附錄 99.2

2023 年第四季度季度補充

3 公司概述公司信息 3 財務信息 6 運營資金對賬 6 債務摘要 7 債務 到期日和債務指標 8 投資組合信息租賃和貸款到期日表 9 9 按資產類型、運營商、州和國家劃分的總資產和收入 10 租金覆蓋範圍 13 投資與開發項目摘要 15 財務報表 合併收益表 16 16 合併資產負債表 17 對未合併運營實體的投資 18 對未合併運營實體的投資 19 附錄非公認會計準則 對賬表 20 項前瞻性陳述前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些因素可能導致公司的實際業績或未來事件與 或此類前瞻性陳述所依據的內容存在重大差異，包括但不限於：(i) 宏觀經濟狀況，包括地緣政治條件和不穩定，可能導致資本市場中斷或缺乏准入， 中斷以及銀行業的不穩定性以及金融服務行業、通貨膨脹率上升和貨幣匯率變動；(ii) MPT無法在合理的時間內或根本無法全額收回遞延租金或其對Steward的其他投資的風險；(iii) 房地產銷售、貸款還款和其他資本回收交易無法按預期進行或根本無法實現的風險；(iv) MPT無法實現其 的風險在合理的時間段內或完全實現資本目標的槓桿、流動性和成本；（v）MPT獲得債務融資的能力由於利率的變化和其他因素，以有吸引力的條件或根本沒有影響， 可能對其償還、再融資、重組或延長到期債務的能力或尋求收購和發展機會的能力產生不利影響；(vii) 我們的租户、運營商和借款人在各自與我們簽訂的合同安排下履行 義務的能力；(vii) 的經濟、政治和社會影響，以及與健康危機（如 COVID-19）的潛在影響相關的不確定性，這可能是對MPT及其租户的業務、財務狀況、經營業績和流動性產生不利影響；(viii) 我們成功實施業務戰略以及我們 識別、承保、融資、完善和整合收購和投資的能力；(ix) 我們當前和未來競爭的性質和範圍；(x) 國際、國家和地方經濟、房地產和其他市場 狀況，這些狀況可能會對財務產生負面影響我們的租户、貸款人和持有我們現金的機構的狀況平衡，並可能使我們面臨更大的違約風險；（xi）影響 整個房地產行業或特別是醫療房地產行業的因素；（xii）我們在美國和英國出於所得税目的維持房地產投資信託基金地位的能力；（xiii）聯邦和州醫療保健和其他監管 要求，以及我們擁有房產的外國司法管轄區的要求；（xiv）我們的房地產資產的價值，這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得或維持資產的能力股權或債務融資 由我們的財產擔保或以無擔保為基礎進行融資；(xv) 我們的租户和運營商盈利經營併產生正現金流，遵守房產運營中適用的法律、規章和條例， 提供高質量服務，吸引和留住合格人員以及吸引患者的能力；(xvii) 潛在的環境突發事件和其他負債的能力；(xvii) 預期出售的風險康涅狄格州的三家醫院 目前沒有租給Prospect；(xviii)MPT無法在合理的時間段內或根本無法將其對菲律賓比索的投資進行全額貨幣化的風險；以及（xix）訴訟或其他 監管程序的風險和不確定性。有關可能影響業績的因素的進一步討論，請參閲公司截至2022年12月31日的 10-K表年度報告中的風險因素部分，以及公司隨後提交的10-Q表季度報告和其他美國證券交易委員會文件的最新信息。除非聯邦證券法另有要求，否則 公司沒有義務更新本報告中的信息。封面上：加利福尼亞州貝克斯菲爾德的貝克斯菲爾德康復醫院。下圖：猶他州雷頓的戴維斯醫院和醫療中心。

公司概述 medical Properties Trust, Inc. 是一種自我建議的 MPT 融資模式，可促進收購 2003 年成立的 M 房地產 投資信託基金和資本重組，允許運營商收購和開發 淨租賃的醫院設施。醫院可以釋放其實際價值。自從在阿拉巴馬州伯明翰 成立以來，公司已發展成為全球最大的醫院房地產運營所有者之一，該公司已發展成為世界上最大的醫院房地產所有者之一。截至 2023 年 12 月 31 日。 439 54 ~43,000 31 9 家房地產運營商為美國各州和國家提供牀位

MPT 官員 Edward K. Aldag, Jr.主席、總裁兼首席執行官 R. Steven Hamner 執行副總裁兼首席財務官 J. Kevin Hanna 高級副總裁、財務總監兼首席會計官 Rosa H. Hooper 運營高級副總裁兼祕書拉里 H. Portal 高級副總裁、首席執行官高級顧問 Charles R. Lambert 資本市場副總裁、財務主管兼董事總經理 R. Lucas Savage 副總裁、全球收購董事會公司總部負責人小愛德華·K·阿爾達格G. Steven Dawson Medical Properties Trust, Inc. R. Steven Hamner 城市中心大道 1000 號，套房卡特琳娜 A. Mozingo 伯明翰，阿拉巴馬州 35242 艾米麗·墨菲伊麗莎白 N. 皮特曼 (205) 969-3755 D. Paul Sparks, Jr. (205) 969-3756（傳真）邁克爾·斯圖爾特 www.medicalpropertiestrust.com C. Reynolds Thompson，III 醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2023 年第四季度

