美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格：
(標記一)
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根據第13條提交的年度報告 或15(D) 1934年《證券交易法》 |
截至本財政年度止
或
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根據以下規定提交過渡報告 第13或15（d）條 1934年《證券交易法》 |
從_
委託文件編號：
(註冊人的確切姓名載於其章程)
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(述明或其他司法管轄權 公司或組織) |
(税務局僱主 識別號碼) |
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(地址或主要執行辦公室) |
(郵政編碼) |
(
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)節登記的證券：
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每個班級的標題 |
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交易代碼 |
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註冊的每個交易所的名稱 |
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Prologis，Inc. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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根據該法第12(G)節登記的證券：
Prologis，Inc.-無
普羅吉斯，L.P.-無
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。
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Prologis，Inc.： |
普洛吉斯，L.P.：美國 |
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。
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Prologis，Inc.：回答是☐ |
普洛吉斯，L.P.：是的☐ |
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用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。Prologis，Inc.：
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在過去12個月內（或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內），註冊人是否以電子方式提交了根據S—T法規第405條要求提交的每個交互式數據文件。Prologis，Inc.：
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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則(勾選一項)中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義：
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Prologis，Inc.： |
☑ |
大型加速文件服務器 |
☐ |
加速文件管理器 |
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規模較小的報告公司 |
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☐ |
非加速文件服務器 |
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新興成長型公司 |
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普洛吉斯，L.P.： |
☐ |
大型加速文件服務器 |
☐ |
加速文件管理器 |
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規模較小的報告公司 |
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☑ |
非加速文件服務器 |
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新興成長型公司 |
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通過勾選標記確認註冊人是否為空殼公司（如1934年《證券交易法》第12b—2條所定義）。
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Prologis，Inc.： 是的 |
Prologis，L.P.： 是的 |
根據Prologis，Inc.的收盤價，於2019年6月30日，Prologis，Inc.的非關聯公司持有的投票權普通股的總市值。為$
Prologis，Inc.的股份數量。截至2020年2月5日的普通股，約為
以引用方式併入的文件
本報告第三部分的部分通過引用註冊人在2020年股東年會上的最終委託書而納入，或將在表格10—K/A中提交的修正案中提供。
解釋性説明
本報告合併了Prologis，Inc.截至2019年12月31日止年度的表格10—K年度報告。及Prologis，L.P.除非另有説明或上下文另有要求，提及"Prologis，Inc."或“母公司”指Prologis，Inc.及“Prologis，L.P.”之提述；及“Prologis，L.P.”或"經營夥伴關係"或"OP"指Prologis，L.P.，及其合併子公司。“本公司”、“Prologis”、“我們”、“我們的”或“我們”是指母公司和OP的統稱。
母公司為房地產投資信託基金於二零一九年十二月三十一日，母公司擁有97.23%的普通合夥權益，以及100%的優先單位。普通有限合夥權益由非關聯投資者以及母公司的某些現任和前任董事和高級管理人員擁有。
我們將母公司和運營部作為一個企業進行運營。父級的管理由與OP的管理相同的成員組成。這些成員是OP或其子公司的母公司和僱員。作為唯一的普通合夥人，母公司通過在日常管理中的完全責任和自由裁量權來控制運營，因此，為了財務報告的目的，整合了運營。由於母公司的唯一重要資產是其在運營公司的投資，因此母公司和運營公司的資產和負債在各自的財務報表上是相同的。
我們相信，將家長和OP的10-K表格年度報告合併到這一單一報告中會產生以下好處：
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• |
加強投資者對母公司和運營公司的瞭解，使投資者能夠以與管理層相同的方式來看待企業的整體，並運營企業； |
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• |
消除重複披露，並提供更精簡和更具可讀性的陳述，因為公司披露的大部分內容同時適用於母公司和運營公司；以及 |
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• |
通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來創造時間和成本效益。 |
瞭解母公司與OP在我們如何經營本公司的背景下的幾點差異是重要的。母公司本身並無經營業務，惟作為經營業務之唯一普通合夥人及不時發行公募股本除外。經營業務直接或間接持有該業務之絕大部分資產。該業務經營業務，並以合夥制架構，並無公開買賣股權。除母公司發行股權所得款項淨額（該等款項撥入經營計劃以換取合夥單位）外，經營計劃透過經營計劃的營運、債務的產生及向第三方發行合夥單位產生業務所需的資本。
非控制性權益、股東權益和合夥人資本的列報是母公司合併財務報表與運營公司合併財務報表的主要差異領域。股東權益和合夥人資本列報的差異是由於母公司和運營公司在股權和資本發行方面的差異造成的。
優先股、普通股、追加實繳股本、累計其他綜合收益（虧損）及超過母公司淨收益的分派，在母公司合併財務報表中作為股東權益列示。該等項目代表母公司在OP中持有的普通及優先普通合夥權益，並在OP的綜合財務報表中呈列為合夥人資本內的普通合夥人資本。有限合夥人於OP持有的普通有限合夥權益在母公司綜合財務報表中呈列為權益內的非控股權益，並在OP的綜合財務報表中呈列為合夥人資本內的有限合夥人資本。
為了突出母公司和運營計劃之間的差異，本報告中適用的單獨章節分別討論了母公司和運營計劃，包括單獨的財務報表和單獨的附件31和32證明。在結合披露母公司和OP的部分，本報告將行動或持股稱為Prologis的行動或持股。
目錄
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項目 |
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描述 |
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頁面 |
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第一部分 |
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1. |
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業務 |
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3 |
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“公司”(The Company) |
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3 |
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運營細分市場 |
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5 |
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未來增長 |
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6 |
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道德準則和商業行為準則 |
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9 |
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環境管理、社會責任和治理 |
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9 |
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環境問題 |
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9 |
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政府事務 |
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9 |
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承保範圍 |
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9 |
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1A. |
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風險因素 |
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9 |
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1B. |
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未解決的員工意見 |
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18 |
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2. |
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屬性 |
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18 |
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地理分佈 |
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18 |
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租約期滿 |
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21 |
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聯合投資企業 |
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22 |
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3. |
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法律訴訟 |
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22 |
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4. |
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煤礦安全信息披露 |
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22 |
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第II部 |
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5. |
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註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券 |
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23 |
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市場信息和持有者 |
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23 |
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優先股分紅 |
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23 |
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出售未經登記的證券 |
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23 |
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根據股權補償計劃獲授權發行的證券 |
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24 |
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其他股東事項 |
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24 |
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6. |
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選定的財務數據 |
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24 |
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7. |
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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 |
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24 |
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管理層概述 |
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25 |
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經營成果 |
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26 |
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環境問題 |
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34 |
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流動性與資本資源 |
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34 |
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表外安排 |
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38 |
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合同義務 |
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38 |
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關鍵會計政策 |
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39 |
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新會計公告 |
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40 |
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歸屬於普通股股東/單位持有人的運營資金 |
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40 |
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7A. |
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關於市場風險的定量和定性披露 |
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42 |
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8. |
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財務報表和補充數據 |
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43 |
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9. |
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會計與財務信息披露的變更與分歧 |
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43 |
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9A. |
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控制和程序 |
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43 |
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9B. |
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其他信息 |
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44 |
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第三部分 |
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10. |
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董事、高管與公司治理 |
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45 |
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11. |
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高管薪酬 |
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45 |
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12. |
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某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項 |
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45 |
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13. |
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某些關係和相關交易，以及董事的獨立性 |
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45 |
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14. |
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首席會計費及服務 |
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45 |
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第四部分 |
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15. |
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展品、財務報表和附表 |
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45 |
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16. |
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表格10-K摘要 |
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45 |
2
本報告中不屬於歷史事實的陳述屬於1933年《證券法》第27A條（經修訂）和1934年《證券交易法》第21E條（經修訂）含義內的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於我們經營所在行業和市場的當前預期、估計和預測以及管理層的信念和假設。該等陳述涉及可能對我們的財務業績造成重大影響的不確定性。諸如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”和“估計”等詞語，包括這些詞語的變體和類似表述，旨在識別這些前瞻性陳述，這些陳述通常不具有歷史性。所有涉及經營業績、我們預期或預期未來將發生的事件或發展的報表—包括與租金和佔用率增長、收購和開發活動、貢獻和處置活動、我們經營所在地理區域的一般狀況、我們的債務、資本結構和財務狀況有關的報表，我們組建新的共同投資企業的能力以及現有或新的共同投資企業的資本可用性均為前瞻性陳述。該等陳述並非對未來表現的保證，且涉及若干難以預測的風險、不確定性及假設。雖然我們相信任何前瞻性陳述中反映的預期是基於合理假設，但我們不能保證我們的預期將實現，因此實際結果和結果可能與該等前瞻性陳述中表達或預測存在重大差異。部分可能影響結果及結果的因素包括但不限於：（i）國家、國際、區域及當地的經濟及政治氣候；（ii）全球金融市場、利率及外幣匯率的變動；（iii）對我們物業的競爭加劇或意料之外；（iv）與收購、處置及開發物業有關的風險；（iii）物業的收購、處置及開發有關的風險；（iii）物業的風險；（iii）物業的收購、處置及發展；（iii）物業的風險；（iii）物業的收購、處置及開發；（iii）物業的風險；（iii）物業的風險；（iii）物業的收購、處置及發展；（iii）物業的風險；（iii）物業的收購、處置及發展；（iii）物業的風險；（iii）物業的風險；（iii）物業的風險；（iii）物業的風險；（iv）物業的收購、處置及發展；（iii）物業的風險；（iii）物業的風險；（iii）物業的收購、處置及發展。（v）維持房地產投資信託基金（“REITs”）地位、税務結構及所得税法例及税率的變動；（vi）融資及資本的可用性、我們維持的債務水平及我們的信貸評級；（vii）與我們於共同投資企業的投資有關的風險，包括我們成立新的共同投資企業的能力；（viii）在國際上開展業務的風險，包括貨幣風險；（ix）環境不確定性，包括自然災害風險；（x）在項目1A下討論的其他因素。本報告中的風險因素。除法律規定外，我們沒有責任更新本報告中出現的任何前瞻性陳述。
第一部分
項目1.業務
Prologis，Inc.本公司為一項自我管理及自我管理的REITs，為Prologis，L.P.的唯一普通合夥人，透過Prologis，L.P.持有其絕大部分資產。Prologis，Inc.和Prologis，L.P.作為一個企業，因此，我們的討論和分析涉及Prologis，Inc.。及其合併附屬公司，包括Prologis，L.P.我們通過全資附屬公司和其他實體投資房地產，我們通過這些實體與合作伙伴和投資者共同投資。我們於共同投資企業擁有重大所有權，該等企業可能會根據我們對該實體的控制水平而合併或不合並。
Prologis，Inc. 1997年開始作為一家完全整合的房地產公司運營，並選擇根據1986年《國內税收法》（“國內税收法”或“IRC”）作為REITs徵税。我們相信目前的組織和運作方法將使Prologis，Inc.以保持其作為REITs的地位。Prologis，L.P.成立於1997年。
我們以擁有及管理（“O & M”）基準經營及管理我們的業務，因此評估O & M組合物業的經營表現，包括我們的綜合物業及我們的非綜合共同投資企業擁有的物業。我們根據我們的整體運營及維護組合作出經營決策，因為我們管理物業，無論所有權如何。我們亦根據營運及維護組合所含各物業的經濟擁有比例（“我們的份額”）評估我們的業績，因為其代表我們於營運及維護組合所佔份額的財務業績。
在我們下面的討論中包括對運營資金（“FFO”）和淨運營收入（“NOI”）的引用，這兩個都不是美國公認會計原則（“GAAP”）。見項目7。管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析 歸屬於普通股股東的淨利潤在綜合收益表中，我們的FFO措施和NOI與營業收入， 最直接的GAAP衡量標準。
我們的公司總部位於Pier 1，Bay 1，San Francisco，California 94111，我們的其他主要辦公地點位於阿姆斯特丹、丹佛、盧森堡、墨西哥城、上海、新加坡和東京。
我們的互聯網地址是www.prolog.com.所有須向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交的報告均可查閲，並可通過我們網站的投資者關係部分免費獲取。普洛斯公司的普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“PLD”，是標準普爾500指數(“S”)的成份股。
該公司
作為物流房地產領域的全球領導者，Prologis在四大洲的19個國家擁有業務。我們擁有、管理和開發地理位置優越的高質量物流設施，專注於全球供應鏈的消費側。我們的本地團隊積極管理我們的投資組合，包括租賃及物業管理、資本調配及機會主義處置，一般而言，我們可以回收資本，以自籌資金髮展及收購活動。我們在美國的大部分物業（“美國”）本集團為全資擁有，而我們在美國境外的物業主要由共同投資企業持有，這有利於減輕我們面對的外匯波動風險。
我們的產品組合專注於世界上最具活力的商業中心，我們的規模使我們能夠滿足客户對這些地區最高品質建築的需求。隨着電子商務日益走向全球供應鏈的最前沿，
3
推動物流房地產需求關閉 至最終消費者。 久而久之，我們投資了位於n填充和城市地區，全球最大的市場，可直接接觸消費者羣體；這些是我們的最後一次接觸®設施。這定位使我們能夠在客户的供應鏈中為他們提供正確的解決方案那,反過來,使他們能夠滿足最終消費者的期望。展望物流房地產的未來， 努力創新 通過開發多層物流設施，創建社區勞動力計劃以培養熟練勞動力，利用技術投資於數據驅動的運營效率，並就客户需要的常見產品和服務進行更好的定價談判。我們的客户選擇我們，因為他們知道與Prologis的戰略合作關係是一個競爭優勢。
於2019年12月31日，我們以全資或透過合資企業在以下地區擁有或投資物業（按賬面總值及預期投資總額（定義見下文）以十億美元計，平方英尺以百萬美元計）：
於2020年1月8日，我們的兩家美國共同投資企業收購Industrial Property Trust Inc.的全資房地產資產。（“IPT”）約40億美元（我們的投資約為16億美元）。該組合包括236處物業，總面積為3800萬平方英尺。投資組合一般由兩個共同投資企業平均分配。
於二零二零年二月四日，我們通過合併交易收購Liberty Property Trust及Liberty Property Limited Partnership（統稱“Liberty”），我們稱之為“Liberty交易”，詳情載於我們的綜合財務報表附註20。Liberty投資組合主要由物流房地產資產組成，包括550個工業運營物業，總面積為1.08億平方英尺，在產品質量、地點和增長潛力方面與我們的美國投資組合高度互補。投資組合亦包括在建項目及未來物流設施及辦公室物業之土地。此次收購擴大了我們在利哈伊谷、芝加哥、休斯頓、賓夕法尼亞中部、新澤西和南加州等目標市場的業務。收購總價格約為130億美元，通過發行基於Prologis普通股價值（使用2020年2月3日收盤價發行）和債務假設的股權。由於緊密配合的組合和類似的業務策略，我們預計整合IPT和Liberty物業，同時增加最低的物業管理開支，並進一步擴大我們的業務。
在整個討論中，我們反映的金額是美元，我們的報告貨幣。該等金額包括以外幣計值的綜合及非綜合投資，主要為英鎊、歐元及日圓，換算為美元時受匯率波動影響。我們透過共同投資企業在美國境外投資、以綜合附屬公司的功能貨幣借貸及使用衍生金融工具，減輕外匯波動風險。
4
運營細分市場
我們的業務包括兩個經營分部：房地產運營和戰略資本。
以下為過去三年我們分部內的綜合活動概要資料（以百萬計）：
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(1) |
房地產運營的NOI直接從我們的綜合財務報表計算， 租金收入和開發管理和其他收入較少租金費用和其他費用。 |
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(2) |
已開發物業於符合我們對穩定的定義時，即竣工後一年或入住率達到90%（以較早者為準），即進入經營組合。金額指我們的預期總投資（“總投資”），其中包括估計開發成本，包括土地、建築及租賃成本。 |
不動產業務
租賃. 租賃業務佔我們經營分部的最大組成部分，一般佔我們綜合收入、盈利及經營資金（“FFO”）的85%至90%。我們透過長期經營租賃向客户收取租金，包括償還大部分物業經營成本。我們預期透過增加租金、維持高入住率及控制開支，帶來長期內部增長。我們收入增長的主要推動力將是將現有租約滾動至目前的市場租金，而目前的市場租金在我們的大部分市場都在增加。我們相信，我們積極的投資組合管理，結合我們的物業、租賃、維護、資本、能源、可持續發展和風險管理團隊的技能，使我們能夠最大限度地提高投資組合的NOI。我們的大部分租金收入、NOI及現金流量來自美國。
發展。鑑於城市中心缺乏現代物流設施，我們的開發業務使我們能夠構建客户所需的產品。我們開發物業以滿足這些需求，深化我們的市場佔有率，並更新我們的物業組合質量。我們相信，由於（i）土地儲備的策略性位置；（ii）本地團隊的發展專長；及（iii）客户關係的深度，我們擁有競爭優勢。成功的開發和重建工作帶來了顯著的盈利增長，因為項目出租併產生收入，並增加了我們的房地產運營分部的資產淨值。根據我們目前的估計，我們的綜合土地（包括選擇權）有潛力支持94億美元的TEI新物流空間的發展。一般而言，我們在美國開發物業作長期持有，並在美國境外開發物業，為我們的未合併共同投資企業作出貢獻。
戰略資本
我們的戰略資本部門使我們能夠與一些全球最大的機構投資者合作，通過私人資本發展我們的業務。我們還通過兩個公開交易的工具獲得該領域的資金：Nippon Prologis REIT，Inc.和墨西哥的Fibra Prologis。我們透過持有所有未合併共同投資企業的重大所有權權益（介乎15%至50%），使我們與合作伙伴的權益一致，這一般可讓我們減少在美國境外投資的外匯變動風險。
該分部產生穩定、長期的現金流，通常佔我們綜合收入、盈利和FFO的10%至15%。我們主要透過資產及物業管理服務從未合併共同投資企業產生策略性資本收益。該等收入主要來自開放式或長期企業。我們通過提供租賃、收購、建設、開發、法律和處置服務賺取額外收入。在某些合資企業中，我們也有能力在合資企業存續期間或清算時定期通過獎勵費（“促銷”或“促銷收入”）賺取收入。我們計劃透過增加現有或新企業的管理資產，以盈利方式發展此業務。大部分戰略資本收入來自美國以外的NOI。該分部的NOI直接從我們的合併財務報表計算， 戰略資本收入較少戰略資本支出不包括與財產相關的NOI。
5
未來增長
我們相信，我們全球投資組合的質量和規模、團隊的專業知識、客户關係的深度和資產負債表的實力，為我們帶來了獨特的競爭優勢，以增加收入、NOI、收益、FFO和現金流。
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(1) |
一般和行政(“G&A”)費用是綜合財務報表中的一個項目。調整 併購費用從我們的合併財務報表中計算為G&A費用 和戰略資本支出，減去序幕推廣計劃(PPP)下的費用和合資企業擁有的物業的物業級管理費用. |
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• |
租金增長。我們預計，在對我們物業的位置和質量的需求的推動下，市場租金在未來幾年將繼續增長。由於過去幾年市場租金增長強勁，我們的就地租賃具有相當大的上行潛力。我們估計，根據我們於2019年12月31日的加權平均擁有權，我們的租賃比當前市場租金低15%以上。因此，即使市場租金增長持平，續租也將轉化為未來租金收入的增加，這是在合併的基礎上，或者通過我們基於所有權的未合併的共同投資企業確認的收益。自2013年以來，我們每個季度都經歷了展期租金的正變化(將新租約的淨有效租金(“NER”)與相同空間的先前租約進行比較)。我們預計這一趨勢還會持續幾年，因為我們目前的本地租金低於市值租金，加上市場租金不斷上升。 |
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• |
從發展中創造價值。一個成功的開發和重建計劃包括保持對位置良好和有權獲得的土地的控制。我們認為，我們的土地儲備的賬面價值低於其目前的公允價值。由於我們土地儲備的戰略性質和我們團隊的開發專業知識，我們希望在建設土地儲備的過程中創造價值。我們將開發項目的估計價值衡量為超出預期開發成本的利潤率。我們通過將投資的估計收益率與承銷模型的資本化率進行比較來計算保證金。隨着正在開發的物業趨於穩定，我們預計主要通過對未合併的共同投資項目的貢獻和我們運營組合的NOI的增加來實現價值創造。 |
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• |
增長帶來的規模經濟。我們使用調整後的G&A費用佔運營與維護投資組合的百分比來衡量和管理我們的間接成本。我們擁有適當的系統和基礎設施，可以用有限的增量G&A費用來擴展我們的整合產品組合和運營與維護產品組合。我們相信，我們可以通過增值開發和收購活動，繼續有機地增加NOI和戰略資本收入，同時進一步降低G&A在我們房地產投資中的比例。收購Liberty和IPT投資組合就是一個關鍵的例子，我們將運營和維護投資組合增加了170億美元，並預計G&A支出的增幅很小。 |
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• |
保持“領先於下一代™”。我們正致力於通過重組客户體驗來創造房地產以外的價值，利用我們的規模來簡化我們的採購活動，為我們和我們的客户談判更好的產品和服務定價，以及通過創新和數據分析來增強我們的業務。 |
競爭
房地產所有權高度分散，因此我們面臨着來自許多業主和運營商的競爭。價格有競爭力的物流空間可能會影響我們的入住率，並對我們可以收取多少租金產生不利影響，這反過來可能會影響我們的運營業績。在我們的資本部署活動方面，我們可能面臨競爭，包括當地、地區和國家運營商或開發商。在我們的戰略資本業務中，我們還面臨着來自投資經理對機構資本的競爭。
儘管我們可能面臨競爭，但多年來我們的戰略重點使我們具有明顯的競爭優勢，包括：
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• |
一個戰略性的物業組合，位於人口密度大、消費不斷增長的市場中，通常靠近大型勞動力池和廣泛的交通基礎設施，包括我們的Last Touch®設施; |
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• |
發展具有可持續設計特色的物流設施，以繼續滿足客户對高品質建築的需求； |
6
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• |
與我們經驗豐富、反應迅速的本地和地區團隊所服務的客户建立關係； |
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• |
能夠利用我們的組織規模和結構，為我們的重點客户提供單點聯繫，通過我們的內部全球客户解決方案團隊解決問題並滿足他們的需求； |
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投資於環境管理、社會責任及管治（“ESG”）實踐，以提升資產價值，同時改善可持續發展績效； |
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成熟的物業管理和租賃專業知識； |
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與我們戰略資本業務中的現有和潛在投資者建立良好的關係和成功的往績記錄； |
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一個地理位置優越的土地儲備； |
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• |
具有發展專門知識的本地團隊；以及 |
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強大的資產負債表和信用評級，加上大量的流動性。 |
顧客
我們廣泛的客户羣代表了一系列國際、國家、區域和本地物流用户。於2019年12月31日，在代表綜合物業的房地產營運分部中，我們擁有超過2，900名客户，佔用362，000平方英尺的物流營運物業。以下為於二零一九年十二月三十一日綜合房地產樓宇內的主要貨品類型：
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(1) |
淨收入乃使用租賃期內將收取的估計現金總額除以租賃期計算，以釐定每年收取的現金租金付款金額。以美元以外貨幣產生之金額乃按去年之平均匯率換算。 |
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下表詳細介紹了我們綜合房地產的前25位客户 屬性在…2019年12月31日（平方英尺，百萬）：
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頂級客户 |
淨入學率百分比 |
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總佔用平方英尺 |
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1. 亞馬遜 |
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5.8 |
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17 |
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2. 家得寶 |
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1.9 |
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7 |
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3. 聯邦快遞 |
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1.7 |
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4 |
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4. ups |
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1.3 |
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4 |
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5. 喬達 |
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0.9 |
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4 |
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6. XPO Logistics |
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0.8 |
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3 |
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7. 美國政府 |
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0.8 |
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1 |
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8. NFI |
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0.7 |
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2 |
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9. 沃爾瑪 |
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0.7 |
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2 |
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10. DHL |
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0.6 |
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2 |
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十大客户 |
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15.2 |
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46 |
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11.百事公司 |
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0.6 |
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3 |
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12. office Depot |
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0.5 |
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2 |
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13. DSV Air & Sea |
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0.5 |
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2 |
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14. Kimberly—Clark |
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0.5 |
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3 |
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15. Ingram Micro |
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0.4 |
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2 |
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16. Kuehne + Nagel |
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0.4 |
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1 |
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17. apl物流公司 |
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0.4 |
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2 |
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18. Bed Bath & Beyond公司 |
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0.4 |
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2 |
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19. Georgia—Pacific |
