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目錄

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

(標記一)

☒			根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止12月31日, 2023

或

☐			根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

從_到_的過渡期。

佣金文件編號001-39253

Opendoor Technologies Inc.

(註冊人的確切姓名載於其章程)

特拉華州

30-1318214

(述明或其他司法管轄權 公司或組織)

(國際税務局僱主身分證號碼)

斯科茨代爾路北410號，

1600號套房

坦佩,

AZ

85288

(主要行政辦公室地址)

(郵政編碼)

(480) 618-6760

註冊人的電話號碼，包括區號

根據該法第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題			交易代碼			註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元			打開			納斯達克股市有限責任公司

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。

是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。

是☐ 不是☒

用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)條要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒不是☐

---

目錄

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。(勾選一項)：

大型加速文件服務器			☒			加速文件管理器			☐
非加速文件服務器			☐			規模較小的報告公司			☐
						新興成長型公司			☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否已提交報告並證明其管理層對

根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國法典》第15編)第404(B)條對財務報告進行內部控制的有效性。

7262(B))，由編制或出具審計報告的註冊會計師事務所提供。☒

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。 ☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是☒

截至2023年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權股票的總市值為$1,989,386,879。由每位高管、董事和持有超過10%普通股的持有人實益擁有的普通股已被排除在外，因為這些人可能被視為聯屬公司。

截至2024年2月8日，註冊人的已發行普通股數量為679,641,720.

以引用方式併入的文件

註冊人關於其2024年股東年會的最終委託書的部分將在註冊人截至2023年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會，通過引用將其併入本年度報告的第三部分-10-K表格。

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

表格10-K的年報

截至2023年12月31日的財政年度

目錄

			頁面
第一部分
項目1.業務			4
第1A項。風險因素			13
項目1B。未解決的員工意見			37
項目1C。網絡安全			37
項目2.財產			38
項目3.法律程序			39
項目4.礦山安全披露			40
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券			41
第六項。[已保留]			42
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析			43
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露			65
項目8.財務報表和補充數據			66
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧			113
第9A項。控制和程序			113
項目9B。其他信息			115
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露			115
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理			116
項目11.高管薪酬			116
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項			116
項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性			116
項目14.主要會計費和服務			116
第四部分
項目15.證物和財務報表附表			117
項目16.表格10-K摘要			120
簽名			121

i

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

如本年度報告表格10-K中所使用的，除非上下文另有要求，否則“Opendoor”、“公司”、“我們”和“我們的”以及類似的參考是指Opendoor Technologies Inc.。及其在業務合併（定義見本協議）後的全資子公司，並向Opendoor Labs Inc.在企業合併之前。

前瞻性陳述

本10-K表格年度報告包含《1933年證券法》第27 A條（經修訂）（“證券法”）和《1934年證券交易法》第21 E條（經修訂）（“交易法”）所指的前瞻性陳述。除本年度報告中包含的歷史事實陳述外的所有陳述，包括但不限於：當前和未來房地產市場和整體經濟的健康和穩定性;抵押貸款利率的波動以及對消費者和合作夥伴未來行為變化的預期;我們財務狀況的健康和狀況;預期的未來經營業績或財務業績;公司實現未來財務和業務目標的優先事項;我們繼續有效地駕馭我們經營的市場的能力;收購、合作伙伴渠道擴展、產品創新和其他業務決策的預期未來和持續影響和利益;我們資產負債表的健康狀況，以應對持續的市場轉型，以及在未來市場穩定後迅速調整規模的任何預期;我們採取有效方法管理經濟和行業風險以及庫存健康狀況的能力;我們對合作夥伴關係未來成功的預期，以及我們通過此類合作伙伴關係推動銷量大幅增長的能力;我們的業務戰略和計劃，包括擴展到其他市場的計劃;市場機會和擴張以及未來運營的管理目標，包括有關推出新市場、產品或技術的好處和時間的陳述;以及預期的資金來源多樣化，均為前瞻性陳述。當在本年度報告中使用10-K表格時，諸如“預期”、“相信”、“考慮”、“繼續”、“可能”、“估計”、“期望”、“預測”、“未來”、”指導”、“打算”、“可能”、“可能”、“機會”、“計劃”、“可能”、“潛在”、”預測“、“項目”、“應該”、“戰略”、“努力”、“目標”““願景”、“將”或“會”，這些詞或其他類似術語或表達的任何否定可能識別前瞻性陳述。缺少這些詞語並不意味着陳述不具有前瞻性。

這些前瞻性陳述是基於截至本年度10-K表格報告日期的可用信息以及當前的預期、預測和假設，其中涉及一些判斷、風險和不確定性，包括但不限於與以下相關的風險：

•當前和未來經濟、金融狀況和住宅市場的健康和穩定，包括任何長期的低迷或放緩;

•一般經濟和金融狀況的變化（包括聯邦貨幣政策、利率、通貨膨脹、實際或預期的經濟衰退、房價波動和住房庫存），可能會減少對我們產品和服務的需求，降低我們的盈利能力或減少我們獲得未來融資的機會;

•我們的房地產資產和美國住宅房地產行業的競爭加劇;

•運營和發展我們核心業務產品的能力，包括獲得足夠融資和轉售所購房屋的能力;

•投資資源以推行策略及開發新產品及服務，而這些策略及服務可能證明無效，或對客户及房地產合作伙伴沒有吸引力，或無法讓我們成功競爭;

•我們獲取和轉售房屋獲利的能力;

•我們在現有市場或我們可能進入的任何新市場中增加市場份額的能力;

•我們有能力有效地管理我們的增長；

•我們迅速出售庫存並適當定價的能力；

•我們有能力獲得資本來源，包括債務融資和證券化融資，為我們的房地產庫存融資，以及為運營和增長融資的其他資本來源；

•我們有能力維護和提升我們的產品和品牌，並吸引客户；

•我們有能力管理、開發和完善我們的數字平臺，包括我們的自動定價和估值技術；

•我們有能力遵守多個上市服務規則和要求，以訪問和使用上市數據，並維護或建立與上市和數據提供商的關係；

•我們有能力獲得或保持許可證和許可證，以支持我們目前和未來的業務運營；

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

•由我們或我們的競爭對手進行的收購、戰略夥伴關係、合資企業、融資活動或其他公司交易或承諾；

•我們或我們的競爭對手在技術、產品、市場或服務方面的實際或預期變化；

•我們成功地留住或招聘了我們的高級職員、關鍵員工和/或董事，或進行了必要的變動；

•本行業內監管環境的影響，以及與此環境有關的合規復雜性；

•流行病或流行病的任何未來影響，包括新冠肺炎及其變種未來的任何復活，或其他公共衞生危機對我們的運營能力、對我們的產品或服務的需求或總體經濟狀況的影響；

•影響我們業務的法律或政府法規的變化；以及

•未決或任何未來訴訟或監管行動的影響。

此外，我們的運營環境競爭激烈，變化迅速。新的風險時有出現。我們的管理層不可能預測所有風險，也不能評估所有因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合可能導致實際結果與我們可能做出的任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。鑑於這些風險、不確定性和假設，本報告中討論的前瞻性事件和情況可能不會發生，實際結果可能與前瞻性陳述中預期或暗示的結果大不相同。因此，前瞻性陳述不應被視為代表我們在任何後續日期的觀點，我們不承擔任何義務更新前瞻性陳述，以反映它們作出之後的事件或情況，無論是由於新信息、未來事件或其他原因，除非適用的證券法可能要求這樣做。

由於許多已知和未知的風險和不確定性，包括但不限於本年度報告10-K表第I部分第1A項“風險因素”中描述的風險和不確定性，我們的實際結果或表現可能與這些前瞻性陳述中明示或暗示的結果或表現大不相同。您不應過度依賴這些前瞻性陳述。此外，我們在本披露或其他披露中對某些環境、社會和治理(“ESG”)評估、目標和相關問題的討論受到各種ESG標準和框架(包括衡量基礎數據的標準)的影響，也符合各種利益相關者的利益。因此，就美國證券交易委員會的報告而言，根據聯邦證券法，此類信息可能不會，也不應被解釋為必然是“重大”信息。此外，這些信息中的大部分都受到假設、估計或第三方信息的影響，這些信息仍在發展中，可能會發生變化。

彙總風險因素

我們的業務受到許多風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性是我們在成功實施我們的戰略和業務增長方面面臨的挑戰。以下是可能抵消我們的競爭優勢或對我們的業務戰略或經營業績產生負面影響的重大因素的摘要，這些因素可能導致我們普通股的股價下跌。重要的是，這一總結沒有涉及我們面臨的所有風險和不確定因素。 關於本風險因素摘要中概述的風險和不確定因素以及我們面臨的其他風險和不確定因素的更多討論可在本年度報告表格10-K第一部分第1A項的“風險因素”項下找到。 以下摘要通過對這種風險和不確定因素進行更全面的討論，對其全文進行了限定。

•我們的業務和經營業績可能會受到總體經濟狀況、美國住宅房地產行業的健康狀況以及與我們房地產資產相關的風險的重大影響。

•我們有虧損的歷史，未來我們可能無法實現或保持盈利。

•我們在一個競爭激烈且分散的行業中運營，這可能會削弱我們吸引產品用户的能力，這可能會損害我們的業務、運營結果和財務狀況。

•我們的業務依賴於我們對庫存組合進行適當定價和管理的能力。無效的定價或投資組合管理策略可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生實質性的不利影響。

•我們的業務有賴於我們迅速出售庫存的能力。如果不能迅速出售我們的庫存，可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生不利影響。

•房地產價值下降已經並可能繼續導致庫存估值調整，這已經並可能繼續對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

•我們的增長在一定程度上取決於我們與第三方戰略關係的成功。

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

•我們的業務依賴於能否獲得理想的庫存。獲得有吸引力的庫存的障礙，無論是由於供應、競爭、宏觀經濟狀況或其他因素，都可能對我們的業務、銷售和經營結果產生實質性的不利影響。

•我們處理、存儲和使用個人信息和其他數據，這使我們受到政府監管和其他與隱私相關的法律義務的約束，違反這些隱私義務可能會導致索賠、監管行動、業務損失或不利的宣傳。

•我們在一個高度受監管的行業中運營，並受到廣泛的聯邦、州和地方法律、規則和法規的約束。如果不遵守這些法律、規則和法規，或未能獲得和維護所需的許可證，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。

•我們現在是，而且未來可能會受到證券訴訟的影響，這是昂貴的，可能會轉移管理層的注意力。

•我們在業務運營中利用了大量的債務和融資安排。我們的現金流和經營業績可能會受到要求支付的債務或相關利息和我們債務融資的其他風險的不利影響。

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

第一部分

項目1.業務。

使命

我們的使命是推動生活進步，一步一個腳印。

我公司

我們是最大的住宅房地產交易數字平臺。2014年，我們創建了OpenDoor，旨在重塑生活中最重要的交易之一，使人們只需輕點按鈕就可以進行買賣和移動。通過利用軟件、數據科學、產品設計和運營，我們正在為住宅房地產建立一個技術平臺，為買家和賣家提供數字、按需體驗，我們相信這種體驗將是人們買賣房屋的未來。

住宅房地產是美國最大的未受幹擾的類別。僅在2023年，就售出了400多萬套現房，交易額約為1.6萬億美元。此外，由於大約三分之二的美國人住在自己的房子裏，住房是美國最大的消費支出，領先於交通、食品、保險和醫療保健。

然而，在一個購買越來越多地轉移到網上的世界裏，房地產交易在很大程度上沒有變化。購買或出售房屋的典型過程是複雜的、不確定的、耗時的，而且主要是離線。傳統的房屋銷售需要無數的決定和平均6箇中間人，往往會帶來意想不到的成本，從開始到結束大約需要三個月的時間。最終，消費者會對支離破碎的體驗感到不滿。

OpenDoor將房屋銷售和購買過程轉變為簡單而確定的在線體驗。自推出以來，客户已經展示了他們對我們的數字、按需房地產解決方案的渴望，OpenDoor在全美買賣了超過24.6萬套住房。2023年，我們售出了超過1.87萬套住房，創造了69億美元的收入，後者自2017年以來的複合年增長率超過45%。重要的是，我們在實現這一增長的同時，繼續取悦客户，自2021年以來，我們的賣家的平均淨促銷分數保持在近80分。

自2014年在鳳凰城首次推出市場以來，我們已經在美國各地擴張，截至2023年12月31日在50個市場開展業務：阿爾伯克基、亞特蘭大、奧斯汀、伯明翰、波士頓、查爾斯頓、夏洛特、查塔努加、辛辛那提、克利夫蘭、科羅拉多斯普林斯、哥倫比亞、哥倫布、科珀斯克里斯蒂、達拉斯-沃斯堡、丹佛、底特律、格林斯伯勒-温斯頓、格林斯維爾、休斯頓、印第安納波利斯、傑克遜維爾、堪薩斯城、基林、諾克斯維爾-莫里斯敦、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、明尼阿波利斯-聖彼得堡。新澤西州、北科羅拉多州、俄克拉何馬市、奧蘭多、鳳凰城、波特蘭、普雷斯科特、羅利-達勒姆、裏士滿、河濱、薩克拉門託、聖路易斯、鹽湖城、聖安東尼奧、聖地亞哥、舊金山灣區、佛羅裏達西南部、坦帕、圖森和華盛頓特區。

我們認為，我們仍處於房地產數字化轉型的早期階段。我們致力於為住宅房地產的買家和賣家建立一個數字化的一站式商店，在這裏，更多的消費者將能夠簡單、確定和控制整個過程直接交易。

市場概述

住宅房地產是一個巨大的線下市場。在2023年1.6萬億美元的住宅房地產交易中，iBuyers(利用科技為房屋定價、收購物業和促進房地產交易的公司)獲得的份額不到1%。

目前的情況是高度分散的。今天，在美國，超過85%的住宅房地產交易涉及經紀人。美國有300多萬有執照的房地產經紀人，他們每人平均每年完成的交易不到四筆，其中許多人並不完全從事房地產業務。對於尋求指導的消費者來説，這可能會導致不一致和令人沮喪的體驗，這通常是他們一生中最大的財務決定。

房地產業正在向網上遷移。消費者正在將他們的支出轉移到網上，並要求以數字為先的體驗，以獲得更高的效率、確定性和速度。他們越來越樂於在零售、食品和交通領域進行在線交易，他們現在希望在房地產領域也能獲得類似的體驗。雖然大多數購房者在網上瀏覽房屋，但交易本身在很大程度上仍然是線下交易，需要消費者與房地產中介接觸才能獲得房屋和

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

需要親自完成交易。新冠肺炎的流行催生了對數字優先體驗的需求增加，消費者優先考慮簡單和確定性。

問題所在

對於買賣雙方來説，傳統的賣房或買房過程都是一個漫長而緊張的過程。超過85%的美國賣家通過中介將自己的房屋掛牌上市，他們的經歷通常是這樣的：

•找一家掛牌代理商。賣家在掛牌前，必須找到合格的代理商。大約80%的賣家在掛牌前只聯繫了一家房地產中介。

•為房屋上市做好準備。賣家通常需要準備好房屋的“出售”。這種準備工作，包括清理、準備和任何必要的升級，通常涉及大量的猜測、時間和金錢。

•列出你的家。一套房子通常需要平均掛牌30多天才能簽訂合同。

•舉辦開放日和家訪在這個過程中，賣家通常會招待幾十個陌生人走過他們的家，並處理清理和清理的麻煩，通常是在短時間內和不方便的時候。

•收到一份報價。近30%的房屋賣家至少降低了要價一次，而約20%的賣家提供激勵措施來吸引買家。一旦收到報價，賣家就必須談判報價，談判成交日期，並處理買家可能出現的任何意外情況。

•協商維修或解決買家發現的問題。但在報價被接受後，買家會進行檢查，這往往會迫使賣家重新談判報價或解決問題，這會增加房主的成本，並可能推遲成交。

•等着關門吧。但一旦合同簽訂，平均仍需要40多天才能完成。賣方依賴購房者和一組不同的交易對手 - ，如他們的經紀人、抵押貸款經紀人和託管官員 - 來協調和完成成交過程。

•墜落風險。最後，合同在簽署和成交之間有大約20%的可能性失敗(基於2023年我們市場的平均多重掛牌服務(MLS)合同落敗率)，迫使房屋賣家重新開始整個過程。

此外，我們估計超過三分之二的房屋賣家也是購房者。這些客户還面臨着一系列額外的挑戰，以使他們的購房與銷售保持一致：

•意外情況。許多美國人不願出售或無法購買他們的下一套住房，直到他們確定自己能負擔得起。很少有美國人有資格申請兩筆抵押貸款，也很少有人有足夠的錢支付兩筆首付。這些購房者往往不得不在出售當前房屋的情況下提交報價，這使他們在與其他買家相比處於劣勢。

•“雙招”。或者，房主可以出售他們目前的房子，搬進出租或酒店，然後買一套新房，迫使他們搬家兩次並承擔這些成本。

我們的解決方案

OpenDoor是一個端到端的房地產平臺，使客户能夠在線買賣房屋。我們為客户提供大量的產品，以促進最適合他們特定需求的交易。我們的所有產品都利用了我們的集中運營和平臺能力，使賣家和買家能夠體驗到一筆簡單而確定的交易，極大地改進了傳統流程。今天，我們的產品包括：

•賣給OpenDoor。自2014年推出以來，賣家利用我們的核心產品直接將他們的房子出售給我們，我們將房子轉售給購房者。通過出售給OpenDoor，房主可以避免開放房屋、房屋維修協調、重疊抵押貸款的壓力，以及在公開市場上市可能帶來的不確定性。使用我們的網站或移動應用程序，賣家可以在網上收到初步報價。然後，我們進行房屋評估，以核實房屋信息並最終確定報價，同時考慮到房屋的情況。然後，賣家可以選擇他們喜歡的成交日期，並以電子方式成交(在允許的情況下)。

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OpenDoor Technologies Inc.

對於直接向我們銷售的客户，我們收取服務費。我們還向賣方收取預期維修和房屋質量改善的費用，這與我們對房屋狀況的評估和市場上買家的期望有關。與傳統的掛牌程序相比，我們的報價更具優勢。傳統的掛牌程序可以包括中介費和一些額外成本，例如轉售優惠、檢查成本、過渡成本、兩套住房的抵押貸款還款，以及額外的搬家和倉儲成本。這些費用中的許多在一開始可能是房主無法預見的。我們的最終報價，包括購買價格，服務費和修理費，為房主提供了更多的確定性和透明度，他們的預期銷售收益，同時消除了做任何維修的麻煩，讓房子做好出售準備。

•使用OpenDoor列出。客户可以選擇使用OpenDoor在MLS上列出他們的房屋，同時還可以收到我們的現金報價。通過選擇此產品，賣家與我們的本地代理之一(或合作伙伴代理)合作，利用OpenDoor經紀公司的專業知識通過開放的MLS市場掛牌出售他們的房屋，OpenDoor經紀公司已售出數千套房屋。對於在我們這裏掛牌的客户，我們會收取掛牌費。對於沒有收到他們在市場上尋找的報價的賣家，他們可以選擇接受我們的現金報價。我們的上市產品目前在17個OpenDoor市場都有售。

•OpenDoor市場。我們於2022年推出的輕資本市場服務將房屋賣家與機構和散户買家聯繫起來，促進了無需OpenDoor獲得房屋所有權的交易。對於購房者，我們正在打造一種類似電子商務的體驗，專注於獨特的選擇和簡化的流程，在某些情況下，包括自助遊和點擊購買定價。對於房屋賣家，我們專注於提供選擇：除了收到OpenDoor的報價外，賣家還可以從我們的買家網絡中尋找更高的報價。對於選擇將房屋放入我們市場的賣家，我們會收取掛牌費。不需要按規格進行維修，也不需要預先承諾。我們給予賣房者控制權和靈活性，包括展示和銷售時間表。我們已經在達拉斯沃斯堡市場推出了我們的市場服務，因此我們可以快速迭代產品體驗。當我們準備好擴大規模時，我們相信，鑑於我們有能力利用現有的核心產品基礎設施，我們處於有利地位，可以在現有市場上擴展產品。

除了這些產品外，我們還通過我們的子公司為客户提供綜合所有權保險和託管服務。目前，我們在我們的大多數市場以及交易的收購和轉售方面提供產權保險服務。在提供我們產權服務的市場上，我們為2023年完成的超過80%的OpenDoor房屋交易提供了這些服務。我們的所有權和託管公司向買方和/或賣方收取與結算和託管服務相關的費用。此外，作為國家產權保險承保人的代理人，他們收取產權保險費，保費可能基於公佈的費率或國家產權保險公司提交的費率。我們的所有權和託管公司收取的費用因市場而異。

我們的商業模式

我們今天的絕大部分收入和利潤率來自我們的核心產品供應，即我們直接從賣家那裏購買房屋，然後將這些房屋轉售給買家。我們還為房屋賣家和購房者提供其他服務，包括所有權和第三方託管服務、OpenDoor List和OpenDoor Marketplace。

為了實現我們的長期利潤率目標，我們計劃繼續提供客户選擇的有競爭力的優惠，為我們的客户提供增值的鄰近服務以供他們越來越多地採用，並提供滿足客户在銷售和購買過程中的需求的產品。我們計劃逐步擴大我們的上市和市場產品規模，以隨着時間的推移擴展到更多的市場。在規模上，我們相信這些發行有可能降低我們的庫存敞口、資本密集度和宏觀風險。此外，我們計劃通過以高於固定成本基礎的速度增長收入來實現運營槓桿，固定成本包括一般和行政費用以及技術和開發費用。我們計劃繼續投資於我們的業務，並隨着規模的擴大在增長、利潤率和風險之間適當地權衡權衡。

報盤

我們通過有機知名度和口碑、付費媒體支出以及與房屋建築商、房地產經紀人和在線房地產門户網站的關係等合作渠道，產生對我們產品和服務的需求。房屋賣家可以訪問我們的網站或移動應用程序，並回答有關他們的房屋狀況、功能和升級的幾個問題。對於符合條件的房屋，客户會收到初步報價，可以隨時通過他們的個性化賣家儀表盤進行刷新。截至2023年12月31日，我們所有的初步報價都是通過算法生成的，只需要最少的人工幹預。

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

為了最終敲定我們的報價，我們進行了虛擬和麪對面的房屋評估，以驗證房屋的狀況，並確定在我們購買房屋後可能需要進行哪些類型的維修和房屋質量改進。我們通常要求支付維修費，這與我們對房屋狀況的評估有關，以及根據市場上買家的預期，準備好房屋的“銷售”所需的費用。我們開發了專門構建的軟件來指導房屋評估工作流程，並平均收集了150多個關於房屋狀況和質量的獨特數據點。除了告知特定房屋的出價外，我們還將在房屋評估期間收集的專有數據作為結構化數據納入我們的基礎定價模型。在收集並納入所有數據後，我們的定價團隊成員將審查並最終確定每個報價，使我們能夠將最好的算法洞察力與人類判斷結合起來。

我們密切跟蹤接受OpenDoor報價的潛在賣家數量，以及在MLS上列出他們的房屋的數量。我們將其定義為“真實賣家”轉換率，即在收到我們的報價後60天內接受OpenDoor報價或在MLS上列出其房屋的唯一線索的百分比。我們相信，這是衡量我們價值主張實力的重要指標。此外，我們還向在報價時尚未準備好進行交易的房主提供報價。我們將這些人添加到我們不斷擴大的潛在客户池中，並隨着時間的推移重新與他們接觸，以便他們準備好交易。在掛牌或出售房屋的賣家中，有近25%的賣家之前在我們活躍的市場上輸入了他們在Opdoor.com上的家庭地址，這表明我們的註冊用户基礎是未來賣家的強大來源，我們可以用來推動我們未來的增長。

房屋購置和維修

一旦賣家收到並接受了我們的最終購買報價，我們就可以讓賣家在靈活的時間線上完成交易。這是一個特別重要的特徵，因為超過三分之二的賣家也是買家，他們經常希望安排這兩筆交易的時間，以確保他們在鎖定當前住房的銷售之前有下一個要搬到的房子，或者避免雙重搬家或抵押貸款。這一功能進一步將我們的服務與傳統銷售區分開來。

收購後，我們將承擔在預算範圍內及時進行維修和改善家居質量的後續風險。在轉售前的這項工作的範圍是集中在確保房屋處於“出售準備”的狀態。我們在每個市場聘請第三方承包商進行維修，並根據我們在市場的運營經驗和審查鄰裏層面的轉售結果，不斷完善和調整我們的維修策略。

房屋轉售

在我們完成維修並將房屋掛牌轉售後，我們通過各種渠道推銷我們的房屋，以提高買家的意識和需求。這些渠道包括OpenDoor網站和移動應用程序、本地MLS以及跨房地產門户網站的辛迪加。我們還通過OpenDoor Signage為上市物業提供買家意識。我們的大部分銷售是面向個人消費者的，少數銷售給機構投資者。有效地週轉我們的庫存，包括修理、掛牌和轉售房屋，對我們的財務業績非常重要，因為我們在擁有期間承擔持有成本(包括公用事業、物業税、維護和保險)和融資成本。

作為上市和營銷過程的一部分，我們為每套房屋確定適當的轉售策略。作為交易的委託人而不是代理人，我們作為賣家在結構上處於有利地位，依賴於針對大型、多樣化房屋組合的數據驅動的決策。我們專有的定價引擎有助於自動化其中的許多步驟，包括隨着時間的推移進行相關調整。我們通過上市隊列和市場來管理和衡量我們的庫存表現，我們的定價模型可以結合細粒度的相對需求信號，以優化整個投資組合的定價和直銷。我們的轉售模型與我們定價團隊的意見相結合，旨在實現我們目標範圍內的利潤率，同時保持適當的交易速度和庫存組合健康。

當我們收到一套給定房屋的可接受報價時，我們就簽訂了轉售合同。然後，購房者通常會對房產進行檢查，完成抵押貸款申請程序，並最終在交易完成後獲得房屋所有權。

行業領先的定價能力

我們的房價具有競爭力，這是我們商業模式的基礎。自我們成立以來，我們在整個購房流程以及預測和轉售系統中優先投資於我們的定價能力。我們的定價職能側重於確保我們向客户提供有競爭力的報價，同時管理採購量和轉售政策決策，以滿足我們的承保和風險管理目標。

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

為了創建我們的最終住房報價，我們通過算法生成估計估值和對該估值的置信度評估，然後我們然後，通過對房屋的虛擬和麪對面評估以及我們內部定價分析師的額外審查，進一步驗證這一估計，以最終確定報價。我們會動態調整我們的報價，以考慮到每套房子定價的確定性水平。這種確定性程度可能會受到宏觀條件、當地市場動態、房屋狀況或屬性以及房屋可比較深度等因素的影響。我們使用我們所有業務部門的高頻詳細指標重新校準我們對定價和市場價值趨勢的看法，包括與市場、房屋類型和時間段的市場需求和供應動態相關的投入。這些因素反映在我們的價差中，我們將其定義為報價時對我們房屋估值的總折扣，減去我們5%的服務費，這反過來又會影響賣家的轉換。一般來説，利差越小，我們的賣家轉化率就越高，這會導致更多的房屋收購，最終會有更多的房屋銷售。

雖然房地產行業產生了大量可公開獲取的數據，但這些數據中的大部分缺乏為個別房屋定價所必需的質量和特異性。自我們成立以來，我們一直投資於我們的研究和數據科學團隊、建模能力和系統化工具，以收集、聚合和合成不斷擴大的專有、超本地數據目錄，以增強和自動化定價決策。我們還獲得了第三方數據，以改進我們的定價模型和預測質量。我們的專有模型是由數百個數據點提供信息的，這些數據點是以結構化的方式收集和綜合的。

•專有的離線數據。我們已經進行了大約690,000次評估，在此期間，我們使用定製檢查和操作員工具為每個房屋及其周圍平均收集了150多個數據點，以系統地獲取房屋要素並將其轉換為強大的數據庫。這些專有數據點使我們對MLS和納税評估員數據進行了大約21億次註釋和調整，並構建了獨特的地理空間數據資產，如電力線和繁忙的道路附近。我們還使用人工智能(AI)從客户提供的輸入(如聊天對話、圖像和視頻)中提取關於房屋狀況的數據並自動分類。一旦我們列出要轉售的房屋，我們就會收集額外的房屋級別的需求數據，如家訪和訪客反饋，這使我們能夠校準我們的轉售戰略和收購房屋定價。

•響應性反饋迴路。*模型複雜性的進步以及系統建模和人類洞察力的整合加快了我們的反饋循環，使我們的定價系統能夠動態調整並對宏觀和微觀經濟狀況做出反應。

•定價競爭力。我們獨特的數據與我們的定價算法協同工作。這些算法使用機器學習來通過對觀察到的房屋銷售價格、需求預測、離羣值檢測、風險評估和庫存管理進行建模來驅動定價決策。隨着時間的推移，我們增加了新的數據輸入和改進的模型邏輯，其好處與經驗和規模相結合。

穩健的風險管理框架

根據季節性和宏觀市場變化預測和管理我們的業務，對於我們的整體業績和資產負債表健康非常重要。如上所述，自我們成立以來，我們一直在我們的購房流程以及預測和轉售系統中優先投資於我們的定價能力，我們預計將繼續這樣做。這些投資與我們定價、財務和運營團隊中嵌入的強大的風險管理重點相匹配。我們使用高頻詳細指標評估所有業務部門的定價模型和流程的質量，包括購房、轉售策略和庫存健康狀況。我們所有的定價決策都是集中管理的，使我們能夠高度控制我們的總體增長和利潤率目標。雖然住宅房地產市場像任何市場一樣都會受到波動的影響，但我們相信我們處於有利地位，可以管理我們的風險敞口，原因如下：

•我們商業模式的一個關鍵組成部分是管理庫存敞口，並平衡增長、利潤率、風險、流動性和資本。交易速度和持有時間是我們如何管理庫存敞口和總體風險的重要投入。我們歷來將購房集中在住宅房地產市場交易量最高的部分，這有助於降低不由自主地持有房屋的時間超過預期的風險。

•我們的定價模型和庫存管理系統旨在根據每天的市場信號進行重新校準。因此，不斷變化的市場狀況反映在我們對新收購的定價中，這在很大程度上使之前收購的庫存和合同下的房屋面臨潛在市場波動的風險。此外，我們採用了複雜的轉售定價管理系統，旨在使我們能夠優化銷售-

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通過和保證金使用實時的本地市場需求信息，包括向下延伸到個人住宅級別。我們相信，我們在庫存管理決策中利用的信息的質量和規模，以及我們在大規模、多樣化的投資組合中管理這些決策的能力，使我們在傳統的房屋銷售流程中擁有相對於單個賣家或代理商的結構性優勢。

•我們在50個市場的業務以及一系列的價格和房屋類型使我們能夠從顯著的多元化效應中受益。個人買家和賣家受到與特定市場或住宅細分相關的價格和行為影響的影響。我們的規模和多樣化的覆蓋範圍使我們能夠在更廣泛的市場和住宅細分市場減少此類風險，因此隨着我們擴大市場廣度、價位和我們經營的住宅類型，我們每個住宅的總體風險應該會降低。

•考慮到我們進行的維修和翻新，我們列出的房屋沒有入住者，而且處於可供銷售的狀態。我們認為，這增加了我們投資組合的吸引力和流動性。

•在任何時候，我們的庫存中都有很大一部分是轉售合同；這意味着我們已經為這些房屋找到了買家，並正在完成轉售交易。這進一步限制了我們的庫存投資組合對宏觀市場變化的敞口。

高效的數字平臺

我們繼續投資於擁有一個靈活、低成本的平臺，使我們能夠向房屋賣家提供更具競爭力的報價，並適應宏觀環境的變化。我們房地產業務和交易體驗的每個組成部分都是專門為通過精簡、數字優先、靈活和垂直集成的平臺來取悦我們的客户而構建的。我們重新設想了購買、維修和轉售房屋所需的傳統低效和勞動密集型流程，我們已經設計了我們的技術和流程來規模化地做到這一點。考慮到這一點，我們投資開發了支持虛擬化、集中化和自動化的技術，以降低成本、提高速度和提高執行質量。

我們專有的建築管理技術使我們能夠提高所有家居服務功能的效率，將採購前評估、定價、維修範圍、集中的後臺運營、翻新項目管理和列出的家居維護聯繫在一起。我們的系統和流程促進了以前需要本地勞動力的某些流程的集中化，從而提供了人員靈活性、成本節約、培訓和質量增強以及更快的週轉時間，所有這些都帶來了卓越的家居產品和客户體驗。一個例子是我們對風險最低的房屋的虛擬房屋評估能力，房屋賣家能夠帶我們的運營商進行一次虛擬的、有導遊的房屋內部和外部之旅。然後，我們的集中團隊評估房屋狀況和房屋特徵，並將受試者的房屋與附近最近出售的房屋進行比較。利用行業最佳實踐和大數據的結合，我們可以通過集中團隊為這些風險較低的房屋提供全面擔保，以便為賣家提供快速、無摩擦的最終報價。這種集中化還使我們能夠將越來越多的後臺工作轉移到我們的海外團隊，我們相信隨着時間的推移，這將有助於實現結構性成本改進。

我們還建立了一個由大約600個貿易夥伴和當地服務提供商組成的網絡，他們使用我們的專有技術來完成家居維修和維護。通過利用我們的技術平臺並與我們的貿易合作伙伴直接對接，我們減少了延誤、消除了浪費，並提高了維修質量，同時捕獲了每一步的數據，以持續改進系統。第三方產能的增加也使我們能夠靈活地適應宏觀條件，並根據銷量預期調整我們的運營費用。由於我們的規模，我們在家居維修中使用的材料成本上獲得了批量折扣。此外，我們還設計了我們的房屋庫存管理流程和房屋訪問技術，以確保我們的房屋定期清潔、維護良好和安全，從而支持我們的按需自助旅遊體驗。我們會定期收到來自貿易夥伴和當地服務提供商網絡的家庭狀況更新，他們每個月都會多次出現在我們的家中。這種反饋能夠在出現條件缺陷時做出快速反應，否則這些缺陷將持續得不到解決。快速修復潛在的質量問題有助於確保上市庫存保持在必要的狀態，以最大限度地增加轉售的可能性。

戰略增長優先事項

我們的增長戰略是在以下關鍵戰略優先事項上創新和執行：

提高現有市場的滲透率。我們專注於現有市場的持續增長-更大的規模提高了知名度、信任度和採用率，提高了運營成本效率，並通過更多數據提高了定價競爭力。我們歷史上已經證明瞭我們有能力在多個市場佔據超過4%的市場份額，擁有最古老的市場隊列

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表現出更深的市場滲透率。隨着我們新市場的成熟，我們相信我們有重要的增長途徑。我們將繼續通過合作伙伴關係和營銷活動擴大我們的客户基礎，提高客户的意識，並讓客户及早參與他們的房屋銷售和購買研究。

拓展新市場。截至2023年12月31日，在50個市場，我們正在朝着能夠為全國客户送貨的長期目標取得良好進展。我們通過考察供應、需求和可負擔性、住房存量、成本結構和預期定價競爭力的驅動因素來選擇新市場。我們通過集中我們的許多核心定價、運營和客户服務功能來磨練我們的市場推出策略，使我們能夠在有限的市場實體存在的情況下高效地推出新市場。我們的基本集中和可擴展的新市場進入框架使我們能夠在2021年和2022年上半年迅速增加我們服務的市場數量。更進一步的是再説，每個家庭的決策都是由集中的、強大的、數據驅動的劇本提供信息的，這些劇本使我們能夠在我們的市場上推動一致性，並更快地在新市場實現盈利。

擴大產品供應。我們的北極星，就是要為每一位購房者打造最好的端到端數字化體驗。我們專注於繼續完善我們一流的賣家體驗，推動更多的規模和效率，擴大賣家可供選擇的最適合他們的特定需求，投資於增強買家體驗，並繼續整合賣家和買家的旅程。隨着時間的推移，我們計劃推出更多與房地產交易和輔助服務相關的產品。

營銷

我們在營銷中採用多元化、多渠道的方式，注重高效增長。除了與領先行業品牌建立付費媒體和在線房地產合作伙伴關係外，我們還在付費廣告中利用各種渠道和平臺，包括付費在線渠道、直郵、電視、廣播、社交媒體和户外廣告。隨着我們的市場足跡擴大，我們專注於在廣泛的覆蓋範圍和國家渠道(如電視和贊助)上的投資，以有效地提高知名度，並在新類別的消費者中建立信任。我們還繼續通過維護關係和重新接觸那些在與OpenDoor的第一次互動中可能沒有準備好出售的房主來建立我們的潛在客户基礎。由於超過三分之二的賣家也是買家，這些房主代表了我們營銷漏斗的很大一部分，當他們準備交易時，我們將專注於轉換這些漏斗。隨着越來越多的消費者開始他們的OpenDoor之旅，我們預計這一潛在客户羣將隨着時間的推移繼續擴大。

競爭

美國房地產市場高度分散，每年有超過400萬筆住宅房地產交易。我們認為我們的主要競爭對手是大約99%的線下交易。因此，我們直接與傳統的、線下的房地產經紀人和經紀人競爭。此外，我們還與其他iBuyers競爭，我們鄰近的服務與行業服務提供商競爭，包括標題和託管公司。我們相信，我們專注於端到端數字解決方案、我們一流的定價引擎和我們的低成本運營平臺，使我們有別於競爭對手，並提供有意義和可持續的競爭優勢。

人力資本資源

我們的價值觀和人

我們的價值觀。*我們的價值觀反映了我們將如何實現我們的目標，即打造一代人只有一次的公司，包括以客户為中心，高效、持續創新的文化，以及針對結果的無情執行：

•以客户為起點和終點。我們發明、建造和執行以改善我們客户的生活。我們付出了艱苦的努力來取悦客户，即使在沒有人注意的情況下。

•早餐的價格是BPS。 - 意味着我們總是在尋找可以從交易 中降低成本的地方-這樣我們就可以把更多的錢放進客户的口袋。我們將通過構建成本最低的平臺來取勝。

•從所有權出發行動。當我們看到問題時，我們就捲起袖子解決它。我們對自己負責，因為這是我們的家，照顧它是我們的責任。

•構建開放的新格局。我們對問題開放、誠實、直接，求真務實。我們假設用意是好的，並將反饋視為禮物。

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•每天提高1%。我們重視增長心態，在謙遜的環境下運營。我們因不斷進步而充滿活力。

•創業心態。我們行動迅速，行動緊急，在不犧牲質量的情況下偏向行動。我們足智多謀。

•一個團隊，一個夢想。我們的超級大國是一個多元化的社區，結合了技術、卓越的運營、人才和尊重。我們通過團隊合作，在專業上和個人上相互關心。我們尊重和尊重我們多樣化的員工隊伍，並積極工作，確保每個人都能感受到自己的代表性。

•結果很重要。我們專注於產出和結果，並對實現雄心勃勃的目標負責。我們有一個高質量的條形圖，注重像素、文字和結果。

•慶祝時刻。我們不知疲倦地為我們的客户和隊友工作，所以我們花時間慶祝大大小小的時刻。

員工

截至2023年12月31日，我們僱傭了1,982人，其中1,711人在美國。我們的員工目前沒有一個由勞工組織或任何集體談判的一方代表。

我們的人力資本資源目標包括識別、招聘、留住、激勵和整合我們現有的和更多的員工。我們股權激勵計劃的主要目的是通過授予基於股票的薪酬獎勵來吸引、留住和激勵選定的員工、顧問和董事。

技術

我們的業務在房屋買賣過程的所有階段都受到數據和技術的推動。我們組建了一支由工程師、數據科學家、設計師和產品經理組成的團隊，他們的專業知識涵蓋了廣泛的技術領域，以構建我們的專有技術，用於定價和房屋評估、訪問和管理。我們儘可能使用技術創新來提高效率和擴大業務規模。

我們目前使用第三方雲計算服務，使我們能夠快速高效地擴展我們的服務，而無需預付基礎設施成本，從而使我們能夠繼續專注於打造卓越的產品。我們還使用第三方服務來允許客户以數字方式簽署合同、上傳他們家中的視頻以及管理客户支持服務。

知識產權

我們依靠商標、域名、專利、版權、商業祕密、合同條款以及對訪問和使用的限制來建立和保護我們的專有權利。截至2023年12月31日，我們有11件商標註冊和8件專利註冊。

我們是各種國內域名的註冊持有者，包括“opdoor.com”。

除了我們的知識產權提供的保護外，我們還與我們的某些員工、顧問、承包商和業務合作伙伴簽訂保密和專有權利協議。我們的某些員工和承包商也受發明轉讓協議的約束。我們通過在我們網站上的一般使用條款和特定產品使用條款中的規定，進一步控制我們專有技術和知識產權的使用。

政府監管

我們在美國各地通過許多不同的渠道在受到嚴格監管的企業中運營。因此，我們目前受制於並在未來可能受制於不同司法管轄區的其他聯邦、州和地方法規和法規(以及司法和行政裁決以及州普通法)，這些法規隨時可能發生變化，包括與房地產行業、結算服務、基於移動和互聯網的業務以及其他依賴廣告的業務有關的法律，以及數據隱私、消費者保護和就業法律。

特別是，房屋的廣告和銷售受到我們開展業務的州以及美國聯邦政府的高度監管。監管機構包括消費者金融保護局(CFPB)、聯邦貿易委員會(FTC)、司法部(DoJ)、住房和城市發展部(HUD)和

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各國家許可機構、消費者保護機構、金融監管機構和保險機構。我們接受了許多這些機構對我們業務的合規審計。有關我們在法規和合規方面面臨的各種風險的討論，請參閲“項目A。風險因素與監管合規和法律事項相關的 - 風險.”