投資者關係德魯·巴賓蒂姆·貝裏曼企業傳播高級董事總經理投資者關係董事總經理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 轉讓證券交易所高級代理人上市和無抵押交易 Symbol 債務評級 Equiniti 信託公司有限責任公司紐約證券交易所穆迪：Ba2 6201 第 15 大道（紐約證券交易所）：MPW 標準普爾：紐約州布魯克林 11219 https://equiniti.com/us 英國倫敦卡文迪什 Square HospitalLondon，由 NHS 運營。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度

截至2023年12月31日的十二個月截至2023年12月31日的三個月，運營資金淨（虧損）收益（未經審計）（金額以千計，不包括每股 數據）的財務信息對賬 FFO 信息：歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益$ (663,943) $ (140,474) $ (556,474) $ (556,474) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476) $ (556,476)) 902,597 美元參與證券的收益份額 (349) (567) (1,644) (1,602) 淨（虧損）收益，減去參與證券的收益份額 $ (664,292) $ (141,041) $ (558,120)900,995 美元折舊和 攤銷 95,648 98,891 676,132 399,622 房地產出售虧損（收益）2,024 (99) 1,815 (536,887) 房地產減值費用 112,112 170,582 167,966 170,582 運營資金 $ (454,508) 128,333 美元 287,793 美元 9373 美元 4,312 註銷已開單和未開單的租金和其他 499,335 111 649,911 35,370 其他減值費用 171,507 112,368 208,941 97,793 訴訟和其他 2,89915,886-基於股份的薪酬調整 (6,571) 4,042 (9,691) 3,076 非現金公允價值調整 8,405 9,466 (34,157)) (3,097) 税率變動和其他 (2,797) 3,796 (167,332) 10,697 債務再融資和未使用融資（收益）成本 (239) (285) 9,452 正常運營資金 218,031 美元 258,116 美元 951,066 美元 1,087,603 某些非現金和相關回收信息：基於股票的收益薪酬 10,102 美元 12,377 美元 42,941 美元 46,345 美元債務成本攤銷 4,933 美元 5,023 美元 20,273 美元 19,739 美元非現金租金和利息收入 (C) 美元 (57,920) 美元 (47,216) 美元 (239,599) 美元 (120,573) 非現金租金和利息收入 (D) 的現金回收 (D) 2,36美元 4美元 514 美元 38,451 美元 1,445 美元運營和財務租賃的直線租金收入每股攤薄後每股收益 (63,282) 美元 (72,494) 美元 (247,699) 美元 (297,645) 美元 (297,645) 美元 (297,645) 美元數據：淨 （虧損）收入，減去參與證券在收益中的份額 $ (1.11) $ (0.24) $ (0.93) $ (0.93) $1.50 折舊和攤銷 0.16 0.16 1.13 0.67出售房地產的虧損（收益）（0.90）房地產減值費用 0.19 0.29 0.28 0.29 運營資金 $ (0.76) 0.21 美元 0.48 美元 1.56 註銷已開單和未開賬的租金和其他 0.831.09 0.06 其他減值費用 0.29 0.19 0.35 0.16 訴訟和其他 0.03-基於股份的薪酬調整 (0.01) 0.01 (0.02) 0.01 非01 現金公允價值調整 0.01 0.02 (0.06) (0.01) 税率變動和其他 (0.28) 0.02 債務再融資和未使用融資 （收益）成本 0.02 正常化運營資金 0.36 美元 0.43 美元 1.59 美元 1.82某些非現金及相關復甦信息：基於股份的薪酬 0.02 美元 0.02 美元 0.07 美元 0.08 美元債務成本 攤銷 $0.01$ 0.03$ 0.03$ 0.03 非現金租金和利息收入 (C) (E) $ (0.10) $ (0.08) $ (0.40) $ (0.20) 非現金租金和利息的現金回收 收入 (D) $0.06 $-來自運營和融資租賃的直線租金收入（E）$（0.11）$（0.12）$（0.41）$（0.50）注：（A）上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們在未合併合資企業的此類收入/支出中所佔的份額。這些金額包含在合併損益表的股權收益（虧損）項目中，我們的所有股權活動都包含在內。(B) 關注房地產行業的投資者和 分析師利用運營資金（FFO）作為補充業績衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況而上升或下降的假設，主要根據GAAP折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整 ，後者假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。我們根據全國房地產 房地產投資信託基金協會（Nareit）提供的定義計算 FFO，即淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售收益（虧損）和房地產資產減值費用，加上房地產折舊和 攤銷，包括與就地租賃無形資產相關的攤銷，以及未合併合夥企業和合資企業調整後的攤銷企業。除了根據Nareit 的定義列報FFO外，我們還披露了標準化FFO，即調整與意外或非核心事件或活動或會計變動相關的項目的FFO，如果不予説明，與前期 業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義就會降低。我們認為，FFO的使用，加上所需的GAAP報告，可以增進投資者對我們經營業績的理解，而標準化 FFO的使用使我們的經營業績與前一時期和其他公司的比較更有意義。儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的補充指標，但不應將它們 視為我們經營業績的替代衡量標準，因為這些指標不能反映折舊和攤銷成本或資本支出和租賃成本水平（如果有的話，未由租户支付），這可能是重大的經濟成本，可能會對我們的物業產生重大影響運營結果。不應將FFO和標準化FFO視為淨收益（虧損）（根據 GAAP計算）作為我們經營業績的指標的替代方案，也不應將經營活動產生的現金流（根據公認會計原則計算）視為我們流動性的指標。(C) 包括該期間應計但未收到的現金收入，例如 遞延租金， 實物付款(PIK) 利息或其他應計利息。(D) 包括為滿足先前應計 非現金收入而收到的現金，例如先前遞延租金的現金收入或 PIK 利息。(E) 每條線都包括Steward在2023年第四季度提供的一部分非現金收入，總額為每股0.12美元。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 6

