第三修正案

第三條修正案(本修正案)於2024年1月31日由特拉華州哈德遜廣場有限責任公司(房東)和俄勒岡州Pixelworks，Inc.(俄勒岡州公司(租户))共同制定和生效。

獨奏會

A.房東(作為CA的權益繼承人-特拉華州有限合夥企業ConCourse Limited Partnership)和租户是該特定寫字樓租約的當事人，該租約日期為2005年12月28日，經2013年4月16日的特定第一修正案(“第一修正案”)和2018年7月25日的特定第二修正案(“第二修正案”)(經修訂，“租賃”)修訂。根據該租約，業主已將現時約10,051平方尺的可出租空間(就本修訂而言，“現有物業”)租給租户，該空間位於位於加州聖何塞機場公園路226號的大樓(下稱“大樓”)的五樓，稱為Suite 595。

B.本租賃將於2024年9月30日(“第二次延期到期日”)到期。除下文第C部分所述外，雙方均希望按下列條款和條件延長租期。

C.除現有物業中包含約4,189平方英尺的可出租平方英尺的部分外，雙方希望按以下條款和條件延長租約的到期日，該部分被描述為大樓五樓的595號套房，並在本修正案附件A中顯示(為本修正案的目的，稱為“減少空間”)。

因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文所載的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：

1.擴展。除下文第(2)節另有規定外，現將租期延長至2028年2月29日(“第三次延期到期日”)。租期自緊接第二個延展屆滿日期(“第三個延展日期”)之後至第三個延展屆滿日期為止的租期部分，在本協議中稱為“第三個延展租期”。

2.減少。

2.1.還原空間的到期日期。在符合本條款的前提下，租賃期限應僅就減持空間而言，於第二個延長的到期日(就本修正案而言為“減持”)屆滿。在不限制前述規定的原則下：

A.自緊接第二個延長到期日(就本修正案而言，為“減租生效日期”)之後的翌日起，該房產應僅由現有房產減去減去減量空間(就本修正案而言，為“剩餘房產”)組成，並應被視為有5,862平方英尺的可出租面積。

承租人應在第二個延長的到期日或之前，按照租約條款將減少的空間交還給房東。

承租人應繼續承擔租約項下截至第二個延長到期日(包括第二個延長到期日)期間與減少空間有關的所有租金和其他應付金額，即使該等金額的賬單可能發生在第二個延長到期日之後。

承租人關於減少空間的恢復義務應如經修訂的《租約》中所述。

如承租人未能於第二個延期屆滿日期或之前交出任何部分的減租空間，則承租人與減租空間有關的租約須受租約第(22)節的規限。

F.業主或租客在租約項下與減租空間有關的任何其他權利或義務，在沒有減租的情況下，本應在第二個延長的到期日後繼續存在。

3、提高基本租金。至於第三次延長租期內餘下的樓宇，基本租金如下：

所有該等基本租金應由承租人根據經修訂的租約條款支付。

儘管有上述規定，其餘處所的基本租金須按以下款額扣減；但如在任何該等扣減本應適用的情況下發生違約，則該項扣減須延遲至該違約獲糾正的日期(如有的話)；

(I)2024年10月、2025年1月和2025年2月這三個完整歷月每月22,568.70美元；

(Ii)2026年10月整個公曆月的費用為23,943.13元；及

(3)2027年11月整個日曆月的費用為24661.43美元。

4.額外保證金。

4.1.本修正案不需要額外的保證金。

4.2.由於編寫者的錯誤，現將第一修正案第5節中“$80,000.00”的提法修改為“$79,999.80”。

4.3.自本修訂生效之日起，只要租客沒有違約，業主根據租約第1.08和第6節規定持有的保證金將由79,999.80美元減至24,661.43美元(就本修訂而言，“按金減免”)，業主應在本修訂日期後30天內向租客交付55,338.37美元的保證金。

5.增加租户的按比例份額。至於延長租期內餘下的物業，租客應按比例分攤4.5029%。

6.減少費用和税費。對於第三次延期期間的剩餘房產，承租人應根據租賃條款按比例支付承租人應分攤的費用和税款；但對於第三次延期期間的剩餘房產，費用和税收的基準年度應為2025年。

7.繼續對剩餘房舍進行改善。

7.1.包括剩餘房舍的配置和條件。承租人承認其擁有剩餘的房產，並同意按原樣接受它們，房東不會就其配置或狀況做出任何陳述，房東沒有任何義務履行或支付任何更改或改善費用，除非本修正案另有明確規定。