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0.4 |
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1 |
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20. Expeditors International of Washington，Inc. |
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0.3 |
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1 |
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21. C & S批發雜貨店 |
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0.3 |
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1 |
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22.Anixter International Inc. |
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0.3 |
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1 |
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23.必勝客 |
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0.3 |
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2 |
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24.國際紙業 |
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0.3 |
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1 |
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25.福特汽車 |
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0.3 |
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1 |
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排名前25位的客户 |
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21.1 |
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71 |
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在我們的戰略資本部門，我們將合作伙伴和投資者視為我們的客户。截至2019年12月31日，在我們的聯合投資企業中，我們與大約132名投資者建立了合作伙伴關係，其中幾家投資者投資了多家企業。
員工
我們相信我們的員工是我們業務中最重要的部分。在吸引、培養和留住人才時，我們尋找擁有不同經驗和觀點的人，以創造一種包容和多樣化的文化和工作場所，使每個員工都能盡其所能，推動我們的集體成功。我們專注於組織每個級別的領導力發展。我們將員工的目標與我們的總體戰略方向保持一致，在個人努力和組織的長期成功之間建立明確的聯繫，然後就他們實現目標的表現提供有效的反饋，以確保他們的成長。我們相信，通過培訓、教育機會和指導來致力於員工的學習和發展，對於我們繼續創新的能力至關重要。通過績效計劃、人才表彰和個人發展規劃，以及獎勵方案，我們提升了我們的人才庫，創建了一個可持續和長期的企業。
下表彙總了截至2019年12月31日的員工總數：
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地理位置 |
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美國(1) |
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932 |
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其他美洲 |
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139 |
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歐洲 |
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398 |
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亞洲 |
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243 |
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總計 |
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1,712 |
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(1) |
這包括在美國工作的員工，但也支持其他地區的員工。 |
我們根據各自投資組合的面積分配員工成本，為我們的房地產運營和戰略資本部門提供物業管理和租賃功能。僅履行戰略資本職能的員工成本直接分配給該部門。
我們相信，我們與員工的關係很好。除了在巴西，Prologis的員工不是根據集體談判協議組織的，儘管歐洲的一些員工由法定的勞資委員會代表，因此從適用的勞動協議中受益。
8
道德準則和商業行為準則
本公司維持一套適用於本公司董事會(下稱“董事會”)及所有高級職員及僱員的道德及商業行為守則，包括主要行政人員、主要財務人員及主要會計人員，以及其他執行類似職能的人士。我們的道德和商業行為準則副本可在我們的網站上找到，Www.prologis.com。除了可以通過我們的網站訪問外，還可以通過書面請求向投資者關係部門免費獲取我們的道德和商業行為準則副本，地址為加利福尼亞州舊金山1號碼頭1號碼頭，郵編：94111。對我們的道德和商業行為準則的任何修訂或豁免，如適用於主要高管、主要財務官、主要會計官或其他執行類似職能的人員，以及與S-K法規第406(B)項所列舉的任何事項相關的任何事項，將在我們的網站上披露。
環境管理、社會責任和治理(“ESG”)
ESG的原則與我們的業務戰略非常契合。ESG通過加強我們與客户、投資者、員工和我們開展業務的社區的關係，為我們的公司創造價值-在提供戰略業務優勢的同時對環境產生積極影響。我們利用最先進的技術開發現代化和高效的建築設計，以保持領先於客户的需求，同時提高結構、交通和能源要求。我們投資於可持續發展的設計特徵和實踐，例如增加太陽能電池板、涼爽的屋頂、發光二極管(“LED”)照明、電動汽車充電站、廢物回收和轉用回收以及乾燥，從而為我們的客户節省成本和運營效率，減少能源和水資源消耗，並減少我們投資組合和公司業務的温室氣體排放。
我們致力於承擔社會責任，通過客户夥伴關係、投資者拓展、社區參與、勞動力解決方案以及包容性和多樣性倡議，加強對我們業務重要的關係，並通過健康和健康計劃以及建築設計關注我們的員工和客户的員工。例如，通過我們的社區勞動力計劃，我們與當地社區組織合作，提供物流培訓，幫助我們的客户滿足他們的勞動力需求，同時使當地經濟受益，並提供新的職業機會。我們強大的治理和監督使我們能夠降低風險並保值，通過我們的董事會獨立性和多樣性、與股東的公開溝通以及支持我們的投資和過程決策的風險管理框架，創造了一種不妥協的誠信文化。我們強大的資產負債表和信用評級、領先於客户需求的能力、通過道德和反腐敗培訓與員工的互動以及股東的參與，確保了我們組織的長期財務、運營和聲譽彈性。如上所述，我們的做法得到了我們的道德和商業行為準則的加強。
環境問題
我們面臨各種環境風險，可能導致意想不到的損失，並影響我們的經營業績和財務狀況。無論是以前的業主還是我們都對我們收購的大部分物業進行了環境審查，包括土地。雖然其中一些評估導致了進一步的調查和抽樣，但沒有一項環境評估顯示，環境責任超過了收購的承銷規定，我們認為這將對我們的業務、財務狀況或運營結果產生重大不利影響。見項目1a中的進一步討論。合併財務報表的風險因素和附註16.財務報表和補充數據
政府事務
我們在運營所在的國家/地區面臨各種監管要求、税收、關税、貿易戰和法律的影響，這些項目的意外變化可能會導致意想不到的損失、不利的税收後果，並影響我們的經營業績和財務狀況。此外，由於貨幣兑換控制規定和轉移定價規定，我們可能會受到非美國子公司在子公司之間分紅或以其他方式轉移現金的能力的影響。區域或國家特定經濟不穩定的影響，包括政府停擺或其他內部貿易聯盟或協議，也可能對我們的業務、財務狀況或運營結果產生重大不利影響。見項目1A中的進一步討論。風險因素。
承保範圍
我們為我們的財產投保保險。我們根據我們認為與我們在特定市場的物業所有權和業務運營相關的風險來確定承保類型、保單規格和限制。這類保險通常包括火災、風暴、洪水、地震和恐怖主義等危險造成的財產損失和租金損失保險；商業一般責任保險；以及環境保險。保險是通過商業保險、自我保險和全資專屬自保實體相結合的方式維持的。為我們的財產投保的費用主要通過客户的報銷來支付。我們相信我們的保險範圍包含類似物業、商業活動和市場慣常的保單規格和保險限額，我們相信我們的物業已獲充分保險。見項目1A中的進一步討論。風險因素。
項目1A.風險因素
我們的業務和結構涉及各種風險，這些風險可能對我們的業務和財務狀況產生不利影響，包括但不限於我們的財務狀況、經營結果、現金流、向證券持有人分配和付款的能力以及我們證券的市場價值。這些風險涉及Prologis以及我們對合並和非合併實體的投資，以及
9
這些風險包括：(I)一般風險；(Ii)與我們業務有關的風險；(Iii)與融資和資本有關的風險；以及(Iv)所得税風險。
一般風險
作為一家全球性公司，我們在許多國家開展業務都面臨着社會、政治和經濟風險。
我們在美國以外開展了很大一部分業務，並僱傭了大量員工。2019年，我們從美國以外的業務中創造了約5.99億美元的收入，佔我們收入的18.0%。可能對我們產生負面影響的與國際業務相關的情況和發展包括但不限於以下因素：
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• |
在某些地區配置人員和管理國際業務的困難和費用，包括不同的僱用做法和勞工問題； |
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• |
與我們通常的標準和做法不同的當地商業和文化因素； |
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• |
匯率波動和貨幣限制，這可能會阻止資本和利潤轉移到美國； |
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• |
在建立有效的控制和程序以規範不同地區的業務，並監督遵守適用法規，如英國（“英國”）的《反海外腐敗法》。《反賄賂法》和其他類似法律； |
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• |
監管要求、税收、關税、貿易戰和我們經營所在國家的法律出現意外變化； |
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• |
潛在的不利税務後果; |
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• |
遵守多個和可能相互衝突的法律的責任，例如，有關貪污行為、僱用和發牌的規定； |
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• |
區域或國家特定商業週期和經濟不穩定的影響，包括政府關閉，英國的不確定性，或進一步退出歐盟或其他國際貿易聯盟或協定； |
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• |
政治不穩定、財產權不確定、內亂、販毒、政治活動或恐怖分子或幫派活動的持續或升級； |
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• |
在與有關國家開展業務時對外資所有權的限制；以及 |
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• |
在某些地方，獲得資本的機會可能會受到更多限制，或者無法以優惠條件獲得資金，或者根本無法獲得資金。 |
此外，我們可能會受到我們的非美國附屬公司股息或以其他方式在我們的附屬公司之間轉移現金的能力的影響，這是由於匯率管制法規、轉讓定價法規和潛在的不利税務後果等因素。
全球資本和信貸市場的中斷可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。
倘全球金融市場出現動盪，則該動盪可能對（i）我們物業的價值；（ii）我們已或可能使用的融資可用性或融資條款；（iii）我們就任何到期未償還債務支付本金及利息或再融資的能力；及（iv）客户訂立新租賃交易或根據現有租賃支付租金的能力。資本及信貸市場的混亂亦可能對我們證券的市價及我們向證券持有人作出分派及付款的能力造成不利影響。
我們的業務和運營可能會在系統故障或網絡安全攻擊時受到影響。
儘管我們的內部和託管信息技術系統存在系統宂餘、實施安全措施以及存在災難恢復計劃，但我們的系統容易受到來自任何來源的損害，包括能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭、電信故障和網絡安全攻擊，例如計算機病毒或未經授權的訪問。任何系統故障或事故導致我們的運營中斷，都可能導致我們的業務受到重大影響。我們還可能會承擔額外費用來彌補此類中斷造成的損害。我們安全的任何損害都可能導致違反適用的隱私和其他法律、未經授權訪問我們和其他人的信息、重大的法律和財務風險、損害我們的聲譽、丟失或濫用信息以及對我們的安全措施失去信心，這可能損害我們的業務。
與我們依賴關鍵人員相關的風險。
我們依賴於深厚的行業知識以及我們的行政人員和其他主要員工的努力。我們的員工及其角色可能會不時改變。雖然我們相信我們能夠留住我們的關鍵人才，並找到合適的員工，
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我們的需要，關鍵人員的流失，他們的角色的任何改變或他們的可用性受到限制，都可能對我們的業務造成不利影響。倘我們無法繼續吸引及挽留行政人員，或吸引及挽留關鍵員工所需的薪酬成本變得更昂貴，則我們的表現及競爭地位可能會受到重大不利影響。
如果我們的披露控制和程序或財務報告的內部控制存在缺陷，我們的業務可能會受到不利影響。
我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的設計和有效性可能無法防止所有錯誤、錯誤陳述或失實陳述。雖然管理層不斷審查我們對財務報告的披露控制程序和內部控制的有效性，但不能保證我們對財務報告的內部控制將始終有效地實現所有控制目標。我們對財務報告的內部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，這些缺陷可能會導致我們的財務報表錯誤陳述或重述，或導致我們證券價格下跌。
在我們有大量投資的國家，外幣價值的貶值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。
我們在美元並非功能貨幣的國際市場持有大量房地產投資。於2019年12月31日，約74億美元或本集團總綜合資產的18. 5%投資於美元以外的貨幣，主要為英鎊、歐元及日圓。截至2019年12月31日止年度，4.13億美元或本集團綜合分部NOI總額的17. 2%以美元以外的貨幣計值。因此，由於外幣與美元之間的匯率可能波動，我們面臨外匯風險。我們有重大投資的一個或多個國家的外幣價值發生重大變化，可能會對我們的業務，特別是我們的美元報告財務狀況和經營業績造成重大不利影響。
我們對外匯和利率風險的對衝可能不會有效地限制我們對其他風險的敞口。
我們試圖通過借入我們有大量投資的貨幣來降低我們的風險，從而提供一種天然的對衝。本公司亦可訂立指定為淨投資對衝的衍生金融工具，因該等金額抵銷對本公司境外投資相關淨資產的換算調整。我們訂立其他外幣合約，例如遠期合約，以減少外幣現金流的波動。與將來的翻譯相關收益我們的國際子公司。儘管我們試圖減輕外幣匯率變化的潛在不利影響，但不能保證這些嘗試一定會成功。 套期保值安排涉及風險，例如外幣或利率的相對價值波動的風險，以及交易對手可能無法履行這些安排下的義務的風險。結算此類安排所需的資金可能很大，這取決於被對衝的外幣的穩定和變動，或標的融資的規模和破裂時的適用利率。未能有效對衝外匯變動或利率變動可能會對我們的業務造成不利影響。
遵守或不遵守監管要求可能會導致鉅額成本。
我們被要求遵守不同國家的許多法規，包括(但不限於)《反海外腐敗法》、《英國反賄賂法》和類似的法律法規。我們的酒店還受到各種聯邦、州和地方監管要求的約束，例如《美國殘疾人法》以及州和地方的消防和生命安全要求。不遵守規定可能會導致政府對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。雖然我們認為我們目前在實質上遵守了這些法規要求，但這些要求可能會發生變化，或者可能會實施新的要求，這可能需要我們支付大量意想不到的支出。
與我們的業務相關的風險
房地產投資不像某些其他類型的資產那樣具有流動性，這可能會降低投資者的經濟回報。
房地產投資不像某些其他類型的投資那樣具有流動性，這種流動性的缺乏可能會限制我們對經濟或其他條件的變化做出迅速反應的能力。當情況導致投資收入減少時，與房地產投資相關的重大支出，如擔保抵押債務支付、房地產税和維護成本，通常不會減少。作為房地產投資信託基金，根據IRC，我們只能在正常業務過程中通過應税房地產投資信託基金附屬公司持有物業以供出售，以避免因出售該等物業而產生的任何税收收益招致懲罰性税收。我們可能會處置某些為產生流動性而持有的投資房產。如果我們不能滿足某些避風港的要求，或者我們認為從銷售中獲得的任何税收有太大的懲罰性税收風險，我們可能不會進行此類銷售。
我們可能會決定將物業出售或貢獻給我們某些未合併的共同投資企業，或將物業出售給第三方以產生收益，為我們的資本部署活動提供資金。我們以有利條件出售或貢獻物業的能力受到以下因素的影響：(I)試圖出售其物業的其他物業業主的競爭；(Ii)市場狀況，包括適用於我們物業的資本化率；以及(Iii)我們無法控制的其他因素。如果我們的競爭對手出售的資產與我們打算在相同市場剝離的資產相似，或者以低於我們對可比資產的估值的估值出售，我們可能無法以有利的價格剝離我們的資產，或者根本無法剝離。可能收購我們物業的未合併的共同投資企業或第三方可能需要在私人和公開市場獲得債務和股權資本，才能從我們手中收購物業。如果他們以優惠條件有限或無法獲得資本，那麼處置和出資可能會被推遲。
11
如果我們沒有足夠的現金通過我們的運營、出售或貢獻物業或可用信貸安排來繼續我們的業務，我們可能需要尋找其他方法來增加我們的流動性。該等替代方案可包括但不限於剝離物業，不論該等物業是否符合我們以低於最佳條款長期保留物業的策略目標、招致債務、以較低或低於最佳條款的租金與新客户簽訂租約或與我們的現有客户續訂租約而不增加租金。然而，不能保證我們會有這樣的替代方法來增加我們的流動性。此外，採取這樣的措施來增加我們的流動性可能會對我們的業務產生不利影響，特別是我們的可分配現金流和債務契約。
我們的投資集中在物流領域，如果該領域的經濟下滑，我們的業務將受到不利影響。
我們對房地產資產的投資集中在物流領域。與我們的商業活動更加多元化相比，這種集中度可能會使我們在更大程度上面臨這一部門的經濟衰退風險。
影響我們物業地理集中區域的一般經濟條件和其他事件或事件可能會影響財務業績。
我們受到一般經濟狀況、當地、地區、國家和國際經濟狀況以及其他影響我們擁有房產的市場的事件和事件的影響。我們的經營業績進一步受到我們集中物業的特定市場的經濟狀況的影響。
截至2019年12月31日，我們綜合經營物業的35.0%或112億美元(基於綜合賬面價值或折舊前投資)位於加州(中央山谷、舊金山灣區和南加州市場)，佔我們經營物業總面積的28.6%，佔我們NOI的28.4%。我們位於加州的物業的收入和價值可能會受到當地房地產條件(如物流物業供過於求或需求減少)和當地經濟環境的影響。企業裁員、裁員、行業放緩、人口結構變化和其他因素可能會對加州的經濟環境產生不利影響。由於我們在加州的投資，加州經濟或房地產狀況的低迷，包括州所得税和財產税法律，可能會對我們的業務產生不利影響。
除加利福尼亞州外，我們還在亞特蘭大、賓夕法尼亞州中部和東部、芝加哥、達拉斯/沃斯堡、休斯頓、新澤西/紐約市、西雅圖和南佛羅裏達州的若干市場持有大量經營物業（定義為折舊前總綜合投資的3%以上）。在該等市場中，並無單一市場佔我們折舊前綜合投資總額的10%以上。倘本集團擁有物業集中之任何市場之條件變得不利，本集團之經營表現可能受到不利影響。物流空間供過於求或物流空間需求減少等因素可能會影響運營條件。物流空間的任何物料供應過剩或物流空間需求的物料減少均可能對我們的整體業務造成不利影響。
我們的O&M投資組合包括我們的全資物業和我們共同投資的物業，這些物業集中在上述相同的市場，以及法國、德國、日本、墨西哥和英國的市場，並受這些市場的經濟狀況影響。
我們的許多投資，既有全資擁有的，也有通過共同投資企業擁有的，都位於已知易受地震活動影響的地區。位於地震活躍地區的美國物業包括我們在加利福尼亞州和西雅圖市場的物業。位於地震活躍地區的國際資產包括日本和墨西哥。我們通常為我們位於歷史上易受地震活動影響的地區的物業投保地震保險，如果我們認為這在商業上是合理的，則受承保範圍和免賠額的限制。我們根據目前的行業慣例，通過外部顧問準備的分析，每年評估我們的地震保險範圍，在某些特定情況下，我們選擇根據這一分析自行為我們的地震風險提供保險。基於這一分析，我們決定不為我們在日本的資產投保地震保險。
此外，我們的一些物業位於已知易受颶風或洪水風險影響的地區。我們對我們位於歷史上受颶風和洪水災害影響的地區的所有物業投保颶風和洪水風險保險，如果我們認為這在商業上是合理的，則受承保範圍和免賠額的限制。我們根據目前的行業慣例，通過外部顧問準備的分析，每年對我們的保險範圍進行評估。
房地產投資面臨風險，可能會對我們的業務產生不利影響。
房地產投資面臨不同程度的風險。雖然我們尋求通過投資組合的地域多元化、市場研究和資產管理能力將這些風險降至最低，但這些風險是無法消除的。可能影響房地產價值和現金流的因素包括：
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本地情況，如供過於求或需求減少； |
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技術變革，如供應鏈、自動駕駛汽車、機器人、3D打印或其他技術的重新配置； |
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我們的物業對潛在客户的吸引力以及來自其他可用物業的競爭； |
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增加維護、保險、翻新和改善我們物業的成本； |
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我們有能力修復和重新定位我們的物業，因為我們的客户的業務和物流需求的變化； |
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• |
我們控制租金和變動經營成本的能力；以及 |
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• |
政府法規和環境、分區、使用、税收、關税和其他法律下的相關潛在責任和變化。 |
我們的客户可能無法履行他們的租賃義務，或者我們可能無法在租賃到期時以優惠條件租賃空置空間、續簽租賃或重新租賃空間。
如果我們的大量客户無法履行其租賃義務，我們的經營業績和可分配現金流將受到不利影響。截至2019年12月31日，我們的前十大客户佔我們NER的15.2%。如果大量客户違約，我們可能會遇到延誤，並在執行我們作為房東的權利時產生大量成本，我們可能無法重新租賃空間。客户的業務可能出現不景氣，這可能導致客户流失或其財務狀況減弱，導致客户未能按時支付租金或需要進行重組，從而可能減少租賃的現金流。此外，客户可能尋求破產、無力償債或類似法律的保護，這可能會導致該客户的租約被拒絕和終止，從而導致我們的可用現金流減少。
我們還面臨這樣的風險，即租賃期滿後，現有客户可能不會續約，空間可能不會重新出租給新客户，或者續訂或再租賃條款(包括所需的翻新或向客户提供優惠的成本)可能不如當前租賃條款對我們有利。我們的競爭對手可能會以低於當前市場價格或低於我們目前向客户收取的租金的租金提供空間，我們可能會失去潛在客户，我們可能會面臨壓力，將租金降低到低於目前的水平，以便在租賃到期時留住客户。
我們可能會收購涉及風險的物業，這些風險可能會對我們的業務和財務狀況產生不利影響。
我們已經收購了物業，並將繼續通過直接收購房地產和收購擁有房地產的實體，以及通過對收購物業的共同投資企業進行額外投資來獲得物業。購置財產涉及風險，包括購置的財產不能達到預期效果的風險，以及購置前盡職調查過程中查明的任何修復、重新定位、翻新和改善的實際費用將超過估計的風險。當我們收購物業時，我們可能會面臨與缺乏市場知識或對當地經濟的瞭解、在該地區建立新的商業關係以及不熟悉當地政府和許可程序相關的風險。此外，目前存在，預計將繼續存在對符合我們投資標準的物業的激烈競爭，以及與獲得收購活動融資相關的風險。被收購的財產或實體可能承擔債務，包括税務責任，對於未知的債務可能沒有任何追索權，也可能只有有限的追索權。因此，如果基於任何這些實體或財產的所有權而對我們提出責任主張，那麼我們可能不得不支付大量資金來了結它。
我們可能無法成功地整合Liberty和IPT業務並實現預期的協同效應和其他好處，或者無法在預期的時間框架內做到這一點。
我們將被要求投入大量的管理注意力和資源來整合Liberty和IPT的業務。我們在融合過程中可能遇到的潛在困難包括：
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未能成功整合Liberty和IPT的運營，使我們無法實現這些交易預期的成本節約，這將導致預期的利益無法在當前預期的時間框架內實現或根本無法實現； |
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無法處置我們專業領域之外的非工業資產或業務； |
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與這些交易相關的潛在未知負債和意外增加的費用、延誤或監管條件；以及 |
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由於完成這些交易和整合公司業務而轉移了管理層的注意力，造成業績不足。 |
由於所有這些原因，整合過程可能會導致我們的管理分心、我們正在進行的業務中斷或我們的運營、服務、標準、控制、程序和政策不一致，其中任何一個都可能對Prologis維持與客户、供應商和員工的關係或實現這些交易的預期好處的能力產生不利影響，或者可能對我們的業務和財務業績產生不利影響。
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我們的房地產發展戰略可能不會成功。
我們的房地產發展戰略專注於未來通過發展物流設施將土地貨幣化，以持有長期投資、出資或出售給聯合投資企業或第三方，這取決於市場狀況、我們的流動性需求和其他因素。我們可能會增加對開發、翻新和再開發業務的投資，我們預計將完成我們現有開發組合的擴建和租賃。我們也可以在現有或新成立的合資企業中開發、翻新和重新開發物業。房地產開發、改造和再開發業務存在以下重大風險：
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我們可能無法以優惠條件或根本不能獲得發展項目融資； |
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我們可以探索可能會被放棄的發展機會，以及相關的投資受損； |
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我們可能無法獲得或可能在獲得所有必要的分區、土地用途、建築、佔用和其他政府許可和授權方面遇到延誤； |
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我們的建設成本可能超過我們的估計，由於缺陷或其他問題，項目可能無法按計劃完成、交付或穩定； |
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我們可能無法吸引第三方投資於新開發的聯合投資企業或客户對我們的產品有足夠的需求； |
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我們可能會有表現低於預期水平的物業，產生低於預算金額的現金流； |
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我們可能尋求出售某些地塊，但無法找到第三方來獲得這些土地，或者銷售價格不允許我們收回投資，從而產生減值費用； |
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我們可能無法以優惠的條件租賃我們開發的物業，或者根本無法租賃； |
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我們可能無法在預期的時間表上或根本不能捕捉到我們的增值物業所創造的預期增加的價值； |
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如果公眾或政府反對我們的活動，我們可能會遇到延誤(臨時或永久)；以及 |
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我們可能會有大量的翻新、新開發和再開發活動，無論它們最終是否成功，都需要管理層投入大量的時間和精力，分散他們對我們日常運營的注意力。 |
我們在組建共同投資企業、投資新的或現有的共同投資企業、吸引第三方投資以及通過共同投資企業管理物業方面存在風險和責任。
截至2019年12月31日，我們對公共和私人聯合投資企業進行了投資，這些企業擁有賬面總價值約為410億美元的運營物業。我們的組織文件沒有限制我們可以投資於這些合資企業的可用資金數額，我們可能並且目前打算在情況允許的情況下通過共同投資企業和對其他實體的投資來開發和收購物業。然而，我們不能保證我們能夠成立新的共同投資企業，或吸引第三方投資，或對新的或現有的企業進行額外投資，以發展或收購物業。此外，不能保證我們能夠從這類投資中實現價值。
我們的共同投資項目涉及一些我們本來不會面臨的額外風險，包括：
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我們的合作伙伴可以分享代表合資企業做出的重大決策的某些審批權； |
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如果我們的合夥人不能提供他們所需出資份額的資金，那麼我們可以選擇出資； |
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我們的合作伙伴可能有與我們的商業利益或目標不一致的經濟或其他商業利益或目標，這將影響我們經營物業的能力； |
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合資企業或其他管理協議通常限制轉讓合資企業中的權益，或可能以其他方式限制我們在需要時或以有利條件出售權益的能力； |
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吾等與合作伙伴的關係一般屬合約性質，並可根據協議條款終止或解散，在此情況下，吾等可能不會繼續管理或投資於該等關係所涉及的資產，從而導致手續費收入減少或透過收購獲得物業的直接所有權；及 |
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我們與合作伙伴之間的糾紛可能會導致訴訟或仲裁，這將增加我們的費用，並阻止我們的高級管理人員和董事將他們的時間和精力集中在我們的業務上，並導致適用的共同投資企業擁有的物業面臨額外風險。 |
14
我們通常尋求對我們的共同投資項目保持足夠的影響力，以使我們能夠實現我們的業務目標；然而，我們可能不能無限期地繼續這樣做。我們已經形成了公開交易的投資工具，如NPR和FIBRA Prologis，我們擔任這些投資工具的發起人或管理人。我們已經，並可能繼續為這些工具貢獻資產。存在我們的管理關係可能被終止的風險。
我們面臨各種環境風險，這些風險可能會導致意外損失，從而影響我們的業務和財務狀況。
根據各種聯邦、州和地方法律、條例和條例，房地產的現任或前任業主、開發商或經營者可能需要承擔移除或補救某些危險或有毒物質的費用。清除或補救這類物質的費用可能是巨大的。這種法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種危險物質的釋放或存在負有責任。此外，第三方可以起訴網站的所有者或運營者，要求其賠償因環境污染而造成的人身傷害、財產損失或其他費用，包括調查和清理費用。
包括美國在內的一些國家的環境法還要求含有石棉的建築物的業主或運營者妥善管理和維護石棉，充分通知或培訓可能接觸石棉的人，並採取特別預防措施，包括清除或其他消除措施，以防在建築物翻新或拆除過程中石棉受到幹擾。這些法律可對不遵守這些規定的建築物業主或經營者施加罰款和懲罰，並可允許第三者就與暴露於石棉有關的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。眾所周知，我們的一些特性中含有含石棉的建築材料。
此外，我們的一些物業被出租或已部分出租給使用、儲存或以其他方式處理石油產品或其他危險或有毒物質的企業的所有者和經營者，從而產生了釋放此類危險或有毒物質的可能性。此外，我們的某些物業位於、毗鄰或靠近曾經或目前含有石油產品或其他危險或有毒物質的其他物業，或其他人已經從事、正在從事或可能從事可能釋放此類危險或有毒物質的活動。吾等不時可能在已知不利環境狀況下收購物業或物業權益，吾等相信與該等環境狀況相關的環境責任是可量化的，而收購將產生經風險調整後的卓越回報。對於某些已剝離的物業，我們已同意繼續負責補救或監測物業的某些環境狀況，並承擔費用。
我們面臨着未來氣候變化的潛在影響，這可能會導致意外的損失，可能會影響我們的業務和財務狀況。
我們還面臨着未來可能發生的氣候變化帶來的潛在物理風險。我們的物流設施可能會受到罕見的災難性天氣事件的影響，例如嚴重的風暴、火災或洪水。如果極端天氣事件的頻率增加，我們對這些事件的暴露可能會增加。我們目前認為自己不會面臨與氣候變化有關的監管風險，因為我們的建築物的運營通常不會產生大量温室氣體排放。然而，作為房地產開發商，我們未來可能會受到供應鏈潛在影響或商業建築行業更嚴格的能效標準或温室氣體法規的不利影響。我們不能保證其他此類情況不存在或未來可能不會發生。未來氣候變化對我們房地產的潛在影響可能會對我們出租、開發或出售此類物業或以此類物業作為抵押品進行借款的能力產生不利影響。
我們的保險範圍不包括所有潛在的損失。
我們和我們未合併的共同投資公司承保的保險範圍包括因某些危險(如火災和其他危險，如風暴、洪水、地震和恐怖主義)而產生的財產損失和租金損失保險；商業一般責任保險；以及環境保險，視我們每個物業和業務所在的市場而定。保險範圍包括通常為類似財產、商業活動和市場承保的保單規格和保險限額。我們相信我們的財產和我們共同投資企業的財產都有足夠的保險。但是，某些損失，包括洪水、地震、戰爭行為、恐怖主義行為或騷亂造成的損失，一般不投保或不完全投保，因為這樣做在經濟上是不可行的，也不是審慎的。如果我們的一個或多個物業發生未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會在這些物業的投資資本和未來收入方面遭受重大損失，並可能繼續承擔與該物業相關的任何追索權債務。
此外，我們不能保證保險公司能夠繼續以商業合理的價格提供足夠的保險產品。如果我們的一個或多個財產遭受未投保或超過保險限額的損失，或者如果保險公司在保險損失的情況下未能履行其對我們的承保承諾，那麼我們可能會損失投資於受損財產的資本，以及這些財產的預期未來收入，如果存在追索權債務，我們將繼續承擔與財產相關的任何抵押債務或其他財務義務。任何此類損失或更高的保險費都可能對我們的業務產生不利影響。
15
與融資和資本相關的風險
我們可能無法為我們的債務進行再融資，或者我們的現金流可能不足以支付所需的債務。
我們受制於通常與債務融資相關的風險，包括我們的現金流不足以支付所需的本金和利息的風險。我們不能保證我們將能夠對任何到期債務進行再融資，不能保證此類再融資的條款與到期債務的條款一樣優惠，也不能保證我們能夠以其他方式通過出售資產或籌集股本來獲得資金，以支付到期債務的必要款項。如果我們無法對到期的債務進行再融資或履行付款義務，我們的業務和財務狀況將受到負面影響，如果到期的債務得到擔保，貸款人可能會取消擔保此類債務的財產的抵押品贖回權。我們的信貸安排和某些其他債務以浮動利率計息。根據這些協議，提高利率將增加我們的利息支出。
我們的信貸協議中的契約可能會限制我們的靈活性，而違反這些契約可能會對我們的財務狀況產生不利影響。
我們各種信貸協議的條款，包括我們的信貸安排、我們發行優先票據和定期貸款的契約以及其他票據協議，要求我們遵守一些常規的金融契約，例如維持償債覆蓋率、槓桿率、固定費用覆蓋率和其他運營契約，包括維持保險覆蓋率。這些公約可能會限制我們經營業務的靈活性，而違反這些公約可能會導致適用債務管理文書的違約。如果我們根據公約條款違約，無法治癒違約、為債務進行再融資或履行付款義務，我們的業務和財務狀況，尤其是我們的可分配現金流可能會受到不利影響。
我們信用評級的不利變化可能會對我們的融資活動產生負面影響。
截至2019年12月31日，我們的信用評級為穆迪A3級，S A-級，展望均為穩定。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，評級機構可隨時修改或撤回。
我們的優先票據和優先股的信用評級是基於我們的經營業績、流動資金和槓桿率、整體財務狀況以及信用評級機構在對我們進行評級分析時採用的其他因素。我們的信用評級可能會影響我們可以獲得的資本額，以及我們可能產生的任何債務的條款和定價。我們不能保證我們將能夠維持目前的信用評級，如果我們的信用評級被下調，我們可能會產生更高的借貸成本，並可能在獲得額外融資方面遇到困難。此外，我們信用評級的下調可能會在我們的信貸安排和其他債務工具下引發額外的付款或其他負面後果。我們信用評級的不利變化可能會對我們的業務產生負面影響，特別是對我們的再融資和其他資本市場活動、我們管理債務到期日的能力、我們未來的增長以及我們的開發和收購活動。
負責監管倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)的金融市場行為監管局(“FCA”)宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率，這將需要過渡到另一種參考利率，這可能會對我們要求的債務償付以及我們相關債務和衍生金融工具的價值產生負面影響。
2017年7月，FCA宣佈打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，在美國，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行將有擔保的隔夜融資利率確定為其首選的美元LIBOR債務和衍生金融工具替代利率。此外，其他全球監管機構也採取了參考利率改革舉措，以確定其他銀行間同業拆借利率(Ibor)的首選替代利率。
截至2019年12月31日，我們有20億美元的可變利率債務，這些債務以LIBOR、CDOR和日元LIBOR為指數(在本文中稱為“IBOR指數”)。我們的貸款文件包含的條款設想了在無法獲得IBOR指數利率的情況下，確定適用於我們的IBOR指數債務的基本利率的替代方法。此外，如果IBOR指數利率不可用，我們的貸款文件將不會觸發強制性預付款或贖回條款。如果合約沒有過渡到首選的替代利率，而以IBOR為指數的利率被終止，對我們的債務和衍生品金融工具的影響可能會因合同而異。如果與IBOR掛鈎的利率停止，或者如果計算利率的方法發生變化，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利影響。雖然我們目前預計IBOR指數利率將在2021年底之前可用，但在此之前它們可能會變得不可用。
我們預計將使用我們的協議中規定的語言並通過可能修改我們的債務和衍生工具來管理向首選替代利率的過渡，然而，未來的市場狀況可能不允許立即實施所需的修改，並且我們可能會在這樣做的過程中產生重大的相關成本。我們將繼續監測和評估對我們的債務償付以及相關債務和衍生金融工具價值的潛在影響，但我們無法預測與IBOR掛鈎的利率何時停止可用。
為了滿足房地產投資信託基金的分配要求，我們可能需要獲得外部資金來源。
要符合REIT的資格，我們每年必須將至少90%的REIT應納税所得額(不考慮派息扣減和剔除任何淨資本收益)分配給我們的股東，如果我們的應税收入沒有完全分配，我們可能需要納税。從歷史上看，我們通過將現金分配給我們的
16
股東然而，我們可以選擇支付我們股票分配的一部分。。假設我們繼續用現金滿足這些分配要求，我們可能無法從運營保留的現金中為未來的所有資本需求提供資金，包括收購和開發活動，可能不得不依賴第三方資本來源。此外，為了維持我們的REIT地位並不必支付聯邦所得税和消費税，我們可能需要在短期基礎上借入資金，以滿足REIT的分配要求，即使當時的市場狀況對這些借款不利。這些短期借款需求可能是由於實際收到現金和將收入計入聯邦所得税之間的時間差異，或者是不可扣除的資本支出、創建準備金或所需債務或攤銷付款的影響。我們能否以有利的條件獲得債務和股權資本，或根本不能獲得，取決於許多因素，包括一般市場狀況、市場對我們增長潛力的看法、我們當前和潛在的未來收益和現金分配，以及我們證券的市場價格。
如果我們在運營中發行額外的普通股或單位，我們的股東可能會經歷稀釋。
未來任何普通股或OP單位的額外發行都將減少我們普通股和投資者擁有的單位的百分比。在大多數情況下，股東和單位持有人將無權投票決定我們是否發行額外的普通股或單位。此外，根據我們普通股或單位的任何額外發售的條款和定價以及物業的價值，我們的股東和單位持有人的普通股或單位的賬面價值和公允價值可能會被稀釋。
所得税風險
Prologis，Inc.未能獲得REIT資格將產生嚴重的不利後果。
Prologis，Inc.根據IRC第856至860條，自截至1997年12月31日的應課税年度開始，選擇作為REITs徵税。Prologis，Inc.已組織和運營符合IRC下的REITs資格，並相信目前的組織和運營方法符合IRC頒佈的規則和法規，以使Prologis，Inc.繼續符合REIT的資格。然而，我們的組織或運作方式可能不允許Prologis，Inc.。或我們未來的運營可能導致Prologis，Inc.不合格。作為REITs的資格要求我們滿足根據IRC高度技術性和複雜的章節制定的多項要求（有些是每年一次的，有些是每季度一次的），而這些條款只有有限的司法和行政解釋，並涉及確定不完全在我們控制範圍內的各種事實事項和情況。例如，為了符合REITs的資格，Prologis，Inc.任何一年的總收入至少95%來自合資格的來源。此外，Prologis，Inc.必須每年向股東支付股息，總額至少為其應納税收入的90%（不考慮已支付股息的扣除，並不包括資本利得在內），並且必須每季度通過指定的資產測試。 歷史上，我們通過向股東分派現金來滿足這些分派要求，但我們可能會選擇分派現金或其他財產來滿足這些要求，包括在有限的情況下，我們自己的股票。 IRC和適用的財政部法規關於REITs資格的規定對Prologis，Inc.來説更為複雜。因為我們基本上所有的資產都是通過行動計劃持有的
如果Prologis，Inc.如果在任何納税年度未能符合REIT的資格，我們將被要求按常規企業税率就應税收入繳納聯邦所得税（包括2018年之前的納税年度的任何適用的替代最低税）。除非我們有權根據某些法定條款獲得救濟，否則Prologis，Inc.在喪失資格的年度之後的四個納税年度內，將被取消作為REITs的資格，如果在重新選擇後的五年內（某些州可能為10年）確認，則將對REITs重新選擇時存在的固有收益繳納公司税。如果Prologis，Inc.失去房地產投資信託基金的地位，我們的淨收益將大大減少每年涉及。此外，我們可能需要借入額外資金或清算某些投資以支付任何額外的納税義務。因此，可用於投資、業務和分配的資金將減少。
此外，我們擁有某些附屬REITs的直接或間接權益，這些附屬REITs根據IRC第856至860條選擇作為REITs徵税。只要每家附屬REIT都符合REIT的資格，我們在該附屬REIT中的權益將被視為符合REIT資產測試條件的房地產資產，而我們從該附屬REIT獲得的任何股息收入或收益一般將被視為符合REIT 95%和75%毛收入測試條件的收入。若要成為房地產投資信託基金，附屬房地產投資信託基金必須獨立滿足所有房地產投資信託基金的資格要求。如果這樣的子公司REIT不符合REIT的資格，並且某些減免條款不適用，它將被視為正常的應税公司，其收入將被繳納美國聯邦所得税。此外，如果附屬REIT未能符合REIT的資格，將對Prologis，Inc.遵守REIT收入和資產測試的能力產生不利影響，從而影響其符合REIT的資格。
此外，我們可以通過收購擁有該房地產的房地產投資信託基金實體來獲得財產。如賣方或目標公司在該等收購中未以其他方式確認該等資產的收益，而該等實體未能在任何年度符合REIT的要求，則該等實體將在喪失REIT資格的下一年的四個課税年度內被取消視作REIT的資格，而所收購的資產將須就重選REIT時或Prologis收購該等資產時的固有收益繳納公司税。在5年的認證期內出售此類資產，可能會導致鉅額的公司税負擔。某些州可能會在10年內出售此類資產。
17
某些財產轉讓可能會產生被禁止的交易收入，導致對交易收益徵收懲罰税。
有時，我們可能會轉讓或以其他方式處置我們的一些財產，包括通過將財產貢獻給我們的聯合投資企業。根據IRC，轉讓我們持有的作為庫存或主要用於在正常業務過程中出售給客户的財產所產生的任何收益，將被視為來自被禁止交易的收入，須繳納100%的懲罰性税。我們不認為我們轉讓或處置財產或將財產貢獻給我們的共同投資企業是被禁止的交易。然而，持有財產是否為投資目的是一個事實問題，取決於與特定交易有關的所有事實和情況。美國國税局(IRS)可能會爭辯説，我們對某些財產的轉讓或處置，或將財產貢獻給我們的共同投資企業，是被禁止的交易。雖然我們認為美國國税局不會在任何此類糾紛中獲勝，但如果美國國税局成功地辯稱財產的轉讓、處置或貢獻構成了被禁止的交易，我們將被要求為從被禁止的交易中分配給我們的任何收益支付100%的懲罰性税。此外，來自被禁止交易的收入可能會對我們通過REIT資格收入測試的能力產生不利影響。
立法或監管行動可能會對我們產生不利影響。
近年來，適用於房地產、房地產投資信託基金、類似實體和投資的美國、州、地方和外國所得税法進行了多次立法、司法和行政方面的修改。未來可能會繼續發生更多的變化，無論是在美國國內還是在美國以外，可能會影響我們或我們股東的税收。 納税義務的任何增加都可能是實質性的，並將減少可用於其他目的的現金量。
遵守REIT的要求可能會限制我們的靈活性或導致我們放棄其他有吸引力的機會。
我們使用應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)，使我們能夠從事非房地產投資信託基金符合資格的業務活動。根據IRC，房地產投資信託基金的資產價值不得超過20%，由一個或多個TRS的證券和其他不符合資格的資產代表。這一限制可能會阻礙我們進行某些有吸引力的投資的能力，包括購買不符合條件的資產、擴大非房地產活動以及對我們TRS將進行的業務的投資，並在一定程度上限制我們的機會。
項目1B：未解決的工作人員意見
沒有。
項目2.酒店物業
地理分佈
我們主要投資於物流設施。我們的特性通常用於消費品的分銷、儲存、包裝、組裝和輕量化製造。我們的絕大多數運營物業被我們的客户用於零售和在線履行以及企業對企業交易。
下表提供了我們的綜合經營物業、土地和開發投資組合以及我們的運營與維護組合的詳細信息。O&M投資組合包括我們合併的物業和我們未合併的共同投資企業擁有的物業，這些物業以100%的金額反映在合資企業的財務報表中，該金額是根據公認會計準則計算的，而不是我們的比例份額。
18
我們綜合經營物業的以下營運物業資料包括382幢建築物，主要由我們合併的一家共同投資公司擁有，但我們擁有其中不到100%的股權。截至2019年12月31日，除南加州市場外，沒有任何個別物業或市場佔我們綜合總資產的10%或更多，或產生的收入佔我們截至2019年12月31日的年度綜合總收入的10%或更多。下表中的美元和平方英尺以百萬為單位：
|
|
|
合併的運營屬性 |
|
|
運營與維護 |
|
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|
地理位置 |
|
可出租的廣場素材 |
|
|
賬面總值 |
|
|
累贅 (1) |
|
|
可出租的廣場素材 |
|
|
賬面總值 |
|
|||||
|
美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
亞特蘭大 |
|
|
22 |
|
|
$ |
1,319 |
|
|
$ |
14 |
|
|
|
25 |
|
|
$ |
1,488 |
|
|
巴爾的摩/華盛頓特區 |
|
|
6 |
|
|
|
674 |
|
|
|
13 |
|
|
|
10 |
|
|
|
1,044 |
|
|
賓夕法尼亞州中部和東部 |
|
|
18 |
|
|
|
1,282 |
|
|
|
- |
|
|
|
20 |
|
|
|
1,501 |
|
|
中央山谷 |
|
|
15 |
|
|
|
1,046 |
|
|
|
10 |
|
|
|
16 |
|
|
|
1,159 |
|
|
芝加哥 |
|
|
37 |
|
|
|
2,848 |
|
|
|
9 |
|
|
|
47 |
|
|
|
3,648 |
|
|
達拉斯/沃斯堡 |
|
|
25 |
|
|
|
1,574 |
|
|
|
8 |
|
|
|
32 |
|
|
|
2,091 |
|
|
休斯敦 |
|
|
12 |
|
|
|
1,025 |
|
|
|
10 |
|
|
|
19 |
|
|
|
1,528 |
|
|
新澤西州/紐約市 |
|
|
27 |
|
|
|
2,827 |
|
|
|
45 |
|
|
|
35 |
|
|
|
3,853 |
|
|
舊金山灣區 |
|
|
19 |
|
|
|
2,600 |
|
|
|
25 |
|
|
|
23 |
|
|
|
3,070 |
|
|
西雅圖 |
|
|
13 |
|
|
|
1,793 |
|
|
* |
|
|
|
20 |
|
|
|
2,457 |
|
|
|
南佛羅裏達州 |
|
|
11 |
|
|
|
1,315 |
|
|
|
29 |
|
|
