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▪3% (

▪6% (0-3%)

▪76% (3-4%)

▪16% (>4%)

◦租户保留率為78.2％

多租户佔用和吸收

•在本季度，多租户投資組合的入住率連續增長了17.5萬平方英尺，合53個基點。


	4Q 2023
（以千計，百分比和基點除外）	2023 年 11 月預測		實際的
多租户總佔地面積	33,552		33,371
開始入住	85.1	%	84.7	%
吸收率 (SF)	120-180		175
終止入住	85.4-85.6%		85.2	%
入住率變化（基點）	+ 30-50		+ 53

•從2023年11月的預測到2023年第四季度的多租户總平方英尺變化包括出售佔地28.7萬平方英尺的房產，由10.6萬平方英尺的開發項目完工所抵消。

•截至12月31日，多租户投資組合的租賃百分比為87.3％，比入住率高出210個基點。

◦多租户傳統HTA投資組合的租賃百分比為85.5％，比入住率高出230個基點。

•最新的多租户佔用率和NOI橋樑可在投資者演示文稿的第21頁找到。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 4


亮點

租賃

•始於第四季度的投資組合租賃活動總面積為1,224,000平方英尺，與340份租約有關：

◦703,000 平方英尺的續訂面積

◦508,000 平方英尺的新租約和 13,000 平方英尺的擴建租約

•該公司在本季度執行了總面積為42.5萬平方英尺的新租約，這些租約將在未來幾個時期開始。

處置

•在第四季度，該公司出售了27處房產，總額為3.38億美元。

•2023年的額外出售物業共有36處房產，價格為6.56億美元，平均上限率為6.6％。這些處置產生了5.97億美元的收益和5900萬美元的賣方融資。

•2023年的額外處置不包括2023年1月為償還資產出售定期貸款餘額而處置的1.12億美元。

•從以下特徵可以看出，2023年的總處置改善了投資組合的質量和增長狀況：

◦ 34% 非暴民

◦ 54% 的校園暴徒折扣

◦ 63% 的單租户

◦ 自動扶梯平均值為 1.9%

資產負債表

•截至本季度末，淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的6.4倍。

•在第四季度，公司執行了總額為2.75億美元的利率互換。2024年1月，2億美元的利率互換到期。

•截至2023年12月31日，包括2024年1月利率互換到期的影響，浮動利率債務為8％。這反映了與截至2022年12月31日的13％相比有所改善。

•截至2023年12月31日，公司的信貸額度餘額已全部償還。

分紅

•2023年11月支付了每股0.31美元的股息。每股0.31美元的股息將於2024年3月14日支付給2024年2月26日登記在冊的股東和OP單位持有人。

財報電話會議

•美國東部時間2024年2月16日星期五上午11點，醫療保健房地產信託計劃舉行電話會議，討論收益業績、季度活動、公司總體運營和行業趨勢。

•同時，將通過 https://investors.healthcarerealty.com/corporate-profile/webcasts 的 “投資者關係” 部分向感興趣的各方提供電話會議的網絡直播。電話會議結束後，將在同一地址進行網絡直播重播。

•實時電話會議訪問詳情：

◦國內撥入號碼：+1 404-975-4839 接入碼 926364；

◦所有其他地點：+1 833-470-1428 接入碼 926364。

•重播信息：

◦國內撥入號碼：+1 929-458-6194 接入碼 512784；

◦所有其他地點：+1 866-813-9403 接入碼 512784。



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亮點

指導

•公司的2024年指導區間代表截至2024年2月16日的現有投資組合，不包括對未完成的潛在收購、合資種子投資組合或其他相關資產負債表活動的任何假設，除非另有説明。2024年的指導區間預期如下：


	實際的		預計在 2024 年第一季度		預計2024年
	4Q 2023	2023	低	高	低	高
每股收益	$(0.11)	$(0.74)	$(0.12)	$(0.11)	$(0.60)	$(0.10)
NAREIT 每股 FFO	$0.36	$1.43	$0.35	$0.36	$1.42	$1.48
標準化每股 FFO	$0.39	$1.57	$0.38	$0.39	$1.52	$1.58

•上述2024年年度指引包括與2023年業績相比的以下重大變化（千美元，每股數據除外）。有關其他指導詳情，包括運營指標和資本資金預期，請參閲第 28 頁。


2023 年第四季度運行率標準化 FFO 對賬			4Q 2023	描述
2023 年第四季度標準化 FFO			$150,730
非經常性項目		(4,730)	財產税上訴/減免和退款
2023 年第四季度運行率標準化 FFO		$146,000

		預計2024年
同比的重大變化		低	高	描述
2023 年第四季度年化運行率標準化 FFO		$584,000	$584,000
多租户現金 NOI		21,000	29,000	增長3.5％至4.75％
單租户現金 NOI		1,000	3,000	0.5% 至 1.5% 的增長
直線租金		(2,000)	2,000
基於績效的薪酬		(5,500)	(3,500)	迴歸運行速率
利率互換到期日		(6,500)	(6,500)	2024 年 1 月到期 1.21%
再開發和其他資本融資		(7,500)	(5,500)	1.5億至2.5億美元的處置款
其他		—	1,500
預期正常化 FFO		$584,500	$604,000
預計每股正常化FFO	$1.52	$1.58

2024年的年度指導區間反映了公司對當前和未來市場狀況的看法，包括對租金、入住率、利率以及運營和一般及管理費用的假設。該公司的指導方針並未考慮收益或損失的影響

處置、潛在減值或債務清償成本（如果有）。無法保證公司的實際業績不會大幅高於或低於這些預期。如果實際結果與這些假設有所不同，則公司的預期可能會發生變化。



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重要事實 1
截至 2023 年 12 月 31 日


			屬性

			688 處房產總面積 4,030 萬平方英尺
			35 個州的 69 個市場
			93% 由醫療地產管理
			93% 的門診醫療設施
			前 15 個市場的 NOI 佔總收入的 60%


			資本化

			截至 23 年 12 月 31 日，企業價值為 119 億美元
			截至 23 年 12 月 31 日，市值為 6.6 億美元
			3.848億股已發行股份（包括OP單位）
			每股0.31美元的季度股息
			BBB/baa2 標準普爾/穆迪
			截至23年12月31日，淨負債佔企業價值的44.2％
			淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的6.4倍

1 包括合資企業持有的房產。



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企業信息

Healthcare Realty（紐約證券交易所代碼：HR）是一家房地產投資信託基金（REIT），擁有並經營醫療門診大樓，主要位於市場領先的醫院園區周圍。該公司有選擇地通過房地產收購和開發來擴大其投資組合。截至2023年12月31日，該公司在35個州投資了688處房地產，總面積為4,030萬平方英尺，企業價值約為119億美元，定義為股票市值加上債務本金減去現金。該公司為其投資組合的93％提供了租賃和物業管理服務。


執行官員

託德·J·梅雷迪思
總裁兼首席執行官

小約翰·布萊恩特
執行副總裁兼總法律顧問

J. 克里斯托弗·道
執行副總裁兼首席財務官

羅伯特 E. 赫爾
執行副總裁-投資

朱莉·F·威爾遜
執行副總裁-運營


			分析師報道

			BMO 資本市場
			BTIG, LLC
			花旗研究
			德意志銀行證券
			綠街顧問有限公司
			摩根大通證券有限責任公司
			傑富瑞有限責任公司
			KeyBanc 資本市場公司
			雷蒙德·詹姆斯律師事務所
			豐業銀行
			Stifel、Nicolaus & Company, Inc.
			Wedbush 證券
			富國銀行證券有限責任公司


董事會

J. Knox Singleton

醫療房地產信託公司董事長

Inova Health System退休首席執行官

W. Bradley Blair，二

醫療房地產信託公司副董事長

美國醫療保健信託基金退休主席

託德·J·梅雷迪思

總裁兼首席執行官

醫療保健房地產信託公司

約翰 V. Abbott

退休的首席執行官

通用電氣公司航空資產管理集團

南希·H·阿吉

總裁兼首席執行官

Carilion Clinic

Vicki U Booth

總裁兼董事會主席

Ueberroth 家庭基金會

愛德華·H·布拉曼

退休的審計合夥人

安永會計師事務所

Ajay Gupta

首席執行官

醫生康復網絡

詹姆斯·J·基爾羅伊

總裁兼投資組合經理

威利斯投資顧問

Jay P. Leupp

管理合夥人兼高級投資組合經理

Terra Firma 資產管理有限責任公司

彼得·F·萊爾

執行副總裁

醫療管理協會有限公司

康斯坦斯·B·摩爾

退休的總裁兼首席執行官

BRE 地產有限公司

克里斯坦·M·巴斯克斯

退休的醫療保健主管

David R. Emery (1944-2019)