7.2.他們不承擔改善剩餘房舍的責任。業主應根據本合同附件中附件B所附的第三份延期工單對剩餘房屋進行改善。

8.沒有提出任何交涉。承租人聲明並保證，截至本合同日期和第二個延長到期日：(A)承租人是承租人在租約中的所有權益的合法所有者；(B)承租人沒有分租減少空間，或對租約或承租人在減少空間中的權益進行任何處置、轉讓或轉讓；(C)承租人不知道任何事實或情況，這些事實或情況會導致任何索賠、要求、義務、責任、訴訟或與租户佔用減少空間有關的任何索賠、要求、義務、責任、訴訟或訴訟因由；(D)任何其他人士或實體於租約、抵押品或其他方面擁有權益；及(E)並無未完成的勞工或材料供應合約，亦無在縮減空間內或附近進行或正在進行的工作，而該等工作並未獲全數付款，亦未獲適當豁免技工的留置權。

9.中國沒有其他相關規定。業主和租客同意，自本修訂之日起生效(除非本節特別提到不同的生效日期(S))，應在以下附加方面對租賃進行修訂：

9.1.不允許使用。現將本租約第1.11節修改並重述如下：

“1.11所謂‘許可使用’：一般辦公用途，包括但不限於(A)與軟件有關的工程、設計和產品測試，(B)與半導體有關的工程和設計，以及(C)建造、組裝和實際建造與此相關的產品；但不得有超過20%的物業(以物業的總可租平方尺計算)用於建造、裝配及/或實際建造任何產品，而承租人不得將物業的任何部分用作零售銀行，亦不得允許任何其他一方(根據轉租或其他方式)使用該物業的任何部分。

9.2.以下是房東通知地址。現將租約(經進一步修訂)第1.12節規定的業主通知地址全部刪除，代之以以下內容：

“哈德遜廣場有限責任公司

哈德遜太平洋地產公司C/O

2055 Gateway Place，套房200

加利福尼亞州聖何塞95110

注意：建築經理

副本發送至：

哈德遜廣場有限責任公司

哈德遜太平洋地產公司C/O

雙海豚大道333號，套房100

加利福尼亞州紅杉市，94065

注意：管理律師

和

哈德遜廣場有限責任公司

哈德遜太平洋地產公司C/O

威爾郡大道11601號，900套房

加利福尼亞州洛杉磯，郵編90025

收件人：租賃管理“

即使經修訂的租約中有任何相反規定，租金仍應支付給實體，並寄往業主指定的地址，並應以有效和足夠的支票或業主可接受的其他方式支付。

9.3.禁止停車。自減少生效之日起生效，現將租約附件G第1節(經第一修正案第9.1節和第二修正案第8.7節進一步修訂)修訂並重述如下：應視為已修訂並重述為“17個非預留停車位”

9.5.結束了正在消亡的長城。承租人承認，目前在剩餘房產和減量空間之間沒有隔斷牆；但承租人同意，從第二次延長到期日起及之後，承租人無權使用或佔用(也不允許他人使用或佔用)減量空間的任何部分。承租人明確同意，租約中規定的解除、放棄、賠償和保險義務應適用於(1)自減持生效日期開始，以及(2)在建造將剩餘房產與減量空間分開的臨終隔離牆建造之日(如本文第2.1節和附件B更詳細地描述)期間內的減量空間(如同其為房屋的一部分)。當承租人或其任何代理人、僱員、承包商、高級職員、董事、股東、訪客、受邀者或客户在第二個延長到期日後以任何理由進入減量空間時立即生效，或在不限制房東任何其他權利的情況下，房東有權(A)根據房東的選擇從租客那裏繼續收取：(B)根據租約條款(經修訂)宣佈即時違約。

9.6.禁止接觸病原體；釋放和豁免。承租人特此承認並同意：(A)存在接觸病原體(包括但不限於新型冠狀病毒SARS-CoV-2及其突變、適應或變異)的風險(統稱為(“傳染”))，包括在物業內；(B)任何預防措施，包括業主和/或第三方(例如，疾病預防控制中心和適用的政府機構)實施的預防措施，都不能完全消除感染風險；(C)政府為應對感染的潛在或實際存在而對房產的使用和/或佔用進行的限制，不應被視為根據租約第16條的傷亡，也不應被視為根據租約第17條的徵用。因此，通過進入物業，承租人和所有承租人關聯方在知情的情況下自願承擔接觸傳染病的風險。承租人代表自己，並在適用法律允許的最大限度內，特此免除因暴露在物業內的傳染病而對房東和任何其他房東關聯方造成的一切損失，包括但不限於因疾病、短期或長期-