此外，涵蓋通過電話、電子郵件、移動設備和互聯網進行的營銷和廣告活動的法律、法規和標準可能適用於我們的業務，例如電話消費者保護法(TCPA)、電話營銷銷售規則、CAN-Spam法案和類似的州消費者保護法。通過我們的各種子公司，我們還買賣房屋，提供房地產經紀、產權保險和結算服務，並提供其他產品，從而使我們能夠接收或促進個人信息的傳輸。在美國，這些信息越來越受到立法和監管的制約。這些法律和法規通常旨在保護個人信息的隱私和安全，包括收集、處理和傳輸的客户社會安全號碼和信用卡信息。這些法律還可以限制我們將這些個人信息用於其他商業目的，包括廣告。有關我們在收集和處理個人信息方面面臨的各種風險的討論，請參閲“項目A。風險因素與我們的知識產權和技術有關的 - 風險.”

為了提供我們為客户提供的廣泛的產品和服務，我們的某些子公司保留了房地產經紀、所有權保險和託管以及總承包商許可證，我們未來可能會隨着業務的增長和發展申請更多許可證。這些實體受到嚴格的州和聯邦法律法規的約束，包括但不限於《房地產和解程序法》(RESPA)以及由適用的州房地產、銀行和消費者服務部門管理的法律和法規。如上所述，這些實體還受到州和聯邦政府機構作為特許企業的審查。截至2023年12月31日：

•OpenDoor Brokerage LLC和OpenDoor Brokerage Inc.共同持有我們所有市場和某些其他州的房地產經紀許可證。

•OS National LLC及其子公司OSN Texas LLC和OSN Alabama LLC在27個州獲得了所有權代理許可證。此外，OS National LLC及其子公司OSN第三方託管在7個州獲得託管代理許可，OS National LLC被授權在另外5個不需要實體和/或個人許可的州開展所有權保險業務。

•Open Exchange Brokerage LLC在18個州持有房地產經紀牌照。

•Tremont Realty LLC(Dba OpenDoor Connect)，在德克薩斯州持有房地產經紀許可證。

對於某些牌照，我們需要指定個人持牌經紀、合格個人和控制人員。

季節性

有關我們業務的季節性的信息，請參閲“第二部分-項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--影響我們業務業績的因素。

公司歷史和背景

OpenDoor Technologies Inc.由與Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II(“SCH”)業務合併而成，後者是一家獲開曼羣島豁免的公司，成立的目的是與一項或多項業務進行合併、股份交換、資產收購、股份購買、重組或類似的業務合併(“業務合併”)。根據該業務合併，OpenDoor Labs Inc.成為Sch的全資子公司，Sch將其名稱從“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”更名為“OpenDoor Technologies Inc.”，該合併於2020年12月18日(“收盤”)完成，並根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則(“GAAP”)作為反向資本重組入賬。

可用信息

我們的網站是www.opendor.com。在我們的投資者關係網站Investor.opdoor.com上，我們將在以電子方式向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交或提供該材料後，在合理可行的範圍內儘快為投資者免費提供各種信息，包括我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及對該等報告、委託書和其他信息的任何修訂。我們也使用我們網站的投資者關係頁面，以遵守FD法規並作為

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發佈重要信息的常規渠道，包括博客、新聞稿、分析師演示文稿、財務信息和公司治理實踐。我們網站上的信息不是我們向美國證券交易委員會提交的這份報告或任何其他報告的一部分。我們的美國證券交易委員會備案文件也可以在美國證券交易委員會的網站http://www.sec.gov.上向公眾查閲

項目1A.風險因素。

在我們開展業務的過程中，我們面臨着各種各樣的風險。在決定是否投資我們的普通股之前，您應該仔細考慮以下描述的風險，以及本年度報告中的其他信息，包括我們的財務報表和相關説明以及“第7項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。我們下面描述的任何風險因素已經或可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和前景產生重大和不利的影響。如果出現一個或多個這樣的風險和不確定性，我們普通股的市場價格可能會大幅或永久性地下跌。“風險因素”中的某些陳述是前瞻性陳述。請參閲“前瞻性陳述”。

與我們的商業和工業有關的風險

我們的業務和經營業績可能會受到總體經濟狀況、美國住宅房地產行業的健康狀況以及與我們房地產資產相關的風險的重大影響。

我們的成功直接或間接取決於總體經濟狀況、美國住宅房地產行業的健康狀況，特別是獨棟住宅轉售市場，以及住宅房地產所有權通常附帶的風險，其中許多風險超出了我們的控制範圍。許多因素已經影響並可能在未來對我們的業務造成負面影響和損害，包括以下因素：

•美國住宅房地產市場 的下滑可能是由一個或多個因素造成的，無論是否包括在本榜單中；

•國家、地區或地方經濟、人口或房地產市場狀況的變化；

•提高抵押貸款利率，例如最近2022年和2023年大幅提高利率，或首付要求和/或對抵押貸款融資的限制；

•房屋庫存水平低或缺乏價格實惠的房屋；

•租金入住率高；

•勞動力或材料供應短缺；

•經濟增長緩慢或出現通貨膨脹或衰退狀況；

•失業水平上升或工資下降；

•住宅房地產價值和/或房屋升值速度下降或缺乏；

•住宅房地產流動性不足；

•住房市場的總體情況，包括供應或需求的宏觀經濟變化，以及房主成本的增加，如財產税、房主協會費用以及保險的可獲得性和/或可負擔性；

•消費者對經濟和/或美國住宅房地產行業的信心水平較低；

•疫情或流行病的未來影響，包括新冠肺炎及其變種未來的死灰復燃，對住宅房地產市場的買賣趨勢；

•家庭債務水平的變化；

•股票市場的波動和普遍下跌；

•聯邦、州或地方立法或監管改革，將對獨户住宅的所有者或潛在購買者或整個住宅房地產行業產生負面影響，例如2017年的減税和就業法案，該法案限制了某些抵押貸款利息支出和財產税的扣除；或

•自然災害和人為災害以及其他災難性事件，如颶風、風暴、龍捲風、地震、野火、洪水、冰雹、恐怖襲擊和其他擾亂當地、地區或全國房地產市場的事件。

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我們有虧損的歷史，未來我們可能無法實現或保持盈利。

自公司成立以來，我們每年都出現淨虧損。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三個年度，我們分別淨虧損2.75億美元、14億美元和6.62億美元。截至2023年、2023年和2022年12月31日，我們的累計赤字分別為33億美元和31億美元。我們希望繼續進行未來的投資，以發展和擴大我們的業務，包括技術、招聘和培訓、營銷和尋找戰略機會。這些投資可能不會增加我們的收入或增長我們的業務。此外，我們未來可能會因以下幾個原因而蒙受重大損失：

•我們未能適當地定價和管理我們獲得的房屋庫存；

•改變收費結構或收費標準；

•債務融資和證券化資金的可用性，為我們的房地產庫存提供資金；

•我們無法在現有市場或我們可能進入的任何新市場中擴大市場份額；

•我們向新市場的擴張，我們通常在進入後立即蒙受更大的損失；

•美國住宅房地產行業競爭加劇；

•我們未能通過我們的技術和商業模式實現預期的效率；

•與改進我們的產品和推出新產品相關的成本；

•我們未能執行我們的增長戰略；

•美國住宅房地產交易量下降；

•營銷成本增加；

•無法以合理的成本獲得我們定價模型中使用的住房市場數據，如果有的話；

•招聘更多人員以支持我們的整體增長；

•因房地產或者資產所在地區市場狀況變化造成的房地產價值損失；

•與持有房地產庫存相關的成本增加，包括融資成本；以及

•不可預見的費用、困難、複雜和延誤，以及其他未知因素。

因此，我們可能無法實現或保持盈利，未來可能會繼續蒙受重大損失。此外，隨着我們繼續投資於我們的業務，我們將產生與這些投資相關的費用，這可能不會導致我們的收入增加或業務增長。如果我們不能管理我們的虧損，或我們的收入增長到足以跟上我們的投資和其他費用的步伐，我們的業務將受到損害。此外，作為一家上市公司，我們還產生了大量的法律、會計和其他費用。

由於我們在獲得與此相關的任何增量收入之前，在我們的增長努力中產生了大量成本和支出，我們可能會發現這些努力比我們目前預期的更昂貴，或者這些努力可能不會導致收入增加來抵消這些費用，這將進一步增加我們的損失。

我們有限的經營歷史使我們很難評估我們目前的業務和未來的前景。

與美國住宅房地產行業老牌公司的商業模式相比，我們的商業模式和技術仍處於萌芽狀態。我們在2014年推出了第一個市場，運營歷史並不長。我們的經營業績是不可預測的，我們的歷史業績可能不能預示我們未來的業績。幾乎沒有同行公司存在，也沒有一家公司建立了長期的跟蹤記錄，可以幫助我們預測我們的商業模式和戰略是否能夠在較長一段時間內實施和維持。如果沒有實施類似商業模式的公司建立的長期跟蹤記錄，您可能很難評估我們未來的潛在業績。隨着我們繼續完善我們的業務模式，我們可能會遇到意想不到的問題，並可能被迫對我們預期的銷售和收入模式進行重大改變，以與競爭對手的產品競爭，這可能會對我們的運營結果和盈利能力產生不利影響。

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我們在一個競爭激烈且分散的行業中運營，這可能會削弱我們吸引產品用户的能力，這可能會損害我們的業務、運營結果和財務狀況。

我們在一個競爭激烈且分散的行業中運營，我們預計競爭將繼續加劇。我們認為，我們的競爭能力取決於我們控制之內和之外的許多因素，包括以下因素：

•我們產品對消費者的財務競爭力；

•潛在客户的數量；

•我們產品的時機和市場接受度，包括我們或我們的競爭對手提供的新產品；

•我們的銷售和營銷努力；

•我們的客户服務和支持努力；

•我們繼續發展和改進我們的技術，以支持我們的商業模式；

•客户採用我們的平臺替代傳統的住宅房地產買賣方式；以及

•相對於我們的競爭對手，我們的品牌實力。

我們的商業模式取決於我們能否繼續將客户吸引到我們的數字平臺和我們提供的產品上，並以具有成本效益的方式提高客户對我們產品的參與度。新進入者可能會繼續加入我們的市場類別。我們現有的和潛在的競爭對手包括經營或可能開發向購房者或賣家提供服務的國家和/或地方房地產企業的公司，包括房地產經紀服務、產權保險和託管服務。

我們的一些競爭對手可能擁有久負盛名的國家聲譽，並可能銷售類似的產品和服務。這些公司可能比我們規模更大，擁有顯著的競爭優勢，包括更好的知名度、更多的資源、更低的資金成本和更多的資金渠道，以及比我們目前更廣泛的產品組合。這些公司也可能比我們有更高的風險容忍度或不同的風險評估。此外，這些競爭對手可以投入比我們更多的財政、技術和其他資源來發展、壯大或改善他們的業務。如果我們不能繼續吸引客户使用我們的平臺和產品，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到損害。

我們認為的競爭對手或在其他市場採用iBuying模式的公司的失敗可能會對OpenDoor造成不利影響。

由於我們商業模式的新穎性以及我們作為一家上市公司的有限記錄，在類似或鄰近領域運營的公司，包括在我們市場運營的公司或在不同市場運營但使用“iBuyer”商業模式的公司，如果出現引人注目的失敗，可能會影響投資者對整個數字家庭購買行業的看法。這類事件可能會對我們的股價和籌資能力產生負面影響，無論這些事件是否與我們的業務和財務或運營業績有任何實際關係。

雖然我們在歷史上經歷了快速增長，但我們的業務在2022年下半年經歷了大幅收縮，並持續到2023年。如果我們不能糾正這種收縮，或者不能充分擴大我們的業務規模，我們未來可能就無法增長。

雖然我們經歷了歷史性的快速增長，但我們的業務在2022年下半年收縮，這種情況持續到2023年，因為我們專注於出售舊書庫存，其中包括在2022年7月1日之前購買的房屋。如果我們不這樣做，我們可能無法扭轉這種收縮，並在未來實現業務增長，其中包括：

•繼續增加使用我們平臺的客户數量；

•避免今後的存貨估值調整；

•根據我們的承保標準獲得足夠的庫存，以滿足我們對住房的需求；

•增加我們在現有市場的市場份額，並向新市場擴張；

•管理運營費用；

•提高我們的品牌知名度；

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•保持充足的資金來源；

•獲得必要的資金以實現我們的業務目標；

•擴大我們的第三方供應商網絡；以及

•擴展我們的內部運營和客户支持團隊。

此外，為了發展我們的業務，我們可能需要拓展新的市場。向新市場擴張可能會被證明是具有挑戰性的，因為一些市場可能與我們目前運營的市場具有非常不同的特徵，其中一些可能是我們意想不到的或未知的。這些差異可能會導致更大的定價不確定性，以及更高的資本要求、持有時間、維修成本和交易成本，這可能會導致我們在這些市場上的利潤低於我們目前運營的市場。例如，在2023年期間，我們停止了在愛達荷州博伊西、內華達州里諾和北卡羅來納州阿什維爾的市場採購庫存和運營支持，因為這些市場的規模低於我們以具有成本效益的方式運營所需的規模，而且不夠靠近另一個市場，無法利用其運營。

我們的業務依賴於我們對庫存組合進行適當定價和管理的能力。無效的定價或投資組合管理策略可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生實質性的不利影響。

我們使用數據科學、專有算法和受過專門培訓的員工的分析來評估和定價我們買賣的房屋，其中納入了許多因素，包括我們對我們經營的房地產市場的瞭解。這項評估包括對擁有時間、季節性、宏觀經濟和當地市場狀況、翻新成本和持有成本、交易成本和預期轉售收益的估計。如果我們的模型缺乏關於房屋銷售、重要的房屋特徵或其他市場細微差別的強勁歷史數據，特別是那些我們以前在現有的50個市場中遇到和建模的特徵和細微差別之外的數據，我們以盈利的方式收購和轉售房屋的能力可能會受到負面影響。如果由此產生的估值太低和/或費用太高，這反過來可能會對我們的收入增長產生負面影響，或者如果估值太高和/或費用太低，可能會對我們的盈利能力產生負面影響。

一旦我們購買了一套住房，我們可能會因為一些原因而降低我們的預期轉售價格，例如與需要修復的住房狀況相關的未知缺陷、低於/高於預測的需求/供應，或其他在購買時未知或未達到預期的貶損因素。這反過來可能對我們的收入、毛利率和運營結果產生負面影響，這可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。

我們的業務有賴於我們迅速出售庫存的能力。如果不能迅速出售我們的庫存，可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生不利影響。

我們商業模式的一個關鍵組成部分是管理庫存敞口，平衡增長、利潤率和風險。我們買房在很大程度上是基於我們對預計需求的估計。如果實際銷售額大幅低於我們的預期，我們將經歷庫存過剩。房屋庫存供應過剩通常會對我們的銷售價格和利潤率造成下行壓力，並增加我們的平均銷售天數。我們購買的房屋庫存通常佔總資產的很大一部分。在很長一段時間內，我們的總資產中有如此大一部分是以非創收性房屋庫存的形式存在，這使我們面臨着巨大的持有成本，包括融資費用、維護和保養、保險、物業税、房主聯誼費以及其他伴隨住宅不動產所有權和價值貶值風險增加的費用。油漆和地毯等材料供應鏈的中斷，以及恢復和轉售房屋庫存所需勞動力市場的限制，可能會延長我們必須持有房屋庫存的時間。

此外，庫存房屋的價值可能會下降，我們可能會因此遭受損失，這總體上可能會對我們的業務和運營結果造成不利影響。例如，部分由於利率上升和經濟衰退風險導致消費者信心下降等宏觀經濟因素，2023年下半年，市場清倉率放緩，導致我們的轉售速度放緩。因此，我們降低了房價，以保持與我們的清倉率目標一致，這對我們的運營結果產生了不利影響。此外，如果我們有過剩的庫存或我們的平均銷售天數增加，就像2022年下半年的情況一樣，同時房價下降，我們的運營結果可能會受到不利影響，因為我們可能無法以使我們能夠實現利潤率目標或收回成本的價格清算此類庫存。

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房地產價值下降已經導致並可能繼續導致庫存估值調整，這已經並可能繼續對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

擁有物業存在固有風險，而存貨風險對我們的業務而言亦屬重大。房屋價格一直並且可能會波動，我們的庫存價值已經並可能繼續大幅波動。由於該等波動，我們過去及未來可能會招致存貨估值調整。我們定期檢討物業的價值，以根據市場因素及公認會計原則釐定其價值是否已減少，以致於相關會計期間記錄存貨估值調整是否必要或適當。由於該等檢討，我們於2023年錄得存貨估值調整6，500萬元，其中2，300萬元與截至2023年12月31日的剩餘存貨有關。這些調整是根據預期但未實現的損失作出的，造成淨收入立即減少，並使所確定的會計期間的房地產庫存相應減少。即使我們不確定在本財政期間記錄存貨估值調整是必要或適當的，物業的估計可變現淨值可能隨後出現減少，因此會影響我們當時的盈利和財務狀況。

推出新產品或服務以及擴展現有產品（如我們的列表和市場產品）可能會消耗大量財務和其他資源，並且可能無法實現預期結果。

我們定期評估向客户推出新產品或服務的情況，以及擴大現有產品和服務的情況。此類產品可能需要大量費用、新的資本和融資來源以及我們關鍵人員的時間。新的或擴大的產品和服務也可能使我們面臨新的監管環境，這可能會增加我們的成本，因為我們評估了新的監管制度的合規性。儘管投入了大量的費用和時間來推出新的或擴展的產品或服務，但我們可能無法實現預期的財務和市場份額目標，這可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響。

例如，我們的列表和市場產品僅在有限的市場中提供。擴展產品（如我們的上市和市場產品）以及建立新產品會帶來大量的前期成本，我們可能無法及時實現盈利，以彌補這些成本。此外，我們不能保證買家和賣家會希望以此類產品預期的方式進行交易，或者我們能夠吸引足夠數量的賣家來吸引買家，或者足夠數量的買家來吸引賣家。此外，我們在建立和營銷新產品時可能會遇到困難，例如獲得必要的許可和人員配備，為產品建立營銷機構，或建立其他業務運營。這些困難可能會使向新市場擴張的速度過於緩慢，無法彌補建立市場的固定和前期成本。行業內的現任者也可能組織起來反對我們的創新，並找到利用現有法規的方法，或者説服當局制定新的法規，使我們的商業模式無法生存。即使我們取得成功，也可能吸引競爭者，他們會縮小我們市場的規模或經濟可行性。這些競爭對手可能具有戰略優勢，使他們能夠更好地提供市場服務，或比我們更快地將這些服務擴展到新市場，而我們可能無法以可持續的方式進行競爭。當我們擴展到新的市場時，我們可能會發現當地的偏好、條件或法規與我們的其他市場不同，從而無法實現規模效益。此外，開發和營銷我們的上市和市場產品的成本可能高於預期，並可能對我們的業績產生不利影響或削弱我們的品牌。

我們的業務模式和增長戰略取決於我們的營銷努力和以具有成本效益的方式吸引買家和賣家訪問我們的網站和移動應用程序的能力。

我們的長期成功部分取決於我們在每個市場繼續吸引更多買家和賣家到我們的平臺的能力。我們相信，我們增長的一個重要組成部分將是吸引潛在客户到我們的網站和移動應用程序。我們的營銷努力可能因各種原因而無法成功，包括搜索引擎和社交網絡算法的變化、營銷渠道中的無效活動以及某些營銷渠道的經驗有限。我們也可能無法通過我們的移動網站或移動應用程序在移動設備上提供足夠有價值的體驗，這可能使我們無法吸引和留住客户。我們無法控制的外部因素也可能影響我們營銷活動的成功，例如電子郵件服務器過濾我們的目標通信，買家和賣家未能響應我們的營銷活動，以及來自第三方的競爭。任何這些因素都可能減少來到我們平臺的客户數量。

我們的業務模式依賴於我們快速擴展的能力，以及隨着我們的增長而降低增量客户獲取成本的能力。如果我們無法通過增加客户流量和我們平臺用户的交易數量來收回營銷成本，或者如果我們廣泛的營銷活動不成功或被終止，可能會對我們的增長、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

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我們很大一部分成本和支出是固定的，我們可能無法調整成本結構來抵消收入的下降。

我們的很大一部分支出是固定的，不會隨着收入的波動而按比例變化。我們需要保持並繼續增加我們的交易量，以從運營效率中受益。當我們以低於預期的產能運營時，固定成本會被誇大，佔總成本的比例更大，佔收入的比例更大。由於我們的固定成本基礎，我們的運營結果可能會根據任何給定時期的交易量而顯著不同。例如，從2022年第二季度開始，我們的固定成本並沒有隨着收入的下降而成比例地下降。這導致2022年和2023年的虧損增加，當時交易量下降。

我們的增長在一定程度上取決於我們與第三方戰略關係的成功。

為了發展我們的業務，我們預計我們將繼續依賴與第三方的關係，例如結算服務提供商、貸款人、房地產中介、評估公司、我們用來服務和維修我們房屋的供應商、我們依賴的第三方合作伙伴(例如房屋建築商和在線房地產網站)以及我們庫存的機構買家，例如單一家庭租賃REITs。確定合作伙伴，與他們談判和記錄協議，以及建立和維護良好的關係，需要大量的時間和資源。

此外，我們依賴我們與我們所有市場的MLS供應商的關係，作為我們定價和列出轉售庫存的關鍵數據來源。我們的許多競爭對手和其他房地產網站都可以類似地訪問MLSS和上市數據，並且可能比我們更快或更高效地獲取房地產信息。如果我們失去與MLSS和其他上市供應商的現有關係，無論是由於協議終止或其他原因，我們使用或及時訪問上市數據的權利發生變化，無法繼續添加新的上市供應商或改變房地產信息的共享方式，我們為庫存定價或上市轉售的能力可能會受到損害，我們的經營業績可能會受到影響。

如果我們不能成功地與第三方建立或保持成功的關係，我們在市場上競爭或增加收入的能力可能會受到損害，我們的經營業績可能會受到影響。即使我們成功了，我們也不能向您保證這些關係會增加客户對我們產品的使用或增加收入。

如果我們失去一名或多名關鍵人員，或者我們未來未能吸引和留住其他高素質的人員，可能會損害我們的業務。

我們的成功有賴於我們高級管理團隊的持續服務，以及當管理團隊成員尋求其他機會時的成功過渡。此外，我們的業務取決於我們是否有能力繼續吸引、激勵和留住我們所有產品線上的大量熟練員工。此外，我們的許多關鍵技術和工藝都是由我們的人員為我們的業務定製的。關鍵人員的流失，包括管理層的關鍵成員，可能會對我們在他們所做努力的基礎上再接再厲和執行我們的業務計劃的能力產生實質性的不利影響，我們可能無法找到足夠的繼任者。如果我們不能成功地吸引高素質的員工，或者以具有成本效益的方式留住和激勵現有員工，我們的業務可能會受到損害。

我們的業務集中在某些地理市場。對當地經濟、地區經濟衰退、惡劣天氣或災難性事件或其他中斷或事件的風險敞口可能會對我們的財務狀況和運營結果產生重大不利影響。

截至2023年12月31日，我們在全美50個市場。在截至2023年12月31日的一年中，我們的大部分收入來自收入排名前八的市場。因此，這些市場的當地和地區情況可能與美國或該國其他地區的普遍情況有很大不同。任何對這些領域產生負面影響的不可預見的事件或情況都可能對我們的收入和盈利能力產生實質性的不利影響。這些風險包括但不限於：房地產價值可能下降；與一般和當地經濟條件有關的風險；人口和人口遷移和移民；可能缺乏抵押貸款資金；過度建設；物業空置時間延長；競爭增加、財產税和運營費用增加；區劃法律的變化；勞動力成本增加；失業；清理造成的成本以及對第三方造成的損害的責任；傷亡或譴責損失；氣象或氣候條件的變化；以及洪水、颶風、野火、地震或其他自然災害造成的未投保損害，這些損失可能因氣候變化而變得更加頻繁或嚴重。

此外，我們最大的市場主要是較大的大都市地區，那裏的房價和交易量通常高於美國其他市場。在一定程度上，由於較低的價格，人們會遷出這些市場

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房價或其他因素，而且這種遷移繼續發生在長期，那麼住宅交易的相對較大百分比可能會偏離我們創造了大部分收入的歷史最高市場。如果我們不能有效地適應任何變化，包括未能增加來自其他市場的收入，那麼我們的財務業績可能會受到損害。

我們的業務依賴於能否獲得理想的庫存。獲得有吸引力的庫存的障礙，無論是由於供應、競爭、宏觀經濟狀況或其他因素，都可能對我們的業務、銷售和經營結果產生實質性的不利影響。

我們主要直接從消費者那裏購買住房，不能保證以對我們有吸引力的條件供應足夠的此類住房。庫存的減少，包括由於宏觀經濟狀況的原因，可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生實質性的不利影響。此外，我們每天使用我們專有的定價模型對數千套潛在房屋進行評估。如果我們未能調整定價以與更廣泛的市場趨勢保持一致，或者未能認識到這些趨勢，可能會對我們獲得庫存的能力產生不利影響。

我們持續不斷的購房能力對我們的商業模式至關重要。缺乏符合我們購買標準的可用房屋可能會對我們達到所需庫存水平的能力、我們所需的投資組合多樣化以及我們的運營結果產生不利影響。例如，在2023年期間，由於房地產市場的宏觀不確定性和抵押貸款利率上升，發行量處於歷史低位，限制了市場上的房屋供應，限制了我們獲得理想庫存的機會。

收購物業的交易成本增加，包括評估房屋和報價的成本、所有權保險和託管服務成本、轉讓税的變化以及任何其他新的或增加的收購成本，都將對我們的房屋收購和我們的業務產生不利影響。

政府機構提供的抵押貸款融資的減少、政府融資計劃的變化以及抵押貸款利率的上升可能會降低我們的買家獲得融資的能力或意願，這將對我們的業務和財務業績產生不利影響。

抵押貸款的二級市場仍然主要希望獲得由房利美、房地美或金利美支持的證券，我們相信這些機構向抵押貸款行業提供的流動性對房地產市場非常重要。有關房利美和房地美的長期結構和生存能力的任何重大變化都可能導致調整其貸款組合的規模和貸款產品的指導方針。此外，這些機構提供的融資減少可能會對利率、抵押貸款可用性以及新房和抵押貸款的銷售產生不利影響。

自2022年3月以來，截至2023年12月31日，美聯儲已多次將基準利率從0.25%上調至5.50%。由於這些顯著的加息，對於典型的購房者來説，購房融資的成本大幅增加，這降低了抵押貸款融資的負擔能力，導致對住房的需求下降。 未來抵押貸款利率的上升可能會進一步降低我們的買家獲得融資的能力或意願，這將對我們的業務和財務業績產生不利影響。

我們在轉售房屋之前依賴第三方來翻新和維修房屋，第三方勞動力的成本或可用性可能會對我們的房屋持有期和投資回報產生不利影響。

在掛牌轉售之前，我們經常需要翻新或修繕房屋。我們依賴第三方承包商和分包商來進行這些翻新和維修。這些第三方供應商可能無法在我們的預期時間表或擬議預算內完成所需的翻新或維修。勞動力和供應短缺，以及住房建設需求的增加，可能會加劇這些延誤，增加我們的成本。此外，我們去年經歷的通貨膨脹增加了我們消費的商品和服務的成本，如房屋維修的勞動力和材料成本。

尋找第三方承包商和分包商的困難，以及完成翻新或維修的時間比預期的長，都可能對我們在預期時間內出售房屋的能力產生負面影響。這種延長的時間讓我們暴露在對房屋轉售價值產生不利影響的因素中，並可能導致以低於預期的價格出售房屋，或者根本無法出售房屋。與此同時，超過預算的成本將對我們購買房屋的投資回報產生不利影響。此外，第三方提供商的工作中任何未被發現的問題都可能對我們作為房屋銷售商的聲譽造成不利影響。

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我們可能會收購其他業務，這可能需要大量的管理層關注，擾亂我們的業務，稀釋股東價值，並對我們的經營業績產生不利影響。

作為我們業務戰略的一部分，我們可能會投資或收購互補的公司、產品或技術。我們可能不會從未來可能進行的收購中意識到好處。如果我們未能成功地將此類收購或與此類收購相關的業務和技術整合到我們的公司中，我們公司的收入和經營業績可能會受到不利影響。任何整合過程都將需要大量的時間和資源，而我們可能無法成功地管理該過程。我們可能無法成功評估或利用收購的業務或技術，也無法準確預測收購交易的財務影響，包括會計費用。我們可能不得不支付現金、產生債務或發行股權證券來支付任何此類收購，每一項都可能影響我們的財務狀況或我們的股本價值。出售股權或發行股票為任何此類收購提供資金，可能會導致我們的股東股權被稀釋。與收購相關的債務將導致固定債務增加，還可能包括契約或其他限制，可能會阻礙我們管理業務的能力。

與我們的運營、代表我們運作的員工或第三方的不當行為或監管制裁有關的健康和安全事件可能會在潛在責任和聲譽損害方面付出高昂的代價。

客户將通過我們的移動應用程序或房地產中介定期訪問房屋。鑑於我們擁有的住房數量，我們住房的安全對我們的業務成功至關重要。未能確保我們的家園安全，導致重大或重大的健康和安全事件，可能會使我們承擔代價高昂的責任。我們還面臨員工的錯誤和不當行為的風險，這可能會對我們的業務產生不利影響。我們為發現和阻止員工不當行為而採取的預防措施可能並不有效。如果我們的任何員工從事非法、不正當或可疑的活動或其他不當行為，我們可能會對我們的聲譽、財務狀況、客户關係和吸引新客户的能力造成嚴重損害。我們還可能受到監管制裁和重大法律責任，這可能會對我們的財務狀況、聲譽、客户關係和吸引更多客户的前景造成嚴重損害。

任何上述或其他事件的發生都可能產生重大負面宣傳，並對我們的聲譽、我們與相關監管機構或政府當局的關係以及我們吸引客户和員工的能力產生相應影響，進而可能對我們的財務業績和流動性產生重大不利影響。

我們對空置房屋的所有權以及將那些不可能完全消除的房屋掛牌轉售存在風險。

我們庫存中的房屋通常在我們轉售之前擁有它們的時間內沒有人居住。因此，我們的某些房屋遭受了水和管道損壞等損壞，由於房屋空置，這些損壞沒有得到及時解決。此外，當房屋掛牌轉售時，潛在買家或他們的代理人通常可以通過我們的技術立即訪問我們的房屋，而不需要預約或我們的代表在場。在某些情況下，我們還允許賣家在我們購買房屋一小段時間後繼續居住。在我們的住宅中有訪客或短期居住者會帶來房屋損壞、人身傷害、物業上未經授權的活動、盜竊、租房詐騙、擅自佔用房屋和擅自闖入的風險，以及可能對我們或住宅產生不利影響的其他情況，包括潛在的不利聲譽影響。此外，所有這些情況都可能涉及鉅額費用來解決，而保險可能無法完全覆蓋這些費用，包括與修復房屋或驅逐未經授權的訪客和居住者相關的法律費用。如果這些增加的成本在我們的房屋庫存中顯著增加，無論是每套房屋的成本還是受影響的房屋數量，這可能會對我們的運營結果產生不利的實質性影響。

環境有害的條件可能會對我們產生不利影響。

根據各種聯邦、州和地方環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能需要承擔移除或補救這些財產上的危險或有毒物質的費用。這種法律往往規定責任，無論所有者或經營者是否知道或對這種危險或有毒物質的存在負有責任。即使不止一個人對污染負有責任，適用的環境法所涵蓋的每個人也可能要對產生的所有清理費用負責。違反環境法的財產所有者可能受到制裁，這些制裁可能由政府機構執行，在某些情況下也可能由私人執行。在收購和擁有我們的物業，以及對這些物業的材料進行任何維修或安排運輸時，我們可能會承擔此類費用。對環境主張的辯護成本，

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遵守環境監管要求或補救任何受污染的財產可能會對我們產生實質性和不利的影響。

遵守新的或更嚴格的與環境和氣候有關的法律或法規，或對現有法律進行更嚴格的解釋，可能需要我們支付物質費用。我們可能會受到與我們的財產相關的環境法律或法規的約束，例如與含鉛塗料、黴菌、石棉、氡、殺蟲劑、靠近輸電線或其他問題有關的法律或法規。不遵守這些適用的法律和法規可能會導致罰款和/或損害、停職、民事責任或其他制裁。

對市場機會的估計可能被證明是不準確的。

市場機會估計受到重大不確定性的影響，並基於可能被證明不準確的假設和估計。我們計算市場機會的變量會隨着時間的推移而變化，不能保證我們的市場機會估計會反映我們未來從我們的平臺產生的實際收入。我們市場的任何擴張都取決於一系列因素，包括與我們的平臺以及競爭對手的產品和服務相關的成本、性能和感知價值。

我們的一些潛在損失可能不在保險範圍之內。我們可能無法獲得或維持足夠的保險範圍。

我們購買保險以涵蓋日常營運過程中（包括與發出業權保單有關）若干風險所產生的成本及損失，但我們的保險未必涵蓋所有事件的100%成本及損失。我們負責某些保留金和免賠額，因保單而異，我們可能會遭受超過我們的保險範圍限制的重大損失。我們也可能因我們沒有保險的事件而產生費用或遭受損失。此外，大規模的市場趨勢或我們業務中發生的不利事件可能會增加我們購買保險的成本，或限制我們能夠獲得的保險金額或類型。我們可能無法維持我們目前的覆蓋範圍，或在未來獲得新的覆蓋範圍;在商業上合理的條款或根本。發生未投保或投保不足的成本或損失可能會損害我們的業務。

與我們的知識產權和技術相關的風險

我們所依賴的計算機系統、第三方網絡和移動基礎設施的任何重大服務中斷都可能導致客户流失，我們可能無法維護和擴展我們的產品所依賴的技術。

客户和潛在客户主要通過我們的網站和移動應用程序訪問我們的產品。我們吸引、留住和服務客户的能力取決於我們網站、移動應用程序和技術基礎設施的可靠性能和可用性。此外，我們依靠第三方網絡和移動基礎設施的可靠性能，為客户和潛在客户提供我們的技術產品。這些第三方網絡和移動基礎設施的正常運行超出了我們的控制範圍，服務中斷或網站不可用可能會影響我們及時為客户提供服務的能力，並可能對現有和潛在的客户關係產生不利影響。

我們的信息系統和技術可能無法繼續適應我們的增長，並面臨安全風險。維護這種系統的成本可能會增加。未能適應增長或與該等信息系統相關的成本增加，可能對我們的業務及經營業績產生重大不利影響，並可能導致客户流失。

我們處理、存儲和使用個人信息和其他數據，這使我們受到政府法規和其他與隱私相關的法律義務的約束，違反這些隱私義務可能會導致損害賠償、監管行動、業務損失或不利的宣傳。

我們接收、存儲和處理個人信息和其他客户信息(“個人信息”)。關於隱私以及個人信息的存儲、使用、處理、披露和保護，有許多聯邦和州法律以及法規和行業指導方針，其範圍正在變化，受到不同解釋的影響，可能在不同國家之間不一致，或與其他規則衝突。此外，涵蓋通過電話、電子郵件、移動設備和互聯網進行的營銷和廣告活動的法律、法規和標準可能適用於我們的業務，例如TCPA(由電話營銷銷售規則實施)、CAN-Spam法案以及

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類似的州消費者保護法。此外，在美國，與使用聊天機器人、cookie和其他跟蹤技術有關的集體訴訟明顯增加，原告利用了包括州竊聽法在內的各種法律。我們通常尋求使我們的做法符合行業標準，並受我們自己的隱私政策條款和對第三方的隱私相關義務的約束。我們努力盡可能遵守與隱私和數據保護相關的所有適用法律、政策、法律義務和行業行為守則。但是，這些義務的解釋和適用可能因管轄範圍不同而不一致，並可能與其他規則或條例相沖突，從而使執行和遵約要求變得模稜兩可、不確定，甚至可能不一致。我們未能或被認為未能遵守我們的隱私政策、對客户或其他第三方的隱私相關義務或我們與隱私相關的法律義務，或任何導致未經授權訪問或意外泄露個人身份信息或其他客户數據的安全妥協，都可能導致政府執法行動、訴訟或消費者權益倡導團體或其他人對我們的公開聲明。這些事件中的任何一項都可能導致我們在調查和辯護此類索賠時產生重大成本，如果被發現負有責任，將支付重大損害賠償。此外，這些訴訟和隨後的任何不利結果可能會導致我們的客户失去對我們的信任，這可能會對我們的聲譽和業務產生不利影響。

有關使用或披露個人信息的適用法律、法規或行業慣例的任何重大變化，或在獲得客户對使用和披露個人信息的明示或默示同意的方式(包括出於廣告目的)方面，可能需要我們修改我們的產品和功能，可能會以實質性的方式進行，並可能會增加合規成本，這可能會限制我們開發利用客户自願共享的個人信息的新產品和功能的能力。例如，2020年1月1日生效的加州消費者隱私法(CCPA)對公司收集、使用和共享個人信息施加了義務和限制，並向加州居民提供了新的和增強的數據隱私權。與其他全面的州隱私法一樣，CCPA強加了一個嚴格的法定損害賠償框架。此外，我們受加州隱私權法案(“CPRA”)的約束，該法案在CCPA的基礎上擴展。CCPA和CPRA要求覆蓋的公司除其他事項外，向加州消費者提供新的披露，並賦予這些消費者新的隱私權，例如能夠選擇不出售某些個人信息，擴大訪問和要求刪除其個人信息的權利，選擇不共享某些個人信息，以及接收有關其個人信息如何收集、使用和共享的詳細信息。CCPA規定了對違規行為的民事處罰，以及對可能增加安全違規訴訟的某些安全違規行為的私人訴權。此外，弗吉尼亞州頒佈了弗吉尼亞州消費者數據保護法(VCDPA)，科羅拉多州頒佈了科羅拉多州隱私法案(CPA)，康涅狄格州頒佈了康涅狄格州數據隱私法案(CTDPA)，猶他州頒佈了猶他州消費者隱私法案(UCPA)，其他全面的州隱私法律於2023年生效。CCPA、CPRA、VCDPA、CPA、CTDPA和UCPA可能會增加我們的合規成本和潛在責任，特別是在數據泄露的情況下，並可能對我們的業務產生重大不利影響，包括我們如何使用個人信息、我們的財務狀況、我們運營或前景的結果。 對於新的聯邦和州隱私立法，還有許多其他建議，如果通過，可能會增加我們的潛在責任，增加我們的合規成本，並對我們的業務產生不利影響。

上述任何一項都可能對我們的品牌、聲譽、業務、經營結果和財務狀況產生重大不利影響。

如果不能保護我們的商業祕密、專有技術、專有應用程序、業務流程和其他專有信息，可能會對我們的技術和產品的價值產生不利影響。

我們的成功和競爭能力在一定程度上取決於我們的知識產權和其他專有的商業信息。我們尋求通過與我們的員工、顧問和與我們有關係的第三方簽訂保密和專有權協議、發明轉讓協議和保密協議來控制對我們專有信息的訪問。雖然這些協議將為我們在未經授權使用或披露我們的專有信息時提供合同救濟，但我們不能保證我們能夠檢測到此類未經授權的活動，或者如果被檢測到，我們在這些協議下的權利將有效地控制對我們專有信息、知識產權或技術的訪問、使用和分發。我們還擁有大量商標和專利來保護我們知識產權的某些方面。然而，我們可能無法確保我們所有的技術和方法獲得知識產權保護，或者我們採取的執行知識產權的步驟可能不夠充分。此外，第三方可能有意或無意地侵犯我們的專有權，第三方可能挑戰我們持有的專有權，我們可能無法在不招致鉅額費用的情況下防止對我們專有權的侵犯或挪用。如果我們的知識產權被第三方使用或挪用，我們的品牌和其他無形資產的價值可能會下降，競爭對手可能會更有效地模仿我們的產品和運營方法。這些事件中的任何一個都會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

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在未來，我們可能會參與知識產權索賠和其他訴訟，這些訴訟的支持成本很高，如果得到不利的解決，可能會對我們產生重大影響。

我們的成功在一定程度上取決於我們不侵犯他人的知識產權。我們的競爭對手和其他第三方可能擁有或聲稱擁有與房地產行業相關的知識產權。將來，第三方可能會聲稱我們侵犯了他們的知識產權，我們可能會被發現侵犯了這些權利。任何索賠或訴訟都可能導致我們產生鉅額費用。如果針對我們的此類索賠成功，將需要額外的損害賠償或持續的許可付款，阻止我們提供服務或要求我們遵守不利的條款。即使我們勝訴，解決此類糾紛所需的時間和資源也可能是昂貴和耗時的，並將管理層和關鍵人員的注意力從我們的業務運營中轉移出來。我們之前曾受到商標侵權指控。這些指控包括，我們商標的某些方面侵犯了原告的商標。雖然這些以前的索賠不是實質性的，並且已經全部解決，但未來可能會有其他索賠，如果我們不能成功地為自己辯護這些索賠，我們可能被要求支付損害賠償，並可能受到禁令的約束，每一項都可能損害我們的業務、運營結果、財務狀況和聲譽。

人工智能(“AI”)的開發和使用方面的問題和加強監管可能會導致聲譽損害或責任。

我們目前將人工智能能力納入我們的定價算法，我們對這種能力的研究和繼續開發，以建立更多的專有房地產特定模型仍在進行中。與許多創新一樣，人工智能帶來了風險、挑戰和意想不到的後果，可能會影響它的採用，從而影響我們的業務。人工智能算法和訓練方法可能存在缺陷。我們或其他人的無效或不充分的人工智能開發或部署實踐可能會導致損害對人工智能解決方案的接受或對個人或社會造成傷害的事件，包括意外的偏見和歧視性結果。人工智能系統的這些缺陷和其他故障可能會使我們受到競爭損害、監管行動、法律責任以及品牌或聲譽損害。如果我們使用因其對人權、隱私、就業或社會、經濟、政治或其他問題的影響而引起爭議的人工智能能力，我們可能會遇到競爭、品牌或聲譽損害或法律和/或監管行動。此外，納入人工智能會帶來訴訟風險和不合規風險以及未知的合規成本，因為人工智能是一種新興技術，其法律和監管格局尚未完全成熟(包括違反知識產權或隱私權或其他法律的潛在責任)。美國監管機構正在運用現有的權力，通過法律和法規，並採取其他與人工智能有關的行動，包括上述風險。例如，2023年10月，發佈了一項涉及人工智能安全和安保的行政命令，命令各聯邦機構確保其對人工智能的使用以及各自受監管實體的使用，解決意外偏見和歧視性結果。雖然新的人工智能倡議、法律和法規正在出現和發展，但它們最終將是什麼樣子仍然不確定，我們遵守它們的義務可能會帶來巨大的成本，對我們的業務產生負面影響，或者完全限制我們將某些人工智能能力整合到我們的產品中的能力。

此外，將人工智能功能納入我們的定價算法和其他模型，以潛在地改進內部功能和運營，帶來了進一步的風險和挑戰。雖然我們的目標是在道德上使用人工智能，並試圖識別和緩解使用人工智能帶來的倫理或法律問題，但我們可能無法在問題出現之前成功地識別或解決問題。使用人工智能支持業務運營存在與數據隱私和安全相關的固有風險，如有意、無意或無意地傳輸專有或敏感信息，以及與實施和維護人工智能工具有關的挑戰，如為此類支持開發和維護適當的數據集。此外，依賴人工智能而沒有足夠的保障措施來做出某些商業決策可能會帶來額外的運營漏洞，因為它會影響我們與客户和業務合作伙伴的關係；通過基於底層數據中的缺陷產生不準確的結果；或其他意外結果。

我們的服務使用第三方開源軟件組件，這可能會對我們的專有軟件、技術、產品和服務構成特別的風險，從而可能對我們的業務產生負面影響。

我們在我們的服務中使用開源軟件，未來將繼續使用開源軟件。使用和分發開源軟件可能會帶來比使用第三方商業軟件更大的風險，因為開源許可方通常不提供關於侵權索賠或代碼質量的支持、保證、賠償或其他合同保護。在某種程度上，我們的服務依賴於開源軟件的成功運行，該開源軟件中的任何未檢測到的錯誤或缺陷都可能阻止我們平臺的部署或損害我們平臺的功能，推遲新解決方案的推出，導致我們的平臺失敗，並損害我們的聲譽。

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OpenDoor Technologies Inc.