|
16 |
|
|
|
1,856 |
|
|
南加州 |
|
|
68 |
|
|
|
7,318 |
|
|
|
18 |
|
|
|
86 |
|
|
|
9,338 |
|
|
剩餘市場-美國(16個市場) (2) |
|
|
64 |
|
|
|
3,970 |
|
|
|
42 |
|
|
|
85 |
|
|
|
5,360 |
|
|
美國小計 |
|
|
337 |
|
|
|
29,591 |
|
|
|
223 |
|
|
|
434 |
|
|
|
38,393 |
|
|
其他美洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
巴西 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
10 |
|
|
|
627 |
|
|
加拿大 |
|
|
10 |
|
|
|
866 |
|
|
|
150 |
|
|
|
10 |
|
|
|
866 |
|
|
墨西哥 |
|
|
4 |
|
|
|
258 |
|
|
|
- |
|
|
|
39 |
|
|
|
2,356 |
|
|
其他美洲小計 |
|
|
14 |
|
|
|
1,124 |
|
|
|
150 |
|
|
|
59 |
|
|
|
3,849 |
|
|
歐洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
法國 |
|
|
1 |
|
|
|
67 |
|
|
|
- |
|
|
|
31 |
|
|
|
2,486 |
|
|
德國 |
|
|
1 |
|
|
|
78 |
|
|
|
- |
|
|
|
24 |
|
|
|
2,021 |
|
|
荷蘭 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
22 |
|
|
|
1,990 |
|
|
英國 |
|
* |
|
|
|
69 |
|
|
|
- |
|
|
|
25 |
|
|
|
3,733 |
|
|
|
剩餘國家-歐洲（8個國家） (3) |
|
|
3 |
|
|
|
141 |
|
|
|
- |
|
|
|
78 |
|
|
|
5,566 |
|
|
歐洲小計 |
|
|
5 |
|
|
|
355 |
|
|
|
- |
|
|
|
180 |
|
|
|
15,796 |
|
|
亞洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
中國 |
|
* |
|
|
|
10 |
|
|
|
- |
|
|
|
27 |
|
|
|
1,993 |
|
|
|
日本 |
|
|
2 |
|
|
|
275 |
|
|
|
157 |
|
|
|
34 |
|
|
|
6,255 |
|
|
新加坡 |
|
|
1 |
|
|
|
141 |
|
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
|
141 |
|
|
亞洲小計 |
|
|
3 |
|
|
|
426 |
|
|
|
157 |
|
|
|
62 |
|
|
|
8,389 |
|
|
業務組合共計 (4) |
|
|
359 |
|
|
|
31,496 |
|
|
|
530 |
|
|
|
735 |
|
|
|
66,427 |
|
|
增值物業 (5) |
|
|
3 |
|
|
|
397 |
|
|
|
- |
|
|
|
5 |
|
|
|
565 |
|
|
經營財產共計 |
|
|
362 |
|
|
$ |
31,893 |
|
|
$ |
530 |
|
|
|
740 |
|
|
$ |
66,992 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以“*”號標註的項目表示小於一百萬的金額，四捨五入為零。 |
|
|||||||||||||||||||
19
|
|
|
綜合-土地投資 |
|
|
綜合-開發組合 |
|
||||||||||||||
|
地理位置 |
|
英畝 |
|
|
估計的建設潛力 (平方英尺) (6) |
|
|
當前投資 |
|
|
竣工後可出租的廣場素材 |
|
|
特伊 (7) |
|
|||||
|
美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
亞特蘭大 |
|
|
203 |
|
|
|
2 |
|
|
$ |
23 |
|
|
* |
|
|
$ |
15 |
|
|
|
巴爾的摩/華盛頓特區 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
* |
|
|
|
10 |
|
|
|
賓夕法尼亞州中部和東部 |
|
|
29 |
|
|
* |
|
|
|
8 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
中央山谷 |
|
|
948 |
|
|
|
19 |
|
|
|
145 |
|
|
|
2 |
|
|
|
148 |
|
|
芝加哥 |
|
|
100 |
|
|
|
2 |
|
|
|
13 |
|
|
|
1 |
|
|
|
72 |
|
|
達拉斯/沃斯堡 |
|
|
8 |
|
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
1 |
|
|
|
91 |
|
|
休斯敦 |
|
|
177 |
|
|
|
3 |
|
|
|
33 |
|
|
* |
|
|
|
13 |
|
|
|
新澤西州/紐約市 |
|
|
20 |
|
|
* |
|
|
|
11 |
|
|
|
1 |
|
|
|
105 |
|
|
|
舊金山灣區 |
|
|
13 |
|
|
* |
|
|
* |
|
|
|
1 |
|
|
|
200 |
|
||
|
西雅圖 |
|
|
9 |
|
|
* |
|
|
|
14 |
|
|
|
1 |
|
|
|
71 |
|
|
|
南佛羅裏達州 |
|
|
70 |
|
|
|
1 |
|
|
|
61 |
|
|
* |
|
|
|
48 |
|
|
|
南加州 |
|
|
79 |
|
|
|
1 |
|
|
|
74 |
|
|
|
2 |
|
|
|
232 |
|
|
剩餘市場-美國(16個市場) |
|
|
385 |
|
|
|
7 |
|
|
|
100 |
|
|
|
8 |
|
|
|
744 |
|
|
美國小計 |
|
|
2,041 |
|
|
|
36 |
|
|
|
484 |
|
|
|
17 |
|
|
|
1,749 |
|
|
其他美洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
巴西 |
|
|
196 |
|
|
|
4 |
|
|
|
20 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
加拿大 |
|
|
167 |
|
|
|
3 |
|
|
|
88 |
|
|
|
1 |
|
|
|
49 |
|
|
墨西哥 |
|
|
449 |
|
|
|
8 |
|
|
|
83 |
|
|
|
1 |
|
|
|
87 |
|
|
其他美洲小計 |
|
|
812 |
|
|
|
15 |
|
|
|
191 |
|
|
|
2 |
|
|
|
136 |
|
|
歐洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
法國 |
|
|
230 |
|
|
|
4 |
|
|
|
28 |
|
|
|
1 |
|
|
|
86 |
|
|
德國 |
|
|
36 |
|
|
|
1 |
|
|
|
20 |
|
|
|
1 |
|
|
|
114 |
|
|
荷蘭 |
|
|
10 |
|
|
* |
|
|
|
9 |
|
|
|
2 |
|
|
|
157 |
|
|
|
英國 |
|
|
138 |
|
|
|
2 |
|
|
|
86 |
|
|
|
2 |
|
|
|
354 |
|
|
剩餘國家-歐洲（8個國家） |
|
|
1,066 |
|
|
|
22 |
|
|
|
181 |
|
|
|
5 |
|
|
|
355 |
|
|
歐洲小計 |
|
|
1,480 |
|
|
|
29 |
|
|
|
324 |
|
|
|
11 |
|
|
|
1,066 |
|
|
亞洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
日本 |
|
|
78 |
|
|
|
4 |
|
|
|
103 |
|
|
|
6 |
|
|
|
1,019 |
|
|
亞洲小計 |
|
|
78 |
|
|
|
4 |
|
|
|
103 |
|
|
|
6 |
|
|
|
1,019 |
|
|
總土地和發展組合 |
|
|
4,411 |
|
|
|
84 |
|
|
$ |
1,102 |
|
|
|
36 |
|
|
$ |
3,970 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以“*”號標註的項目表示小於一百萬的金額，四捨五入為零。 |
|
|||||||||||||||||||
|
(1) |
我們的某些合併物業被抵押為抵押抵押債務和評估債券的擔保。就本表而言，由一組財產擔保的債務發行的本金餘額總額是根據每項財產的投資餘額在該財產池中的財產之間分配的。除了這裏反映的金額，我們還有3800萬美元的產權負擔，與一個預先穩定的物業和一個開發中的物業有關，不包括在綜合運營物業中。 |
|
(2) |
在美國境內沒有剩餘的市場佔合併經營物業總賬面價值的2%以上。 |
|
(3) |
歐洲境內沒有一個國家的營業物業的賬面總價值超過2%。 |
|
(4) |
包括在我們的綜合經營資產中的是我們認為為貢獻而持有的資產，並在持有以供出售或出資的資產在綜合資產負債表中。我們將這些物業納入我們的運營組合，因為它們將被貢獻給我們的共同投資項目，並保留在我們的運營和維護投資組合中。截至2019年12月31日，我們在房地產上的投資預計將貢獻給我們未合併的共同投資項目，總額為6.05億美元，總面積為800萬平方英尺。見合併財務報表附註6第8項。財務報表和補充數據持有以供出售或出資的資產。 |
|
(5) |
增值物業是我們以折扣價收購併相信我們可以在穩定後提供更大回報的物業，或者是我們希望重新用於更高和更好用途的物業。 |
|
(6) |
表示在現有地塊上的建築完工後可供租賃的預計完工平方英尺。 |
|
(7) |
TEI是基於目前的預測，可能會發生變化。如下表所示，我們目前的投資為19億美元，剩下大約21億美元的額外需要投資。於2019年12月31日，根據TEI，發展組合中約23%的物業已落成但尚未穩定，而發展組合中約64%的發展中物業預計於2020年12月31日前落成。我們正在開發的其餘物業預計將於2021年12月前完工。 |
20
下表彙總了截至2019年12月31日我們對合並房地產的投資(單位：百萬)：
|
|
|
折舊前投資 |
|
|
|
經營性財產，不包括為出售或分擔而持有的資產 |
|
$ |
31,288 |
|
|
開發組合，包括土地成本 |
|
|
1,868 |
|
|
土地 |
|
|
1,102 |
|
|
其他房地產投資(1) |
|
|
966 |
|
|
合併後的房地產資產總額 |
|
$ |
35,224 |
|
|
(1) |
其他房地產投資包括：(I)非物流房地產；(Ii)出租給第三方的地塊；(Iii)我們的公司總部；(Iv)與未來開發項目相關的成本，包括購買土地的選擇權；(V)與潛在收購相關的保證金；以及(Vi)與我們代表他人開發的項目相關的基礎設施成本。 |
租賃期
我們一般按長期基準租賃物業（於二零一九年開始的租賃平均年期為66個月）。下表概述於二零一九年十二月三十一日已訂立租賃的綜合經營組合的租賃收益（美元及平方英尺，單位為百萬美元）：
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
納 |
|
|||||||||
|
|
|
租約數目 |
|
|
佔用平方英尺 |
|
|
美元 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
每平方英尺美元 (1) |
|
|||||
|
2020 |
|
|
635 |
|
|
|
36 |
|
|
$ |
210 |
|
|
|
10.0 |
% |
|
$ |
5.83 |
|
|
2021 |
|
|
800 |
|
|
|
54 |
|
|
|
299 |
|
|
|
14.2 |
% |
|
|
5.54 |
|
|
2022 |
|
|
749 |
|
|
|
56 |
|
|
|
321 |
|
|
|
15.3 |
% |
|
|
5.73 |
|
|
2023 |
|
|
618 |
|
|
|
46 |
|
|
|
276 |
|
|
|
13.1 |
% |
|
|
6.00 |
|
|
2024 |
|
|
609 |
|
|
|
47 |
|
|
|
298 |
|
|
|
14.2 |
% |
|
|
6.34 |
|
|
2025 |
|
|
219 |
|
|
|
24 |
|
|
|
154 |
|
|
|
7.3 |
% |
|
|
6.42 |
|
|
2026 |
|
|
120 |
|
|
|
19 |
|
|
|
118 |
|
|
|
5.6 |
% |
|
|
6.21 |
|
|
2027 |
|
|
95 |
|
|
|
13 |
|
|
|
80 |
|
|
|
3.8 |
% |
|
|
6.15 |
|
|
2028 |
|
|
70 |
|
|
|
12 |
|
|
|
82 |
|
|
|
3.9 |
% |
|
|
6.83 |
|
|
2029 |
|
|
89 |
|
|
|
17 |
|
|
|
119 |
|
|
|
5.7 |
% |
|
|
7.00 |
|
|
此後 |
|
|
62 |
|
|
|
19 |
|
|
|
144 |
|
|
|
6.9 |
% |
|
|
7.58 |
|
|
|
|
|
4,066 |
|
|
|
343 |
|
|
$ |
2,101 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
6.13 |
|
|
逐月 |
|
|
69 |
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合併總數 |
|
|
4,135 |
|
|
|
346 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
每平方英尺美元的計算方法是淨收入除以租賃佔用的平方英尺。 |
21
共同投資企業
我們的運營及維護組合包括持有房地產投資（主要是我們亦管理的物流設施）的合併及未合併共同投資企業。我們的未合併共同投資企業按權益法入賬。未合併企業的金額按企業財務報表中的金額的100%反映，按公認會計原則計算，而非我們的比例份額。下表概述我們於二零一九年十二月三十一日的合併及未合併共同投資企業（以百萬計）：
|
|
|
運營屬性 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
平方英尺 |
|
|
毛收入 賬面價值 |
|
|
投資 土地 |
|
|
開發組合-TEI |
|
||||
|
聯合共同投資合資企業 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis美國物流合資企業(USLV) |
|
|
65 |
|
|
$ |
6,142 |
|
|
$ |
12 |
|
|
$ |
76 |
|
|
總計 |
|
|
65 |
|
|
$ |
6,142 |
|
|
$ |
12 |
|
|
$ |
76 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未合併的共同投資風險企業 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis以美國物流基金(USLF)為目標 |
|
|
99 |
|
|
$ |
8,920 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
其他美洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
FIBRA前言 |
|
|
35 |
|
|
|
2,102 |
|
|
|
6 |
|
|
|
6 |
|
|
Prologis巴西物流合資企業(“PBLV”)和其他合資企業 中國投資了新的合資企業。 |
|
|
10 |
|
|
|
627 |
|
|
|
116 |
|
|
|
64 |
|
|
其他美洲小計 |
|
|
45 |
|
|
|
2,729 |
|
|
|
122 |
|
|
|
70 |
|
|
歐洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis歐洲物流基金(“PERF”) |
|
|
120 |
|
|
|
10,838 |
|
|
|
6 |
|
|
|
44 |
|
|
Prologis歐洲物流合作伙伴Sàrl（"PELP"） |
|
|
52 |
|
|
|
3,972 |
|
|
|
23 |
|
|
|
33 |
|
|
Prologis UK Logistics Venture（"UKLV"） |
|
|
4 |
|
|
|
677 |
|
|
|
102 |
|
|
|
122 |
|
|
歐洲小計 |
|
|
176 |
|
|
|
15,487 |
|
|
|
131 |
|
|
|
199 |
|
|
亞洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
日本房地產投資信託基金(“NPR”) |
|
|
32 |
|
|
|
5,980 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
普洛斯中國核心物流基金（“PCCLF”） (1) |
|
|
21 |
|
|
|
1,741 |
|
|
|
- |
|
|
|
8 |
|
|
普洛斯中國物流創業公司 (1) |
|
|
5 |
|
|
|
242 |
|
|
|
30 |
|
|
|
1,223 |
|
|
亞洲小計 |
|
|
58 |
|
|
|
7,963 |
|
|
|
30 |
|
|
|
1,231 |
|
|
總計 |
|
|
378 |
|
|
$ |
35,099 |
|
|
$ |
283 |
|
|
$ |
1,500 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
2019年12月，我們與八名合夥人成立了PCCLF，這是一家在中國投資物業的非合併共同投資企業。當時，我們及我們於Prologis China Logistics Venture I，LP的現有合夥人就現有資產組合（包括79項物業，合共2，200萬平方呎）的貢獻而獲得PCCLF的股權。七名新合夥人出資現金，用以贖回現有合夥人於PCCLF的部分投資。我們於出資後維持該等資產的所有權百分比，因此並無確認收益。 |
有關我們未合併和合並的共同投資項目的更多信息，請參閲合併財務報表附註5和附註11項目8.財務報表和補充數據。
第三項：法律訴訟
我們及我們的共同投資企業不時參與日常業務過程中產生的各種法律訴訟。
關於Liberty交易，已提出六項訴訟，要求賠償和/或撤銷等。任何訴訟的不利決定都可能對我們的財務業績造成不利影響。見第8項合併財務報表附註20。財務報表和補充數據以瞭解自由交易的更多信息。
吾等認為，最終處置吾等目前所參與之任何額外事項不會對吾等之業務、財務狀況或經營業績造成重大不利影響。
項目4.礦山安全披露
不適用。
22
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項及發行人購買權益證券
市場信息和持有者
我們的普通股在紐約證券交易所上市，代碼為"PLD"。
股票表現圖表
以下折線圖比較了Prologis，Inc.的變化。從2014年12月31日到2019年12月31日，從標準普爾500股票指數和金融時報和證券交易所NAREIT股票REITs指數的累計總回報。該圖假設在2014年12月31日對我們的普通股和每個指數的初始投資為100美元，並按照SEC的要求，對所有股息進行再投資。圖中所示的回報率不一定反映未來的業績。
本圖表和附文不是“徵集材料”，不被視為已在美國證券交易委員會備案，也不會以引用的方式納入公司根據1933年證券法(修訂本)或1934年證券法(修訂本)提交的任何文件，無論是在本文件日期之前或之後作出的，也不考慮任何此類文件中的一般合併語言。
優先股股息
於2019年及2018年12月31日，我們擁有140萬股Q系列優先股，清盤優先股為每股50美元，可於2026年11月13日或之後贖回。截至二零一九年及二零一八年十二月三十一日止年度，應付股息每股4. 27元。
有關股息的更多資料，請參閲第8項合併財務報表附註9。財務報表和補充數據。
出售未登記財產
於二零一九年，我們發行了120萬股Prologis，Inc.普通股。有關Prologis，L.P.的普通股的贖回。普通股股份是根據1933年證券法第4（a）（2）條所規定的註冊要求豁免而發行的。
23
根據股權補償計劃獲授權發行的證券
有關根據股權補償計劃授權發行的證券的資料，請參閲第8項綜合財務報表附註9及12。財務報表和補充數據。
其他股東事項
普通股計劃
有關我們股權薪酬計劃的更多信息將在我們的2020年委託書或在表格10—K/A中提交的修訂中提供。
第6項：精選財務數據
下表概述了Prologis，Inc.的歷史財務狀況和經營業績相關的選定財務數據。及Prologis，L.P.（以百萬計，每股及單位金額除外）：
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2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
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運營數據： |
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|
|
總收入 |
$ |
3,331 |
|
|
$ |
2,804 |
|
|
$ |
2,618 |
|
|
$ |
2,533 |
|
|
$ |
2,197 |
|
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
$ |
468 |
|
|
$ |
470 |
|
|
$ |
328 |
|
|
$ |
334 |
|
|
$ |
258 |
|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
$ |
390 |
|
|
$ |
371 |
|
|
$ |
855 |
|
|
$ |
423 |
|
|
$ |
501 |
|
|
合併淨收益 |
$ |
1,702 |
|
|
$ |
1,823 |
|
|
$ |
1,761 |
|
|
$ |
1,293 |
|
|
$ |
926 |
|
|
每股淨收益/歸屬於普通股股東的單位 基金單位持有人—基本 |
$ |
2.48 |
|
|
$ |
2.90 |
|
|
$ |
3.10 |
|
|
$ |
2.29 |
|
|
$ |
1.66 |
|
|
每股淨收益/歸屬於普通股股東的單位 基金單位持有人—稀釋 |
$ |
2.46 |
|
|
$ |
2.87 |
|
|
$ |
3.06 |
|
|
$ |
2.27 |
|
|
$ |
1.64 |
|
|
每股普通股股息和每股普通股分派 |
$ |
2.12 |
|
|
$ |
1.92 |
|
|
$ |
1.76 |
|
|
$ |
1.68 |
|
|
$ |
1.52 |
|
|
綜合資產負債表數據： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
總資產 |
$ |
40,032 |
|
|
$ |
38,418 |
|
|
$ |
29,481 |
|
|
$ |
30,250 |
|
|
$ |
31,395 |
|
|
債務總額 |
$ |
11,906 |
|
|
$ |
11,090 |
|
|
$ |
9,413 |
|
|
$ |
10,608 |
|
|
$ |
11,627 |
|
|
歸屬於普通股股東/基金單位持有人的FFO (1): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
淨利潤與FFO對賬： |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
普通股股東應佔淨收益 |
$ |
1,567 |
|
|
$ |
1,643 |
|
|
$ |
1,642 |
|
|
$ |
1,203 |
|
|
$ |
863 |
|
|
NAREIT界定調整共計 |
|
950 |
|
|
|
707 |
|
|
|
101 |
|
|
|
534 |
|
|
|
461 |
|
|
我們修改的調整總數 |
|
74 |
|
|
|
(118 |
) |
|
|
52 |
|
|
|
(35 |
) |
|
|
(15 |
) |
|
FFO，經普羅吉斯修改後歸屬於普通股股東/ 基金單位 (1) |
$ |
2,591 |
|
|
$ |
2,232 |
|
|
$ |
1,795 |
|
|
$ |
1,702 |
|
|
$ |
1,309 |
|
|
核心界定調整共計 |
|
(427 |
) |
|
|
(444 |
) |
|
|
(244 |
) |
|
|
(302 |
) |
|
|
(128 |
) |
|
歸屬於普通股股東/基金單位持有人的核心FFO (1) |
$ |
2,164 |
|
|
$ |
1,788 |
|
|
$ |
1,551 |
|
|
$ |
1,400 |
|
|
$ |
1,181 |
|
|
(1) |
FFO；FFO，經Prologis修改；和核心FFO歸屬於普通股股東/單位持有人是非公認會計原則的措施。見項目7。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析，用於我們的FFO措施的定義和淨利潤的完整對賬。 |
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應結合項目8所列的合併財務報表一併閲讀。本報告的財務報表和補充數據以及項目1A所述事項。危險因素
下文呈列有關二零一九年財務狀況及經營業績與二零一八年比較的討論。有關2017年的資料僅包含在圖表中，以顯示我們經營業績的年同比趨勢。我們2017年的財務狀況以及2017年及2018年的經營業績與2017年的比較見第7項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析，通過引用納入本公司的年度報告， 表格10-K截至2018年12月31日的財年，於2019年2月13日向SEC提交，可在SEC網站www.example.com和我們的投資者關係網站www.ir.prologis.com上查閲。
24
管理層概述
2019年紀要
在截至2019年12月31日的一年中，我們的運營與維護投資組合的運營基本面依然強勁。我們的入住率從2018年12月31日的97.5%下降到2019年12月31日的96.5%，這是因為我們專注於租金增長，2019年我們的運營和維護投資組合的加權平均淨有效租金變化為23.7%。
2019年，我們完成了合併財務報表附註所述的以下重要活動：
|
• |
今年1月，我們與一名合夥人成立了PBLV，這是一家巴西未合併的共同投資企業。我們向PBLV貢獻了最初的房地產投資組合，包括14個運營物業，總計700萬平方英尺和371英畝土地。我們總共獲得了6.2億美元的收益，包括現金和單位，這相當於20%的股權。 |
|
• |
不包括對PBLV的貢獻，我們產生了24億美元的淨收益，實現了7.19億美元的淨收益，主要來自對我們在歐洲、日本和美國的未合併共同投資項目的房地產貢獻。 |
|
• |
今年2月，我們贖回了我們在一家歐洲未合併的共同投資企業中的一部分投資，獲得了2.78億歐元(3.13億美元)的收益。 |
|
• |
去年12月，我們成立了盈科拓展基金，這是一家未合併的聯合投資公司，投資於中國的房地產，有八個合夥人。當時，我們和我們在Prologis中國物流合資公司的現有合作伙伴獲得了盈科拓展基金的股權，因為該公司現有的資產組合由79個物業組成，總面積達2,200萬平方英尺。這七個新合夥人貢獻了現金，用於贖回我們現有合夥人在PCCLF的部分投資。在出資後，我們維持了我們在這些資產中的所有權百分比，因此沒有確認收益。 |
|
• |
我們的促銷收入總計1.81億美元(扣除相關費用後淨額1.21億美元)，其中1.66億美元記錄在戰略資本收入，主要來自PERF，1500萬美元記錄在歸屬於非控制性權益的淨收益。 |
|
• |
我們完成了以下融資活動，導致我們的債務到期日延長至7.8年，並將我們的有效利率降至2.2%，兩者均在2019年12月31日的加權平均基礎上。 |
|
|
• |
今年1月，我們將全球高級信貸安排上調至35億美元，將於2023年1月到期。 |
|
|
• |
今年1月，我們還簽訂了兩筆無擔保日元定期貸款，總額為人民幣150億元(1.37億美元)，利息為日元LIBOR加0.5%至0.6%，分別於2028年1月和2030年1月到期。 |
|
|
• |
今年3月，我們簽訂了一項無擔保日元定期貸款協議(“2019年3月日元定期貸款”)，根據該協議，我們可以提取總額不超過人民幣850億元(於2019年12月31日為7.83億美元)的日元。2019年3月的日元定期貸款以日元LIBOR加0.4%的利率計息，2026年3月到期。我們用所得資金償還了2016年日元定期貸款的大部分未償還餘額人民幣1000億元(合8.97億美元)。 |
|
|
• |
今年3月，我們還完成了100億元人民幣(合9100萬美元)的優先票據的私募，利率為1.2%，將於2039年3月到期。 |
|
|
• |
今年9月，我們發行了三個系列的優先票據，總金額為18億歐元(20億美元)，加權平均固定利率為0.7%，2027年9月至2049年到期。我們用所得資金償還了6億歐元(6.56億美元)的優先票據，利率為1.4%，於2020年10月到期，並支付了4.99億美元的多貨幣定期貸款。 |
|
|
• |
截至2019年12月31日，我們的信貸安排下有37億美元的可用借款能力，總流動性為48億美元，包括無限制的現金餘額。 |
年終後，我們在2020年完成了以下交易：
|
• |
1月3日研發，我們贖回了4億歐元（合4.46億美元）的優先票據，浮動利率為， Euribor加上百分之零點三。 |
|
• |
1月8日這是我們的兩家美國聯合投資企業以約40億美元收購了IPT的全資房地產資產（我們的投資約為16億美元）。見附註5和11 請參閲我們的合併財務報表以瞭解有關此交易的更多信息。 |
|
• |
on February 4這是我們通過發行股權和承擔債務，以約130億美元完成了Liberty交易。有關此交易的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表附註20。 |
25
行動的結果
我們根據房地產運營和戰略資本兩個經營分部的NOI評估我們的業務運營。按部門劃分的NOI是一種非GAAP績效衡量標準，使用直接來自我們財務報表的收入和支出計算。我們認為按分部劃分的NOI是衡量我們表現的適當補充措施，因為它有助於管理層和投資者瞭解我們的經營業績。
以下是我們按部門劃分的NOI對賬， 營業收入合併財務報表（百萬）。每個分部的NOI與以下各自分部討論中的合併財務報表中的一個項目進行對賬。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
房地產運營—NOI |
|
$ |
2,091 |
|
|
$ |
1,784 |
|
|
戰略資本—NOI |
|
|
307 |
|
|
|
249 |
|
|
一般和行政費用 |
|
|
(266 |
) |
|
|
(239 |
) |
|
折舊及攤銷費用 |
|
|
(1,140 |
) |
|
|
(947 |
) |
|
扣除房地產交易收益前的營業收入，淨額 |
|
|
992 |
|
|
|
847 |
|
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
468 |
|
|
|
470 |
|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
390 |
|
|
|
371 |
|
|
營業收入 |
|
$ |
1,850 |
|
|
$ |
1,688 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
見合併財務報表附註17，以瞭解有關各業務部門的更多信息以及各業務部門的NOI與營業收入和所得税前收入。
不動產業務
此經營分部主要包括自綜合物業確認的租金收入及租金開支。我們將物業管理和租賃職能的成本分配至房地產運營部門， 租金費用和戰略資本部分， 戰略資本支出根據相關文件夾的面積我們經營所在市場的經營基本面持續強勁，導致租金增加，佔用率居高不下。此外，該分部受我們的開發、收購和處置活動的影響。
以下是直接來自綜合財務報表的房地產業務收入、支出和NOI（單位：百萬）的組成部分。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
租金收入(1) |
|
$ |
2,832 |
|
|
$ |
2,389 |
|
|
開發管理和其他收入 |
|
|
6 |
|
|
|
9 |
|
|
租金費用 |
|
|
(734 |
) |
|
|
(601 |
) |
|
其他費用 |
|
|
(13 |
) |
|
|
(13 |
) |
|
房地產運營—NOI |
|
$ |
2,091 |
|
|
$ |
1,784 |
|
|
(1) |
誠如綜合財務報表附註2所披露，根據新租賃準則，吾等採納可行權宜方法，將租金收入和租金回收作為單一組成部分， 租金收入在我們的綜合損益表中。 |
二零一九年房地產營運NOI較二零一八年的變動受以下項目（百萬美元）影響：
|
(1) |
二零一九年的收購活動較二零一八年有所增加，主要由於收購DCT Industrial Trust Inc.。以及DCT Industrial Operating Partnership LP（統稱“DCT”），於2018年8月22日以85億美元完成（“DCT交易”）。 |
26
|
(2) |
於兩個年度，我們的租金率均呈正增長。租金增長（或租金變動）是指現有租約轉租至更高租金及現有租約合約租金增加的組合。倘租賃的合約租金增加由租賃開始時未知的指標（例如消費物價指數或類似指標）驅動，則租金增加不包括在租金水平內，因此影響我們確認的租金收入。我們的淨入住率變動由二零一八年的29. 4%上升至二零一九年的32. 8%，惟同期平均入住率下降0. 6%而輕微減少。有關合並經營組合的租期及入住率的主要指標，請參閲下文。 |
|
(3) |
我們通過比較2018年1月1日或之後至2019年12月31日完成的開發項目池產生的NOI變化，計算開發項目完成期與期間的NOI變化。 |
|
(4) |
其他活動於二零一九年的NOI較二零一八年減少，主要由於與租賃活動有關的內部成本2，500萬美元，部分因二零一九年不可收回開支減少及外幣匯率變動而減少。自二零一九年起，自採納新租賃會計準則後，我們不再將與租賃活動有關的內部成本資本化。 |
以下是我們綜合經營組合的主要經營指標。
|
(1) |
2018年8月，我們完成DCT交易並收購了一個 物流房地產資產組合總面積達6800萬平方英尺。 |
|
(2) |
對於初始租期為一年或以上的租賃，計算已開始租賃的合併平方英尺和加權平均實際租金變動淨額。 |
發展活動
下表彙總了綜合發展活動(以百萬美元和平方英尺為單位)：
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|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
開始： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本報告所述期間新的發展項目數目 |
|
|
74 |
|
|
|
67 |
|
|
平方英尺 |
|
|
25 |
|
|
|
26 |
|
|
特伊 |
|
$ |
2,741 |
|
|
$ |
2,408 |
|
|
基於TEI的構建到套裝的百分比 |
|
|
44.0 |
% |
|
|
40.8 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
穩定化： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本報告所述期間發展項目數目穩定 |
|
|
72 |
|
|
|
60 |
|
|
平方英尺 |
|
|
26 |
|
|
|
21 |
|
|
特伊 |
|
$ |
2,422 |
|
|
$ |
1,824 |
|
|
加權平均穩定收益率(1) |
|
|
6.3 |
% |
|
|
6.5 |
% |
|
竣工時的估計價值 |
|
$ |
3,313 |
|
|
$ |
2,459 |
|
|
估計加權平均差值 |
|
|
36.8 |
% |
|
|
34.8 |
% |
|
(1) |
假設穩定佔有率除以TEI，我們將加權平均穩定收益率計算為估計的NOI。 |
於2019年12月31日，我們的綜合發展項目組合（包括髮展中物業及預穩定物業）已出租50. 0%，預計於2021年12月前完成。有關我們截至2019年12月31日的開發組合的更多信息，請參見項目2。特性.
27
資本支出
我們將翻新及改善營運物業所產生的成本資本化，作為投資基準的一部分或其他資產。下圖概述我們每年的總資本開支（不包括開發成本）及綜合經營物業平均每平方英尺的物業裝修：
|
(1) |
於二零一九年，資本開支總額增加，主要由於投資組合擴大，以及以較高租金及較長租期出租營運物業所致。 |
戰略資本
此經營分部包括來自資產及物業管理之收益、其他服務費用及自未合併實體賺取之推廣收益。與策略資本分部相關的收益因收購及出售組合規模、物業公平值及其他交易活動（包括外幣匯率及促銷時間）變動而波動。該等收益乃扣除與資產有關的直接成本及該等企業所擁有物業的物業管理開支。我們將物業管理和租賃職能的成本分配至戰略資本部門， 戰略資本支出以及房地產運營部門， 租金費用根據相關文件夾的面積
以下是直接來自綜合財務報表的戰略資本收入、支出和NOI的組成部分（單位：百萬）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
戰略資本收入 |
|
$ |
492 |
|
|
$ |
406 |
|
|
戰略資本支出 |
|
|
(185 |
) |
|
|
(157 |
) |
|
戰略資本—NOI |
|
$ |
307 |
|
|
$ |
249 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以下是我們的戰略資本收入、支出和NOI（單位：百萬）的更多詳細信息：
|
|
|
美國(1) |
其他美洲 |
歐洲 |
亞洲 |
總計 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
||||||||||
|
戰略資本收入（美元） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
經常性費用 (2) |
|
|
75 |
|
|
|
65 |
|
|
|
31 |
|
|
|
23 |
|
|
|
106 |
|
|
|
95 |
|
|
|
56 |
|
|
|
48 |
|
|
|
268 |
|
|
|
231 |
|
|
|
的交易費用 (3) |
|
|
11 |
|
|
|
9 |
|
|
|
5 |
|
|
|
3 |
|
|
|
17 |
|
|
|
23 |
|
|
|
25 |
|
|
|
22 |
|
|
|
58 |
|
|
|
57 |
|
|
|
促進收入 (4) |
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
|
5 |
|
|
|
6 |
|
|
|
161 |
|
|
|
57 |
|
|
|
- |
|
|
|
54 |
|
|
|
166 |
|
|
|
118 |
|
|
|
戰略資本收入總額（美元） |
|
|
86 |
|
|
|
75 |
|
|
|
41 |
|
|
|
32 |
|
|
|
284 |
|
|
|
175 |
|
|
|
81 |
|
|
|
124 |
|
|
|
492 |
|
|
|
406 |
|
|
|
戰略資本支出（美元） |
|
|
(97 |
) |
|
|
(70 |
) |
|
|
(14 |
) |
|
|
(12 |
) |
|
|
(38 |
) |
|
|
(39 |
) |
|
|
(36 |
) |
|
|
(36 |
) |
|
|
(185 |
) |
|
|
(157 |
) |
|
|
戰略資本—NOI（$） |
|
|
(11 |
) |
|
|
5 |
|
|
|
27 |
|
|
|
20 |
|
|
|
246 |
|
|
|
136 |
|
|
|
45 |
|
|
|
88 |
|
|
|
307 |
|
|
|
249 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
美國開支包括薪酬、人事成本和PPP獎勵，這些僱員在美國工作，但也支持其他地區。 |
|
(2) |
經常性費用包括資產及物業管理費。 |
|
(3) |
轉讓費包括租賃佣金、收購、開發及其他費用。 |
|
(4) |
我們通常直接從共同投資的第三方投資者賺取推廣收入，偶爾也從合資企業賺取推廣收入。促銷通常基於三年期間的累積回報。在任何一種結構下，當促銷活動被賺取時，我們承認第三方投資者在促銷活動中的份額。根據公私營夥伴關係的條款，我們賺取的約40%的晉升將以現金和股票獎勵的組合形式支付給我們的員工，並通過以下方式支銷： 戰略資本支出， 作為既得利益者。 |
28
根據於十二月三十一日的歷史成本（美元及平方英尺，單位為百萬美元），透過我們的未合併共同投資企業持有以下房地產投資：
|
|
|
美國 |
其他美洲 |
歐洲 |
亞洲 |
總計 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 (1) |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 (2) |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||
|
風險投資 |
|
|
1 |
|
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
2 |
|
|
|
9 |
|
|
|
8 |
|
|
運營特性 |
|
|
605 |
|
|
|
566 |
|
|
|
214 |
|
|
|
209 |
|
|
|
731 |
|
|
|
669 |
|
|
|
144 |
|
|
|
125 |
|
|
|
1,694 |
|
|
|
1,569 |
|
|
平方英尺 |
|
|
99 |
|
|
|
91 |
|
|
|
44 |
|
|
|
39 |
|
|
|
176 |
|
|
|
159 |
|
|
|
59 |
|
|
|
51 |
|
|
|
378 |
|
|
|
340 |
|
|
總資產(美元) |
|
|
8,408 |
|
|
|
7,303 |
|
|
|
2,707 |
|
|
|
2,137 |
|
|
|
14,677 |
|
|
|
13,028 |
|
|
|
8,758 |
|
|
|
7,089 |
|
|
|
34,550 |
|
|
|
29,557 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
在本表格中，PBLV和我們的其他巴西合資企業被合併為一家合資企業。 |
|
(2) |
12月，我們與八名合夥人成立了PCCLF，這是一家非合併共同投資企業，在中國投資物業。當時，我們及我們在普洛斯中國物流風險投資有限公司的現有合作伙伴向PCCLF提供現有資產組合。 |
有關我們未合併共同投資企業的額外資料，請參閲綜合財務報表附註5。
G&A費用
2019年及2018年的G & A開支分別為2.66億美元及2.39億美元。二零一九年的G & A開支較二零一八年有所增加，主要是由於本集團股價上升導致補償開支增加所致。
我們資本化若干與我們的開發活動直接相關的內部成本，包括薪金及相關開支。我們之前將與內部租賃活動相關的G & A資本化，然而，從2019年1月1日開始，這些成本被列為支出並記錄為： 租金費用在綜合損益表中。
下表概述了資本化的G & A金額（百萬美元）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
建築和土地開發活動 |
|
$ |
68 |
|
|
$ |
63 |
|
|
租賃活動 |
|
|
- |
|
|
|
21 |
|
|
進行建築物改善和其他 |
|
|
20 |
|
|
|
16 |
|
|
資本化一般事務和行政費用共計 |
|
$ |
88 |
|
|
$ |
100 |
|
|
資本化薪金和相關費用佔薪金和相關費用總額的百分比 |
|
|
19.5 |
% |
|
|
24.5 |
% |
折舊及攤銷費用
2019年及2018年的折舊及攤銷費用分別為11億美元及9.47億美元。
下表概述二零一九年折舊及攤銷開支與二零一八年相比的主要變動（百萬美元）：
|
(1) |
收購物業主要包括DCT交易，我們於二零一八年第三季度透過該交易收購營運物業及相關無形資產。有關DCT交易的更多資料，請參閲綜合財務報表附註3。 |
29
房地產交易淨收益
下表概述我們 處置發展物業及土地的收益淨額和其他處置房地產投資收益淨額截至十二月三十一日止年度，包括銷售非開發物業（主要為營運物業）及其他房地產交易（以百萬計）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
對未合併實體的繳款 |
|
$ |
403 |
|
|
$ |
423 |
|
|
對第三方的處置 |
|
|
65 |
|
|
|
47 |
|
|
處置發展物業和土地收益總額，淨額 |
|
$ |
468 |
|
|
$ |
470 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
對未合併實體的繳款 |
|
$ |
98 |
|
|
$ |
36 |
|
|
對第三方的處置 |
|
|
157 |
|
|
|
335 |
|
|
捐款和處置收益共計，淨額 |
|
$ |
255 |
|
|
$ |
371 |
|
|
部分贖回未合併共同投資企業投資的收益 |
|
|
135 |
|
|
|
- |
|
|
其他處置房地產投資收益共計，淨額 |
|
$ |
390 |
|
|
$ |
371 |
|
我們將該等交易所得款項主要用於兩個期間的資本投資。有關該等交易的進一步資料，請參閲綜合財務報表附註4。
我們的自有和管理(“O&M”)運營組合
我們管理我們的業務，並以運營及維護為基準檢討我們的營運基本面，當中包括我們全資擁有或我們其中一家共同投資企業擁有的物業。我們相信，以這種方式審查基本面可讓管理層瞭解對財務報表的整體影響，因為這將影響房地產運營和戰略資本分部，以及我們根據所有權從未合併共同投資企業確認的淨利潤。就公認會計原則而言，吾等並不控制未合併共同投資企業，且該等企業經營資料的呈列並不代表法律申索。
我們的運營及維護業務組合不包括我們的發展組合、增值物業、非工業物業或持作出售予第三方的物業，於十二月三十一日如下（平方英尺，單位：百萬平方英尺）：
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||||||||||
|
|
物業數量 |
|
|
正方形 腳 |
|
|
佔用百分比 |
|
|
物業數量 |
|
|
正方形 腳 |
|
|
佔用百分比 |
|
||||||
|
已整合 |
|
1,882 |
|
|
|
359 |
|
|
|
96.1 |
% |
|
|
1,835 |
|
|
|
348 |
|
|
|
97.2 |
% |
|
未整合 |
|
1,676 |
|
|
|
376 |
|
|
|
96.8 |
% |
|
|
1,561 |
|
|
|
339 |
|
|
|
97.8 |
% |
|
總計 |
|
3,558 |
|
|
|
735 |
|
|
|
96.5 |
% |
|
|
3,396 |
|
|
|
687 |
|
|
|
97.5 |
% |
以下是概述我們運營及維護業務組合租賃活動的主要運營指標。
|
(1) |
初步租期為一年或以上之租賃計算已開始之租賃平方英尺及加權平均實際租金變動淨額。我們每年保留超過70%的客户（按已開始租賃的總平方英尺計算）。 |
|
(2) |
營業額成本定義為租賃佣金及租户裝修，並指就超過一年之租賃開始而產生之責任。2019年和2018年，每平方英尺的週轉成本 |
30
|
但是，由於長期，以及更高的租金在已開始的租賃中，成本佔租賃價值的百分比較低。 |
同店分析
我們相同的門店指標是非GAAP財務指標，通常用於房地產行業，並期望從金融界，無論是淨有效還是現金基礎。我們使用“同店”分析評估我們擁有及管理的經營物業的表現，因為該分析中的物業數量在不同時期內一致，這讓我們和投資者能夠分析我們的持續業務運營。我們就物業NOI釐定相同的店鋪指標，乃根據我們的擁有權權益，就合併及未合併物業而言，同一店鋪人口中適用物業的租金收入減租金開支計算，詳情如下。
我們將截至2019年12月31日止三個月的相同店鋪數量定義為運營及維護經營組合中的物業，包括綜合物業及非綜合共同投資企業於2018年1月1日擁有的物業的物業NOI，以及於2018年及2019年同一三個月期間擁有的物業。我們相信，綜合投資組合的物業NOI驅動因素與我們投資的企業所擁有的物業大致相同，因此，我們根據Prologis於物業的所有權評估運營及維護組合的相同店鋪指標（“Prologis股份”）。同一店鋪數量不包括持作出售予第三方之物業，以及於期初（二零一八年一月一日）未穩定之發展物業及期內收購或出售予第三方之物業。為得出期間經營表現的適當衡量標準，我們通過使用報告的期末匯率將兩個期間的當地貨幣換算為美元，消除外幣匯率變動的影響。
作為非GAAP財務指標，相同的商店指標作為分析工具有一定的侷限性，可能因房地產公司而異。因此，我們提供了一個調和， 租金收入較少租金費用(“物業NOI”)(從我們根據美國公認會計原則編制的綜合財務報表)到我們相同的商店物業NOI衡量標準。
我們每季度評估同一店鋪組合的業績。以下為二零一九年及二零一八年各季度之綜合租金收入、租金開支及物業NOI與全年之對賬（誠如綜合收益表及綜合財務報表附註19所載），以及截至十二月三十一日止三個月之同店組合分析中各自金額（百萬美元）：
|
|
|
截至三個月 |
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
3月31日， |
|
|
6月30日， |
|
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
|
全年 |
|
|||||
|
2019 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
697 |
|
|
$ |
701 |
|
|
$ |
711 |
|
|
$ |
723 |
|
|
