租契的第一項修訂

一、提供所有締約方和日期。

自2023年7月27日起，特拉華州有限責任公司(房東)520 Newport Center Drive LLC和特拉華州公司(租户)EVOLUS，Inc.制定了本《租賃第一修正案》(以下簡稱《修正案》)，並註明修訂日期。

二、舉辦了三場獨奏會。

業主與租客於2019年5月15日簽訂辦公空間租約(“租賃”)，租用位於加利福尼亞州紐波特海灘Newport Center Drive 520號的大樓(“大樓”)內17,630平方英尺的可出租空間，稱為第11200號套房(“物業”)。

業主和租客均希望修改租約，在大樓的第十四層增加約8,333平方英尺的可出租空間，稱為套房編號：1400(“套房編號：1400”)，延長租約期限，調整基本租金，並進行下文“三.修改”中所述的其他修改。

三、修改意見。

A.修訂了基本租賃條款。現將《基本租賃規定》修改如下：

1.自1400號套房開工之日起生效，修改第2項，增加“1400號套房”。

2.現對第4項作如下修正：

1400套房預計開工日期：2024年8月1日

3.現將第5項全部刪除，代之以下列內容：

5、租期：本租期於2030年1月31日(以下簡稱到期日)屆滿。

4.自1400套房開工之日起生效，對第6項進行修改，增加1400套房(即8,333平方英尺)：

“1400套房的基本租金：

儘管上述1400套房基本租金附表與此相反，但只要租户沒有拖欠租約項下的基本租金(定義見第14.1節)，承租人應有權在1400套房開始日期(“1400套房基本租金減免期”)開始後的前3個完整日曆月內，享受總計166,243.35美元(即每月55,414.45美元)的3個完整日曆月基本租金減免(“1400套房基本租金減免”)。如果承租人在本合同延長的期限內的任何時間違約，導致租賃終止或承租人對房產的佔有權，則1400套房基本租金的未攤銷部分(從Suite 1400生效日期開始至2030年1月31日止的期間內以直線方式攤銷)應立即到期並支付。租户在發生違約時支付減收的1400套房基本租金，不應限制或影響業主根據租賃、法律或衡平法享有的任何其他權利。在1400號套房的減讓期內，只減收1400號套房的基本租金，而根據租賃條款，租賃中規定的所有其他額外租金和其他成本和費用仍應到期並應支付。

自2025年2月1日起，對第(6)項進行修改，增加原房地(即17,630平方英尺)的基本租金明細表：

《套房基本租金》1200：

儘管上述附表所載的套房基本租金為1200元，但只要承租人沒有拖欠租約下的租金(定義見租約第(14.1)節)，則承租人自2025年2月1日起至2025年4月30日止期間(“減收套房基本租金1200”)有權獲扣減3個公曆月合共351,718.50元(即每月117,239.50元)的套房基本租金(“減收基本租金1200”)。如果承租人在本協議延長的期限內的任何時間違約，導致租賃或承租人對房產的佔有權終止，則1200套房基本租金(從2025年2月1日開始至2030年1月31日止，按直線攤銷)的未攤銷部分應立即到期並支付。租户在發生違約時支付減收的套房基本租金1200時，不應限制或影響業主根據租賃、法律或衡平法享有的任何其他權利。在Suite 1200減租期間，僅減收Suite 1200的基本租金，而根據租約的規定，租約中規定的所有其他額外租金和其他成本和費用仍應到期並應支付。

5.自1400套房開工之日起生效，對第7項進行修改，增加如下內容：

7.套房房產税基數1400：房東在截至2025年6月30日的12個月期間(即套房1400的“基準年”)所產生的每平方英尺可出租套房的房產税。

套房的項目成本基數：每套房可出租平方英尺的項目成本為1400，由房東產生，可歸因於套房的基準年(1400)。

自2025年2月1日起，將第(7)項全部刪除，代之以：

7.房產税税基：房東在截至2025年6月30日(“基年”)的12個月內產生的每平方英尺可出租房產税。

項目成本基數：房東產生的可出租平方英尺的項目成本，可歸因於基準年度。

費用回收期：在截至6月30日的期限內(或第一個和最後一個租賃年度的部分時間)每12個月的一段時間。

6.自1400套房開工之日起，第8項應全部刪除，代之以：

房舍建築面積：約25,963平方英尺，其中套房約17,630平方英尺，套房約8,333平方英尺。

建築面積：約326,121平方英尺

7.現將第(9)項全部刪除，代之以下列內容：

“9.押金：281,000.00美元”

8.自1400套房開工之日起，第11項應全部刪除，代之以：

11.停車：按照本租約附件F的規定停放89張停車通行證。

B.確定開工日期。如本文所述，“套房1400的開工日期”應發生在(A)如下所述的套房1400被視為可入住之日，或(B)承租人開始在套房1400內開展業務活動之日，兩者中較早的日期。根據房東的要求，雙方應立即在房東提供的表格(“1400套房開工備忘錄”)上記錄1400套房的實際開工日期。如果租户未能在5個工作日內簽署並向業主退還《套房1400啟動備忘錄》(或在5個工作日內提供具體的書面反對意見)，則業主對