一些開源許可證要求我們根據我們使用的開源軟件的類型，為我們創建的修改或衍生作品提供源代碼，或者向我們的知識產權授予其他許可證。如果我們以某種方式將我們的專有軟件與開放源碼軟件結合在一起，在某些開放源碼許可下，我們可能被要求向公眾發佈或許可我們專有軟件的源代碼。儘管我們監控我們對開源軟件的使用，以避免使我們的平臺受到我們不想要的條件的影響，但我們不能向您保證，我們在我們的平臺中控制我們使用開源軟件的過程將是有效的。有時，我們可能會受到要求擁有或要求發佈使用此類軟件開發的源代碼、開源軟件和/或衍生作品的索賠，要求我們提供合併到我們的分佈式軟件中的任何開源軟件的歸屬，或以其他方式尋求強制執行適用的開源許可證的條款。這些索賠還可能導致訴訟、要求我們購買昂貴的許可證或要求我們投入額外的研發資源來重新設計我們的軟件或更改我們的產品或服務，任何這些都會對我們的業務和運營結果產生負面影響。

我們依賴許可證來使用第三方的知識產權，這些知識產權被納入我們的產品和服務。如果未能續訂或擴展現有許可證，我們可能需要修改、限制或停止某些產品，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大影響。

我們依賴於我們從第三方授權在我們的服務中使用的產品、技術和知識產權。我們不能保證這些第三方許可或對此類許可產品和技術的支持將繼續以商業合理的條款提供給我們，如果有的話。如果我們無法續訂和/或擴展現有許可，我們可能會被要求停止或限制使用包含或包含許可知識產權的產品。

我們不能確定我們的許可人沒有侵犯他人的知識產權，也不能確定我們的供應商和許可人在我們可能運營的所有司法管轄區對技術擁有足夠的權利。為方便起見，我們的許可方可能會終止我們的某些許可協議。如果我們因第三方對我們的供應商和許可人或我們提出的知識產權侵權索賠而無法獲得或維護任何此類技術的權利，或者如果我們無法繼續獲得技術或以商業合理的條款簽訂新協議，我們開發包含該技術的服務的能力可能會受到嚴重限制，我們的業務可能會受到損害。此外，如果我們無法從第三方獲得必要的技術，我們可能會被迫獲取或開發替代技術，這可能需要大量的時間和精力，並且可能具有較低的質量或性能標準。這將限制和推遲我們提供新的或有競爭力的產品的能力，並增加我們的成本。如果不能獲得或開發替代技術，我們可能無法提供某些功能作為我們產品的一部分，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。

我們的軟件非常複雜，可能包含未檢測到的錯誤。

我們平臺背後的軟件和代碼高度互聯和複雜，可能包含未檢測到的錯誤、惡意代碼或漏洞，其中一些可能只有在代碼發佈後才能發現。我們定期發佈或更新軟件代碼，這種做法可能會導致更頻繁地將錯誤或漏洞引入我們平臺的底層軟件，這可能會影響我們平臺上的客户體驗。此外，由於我們平臺底層軟件的互連性質，對我們代碼的某些部分的更新，包括對我們的移動應用程序或網站或我們的移動應用程序或網站所依賴的第三方應用程序編程接口的更改，可能會對我們的代碼的其他部分產生意想不到的影響，這可能會導致我們的平臺出現錯誤或漏洞。發佈後，在我們的代碼中發現的任何錯誤或漏洞都可能導致我們的聲譽受損、客户流失、收入損失或損害賠償責任，任何這些都可能對我們的增長前景和業務產生不利影響。

此外，我們的開發和測試流程可能不會在實施之前檢測到我們的技術產品中的錯誤和漏洞。我們的技術產品發佈後出現的任何低效、錯誤、技術問題或漏洞都可能降低我們產品的質量，或幹擾我們的客户獲取和使用我們的技術和產品。

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OpenDoor Technologies Inc.

與監管合規和法律事務有關的風險

我們在一個高度受監管的行業中運營，並受到廣泛的聯邦、州和地方法律、規則和法規的約束。如果不遵守這些法律、規則和法規，或未能獲得和維護所需的許可證，可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。

我們在美國各地通過許多不同的渠道在受到嚴格監管的企業中運營。因此，我們目前受制於並在未來可能受制於不同司法管轄區的其他聯邦、州和地方法規和法規(以及司法和行政裁決以及州普通法)，這些法規隨時可能發生變化，包括有關房地產、結算服務、保險、建築、移動和基於互聯網的業務以及其他依賴廣告的業務的法律，以及數據隱私和消費者保護法以及就業法律。這些法律是複雜的，有時是模稜兩可的，遵守成本可能很高，需要大量的管理時間和精力，需要在技術上進行大量投資，並使我們受到監督審計、索賠、政府執法行動、民事和刑事責任或其他補救措施的影響，包括暫停業務運營。

我們買賣房屋，提供房地產經紀服務，提供產權保險和結算服務，提供其他產品，並一直提供抵押貸款和經紀服務，這導致我們接收或促進個人身份信息的傳輸。在美國，這些信息越來越受到立法和監管的制約。這些法律法規通常旨在保護個人信息的隱私和安全，包括收集、處理和傳輸的借款人社會安全號碼和信用卡信息。這些法律還可以限制我們將這些個人信息用於其他商業目的。如果政府法規要求我們大幅改變與這類信息有關的業務做法，如果發生網絡安全滲透或個人信息被濫用，或者如果我們與提供處理和篩選服務的第三方違反適用的法律法規、濫用信息或遭遇網絡安全漏洞，我們可能會受到不利影響。

為了向客户提供廣泛的產品和服務，我們的某些子公司在我們運營的某些州保留所有權保險和第三方託管、財產和意外傷害保險、建築和房地產許可證。這些實體受到嚴格的州和聯邦法律和法規的約束，並受到州和聯邦政府機構作為特許企業的審查。

作為一家通過我們的業務銷售住宅房地產的買家和賣家，我們在多個州持有房地產經紀許可證，並可能隨着業務的增長申請額外的房地產經紀許可證。為了維持這些牌照，我們必須遵守我們經營的市場中房地產經紀服務和經紀相關業務的許可和經營要求。我們可能要遵守管理住宅房地產交易的其他地方、州和聯邦法律和法規，包括由美國住房和城市發展部以及我們進行交易的州和市政當局管理的法律和法規。此外，由於我們業務的地理範圍以及我們提供的產品和服務的性質，我們的某些其他子公司在我們開展業務的某些州維持房地產經紀、財產和意外傷害、所有權保險和第三方託管以及建築許可證。這些許可證中的每一個都要求我們的子公司遵守不同的聯邦、州和地方法律，以及不同許可機構的審查，包括州保險部門。每家子公司必須遵守不同的許可法規和法規，以及管理合規產品和服務提供的各種法律。

對於某些牌照，我們需要指定個人持牌經紀、合格個人和控制人員。某些獲得許可的實體還須接受CPFB(所有權和代管)和/或國家許可當局的例行審查和監測。我們不能向您保證，我們或我們的持牌人員在任何時候都完全遵守當地、州和聯邦房地產、所有權保險和託管、財產和意外傷害保險、房地產許可和消費者保護法律和法規，如果發生任何不符合的情況，我們可能會受到訴訟、政府調查和執法行動、罰款或其他處罰。由於檢查的結果，我們還可能被要求採取一些糾正措施，包括修改業務做法和退還費用或賺得的錢。此外，一個州的不利調查結果可能會被另一個州依賴來進行調查和實施補救措施。如果我們申請新的許可證，我們將受到額外的許可證要求的約束，我們可能並不總是遵守這些要求。如果將來某個州機構決定我們需要在該州獲得額外的許可證才能經營我們的業務，或者如果我們丟失或沒有續簽現有許可證，或者被發現違反了法律或法規，我們可能會受到罰款或法律處罰、訴訟、執法行動、無效合同，或者我們在該州的業務可能被暫停或禁止。我們在消費者和第三方中的商業聲譽也可能受到損害。遵守和監督這些法律和法規是複雜和昂貴的，可能會抑制我們的創新或增長能力。

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OpenDoor Technologies Inc.

如果我們無法以符合成本效益的方式遵守這些法律或法規，則可能需要我們修改某些產品和服務，這可能需要大量投資並導致收入損失，或者完全停止提供受影響的產品或服務。此外，法律及法規及其詮釋及應用亦可能不時改變，而該等改變可能對我們的產品及業務造成重大不利影響。

我們的業務受到國際業務風險的影響。

我們的一些員工分佈在加拿大和印度。遵守適用的美國和外國法律法規，如勞動法、反腐敗法、反賄賂法、反洗錢法、税法、外匯管制以及數據隱私和數據本地化要求，會增加我們的業務成本。儘管我們已經實施了遵守這些法律法規的政策和程序，但我們或我們的員工、承包商或代理商的違規行為仍有可能發生。在某些情況下，遵守一個國家的法律法規可能會違反另一個國家的法律法規。違反這些法律法規可能會對我們的品牌、國際增長努力和業務產生實質性的不利影響。

我們與聯邦貿易委員會簽訂了同意令，規定了持續的義務。任何據稱或實際不遵守同意令的行為都可能對我們的業務產生實質性的不利影響。

聯邦貿易委員會於2019年8月開始對OpenDoor進行調查。調查主要涉及我們的廣告和網站中的陳述，將向我們出售房屋與使用代理商以傳統方式出售房屋進行比較，並與我們的報價反映或基於市場價格的陳述有關。我們於2020年12月開始與聯邦貿易委員會討論解決這一問題。經過廣泛的談判，我們同意達成一項同意令，解決調查的所有方面，調查於2022年10月21日成為最終決定。根據同意令，我們不承認有任何不當行為，並被要求在就我們與幫助消費者銷售房屋相關的服務的成本、節省、維修成本或財務利益發表聲明之前，擁有稱職和可靠的支持數據。同意令還要求我們支付6200萬美元(這是以前積累的金額)，我們保留某些記錄，並向聯邦貿易委員會提交合規報告。

如果我們不遵守或被指控不遵守同意令，我們可能會受到額外的監管或政府調查或民事訴訟，這可能導致鉅額罰款、判決或其他懲罰，可能會對我們的業務產生重大不利影響。

我們現在是，而且未來可能會受到證券訴訟的影響，這是昂貴的，可能會轉移管理層的注意力。

我們普通股的市場價格一直不穩定，而且可能繼續波動。此外，股市經歷了極端的價格和成交量波動，已經並將繼續影響許多科技公司股權證券的市場價格。經歷過股票市場價格波動的公司已受到證券集體訴訟的影響。我們目前是，將來也可能是這類訴訟的目標。例如，2022年和2023年，與我們的定價算法相關的證券訴訟索賠針對我們以及我們的某些現任和前任高管和董事。

訴訟本質上是不確定的，可能會出現不利的裁決，包括金錢損害賠償。不利的結果或和解可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況造成實質性的不利影響。此外，無論結果如何，訴訟都可能導致鉅額成本，並將管理層的注意力從其他業務上轉移，這可能會嚴重損害我們的業務。

與我們的財務報告相關的風險

我們依賴假設、估計和業務數據來計算我們的關鍵績效指標和其他業務指標，這些指標中真實或感知的不準確可能會損害我們的聲譽，並對我們的業務產生負面影響。

我們的某些績效指標是使用第三方應用程序或未經獨立驗證的公司內部數據計算得出的。雖然這些數字是基於我們認為對適用的計量期間進行的合理計算，但在衡量這些信息方面存在固有的挑戰。例如，我們對訪問和唯一用户的測量可能會受到應用程序的影響，這些應用程序會自動聯繫我們的服務器以訪問我們的移動應用程序和網站，而無需用户操作，此活動可能會導致我們的系統將與此類設備關聯的用户計為唯一用户或在發生此類聯繫的當天將其計為訪問。此外，由於方法不同，我們對某些指標的衡量可能與第三方發佈的估計或競爭對手的類似指標不同，因此我們的結果可能無法與我們的競爭對手相比較。

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我們的經營結果和財務狀況受管理層的會計判斷和估計以及會計政策變化的影響。

在編制我們的財務報表時，我們需要做出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計和假設。如果這些估計或假設是不正確的，可能會對我們的運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。在美國，公認的會計原則受到財務會計準則委員會、美國註冊會計師協會、美國證券交易委員會以及為頒佈和解釋適當的會計原則而成立的各種機構的解釋。這些原則或解釋的改變可能會對我們報告的財務業績產生重大影響，並可能影響對在宣佈變化之前完成的交易的報告。

我們的管理層需要評估我們對財務報告的內部控制的有效性。如果我們不能對財務報告保持有效的內部控制，投資者可能會對我們的財務報告的準確性失去信心。

作為一家上市公司，我們被要求對財務報告保持內部控制，並報告此類內部控制中的任何重大弱點。薩班斯-奧克斯利法案第404條要求我們評估和確定我們對財務報告的內部控制的有效性。此外，我們的審計師被要求提交一份關於我們對財務報告的披露控制和內部控制的有效性的證明報告。如果我們的審核員對我們的控制被記錄、設計或操作的水平不滿意，可能會出具不利的報告。

在評估我們對財務報告的內部控制時，我們在過去發現，將來也可能發現我們可能無法及時補救的重大弱點，以滿足施加給我們的遵守第404節要求的適用最後期限。如果我們發現我們的財務報告內部控制存在任何重大弱點，無法及時遵守第404節的要求，或斷言我們的財務報告內部控制無效，或者如果我們的審計師無法就我們的財務報告內部控制的有效性發表意見，我們可能無法履行我們的報告義務。

此外，我們對財務報告的內部控制不會阻止或發現所有錯誤和欺詐。由於所有控制系統的固有侷限性，任何評價都不能絕對保證不會發生因錯誤或舞弊而造成的錯誤陳述，也不能絕對保證所有控制問題和舞弊情況都會被發現。

如果我們在滿足與維護和報告內部控制相關的任何要求方面存在重大弱點或失敗，投資者可能會對我們財務報告的準確性和完整性失去信心，這可能會導致我們的普通股價格下跌。此外，我們可能會受到適用的證券交易所、美國證券交易委員會或其他監管機構的調查，這可能需要額外的管理層關注，並可能對我們的業務產生不利影響。

與上市公司相關的義務需要大量的資源和管理層的關注，我們已經並將繼續因為上市公司而增加成本。

作為一家上市公司，我們產生了成本，我們的管理層投入了大量的時間來執行合規計劃。作為一家上市公司，我們必須遵守《交易法》、《薩班斯-奧克斯利法案》和《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》的報告和其他要求，以及SEC和納斯達克已採用和將採用的規則。這些規則和法規導致法律和財務合規成本高昂，我們的管理層和其他人員將繼續需要投入大量時間來執行這些合規計劃。增加的成本將增加我們的淨虧損。我們無法預測或估計為響應這些要求而可能產生的額外成本的金額或時間。這些要求的影響也可能使我們更難吸引和留住合資格的人才加入我們的董事會、董事會委員會或擔任行政人員。

我們可能需要承擔額外的税務責任，我們使用淨經營虧損結轉和其他税務屬性的能力可能會因業務合併或其他所有權變更而受到限制。

我們須繳納美國聯邦和州的所得税和非所得税，以及加拿大和印度的外國所得税和非所得税。由於經濟、政治及其他情況，不同司法管轄區的税務法律、法規及行政慣例可能會在發出或不發出通知的情況下發生重大變動，因此在評估及估計該等税項時需要作出重大判斷。我們的有效税率可能會受到多種因素的影響，例如進入新業務和地區、現有業務和運營的變化、收購和投資以及它們的表現。

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本公司的財務狀況、股價變動、遞延税項資產及負債及其估值變動，以及相關税務、會計及其他法律、法規、行政慣例、原則及詮釋的變動。我們需要就複雜的法定和監管税務規則的解釋以及受不確定性影響的估值事宜採取立場，美國國税局（“IRS”）或其他税務機關可能會質疑我們採取的立場。

我們在歷史上遭受過虧損，未來可能無法實現或保持盈利。在我們繼續產生應納税虧損的情況下，未使用虧損將結轉以抵銷未來應納税收入（如有），直至該等未使用虧損到期（如有）。截至2023年12月31日，我們的聯邦和州淨營業虧損（“NOL”）結轉分別為22億美元和17億美元。根據經CARES法案修訂的税法，於2017年12月31日之後開始的應課税期間產生的美國聯邦淨經營虧損結轉可無限期結轉，但於2020年12月31日之後開始的應課税年度，該等淨經營虧損結轉的可扣減性限於應課税收入的80%。

此外，我們的淨經營虧損結轉受美國國税局和州税務機關的審查和可能的調整。根據1986年國內税收法第382條和第383條（經修訂）（“法典”），如果我們的所有權發生某些累積變化，我們的聯邦淨營業虧損結轉和其他税收屬性可能會受到年度限制。根據《守則》第382條，“所有權變更”通常發生在一個或多個股東或持有公司股票至少5%的股東羣體在連續三年內將其所有權增加超過50個百分點。由於所有權變更，包括與業務合併（定義見本文）或其他交易相關的潛在變更，我們利用淨經營虧損結轉和其他税收屬性抵消未來應納税收入或税務負債的能力可能受到限制。類似的規則也適用於州税法。

税法或税務規定的變化可能會對我們的業務、經營業績和財務狀況產生重大影響。

我們須遵守或經營的税務制度，包括所得税及非所得税（包括間接税），尚未確定，並可能會有重大變動。税法或税務規定的變更，或現有法律詮釋的變更，可能對我們的經營業績和財務狀況產生重大不利影響。美國政府可能會對商業實體的税務頒佈進一步重大變動，包括（其中包括）提高企業所得税率、對若干類別的收入徵收最低税或附加税或對來自國際業務的收入的税務作出重大變動。

我們在美國經營業務所在的聯邦、州和地方司法管轄區須繳納税款。管轄税法和適用税率因司法管轄區而異，並受解釋以及宏觀經濟、政治或其他因素的影響。例如，美國總統和國會選舉的結果可能會導致税法的變化。我們未來可能會在收入、就業、銷售和其他税收問題上受到聯邦、州和地方當局的審查。雖然我們會定期評估該等審查產生不利結果的可能性及我們的税務撥備是否足夠，但不能保證該等撥備是否足夠，以及税務機關的決定不會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。不同的税務機關可能不同意我們的税務立場，如果任何這樣的税務機關成功挑戰我們的一個或多個税務立場，結果可能會對我們的財務狀況產生不利影響。此外，特定財務報表期間的最終應付税額可能會受到税法的突然或不可預見的變化、徵税管轄區的收益組合和水平的變化或現有會計規則或法規的變化的影響。例如，2022年8月16日頒佈的《2022年通脹降低法案》對美國上市公司在2023年1月1日或之後進行的股票回購徵收1%的不可抵扣消費税，這可能會影響未來的任何股票回購。此外，截至2022年1月1日，税法要求可歸因於在美國境內進行的研究的研究和試驗性支出必須在五年內按比例資本化和攤銷。任何可歸因於在美國境外進行的研究的此類支出都必須在15年內資本化和攤銷。因此，我們對所得税和其他税項的整體撥備的確定本身就是不確定的，因為它需要對複雜的交易和計算做出重大判斷。因此，我們最終納税義務的波動可能與我們財務報表中記錄的金額大不相同，並可能對我們的業務、財務狀況和作出此類決定的期間的經營結果產生不利影響。

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與我們的流動性和資本資源相關的風險

我們將需要額外的資金來實現我們的業務目標，並應對商業機會、挑戰或不可預見的情況，我們不能確保會有額外的資金可用。

我們將需要額外的資本和債務融資來實現我們的業務目標，應對商業機會、挑戰或不可預見的情況，包括增加我們的營銷支出，以建立和維護我們的房屋庫存，開發新產品或服務或進一步改善現有產品和服務，提高我們的品牌知名度，增強我們的運營基礎設施，並獲得補充業務和技術。在過去的經濟和樓市低迷時期，以及新冠肺炎疫情爆發時，信貸市場收緊並減少了流動性來源。此外，在整個2022年和2023年，利率、供應鏈問題和更高的通脹大幅上升，加劇了人們對經濟可能進入衰退的擔憂。這種衰退環境或經濟不確定性也可能導致融資來源和流動性減少，以及對我們的業務、運營結果和財務狀況的其他不利影響。

如果手頭的現金和運營產生的現金不足以滿足我們的現金和流動性需求，我們可能需要尋求額外的資本，並進行股權或債務融資，以確保資金。然而，當我們需要額外資金時，我們可能無法以我們可以接受的條款獲得額外資金，或者根本沒有。此外，我們將來獲得的任何融資都可能涉及限制性條款，這可能會使我們更難獲得額外資本和尋求商業機會，並可能降低我們運作的靈活性。

我們獲得融資的能力將取決於我們的產品開發努力、業務計劃、經營業績、競爭對手的行動或業績，以及我們尋求融資時資本市場和房地產市場的狀況。信貸市場的波動也可能對我們獲得債務融資的能力產生不利影響。如果我們通過發行股票、股權掛鈎證券或債務證券籌集更多資金，這些證券可能擁有高於我們普通股權利的權利、優惠或特權，或者可能需要我們同意不利的條款，我們現有的股東可能會經歷重大稀釋。

如果需要新的融資來源，但資金不足或不可用，我們繼續追求業務目標和應對商業機會、挑戰或不可預見的情況的能力可能會受到極大限制，我們的業務、運營結果、財務狀況和前景可能會受到不利影響。

我們在業務運營中利用了大量的債務和融資安排。我們的現金流和經營業績可能會受到要求支付的債務或相關利息和我們債務融資的其他風險的不利影響。

截至2023年12月31日，我們有大約22億美元的無追索權資產擔保貸款。我們的槓桿可能會對我們產生有意義的後果，包括增加我們在經濟衰退中的脆弱性，限制我們抵禦競爭壓力的能力，或者降低我們應對不斷變化的商業和經濟狀況的靈活性。我們還面臨與債務融資相關的一般風險，包括(1)我們的現金流可能不足以滿足所需的本金和利息支付；(2)如果我們可能無法為現有債務進行再融資，或再融資條款可能不如我們現有債務的條款對我們有利；(3)償債義務或貸款預付款可能會減少可用於資本投資和一般公司目的的資金；以及(4)我們的債務任何違約都可能導致債務加速和以該債務為抵押的房屋的止贖，從而導致我們從該財產獲得的任何預期收入和股權價值的損失。這些風險中的任何一個都可能給我們的現金流帶來壓力，降低我們的增長能力，並對我們的運營結果產生不利影響。

倘若於2026年到期的0.25%可轉換優先票據(“2026年票據”)的持有人有權根據相關契據轉換2026年票據，而一名或多名持有人選擇轉換其2026年票據，吾等將須選擇以現金結算全部或部分兑換債務，這可能對本公司的流動資金造成不利影響。此外，即使持有人不選擇轉換他們的2026年票據，根據適用的會計規則，我們可能需要將2026年票據的全部或部分未償還本金重新歸類為流動負債而不是長期負債，這將導致我們的淨營運資本大幅減少。

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我們可能沒有能力在2026年債券轉換時籌集現金結算所需的資金，或在發生根本變化後以現金回購2026年債券，而我們未來的債務可能會限制我們在2026年債券轉換時支付現金或回購2026年債券的能力。

除有限的例外情況外，2026年債券持有人有權要求本公司在發生重大變動時，以現金回購價格回購2026年債券，回購價格一般相等於2026年票據本金的100%，另加至(但不包括)基本變動回購日期的應計及未付利息(如有)。此外，在轉換2026年債券時，我們將須就轉換中的2026債券支付現金。然而，我們可能沒有足夠的可用現金或能夠在我們被要求回購為其交出的2026年票據或支付轉換時到期的現金金額時獲得融資。此外，我們回購2026年債券或在轉換2026年債券時支付現金的能力可能會受到適用法律、監管機構或有關我們未來債務的協議的限制。吾等如未能在管理2026年票據的契約規定購回2026年票據時購回2026年票據，或未能按該契約的規定支付2026年票據未來兑換時的到期現金金額，將構成該契約項下的違約。管理2026年債券的契約下的違約或根本變化本身也可能導致我們現有或未來債務協議下的違約，這可能導致該等現有或未來債務成為立即全額償付。我們可能沒有足夠的資金來償還現有或未來債務項下的所有到期金額，並回購2026年票據或在轉換時支付現金。

在我們的資產負債表上反映2026年票據的會計方法、2026年票據的應計利息支出以及在我們報告的稀釋後每股收益中反映我們普通股的相關股份的會計方法可能會對我們的報告收益和財務狀況產生不利影響。

2020年8月，財務會計準則委員會發布了會計準則更新(“ASU”)2020-06年度，債務 - 債務與轉換和其他選擇(分主題470-20)和衍生工具和對衝 - 合同的實體本身的權益(分主題815-40)：會計的可轉換工具和合同的實體自己的權益(“ASU 2020-06”)，其中除其他事項外，簡化了某些可轉換工具的會計。我們很早就採納了ASU 2020-06的規定，自2021年1月1日起生效。

根據ASU 2020-06年度的規定，2026年發行的票據在我們的綜合資產負債表中反映為負債，初始賬面值相當於2026年發行的票據的本金金額，扣除發行成本。就會計目的而言，發行成本被視為債務折扣，將在2026年債券期限內攤銷為利息支出。由於這一攤銷，出於會計目的，我們預計將為票據確認的利息支出將大於我們將為票據支付的現金利息支出，這將導致報告的收益減少。

此外，2026年債券的相關股份將使用“如果轉換”的方法反映在我們的稀釋後每股收益中。根據該方法，如果2026年票據的轉換價值超過其在報告期內的本金金額，那麼我們將計算稀釋後每股收益，假設所有2026年票據在報告期開始時都已轉換，並且我們發行了普通股以彌補超出的部分。然而，如果以這種方式在稀釋後每股收益中反映2026年票據是反攤薄的，或者如果2026年票據的轉換價值不超過其在報告期內的本金金額，那麼2026年票據相關的股份將不會反映在我們的稀釋每股收益中。IF轉換方法的應用可能會減少我們報告的稀釋每股收益，未來會計準則可能會以一種可能對我們的稀釋每股收益產生不利影響的方式發生變化。

有上限的贖回可能會影響2026年債券的價值和我們的普通股。

關於2026年債券的定價，我們與某些金融機構(“期權交易對手”)進行了私下協商的封頂催繳(“封頂催繳”)。在2026年債券轉換時，如果我們的普通股價格超過轉換價格，預計上限贖回通常會減少對我們普通股的潛在攤薄(或者，如果轉換以現金結算的2026年債券，則減少我們的現金支付義務)。

吾等獲悉，在建立其對上限催繳的初始對衝時，期權對手方或其各自的聯營公司在2026年債券定價的同時或之後不久就我們的普通股進行了各種衍生交易。

此外，期權對手方或其各自的聯營公司可在2026年票據到期前不時在二級市場交易中訂立或解除與我們的普通股有關的各種衍生品和/或購買或出售我們的普通股或其他證券，從而調整其對衝頭寸(並可能

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在與2026年債券轉換或2026年債券的任何贖回或回購有關的任何觀察期內)。這項活動也可能導致或避免我們的普通股或2026年票據的市場價格上升或下降，這可能會影響持有人轉換2026年票據的能力，如果活動發生在與2026年票據轉換有關的任何觀察期內，它可能會影響2026年票據轉換時持有人將收到的股份數量和對價價值。

我們不會就上述交易可能對2026年債券或我們的普通股價格產生的任何潛在影響的方向或程度做出任何陳述或預測。此外，吾等並不表示期權交易對手將參與該等交易，或該等交易一旦開始，將不會在沒有通知的情況下終止。

我們受制於被封頂的通話的交易對手風險。

期權對手方是金融機構，我們將面臨其中任何一家或所有機構在有上限的看漲期權下違約的風險。我們對期權交易對手信用風險的敞口將不會有任何抵押品擔保。過去的全球經濟狀況導致了許多金融機構實際或被認為的失敗或財務困難。如果期權交易對手面臨破產程序，我們將成為該程序中的無擔保債權人，其債權相當於我們當時在與該期權交易對手的上限看漲期權交易下的風險敞口。我們的風險敞口將取決於許多因素，但一般來説，我們風險敞口的增加將與市場價格和我們普通股波動性的增加相關。此外，在期權交易對手違約時，我們可能會遭受比我們目前預期的普通股更多的稀釋。我們不能對期權交易對手的財務穩定性或生存能力提供任何保證。

持有時間較長的庫存房屋可能沒有資格獲得融資，或者根據我們的債務安排獲得的融資可能少於持有較短期限的房屋。

在我們的資產擔保融資安排下，我們被允許以給定物業為抵押的借款金額通常在我們擁有該物業約六個月後開始下降，並最終在12個月後降至零。 這些基於持有時間的允許借款金額的減少可能導致我們要求抵押更多的財產或現金作為抵押品，或者在某些情況下，在我們出售某一財產之前償還與該財產有關的未償還債務融資。如果我們在庫存中持有很大一部分房屋超過6個月，這可能會導致這些房屋可用的債務融資額大幅減少，我們的不受限制的現金餘額也會相應減少。這些考慮還可能激勵我們以無法實現我們的利潤率目標或完全覆蓋我們償還與這些房產有關的借款的成本的價格出售庫存房屋。

我們依賴與第三方達成的協議來為我們的業務提供資金。

我們已經與各種交易對手簽訂了債務協議，為我們的業務增長和運營提供資金，包括為我們購買和翻新住房提供資金。如果我們未能與潛在的財務來源保持足夠的關係，或者我們選擇提前還款，或者我們無法以有利的條款續期、再融資或延長現有的債務安排，或者根本不能，我們可能無法維持足夠的庫存，這將對我們的業務和運營結果產生不利影響。獲得新的或替代的融資安排可能會以更高的利率或其他不太有利的條款。

我們的一些融資安排沒有完全承諾，這意味着如果適用的貸款人選擇不這樣做，他們就沒有義務預支新的貸款資金。此外，承諾融資的可用性通常取決於我們是否滿足某些條件，其中可能包括財務或抵押品業績測試或指標。截至2023年12月31日，我們在債務工具下滿足了基於財務和抵押品業績的借款條件。如果我們無法從我們承諾或未完全承諾的設施中獲得資金，我們可能無法為我們的業務提供足夠的資金。

我們的融資來源不需要延長我們的融資安排的到期日，如果融資來源不能或不願意延長融資，而其他融資來源不能或不願意做出或增加其融資承諾，則我們將被要求在相關到期日償還融資的未償還餘額。如果我們無法在到期時支付債務的未償還餘額，融資來源通常有權取消房屋和其他擔保債務的抵押品的抵押品贖回權，並收取更高的“違約率”利息，直到未償債務得到全額償付。

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此外，我們的每一個夾層定期債務安排都與我們的一個或多個優先信貸安排相關聯，並從屬於我們的一個或多個優先信貸安排。我們的夾層定期債務安排的初始期限可能比相關的高級債務安排長得多，而且通常包含的條款使根據該等定期債務安排提前償還借款在財務上不具吸引力，包括某些“全額”付款和其他提前還款懲罰。如果我們無法續期或延長我們現有高級貸款的條款，我們可能無法終止或提前償還相關的夾層定期債務貸款，而不會產生重大財務成本。我們的優先期限債務安排通常還包括“全額”付款或其他提前還款處罰，這使得根據這些期限債務安排提前償還借款在財務上沒有吸引力。

如果實現，這些融資風險中的任何一項都可能對我們的運營結果和財務狀況產生負面影響。

我們打算依靠出售融資房屋的收益來償還我們的房地產融資機制下的欠款，但當到期時，這些收益可能不可用或可能不足以償還款項。

對於我們的高級循環信貸安排，我們通常需要在出售融資房屋時償還該房屋的欠款。不能保證這樣的出售收益將完全覆蓋所欠金額。我們的高級循環信貸安排的初始期限通常為兩年或更短。可能的情況是，並不是所有獲得這些安排的住房都將在此類融資安排到期日或之前出售，這意味着出售所得資金將無法用於支付到期應付的金額。我們還可能被要求在房屋出售之前和相關融資工具到期之前償還與融資房屋相關的欠款，通常是由於房屋在我們的庫存中持有了很長一段時間，或者在較少情況下，如果在我們的持有期間出現了其他不可預見的房屋問題。在這些情況下，我們可以用手頭的現金來償還欠款或將其他房屋作為額外的抵押品。如果我們沒有足夠的現金或替代抵押品，或無法動用其他融資安排來支付所需的還款，如果我們的大量債務突然和意外到期，我們將在相關安排下違約。

我們債務協議中的契約可能會限制我們的借款能力和/或經營活動，並對我們的財務狀況產生不利影響。

我們現有的債務協議包含，未來的債務協議可能包含各種財務和抵押品履約。這些公約可能會限制我們的運營靈活性，或限制我們進行我們認為符合股東最佳利益的交易的能力。如果我們違反這些契約，我們能夠從我們的庫存房屋中借款的金額可能會減少，和/或我們的貸款人可能有權將我們在沒有違反契約的情況下通常可以獲得的任何出售房屋的多餘現金收益用於償還到期的本金和其他金額。在某些情況下，我們可能被要求立即償還全部或部分相關債務，即使在沒有付款違約的情況下也是如此。這些事件的發生將對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響，這種影響可能是實質性的。

根據我們用於購買和翻新房屋的債務融資安排，借款人是OpenDoor的特殊目的實體(“SPE”)子公司。雖然在違約事件發生後的大多數情況下，我們SPE的貸款人只對適用的SPE或其資產有追索權，但在涉及OpenDoor實體的“不良行為”的情況下，以及某些其他有限的情況下，我們為SPE的某些義務提供了有限的擔保。在觸發擔保義務的範圍內，我們可能有義務支付我們SPE欠其貸款人的全部或部分金額。

我們的債務工具包含交叉違約和類似的條款，可能會導致我們在多個債務工具下違約，或者在我們在單一工具下違約的情況下，無法獲得新住房的融資和房屋銷售的超額收益。

如果在我們的一個或多個資產擔保優先債務工具下發生某些違約事件或相關的強制執行或止贖事件，這可能會觸發任何相關夾層定期債務工具下的違約事件，和/或導致我們無法通過夾層定期債務工具獲得融資，或失去我們原本可以獲得的房屋銷售的超額收益。同樣，貸款人在夾層定期債務安排下喪失抵押品贖回權，將觸發相關優先安排下的違約事件，並導致我們無法通過這些優先安排獲得融資，以及原本可以獲得的房屋銷售超額收益。此外，我們的資產擔保優先債務工具和夾層定期債務工具通常包含OpenDoor Labs Inc.的債務和類似債務的交叉違約，但受不同的最低美元門檻限制。我們的債務安排未來可能會包括類似的OpenDoor Technologies債務交叉違約。上述考慮因素極大地增加了我們的一個或多個債務安排下的違約或相關強制執行或止贖事件將對我們的其他債務安排造成不利後果的可能性。

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如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們定期債務融資項下的借款以固定利率計息，而我們優先循環信貸融資項下的借款以浮動利率計息，並使我們面臨利率風險。利率在過去有所增加，未來可能會增加，在這種情況下，我們的浮動利率債務的償債義務將增加，我們的收益和現金流將相應減少。利息成本的增加也可能會減少我們的房屋庫存所能支撐的債務融資額。請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註5.信貸安排和長期債務獲取有關我們債務和融資安排的更多信息。

至於我們的浮動利率債務，我們可能會尋求以掉期協議、利率上限合約或其他衍生工具或工具的形式獲得利率保障，以對衝加息可能帶來的負面影響。我們不能保證我們能夠以有吸引力的條件或根本不能獲得任何這樣的利率對衝安排。即使我們成功獲得利率對衝，我們也不能向您保證任何對衝將充分緩解加息的不利影響，或這些協議下的交易對手將履行其義務。

我們可能會使用衍生品和其他工具來減少利率波動的風險，而這些衍生品和其他工具可能不會被證明是有效的。

我們可能會使用衍生品或其他工具來減少利率不利變化的風險敞口。對衝利率風險是一個複雜的過程，需要複雜的模型和持續的監控。由於利率波動，被套期保值的資產和負債的市值會升值或貶值。這一未實現升值或貶值的影響通常將被與對衝資產和負債掛鈎的衍生工具的收入或虧損所抵消。如果我們從事衍生品交易，我們將面臨信貸和市場風險。如果交易對手不履行義務，信用風險就存在於衍生產品的公允價值收益範圍內。市場風險存在的程度是，利率變化的方式與我們在進行衍生品交易時預期的顯著不同。我們的對衝活動(如果有的話)可能無法為市場波動、與被對衝的利率風險敞口沒有直接相關的對衝工具或交易對手債務違約而提供足夠的利率敞口。