名譽主席

醫療保健房地產信託公司



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資產負債表
金額以千計，每股數據除外


資產

	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
不動產
土地	$1,343,265	$1,387,821	$1,424,453	$1,412,805	$1,439,798
建築物和改進	10,881,373	11,004,195	11,188,821	11,196,297	11,332,037
租賃無形資產	836,302	890,273	922,029	929,008	959,998
個人財產	12,718	12,686	12,615	11,945	11,907
投資於應收賬款融資，淨額	122,602	120,975	121,315	120,692	120,236
為租賃使用權資產融資	82,209	82,613	83,016	83,420	83,824
在建工程	60,727	85,644	53,311	42,615	35,560
持有待開發的土地	59,871	59,871	78,411	69,575	74,265
房地產投資總額	13,399,067	13,644,078	13,883,971	13,866,357	14,057,625
減去累計折舊和攤銷	(2,226,853)	(2,093,952)	(1,983,944)	(1,810,093)	(1,645,271)
房地產投資總額，淨額	11,172,214	11,550,126	11,900,027	12,056,264	12,412,354
現金和現金等價物	25,699	24,668	35,904	49,941	60,961

待售資產，淨額	8,834	57,638	151	3,579	18,893
經營租賃使用權資產	275,975	323,759	333,224	336,112	336,983
對未合併合資企業的投資	311,511	325,453	327,245	327,746	327,248
其他資產、淨資產和商譽	842,898	822,084	797,796	795,242	693,192
總資產	$12,637,131	$13,103,728	$13,394,347	$13,568,884	$13,849,631

負債和股東權益

	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
負債
應付票據和債券	$4,994,859	$5,227,413	$5,340,272	$5,361,699	$5,351,827
應付賬款和應計負債	211,994	204,947	196,147	155,210	244,033
待售物業的負債	295	3,814	222	277	437
經營租賃負債	229,714	273,319	278,479	279,637	279,895
融資租賃負債	74,503	74,087	73,629	73,193	72,939
其他負債	202,984	211,365	219,694	232,029	218,668
負債總額	5,714,349	5,994,945	6,108,443	6,102,045	6,167,799


可贖回的非控制性權益	3,868	3,195	2,487	2,000	2,014

股東權益
優先股，面值0.01美元；授權20萬股	—	—	—	—	—
普通股，面值0.01美元；授權1,000,000股	3,810	3,809	3,808	3,808	3,806
額外的實收資本	9,602,592	9,597,629	9,595,033	9,591,194	9,587,637
累計其他綜合（虧損）收益	(10,741)	17,079	9,328	(8,554)	2,140
歸屬於普通股股東的累計淨收益	1,028,794	1,069,327	1,137,171	1,219,930	1,307,055
累計分紅	(3,801,793)	(3,684,144)	(3,565,941)	(3,447,750)	(3,329,562)
股東權益總額	6,822,662	7,003,700	7,179,399	7,358,628	7,571,076
非控股權益	96,252	101,888	104,018	106,211	108,742
權益總額	6,918,914	7,105,588	7,283,417	7,464,839	7,679,818
負債和股東權益總額	$12,637,131	$13,103,728	$13,394,347	$13,568,884	$13,849,631



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 9


損益表
千美元




	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
收入
租金收入	$322,076	$333,335	$329,680	$324,093	$329,399
利息收入	4,422	4,264	4,233	4,214	4,227
其他操作	3,943	4,661	4,230	4,618	4,436
	330,441	342,260	338,143	332,925	338,062
開支
物業運營	121,362	131,639	125,395	122,040	117,009
一般和行政	14,609	13,396	15,464	14,935	14,417
對物品進行標準化 1	(1,445)	—	(275)	—	—
將一般和行政管理標準化	13,164	13,396	15,189	14,935	14,417
收購和追捕成本 2	301	769	669	287	92
與合併相關的成本	1,414	7,450	(15,670)	4,855	10,777
折舊和攤銷	180,049	182,989	183,193	184,479	185,275
	317,735	336,243	309,051	326,596	327,570
其他收入（支出）
不計入合併相關公允價值的利息支出	(52,387)	(55,637)	(54,780)	(52,895)	(52,464)
與合併相關的公允價值調整	(10,800)	(10,667)	(10,554)	(10,864)	(11,979)
利息支出	(63,187)	(66,304)	(65,334)	(63,759)	(64,443)
房地產銷售收益	20,573	48,811	7,156	1,007	73,083
償還債務的收益	—	62	—	—	119
房地產資產減值和信用損失準備金	(11,403)	(56,873)	(55,215)	(31,422)	(54,452)
未合併合資企業的股權（虧損）收益	(430)	(456)	(17)	(780)	89
利息和其他收入（支出），淨額	65	139	592	547	(1,168)
	(54,382)	(74,621)	(112,818)	(94,407)	(46,772)
淨（虧損）收入	$(41,676)	$(68,604)	$(83,726)	$(88,078)	$(36,280)
歸屬於非控股權益的淨虧損（收益）	1,143	760	967	953	516
歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益	$(40,533)	$(67,844)	$(82,759)	$(87,125)	$(35,764)

普通股每股基本收益	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)	$(0.10)
攤薄後的每股普通股收益	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)	$(0.10)

加權平均已發行普通股——基本	379,044	378,925	378,897	378,840	378,617
已發行普通股的加權平均值——攤薄 3	379,044	378,925	378,897	378,840	378,617


收入表補充信息

	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
利息收入
融資應收賬款	$2,132	$2,002	$2,053	$2,144	$2,203
抵押貸款和夾層貸款的利息	2,290	2,262	2,180	2,070	2,024
總計	$4,422	$4,264	$4,233	$4,214	$4,227

其他營業收入
停車收入	$2,392	$2,751	$2,370	$2,391	$2,413
管理費和雜項收入	1,551	1,910	1,860	2,227	2,023
總計	$3,943	$4,661	$4,230	$4,618	$4,436

2023 年第 14 季度正常化項目包括遣散費，2023 年第二季度包括非常規法律費用。

2包括與收購和開發相關的第三方費用和差旅費用。

3當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。因此，該公司總計3,966,365套的OP不包括在內。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 10


FFO、標準化 FFO 和 FAD 1,2,3
以千美元計，每股數據除外




	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益	$(40,533)	$(67,844)	$(82,759)	$(87,125)	$(35,764)
攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨虧損 3	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)	$(0.10)

房地產資產銷售收益	$(20,573)	$(48,811)	$(7,156)	$(1,007)	(73,083)
房地產資產減值	11,403	56,873	55,215	26,227	54,452
房地產折舊和攤銷	182,272	185,143	185,003	186,109	186,658
合夥單位的非控制性損失	(491)	(841)	(1,027)	(1,067)	(382)
未合併的合資企業折舊和攤銷	4,442	4,421	4,412	4,841	4,020
FFO 調整	$177,053	$196,785	$236,447	$215,103	$171,665
每股普通股的FFO調整——攤薄後	$0.46	$0.51	$0.62	$0.56	$0.45
FFO	$136,520	$128,941	$153,688	$127,978	$135,901
普通股每股FFO-攤薄後	$0.36	$0.34	$0.40	$0.33	$0.35

收購和追捕成本	301	769	669	287	92
與合併相關的成本	1,414	7,450	(15,670)	4,855	10,777
租賃無形資產攤銷	261	213	240	146	137

收到的非例行法律費用/被沒收的款項	(100)	—	275	—	194
債務融資成本	—	(62)	—	—	625
遣散費	1,445	—	—	—	—
信貸損失備抵金 4	—	—	—	8,599	—
與合併相關的公允價值調整	10,800	10,667	10,554	10,864	11,979
未合併的合資企業正規化項目 5	89	90	93	117	96
標準化 FFO 調整	$14,210	$19,127	$(3,839)	$24,868	$23,900
每股普通股的正常FFO調整——攤薄後	$0.04	$0.05	$(0.01)	$0.06	$0.06
標準化的 FFO	$150,730	$148,068	$149,849	$152,846	$159,801
普通股每股標準化FFO-攤薄後	$0.39	$0.39	$0.39	$0.40	$0.42