財務信息（截至2023年12月31日）（金額以千美元計）債務摘要債務工具利率類型利率餘額 2026 年信貸額度循環利率 (A) 可變 5.343% 6.960% 1,514,420 美元 2027 年定期貸款變動 7.156% 200,000 2024 澳元定期貸款（4.7億澳元）(A) 固定 (B) 2.850% 320,164 2024 英鎊定期貸款 (1.05 億盧比) (A) 固定 5.250% 133,484 2025 年到期的 3.325% 票據（5 億歐元）(A) 固定 3.325% 551,950 2025 英鎊定期貸款（7 億盧比）(A) 固定 (C) 2.349% 891,170 0.993% 2026 年到期票據（5 億歐元）(A) 固定 0.993% 551,950 5.250% 2026 年到期票據 5.250% 500 000% 2026 年到期票據 (L500)M) (A) 2.500% 636,550 5.000% 2027年到期的固定票據 5.000% 1,400,000 3.692% 2028年到期的票據（6億盧比）（A）固定 3.692% 763,860 4.625% 2029年到期票據固定 4.625% 900,000 3.375% 2030年到期票據（3.5億盧比）（A）2031年到期的固定票據 3.375% 445,585 3.500% 固定 3.500% 1,300,000 美元 10,109,133 美元債務發行成本和折扣 (44,897) 加權平均利率 4.123% $10,064,236 可變 17% 固定 83% (A) 2023 年 12 月 31 日，非美元計價的債務轉換為美元。(B) 我們進行了利率互換交易，自2019年7月3日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023 年 3 月 10 日，該比率提高到 2.850%。(C) 我們達成了一項利率互換 交易，該交易自2020年3月6日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023 年 3 月 10 日，該比率提高到 2.349%。醫療財產信託 | 補充信息 | 第 4 季度 2023 7

財務信息（截至2023年12月31日）（以千美元計）債務到期日優先無抵押年度定期貸款/循環貸款 債務總額佔2024票據總額的百分比 453,648 美元 453,648 4.5% 2025 551,950 891,170 1,443,120 14.3% 2026 1,688,420 3,202,920 31.7% 2027 1,400,000 1,600,000 15.8% 2028 763,860763,860 7.5% 2029 900,000,000 8.9% 2030 445,585445,585 4.4% 2031 1,300,0001,300,000 12.9% 總計 7,049,895 美元 3,059,238 美元 10,109,133 100.0% 按當地貨幣分列的債務優先無抵押定期貸款/循環債務佔聯合票據總額的百分比各州 4,100,000 美元 970,000 美元 5,070,000 50.1% 英國 1,845,995 1,434,592 3,280,587 32.5% 澳大利亞320,164 320,164 3.2% 歐洲 1,103,900 334,482 1,4382 14.2% 總計 7,049,895 美元 3,059,238 美元 10,109,133 100.0% 三個月的債務指標截至2023年12月31日的調整後淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤比率：調整後的淨負債9,234,044美元調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率1,339,160調整後淨負債與調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率 6.9倍調整後淨負債9,234,044美元交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤 1,337,260 調整後淨負債至交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率（A）6.9倍槓桿率：無抵押債務9,975,649美元有擔保債務 133,484美元總債務（B）19,712,815美元財務槓桿率 51.3% 利息覆蓋率 比率：利息支出102,338美元資本化利息5,250美元債務成本攤銷（3,797美元）總利息103,791美元調整後的息税折舊攤銷前利息 334,790 美元調整後的利息覆蓋率 3.2x (A) 調整與Steward和國際合資企業相關的賬單租金、直線租金和 利息收入儲備，調整後的淨負債至交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率將為8.7倍。(B) 總資產等於總資產加上累計折舊和 攤銷。核對情況見附錄 非公認會計準則財務指標。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度

投資組合信息租賃和貸款到期日程表（A）（以千美元為單位）（B）（C）（D）佔總年限的 到期日百分比 2024$ 0.0% 2025 7 19,961 1.5% 2026 4 2,274 0.2% 2027 1 3,476 0.3% 2028 19,968 1.5% 2029 6 15,163 1.2% 2030 11 6,454 0.5% 2031 4 4,789 0.4% 2032 41 68,677 5.3% 2033 8 11,991 0.9% 其後 336 1,147,291 88.2% 426 # 1,300,044 100.0% 佔總基本租金/利息的百分比 100% 88.2% 90% 80% 70% 50% 30% 10% 5.3% 0.5% 0.2% 1.5% 0.5% 0.2% 1.5% 0.5% 0.9% 0.3% 1.5% 0.5% 0.9% 0.3% 1.5% 0.5% 0.9% 0.5% 0.9%(A) 附表包括截至2023年12月31日的租賃和抵押貸款 貸款及相關條款。(B) 租賃/貸款到期基於租賃/貸款的固定期限，不考慮我們協議中規定的潛在續約或其他選項。(C) 反映所有房產， 包括合資企業的房產，但空置房產（約佔總資產的0.2％）和正在開發的設施除外。(D) 代表截至期末（包括外幣匯率）的每份租賃/貸款協議的年化租金/利息收入（包括外幣匯率），但不包括租户回收、額外租金和其他與租賃相關的收入調整（即直線租金和遞延收入），或任何儲備金或 註銷。醫療財產信託 | 補充信息 | 第 4 季度 2023 9