我們存放資金的金融機構的倒閉可能會對我們產生不利影響。

我們將大量資金存放在各種金融機構，超過了保險存款限額。如果其中一家或多家金融機構倒閉，不能保證我們可以收回超過聯邦存款保險的存款。在這種情況下，我們的虧損可能會對我們的運營結果或財務狀況產生實質性的不利影響。

與我們普通股所有權相關的額外風險

我們普通股的價格可能會波動。

我們普通股的價格可能會因各種因素而波動，包括：

•我們和我們的客户所在行業的變化；

•涉及我們競爭對手的發展；

•影響我們業務的法律法規的變化；

•我們的經營業績和我們的競爭對手的總體業績存在差異；

•本公司季度或年度經營業績的實際或預期波動；

•證券分析師發表關於我們或我們的競爭對手或我們的行業的研究報告；

•證券分析師的財務估計和建議的變化；

•賣空者操縱我們的股票，導致價格下跌；

•我們的業務受季節性的影響，春季和夏季購房者的需求和房價上漲較大，而秋末和冬季需求通常較弱，房價漲幅較低；

•公眾對我們的新聞稿、我們的其他公開公告和我們向美國證券交易委員會提交的文件的反應；

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•股東的行動，包括出售他們在我們普通股中的股份；

•關鍵人員的增減；

•開始或參與涉及本公司的訴訟；

•我們資本結構的變化，例如未來發行證券或產生額外債務；

•可供公開出售的普通股數量；以及

•一般的經濟和政治條件，包括最近2022年和2023年的大幅加息、通貨膨脹和消費者信心下降、經濟衰退、流行病或流行病的未來影響，包括新冠肺炎及其變體未來的任何死灰復燃、地方和全國選舉、燃料價格、國際貨幣波動、腐敗、通貨膨脹、政治不穩定以及戰爭或恐怖主義行為，都是這種加息的主要因素。

無論我們的經營業績如何，這些市場和行業因素都可能大幅降低我們普通股和認股權證的市場價格。

在可預見的未來，我們不打算支付現金股息。

我們目前打算保留我們未來的收益(如果有的話)，為我們業務的進一步發展和擴張提供資金，在可預見的未來不打算支付現金股息。任何未來派發股息的決定將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的財務狀況、經營結果、資本要求、未來協議和融資工具中包含的限制、業務前景以及我們董事會認為相關的其他因素。

一般風險因素

災難性事件可能會擾亂我們的業務。

自然災害或其他災難性事件可能會對我們的運營、房地產商業和全球經濟造成損害或中斷，從而可能損害我們的業務。例如，新冠肺炎疫情在2020年對我們的業務造成了重大不利影響，當時政府當局對與住宅房地產銷售相關的面對面活動實施了限制。由於這些限制以及我們客户和員工的安全擔憂，我們暫時停止了房屋收購，並出售了大部分房屋庫存，然後在今年晚些時候恢復了房屋收購。我們在加利福尼亞州舊金山也有大量員工，該地區有活躍的地震區。此外，我們在佛羅裏達州、北卡羅來納州或德克薩斯州部分地區經營的市場中的物業比美國其他地區的物業更容易受到某些危險(如洪水、颶風或冰雹，氣候變化可能會變得更加頻繁或嚴重)的影響。

如果發生大地震、颶風、風暴、龍捲風、洪水或災難性事件，如大流行(包括新冠肺炎及其變體未來的任何死灰復燃)、疫情、火災、洪水、斷電、電信故障、網絡攻擊、戰爭或恐怖襲擊，我們可能無法繼續運營，並可能遭受聲譽損害、我們平臺和解決方案的開發延遲、數據安全遭到破壞和關鍵數據丟失，所有這些都可能損害我們的業務、運營結果和財務狀況。氣候變化預計將對此類事件的發生頻率和(或)強度產生不利影響，並會導致物質環境的各種長期變化，這些變化也可能影響我們的行動，例如海平面上升和温度或降水模式的變化。此外，這類災難性事件可能會導致轉售和收購方面的中斷，因為我們可能無法進行房地產交易。例如，我們擁有的房屋可能會受損，基礎設施的中斷可能意味着我們的承包商無法及時進行必要的房屋維修。關閉地方記錄辦公室或其他負責不動產記錄的政府辦公室，包括與税收或留置權有關的記錄，將對我們在受影響地區開展業務的能力造成不利影響。這些延遲中的任何一個都可能導致等待時間延長和成本增加。此外，我們維持的保險可能不足以彌補我們因災難或其他業務中斷而造成的損失。

隨着我們業務的發展，對業務連續性規劃和災難恢復計劃的需求將變得越來越重要。如果我們無法制定足夠的計劃，以確保我們的業務職能在災難期間和災難發生後繼續運營，並在發生災難或緊急情況時成功執行這些計劃，我們的業務和聲譽將受到損害。

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網絡安全事件可能會擾亂我們的業務或導致關鍵和機密信息的丟失。

技術系統的發展帶來了更復雜的安全風險，這些風險很難預測和防範。越來越多的公司，包括那些擁有大量在線業務的公司，最近披露了它們的安全漏洞，其中一些涉及複雜的戰術和技術，據稱是犯罪企業或民族國家行為者所為。成功的違規、員工瀆職或人為或技術錯誤可能導致對公司、客户或其他第三方數據或系統的未經授權訪問、披露、修改、誤用、丟失或破壞；敏感、受監管或機密數據(包括個人信息和知識產權)被盜；通過勒索軟件、破壞性攻擊或其他手段無法訪問關鍵數據或系統；以及業務延誤、服務或系統中斷或拒絕服務。我們不時會遇到不同程度的網絡事件和其他安全事件。我們為預防、檢測和調查這些事件而採取的控制和其他預防措施的成熟度可能有所不同，並不總是有效的。此外，我們可能無法及時做出反應，或者我們在網絡安全事件後的補救努力可能不會成功。

此外，我們不知道根據適用法律，我們目前的做法是否足夠，或者新的監管要求是否會使我們目前的做法不足。如果我們的計算機系統被入侵，而我們知道或懷疑某些個人信息被訪問或不當使用，我們可能需要通知受影響的個人，並可能受到鉅額罰款和處罰。此外，在某些監管計劃下，我們可能會根據每個違規記錄承擔法定損害賠償責任，而無論對個人的任何實際損害或傷害。如果發生違規事件，我們可能面臨政府審查或消費者集體訴訟，聲稱法定損害賠償高達數億美元，甚至可能數十億美元。

針對我們或我們的第三方供應商的網絡安全事件的風險包括未經協調的個人嘗試未經授權訪問信息技術系統，以及稱為高級持續威脅的複雜和有針對性的措施。此外，我們還面臨着由於人為或技術錯誤而導致機密數據意外泄露的風險。網絡安全事件也在不斷演變，增加了檢測和成功防禦的難度。在我們的正常業務過程中，我們和我們的第三方供應商收集和存儲個人信息，以及我們專有的業務信息和知識產權以及我們客户和員工的信息。

此外，我們依賴第三方及其安全程序來安全存儲、處理、維護和傳輸對我們的運營至關重要的信息。我們或我們的第三方提供商可能會發生網絡安全事件，根據其性質和範圍的不同，可能會導致關鍵數據和機密或專有信息(我們自己或第三方的信息，包括我們客户和員工的個人信息)被挪用、破壞、損壞或不可用，並可能導致業務運營中斷。對我們或我們第三方供應商的安全的任何此類損害都可能導致客户對我們失去信任和信心，並停止使用我們的網站和移動應用程序。此外，我們可能會產生鉅額補救費用，其中可能包括對被盜資產或信息的責任、系統損壞的修復以及對客户、員工和業務合作伙伴的賠償。我們還可能受到政府執法程序和私人當事人的法律索賠的影響。

任何實際或據稱的安全漏洞或涉嫌違反與隱私和數據安全相關的聯邦或州法律或法規，都可能導致強制用户通知、訴訟、政府調查、鉅額罰款和支出；轉移管理層對運營的注意力；阻止人們使用我們的平臺；損害我們的品牌和聲譽；並對我們的業務、運營結果和財務狀況產生重大不利影響。對基於任何安全漏洞或事件的索賠或訴訟進行辯護，無論其是非曲直，都將代價高昂，並可能造成聲譽損害。成功地向我們提出超出可用保險範圍的一項或多項大額索賠，拒絕承保任何特定的索賠，或者我們的保險單和承保範圍的任何變化或停止，包括增加保費或實施大額免賠額要求，都可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。請參閲“第I部分--項目1C。網絡安全獲取有關我們的網絡安全治理、風險管理和戰略的更多信息。

互聯網法律正在演變，我們對這些法律和法規的不利變化或未能遵守可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。

我們受到專門管理互聯網的法規和法律的約束。適用於或可能適用於我們業務的法律的範圍和解釋通常是不確定的，可能會發生變化，可能會相互衝突。如果我們因這些法規或法律的不利變化或我們未能遵守這些法規或法律而產生成本或責任，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到不利影響。為防止或減輕這一潛在責任而產生的任何成本也可能損害我們的業務、運營結果和財務狀況。

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我們的欺詐檢測流程和信息安全系統可能無法成功檢測到第三方針對我們的員工或客户的所有欺詐活動，這可能會對我們的聲譽和業務結果造成不利影響。

第三方行為者過去曾試圖，將來也可能試圖通過與我們的客户接觸來進行欺詐活動，特別是在我們的產權保險和託管業務中。我們進行大量與貸款和房地產交易相關的電匯，並處理與這些交易相關的敏感個人數據。我們可能無法檢測和阻止移動應用程序、網站和內部系統上的所有欺詐活動。同樣，我們用來完成這些交易的第三方可能無法維持足夠的控制或系統來檢測和防止欺詐活動。持續或普遍的欺詐活動可能會導致客户和房地產合作伙伴對我們失去信任，減少或終止他們對我們產品的使用，或者可能導致經濟損失，從而損害我們的業務和運營結果。

我們的風險管理努力可能不會奏效。

如果我們不能有效地識別、管理、監測和緩解金融風險，例如定價風險、利率風險、流動性風險和其他與市場相關的風險，以及與我們的業務、資產和負債相關的運營和法律風險，我們可能會遭受重大損失，我們的業務運營可能會中斷。我們還受非特定行業的各種法律、法規和規則的約束，包括與員工僱用和終止實踐相關的僱傭法律、健康和安全法律、環境法律以及我們所在司法管轄區的其他聯邦、州和地方法律、法規和規則。我們的風險管理政策、程序和技術可能不足以識別我們面臨的所有風險，不足以減輕我們已經確定的風險，也不足以識別我們未來可能面臨的額外風險。我們業務活動的擴張也可能導致我們暴露在以前從未暴露過的風險中，或者可能增加我們對某些類型風險的敞口，並且我們可能無法有效地識別、管理、監控和緩解這些風險，因為我們的業務活動發生了變化或增加。

我們不時地捲入或在未來可能受到索賠、訴訟、政府調查和其他可能導致不利結果的程序的影響。

我們不時參與或未來可能會受到索賠、訴訟、政府調查和與我們的業務相關的法律程序的影響，包括與知識產權、隱私、消費者保護、信息安全、我們的歷史抵押貸款服務、房地產、環境、數據保護或執法事務、税務、勞工和就業、商業索賠有關的訴訟，以及涉及我們客户產生的內容的訴訟、股東派生訴訟、據稱的集體訴訟以及其他事項。此類索賠、訴訟、政府調查和訴訟程序本質上是不確定的，其結果也不能肯定地預測。無論結果如何，任何此類法律程序都可能因法律費用、管理層和其他人員分流、負面宣傳等因素而對我們產生不利影響。此外，一個或多個此類訴訟的解決可能導致聲譽損害、責任、處罰或制裁，以及判決、同意法令或命令，阻止我們提供某些特性、功能、產品或服務，或要求改變我們的業務做法、產品或技術，這可能在未來對我們的業務、運營結果和財務狀況產生重大不利影響。

我們的業務可能會受到企業公民身份和ESG事項和/或我們對此類事項的報告的負面影響。

機構、個人和其他投資者、代理諮詢服務、監管當局、消費者和其他利益相關者越來越關注公司的環境、社會和治理(ESG)實踐。例如，不同的組織至少部分根據一家公司的ESG披露情況來產生ESG分數或評級，包括機構投資者和資本提供者在內的某些市場參與者使用這些評級來評估公司的ESG概況。與此同時，一些利益相關者正在努力減少公司在某些ESG相關事務上的努力。某些ESG問題的支持者和反對者都越來越多地訴諸於一系列激進主義形式，包括媒體活動和訴訟，以推動他們的觀點。在我們受制於這種激進主義的程度上，它可能要求我們產生成本或以其他方式對我們的業務產生不利影響。監管機構對ESG問題的預期也越來越高。例如，美國證券交易委員會、加利福尼亞州和紐約州等各種政策制定者已經(或正在考慮)對某些與氣候有關的信息或其他可持續發展氣體信息的披露提出要求，這可能需要我們產生額外的成本才能遵守。

隨着我們尋求應對不斷變化的識別、測量和報告ESG信息的標準，我們的努力可能會導致成本大幅增加，但仍可能無法滿足投資者或其他利益相關者的期望以及不斷變化的標準或監管要求。例如，我們可能基於預期、假設、

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或者，我們目前認為合理的第三方信息隨後可能被確定為錯誤或不符合最佳實踐。如果我們未能或被視為未能遵守或推進某些ESG計劃(包括我們完成此類計劃的方式)，我們可能會受到各種不利影響，包括我們的財務業績、我們的聲譽、我們吸引或留住員工的能力、我們作為服務提供商、投資或業務合作伙伴的吸引力，或者使我們面臨政府執法行動、私人訴訟以及股東或利益相關者的訴訟。此外，我們的許多業務合作伙伴和供應商可能會受到類似預期的影響，這可能會增加或產生額外的風險，包括我們可能不知道的風險。

我們可能無法繼續使用我們在業務中使用的域名，或阻止第三方獲取和使用侵犯、類似或以其他方式降低我們的品牌或商標或服務標誌的價值的域名。

我們已經為我們的網站註冊了域名，我們在我們的業務中使用。如果我們失去使用域名的能力，我們可能會在使用新域名營銷我們的產品和服務時產生鉅額費用，這可能會損害我們的業務。此外，我們的競爭對手可能會試圖通過使用與我們類似的域名來利用我們的品牌認知度。我們可能無法阻止第三方獲取和使用侵犯、類似或以其他方式降低我們的品牌或商標或服務標誌的價值的域名。保護和執行我們在域名中的權利以及確定他人的權利可能需要訴訟，這可能會導致鉅額成本和轉移管理層的注意力。

項目1B。未解決的員工評論。

沒有。

項目1C。網絡安全。

網絡安全風險管理與策略

我們制定並實施了一項網絡安全風險管理計劃，旨在保護我們的關鍵系統和信息的機密性、完整性和可用性。我們的網絡安全風險管理計劃包括多層安全控制，包括網絡分段、安全監控、終端保護、身份和訪問管理，以及網絡安全事件響應計劃。

我們根據國家標準與技術研究院網絡安全框架(“NIST CSF”)來評估我們的計劃。雖然我們使用NIST CSF作為指南來幫助我們識別、評估和管理與我們的業務相關的網絡安全風險，但這並不意味着我們滿足任何特定的技術標準、規範或要求，而且我們的成熟度在我們的網絡安全計劃中有所不同。

我們的網絡安全風險管理計劃將網絡安全風險與其他公司風險一起考慮，作為我們整體網絡安全風險評估流程的一部分，並分享適用於影響公司的其他風險的通用方法、報告渠道和治理流程，如監管、財務和運營風險。

我們的網絡安全風險管理計劃包括：

•風險評估，旨在幫助識別我們的關鍵系統、信息、產品、服務和更廣泛的企業IT環境的重大網絡安全風險;

•安全團隊主要負責管理(1)我們的網絡安全風險評估流程，(2)我們的安全控制，以及(3)我們對網絡安全事件的反應；

•使用漏洞掃描和滲透測試；

•在適當情況下使用外部服務提供商來評估、測試或以其他方式協助我們的安全控制;

•對我們的員工、事件響應人員和高級管理人員進行網絡安全意識培訓，包括年度事件培訓、定期網絡釣魚電子郵件模擬和模擬事件響應的桌面練習；

•強大的網絡安全事件響應計劃，包括網絡安全事件的準備、檢測、響應和恢復的書面程序，以及對事件進行分類、評估嚴重性、上報、控制、調查和補救的流程；以及

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•服務提供商、供應商和供應商的第三方風險管理流程。

我們沒有從已知的網絡安全威脅中發現任何風險，包括之前的任何網絡安全事件，這些威脅已經或合理地可能對我們產生重大影響，包括我們的運營、業務戰略、運營結果或財務狀況。然而，不能保證我們的網絡安全風險管理計劃和流程，包括我們的政策、控制程序或程序，將在保護我們的系統和信息方面得到充分實施、遵守或有效。請參閲“第1A項。 風險因素“就我們面臨的網絡安全威脅的風險進行進一步的討論。

網絡安全治理

本公司董事會將網絡安全風險視為其風險監督職能的一部分，並已委託審計委員會(“委員會”)監督網絡安全和其他信息技術風險。該委員會監督管理層實施我們的網絡安全風險管理計劃。

委員會至少每年都會收到我們的首席技術官和管理層關於我們的網絡安全風險管理和戰略的報告，包括在適當情況下實現我們的風險緩解目標的進展情況、第三方評估的結果以及新出現的威脅情況。此外，管理層在必要時向委員會通報任何重大網絡安全事件以及任何影響較小的事件的最新情況。

該委員會向全體董事會報告其活動，包括與網絡安全有關的活動，並將不時向全體董事會簡要介紹我們的網絡安全風險管理計劃。我們的委員會成員不時會收到我們內部或外部專家關於網絡安全主題的演講，作為影響上市公司主題的繼續教育的一部分。

我們的首席技術官與我們的安全主管和內部安全人員協調，負責評估和管理我們的網絡安全威脅帶來的重大風險，並對我們的整體網絡安全風險管理計劃負有主要責任，並監督我們的內部網絡安全人員和我們聘請的外部網絡安全顧問。

我們的首席技術官擁有25年的技術監督記錄，其中15年包括監督信息安全系統，他直接向我們的首席執行官報告。這一豐富的經驗涵蓋了公共和私營公司，包括十多年來作為負責網絡安全的敬業關鍵人員。我們的安全主管領導我們的內部安全員工並直接向我們的首席技術官彙報，他擁有20多年的軟件開發經驗，其中10年專注於網絡安全，包括管理信息安全系統、制定網絡安全戰略以及實施有效的信息和網絡安全計劃。

我們的首席技術官和安全主管通過各種方式監督預防、檢測、緩解和補救網絡安全風險和事件的工作，其中可能包括內部安全人員的簡報、從政府、公共或私人來源獲得的威脅情報和其他信息，以及IT環境中部署的安全工具生成的警報和報告，例如定期網絡和終端監控、漏洞評估、滲透測試和桌面演習。

項目2.財產。

我們有各種辦公空間的運營租約，下表彙總了截至2023年12月31日的租約。我們相信我們的設施足以滿足我們目前的需要。

位置			目的			近似平方英尺			主要租約到期日
坦佩，亞利桑那州			一般辦公空間，公司郵寄地址			53,867			2030
佐治亞州德盧斯			一般辦公空間			71,085			2029

此外，我們在美國和印度的其他幾個地點租賃辦公空間。

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第三項：法律訴訟。

於2022年10月7日及2022年11月22日，據稱證券集體訴訟於美國亞利桑那地區地方法院提起，標題為Alich v. Opendoor Technologies Inc.，等人（案件號2：22-cv-01717-JFM）（“Alich”）和奧克蘭縣自願僱員福利協會等人訴Opendoor技術公司，等人（案件號2：22-cv-01987-GMS）（“奧克蘭縣”）。這些訴訟被合併成一個單一的行動，標題為 關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟(Case No. 2：22-CV-01717-MTL）。合併後的經修訂起訴書將本公司、Social Capital Hedosophia Holdings Corp. II（“SCH”）、本公司若干現任及前任高級職員及董事以及本公司於2021年2月進行的證券發售的承銷商列為被告。該投訴稱，該公司和某些官員違反了《交易法》第10（b）條和SEC規則10 b-5，該公司、SCH、某些官員和董事以及承銷商違反了《證券法》第11條，在每種情況下，都對該公司定價算法的有效性做出了重大虛假或誤導性陳述。原告還指控，某些被告分別違反了《交易法》第20（a）條和《證券法》第15條，這兩條規定了控制人的責任。該投訴代表在2020年12月21日至2022年11月3日期間購買或以其他方式收購公司普通股的所有個人和實體提出索賠，或根據與我們與SCH的業務合併以及公司於2021年2月進行的二次公開募股有關的發行文件提出索賠。原告尋求類別認證，未指明的補償性損害賠償金，利息和合理費用和開支的裁決，包括律師費和專家費，以及法院可能認為公正和適當的其他和進一步的救濟。被告於2023年6月30日提出駁回動議，該等動議有待法院審理。我們認為，投訴中的指控是沒有根據的，我們打算在這件事上積極為自己辯護。

2023年3月1日和2023年3月15日，股東衍生訴訟在美國亞利桑那地區地方法院提起，標題為 卡爾森訴賴斯案 (Case編號2：23-cv-00367-GMS）和 Van Dorn訴Wu等人案 (Case編號2：23-cv-00455-DMF），隨後將其合併為單一行動，標題為 卡爾森訴賴斯案(Case No. 2：23-CV-00367-GMS）。原告於2023年6月22日自願駁回此事，此後在特拉華州衡平法院重新提起訴訟，標題為 卡爾森訴賴斯案 (Case第2023-0642號）和 範多恩訴賴斯等人案。(案件編號2023-0643)。案件已合併為一項單獨的訴訟，標題為OpenDoor Technologies Inc.股東派生訴訟(案件編號2023-0642)。2023年6月29日，美國特拉華州地區法院提起股東派生訴訟，標題為Juul訴Wu等人。(案件編號1：23-cv-00705-una)。每件事的投訴都是基於相同的事實和情況In Re OpenDoor Technologies Inc.證券訴訟並將公司的某些高級職員和董事列為被告。被告被指控違反了交易法第10(B)條和美國證券交易委員會規則10b-5，並違反了受託責任。原告尋求代表本公司維持衍生訴訟、判給未指明的補償性損害賠償、指示本公司改革其公司管治及內部程序的命令、歸還濟助、判給利息及開支(包括律師費及專家費)，以及法院認為公正及適當的其他及進一步濟助。這些衍生訴訟一直被擱置，等待關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟.

2023年10月13日，美國特拉華州地區法院提起股東派生訴訟，標題為伍茲等人的觀點。V.貝恩等人。(案件編號1：23-cv-01158-una)。投訴是基於與以下內容有關的事實和情況關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟。原告已就違反受託責任、違反交易所法案第10(B)和21D條規定的出資以及違反交易所法案第14(A)條及其頒佈的美國證券交易委員會規則14a-9向本公司某些現任和前任董事和高級管理人員提出索賠。原告尋求維持代表本公司的衍生訴訟、未指明的補償性損害賠償的裁決、指示其中一名被告交出據稱從某些個人出售公司股票中獲得的款項的命令、衡平法救濟、利息和費用的裁決(包括律師費和專家費)，以及法院認為公正和適當的其他和進一步的救濟。這一派生訴訟已被擱置，等待在Re OpenDoor Technologies Inc.證券訴訟中。

2023年10月18日，美國亞利桑那州地區法院提起股東衍生品訴訟，標題為Gera訴Palihapitiya等人案。(案件編號2：23-cv-02164-smb)。投訴是基於與以下內容有關的事實和情況關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟，並將本公司和SCH保薦人II LLC的某些現任和前任高級管理人員和董事列為被告。起訴書稱，被告違反了《交易法》第14(A)節以及據此頒佈的《美國證券交易委員會規則》第14a-9條。原告尋求代表本公司維持衍生訴訟、判給未指明的補償性損害賠償、指示本公司改革若干公司管治及內部程序的命令、恢復原狀、判給費用及開支(包括律師費及專家費)，以及法院認為公正及適當的其他及進一步的濟助。

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除上述外，我們目前和過去在正常業務過程中都受到法律訴訟和監管行動的影響。我們預計，任何此類事項所產生的最終責任(如有)不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。未來，我們可能會在正常業務過程中受到進一步的法律訴訟和監管行動的影響，我們無法預測任何此類訴訟或事項是否會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。

第四項礦山安全披露。

不適用。

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第II部

第五項註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券。

普通股市場信息

我們的普通股在納斯達克全球精選市場(“納斯達克”)上市，代碼為“OPEN”。

紀錄持有人

截至2024年2月8日，我們普通股的記錄持有者約有61人。

股利政策

我們從未宣佈或支付過我們的股本股息。我們目前打算保留未來的任何收益，為我們業務的發展和增長提供資金，因此在可預見的未來不會支付任何股息。未來有關宣佈和支付股息(如果有的話)的任何決定，將由我們的董事會酌情決定，前提是遵守管理我們當前和未來債務的協議中的合同限制和契約。任何此類決定也將取決於我們的業務前景、經營結果、財務狀況、現金需求和可用性以及董事會可能認為相關的其他因素。

出售未登記的股權證券

沒有。

發行人購買股票證券

沒有。

性能圖表

下列股票表現圖表不應被視為“徵求材料”或“提交”給證券交易委員會，用於《交易法》第18條的目的，也不應被視為通過引用納入公司根據《證券法》或《交易法》提交的任何文件。圖表中包含的信息基於歷史數據，並非旨在預測未來可能的表現。

下圖將公司普通股的累計股東總回報率與納斯達克房地產和其他金融服務指數以及羅素2000指數進行了比較。

該圖表涵蓋了從2020年12月21日（業務合併結束後我們的普通股開始交易的第一天）到2023年12月31日公司普通股的時間段。該圖假設，

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2020年12月21日，對公司普通股和各指數的投資價值（包括股息再投資）為100美元。

第6項。[已保留]

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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

（表格金額以百萬計，不包括股份和每股數據和比率，或如所述）

項目7.管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析。

以下討論及分析提供管理層認為與評估及瞭解我們的綜合經營業績及財務狀況有關的資料。有關討論應與截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日以及截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的過往經審核年度綜合財務報表一併閲讀。

本討論可能包含基於當前預期的前瞻性陳述，涉及風險和不確定性。我們的實際結果可能與這些前瞻性陳述中預期的結果存在重大差異，這是由於各種因素造成的，包括“前瞻性陳述”、“風險因素”或本10-K表格年度報告其他部分中所列的因素。

概述

Opendoor的使命是為生活的進步提供動力，一次一步。住宅房地產是一個價值數萬億美元的行業，其基礎是一個複雜、耗時、壓力大且離線的過程。我們相信所有消費者都應該以簡單和自信的方式購買，出售和在家庭之間移動，我們已經花了近十年的時間來實現這一願景。我們已經建立了獨特的定價和運營能力，成為美國最大的房屋買家和賣家之一。自成立以來，我們已經幫助客户在超過246，000筆交易中購買或出售房屋，並將我們的足跡擴展到全國50個市場。

財務摘要和運營摘要

						截至2013年12月31日止的年度，
(in百萬，除了百分比，房屋購買，房屋出售，市場數量和庫存房屋）						2023						2022						2021						2022年到2023年的變化						2021年到2022年的變化
收入						$	6,946					$	15,567					$	8,021					$	(8,621)					$	7,546
毛利						$	487					$	667					$	730					$	(180)					$	(63)
毛利率						7.0		%				4.3		%				9.1		%
淨虧損						$	(275)					$	(1,353)					$	(662)					$	1,078					$	(691)
市場數目(期末)						50						53						44						(3)						9
售出的房屋						18,708						39,183						21,725						(20,475)						17,458
已購房						11,246						34,962						36,908						(23,716)						(1,946)
庫存房屋(期末)						5,326						12,788						17,009						(7,462)						(4,221)
庫存(期末)						$	1,775					$	4,460					$	6,096					$	(2,685)					$	(1,636)
“上市”超過120天的房屋百分比(期末)						18		%				55		%				8		%
非GAAP財務亮點(1)
貢獻(虧損)利潤						$	(258)					$	525					$	525					$	(783)					$	—
貢獻保證金						(3.7)		%				3.4		%				6.5		%
調整後的EBITDA						$	(627)					$	(168)					$	58					$	(459)					$	(226)
調整後EBITDA利潤率						(9.0)		%				(1.1)		%				0.7		%
調整後淨虧損						$	(778)					$	(574)					$	(116)					$	(204)					$	(458)

________________

(1)見“-非公認會計準則財務指標瞭解更多細節，以及此類非GAAP衡量標準與其最接近的可比GAAP衡量標準的對賬情況。

當前的住房環境

2023年是房地產市場宏觀不確定性的一年，利率波動導致30年期抵押貸款利率在2月至10月期間上升了170個基點。這些動態導致買家和賣家都猶豫不決，整體房屋銷量同比下降近20%。2023年上半年，房價

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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

（表格金額以百萬計，不包括股份和每股數據和比率，或如所述）

在歷史低位的發行量的支持下，該公司的表現好於預期。在供應受限的背景下，市場出清超過了歷史上同期的水平。2023年下半年，居高不下的30年期抵押貸款利率進一步壓低了買家的需求，放大了市場清算率的典型季節性下降。市場清算率放緩對我們2023年最後一個季度的財務表現產生了以下三方面的影響。首先，隨着市場出清速度放緩，我們的轉售速度以及收入逐季放緩。其次，儘管發行量處於歷史低位，影響有所緩和，但我們降低了房屋一級的掛牌價，以保持與我們的清理目標一致，這一目標影響了收入、毛利、毛利率和貢獻利潤率。第三，由於轉售清算率較低，舊庫存的一些銷售轉移到了2023年第三季度，並繼續拖累整體利潤率，因為鑑於利潤率為負，它們一直在出售。

展望未來，我們追蹤的實時指標繼續顯示供需受限，這導致了房價的穩定。幾個宏觀經濟指標一直在向好，包括健康的美國勞動力市場和緩和的通脹。然而，鑑於利率持續波動，我們仍專注於保持利差設定的靈活性，以根據2024年的一系列宏觀經濟結果進行操作。

貢獻保證金是一種非公認會計準則的財務衡量標準。見“-非公認會計準則財務指標查看進一步的細節和貢獻毛利與毛利的對賬。

影響我們經營業績的因素

對現有市場的市場滲透

住宅房地產是美國最大的消費市場之一，其中每年估計1.6萬億美元的房屋價值中，只有不到1%是在網上進行的。鑑於我們在一個高度分散的行業運營，併為傳統的線下銷售流程提供差異化的價值主張，我們相信有很大的機會擴大我們在現有市場的份額。通過為客户提供一致、優質和差異化的體驗，我們希望繼續推動積極的口碑認知和對我們平臺的信任。

我們正在通過與房屋建築商、代理商和在線房地產平臺的合作渠道穩步擴大我們的覆蓋範圍。我們與三個最大的在線房地產平臺Zillow、Redfin和Realtor.com建立了合作關係，這些平臺每月的獨立訪問量總計達到數百萬。我們於2023年初啟動了與Zillow，Inc.的合作協議，允許Zillow，Inc.平臺上的房屋賣家直接從OpenDoor請求報價，併為我們創造了一個額外的渠道，以提高品牌知名度和獲得客户。截至2023年12月31日，我們的合作伙伴關係已覆蓋45個市場。2023年第四季度，我們還宣佈與全球最大的獨立房地產公司Exp Realty達成新的合作協議。這項協議使EXP的經紀人能夠代表他們的客户直接在EXP儀表盤上請求對符合條件的房產提出現金報價，並在提供OpenDoor報價的同時，還可以選擇將客户的住宅上市。

一個持續的增長來源是與我們的註冊賣家基礎重新接觸，這意味着已經收到OpenDoor的報價但尚未出售房屋的賣家。在過去的十年裏，我們已經發出了數百萬份報價，雖然並不是每個人都準備好在他們提出報價時採取行動，但我們將每個人都視為潛在的未來賣家。我們不斷重複我們的再參與戰略，並相信我們的註冊客户羣將繼續成為房屋購買量的重要來源。

市場足跡

下表顯示了截至所述期間，我們在哪些市場開展業務：

			截至十二月三十一日止的年度：
(以整數表示)			2023						2022						2021
市場數目(期末)			50						53						44

由於2022年和2023年宏觀環境惡化，我們放慢了新的市場擴張計劃。在截至2023年12月31日的三個月內，我們停止了在愛達荷州博伊西、內華達州里諾和北卡羅來納州阿什維爾市場的庫存收購和運營支持。這三個市場低於我們開展業務所需的規模。

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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

（表格金額以百萬計，不包括股份和每股數據和比率，或如所述）

成本效益高，而且距離另一個市場不夠近，無法充分利用其業務。這三個市場加在一起，在2023年售出的房屋總數中不到1%。

毗鄰服務

我們相信，房屋賣家和買家都看重簡約和確定性。為此，我們正在建立一個在線、集成的家庭服務套件，目前包括產權保險、第三方託管服務和房地產經紀服務。

我們在產權保險和託管服務方面的成功幫助驗證了我們的觀點，即客户更喜歡在線、集成的體驗。我們將繼續評估改進我們的端到端解決方案的新方法，並預計隨着時間的推移投資於更多鄰近的產品和服務，期望這些鄰近的服務將繼續改善我們的單位經濟效益。

單位經濟效益

我們將貢獻利潤率視為衡量單位經濟表現的關鍵指標。貢獻保證金是一種非公認會計準則的財務衡量標準。見“-非公認會計準則財務指標查看進一步的細節和貢獻毛利與毛利的對賬。 我們的長期財務業績在一定程度上取決於通過以下舉措繼續保持和擴大單位利潤率：

•我們定價引擎的優化和增強；

•通過更大程度的自動化和自助服務提高平臺效率；

•增量配售服務，補充核心交易利潤率配置文件；以及

•擴大我們的上市和市場產品供應，這將減少我們的庫存敞口和資本密集度，並消除與擁有房屋所有權相關的持有和銷售成本。

庫存管理

有效地管理我們的整體庫存狀況並平衡增長、利潤率和風險對我們的財務業績至關重要。自我們成立以來，我們一直在我們的購房流程以及預測和轉售系統中優先投資於我們的定價能力，並將繼續這樣做。作為我們整體風險管理框架的一部分，我們同時考慮了單個市場和總投資組合的敞口。我們通常尋求在管理整體風險和庫存健康的背景下，通過監控直銷率、持有期和投資組合老化來最大化庫存的轉售利潤率表現。

我們在2023年的表現反映了房地產市場從2022年早些時候的峯值水平向較低的交易速度和遠遠超出典型季節性趨勢的房價升值的急劇轉變。鑑於這些宏觀經濟壓力，我們一直專注於管理整體庫存健康和風險。我們一直特別關注根據2022年上半年及之前的報價購買的房屋(“舊書”)，我們繼續下調庫存的掛牌價格，以與市場轉售率保持一致，並推動轉售清倉。截至2023年12月31日，我們庫存的舊書屋價值3400萬美元，比2022年12月31日的35億美元下降了99%。我們還增加了報價中包含的價差，並減少了營銷投資，這減緩了我們的收購步伐。(利差的定義是，在提供低於OpenDoor服務費5%的報價時，對我們房屋估值的總折扣。)我們預計，一旦2022年下半年起的收購要約全部售出，我們將實現正的毛利率和貢獻利潤率，並預計隨着房地產市場企穩，我們將恢復更快的收購步伐。

主要與房地產市場的急劇轉變有關，在截至2022年12月31日的一年中，我們記錄了7.37億美元的庫存估值調整。2023年，轉售清倉的趨勢好於2022年下半年，新房源的供應不足幫助穩定了房價。因此，在截至2023年12月31日的年度內記錄的6500萬美元的庫存估值調整明顯低於2022年。

作為衡量庫存管理績效的一項關鍵指標，我們評估相對於更廣泛市場的投資組合指標(如在多重上市服務(“MLS”)上觀察到的)。其中一個衡量標準是從最初上市之日起，超過120天的房屋在市場上的百分比。截至2023年12月31日，這類房屋佔我們投資組合的18%，而根據我們能夠承保和收購的房屋類型進行篩選後，整體市場的這一比例為21%

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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

（表格金額以百萬計，不包括股份和每股數據和比率，或如所述）

根據價格範圍、房屋類型、房屋位置、建造年限和批量(我們將其稱為“買方”)等特徵，在給定的市場中進行評估。

庫存融資

我們的業務模式是營運資本密集型的，而庫存融資是我們增長的關鍵推動因素。我們主要依靠獲得無追索權資產擔保債務，其中包括資產擔保優先債務安排和資產擔保夾層定期債務安排，為我們的購房融資。見“-流動性和資本資源 - 債務和融資安排。”

季節性

住宅房地產市場是季節性的，春季和夏季購房者的需求和房價漲幅較大，而在晚秋和冬季，需求通常較弱，房價漲幅較小。總體而言，我們預計我們的財務業績和營運資本要求將反映出季節性變化。然而，其他因素，包括增長、市場擴張和宏觀經濟狀況的變化，如最近觀察到的通脹上升和加息，掩蓋了我們歷史金融數據中季節性的影響，我們預計這種影響可能會繼續下去。

非公認會計準則財務指標

除以下經營業績外，我們還報告某些不符合或不符合美國公認會計原則(“GAAP”)的財務指標。

在評估我們的經營業績時，這些指標作為分析工具存在侷限性，不應單獨考慮或作為包括毛利潤和淨虧損在內的GAAP指標的替代品。我們的非GAAP財務指標可能與其他報告類似名稱的公司不同，因此，我們報告的非GAAP財務指標可能無法與本行業或其他行業的公司進行比較。

調整後毛利和貢獻利潤(虧損)

為了向投資者提供有關我們的利潤率和收購庫存回報的更多信息，我們包括了調整後的毛利潤和貢獻利潤(虧損)，這是非公認會計準則的財務衡量標準。我們認為，調整後毛利和貢獻利潤(虧損)是投資者有用的財務指標，因為它們是管理層在評估單位層面經濟和我們的經營業績時使用的補充指標。這些措施中的每一項都是為了展示與給定時期內售出的房屋相關的經濟狀況。我們通過計入當期銷售房屋(和鄰近服務)產生的收入，只計入可直接歸因於此類房屋銷售的支出，即使此類支出已在前幾個期間確認，但不包括與截至期末仍在庫存中的房屋相關的支出。貢獻利潤(虧損)為投資者提供了一種衡量標準，以評估OpenDoor在考慮購房成本、翻新和維修成本、持有成本和銷售成本後，在報告期內出售房屋產生回報的能力。

調整後的毛利潤和貢獻利潤(虧損)是我們經營業績的補充指標，作為分析工具存在侷限性。例如，這些計量包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的成本，不包括與期末庫存中的房屋有關的、在同一期間根據公認會計準則記錄的成本。因此，不應孤立地考慮這些措施，或將其作為根據公認會計準則報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即毛利。

調整後的毛利/利潤率

經調整毛利為公認會計原則下的毛利，經(1)本期存貨估值調整及(2)前期存貨估值調整後調整。本期庫存估值調整是通過將期末庫存房屋的庫存估值調整加回本期記錄的庫存估值調整來計算的。前期存貨估值調整的計算方法是減去本期已售出房屋的前期存貨估值調整。我們將調整後毛利定義為調整後毛利為

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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

（表格金額以百萬計，不包括股份和每股數據和比率，或如所述）

佔收入的5%。見“-關鍵會計政策和估計 - 房地產庫存“詳細討論存貨計價調整。

我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期銷售的房屋的毛利率表現，並提供了不同報告期的可比性。調整後的毛利潤幫助管理層評估特定轉售羣體的房屋定價、服務費和翻新表現。

貢獻利潤/利潤率

我們將貢獻利潤(虧損)計算為調整後毛利減去本期出售房屋發生的某些成本，包括：(1)本期發生的持有成本，(2)前期發生的持有成本，以及(3)直接銷售成本。我們持有成本的構成見下表腳註。貢獻毛利是指貢獻利潤(虧損)佔收入的百分比。

我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期內銷售房屋的單元級表現，並提供了不同報告期的可比性。貢獻利潤(虧損)幫助管理層評估與特定轉售隊列直接相關的流入和流出。

