漢密爾頓公園塔有限責任公司

（未合併重大合營企業）

資產負債表


	12月31日，
	2023		2022
資產		(未經審計)		(未經審計)
出租物業	$	73,179,575	$	75,907,107
現金和現金等價物		1,904,290		3,866,113
應收租金		115,904		106,165
預付費用和其他資產		2,494,735		2,288,330
總資產	$	77,694,504	$	82,167,715
負債及成員資本
應付按揭票據	$	124,714,582	$	124,649,959
應付賬款和應計費用		742,750		2,012,851
預付租金和保證金		3,033,534		2,950,161
總負債		128,490,866		129,612,971
承擔及或然負債（附註7）
會員資本		(50,796,362)		(47,445,256)
總負債和成員資本	$	77,694,504	$	82,167,715
會員資本—NERA 40%	$	(20,318,545)	$	(18,978,102)

見財務報表附註。

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運營説明書


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
收入		(未經審計)		(未經審計)		(經審計)
租金收入	$	16,461,345	$	15,136,724	$	12,866,983
洗衣和雜項收入		137,498		135,607		97,781
		16,598,843		15,272,331		12,964,764
費用
行政性		262,394		218,772		205,460
折舊及攤銷		3,685,524		3,768,367		3,742,118
管理費		338,355		316,813		274,882
運營中		1,279,434		1,167,733		1,023,732
租房		107,250		91,041		460,718
維修和保養		1,902,109		1,694,941		1,814,342
税收和保險		2,630,668		2,503,801		2,426,021
		10,205,734		9,761,468		9,947,273
先於其他收入的收入		6,393,109		5,510,863		3,017,491
其他收入(虧損)
利息支出		(5,026,076)		(5,081,626)		(5,055,677)
利息收入		11,861		—		1,222
		(5,014,215)		(5,081,626)		(5,054,455)
淨(虧損)收益	$	1,378,894	$	429,237	$	(2,036,964)
NERA-40%	$	551,558	$	171,695	$	(814,786)

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會員資本變動表


	哈密爾頓
	公園大廈有限責任公司
餘額，2021年1月1日(經審計)	$	(42,237,529)
分發給會員		(400,000)
淨額(虧損)		(2,036,964)
餘額，2021年12月31日（已審計）	$	(44,674,493)
分發給會員		(3,200,000)
淨收入		429,237
餘額，2022年12月31日（未經審計）	$	(47,445,256)
分發給會員		(4,730,000)
淨收入		1,378,894
餘額，2023年12月31日（未經審計）	$	(50,796,362)
2023年新英格蘭房地產協會有限合夥企業撥款
所有權百分比		40	%
已收到的分發	$	(1,892,000)
淨收入	$	551,558
會員資本	$	(20,318,545)

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現金流量表


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
經營活動的現金流量		(未經審計)		(未經審計)		(經審計)
淨收益(虧損)	$	1,378,894	$	429,237	$	(2,036,964)
將淨收入與經營活動提供(用於)的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷		3,685,524		3,768,367		3,742,118
遞延融資成本攤銷		64,623		64,623		64,623
經營性資產和負債變動情況：
(增加)應收租金減少		(9,739)		69,048		340,198
(減少)應付賬款和應計費用增加		(1,270,101)		1,342,227		(5,147)
(增加)預付費用和其他資產		(206,405)		(185,613)		(631,583)
預付租金和保證金增加		83,373		427,442		306,626
調整總額		2,347,275		5,486,094		3,816,835
經營活動提供的現金淨額		3,726,169		5,915,331		1,779,871
投資活動產生的現金流
改善出租物業		(957,992)		(919,776)		(1,734,398)
淨現金(用於)投資活動		(957,992)		(919,776)		(1,734,398)
融資活動的現金流
分發給成員		(4,730,000)		(3,200,000)		(400,000)
(用於)融資活動的現金淨額		(4,730,000)		(3,200,000)		(400,000)
現金及現金等價物淨(減)增		(1,961,823)		1,795,555		(354,527)
年初的現金和現金等價物		3,866,113		2,070,558		2,425,085
年終現金及現金等價物	$	1,904,290	$	3,866,113	$	2,070,558
補充現金流量表信息：
支付利息的現金	$	4,987,500	$	4,987,500	$	4,987,500
繳納州税的現金	$	2,672	$	1,100	$	2,022

見財務報表附註。

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（未合併重大合營企業）

財務報表附註

2023年12月31日(未經審計)、2022年(未經審計)和2021年(已審計)

