醫療地產

西區大道 3310 號，700 套房

田納西州納什維爾 37203

P 615.269.8175

www.healtarealty.com

2023年5月19日

通過埃德加

親愛的克萊恩先生和埃斯基維爾先生：

本信代表馬裏蘭州的一家公司Healthcare Realty Trust Incorporated（以下簡稱 “公司”）迴應了2023年5月5日的信函（“信函”），該信函闡述了美國證券交易委員會（“委員會”）員工（“工作人員”）對公司截至2022年12月31日止年度的10-K表格（“10-K”）的評論以及表格8-上的相關財報和補充信息 K（“8-K”），均於 2023 年 3 月 1 日提交。

為方便員工，下文重述了員工信中的評論，隨後以粗體顯示了公司的答覆。

截至2022年12月31日止年度的10-K表

Same Store Cash NOI，第 43 頁

1.我們正在考慮你對評論 3 的回覆。在這方面，請説明以下幾點：

•請向我們詳細解釋為什麼您認為僅向投資者提供合併前一段時期公司投資組合的相同門店披露無濟於事。在您的回覆中，請告訴我們您在合併後追溯披露的同一門店的披露與提供穩定公司的經營業績的目標如何一致

房產，不包括在同比期內收購或處置的房產。

我們觀察到，在大規模的公開對公眾合併之後，同一門店投資組合的組合在我們的行業中很普遍，並受到投資者和分析師的重視。對於同一門店的報告，我們認為兩家上市公司的合併不同於在一段時間內進行的個人房地產收購。考慮到HR-HTA合併的相對規模，提供這種投資組合的綜合視圖就顯得更為重要。傳統的人力資源同店產品組合僅佔合併產品組合的35％左右。

公司獲準訪問傳統HTA的基礎財務報表（財務報表已經過審計，如果是中期財務報表，則經過審查）以及有關每處房產的其他詳細信息，例如收購日期。根據這些可用信息，該公司能夠在合併後的產品組合中始終如一地應用其相同的門店定義，從而使合併後的產品組合中有85％出現在同一門店展示中。

•請告訴我們您如何考慮合併對普通股股東淨收入以及用於計算現金淨收益的每個調整項目的影響。在不考慮合併對這些細列項目影響的情況下，請告訴我們你是如何確定合併前的傳統HTA NOI調整和預計現金NOI指標是可靠的。

以現金NOI表示的營業收入和支出沒有受到合併的影響。正如截至2022年12月31日的10-K表年度報告所述，現金淨收入和同店現金淨投資是關鍵績效指標。管理層將相同門店現金淨值視為補充衡量標準，因為它允許投資者、分析師和公司管理層衡量未公佈的房地產層面的經營業績。Cash NOI不包括一般和管理費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產銷售損益、物業管理費以及與房地產投資組合無特別關係的其他收入和支出。Cash NOI 還不包括非現金項目，例如直線租金、高於和低於市場租賃的無形資產、租賃佣金攤銷、租賃激勵和租户改善攤銷。

合併對普通股股東淨收益的實質性影響包括通過收購價格分配實現高於和低於市場水平的租賃無形資產、收購價格分配導致的折舊費用的變化、債務的公允價值以及直線租金的重置。如上所述，公司對現金 NOI 的定義不包括

前一句中列出的項目。因此，以現金NOI表示的營業收入和支出沒有受到合併的影響。

如上所述，公司獲得了基礎財務報表（財務報表已經過審計，如果是中期財務報表，則經過審查）以及有關每處房產的其他詳細信息，例如收購日期。此外，傳統HTA財務管理團隊的幾名成員在過渡期內繼續工作，以協助整合兩家公司的財務報告結構。這些因素促使我們確定合併前的傳統HTA淨資產淨值調整和預計現金NOI指標是可靠的。

•請向我們詳細説明您為何認為提供這些信息對投資者至關重要，以澄清您想就您的業務向投資者傳達的內容。

儘管傳統人力資源部是合併的會計收購方，但傳統人力資源同店池僅佔合併後公司NOI的35％左右。管理層認為，對於尋求瞭解合併後公司經營業績和增長潛力的投資者而言，繼續報告只有合併前的收購方擁有相同的門店投資組合的價值微乎其微。此次合併擴大了關鍵市場的規模，管理層認為，必須為同店業績設定新的基準，以此來衡量未來的業績，包括收入增長和運營效率的實現情況。

如果您有任何問題或意見，請隨時致電 (615) 269-8175 與我聯繫。