下表顯示了我們調整後的毛利潤和貢獻利潤與我們的毛利潤的對賬，毛利潤是GAAP中最直接的可比性指標：

						截至2013年12月31日止的年度，
(單位為百萬，但百分比除外)						2023						2022						2021
收入(GAAP)						$	6,946					$	15,567					$	8,021
毛利(GAAP)						$	487					$	667					$	730
毛利率						7.0		%				4.3		%				9.1		%
調整：
存貨計價調整-本期(1)(2)						23						458						39
存貨計價調整-前期(1)(3)						(455)						(39)						—
調整後的毛利						$	55					$	1,086					$	769
調整後的毛利率						0.8		%				7.0		%				9.6		%
調整：
直銷成本(4)						(197)						(414)						(195)
銷售持有成本--本會計期間(5)(6)						(50)						(109)						(47)
銷售持有成本-前期(5)(7)						(66)						(38)						(2)
貢獻利潤(虧損)						$	(258)					$	525					$	525
貢獻保證金						(3.7)		%				3.4		%				6.5		%

________________

(1)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨的調整。見“-關鍵會計政策和估計 - 房地產庫存。”

(2)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。

(3)庫存估值調整 - 前期是與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。

(4)表示與相關期間內售出的房屋相關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和與託管有關的費用以及轉讓税。

(5)持有成本主要包括物業税、保險、水電費、房主協會會費、清潔和維護費用。持有成本包括在綜合經營報表的銷售、營銷和運營中。

(6)指在列報期間內出售的房屋在列報期間內發生的持有成本。

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(7)代表持有成本發生在以往期間出售的房屋在本期間提出。

調整後淨虧損和調整後EBITDA

我們還提出了調整後的淨虧損和調整後的EBITDA，這是管理層用來評估我們的基本財務業績的非GAAP財務指標。投資者和分析師也經常使用這些指標來比較我們行業中公司的基本表現。我們相信，這些指標為投資者提供了對我們基本業績的有意義的期間比較，並對某些非經常性、非現金、與我們的創收業務不直接相關、與相關收入不一致或不反映頻率和金額不同的持續經營業績的費用進行了調整。

調整後淨虧損和調整後EBITDA是我們經營業績的補充措施，具有重要的侷限性。例如，這些措施排除了根據公認會計原則需要記錄的某些成本的影響。這些措施還包括根據公認會計原則記錄在前幾期的庫存估值調整，並不包括與期末庫存中持有的房屋有關的庫存估值調整，這些調整要求在同一時期根據公認會計原則記錄。這些措施可能與我們行業的其他公司或其他行業的公司提出的類似標題的措施有很大不同。因此，這些措施不應被視為孤立或作為我們的業績分析的替代根據公認會計原則報告。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標（即淨虧損）進行了對賬。

調整後淨虧損

我們計算調整後的淨虧損為GAAP淨虧損調整後，不包括非現金費用的股票為基礎的補償，股權證券公允價值調整，認股權證公允價值調整，和無形資產攤銷費用。它不包括與我們的創收業務沒有直接關係的費用，如重組和法律應急應計費用。其不包括債務償還（收益）虧損，原因為該等開支或收益乃因管理層決定提早償還部分未償還信貸融資及於二零二六年到期之0. 25釐可換股優先票據（“二零二六年票據”）而產生;該等開支並不反映持續經營業績，且頻率及金額各不相同。它還不包括初始RSU釋放的非經常性工資税和商譽減值。調整後的淨虧損還將根據GAAP記錄的庫存估值調整的時間與記錄相關收入的期間保持一致，以提高該措施與我們的非GAAP單位經濟財務措施的可比性，如上所述。我們對調整後淨虧損的計算目前不包括非GAAP調整的税收影響，因為我們的税收和此類税收影響迄今為止並不重大。

調整後EBITDA /利潤率

我們計算調整後的EBITDA為調整後的淨虧損，調整後的折舊和攤銷，物業融資和其他利息支出，利息收入和所得税支出。調整後的EBITDA是一個補充性能指標，我們的管理層用來評估我們的經營業績和經營槓桿在我們的業務。調整後EBITDA利潤率是調整後EBITDA佔收入的百分比。

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下表呈列所示期間經調整淨虧損及經調整EBITDA與我們的淨虧損（為最直接可比較的公認會計原則計量）的對賬：

						截至2013年12月31日止的年度，
(單位為百萬，但百分比除外)						2023						2022						2021
收入(GAAP)						$	6,946					$	15,567					$	8,021
淨虧損(GAAP)						$	(275)					$	(1,353)					$	(662)
調整：
基於股票的薪酬						126						171						536
股權證券公允價值調整(1)						1						35						(35)
保證公允價值調整(1)						—						—						(12)
無形資產攤銷費用(2)						7						9						4
存貨計價調整-本期(3)(4)						23						458						39
存貨計價調整-前期(3)(5)						(455)						(39)						—
重組(6)						14						17						—
債務清償損失(收益)						(216)						25						—
商譽減值						—						60						—
初始RSU發佈時的工資税						—						—						5
法定或有事項應計費用及相關費用						—						46						14
其他(7)						(3)						(3)						(5)
調整後淨虧損						$	(778)					$	(574)					$	(116)
調整：
折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷						45						41						33
房地產融資(8)						174						329						119
其他利息支出(9)						37						56						24
利息收入(10)						(106)						(22)						(3)
所得税費用						1						2						1
調整後的EBITDA						$	(627)					$	(168)					$	58
調整後EBITDA利潤率						(9.0)		%				(1.1)		%				0.7		%

________________

(1)指某些金融工具的損益，在每期期末按公允價值計價。

(2)代表與收購相關的無形資產的攤銷。收購的無形資產的使用年限從1年到5年不等，預計將在無形資產完全攤銷之前攤銷。

(3)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨的調整。

(4)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。

(5)庫存估值調整 - 前期是與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。

(6)重組成本主要包括遣散費、員工離職福利和獎金。

(7)主要包括出售可供出售證券的收益或虧損、轉租收入、權益法投資收益和租賃終止收益。

(8)包括我們的無追索權資產擔保債務工具的利息支出。

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(9)包括債務發行成本和貸款發放費用的攤銷、承諾費、未使用的費用、我們的資產擔保債務融資的其他利息相關成本、與2026年未償還票據相關的利息支出以及其他有擔保借款的利息支出。

(10)主要由現金、現金等價物、限制性現金和有價證券賺取的利息組成。

我們運營結果的組成部分

收入

我們的大部分收入來自於出售我們以前從房主那裏購買的房屋。此外，我們從向房屋賣家和買家提供的額外服務中獲得收入，這些服務主要包括產權保險和第三方託管服務以及經紀服務。

出售住宅房地產的房屋銷售收入在物業的所有權和佔有權轉移給買方並且我們沒有繼續參與該物業的情況下確認，這通常是第三方託管的結束。每一次房屋銷售確認的收入金額等於扣除任何特許權後的房屋淨價。

收入成本

收入成本包括物業購買價格、購置成本和翻新或修繕房屋的直接成本。這些成本在房產持有期間累計在房地產庫存中，並在房產出售時按特定的確認方法計入收入成本。房地產庫存至少每季度進行一次估值調整。如果給定房屋的賬面價值預計不會收回，則將庫存估值調整記入收入成本，並將房屋的賬面價值調整為其可變現淨值。此外，對於除房屋銷售收入以外的收入，收入成本包括提供服務所產生的任何成本，包括相關的員工費用，如工資、福利和基於股票的薪酬。

運營費用

銷售、市場營銷和運營費用

銷售、市場推廣及營運開支主要包括經紀佣金(如適用，支付予購房者的房地產代理及第三方掛牌代理)、轉售成交成本、與房地產庫存有關的持有成本(包括水電費、物業税及維修費用)，以及與產品營銷、促銷及品牌建設相關的開支。銷售、營銷和運營費用還包括支持銷售、營銷和房地產運營的任何員工支出，如工資、福利和基於股票的薪酬。

一般和行政費用

一般和行政費用主要包括員工費用，包括高管的工資、福利和基於股票的薪酬、財務、人力資源、法律和行政人員、第三方專業服務費和租金費用。

技術和開發費用

技術和開發費用主要包括員工費用，包括員工在設計、開發、測試、維護和運營我們的移動應用程序、網站、工具、應用程序和支持我們產品的移動應用程序時的工資、福利和股票薪酬。技術和開發費用還包括攤銷資本化的軟件開發成本以及第三方軟件和託管成本。

商譽減值費用

商譽減值費用包括因商譽減值測試而計入的減值費用。

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重組費用

重組費用主要包括被取消職務的員工的遣散費和其他離職福利。

權證公允價值調整

權證公允價值調整包括未實現和已實現的收益和虧損，這是由於我們的權證在每個報告期末按公允價值計價以及隨後通過行使認股權證進行結算而產生的。

清償債務所得(損)

清償債務的收益(虧損)主要與本公司按與2026年債券相關的未攤銷遞延成本折扣額部分回購2026年債券有關。債務清償收益還包括與終止債務融資、部分債務清償以及與這些融資相關的未攤銷遞延成本相關而確認的任何收益或損失。請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：5.信貸安排和長期債務--可轉換優先票據“有關2026年票據的更多信息。

利息支出

利息支出主要包括已支付或應付的利息以及債務貼現和債務發行成本的攤銷。利息支出在不同時期有所不同，主要是由於我們的庫存量的波動以及基於2022年12月31日之前某些時期的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或有擔保隔夜融資利率(SOFR)的浮動基準利率(“基準利率”)的變化，加上適用的保證金，這影響了我們的優先循環信貸安排產生的利息(見“-”)。流動性和資本資源 - 債務和融資安排”).

我們預計，隨着庫存的增加，我們的整體利息支出將會增加。根據市場狀況和資本成本權衡，我們將評估隨着時間的推移擴大我們融資來源的機會，這可能使我們能夠使我們的融資來源多樣化，包括相對於我們成本更高的夾層定期債務安排更具成本效益的融資。

其他收益(虧損) - 淨值

其他收入(虧損)– 淨額主要包括我們的現金和受限現金餘額的利息收入，以及我們對貨幣市場基金、定期存款和債務證券的投資，以及我們對股權證券投資的公允價值變化和股息收入。

所得税費用

我們用資產負債法記錄所得税。根據這一方法，遞延所得税資產和負債是根據現有資產和負債的財務報表和所得税基礎之間差異的估計未來税項影響來入賬的。這些差異是使用頒佈的法定税率衡量的，這些税率預計將適用於預計差異將逆轉的前幾年的應納税所得額。我們認識到包括頒佈日期在內的期間內收入税率的變化對遞延所得税的影響。

我們記錄了一項估值準備金，以將我們的遞延税項資產和負債減少到我們認為更有可能實現的淨額。在評估估值免税額的需要時，我們會考慮所有現有的證據，包括與未來應課税收入估計有關的歷史收入水平、預期和風險，以及持續的税務籌劃策略。

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經營成果

截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較

下表列出了我們在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度的經營成果：

			截至十二月三十一日止的年度：												更改中
(單位為百萬，但百分比除外)			2023						2022						$						%
收入			$	6,946					$	15,567					$	(8,621)					(55)		%
收入成本			6,459						14,900						(8,441)						(57)		%
毛利			487						667						(180)						(27)		%
運營費用：
銷售、市場營銷和運營			486						1,006						(520)						(52)		%
一般和行政			206						346						(140)						(40)		%
技術與發展			167						169						(2)						(1)		%
商譽減值			—						60						(60)						不適用
重組			14						17						(3)						(18)		%
總運營費用			873						1,598						(725)						(45)		%
淨營業虧損			(386)						(931)						545						(59)		%
清償債務所得(損)			216						(25)						241						不適用
利息支出			(211)						(385)						174						(45)		%
其他收入(虧損)-淨額			107						(10)						117						不適用
所得税前虧損			(274)						(1,351)						1,077						(80)		%
所得税費用			(1)						(2)						1						(50)		%
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	1,078					(80)		%

N/M-沒有意義。

收入

與截至2022年12月31日的財年相比，截至2023年12月31日的財年收入減少了86億美元，降幅為55%。收入下降主要是由於銷售量下降以及每套住房收入下降所致。在截至2023年12月31日的一年中，我們售出了18,708套住房，而截至2022年12月31日的一年中，我們售出了39,183套住房，下降了52%。同期，每套房屋的銷售收入下降了7%。銷售量的下降是因為從2022年第三季度開始，我們主動降低了庫存收購速度，因為我們的報價中包含了更高的價差，而為了應對美國房地產市場的波動，營銷投資減少了。每套房屋銷售收入的下降主要歸因於房價上漲放緩(HPA)。

收入成本和毛利

與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度收入成本減少了84億美元，降幅為57%。收入成本下降主要是由於銷售量下降及每套房屋收入成本下降9%(不包括期末庫存中房屋的庫存估值調整)，這是由於上文討論的庫存收購步伐和房屋淨現值調整放緩所致。此外，收入成本的下降是由於期末對庫存中房屋的庫存估值調整減少，截至2023年12月31日的年度為2300萬美元，而截至2022年12月31日的年度為4.58億美元。庫存估值調整的減少反映了2023年經歷的相對房價企穩，以及我們的購房報價中包含的更高的利差。

截至2022年12月31日及2023年12月31日止年度的毛利分別由6.67億美元降至4.87億美元，毛利率則由4.3%升至7.0%。毛利潤的下降可歸因於上文討論的銷售量下降以及截至2022年12月31日的上半年實現的強勁利潤率，這得益於年初美國房地產市場的歷史強勁。與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度的毛利率增加是由於在截至2022年12月31日的年度內記錄的7.37億美元的庫存估值調整，以將庫存房屋降至其可變現淨值

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在美國房地產市場迅速低迷之後，主要從2022年下半年開始。其中包括截至2022年12月31日庫存房屋的4.58億美元庫存估值調整。

同期，調整後毛利率(調整後的毛利率)從7.0%降至0.8%。調整後毛利率將庫存估值調整的時間與房屋出售的時期保持一致。調整後毛利率的下降反映了2022年下半年美國房地產市場的低迷，導致轉售時的市場狀況弱於我們在為庫存收購定價時的預期。此外，我們以犧牲轉售利潤率表現為代價，優先考慮風險管理和轉售清理，以清理舊賬面庫存，這些庫存構成了截至2023年12月31日的年度轉售隊列的大部分。由於上述原因以及平均庫存持有期延長導致持有成本增加，截至2022年12月31日和2023年12月31日止年度的貢獻利潤率分別由3.4%降至(3.7%)。貢獻毛利和調整後毛利是非公認會計準則的財務指標。見“--”非公認會計準則財務指標瞭解更多細節，以及此類非GAAP衡量標準與其最接近的可比GAAP衡量標準的對賬情況。

運營費用

銷售、市場營銷和運營截至2023年12月31日的財年，其銷售、營銷和運營業務與截至2022年12月31日的財年相比減少了5.2億美元，降幅為52%。這一下降主要是由於轉售交易成本和經紀佣金減少了2.17億美元，與同期收入下降55%的情況一致。財產持有成本減少了1.16億美元，與庫存水平的下降保持一致。由於我們減少了在現有和新市場的營銷，廣告費用減少了1.25億美元，從截至2022年12月31日的年度的2億美元降至截至2023年12月31日的年度的7500萬美元。此外，包括工資和福利在內的員工支出減少了5800萬美元，這主要是由於2023年裁員和臨時勞動力的減少。

一般和行政.與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度，總務及行政部門減少了1.4億美元，或40%。減少的主要原因是股票薪酬減少4600萬美元，這主要是由於沒收了某些高管薪酬單位，包括基於業績的獎勵。此外，本公司在截至2022年12月31日的年度內記錄了4600萬美元的法律或有應計項目和相關費用，這些費用與2022年10月敲定的聯邦貿易委員會同意令有關。包括工資和福利在內的員工支出減少了1900萬美元，這主要是由於2023年的裁員。

技術與發展與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度，技術和開發部門的名義金額有所下降。

商譽減值截至2023年12月31日的年度，商譽減值比截至2022年12月31日的年度減少6000萬美元。在2022年第四季度，我們普通股的市場價格大幅下降，導致公司進行了商譽減值的中期量化測試。根據量化分析，本公司於截至2022年12月31日止年度錄得6,000萬美元商譽減值費用。截至2023年12月31日止年度並無發現商譽減值。

重組。與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度重組名義金額減少。

清償債務所得(損)

與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度，債務清償收益(虧損)增加了2.41億美元。2023年12月31日的債務清償收益2.16億美元是由於公司在2023年按與2026年票據相關的未攤銷遞延成本折價部分回購了2026年票據，但部分被截至2023年12月31日的年度與部分債務清償有關的費用所抵消。

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利息支出

與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度利息支出減少了1.74億美元，降幅為45%。這主要是由於我們的無追索權資產擔保債務的平均未償還餘額大幅減少。

其他收益(虧損) - 淨值

其他收入(虧損)-與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度淨增1.17億美元。這一增長主要與利率上升帶來的8400萬美元的利息收入增加和400萬美元的未實現收益有關，而在截至2023年12月31日和2022年12月31日的一年中，有價證券的未實現虧損分別為3500萬美元。

所得税費用

與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度所得税支出名義上有所下降。

截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度比較

下表列出了我們在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的經營成果：

			截至2013年12月31日止的年度，												更改中
(單位為百萬，但百分比除外)			2022						2021						$						%
收入			$	15,567					$	8,021					$	7,546					94		%
收入成本			14,900						7,291						7,609						104		%
毛利			667						730						(63)						(9)		%
運營費用：
銷售、市場營銷和運營			1,006						544						462						85		%
一般和行政			346						620						(274)						(44)		%
技術與發展			169						134						35						26		%
商譽減值			60						—						60						不適用
重組			17						—						17						不適用
總運營費用			1,598						1,298						300						23		%
淨營業虧損			(931)						(568)						(363)						64		%
保證公允價值調整			—						12						(12)						(100)		%
債務清償損失			(25)						—						(25)						不適用
利息支出			(385)						(143)						(242)						169		%
其他（損失）收入-淨額			(10)						38						(48)						(126)		%
所得税前虧損			(1,351)						(661)						(690)						104		%
所得税費用			(2)						(1)						(1)						100		%
淨虧損			$	(1,353)					$	(662)					$	(691)					104		%

N/M-沒有意義。

收入

截至2022年12月31日止年度，收入較截至2021年12月31日止年度增加75億元或94%。收入增加主要歸因於銷售量增加以及每户收入增加。我們於截至2022年12月31日止年度售出39，183套住宅，而截至2021年12月31日止年度則售出21，725套住宅，增幅為80%。由於庫存組合，buybox擴張和房價上漲，每售出房屋的收入在兩個時期之間增長了8%。

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收入成本和毛利

截至2022年12月31日止年度的收入成本較截至2021年12月31日止年度增加76億元或104%。收入成本的增加主要是由於銷售量增加和每户收入成本增加13%，不包括庫存估值調整，這是由於庫存組合，buybox擴張以及庫存收購時的房價升值。此外，我們於截至2022年12月31日止年度錄得4. 58億元的存貨估值調整，以將於2022年12月31日的剩餘存貨的成本基準調整至其可變現淨值，而截至2021年12月31日止年度則錄得3，900萬元的存貨估值調整。

截至2021年12月31日及2022年12月31日止年度，毛利由7. 30億元減少至6. 67億元，毛利率由9. 1%減少至4. 3%。同期，經調整毛利率由9. 6%下降至7. 0%。毛利率及經調整毛利率下降反映我們決定於2022年下半年優先進行風險管理及轉售結算，而犧牲轉售毛利率表現。由於宏觀經濟狀況導致房地產市場快速下滑，銷售時的市場狀況比我們在為庫存收購定價時所認為的要弱。此外，截至2021年12月31日止年度的毛利率及經調整毛利率受惠於我們為應對COVID-19疫情及較截至2022年12月31日止年度有利的宏觀經濟狀況而出售存貨後的新存貨賬面。由於上述原因以及直銷及持有成本增加，貢獻利潤率於同期由6. 5%下降至3. 4%。貢獻利潤率和調整後毛利率是非GAAP財務指標。你看“- 非公認會計準則財務指標“瞭解更多細節，並將這些非GAAP措施與其最接近的可比GAAP措施進行調節。

運營費用

銷售、市場營銷和運營與截至2021年12月31日的財年相比，截至2022年12月31日的財年，其銷售、營銷和運營增加了4.62億美元，增幅為85%。這一增長主要是由於轉售交易成本和經紀佣金增加了2.19億美元，與收入增長94%一致。與截至2021年12月31日的年度相比，物業持有成本增加了9100萬美元，這與庫存水平上升和庫存持有期延長一致，當時我們持有新的庫存賬簿。廣告支出增加了7700萬美元，從截至2021年12月31日的年度的1.23億美元增加到截至2022年12月31日的年度的2億美元，因為我們增加了營銷，以推動現有和新市場的採購量。包括工資和福利在內的員工支出與員工人數的增加一致，增加了5000萬美元。

一般和行政。與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度一般及行政事務減少2.74億美元，或44%。減少的主要原因是，於截至2021年12月31日止年度內，由於業務合併於2020年12月完成後若干業績獎勵的開支確認、於滿足2021年2月發售的流動資金事項歸屬條件時若干RSU的開支確認，以及2022年12月與喪失若干高管業績獎勵有關的開支撥回，導致股票薪酬減少3.54億美元。在截至2022年12月31日的一年中，與2022年10月敲定的聯邦貿易委員會同意令有關的4,600萬美元法律或有應計項目和相關費用部分抵消了股票薪酬的減少。員工支出，包括工資和福利，與員工人數的增加一致，增加了2100萬美元。

技術與發展與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度，技術與開發增加了3500萬美元，增幅為26%。這一增長主要是由於與員工人數的增加保持一致，員工支出增加了2600萬美元，包括工資和福利。

商譽減值截至2022年12月31日的年度，商譽減值比截至2021年12月31日的年度增加了6000萬美元。在2022年第四季度，我們普通股的市場價格大幅下降，導致公司進行了商譽減值的中期量化測試。根據量化分析，本公司於截至2022年12月31日止年度錄得6,000萬美元商譽減值費用。截至2021年12月31日止年度並無發現商譽減值。

重組。與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度重組增加了1700萬美元。在截至2022年12月31日的年度記錄的重組費用為遣散費，以及

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（表格金額以百萬計，不包括股份和每股數據和比率，或如所述）

被取消職位的員工的其他離職福利，以及與清盤本公司抵押貸款和經紀服務有關的其他重組成本。

權證公允價值調整

截至2022年12月31日的年度，認股權證公允價值調整較截至2021年12月31日的年度減少1200萬美元，或100%。截至2021年12月31日止年度錄得的收益，歸因於保薦權證在業務合併至2021年7月完成贖回期間的公允價值減少。

債務清償損失

與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度債務清償虧損增加了2500萬美元。2022年12月至2022年12月31日的債務清償虧損2500萬美元是由於公司自願提前部分償還資產擔保的夾層定期債務安排。

利息支出

與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度利息支出增加了2.42億美元，增幅為169%。增長主要是由於我們的資產抵押優先債務融資和夾層定期債務融資的平均未償還餘額增加，這與我們同期庫存的增加一致。此外，由於截至2022年12月31日的年度參考利率高於截至2021年12月31日的年度，我們的資產支持優先循環信貸安排的利息支出有所增加，這些安排以基於LIBOR或SOFR的浮動參考利率計息。

其他(虧損)收入 - 淨值

其他(虧損)收入-與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度淨收益減少4800萬美元，降幅126%。減少主要與有價證券的公允價值調整有關。當我們投資的一家公司上市時，公司在2021年錄得3500萬美元的收益，然後在2022年公司股價下跌時錄得3500萬美元的虧損。與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度由於利率上升而增加的利息收入2000萬美元抵消了2022年錄得的公允價值損失。於2022年，我們若干以資產為抵押的優先循環信貸安排的條款經修改，以SOFR為基礎的浮動參考利率取代基於LIBOR的浮動參考利率。截至2022年12月31日，我們資產支持的高級循環信貸安排中的所有此類浮動參考利率都是基於SOFR。

所得税費用

與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度所得税支出名義金額增加。

流動性與資本資源

概述

我們的主要流動資金來源歷來由我們的運營和融資活動產生的現金組成。截至2023年12月31日，我們擁有10億美元的現金和現金等價物，5.41億美元的限制性現金，6900萬美元的有價證券。與2022年12月31日相比，我們的現金、現金等價物和有價證券餘額下降了2.13億美元，這是由於運營虧損和我們的2026年票據的部分回購，被庫存水平減少所釋放的資本所抵消。與2022年12月31日相比，我們的受限現金餘額減少了1.13億美元，這主要是因為與2022年12月相比，2023年12月我們的定期債務安排的轉售活動和未償還餘額減少。

截至2023年12月31日，公司資產支持債務的未償還餘額總額為22億美元，可轉換優先票據的未償還本金總額為3.81億美元。此外，我們還有未動用的借款能力。

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(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

在我們的無追索權資產擔保債務安排(如下進一步描述)下的60億美元，其中6.5億美元已承諾。

在截至2023年12月31日的年度內，本公司進行了單獨的私下協商交易，以回購部分未償還的2026年票據(“回購2026年票據”)。我們回購了總額約5.97億美元的2026年債券本金，詳情請見“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註5.信貸安排和長期債務--可轉換優先票據“在這份10-K表格的年度報告中。在市況許可下，我們可不時在公開市場、私下協商的交易、要約收購、交易所交易或其他方式回購額外的未償還債務證券。該等回購(如有)將按吾等所釐定的條款及價格進行，並將視乎當時的市況、我們的流動資金及其他因素而定，並可隨時開始或暫停。所涉及的金額和支付的總代價可能是實質性的。

從成立到2023年12月31日，我們已經發生了虧損，預計未來還會出現更多虧損。我們償還債務和為營運資本、業務運營和資本支出提供資金的能力將取決於我們從經營活動中產生現金的能力，這取決於我們未來的經營成功，以及以合理條款獲得庫存收購融資的能力，這受到我們無法控制的因素的影響，包括潛在的經濟衰退、利率上升、通貨膨脹和總體經濟、政治和金融市場狀況。

如果我們的庫存餘額增加，我們的營運資金需求可能會增加。我們相信，我們的現金、現金等價物和有價證券，加上我們預計從未來業務和借款中產生的現金，將足以滿足我們自10-K表格年度報告日期起至少12個月內的營運資本和資本支出需求。

債務和融資安排

我們的融資活動包括：在我們的資產擔保優先循環信貸安排下的短期借款；發行長期資產擔保優先期限債務、資產擔保夾層定期債務和可轉換債務；以及新發行股票。從歷史上看，我們需要獲得外部融資資源，以便為增長、向新市場擴張和戰略舉措提供資金，我們預計這種情況將在未來繼續下去。我們進入資本市場的機會可能會受到我們無法控制的因素的影響，包括經濟狀況。

我們主要使用無追索權資產擔保債務，包括資產擔保優先債務安排和資產擔保夾層定期債務安排，為我們的房地產庫存購買和翻新提供融資。我們的業務是資本密集型的，隨着我們繼續擴大規模和積累額外的庫存，需要保持充足的流動性和資本資源。我們打算積極管理我們與多家金融機構的關係，並尋求優化資金的持續時間、靈活性、效率和成本，但不能保證我們能夠為我們的業務獲得足夠的資本，或以可接受的財務和其他條件這樣做。

我們的資產擔保設施均以特定的資產池為抵押，包括房地產庫存、受限現金和OpenDoor某些合併子公司的股權，這些子公司直接或間接擁有我們的房地產庫存。我們的庫存融資安排的條款要求OpenDoor子公司遵守慣例的財務契約，例如保持一定水平的流動性、有形淨值或槓桿(債務與有形淨值的比率)。截至2023年12月31日，公司遵守了所有財務契約。

我們的財產融資子公司的資產和信貸一般不能用於償還任何其他OpenDoor實體的債務和其他義務。我們的資產擔保債務對OpenDoor及其未參與相關融資安排的子公司沒有追索權，但OpenDoor子公司在涉及OpenDoor實體“不良行為”的情況下和某些其他有限情況下為某些義務提供的有限擔保除外。

我們的以資產為抵押的優先債務安排一般按收購時標的物業的成本基準提供75%至90%的預付利率。收購後，我們的夾層定期設施可為標的物業的成本基礎提供高達95%至100%的資金。最高初始預付率因設施而異，通常在固定的時間表上遞減，該時間表根據特定財產獲得融資的時間長短和其他設施特有的調整，包括基於抵押品履約情況的調整，因設施而異。

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(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

有時，如果物業借款基數不足以滿足借款基數要求，我們可能需要將金額保留在受限現金賬户中，以抵押我們的資產擔保定期債務工具。這些金額可能會因季節性、物業收購和轉售的時機以及我們的資產抵押定期債務安排下的未償還貸款餘額而波動。

下表彙總了截至2023年12月31日與我們的無追索權資產支持債務和其他擔保借款相關的某些細節(單位為百萬，利率除外)：

												未清償金額
2023年12月31日						借債 容量						當前						非當前						加權 平均值 利率						週轉/提款期末						最終成熟度 日期
無追索權資產擔保債務：
資產擔保高級循環信貸安排
循環貸款機制2018-2						$	1,000					$	—					$	—					7.49		%				2025年6月30日						2025年6月30日
循環貸款機制2018-3						1,000						—						—						6.82		%				2026年9月29日						2026年9月29日
循環設施2019-1						300						—						—						7.34		%				2025年8月15日						2025年8月15日
循環設施2019-2						550						—						—						6.83		%				2025年10月3日						2026年10月2日
循環設施2019-3						925						—						—						—		%				2024年4月5日						2025年4月4日
以資產為抵押的高級債務工具
定期債務安排2021-S1						100						—						100						3.48		%				2025年1月2日						2025年4月1日
定期債務安排2021--S2						400						—						300						3.20		%				2025年9月10日						2026年3月10日
定期債務安排2021-S3						1,000						—						750						3.75		%				2027年1月31日						2027年7月31日
定期債務安排2022-S1						250						—						250						4.07		%				2025年3月1日						2025年9月1日
總計						$	5,525					$	—					$	1,400
發行成本												—						(12)
賬面價值												$	—					$	1,388
資產擔保的夾層定期債務工具
定期債務工具2020-M1						$	2,100					$	—					$	600					10.00		%				2025年4月1日						2026年4月1日
定期債務安排2022--M1						$	500					$	—					$	150					10.00		%				2025年9月15日						2026年9月15日
總計						$	2,600					$	—					$	750
發行成本																		(4)
賬面價值																		$	746
無追索權資產擔保債務總額						$	8,125					$	—					$	2,134

資產擔保高級循環信貸安排

我們將優先循環信貸安排歸類為綜合資產負債表中的流動負債。在某些情況下，表中所反映的資產抵押優先循環信貸安排項下的借款能力金額並未完全承諾，任何超出承諾金額的借款須由適用貸款人酌情決定。截至2023年12月31日，我們承諾的資產支持優先循環信貸安排的借款能力為6.5億美元。

上表所反映的循環期間結束日期及最終到期日包括本公司可全權酌情決定的任何延期。我們的某些有資產擔保的高級循環信貸安排也有額外的延期選項，這些選項還有待貸款人的批准，上表中沒有反映這些選項。

以資產為抵押的高級債務工具

我們在綜合資產負債表中將優先期限債務安排歸類為非流動負債。非流動負債的賬面價值減少了1200萬美元的發行成本。在某些情況下，表中所反映的有資產擔保的優先定期債務安排項下的借款能力金額並未完全承付，任何高於

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(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

承諾金額取決於適用的貸款人的酌情決定權。截至2023年12月31日，我們承諾的資產支持優先期限債務工具的借款能力為14億美元。

上表所反映的提款期結束日期及最終到期日包括本公司可全權酌情決定的任何延期。我們的某些資產擔保優先期限債務工具也有額外的延期選項，這些選項需要貸款人批准，但沒有反映在上表中。

資產擔保的夾層定期債務工具

除資產抵押優先循環信貸安排和資產抵押優先定期債務安排外，我們還發行了附屬於相關優先安排的資產抵押夾層定期債務安排。如表所示，資產抵押夾層定期債務融資項下的借款能力金額並未完全承諾，任何超出承諾金額的借款須由適用貸款人酌情決定。截至2023年12月31日，我們承諾的資產支持夾層定期債務工具的借款能力為7.5億美元。

可轉換優先票據

2021年8月，我們發行了2026年債券，本金總額為9.78億美元。下表彙總了截至2023年12月31日與我們的2026年票據相關的某些詳細信息(單位：百萬)，其中包括某些回購：

2023年12月31日						剩餘本金總額						未攤銷債務發行成本						賬面淨額
2026年筆記						$	381					$	(5)					$	376

請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註5.信貸安排和長期債務獲取有關我們債務和融資安排的更多信息。

特殊目的實體

本公司已成立若干特殊目的實體(“特殊目的實體”)，以透過發行資產抵押債務為本公司購買及翻新房地產存貨提供資金。本公司是這些融資結構中各種可變利益實體(“VIE”)的主要受益者，併合並這些可變利益實體。請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註4.可變利息實體瞭解有關我們VIE的更多信息。

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(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

下表彙總了截至2023年12月31日，與公司合併的VIE相關的資產和負債，以及與OpenDoor Technologies Inc.(僅母公司)(“母公司”)和非VIE的子公司相關的資產、負債和權益(單位：百萬)：

						VIE						非VIE						總計
流動資產：
現金和現金等價物						$	—					$	999					$	999
受限現金						530						11						541
有價證券						—						69						69
應收託管						8						1						9
房地產庫存						1,758						44						1,802
存貨計價調整						(23)						(4)						(27)
房地產庫存，淨額						1,735						40						1,775
其他流動資產						10						42						52
流動資產總額						2,283						1,162						3,445
其他資產			(1)			—						122						122
總資產						$	2,283					$	1,284					$	3,567
流動負債：
其他流動負債			(2)			$	29					$	41					$	70
流動負債總額						29						41						70
非流動資產擔保夾層定期債務						746						—						746
非流動資產擔保的優先期限債務						1,388						—						1,388
可轉換優先票據						—						376						376
租賃負債--扣除當期部分						—						19						19
其他負債						—						1						1
總負債						$	2,163					$	437					$	2,600
股東權益：						$	120					$	847					$	967

________________

(1)公司的合併其他資產包括合併資產負債表中顯示的以下資產：財產和設備-淨額6600萬美元;使用權資產2500萬美元;商譽400萬美元;無形資產-淨額500萬美元;其他資產2200萬美元。

(2)公司的合併其他流動負債包括合併資產負債表中顯示的以下負債：應付賬款和其他應計負債，6400萬美元;應付利息，100萬美元;租賃負債-流動，500萬美元。

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(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

現金流

下表概述我們截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的現金流量：

						截至十二月三十一日止的年度：
(單位：百萬)						2023						2022						2021
經營活動提供(用於)的現金淨額						$	2,344					$	730					$	(5,794)
投資活動提供(用於)的現金淨額						$	44					$	234					$	(476)
籌資活動提供的現金淨額						$	(2,639)					$	(1,751)					$	7,342
現金、現金等價物和受限制現金的淨（減少）增加額						$	(251)					$	(787)					$	1,072

經營活動提供(使用)的現金淨額

截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，經營活動提供（用於）的現金淨額分別為23億美元、7. 3億美元及（58）億美元。截至2023年12月31日止年度，經營活動提供的現金主要由房地產庫存減少26億美元所推動，部分被我們扣除非現金項目後的淨虧損2.14億美元所抵消。截至2022年12月31日止年度，經營活動提供的現金主要由房地產庫存減少8.96億美元所推動。截至2021年12月31日止年度，經營活動所用現金主要受房地產庫存增加57億美元以及與年內收入增加相關的託管應收款增加8300萬美元的推動。

由投資活動提供(用於)的現金淨額

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度，投資活動提供(用於)的現金淨額分別為4400萬美元、2.34億美元和4.76億美元。在截至2023年12月31日的年度，投資活動提供的現金主要包括有價證券淨減少8000萬美元，但主要與內部開發軟件資本化有關的財產和設備增加3700萬美元部分抵消了這一減少。在截至2022年12月31日的一年中，投資活動提供的現金主要包括有價證券淨減少3億美元，部分被房地產和設備增加3700萬美元所抵消，以及對某些私人持股公司的戰略投資1900萬美元。在截至2021年12月31日的一年中，用於投資活動的現金主要包括3.94億美元的有價證券投資，3300萬美元用於收購Pro.com和RedDoor，扣除收購的現金，1500萬美元購買某些私人持股公司的戰略投資，以及3300萬美元的資本支出，包括內部開發的軟件。

融資活動提供的現金淨額(用於)

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度，融資活動提供的現金淨額(用於)分別為26億美元、18億美元和73億美元。在截至2023年12月31日的年度，用於融資活動的現金主要歸因於無追索權資產支持債務的23億美元本金淨支付，以及與2026年票據部分回購相關的3.62億美元。在截至2022年12月31日的一年中，用於融資活動的現金主要歸因於無追索權資產支持債務的17億美元本金淨支付。在截至2021年12月31日的一年中，融資活動提供的現金主要來自無追索權資產支持債務的57億美元淨收益和2021年2月發行的8.86億美元收益，扣除發行成本後的淨收益為2900萬美元。此外，我們從發行2026年債券中獲得了9.78億美元的收益，扣除了2500萬美元的發行成本，並被購買與2026年債券相關的1.19億美元的上限看漲期權所抵消。

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(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

合同義務和承諾

合同債務是我們在正常業務過程中籤訂的某些合同的一部分，我們有義務支付的現金金額。下表顯示了截至2023年12月31日我們的合同義務：

			按年到期付款
(單位：百萬)			總計						少於 1年						1 - 3年						4 - 5年						多過 5年
優先和夾層定期債務安排(1)			2,468						126						1,576						766						—
可轉換優先票據(2)			384						1						383						—						—
經營租約(3)			34						8						9						9						8
購買承諾(4)			653						653						—						—						—
總計			$	3,539					$	788					$	1,968					$	775					$	8

________________

(1)代表截至2023年12月31日的未償還本金金額和假設本金餘額在到期前仍未償還的估計利息支付。如上所述，優先和夾層定期債務安排的最終到期日各不相同。

(2)代表截至2023年12月31日的未償還本金金額和利息支付，假設本金餘額在到期前仍未償還。

(3)代表截至2023年12月31日開始的長期運營租賃的未來付款。2023年5月，公司修改了亞利桑那州坦佩的寫字樓租約，部分終止了公司對部分租賃物業的債務，導致未打折的未來租賃付款減少了1900萬美元。

(4)截至2023年12月31日，我們簽訂了購買2,114套住房的合同，總購買價格為6.53億美元。

關鍵會計政策和估算

對我們的財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們的財務報表為基礎的，這些報表是根據公認會計準則編制的。在編制這些財務報表時，我們需要做出影響報告的資產和負債金額的估計和判斷，以及在財務報表日期對或有資產和負債、收入和費用的相關披露。一般而言，我們根據歷史經驗及根據公認會計原則作出的各種其他假設作為我們估計的基礎，而我們認為這些假設在當時情況下是合理的。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計值不同。

在下列情況下，我們認為會計判斷、估計或假設是關鍵的：(1)估計或假設性質複雜或需要高度判斷，以及(2)使用不同的判斷、估計和假設可能對合並財務報表產生重大影響。根據這一定義，我們已經確定了下文所述的關鍵會計政策和估計。此外，我們還有其他重要的會計政策和估計，如“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：1.業務和會計政策説明“.

房地產庫存

房地產存貨賬面價值等於成本或可變現淨值中的較低者，每套住房構成會計單位。房地產庫存成本包括但不限於物業購買價格、購置成本和翻新或修繕房屋的直接成本，減去庫存估值調整後，如果有的話。物業購買價格是扣除我們的服務費後的淨值，代表支付給房屋賣家的現金收益。房地產庫存每季度進行一次估值調整。如果給定房屋的賬面價值預計不會收回，則將庫存估值調整記入收入成本，並將房屋的賬面價值調整為其可變現淨值。存貨估值調整不會被任何預期收益抵消，如果預期可變現淨值隨後增加，也不會沖銷或調整。對於轉售合同下的房屋，可變現淨值是合同價格減去預期銷售成本和任何預期優惠。對於所有其他房屋，可變現淨值是我們的內部預測價格減去預期銷售。

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OpenDoor Technologies Inc.