注1.主要會計政策

業務範圍：漢密爾頓公園大廈有限責任公司(“合資企業”或“物業”或“合夥企業”)於2009年在馬薩諸塞州成立。該合資企業擁有並運營着位於馬薩諸塞州布魯克林的409個住宅公寓單元。於截至2021年12月31日止年度，合營公司由New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”)持有40%股權，是S-X法規第3-09條規定的“重大未合併附屬公司”，要求分開編制財務報表。在2023年和2022年，合資企業不再被視為重要的子公司。

準備依據：按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表，要求管理層作出估計和假設，以影響在財務報表之日報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用。因此，實際結果可能與這些估計不同。

合夥公司定期及持續評估其估計，包括與收購、發展及評估其房地產的賬面價值及對合營企業的投資及墊款有關的估計。該夥伴關係的估計是基於歷史經驗、當前市場狀況和各種其他被認為在當時情況下是合理的假設。然而，由於無法確定未來發生的事件及其影響，因此確定估計數需要作出判斷。夥伴關係的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的這類事項作出假設的政策。不同的估計可能會對夥伴關係的財務結果產生實質性影響。影響這些政策和估計的應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。

收入確認：住宅及商業物業的租金收入於相關租賃期內確認。對於住宅租户，60天的欠款從收入中扣除。當局會按個別情況評估商户的情況。商業物業的某些租約規定增加階梯最低租金，在租賃期內按直線計算。對住宅租賃作出的讓步也是按直線計算的。

所購物業的高於市價及低於市價的租賃值最初是根據(I)根據每份原地租約須支付的合約金額與(Ii)管理層估計的各相應原址租約的公平市場租賃率之間的差額的現值(使用反映所收購租約相關風險的貼現率)而記錄的，該等差額在相當於高於市價的租約的剩餘租期及低於市價的租約的初始期限加任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限的期間內計算。資本化的高於市值的租賃金額計入各自租約剩餘期限內基本租金收入的減少，資本化低於市值的租賃價值計入剩餘初始期限的基本租金收入的增加加上各自租賃的任何低於市值的固定利率續期期權的條款。

根據這一準則，夥伴關係評估非租賃部分（包括共同區維修服務的租賃安排）和相關租賃部分（租賃收入）。倘非租賃組成部分及相關租賃組成部分之轉移時間及模式相同，則租賃組成部分為主要組成部分。夥伴關係選擇了一個可行的權宜之計。對於（i）涉及房地產（包括公共區域維護服務）的經營租賃安排，以及（ii）所有包括房地產税和保險成本的房地產安排，我們在綜合收益表的租賃收入中呈列該等金額。我們記錄承租人在產生適用費用期間償還的金額。

出租物業：租賃物業按成本減去累計折舊列報。維護和維修在發生時計入費用；改善和增加改善或延長資產壽命的項目計入資本化。當資產被報廢或以其他方式處置時，資產的成本和相關的累計折舊從賬目中註銷，處置的任何收益或損失都計入收益。全額折舊的資產從賬目中移出。租賃物業在其估計使用年限內按直線折舊和加速折舊。對長期租賃的重大收購進行評估，以確定購買價格的一部分是否可分配給非市價租金等無形資產。

於收購租賃物業時，合營公司估計所收購有形資產的公允價值，包括土地、樓宇及裝修，以及確認所承擔的無形資產及負債，一般包括(I)高於及低於市場租約、(Ii)就地租賃及(Iii)租户關係的公允價值。合營公司按其公允價值將購買價格分配給所收購的資產和承擔的負債。如果收購的淨資產/承擔的負債超過交易的購買對價，合營企業記錄商譽或廉價購買的收益(如有)。在估計所收購有形及無形資產的公允價值時，合營公司會考慮其盡職調查及營銷及租賃活動所取得的有關每項物業的資料，並採用各種估值方法，例如利用適當折現率及資本化率估計現金流量預測、估計扣除折舊後的重置成本，以及現有的市場資料。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

收購的其他無形資產包括原址租約價值及租户關係價值的金額，該等價值乃根據管理層對各租户租約的具體特點及合營企業與各自租户的整體關係的評估而釐定。管理層在分析原址租約價值時須考慮的因素包括在假設預期租賃期內考慮當前市場情況的入賬成本估計，以及執行類似租約的成本。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險及其他營運開支，以及按市場價格估計預期租賃期內的租金損失，視乎當地市場情況而定。在估計執行類似租賃的成本時，管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的因素包括合營企業與租户現有業務關係的性質及程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信貸質素及對租約續期的期望。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。租户關係無形資產的價值在關係的預期壽命內攤銷為費用。