投資組合信息按資產類型劃分的總資產和收入（2023 年 12 月 31 日）（以千美元計）2023 年第四季度總百分比資產類型百分比物業 (A) (B) 資產總資產收入 2023 年第四季度收入普通急症醫院 192 美元 11,764,151 64.3% 244,791 72.8% 行為健康設施 70 2,576,983 14.1% 53,957 16.0% 住院康復 設施 114 1,44% 45,399 7.9% 25,448 7.5% 長期急性護理醫院 20 270,849 1.5% 6,266 1.9% 獨立式/緊急護理設施 43 230,065 1.2% 6,018 1.8% 其他2,017,397 (C)11.0% 總計 439 美元 18,304,844 100.0% 336,480 100.0% 按資產類型劃分的總資產收入 2% 2% 1% 2% 2% 11% 普通急性護理醫院 7% 8% 行為健康設施 16% 住院康復設施 64% 73% 14% 長期急性護理醫院獨立/緊急 護理設施按資產類型劃分的其他國內資產按資產類型劃分的國內收入 3% 3% 2% 2% 2% 普通急性護理醫院 13% 行為健康設施 8% 9% 7% 68% 住院康復設施 8% 77% 長期急性護理醫院 獨立急診/急診護理設施其他説明：對運營實體的投資根據房地產的總賬面價值按比例分配。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映了我們合併資產負債表上的 總資產。(B) 反映了我們合併收益表中的實際收入，但主要與Steward相關的4.589億美元的賬單租金、直線租金和利息收入儲備金除外。 (C) 包括我們對PHP控股公司的7億美元投資。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 10

投資組合信息總資產最大的個人設施（2023年12月31日）綜合物業級承保 框架最大的個人MPT投資於房地產，而不是其運營商設施按租户百分比計算的合併財務業績。每個設施的承保都具有使總資產（A）基礎設施 對任何經驗豐富、有能力的運營商（而不僅僅是當前租户）具有吸引力的特點。如果我們對這些資產進行了正確的承保，那麼將Steward Health Care的2.1％與我們的絕對淨主租賃結構相結合，我們的房地產對替代運營商的吸引力將為Circle Health 1.1％，在極少數情況下我們必須過渡。此類承保特徵包括：Priory Group 0.7% Prospect Medical Holdings 1.1% Lifepoint 行為健康 0.4% 身體素質競爭 49 家運營商 2.0% 最大的個人融資投資約佔MPT投資組合的2％人口統計財務和市場總資產及運營商收入（2023年12月31日）（以千美元計）2023年第四季度總百分比 運營商物業（A）（B）資產總資產收入收入總額 2023 年第四季度收入管家醫療保健 36 佛羅裏達市場 1,348,210 美元 7.4% 26,984 美元 8.0%得克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場 1,026,315 5.6% 23,444 7.0% 馬薩諸塞州市場 727,832 4.0% 5,417 1.6% 亞利桑那州市場 288,089 1.6% 8,86% 2.6% 俄亥俄州/賓夕法尼亞市場 122,108 0.6% 3,744 1.1% 猶他州市場 5,983 0.0% 0.0% Circle Health 36 2,119,392 11.6% 49,123 14.6% Priory Group 37 1,391,005 7.6% 27,551 8.2% Prospect Medical Holdings 13 1,092,974 6.0% 11,328 3.4% Lifepoint 行為健康 (C) 19 813,527 4.4% 18,054 5.4% CommonSpirit Health 5 786,186 4.3% 29,352 8.7% 瑞士醫療網絡 19 735,891 4.0% 281 0.1% 中位數 81 660,003 3.6% 7,871 2.3% 歐內斯特健康29 619,388 3.4% 18,418 5.5% Lifepoint Health 8 497,521 2.7% 15,061 4.5% 44 運營商 156 4,053,023 22.2% 90,985 27.0% 其他2,017,397 11.0% 總計 439 美元 18,304,844 100.0% 336,480 100.0% 注意：對運營實體的投資根據 按比例分配房地產的賬面總價值。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 反映我們合併 損益表中的實際收入，但主要與Steward相關的4.589億美元的賬單租金、直線租金和利息收入儲備金除外。(C) 以前是 Springstone。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 11

投資組合信息按美國州和國家劃分的總資產和收入（2023 年 12 月 31 日）（以千美元計）2023 年第四季度總百分比 佔美國各州和其他國家的百分比 (A) (B) 資產總資產收入 2023 年第四季度收入德克薩斯州 51 美元 1,891,482 10.3% 42,706 12.7% 佛羅裏達州 9 1,348,210 7.4% 26,984 8.0% 加利福尼亞州 19 1,252,674 6.0% 8% 24,810 7.4% 猶他州 7 824,048 4.5% 30,368 9.0% 馬薩諸塞州 10 732,550 4.0% 5,453 1.6% 26 其他州 120 3,726,145 20.4% 95,038 28.3% 其他1,397,170 7.6% 美國 216 美元 11,172,279 61.0% $225,359 67.0% 英國 92 美元 4,261,944 23.3% $ 89,459 26.6% 瑞士 19 735,891 4.0% 281 0.1% 德國 85 734,630 4.0% 9,887 2.9% 西班牙 9 252,529 1.4% 2,039 0.6% 其他國家 18 527,344 2.9% 9,455 2.8% 其他620,227 3.4% 國際 223$ 7,1329 1.4% 2,565 39.0% 111,121 美元 33.0% 總計 439 美元 18,304,844 100.0% 336,480 100.0% 注意：對運營實體的投資是根據房地產賬面總價值按比例分配的。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的 總資產。(B) 反映了我們合併收益表中的實際收入，但主要與Steward相關的4.589億美元的賬單租金、直線租金和利息收入儲備金除外。按國家劃分的總資產按國家劃分的總收入 4% 1% 3% 1% 3% 4% 4% 4% 美國英國瑞士 26% 23% 61% 德國西班牙 67% 其他國家按美國州劃分的其他資產按美國州劃分的收入 8% 德克薩斯州 10% 佛羅裏達州 13% 加利福尼亞州 28% 7% 猶他州 8% 20% 馬薩諸塞州 7% 26 其他州 5% 2% 7% 其他 9% 醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 12