管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

成本。我們定價假設的變化可能會導致我們的庫存估值調整結果發生變化，實際結果也可能與我們的假設不同。

基於股票的薪酬

我們以股票為基礎的獎勵包括股票期權、限制性股票單位(“RSU”)、限制性股票(“限制性股票”)以及根據我們的員工股票購買計劃(“ESPP”)授予的股票。

我們根據股票期權獎勵的估計授予日期公允價值確認授予員工和董事的股票期權獎勵的成本。費用是在服務期內以直線方式確認的，服務期通常是授標的授權期。我們選擇承認沒收在發生期間的影響。我們使用Black-Scholes-Merton期權定價模型來確定股票期權的公允價值，該模型受以下假設的影響：

•預期期限。由於歷史練習數據不足，我們在計算預期期限時使用簡化方法。管理層選擇使用簡化方法而不是歷史經驗，因為期權授予時間表的變化和接受期權授予的員工人數的變化導致缺乏相關的歷史數據。

•預期波動率。由於我們的股票直到2020年12月才在納斯達克上交易活躍，本公司上市前授予的股票期權所使用的波動率是基於汽車銷售行業內可比公司和某些房地產技術公司的基準。對於公司上市後授予的股票期權，我們使用交易的OpenDoor看漲期權的隱含波動率。

•預期股息率。使用的股息率為零，因為我們從未對普通股支付過任何現金股息，而且在可預見的未來也不會這樣做。

•無風險利率。使用的利率是基於美國財政部零息債券的隱含收益率，其等值的剩餘期限等於獎勵的預期壽命。

我們在每個授權日評估用於評估我們基於股票的獎勵的假設。隨着本公司普通股在納斯達克上市，本公司股票的公允價值已根據市場報價確定。在我們的普通股在納斯達克上市之前，我們普通股的授予日期公允價值是在獨立第三方估值專家的協助下確定的。我們普通股的授予日期公允價值是使用估值方法確定的，這些方法利用了某些假設，包括事件的概率權重、波動性、清算時間、無風險利率以及由於缺乏市場而進行折扣的假設。

在我們的普通股在納斯達克上市之前，我們認為期權定價模型(“OPM”)是分配我們的企業價值以確定我們普通股的估計公允價值的最合適方法。OPM的應用涉及到高度複雜和主觀的估計、判斷和假設的使用，例如關於我們預期的未來收入、費用和現金流、貼現率、市場倍數、選擇可比公司以及未來事件的可能性的估計、判斷和假設。具體地説，我們歷來使用OPM反向解算分析與市場可比方法相結合來估計我們普通股的公允價值。OPM反向求解分析從涉及另一種證券的同時交易中得出一種類型的股權證券的隱含權益價值；我們利用關於我們的可轉換優先股的OPM反向求解分析來得出我們普通股的價值。在某些沒有同期交易的期間，我們使用市場比較法來估計企業股權估值，然後使用OPM進行分配以確定普通股價值。

使用上述方法計算的授予日期公允價值也用於具有業績和服務條件的RSU，以授予和限制股份。對於具有基於流動性事件的性能條件以及要授予的服務條件的RSU，在滿足性能條件之前不確認補償費用。在流動資金事件發生後，補償費用在必要的服務期結束時確認，此後的補償費用按加速歸屬法確認。根據加速歸納法，在每個服務條件部分的剩餘必要服務期內確認補償費用，就好像每個部分實質上是一筆單獨的賠償金一樣。2021年2月，本公司完成了一次包銷公開發行，滿足了流動性事項歸屬條件，並觸發了對時間歸屬條件已滿足或部分滿足的RSU補償費用的確認。有關2021年2月承銷的公開發行的更多信息，請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：11.股東權益“.

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OpenDoor Technologies Inc.

管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)

我們通過蒙特卡洛模擬確定了基於市場條件的RSU的授予日期公允價值。蒙特卡洛模擬中使用的股票價格波動性、合同條款、股息收益率和股票價格的假設是使用與上述相同的方法確定的。例外情況是，就蒙特卡洛模擬所使用的股價波動性而言，本公司考慮了構成基準的每家可比公司的資本結構，以隔離每家可比公司的股票波動性，而不受槓桿的影響，然後使用我們的資本結構進行再槓桿化。如果我們認為性能條件可能得到滿足，我們通過將每個基於市場的條件視為一個記賬單位，並確認每個單位在必要的服務期內的成本，來確認這些RSU的成本。我們通過比較得出的服務期以達到基於市場的條件和明確的基於服務的期限(如果有的話)來確定必需的服務期，使用兩個服務期中較長的一個作為必需的服務期。

這些估值所依據的假設代表管理層的最佳估計，涉及固有的不確定性和管理判斷的應用。因此，如果因素或預期結果發生變化，而我們使用的假設或估計有很大不同，我們基於份額的薪酬支出可能會有很大不同。有關我們歷史上和未償還的贈款以及我們對基於股份的薪酬和獎勵的估值的更多詳細信息，請參見“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：12.基於股份的獎勵“.

近期會計公告

有關最新會計準則的信息，請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：1.業務和會計政策説明“.

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OpenDoor Technologies Inc.

項目7A。關於市場風險的定量和定性披露。

我們在正常的業務過程中面臨着市場風險。這些風險主要包括利率波動和通脹壓力。

利率風險

由於我們的存貨融資安排下借款利率的變化，我們受到市場風險的影響。截至2023年12月31日，公司資產支持債務的未償還餘額總額為22億美元，平均年限為2.6年。截至2023年12月31日的一年，總利息支出為1.74億美元，其中1.56億美元是固定的，1800萬美元是浮動的。截至2023年12月31日，我們100%的未償還借款是固定利率的，沒有使用浮動基準參考利率。截至2022年12月31日，我們有14億美元的未償還借款，這些借款以有擔保隔夜融資利率(SOFR)為基礎的浮動基準參考利率計息，外加適用的保證金。相應地，市場利率的波動可能會增加或減少我們的利息支出。我們可以使用利率上限衍生品、利率掉期或其他利率對衝工具來經濟地對衝和管理與我們的浮動利率債務有關的利率風險。我們的許多浮動利率債務工具也有基準利率下限。假設截至2023年12月31日，我們的信貸安排上的未償還借款沒有變化，我們估計，適用的基準利率提高一個百分點不會對我們的年度利息支出造成影響。然而，如果我們在優先循環信貸安排下提取貸款，我們未來將受到利率波動的影響。假設截至2022年12月31日，我們信貸安排的未償還借款沒有變化，我們估計，適用的基準利率每提高一個百分點，我們的年度利息支出將增加約1400萬美元。

通貨膨脹風險

我們認為，2022年經歷的通脹(目前仍在繼續)已經影響了我們消費的商品和服務的成本，例如房屋維修的勞動力和材料成本。我們努力通過在我們的定價和運營模式中適當地考慮這些影響來抵消這些影響。然而，如果我們的成本受到顯著的增量通脹壓力，我們可能無法通過調整我們的運營模式或定價方法來完全抵消這些更高的成本。如果我們做不到這一點，可能會損害我們的業務、運營結果和財務狀況。

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

項目8.財務報表和補充數據。

合併財務報表索引

						頁面
獨立註冊會計師事務所報告						67
合併資產負債表						69
合併業務報表						70
合併全面損失表						71
合併股東權益變動表(虧損)						72
合併現金流量表						74
合併財務報表附註						76

附表I

						頁面
OpenDoor Technologies Inc.的簡明財務信息(僅限母公司)						109

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目錄

獨立註冊會計師事務所報告

致OpenDoor Technologies Inc.的股東和董事會

對財務報表的幾點看法

我們審計了OpenDoor Technologies Inc.及其子公司(“本公司”)截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的合併資產負債表，截至2023年12月31日的三個會計年度內每個年度的相關綜合經營報表、全面虧損、股東權益和現金流量，以及列於指數第8項的相關附註和附表I(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個會計年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2024年2月15日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產庫存淨額--見財務報表附註1和附註2

關鍵審計事項説明

房地產庫存，淨額包括估值調整，以成本或可變現淨值中的較低者記錄房地產庫存。該公司採用特定的識別方法，即每個家庭構成一個記賬單位。如果預計不能收回存貨的賬面金額或基準，存貨估值調整計入收入成本，相關資產調整至其可變現淨值。對於銷售合同下的房屋，可變現淨值是合同價格減去預期銷售成本和優惠。對於未簽訂銷售合同的房屋，可變現淨值是管理層的內部預測價格減去預期銷售成本。在確定不屬於銷售合同的房屋的可變現淨值時，管理層需要作出與內部預測價格有關的重大估計。這些估計的變化可能會對可變現淨值產生重大影響，而可變現淨值的重大變化可能會導致重大的估值調整。

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目錄

由於管理層在預測房地產庫存可變現淨值時判斷的主觀性，特別是關於內部預測價格，我們確定對未簽訂銷售合同的房屋的房地產庫存估值調整是一項關鍵的審計事項，這是房地產庫存估值調整的主要部分。這需要審計師的高度判斷和更大的努力程度，包括在執行審計程序以評估管理層內部預測價格的合理性時，需要讓我們的公允價值專家參與進來。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們就用於調整非銷售合同項下住宅房地產存貨估值的內部預測價格輸入數據的審計程序包括（其中包括）以下各項：

•我們測試了估值過程的內部控制的有效性，包括對內部預測價格的輸入、估值調整的計算以及管理層對估值調整的宏觀經濟因素的考慮的控制。

•我們評估了對未簽訂銷售合同的房屋的房地產庫存調整的估計是否與審計其他領域獲得的證據一致，包括與管理層和董事會的內部溝通。

•我們於整個期間向管理層查詢宏觀經濟因素對內部預測價格的預期影響。

•我們對未簽訂銷售合同的房屋的房地產庫存估值調整進行了預期，並將其與記錄的餘額進行了比較。

•我們通過比較實際銷售價格與管理層的歷史內部預測價格，評估了管理層準確預測內部預測價格的能力。

•在我們的公允價值專家的協助下，我們：

◦評價了管理層估計內部預測價格所用方法的適當性。

◦使用可比房屋實際銷售交易的可觀察市場數據，為單個房屋樣本制定了一系列獨立的銷售價格估計，並將其與管理層的內部預測價格進行了比較。

/s/ 德勤律師事務所

加州舊金山

2024年2月15日

自2015年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

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OpenDoor Technologies Inc.

合併資產負債表

(單位：百萬，但s共享數據）

						12月31日，
						2023						2022
資產
流動資產：
現金和現金等價物						$	999					$	1,137
受限現金						541						654
有價證券						69						144
應收託管						9						30
房地產庫存，淨額						1,775						4,460
其他流動資產(美元0及$1按公允價值列賬)						52						41
流動資產總額						3,445						6,466
物業設備 - 網						66						58
使用權資產						25						41
商譽						4						4
無形的 - 網						5						12
其他資產						22						27
總資產			(1)			$	3,567					$	6,608
負債和股東權益
流動負債：
應付賬款和其他應計負債						$	64					$	110
無追索權資產擔保債務-流動部分						—						1,376
應付利息						1						12
租賃負債-流動部分						5						7
流動負債總額						70						1,505
無追索權資產抵押債務						2,134						3,020
可轉換優先票據						376						959
租賃負債						19						38
其他負債						1						—
總負債			(2)			2,600						5,522
承付款及或有事項（見附註17）
股東權益：
普通股，$0.0001票面價值；3,000,000,000授權股份；677,636,163和637,387,025分別發行的股份；677,636,163和637,387,025分別發行流通股						—						—
額外實收資本						4,301						4,148
累計赤字						(3,333)						(3,058)
累計其他綜合損失						(1)						(4)
股東權益總額						967						1,086
總負債和股東權益						$	3,567					$	6,608

________________

(1)公司於2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日的綜合資產包括某些可變利息實體(“VIE”)的以下資產，這些資產只能用於清償該等VIE的負債：限制性現金，$530及$636；房地產庫存，淨額，$1,735及$4,408；應收代管款項，#美元8及$29；其他流動資產，#美元10及$9；和總資產為$2,283及$5,082，分別為。

(2)本公司截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的合併負債包括VIE債權人沒有OpenDoor追索權的以下負債：應付賬款和其他應計負債，$28及$61；應付利息，$1及$11；無追索權資產擔保債務的當前部分，#美元—及$1,376無追索權資產擔保債務，扣除流動部分，美元2,134及$3,020;及負債總額，$2,163及$4,468，分別為。

見合併財務報表附註。

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OpenDoor Technologies Inc.

合併業務報表

(In百萬，但以千為單位的股份金額和每股金額除外）

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
收入			$	6,946					$	15,567					$	8,021
收入成本			6,459						14,900						7,291
毛利			487						667						730
運營費用：
銷售、市場營銷和運營			486						1,006						544
一般和行政			206						346						620
技術與發展			167						169						134
商譽減值			—						60						—
重組			14						17						—
總運營費用			873						1,598						1,298
運營虧損			(386)						(931)						(568)
保證公允價值調整			—						—						12
清償債務所得(損)			216						(25)						—
利息支出			(211)						(385)						(143)
其他收益(虧損) - 淨值			107						(10)						38
所得税前虧損			(274)						(1,351)						(661)
所得税費用			(1)						(2)						(1)
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	(662)
普通股股東應佔每股淨虧損：
基本信息			$	(0.42)					$	(2.16)					$	(1.12)
稀釋			$	(0.42)					$	(2.16)					$	(1.12)
加權平均流通股：
基本信息			657,111						627,105						592,574
稀釋			657,111						627,105						592,574

見合併財務報表附註。

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OpenDoor Technologies Inc.

綜合全面損失表

(單位：百萬)

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	(662)
其他全面收益(虧損)：
有價證券的未實現收益(虧損)			3						(2)						(2)
綜合損失			$	(272)					$	(1,355)					$	(664)

見合併財務報表附註。

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合併股東權益變動表(虧損)

(單位：百萬，不包括股份數量)

												股東權益(虧損)
																																				普通股												其他內容 已繳費 資本						累計 赤字						累計 其他 全面 損失												總計 股東的 權益(赤字)
																																																																														股票						金額
餘額-2020年12月31日																																																																		540,714,692						$	—					$	2,596					$	(1,043)					$	—											$	1,553
發行與2021年2月發行相關的普通股																																																																		32,817,421						—						857						—						—												857
有限制股份的歸屬																																																																		1,370,447						—						—						—						—												—
發行普通股用於結算RSU，扣除為參與者繳税而預扣的股份																																																																		24,004,565						—						—						—						—												—
因行使認股權證而發行的普通股																																																																		8,200,151						—						58						—						—												58
股票期權的行使																																																																		8,919,289						—						15						—						—												15
購買與2026年債券相關的上限看漲期權																																																																		—						—						(119)						—						—												(119)
基於股票的薪酬																																																																		—						—						548						—						—												548
其他綜合損失																																																																		—						—						—						—						(2)												(2)
淨虧損																																																																		—						—						—						(662)						—												(662)
餘額-2021年12月31日																																																																		616,026,565						$	—					$	3,955					$	(1,705)					$	(2)											$	2,248

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OpenDoor Technologies Inc.

合併股東權益變動表(虧損)

(單位：百萬，不包括股份數量)

												股東權益(虧損)
																																				普通股												其他內容 已繳費 資本						累計 赤字						累計 其他 全面 損失												總計 股東的 權益(赤字)
																																																																														股票						金額
餘額-2021年12月31日																																																																		616,026,565						$	—					$	3,955					$	(1,705)					$	(2)											$	2,248
有限制股份的歸屬																																																																		628,193						—						—						—						—												—
發行普通股用於結算RSU，扣除為參與者繳税而預扣的股份																																																																		17,279,891						—						—						—						—												—
股票期權的行使																																																																		2,958,586						—						4						—						—												4
根據員工購股計劃發行普通股，扣除為參與者繳税預扣的股份																																																																		493,790						—						2						—						—												2
基於股票的薪酬																																																																		—						—						187						—						—												187
其他綜合損失																																																																		—						—						—						—						(2)												(2)
淨虧損																																																																		—						—						—						(1,353)						—												(1,353)
餘額-2022年12月31日																																																																		637,387,025						$	—					$	4,148					$	(3,058)					$	(4)											$	1,086
發行普通股用於結算RSU，扣除為參與者繳税而預扣的股份																																																																		35,562,197						—						(1)						—						—												(1)
股票期權的行使																																																																		2,535,147						—						3						—						—												3
根據員工購股計劃發行普通股，扣除為參與者繳税預扣的股份																																																																		2,151,794						—						2						—						—												2
基於股票的薪酬																																																																		—						—						149						—						—												149
其他綜合收益																																																																		—						—						—						—						3												3
淨虧損																																																																		—						—						—						(275)						—												(275)
餘額-2023年12月31日																																																																		677,636,163						$	—					$	4,301					$	(3,333)					$	(1)											$	967

見合併財務報表附註。

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OpenDoor Technologies Inc.

合併現金流量表

(單位：百萬)

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
經營活動的現金流：
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	(662)
對淨虧損與現金、現金等價物和經營活動提供(用於)的限制性現金進行調整：
折舊及攤銷			65						83						47
使用權資產攤銷			7						7						8
基於股票的薪酬			126						171						536
保證公允價值調整			—						—						(12)
存貨計價調整			65						737						56
商譽減值			—						60						—
權益證券公允價值變動			1						35						(35)
其他			13						(1)						(9)
持有作出售用途的按揭貸款的來源			—						(118)						(196)
出售所得收益及持有作出售用途的按揭貸款本金			1						128						197
提前清償債務的損失(收益)			(216)						25						—
經營性資產和負債變動情況：
應收託管			21						54						(83)
房地產庫存			2,613						896						(5,656)
其他資產			(19)						37						(52)
應付賬款和其他應計負債			(38)						(25)						76
應付利息			(10)						2						4
租賃負債			(10)						(8)						(13)
經營活動提供(用於)的現金淨額			2,344						730						(5,794)
投資活動產生的現金流：
購置財產和設備			(37)						(37)						(33)
購買無形資產			—						—						(1)
購買有價證券			—						(28)						(486)
出售、到期、贖回和償還有價證券的收益			80						328						92
購買非流通股證券			—						(25)						(15)
出售非流通股本證券所得款項			1						3						—
非流通股證券的資本回報			—						3						—
收購，扣除收購現金後的淨額			—						(10)						(33)
投資活動提供(用於)的現金淨額			44						234						(476)
融資活動的現金流：
發行可轉換優先票據所得款項，扣除發行成本			—						—						953
回購可轉換優先票據			(362)						—						—
購買與可轉換優先票據相關的上限催繳			—						—						(119)
行使股票期權所得收益			3						4						15
為ESPP發行普通股所得款項			2						2						—
行使認股權證所得收益			—						—						22
2021年2月上市的收益			—						—						886
普通股發行成本			—						—						(29)
無追索權資產擔保債務的收益			238						10,108						11,499
無追索權資產擔保債務的本金支付			(2,515)						(11,822)						(5,838)
來自其他擔保借款的收益			—						114						192
其他有擔保借款的本金支付			—						(121)						(192)
支付貸款發放費和債務發行費用			(1)						(26)						(47)
提前清償債務的付款			(4)						(10)						—
融資活動提供的現金淨額(用於)			(2,639)						(1,751)						7,342
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增			(251)						(787)						1,072
年初現金、現金等價物和限制性現金 -			1,791						2,578						1,506
現金、現金等價物和限制性現金 - 年終			$	1,540					$	1,791					$	2,578
補充披露現金流量信息 - 利息期間支付的現金			$	203					$	355					$	122

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目錄

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合併現金流量表

(單位：百萬)

披露非現金融資活動：
為內部開發的軟件資本化的股票薪酬費用			$	23					$	16					$	12
為解除認股權證負債而發行普通股			$	—					$	—					$	(35)
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物			$	999					$	1,137					$	1,731
受限現金			541						654						847
Cash, cash equivalents, and restricted cash			$	1,540					$	1,791					$	2,578

見合併財務報表附註。

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目錄

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

1.業務和會計政策説明

業務説明

OpenDoor Technologies Inc.(“本公司”和“OpenDoor”)包括其合併的子公司和某些可變利益實體(“VIE”)，是一家管理住宅房地產的市場。通過利用其集中式數字平臺，OpenDoor正在努力實現一個未來，使住宅房地產的賣家和買家能夠體驗到比傳統流程顯著改進的簡單而確定的交易。本公司於2013年12月30日在特拉華州註冊成立。

本公司由與Social Capital Hedosopia Holdings Corp.II(“SCH”)業務合併而成，後者是一家獲開曼羣島豁免的公司，成立的目的是與一項或多項業務進行合併、股份交換、資產收購、股份購買、重組或類似的業務合併(“業務合併”)。根據該業務合併，OpenDoor Labs Inc.成為Sch的全資子公司，Sch將其名稱從“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”更名為“OpenDoor Technologies Inc.”，該合併於2020年12月18日(“收盤”)完成，並根據公認會計原則作為反向資本重組入賬。

列報依據和合並原則

所附綜合財務報表乃根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)編制。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的綜合財務報表以及截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的兩個年度的綜合財務報表包括OpenDoor、其全資子公司以及公司為主要受益人的VIE的賬户。所附合並財務報表反映了管理層認為對所列各期間的結果進行公允陳述所必需的所有調整。所有重要的公司間賬户和交易均已在本合併財務報表中註銷。合併財務報表和附註中的某些上期金額已重新分類，以符合本期的列報方式。

預算的使用

按照公認會計準則編制財務報表要求管理層作出對財務報表和附註中報告的數額有重大影響的估計和假設。管理層作出的重大估計、假設和判斷包括確定普通股的公允價值、基於股份的獎勵、認股權證和存貨估值調整。管理層認為，管理層所依賴的估計和判斷是基於管理層在作出這些估計和判斷時可獲得的信息，是合理的。如果這些估計、假設和判斷與實際結果之間存在重大差異，公司資產和負債的賬面價值以及經營業績將受到影響。住宅市場的健康狀況和利率環境在判斷、估計和假設方面帶來了額外的不確定性，這可能會對前面列出的估計產生重大影響。

重大風險和不確定性

該公司在一個充滿活力的行業中運營，因此可能會受到各種因素的影響。例如，本公司認為，下列任何方面的變化都可能對本公司未來的財務狀況、經營結果或現金流產生重大負面影響：其收入增長率；其管理庫存的能力；其產品的參與度和使用情況；其用於實施戰略的資源投資的有效性；其市場的競爭；住宅房地產市場的穩定性；利率變化對其產品的需求和定價以及對資本成本的影響；本公司或其競爭對手的技術、產品、市場或服務的變化；其維持或與上市公司和數據提供商建立關係的能力；獲得或保持許可證和許可以支持其當前和未來業務的能力；其產品和服務的實際或預期變化；影響其業務的政府監管的變化；法律訴訟的結果；自然災害和災難性事件，如流行病或流行病(包括新冠肺炎或其變體未來的死灰復燃)；現有技術和網絡基礎設施的擴展和改造；對其增長的管理；吸引和留住合格員工以及

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

這些問題包括：關鍵人員；成功整合和實現過去或未來戰略收購或投資的好處的能力；保護客户信息和其他隱私問題；保護其品牌和知識產權；以及知識產權侵權和其他索賠等。

信用風險的集中度

可能使公司面臨集中信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物、限制性現金以及對有價證券的投資。公司在主要金融機構放置現金和現金等價物和投資，管理層評估這些機構具有高信用質量，以限制公司投資的風險。

細分市場報告

在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的四個年度，本公司在合併的基礎上作為一個單一的運營部門進行管理。此外，本公司確定首席執行官為首席運營決策者(“CODM”)，因為首席執行官負責作出有關資源分配和業績評估的決策，以及戰略運營決策和綜合管理組織。

現金和現金等價物

現金包括在金融機構的活期存款和運輸中的現金物品。現金等價物僅包括初始到期日為三個月或更短、流動性高且可隨時轉換為已知金額現金的投資。該公司將部分現金存入銀行存款賬户，有時可能會超過聯邦保險的限額。管理層認為，本公司不存在任何與現金存款相關的重大信用風險。

受限現金

限制性現金主要包括運營、收集、支付和儲備賬户中持有的資金，這些賬户與公司的信貸安排以及為該等信貸安排設立的實體有關。與公司信貸安排有關的受限現金餘額的使用受到合同的限制，只能用於購買房地產庫存和某些相關活動。此外，公司還被要求為公司的某些寫字樓租約保留信用證和定期存款賬户。看見《注5- - 信貸安排和長期債務》以供進一步討論。

投資

有價證券

有價證券是公開交易的，其公允價值隨時可確定，公允價值變動計入其他(虧損)收益淨額。該公司對有價證券的投資包括歸類為可供出售的債務證券以及有價證券。公司的可供出售債務證券按公允價值計量，未實現損益計入累計其他股東權益綜合損失，已實現損益計入其他收益(虧損)淨額。

非流通股證券與權益法投資

非流通股證券和權益法投資是指對非上市公司的投資，這些公司的公允價值不容易確定。這些證券按下列會計方法之一入賬：

•權益法：適用於公司有能力對被投資方產生重大影響的情況。這些證券按成本入賬，並根據公司在被投資公司的收益或虧損中的份額減去任何收到的股息和/或減值進行調整。

•計量替代方案：對所有剩餘的非流通股本證券採用此方法。該等證券按成本減去減值(如有)入賬，按同一發行人相同或類似投資的有序交易中可見的價格變動所導致的變動作出調整。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

已實現和未實現的損益或公司在非上市股權證券收益或虧損中所佔的份額，包括減值損失，在其他收益(虧損)-淨額中確認。權益法投資的任何股息都被確認為投資賬面價值的減少。非流通股證券和權益法投資在其他資產中列報。

本公司評估其非流通權益證券是否因公允價值下跌或其他市況而出現減值虧損。當權益法投資的公允價值低於其賬面價值時，當價值下降被視為非暫時性時，本公司將該投資減記為公允價值。當採用計量替代方案計入的投資的公允價值低於其賬面價值時，本公司將該投資減記至其公允價值，而不考慮收回。看見注：3 - 現金、現金等價物和投資以供進一步討論。

房地產庫存

房地產存貨按成本或可變現淨值中較低者列賬，本公司採用特定的確認方法，即每項財產構成會計單位。房地產庫存成本包括但不限於物業購買價格、購置成本和翻新或修繕房屋的直接成本，減去庫存估值調整後，如果有的話。在建庫存包括正在維修的房屋，成品庫存包括掛牌出售的房屋，包括準備掛牌的房屋和合同出售的房屋。房地產庫存至少每季度進行一次估值調整。如賬面值或成本基準預計不能收回，則存貨估值調整計入收入成本，相關資產調整至其可變現淨值。

根據回購協議質押的待售按揭貸款

根據回購協議質押的待售按揭貸款(“MLHFS”)包括以最佳方式在二手市場發售的住宅按揭。公司已為所有MLHF選擇公允價值選項(見“注：6項 - 公允價值披露”)。這一選項使本公司能夠更好地用衍生工具抵消MLHFS公允價值的變化，這些衍生品用於在本公司不再盡最大努力出售時對其進行經濟對衝，而無需應用對衝會計。MLHFS根據銷售承諾按公允價值入賬。MLHF根據主回購協議從本公司轉讓給交易對手，該協議被視為擔保借款；這種處理要求轉讓的資產保留在本公司的資產負債表上，並按轉讓未發生的情況進行計量。

MLHFS的損益，包括與MLHFS相關的公允價值變動，在收入中入賬。直接貸款成本和與貸款生產相關的費用，包括員工成本，計入收入成本。MLHFS的利息收入是根據貸款的票據利率計算的，並計入利息收入。

可轉換優先票據

這個0.25本公司於2021年8月發行的2026年到期的可轉換優先票據(“2026年票據”)全部作為債務入賬。2026年債券的初始賬面價值等於發行所得款項淨額。與2026年債券相關的發行成本採用實際利息法在期限內攤銷。轉換以現金或現金和股票相結合的方式結算，由公司選擇。轉換時，2026年票據的賬面金額(包括任何未攤銷債務發行成本)將減去已支付的現金，任何差額均反映為股本變化。在轉換時不會有任何收益或損失確認。2026年期票據的任何部分一經清償，迪夫已註銷票據之購回價與相關賬面淨值之間之差額於簡明綜合經營報表內確認為債務償還收益之收益或虧損。本期發生的部分回購公司可轉換票據的情況詳見  

已設置上限的呼叫

本公司就發行二零二六年票據購買若干上限認購，預期此舉將減少二零二六年票據轉換的潛在攤薄。上限電話被確定為獨立的金融

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

因此，上限催繳記作股東權益內的額外繳入資本減少，其後將不會重新計量。

應收託管款

託管應收款項包括在託管中持有的房屋轉售所得款項，該等所得款項滙予本公司。本公司根據歷史收款經驗及其他因素，每季度檢討信貸虧損撥備的需要。於2023年及2022年12月31日，本公司已 不截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司已 不有任何重大註銷。

截至2023年12月31日或2022年12月31日，沒有客户佔公司託管應收款的10%或以上。

財產和設備

物業及設備按成本減累計折舊列賬。財產和設備已資本化並折舊。折舊按資產之估計可使用年期以直線法計算。保養及維修成本於產生時計入開支。公司財產和設備的預計使用年限如下：

內部開發的軟件			2年份
軟件實施成本			次要的3年限或合同期限
電腦			2年份
安全系統			1年
傢俱和固定裝置			5年份
租賃權改進			使用年限或租賃期限較短
辦公設備			3年份

租契

本公司決定一項安排在開始或修改時是否為租約或包含租約。如果存在已確定的資產，並且已確定的資產的使用權在一段時期內轉讓以換取對價，則一項安排是或包含一項租賃。對已確定資產的使用控制意味着承租人既有權從資產的使用中獲得幾乎所有的經濟利益，也有權指導資產的使用。

對於本公司為承租人的租約，由於本公司已選擇適用短期租約確認豁免，除12個月或以下的租約外，本公司確認所有租約的使用權資產和租賃負債。使用權資產代表公司在租賃期內使用標的資產的權利。租賃負債指本公司支付租賃所產生的租賃款項的義務。使用權資產和租賃負債在租賃開始之日分類確認。租賃負債按租期內固定租賃付款的現值計量。使用權資產包括(I)租賃負債的初步計量；(Ii)在生效日期或之前向出租人支付的租賃付款減去收到的任何租賃獎勵；及(Iii)本公司產生的初始直接成本。租賃付款可能會因生效後事實或情況的變化而有所不同，包括通貨膨脹指數的變化。可變租賃付款不計入使用權資產和租賃負債的計量，並在產生這些付款的債務期間確認。

由於本公司作為承租人的租約所隱含的利率無法輕易釐定，本公司根據開始日期可得的資料，採用遞增借款利率釐定租賃付款的現值。在確定遞增借款利率時，公司會評估多個變量，如租賃期限、抵押品、經濟狀況和信用狀況。

對於經營租賃，公司確認直線租金費用。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

本公司的租賃安排可能包括延長或提前終止租賃的選項，除非合理地確定將會行使，否則不包括在預期租賃條款中。該公司與租賃和非租賃部分有租賃安排。作為承租人，本公司已選擇對所有類別的標的資產適用於合併租賃和相關非租賃組成部分的實際權宜之計，並應將合併後的組成部分計入租賃組成部分。

內部開發的軟件

對於公司開發供內部使用的軟件，在開發的初步階段發生的成本計入已發生的費用。一旦應用程序達到開發階段，公司就會將產生的直接成本(包括內部和外部成本)資本化到財產和設備上。已開發應用程序的維護和持續運營成本在發生時計入費用。攤銷費用按直線計入技術和開發費用。

商譽

商譽是指在企業合併中收購的資產和承擔的負債的收購價和公允價值之間的差額。商譽不會攤銷。該公司有一個單一的報告單位，管理層每年在第三季度的第一天審查商譽減值，如果事件或情況變化表明觸發事件的發生。對商譽減值的審核首先考慮定性因素，以確定報告單位的公允價值是否比其賬面價值(包括商譽)更有可能低於其賬面價值，以此作為確定是否需要進行量化分析的基礎。如果確定報告單位的公允價值更有可能少於其賬面價值，則進行量化分析以確定商譽減值。

無形資產

作為收購和內部發展的結果，該公司記錄了壽命有限的無形資產，包括已開發的技術、客户關係、商標和競業禁止協議。無形資產根據其估計的經濟壽命攤銷，範圍為1至5好幾年了。

長期資產減值準備

長壽資產，例如物業及設備及固定年限無形資產，以及其他長壽資產，於發生事件或情況變化顯示某項資產的賬面金額可能無法收回時，會就減值問題進行審核。如果情況需要對長期資產或資產組進行可能的減值測試，本公司首先將該資產或資產組預期產生的未貼現現金流量與其賬面金額進行比較。如果長期資產或資產組的賬面金額無法按未貼現現金流量法收回，則在相關資產的賬面金額超過其公允價值的範圍內確認減值虧損。截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度確認的減值虧損與放棄財產和設備、減值和放棄某些內部開發的軟件項目以及轉租某些使用權資產有關。列報期間確認的減值損失如下(單位：百萬)：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
一般和行政			$	1					$	—					$	1
技術與發展			9						3						3
總減值損失			$	10					$	3					$	4

收入確認

該公司通過房屋銷售以及輔助房地產服務的其他收入獲得收入。其他收入在公司總收入中只佔很小的一部分。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

本公司在履行其履行義務時確認收入，將承諾的商品或服務的控制權轉讓給其客户，其金額反映了本公司預期有權獲得的對價，以換取這些商品或服務。

房屋銷售收入包括向客户銷售住宅房地產。當財產的所有權和佔有權轉移給客户，並且公司沒有繼續參與財產時，收入被確認，這通常是在第三方託管結束時。每一次房屋銷售確認的收入金額等於扣除任何特許權後的房屋淨價。

其他收入主要包括產權保險便利收入、結算和託管服務、房地產經紀人佣金和銷售抵押貸款的收益(損失)。這些房地產服務與房屋銷售一起提供，收入與房屋銷售收入一致確認，通常在第三方託管結束時確認。

在截至2023年12月31日、2022年或2021年12月31日的三個年度中，沒有客户創造了公司總收入的10%或更多。

收入成本

收入成本包括物業購買價格、購置成本、翻新或修理房屋的直接成本和庫存估值調整(如果有的話)。這些成本在房產持有期間累計在房地產庫存中，並在房產出售時按特定的確認方法計入收入成本。此外，對於除房屋銷售收入以外的公司收入，收入成本包括提供服務所產生的任何成本，包括相關的員工費用，如工資、福利和基於股票的薪酬。

銷售、市場營銷和運營費用

銷售、營銷和運營費用主要包括轉售經紀人佣金、轉售成交成本、與房地產庫存相關的持有成本(包括公用事業、物業税和維護)以及與產品營銷、促銷和品牌建設相關的費用。銷售、營銷和運營費用包括支持銷售、營銷和房地產庫存運營的任何員工費用，如工資、福利和基於股票的薪酬。這些成本在發生時計入費用。

廣告費用在發生時計入費用。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度，可歸因於廣告的費用總計為美元751000萬，$2002000萬美元，和美元123分別為2.5億美元和2.5億美元。

技術與發展

技術和開發費用主要包括資本化軟件開發成本中的攤銷費用以及員工在公司移動應用程序、網站、工具和其他支持其產品的應用程序的設計、開發、測試、維護和運營中的工資、福利和股票薪酬。

基於股票的薪酬

基於股票的薪酬獎勵包括股票期權、限制性股票單位(“RSU”)、限制性股票(“限制性股票”)，以及根據2020年員工購股計劃(“ESPP”)發行的股票。

股票期權

本公司已授予帶有服務條件的股票期權，該條件通常是四年。本公司以直線方式記錄服務類股票期權在必要服務期間的股票補償費用。這些金額在發生時通過沒收而減少。本公司使用的是布萊克-斯科爾斯-默頓期權定價模型，用於確定股票期權授予日的公允價值。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

RSU

在上市前，本公司根據股份協議所界定的流動資金事件，向RSU授予一項表現條件，以及一項歸屬服務條件，一般情況下四年。該公司根據授予日公司普通股的估值來確定RSU的公允價值。在2021年2月至2021年2月發生流動性事件之前，沒有確認績效獎勵的薪酬支出。在發生流動資金事件後，補償支出在獎勵的必要服務期內以加速歸屬的方式確認。在公司上市後，授予的RSU通常只受服務條件的限制才能授予，通常情況下是授予二至四年。補償費用按直線基礎確認，但以每筆獎勵的既得股份數為下限。

市場狀況RSU

本公司已授予RSU一項業績條件，該條件基於股份協議所定義的流動性事件，以及要歸屬的市場條件。在僱員繼續為本公司服務的情況下，根據本公司按60日成交量加權平均數計算的若干股價里程碑的實現情況，即符合市場條件。

對於基於市場的RSU，該公司利用蒙特卡羅模擬來確定授予日期的公允價值，該模擬結合了各種假設，包括預期的股價波動、合同條款、股息收益率和授予日期的股票價格。本公司根據可比上市公司的加權平均歷史股價波動率估計授予日普通股的波動率。由於該公司沒有支付股息的歷史，也沒有宣佈任何預期的股息，因此假設股息率為0%。

對於基於股票的薪酬，每個基於市場的條件被視為一個會計單位，只有當基於績效的條件被認為可能滿足時，才會在每個單位的必要服務期內確認費用。本公司通過比較得出的服務期以達到基於市場的條件和明確的服務期(如有)來確定必要的服務期，使用兩個服務期中較長的一個作為必需的服務期。

限售股

限制性股票的公允價值等於授予日公司普通股的估計公允價值。本公司在獎勵的必要服務期內，以直線方式確認股票的補償費用。這些股份的公允價值將確認為普通股和額外的實收資本，作為股份歸屬。

ESPP

本公司在發售期間以直線方式確認與根據2020年ESPP授予的購買權相關的基於股票的補償費用。該公司使用布萊克-斯科爾斯期權定價模型估計根據ESPP授予的購買權的公允價值。

所得税

本公司採用資產負債法記錄所得税。根據這一方法，遞延所得税資產和負債是根據現有資產和負債的財務報表和所得税基礎之間差異的估計未來税項影響來入賬的。這些差異是使用頒佈的法定税率衡量的，這些税率預計將適用於預計差異將逆轉的前幾年的應納税所得額。本公司確認包括頒佈日期在內的期間內收入税率變化對遞延所得税的影響。

本公司確認遞延税項資產的範圍是，它認為這些資產更有可能變現。在作出這樣的決定時，公司考慮了所有可用的積極和消極證據，包括現有應税臨時差異的未來沖銷、預計未來的應税收入、税務籌劃戰略和最近的經營結果。如果公司確定其未來能夠實現其遞延税項資產超過

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

本公司將根據其入賬淨額調整遞延税項資產估值準備，從而減少所得税撥備。

本公司根據一個分兩步處理的程序記錄不確定的税務倉位：(1)本公司根據税務倉位的技術優點決定是否更有可能維持該等税務倉位；及(2)對於符合較有可能確認門檻的税務倉位，本公司確認最終與相關税務機關達成和解後可能實現的超過50%的最大税務優惠金額。

可變利益主體的合併

本公司為若干實體之可變權益持有人，於該等實體中，有風險之股權投資者並不具備控股權之特性，或該實體在沒有其他各方額外附屬財務支持之情況下，並無足夠之風險股權為其活動提供資金；該等實體為VIE。該公司的可變利益來自實體的合同、所有權或其他貨幣利益，這些利益根據VIE的經濟表現而波動。如果VIE是主要受益人，則公司合併VIE。如果公司擁有控股權，則公司是主要受益者，其中包括指導對VIE經濟表現影響最大的活動的權力，以及使本公司有義務吸收損失或有權獲得可能對VIE產生重大影響的利益的可變權益。為了確定公司持有的可變權益是否可能對VIE產生重大影響，公司考慮了有關其參與VIE的性質、規模和形式的定性和定量因素。本公司持續評估本公司是否為VIE的主要受益人。

公開認股權證和保薦權證

2020年4月30日，順豐完成首次公開募股41,400,000單位，由以下部分組成一A類普通股和A類普通股可行使認股權證的三分之一，價格為$10.00每單位。每份完整的權證持有人都有權購買一A類普通股，行使價為$11.50每股(“公開認股權證”)。在首次公開招股結束的同時，渣打銀行完成了6,133,333向SCH的保薦人提供的認股權證，價格為$1.50每份認股權證(“保薦權證”)。每個保薦人授權書允許保薦人購買一A類普通股的價格為$11.50每股。

保薦權證和可在保薦權證行使時發行的普通股的股份在保薦權證行使之前不得轉讓、轉讓或出售。30企業合併完成後的幾天內。此外，保薦權證有資格進行現金和無現金行使，由持有人選擇，只有在認股權證協議中定義的參考價值低於#美元時才可贖回。18.00每股。如果保薦權證由保薦人和某些獲準受讓人以外的其他人持有，保薦權證將可以與公開認股權證相同的基礎贖回和行使。

本公司根據ASC 815-40評估公開認股權證和保薦權證，衍生品和套期保值-實體自有權益的合同，並得出結論，保薦權證不符合歸類為股東權益的標準。具體地説，鑑於保薦權證持有人的變動可能改變保薦權證的結算方式，保薦權證的行使和結算特徵使其不能被視為與公司本身的股票掛鈎。由於該工具的持有人不是標準期權定價模型的一部分(這是關於指數化指導的考慮)，持有人的變動可能會影響保薦權證的價值，這意味着保薦權證沒有與公司自己的股票掛鈎。由於保薦權證符合ASC 815對衍生工具的定義，本公司於業務合併完成後將該等認股權證按公允價值計入資產負債表，其後於各報告期於綜合經營報表確認其各自公允價值的變動。本公司的結論是，與保薦權證不具有相同行使和結算功能的公開認股權證符合歸類為股東權益的標準。