倘有事實及情況顯示租賃物業之賬面值可能減值，則會編制價值分析。估計未來未貼現現金流量與資產賬面值比較，以釐定是否需要撇減至公平值。

租賃費：租賃費用在相關租賃期限內按直線原則資本化和攤銷。當相應費用不再適用時，未攤銷餘額將計入費用。

遞延融資成本：獲得融資所產生的成本在相關債務期限內資本化和攤銷。遞延融資成本在資產負債表中列示為直接從與遞延融資成本相關的債務負債賬面價值中扣除。在所有情況下，此類成本的攤銷都包括在利息支出中，截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度約為65,000美元。

所得税：編制財務報表的依據是合資企業有權作為合夥企業享受税務待遇。因此，沒有記錄所得税準備金。(見附註10)

現金等價物：合資公司將現金等價物視為購買的期限為三個月或以下的所有高流動性工具。

綜合收入：全面收益被定義為成員權益的變化，不包括與所有者的交易(如出資和股息)。合營公司於2023年、2022年或2021年除報告的淨收入外，並無任何全面收益項目。

信用風險和金融工具的集中度：合資物業位於馬薩諸塞州布魯克林，面臨與之相關的一般經濟風險。在2023年、2022年或2021年，沒有單一租户的收入佔比超過5%。合資企業與高信用質量的金融機構進行臨時現金投資。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別約有3,335,000美元和3,616,000美元的現金和現金等價物，以及預付費用和其他資產中包括的保證金超過了聯邦保險金額。

廣告費：廣告在發生時計入費用。2023年的廣告費用約為8.4萬美元，2022年為2.3萬美元，2021年為3.9萬美元。

利息資本化：合資企業遵循的政策是，當建築時間超過一年時，將利息作為租賃物業成本的一個組成部分。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，沒有資本化的利息。

重新分類：為符合本期呈列方式，已對前期金額作出若干重新分類。

後續活動：合營公司已評估截至2024年3月14日（財務報表刊發日期）的後續事項。

説明2.出租物業

租賃物業包括以下各項：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		有用的生活
土地、改善和停車場	$	30,640,686	$	30,471,238	15	–	40	年份
建築物和改善措施		72,742,119		72,751,302	15	–	40	年份
廚櫃		2,995,201		2,630,454	5	–	10	年份
地毯		324,374		310,750	5	–	10	年份
空調		—		11,515	5	–	10	年份
洗衣設備		10,823		4,719	5	–	7	年份
電梯		2,123,645		2,123,645	20	–	40	年份
裝備		8,469,626		8,446,473	5	–	30	年份
圍牆		6,381		6,381	5	–	15	年份
傢俱和固定裝置		116,602		590,059	5	–	7	年份
煙霧報警器		47,217		—	5	–	7	年份
		117,476,674		117,346,536
減去累計折舊		(44,297,099)		(41,439,429)
	$	73,179,575	$	75,907,107


	漢密爾頓公園
	Towers LLC
按成本價出租物業：
餘額，2021年1月1日	$	116,163,808
加法		1,734,398
註銷報廢資產		(572,926)
平衡，2021年12月31日		117,325,280
加法		919,776
註銷報廢資產		(898,519)
平衡，2022年12月31日		117,346,537
加法		957,992
註銷報廢資產		(827,854)
平衡，2023年12月31日	$	117,476,675
累計折舊：
餘額，2021年1月1日	$	35,400,390
年度折舊		3,742,118
註銷報廢資產		(572,926)
平衡，2021年12月31日		38,569,582
年度折舊		3,768,367
註銷報廢資產		(898,519)
平衡，2022年12月31日		41,439,430
年度折舊		3,685,524
註銷報廢資產		(827,854)
平衡，2023年12月31日	$	44,297,100
賬面淨值	$	73,179,575

説明3.關聯交易

合資企業的物業由普通合夥人大股東擁有的實體（“管理公司”）管理。管理費相當於漢密爾頓公園大廈租金收入和洗衣收入總額的2%。於二零二三年、二零二二年及二零二一年，已付管理費總額分別約為338，000元、317，000元及275，000元。