投資組合信息，如總投資組合 TTM 息税折舊攤銷前利潤 (A) (B) 不包括 ALL CARES 法案補助金的租金承保範圍同比和按房地產類型劃分的連續季度 比較 EBITDARM 租金承保範圍 3.00x 2.50x 2.4x 2.4x 2.4x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 1.9x 1.9x 1.8x 1.7x 1.4x 1.7x 1.4x 1.4x 1.4x 1.7x 1.4x 1.4x 1.4x 1.7x 1.4x 1.4x 1.4x 1.4x 1.8x 1.7x 1.4x 1.4x 1.4x 1.7x 1.4x 1.4x 1.4x 1.4x 1.00x 0.50x 0.00x 普通急性護理醫院住院康復行為健康 長期急性護理整體投資組合設施醫院 2022 年第三季度 TTM 2023 年第二季度 TTM 2023 年第三季度 TTM 佔總資產的百分比 (C) 64.3% 7.9% 14.1% 1.5% 注意：提供的所有數據均在過去十二個月。對於之前十二個月內收購的 房產，數據為MPT收購至2023年9月30日期間的數據。(A) 息税折舊攤銷前利潤是扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的設施級收益。息税折舊攤銷前收益包括正常的 GAAP 支出維護和維修費用。EBITDARM不適用於延長使用壽命或改善設施和設備以增加未來收入的資本化支出。這些類型的資本支出 中的大多數都是融資性的，不會立即產生現金影響。MPT的租金不從屬於資本化支出。此外，息税折舊攤銷前利潤不代表房地產淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案 。用於計算所列承保範圍的息税折舊攤銷前利潤數據基於MPT租户提供的財務信息。MPT 尚未獨立驗證此信息，但沒有理由相信此信息 在任何重要方面都不準確。除非下文另有説明，否則TTM承保範圍是根據租户財務報告中顯示的實際未經調整的息税折舊攤銷前利潤業績和支付給MPT的現金租金計算得出的。 租户收到的所有CARES法案補助金均已從租户在上述時間段內報告的財務業績中刪除。加州醫院的息税折舊攤銷前收益數據包括根據醫院質量保證費（HQAF） 計劃8預計將收到的款項。HQAF金額基於加州醫院協會目前的付款模式，該模式於2023年12月19日獲得CMS的批准。(B) 一般急性護理保險和總投資組合承保範圍不包括管道 醫療機構，因為Pipeline Health於2022年10月申請了第11章破產並於2023年2月成立；一家待售的優質醫療機構；康涅狄格州展望醫療控股的設施待售；對賓夕法尼亞州展望醫療控股設施的1.5億美元抵押貸款 投資，以及因重組而產生的Steward Health Care。(C) 反映我們合併資產負債表上的總資產。總投資組合包括獨立急救機構和 其他，佔總資產的12.2％。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 13

投資組合總投資組合 TTM 息税折舊攤銷前利潤租金保障不包括 ALL CARES 法案補助金息税折舊攤銷前租金保障：運營商 擁有物業級別報告的淨投資租户主要物業類型 TTM 息税折舊攤銷前利潤租金保障（以千計）(A) Steward Health Care (B) 2,342,414 美元普通急性 N/A Priory Group 1,227,168 行為指數 2.2x 中位數 660,003 IRF 1.6x 歐內斯特 Health 619,388 IRF/LTACH 2.2x Prospect Medical Holdings (C) 510,916 普通急性 0.9x Prime Healthcare 276,270 普通急性 1.9x Aspris 兒童服務 244,105 行為 2.1x Vibra醫療保健 219,260 IRF/LTACH 1.1x Surgery Partners 178,373 普通急性 7.6x Cordiant Healthcare Services 124,728 普通急性 1.6x Ardent Health Services 85,668 普通急性 7.8x 其他申報租户 549,735 各種 2.8 倍淨投資租户主要物業類型 TTM 息税折舊攤銷前利潤 租金保障（以千計）(A) 國際運營商 1 美元 2,068,016 美元 General Acute 2.4x 國內運營商 1 497,521 General Acute 0.3x 國內運營商 2 380,372 General Acute/LTACH 1.7x 國內操作員 3 774,945 行為 1.6x 總計 3,720,854 美元 1.7x無需物業級別報告和/或不提供淨投資租户主要物業類型評論（以千計）(A) 美國最大的非營利性醫療保健運營商之一；CommonSpirit Health $786,186 美元普通急性 投資等級的瑞士醫療網絡 472,433 瑞士第二大私立醫院集團全球最大的醫療保健運營商之一；Parent Ramsay Health Care UK 403,180 普通急性擔保；投資 等級評級 Pihlajalinna 218,322 General Acute 是芬蘭領先者之一社會和健康服務提供商聖盧克/堪薩斯城 127,085 普通急性投資等級評級 NHS 88,276 英國普通急性單一付款人政府 實體 Dignity Health 43,441 CommonSpirity 的普通急性部分；家長擔保；投資等級為葡萄牙最大的私立醫院系統之一，擁有 24 個 29,958 個普通急性病設施，運營歷史超過 75 年 神經精神病醫院 26,825 家行為家長 guaranty Community Health Systems 26,168 家美國普通急性醫院運營商曆史其他租户17,015名普通急性N/A共計2,238,889美元以上數據約佔MPT房地產投資總額的85％：提供的所有數據均為過去十二個月的數據。對於在過去十二個月中收購的房產，數據為MPT收購至2023年9月30日期間的數據。 (A) 投資數字不包括股權投資， 非房地產貸款、獨立/緊急護理設施和正在開發的設施。(B) 由於重組，無法提供保險。 (C) Prospect Medical Holdings的承保範圍僅包括加利福尼亞的設施。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 14