非房地產折舊和攤銷	685	475	802	604	624
非現金利息攤銷，淨額 6	1,265	1,402	1,618	682	2,284
租金儲備，淨額	1,404	442	(54)	1,371	(100)
直線租金收入，淨額	(7,872)	(8,470)	(8,005)	(8,246)	(9,873)
基於股票的薪酬	3,566	2,556	3,924	3,745	3,573
未合併的合資公司非現金項目 7	(206)	(231)	(316)	(227)	(316)
經非現金項目調整的標準化FFO	149,572	144,242	147,818	150,775	155,993
第二代 TI	(18,715)	(21,248)	(17,236)	(8,882)	(13,523)
租賃佣金已支付	(14,978)	(8,907)	(5,493)	(7,013)	(7,404)
資本支出	(17,393)	(14,354)	(8,649)	(8,946)	(25,669)
總維護資本支出	(51,086)	(44,509)	(31,378)	(24,841)	(46,596)
時尚	$98,486	$99,733	$116,440	$125,934	$109,397
季度股息和收益分配	$118,897	$119,456	$119,444	$119,442	$119,323
FFO wtd 平均已發行普通股——攤薄後 8	383,326	383,428	383,409	383,335	383,228

1運營資金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT採用的經營業績衡量標準。NAREIT將FFO定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及減值直接歸因於該實體持有的折舊房地產價值減少時某些實物資產和投資的減值減記。”

2FFO、標準化FFO和可供分配的資金（“FAD”）不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。不應將FFO、正常化FFO和FAD視為可歸屬於普通股股東的淨收益的替代方案，以此作為公司經營業績的指標，也不得將其作為衡量流動性的現金流的替代方案。

3當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。

4在2023年第一季度，信貸損失備抵包括損益表中 “房地產減值和信用損失準備金” 中包含的520萬美元夾層貸款信貸補貼，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340萬美元儲備金，用於先前的遞延租金和三家熟練護理機構的直線租金。

5包括公司在與未合併的合資企業相關的正常化項目（例如租賃無形資產以及收購和追求成本）中所佔的比例份額。

6包括遞延融資成本、折扣和保費的攤銷，以及非現金融資應收賬款攤銷。

7包括公司在直線租金、淨額和租金儲備中所佔的比例份額，淨額與未合併合資企業相關的淨額。

8公司採用庫存股法，其中包括截至2023年12月31日的三個月中未償還的308,389美元的非既得股份獎勵的稀釋效應。還包括3,966,365個未償還業務單位的攤薄影響。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 11


資本資金和承諾
以千美元計，每股數據除外


收購和再開發資金
	4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023		4Q 2022
收購 1	$—		$11,450		$—		$31,500		$26,388
重建/開發 2	32,272		30,945		32,068		16,928		23,372
第一代 TI 和收購資本支出 3	7,632		9,013		10,258		11,870		21,218

維護資本支出資金
	4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023		4Q 2022

第二代 TI	$18,715		$21,248		$17,236		$8,882		$13,523
租賃佣金已支付	14,978		8,907		5,493		7,013		7,404
資本支出	17,393		14,354		8,649		8,946		25,669
	$51,086		$44,509		$31,378		$24,841		$46,596
佔現金 NOI 的百分比
第二代 TI	9.2	%	10.4	%	8.3	%	4.2	%	6.4	%
租賃佣金已支付	7.3	%	4.4	%	2.6	%	3.3	%	3.5	%
資本支出	8.5	%	7.0	%	4.2	%	4.3	%	12.1	%
	25.0	%	21.8	%	15.1	%	11.8	%	22.0	%

租賃承諾 4
	4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023		4Q 2022
續訂
平方英尺	582,239		625,762		638,587		949,285		623,363
第二代 ti/平方英尺/租賃年份	$1.89		$1.76		$1.64		$1.84		$1.90
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	$1.66		$1.48		$1.19		$0.87		$0.78
續訂承諾佔年度淨租金的百分比	12.7	%	13.1	%	12.8	%	11.5	%	11.7	%
WALT（以月為單位）5	43.1		42.1		56.7		56.8		51.7

新租約
平方英尺	315,243		344,524		205,565		274,344		297,340
第二代 ti/平方英尺/租賃年份	$5.98		$5.57		$7.11		$4.44		$6.25
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	$1.72		$1.81		$1.40		$0.83		$1.49
新租賃承諾佔年度淨租金的百分比	33.4	%	32.1	%	45.0	%	21.6	%	36.2	%
WALT（以月為單位）5	90.2		85.8		81.3		84.7		72.7

全部
平方英尺	897,482		970,286		844,152		1,223,629		920,703


租賃承諾佔年度淨租金的百分比	21.9	%	22.6	%	21.7	%	14.7	%	21.0	%
WALT（以月為單位）5	59.6		57.6		62.7		63.1		58.4

1收購包括通過合資企業按公司所有權百分比收購的房產。

2再開發資金包括重建/開發、開發竣工和不穩定物業的資本支出。

3收購資本支出包括作為近期收購的一部分承保的近期資金。

4反映了本季度開始的租約。不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、待開發土地、公司財產、重建物業、不穩定的房產、計劃處置和歸類為待售資產。

5WALT = 加權平均租賃期限。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 12


債務指標1
千美元


截至 2023 年 12 月 31 日的負債摘要
	本金餘額	餘額 1	到期日	到期前幾個月 2	利息支出	合同利息支出	合同費率		有效率		公允價值合併調整後
高級筆記	$250,000	$249,484	5/1/2025	16	$2,470	$2,422	3.88	%	4.12	%
	600,000	579,017	8/1/2026	31	7,142	5,250	3.50	%	4.94	%	Y
	500,000	483,727	7/1/2027	42	5,750	4,688	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	297,429	1/15/2028	49	2,783	2,719	3.63	%	3.85	%
	650,000	575,443	2/15/2030	74	7,598	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,780	3/15/2030	75	1,928	1,797	2.40	%	2.72	%
	299,785	295,832	3/15/2031	87	1,591	1,535	2.05	%	2.25	%
	800,000	649,521	3/15/2031	87	8,288	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	$3,699,285	$3,427,233		59	$37,550	$27,448	2.97	%	4.43	%
定期貸款	$350,000	$349,798	7/20/2025	19	$5,703	$5,703	SOFR + 1.05%		6.39	%
	200,000	199,903	5/31/2026	29	3,259	3,259	SOFR + 1.05%		6.39	%
	150,000	149,643	6/1/2026	29	2,445	2,445	SOFR + 1.05%		6.39	%
	300,000	299,958	10/31/2026	34	4,888	4,888	SOFR + 1.05%		6.39	%
	200,000	199,502	7/20/2027	42	3,259	3,259	SOFR + 1.05%		6.39	%
	300,000	298,288	1/20/2028	48	4,888	4,888	SOFR + 1.05%		6.39	%
	$1,500,000	$1,497,092		33	$24,442	$24,442			6.39	%
15億美元的信貸額度	$0	$0	10/31/2027	46	$3,892	$3,892	SOFR + 0.95%		6.31	%

抵押貸款	$70,752	$70,534	各種各樣的	19	$754	$791	4.17	%	4.15	%
	$5,270,037	$4,994,859		49	$66,638	$56,573	3.96	%	5.02	%	$2,550,000
利率互換					(5,763)	(5,763)
利息成本資本					(884)	—
無抵押信貸額度費和遞延融資成本					1,265	946
2024年1月到期的掉期公允價值的攤銷					997	—	1.21	%	3.21	%	Y
為使用權資產攤銷融資					934	—
					$63,187	$51,756


截至2023年12月31日的債務到期日程表
	本金付款
	銀行貸款	高級筆記	抵押貸款票據		總計	WA 費率
2024			$25,473		$25,473	4.39	%
2025	$350,000	$250,000	16,375		616,375	5.31	%
2026	$650,000	$600,000	28,904		1,278,904	4.96	%
2027	200,000	500,000			700,000	4.51	%
2028	300,000	300,000			600,000	5.01	%

此後		2,049,285			2,049,285	2.41	%
總計	$1,500,000	$3,699,285	$70,752		$5,270,037	3.96	%
固定利率債務餘額 3	$1,075,000	$3,699,285	$70,752		$4,845,037
固定利率債務佔淨負債的百分比 3			92.4	%
公司在合資企業淨負債中所佔份額		$24,284


利率互換
成熟	金額	固定軟速率
2024 年 1 月	200,000	1.21	%
2026 年 5 月	275,000	3.74	%
2026 年 6 月	150,000	3.83	%
2026 年 12 月	150,000	3.84	%
2027 年 6 月	200,000	4.27	%
2027 年 12 月	300,000	3.93	%
截至 2023 年 12 月 31 日	$1,275,000	3.49	%
隨後的活動：
將於 2024 年 1 月到期	(200,000)	(1.21	%)
截至 2024 年 2 月 1 日	$1,075,000	3.92	%