2023年，管理公司還收到約6，000美元的施工監理和建築費、26，000美元的維修服務費和15，000美元的行政服務費。

2022年，管理公司還收到約12，000美元的施工監理及建築費、19，000美元的維修服務費及15，000美元的行政服務費。

2021年，管理公司還收到了約55000美元的建築監理費和建築費、16000美元的維修服務費和5000美元的行政服務費。

3注4.其他資產

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，約有2,266,000美元和2,076,000美元的安全押金分別包括在預付費用和其他資產中。保證金和託管賬户是受限制的現金。

附註5.應付按揭票據

於2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日，應付按揭以附註2所述物業的第一按揭作為抵押。於2023年12月31日，貸款利率為3.99%，在2028年6月1日前按月分期付款，包括利息在內，總額約為416,000美元。抵押貸款要繳納提前還款罰金。

合資企業已將租户租賃作為這筆貸款的額外抵押品。

截至2023年12月31日的大致年度到期日如下：


	漢密爾頓公園
	Towers LLC
2024	$	—
2025		—
2026		—
2027		—
2028		125,000,000
此後		—
		125,000,000
減去：未攤銷遞延融資成本		285,000
	$	124,715,000

注6.預付租金和保證金

合營公司的住宅租賃協議可能要求租户預付一個月的租金和/或保證金。截至2023年12月31日和2022年12月31日，預付租金分別約為73,000美元和867,000美元。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，安全存款分別約為226.6萬美元和207.6萬美元。

附註7.承付款和或有事項

合營企業可能不時涉及其業務所涉及的各種常見的例行訴訟事件。合資企業要麼有保險，要麼在適當的時候為任何未投保的索賠提供保險。該合營公司並未涉及任何重大待決法律程序。

注8.租金收入

幾乎所有租金收入都與租賃一年以下的住宅公寓有關。

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，應收租金約為扣除壞賬準備的淨額64,000美元和21,000美元。

附註9.金融工具的公允價值

公允價值經常性計量

於2023年及2022年12月31日，我們於財務報表中並無任何按經常性基準按公平值計量的重大金融資產或金融負債。

不以公允價值計量的金融資產和負債

於2023年及2022年12月31日，我們若干金融工具（包括現金及現金等價物、應收賬款及應付票據、應付賬款及應計費用）的賬面值代表其公平值，原因是該等工具的短期性質或最近收購該等項目。

於2023年及2022年12月31日，我們根據相同（第1級）或類似（第2級）發行的市場報價（當有當前市場報價時）估計應付按揭的公平值。吾等估計並無現時市場報價之有抵押按揭債務之公平值，方法是使用吾等目前就類似條款及到期日之債務可得之利率貼現未來現金流量（第三級）。我們的債務公允值與賬面值的差異是由於我們於2023年及2022年12月31日可用的利率及╱或借貸息差與發行或收購債務時的有效利率差異所致。有抵押按揭債務包含預付罰款或收益率維持條款，可能使以較低利率再融資債務的成本超過這樣做所產生的利益。

下表反映我們債務的賬面值及估計公平值。


		結轉金額		估計的公允價值
應付按揭票據
2023年12月31日	*	$	124,714,582	$	116,592,561
2022年12月31日	*	$	124,649,959	$	114,298,474

* 扣除未攤銷遞延融資費用

有關金融工具公平值的披露乃根據管理層於2023年及2022年12月31日可獲得的相關資料作出。儘管管理層並不知悉任何會對公平值金額造成重大影響的因素，但自2023年12月31日以來，該等金額並無就該等財務報表進行全面重估，而目前的公平值估計可能與本文呈列的金額有重大差異。

説明10.應課税收入和税基

合營企業無須繳納所得税，因為合營企業須提交合夥企業納税申報表，其收入或虧損由成員申報。

應課税收入或虧損與財務報表收入不同，原因是無形資產、加速折舊、不同的納税年期以及預付租金和備抵的時間差異。合夥企業的應納税收入份額比截至2023年12月31日止年度的報表收入多約8，000美元。截至2023年12月31日，分配給合夥企業的合資企業房地產的累計税基比報表基礎高出約4，200，000美元，主要是由於漢密爾頓公園大廈無形資產的購買價分配和加速折舊。

合營企業採納有關ASC 740所得税不確定税項條文之經修訂條文。由於實施該指引，合營公司並無就其税務會計處理確認重大調整。合營公司預期將與不確定税務狀況有關的利息及罰款（如有）確認為所得税開支，並計入一般及行政開支。

在正常的經營過程中，合資企業應接受其經營所在地的聯邦、州和地方司法管轄區的審查（如適用）。截至2023年12月31日，主要税務司法管轄區根據時效法審查的納税年度為2021年起。