投資組合信息投資摘要（截至2023年12月31日的十二個月）（金額以千計）運營商 地點投資（A）開始日期 PHP Holdings 2023 年第一季度德國 50,000 美元 2023 年第二季度中位數 77,230 Priory Group 英國 57,606 2023 年第二季度加州展望醫療控股公司 75,000 美元 2023 年第二季度增資、開發和 (B) 為現有租户提供的各種 292,460 各種其他資金 $552,460 296 截至 2023 年 12 月 31 日的當前開發項目摘要（以千計）截至預計開工時發生的成本運營商位置承諾 2023 年 12 月 31 日日期 IMED 西班牙 2024 年第一季度 50,099 美元 49,534 美元 Lifepoint 行為健康德克薩斯州 31,600 24,023 2024 年第一季度 IMED 醫院 37,879 17,876 2024 年第三季度 IMED 醫院 51,984 18,640 美元 171,562 美元 110,073 (A) 不包括房地產等交易成本， 轉讓税和其他税。金額假設截至投資日的匯率。(B) 反映了延長使用壽命或改善現有設施的正常資本增加，我們獲得的回報等於相應設施的租賃費率 。這包括10多個設施和六個不同的運營商。注意：由於Steward的重組，本附表中省略了德克薩斯州的開發項目。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 15

財務報表 截至2023年12月31日的十二個月的合併收益表（未經審計）（金額以千計，每股數據除外）2023年12月31日2023年12月31日收入賬單租金 78,421美元 231,845美元 803,375 美元 968,874 美元直線租金 (166,769) 58,045 (127,894) 20444 ,159 融資租賃收入 19,412 48,920 127,141 203,580 利息和其他收入 (53,447) 41,676 69,177 166,238 總收入 (122,383) 380,486 871,799 1,542,851 支出利息 102,338 92,047 411,171359,036 房地產折舊和 攤銷 77,295 81,454 603,360 332,977 房地產相關 (A) 3,298 7,699 41,567 45,697 一般和行政 30,150 42,893 145,588 160,494 總費用 213,081 224,093 1,201,686 898,204 其他（支出）收益（虧損）出售房地產 (2,024) (33) (1,815) 536,755 房地產和其他減值費用，淨額 (283,619) (282,950) (376,907) (268,375) (虧損) 權益收益 (20,873) 7,194 13,967 40,800 債務再融資和未使用融資收益（成本） 239285 (9,873) 7,194 13,967 40,800 債務再融資和未使用融資收益（成本） 239285 (9,85) 452) 其他 (包括證券公允價值調整) (17,861) (5,531) 7,586 15,344 其他（支出）收入總額（324,138）（281,320）（356,884）315,072（虧損）所得税前收入（659,602）（124,927）（686,771）959,719 收入 税（支出）收益（3,982）) (15,285) 130,679 (55,900) 淨（虧損）收益（663,584）(140,212) (556,092) 903,819 歸因於 非控股權益 (359) (262) (384) (1,222) 歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益 美元 (663,943) 美元 (140,474) 美元 (556,476) 美元 902,597 美元普通股每股收益基本和攤薄後淨額（虧損）收益美元 (1.11) 美元 (0.24) 美元 (0.93) 美元 1.50 加權平均值 未償還股票基本 598,984 598,053 598,518 598,634 加權平均已發行股票稀釋 598,984 598,053 598,518 598,837 美元每股普通股申報的股息 0.15 美元 0.29 美元 0.88 美元 1.16 (A) 包括 70萬美元和600萬美元的在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月中，我們直接支付並由租户報銷的地租和其他費用（例如財產税和保險），在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二個月中， 分別為2930萬美元和3,630萬美元。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 16