1餘額在扣除折扣、公允價值調整和遞延融資成本後反映出來，包括保費。

2 包括擴展選項。

3固定利率債務餘額包括2024年1月到期的利率互換的影響。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 13


債務契約和流動性
千美元


截至2023年12月31日的精選金融債務契約年度 1
	計算	要求	每份債務契約
循環信貸額度和定期貸款
槓桿比率	債務總額/總資本	不大於 60%	37.5	%
安全槓桿比率	有擔保債務總額/總資本	不大於 30%	0.5	%
未支配槓桿比率	無抵押債務/無擔保房地產	不大於 60%	40.0	%
固定費用覆蓋率	息税折舊攤銷前利潤/固定費用	不小於 1.50 倍	3.1x
無擔保覆蓋率	無抵押息税折舊攤銷前利潤/無擔保利息	不小於 1.75 倍	3.1x


資產投資	未改良土地、合資企業和抵押貸款/總資產	不大於 35%	8.3	%

高級票據
債務總額的產生	債務總額/總資產	不大於 60%	37.5	%
產生任何留置權擔保的債務	有擔保債務/總資產	不大於 40%	0.5	%
維持無擔保資產總額	未抵押資產/無抵押債務	不低於 150%	263.9	%
還本付息覆蓋範圍	息税折舊攤銷前利潤/利息費用	不小於 1.5 倍	3.2x

其他
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤 2	淨負債（債務減去現金）/調整後的息税折舊攤銷前利潤	不是必需的	6.4x

淨負債與企業價值之比 3	淨債務/企業價值	不是必需的	44.2	%


流動性來源

現金			$25,699
無抵押信貸額度的可用性			1,500,000
合併未設押資產（總額）4			13,216,513

1不包括公司各種債務協議所要求的所有財務和非財務契約和限制。財務指標包括公司在未合併合資企業中的比例份額（視情況而定）。

2淨負債包括公司在未合併合資企業淨負債中所佔的份額。調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬情況見第25頁。

3基於2023年12月29日17.23美元的收盤價以及包括已發行OP單位在內的384,816,882股已發行股票。

42023年第四季度的年化未支配資產淨資產淨資產淨值為7.971億美元。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 14


投資活動
千美元


暴徒收購活動
市場	計數	到校園的英里遠	相關的衞生系統	關閉	正方形英尺	已租用%		購買價格 1		% 所有權
佛羅裏達州坦帕	1	0.06	BayCare 健康	3/10/2023	115,867	98	%	$31,500		100	%
科羅拉多斯普林斯	1	1.30	加州大學健康	7/28/2023	42,770	94	%	11,450		100	%

總計	2				158,637	97	%	$42,950		100	%
平均資本化率 2								6.5	%


償還資產出售定期貸款的處置
位置	類型	關閉	平方英尺	已租用%		銷售價格
佛羅裏達州坦帕市和佛羅裏達州邁阿密 3	暴徒	1/12/2023	224,037	100	%	$93,250
德克薩斯州達拉斯 4	住院病人	1/30/2023	36,691	100	%	19,210
總計			260,728	100	%	$112,460

其他處置活動
位置	類型	關閉	平方英尺	已租用%		銷售價格
密蘇裏州聖路易斯	暴徒	2/10/2023	6,500	100	%	$350
加利福尼亞州洛杉磯	暴徒	3/23/2023	37,165	100	%	21,000
加利福尼亞州洛杉磯 5	暴徒	3/30/2023	147,078	99	%	75,000
加利福尼亞州洛杉磯 6	着陸	5/12/2023	-	—	%	3,300
紐約州奧爾巴尼	暴徒	6/30/2023	40,870	96	%	10,000
德克薩斯州休斯頓	辦公室	8/2/2023	57,170	88	%	8,320
喬治亞州亞特蘭大	暴徒	8/22/2023	55,195	100	%	25,140
德克薩斯州達拉斯	住院病人	9/15/2023	161,264	100	%	115,000
德克薩斯州休斯頓	暴徒	9/18/2023	52,040	—	%	250
伊利諾州芝加哥	暴徒	9/27/2023	104,912	100	%	59,950
印第安納州埃文斯維爾 7	暴徒	11/13/2023	260,520	100	%	18,550
德克薩斯州休斯頓	醫院	12/1/2023	83,223	—	%	3,900
南卡羅來納州查爾斯頓 8	辦公室	12/15/2023	15,014	100	%	5,760
德克薩斯州達拉斯	暴徒	12/20/2023	77,827	100	%	41,640
加利福尼亞州洛杉磯	辦公室	12/21/2023	104,377	—	%	17,830
亞利桑那州圖森 9,10	暴徒	12/22/2023	215,471	72	%	38,990
佛羅裏達州邁阿密	暴徒	12/22/2023	48,000	91	%	17,330
佛羅裏達州賽百靈	暴徒	12/27/2023	38,949	100	%	9,420
麻州波士頓	暴徒	12/28/2023	161,254	100	%	114,770
傑克遜維爾/奧蘭多/邁阿密，佛羅裏達州 11,12	SNF	12/29/2023	354,500	100	%	69,730
總計			2,021,329	84	%	$656,230


平均資本化率 13				6.6	%

1 包括以全額收購價收購合資企業。

2對於收購，上限率表示第一年預測的淨資產淨值除以收購價格。不包括與未合併的合資企業相關的費用。

3包括兩處房產，在同一天通過兩筆單獨的交易出售給同一個買家。

4值和平方英尺以 100% 表示。該公司保留了購買該物業的合資企業40％的所有權。

5該公司與買方簽訂了4,500萬美元的抵押貸款票據協議。

6該公司出售了一塊總面積為0.34英畝的地塊。

7包括五處房產，在同一天通過三筆單獨的交易出售給同一個買家。

8該公司出售了位於南卡羅來納州查爾斯頓的公司辦公室，該辦公室由公司100％租用。

9 包括 12 處房產，在一筆交易中出售給同一個買家。

10該公司與買方簽訂了600萬美元的抵押貸款票據協議。

11包括三處房產，在一筆交易中出售給同一個買家。

12該公司與買方簽訂了770萬澳元的抵押貸款票據協議。

13對於處置而言，上限利率表示到位現金淨收益除以銷售價格。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 15


重建/開發活動
千美元


重建/開發項目
市場	相關的衞生系統		正方形英尺		當前租賃百分比		預算	完成成本	預計完工/初始租約開始時間
積極發展
田納西州納什維	耶穌昇天		106,194		50	%	$44,000	$6,670	3Q 2023
佛羅裏達州奧蘭多 1	降臨健康		156,566		78	%	65,000	32,320	2Q 2025
北卡羅來納州羅利	UNC REX Health		120,694		42	%	52,600	19,208	4Q 2024
亞利桑那州鳳凰	榮譽健康		101,000		80	%	54,000	32,659	4Q 2024
全面發展			484,454		63	%	$215,600	$90,857
預計穩定收益率-6.5%-8.0%
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

積極重建
華盛頓特區	Inova 健康		259,290		85	%	$21,200	$10,424	2Q 2024
德克薩斯州休斯頓	HCA		314,861		61	%	30,000	24,317	4Q 2025
北卡羅來納州夏	諾萬特健康		169,135		54	%	18,700	14,810	1Q 2026
華盛頓特區	Inova 健康		57,323		67	%	10,078	5,295	1Q 2026
全面重建			800,609		68	%	$79,978	$54,846
已佔用%					63	%
預計的穩定收益率——9.0％-12.0％
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