術語有害健康影響、殘疾和/或死亡(“已公佈的索賠”)。對於已公佈的索賠，承租人明確放棄加州民法典第1542條的規定，該條款規定：

一般免除不包括債權人或被免除方在執行免除時並不知道或懷疑其存在，並且如果他或她知道，將對他或她與債務人或被免除方的和解產生重大影響的索賠。

承租人承認其已收到關於上述豁免的法律顧問的建議，並理解其中的條款。

10.這是第四個延期選項。

10.1.允許授予選擇權；條件。承租人應有權(“第四次延期選擇”)將租賃期限延長一(1)個額外的兩(2)年，從緊接第三個延期到期日的次日起至該到期日期的第二個十週年(“第四次延期期限”)結束，如果：

(A)承租人在第三次延長到期日之前不少於9個月但不超過12個完整歷月，向業主遞交書面通知(就本第10條而言，即“延期通知”)，選擇行使第四個延期選項；

(B)確保租户交付延期通知時不存在違約；

(C)確保在租客遞交延長租期通知書時，處所的任何部分均無分租(租客的聯營公司除外)；及

(D)在承租人遞交續期通知前，確認經修訂的租契並未轉讓(根據準許轉讓除外)。

10.2.修訂適用於第四次延期期限的條款。

A.如在第四次續期期間，(A)每平方英尺可租基本租金應等於每可出租平方英尺的現行市值租金；(B)基本租金應根據釐定現行市值租金時假設的升幅而增加；及(C)基本租金應根據經修訂的租約條款及條件按月分期支付。

B.在第四次延期期間，承租人應按照經修訂的租約按比例支付承租人按比例分攤的房屋費用和税款。

10.3.制定確定現行市場的程序。

答：這是最初的程序。在收到延期通知後30天內，房東應向租户發出書面通知，告知房東對第四個延展期的現行市場匯率的估計(就本第10節而言，“房東的估計”)。在收到房東的估價後30天內，承租人應(I)書面通知(就本第10款而言，為“租客具有約束力的通知”)接受房東的估價，或(Ii)書面通知(為本第10款的目的，為“租客拒絕通知書”)拒絕該估價，並説明承租人對第四次延期期間現行市場匯率的估算。如果租客向房東發出拒絕租客的通知，房東應在此後15天內向租客發出(I)書面通知(就本第10條而言，“房東具有約束力的通知”)，接受租客對租客拒絕通知中所述的第四個延期期限的現行市場租金的估計，或(Ii)書面通知(就本第10條而言，“房東拒絕通知”)拒絕該估計。如果房東向租客發出房東拒絕通知，房東和租客應真誠合作，以書面形式商定第四次延長期限的現行市場價格。如果在房東發出拒絕通知後30天內，雙方未能以書面形式就現行市場匯率達成一致，則應適用以下第10.3.B節的規定。

B.執行爭端解決程序。

1.如業主拒絕通知後30天內，雙方未能就現行市價達成書面協議，則房東和租客應同時以密封信封向對方提交其對第四次延期期間的現行市價的善意估計(為

本第10節，統稱為“估計”)。在交換估價後七(7)天內，房東和租客應各自選擇一名經紀人或代理人(就本第10節而言，為“代理人”)，以確定兩項估價中哪一項最能反映第四次延期期間的現行市場匯率。每名獲選的代理商均須持有房地產經紀人或代理人執照，並在加州房地產估價師管理局享有良好信譽，並在過去10年內至少有五(5)年在加州聖何塞工作的商業地產經紀人或代理人經驗，並具備與該大樓類似的建築物的現行租金和租賃實務的工作知識。

2.如果每一方根據上文第10.3.B.1節選擇代理，雙方應促使各自的代理真誠合作，就兩項估計中哪一項最能反映第四次延期的現行市場匯率達成一致。經該等代理人同意的估價(如有)應為最終估價，並作為第四次延期期間的現行市場匯率對雙方均有約束力，並可提交有管轄權的法院審理。如果代理人在選擇後20天內未能達成協議，則在該20天期限屆滿後10天內，當事人應指示代理人選擇符合上述標準的第三代理人(如果代理人在接到指示後10天內未能就該第三代理人達成一致，任何一方均可促使有管轄權的法院選擇該第三代理人)。在選擇該第三代理人後，雙方應立即指示該代理人(或者，如果只有一方在上述7天期限內選擇了代理人，則在該7天期限屆滿後，雙方應立即指示該代理人)在實際可行的情況下，但無論如何，在其選擇後14天內，確定兩種估計中最能反映現行市場匯率的哪一種。該代理人(就本第10條而言，為“最終代理人”)所作的決定應為最終決定，並作為第四次延期期間的現行市場匯率對雙方均有約束力，並可提交有管轄權的法院審理。如果最終代理人相信專家意見將對他有實質性的幫助，他可以聘請一名或多名有資格的人來提供這種專家意見。雙方應平均分擔最終代理人和由最終代理人聘請的任何專家的費用。業主或租客聘請的任何其他經紀人、代理人、大律師或專家的任何費用，應由保留該經紀人、代理人、大律師或專家的一方承擔。