財務報表合併資產負債表（金額以千計，每股數據除外）2023年12月31日 2022年12月31日（未經審計）（A）資產房地產資產土地、建築物和裝修、無形租賃資產及其他13,237,187美元 13,862,415 投資融資租賃 1,231,691,323 抵押貸款 309,315 364,101 美元 實際投資總額房地產資產 14,778,132 15,917,839 累計折舊和攤銷 (1,407,971) (1,193,312) 房地產資產淨投資 13,370,161 14,724,527 現金及現金等價物250,016 235,668 應收利息和租金應收賬款 45,059 167,035 直線租金應收賬款 635,987 787,166 對未合併房地產合資企業的投資 1,474,455 1,497,903 對未合併運營實體的投資 1,778,640 1,444,872 其他貸款 292,615 227,839 其他資產 457,911 572,990 總資產 $18,3084,990 44 美元 19,658,000 美元負債和權益負債債務，淨額 10,064,236 美元 10,268,412 美元 10,268,412 應付賬款和應計費用 412,178 621,324 遞延收入 37,962 27,727 租户債務和其他租賃 負債 156,603146,130總負債10,670,979 11,063,593股優先股，面值0.001美元。授權1萬股；無已發行普通股，面值0.001美元。已授權 750,000 股；截至 2023 年 12 月 31 日，已發行和 已發行598,991股，截至2022年12月31日已發行597,476股 599 597 股 實收資本 8,560,309 8,535,140 留存（赤字）收益（971,809）116,285 累計其他綜合收益（虧損）42,501（59,184）醫療地產信託公司股東權益 7,631,600 8,592,838 非控股權益 2,265 1,569 總權益 7,633,865 8,594,407 總負債和權益 18,304,407 美元 844 19,658,000美元（A）財務狀況來自去年經審計的財務報表。醫療財產信託 | 補充信息 | 第 4 季度 2023 17

財務報表對未合併房地產合資企業的投資（截至及截至2023年12月31日的三個月）（未經審計）（金額以千美元計）瑞士醫療管家 Policlinico di HM MPT 中位數（C）（D）（E）（F）（G）網絡醫療保健蒙扎醫院股票房地產總額1,947,056美元 1,654,138 美元 1,664,138 美元 77,587 美元 185,033 美元 373,746 美元 5,837,560 美元 3,230,920 現金 27,291 3,729 1,616 18,422 2,103 53,161 27,221 累計折舊和攤銷 (243,403) (155,397) (74,076) (33,293) (32,111) (538,280) (298,614) 其他資產 69,745 109,978 39,777 3,818 8,436 231,754 137,451 總資產 1,800,689 美元 1,612,448 美元 1,644,904 美元 173,980 美元 352,174 美元 5,584,195 美元 3,096,978 美元債務（第三方）720,444 美元 797,724 美元 847,433 美元 142,565 美元 2,508,166 美元 1,406,499 其他負債 137,571 139,819 9,367 12,856 85,008 384,621 216,024 股權和股東貸款 942,674 (A) 674,905 788,905 161,124 124,601 2,691,408 1,474,455 總負債和權益 1,800,689 美元 1,612,448 美元 644,904 美元 173,980 美元 352,174 美元 5,584,195 美元 3,096,978 美元 MPT 房地產合資企業份額 50% 70% 50% 50% 50% 45%總計 471,336 美元 472,434 美元 394,052 美元 80,562 美元 56,071 美元 1,474,455 美元瑞士醫療管家 Policlinico di HM MPT 按比例中位數 (C) (D) (E) (F) (G) 蒙扎醫院總收入 (B) 32,116 美元 17,626 美元 (25,516 美元) 4,482 美元 3,797 美元 32,505 美元 19,588 美元：房地產相關費用 628 美元 824 美元 194 美元 1,093 美元 43 美元 2,782 美元 1,553 利息 12,891 5,208 17,099533 35,731 18,881 房地產折舊和攤銷 11,199 8,611 10,307 1,041 33,210 18,225 一般和行政 1,573 1 105 (63) 14 1,920 1,018 所得税 1,166 563295 2,024 1,109 總支出 27,457 美元 15,497 美元 27,705 美元 2,071 美元 2,937 美元 75,667 美元 40,786 美元淨收入 4,659 美元 2,129 美元 (53,221) 美元 (53,221) 美元 (43,162) 美元 (21,198) MPT 房地產合資企業份額 50% 50% 45% 股權收益 (H) 2,330美元 1,490 美元 (26,611) 1,206 美元 387 美元 (21,198) (A) 包括來自兩位股東的2.97億歐元貸款。 (B) 包括我們Steward合資企業的6000萬美元賬單和直線租金應收賬款儲備金（其中我們的股份為3000萬美元）。(C) MPT 管理的合資企業 擁有 71 處德國 設施，已全部租用。(D) 代表Infracore的所有權，該公司擁有並租賃了17個瑞士設施。我們還有兩個Infracore設施目前正在開發中。(E) MPT 管理的合資企業由八家擁有 的馬薩諸塞州醫院設施組成，這些設施根據主租約全部租賃。(F) 代表八個已完全租賃的意大利設施的所有權。(G) 代表兩個已完全租賃的西班牙設施的所有權。 (H) 不包括我們的Lifepoint行為健康股權投資的30萬美元回報，減去股權投資成本的攤銷。醫療財產信託 | 補充信息 | 第 4 季度 2023 18