活躍的重建/開發項目總數		1,285,063	66	%	$295,578		$145,703

1投資是一筆建築貸款，竣工後有購買權。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 16


投資組合 1,2
千美元


市場
		全資擁有的數量	平方英尺									全資擁有

市場	MSA 等級		暴徒		住院病人		辦公室		全資擁有		合資企業3	總計	NOI 的百分比		累計 NOI 的百分比
德克薩斯州達拉斯	4	43	3,230,488		146,519		199,800		3,576,807		226,076	3,802,883	8.9	%	8.9	%
華盛頓州西雅圖	15	29	1,592,501						1,592,501			1,592,501	6.3	%	15.2	%
德克薩斯州休斯頓	5	31	2,351,135		67,500				2,418,635			2,418,635	4.6	%	19.8	%
科羅拉多州丹佛	19	33	1,780,819				93,869		1,874,688		116,616	1,991,304	4.4	%	24.2	%
北卡羅來納州夏	22	32	1,792,908						1,792,908			1,792,908	4.3	%	28.5	%
加利福尼亞州洛杉磯	2	20	1,034,336		63,000				1,097,336		702,453	1,799,789	4.1	%	32.6	%
喬治亞州亞特蘭大	9	27	1,423,141						1,423,141			1,423,141	3.9	%	36.5	%
麻州波士頓	11	17	806,410						806,410			806,410	3.6	%	40.1	%
佛羅裏達州邁阿密	7	18	1,196,531						1,196,531			1,196,531	3.2	%	43.3	%
田納西州納什維	36	13	1,241,872				108,691		1,350,563			1,350,563	3.0	%	46.3	%
北卡羅來納州羅利	42	28	1,109,582						1,109,582			1,109,582	2.9	%	49.2	%
亞利桑那州鳳凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	2.9	%	52.1	%
德克薩斯州奧斯汀	29	13	863,700						863,700			863,700	2.6	%	54.7	%
坦帕。佛羅裏達州	18	19	971,975						971,975			971,975	2.6	%	57.3	%
印第安納波利斯	33	40	1,162,955		61,398				1,224,353		273,479	1,497,832	2.5	%	59.8	%
紐約，紐約	1	15	704,415						704,415			704,415	2.1	%	61.9	%
加利福尼亞州舊金山	12	6	452,666						452,666		110,865	563,531	1.9	%	63.8	%
田納西州孟菲斯	43	11	802,221		54,416				856,637			856,637	1.9	%	65.7	%
伊利諾州芝加哥	3	6	607,845						607,845			607,845	1.9	%	67.6	%
夏威夷州檀香山	56	6	439,500						439,500			439,500	1.8	%	69.4	%
其他（49 個市場）		212	10,719,447		540,974		1,228,363		12,488,784		519,911	13,008,695	30.6	%	100.0	%
總計		654	35,796,751		933,807		1,630,723		38,361,281		1,949,400	40,310,681	100.0	%
房產數量			631		15		8		654		34	688
平方英尺的百分比			93.3	%	2.4	%	4.3	%	100.0	%
% 多租户			85.8	%	—	%	64.3	%	82.8	%
投資			$12,244,036		$439,464		$467,182		$13,150,683
季度現金 NOI 1			$179,830		$8,181		$6,442		$194,453
佔現金 NOI 的百分比			92.5	%	4.2	%	3.3	%	100.0	%


按所有權和租户類型劃分
	全資擁有				合資企業3
	多租户		單租户			多租户		單租户		總計
房產數量	528		126			24		10		688
平方英尺	31,776,412		6,584,869			1,594,634		354,766		40,310,681
平方英尺的百分比	78.8	%	16.3	%		4.0	%	0.9	%	100.0	%
投資 1	$10,407,242		$2,743,441			$276,127		$83,510		$13,510,320
季度現金 NOI 1	$151,160		$43,292			$3,503		$1,255		$199,210
佔現金 NOI 的百分比	75.9	%	21.7	%		1.8	%	0.6	%	100.0	%

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。

2不包括待售資產、待開發用地、在建工程和公司財產。

3該公司在其合資企業中的加權平均所有權百分比約為44％。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 17


衞生系統 1


暴徒投資組合
			建築物平方英尺			樓房數量			由衞生系統租用	租賃平方英尺的百分比		租賃數量

衞生系統	系統等級 2	信用評級	/相鄰 3	校外加盟 4	總計		NOI 的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,267,969	779,288	3,047,257	46	8.9	%	786,142	2.5	%	133
共同精神	4	A-/Baa1	1,953,665	636,320	2,589,985	45	7.1	%	909,512	2.9	%	164
貝勒·斯科特和懷特	21	aa-/aa3	2,570,180	66,376	2,636,556	29	6.8	%	1,266,687	4.1	%	193
提升生命值	3	aa+/aa2	2,262,563	97,551	2,360,114	25	5.8	%	929,333	3.0	%	145
倡導健康	14	aa/aa3	790,317	496,198	1,286,515	20	4.1	%	1,128,837	3.6	%	96
特尼特醫療公司	6	B+/B1	1,216,425	376,410	1,592,835	26	3.7	%	396,589	1.3	%	83
Wellstar 健康系統	75	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.8	%	582,754	1.9	%	81
威斯康星大學醫學院（西雅圖）	91	AA+/AAA	461,363	169,709	631,072	10	2.7	%	294,971	0.9	%	32
AdventHe	11	aa/aa2	758,638	118,585	877,223	13	2.6	%	372,649	1.2	%	78
浸信會紀念醫療保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	2.1	%	430,579	1.4	%	57
社區衞生系統	8	CCC+/CAA2	785,169	—	785,169	16	2.0	%	353,558	1.1	%	45
普羅維登斯聖約瑟夫健康	5	A/A2	330,287	31,601	361,888	8	1.7	%	137,032	0.4	%	25
Cedars-Sinai 衞生系統	51	aa-/aa3	199,701	90,607	290,308	5	1.6	%	65,278	0.2	%	21
三一健康	7	aa-/aa3	678,920	22,956	701,876	11	1.6	%	354,279	1.1	%	54
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.5	%	98,398	0.3	%	39
旗幟健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.4	%	134,107	0.4	%	34
WakeMed	185	--/A2	373,980	101,597	475,577	13	1.4	%	144,265	0.5	%	21
Bon Secours 衞生系統	22	A+/A2	405,945	—	405,945	6	1.3	%	242,817	0.8	%	50
Overlake 健康系統	291	bbb+/baa1	230,710	—	230,710	3	1.2	%	73,676	0.2	%	8
北卡羅來納大學醫療保健	62	A+/Aa3	273,186	84,886	358,072	8	1.1	%	219,400	0.7	%	27
薩特健康	12	A+/A1	175,591	76,507	252,098	3	1.1	%	93,229	0.3	%	19
其他（70 個信用評級）			6,377,613	3,390,143	9,767,756	191	25.9	%	4,153,411	13.3	%
小計-信用評級 5			24,475,694	6,970,200	31,445,894	533	88.4	%	13,167,503	42.1	%
其他非信用評級 6			1,319,416	612,886	1,932,302	39	6.5	%	860,198	2.8	%
校外非附屬機構 7			—	2,418,555	2,418,555	59	5.1	%	—	—	%
全資擁有			25,795,110	10,001,641	35,796,751	631	100.0	%	14,027,701	44.9	%
合資企業			1,143,456	579,868	1,723,324
總計			26,938,566	10,581,509	37,520,075

1不包括在建工程和歸類為待售資產。

2根據現代醫療保健的醫療保健系統財務數據庫按收入排名。

3該公司將相鄰房產定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

4包括衞生系統租用財產20％或以上的股權和/或距離醫院園區不到2英里的校外建築物。

5按平方英尺計算，80％是關聯的，40％由投資級評級的醫療保健提供商租用。

6包括 40 處與醫院系統相關的未評級房產。

7包括衞生系統租賃的校外建築物，這些建築物不是20％或更多，並且距離醫院園區超過兩英里。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 18


MOB 離醫院很近 1,2


按位置進行暴動

	房產數量	平方英尺	總計		地面租賃百分比
在校園裏	235	18,176,920	48.4	%	37.3	%
毗鄰 3 號校區	186	8,761,646	23.4	%	3.5	%
總數/相鄰	421	26,938,566	71.8	%	40.8	%
校外-附屬 4	175	8,029,593	21.4	%	3.7	%
校外	62	2,551,916	6.8	%	0.6	%
	658	37,520,075	100.0	%	45.1	%
全資擁有	631	35,796,751
合資企業	27	1,723,324


按集羣 5 進行暴動

	總計				以醫院為中心 6
	房產數量	平方英尺	佔暴徒平方英尺的百分比		房產數量	平方英尺	佔暴徒平方英尺的百分比
聚集	474	26,248,018	70.0	%	391	22,899,795	72.3	%
非集羣	184	11,272,057	30.0	%	126	8,758,455	27.7	%
總計	658	37,520,075	100.0	%	517	31,658,250	100.0	%