C.C.正在進行經濟調整。如第四個續期期限開始日期仍未釐定現行市值租金，承租人應根據截至租約到期日或該日之前最後一個月的有效條款及條件，支付第四個續期期限的基本租金，直至釐定現行市值租金為止。在確定後，第四次續期的基本租金應追溯調整。如果調整導致租户少付或多付基本租金，租户應向房東支付該少付的金額，或獲得該多付的金額的抵免，連同或對照租約下應支付的下一個基本租金。

10.4.修訂《條例》延期修正案。如果承租人有權並適當地行使其第四次延期選擇權，並且如果第四次延期期限的現行市價是根據上文第10.3節確定的，則業主應在此後的合理時間內準備並向租客交付一份反映基本租金、租賃期限、租賃到期日和其他適當條款變化的修正案(就本第10節而言，為“延期修正案”)，租户應在收到修正案後15個月內簽署並退還(或向業主提供合理反對)延期修正案。儘管如此，根據上文第10.3節確定第四延期期限的現行市場匯率後，無論是否執行延期修正案，第四延期選擇權的其他有效行使均應完全有效。

10.5.確定了現行市場的定義。就第四個延期方案而言，“現行市場”應指在本合同確定現行市場之日或前後簽訂的延長和續簽租約及修正案規定的每可出租平方英尺的公平租金和年租金，其面積可與加州聖何塞地區的大樓和辦公大樓的面積相當。在釐定現行市值時，須考慮(I)租約條款與任何比較租約或修訂條款之間的任何重大經濟差異，例如租金減免、建築成本及其他優惠，以及任何該等租約下的業主獲發還營運開支及税項的方式(如有)；(Ii)物業與任何比較空間在結構或狀況上的任何重大差異，包括為使比較空間的結構或狀況與物業相若而須招致的任何費用；及(Iii)任何合理預期的

自釐定該等現行市場匯率及該等現行市場匯率根據租約生效之時間起，現行市場匯率的變動。

10.6.    [故意省略].

12. 雜項。

12.1.本修正案及其附件包含在本修正案中，並作為本修正案的一部分，闡述了雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。除本修訂另有明文規定外，承租人無權就訂立本修訂而享有承租人因訂立租賃而可能享有的任何免費租金、津貼、改建、改善或類似的經濟獎勵。

12.2.本租賃的條款、條件和條款應保持不變，並具有充分的效力和作用，除非本合同另有修改或修訂。

12.3.如租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。

12.4.房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是徵集租户的此類要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。

12.5.本協議的每一方及其各自的繼承人和受讓人應被授權依賴通過傳真、PDF或DocuSign(或類似文件)交付的所有各方的簽名，以構成本協議正式授權的、不可撤銷的、實際的、當前的交付，並附有每個個人和實體的原始墨跡簽名。本修正案可一式兩份執行，每一份應視為原協議的一部分，所有副本共同構成一份協議。

12.6.本修正案中使用但未定義的大寫術語應具有租賃中給出的含義。

12.7.承租人應賠償房東、其受託人、成員、負責人、受益人、合夥人、高級職員、董事、僱員、抵押權人(S)和代理人，以及任何該等代理人的各自負責人和成員，使其免受任何聲稱代表承租人的經紀人(紐馬克除外)就本修正案提出的所有索賠。房東應賠償租客、其受託人、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員和代理人，以及任何此類代理人各自的委託人和成員，使其免受任何聲稱代表房東的經紀人就本修正案提出的所有索賠。承租人承認，房東的任何附屬公司的任何代理人或僱員就本修正案提供的任何協助，僅作為代表房東完成交易的對承租人的通融，而不是作為承租人的代理人。

[簽名在下一頁]