財務報表對未合併運營實體的投資（金額以千計）運營實體投資框架 MPT 醫院專業知識和全面的承保流程允許對醫院運營進行機會主義投資。收購更大的實際資產通常需要被動投資其中某些投資 使我們有權獲得慣常的少數股權和遺產交易。保護。現金支付給前所有者而不是租户，有限的除我們的外沒有額外的營業虧損敞口投資。例外。 運營商經過審查，這是我們整體承保流程的一部分。包括歐內斯特健康和嘉佩樂醫療在內的成功投資的良好記錄。有可能獲得鉅額回報和有機增長。截至2023年12月31日結構權益的投資所有權 運營商包括Prospect旗下PHP Holdings699,535美元49.0％的管理式醫療業務49％的股權權益以及可轉換為PHP Holdings的貸款。根據公允價值期權法，這兩種工具均計入 ，這在2023年第三季度和第四季度共帶來了4,500萬美元的收益。貸款的收益已支付給Steward的前私募股權發起人，由Steward的Steward Health Care 361,591 N/A股權擔保，初始回報率為4％，外加Steward在七年內價值增長的37％。包括我們49％的股權權益和為投資精選國際合資企業 225,960 49.0% 的國際醫院運營而提供的貸款。該貸款的利率為7.5％，由國際合資企業的剩餘股權擔保，並由其他股權所有者擔保。包括我們的被動股權所有權 利息，以及作為瑞士醫療網絡銀團貸款的一部分，3,700萬瑞士法郎的貸款，186,113 8.9％。為了完成2021年對35個設施的收購，我們進行了9.9％的被動股權投資，並向Priory（MEDIAN的子公司）提供了Priory Group的163,837 9.9％的貸款，其收益已支付給前所有者。這筆支付浮動利率的貸款於2024年第一季度出售。包括我們在公共醫療保健 投資公司Aevis的被動股權益。我們的 Aevis 77,345 4.6% 的原始投資為 4,700 萬瑞士法郎 按市場計價每季度。包括我們的被動股權所有權權益。 我們最初投資1.5億美元的Steward Health Care 35,696 9.9％的收益直接支付給了Stewards前私募股權發起人和其他股東。在 2023 年第四季度，我們記錄了這項投資的 9,000 萬美元 減值費用。包括我們在Aspris的被動股權所有權，這是Priorys教育和兒童Aspris 15,986 9.2％服務業務的分拆出來的。為了 完成 2021 年對 18 個行為設施的收購，我們進行了股權投資和貸款，所得款項支付給了前所有者。由於Lifepoint於2023年2月收購了Lifepoint Behavior Health 11,429 20.9％的Springstone（現為Lifepoint行為健康）的20.9％的多數股權，貸款和相關利息（約2.05億美元）已全額支付。包括我們在公共醫療服務系統Caremax的被動股權益。我們 最初的 Caremax 1,148 9.9% 投資是 按市場計價每季度。對未合併運營實體的投資總額為1,778,640美元 10% 90% 醫療地產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 19

附錄非公認會計準則對賬調整後淨負債/年化息税折舊攤銷前利潤（未經審計） （以千計）調整後的息税折舊攤銷前利潤對賬淨虧損美元（663,584）加回：利息 102,338 所得税 3,982 折舊和攤銷 79,927 房地產銷售虧損 2,024 雷亞爾 房地產減值費用反映了 112,112 美元的調整 MPT在未合併房地產合資企業未分配的息税折舊攤銷前利潤中所佔份額（A）12,553 2023年第四季度息税折舊攤銷前利潤為美元（350,648 美元）基於股份的薪酬 3,531 註銷未開票租金和其他 499,335 其他減值費用 171,507 訴訟和其他 2,899 美元債務再融資和未使用融資收益 (239) 非現金公允價值調整 8,405 2023 年第四季度年化調整後息税折舊攤銷前利潤 334,790 美元 1,339,160 美元季度中期投資活動調整 (B) (475) 第四季度 2023 年交易調整後息税折舊攤銷前利潤為334,315美元 260 調整後的淨負債對賬截至2023年12月31日的總負債10,064,236美元減去：截至2023年12月31日的現金（250,016）減去：為在建建築物改善和截至12月在建的 施工提供資金的現金2023年31日（C）（580,176）調整後的淨負債9,234,044美元關注房地產行業的投資者和分析師使用息税折舊攤銷前利潤的淨負債（負債減去現金）作為槓桿率的衡量標準，假設淨負債和息税折舊攤銷前利潤保持不變，我們需要多少年才能償還債務。在我們的計算中，我們從納雷特定義的息税折舊攤銷前利潤開始，即扣除利息支出、所得税支出、折舊和 攤銷前的淨收益、折舊財產處置的虧損/收益、減值虧損以及為反映我們在未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤份額而進行的調整。然後，我們會針對 非現金股份薪酬、非現金公允價值調整和其他項目調整息税折舊攤銷前利潤，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤。我們將淨負債調整為在建和在建建築物改善提供資金的現金，而我們尚未收到租金的現金，以得出調整後的淨負債。我們根據該期間完成的投資和資本交易的影響對調整後的 息税折舊攤銷前利潤進行了調整，假設此類交易在期初已完成/資金充足，從而得出交易調整後的息税折舊攤銷前利潤。儘管採用非公認會計準則衡量標準，但我們認為調整後淨負債、調整後息税折舊攤銷前利潤率和交易調整後息税折舊攤銷前利潤率對投資者和分析師很有用，因為它們可以更新的視角看待我們的信貸質量，並允許 比較我們在不同時期之間的信用實力以及與其他房地產公司的信貸實力，而不會受到其性質上無法比的項目的影響。(A) 僅包括來自未合併房地產合資企業的EbitDare 股份的未解除部分，因為我們在調整後的淨負債額度中排除了未合併房地產合資企業的任何淨負債。我們認為，需要進行這種調整以適當反映 息税折舊攤銷前利潤與淨負債之間的關係。(B) 反映了我們季度中投資、處置和貸款回報對整個季度的影響。(C) 不包括正在進行的 尚未產生現金回報但在完成後將產生回報的開發和資本改善項目。醫療財產信託 | 補充信息 | 2023 年第四季度 20

1000 城市中心大道，套房 501 伯明翰，阿拉巴馬州 35242 (205) 969-3755 紐約證券交易所：MPW www.medicalpropertiestrust.com 聯繫人：企業傳播高級董事總經理德魯·巴賓 (646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com 或投資者 關係董事總經理蒂姆·貝裏曼 (205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com