1包括合資房產，不包括在建工程和歸類為待售資產。

2鄰近醫院園區包括配有住院牀位的急診醫院。該公司不將住院康復醫院（IRF）、專業護理機構（SNF）或長期急診醫院（LTACH）視為用於距離計算的醫院園區。

3該公司將相鄰房產定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

4包括衞生系統租用財產20％或以上的股權和/或距離醫院園區不到2英里的校外建築物。

5A 集羣定義為在兩英里的地理半徑內至少有兩個屬性。該公司認為，集羣可以提高運營效率和更多的本地租賃知識，從而加速NOI的增長。

6包括位於醫院園區兩英里範圍內的建築物。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 19


租賃到期日和入住率1


租賃到期時間表
		平方英尺												全資租賃的數量
		全資和合資企業
		多租户 2		單租户		總計		佔總數的百分比		合資企業		全資擁有
逐月		412,192		3,589		415,781		1.2	%	24,104		391,677		188
Q1 2024		1,538,828		498,970		2,037,798		5.8	%	25,140		2,012,658		430
Q2 2024		1,068,131		78,584		1,146,715		3.3	%	55,305		1,091,410		348
Q3 2024		1,098,420		456,522		1,554,942		4.4	%	111,398		1,443,544		345
Q4 2024		1,044,123		104,517		1,148,640		3.3	%	28,977		1,119,663		296
2025		3,807,315		956,710		4,764,025		13.5	%	179,899		4,584,126		1,097
2026		3,898,898		304,579		4,203,477		11.9	%	122,587		4,080,890		1,059
2027		3,346,972		999,428		4,346,400		12.3	%	152,639		4,193,761		853
2028		3,128,365		709,194		3,837,559		10.9	%	106,363		3,731,196		834
2029		1,767,614		616,449		2,384,063		6.8	%	342,627		2,041,436		400
2030		1,859,314		756,694		2,616,008		7.4	%	87,788		2,528,220		366
2031		1,090,010		137,827		1,227,837		3.5	%	29,760		1,198,077		252
2032		1,840,390		361,573		2,201,963		6.2	%	62,415		2,139,548		295
2033		955,127		207,370		1,162,497		3.3	%	40,812		1,121,685		202
此後		1,592,872		628,928		2,221,800		6.2	%	311,401		1,910,399		204
總佔用量		28,448,571		6,820,934		35,269,505		87.5	%	1,681,215		33,588,290		7,169
建築物總數		33,371,046		6,939,635		40,310,681				1,949,400		38,361,281
佔用率		85.2	%	98.3	%	87.5	%			86.2	%	87.6	%
已租用%		87.3	%	98.3	%	89.2	%			86.7	%	89.3	%
WALTR（3個月）	49.3	62.6		51.9						50.5
沃爾特（月）3	95.7	137.2		103.7						102.0


租賃活動
	Q4 2023
	吸收活性	平方英尺
佔用的平方英尺，週期初		35,929,113

處置		(837,582)
到期和提前休假	(1,045,118)
續約、修訂和延期	702,550
新的租約開始了	520,542
吸收		177,974
佔用的平方英尺，期末		35,269,505

1除非另有説明，否則不包括用於開發的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。

2全資多租户投資組合的平均租賃面積為3,956平方英尺。

3WALTR = 加權平均剩餘租期；WALT = 加權平均租賃期限。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 20


租賃統計


合併合併同一門店續約 1
	Q4 2023		TTM

MOB 現金租賃利差 2	3.3	%	3.5	%

MOB 現金租賃利差分配
	3.0	%	4.7	%
0-3% 的點差	5.5	%	12.9	%
3-4% 的點差	75.6	%	64.9	%
> 4% 的點差	15.9	%	17.5	%
總計	100.0	%	100.0	%

租户留存率	78.2	%	79.3	%


就地合同平均增長率 3
	多租户				單租户				總計
	% 增長		的百分比基本租金		% 增長		的百分比基本租金		% 增長		的百分比基本租金
合併合併同一家門店 1	2.88	%	70.3	%	2.52	%	17.9	%	2.81	%	88.3	%
收購	2.77	%	2.8	%	4.19	%	0.5	%	2.98	%	3.2	%
其他 4	2.74	%	7.0	%	2.21	%	1.5	%	2.65	%	8.5	%
總計	2.87	%	80.1	%	2.54	%	19.9	%	2.81	%	100.0	%
自動扶梯類型
已修復	2.82	%	96.7	%	2.53	%	89.0	%	2.76	%	95.2	%
消費物價指數	4.27	%	3.3	%	2.62	%	11.0	%	3.52	%	4.8	%


類型和所有權結構 1
	多租户		單租户		總計
租户類型
醫院	46.7	%	71.5	%	51.7	%
醫生和其他	53.3	%	28.5	%	48.3	%

租賃結構
格羅斯	9.0	%	2.9	%	7.8	%
修改後的總收入	31.5	%	11.2	%	27.5	%
網	59.5	%	63.7	%	60.4	%
絕對淨值 5	—	%	22.2	%	4.3	%

所有權類型
地面租賃	44.1	%	38.7	%	43.2	%
費用很簡單	55.9	%	61.3	%	56.8	%


按規模劃分的租賃數量 6
租賃平方英尺	租賃數量	沃爾特	沃爾特爾
0 - 2,500	3,653	71.4	36.4
2,501 - 5,000	1,813	82.7	41.2
5,001 - 7,500	633	92.9	46.5
7,501 - 10,000	362	97.9	50.8
10,001 +	708	121.4	59.2
租賃總數	7,169	102.0	50.5

1不包括最近收購或處置的房產、在建工程、待開發土地、公司財產、計劃處置和歸類為待售資產。

2不包括第四季度和過去十二個月分別續訂44,000平方英尺和98,000平方英尺的非暴民續約。

3不包括租賃期限為一年或更短的租賃。

4包括重建物業、開發竣工和合資企業。

5租户通常負責運營費用和資本債務。

6不包括合資企業、用於開發的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 21


合併合併同店1
以千美元計，每平方英尺數據除外
反映所有時期的公司合併業績


合併總現金流量
	佔總淨資產淨值的百分比		4Q 2023		3Q 2023		4Q 2022		同比變化百分比		2023		2022		% 變化
多租户	70	%	$	141,954	$	138,126	$	137,515	3.2	%	$	558,173	$	542,235	2.9	%
單租户	21	%	42,369		42,542		42,005		0.9	%	168,401		165,150		2.0	%
合資企業	2	%	3,082		2,978		2,921		5.5	%	12,150		11,523		5.4	%
合併合併了同一家門店	92	%	$	187,405	$	183,646	$	182,441	2.7	%	$	738,724	$	718,908	2.8	%
計劃中的處置	—	%	117		(101)		636		(81.6	%)	434		3,616		(88.0	%)
再開發/開發	1	%	2,664		2,116		3,187		(16.4	%)	10,071		14,254		(29.3	%)
全資和合資收購	4	%	7,724		8,478		6,674		15.7	%	31,925		17,067		87.1	%
開發完成	1	%	1,301		1,257		817		59.2	%	4,438		2,830		56.8	%
已完成的處置和待售資產	2	%	4,860		9,327		17,880		(72.8	%)	40,414		101,663		(60.2	%)
合併後的總現金 NOI	100	%	$204,071		$204,723		$211,635		(3.6	%)	$826,006		$858,338		(3.8	%)


投資組合佔用率和吸收率
			佔用率%						吸收（平方英尺，以千計）
	計數	平方英尺	4Q 2023		3Q 2023		4Q 2022		順序的	Y-O-Y
多租户	479	28,932,961	86.9	%	86.7	%	86.7	%	77	66
單租户	118	6,364,953	99.6	%	99.6	%	99.4	%	3	15
合資企業	18	1,225,320	87.3	%	88.5	%	88.0	%	(15)	(9)
合併合併了同一家門店	615	36,523,234	89.2	%	89.0	%	89.0	%	65	72
計劃中的處置	5	227,686	25.5	%	26.1	%	49.7	%	(1)	(55)
再開發/開發	16	1,368,720	54.8	%	51.1	%	58.7	%	50	(53)
全資和合資收購	47	1,788,173	90.9	%	90.3	%	87.7	%	11	45
開發完成	5	402,868	67.1	%	73.2	%	66.6	%	53	73
總投資組合	688	40,310,681	87.5	%	87.3	%	87.5	%	178	82
合資企業	34	1,949,400	86.2	%	86.9	%	85.4	%	(14)	12
全資持股總額	654	38,361,281	87.6	%	87.3	%	87.6	%	192	70

1同店物業是指在所列的同比比較期內已納入運營的房產。因此，同店物業不包括最近收購或處置的房產、歸類為待售或打算出售的房產、正在重建的房產以及新開發或開發的房產。符合相同存儲標準的傳統HTA房產包含在顯示的兩個時間段中，就好像它們在整個分析期內歸公司所有一樣。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 22