$ |
2,832 |
|
|
租金費用 |
|
|
(188 |
) |
|
|
(181 |
) |
|
|
(181 |
) |
|
|
(184 |
) |
|
|
(734 |
) |
|
物業NOI |
|
$ |
509 |
|
|
$ |
520 |
|
|
$ |
530 |
|
|
$ |
539 |
|
|
$ |
2,098 |
|
|
2018 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
556 |
|
|
$ |
545 |
|
|
$ |
609 |
|
|
$ |
679 |
|
|
$ |
2,389 |
|
|
租金費用 |
|
|
(143 |
) |
|
|
(133 |
) |
|
|
(147 |
) |
|
|
(178 |
) |
|
|
(601 |
) |
|
物業NOI |
|
$ |
413 |
|
|
$ |
412 |
|
|
$ |
462 |
|
|
$ |
501 |
|
|
$ |
1,788 |
|
31
|
|
截至三個月 十二月三十一日， |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
更改百分比 |
|
|||
|
合併物業NOI與同一門店物業NOI措施的對賬： |
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
$ |
723 |
|
|
$ |
679 |
|
|
|
|
|
|
租金費用 |
|
(184 |
) |
|
|
(178 |
) |
|
|
|
|
|
合併物業噪音 |
$ |
539 |
|
|
$ |
501 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
調整以獲得相同的商店結果： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
物業NOI來自不包括在同一商店投資組合中的合併物業和 其他調整 (1)(2) |
|
(157 |
) |
|
|
(128 |
) |
|
|
|
|
|
來自未合併共同投資企業的物業NOI包括在同一店鋪 投資組合 (1)(2) |
|
452 |
|
|
|
434 |
|
|
|
|
|
|
第三方從同一商店組合中包括的物業中獲得的物業NOI份額(1)(2) |
|
(364 |
) |
|
|
(355 |
) |
|
|
|
|
|
同一門店物業序號份額NOI-Net生效 (2) |
$ |
470 |
|
|
$ |
452 |
|
|
|
4.0 |
% |
|
綜合物業直線租金和公允價值租賃調整 在同一家商店的產品組合中包括了這些產品(3) |
|
(3 |
) |
|
|
(5 |
) |
|
|
|
|
|
非合併合營企業直線租金和公允價值租賃 **包括在同一家門店投資組合中的調整 (3) |
|
(5 |
) |
|
|
(5 |
) |
|
|
|
|
|
第三方在直線租金和公允價值租賃調整中的份額包括 他們在同一家商店的投資組合中 (2)(3) |
|
4 |
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
同一門店物業的序幕份額-現金 (2)(3) |
$ |
466 |
|
|
$ |
446 |
|
|
|
4.6 |
% |
|
|
(1) |
我們不包括為出售給第三方而持有的物業，以及在期初未穩定的開發物業，以及在期內收購或出售給第三方的物業。我們還剔除了淨終止和重新談判費用，以便我們能夠評估每個物業租金收入的增長或下降，而不考慮不能表明物業經常性經營業績的一次性項目。淨終止和重新談判費用是指為允許客户終止或重新談判其租賃而談判的總費用，但被因調整租賃期內的直線租金而記錄的資產註銷所抵消。根據向每個物業提供的物業管理服務(一般是根據收入的百分比)，對同一商店物業NOI進行調整，以包括我們綜合物業的物業管理費用分配。在合併時，這些金額將被扣除，提供物業管理服務的實際成本被確認為我們合併租金支出的一部分。 |
|
|
(2) |
我們根據我們對基礎物業的投資，包括合併物業和共同投資企業擁有的物業的同一商店投資組合的物業NOI。為了從我們擁有少於100%股份的共同投資項目中計算我們在同一門店物業NOI中的份額，我們使用共同投資項目的基礎物業NOI作為同一門店投資組合的基礎物業NOI，並將我們於2019年12月31日的所有權百分比應用於兩個時期的物業NOI，包括在此期間貢獻的物業。我們通過減去第三方在合併和未合併的共同投資企業中的份額來調整共同投資企業的同一門店投資組合的總財產NOI. |
在本報告所述期間，某些全資擁有的物業被貢獻給一家共同投資企業，幷包括在同一商店投資組合中。無論是我們的綜合業績，還是共同投資企業的綜合業績，當單獨來看時，都不能在相同的存儲基礎上進行比較，這是因為各自投資組合的構成在不同時期發生了變化(例如，出資物業的結果根據我們在期末的所有權權益，計入我們截至出資日期的綜合業績，以及在出資日期之後的合資企業業績)。因此，只有標記為“Prologis Share of Same Store Property NOI”的行項目在一段時間內是可比較的。
|
|
(3) |
我們進一步剔除了根據美國公認會計原則編制的財務報表中包含的某些非現金項目(直線租金和公允價值租賃調整的攤銷)，以反映相同的Store Property NOI-Cash衡量標準。 |
我們管理我們的業務，並根據我們的運營與維護投資組合的相同商店結果100%補償我們的高管，因為我們在所有權盲目的基礎上管理我們的投資組合。我們通過將100%的物業包括在我們的同一商店投資組合中來計算這些結果。
收入(費用)的其他組成部分
來自未合併實體的淨收益
我們確認了使用權益法核算的未合併實體的淨收益，2019年和2018年分別為2億美元和2.98億美元。收益同比下降的主要原因是2018年確認的歐洲房地產處置的重大收益。我們確認的收益可能受到以下因素的影響：(I)每個企業的收入和支出的差異；(Ii)每個企業擁有的物業組合的規模和入住率；(Iii)物業處置和債務清償的收益或損失；(Iv)我們在每個企業的所有權權益；以及(V)用於將我們在淨收益中的份額換算成美元的外幣匯率波動。
32
有關我們在已確認淨收益中所佔份額的進一步細分，請參閲上文戰略資本部分討論和合並財務報表附註5中關於我們的未合併實體的討論。
利息支出
下表詳細説明瞭我們的淨利息支出(百萬美元)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
總利息支出 |
|
$ |
271 |
|
|
$ |
269 |
|
|
債務貼現攤銷和債務發行成本淨額 |
|
|
17 |
|
|
|
12 |
|
|
資本化金額 |
|
|
(48 |
) |
|
|
(52 |
) |
|
淨利息支出 |
|
$ |
240 |
|
|
$ |
229 |
|
|
年內加權平均實際利率 |
|
|
2.4 |
% |
|
|
3.0 |
% |
利息開支淨額增加11，000，000元，主要由於二零一九年的平均債務結餘較二零一八年增加所致。債務同比增加乃由於2018年8月DCT交易中承擔債務，該債務大部分以較低利率的債務再融資。此外，我們於二零一八年就加拿大定期貸款的利率掉期結算確認收益。
有關債務及借貸成本的進一步討論，請參閲綜合財務報表附註8及流動資金及資本資源一節。
外幣及衍生產品收益（虧損），淨額
我們面對與海外投資及收益有關的外匯風險。我們可能使用衍生金融工具管理外幣匯率風險。我們確認未指定衍生工具合約之公平值變動為未變現損益。在結算該等交易時，我們確認已實現收益或虧損。
本集團主要透過以本集團所投資之貨幣借貸對衝外幣風險，從而提供自然對衝。我們亦可能以與借款實體不同的功能貨幣發行債務，我們一般將債務指定為非衍生淨投資對衝。 我們確認債務中未對衝部分的重新計量和結算以及未實現損益中的應計利息。吾等亦確認任何未指定衍生工具合約之公平值變動及結算，以對衝該等以外幣支付之借貸之最終付款於未變現收益或虧損。
下表詳列本集團之外幣及衍生收益（虧損）淨額，計入盈利（以百萬計）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
已實現外幣及衍生工具收益（虧損）淨額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
結算未指定衍生工具的收益（虧損） |
|
$ |
28 |
|
|
$ |
(3 |
) |
|
與第三方的交易結算收益 |
|
|
1 |
|
|
|
- |
|
|
已實現外幣和衍生產品收益（損失）共計，淨額 |
|
|
29 |
|
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未實現外幣和衍生工具收益(損失)，淨額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未指定衍生工具和未對衝債務的公允價值變動損益 |
|
|
(74 |
) |
|
|
125 |
|
|
重新計量某些資產和負債的收益（虧損） |
|
|
3 |
|
|
|
(5 |
) |
|
未實現外幣和衍生工具收益(損失)合計，淨額 |
|
|
(71 |
) |
|
|
120 |
|
|
外幣和衍生工具收益(損失)合計，淨額 |
|
$ |
(42 |
) |
|
$ |
117 |
|
有關我們的外幣和衍生金融工具政策的更多信息，請參閲綜合財務報表附註2；有關我們的衍生和非衍生交易的更多信息，請參閲綜合財務報表附註15。
債務提前終止損失，淨額
我們於二零一九年及二零一八年分別於債務清償時確認虧損1，600萬元及300萬元。通過二零一九年及二零一八年的融資活動，我們降低了實際利率，並延長了債務的到期日。有關我們債務回購的更多資料，請參閲綜合財務報表附註8及流動資金及資本資源一節。
所得税費用
我們確認與應課税REITs附屬公司以及我們經營所在的若干地方、州和海外司法管轄區有關的所得税開支。我們的當期所得税開支主要根據我們應課税收入的時間而不同時期波動。
33
遞延所得税費用（收益）一般是本期暫時性差異和以前確認為應課税附屬公司遞延所得税資產的以往年度產生的淨經營虧損的利用率的函數。
下表彙總了我們的所得税支出(福利)(單位：百萬)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
當期所得税支出： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税費用 |
|
$ |
48 |
|
|
$ |
44 |
|
|
處置所得税支出 |
|
|
15 |
|
|
|
17 |
|
|
與收購所得税負債有關的處置所得税開支 |
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
當期所得税支出總額 |
|
|
63 |
|
|
|
62 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
遞延所得税費用(福利)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税費用 |
|
|
12 |
|
|
|
2 |
|
|
與獲得性税收負債相關的處置的所得税優惠 |
|
|
- |
|
|
|
(1 |
) |
|
遞延所得税支出總額 |
|
|
12 |
|
|
|
1 |
|
|
所得税總支出 |
|
$ |
75 |
|
|
$ |
63 |
|
我們的所得税在綜合財務報表附註13中有更詳細的討論。
可歸因於非控股權益的淨收益
這一數額是指第三方投資者在我們不擁有100%股權的合併實體產生的收益中所佔的份額，減去應支付給我們的第三方費用或推廣份額，並在此期間賺取。 我們於二零一九年及二零一八年的非控股權益應佔淨盈利分別為1. 29億元及1. 74億元。該等金額包括於二零一九年及二零一八年分別為Prologis，L. P.的普通有限合夥單位持有人應佔淨盈利4，700萬元及4，900萬元。
有關我們非控股權益的進一步信息，請參閲合併財務報表附註11。
其他全面收益(虧損)
有關外幣及衍生金融工具政策的詳情，請參閲綜合財務報表附註2；有關衍生及非衍生交易及其他全面收益(虧損)的詳情，請參閲綜合財務報表附註15。
環境問題
有關環境負債的進一步資料，見合併財務報表附註16。
流動資金和資本資源
概述
我們認為，我們從經營活動、我們共同投資企業的分配、財產的貢獻和處置以及可用的融資來源中產生現金的能力足以滿足我們預期的未來開發、收購、運營、償債、股息和分配需求。
近期本金現金來源及用途
除股息及分派外，我們預計我們的主要現金需求可能包括以下各項：
|
• |
完成我們綜合開發組合中物業的開發及租賃（於2019年12月31日，我們開發組合中的105項物業已租賃50.0%，現時投資為19億元，完成及租賃時的TEI為40億元，餘下21億元估計額外所需投資）； |
|
• |
開發我們可能持有作長期投資或隨後向非合併共同投資企業注資的新物業，包括在某些市場收購土地； |
|
• |
我們經營組合中物業的資本支出和租賃成本； |
|
• |
2020年償還債務及預定本金5.36億美元，其中4.46億美元優先票據已於2020年1月贖回； |
|
• |
對當前未合併實體的額外投資或對未來未合併實體的新投資； |
34
|
• |
收購經營性物業或經營性物業組合，包括收購上述IPT（視市場及其他情況而定），以直接長期投資於我們的綜合組合（這可能包括收購我們的共同投資企業）；及 |
|
• |
通過現金購買、公開市場購買、私下談判交易、要約收購或其他方式回購我們的未償還債務或股本證券（視乎當時的市況、我們的流動性、合同限制和其他因素而定）。 |
我們預計我們的現金需求主要來自以下來源(視市場情況而定)：
|
• |
可用無限制現金餘額（2019年12月31日為11億美元）； |
|
• |
財產業務的現金流量淨額； |
|
• |
代表共同投資企業提供的服務所賺取的費用，包括促銷； |
|
• |
從共同投資企業收到的分派； |
|
• |
向第三方出售財產、地塊或其他投資所得； |
|
• |
向當前或未來的共同投資企業提供財產的收益； |
|
• |
出售我們在共同投資企業的部分投資以實現長期所有權目標的所得款項； |
|
• |
我們現有信貸融資安排、其他融資或借貸安排下的借貸能力（截至2019年12月31日可用37億美元）；及 |
|
• |
發行債券所得收益。 |
我們亦可能會根據市況從發行股本證券產生所得款項。2020年2月，我們通過發行股權以約130億美元完成Liberty交易 承擔債務。
債務
下表彙總了截至12月31日按貨幣劃分的合併債務的信息（百萬美元）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||||||||||||||||
|
|
|
加權平均 利率 |
|
|
金額 傑出的 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
加權平均 利率 |
|
|
金額 傑出的 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
||||||
|
英鎊，英鎊 |
|
|
2.3 |
% |
|
$ |
657 |
|
|
|
5.5 |
% |
|
|
2.3 |
% |
|
$ |
636 |
|
|
|
5.8 |
% |
|
加元 |
|
|
3.4 |
% |
|
|
280 |
|
|
|
2.3 |
% |
|
|
3.6 |
% |
|
|
266 |
|
|
|
2.4 |
% |
|
歐元 |
|
|
1.9 |
% |
|
|
6,129 |
|
|
|
51.5 |
% |
|
|
2.2 |
% |
|
|
4,894 |
|
|
|
44.1 |
% |
|
日元 |
|
|
0.7 |
% |
|
|
2,329 |
|
|
|
19.6 |
% |
|
|
0.9 |
% |
|
|
1,952 |
|
|
|
17.6 |
% |
|
美元 |
|
|
4.4 |
% |
|
|
2,511 |
|
|
|
21.1 |
% |
|
|
4.5 |
% |
|
|
3,342 |
|
|
|
30.1 |
% |
|
債務總額(1) |
|
|
2.2 |
% |
|
$ |
11,906 |
|
|
|
|
|
|
|
2.7 |
% |
|
$ |
11,090 |
|
|
|
|
|
|
(1) |
於二零一九年及二零一八年十二月三十一日，未償還債務總額的加權平均到期日分別為94及76個月。 |
於二零一九年十二月三十一日，我們的信用評級為穆迪A3及標準普爾A—，展望穩定。這些評級使我們能夠以有利的利率借款。 我們的信貸評級的不利變動可能會對我們的業務造成負面影響，特別是我們的再融資及其他資本市場活動、我們管理債務到期日的能力、我們的未來增長以及我們的開發和收購活動。 證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，評級機構可隨時修改或撤銷。
於二零一九年十二月三十一日，我們遵守所有金融債務契約。該等契約包括有關總債務、擔保債務和固定押記覆蓋率的常規財務契約。
有關我們債務的進一步討論，請參閲合併財務報表附註8。
與某些共同投資企業有關的股權承諾
若干共同投資企業有我們和我們的合資夥伴的股權承諾。我們的合資夥伴以現金履行其股權承諾。我們可能會透過物業或現金出資履行股權承諾。
35
下表概述了截至2009年12月30日止的剩餘股權承擔。 十二月 31, 2019(單位：百萬)：
|
|
|
股權承諾 |
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
序曲 |
|
|
風險投資夥伴 |
|
|
總計 |
|
|
匯率，匯率 |
|
到期日 |
|||
|
Prologis瞄準美國物流基金 |
|
$ |
- |
|
|
$ |
1,919 |
|
|
$ |
1,919 |
|
|
不適用 |
|
2022 |
|
Prologis歐洲物流基金 |
|
|
- |
|
|
|
747 |
|
|
|
747 |
|
|
1.12美元/ 1歐元 |
|
2022 |
|
Prologis英國物流風險投資 |
|
|
11 |
|
|
|
59 |
|
|
|
70 |
|
|
1.32美元/ 1英鎊 |
|
2021 |
|
中國核心物流基金前言 (1) |
|
|
- |
|
|
|
311 |
|
|
|
311 |
|
|
0.14美元/ 1人民幣 |
|
2022 |
|
普洛斯中國物流創業公司 (1) |
|
|
321 |
|
|
|
1,818 |
|
|
|
2,139 |
|
|
不適用 |
|
2020 – 2024 |
|
Prologis巴西物流合資企業 |
|
|
48 |
|
|
|
193 |
|
|
|
241 |
|
|
0.25美元/ 1巴西雷亞爾 |
|
2026 |
|
總計 |
|
$ |
380 |
|
|
$ |
5,047 |
|
|
$ |
5,427 |
|
|
|
|
|
|
(1) |
如上文所述，我們於2019年12月與8名合資夥伴成立了PCCLF，初步股權承諾為46. 22億日元（6. 57億美元）。當時，我們及我們於普洛斯中國物流風險投資有限公司的現有合作伙伴向PCCLF提供房地產組合，以換取股權。七名新合夥人的供款已用於贖回現有合夥人於PCCLF的部分投資。 |
有關我們於共同投資企業的投資活動的更多信息，請參閲下文現金流量概要。
現金流摘要
下表彙總了我們的現金流活動(單位：百萬)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
經營活動提供的淨現金 |
|
$ |
2,264 |
|
|
$ |
1,804 |
|
|
用於投資活動的現金淨額 |
|
$ |
(685 |
) |
|
$ |
(664 |
) |
|
用於融資活動的現金淨額 |
|
$ |
(840 |
) |
|
$ |
(1,232 |
) |
|
現金及現金等價物淨增加（減少），包括外國 貨幣匯率 |
|
$ |
745 |
|
|
$ |
(103 |
) |
經營活動
經營活動提供的現金（不包括應收款項及應付款項變動）受下列重大活動影響：
|
• |
房地產業務。 我們的大部分經營現金來自房地產運營部門的淨收入。有關我們房地產運營分部的進一步解釋，請參閲上文的經營業績部分。該分部的收入包括直線租金的非現金調整，以及2019年及2018年的高於及低於市場租賃的攤銷分別為9800萬美元及6700萬美元。 |
|
• |
戰略資本。 我們亦透過策略資本分部向未合併共同投資企業提供資產及物業管理及其他服務，產生經營現金。有關戰略資本分部淨收入的主要驅動因素，請參閲上文的經營業績部分。列入 戰略資本收入是指第三方投資者因費用和促銷而欠下的份額，在收到現金的期間內在經營活動中確認。 |
|
• |
併購費用和基於股權的薪酬獎勵。我們於二零一九年及二零一八年分別產生2.66億美元及2.39億美元的G & A成本。這些金額包括2019年和2018年的基於股權的非現金補償費用分別為9800萬美元和7600萬美元，這些費用記錄為： 租金費用在房地產運營部門， 戰略資本支出在戰略資本部分， 併購費用。 |
|
• |
來自未合併實體的營業分配。 於二零一九年及二零一八年，我們分別從未合併實體收到3. 47億美元及3. 50億美元的分派。某些未合併的共同投資企業分配總促銷，包括我們的份額，記錄為， 對未合併實體的投資及墊款並在收到現金期間計入經營活動。 |
|
• |
支付利息和所得税的現金淨額。 我們於二零一九年及二零一八年支付的利息及所得税合併金額（扣除已收金額）分別為2. 77億元及2. 66億元。有關此活動的進一步資料，請參閲綜合財務報表附註8及附註13。 |
投資活動
36
投資活動提供的現金來自捐助和處置房地產的收益，包括最初物業組合對PBLV的貢獻，.投資活動所用現金主要由我們的 資本部署活動 投資英房地產開發、收購和資本支出。有關該等活動的進一步資料，請參閲綜合財務報表附註4。此外，以下重大交易亦影響我們投資活動提供或使用的現金：
|
|
|
• |
DCT交易，扣除收購現金。我們於2018年支付現金淨額4600萬美元以完成DCT交易，主要由於交易成本。該收購乃透過發行股本及承擔債務融資。有關DCT交易的更多詳情，請參閲綜合財務報表附註3及18。 |
|
• |
投資及墊款。2019年及2018年，我們將現金投資於未合併實體，佔我們的比例份額分別為2.76億美元及1.60億美元。該等合營企業將該等資金用於收購物業、發展及償還債務。有關我們未合併共同投資企業的更多詳情，請參閲綜合財務報表附註5。 |
|
• |
投資回報。 於二零一九年及二零一八年，我們分別收到來自未合併實體的分派作為投資回報3. 89億美元及3. 60億美元。該等金額包括來自企業活動的分派，包括物業銷售所得款項、債務再融資及贖回我們於若干未合併實體的投資。 |
|
• |
以房地產為抵押的應收票據償還所得款項。 我們收到了3400萬美元，用於償還2018年向第三方出售房地產的票據. |
|
• |
淨投資套期保值結算.於二零一九年及二零一八年，我們分別支付淨現金700萬美元，並從結算淨投資對衝中收取1800萬美元。有關衍生工具交易的進一步資料，請參閲綜合財務報表附註15。 |
融資活動
融資活動提供及使用的現金主要來自信貸融資及其他債務的所得款項及付款，以及就普通股及優先股支付的股息以及非控股權益供款及分派。
我們的債務回購和付款以及發行債務所得包括以下活動(以百萬計)：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
|
債務的購回及償付（包括清償費用） (1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
定期計劃的債務本金支付和到期付款 |
|
$ |
29 |
|
|
$ |
201 |
|
|
有擔保的抵押債務 |
|
|
433 |
|
|
|
508 |
|
|
高級筆記 |
|
|
669 |
|
|
|
973 |
|
|
定期貸款 |
|
|
2,171 |
|
|
|
2,484 |
|
|
總計 |
|
$ |
3,302 |
|
|
$ |
4,166 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
發行債券所得款項 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
有擔保的抵押債務 |
|
$ |
250 |
|
|
$ |
229 |
|
|
高級筆記 |
|
|
2,053 |
|
|
|
2,493 |
|
|
定期貸款 |
|
|
1,674 |
|
|
|
2,178 |
|
|
總計 |
|
$ |
3,977 |
|
|
$ |
4,900 |
|
|
(1) |
我們於2018年完成DCT交易，並承擔了19億美元的債務，其中18億美元用發行優先票據所得款項償還。19億美元債務的假設未列入上表。 |
37
表外安排
未合併的共同投資風險債務
於2019年12月31日，我們對未合併共同投資企業的投資及墊款為59億美元。截至2019年12月31日，以下所列企業的第三方債務總額為94億美元。我們的某些企業沒有第三方債務，因此被排除在外。該債務對Prologis及其他共同投資企業投資者無追索權，到期日及於2019年12月31日計息如下（百萬美元）：
|
|
|
總計(1) |
|
|
加權平均利率 |
|
|
賬面總值 (1) |
|
|
所有權百分比 |
|
||||
|
Prologis瞄準美國物流基金 |
|
$ |
2,130 |
|
|
3.8% |
|
|
$ |
8,920 |
|
|
27.3% |
|
||
|
FIBRA前言 |
|
|
769 |
|
|
4.6% |
|
|
|
2,112 |
|
|
47.1% |
|
||
|
Prologis歐洲物流基金 |
|
|
2,749 |
|
|
2.1% |
|
|
|
10,854 |
|
|
24.1% |
|
||
|
Prologis英國物流風險投資 |
|
|
464 |
|
|
3.3% |
|
|
|
862 |
|
|
15.0% |
|
||
|
日本房地產投資信託基金 |
|
|
2,199 |
|
|
0.7% |
|
|
|
5,980 |
|
|
15.1% |
|
||
|
中國核心物流基金前言 |
|
|
597 |
|
|
6.0% |
|
|
|
1,749 |
|
|
15.6% |
|
||
|
中國物流合資企業序幕 |
|
|
500 |
|
|
3.8% |
|
|
|
948 |
|
|
15.0% |
|
||
|
總計 |
|
$ |
9,408 |
|
|
|
|
|
|
$ |
31,425 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
於二零一九年十二月三十一日，所有未合併共同投資企業的加權平均貸款價值比率為26. 0%。貸款與價值是一種非公認會計原則的衡量標準，計算為第三方債務總額佔每個企業房地產賬面總值的百分比，並根據所有未合併共同投資企業的累計賬面總值加權。 |
於二零一九年十二月三十一日，我們並無就未合併共同投資企業的任何第三方債務提供擔保。作為管理人或發起人，我們與共同投資企業合作，以保持充足的流動性，併為其到期債務再融資。無法保證共同投資企業將能夠按與到期債務同等優惠的條款為任何到期債務再融資，或根本無法保證。倘企業無法以新發行的債務為到期債務再融資，彼等或可透過我們及我們的合作伙伴的自願出資或出售資產獲得資金。我們的若干企業亦擁有信貸融資或無抵押財產，兩者均可用於獲取資金。
合同義務
長期合同義務
下表概述我們於2019年12月31日的長期合約責任（單位：百萬）：
|
|
按期間到期的付款 |
|
|||||||||||||||||
|
|
不到1年 |
|
|
1至3年 |
|
|
3至5年 |
|
|
5年以上 |
|
|
總計 |
|
|||||
|
債務，除信貸安排外 |
$ |
536 |
|
|
$ |
1,680 |
|
|
$ |
2,064 |
|
|
$ |
7,530 |
|
|
$ |
11,810 |
|
|
債務利息，信貸設施除外 |
|
257 |
|
|
|
468 |
|
|
|
345 |
|
|
|
867 |
|
|
|
1,937 |
|
|
發展組合的無資金承付款 (1) |
|
1,647 |
|
|
|
454 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
2,101 |
|
|
經營和融資租賃付款 (2) |
|
44 |
|
|
|
88 |
|
|
|
75 |
|
|
|
776 |
|
|
|
983 |
|
|
總計 |
$ |
2,484 |
|
|
$ |
2,690 |
|
|
$ |
2,484 |
|
|
$ |
9,173 |
|
|
$ |
16,831 |
|
|
(1) |
於2019年12月31日，我們的綜合開發組合（已完成及發展中）擁有物業，TEI為40億元。所呈列的無資金承擔不僅包括我們根據建築合同有義務支付的成本，還包括將物業投入使用所需的所有成本，包括我們預期在租賃物業時產生的租户裝修估計成本、市場推廣及租賃成本。 |
|
(2) |
自2019年1月1日起，作為承租人，我們須根據未來最低租賃付款額的現值記錄地面及辦公空間租賃的使用權資產及租賃負債。有關其他資料，請參閲綜合財務報表附註2。 |
分派及派息規定
我們對普通股的股息政策是分配我們現金流的一定比例，以確保我們將滿足IRC的股息要求，相對於保持我們的REIT地位，同時仍允許我們保留現金，為資本改善和其他投資活動提供資金。
根據IRC，REITs可能需要對我們未分配的應税收入徵收某些聯邦所得税和消費税。
2019年和2018年，我們分別支付了每股普通股0.53美元和0.48美元的季度現金股息。我們未來的普通股股息，如果宣佈的話，可能會有所不同，並將由董事會根據當時的情況決定，
38
包括我們的財務狀況、經營業績及房地產投資信託基金的分配要求，董事會可於年內酌情作出調整。
我們對已發行的普通有限合夥單位按與我們的普通股股息相同的單位金額進行分配。作業中的A類單位有權獲得相當於每單位0.64665美元的季度分配，只要普通單位的季度分配至少為每單位0.4美元。在2019年和2018年，我們為每個A類單位支付了0.64665美元的季度分配。
截至2019年12月31日，我們有140萬股Q系列優先股流通股，清算優先權為每股50美元。年度股息率為每股8.54%，股息按季度拖欠支付。根據我們優先股的條款，我們被限制宣佈或支付關於我們普通股的任何股息，除非和直到所有關於優先股的累計股息已經支付，並且已經為關於優先股的相關股息期間宣佈的股息預留了足夠的資金。
其他承諾
我們一直在就收購或處置個別物業或物業組合進行不同階段的談判。
關鍵會計政策
關鍵會計政策是一項涉及主觀估計或假設的政策，需要管理層對本質上不確定且對實體的財務狀況和經營結果具有實質性影響的事項的影響做出判斷。管理層的最佳判斷考慮了歷史和當前的經濟狀況以及對未來的預期。估計的變化可能會影響我們的財務狀況和經營業績中的特定項目，股東、潛在投資者、行業分析師和貸款人在評估我們的業績時會使用這些項目。在綜合財務報表附註2所述的重要會計政策中，下文所述的政策已被吾等確認為符合被視為關鍵會計政策的準則。有關這些關鍵會計政策的更多信息，請參閲附註2。
收購
我們一般將單一物業或物業組合的收購視為資產收購。通過資產收購獲得的房地產資產按其成本或交換的總代價計量，任何額外的對價或討價還價購買金額按相對公允價值分配給房地產，但不包括那些被確認為待售的房地產。
我們於收購日作出估計，作為對假設資產及負債估值的一部分。收購的組成部分通常包括與所收購租賃相關的建築物、土地、裝修、無形資產或負債、債務、遞延税項資產和負債以及其他假定資產和負債。購買價格分配基於物業的預期未來現金流和物業所在市場的各種特徵，採用收益法方法，可以是貼現現金流分析或將資本化率應用於物業的估計NOI。主要假設包括市場租金、增長率、折扣率和資本化率。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢以及市場和經濟狀況。我們根據最近的交易和其他市場數據，按市場確定折扣率和資本化率。土地的公允價值通常基於相關的市場數據，例如將目標地塊與最近出售或目前在市場上出售的類似地塊進行比較。使用不同的假設對收購物業和無形資產及假設負債進行估值，可能會影響我們在估計剩餘使用年限或租賃期內確認的未來收入和支出。
房地產資產的可回收性
每當事件或環境變化顯示我們的長期資產的賬面價值可能無法完全收回時，我們就評估該等資產的賬面價值。
房地產資產之可收回性乃按資產賬面值與估計未來未貼現現金流量之比較計量。為檢討房地產資產的可收回性，我們會考慮當前市況及物業層面的經營業績，以及我們持有或出售該資產的意向。我們對相關資產的意向可能會隨市況改變而改變。公平值乃透過各種估值方法釐定，包括貼現現金流量模型、對物業之估計NOI應用資本化率、所報市價及第三方評估（如有需要）。預測未來現金流量的使用乃基於與我們對未來預期的估計及我們管理相關業務所使用的策略計劃一致的假設。倘我們的分析顯示我們預期持有的物業的賬面值無法按未貼現現金流量基準收回，則我們會就賬面值超出該物業當前估計公平值的金額確認減值支出。就未來現金流量（包括市場租金、貼現率及資本化率）之可收回性分析所採用之假設及估計均為複雜及主觀。於減值分析後發生的經濟及經營狀況或我們對投資的意向變動可能會影響該等假設並導致未來減值。
39
新賬户丁氏公告
見合併財務報表附註2。
歸屬於普通股東/非股東的業務資金（“FFO”）
FFO是一種非公認會計準則的財務指標，通常用於房地產行業。與FFO最直接可比的GAAP指標是淨收益。
美國全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）將FFO定義為根據公認會計原則計算的收益，不包括歷史成本折舊和以前折舊的物業的銷售收益和損失，以及減值費用。我們亦不包括收購控股權益時重估股本投資的收益及出售部分投資所確認的收益，因為該等收益與出售過往折舊物業的收益相似。我們不包括我們的未合併實體及第三方應佔我們合併共同投資企業的類似調整。
我們的FFO措施
我們的FFO衡量標準始於NAREIT的定義，我們進行了一定的調整，以反映我們的業務以及管理層計劃和執行我們的業務戰略的方式。雖然並非罕見或不尋常，但我們在計算時調整的附加項目FFO，由Prologis修改和核心FFO，兩者定義如下，於不同期間會有重大波動。儘管這些項目可能對我們的經營產生重大影響，並反映在我們的財務報表中，但刪除這些項目的影響使我們能夠更好地瞭解我們物業的長期核心經營業績。這些項目對我們的經營業績有正面和負面的短期影響，其方向不一致且不可預測，與我們的長期前景無關。
我們根據我們在未合併和合並企業中的所有權份額比例計算我們的FFO措施，定義如下。我們通過將本期間的平均所有權百分比應用於每個實體基準的適用對賬項目，反映我們對未合併企業的FFO措施的份額。我們反映我們對並非擁有100%股權的合併企業的份額，方法是根據我們於適用期間的平均所有權百分比調整我們的FFO措施，以移除適用對賬項目中的非控股權益份額。
這些FFO指標被管理層用作經營業績的補充財務指標，我們認為股東、潛在投資者和財務分析師瞭解管理層使用的指標是很重要的。我們不使用我們的FFO指標作為，也不應該被認為是，根據GAAP計算的淨利潤的替代品，作為我們經營業績的指標，作為根據GAAP計算的經營活動現金的替代品，或者作為我們為現金需求提供資金的能力的指標。
我們主要通過房地產的租金收入和戰略資本業務的收入（扣除運營、行政和融資費用）來分析我們的經營業績。該收入流不會直接受到我們在房地產或債務證券投資的市場價值波動的影響。
FFO，由Prologis修改，歸屬於普通股股東/單位持有人（“FFO，由Prologis修改”）
到達 FFO，由Prologis修改，我們調整NAREIT定義的FFO指標，以排除外幣相關項目和遞延税項的影響，具體而言：
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• |
子公司確認的遞延所得税利益和遞延所得税費用; |
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• |
與在收購中記錄為遞延所得税負債的收購所得税負債相關的當期所得税費用，只要該費用與我們定義的FFO措施中排除的收益中的遞延所得税利益相抵消;以及 |
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• |
因（i）我們與我們的海外實體之間的債務交易，（ii）用於對衝我們於海外實體的投資的第三方債務，（iii）與任何該等債務交易有關的衍生金融工具，及（iv）與其他衍生金融工具相關的按市價計值調整而產生的外匯匯兑收益及虧損。 |
我們用FFO，由Prologis修改，以便管理層、分析師和投資者能夠將我們的業績與其他沒有類似業務或在美國以外司法管轄區沒有類似業務的REITs進行比較。
歸屬於普通股股東/單位持有人的核心FFO（“核心FFO”）
除了……之外FFO，由Prologis修改，我們還使用 核心FFO。到達 核心FFO，我們調整FFO，由Prologis修改，不包括以下我們直接確認的經常性和非經常性項目， FFO，由Prologis修改:
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• |
處置旨在出資或者出售的土地和開發物業的損益； |
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• |
與出售房地產投資有關的所得税費用； |
40
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• |
確認與我們的房地產投資有關的減值支出，一般是由於我們改變了出資或出售該等物業的意向； |
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• |
提前清償債務以及贖回和回購優先股產生的收益或損失；以及 |
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• |
與自然災害有關的費用。 |
我們用核心FFO(I)與其他房地產公司相比，評估我們的經營業績；(Ii)對照以往期間的預期結果和結果，評估我們的業績和物業的表現；(Iii)評估我們管理層的業績；(Iv)預算和預測未來業績，以協助資源分配；(V)為金融市場提供指引，以瞭解我們的預期經營業績；及(Vi)評估特定潛在投資將如何影響我們未來的業績。
對使用我們的FFO措施的限制
雖然我們認為我們修改後的FFO指標是重要的補充指標，但NAREIT和我們的FFO指標都不應單獨使用，因為它們排除了根據GAAP計算的淨收益的重要經濟組成部分，因此作為分析工具的作用有限。因此，這些只是我們在分析業務時使用的眾多衡量標準中的一小部分。其中一些限制是：
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• |
不包括在我們修改後的FFO措施中的當前所得税費用代表應支付的税款和交易成本。 |
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• |
房地產資產的折舊和攤銷是不包括在FFO之外的經濟成本。FFO是有限的，因為它沒有反映未來替換房地產資產可能需要的現金需求。此外，維持物流設施運營業績所需的資本支出攤銷和租賃費用沒有反映在FFO中。 |
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• |
非發展物業處置的損益及與預期處置有關的減值費用代表物業價值的變動。通過剔除這些損益，FFO不計入因市場狀況變化而產生的已處置財產價值的已實現變化。 |
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• |
從我們修改後的FFO措施中剔除的遞延所得税收益和費用是由於產生了遞延所得税資產或負債，可能必須在未來某個時候結清。我們修改後的FFO措施目前不反映此類和解可能產生的任何收入或費用。 |
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• |
我們修改後的FFO措施不包括的外幣匯兑損益一般是根據外幣匯率在特定時間點的變動情況確認的。我們的外幣淨資產的最終結算在時間和金額上都是無限期的。我們的FFO指標是有限的，因為它們沒有反映這些淨資產因週期性的外幣匯率變動而產生的當期變化。 |
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• |
我們從核心FFO中排除的債務或優先股清償的收益和損失可能會為我們提供收益或成本，因為我們可能會以低於或高於未來債務的價格來清償債務。 |
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• |
我們從Core FFO中剔除的自然災害費用是我們已經發生的成本。 |
41
我們在作出決策時，只將我們的FFO指標與根據GAAP計算的淨收益結合使用，以彌補這些限制。這些信息應與我們根據公認會計原則編制的完整合並財務報表一起閲讀。為了幫助投資者彌補這些限制，我們將修改後的FFO指標與根據公認會計準則計算的淨收益進行調整如下(單位：百萬):
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2019 |
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2018 |
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普通股股東/單位持有人應佔淨收益與FFO措施的對賬： |
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普通股股東應佔淨收益 |
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$ |
1,567 |
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$ |
1,643 |
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添加(減去)NAREIT定義的調整： |
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與房地產相關的折舊和攤銷 |
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1,102 |
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913 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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(390 |
) |
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(371 |
) |
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與非控制性權益相關的項目對賬 |
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(8 |
) |
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23 |
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我們在與未合併實體相關的收益中所佔的對賬項目份額 |
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246 |
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142 |
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NAREIT定義了歸屬於普通股股東/單位持有人的FFO |
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2,517 |
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2,350 |
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加上(扣除)我們修改後的調整： |
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未實現外幣和衍生工具損失(收益)，淨額 |
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69 |
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(120 |
) |
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遞延所得税費用 |
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12 |
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1 |
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與獲得税負債相關的處置的當期所得税支出 |
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- |
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1 |
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我們在與未合併實體相關的收益中所佔的對賬項目份額 |
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(7 |
) |
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- |
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FFO，經序言修改，歸因於普通股股東/單位持有人 |
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2,591 |
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2,232 |
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調整以達到核心FFO： |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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(468 |
) |
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(470 |
) |
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資產處置當期所得税支出 |
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15 |
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17 |
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提前償還債務損失，淨額 |
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16 |
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3 |
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與非控制性權益相關的項目對賬 |
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- |
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6 |
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我們在與未合併實體相關的收益中所佔的對賬項目份額 |
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10 |
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- |
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可歸因於普通股股東/單位持有人的核心FFO |
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$ |
2,164 |
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|
$ |
1,788 |
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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨與外匯相關的波動和收益波動對我們的外國投資和利率變化的影響。請參閲第1A項中的風險因素。風險因素，具體地説：在我們有大量投資的國家，外幣貶值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響和我們可能無法為我們的債務進行再融資，或者我們的現金流可能不足以支付所需的債務。另見綜合財務報表第8項“財務報表及補充數據”附註2及附註15，以瞭解有關本公司海外業務及衍生金融工具的更多資料。
我們使用敏感度分析監控市場風險。我們的敏感度分析假設於二零一九年十二月三十一日的外幣匯率或利率出現10%的不利變動，估計市場風險敏感工具的風險。敏感度分析的結果概述於以下章節。敏感性分析的預測價值有限。因此，有關外幣匯率及利率波動的收入及開支以及最終實現損益將取決於未來期間產生的風險、當時的對衝策略以及現行外幣匯率及利率。
外幣風險
我們面臨與海外投資及收益有關的外匯匯率變動風險。外匯市場風險指我們的經營業績或財務狀況可能因外匯匯率變動而較計劃好或差的可能性。本集團主要透過以本集團所投資之貨幣借貸對衝外幣風險，從而提供自然對衝。我們亦可能以與借款實體不同的功能貨幣發行債務，我們一般將債務指定為非衍生淨投資對衝。此外，我們透過訂立我們指定為淨投資對衝的衍生金融工具對衝我們的外匯風險，因為該等金額抵銷了我們海外投資相關淨資產的換算調整。於2019年12月31日，經考慮我們以所投資的外幣借貸能力以及綜合財務報表附註15所討論的衍生及非衍生金融工具後，我們以美元以外的貨幣計值的淨權益極少。
截至2019年12月31日止年度，5. 45億元或佔綜合總收入的16. 4%以外幣計值。我們簽訂其他外匯合約，如遠期合約，以減少外匯波動 與我們國際子公司未來盈利的換算有關。我們 本集團擁有未指定為對衝的遠期合約，主要以英鎊、加拿大元、歐元、日圓及瑞典克朗計值，名義總額為11億美元，以減低與換算以這些貨幣計值的附屬公司未來盈利相關的風險。儘管對淨利潤的影響通過這些貨幣的換算美元收益增加而減輕，
42
a美元對這些c的疲軟增加10% c會導致一個$111百萬在結算這些合同時支付的現金.