房東和租客自上述第一年起正式簽署本修正案，特此為證。

附件A

簡約空間的輪廓和位置

附件B

第三次延期工作函

如本附件B(本《第三次延期工作函》)所用，下列術語應具有以下含義：

(I)“房舍”是指剩餘的房舍和減少的空間。

(Ii)就本附件B而言，“承租人改善工程”是指根據本第三次延期工作書將在處所內建造的所有改善工程；

(Iii)就本附件B而言，“承租人改善工程”是指承租人改善工程的建造，以及建造承租人改善工程所需的任何相關工程(包括拆除)；

(四)“協議書”係指本第三次延期工作函作為其組成部分的修正案。

租户改進工作的成本。除下文第2.7節規定外，承租人改善工程應由業主承擔費用。

2工作清單。

1.1工作清單。業主應根據以下工作清單(本附件B為“工作清單”)，使用建築標準方法、材料和飾面對房屋進行改進。

工作清單

1.2[故意省略]

1.3[故意省略]

1.4[故意省略]

1.5[故意省略]

1.6[故意省略]

1.7修訂工作清單。未經業主同意，不得修改工作清單，業主可自行決定拒絕或以此為條件。如果承租人要求對工作清單進行任何修改，房東應向承租人提供批准或不批准該修改的通知，如果房東批准該修改，房東應在房東收到請求後10個工作日內，或如果修改不是實質性的，則在雙方簽署和交付本協議後10個工作日內，如果該修改是實質性的，則在合理需要的較長時間內(但不得超過收到該修改或執行和交付後的15個工作日)，並將該修改和由此產生的租户改善工程費用變化的通知提交給承租人。應在一(1)個工作日內通知業主是否希望進行該修改。如果房東已經開始進行租户改進工作，那麼，在沒有這種授權的情況下，房東有權選擇繼續這樣的表現，而不考慮這種修改。未經租户同意，業主不得修改工作清單，不得無理扣留或附加條件。承租人應在收到房東的批准請求後兩(2)個工作日內批准或合理不批准(並説明不批准的合理理由)對工作清單的任何修改。任何影響工作清單的變更單應被視為對工作清單的修訂。承租人應按要求立即向業主補償因修改承租人要求的工作清單而導致的與承租人改善工程相關的總費用的任何增加，包括準備該修訂的費用。

1.8[故意省略]

3建設。

1.1承包者。業主應保留其選擇的承包商(在本附件B中為“承包商”)來執行租户改進工作。此外，業主可以選擇和/或批准與承租人改進工作相關的任何分包商、機械師和材料工人。

1.2[故意省略]

1.3允許。業主應促使承包商向適當的市政當局申請並從這些當局獲得承包商完成承租人改善工作所需的所有許可證(就本附件B而言，“許可證”)。

1.4Construction

1.1.1租户改進工作績效。業主應促使承包商按照《工作清單》進行承租人改進工作。

1.1.2承包方的保修。承租人放棄就承租人改善工程中的任何缺陷向業主提出的所有索賠；但是，如果在承租人改善工作基本完成後30個月內，承租人向業主提供關於承租人改善工程中任何非潛在缺陷的通知，或如果在承租人改善工作基本完成後11個半月內，承租人向業主提供關於承租人改善工程中任何潛在缺陷的通知，則房東應立即安排糾正該缺陷。

4符合法律規定；適合承租人使用。業主應使工作清單符合法律規定。除前一句規定外，承租人應負責確保工作清單適合承租人使用，業主或其顧問編制或批准工作清單均不解除承租人的責任。房東可以真誠地對任何被指控的違反法律的行為提出異議，包括尋求放棄或推遲遵守，主張法律允許的任何抗辯，並行使任何上訴權利(前提是在完成抗辯後，房東對工作清單進行任何修改，或對房屋進行任何必要的改動，以遵守任何最終命令或判決)。

5總結。承租人確認並同意，承租人改善工作可在第三次延期日期之前或之後的建築服務時間內進行。房東和租客應相互配合，以便在合理可能的情況下，使租户改進工作能夠及時進行，並儘可能減少對租户業務運營的不便。儘管本協議有任何相反的規定，但租户在執行租户改善工作期間遇到的任何延誤或不便，不應推遲第三次延期日期，也不會使房東對由此造成的任何損失或損害承擔任何責任，也不會使租户有權獲得任何抵扣、減免或調整租金或根據租約支付的其他款項。

6MISCELLAOUS。儘管本協議有任何相反的規定，如果承租人在租户改善工作完成之前在本協議下違約，房東應免除本第三次延期工作函項下的義務，直到該違約行為得到糾正，承租人應對因此而導致的租户改善工作完成的任何延誤負責。本第三次延期工作書不適用於房屋以外的任何空間。

附件B-1

工作列表項的其他説明