2021年6月9日，本公司提交了一份贖回所有未發行的公有權證和保薦權證的通知。贖回期於2021年7月9日結束，屆時本公司以美元價格贖回所有未行使的認股權證。0.10根據授權令。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

近期發佈的會計準則

最近採用的會計準則

2023年7月，FASB發佈了ASU 2023-03，根據委員會第第120號工作人員公告的發佈，修訂了會計準則編纂中的各個段落。這些更新立即生效，對公司的綜合財務報表沒有實質性影響。

最近發佈的尚未採用的會計準則

2023年10月，FASB發佈了ASU 2023-06，旨在澄清或改進各種主題的披露和陳述要求。它將允許用户更容易地將受美國證券交易委員會現有披露約束的實體與之前未受要求約束的實體進行比較，並使財務會計準則編碼中的要求與美國證券交易委員會的法規保持一致。每項修正案的生效日期將是美國證券交易委員會從S-X法規或S-K法規中刪除該相關披露的生效日期，或者如果美國證券交易委員會在2027年6月30日之前尚未取消適用的披露要求，則該修正案將不會對任何實體生效。禁止提前領養。公司目前正在評估對公司披露的影響。

2023年11月，FASB發佈了ASU 2023-07，擴大了可報告部門的披露要求，主要是通過加強對重大部門費用的披露。本指導意見適用於2023年12月15日之後的財政年度和2024年12月15日之後的財政年度內的過渡時期。允許及早採用，並要求追溯適用於財務報表中列報的所有前期。公司目前正在評估對公司綜合財務報表和披露的影響。

2023年12月，FASB發佈了ASU 2023-09，其中擴大了所得税披露要求，包括與有效税率與法定税率的税率調整以及已繳納税款的額外分類相關的更多信息。該指導原則在2024年12月15日之後的財年有效，並允許提前採用。公司目前正在評估對公司披露的影響。

2.房地產庫存

下表列出了扣除適用的存貨估值調整數#美元后的存貨構成。271000萬美元和300萬美元459截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的百萬美元(百萬美元)：

			2023年12月31日						2022年12月31日
正在進行的工作			$	640					$	891
製成品：
掛牌出售			882						2,788
根據銷售合同			253						781
房地產總庫存			$	1,775					$	4,460

截至2023年12月31日，公司簽訂了採購合同2,114購買總價為美元的房屋6531000萬美元。

於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司錄得房地產存貨的存貨估值調整為$651000萬，$7372000萬美元，和美元56在合併經營報表中的收入成本分別為1000萬美元。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

3.現金、現金等價物和投資

截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的攤銷成本、未實現損益總額以及現金、現金等價物和有價證券的公允價值如下(以百萬為單位)：

			2023年12月31日
			成本 基礎						未實現 收益						未實現 損失						公允價值						現金和現金 等價物						適銷對路 證券
現金			$	63					$	—					$	—					$	63					$	63					$	—
貨幣市場基金			936						—						—						936						936						—
公司債務證券			55						—						(1)						54						—						54
股權證券			15						—						—						15						—						15
總計			$	1,069					$	—					$	(1)					$	1,068					$	999					$	69

			2022年12月31日
			成本 基礎						未實現 收益						未實現 損失						公允價值						現金和現金 等價物						適銷對路 證券
現金			$	422					$	—					$	—					$	422					$	422					$	—
貨幣市場基金			715						—						—						715						715						—
公司債務證券			126						—						(4)						122						—						122
股權證券			11						—						—						11						—						11
存單			9						—						—						9						—						9
資產支持證券			2						—						—						2						—						2
總計			$	1,285					$	—					$	(4)					$	1,281					$	1,137					$	144

截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度，本公司確認4百萬美元和$(35)與有價證券相關的綜合經營報表中的未實現淨收益(虧損)分別為100萬美元。

按連續未實現虧損期間累計的未實現虧損債務證券摘要如下(單位：百萬)：

						少於12個月												12個月或更長												總計
2023年12月31日						公允價值						未實現 損失						公允價值						未實現 損失						公允價值						未實現 損失
公司債務證券						$	—					$	—					$	54					$	(1)					$	54					$	(1)
總計						$	—					$	—					$	54					$	(1)					$	54					$	(1)

						少於12個月												12個月或更長												總計
2022年12月31日						公允價值						未實現 損失						公允價值						未實現 損失						公允價值						未實現 損失
公司債務證券						$	5					$	—					$	117					$	(4)					$	122					$	(4)
存單						6						—						—						—						6						—
資產支持證券						—						—						2						—						2						—
總計						$	11					$	—					$	119					$	(4)					$	130					$	(4)

截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司可供出售債務證券的未實現淨虧損為美元11000萬美元和300萬美元4分別為2.5億美元和2.5億美元。這些未實現的虧損與該公司對公司債務證券的投資有關，是由於加息，而不是與信貸有關的事件。本公司預計不會被要求在攤銷成本基礎收回之前出售投資。因此，不是自2023年12月31日或2022年12月31日起，需要計提信貸損失撥備。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

截至2023年12月31日，債務證券的預定合同到期日如下(單位：百萬)：

2023年12月31日						公允價值						在 1年						之後 1年 穿過 5年
公司債務證券						$	54					$	54					$	—
總計						$	54					$	54					$	—

截至的非流通股證券和權益法投資餘額摘要2023年12月31日和2022年的情況如下(單位：百萬)：

			十二月三十一日， 2023						十二月三十一日， 2022
權益法投資			$	20					$	20
非流通股證券			—						5
總計			$	20					$	25

於截至2023年12月31日止年度內，本公司確認5截至2023年12月31日，與持有的非流通股權證券相關的合併經營報表中未實現淨虧損1.8億美元。不是在截至2022年12月31日的年度內，未實現虧損在截至2022年12月31日持有的與非流通股權證券相關的綜合運營報表中確認。

4.可變利息實體

公司在正常業務過程中利用可變利益實體來支持公司的融資需求。本公司於參與可變利益實體時釐定本公司是否為可變利益實體的主要受益人，並持續重新考慮該結論。看到   “Note 1進一步討論公司的“可變利益實體合併”政策。

本公司成立了某些特殊目的實體（“SPE”），目的是通過發行資產支持債務為本公司購買和翻新房地產庫存提供資金。本公司是這些融資結構中各種VIE的主要受益人，併合並這些VIE。本公司被確定為主要受益人，因為其有權通過設計SPE和管理SPE購買和出售的房地產庫存來指導對SPE經濟成果影響最大的活動。根據本公司於可變權益實體持有之股權，本公司於該等實體擁有潛在重大可變權益。

下表概述本公司於2023年及2022年12月31日合併的與可變權益實體相關的資產及負債（以百萬計）：

			2023年12月31日						2022年12月31日
資產
受限現金			$	530					$	636
房地產庫存，淨額			1,735						4,408
其他(1)			18						38
總資產			$	2,283					$	5,082
負債
無追索權資產擔保債務			$	2,134					$	4,396
其他(2)			29						72
總負債			$	2,163					$	4,468

________________

(1)包括代管應收款和其他流動資產。

(2)包括應付賬款和其他應計負債及應付利息。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

VIE的債權人一般不會僅因是VIE的債權人而獲得本公司的一般信貸追索權。然而，VIE參與的庫存融資安排中包括的某些財務契約是參照OpenDoor Labs Inc.及其合併子公司的資產和負債計算的。因此，在某些情況下，這可能會限制我們將資產從OpenDoor子公司轉移到母公司的靈活性。看見《注5- - 信貸安排和長期債務》進一步討論與VIE有關的追索權義務。

5.信貸安排和長期債務

下表彙總了截至2022年12月31日、2023年和2022年與公司信貸安排和長期債務相關的某些細節(單位為百萬，利率除外)：

												未清償金額
2023年12月31日						借債 容量						當前						非當前						加權 平均值 利率						週轉/提款期末						最終成熟度 日期
無追索權資產擔保債務：
資產擔保高級循環信貸安排
循環貸款機制2018-2						$	1,000					$	—					$	—					7.49		%				2025年6月30日						2025年6月30日
循環貸款機制2018-3						1,000						—						—						6.82		%				2026年9月29日						2026年9月29日
循環設施2019-1						300						—						—						7.34		%				2025年8月15日						2025年8月15日
循環設施2019-2						550						—						—						6.83		%				2025年10月3日						2026年10月2日
循環設施2019-3						925						—						—						—		%				2024年4月5日						2025年4月4日
以資產為抵押的高級債務工具
定期債務安排2021-S1						100						—						100						3.48		%				2025年1月2日						2025年4月1日
定期債務安排2021--S2						400						—						300						3.20		%				2025年9月10日						2026年3月10日
定期債務安排2021-S3						1,000						—						750						3.75		%				2027年1月31日						2027年7月31日
定期債務安排2022-S1						250						—						250						4.07		%				2025年3月1日						2025年9月1日
總計						$	5,525					$	—					$	1,400
發行成本												—						(12)
賬面價值												$	—					$	1,388
資產擔保的夾層定期債務工具
定期債務工具2020-M1						$	2,100					$	—					$	600					10.00		%				2025年4月1日						2026年4月1日
定期債務安排2022--M1						500						—						150						10.00		%				2025年9月15日						2026年9月15日
總計						$	2,600					$	—					$	750
發行成本																		(4)
賬面價值																		$	746
無追索權資產擔保債務總額						$	8,125					$	—					$	2,134

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

						未清償金額
2022年12月31日						當前						非當前						加權 平均值 利率
無追索權資產擔保債務：
資產擔保高級循環信貸安排
循環貸款機制2018-2						472						—						4.86		%
循環貸款機制2018-3						194						—						3.98		%
循環設施2019-1						55						—						4.41		%
循環設施2019-2						167						—						3.92		%
循環設施2019-3						—						—						3.86		%
循環設施2022-1						289						—						8.15		%
以資產為抵押的高級債務工具
定期債務安排2021-S1						—						400						3.48		%
定期債務安排2021--S2						—						500						3.20		%
定期債務安排2021-S3						—						750						3.75		%
定期債務安排2022-S1						—						250						4.07		%
定期債務安排2022--S2						200						—						8.48		%
總計						$	1,377					$	1,900
發行成本						(1)						(17)
賬面價值						$	1,376					$	1,883
資產擔保的夾層定期債務工具
定期債務工具2020-M1						—						1,000						10.00		%
定期債務安排2022--M1						—						150						10.00		%
總計						$	—					$	1,150
發行成本												(13)
賬面價值												$	1,137
無追索權資產擔保債務總額						$	1,376					$	3,020

無追索權資產擔保債務

本公司利用由資產擔保優先債務融資工具和資產支持夾層定期債務融資工具組成的庫存融資工具，為公司的房地產庫存購買和翻新提供融資。該等存貨融資安排通常以有限現金、擁有房地產的附屬公司及相關控股公司的權益，以及由有關安排提供融資的房地產存貨及/或該等存貨的實益權益的某種組合作為抵押。

庫存融資機制下的每個借款人都是OpenDoor的一個合併子公司和一個獨立的法律實體。任何此類借款人子公司的資產或信貸通常都不能用來償還任何其他OpenDoor實體的債務和其他義務。該等存貨融資安排對本公司並無追索權，對並非有關安排的OpenDoor附屬公司亦無追索權，但OpenDoor附屬公司就涉及OpenDoor實體的“不良行為”的某些義務及某些其他有限情況提供的有限擔保除外。

截至2023年12月31日，公司無追索權資產擔保債務的總借款能力為$8.11000億美元。上表所反映的無追索權資產擔保債務項下的借款能力金額在某些情況下並未全額承付，任何超出承諾額的借款須由適用的貸款人酌情決定。任何為高級定期和夾層定期債務安排償還的金額都會降低總借款能力，因為償還的金額無法再借款。截至2023年12月31日，公司承諾的無追索權資產支持債務借款能力為#美元。2.81000億美元；這一承諾的借款能力包括6502000萬美元用於高級循環信貸安排，$1.430億美元用於優先定期債務安排，以及美元7502000萬美元用於夾層定期債務安排。

該公司確認了$91000萬美元和300萬美元25截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度綜合經營報表的債務清償虧損百萬美元，與本公司自願

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

部分提前償還無追索權資產擔保定期債務安排。2023年12月31日終了年度的債務清償虧損包括#美元4預付費和美元5對以前資本化的相關遞延成本進行了100萬美元的註銷。截至2022年12月31日止年度的債務清償虧損包括#美元102000萬美元的預付款和15對以前資本化的相關未攤銷遞延成本進行了100萬美元的註銷。

資產擔保高級循環信貸安排

本公司將優先循環信貸安排歸類為本公司綜合資產負債表上的流動負債，因為收購和翻新房屋所提取的款項須在出售相關房地產存貨時償還，本公司預計該等款項將於12個月內發生。

優先循環信貸安排的初始循環期限通常為24在此期間可以借入、償還和再次借入金額的月份。如上表所示，借款能力一般可持續到適用的週轉期結束。根據每個優先循環信貸安排提取的未償還款項須在貸款到期日或更早償還，如因違約事件或其他強制性償還事件而加速償還。上表所反映的最終到期日及循環期結束日期包括本公司可全權酌情決定的任何延期。這些安排也可能有受貸款人酌情決定的延期，但上表未反映這一點。

優先循環信貸融資項下的借款以倫敦銀行同業拆息利率(“LIBOR”)或有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)為基礎，於2022年11月前若干期間按不同的浮動利率累算利息，外加因貸款而異的保證金。從2022年11月起，所有此類浮動利率都基於SOFR。本公司亦可就承諾借款能力的某些未使用部分支付費用。本公司的高級循環信貸安排通常包括可在執行適用協議時支付的預付費用，或在執行時賺取並隨時間支付的預付費用。這些貸款通常在任何時候都可以全額預付，除慣常的破損費外，無需支付任何罰金。

優先循環信貸安排擁有合計借款基礎，按特定安排所融資物業的成本和價值以及該等物業由本公司擁有的時間而增加或減少。當本公司轉售房屋時，所得款項將用於減少相關優先循環信貸安排下的未償還餘額。隨着物業老化超過某些門檻，特定貸款的借款基數可能會減少，任何借款基數不足的情況可能會通過貢獻額外的物業或部分償還貸款來彌補。

以資產為抵押的高級債務工具

本公司將其優先定期債務融資歸類為本公司綜合資產負債表上的非流動負債，因為其在這些融資融資下的借款一般無需在最終到期日之前償還。

優先期限債務安排的結構通常具有最長為60在出售通過這些貸款提供資金的住房時，一般不需要償還未償還本金的月份，而是打算保持未償還的本金，直到每項貸款的最終到期。根據每項優先定期債務安排提取的未償還款項須於貸款到期日或更早償還(如因違約事件或其他強制性償還事件而加速償還)。上表所反映的最終到期日及提存期結束日期包括本公司可全權酌情決定的任何延期。這些安排也可能有受貸款人酌情決定的延期，但上表未反映這一點。

優先定期債務融資項下的借款按固定利率計息，但定期債務融資2022-S2除外，該貸款以SOFR加保證金為基礎按浮動利率計息。本公司的優先定期債務融資可能包括前期發行成本，這些成本被資本化為融資工具各自賬面價值的一部分。這些貸款可以在任何時候全額預付，但可能會受到某些慣例的提前還款處罰。

優先期限債務融資工具擁有綜合物業借貸基礎，根據特定融資工具下融資物業的成本和價值、該等物業由本公司擁有的時間以及相關借款人質押的現金抵押品金額而增加或減少。某項貸款的借款基數可減少為

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

物業年限或抵押品表現下降超過某些門檻，任何借款基礎不足可通過提供更多物業、現金或部分償還貸款來彌補。

資產擔保的夾層定期債務工具

本公司將其夾層定期債務安排歸類為本公司綜合資產負債表上的長期負債，因為在這些安排下的借款一般不需要在適用的最終到期日之前償還。這些貸款在結構上和合同上從屬於相關的資產擔保優先債務貸款。

夾層定期債務安排的結構是以初始的42一個月的提款期，在此期間，通過這些融資機制提供融資的房屋在出售時通常不需要償還未償還的本金，而是打算一直保持未償還，直到最終到期。根據夾層定期債務安排提取的未清償款項須在貸款到期日或更早償還，如果因違約事件或其他強制性償還事件而加速償還。上表所反映的最終到期日及提存期結束日期包括本公司可全權酌情決定的任何延期。這些安排也可能有受貸款人酌情決定的延期，但上表未反映這一點。

在特定期限債務安排下的借款按固定利率計息。夾層定期債務安排包括前期發行成本，這些成本作為這些安排各自賬面價值的一部分進行資本化。這些設施在任何時候都可以全額預付，但可能會受到某些提前還款的處罰。

夾層定期債務融通擁有綜合物業借貸基礎，根據本公司持有該等物業的特定貸款及時間所融資物業的成本及價值，以及有關借款人所質押的現金抵押品金額而增加或減少。隨着物業年限或抵押品性能下降超過某些門檻，特定貸款的借款基數可能會減少，任何借款基數不足的情況可能會通過貢獻額外的財產或現金或通過部分償還貸款來彌補。

聖約

該公司的庫存融資工具包括慣例陳述和擔保、契諾和違約事件。融資物業須遵守慣常的資格標準和濃度限制。

這些庫存融資安排和相關融資文件的條款要求OpenDoor子公司遵守慣例財務契約，例如保持一定水平的流動性、有形淨值或槓桿(債務與有形淨值的比率)。其中某些財務契約是參照OpenDoor Labs Inc.及其合併子公司的資產和負債計算的。因此，在某些情況下，這可能會限制我們將資產從OpenDoor子公司轉移到母公司的靈活性。在2023年12月31日和2022年12月31日，美元2751000萬美元和300萬美元565本公司的淨資產中分別有2.5億美元受到限制，因為它們反映了OpenDoor Labs Inc.的最低淨資產要求。截至2023年12月31日，本公司遵守了所有財務契約，未發生違約事件。

抵押貸款融資

2022年10月，本公司停止提供代理貸款或抵押貸款經紀服務。因此，本公司不再需要按揭融資，並於2022年10月終止其主回購協議(《回購協議》)。

自2019年3月至2019年3月，通過退出抵押貸款和經紀服務，公司利用回購協議為OpenDoor Home Loans提供資本。該貸款在公司的綜合資產負債表上被歸類為流動負債，提供從發放抵押貸款到OpenDoor Home Loans將貸款出售給投資者之間的短期融資。根據回購協議，貸款人同意向OpenDoor Home Loans支付合資格貸款的協議購買價，OpenDoor Home Loans同時同意在指定的時間框架內以包括利息的協議價格從貸款人回購此類貸款。OpenDoor Labs Inc.是回購協議的擔保人，此前有義務回購貸款

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

根據該安排為貸款人的利益而轉讓。這一融資安排是OpenDoor Home Loans作為代理貸款人運營的重要組成部分。

可轉換優先票據

本公司於2021年8月發行2026年債券，本金總額為$9781000萬美元。下表概述了與2026年債券有關的某些細節(單位：百萬，利率除外)：

2023年12月31日						本金總額						未攤銷債務發行成本						賬面淨額
2026年筆記						$	381					$	(5)					$	376

2023年12月31日						到期日						規定現金利率						實際利率						半年付息日						轉換率						折算價格
2026年筆記						2026年8月15日						0.25		%				0.78		%				二月十五日;八月十五日						51.9926						$	19.23

2026年票據將於2026年2月15日前由持有人選擇兑換，惟須待發生若干事件後方可兑換。從2024年8月20日開始，公司有權在滿足與公司普通股價格相關的某些條件後贖回2026年票據。自二零二六年二月十五日起至緊接到期日前第二個預定交易日營業時間結束止，二零二六年票據可由各持有人選擇隨時兑換。兑換率及兑換價於若干情況下可按慣例作出調整。此外，如果發生構成整體基本變化的某些公司事件，則轉換率將根據契約中的整體表進行調整。轉換後，本公司可以通過支付未償還本金餘額的現金，以及現金和本公司普通股的組合（根據本公司的選擇），根據適用的轉換率支付剩餘金額（如有）來履行其義務。

截至2023年12月31日止年度，本公司訂立獨立、私下磋商的交易，以購回部分尚未償還的2026年票據（“已購回2026年票據”）。已購回二零二六年票據持有人以美元597 總付款額為美元，本金總額為百萬美元360 於該日以現金支付全部本金及應計利息。本公司將購回入賬列作債務償還。因此，本公司：（i）將購回二零二六年票據之賬面值減少$597 ㈡未償還的延期發行費用減少了美元101000萬美元，(Iii)產生的費用為$2300萬美元和(Iv)記錄的美元225從債務清償中獲得3.8億美元的收益。該公司選擇保留與回購的2026年票據相關的未償還上限催繳。

截至2023年12月31日止年度，本公司可轉換優先票據的總利息開支為$5百萬美元，票面利率為$23.6億美元和債務發行成本攤銷31000萬美元。

已設置上限的呼叫

於2021年8月，就發行2026年債券而言，本公司向若干金融機構購買封頂催繳股款(“封頂催繳股款”)，代價為$1191000萬美元。根據慣例的調整，有上限的贖回包括與2026年債券相關的公司普通股的股份數量。通過進行有上限的催繳，本公司希望在2026年債券轉換時其普通股價格超過轉換價格的情況下，減少對其普通股的潛在攤薄(或在2026年以現金結算的債券轉換時，減少其現金支付義務)。有上限的看漲期權的初始執行價為1美元。19.23每股，初始封頂價格為$29.59每股或上限價格溢價為100%.

6.公允價值披露

本公司使用公允價值計量來記錄對某些資產和負債的公允價值調整，並確定公允價值披露。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

以下討論公允價值體系及按公允價值按經常性及非經常性基礎記錄的資產及負債的估值方法，以及對未按公允價值記錄的金融工具的公允價值估計。

公允價值層次結構

資產和負債的公允價值計量根據以下層次進行分類：

1級--公允價值是根據相同資產或負債在活躍市場上的報價確定的。

第二級---使用重大可觀察資料釐定的公允價值，例如類似資產或負債的報價或不活躍市場中相同或類似資產或負債的報價、有關資產或負債的可觀察到的報價以外的資料，或主要源自可觀察到的市場數據或以相關或其他方式證實的投入。

第三級---使用重大不可觀察的輸入確定的公允價值，例如定價模型、貼現現金流或類似技術。

公允價值估計

下表概述了公允價值計量方法，包括重要的投入和假設，以及公司資產和負債的分類。

資產/負債類別

估值方法、投入和 假設

分類

現金和現金等價物

賬面價值是基於工具的短期性質對公允價值的合理估計。

第1級估計公允價值計量。

受限現金

賬面價值是基於工具的短期性質對公允價值的合理估計。

第1級估計公允價值計量。

有價證券

債務證券

從第三方供應商獲得的價格，這些供應商從各種來源彙編價格，並在看不到價格時經常對類似證券應用矩陣定價。

第二級經常性公允價值計量。

股權證券

價格是根據證券在交易所交易的情況而定的。

第1級經常性公允價值計量。

其他流動資產

持有作出售用途的按揭貸款

公允價值是根據可觀察的市場數據估計的，包括報價市場價格和交易報價。

第二級經常性公允價值計量。

無追索權資產擔保債務

信貸安排

公允價值乃根據類似條款及剩餘到期日之類似信貸安排之現行貸款利率，以貼現現金流量估計。

以攤銷成本計提。 第2級估計公允價值計量。

可轉換優先票據

公允價值是使用經紀人報價和其他可觀察到的市場投入來估計的。

以攤銷成本計提。 第2級估計公允價值計量。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

按經常性基準以公允價值記錄的資產和負債

下表列示了本公司經常性按公允價值計量的資產的公允價值層級（單位：百萬美元）。

2023年12月31日			按公允價值計算的餘額						第1級						二級						第三級
有價證券：
公司債務證券			$	54					$	—					$	54					$	—
股權證券			15						15						—						—
總資產			$	69					$	15					$	54					$	—

2022年12月31日			按公允價值計算的餘額						第1級						二級						第三級
有價證券：
公司債務證券			$	122					$	—					$	122					$	—
股權證券			11						11						—						—
存單			9						—						9						—
資產支持證券			2						—						2						—
其他流動資產：
持有作出售用途的按揭貸款			1						—						1						—
總資產			$	145					$	11					$	134					$	—

金融工具的公允價值

下表列示了本公司金融工具的賬面值、估計公允價值和公允價值層級，但不包括按經常性基準以公允價值計量的資產和負債（以百萬計）。

			2023年12月31日
			攜帶 價值						公允價值						第1級						二級
資產：
現金和現金等價物			$	999					$	999					$	999					$	—
受限現金			541						541						541						—
負債：
無追索權資產擔保債務			$	2,134					$	2,150					$	—					$	2,150
可轉換優先票據			376						296						—						296

			2022年12月31日
			攜帶 價值						公允價值						第1級						二級
資產：
現金和現金等價物			$	1,137					$	1,137					$	1,137					$	—
受限現金			654						654						654						—
負債：
無追索權資產擔保債務			$	4,396					$	4,427					$	—					$	4,427
可轉換優先票據			959						391						—						391

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

7.財產和設備

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財產和設備包括以下內容(以百萬為單位)：

			2023						2022
內部開發的軟件			$	124					$	105
安全系統			19						18
電腦			12						13
軟件實施成本			4						4
辦公設備			3						3
傢俱和固定裝置			2						3
租賃權改進			2						2
總計			166						148
累計折舊和攤銷			(100)						(90)
物業設備 - 網			$	66					$	58

折舊和攤銷費用#美元381000萬，$372000萬美元，和美元27在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的四個年度中，分別錄得1.8億美元。

8.租契

根據經營和短期租賃協議，該公司在美國各地租賃辦公空間。這些租賃協議的期限不超過11除下文所討論的外，有些年限的合同包含多年期續展期權或提前終止期權，這些期權被認為不能合理確定是否可以行使。本公司亦根據無形融資租賃協議租賃設備。

截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度租賃成本構成如下(以百萬為單位)：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
經營租賃成本			$	11					$	11					$	12
可變租賃成本			1						—						1
短期租賃成本			1						1						—
轉租收入			(2)						(1)						(1)
淨租賃成本			$	11					$	11					$	12

下表提供補充租賃信息(以百萬為單位)：

12月31日，			2023						2022						2021
為計入經營租賃負債的金額支付的現金			$	(14)					$	(11)					$	(10)
以新的或已獲得的租賃負債換取的使用權資產			$	1					$	5					$	—

於2023年5月，本公司修訂其亞利桑那州坦佩寫字樓租約，以部分終止本公司對部分租賃物業的責任(“部分租賃終止”)。部分租賃終止導致未貼現的未來租賃付款減少#美元。191000萬美元。由於部分租賃終止，本公司重新計量其經營租賃負債，並記錄為減少#美元。102000萬美元，以反映減少的租賃付款和終止罰款。該公司還記錄了使用權資產減少#美元。92000萬美元，基於使用權資產的比例減少，從而產生#美元的收益1在截至2023年12月31日的年度綜合經營報表中確認的一般和行政費用為100萬美元。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

在截至2022年12月31日的年度，公司簽署了一份新的租賃，導致使用權資產增加了#美元。52000萬美元，經營租賃負債增加#美元51000萬美元。截至2022年12月31日的年度內，並無重大租約修訂。2021年1月，公司在預期的終止日期2021年9月30日之前終止了舊金山的租約，這導致了$5在截至2021年12月31日的一年中確認了100萬美元的收益。截至2021年12月31日止年度並無其他重大租賃修訂。

加權平均租賃期限和加權平均貼現率如下：

12月31日，			2023						2022
經營租賃加權平均剩餘租期(年)			5.8						6.6
經營租賃加權平均貼現率			11.8		%				9.9		%

截至2023年12月31日的經營租賃負債到期日如下(單位：百萬)：

2024			$	8
2025			5
2026			4
2027			4
2028			5
此後			8
未貼現的未來現金流量合計			$	34
減去：推定利息			10
租賃總負債			$	24

9.商譽和無形資產

在截至2023年12月31日的財年中，不是商譽的補充。截至2022年12月31日止年度，商譽賬面值增加$4百萬美元，歸因於收購。有關重大收購的更多信息，請參閲“注意：16筆 - 業務收購”.

2022年第四季度，我們普通股的市場價格大幅下降。因此，本公司確定存在潛在減值指標，並決定對商譽減值進行中期量化測試。根據量化分析，本公司計入商譽減值費用#美元。60截至2022年12月31日的年度為百萬美元。曾經有過不是在截至2023年12月31日和2021年12月31日的兩個年度確認的商譽減值。

應攤銷的無形資產分別包括截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的無形資產(單位：百萬，不包括年份)：

2023年12月31日			毛收入 攜帶 金額						累計 攤銷						網絡 攜帶 金額						剩餘加權平均使用壽命 (年)
發達的技術			$	17					$	(13)					$	4					0.8
客户關係			7						(6)						1						0.7
商標			5						(5)						—						0.7
無形資產 - 網			$	29					$	(24)					$	5

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

2022年12月31日			毛收入 攜帶 金額						累計 攤銷						網絡 攜帶 金額						剩餘加權平均使用壽命 (年)
發達的技術			$	17					$	(9)					$	8					1.8
客户關係			7						(5)						2						1.7
商標			5						(3)						2						1.7
無形資產 - 網			$	29					$	(17)					$	12

無形資產攤銷費用為#美元。71000萬，$92000萬美元，和美元4截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三個年度分別為1.5億美元。

截至2023年12月31日，無形資產預期攤銷情況如下(單位：百萬)：

財政年度
2024						$	5
總計						$	5

10.應付賬款和其他應計負債

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的應付賬款和應計負債包括：

						2023						2022
應付供應商的應計費用						$	34					$	47
應計工資和其他與員工有關的費用						18						21
應計財產税和特許經營税						7						29
應付供應商賬款						2						5
其他						3						8
應付賬款和其他應計負債總額						$	64					$	110

11.股東權益

普通股

2021年2月9日，本公司完成一次承銷公開發行(“2021年2月1日發行”)，本公司在本次公開發行中出售32,817,421其普通股的公開發行價為$27.00每股，包括承銷商全額行使其最多購買4,280,533普通股增發，於2021年2月11日完成。公司從2021年2月至2021年2月的發行中獲得的淨收益總額約為$859在扣除承保折扣和佣金以及要約費用後，本公司在完成交易時應支付的費用。2021年2月的發行滿足了某些限制性股票單位(RSU)的流動性事項歸屬條件。有關RSU的更多信息，請參閲“注：“以12股為基礎的獎勵”。

2020年12月21日，公司普通股和權證開始在納斯達克全球精選市場(“納斯達克”)交易，股票代碼分別為“OPEN”和“OPENW”。根據本公司的註冊證書，本公司有權發行3,000,000,000面值為$的普通股0.0001每股。於2021年7月9日，本公司完成贖回所有已發行的公開認股權證及保薦權證，與贖回相關，公開認股權證停止在納斯達克買賣。

在業務合併前，公司擁有A系列、B系列、C系列、C系列、C-1系列、D系列、D系列、E系列、E-1系列、E-2系列可轉換優先股(統稱“優先股”)的流通股。

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

緊接業務合併前，公司所有已發行優先股轉換為1952000萬股OpenDoor Labs Inc.普通股一-以一為一的基礎。在交易結束時，OpenDoor Labs Inc.的普通股根據換股比率轉換為OpenDoor Technologies Inc.的普通股。

優先股

根據本公司的註冊證書，本公司有權發行100,000,000面值為$的優先股股票0.0001每股(“OpenDoor Technologies優先股”)。公司董事會有權發行OpenDoor Technologies優先股，並決定這些股票的權利、優先、特權和限制，包括投票權。截至2023年12月31日，有不是OpenDoor Technologies已發行和已發行的優先股。

分紅

普通股在公司董事會宣佈時有權獲得股息，但受所有類別的已發行股票享有優先股息權的限制。到目前為止，該公司還沒有就普通股支付任何現金股息。公司可能會保留未來的收益，用於業務的進一步發展和擴大，目前沒有計劃在可預見的未來派發現金股息。任何未來派發股息的決定將由本公司董事會酌情作出，並將取決於(其中包括)本公司的財務狀況、經營業績、資本要求、未來協議及融資工具所載的限制、業務前景及本公司董事會可能認為相關的其他因素。

12.基於股份的獎勵

2014年股票計劃

本公司於2020年2月6日最後一次修訂及批准的2014年度股票計劃(“2014年度計劃”)，允許本公司授予最多106,320,623根據2014年計劃授予的股票期權、限制性股票或限制性股票單位(“RSU”)，向員工、董事和非員工發放普通股。於結算時，2014年度計劃的剩餘未分配股份儲備已註銷，且不會根據2014年度計劃授予新的獎勵。2014年計劃下的未支付獎項在交易結束時由OpenDoor Technologies承擔，並繼續受2014計劃的條款管轄。

2020年股權激勵計劃

鑑於業務合併的結束，公司通過了2020年獎勵計劃(“2020計劃”)，根據該計劃，43,508,048普通股最初是為發行而保留的。2020年計劃允許發行股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股息等價物和其他基於股票或現金的獎勵。根據2020年計劃可供發行的公司普通股數量在每個日曆年的第一天自動增加，從2022年1月1日開始，到2030年1月1日止(包括2030年1月1日)，增加的數量等於(A)等於(1)的超額(如果有)的數字5上一歷年最後一日已發行普通股總數的百分比超過(2)截至該日根據2020年計劃預留供發行的普通股股數，以及(B)本公司董事會決定的較少數量的普通股。根據這一自動增加條款，自2023年12月31日起，93,166,834根據2020年計劃，普通股預留供發行。

隨着業務合併的結束，公司董事會批准了2020年員工購股計劃(ESPP)，該計劃上一次修訂是在2023年2月8日。確實有5,438,506根據ESPP最初為發行而預留的普通股。根據ESPP可供發行的公司普通股數量在每個日曆年的第一天自動增加，從2022年1月1日開始，到2030年1月1日止(包括2030年1月1日)，增加(A)1上一歷年12月31日已發行普通股總數的%，以及(B)公司董事會決定的股份數量；但不超過54,385,060股票可以根據ESPP發行。根據這一自動增加條款，自2023年12月31日起，17,973,904普通股預留供根據ESPP發行。對於

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

截至2023年12月31日和2022年12月31日的12個月，根據ESPP發行的股票2,151,794以加權平均價$1.16每股及493,790以加權平均價$3.68，分別為。

2022年激勵計劃

2022年7月，公司董事會通過了《2022年激勵計劃》(簡稱《激勵計劃》)。在誘因計劃下，31,200,000股票最初是為發行而保留的。激勵計劃的目的是吸引、留住和激勵公司的潛在員工，特別是作為業務合併的一部分加入的執行團隊成員和員工。獎勵計劃允許向本公司或本公司任何附屬公司的新員工發行非限制性股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股息等價物和其他以股票或現金為基礎的獎勵。

股票期權和RSU

期權獎勵通常以與授予之日公司普通股的公允價值相等的行使價格授予。期權可行使的最長期限為10自批出日期起計數年，並一般在一段期間內歸屬四年。授予10%股東的激勵性股票期權的最長期限為五年自授予之日起生效。

截至2023年12月31日的年度股票期權活動摘要如下：

			數量 選項 (單位：千)						加權的- 平均值 鍛鍊 價格						加權的- 平均值 剩餘 合同 期限(以年為單位)						集料 固有的 價值 (單位：百萬)
餘額- 2022年12月31日			10,712						$	2.13					3.5						$	1
授與			—						—
已鍛鍊			(2,535)						1.07
過期			(357)						2.87
Balance - 2023年12月31日			7,820						2.44						3.3						$	16
可行使的 - 2023年12月31日			7,820						2.44						3.3						$	16

總內在價值代表期權的行權價格與公司普通股的估計公允價值之間的差額。截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止四個年度行使的期權總內在價值為31000萬，$202000萬美元，和美元144分別為2.5億美元和2.5億美元。

截至2021年12月31日止年度，每項購股權之加權平均授出日期公允價值為10.18.

RSU通常以基於服務的需求為基礎，通常通過二或四年期於2021年之前，若干獎勵亦具有歸屬的表現條件，該條件於2021年2月發售完成時達成，並觸發確認若干受限制股份單位的補償開支，而按時間劃分的歸屬條件已獲達成或部分達成。於2021年2月發售後，該等受限制股份單位僅受基於時間的歸屬條件規限.

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合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

截至二零二三年十二月三十一日止年度的受限制股份單位活動概要如下：

			數量 RSU (單位：千)						加權的- 平均值 授予日期 公允價值
未歸屬及未償還			54,547						$	10.29
授與			56,065						2.12
既得			(35,776)						5.05
被沒收			(13,940)						11.02
未授予和未償還的 - 2023年12月31日			60,896						$	4.05

截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止四個年度歸屬的RSU的公允價值總額為1121000萬，$982000萬美元，和美元599分別為2.5億美元和2.5億美元。

限售股

該公司已向某些連續員工授予限制性股票，主要是與收購有關。限制性股票在服務條件得到滿足後授予，服務條件的範圍通常為三至四年.