利率風險
我們亦面臨利率變動對未來盈利及現金流量的影響。為減低該風險，我們一般以定息債務借貸，並可能使用衍生工具固定浮息債務的利率。於2019年12月31日，我們的100億美元債務按固定利率計息，因此該等工具的公允價值受到市場利率變動的影響。截至2019年12月31日，我們的20億美元債務按浮動利率計息。下表概述了截至2019年12月31日的未來債務償還和計劃本金支付（百萬美元）：
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2020 |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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此後 |
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總計 |
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公允價值 |
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固定利率債務 |
$ |
19 |
|
|
$ |
818 |
|
|
$ |
798 |
|
|
$ |
884 |
|
|
$ |
7,437 |
|
|
$ |
9,956 |
|
|
$ |
10,487 |
|
|
加權平均利率(1) |
|
6.0 |
% |
|
|
1.7 |
% |
|
|
3.2 |
% |
|
|
4.4 |
% |
|
|
2.3 |
% |
|
|
2.6 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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可變利率債務 |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
信貸安排 |
$ |
- |
|
|
$ |
184 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
184 |
|
|
$ |
184 |
|
|
定期貸款 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
131 |
|
|
|
1,013 |
|
|
|
1,144 |
|
|
|
1,147 |
|
|
高級筆記 |
|
449 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
449 |
|
|
|
449 |
|
|
有擔保的抵押債務 |
|
68 |
|
|
|
64 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
130 |
|
|
|
262 |
|
|
|
261 |
|
|
浮動利率債務總額 |
$ |
517 |
|
|
$ |
248 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
131 |
|
|
$ |
1,143 |
|
|
$ |
2,039 |
|
|
$ |
2,041 |
|
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(1) |
利率指未償債務於2019年12月31日的實際利率（包括債務發行成本攤銷及非現金溢價及貼現）. |
於二零一九年十二月三十一日，我們浮息債務的加權平均實際利率為0. 6%。利率變動可能導致我們浮息債務的利息開支波動。根據我們的敏感度分析，平均未償還浮息債務結餘的利率上升10%將導致截至2019年12月31日止年度的額外年度利息開支100萬美元，相當於平均未償還浮息債務結餘的利率變動8個基點，平均債務組合總結餘的利率變動1個基點。
項目8.財務報表和補充數據
Prologis，Inc.合併資產負債表及Prologis，L.P.於二零一九年及二零一八年十二月三十一日，Prologis，Inc.的綜合收益表。Prologis，L.P.，Prologis，Inc.的綜合全面收益表。Prologis，L.P.，Prologis，Inc.的合併權益表，Prologis，L.P.的合併資本報表和Prologis，Inc.的合併現金流量報表。截至2019年12月31日止三年期間各年之財務報表附註及附表三—房地產及累計折舊，連同獨立註冊會計師事務所畢馬威會計師事務所（KPMG LLP）之報告載於本報告第15項，並以引用方式納入本報告。選定未經審核季度財務數據載於綜合財務報表附註19。
項目9.會計和財務披露方面的變更和分歧
沒有。
項目9A.控制和程序
控制和程序（家長）
Prologis，Inc.在管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督下，並於2019年12月31日對披露控制和程序（定義見1934年證券交易法（“交易法”）的規則13a—15（e）的有效性進行了評估。基於此評估，首席執行官和首席財務官得出結論，披露控制和程序有效，以確保我們根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格規定的時間內被記錄、處理、彙總和報告。於二零一九年十二月三十一日後，內部監控或其他可能對該等監控產生重大影響的因素並無重大變動，包括就重大缺陷及重大弱點採取的任何糾正行動。
財務報告內部控制的變化
在截至2019年12月31日的季度，我們對財務報告的內部控制（該術語定義見《交易法》第13a—15（f）條和第15（d）—15（f）條）沒有發生任何變化，這些變化對我們對財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能對我們的財務報告的內部控制產生重大影響。
43
管理層財務報告內部控制年度報告
我們負責根據《交易法》第13a—15（f）條和第15d—15（f）條的規定，建立和維護對財務報告的充分內部控制。
在管理層（包括首席執行官及首席財務官）的監督及參與下，於二零一九年十二月三十一日，根據Treadway Commission發佈的“內部監控—綜合框架”（二零一三年）所述標準，對財務報告內部監控的有效性進行評估。基於此評估，管理層釐定於二零一九年十二月三十一日，財務報告之內部監控有效。
我們於2019年12月31日對財務報告的內部控制已由獨立註冊會計師事務所畢馬威會計師事務所（KPMG LLP）審計，詳情載於本報告所述。
控制措施有效性的侷限性
管理層的評估包括對財務報告內部控制設計的評價，以及對財務報告內部控制運作效力的測試。對財務報告的內部控制是一個過程，目的是為財務報告的可靠性提供合理的保證，並根據公認會計原則為外部目的編制財務報表。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測都存在風險，即控制措施可能因情況變化而變得不充分，或遵守政策或程序的程度可能惡化。
控制和程序（OP）
Prologis，L.P.於2019年12月31日在管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，對披露控制和程序的有效性進行了評估（定義見《交易法》第13a—15（e）條）。基於此評估，首席執行官和首席財務官得出結論，披露控制和程序有效，以確保我們根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格規定的時間內被記錄、處理、彙總和報告。於二零一九年十二月三十一日後，內部監控或其他可能對該等監控產生重大影響的因素並無重大變動，包括就重大缺陷及重大弱點採取的任何糾正行動。
財務報告內部控制的變化
在截至2019年12月31日的季度，我們對財務報告的內部控制（該術語定義見《交易法》第13a—15（f）條和第15（d）—15（f）條）沒有發生任何變化，這些變化對我們對財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能對我們的財務報告的內部控制產生重大影響。
管理層財務報告內部控制年度報告
我們負責根據《交易法》第13a—15（f）條和第15d—15（f）條的規定，建立和維護對財務報告的充分內部控制。
在管理層（包括首席執行官及首席財務官）的監督及參與下，於二零一九年十二月三十一日，根據Treadway Commission發佈的“內部監控—綜合框架”（二零一三年）所述標準，對財務報告內部監控的有效性進行評估。基於此評估，管理層釐定於二零一九年十二月三十一日，財務報告之內部監控有效。
控制措施有效性的侷限性
管理層的評估包括對財務報告內部控制設計的評價，以及對財務報告內部控制運作效力的測試。對財務報告的內部控制是一個過程，目的是為財務報告的可靠性提供合理的保證，並根據公認會計原則為外部目的編制財務報表。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測都存在風險，即控制措施可能因情況變化而變得不充分，或遵守政策或程序的程度可能惡化。
第9B項：其他資料
沒有。
44
部分第三章
項目10.董事、高管和公司治理
本項目所需的信息以引用的方式納入本協議，包括我們2020年委託書中的相關章節，標題為董事會和公司治理；行政人員；行政人員薪酬；董事薪酬；證券所有權；股權補償計劃和其他信息，或將在表格10—K/A中提交的修訂中提供。
項目11.高級管理人員薪酬
本項目所需的資料已通過參考我們2020年委託書的相關章節納入本協議，標題為“董事會及企業管治；行政人員；行政人員薪酬及董事薪酬”，或將在表格10—K/A中提交的修訂中提供。
項目12.若干實益擁有人及管理層的證券所有權及相關股東事宜
本項目所需的信息通過引用我們2020年委託書中的相關章節納入本文，標題為“證券所有權和股權補償計劃”，或將在表格10—K/A中提交的修正案中提供。
項目13.若干關係及關聯交易及董事獨立性
本項目所要求的信息通過引用我們2020年委託書中的相關章節納入本文，標題為“董事會和企業管治”，或將在表格10—K/A中提交的修訂中提供。
項目14.主要會計費和服務費
本項目所要求的資料載於本報告中，參考我們2020年委託書的相關章節，標題為“審計事項”，或將在表格10—K/A中提交的修訂中提供。
第IV部
項目15.附件、財務報表和附表
以下文件作為本報告的一部分提交：
(a)財務報表和附表：
1.財務報表：
請參閲本報告第46頁之綜合財務報表索引及附表三，以引用方式併入本報告。
2.財務報表附表：
附表三—不動產及累計折舊
由於所需信息已在合併財務報表和相關附註中列報或不適用，因此省略了所有其他附表。
(b)展品：法規S—K第601項要求的附件列於本報告第98—105頁的附件索引中，該索引通過引用併入本文。
(c)財務報表：請參閲本報告第46頁之綜合財務報表索引及附表三，以引用方式併入本報告。
項目16.表格10—K摘要
不適用。
45
綜合財務報表索引和附表三
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|
頁碼 |
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Prologis，Inc.和Prologis，L.P. |
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|
獨立註冊會計師事務所報告 |
47 |
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Prologis，Inc.： |
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合併資產負債表 |
50 |
|
合併損益表 |
51 |
|
綜合全面收益表 |
52 |
|
合併權益表 |
53 |
|
合併現金流量表 |
54 |
|
普洛吉斯，L.P.： |
|
|
合併資產負債表 |
55 |
|
合併損益表 |
56 |
|
綜合全面收益表 |
57 |
|
合併資本報表 |
58 |
|
合併現金流量表 |
59 |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P. |
|
|
合併財務報表附註 |
60 |
|
注1.業務描述 |
60 |
|
附註2.主要會計政策摘要 |
60 |
|
説明3. DCT交易 |
67 |
|
注4.房地產 |
68 |
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注5.未合併實體 |
70 |
|
附註6.持有以供出售或分擔的資產 |
73 |
|
附註7.其他資產和其他負債 |
73 |
|
注8.債務 |
74 |
|
注9.Prologis，Inc.的股東權益 |
77 |
|
注10.Prologis合夥人資本，L.P. |
78 |
|
附註11.非控股權益 |
79 |
|
附註12.長期薪酬 |
79 |
|
注13.所得税 |
82 |
|
附註14.普通股或單位每股收益 |
84 |
|
附註15.金融工具和公允價值計量 |
85 |
|
附註16.承付款和或有事項 |
88 |
|
注17.業務細分 |
89 |
|
附註18.補充現金流量信息 |
91 |
|
注19.選定的季度財務數據(未經審計) |
93 |
|
附註20.後續事件 |
94 |
|
附表三—不動產及累計折舊 |
95 |
46
獨立註冊會計師事務所報告
致股東和董事會
Prologis，Inc.：
對合並財務報表的幾點看法
我們已審核隨附Prologis，Inc.的綜合資產負債表。於二零一九年及二零一八年十二月三十一日止三年期間各年度之相關綜合收益表、全面收益表、權益表及現金流量表及相關附註及財務報表附表 （統稱為綜合財務報表）。我們認為，綜合財務報表在所有重大方面均公允列報貴公司於二零一九年及二零一八年十二月三十一日的財務狀況，以及截至二零一九年十二月三十一日止三年期間各年度的經營業績及現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還根據上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）的標準，審計了公司截至2019年12月31日的財務報告內部控制，根據《美國上市公司會計監督委員會（PCAOB）》確立的標準。 內部控制--綜合框架(2013)本公司於2020年2月10日發佈的報告對公司財務報告內部控制的有效性發表了無保留意見。
會計原則的變化
如綜合財務報表附註2所述，由於採用會計準則編撰主題842，本公司已於2019年1月1日更改其租賃會計方法，租契.
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀性或複雜性的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
評估公司對經營性物業和土地的預計持有期的評估
如附註2及4所述，截至2019年12月31日，本公司擁有312. 88億美元的營運物業及11. 02億美元的土地。本公司會測試經營物業及土地之可收回性，倘發生事件或情況變動（包括縮短該等資產之預期持有期）顯示該等資產之賬面值可能無法收回時。
我們將評估公司對經營性物業和土地的預期持有期的評估確定為關鍵審計事項。本公司用以評估其預期持有期的相關事件或情況變動時，須作出主觀核數師判斷。預期持有期縮短可能顯示潛在減值。
我們為處理此關鍵審計事項而執行的主要程序包括以下各項。我們測試了有關本公司營運物業及土地處理可收回性的若干內部監控，包括有關釐定預期持有期及任何相關變動的監控。我們通過詢問管理層有關預期持有期、考慮當前經濟環境、閲讀公司董事會會議記錄、閲讀與投資者和分析師的外部溝通以及分析公司準備的關於擬議房地產交易和潛在觸發事件的文件，評估了公司的預期持有期。
/s/畢馬威律師事務所
自2002年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
科羅拉多州丹佛市
2020年2月10
47
獨立註冊會計師事務所報告
致Prologis，L.P.合夥人和Prologis，Inc.董事會：
對合並財務報表的幾點看法
我們已經審計了Prologis，L.P.及其子公司(本公司)截至2019年12月31日和2018年12月31日的合併資產負債表，截至2019年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益表、全面收益表、資本和現金流量表以及相關附註和財務報表附表 （統稱為綜合財務報表）。我們認為，綜合財務報表在所有重大方面均公允列報貴公司於二零一九年及二零一八年十二月三十一日的財務狀況，以及截至二零一九年十二月三十一日止三年期間各年度的經營業績及現金流量，符合美國公認會計原則。
會計原則的變化
如綜合財務報表附註2所述，由於採用會計準則編撰主題842，本公司已於2019年1月1日更改其租賃會計方法，租契.
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀性或複雜性的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
評估公司對經營性物業和土地的預計持有期的評估
如附註2及4所述，截至2019年12月31日，本公司擁有312. 88億美元的營運物業及11. 02億美元的土地。本公司會測試經營物業及土地之可收回性，倘發生事件或情況變動（包括縮短該等資產之預期持有期）顯示該等資產之賬面值可能無法收回時。
我們將公司對經營物業和土地的預期持有期的評估確定為一項重要的審計事項。本公司用以評估其預期持有期的相關事件或環境變化，須由核數師作出主觀判斷。預期持有期的縮短可能意味着潛在的減值。
我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序包括以下內容。我們測試了對公司經營物業和土地程序的可回收性的某些內部控制，包括與確定預期持有期和任何相關變化有關的控制。我們通過向管理層詢問預期持有期、考慮到當前的經濟環境、閲讀公司董事會會議紀要、閲讀與投資者和分析師的對外溝通以及分析公司準備的關於擬議房地產交易和潛在觸發事件的文件來評估公司的預期持有期。
/s/畢馬威律師事務所
自2002年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
科羅拉多州丹佛市
2020年2月10
48
獨立註冊會計師事務所報告
致股東和董事會
Prologis，Inc.：
財務報告內部控制之我見
我們審計了Prologis，Inc.截至2019年12月31日，內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。我們認為，截至2019年12月31日，公司根據《財務報告準則》確立的標準，在所有重大方面維持了對財務報告的有效內部控制。 內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。
我們還根據上市公司會計監督委員會的標準進行了審計，（美國）（PCAOB），本公司截至2019年和2018年12月31日的合併資產負債表，截至2019年12月31日止三年期間各年度的相關合並收益表、全面收益表、權益表和現金流量表，及相關附註及財務報表附表三（統稱為綜合財務報表），以及我們日期為2020年2月10日的報告對該等綜合財務報表發表無保留意見。
意見基礎
我們已經審計了Prologis，Inc.截至2019年12月31日，公司及附屬公司（本公司）對財務報告的內部控制，基於《內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。我們認為，截至2019年12月31日，公司根據《財務報告準則》確立的標準，在所有重大方面維持了對財務報告的有效內部控制。 內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。
我們還根據上市公司會計監督委員會的標準進行了審計，（美國）（PCAOB），本公司截至2019年和2018年12月31日的合併資產負債表，截至2019年12月31日止三年期間各年度的相關合並收益表、全面收益表、權益表和現金流量表，及相關附註及財務報表附表三（統稱為綜合財務報表），以及我們日期為2020年2月10日的報告對該等綜合財務報表發表無保留意見。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關的政策和程序；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產的行為，提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/畢馬威律師事務所
科羅拉多州丹佛市
2020年2月10
49
Prologis，Inc.
合併資產負債表
(單位為千，每股數據除外)
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十二月三十一日， |
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2019 |
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2018 |
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資產 |
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房地產投資 |
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減去累計折舊 |
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房地產投資淨額 |
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對未合併實體的投資和墊款 |
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持有以供出售或分擔的資產 |
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房地產淨投資 |
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租賃使用權資產 |
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現金和現金等價物 |
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其他資產 |
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總資產 |
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負債和權益 |
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負債： |
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債務 |
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租賃負債 |
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應付賬款和應計費用 |
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其他負債 |
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總負債 |
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股本： |
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Prologis，Inc.股東權益： |
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Q系列優先股，規定清算優先股為$ 已發行及發行在外的股份， 2018 |
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普通股；美元 2018年， |
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額外實收資本 |
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累計其他綜合損失 |
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超過淨收益的分配 |
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Total Prologis，Inc.股東權益 |
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非控制性權益 |
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總股本 |
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負債和權益總額 |
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附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
50
Prologis，Inc.
合併損益表
(以千為單位，每股除外)
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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收入： |
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租賃 |
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戰略資本 |
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開發管理和其他 |
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總收入 |
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費用： |
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租賃 |
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戰略資本 |
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一般和行政 |
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折舊及攤銷 |
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其他 |
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總費用 |
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扣除房地產交易收益前的營業收入，淨額 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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其他收入(支出)： |
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來自未合併實體的淨收益 |
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利息支出 |
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利息和其他收入，淨額 |
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外匯和衍生產品收益（損失）淨額 |
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( |
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提前償還債務損失，淨額 |
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) |
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其他收入(費用)合計 |
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所得税前收益 |
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所得税總支出 |
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合併淨收益 |
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可歸因於非控股權益的淨收益減少 |
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可歸因於控股權益的淨收益 |
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優先股股息減少 |
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優先股回購損失 |
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普通股股東應佔淨收益 |
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加權平均已發行普通股-基本 |
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加權平均已發行普通股-稀釋 |
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普通股股東每股淨收益--基本 |
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普通股股東應佔每股淨收益-稀釋後 |
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$ |
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附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
51
Prologis，Inc.
綜合全面收益表
(單位：千)
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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合併淨收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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其他全面收益(虧損)： |
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外幣換算收益（損失）淨額 |
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) |
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衍生工具合約的未實現收益(虧損)，淨額 |
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綜合收益 |
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可歸因於非控股權益的淨收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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可歸因於非控股權益的其他綜合損失(收益) |
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( |
) |
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|
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( |
) |
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普通股股東應佔綜合收益 |
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|
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|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
52
Prologis，Inc.
合併權益表
(單位：千)
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普通股 |
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累計 |
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分配 |
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數 |
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其他內容 |
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其他 |
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超過 |
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非- |
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|||||
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擇優 |
|
|
的 |
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帕爾 |
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已繳費 |
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全面 |
|
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網絡 |
|
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控管 |
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總計 |
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||||||||
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庫存 |
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股票 |
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價值 |
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資本 |
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收入(虧損) |
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收益 |
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利益 |
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權益 |
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2017年1月1日餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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出資 |
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優先股回購 |
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購買非控股權益 |
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轉換非控制性權益 |
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外幣折算收益，淨額 |
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衍生產品的未實現收益 提供更多合同，淨額 |
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股權重新分配 |
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股息(美元) 及其他分派 |
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2017年12月31日餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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DCT交易，扣除發行淨額 成本 |
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出資 |
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贖回非控制性權益 |
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外幣折算 虧損淨額 |
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衍生產品未實現損失 提供更多合同，淨額 |
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股權重新分配 |
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股息(美元) 及其他分派 |
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( |
) |
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- |
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( |
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( |
) |
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( |
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2018年12月31日的餘額 |
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$ |
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|
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( |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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出資 |
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購買非控股權益 |
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贖回非控制性權益 |
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對巴西合資企業的貢獻 |
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外幣折算 收益淨額 |
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衍生產品未實現損失 提供更多合同，淨額 |
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( |
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( |
) |
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股權重新分配 |
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( |
) |
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- |
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- |
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- |
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|
股息(美元) 及其他分派 |
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- |
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- |
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( |
) |
|
|
- |
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( |
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( |
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( |
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2019年12月31日的餘額 |
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$ |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
53
Prologis，Inc.
合併現金流量表
(單位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
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|
|
|
2019 |
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2018 |
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2017 |
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經營活動： |
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合併淨收益 |
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將淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整： |
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直線式租金和高於和低於市值租賃的攤銷 |
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( |
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( |
) |
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基於股權的薪酬獎勵 |
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|
|
折舊及攤銷 |
|
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來自未合併實體的淨收益 |
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( |
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( |
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( |
) |
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來自未合併實體的營業分配 |
|
|
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|
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來自未合併實體的營業應收賬款減少(增加) |
|
|
|
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( |
) |
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( |
) |
|
債務折價攤銷和債務發行成本淨額 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
( |
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( |
) |
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( |
) |
|
未實現外幣和衍生工具損失(收益)，淨額 |
|
|
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( |
) |
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|
|
|
提前償還債務損失，淨額 |
|
|
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|
遞延所得税支出(福利) |
|
|
|
|
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|
|
|
|
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( |
) |
|
應收賬款、租賃使用權資產和其他資產減少(增加) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
應付賬款和應計費用、租賃負債和其他負債增加 |
|
|
|
|
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|
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|
|
|
|
經營活動提供的淨現金 |
|
|
|
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|
|
|
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|
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|
投資活動： |
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|
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房地產開發 |
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( |
) |
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DCT交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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( |
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|
|
房地產收購 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
|
租户改善和先前租賃空間的租賃佣金 |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
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( |
) |
|
物業改善 |
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( |
) |
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) |
|
不動產處分和出資所得 |
|
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|
對未合併實體的投資和墊款 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
收購未合併實體的控股權，扣除收到的現金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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( |
) |
|
未合併實體的投資回報 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
償還房地產支持的應收票據的收益 |
|
|
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|
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|
淨投資套期保值結算收益 |
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|
淨投資套期保值結算的付款 |
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( |
) |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
投資活動提供(用於)的現金淨額 |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
融資活動： |
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|
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|
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|
|
發行普通股所得款項 |
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|
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普通股和優先股支付的股息 |
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( |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
優先股回購 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
( |
) |
|
非控股權益供款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
非控制性利益分配 |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
非控制性權益的結算 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
為代扣代繳的股票繳納的税款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
已支付的債務和股權發行成本 |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
信貸淨收益(支付) |
|
|
|
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|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
債務的回購和償付 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
發行債券所得款項 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
用於融資活動的現金淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
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|
|
|
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|
外幣匯率變動對現金的影響 |
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|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
現金及現金等價物淨增(減) |
|
|
|
|
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|
( |
) |
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|
( |
) |
|
現金和現金等價物，年初 |
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
現金和現金等價物，年終 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
關於非現金投資和融資活動的信息以及其他信息，見附註18。
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
54
普羅吉斯，L.P.
合併資產負債表
(單位：千)
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||
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|
2019 |
|
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2018 |
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資產 |
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房地產投資 |
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|
|
|
$ |
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|
減去累計折舊 |
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產投資淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
對未合併實體的投資和墊款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
持有以供出售或分擔的資產 |
|
|
|
|
|
|
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|
房地產淨投資 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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租賃使用權資產 |
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現金和現金等價物 |
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其他資產 |
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|
|
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總資產 |
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|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
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負債和資本 |
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|
|
|
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負債： |
|
|
|
|
|
|
|
|
債務 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
租賃負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
應付賬款和應計費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
其他負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
總負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
資本： |
|
|
|
|
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合夥人資本： |
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普通合夥人-優先考慮 |
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普通合夥人-普通合夥人 |
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有限責任合夥人-共同 |
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有限責任合夥人-A類普通股 |
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合夥人資本總額 |
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非控制性權益 |
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總資本 |
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總負債和資本總額 |
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$ |
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|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
55
普羅吉斯，L.P.
合併損益表
(除按單位金額外，以千計)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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收入： |
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租賃 |
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戰略資本 |
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開發管理和其他 |
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總收入 |
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費用： |
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租賃 |
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戰略資本 |
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一般和行政 |
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折舊及攤銷 |
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其他 |
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總費用 |
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扣除房地產交易收益前的營業收入，淨額 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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其他收入(支出)： |
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來自未合併實體的淨收益 |
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利息支出 |
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利息和其他收入，淨額 |
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外匯和衍生產品收益（損失）淨額 |
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提前償還債務損失，淨額 |
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) |
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) |
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其他收入(費用)合計 |
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所得税前收益 |
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所得税總支出 |
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合併淨收益 |
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可歸因於非控股權益的淨收益減少 |
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可歸因於控股權益的淨收益 |
|
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不太受歡迎的單位分佈 |
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優先單位回購損失 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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加權平均未清償公共單位--基本單位 |
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加權平均未清償公用事業單位--稀釋 |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益--基本 |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益-攤薄 |
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$ |
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$ |
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|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
56
普羅吉斯，L.P.
綜合全面收益表
(單位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
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|||||||||
|
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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|
合併淨收益 |
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$ |
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其他全面收益(虧損)： |
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外幣換算收益（損失）淨額 |
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衍生工具合約的未實現收益(虧損)，淨額 |
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綜合收益 |
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可歸因於非控股權益的淨收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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) |
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可歸因於非控股權益的其他綜合損失(收益) |
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) |
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) |
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共同單位持有人的全面收入 |
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$ |
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$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
57
普羅吉斯，L.P.
合併資本報表
(單位：千)
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普通合夥人 |
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有限合夥人 |
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擇優 |
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普普通通 |
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|
普普通通 |
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A類常見 |
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非控制性 |
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單位 |
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金額 |
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單位 |
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金額 |
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|
單位 |
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|
金額 |
|
|
單位 |
|
|
金額 |
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利益 |
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總計 |
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2017年1月1日餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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出資 |
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- |
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優先回購單位 |
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購買非控股權益 |
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贖回有限合夥單位 |
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有限合夥人單位的改劃 |
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外幣折算收益，淨額 |
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衍生工具合約的未實現收益，淨額 |
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資本再配置 |
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- |
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分發($ 和其他 |
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- |
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2017年12月31日餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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DCT交易，扣除發行費用 |
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出資 |
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優先回購單位 |
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贖回有限合夥單位 |
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外幣換算損失淨額 |
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衍生產品未實現損失 提供更多合同，淨額 |
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( |
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資本再配置 |
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( |
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|
分發($ 和其他 |
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2018年12月31日的餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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出資 |
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購買非控股權益 |
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贖回非控制性權益 |
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贖回有限合夥單位 |
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對巴西合資企業的貢獻 |
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外幣折算收益，淨額 |
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衍生產品未實現損失 提供更多合同，淨額 |
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) |
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資本再配置 |
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- |
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|
- |
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|
分發($ 和其他 |
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2019年12月31日的餘額 |
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附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
58
普羅吉斯，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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經營活動： |
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合併淨收益 |
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將淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整： |
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直線式租金和高於和低於市值租賃的攤銷 |
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基於股權的薪酬獎勵 |
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折舊及攤銷 |
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來自未合併實體的淨收益 |
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來自未合併實體的營業分配 |
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來自未合併實體的營業應收賬款減少(增加) |
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債務折價攤銷和債務發行成本淨額 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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未實現外幣和衍生工具損失(收益)，淨額 |
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提前償還債務損失，淨額 |
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遞延所得税支出(福利) |
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應收賬款、租賃使用權資產和其他資產減少(增加) |
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應付賬款和應計費用、租賃負債和其他負債增加 |
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經營活動提供的淨現金 |
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投資活動： |
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房地產開發 |
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DCT交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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房地產收購 |
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租户改善和先前租賃空間的租賃佣金 |
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物業改善 |
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不動產處分和出資所得 |
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對未合併實體的投資和墊款 |
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收購未合併實體的控股權，扣除收到的現金 |
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未合併實體的投資回報 |
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償還房地產支持的應收票據的收益 |
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淨投資套期保值結算收益 |
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淨投資套期保值結算的付款 |
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投資活動提供(用於)的現金淨額 |
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融資活動： |
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發行共同夥伴關係單位的收益以換取 Prologis，Inc. |
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按普通單位和優先單位支付的分配 |
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優先回購單位 |
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非控股權益供款 |
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非控制性權益的結算 |
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贖回共同有限合夥單位 |
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為母公司股份支付的税款預扣 |
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已支付的債務和股權發行成本 |
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信貸淨收益(支付) |
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債務的回購和償付 |
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發行債券所得款項 |
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用於融資活動的現金淨額 |
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外幣匯率變動對現金的影響 |
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現金及現金等價物淨增(減) |
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現金和現金等價物，年初 |
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現金和現金等價物，年終 |
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關於非現金投資和融資活動的信息以及其他信息，見附註18。
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
59
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
合併財務報表附註
注1.業務描述
Prologis，Inc.(或“母公司”)於1997年開始作為一家完全綜合的房地產公司運營，根據修訂後的1986年國內税法(“國內税法”或“IRC”)選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税，並相信目前的組織和運營方法將使其能夠保持其作為房地產投資信託基金的地位。母公司是Prologis，L.P.(或“運營合夥企業”或“OP”)的普通合夥人。通過OP，我們致力於物流設施的所有權、收購、開發和管理，重點放在四大洲19個國家的關鍵市場。我們通過全資子公司和其他實體投資房地產，我們通過這些實體與合作伙伴和投資者共同投資。我們在這些合資企業中保持着相當大的所有權水平，根據我們對實體的控制水平，這些合資企業可能是合併的，也可能是非合併的。我們目前的業務戰略包括
對於母公司發行的每一股優先股或普通股，OP將視情況向母公司發行相應的優先股或普通股單位，以換取股票發行收益的貢獻。在2019年12月31日，母公司擁有一家
作為OP的唯一普通合夥人，母公司在OP的日常管理和控制方面擁有完全的責任和自由裁量權，我們將母公司和OP作為一個企業進行運營。父級的管理由與OP的管理相同的成員組成。這些成員是OP或其子公司的母公司和僱員。作為控制OP的普通合夥人，母公司是主要受益者，因此鞏固了OP。由於母公司的唯一重要資產是其在運營公司的投資，因此母公司和運營公司的資產和負債在各自的財務報表上是相同的。
關於面積、建築物數量和土地面積的信息未經審計。
附註2.主要會計政策摘要
陳述的基礎。*隨附的綜合財務報表根據美國(“美國”)和公認會計原則(“GAAP”)編制，並以我們的報告貨幣美元列報。與合併實體進行的所有重大公司間交易均已取消。
整合。我們合併所有全資擁有的實體和我們擁有的實體
對於未被定義為VIE的實體，我們首先考慮我們是普通合夥人還是有限合夥人（或非合夥企業投資中的等同合夥人）。我們將我們作為普通合夥人的實體合併，而該等實體的有限合夥人並不擁有可能排除控制權的權利。對於我們為普通合夥人但由於其他合夥人持有實質參與權或踢出權而不控制該實體的實體，我們應用權益會計法，因為我們作為普通合夥人有能力對合營企業的經營及財務政策施加重大影響。對於我們為有限合夥人的企業，或我們投資於結構並非類似於合夥企業的企業，我們會考慮合夥人的所有權權益、投票控制權、決策權以及合同和實質參與權等因素。倘有關因素顯示吾等於合營企業擁有控股財務權益，吾等將該實體合併。
重新分類。於採納新租賃準則後，二零一七年及二零一八年之租金收回已重新分類至 租金收入於綜合收益表中，以符合二零一九年財務報表的列報方式。
估計的使用。公認會計原則要求我們作出影響資產和負債報告金額、財務報表日期或有資產和負債的披露以及報告期內的收入和支出的估計和假設。儘管吾等相信吾等作出的假設及估計屬合理及適當，惟吾等已於適用
60
在綜合財務報表各章節中，不同的假設和估計可能會對我們的報告業績造成重大影響。
對外行動部。 美元是我們在美國和墨西哥經營的合併附屬公司和非合併實體以及我們作為外國投資控股公司經營的若干合併附屬公司的功能貨幣。我們的綜合附屬公司及在其他國家經營的非綜合實體的功能貨幣為該實體資產、負債、收入及開支的主要貨幣，可能與註冊成立國家或該實體經營所在地的當地貨幣不同。美國和墨西哥以外實體的功能貨幣一般包括巴西雷亞爾、英鎊、加拿大元、人民幣、歐元、日元、新加坡元和瑞典克朗。我們參與以該等貨幣及我們經營所在地的其他當地貨幣計值的商業交易。
對於功能貨幣並非美元的綜合附屬公司，我們在綜合該等附屬公司的財務報表時將其財務報表換算為美元。資產及負債一般按結算日之匯率換算。由此產生的換算調整包括在 累計其他綜合收益(虧損)(“發稿：青西/L”合併資產負債表。某些資產負債表項目，主要是與權益和資本有關的賬户，按歷史匯率反映。收益表賬目按本期平均匯率換算，而代表重大非經常性交易的收益表賬目則按交易當日的有效匯率換算。本核數師按期內平均匯率換算應佔未綜合入賬實體之淨收入或虧損，而未綜合入賬實體之重大非經常性交易則按交易日期之有效匯率換算。
我們和我們的某些合併子公司有公司間和第三方債務，這些債務不是以實體的本位幣計價的。當債務相對於實體的功能貨幣進行重新計量時，可能會產生收益或損失。由此產生的調整反映在外幣及衍生產品收益（虧損），淨額在合併損益表中，除非公司間債務被視為長期性質，或第三方債務被指定為非衍生淨投資對衝，則調整反映為累計換算調整， 發稿：青西/L.