合併合併同店1、2
以千美元計，每平方英尺數據除外
反映所有時期的公司合併業績


合併合併同一門店的淨現金
	總計
	4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023		4Q 2022		2023		2022
基本收入	$224,025		$222,137		$221,530		$219,890		$218,534		$887,582		$865,819
Op. 經驗值回收率	68,843		73,739		68,626		69,063		65,256		280,271		264,682
收入	$292,868		$295,876		$290,156		$288,953		$283,790		$1,167,853		$1,130,501
開支	105,463		112,230		105,709		105,727		101,349		429,129		411,593
Cash NOI	$187,405		$183,646		$184,447		$183,226		$182,441		$738,724		$718,908
每年 10 月收入 SF 3	$36.01		$36.40		$35.68		$35.55		$34.96		$35.91		$34.87
利潤	64.0	%	62.1	%	63.6	%	63.4	%	64.3	%	63.3	%	63.6	%
平均入住率	89.1	%	89.0	%	89.1	%	89.0	%	88.9	%	89.1	%	88.8	%
期末入住率	89.2	%	89.0	%	89.1	%	89.1	%	89.0	%	89.2	%	89.0	%
房產數量	615		615		615		615		615		615		615

同比變化
每年 10 月收入 SF 3	3.0	%									3.0	%
平均入住率 (bps)	+20										+30
收入	3.2	%									3.3	%
基本收入	2.5	%									2.5	%
經驗回收率	5.5	%									5.9	%
開支	4.1	%									4.3	%
Cash NOI	2.7	%									2.8	%

2不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、待開發土地、公司財產、重建物業、計劃處置和歸類為待售資產。

3每個 occ SF 收入的計算方法是將收入除以所提供期間內佔用的 SF 的平均值。每個 occ SF 的季度收入按年計算。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 23


NOI 對賬
千美元


自下而上的和解
	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022	3Q 2022	2Q 2022	1Q 2022
普通股股東的淨收益（虧損）吸引力	($40,533)	($67,844)	($82,759)	($87,125)	($35,764)	$28,304	$6,130	$42,227


其他收入（支出）	54,382	74,621	112,818	94,407	46,772	(89,477)	7,479	(29,293)
一般和管理費用	14,609	13,396	15,464	14,935	14,417	16,741	10,540	11,036
折舊和攤銷費用	180,049	182,989	183,193	184,479	185,275	158,117	55,731	54,041
其他費用 1	4,899	11,783	(11,969)	7,940	13,580	82,659	11,034	9,929
直線租金支出	1,484	1,538	1,525	1,537	1,358	1,260	378	378
直線租金收入	(9,356)	(10,008)	(9,530)	(9,782)	(11,231)	(8,975)	(1,705)	(1,587)
其他收入 2	(6,221)	(6,446)	(5,959)	(1,686)	(7,330)	(5,242)	(1,961)	(2,044)
合資企業房地產現金 NOI	4,758	4,692	4,957	4,769	4,579	3,877	2,551	2,052
Cash NOI	$204,071	$204,721	$207,740	$209,474	$211,656	$187,264	$90,177	$86,739
合併前的遺產 HTA NOI	—	—	—	—	—	27,114	128,025	127,363
現金 NOI 包括合併前的 Legacy HTA NOI	$204,071	$204,721	$207,740	$209,474	$211,656	$214,378	$218,202	$214,102
計劃中的處置	(117)	101	126	(544)	(636)	(604)	(1,144)	(1,232)
重建	(2,664)	(2,116)	(2,455)	(2,836)	(3,187)	(3,510)	(3,605)	(3,952)
全資和合資收購	(7,724)	(8,478)	(8,146)	(7,577)	(6,674)	(5,489)	(4,210)	(694)
開發完成	(1,301)	(1,257)	(1,021)	(859)	(817)	(682)	(528)	(803)
已完成的處置和待售資產	(4,860)	(9,325)	(11,797)	(14,432)	(17,901)	(24,573)	(28,584)	(30,605)
合併合併了相同的門店現金NOI	$187,405	$183,646	$184,447	$183,226	$182,441	$179,520	$180,131	$176,816
同店合資房產	(3,082)	(2,978)	(3,125)	(2,965)	(2,921)	(2,777)	(2,917)	(2,908)
合併後的同一家門店不包括合資企業	$184,323	$180,668	$181,322	$180,261	$179,520	$176,743	$177,214	$173,908

自上而下的對賬
	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022	3Q 2022	2Q 2022	1Q 2022
租金優惠前的租金收入	$325,772	$336,503	$332,992	$328,115	$332,652	$301,692	$142,073	$139,775
租金優惠	(3,696)	(3,168)	(3,312)	(4,022)	(3,253)	(2,761)	(1,441)	(1,286)
租金收入	322,076	333,335	329,680	324,093	329,399	298,931	140,632	138,489
停車收入	2,392	2,751	2,370	2,391	2,413	2,428	1,919	1,753
應收融資利息，淨額	2,132	2,002	2,180	2,227	2,284	2,034	1,957	1,930
不包括直線租金收入	(9,356)	(10,008)	(9,530)	(9,782)	(11,231)	(8,975)	(1,705)	(1,587)
不包括其他非現金收入 3	(1,513)	(1,410)	(1,018)	3,594	(3,059)	(2,280)	(1,142)	(1,322)
現金收入	315,731	326,670	323,682	322,523	319,806	292,138	141,661	139,263
物業運營費用	(121,362)	(131,639)	(125,395)	(122,040)	(117,009)	(112,473)	(57,010)	(57,464)
不包括非現金支出 4	4,668	5,079	4,556	4,336	3,764	4,034	2,975	2,888
非控股權益	276	(81)	(60)	(114)	516	(312)	—	—
合資企業房地產現金 NOI	4,758	4,692	4,957	4,769	4,579	3,877	2,551	2,052
Cash NOI	$204,071	$204,721	$207,740	$209,474	$211,656	$187,264	$90,177	$86,739
合併前的遺產 HTA NOI	—	—	—	—	—	27,114	128,025	127,363
現金 NOI 包括合併前的 Legacy HTA NOI	$204,071	$204,721	$207,740	$209,474	$211,656	$214,378	$218,202	$214,102
計劃中的處置	(117)	101	126	(544)	(636)	(604)	(1,144)	(1,232)
重建	(2,664)	(2,116)	(2,455)	(2,836)	(3,187)	(3,510)	(3,605)	(3,952)
全資和合資收購	(7,724)	(8,478)	(8,146)	(7,577)	(6,674)	(5,489)	(4,210)	(694)
開發完成	(1,301)	(1,257)	(1,021)	(859)	(817)	(682)	(528)	(803)
已完成的處置和待售資產	(4,860)	(9,325)	(11,797)	(14,432)	(17,901)	(24,573)	(28,584)	(30,605)
合併合併了相同的門店現金NOI	$187,405	$183,646	$184,447	$183,226	$182,441	$179,520	$180,131	$176,816
同店合資房產	(3,082)	(2,978)	(3,125)	(2,965)	(2,921)	(2,777)	(2,917)	(2,908)
合併後的同一家門店不包括合資企業	$184,323	$180,668	$181,322	$180,261	$179,520	$176,743	$177,214	$173,908

1包括收購和追索成本、合併相關成本、租金儲備、市場以上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷、融資應收賬款的非現金調整以及地面租賃直線租金。

2包括管理費收入、利息、高於和低於市場租賃的無形攤銷、租賃激勵攤銷、租賃終止費、遞延融資成本攤銷和與應收融資投資相關的原則，以及租户改善超額攤銷。

3包括高於和低於市場的無形資產、租賃激勵措施、租賃終止費、遞延融資成本攤銷、應收融資和TI攤銷。

4包括市場以上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 24


NOI 對賬
千美元


將 NOI 與整季度 FFO 和正常化 FFO 進行對賬
	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
Cash NOI	$204,071	$204,721	$207,740	$209,474	$211,656
一般和管理費用	(14,609)	(13,396)	(15,464)	(14,935)	(14,417)
直線租金	9,356	10,008	9,530	9,782	11,231
利息和其他收入（支出），淨額	65	139	592	547	(1,168)
管理費和其他收入	1,551	1,910	1,860	2,227	2,023
應收票據利息收入	2,290	2,262	2,180	1,987	1,943
其他非現金收入 1	2,380	2,250	1,918	(2,526)	3,059
其他非現金支出 2	(4,668)	(5,079)	(4,556)	(4,336)	(3,764)
非房地產減值	—	—	—	(5,196)	—