有幾個不是截至2023年12月31日的限制性股票。截至2022年12月31日及2021年12月31日止四個年度歸屬的限制性股份的總公平價值為$11000萬美元和300萬美元21分別為2.5億美元和2.5億美元。

ESPP

本公司2020年ESPP的第一個招標期從2022年3月1日開始。根據美國國税法第423條，ESPP允許符合條件的參與者使用最高可達15他們總薪酬的%，以1美元為限25,000日曆年繳款限額。在2023年3月之前，本公司將發行期內可購買的最高股份數量限制為1,000每名員工的股票，每個招股期限是六個月在持續時間上。自2023年3月起，在發售期間可購買的最高股份數目增加至10,000每名員工的股份，5,000每個購買期，每個供應期是12持續時間為幾個月，二6個月購買期限。ESPP允許符合條件的員工以每股1美元的價格購買公司普通股15在(I)報價期開始日期或(Ii)購買日期中較低的價格上提供%折扣。ESPP還包括一項關於收購價格的重置條款，如果收購日的股票價格低於發行日的股票價格。截至2023年12月31日扣繳的ESPP員工工資繳款為$21000萬美元，並計入綜合資產負債表中的應付賬款和其他應計負債。截至2023年12月31日扣留的工資繳款將用於在截至2024年2月29日的當前ESPP購買期結束時購買股票。

ESPP購買權的公允價值在授予之日使用布萊克-斯科爾斯期權定價估值模型進行估計。在模型中應用了以下假設來估計ESPP的授予日期公允價值。

			截至2023年12月31日的年度			截至2022年12月31日的年度
公允價值			$0.64 - $2.13			$1.78- $3.55
波動率			101.8% - 119.1%			94.5% - 101.4%
無風險利率			5.06% - 5.47%			0.60%- 3.34%
預期壽命(以年為單位)			0.5 - 1.0			0.5
預期股息			$	—		$	—

公司確認了與ESPP相關的基於股票的薪酬支出#美元2在截至2023年12月31日的一年中，截至2023年12月31日，與ESPP相關的估計未確認補償支出總額為美元1.0百萬美元。預計未攤銷補償費用將在要約期的剩餘期限內確認。0.4好幾年了。

99

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

基於股票的薪酬費用

基於股票的薪酬費用根據獲獎者所屬的成本中心進行分配。下表彙總了截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日終了的四個年度按職能分列的基於股票的薪酬支出總額，情況如下(以百萬為單位)：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
一般和行政			$	63					$	109					$	463
銷售、市場營銷和運營			16						18						13
技術與發展			47						44						60
基於股票的薪酬總支出			$	126					$	171					$	536

本公司確認$(4)1.8億美元，(13)1000萬，$290分別在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度內，與所有未償還的市場狀況獎勵有關的薪酬支出為100萬美元。2022年12月，Eric Wu辭去OpenDoor首席執行官一職，導致57與他的市場狀況獎勵相關的股票薪酬支出沖銷了100萬美元。2021年6月，二市場條件獎得到滿足，這導致加速確認#美元。2.0在截至2021年12月31日的一年中，基於股票的薪酬支出為1.8億歐元。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度內，不是市場狀況得到了滿足。

截至2023年12月31日，有1美元209與未歸屬RSU相關的未攤銷股票薪酬成本為1.5億歐元。預計未攤銷的賠償費用將在加權平均期間確認，大約為1.8好幾年了。

期權的估值

用來評估股票期權價值的布萊克-斯科爾斯模型包含了以下假設：

															截至十二月三十一日止的年度：
															2021
公允價值															$	15.00
波動率															73		%
無風險利率															1.09		%
預期壽命(以年為單位)															7
預期股息															$	—

普通股公允價值

在公司普通股上市交易之前，股票期權獎勵所涉及的普通股的公允價值由董事會決定。鑑於沒有公開交易市場，董事會在每次批准獎勵的會議上考慮了許多客觀和主觀因素來確定公司普通股的公允價值。這些因素包括但不限於(I)同期第三方對普通股的估值；(Ii)可轉換優先股相對於普通股的權利、優先權和特權；(Iii)普通股缺乏適銷性；(Iv)公司業務的階段和發展；(V)總體經濟狀況；以及(Vi)在當前市場條件下實現流動性事件(例如首次公開募股或出售)的可能性。

波動率

在公司普通股上市交易之前，由於公司沒有足夠的普通股交易歷史，預期的股價波動是基於可比上市公司的歷史和隱含波動率來估計的。公司股票公開交易後，預期股價

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

波動性是根據公司普通股中公開交易的看漲期權的價格所隱含的波動性來確定的。

無風險利率

無風險利率是以授予日生效的美國國債收益率為基礎的，這些票據的條款與獎勵類似。

預期壽命

授予員工的購股權的預期期限是使用簡化方法確定的，該方法允許本公司估計預期壽命，作為歸屬期間和合同期限之間的中點，因為本公司的歷史購股權行使經驗並未提供合理的基礎來估計預期期限。

股息率

預期股息收益率假設是基於公司目前對其預期股息政策的預期。

RSU和限制性股票的估值

在企業合併之前，由於沒有公開交易市場，公司董事會在每次批准獎勵的會議上考慮了許多客觀和主觀因素來確定普通股的公允價值。這些因素包括但不限於：(I)由獨立估值專家對普通股進行的同期估值；(Ii)公司業務和發展階段的發展；公司的經營和財務業績和狀況；(Iii)優先股的發行以及優先股相對於普通股的權利和優先權；(Iv)資本市場的現狀和實現流動性事件的可能性，例如公司的首次公開募股或出售；以及(V)公司普通股缺乏市場流動性。就財務報告而言，本公司會考慮估值日期與授出日期之間的時間量，以決定是否採用最新普通股估值或兩個估值日期之間的直線插值法。該決定包括評估隨後的估值是否表明在前一次估值與授予日之間發生了估值的任何重大變化。

13.認股權證

公開認股權證和保薦權證

在業務合併之前，SCH發佈了6,133,333保薦權證和13,800,000公共權證(統稱為“權證”)。成交時，本公司認購權證。每份完整的權證都使持有者有權購買一該公司普通股的價格為$11.50每股，可能會進行調整。認股權證可在任何時間行使，從a)晚些時候開始)30業務合併完成後日及b） 12自SCH首次公開募股於2020年4月30日結束之日起個月，並終止 五年在企業合併之後。

一旦公開認股權證可予行使，本公司可贖回全部而非部分尚未行使的認股權證，惟最少須支付 30提前30天書面通知贖回（“贖回期”）。本公司可在兩種情況下贖回認股權證。就贖回方案而言，“參考價值”指公司普通股的最後報告銷售價格， 二十日內交易日三十截止贖回通知發出日期前第三個交易日的交易日期間。

本公司可按$之價格贖回尚未行使之認股權證以換取現金。0.01如參考價值等於或超過$18.00每股認股權證持有人有權於贖回期內於預定贖回日期前以$行使其尚未行使之認股權證。11.50每股倘參考價值等於或高於$，則保薦人認股權證獲豁免贖回18.00而保薦人認股權證繼續由原認股權證持有人（“保薦人”）或獲準承讓人持有。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

本公司可按以下價格贖回尚未行使之認股權證：0.10如參考價值等於或超過$10.00每股。如果參考值小於$18.00，保薦權證也必須與公開認股權證同時贖回。認股權證持有人有權在贖回期間於預定贖回日期前以無現金方式行使其未到期認股權證。無現金行使使認股權證持有人有權根據認股權證協議所界定的贖回日期及贖回公允價值，收取設定數目的股份。

關於業務合併，2021年1月12日，公司提交了S-1表格的註冊説明書。本註冊聲明涉及發行總額最多為19,933,333在行使其公開交易的認股權證時可發行的普通股。於2021年7月9日，本公司完成贖回所有已發行的公眾認股權證及保薦人認股權證，以購買本公司普通股股份，面值$0.0001每股，根據日期為2020年4月27日的權證協議發行。中的13,799,947在企業合併時尚未發行的公共認股權證，874,739以現金行使，行使價格為#美元。11.50每股普通股和普通股12,521,776在無現金的基礎上行使，以換取總計4,452,659普通股股份。此外，6,133,333在企業合併之日仍未結清的保薦權證，1,073,333以現金行使，行使價格為#美元。11.50每股普通股和普通股5,060,000在無現金的基礎上行使，以換取總計1,799,336普通股股份。公司因行使認股權證而獲得的現金收益總額為$221000萬美元。與贖回相關，公募權證於2021年7月9日在納斯達克停止交易。

本公司於認股權證公平值調整中錄得減值$(12)為截至2021年12月31日止年度保薦權證的公允價值變動。

營銷授權證

2022年7月28日，本公司與Zillow，Inc.(簡稱Zillow)就一項合作安排簽訂了認股權證協議，允許Zillow購買最多62,000,000股普通股，將分批授予Zillow，為公司提供轉售營銷服務。每批股票的行權價將等於30-OpenDoor普通股(“VWAP”)在該部分歸屬日期前的交易日加權平均價格，以$15下限和美元30每股上限。在一部分歸屬後，該部分可通過現金支付或無現金行使行使；前提是本公司有權現金結算任何行使。認股權證將於2027年7月到期，但需延長額外部分，並在有限情況下提前終止。Zillow於2023年3月開始根據合作安排提供營銷服務。截至2023年12月31日，不是認股權證已被授予。

14.所得税

所得税前收入包括國內業務虧損#美元。2741000萬，$1.430億美元，以及661截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三個年度分別為1.5億美元。

下表彙總了該公司所列期間所得税準備金的組成部分(單位：百萬)：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
當期所得税支出：
聯邦制			$	—					$	—					$	—
狀態			1						2						1
當期所得税支出總額			1						2						1
所得税撥備			$	1					$	2					$	1

在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，公司做到了不記錄任何遞延的聯邦和州所得税費用或利益，由於充分的評估津貼。此外，該公司的外國流動和遞延費用或利益是無關緊要的。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

實際税率

下表列出了美國聯邦法定所得税率與本公司在所列期間的實際所得税率的對賬：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
聯合S.法定税率的聯邦税收優惠			21.0		%				21.0		%				21.0		%
扣除聯邦福利後的州所得税			5.8						2.7						3.4
不可扣除的費用和其他			(1.1)						(1.2)						(0.4)
不可扣除的認股權證費用			—						—						0.4
基於股份的薪酬			(6.6)						(1.7)						7.0
高管薪酬的扣除限制			(0.5)						(0.3)						(14.1)
估值免税額變動，淨額			(20.6)						(21.4)						(19.5)
研發學分			1.5						0.5						2.0
實際税率			(0.5)		%				(0.4)		%				(0.2)		%

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，公司的實際税率與將美國聯邦法定和州所得税税率應用於所得税前淨虧損計算的金額不同，主要是由於州所得税、基於股票的薪酬/高管薪酬扣除限制以及公司估值準備金的變化。

遞延税金

遞延所得税反映了用於財務報告目的的資產和負債的賬面價值與用於所得税目的的數額之間的臨時差異的淨影響。公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的遞延税項資產和負債的重要組成部分如下(單位：百萬)：

			2023年12月31日						2022年12月31日
遞延税項資產：
應計項目和準備金			$	17					$	128
庫存			31						34
税收抵免			47						41
租賃負債			6						11
第174條大寫			81						50
商譽			8						8
淨營業虧損			541						404
遞延税項資產總額			731						676
減去：估值免税額			(718)						(664)
遞延税項資產，扣除估值準備後的淨額			13						12
遞延税項負債：
折舊及攤銷			(7)						(2)
使用權資產			(6)						(10)
遞延税項負債			(13)						(12)
遞延税項資產和負債淨額			$	—					$	—

如果根據現有證據的權重，遞延税項資產的部分或全部很可能在特定税務管轄區無法變現，則確認估值備抵。所有可用的證據，都是肯定的

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

和否定，被認為是確定，根據該證據的權重，是否需要對部分或全部遞延税項資產的估值備抵。由於本公司在本年度和前幾年產生的虧損，本公司認為所有遞延税項資產變現的可能性不大。因此，本公司就其遞延税項淨資產設立並記錄了全額估值準備#美元。718截至2023年12月31日，其淨遞延税資產的全額估值津貼為1,000萬美元664截至2022年12月31日，為1.2億美元。估值免税額增加#美元。541000萬美元和300萬美元2882023年和2022年分別為1000萬美元，主要原因是應計項目/準備金的扣減抵消了本年度的虧損。

截至2023年12月31日，該公司在美國聯邦和州的淨營業虧損(NOL)結轉為$2.23億美元和3,000美元1.7如果不加以利用，每一筆都將於2034年開始到期。對於2017年12月31日之後產生的NOL，2017年的減税和就業法案將納税人使用NOL結轉的能力限制在應税收入的80%，並且可以無限期結轉(一般禁止結轉)。在該公司的案例中，截至2023年12月31日，2.11萬億美元。聯邦NOL和$5171000萬個州的NOL有無限制的結轉期限。在2018年1月1日之前開始的納税年度產生的NOL將不受應納税所得額限制，並將繼續有兩年和20年的結轉期。此外，截至2023年12月31日，公司擁有美國聯邦研究税收抵免結轉$452034年開始到期的1.8億美元。該公司還擁有州研究税收抵免結轉#美元。291000萬美元，無限期結轉。

《國內税法》(下稱《税法》)第382節限制在公司股權發生變化的某些情況下使用淨營業虧損和税收抵免結轉。由於國內收入法(IRC)第382節和類似國家規定的所有權變更限制，結轉營業虧損淨額的使用受到各種限制。本公司進行了所有權分析，並確定了IRC第382和383節定義的2014、2016和2020年之前的三次所有權變更，但之前的所有權變更均未導致重大限制，從而減少了可利用的淨營業虧損結轉和信貸總額。

未確認的税收優惠

以下是未確認的税收優惠總額的對賬表格(單位：百萬)：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
年初未確認的税收優惠			$	20					$	15					$	6
與本年度税收準備金有關的增加額			2						5						9
截至年底未確認的税收優惠			$	22					$	20					$	15

由於2023年12月31日的全部估值準備金，目前對未確認税收優惠的調整將不會對公司的實際所得税率產生影響。將產生$的影響22 倘於估值撥備解除後作出調整，則按實際税率計算之税率為百萬元。本公司預計自本報告日期起12個月內其不確定的税務狀況不會發生任何重大變化。

公司的政策是將與不確定税收優惠相關的利息和罰款確認為所得税準備金的一部分，並將應計利息和罰款與公司合併資產負債表上的相關所得税負債一起計入。到目前為止，本公司尚未在其綜合業務報表中確認任何利息和罰款，也沒有應計或支付利息和罰款。本公司須繳納美國聯邦和州所得税，以及加拿大和印度的外國所得税。由於淨經營虧損的歷史，該公司自成立以來一直受到美國聯邦，州和地方税務機關的審查，但截至2023年12月31日，目前尚未接受任何審計。

截至2023年12月31日，本公司尚未就其海外子公司的未分配收益提供美國所得税或外國預扣税，因為本公司打算將此類收益永久性地再投資於美國境外。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

15.每股淨虧損

每股基本淨虧損根據期內已發行普通股的加權平均數計算。每股攤薄虧損淨額乃根據已發行普通股加權平均數加上期內已發行潛在攤薄普通股之影響，以庫存股法計算。在出現淨虧損的期間，潛在攤薄普通股等價物已從每股攤薄淨虧損的計算中剔除，因為其影響是反攤薄的。 不是截至2023年、2022年或2021年12月31日止年度宣派或派付的股息。

本公司採用兩類法計算每股淨虧損，採用兩類法中稀釋性較大的庫藏股法或折算後法計算稀釋每股淨虧損。各期間的未分配收益根據證券的合同參與權分配給參與證券，以分享當期收益，就像所有當期收益都已分配一樣。由於參與證券沒有分擔虧損的合同義務，因此公司的每股基本淨虧損是通過將歸屬於普通股股東的淨虧損除以未分配虧損期間發行在外的普通股的加權平均股來計算的。

下表載列截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度本公司普通股股東應佔每股基本及攤薄虧損淨額的計算（以百萬計，惟股份金額以千元呈列及每股金額除外）：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
每股基本和稀釋後淨虧損：
分子：
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	(662)
分母：
加權平均流通股 - 基本和稀釋			657,111						627,105						592,574
每股基本和攤薄淨虧損			$	(0.42)					$	(2.16)					$	(1.12)

有幾個不是當期宣佈或累積的優先股息。

以下證券不包括在已發行稀釋股份的計算中，因為其影響將是反稀釋的，或者此類股票的發行取決於某些條件的滿足，而這些條件在期末仍未滿足(以千計)：

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
RSU			60,896						54,547						53,446
選項			7,820						10,712						14,546
早期行使的未歸屬股份			—						—						4
限售股			—						—						692
員工購股計劃			1,992						1,867						—
總反稀釋證券			70,708						67,126						68,688

16.業務收購

2021年9月3日，公司收購100Services Labs，Inc.，包括其合併子公司(“Pro.com”)已發行股本的%，以換取美元222000萬美元的現金對價。該公司以其技術和人才收購了建設項目平臺Pro.com。收購的無形資產包括價值#美元的開發技術。41000萬美元，並在一年。因收購Pro.com而產生的商譽為$161000萬美元。

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

於二零二一年十一月三日，本公司收購RedDoor HQ Inc.的資產。（“RedDoor”）作為業務合併的一部分，以換取$15 現金代價，其中2 支付了100萬美元 一年關閉日期之後。該公司收購了RedDoor的流程、系統和人才，RedDoor此前運營着一個在線抵押貸款經紀平臺。收購的無形資產包括價值為美元的已開發技術。31000萬美元，並在一年。歸屬於RedDoor收購的商譽為$131000萬美元。

於二零二二年十一月四日，本公司收購TaxProper Inc.。作為企業合併的一部分，10 現金代價，其中3 100萬美元將被支付 一年在關閉之日之後。該公司收購了TaxProper的流程、系統和人才，TaxProper以前提供税收預測、支付和上訴服務。收購的無形資產包括價值為#美元的已開發技術。71000萬美元，正在攤銷兩年。歸因於TaxProper收購的商譽為$21000萬美元。

17.承付款和或有事項

租賃承諾額

該公司已就其某些辦公空間簽訂了各種不可撤銷的經營租賃協議。看見“附註8-租約”以供進一步討論。

法律事務

本公司可能不時須承擔與本公司物業的所有權及營運有關的潛在責任。當結果是可能的並且可以合理估計時，應計項目被記錄下來。

在正常業務過程中，針對該公司的各種索賠和訴訟待決，其中一些索賠和訴訟尋求損害賠償和其他救濟，如果獲得批准，可能需要未來的現金支出。此外，本公司不時收到各政府機構的查詢和審計要求，並全力配合這些要求。本公司並不認為該等事宜的解決會導致任何負債對本公司的綜合經營業績或財務狀況造成重大影響，但下述情況除外。

2022年10月7日和2022年11月22日，美國亞利桑那州地區法院提起了據稱的證券集體訴訟，標題為Alich訴OpenDoor Technologies Inc.等人案。(案件編號2：22-cv-01717-jfm)(“alich”)和奧克蘭縣自願僱員受益人協會等。V.OpenDoor Technologies Inc.等人。(案件編號2：22-cv-01987-gms)(“奧克蘭縣”)。這些訴訟被合併為一個單獨的訴訟，標題為關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟(案件編號2：22-CV-01717-MTL)。合併修訂後的起訴書將公司、社會資本Hedosopia Holdings Corp.II(SCH“)、公司某些現任和前任高級管理人員和董事以及公司於2021年2月進行的證券發行的承銷商列為被告。起訴書稱，公司和某些高級職員違反了交易法第10(B)節和美國證券交易委員會規則10b-5，公司、SCH、某些高級職員和董事以及承銷商違反了證券法第11條，在每一個案例中都作出了與公司定價算法有效性相關的重大虛假或誤導性陳述。原告還聲稱，某些被告分別違反了《交易法》第20(A)節和《證券法》第15節，這兩節規定了控制人責任。起訴書代表所有在2020年12月21日至2022年11月3日期間購買或以其他方式收購公司普通股的個人和實體提出索賠，或根據我們與Sch的業務合併和公司在2021年2月至2021年2月進行的第二次公開募股發佈的發售文件提出索賠。原告尋求等級證明、未指明的補償性損害賠償的裁決、利息的裁決以及合理的費用和開支，包括律師費和專家費，以及法院認為公正和適當的其他和進一步的救濟。被告於2023年6月30日提出駁回動議，目前正在法院待決。我們認為起訴書中的指控是沒有根據的，我們打算在這一問題上積極為自己辯護。

2023年3月1日和2023年3月15日，美國亞利桑那州地區法院提起了股東派生訴訟，標題為卡爾森訴賴斯等人案。(Case編號2：23-cv-00367-GMS）和 Van Dorn訴Wu等人案。(Case編號2：23-cv-00455-DMF），隨後將其合併為單一行動，標題為 卡爾森訴賴斯案(案例2：23-CV-00367-GMS)。原告於2023年6月22日自願駁回了這一事件，此後向特拉華州衡平法院重新提起訴訟，説明如下卡爾森訴賴斯案 (Case第2023-0642號）和 範多恩訴賴斯等人案。(案件編號2023-0643)。這些案件已合併為一個單獨的行動，標題為OpenDoor Technologies Inc.

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(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

股東派生訴訟(案件編號2023-0642)。2023年6月29日，美國特拉華州地區法院提起股東派生訴訟，標題為Juul訴Wu等人。(案件編號1：23-cv-00705-una)。每件事的投訴都是基於相同的事實和情況關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟並將公司的某些高級職員和董事列為被告。被告被指控違反了交易法第10(B)條和美國證券交易委員會規則10b-5，並違反了受託責任。原告尋求代表本公司維持衍生訴訟、判給未指明的補償性損害賠償、指示本公司改革其公司管治及內部程序的命令、歸還濟助、判給利息及開支(包括律師費及專家費)，以及法院認為公正及適當的其他及進一步濟助。這些衍生訴訟一直被擱置，等待關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟.

2023年10月13日，美國特拉華州地區法院提起股東派生訴訟，標題為伍茲等人的觀點。V.貝恩等人。(案件編號1：23-cv-01158-una)。投訴是基於與以下內容有關的事實和情況關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟。原告已就違反受信責任、違反交易所法令第10(B)及21D條、美國證券交易委員會規則10b-5、違反交易所法令第14(A)條及據此頒佈的美國證券交易委員會第14a-9條下的出資，向本公司若干現任及前任董事及高級管理人員提出申索。原告尋求維持代表本公司的衍生訴訟、未指明的補償性損害賠償的裁決、指示其中一名被告交出據稱從某些公司股票銷售中獲得的款項的命令、衡平法救濟、利息和費用的裁決(包括律師費和專家費)，以及法院認為公正和適當的其他和進一步的救濟。這一派生訴訟已被擱置，等待在Re OpenDoor Technologies Inc.證券訴訟。

2023年10月18日，美國亞利桑那州地區法院提起股東衍生品訴訟，標題為Gera訴Palihapitiya等人案。(案件編號2：23-cv-02164-smb)。投訴是基於與以下內容有關的事實和情況關於Opendoor Technologies Inc.證券訴訟，並將本公司和SCH保薦人II LLC的某些現任和前任高級管理人員和董事列為被告。起訴書稱，被告違反了《交易法》第14(A)節以及據此頒佈的《美國證券交易委員會規則》第14a-9條。原告尋求代表本公司維持衍生訴訟、判給未指明的補償性損害賠償、指示本公司改革若干公司管治及內部程序的命令、恢復原狀、判給費用及開支(包括律師費及專家費)，以及法院認為公正及適當的其他及進一步的濟助。

18.重組

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三年中，該公司啟動了裁員行動，以根據產量預期重新調整產能，精簡組織，並將投資集中於支持其增長計劃、重新調整業務規模和降低成本。

2023年第四季度，公司啟動了二裁員，影響120員工，代表大約6佔當時公司員工總數的1%。公司將向受影響的員工提供遣散費和其他離職福利(“離職後福利”)，預計總支出約為$41000萬美元，其中1截至2023年12月31日，已支付了1.8億美元。

2023年4月18日，公司宣佈裁員約560員工，代表大約22佔當時公司員工總數的1%，主要影響基於數量的角色。該公司為受影響的員工提供離職後福利，總支出約為$101000萬美元。截至2023年12月31日，與此次裁員相關的付款基本完成。

2022年11月，公司啟動裁員計劃550員工，其中包括：(I)削減公司員工人數18%及(Ii)減少按揭貸款及經紀服務。該公司為受影響的員工提供離職後福利，併產生了關閉抵押貸款服務的成本，總支出為$171000萬美元。截至2022年12月31日，與此次裁員相關的付款基本完成。

這些成本已在公司綜合經營報表中的重組成本項目中列報。截至2023年12月31日，剩餘的美元31百萬美元計入綜合資產負債表中的應付帳款和其他應計費用。

107

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

合併財務報表附註

(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

下表列出了重組負債的活動(以百萬為單位)：

餘額-2021年12月31日			—
從費用中扣除的附加費用			17
現金支付			(13)
餘額-2022年12月31日			4
從費用中扣除的附加費用			14
現金支付			(15)
餘額-2023年12月31日			$	3

19.後續事件

本公司評估了自2023年12月31日至美國證券交易委員會提交合並財務報表之日之後發生的事件的影響。根據這項評估，除該等綜合財務報表及相關附註所記錄或披露的事項外，本公司已確定並無任何重大後續事項需要確認或披露。

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108

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(僅限母公司)

簡明財務信息

簡明資產負債表

(單位：百萬，共享數據除外)

						12月31日，
						2023						2022
資產
無形資產-淨值						$	1					$	1
對子公司的投資						1,342						2,046
總資產						$	1,343					$	2,047
負債和股東權益
應付賬款和其他應計負債						$	—					$	1
應付利息						—						1
可轉換優先票據						376						959
總負債						376						961
股東權益：
普通股，$0.0001票面價值；3,000,000,000授權股份；677,636,163和637,387,025分別發行的股份；677,636,163和637,387,025分別發行流通股						—						—
額外實收資本						4,301						4,148
累計赤字						(3,333)						(3,058)
累計其他綜合收益(虧損)						(1)						(4)
股東權益總額						967						1,086
總負債和股東權益						$	1,343					$	2,047

見簡明財務報表附註。

109

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(僅限母公司)

業務簡明報表

(單位：百萬)

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
運營費用：
一般和行政			$	8					$	7					$	7
總運營費用			8						7						7
運營虧損			(8)						(7)						(7)
保證公允價值調整			—						—						12
債務清償收益			225						—						—
利息支出			(5)						(8)						(2)
所得税前收入(虧損)			212						(15)						3
所得税費用			—						—						—
子公司的收益			(487)						(1,338)						(665)
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	(662)

見簡明財務報表附註。

110

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(僅限母公司)

簡明現金流量表

(單位：百萬)

			截至十二月三十一日止的年度：
			2023						2022						2021
經營活動的現金流：
淨虧損			$	(275)					$	(1,353)					$	(662)
對淨虧損與經營活動中使用的現金、現金等價物進行核對的調整：
子公司的收益			487						1,338						665
折舊和攤銷，扣除增加額			3						7						2
保證公允價值調整			—						—						(12)
提前清償債務的收益			(225)						—						—
應付利息			(1)						—						1
其他			2						(2)						—
用於經營活動的現金淨額			(9)						(10)						(6)
投資活動產生的現金流：
購買無形資產			—						—						(1)
對子公司的投資			(4)						(6)						(1,860)
從子公司分配			370						10						139
投資活動提供(用於)的現金淨額			366						4						(1,722)
融資活動的現金流：
發行可轉換優先票據所得款項			—						—						953
回購可轉換優先票據			(362)						—						—
購買與可轉換優先票據有關的上限催繳			—						—						(119)
行使股票期權所得收益			3						4						15
為ESPP發行普通股所得款項			2						2						—
行使認股權證所得收益			—						—						22
2021年2月發售的收益			—						—						886
普通股發行			—						—						(29)
融資活動提供的現金淨額(用於)			(357)						6						1,728
現金及現金等價物淨增長			—						—						—
現金和現金等價物--年初			—						—						—
現金和現金等價物--年終			$	—					$	—					$	—
補充披露現金流量信息 - 利息期間支付的現金			$	3					$	2					$	—
披露非現金融資活動：
認股權證法律責任的確認			$	—					$	—					$	—
為解除認股權證負債而發行普通股			$	—					$	—					$	(35)

見簡明財務報表附註。

111

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(僅限母公司)

簡明財務報表附註

1.引言和陳述的基礎

隨附的簡明財務報表，包括附註，應與OpenDoor Technologies Inc.在截至2023年12月31日的年度報告10-K表格中找到的OpenDoor Technologies Inc.的合併財務報表及其附註一起閲讀。就這些簡明財務報表而言，公司的全資子公司採用權益會計方法進行會計核算。

112

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

第9項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧。

沒有。

項目9A。控制和程序。

控制措施有效性的固有限制

在設計和評估我們的披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證。此外，披露控制和程序的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，要求管理層在評估可能的控制和程序相對於其成本的益處時作出判斷。

信息披露控制和程序的評估

我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本年度報告10-K表格所涉期間結束時，我們的披露控制和程序(如《交易所法》第13a-15(E)和15d-15(E)條所定義)的有效性。根據評估， 我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序在合理的保證水平下是有效的。

管理層財務報告內部控制年度報告

管理層在首席執行官和首席財務官的監督下，負責按照2002年《薩班斯-奧克斯利法案》的要求以及《交易所法案》第13a-15(F)和15d-15(F)條的規定，對我們的財務報告建立和維護充分的內部控制。

我們的管理層根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對財務報告內部控制的設計和運作有效性進行了評估。根據這項評估，管理層得出結論，公司對財務報告的內部控制自2023年12月31日起有效。我們的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所發佈了一份關於公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制的認證報告，內容如下。

財務報告內部控制的變化

在截至2023年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生與交易所法案規則13a-15(D)和15d-15(D)要求的評估相關的變化，這些變化對我們的財務報告內部控制沒有重大影響，或有合理的可能性對我們的財務報告內部控制產生重大影響。

113

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目錄

獨立註冊會計師事務所報告

致OpenDoor Technologies Inc.的股東和董事會

財務報告內部控制之我見

我們已根據下列標準對OpenDoor Technologies Inc.及其子公司(以下簡稱公司)截至2023年12月31日的財務報告內部控制進行了審計內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2023年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的綜合財務報表以及我們2024年2月15日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

加州舊金山

2024年2月15日

114

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

項目9B。其他信息。

董事及行政人員的證券交易安排

規則10B5-1交易計劃

下表描述了在截至2023年12月31日的三個月期間，我們的董事或高管出售或購買我們的證券的合同、指示或書面計劃，旨在滿足規則10b5-1(C)或任何“非規則規則10b5-1交易安排”的積極防禦條件。

交易安排

行動

日期

規則10B5-1(1)

非規則10b5-1(2)

最高售出股份數

到期日

吳瑞克 (前董事)(3)

終止

11/7/2023

X(4)

15,863,232

5/9/2024

______________

(1)旨在滿足規則10b5-1(C)的肯定抗辯

(2)不是為了滿足規則10b5-1(C)的肯定抗辯

(3)Mr.Wu辭去董事會成員職務，自2024年1月1日起生效。

(4)由於Mr.Wu的交易安排是在對規則10b5-1和《S-K規則》第408(A)項的2022年修正案生效日期之前採用的，因此根據《規則SK》第408(A)項的要求，非規則10b5-1的方框被勾選；然而，這種描述不應被解釋為Mr.Wu的交易安排並不完全符合在採用該交易安排時生效的規則10b5-1安全港的適用要求。

規則10b5-1銷售到首頁指導信

在……上面2023年12月15日, 凱莉·惠勒女士, 董事首席執行官兼首席執行官, vt.進入，進入本公司已就根據本公司股權計劃或任何繼任計劃授予或將授予其的所有RSU發出10B5-1指示函(“指示”)，以指示本公司選定的經紀(S)出售普通股股份，以履行與歸屬及交收該等RSU獎勵有關的任何預扣税項責任。這些指示旨在滿足規則10b5-1(C)的肯定辯護。根據該指示將出售的股份總數無法確定，並且該指示沒有設定的到期日。

項目9C。披露妨礙檢查的外國司法管轄區。

不適用。

115

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

第III部

項目10.董事、高級管理人員和公司治理

以下是截至2024年2月15日關於我們董事會和高管的信息：

名字

年齡

在OpenDoor Technologies Inc.任職。

主要僱傭關係

凱莉·惠勒

52

董事首席執行官兼首席執行官

相同的

克里斯蒂娜·施瓦茨

45

臨時首席財務官兼首席會計官

相同的

西德尼·紹布

43

首席法務官

相同的

梅根·邁耶·託爾森

38

總裁，直銷與服務

相同的

亞當·貝恩

50

董事

聯席管理合夥人，01顧問

達娜·漢密爾頓

55

董事

美國有限責任公司聯合創始人兼總裁

西波拉·赫爾曼

50

董事

LA28前首席財務官

普埃奧·凱弗

42

董事

管理董事，接入技術風險投資

賈森·基拉爾

52

董事

華納傳媒有限責任公司前首席執行官

約翰·賴斯

57

領銜獨立董事

明日管理領導力首席執行官

格倫·所羅門

55

董事

GGV Capital管理合夥人

本項目要求的其他信息將包括在我們向美國證券交易委員會提交的2023年年度股東大會的最終委託書中，該委託書將於截至2023年12月31日的財政年度結束後120天內提交(下稱“委託書”)，並通過引用併入本文。

商業行為和道德準則

我們有書面的商業行為和道德準則，適用於我們的董事、高級管理人員和員工，包括我們的首席執行官、首席財務官、首席會計官或財務總監，或執行類似職能的人員。我們的商業行為和道德準則的副本張貼在我們的投資者關係網站上，Investor.opendoor.com。我們打算通過在我們的網站上上述指定的地址和位置發佈這些信息，來滿足Form 8-K第5.05項中關於修訂或豁免我們的商業行為和道德準則條款的披露要求，以及納斯達克關於披露董事和高管豁免的要求。我們網站上的任何信息均被視為未納入本10-K表格年度報告或本10-K表格年度報告的一部分。

項目11.高管薪酬

本條款所要求的信息將包括在委託書中，並通過引用併入本文。

第12項：某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項。

本條款所要求的信息將包括在委託書中，並以引用的方式併入本文。

項13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性。

本條款所要求的信息將包括在委託書中，並通過引用併入本文。

項目14.首席會計師費用和服務

本項所要求的關於我們的主會計師德勤會計師事務所（PCAOB ID No. 34），將包括在代理聲明中，並通過引用併入本文。

116

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

第IV部

項目15.證物和財務報表附表

(a)作為本年度報告一部分的10-K表格文件：

1.財務報表

請參閲“第二部分-第8項”中的合併財務報表索引。財務報表和補充資料”。

2.財務報表明細表

根據條例S-X規則5-04（c）的要求，以下附表作為本年度報告的一部分以表格10-K提交，應與“第二部分-第8項”所載的財務報表一併閲讀。財務報表和補充資料”。

附表一-Opendoor Technologies Inc.之簡明財務資料（母公司）

本公司的所有其他財務報表附表已包括在綜合財務報表或相關附註中，或不適用或不需要。

3.展品†

以下是作為10-K表格年度報告一部分提交的證據清單。

展品 不是的。									描述			表格			文件編號			展品			提交日期			隨函存檔
2.1									合併協議和計劃，日期為2020年9月15日，由Social Capital、Hedosophia Corp.II、Hstia Merge Sub Inc.和OpenDoor Labs Inc.簽署。			8-K			001-39253			2.1			09/17/2020
3.1									OpenDoor Technologies Inc.公司註冊證書			8-K			001-39253			3.1			12/18/2020
3.2									修訂和重新制定了OpenDoor Technologies Inc.的章程。			8-K			001-39253			3.1			01/24/2023
4.1									OpenDoor技術公司普通股證書樣本。			S-4/A			333-249302			4.5			11/06/2020
4.2									社會資本Hedosopia Holdings Corp.與大陸股票轉讓與信託公司作為權證代理，於2020年4月27日簽署的認股權證協議			8-K			001-39253			4.1			04/30/2020
4.3									OpenDoor Technologies Inc.與美國股票轉讓與信託公司作為認股權證代理公司於2021年3月22日簽署的認股權證協議修正案			10-Q			001-39253			4.3			05/12/2021
4.4									2022年7月28日向Zillow，Inc.購買OpenDoor Technologies Inc.普通股的權證。			8-K			001-39253			99.2			08/05/2022
4.5									OpenDoor Technologies Inc.和美國銀行全國協會之間的契約，日期為2021年8月20日，作為受託人			8-K			001-39253			4.1			08/24/2021
4.6									證券説明			10-K			001-39253			4.3			03/04/2021
10.1									贊助商支持協議，日期為2020年9月15日，由SCH贊助商II LLC、公司、註冊人和OpenDoor Labs Inc.的每位官員和董事簽署。			8-K/A			001-39253			10.2			09/17/2020
10.2									OpenDoor持有者支持協議，日期為2020年9月15日，由公司、OpenDoor Labs Inc.和OpenDoor Labs Inc.的某些股東簽署。			8-K/A			001-39253			10.3			09/17/2020

117

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目錄

OpenDoor Technologies Inc.

展品 不是的。									描述			表格			文件編號			展品			提交日期			隨函存檔
10.3									登記人與以下籤署的認購方之間簽署的認購協議的格式			8-K/A			001-39253			10.1			09/17/2020
10.4									修訂和重新簽署的註冊權協議，日期為2020年12月18日，由本公司、SCH贊助商II LLC、OpenDoor Labs Inc.的某些前股東、Cipora Herman、David Spillane和ChaChaCha SPAC B，LLC、Hedosophia Group Limited和010118 Management，L.P.			8-K			001-39253			10.14			12/18/2020
10.5									OpenDoor Labs Inc.和持有方之間的可轉換票據交換協議，日期為2020年9月14日			S-4			333-249302			10.5			10/05/2020
10.6			#						彌償協議的格式			8-K			001-39253			10.1			12/18/2020
10.7			#						OpenDoor Labs Inc.2014股票計劃			S-4			333-249302			10.18			10/05/2020
10.8			#						《2014年度股票計劃限制性股票單位授予通知及RSU條款和條件》表格			S-4			333-249302			10.19			10/05/2020
10.9			#						2014年度股票計劃授予股票期權及股票期權協議通知書格式			S-4/A			333-249302			10.20			11/25/2020
10.10			#						OpenDoor Technologies Inc.2020年激勵獎勵計劃			8-K			001-39253			10.3			12/18/2020
10.11			#						2020年度激勵獎勵計劃限售股授出通知書及限售股協議格式			8-K			001-39253			99.1			04/02/2021
10.12			#						2020年度獎勵計劃下的期權協議格式			10-Q			001-39253			10.1			11/10/2021
10.13			#						2020年獎勵計劃下限制性股票授予通知和限制性股票協議(加拿大)的格式			10-Q			001-39253			10.1			08/11/2021
10.14			#						OpenDoor Technologies Inc.2020員工股票購買計劃			8-K			001-39253			10.4			12/18/2020
10.15			#						OpenDoor Technologies Inc.修訂和重新發布了2020年員工股票購買計劃(自2023年2月8日起生效)			10-K			001-39253			10.15			02/23/2023
10.16			#						OpenDoor Labs Inc.和Daniel·莫里洛之間的邀請函，日期為2020年10月20日			10-K			001-39253			10.16			02/24/2022
10.17			#						OpenDoor Labs Inc.Inc.和Carrie Wheeler簽署的邀請函協議，日期為2020年9月3日			S-4/A			333-249302			10.32			11/27/2020
10.18			#						OpenDoor Technologies Inc.和Carrie Wheeler之間的信函協議修正案，日期為2022年12月1日			10-K			001-39253			10.22			02/23/2023
10.19			#						OpenDoor Technologies Inc.非員工董事薪酬政策			10-Q			001-39253			10.1			11/02/2023
10.20			#						OpenDoor Technologies Inc.高管離職計劃			10-K			001-39253			10.24			02/23/2023
10.21			#						OpenDoor Technologies Inc.和Carrie Wheeler之間的控制函協議變更，日期為2022年1月31日			10-Q			001-39253			10.3			05/05/2022
10.22			#						OpenDoor Technologies Inc.和Daniel·莫里洛之間的控制函協議變更，日期為2022年1月31日			10-Q			001-39253			10.5			05/05/2022
10.23			#						OpenDoor Technologies Inc.2022誘因獎勵計劃			S-8			333-266877			99.1			08/15/2022
10.24			#						《2022年激勵獎勵計劃限售股授出通知書及限售股協議》格式			S-8			333-266877			99.2			08/15/2022

118

---

目錄

OpenDoor Technologies Inc.

展品 不是的。

描述

表格

文件編號

展品

提交日期

隨函存檔

10.25

#

2022年激勵獎勵計劃下股票期權授予通知和股票期權協議的格式

S-8

333-266877

99.3

08/15/2022

10.26

認購期權交易確認表格

8-K

001-39253

10.1

08/24/2021

10.27

#

2020年獎勵計劃下限制性股票授予通知和限制性股票協議(印度)的格式

10-K

001-39253

10.32

02/23/2023

10.28

#

OpenDoor Labs Inc.和Christina Schwartz之間於2016年7月6日簽署的邀請函協議

10-Q

001-39253

10.1

05/04/2023

10.29

#

OpenDoor Labs Inc.和悉尼Schaub之間於2022年7月10日簽署的邀請函協議

10-Q

001-39253

10.2

05/04/2023

10.30

#

OpenDoor Labs Inc.和Megan Meyer之間於2015年3月10日簽署的邀請函協議

10-Q

001-39253

10.1

08/03/2023

10.31

#

2022年獎勵計劃下限制性股票授予通知和限制性股票協議(印度)的格式

*

10.32

#

2022年獎勵計劃下限制性股票單位授予通知和限制性股票單位協議(加拿大)的格式

*

21.1

OpenDoor Technologies Inc.的子公司名單。

*

23.1

德勤律師事務所同意

*

31.1

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官的認證

*

31.2

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官的認證

*

32.1

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對首席執行官和首席財務官進行認證

**

97.1

追回錯誤賠償的政策

*

101.INS

內聯XBRL實例文檔-實例文檔不出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。

*

101.SCH

內聯XBRL分類擴展架構文檔。

*

101.CAL

內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。

*

101.DEF

內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔。

*

101.LAB

內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。

*

101.PRE

內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。

*

104

封面交互式數據文件（格式為內聯XBRL幷包含在附件101中）

*

________________

*在此提交的文件。

**隨函提供的材料。

#B表示管理合同或補償計劃。

† 根據法規S-K第601（a）（5）條，本附件的某些附件和附表已被省略。註冊人同意根據SEC的要求向其提供所有遺漏的附件和附表的副本。

119

---

目錄

OpenDoor Technologies Inc.

第16項：10-K總結表格。

沒有。

120

---

OpenDoor Technologies Inc.

簽名

根據1934年《證券法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。

OpenDoor Technologies Inc.

日期：

2024年2月15日

發信人：

/發稿S/嘉莉·惠勒

姓名：

凱莉·惠勒

標題：

首席執行官

根據1934年《證券法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人的身份簽署。

簽名

標題

日期

/發稿S/嘉莉·惠勒

董事首席執行官兼首席執行官 (首席行政主任)

2024年2月15日

凱莉·惠勒

/S/克里斯蒂娜·施瓦茨

臨時首席財務官 (首席財務會計官)

2024年2月15日

克里斯蒂娜·施瓦茨

/發稿S/亞當·貝恩

董事

2024年2月15日

亞當·貝恩

/S/達娜·漢密爾頓

董事

2024年2月15日

達娜·漢密爾頓

/S/Cipora Herman

董事

2024年2月15日

西波拉·赫爾曼

/發稿S/普埃奧·凱弗

董事

2024年2月15日

普埃奧·凱弗

撰稿S/傑森·基拉爾

董事

2024年2月15日

賈森·基拉爾

/S/約翰·賴斯

董事

2024年2月15日

約翰·賴斯

撰稿S/格倫·所羅門

董事

2024年2月15日

格倫·所羅門

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