收購。 我們應用篩選測試評估所收購物業的絕大部分公平值是否集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，以釐定交易是否入賬為資產收購或業務合併。由於我們的大部分房地產收購集中於單一或一組類似可識別資產，我們的房地產交易一般按資產收購入賬，允許交易成本資本化至所收購物業的基準。 吾等按成本或交換總代價計量透過資產收購所收購的房地產資產，而任何額外代價或議價購買金額按相對公平值基準分配至房地產物業（不包括被識別為持作出售的物業）.所收購之其他貨幣資產及所承擔之負債（包括債務）乃按公平值入賬。業務合併之採購價分配按公平值入賬。
當吾等取得未合併實體的控制權，而收購符合業務合併的資格時，吾等將按照分階段實現的業務合併的指引對收購進行會計處理。我們按收購日的公允價值重新計量我們之前持有的未合併實體的權益，並確認任何由此產生的收益收益或虧損。
我們主要使用第2級及第3級輸入數據（進一步定義見下文公平值計量）分配購買價，詳情如下：
房地產投資。我們將營運物業視為空置。我們採用收入法方法，使用貼現現金流量分析或對物業的估計淨經營收入（“NOI”）應用資本化率，估計公平值。主要假設包括市場租金、增長率、貼現率和資本化率。未來現金流量之估計乃基於多項因素，包括過往經營業績、已知趨勢及市場及經濟狀況。我們根據近期交易及其他市場數據按市場釐定貼現率或資本化率。土地之公平值一般基於相關市場數據，例如將標的地盤與近期出售或目前在市場上出售之同類地塊之比較。
租賃無形資產.吾等釐定與無形資產及負債有關的部分購買價如下：
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• |
高於和低於市值租約.我們根據我們對適用市場當前市場租金的估計，就具有有利或不利租金的收購到位租賃確認資產或負債。該值記錄在 其他資產或其他負債（視情況而定），並於各租賃年期內攤銷（包括任何議價續租選擇權）至租金收入。 |
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• |
放棄租金.我們計算在合理租賃期內放棄的收益價值及成本收回，猶如該空間在各個適用市場內空置。數值記錄在 其他資產並在各自租約的剩餘壽命內攤銷，作為攤銷費用。 |
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• |
租賃佣金。我們根據我們對適用市場租賃空間成本的估計，於收購現有租賃時確認租賃佣金資產。價值記錄在 其他資產並在各自租約的剩餘壽命內攤銷，作為攤銷費用。 |
61
債務.吾等根據合約未來現金流量貼現，使用借貸息差及吾等就發行類似條款及剩餘期限債務可獲得的市場利率，估計債務的公平值。就公開買賣債務而言，我們根據可用市場數據估計公允價值。本金額之任何折讓或溢價計入賬面值，並按相關債務之剩餘年期以實際利率法攤銷至利息開支。
非控制性權益。我們根據合併淨資產(主要是房地產和債務)的公允價值估計第三方擁有的淨資產的公允價值部分。
營運資金.吾等根據可得之最佳資料估計其他已收購資產及所承擔負債之公平值。
公允價值計量。 公平值的目的是釐定市場參與者於計量日期進行有序交易時出售資產所收取的價格或轉讓負債所支付的價格（退出價格）。吾等使用可得之市場資料及吾等認為適用於該等目的之估值方法估計公平值。編制該等估計涉及相當大的判斷和高度的主觀性，因此，該等估計不一定指示我們在處置時將變現的金額。公平值架構包括三個主要層級：
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• |
第一層—實體可於計量日期取得的相同資產或負債於活躍市場的報價（未經調整）。 |
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• |
第二級—可直接或間接觀察資產或負債之輸入（第一級所包括之報價除外）。 |
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• |
第3層—資產或負債不可觀察的輸入數據。 |
以經常性為基礎的公允價值計量。 吾等使用可得之市場資料及吾等認為適用於該等目的之估值方法估計吾等金融工具之公平值。
我們使用廣泛接受的估值技術（包括對各衍生工具的預期現金流量進行貼現現金流量分析）釐定衍生金融工具的公平值。此分析反映衍生工具之合約條款（包括至到期日之期間），並使用可觀察市場輸入數據（包括利率曲線、匯率及隱含波動率）。我們使用市場標準方法釐定利率掉期的公平值，即扣除貼現未來固定現金收入或付款以及貼現預期可變現金付款。我們根據可觀察市場利率曲線得出的對未來利率或遠期曲線的預期計算可變現金付款。我們的淨投資對衝的公平值乃基於期末即期匯率與開始時的行使價的變動。
我們在公允價值計量中納入信貸估值調整，以適當反映我們及各交易對手的不履約風險。在就不履約風險的影響調整我們的衍生工具合約的公允價值時，我們考慮淨額結算及任何適用的信貸增強措施（例如抵押品過帳、門檻、相互認沽及擔保）的影響。
吾等已確定，用於估值衍生工具的大部分輸入數據屬於公允值架構的第二級。儘管與我們的衍生工具相關的信貸估值調整使用第三級輸入數據，例如估計當前信貸息差以評估我們和我們的交易對手違約的可能性，但我們評估信貸估值調整對我們的衍生工具頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信貸估值調整對我們的衍生工具的整體估值並不重大。
非經常性基礎上的公允價值計量。 按非經常性基準按公平值計量的資產一般包括房地產資產及於未綜合實體的投資，該等投資須就出售投資的意向變更及透過下文所述的可收回性分析而作出減值支出。我們根據市場上的預期銷售價格（第2層）或採用貼現現金流量分析（第3層）應用收入法方法估計公平值。
金融工具的公允價值。吾等根據相同（第1級）或類似（第2級）發行的市場報價（當有當前市場報價時）估計優先票據的公平值以作披露用途。我們通過使用我們目前可用的利率及借貸息差貼現未來現金流量，估計我們的信貸融資、定期貸款、有抵押按揭債務及評估債券的公平值（第三級）。
房地產資產。 房地產資產按折舊成本列賬。我們將開發、翻新、修復和改善房地產資產所產生的成本資本化，作為投資基礎的一部分。我們將維修及保養費用支出。
折舊和攤銷。 我們按直線法於相關估計可使用年期內將房地產資產的可折舊部分計入折舊開支。
62
在估計剩餘租賃期內攤銷。我們的加權平均值租契年期開始2001年期間，9根據所有租約的平方英尺計算，
成本資本化。在合資格項目的土地開發及建設期間，我們將利息成本、保險、房地產税以及進行開發、翻新及修復的人員的一般及行政成本資本化；倘該等成本為增量且可識別於特定活動，以使資產投入其擬定用途。我們將與收購土地作未來發展及符合資產收購資格的經營物業有關的交易成本資本化。我們將成功訂立租賃而產生的增量成本資本化，該增量成本直接因取得租賃而產生，且倘沒有取得租賃則不會產生。隨着二零一九年一月一日採納新租賃準則，我們不再將與租賃活動相關的內部成本資本化。採納前資本化的金額不予調整，並繼續根據先前適用的指引攤銷。符合資本化要求的租賃成本列報為下列各項的組成部分： 其他資產其他所有資本化成本均計入房地產資產的投資基礎。
房地產資產的可回收性當事件或情況變動顯示該等資產的賬面值可能無法全數收回時，我們會評估該等資產的賬面值。我們通過比較資產賬面值與估計未來未貼現現金流量來計量資產的可收回性。倘我們的分析顯示房地產的賬面值不可按未貼現現金流量基準收回，則我們會就賬面值超出房地產當前估計公平值的金額確認減值支出。
我們根據以下意向估計未來未貼現現金流量及公平值：
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• |
對於我們擬長期持有的房地產；包括持作發展的土地、目前發展中的物業及營運物業；可收回性乃根據營運物業的估計未貼現未來淨租金收入及最終價值（包括預期開發成本）評估； |
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• |
對於我們擬出售的房地產，包括目前正在開發的物業和經營的物業；可收回性根據出售所得款項評估，該等款項根據物業的未來淨租金收入、預期市值資本化率和預期開發成本估計； |
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• |
對於我們打算出售的土地，我們會根據出售所得的估計收益評估可收回的程度；以及 |
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• |
就與潛在收購土地、經營物業或發展房地產有關的成本而言，可收回性乃根據收購或發展於計量日期可能發生的可能性評估。 |
持有以供出售或出資的資產。我們根據公認會計原則，當符合某些標準時，將物業分類為持作出售或貢獻。分類為持作出售之資產預期出售予第三方，而分類為持作出資之資產一般為我們擬於十二個月內向非合併共同投資企業出資之新開發資產。當符合該等標準時，相關資產及負債於綜合資產負債表中分開呈列，而不再確認折舊。持作出售或出資資產按其賬面值或其估計公平值減出售成本兩者之較低者呈報。
對未合併實體的投資。我們根據權益法列報我們對某些實體的投資。當我們有能力對合資企業的經營和財務政策施加重大影響，但不能控制實體時，我們就使用權益法。根據權益法，我們初步確認這些投資(包括墊款)在資產負債表中的成本，包括形成成本和物業貢獻的遞延收益淨額(如適用)。與權益法投資形成相關的交易成本也被資本化。我們隨後調整賬目，以反映我們在已確認和累計的淨收益或虧損中所佔的比例、其他全面收益或虧損、收到的分配、已作出的貢獻和某些其他適當的調整。當情況顯示股權投資的價值可能有所減少時，我們會評估價值損失是否是暫時的。如果我們得出結論認為它不是暫時的，我們確認減值費用以按公允價值反映股權投資。
關於來自非合併實體的分配，我們選擇了分配方法的性質，因為我們可以獲得信息來確定產生分配的基本活動的性質。根據分派方法的性質，未合併實體經營產生的現金流量被分類為投資回報(經營活動產生的現金流入)，而物業銷售、債務再融資或我們投資的銷售和贖回產生的現金流量被歸類為投資回報(投資活動產生的現金流入)。
現金和現金等價物。我們將所有手頭現金、金融機構活期存款以及原始到期日為三個月或以下的短期高流動性投資視為現金等價物。我們的現金和現金等價物是面臨集中信用風險的金融工具。我們將現金投資於高信用質量的機構。現金餘額可以投資於沒有保險的貨幣市場賬户。我們沒有意識到此類現金投資或賬户的任何損失，並相信我們不會面臨任何重大的信用風險。
衍生金融工具。我們主要通過借入我們投資的貨幣來對衝外匯風險。一般來説，我們借入的是合併子公司的本位幣。我們可以使用衍生金融工具，如外幣遠期合約和期權合約，來管理與我們的海外投資有關的外幣匯率風險。
63
以及相關收益。此外，我們偶爾會使用利率掉期和遠期合約來管理利率風險，並限制未來利率變化對收益和現金流的影響，主要是通過可變利率債務。
我們不將衍生金融工具用於交易或投機目的。每筆衍生品交易都是定製的，不是交易所交易的。我們以公允價值確認項目內的所有衍生產品。其他資產或其他負債.就資產負債表呈列及披露而言，我們不會按交易對手計算衍生工具頭寸淨額。管理層定期檢討我們的衍生工具持倉、整體風險管理策略及對衝計劃。我們只進行我們認為能有效抵銷潛在風險的交易。我們使用衍生工具涉及交易對手可能違約的風險，因此，我們：（i）為每個交易對手設定風險限額，以儘量減少此風險並提供交易對手多元化;（ii）與具有單A或更高長期信貸評級的交易對手訂立合約;（iii）訂立主協議，一般允許對某些風險進行淨額結算;（iv）與其他交易對手訂立合約，以確保交易對手的風險得到最大程度的分散。從而大幅減少交易對手未能履行其合約責任時可能產生的實際損失;及（iv）設定最低信貸標準，並隨衍生金融工具的期限增加而變得更嚴格。基於該等因素，我們認為交易對手違約的風險極低。
指定衍生品 我們可以選擇將我們的衍生金融工具，通常是外幣遠期指定為海外業務的淨投資對衝，或將利率掉期或外幣遠期指定為現金流對衝。於交易開始時，吾等將衍生金融工具正式指定及記錄為特定標的風險、風險管理目標及進行對衝交易的策略的對衝工具。我們在開始時以及之後至少每季度正式評估我們對衝交易的有效性。由於對衝工具與被對衝的相關風險之間的高度有效性，衍生金融工具價值的波動一般將被被對衝的基礎風險的現金流或公允價值的變化所抵消。
在境外業務中被指定為淨投資對衝和現金流量對衝的衍生品的公允價值變動記錄在發稿：青西/L。對於淨投資套期保值，這些數額抵消了我們外國投資基礎淨資產的換算調整，我們也記錄在發稿：青西/L。衍生金融工具的公允價值變動的無效部分，如果有的話，立即在項目內的收益中確認外幣和衍生工具收益(損失)淨額合併損益表。對於現金流量對衝，我們報告收益或損失的有效部分，作為以下組成部分： AOCI/L，並將其重新分類為合併損益表中適用的行項目，一般利息支出，在相關對衝項目的相應期間內。衍生金融工具公允價值變動的無效部分一般在收益中確認， 利息支出在無效發生的時候。如果與我們的利率互換和遠期相關的對衝債務提前償還，我們將在 發稿：青西/L並確認金額， 利息支出在綜合損益表中。
除上述淨投資對衝外，吾等可能以與借款實體不同的功能貨幣發行債務，以對衝吾等於國際實體的淨投資。我們可能指定債務及相關應計利息為非衍生投資淨額對衝，以抵銷與該等實體相關的匯兑及經濟風險。於期末對衝的債務及應計利息部分的外幣變動確認為累計換算調整， 發稿：青西/L.倘債務及相關應計利息超過於該等實體之淨投資，期內債務未對衝部分之外幣重新計量確認為 外幣及衍生產品收益（虧損）淨額。
未指定的衍生品。我們亦使用並非指定為對衝的衍生工具（如外匯遠期及期權合約），以管理與換算經營業績有關的外幣匯率風險。未指定或不符合資格作為對衝工具的該等衍生工具的公允價值變動即時在項目內的收益中確認 外幣及衍生產品收益（虧損），淨額.該等收益或虧損一般被因按匯率換算與我們預期不同而減少或增加的盈利所抵銷。
此外，我們可能選擇不指定利率互換和遠期合約。如果互換或遠期合約未被指定為套期保值，則這些工具的公允價值變動立即確認為項目的收益， 利息支出在綜合損益表中.
非控制性利益。 非控股權益指第三方擁有之合併實體之份額。我們確認各非控股股東各自應佔資產淨值於成立或收購日期的估計公允價值。非控股權益其後就非控股持有人應佔額外供款、分派及彼等應佔各相關合並實體之淨盈利或虧損作出調整。我們根據期內加權平均所有權權益將淨收入分配至非控股權益。不屬於我們的淨收入反映在 可歸因於非控股權益的淨收益.吾等不確認與並非吾等擁有之綜合實體進行交易之收益或虧損
某些有限合夥權益，包括OP單位，可轉換為我們的普通股。在交換持有人的非控股權益時發行的普通股按放棄的有限合夥權益的賬面價值入賬，而賬面價值與發行的普通股的公允價值之間的差額記錄為額外的實收資本。
64
收入確認。
租金收入和回收。 我們根據分類為經營租賃的協議將經營物業出租予客户。我們於租期內以直線法確認根據租賃計提的最低租賃付款總額。一般而言，根據我們的租賃條款，我們的大部分租金開支均從客户處收回，包括公共區域維護、房地產税和保險。透過向客户收取的補償而收回的租金開支於下列日期確認： 租金收入合併損益表。我們將客户報銷的金額記錄為產生適用費用期間的收入。由於向承租人轉讓租金收入及相關租金收回的時間及直線模式相同，且我們的租賃符合經營租賃的資格，我們將租金收入及租金收回作為單一組成部分入賬及呈列， 租金收入.我們在簽訂租賃前對客户進行信貸分析，並持續進行該等分析，以確保租金收入的可收回性。我們確認收入，以確定為可收回的金額為限。
戰略資本收入。戰略資本收入包括我們向未合併實體提供管理服務所賺取的收入。該等費用乃根據各項安排的特定條款釐定，並可能包括經常性費用，例如物業及資產管理費或提供租賃、收購、開發、建築、融資、法律及税務服務的交易費。我們在提供服務時確認這些費用，或在開發費用的成本基礎上確認。
我們亦可能根據企業在某段時間內的累積回報賺取獎勵回報（“促銷”或“促銷收入”），回報由企業的經營表現和房地產估值決定，包括資本化率、市場租金、利率和外幣匯率等高度可變的輸入數據。由於該等關鍵輸入數據高度波動且超出我們的控制範圍，而該等波動性會對我們的推廣期產生重大影響，因此我們於業績期末或接近業績期末確認推廣收入。我們通常直接從共同投資的第三方投資者賺取推廣收入，偶爾也從合資企業賺取推廣收入。我們將第三方投資者的促銷份額包括在內， 戰略資本收入。
我們還從我們整合的企業中賺取費用。在合併後，這些費用將從我們的收益中消除，第三方投資者在這些費用中的份額將被確認為 歸屬於非控股權益的淨利潤。
發展管理和其他收入。 開發管理及其他收入主要包括在我們提供服務時或按成本基準確認的開發及建設管理費。
房地產交易淨收益。
T通過綜合財務報表附註， 房地產交易淨收益 集體地 指處置開發物業和土地的收益，淨額和房地產投資的其他處置收益，淨額.
當符合確認標準時，我們確認出售房地產的收益，一般是在風險、回報及所有權已轉移時，且我們不再實質性地繼續參與出售房地產。我們確認因處置房地產而產生的損失。
自2018年1月1日採用新的收入確認指引以來，我們確認了房地產對未合併實體的貢獻所帶來的全部收益。我們先前只在收購物業的未合併實體的第三方所有權範圍內確認出資收益，並通過減少我們在適用未合併實體的投資來遞延與我們的所有權相關的部分收益。我們調整了我們在未來期間確認的淨收益或虧損的比例，以反映實體記錄的折舊費用，就像它是根據我們在貢獻財產中較低的基礎而不是實體的基礎計算的一樣。 就採納前記錄的部分銷售遞延收益而言，吾等繼續於相關房地產的年期內或出售予第三方時確認該等收益。倘吾等於未合併實體之所有權權益減少，且該減少預期為永久性，吾等確認與先前遞延收益有關之金額，以與吾等新擁有權權益一致。
出售發展物業及土地的收益，淨額。 我們根據出售或貢獻的房地產類型單獨呈列收益。我們將向第三方銷售或向未合併實體作出貢獻的收益呈列， 處置開發物業和土地的收益，淨額當該物業已納入我們的土地組合或當我們在出售或出資前在我們的發展組合內開發該物業時。
房地產投資的其他處置收益，淨額。 我們將向第三方銷售或向我們的未合併實體提供非開發物業（主要是經營物業）及其他房地產交易的所有其他收益呈列， 房地產投資的其他處置收益，淨額.一般而言，於出售或貢獻前已折舊之任何營運物業均於此項目內呈列。吾等亦包括於收購控股權益及交易被視為收購業務時重新計量股本投資至公平值之收益或虧損，以及吾等於非綜合實體之部分投資時之收益或虧損。
房租費用。 租金開支主要包括物業管理人員、水電費、維修及保養、物業保險、房地產税及管理物業的其他成本。
戰略資本支出。 戰略資本開支一般包括與分配至戰略資本分部的員工提供的共同投資企業資產管理相關的直接開支，以及根據賺取的促銷額計算的Prologis促銷計劃的成本。此外，為了實現效率和規模經濟，我們所有的
65
物業管理職能由物業管理人員提供，他們被分配到我們的房地產運營部門。該等人士對我們擁有及管理的投資組合中的物業進行物業層面的管理，當中包括我們合併及我們管理的由未合併共同投資企業擁有的物業。我們將物業管理成本分配至我們合併的物業（包括 租金費用)和未合併的共同投資企業擁有的財產(包括戰略資本支出)使用各自投資組合擁有的平方英尺。
基於股權的薪酬。 我們按授出日期獎勵的公平值計量僱員服務成本，以換取權益工具獎勵。我們於僱員須提供服務以換取獎勵的期間（一般為歸屬期）以直線法確認獎勵成本。
所得税。根據IRC，REITs通常不需要支付聯邦所得税，
我們已經為我們的一些合併子公司選擇了應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)的地位。這使我們能夠提供原本被認為是REITs不允許的服務。我們開展業務的許多外國國家不承認房地產投資信託基金，或者沒有根據各自的税法將房地產投資信託基金的地位授予在其管轄範圍內運營的我們實體。在美國，我們在某些經營業務的州徵税。因此，我們確認由我們的TRS產生的聯邦和州所得税的所得税費用、某些州和外國司法管轄區發生的税收以及與我們未確認的税收優惠債務相關的利息和罰款。
我們根據所得税不確定性會計處理之詮釋，評估綜合財務報表所採用之税務狀況。根據此評估，僅當税務機關審查税務狀況較有可能維持不變時，吾等方可確認來自不確定税務狀況的税務利益。
我們確認若干應課税實體的遞延所得税。出於聯邦所得税的目的，某些收購被視為免税交易，導致資產和負債的結轉基礎。就財務報告而言，根據採購會計，吾等按收購日期的估計公平值記錄所有收購資產及所承擔負債，如上文所述。就我們的應課税附屬公司（包括若干國際司法權區）而言，我們確認遞延所得税負債，其代表結轉的税基與有形及無形資產於收購日期的公平值之間的差額的税務影響。遞延所得税負債的任何其後增加或減少均反映在盈利中。
若該等附屬公司產生應課税收入，我們確認因沖銷先前於收購日期記錄的遞延所得税負債而產生的收益收益，並記錄代表全部當期所得税負債的當期所得税開支。如果遞延所得税負債的沖銷是由於出售或貢獻資產而產生的，則沖銷到綜合收益表的分類是基於交易的應税程度。如果出售或貢獻的是房地產資產，並導致了一項應納税交易，則沖銷記錄為遞延所得税利益。如果出售或貢獻是對擁有資產的實體的處置，則通過收益記錄沖銷。
遞延所得税支出一般是由於該期間的暫時性差異(為税務目的而與財務報告目的不同地處理的項目)以及對以前年度產生的以前已確認為遞延所得税資產的税項淨營業虧損(“NOL”)的利用的函數。如果我們認為遞延所得税資產的全部或部分可能無法變現，我們將為遞延所得税資產計提估值撥備。因環境變化而導致相關遞延所得税資產變現的估計能力發生變化而導致的估值準備的任何增加或減少計入遞延税項支出。
環境成本。我們產生了某些環境補救成本，包括清理成本、環境研究和調查的諮詢費、監測成本以及與清理、訴訟辯護和追究責任第三方有關的法律成本。我們支出與經營性物業和以前出售的物業相關的費用。我們將與未開發土地相關的成本資本化為開發成本，並計入收購時任何預期的未來環境責任。吾等對因未開發土地、營運物業及先前出售物業而預計將產生的環境補救估計成本負上責任，吾等會在獲得資料後作出適當調整。
新的會計公告。
採用新的會計準則
租約。 2016年2月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了會計準則更新(“ASU”)，為租賃的確認、計量、列報和披露提供了原則。指導意見修訂了現行會計準則，包括一項新要求，即承租人在綜合資產負債表中確認期限超過12個月的租賃的使用權資產和租賃負債。2016年2月的補充指導和有針對性的改進
66
ASU於2018年7月、2018年12月和2019年3月通過發行補充華碩進行。我們把這三個華碩統稱為“新租賃標準”。
我們於2019年1月1日採用了新的租賃標準，並將其應用於生效日期生效的租賃。從2019年1月1日開始的報告期的結果根據新的租賃標準列出。
我們選擇了一攬子實際的權宜之計，在通過時不需要重新評估以下事項：(I)到期或現有合同是否符合租賃的定義；(Ii)2019年1月1日現有租賃的租賃分類；以及(Iii)以前作為初始直接成本資本化的租賃成本是否將繼續攤銷。這使我們能夠繼續將現有的土地和辦公空間租賃視為經營租賃，然而，2019年1月1日之後的任何新的或續訂的土地租賃可能被歸類為融資租賃，除非它們滿足某些條件，被視為涉及政府單位或當局擁有的土地的租賃。在採納時，由於選擇了這些實際的權宜之計，我們沒有對留存收益的期初餘額進行調整。
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作為出租人。新的租賃標準要求出租人在已發生的基礎上支付某些初始直接成本，這些成本在談判租賃時不是遞增的。初始直接成本包括直接從事租賃活動的員工的工資和相關成本。在2019年1月1日之前，這些成本可在其他資產因此，新的租賃標準導致這些成本中的某些費用通過租金費用。在截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度內，我們將 |
我們採取了實際的權宜之計，允許我們在滿足某些標準的情況下，不將客户報銷的費用(“追回租金”)與相關的租金收入分開。我們評估這些準則後得出的結論是，向承租人轉移租金收入和相關租金收回的時間和直線模式是相同的，由於我們的租約符合經營租賃的資格，我們將租金收入和租金收回作為一個單獨的組成部分入賬和列報。租金收入在截至2019年12月31日的年度綜合收益表中。由於我們採用了這一實用的權宜之計，我們還提供了$
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作為承租人。在2019年1月1日，我們認可了租賃使用權(“ROU”)資產和租賃負債，主要用於我們的土地和辦公空間租賃，我們是承租人。 |
有關我們採用新租賃標準的進一步披露，請參閲附註4。
衍生工具和套期保值。2017年8月，FASB發佈了一份ASU，簡化了對衝會計準則在當前GAAP中的應用，並改進了對衝關係的報告，以更好地在其合併財務報表中描繪實體風險管理活動的經濟結果。在簡化更新中，ASU取消了當前GAAP中單獨確認定期對衝無效的要求。套期保值項目和套期保值工具的價值變動之間仍可能發生不匹配，但不再單獨報告。ASU要求在報告被套期保值項目的收益影響的同一個損益表項目中列報套期保值工具的收益影響。我們於2019年1月1日在修改後的追溯基礎上採用了ASU，留存收益的期初餘額沒有調整。
注3.DCT交易
WE收購了DCT Industrial Trust Inc.和DCT Industrial Operating Partnership LP(統稱為DCT)
DCT交易以$完成。
通過DCT交易，我們獲得了一個物流房地產資產組合，其中包括
總股本對價約為$
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2018年8月21日DCT股票及單位轉換髮行序數 |
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乘以2018年8月21日Prologis的普通股價格 |
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Prologis股份及已發行單位之公平值 |
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我們將DCT交易作為資產收購入賬，因此交易成本為#美元。
67
在購置會計項下，購買總價根據其相對公允價值分配給收購的DCT有形和可識別無形資產以及承擔的負債，具體如下(以百萬為單位)：
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房地產淨投資 |
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無形資產，扣除無形負債的淨額 |
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現金和其他資產 |
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債務 |
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應付賬款、應計費用和其他負債 |
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非控制性權益 |
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( |
) |
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包括交易費用在內的總購買價格 |
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説明4.房地產
截至12月31日，對房地產的投資包括以下內容(美元和平方英尺，以千計)：
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平方英尺 |
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建築物數目 |
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2019 |
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2018 (1) |
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2019 |
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2018 (1) |
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2019 |
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2018 (1) |
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操作屬性： |
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建築物和改善措施 |
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改善土地 |
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開發組合，包括土地成本： |
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預穩 |
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正在開發的物業 |
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土地(2) |
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其他房地產投資(3) |
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房地產投資總額 |
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減去累計折舊 |
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房地產投資淨額 |
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DCT交易中收購的投資組合，不包括 |
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(2) |
在2019年和2018年12月31日，我們的土地由 |
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(3) |
其他房地產投資包括：(I)非物流房地產；(Ii)出租給第三方的地塊；(Iii)我們的公司總部；(Iv)與未來開發項目相關的成本，包括購買土地的選擇權；(V)與潛在收購相關的保證金；以及(Vi)與我們代表他人開發的項目相關的基礎設施成本。 |
於2019年12月31日，我們擁有美國及其他美洲（巴西、加拿大及墨西哥）、歐洲（比利時、捷克共和國、法國、德國、匈牙利、意大利、荷蘭、波蘭、斯洛伐克、西班牙、瑞典及英國（“英國”））的房地產資產。亞洲（中國、日本和新加坡）。
收購
下表概述我們截至12月31日止年度的房地產收購活動（不包括附註3所述的DCT交易）（美元及平方英尺，單位為千元）：
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2019 |
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2018 |
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2017 (2) |
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運營物業的數量 |
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英畝土地 |
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房地產淨投資購置成本 (1) |
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(1) |
包括其他房地產投資項下的物業購置成本， |
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(2) |
2017年8月，我們收購了合作伙伴在巴西的若干合資企業的權益，總價為R $。 |
於二零二零年二月四日，我們完成收購Liberty Property Trust及Liberty Property Limited Partnership（統稱“Liberty”或“Liberty交易”）。Liberty交易以大約$
68
股權根據Prologis發行的普通股的價值， 使用2020年2月3日收盤價及承擔債務. 自由組合曾經是主要由物流房地產資產組成，包括
性情
下表彙總了截至12月31日的年度的房地產交易收益(以千美元和平方英尺為單位)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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對未合併實體的繳款 |
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物業數量 |
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平方英尺 |
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淨收益 |
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捐款收益，淨額 (1) |
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對第三方的處置 |
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物業數量 |
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平方英尺 |
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淨收益 |
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處置收益，淨額 |
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處置發展物業和土地收益總額，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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對未合併實體的繳款(2)(3) |
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物業數量 |
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平方英尺 |
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淨收益 |
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捐款收益，淨額 (1) |
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對第三方的處置 |
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物業數量 |
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平方英尺 |
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淨收益(4) |
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處置收益淨額 (4) |
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收購控股權益後股本投資重估收益 |
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部分贖回未合併共同投資企業投資的收益 (5) |
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其他處置房地產投資收益共計，淨額 |
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$ |
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|
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(1) |
二零一九年及二零一八年之金額反映採納新收益確認準則，據此，我們確認房地產物業對未綜合實體之貢獻應佔之全部收益。二零一七年的金額反映我們先前確認的收益，以收購該物業的第三方擁有權為限，並遞延部分與我們擁有權有關的收益。 |
|
(2) |
2017年，我們貢獻了 |
|
(3) |
於二零一九年，我們與一名合夥人成立Prologis Brazil Logistics Venture（“PBLV”），為巴西非合併聯合投資企業。我們向PBLV提供了最初的房地產投資組合，包括 |
|
(4) |
2017年，我們出售了對歐洲物流風險投資1的投資。 |
|
(5) |
於二零一九年，我們贖回部分於一間歐洲未合併共同投資企業的投資。 |
69
租契
作為出租人
我們根據分類為經營租賃的協議將經營物業出租予客户。我們於租期內以直線法確認根據租賃計提的最低租賃付款總額。我們的加權平均剩餘租期為50年，
下表概述於12月31日，我們的營運物業、預穩定及發展中物業、受土地租賃限制的土地租賃以及持作出售或供款資產的原租期超過一年的租賃應收客户的最低租賃付款（以千計）：
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2019 |
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2018 |
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2020 |
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$ |
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2019 |
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$ |
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2021 |
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2020 |
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2022 |
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2021 |
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2023 |
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2022 |
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2024 |
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2023 |
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此後 |
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此後 |
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總計 |
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$ |
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|
總計 |
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$ |
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這些數額不反映從續租或更換現有租約中獲得的未來租金收入，不包括償還業務費用和不固定的租金增加額。
作為承租人
我們有大約
下表概述了租賃於12月31日開始的固定、未來最低租金付款（不包括可變成本）ST，2019年的金額按我們的增量借款利率貼現以計算我們租賃的租賃負債（千）：
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2019 |
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2018 |
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2020 |
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$ |
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2019 |
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$ |
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2021 |
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2020 |
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2022 |
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2021 |
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2023 |
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2022 |
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2024 |
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2023 |
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此後 |
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|
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此後 |
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|
|
未貼現的租金付款總額 |
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|
|
|
未貼現的租金付款總額 |
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$ |
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扣除計入的利息 |
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租賃總負債 |
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該等租賃的加權平均剩餘租期為33個，
説明5.非合併實體
投資摘要
我們通過各種合資企業對實體進行投資。我們與合作伙伴及投資者共同投資於擁有多項物業的實體，並向該等實體提供資產及物業管理服務，我們稱之為共同投資企業。這些實體可以合併或不合並，具體取決於結構、我們合作伙伴的參與和其他權利以及我們對實體的控制水平。本附註詳述我們於未綜合入賬共同投資企業（為關連方，並採用權益會計法入賬）的投資。有關我們非全資擁有的綜合投資的更多詳情，請參閲附註11。
我們亦於其他企業進行投資，通常與一名並非我們管理的合夥人進行投資，我們使用權益法入賬。吾等將吾等於未綜合入賬共同投資企業及其他企業的投資統稱為未綜合入賬實體。
70
下表彙總了截至12月31日我們對未合併實體的投資和預付款(單位：千)：
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2019 |
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2018 |
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未合併的聯合投資企業 |
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$ |
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$ |
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其他風險投資 |
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總計 |
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$ |
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$ |
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未合併的共同投資風險企業
下表概述了我們於12月31日在個別共同投資企業的投資（千美元）：
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所有權 百分比 |
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投資於 及墊款 |
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共同投資企業 |
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2019 |
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2018 |
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2019 |
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2018 |
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Prologis定向美國物流基金（“USLF”） |
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% |
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% |
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$ |
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$ |
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斐波那契 (1) |
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% |
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% |
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Prologis歐洲物流合作伙伴Sàrl（"PELP"） (2) |
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% |
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% |
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Prologis歐洲物流基金(“PERF”) |
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% |
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% |
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Prologis UK Logistics Venture（"UKLV"） (2) |
|
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% |
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|
% |
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Nippon Prologis REIT，Inc.（“NPR”） (3) |
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% |
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% |
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Prologis China Core Logistics Fund，LP（“PCCLF”） (4) |
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% |
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Prologis China Logistics Venture I，LP，II，LP and III，LP （"普洛斯中國物流創業"） (2)(4) |
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% |
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% |
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Prologis Brazil Logistics Venture（“PBLV”）及其他合營企業 (2)(5) |
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% |
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% |
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總計 |
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$ |
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$ |
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(1) |
2019年12月31日，我們擁有 |
|
(2) |
我們在每個共同投資項目中都有一個合作伙伴。 |
|
(3) |
2019年12月31日，我們擁有 |
於2019年及2018年12月31日，我們應收NPR的款項為美元。
|
(4) |
2019年，我們與八名合夥人成立了PCCLF，這是一家在中國投資物業的非合併共同投資企業。當時，我們及我們在普洛斯中國物流風險投資有限公司的現有合作伙伴獲得PCCLF的股權，作為現有資產組合的貢獻，包括 |
|
(5) |
2019年，我們成立了PBLV，並持有 |
中確認的金額戰略資本收入和來自未合併實體的淨收益本集團將根據未合併的共同投資企業的規模和運營、通過促銷和交易費用賺取收入的時間、以及外匯匯率的波動和我們的所有權權益。我們認識到 戰略資本支出與該等企業資產管理有關的直接成本及該等企業擁有的物業的分配物業層面管理成本。
下表彙總了戰略資本收入我們在綜合收益表中確認與我們的未合併共同投資企業有關的（千）：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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經常性費用 |
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$ |
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交易費 |
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促進收入增長(1) |
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未合併的共同投資企業的戰略資本收入總額(2) |
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$ |
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71
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(1) |
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|
(2) |
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下表概述我們的未綜合入賬共同投資企業的主要物業資料、財務狀況及經營資料（非我們的比例份額），以及我們於12月31日及截至12月31日止年度在綜合財務報表中確認的與我們的未綜合入賬共同投資企業有關的金額（美元及平方英尺，單位為百萬美元）：
|
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美國 |
其他美洲 |
歐洲 |
亞洲 |
總計 |
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截止日期： |
2019 |
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2018 |
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2019 (1) |
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2018 |
|
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2019 |
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|
2018 |
|
|
2019 (2) |
|
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2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
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|
關鍵屬性信息： |
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風險投資 |
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運營特性 |
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平方英尺 |
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財務狀況： |
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總資產(美元) |
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第三方債務(美元) |
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總負債(美元) |
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我們的投資餘額(美元) (3) |
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我們的加權平均所有權 (4) |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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% |
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|
% |
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美國 |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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總計 |
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運營信息： |
2019 |
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2018 |
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2017 |
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2019 (1) |
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2018 |
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2017 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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截至以下年度： |
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總收入(美元) |
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淨收益(美元) |
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我們的非合併收益 共同投資企業，淨額（美元） |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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(4) |
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於二零二零年一月，美富基金收購一項投資組合，
與某些未合併的共同投資合資企業有關的股權承諾
某些未合併的聯合投資企業擁有我們和我們的風險合作伙伴的股權承諾。我們的合資夥伴用現金履行他們的股權承諾。我們可以通過出資財產或現金來履行我們的股權承諾。股權出資一般用於購置或開發物業，但也可用於償還債務或其他一般用途。該合資企業可能獲得用於購買財產的融資，因此，該合資企業可能進行的額外投資的收購價格可能超過股權承諾。視市場情況、合營公司的投資目標、我們的流動資金需求及其他因素而定，吾等可在餘下的承諾期內向該等合營公司作出額外的物業出資或額外的現金投資。
截至2019年12月31日，我們的剩餘股權承諾為
72
附註6.持有以供出售或分擔的資產
我們對某些房地產的投資符合2019年12月31日和2018年12月31日被歸類為持有出售或出資的標準。在分類時，這些物業預計將出售給第三方或最近穩定下來，並預計在12個月內貢獻給未合併的共同投資企業。其中包含的金額持有以供出售或出資的資產代表房地產投資餘額以及每項財產的相關資產和負債。
截至12月31日，持有的待出售或捐贈的資產包括以下資產(美元和平方英尺，以千計)：
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2019 |
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2018 |
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運營物業的數量 |
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平方英尺 |
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持有以供出售或分擔的總資產 |
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$ |
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$ |
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與持有以待出售或出資的資產有關的總負債--包括其他負債 |
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$ |
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$ |
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附註7.其他資產和其他負債
下表彙總了截至12月31日我們的其他資產，如果適用，扣除攤銷和折舊後的淨額(單位：千)：
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2019 |
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2018 |
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租金拉平 |
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$ |
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經紀佣金 |
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已獲得的租賃無形資產 |
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應收增值税 |
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預付資產 |
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固定資產 |
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應收賬款 |
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其他應收票據 |
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管理合同 |
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衍生資產 |
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遞延所得税 |
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其他 |
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總計 |
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$ |
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$ |
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下表概述了我們於12月31日的其他負債，扣除攤銷（如適用）（單位：千）：
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2019 |
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2018 |
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租户保證金 |
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$ |
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$ |
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未得租金 |
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所得税負債 |
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環境責任 |
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已獲得的租賃無形資產 |
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與持有以供出售或分擔的資產有關的負債 |
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賠償責任 |
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衍生負債 |
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遞延收入 |
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應繳增值税 |
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其他 |
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總計 |
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$ |
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|
$ |
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下表概述租賃佣金及放棄租金（計入已收購租賃無形資產）至攤銷費用及以上及以下市場租賃（計入已收購租賃無形資產）及租金平平淨資產至租金收入的預期未來攤銷，均基於於2019年12月31日的結餘（千）：
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攤銷費用 |
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淨減少（增加）至 租金收入 |
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||
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2020 |
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$ |
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|
|
$ |
( |
) |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此後 |
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|
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|
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總計 |
|
$ |
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|
$ |
|
|
73
説明8.債務
所有債務均由經營業務或其合併附屬公司產生。
下表概述了我們截至12月31日的債務（千美元）：
|
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2019 |
|
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2018 |
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||||||||||
|
|
加權平均利率 (1) |
|
|
金額 傑出的(2) |
|
|
加權平均利率(1) |
|
|
金額 傑出的(2) |
|
||||
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信貸安排 |
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
$ |
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|
|
高級筆記(3) |
|
|
% |
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|
|
|
|
|
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% |
|
|
|
|
|
定期貸款和無抵押其他 |
|
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% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
擔保抵押貸款(4) |
|
|
% |
|
|
|
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|
|
% |
|
|
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總計 |
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% |
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$ |
|
|
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|
% |
|
$ |
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(1) |
所呈列之利率指未償還債務於期末之實際利率（包括債務發行成本攤銷及非現金溢價或折價）。 |
|
(2) |
我們借入我們所投資國家的功能貨幣。截至12月31日的未償餘額中包括以下列貨幣計價的借款： |
|
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2019 |
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2018 |
|
||||||||||
|
|
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|
未清償金額 |
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佔總數的百分比 |
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|
未清償金額 |
|
|
佔總數的百分比 |
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||||
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英鎊，英鎊 |
|
$ |
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|
|
% |
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$ |
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|
|
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% |
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|
加元 |
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% |
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% |
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歐元 |
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% |
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% |
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日元 |
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% |
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% |
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美元 |
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% |
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|
% |
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|
總計 |
|
$ |
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|
|
$ |
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|
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|
|
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(3) |
高級筆記應於 |
|
(4) |
有擔保的抵押貸款債務由 |
信貸安排
於二零一九年，我們重訂全球高級信貸融資（“全球融資”），據此，我們可按循環基準提取英鎊、加拿大元、歐元、日圓、墨西哥比索及美元，最多可達美元。
我們也有日元左輪手槍（“左輪手槍”），可用日元
我們將全球融資和Revolver統稱為我們的“信貸融資”。
74
下表概述了有關我們信貸融資的信息（百萬美元）：
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
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截至12月31日止年度： |
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加權平均日利率 |
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% |
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% |
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|
% |
|
加權平均每日借款 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
任何月底未償借款最高限額 |
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
12月31日： |
|
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|
貸款人承付款總額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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更少： |
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未償還借款 |
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未償信用證 |
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當前可用性 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
|
高級附註
優先票據是無抵押的，我們的債務在某些方面實際上從屬於我們通過不動產留置權擔保的任何債務，但以該不動產的價值為限。優先票據要求每季度、每半年或每年支付利息。大部分優先票據可隨時按我們的選擇贖回，但須受一定的提前還款懲罰。此類回購和其他條款受契約協議、各種票據購買協議或信託契約的規定管轄。
下表概述二零一九年發行的優先票據（本金額以千計）：
|
初始借款日期 |
|
本金 (1) |
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|
規定利率 |
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到期日 |
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借入貨幣 |
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美元 |
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¥ |
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$ |
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|
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€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
0.3% – 1.5% |
|
|
|
|
|
(1) |
用於計算成美元的匯率為結算日的即期匯率。 |
定期貸款
下表彙總了截至12月31日的未償還定期貸款(美元和借款貨幣，以千為單位)：
|
定期貸款 |
借入貨幣 |
|
初始借款日期 |
|
2019年承諾 |
|
|
截至2019年的未償金額 |
|
|
截至2018年的未繳款項 |
|
|
利率 |
|
|
到期日 |
|||||||
|
|
|
|
|
|
借入貨幣 |
|
美元 |
|
|
美元 |
|
|
美元 |
|
|
|
|
|
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||||
|
2017年定期貸款 (1) |
美元、歐元、 日元和英鎊 |
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$ |
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
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|
|
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2015年加拿大 定期貸款 |
計算機輔助設計 |
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$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
2016日元 貸款 (2) |
日元 |
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|
2017年03月歸檔 定期貸款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0.9%和1.0% |
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|
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|
2017年10月歸檔 定期貸款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0.9% |
|
|
|
|
|
2018年12月日元 定期貸款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
2019年1月日元 定期貸款 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
2019年3月日元 定期貸款 (2) |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
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|
小計 |
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|
債務發行成本，淨額 |
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( |
) |
|
|
( |
) |
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定期貸款總額 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
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|
|
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|
(1) |
我們可能會增加2017年定期貸款的借貸，最多達$ |
75
|
(2) |
2019年，我們 償還 傑出的日元餘額 |
長期債務到期日
截至2024年12月31日止期間及其後各年到期的債務計劃本金付款如下（千）：
|
|
不安全 |
|
|
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|
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||||||||||||
|
|
|
信用 |
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|
高年級 |
|
|
定期貸款 |
|
|
安全 |
|
|
|
|
|
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成熟性 |
|
設施 |
|
|
備註 |
|
|
以及其他 |
|
|
抵押貸款 |
|
|
總計 |
|
|||||
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2020 (1) |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
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2021 (2) |
|
|
|
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|
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2022 |
|
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2023 |
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2024 |
|
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|
|
此後 |
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|
|
小計 |
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保費(折扣)，淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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債務發行成本，淨額 |
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( |
) |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
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總計 |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(1) |
如上所述，於二零二零年一月，我們贖回 € |
|
(2) |
2021年到期日包括可延長至2022年的Revolver。 |
利息支出
下表彙總了截至12月31日的年度的利息支出構成(單位：千)：
|
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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|||
|
總利息支出 |
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$ |
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|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
債務折價(保費)攤銷淨額 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
債務發行成本攤銷淨額 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
資本化前利息支出 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
資本化金額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
淨利息支出 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
支付利息的現金總額，扣除收款和資本化數額 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
提前清償債務
在過去三年中，我們在到期日前回購或償還了若干債務，以降低我們的借貸成本並延長我們的債務到期日。因此，已記錄債務（包括溢價、貼現及相關債務發行成本）與我們為償還債務而支付的代價（包括費用）之間的差額確認為收益或虧損。與符合修改標準的債務重組相關的費用，連同現有未攤銷溢價或折價以及債務發行成本，在新債務的期限內攤銷，.