未合併的合資企業調整	(352)	(337)	(185)	(357)	(143)
債務契約息折舊攤銷前利潤	$200,084	$202,478	$203,615	$196,667	$210,420
利息支出	(63,187)	(66,304)	(65,334)	(63,759)	(64,443)
償還債務的收益	—	62	—	—	119
收購和追捕成本	(301)	(769)	(669)	(287)	(92)
合併相關成本	(1,414)	(7,450)	15,670	(4,855)	(10,777)
租賃佣金攤銷 3	3,818	3,663	3,335	3,002	2,706
非房地產折舊和攤銷	(1,596)	(1,509)	(1,525)	(1,372)	(1,323)
非控股權益	(491)	(841)	(1,027)	(1,067)	(382)
未合併的合資企業調整	(393)	(389)	(377)	(351)	(327)
FFO	$136,520	$128,941	$153,688	$127,978	$135,901
收購和追捕成本	301	769	669	287	92
合併相關成本	1,414	7,450	(15,670)	4,855	10,777
租賃無形資產攤銷	261	213	240	146	137
收到的鉅額非經常性律師費/沒收的認捐款	(100)	—	275	—	194
債務融資成本	—	(62)	—	—	625
遣散費	1,445	—	—	—	—
與合併相關的公允價值調整	10,800	10,667	10,554	10,864	11,979
信用損失備抵金	—	—	—	8,599	—
未合併的合資企業標準化項目	89	90	93	117	96
標準化的 FFO	$150,730	$148,068	$149,849	$152,846	$159,801

1包括高於和低於市場租賃的無形資產、與銷售類租賃相關的利息收入、租賃獎勵、租賃終止費、遞延融資成本攤銷以及與應收融資和TI攤銷投資相關的原則。

2包括高於和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。

3租賃佣金攤銷包含在FFO的房地產折舊和攤銷附加費用中。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 25


息税折舊攤銷前利潤對賬
千美元


息税折舊攤銷前利潤對賬

	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023	4Q 2022
淨（虧損）收入	($40,533)	($67,844)	($82,759)	($87,125)	($35,764)
利息支出	63,187	66,304	65,334	63,759	64,443
折舊和攤銷	180,049	182,989	183,193	184,479	185,275
未合併的合資企業折舊、攤銷和利息	4,836	4,810	4,789	5,192	4,339
EBITDA	$207,539	$186,259	$170,557	$166,305	$218,293
租賃佣金攤銷	3,818	3,663	3,335	3,002	2,706
房地產銷售收益	(20,573)	(48,811)	(7,156)	(1,007)	(73,083)
房地產減值	11,403	56,873	55,215	26,227	54,452
eBitdare 1	$202,187	$197,984	$221,951	$194,527	$202,368
EBITDA	$207,539	$186,259	$170,557	$166,305	$218,293
收購和追捕成本	301	769	669	287	92
合併相關成本	1,414	7,450	(15,670)	4,855	10,777
房地產銷售收益	(20,573)	(48,811)	(7,156)	(1,007)	(73,083)
房地產資產減值	11,403	56,873	55,215	26,227	54,452
償還債務的收益	—	(62)	—	—	(119)
未合併的合資企業調整	—	—	—	—	8
債務契約息折舊攤銷前利潤	$200,084	$202,478	$203,615	$196,667	$210,420
租賃佣金攤銷	3,818	3,663	3,335	3,002	2,706
租賃無形資產攤銷	261	213	240	147	137
收購/處置時機影響 2	(4,155)	(2,559)	(184)	(945)	(1,704)
基於股票的薪酬	3,566	2,556	3,924	3,745	3,573

信貸損失備抵金 3	—	—	—	8,599	—
租金儲備，淨額	1,404	442	(54)	1,371	(100)
未合併的合資企業調整	89	90	93	117	96
調整後 EBITDA	$205,067	$206,883	$210,969	$212,703	$215,128

1房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“EbitDare”）是NAREIT採用的經營業績衡量標準。NAREIT將息税折舊攤銷率定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算）加上利息支出、所得税支出、折舊和攤銷、減值和減去折舊財產處置的收益”。

2調整以反映本季度收購或處置房產的季度息税折舊攤銷前利潤。

3 2023年第一季度，信貸損失備抵包括收益表 “房地產減值和信貸損失準備金” 中包含的520萬美元夾層貸款信貸補貼，以及收入報表中 “租金收入” 中包含的340萬美元儲備金，用於先前的遞延租金和三家熟練護理機構的直線租金。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 26


淨資產價值的組成部分
以千美元計，每股數據除外


按房產類型劃分的現金流量
	4Q 2023
資產類型	合併合併同一家門店 1	ACQ。/DEV。竣工 2	重建	時間/其他調整 3	調整後的現金淨值	按年計算的調整後淨值
MOB/門診	$172,831	$8,169	$2,664	$753	$184,417	$737,668
住院/手術	8,130	856	—	—	8,986	35,944
辦公室	6,441	—		—	6,441	25,764
總現金 NOI	$187,402	$9,025	$2,664	$753	$199,844	$799,376


開發特性		已發行股票總數
持有待開發的土地	$59,871	截至 2023 年 12 月 31 日 8		384,816,882
重建/開發預算	295,578
	$355,449	隱含上限利率
			股票價格	隱含上限利率
		截至 2023 年 12 月 31 日	$17.23	7.2	%
其他資產
處置管道 4	$76,319	2023 年第四季度高點	$17.44	7.1	%
不穩定的特性 5	286,617	2023 年第四季度低點	$13.96	8.1	%
現金和其他資產 6	429,873
	$792,809

債務
無抵押信貸額度	$—

無抵押定期貸款	1,500,000
高級筆記	3,699,285
應付抵押貸款票據	70,752
公司在合資企業淨負債中所佔份額	24,284
剩餘的重建/開發資金	145,703
其他負債 7	245,574
	$5,685,598

1有關合併合並同店NOI的詳細信息，請參閲第22-23頁的合併合併同店時間表。

2調整以反映在整整八個季度期間收購或穩定重建/開發的房產的季度淨投資回報，這些房產未包含在合併的同一門店淨資產淨值中。

3時間調整包括130萬美元的管理費收入，由其他資產中顯示的不穩定物業的60萬美元正淨資產淨收益所抵消。

4包括持有的待售資產和計劃處置的資產。

5包括按賬面總價值計算的34處房產。這些房產佔地120萬平方英尺，產生了60萬澳元的正淨投資回報。

6包括2570萬美元的現金、1.736億美元的應收票據、1.241億美元的預付資產、6,330萬美元的應收賬款、1,980萬美元的預付地面租賃以及600萬美元的其他投資。此外，還包括該公司在納什維爾公司總部佔用的1,740萬美元部分。

7僅包括預計會減少未來現金或NOI且目前為NOI帶來非現金收益的負債。其中包括2.12億美元的應付賬款和應計負債、3,020萬美元的保證金和340萬美元的遞延運營費用報銷。

8已發行股份總額包括OP單位。



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 27


預期 FFO 的組成部分
以千美元計，每股數據除外



	實際的	預計2024年
		2023		低		高







運營指標
多租户吸收 (bps)		20		100		150
多租户投資組合現金 NOI 增長		2.3	%	3.50	%	4.75	%
單租户投資組合現金 NOI 增長		0.7	%	0.50	%	1.50	%

合併合併了同店現金淨資產淨值的增長，包括公司在合資企業中的份額		2.8	%	2.50	%	3.50	%

合併後的門店租約保留率相同		79.3	%	75.0	%	85.0	%


標準化的 G&A		$56,684		$61,000		$64,000
直線租金，淨額		32,592		30,000		34,000

資本融資
收購		$42,950		$0.00		$0.00
處置		768,690		150,000		250,000


再開發/開發		112,213		100,000		130,000
第一代 TI 和其他資本支出		38,773		30,000		40,000
維護資本支出
第二代 TI		66,081		60,000		70,000
租賃佣金已支付		36,391		35,000		40,000
資本支出		49,342		45,000		50,000
總維護資本支出		151,814		140,000		160,000

現金收益率
收購		6.5	%	—	%	—	%
處置		6.5	%	6.0	%	7.0	%
發展（穩定）				6.5	%	8.0	%
重建（穩定）				9.0	%	12.0	%


收益和槓桿率
每股收益		$(0.74)		$(0.60)		$(0.10)
標準化每股 FFO		$1.57		$1.52		$1.58
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤		6.4x		6.0x		6.5x



醫療地產			2023 年第四季度補充信息 28


4Q2023
補充信息
截至 2024 年 2 月 16 日提供——未經審計


4			亮點
7			重要事實
8			企業信息
9			資產負債表
10			收入報表
11			FFO、標準化 FFO 和 FAD
12			資本資金和承諾
13			債務指標
14			債務契約和流動性
15			投資活動
16			重建/開發活動
17			投資組合
18			衞生系統
19			MOB 離醫院很近
20			租賃到期日和入住率
21			租賃統計
22			合併合併同一家門店
24			NOI 對賬
26			息税折舊攤銷前利潤對賬
27			淨資產價值的組成部分
28			預期 FFO 的組成部分


前瞻性陳述和風險因素


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