下表概述2019年及2017年與回購債務有關的活動及提前償還債務的淨虧損（以百萬計）：
|
|
|
2019 |
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2017 |
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高級筆記： |
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原本金額 |
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$ |
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$ |
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現金收購價 |
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$ |
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$ |
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抵押貸款債務： |
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|
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原本金額 |
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$ |
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$ |
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現金償還價格 |
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$ |
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$ |
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共計： |
|
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原本金額 |
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$ |
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|
$ |
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現金購買/還款價格 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
提前清償債務造成的損失 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
76
2018年，我們確認了$
金融債務契約
我們有$
財務附屬債務的擔保
2018年，我們在歐洲（Prologis Euro Finance LLC）、日本（Prologis Yen Finance LLC）及英國成立了財務附屬公司，作為其業務的一部分。（Prologis Sterling Finance LLC）。
該等實體
説明9. PROLOGIS，INC.
授權的股份
於二零一九年十二月三十一日，
普通股
2018年8月22日，我們發佈了
於二零一九年、二零一八年及二零一七年，我們並無根據上市計劃發行任何普通股。我們有一份股權分配協議，允許我們出售最多1000美元
根據2012年長期激勵計劃，我們的某些員工和外部董事能夠參與基於股權的薪酬計劃。有關股權薪酬計劃的其他資料，請參閲附註12。
優先股
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們的Q系列已發行優先股的股息率為
所有權限制
對於我們來説，有資格成為房地產投資信託基金，五個或更少的個人擁有的財產可能不超過
一個人或一羣人持有的股票超過這些限制，我們將進行贖回。如果董事會大多數成員在確定我們作為REIT的聯邦所得税目的不會受到損害後，根據其唯一和絕對的酌情決定權放棄此類限制，則本條款不適用。
分紅
為了符合IRC的REIT要求，我們通常被要求向我們的股東發放普通股和優先股股息(資本收益分配除外)，其金額加起來至少等於(I)和(A)之和。
77
收入“計算時不考慮已支付的股息扣除和淨資本利得，以及(B)取消抵押品贖回權財產的淨收入(税後)的90%減去(Ii)某些超額非現金收入。我們的共同股票分配政策是分配我們現金流的一定比例，以確保我們將滿足IRC這使得我們還可以保留現金，以滿足其他需求，如資本改善和其他投資活動。
我們截至2019年12月31日的年度納税申報單尚未提交。為我們2019年支付的股息提供的應税信息是基於管理層的估計。除附註13所述的報税表外，我們未經美國國税局審核的開放課税年度的報税表。因此，股息的應課税可能會發生變化。
2019年、2018年和2017年，我們所有的分紅都是以現金支付的。
以下彙總了截至12月31日的年度的普通股和優先股股息的應税情況：
|
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2019 (1) |
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2018 |
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2017 |
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普通股： |
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普通收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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合格股息 |
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資本利得 |
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總經銷 |
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$ |
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$ |
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$ |
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優先股-系列問題： |
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普通收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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合格股息 |
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資本利得 |
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總股息 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
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(1) |
|
就聯邦所得税而言，普通股股息的特徵是普通收入、合格股息、資本利得、免税資本回報或這四種股息的組合。普通股股利超過我們當前和累積的收益和利潤(出於納税目的計算)，構成資本回報而不是股息，通常會減少普通股的股東基礎。如果股息超過當前和累積的收益和利潤以及股東在普通股中的基礎，它通常將被視為出售或交換該股東的普通股的收益。每年年初，我們都會通知股東上一年支付的普通股股息的納税情況。
根據我們優先股的條款，我們被限制宣佈或支付關於我們普通股的任何股息，除非和直到所有關於優先股的累計股息已經支付，並且已經為關於優先股的相關股息期間宣佈的股息預留了足夠的資金。
説明10. PROLOGIS合夥人資本
對普通有限合夥企業單位支付的股息，以及這些分配的應納税義務，類似於上文披露的母公司普通股支付的股息。
2018年8月22日，我們發佈了
2015年，我們通過收購一個物業組合，在OP中發佈了A類單位。A類單位通常與OP現有的普通有限合夥單位具有相同的權利，但A類單位有權獲得等同於#美元的季度分配。
78
附註11.非控股權益
普羅吉斯，L.P.
我們報告了與我們合併的幾個實體相關的非控股權益，但我們並不擁有這些實體100%的股權。這些實體包括兩家房地產合夥企業，它們向第三方發行了有限合夥單位。根據具體的合夥協議，這些有限合夥單位可以贖回為現金，或根據我們的選擇，贖回為母公司普通股的股票，通常按
如附註1所述，家長有完全的責任、權力和自由裁量權來管理作業的日常管理。母公司通過其多數股權，有權從運營中獲得利益並遭受損失。此外，OP既沒有實質性的清算權，也沒有實質性的無緣無故的踢出權，也沒有可以由簡單多數非控制性利益行使的實質性參與權。這種權利的缺乏使運營成為一種VIE。因此，父母是主要受益者，因此合併了業務操作。
Prologis，Inc.
母公司的非控制性權益包括上述針對OP的非控制性權益，以及OP中不屬於母公司所有的有限合夥單位。根據適用的合夥協議條款，未償還的有限合夥單位將獲得相當於我們普通股支付的季度股息的季度現金分配。
下表彙總了截至12月31日我們的所有權百分比和非控股權益以及合併實體的總資產和總負債(以千美元為單位)：
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我們的擁有率 |
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非控制性權益 |
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總資產 |
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總負債 |
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2019 |
|
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2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
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2019 |
|
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2018 |
|
|
2019 |
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|
2018 |
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||||||||
|
Prologis美國物流合資企業 |
|
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% |
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|
|
% |
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$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
|
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
其他合併實體 (1) |
|
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|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
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||
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普羅吉斯，L.P. |
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|
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|
|
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|
|
|
|
|
|
|
Prologis，L.P.有限合夥人(2)(3) |
|
|
|
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Prologis，Inc. |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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2020年1月，USLV收購了一個投資組合，
説明12.長期補償
二零一二年長期獎勵計劃（“二零一二年長期獎勵計劃”）規定向母公司或其附屬公司的高級職員、董事、僱員及顧問授出獎勵。獎勵的形式有：全額獎勵、股票增值權、股票期權（非合格期權和激勵股票期權）和現金獎勵。全額獎勵一般包括：（i）普通股；（ii）受限制股票單位（“受限制股票單位”）；（iii）OP長期獎勵單位（“長期獎勵單位”）及（iv）Prologis卓越表現計劃（“POP”）OP長期獎勵單位（“POP長期獎勵單位”）。
二零一二年長期獎勵計劃項下的獎勵已於二零一九年十二月三十一日根據我們以股權為基礎的薪酬計劃及計劃的以下組成部分發出：（i）POP；（ii）Prologis推廣計劃（“PPP”）；（iii）年度長期獎勵（“長期獎勵”）股權獎勵計劃（“年度長期獎勵”）；及（iv）年度花紅交換計劃。在所有這些組成部分下，某些僱員可選擇以受限制股份單位或母公司其他股權或OP的長期獎勵單位的形式收取其股權獎勵。
我們有
79
基於股權的薪酬計劃和方案
Prologis卓越表現計劃（“POP”）
我們會分配參與積分或某個百分比的補償金予參加者， 績效期間從每年1月1日開始。獎勵的公允價值在授予日期計量，並在獎勵授予日期至獎勵授予日期之間的期間攤銷，範圍為
2016—2018年和2017—2019年演出期間，獎項（“初始獎”）總計高達$
從2018—2020年業績期和其後的業績期開始，該計劃要求的絕對最高上限為美元。
每個參與者都有資格根據分配給其參與者的參與點數獲得總報酬的一定百分比，或就我們的近地天體而言，獲得一定百分比的報酬。如符合表現標準，則參與者的積分或薪酬池百分比將按參與者選擇的普通股或POP LTIP單位的形式支付。每年，參加者可將其參與積分或補償池百分比兑換POP LTIP單位。如未能符合表現標準，參賽者的積分、補償池百分比及POP長期獎勵計劃單位將被沒收。
截至2019年12月31日，所有獎項均為股權分類。我們使用蒙特卡羅估值模型來評估在民意研究計劃下分配的參與點數。
下表詳細説明瞭根據贈款發放的年份(以千美元為單位)對每筆贈款所採用的假設：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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無風險利率 |
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% |
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預期波動率 |
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% |
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% |
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公允價值合計 |
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$ |
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$ |
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截至2019年12月31日，與民意調查相關的剩餘薪酬成本總額為$
在初始階段結束時，達到了2017-2019年、2016-2018年和2015-2017年業績期間的業績標準業績期間，導致分別於2020年1月、2019年和2018年以普通股和POP LTIP單位的形式獲得獎項。有關這些業績週期的詳細信息，請參閲下面的內容(單位為千美元，平均價格除外)：
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|
2017 – 2019 |
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2016 – 2018 (1) |
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2015 – 2017 |
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性能池 |
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普通股 |
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POP LTIP單元和LTIP單元 |
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用於確定獲獎數量的平均價格 |
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$ |
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$ |
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$ |
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80
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(1) |
2016年 – 2018年績效期間包括截至2019年12月31日與薪酬池相關的超出初始獎勵的金額和獎勵。 |
其他基於股權的薪酬計劃和方案
根據以下基於股權的補償計劃和計劃，獎勵可在參與者選舉時以RSU或LTIP單位的形式頒發。RSU和LTIP單位根據授予日母公司普通股的市場價格進行估值，授予日的價值計入服務期內的補償費用。從2018年2月的補助金開始，服務期從
序幕推廣計劃(“PPP”)
在購買力平價計劃下，我們為某些僱員設立了一個薪酬池，最高可達
LTI年度股權獎勵計劃(“年度LTI獎”)
年度LTI獎規定，根據我們與最近一年業績相關的基準指數，向某些員工提供獎勵。
年度獎金交換計劃
根據我們的獎金交換計劃，我們的所有員工通常可以選擇以股權形式獲得全部或部分年度現金獎金。通過紅利交換授予的股權獎勵的估值一般高於三年內交換和授予的現金紅利，不包括近地天體。由於我們的近地天體不會因參與紅利交換計劃而獲得紅利交換溢價，因此它們在交換現金紅利時獲得的股權沒有轉讓期。
獎勵活動摘要
RSU
每個RSU代表有權獲得母公司的一股普通股。
下表彙總了截至2019年12月31日的年度的RSU活動(單位為千)：
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未歸屬的RSU |
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加權平均授予日期公允價值 |
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2019年1月1日的餘額 |
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授與 |
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授予和分發 |
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) |
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被沒收 |
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( |
) |
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2019年12月31日的餘額 |
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$ |
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已授出及歸屬的股票獎勵的公平值為$
截至2019年12月31日，與未償還的受限制單位有關的剩餘賠償成本總額為$
LTIP單位
在歸屬並滿足某些條件後，LTIP單位可交換為OP中的普通有限合夥單位，然後贖回一股普通股（或我們選擇的現金）。
81
下表概述了截至二零一九年十二月三十一日止年度的LTIP單位活動（單位，千單位）：
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|
歸屬的LTIP單位 |
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未歸屬的LTIP單位 |
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未歸屬加權平均授出日期公允價值 |
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2019年1月1日的餘額 |
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授與 |
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被沒收 |
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- |
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歸屬的LTIP單位 |
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套裝POP LTIP單位 (1) |
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- |
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不適用 |
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未投入的POP LTIP單位 (1) |
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- |
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轉為普通有限合夥單位 |
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( |
) |
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- |
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|
不適用 |
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2019年12月31日的餘額 |
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$ |
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(1) |
已歸屬及未歸屬基金單位乃根據二零一六年至二零一八年表現期間所符合的POP表現標準而釐定，並代表已賺取的獎勵金額。已歸屬及未歸屬單位均載於上述持久性有機污染物獎勵表內。 |
授出及歸屬的股票獎勵（不包括POP獎勵）的公平值為美元。
截至2019年12月31日，與長期投資計劃單位（不包括POP）相關的剩餘賠償成本總額為$
股票期權
我們有
其他計劃
序號401(K)計劃(“401(K)計劃”)規定僱主繳納等額繳費#美元。
我們有一個非合格儲蓄計劃，允許高薪員工有機會推遲收取超過401(K)計劃所允許金額的一定比例的薪酬並繳納所得税。在截至2019年12月31日的三年期間，該計劃內沒有匹配的僱主。
注13.所得税
所得税前收益的組成部分
下表概述截至12月31日止年度的除所得税前盈利的組成部分（單位：千）：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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國內 |
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$ |
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國際 |
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所得税前收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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82
當期所得税和遞延所得税彙總表
下表彙總了12月31日終了年度所得税準備金的構成部分(單位：千)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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當期所得税支出： |
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美國聯邦政府 |
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國際 |
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州和地方 |
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當期所得税支出總額 |
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遞延所得税費用(福利)： |
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美國聯邦政府 |
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國際 |
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( |
) |
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遞延所得税支出(福利)合計 |
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( |
) |
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所得税總支出 |
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$ |
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$ |
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現行所得税
於過去三年，於國際司法權區產生之即期所得税開支乃由於就下列各項收取税項：（i）房地產物業對我們未合併共同投資企業之貢獻及向第三方銷售；（ii）賺取之經常性及交易費用；及（iii）來自未合併共同投資企業之應課税盈利。
截至二零一九年、二零一八年及二零一七年十二月三十一日止年度，我們已
截至2019年、2018年及2017年12月31日止年度，所得税支付的現金（扣除退款）為美元。
遞延所得税
於二零一九年及二零一八年確認之遞延所得税開支乃由於暫時性差異變動及使用非經營收益所致。於二零一七年確認之遞延所得税利益主要由於來自貢獻及出售物業之遞延税項負債撥回所致。
下表概述於十二月三十一日的遞延所得税資產及負債（千）：
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2019 |
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2018 |
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遞延所得税總資產： |
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不結轉 |
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基差-房地產 |
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基差--股權投資 |
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基礎差異—無形資產 |
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第163(J)條權益限制 |
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資本損失結轉 |
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其他--暫時性差異 |
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遞延所得税總資產總額 |
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估值免税額 |
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( |
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( |
) |
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遞延所得税總資產，扣除估值免税額 |
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遞延所得税負債總額： |
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基差-房地產 |
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基差--股權投資 |
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其他--暫時性差異 |
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遞延所得税總負債總額 |
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遞延所得税淨負債 |
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$ |
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|
$ |
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截至2019年12月31日，我們的NOL結轉情況如下(單位：千)：
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美國 |
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歐洲 |
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墨西哥 |
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日本 |
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其他 |
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淨額結轉總額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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受税務影響的NOL結轉 |
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估值免税額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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遞延税項淨資產-NOL結轉 |
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$ |
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$ |
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$ |
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有效期 |
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83
截至2019年12月31日的遞延税項資產估值撥備足以將遞延税項資產總額減少至我們估計更有可能實現的金額。
對不確定税務狀況的責任
於截至2019年12月31日、2018年及2017年12月31日止年度內，我們相信已遵守房地產投資信託基金的要求。我們的納税申報單的訴訟時效一般為三年。因此，我們仍須審查的報税表主要是2016年及以後的報税表。
不確定税務狀況的負債為#美元。
注14.普通股或單位每股收益
我們根據期間內已發行的普通股或單位的加權平均數來確定每股或單位的基本收益。我們根據已發行股份或單位的加權平均數，加上所有已發行的潛在攤薄工具的遞增加權平均效應，計算每股或單位攤薄收益。
截至12月31日的年度，我們的每股和單位基本收益和攤薄收益計算如下(單位為千，不包括每股和單位金額)：
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Prologis，Inc. |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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普通股股東應佔淨收益--基本 |
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$ |
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$ |
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可交換有限合夥單位的淨收益(1) |
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調整後普通股股東應佔淨收益-攤薄 |
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$ |
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加權平均已發行普通股-基本 |
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有限合夥單位交換的增量加權平均效應(1) |
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股權獎勵的增量加權平均效應 |
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加權平均已發行普通股-稀釋(2) |
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普通股股東每股淨收益： |
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基本信息 |
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稀釋 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
普羅吉斯，L.P. |
|
2019 |
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|
2018 |
|
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2017 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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A類單位應佔淨收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
普通股持有人應佔淨收益--基本 |
|
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A類單位應佔淨收益 |
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|
可交換的其他有限合夥單位的淨收益 |
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調整後普通股持有人應佔淨收益-攤薄 |
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$ |
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$ |
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$ |
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未償還的加權平均普通合夥單位--基本單位 |
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增量式加權平均對A類機組交易的影響 |
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對其他有限合夥單位交換的遞增加權平均影響 |
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Prologis，Inc.股權獎勵的增量加權平均效應。 |
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加權平均未清償公用事業單位--稀釋 (2) |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益： |
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基本信息 |
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$ |
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稀釋 |
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$ |
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$ |
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(1) |
可交換有限合夥單位包括附註11所述單位。分配至並非由母公司持有的可交換可換股單位的盈利已計入分子內，而可換股普通單位則計入分母內，以計算所有期間的每股攤薄盈利，原因為每股及單位金額相同。 |
84
|
(2) |
截至十二月三十一日止年度，我們的加權平均潛在攤薄股份及已發行單位總數包括以下各項： |
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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甲類單位 |
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其他有限合夥單位 |
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股權獎勵 |
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普羅吉斯，L.P. |
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共同有限合夥單位 |
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Prologis，Inc. |
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説明15.金融工具和公允價值計量
衍生金融工具
在正常的業務過程中，我們的業務面臨市場風險，包括外幣匯率和利率變化的影響。我們可以訂立衍生金融工具，以抵銷這些潛在的市場風險。有關我們的衍生金融工具政策，請參閲注2。
下表顯示我們確認的衍生金融工具的公允價值。其他資產和其他負債於12月31日的綜合資產負債表（千）：
|
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2019 |
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2018 |
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||||||||||
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資產 |
|
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負債 |
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資產 |
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|
負債 |
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||||
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未指定衍生工具 |
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外幣合同 |
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向前 |
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巴西雷亞爾 |
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$ |
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$ |
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$ |
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英鎊為 |
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加元 |
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*增加淨投資對衝 |
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衍生工具公允價值總額 |
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85
未指定的衍生金融工具
外幣合同
下表彙總了截至12月31日的年度中我們的非指定外幣合約的活動情況(單位：百萬，但不包括加權平均遠期匯率和有效合約數量)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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總計 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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日元 |
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其他 |
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總計 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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日元 |
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總計 |
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1月1日的名義金額 |
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新合同 |
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到期、過期或結算 *合約 |
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名義金額為 日期：12月31日 |
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加權平均遠期 *利率為12月31日 |
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有效合同數量為 日期：12月31日 |
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下表概述於二零一零年行使之未指定衍生金融工具及相關已變現及未變現收益（虧損）。 外幣和衍生工具收益(損失)淨額截至12月31日止年度的綜合收益表中（以百萬計，已行使合約數量除外）：
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2019 |
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行使合同 |
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到期、到期或結算合同的已實現收益(虧損) |
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未實現合同公允價值變動的未實現收益(損失) |
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指定衍生金融工具
外幣合同
下表彙總了我們指定為淨投資對衝的外幣合約的活動。截至十二月三十一日止的年度(單位：百萬，不包括加權平均遠期匯率和有效合同數)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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BRL |
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計算機輔助設計 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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總計 |
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計算機輔助設計 |
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英鎊 |
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總計 |
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1月1日的名義金額 |
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新合同 |
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到期、過期或已結算的合同 |
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截至12月31日的名義金額 |
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加權平均遠期匯率 12月31日 |
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截至12月31日的活躍合約 |
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利率互換
下表概述了我們指定為現金流對衝的利率互換活動 截至十二月三十一日止的年度(單位：百萬)：
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計算機輔助設計 |
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1月1日的名義金額 |
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到期、過期或已結算的合同 (1)(2) |
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截至12月31日的名義金額 |
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(1) |
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(2) |
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86
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指定非衍生金融工具
下表概述了我們的債務和應計利息，指定為我們於12月31日在國際子公司的淨投資的對衝（以百萬計）：
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2019 |
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英鎊，英鎊 |
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下表彙總了2010年未實現收益（虧損）。 外幣和衍生工具收益(損失)淨額重新計量截至12月31日止年度的債務未對衝部分及應計利息（以百萬計）：
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2019 |
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未套期保值部分的未實現收益（損失） |
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其他全面收益(虧損)
中國經濟的變化其他全面收益(虧損)於呈列期間，綜合全面收益表中出現的匯兑差額乃由於功能貨幣並非美元的綜合附屬公司的財務報表綜合換算為美元所致。我們已指定為淨投資對衝及現金流量對衝的衍生金融工具有效部分的公允價值變動以及上文所討論的非衍生金融工具的換算亦包括在 其他綜合收益（虧損）。
下表列出了這些變化， 其他全面收益(虧損)截至12月31日的年度(以千計)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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衍生淨投資套期保值 |
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非衍生投資淨套期 |
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累計平移調整 |
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外幣換算收益（損失）共計，淨額 |
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現金流對衝 (1) |
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我們從未合併的共同投資項目中獲得的衍生品份額 |
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衍生合同未實現收益（損失）共計，淨額 |
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其他全面收益（虧損）變動總額： |
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(1) |
我們估計額外費用為#美元。 |
公允價值計量
我們已使用我們認為適合這些目的的現有市場信息和估值方法來估計我們金融工具的公允價值。在制定這些估計時，涉及到相當大的判斷和高度的主觀性，因此，它們不一定表明我們在處置時將實現的金額。有關我們的公允價值計量政策的更多信息，請參閲附註2。
公允價值經常性計量
於二零一九年及二零一八年十二月三十一日，除上文所討論的衍生工具外，我們並無任何重大金融資產或金融負債在綜合財務報表中按經常性基準按公平值計量。我們於二零一九年及二零一八年十二月三十一日持有的所有衍生工具均分類為公平值層級的第二級。
公允價值非經常性計量
我們預期出售或出資的已收購物業及資產為符合按非經常性基準按公平值計量的標準的重大非金融資產，詳情載於附註2的會計政策。於二零一九年及二零一八年十二月三十一日，我們使用公平值架構中的第二級或第三級輸入數據估計物業的公平值。有關我們所收購物業的更多資料，請參閲附註3及4，而持作出售或出資資產的更多資料，請參閲附註6。
87
金融工具的公允價值
於二零一九年及二零一八年十二月三十一日，若干金融工具（包括現金及現金等價物、應收賬款及票據、應付賬款及應計費用）的賬面值代表其公平值。
下表所示債務公允值與賬面值的差異是由於我們於二零一九年及二零一八年十二月三十一日可獲得的利率或借貸息差與發行或承擔債務時的有效利率或借貸息差差異所致，包括因我們的信貸評級改善而導致借貸息差減少。優先票據和許多有擔保抵押債務的發行包含預付罰款或收益率維持條款，可能使以較低利率再融資債務的成本超過這樣做所帶來的好處。
下表反映我們於十二月三十一日的債務賬面值及估計公平值（以千計）：
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2019 |
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2018 |
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賬面價值 |
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賬面價值 |
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於二零一九年及二零一八年十二月三十一日尚未償還優先票據的公平值有所增加，原因是若干發行的利率高於市場上可獲得的整體債券收益率，帶動債務公平值逐年增加。
説明16.承付款和意外開支
環境問題
我們收購的大部分物業（包括土地）均須接受我們或前業主的環境審查。此外，我們可能會產生與我們就土地開發而收購的若干地塊相關的環境補救成本。我們已收購若干物業，該等物業可能已出租予排放有害物質的公司或先前由排放有害物質的公司擁有。我們於收購時設立負債以彌補有關成本，並於獲得額外資料時對負債作出適當調整。我們將環境負債記錄在 其他負債.我們購買各種環境保險，以減輕環境責任風險。我們並不知悉有任何環境負債會對我們的業務、財務狀況或經營業績造成重大不利影響。
賠償協議
我們可能會訂立協議，據此，我們對美國境外的某些共同投資企業或我們的企業合作伙伴就我們向這些企業出資的某些物業可能徵收的税款進行賠償。我們對該等企業的出資一般為擁有房地產資產的公司的股份出資。因此，就税務目的而言，與相關房地產資產價值上升有關的資本收益遞延並按供款轉讓。我們一般已對該等風險投資進行評估，以確保該等風險投資：（i）因直接出售不動產資產而招致資本收益或預扣税，（ii）轉讓或出售擁有房地產資產的公司股份的交易；由於企業將嵌入式資本利得税負債轉讓給買方，要求根據股份轉讓交易向買方提供折扣在交易中的股份。該協議將我們就每一項財產賠償的金額限制為：
這些協議下的結果是不確定的，因為這取決於相關合資企業解散的方法和時間或該合資企業處置任何財產的方式和時間。我們將與賠償協議有關的責任記錄在其他負債.我們繼續監察該等協議及出售資產的可能性，以導致確認，並將根據事實和情況在未來調整潛在負債。
表外負債
我們已就若干發展項目發出履約及保證保證金及備用信用證。公共機構通常要求房地產開發商提供履約保證金和保證金。履約及擔保債券可續期，並於改善及基礎設施完成後到期。於2019年12月31日及2018年，我們有$
吾等可能須根據資本承諾作出資本承諾，或吾等可選擇向若干未合併實體作出額外資本出資，代表吾等按比例擁有權益，
88
開發或收購成本、償還債務或運營艾爾不足。看到 注5以進一步討論有關我們未合併的股權承諾 共同投資企業。
訴訟
我們不時地參與在日常業務過程中出現的各種法律程序。我們相信，就我們目前參與的任何該等事宜而言，任何該等事宜的最終處置將不會對我們的業務、財務狀況或經營業績造成重大不利影響。
注17.業務細分
我們目前的業務戰略包括
|
• |
房地產業務部。這一運營部門代表着運營物業的所有權和發展，是我們收入和收益的最大組成部分。我們通過運營租賃向客户收取租金，包括報銷大部分物業運營成本。每項營運物業均被視為具有相似經濟特徵的個別營運分部；該等物業根據地理位置合併於可申報業務分部內。我們的房地產業務部門還包括導致租賃業務的開發活動，包括為開發而持有的土地和目前正在開發的物業。在這項業務中，我們利用了以下幾點：(I)我們的土地儲備；(Ii)我們當地團隊的開發專業知識；以及(Iii)我們的客户關係。我們根據土地租賃擁有並出租給客户的土地，以及我們租賃的土地和建築物，也包括在這一部分。 |
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• |
戰略資本。這一經營部門代表對未合併的共同投資企業的管理。我們主要通過資產管理和物業管理服務從我們未合併的共同投資項目中獲得戰略資本收入，並通過提供租賃、收購、建設、開發、融資、法律和處置服務獲得額外收入。根據合資企業的結構和提供給合作伙伴的回報，我們還可以在合資企業的生命週期內或在清算時通過定期推廣來賺取收入。我們管理的每個未合併的共同投資合資企業被視為具有相似經濟特徵的單獨運營部門；這些合資企業根據地理位置合併在可報告的業務部門內。 |
對賬如下：(1)將每個可報告業務部門從外部客户的收入總收入；(Ii)將每個可報告業務部門的淨營業收入從外部客户轉移到營業收入和所得税前收益；及(Iii)將每個須報告業務分部的資產總資產。我們的首席運營決策者主要依靠淨營業收入和類似的衡量標準來做出關於分配資源和評估部門業績的決定。的適用組件總收入、營業收入、所得税前收益和總資產分配給每個可報告業務部門的收入、淨營業收入和資產。不能直接分配到一個部門的項目，如某些公司收入和支出，不分配，但反映為對賬項目。
89
以下對賬以千元為單位：
|
|
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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收入： |
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房地產運營部門： |
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美國 |
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$ |
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$ |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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整體房地產運營部門 |
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戰略資本細分市場： |
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美國 |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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|
亞洲 |
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|
戰略資本部分合計 |
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總收入 |
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部門淨營業收入： |
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房地產運營部門： |
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美國(1) |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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整體房地產運營部門 |
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戰略資本細分市場： |
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美國(1) |
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( |
) |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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戰略資本部分合計 |
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總部門淨營業收入 |
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對帳項目： |
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一般和行政費用 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
折舊及攤銷費用 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
|
|
|
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|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
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營業收入 |
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來自未合併實體的淨收益 |
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利息支出 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
利息和其他收入，淨額 |
|
|
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外匯和衍生產品收益（損失）淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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提前償還債務損失，淨額 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
所得税前收益 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
90
|
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||
|
|
|
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2019 |
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|
2018 |
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細分資產： |
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房地產運營部門： |
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美國 |
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$ |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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整體房地產運營部門 |
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戰略資本部分 (2): |
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美國 |
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|
|
歐洲 |
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|
|
|
|
|
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亞洲 |
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|
戰略資本部分合計 |
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部門總資產 |
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對帳項目： |
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對未合併實體的投資和墊款 |
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持有以供出售或分擔的資產 |
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租賃使用權資產 |
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現金和現金等價物 |
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其他資產 |
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對賬項目合計 |
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總資產 |
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$ |
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$ |
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(1) |
這包括位於美國但也支持其他地區的員工的薪酬、人事成本和購買力平價獎勵。 |
|
(2) |
代表與戰略資本分部相關的業務合併所記錄的管理合同和商譽。商譽是$ |
附註18.補充現金流量信息
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的年度，我們的重要非現金投資和融資活動包括：
|
• |
WE被認可租賃ROU資產和租賃負債在綜合資產負債表上，包括2019年1月1日之後的任何新租賃、續簽、修改和終止 |
|
• |
我們將美元大寫 |
|
• |
我們收到了$ |
|
• |
歐洲一家未合併的聯合投資企業宣佈分配2000美元， |
|
• |
我們及我們於普洛斯中國物流風險投資有限公司（Prologis China Logistics Venture I，LP）的現有合夥人於二零一九年就現有資產組合的貢獻而獲得PCCLF的股權。我們在PCCLF的持股比例為 |
|
• |
我們以美元的價格出售一項經營性財產， |
|
• |
我們發佈了 |
|
• |
我們於2018年8月22日以美元完成DCT交易 |
91
|
• |
我們於二零一七年將NAIF擁有的經營物業供入USLF。結果，我們收到了$ |
|
• |
我們收到了$ |
92
注19.選定季度財務數據（未經審計）
下表詳細列出了我們選定的季度財務數據（以千計，每股和單位數據除外）：
|
|
|
截至三個月 |
|
|||||||||||||
|
Prologis，Inc. |
|
3月31日， |
|
|
6月30日， |
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|
9月30日， |
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|
十二月三十一日， |
|
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2019: |
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租金收入 |
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總收入 |
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$ |
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$ |
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租金費用 |
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$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
$ |
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|
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$ |
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|
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$ |
|
|
|
$ |
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|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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$ |
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$ |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股股東應佔淨收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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普通股應佔每股淨收益 股東—基本 (1) |
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
普通股應佔每股淨收益 股東—稀釋 (1)(2) |
|
$ |
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$ |
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$ |
|
|
|
$ |
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2018: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股股東應佔淨收益 |
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普通股應佔每股淨收益 股東—基本 (1) |
|
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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普通股應佔每股淨收益 股東—稀釋 (1)(2) |
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普羅吉斯，L.P. |
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2019: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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( |
) |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
$ |
|
|
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$ |
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$ |
|
|
|
$ |
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|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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|
可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *基礎版(1) |
|
$ |
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$ |
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|
可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *稀釋後(1)(2) |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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2018: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *基礎版 (1) |
|
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$ |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *稀釋後 (1)(2) |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
(1) |
每股普通股的季度收益或單位金額的總和可能不等於在計算基本和稀釋後的股份或單位時因四捨五入和加權平均普通股或已發行單位數量的變化而產生的年度總額。 |
93
|
(2) |
分配給非母公司持有的可交換運營單位的收入已計入分子，可交換運營單位已計入分母，以計算所有期間的稀釋每股收益，因為每股和單位相同。 |
注20.後續事件
收購Liberty Property Trust
2020年2月4日，Liberty、Liberty OP和New Liberty Holdco與Prologis，Inc.，Prologis L.P.，Prologis Merge Sub和Prologis OP Merge Sub合併，據此，(I)Liberty的間接全資子公司與Liberty合併並併入Liberty，Liberty繼續作為尚存實體和新Liberty Holdco的間接全資子公司(“公司合併”)，(Ii)此後，New Liberty Holdco與Prologis Merge Sub合併，Prologis Merge Sub繼續作為生存實體並保留為Prologis，Inc.的全資子公司(“Topco合併”)，(Iii)此後，Prologis，Inc.及其適用子公司和Prologis Merge Sub導致Liberty的所有未償還股權被貢獻給Prologis L.P.，以換取Prologis L.P.向Prologis，Inc.的其他子公司發行Prologis L.P.普通股，(Iv)此後，Prologis L.P.Merge Sub與Liberty OP合併並併入Liberty OP，Liberty OP繼續作為Prologis L.P.的尚存實體和全資子公司(“合夥合併”，與公司合併和Topco合併統稱為“合併”)。總收購價格約為1美元。
在交易方面，在Topco合併生效時，在緊接公司合併之前的每股已發行和已發行的Liberty普通股被自動轉換為收受權利
與合併有關，2019年11月27日，Liberty和Liberty的董事會(“Liberty Board”)在一項可能的集體訴訟中被起訴。斯坦向美國馬裏蘭州地區法院提起的訴訟，涉及Liberty擬議與Prologis的合併和S-4的相關表格。2019年12月5日，Liberty，Liberty OP，Liberty Board，Prologis，Inc.，Prologis L.P.，Prologis Merge Sub，Prologis OP Merge Sub和New Liberty Holdco在另一起可能的集體訴訟中被起訴。湯普森該訴訟也向美國特拉華州地區法院提起，也與Liberty提出的與Prologis和相關表格S-4的合併有關。2019年12月16日，Liberty和Liberty Board在第三起可能的集體訴訟中被起訴。伯林格：向美國馬裏蘭州地區法院提起的訴訟，也與Liberty擬議的與Prologis和相關表格S-4的合併有關。2019年12月16日，Prologis、Liberty和Liberty Board在第四起推定的集體訴訟中被起訴，加菲爾德 在賓夕法尼亞州Dauphin縣普通上訴法院提起的訴訟，也與Liberty公司與Prologis合併的提議以及相關的S—4表格有關。2020年1月，原告在 加菲爾德 訴訟同意駁回他的訴訟，但對他自己也不損害所聲稱的階級的其餘部分。2019年12月19日，Liberty和Liberty Board在第五起推定的集體訴訟中被起訴， 麥克多諾 向新澤西地區美國地方法院提出的訴訟，也涉及Liberty與Prologis合併的提議以及相關的S—4表格。2019年12月20日，Liberty和Liberty Board在第六起推定的集體訴訟中被起訴， 哈格蒂 向紐約南區美國地方法院提出的訴訟，也涉及Liberty與Prologis合併的提議以及相關的S—4表格。2020年1月7日，Liberty和Liberty Board在第七起推定的集體訴訟中被起訴， 永丘克 在美國馬裏蘭地區地區法院提起訴訟，涉及Liberty與Prologis的合併以及相關的S—4表格。
在《公約》中的投訴 斯坦行動， Berlinger 行動， 麥克多諾 行動， 哈格蒂 行動和 永丘克訴訟指控自由和自由委員會違反了聯邦證券法，遺漏了表格S—4中的重要信息，使表格S—4存在重大缺陷。申訴進行 湯普森訴訟指控自由，自由OP和自由董事會違反了聯邦證券法，從表格S—4中省略，並在表格S—4中歪曲了重要信息，使表格S—4存在重大缺陷。
在所有六項未決訴訟中，原告要求，除其他事項外，（i）撤銷交易和/或（ii）損害賠償，以及（iii）與這些訴訟有關的律師費和費用。雖然訴訟的最終結果無法確切預測，但我們相信該等訴訟並無理據，並有意就該等訴訟作出有力抗辯。
94
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
附表三--房地產和累計折舊
2019年12月31日
(如適用，以千美元為單位)
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的初始成本 序曲 |
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費用 大寫 |
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結轉的總金額 2019年12月31日 |
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描述 |
不是的。BLDGS的。 |
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Encum- 布朗斯 |
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土地 |
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建築和 改進 |
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後續 至 採辦 |
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土地 |
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建築和 改進 |
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總計 (a、b) |
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累計 折舊 (c) |
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日期 建築業/ 採辦 |
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經營性質(D) |
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美國市場 |
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亞特蘭大 |
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(d) |
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( |
) |
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奧斯汀 |
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( |
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巴爾的摩/華盛頓特區 |
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(d) |
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( |
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賓夕法尼亞州中部和東部 |
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( |
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中央山谷 |
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(d) |
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( |
) |
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夏洛特 |
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(d) |
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( |
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芝加哥 |
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(d) |
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( |
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辛辛那提 |
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(d) |
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( |
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哥倫布 |
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(d) |
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( |
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達拉斯/沃斯堡 |
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(d) |
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( |
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丹佛 |
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( |
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休斯敦 |
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(d) |
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( |
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印第安納波利斯 |
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( |
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傑克遜維爾 |
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( |
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堪薩斯城 |
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( |
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拉斯維加斯 |
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( |
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路易斯維爾 |
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( |
) |
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納什維爾 |
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( |
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新澤西州/紐約市 |
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(d) |
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( |
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奧蘭多 |
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( |
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鳳凰城 |
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( |
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波特蘭 |
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(e) |
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( |
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裏諾 |
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(d) |
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( |
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聖安東尼奧 |
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(d) |
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( |
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舊金山灣區 |
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(d) |
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( |
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西雅圖 |
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(e) |
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( |
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南佛羅裏達州 |
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(d) |
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( |
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南加州 |
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(D)(E) |
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美國市場小計： |
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( |
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其他美洲市場 |
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加拿大 |
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(d) |
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( |
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墨西哥 |
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其他美洲市場小計： |
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( |
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歐洲股市 |
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法國 |
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德國 |
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西班牙 |
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英國 |
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歐洲市場小計： |
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亞洲市場 |
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中國 |
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日本 |
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(d) |
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新加坡 |
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亞洲市場小計： |
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總運營屬性 |
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Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
附表三--房地產和累計折舊
2019年12月31日
(如適用，以千美元為單位)
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的初始成本 序曲 |
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費用 大寫 |
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結轉的總金額 2019年12月31日 |
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日期 |
|||||||||||||||
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描述 |
不是的。BLDGS的。 |
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Encum- 布朗斯 |
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土地 |
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建築和 改進 |
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後續 至 採辦 |
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土地 |
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建築和 改進 |
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總計 (a、b) |
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累計 折舊 (c) |
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建築業/ 採辦 (f) |
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開發組合 |
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亞特蘭大 |
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巴爾的摩/華盛頓特區 |
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中央山谷 |
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芝加哥 |
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辛辛那提 |
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達拉斯/沃斯堡 |
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丹佛 |
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休斯敦 |
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印第安納波利斯 |
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拉斯維加斯 |
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路易斯維爾 |
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納什維爾 |
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新澤西州/紐約市 |
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(d) |
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奧蘭多 |
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鳳凰城 |
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波特蘭 |
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裏諾 |
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舊金山灣區 |
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西雅圖 |
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南佛羅裏達州 |
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南加州 |
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美國市場小計： |
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其他美洲市場 |
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加拿大 |
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墨西哥 |
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其他美洲市場小計： |
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歐洲股市 |
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捷克共和國 |
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法國 |
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德國 |
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意大利 |
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荷蘭 |
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波蘭 |
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斯洛伐克 |
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西班牙 |
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瑞典 |
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英國 |
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歐洲市場小計： |
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亞洲市場 |
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日本 |
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(d) |
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亞洲市場小計： |
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總開發組合 |
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總計 |
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( |
) |
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附表III-腳註
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(a) |
下表對合並資產負債表第8項.截至2019年12月31日的財務報表和補充數據中的房地產資產進行了核對(單位：千)： |
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附表III中的總經營物業和開發項目組合 |
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$ |
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(g) |
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土地 |
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其他房地產投資 |
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每個合併資產負債表的合計 |
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$ |
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(b) |
截至2019年12月31日，我們房地產資產的聯邦税收總成本約為$ |
|
(c) |
房地產資產(不包括土地餘額)在其預計使用年限內折舊。這些有用的壽命一般為5到5 |
96
|
改進，25至 |
下表核對了綜合資產負債表第8項.截至2019年12月31日的財務報表和補充數據中附表三的累計折舊(單位：千)：
|
按附表III累計折舊合計 |
|
$ |
|
|
(g) |
|
其他房地產投資累計折舊 |
|
|
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|
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|
每個合併資產負債表的合計 |
|
$ |
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|
(d) |
未折舊總成本為#美元的物業 |
|
(e) |
評估債券：#美元 |
|
(f) |
建設日期是為開發組合中已完成但尚未穩定的物業提供的。 |
|
(g) |
下表彙總了截至12月31日的年度我們的房地產資產和附表三中的累計折舊(單位：千)： |
|
|
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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房地產資產： |
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年初餘額 |
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$ |
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$ |
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收購和改善經營性物業，開發 外匯和其他 |
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被處置的經營性質的基礎 |
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發展組合餘額的變化，包括收購 性能 |
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轉移至持有以供出售和分擔的資產 |
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( |
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( |
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年終餘額 |
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$ |
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$ |
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累計折舊： |
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年初餘額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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折舊費用 |
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處置經營財產時報廢的餘額和淨影響 外匯匯率和其他 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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轉移至持有以供出售和分擔的資產 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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|
年終餘額 |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
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|
97
以下某些文件隨函提交。以下某些其他文件先前已提交給美國證券交易委員會，並根據第12b—32條的規定，通過引用併入本文。
|
2.1a |
|
修訂和重申的合併協議和計劃，日期為2019年8月20日，工業產權信託公司，Prologis，L.P.和Rockies Acquisition LLC。（通過引用Prologis 2019年8月23日提交的8—K/A當前報告的附件2.2合併）。
|
|
2.2a |
|
2019年7月15日由Prologis，L.P.簽署的合併協議和計劃，Rockies Acquisition LLC和Industrial Property Trust Inc.（通過引用Prologis於2019年7月15日提交的8—K當前報告的附件2.1併入）。
|
|
2.3a |
|
Prologis雙方和Liberty雙方於2019年10月27日簽署的合併協議和計劃。（通過引用於2019年10月27日提交的Prologis當前報告表8—K的附件2.1合併）。
|
|
3.1 |
|
Prologis的公司章程（通過引用Prologis在1997年9月18日提交的表格S—11（編號333—35915）上的註冊聲明的附件3.1合併）。
|
|
3.2 |
|
條款補充建立和確定普羅吉斯Q系列累積可贖回優先股的權利和優先權（通過引用Prologis於2011年6月2日提交的表格8—A的註冊聲明的附件3. 4納入）。
|
|
3.3 |
|
新南瓜公司合併的文章，馬裏蘭州的一家公司，與普羅吉斯公司合作，馬裏蘭州的一家公司，將"AMB財產公司"的名稱改為"Prologis，Inc."，2011年6月2日提交給馬裏蘭州國家評估和税務部，2011年6月3日生效（通過引用Prologis 2011年6月8日提交的表格8—K當前報告的附件3.1）。
|
|
3.4 |
|
修正條款(參考2012年5月8日提交的Prologis當前報告8-K表的附件3.1併入)。
|
|
3.5 |
|
經營合夥企業有限合夥企業的第十三份經修訂和重述的協議（通過引用Prologis於2011年6月8日提交的表格8—K當前報告的附件3.6納入）。
|
|
3.6 |
|
2014年2月27日修訂和重新簽署的《Prologis，L.P.有限合夥協議第十三修正案》(通過引用2014年2月27日提交的Prologis當前報告的表格8-K的附件3.1併入)。
|
|
3.7 |
|
2015年10月7日《Prologis，L.P.有限合夥企業第十三次修訂和重新簽署的協議》第二修正案(通過引用Prologis於2015年10月13日提交的當前8-K表格報告的附件3.1併入)。
|
|
3.8 |
|
經修訂和重述的經營合夥企業的有限合夥企業證書（通過參考Prologis 2011年6月8日提交的表格8—K當前報告的附件3.7納入）。
|
|
3.9 |
|
2014年4月3日的補充條款(通過引用2014年4月3日提交的Prologis當前報告的8-K表的附件3.1併入)。
|
|
3.10 |
|
Prologis，Inc.第八條修訂及重述的附例（通過引用Prologis於2016年9月23日提交的表格8—K當前報告的附件3.1併入）。
|
|
3.11 |
|
第十三次修訂和重新簽署的Prologis，L.P.有限合夥協議的第三修正案(通過引用Prologis於2020年2月4日提交的Form 8-K當前報告的附件3.1併入)。
|
|
4.1† |
|
根據1934年《證券交易法》第12條登記的註冊人證券説明。 |
|
|
|
|
|
4.2 |
|
Prologis普通股證書格式（通過引用Prologis於2011年4月12日提交的表格S—4/A（編號333—172741）註冊聲明的附件4.1合併）。
|
|
4.3 |
|
Prologis Q系列累計可贖回優先股證書格式(參考2011年4月28日提交的Prologis註冊説明書S-4/A表格(第333-172741號)附件4.2)。
|
|
4.4 |
|
2011年6月8日，由運營合夥企業（作為發行人）、Prologis（作為擔保人）和美國銀行全國協會（作為受託人）簽訂的契約（通過引用Prologis於2011年9月30日提交的表格S—3（編號333—177112）中的附件4.2合併）。
|
|
4.5 |
|
第五補充契約，日期為2013年8月15日，由Prologis，Inc.、Prologis，L.P.和美國銀行全國協會(通過引用Prologis於2013年8月15日提交的Form 8-K當前報告的附件4.1合併而成)。
|
98
|
4.6 |
|
Prologis，Inc.，Prologis，L.P.、Elavon Financial Services Limited、英國分行、Elavon Financial Services Limited和美國銀行全國協會之間的第六份補充契約表格(通過參考Prologis於2013年12月2日提交的Form 8-K當前報告的附件4.1併入)。
|
|
4.7 |
|
Prologis，Inc.之間的第七補充契約的格式，Prologis，L.P.，Elavon Financial Services Limited，UK Branch，Elavon Financial Services Limited and U.S. Bank National Association（通過引用Prologis 2014年2月18日提交的表格8—K當前報告的附件4.1合併）。
|
|
4.8 |
|
Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，U.S.Bank National Association和Elevon Financial Services DAC英國分行之間的第八份補充契約表格(通過參考Prologis於2017年6月6日提交的當前報告Form 8-K的附件4.1併入)。
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4.9 |
|
Prologis Euro Finance LLC、Prologis，L.P.和美國銀行全國協會作為受託人於2018年8月1日簽署的契約(通過參考Prologis於2018年8月1日提交的Form 8-K/A表格註冊聲明的附件4.1合併)。
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|
4.10 |
|
Prologis Euro Finance LLC，Prologis，L.P.，U.S.Bank National Association，作為受託人、轉讓代理和證券登記員，以及Elavon Financial Services DAC英國分行作為支付代理，於2018年8月1日簽署的第一份補充契約(通過參考2018年8月1日提交的Prologis的8-K/A表格註冊聲明的附件4.2合併)。
|
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4.11 |
|
Prologis Yen Finance LLC、Prologis，L.P.和作為受託人的美國銀行全國協會(Prologis Yen Finance LLC，Prologis，L.P.和美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)作為受託人)截至2018年9月25日的假牙表格(通過引用Prologis於2018年9月24日提交的當前報告Form 8-K/A的附件4.9合併)。
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4.12 |
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美國銀行全國協會Prologis Yen Finance LLC，Prologis，L.P.截至2018年9月25日的第一份補充契約表格，作為受託人、轉讓代理、支付代理和證券登記員(通過參考Prologis於2018年9月24日提交的當前報告Form 8-K/A的附件4.10併入)。
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4.13 |
|
Prologis Yen Finance LLC、Prologis，L.P.和美國銀行全國協會作為受託人、轉讓代理人、付款代理人和證券註冊商於2019年3月26日簽署的第二份補充契約（通過引用Prologis於2019年4月23日提交的當前報告表8—K的附件4.1納入）。 |
|
|
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4.14 |
|
2019年到期的2.750%票據（通過引用Prologis 2013年8月15日提交的當前8—K表報告的附件4.4納入）。
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4.15 |
|
2023年到期的4.250%票據格式（通過參考Prologis 2013年8月15日提交的當前8—K格式報告的附件4.5）。
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4.16 |
|
2021年到期的3.350%票據（通過引用Prologis 2013年11月1日提交的表格8—K當前報告的附件4.2納入）。
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4.17 |
|
2022年到期的3.000%票據格式（通過引用Prologis於2013年12月2日提交的關於表格8—K的當前報告的附件4.2）。
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|
4.18 |
|
2024年到期的3.375%票據（通過引用Prologis 2014年2月18日提交的關於8—K的當前報告的附件4.3）。
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4.19 |
|
2026年到期的3.00%票據的表格(通過參考2014年5月28日提交的Prologis當前報告的8-K表格的附件4.2併入)。
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|
4.20 |
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2020年到期的1.375%票據（通過引用Prologis於2014年10月6日提交的當前8—K表報告的附件4.2納入）。
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4.21 |
|
2021年到期的1.375%票據格式（通過引用於2015年5月12日提交的Prologis關於表格8—K的當前報告的附件4.2）。
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|
4.22 |
|
2025年到期的3.750%票據格式（通過引用於2015年10月30日提交的Prologis關於表格8—K的當前報告的附件4.2）。
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|
4.23 |
|
2020年到期的浮動利率票據格式（通過引用Prologis於2018年1月26日提交的當前報告表8—K的附件4.2納入）。
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4.24 |
|
2029年到期的2.250%票據表格(通過引用2017年6月6日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.3併入)。
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99
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4.25 |
|
2020年到期的浮動利率票據格式（通過引用Prologis於2018年1月26日提交的當前報告表8—K的附件4.2納入）。
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4.26 |
|
2028年到期的3.875%票據的表格(通過參考2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.1併入)。
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|
4.27 |
|
2048年到期的4.375%票據表格(通過引用2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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4.28 |
|
2029年到期的1.875%票據表格(通過參考2018年7月31日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.4併入)。
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|
4.29 |
|
2025年到期的0.652%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.1併入)。
|
|
4.30 |
|
2028年到期的0.972%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.2併入)。
|
|
4.31 |
|
2030年到期的1.077%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.3併入)。
|
|
4.32 |
|
2038年到期的1.470%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.4併入)。
|
|
4.33 |
|
2039年到期的1.15%票據表格(通過參考2019年4月23日提交的Prologis當前報告表格10-Q的附件4.2併入)。 |
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|
|
|
|
4.34 |
|
2027年到期的0.250%票據的格式9，通過引用Prologis於2019年9月10日提交的註冊聲明8—A12B的附件4.1納入）。 |
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|
|
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4.35 |
|
2031年到期的0.625%債券的表格(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12b的附件4.4併入)。 |
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4.36 |
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2049年到期的1.500%債券的表格(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12b的附件4.6併入)。 |
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4.37 |
|
與2024年到期的3.375%票據相關的高級官員證書表格（通過引用Prologis 2014年2月18日提交的關於表格8—K的當前報告的附件4.2納入）。
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|
4.38 |
|
與2026年到期的3.00%債券有關的高級船員證書格式(通過參考2014年5月28日提交的Prologis當前報告的表格8-K的附件4.1併入)。
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|
4.39 |
|
與2020年到期的1.375%票據相關的高級證書表格（通過引用Prologis於2014年10月6日提交的關於表格8—K的當前報告的附件4.1納入）。
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|
4.40 |
|
與2021年到期的1.375%票據相關的高級官員證書表格（通過引用於2015年5月12日提交的Prologis當前報告的附件4.1）。
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|
4.41 |
|
與2025年到期的3.750%票據相關的高級官員證書表格（通過引用Prologis於2015年10月30日提交的關於表格8—K的當前報告的附件4.1納入）。
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|
4.42 |
|
與2029年到期的2.250%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2017年6月6日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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4.43 |
|
與2020年到期的浮動利率票據相關的高級官員證書表格（通過引用於2018年1月26日提交的Prologis當前報告表格8—K的附件4.1納入。
|
|
4.44 |
與2028年到期的3.875%票據相關的高級船員證書表格(通過參考2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.3併入)。
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|
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4.45 |
與2048年到期的4.375%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.4併入)。
|
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4.46 |
與2025年到期的0.652%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.5併入)。
|
|
100
|
4.47 |
與2028年到期的0.972%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.6併入)。
|
|
|
4.48 |
與2030年到期的1.077%債券相關的高級船員證書格式(參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.7).
|
|
|
4.49 |
與2038年到期的1.470%債券相關的高級船員證書格式(參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A附件4.8).
|
|
|
4.50 |
與2029年到期的1.875%票據相關的高級證書表格（通過引用Prologis於2018年8月1日提交的表格8—K/A註冊聲明的附件4.3納入）。
|
|
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4.51 |
與2039年到期的1.15%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年4月23日提交的Prologis當前報告表格10-Q的附件4.3併入)。
|
|
|
4.52 |
與2027年到期的0.250%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12B的附件4.1併入)。
|
|
|
4.53 |
與2031年到期的0.625%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12B的附件4.3併入)。
|
|
|
4.54 |
與2049年到期的1.500%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12B的附件4.5併入)。
|
|
其他債務工具根據註冊S-K第601（b）（4）（iii）（A）項省略。此類文書的副本將應要求提供給證券交易委員會。
|
10.1 |
|
ProLogis Fraser，L.P.有限合夥企業的修訂和重申協議截至2004年8月4日（通過參考截至2004年9月30日季度信託表10—Q季度報告的附件10.1）。
|
|
10.2 |
|
Prologis 2，L.P.有限合夥企業第十五次修訂和重述協議，（f/k/a AMB Property II，L.P.）日期為2010年2月19日（通過引用Prologis截至2009年12月31日的年度表格10—K年度報告的附件10.6）。
|
|
10.3* |
|
修訂和重申的2002年非合格遞延補償計劃（通過引用Prologis 2006年10月4日提交的當前報告表8—K和也通過引用併入2006年10月4日提交的經營合夥企業的表格8-K當前報告的附件10.2）。
|
|
10.4* |
|
AMB Property Corporation和AMB Property，L. P.的2002年股票期權和激勵計劃的修訂和重述（通過參考2007年5月15日提交的Prologis表格8-K的當前報告附件10.1合併和也通過引用併入2007年5月15日提交的經營合夥企業的表格8-K當前報告的附件10.1）。
|
|
10.5* |
|
Prologis卓越表現計劃（通過引用Prologis 2011年12月22日提交的表格8—K當前報告的附件10.1）。
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|
10.6* |
|
Prologis公司2016年超額業績計劃（通過引用納入Prologis於2016年8月16日提交的表格8-K當前報告的附件10.1）。
|
|
10.7* |
|
Prologis，Inc. 2016年卓越績效計劃LTIP單位獎勵協議（通過引用納入Prologis於2016年8月16日提交的表格8-K當前報告的附件10.2）。
|
|
10.8* |
|
參與積分表和LTIP單位獎勵協議（通過引用納入Prologis於2014年2月27日提交的表格8-K的當前報告的附件10.1）。
|
|
10.9* |
|
第二次修訂和重新修訂的序言促進計劃(通過參考2014年8月1日提交的序言的當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
|
|
10.10* |
|
Prologis，Inc.第二次修訂和重新修訂的Prologis促進計劃LTIP單位獎勵協議(通過引用Prologis於2014年8月18日提交的Form 8-K當前報告的附件10.1併入)。
|
|
10.11* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃LTIP單位獎勵協議(一般)的表格(通過引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.3併入)。
|
|
10.12* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃限制性股票單位協議(LTIP單位選舉)(通過引用Prologis截至2015年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.27併入)。
|
101
|
10.13* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃限制性股票單位協議的表格(通過引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.5併入)。
|
|
10.14* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃限制性股票單位協議(獎金交換)(通過引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.6併入)。
|
|
10.15* |
|
普洛斯2006年長期激勵計劃（參考2006年6月2日提交的信託基金當前報告表8—K）。
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10.16* |
|
普洛斯2006年長期激勵計劃的第一修正案（通過參考截至2010年3月31日季度的信託表10—Q季度報告的附件10.1納入）。
|
|
10.17* |
|
普洛斯2006年長期激勵計劃的第二修正案（通過參考2010年5月19日提交的信託基金當前報告的表格8—K中的附件10.1納入）。
|
|
10.18* |
|
普洛斯2006年長期激勵計劃的第三次修正案（參考截至2010年9月30日季度信託表10—Q季度報告的附件10.1）。
|
|
10.19* |
|
非合格購股權獎勵條款的表格；信託2006年長期激勵計劃（參考截至2009年12月31日止年度的信託10—K表格年度報告的附件10. 25）。
|
|
10.20* |
|
限制性股份獎勵條款的格式；普洛斯2006年長期激勵計劃（參考截至2009年12月31日止年度的10—K表格的信託年度報告的附件10.27）。
|
|
10.21* |
|
績效股份獎勵條款的形式；普洛斯2006年長期激勵計劃（通過參考截至2009年12月31日止年度的10—K表信託年度報告的附件10.26）。
|
|
10.22* |
|
Prologis 2000-面向外部受託人的股票期權計劃(經修訂並於2008年12月31日重新生效)(通過參考ProLogis截至2008年12月31日的10-K表格中的附件10.13併入)。
|
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10.23* |
|
Prologis受託人遞延費用計劃(經修訂並於2010年5月14日生效)(通過參考2010年5月19日提交的ProLogis Form 8-K中的附件10.3併入)。
|
|
10.24* |
|
ProLogis與某些董事和高管之間的賠償協議表(通過引用2011年6月8日提交的Prologis當前報告的附件10.1併入Prologis的8-K表格)。
|
|
10.25* |
|
限制性股票單位協議表；Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃(通過參考Prologis截至2012年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.1併入)。
|
|
10.26* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃(通過引用Prologis公司2012年5月8日提交的Form 8-K當前報告的附件10.1併入)。
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10.27* |
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董事遞延股票股獎勵條款表格(合併內容參考Prologis於2012年5月8日提交的當前8-K表格報告的附件10.2)。
|
|
10.28* |
|
Prologis，Inc.及其高管之間的控制變更和競業禁止協議表(通過參考Prologis於2013年8月16日提交的Form 8-K當前報告的附件10.2併入)。
|
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10.29* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃LTIP單位獎勵協議表格(一般表格2015)(通過引用Prologis截至2014年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.57併入)。
|
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10.30* |
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Prologis，Inc.長期激勵計劃LTIP單位獎勵協議(獎金交換)的表格(通過引用Prologis截至2015年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.2併入)。
|
|
10.31* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃長期激勵計劃單位獎勵協議(一般表格2016)(通過引用Prologis截至2015年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.48併入)。
|
|
10.32* |
|
Prologis，Inc.卓越表現計劃LTIP單位交換獎勵協議的表格(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.58併入)。
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10.33* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃股權交換要約LTIP單位獎勵協議的表格(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.59併入)。
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|
10.34* |
|
修訂和重述Prologis，Inc.2011年名義賬户遞延補償計劃(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.60併入)。
|
102
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10.35* |
|
修訂和重申了Prologis，Inc.非限定遞延補償計劃(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.61併入)。
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10.36* |
|
第二次修訂和重新修訂Prologis 2005非限定遞延補償計劃(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.62併入)。
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|
10.37* |
|
Prologis，Inc.2018年優異表現計劃(通過引用於2018年1月18日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.38* |
|
Prologis，Inc.修訂和重新發布了2018年的卓越表現計劃(通過參考2018年3月27日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
|
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10.39* |
|
Prologis，Inc.2018年表現優於計劃LTIP單位獎勵協議修正案(通過引用2018年3月27日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.2併入)。
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|
10.40* |
|
修改和重新啟動了董事遞延股票獎勵條款(通過引用Prologis於2018年5月7日提交的當前8-K表格報告的附件10.1併入)。
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10.41 |
|
哈米德·莫哈達姆分時協議表(參考2018年10月22日提交的Prologis當前報告10-Q表的附件10.1)。
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10.42* |
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Prologis，Inc.第二次修訂和重申2018年表現優異計劃(通過引用附件10.1併入Prologis於2018年8月28日提交的當前報告表8-K)。
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10.43* |
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優勝者計劃LTIP單位獎勵協議表格(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.2併入)。
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10.44* |
|
LTIP單位獎勵協議表(獎金交換)(通過參考2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.3併入)。
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10.45* |
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LTIP單位獎勵協議表(Omnibus)(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.4併入)。
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10.46* |
|
RSU協議表(全球)(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表8-K的附件10.5併入)。
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10.47* |
|
RSU協議表(LTIP單位選舉)(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.6併入)。
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10.48* |
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NEO退休資格豁免表（通過引用Prologis 2018年8月28日提交的當前報告表8—K的附件10.7合併）。
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|
10.49 |
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Prologis GK Holdings Y.K.於2016年8月18日簽訂的定期貸款協議，作為借款人，Prologis，Inc. Prologis，L.P.，作為擔保人，其簽名頁上列出的銀行，以及作為行政代理人的三井住友銀行（通過引用Prologis於2016年8月22日提交的表格8—K當前報告的附件10.1合併）。
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10.50 |
|
Prologis，Inc.於2016年8月18日簽署的付款保證書。Prologis，L.P.，作為擔保人，三井住友銀行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）作為行政代理人，這些銀行是2016年8月18日定期貸款協議的不時當事方（通過參考Prologis於2016年8月22日提交的表格8—K的當前報告的附件10.2納入）。
|
|
10.51 |
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Prologis，Inc.和Hamid R.Moghadam之間於2017年2月3日簽署的信函協議(通過引用Prologis於2017年2月3日提交的當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.52 |
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第五份經修訂及重列的循環信貸協議，日期為2017年2月16日，由Prologis Marunouchi Finance Investment Limited Partnership（作為初始借款人，Prologis，Inc.）簽訂。Prologis，L.P.，作為擔保人，其簽名頁上列出的貸款人，以及作為行政代理人的三井住友銀行公司（通過參考Prologis 2017年2月21日提交的當前報告表8—K的附件10.1合併）。
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10.53 |
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支付保證，日期為2017年2月16日，由Prologis，Inc. Prologis，L.P.，作為擔保人，三井住友銀行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）作為行政代理人，為不時成為2017年2月16日簽署的第五次修訂和重述循環信貸協議（通過引用於2017年2月22日提交的Prologis的8—K表格的附件10.2合併）當事方的銀行。
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103
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10.54 |
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Prologis，Inc.於2017年5月4日簽署的經修訂和重訂的高級定期貸款協議，Prologis，L.P.，Prologis，L.P.的各個分支機構各種貸款機構和美國銀行，N.A.，作為行政代理人（通過引用Prologis 2017年5月8日的當前報告表8—K的附件10.1納入）。
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|
10.55 |
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第二份經修訂及重訂的全球高級信貸協議，日期為2019年1月16日，由Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，Prologis，L.P.的各個分支機構各種貸款機構和美國銀行，N.A.，作為全球行政代理（通過引用Prologis 2019年1月16日的當前報告表8—K的附件10.1合併）。
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10.56 |
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Prologis GK Holdings Y.K.(作為借款人)、Prologis，L.P.(作為擔保人)和三井住友銀行(作為行政代理)於2019年3月4日簽訂的定期貸款協議(通過參考Prologis於2019年3月6日提交的當前報告Form 8-K的附件10.1併入)。
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10.57 |
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作為擔保人的Prologis L.P.和作為行政代理的三井住友銀行之間於2019年3月4日為貸款人提供的截至2019年3月4日的付款擔保(通過引用Prologis於2019年3月6日提交的當前報告表格8-K的附件10.2併入)。 |
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10.58 |
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修訂並重新簽署了Prologis，Inc.與Hamid R.Moghadam於2019年4月30日簽訂的《變更控制和競業禁止協議》(通過引用Prologis於2019年5月3日提交的8-K的當前報告的附件10.1併入)。 |
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10.59 |
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Hamid Moghadam的退休資格豁免修正案表格（通過引用Prologis於2019年12月10日提交的當前報告表8—K的附件10.1合併）。 |
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10.60 |
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指定高管（Hamid Moghadam除外）退休資格豁免修正案表格（通過引用Prologis於2019年12月10日提交的當前報告表8—K的附件10.2納入）。 |
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21.1† |
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Prologis，Inc.和Prologis，L.P.的子公司
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23.1† |
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畢馬威有限責任公司同意Prologis，Inc.
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23.2† |
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畢馬威有限責任公司同意Prologis，L.P.
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24.1† |
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Prologis，Inc.的授權書(包括在本年度報告的簽名頁中)。
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24.2† |
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Prologis，L.P.的授權書(包括在本年度報告的簽名頁內)。
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31.1† |
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Prologis，Inc.首席執行官證書
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31.2† |
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Prologis，Inc.首席財務官證書
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31.3† |
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Prologis首席執行官證書，L.P.
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31.4† |
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Prologis，L.P.首席財務官證書
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32.1† |
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根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條，對Prologis公司的首席執行官和首席財務官進行認證。
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32.2† |
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根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條，對Prologis，L.P.的首席執行官和首席財務官進行認證。
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99.1 |
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補充美國聯邦所得税考慮因素（通過引用Prologis 2016年6月20日提交的表格8—K當前報告的附件99.1納入）。
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99.2 |
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向Prologis的董事及執行人員提供禁止經營通知。（通過引用Prologis 2019年11月22日提交的表格8—K當前報告的附件99.1併入）。
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101.INS† |
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內聯XBRL實例文檔—實例文檔不會出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入了內聯XBRL文檔中。
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101. SCH † |
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內聯XBRL分類擴展架構
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101. CAL † |
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內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫
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101. DEF † |
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內聯XBRL分類擴展定義Linkbase
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104
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101. LAB † |
|
內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase
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101. PRE † |
|
內聯XBRL分類擴展演示鏈接庫 |
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104 |
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封面頁 交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)。 |
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* |
管理合同或補償計劃或安排 |
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† |
隨函存檔 |
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a |
Prologis已根據第S—K條第601（b）（2）項遺漏了某些附表和證物，並應SEC要求，向SEC提供任何遺漏附表和證物的副本。 |
105
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
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Prologis，Inc. |
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發信人： |
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哈米德河Moghadam |
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哈米德河Moghadam |
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|
首席執行官 |
日期：2020年2月10日
授權委託書
特此通知所有人，我們，以下簽名的官員和董事，Prologis，Inc.，茲分別構成哈米德·R。Moghadam，Thomas S. Olinger和Edward S. Nekritz，以及他們中的每一位，我們的真實合法律師，以及他們中的每一位，全權代表我們並以我們的名義以下述身份簽署在此提交的表格10—K以及對所述表格10—K的任何和所有修訂，並一般以我們的名義，並以我們作為高級管理人員和董事的身份進行所有此類事情，以使Prologis，Inc.為了遵守1934年《證券交易法》的規定，以及美國證券交易委員會的所有要求，特此批准並確認我們在上述10—K表格及其任何及所有修正案上的簽名。
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
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簽名 |
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標題 |
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日期 |
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哈米德河Moghadam |
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董事會主席兼首席執行官 |
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2020年2月10 |
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哈米德河Moghadam |
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/s/Thomas S.奧林格 |
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首席財務官 |
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2020年2月10 |
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Thomas S.奧林格 |
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/S/洛裏·A·帕拉佐洛 |
|
董事董事總經理兼首席財務官 |
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2020年2月10 |
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洛裏·A·帕拉佐洛 |
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|
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/S/克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
克里斯蒂娜·G·比塔 |
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/S/喬治·L·福蒂亞茲 |
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董事 |
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2020年2月10 |
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George L.福蒂亞德斯 |
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/S/莉迪亞·H·肯納德 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
莉迪亞·H·肯納德 |
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/S/J.邁克爾·洛什 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
J·邁克爾·洛什 |
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/S/歐文·F·里昂三世 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
歐文·F·里昂三世 |
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|
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/S/David P.O‘Connor |
|
董事 |
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2020年2月10 |
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David·P·奧康納 |
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|
/S/奧利維爾·皮亞尼 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
奧利維爾·皮亞尼 |
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|
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|
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/S/傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
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傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
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|
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/S/卡爾·B·韋伯 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
卡爾·B·韋伯 |
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/S/威廉·D·佐拉斯 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
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威廉·D·佐拉斯 |
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106
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
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普羅吉斯，L.P. |
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發信人： |
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Prologis，Inc.，其普通合夥人 |
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發信人： |
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哈米德河Moghadam |
|
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|
哈米德河Moghadam |
|
|
|
首席執行官 |
日期：2020年2月10日
授權委託書
特此通知所有人，我們，以下簽名的高級職員和董事，茲分別構成哈米德·R。Moghadam，Thomas S. Olinger和Edward S. Nekritz，以及他們中的每一位，我們的真實合法律師，以及他們中的每一位，以我們的名義，以下面所述的身份，在此提交的表格10—K以及對所述表格10—K的任何和所有修訂，並以我們的名義，以我們作為高級管理人員和董事的身份，進行所有這些事情，以使Prologis，L.P.遵守1934年《證券交易法》的規定以及美國證券交易委員會的所有要求，特此批准並確認我們的簽名，因為他們可能由我們的上述律師或他們中的任何人簽署，對上述10—K表格及其任何和所有修訂。
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
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簽名 |
|
標題 |
|
日期 |
|
|
|
|
|
|
|
哈米德河Moghadam |
|
董事會主席兼首席執行官 |
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2020年2月10 |
|
哈米德河Moghadam |
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/s/Thomas S.奧林格 |
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首席財務官 |
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2020年2月10 |
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Thomas S.奧林格 |
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/S/洛裏·A·帕拉佐洛 |
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董事董事總經理兼首席財務官 |
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2020年2月10 |
|
洛裏·A·帕拉佐洛 |
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|
|
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|
/S/克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
|
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|
|
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|
/S/喬治·L·福蒂亞茲 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
George L.福蒂亞德斯 |
|
|
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|
|
|
|
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|
/S/莉迪亞·H·肯納德 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
莉迪亞·H·肯納德 |
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|
|
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|
|
|
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|
/S/J.邁克爾·洛什 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
J·邁克爾·洛什 |
|
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|
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|
|
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|
/S/歐文·F·里昂三世 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
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歐文·F·里昂三世 |
|
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|
|
|
|
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|
/S/David P.O‘Connor |
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董事 |
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2020年2月10 |
|
David·P·奧康納 |
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|
/S/奧利維爾·皮亞尼 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
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奧利維爾·皮亞尼 |
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|
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|
/S/傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
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|
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|
/S/卡爾·B·韋伯 |
|
董事 |
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2020年2月10 |
|
卡爾·B·韋伯 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/S/威廉·D·佐拉斯 |
|
董事 |
|
2020年2月10 |
|
威廉·D·佐拉斯 |
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107