《1400套房開工備忘錄》中規定的1400套房開工日期為最終日期。如果房東在適用的範圍內基本上完成了根據本修正案所附工作書要求房東完成的所有工作，但不包括次要的審批清單事項，並已獲得與該等工作相關的租户入住所需的政府批准，則1400號套房應被視為“已準備好入住”。

C.C.表示，在擁有方面存在延遲。如果房東因任何原因未能在上文第III.A.2節規定的1400套房的預計生效日期或之前將1400套房的所有權交付給租客，則本修正案不應無效或不可撤銷，房東也不對由此造成的任何損失或損害向租客負責。然而，承租人不承擔任何1400套房的租金，直到1400套房的開工日期發生在上文第III.B節規定的情況下，但如果房東未能基本完成以上第III.B節要求房東進行的所有工作(包括但不限於本修正案所附工作書中所述的任何租户延誤)，則1400套房應被視為已準備好入住，房東有權獲得租户的全面履行(包括支付租金)，截至當日，如果沒有租客的延誤，房東應該能夠基本完成這項工作，並將1400英鎊的套房交付給租户(S)。

D.增加了運營費用。儘管租約中有任何相反的規定，房東在此同意，自1400號套房開工之日起12個月內，租户沒有義務向房東支付與1400號套房相關的運營費用，也沒有義務在2025年2月1日至2026年1月31日止的12個月期間內支付與1400號套房相關的運營費用，也沒有義務支付與1200號套房相關的運營費用。

E.C.擁有延長本租約的權利。在截至2030年1月31日的延展期內，租約附件G中題為“續期權利”的第三節將繼續有效，但第二句中提到的租户在租期屆滿前不少於9個月或不超過12個月向業主發出書面通知承諾延長租期的內容，應修改為不少於12個月或不超過15個月的提前書面通知。

F.C.擁有第一要約的權利。儘管其中包含任何相反的規定，本租約附件G中題為“第一要約權”的第4節在截至2030年1月31日的延展期內仍將完全有效和有效。

G.他沒有終止合同的權利。本租約附件G中題為“終止權”的第5節已到期，應全部刪除，不作任何替代。

H.他使用了這個指示牌。業主應自負費用，在1400號套房的入口門旁貼上並維護一個標誌(僅限於此處所述的租户姓名)，並應在大樓的大堂目錄中添加標識條。根據租約第5.2節的規定，對該初始標誌的任何後續更改應由承租人承擔費用。

I.設計了額外的“無障礙”紀念碑標牌。除了承租人根據本租約附件G第6節規定的現有紀念碑標牌外，如果承租人不違反租約，承租人有權在位於大樓南側入口處(520 Marketplace Café附近)目前由Sherry Meyerhoff LLP佔用的位置的“無電梯”紀念碑標牌上的一個槽上安裝非獨家標牌，該標牌應僅由“Evolus，Inc.”名稱組成。此類標牌的類型、位置和設計應事先獲得業主和新港灘市的書面批准，並應符合業主關於本項目的標牌標準。此類標牌的製造、安裝、保險和維護應由承租人自行承擔成本和費用。承租人理解並同意使用業主指定的承包商安裝紀念碑標牌。如果承租人未能在2024年12月31日之前安裝紀念碑標牌，則承租人此後安裝該標牌的權利應被視為無效。除前述規定外，未經業主事先同意，租客不得在房產的任何部分刻上、塗上或張貼從房產外部可見的標誌、廣告或告示。承租人的簽名權僅屬於特拉華州的公司Evolus，Inc.，未經房東事先書面同意，不得轉讓或轉讓(除非涉及將租約轉讓給租户附屬公司，如租約第9..1(E)節所述)，房東可自行決定拒絕。如果承租人(不包括任何分租客(S))未能佔用整個房屋，則承租人應在接到房東通知後30天內拆除無電梯紀念碑標誌，費用由承租人承擔。承租人還應在租約到期或提前終止後迅速拆除此類標誌。任何該等移走須由承租人自行承擔，而因移走而對古蹟作出合理所需的任何修葺費用，則由承租人承擔。

J.這是房舍的平面圖。自1400套房生效之日起，本租約附件附件A應予以刪除，代之以本修正案附件附件A。

英國禁止停車。儘管租約中有任何相反規定，租户可按租約附件F所載的費率購買最多27張停車證(為免生疑問，這是分配給原物業的62張停車證之外的額外停車證)，用於與租賃Suite 1400相關的未預留停車位(如本修正案第III.A.8節所示)。租户承認，房東可能要求額外停車證的50%位於聖尼古拉斯555號的停車結構中。業主同意租户可在1400號套房啟用日期前，向業主提供書面通知，將最多6個額外的泊車證改裝為改裝攤位(為免生疑問，這是分配給原物業的10個改裝攤位之外的額外安排)。承租人承認，如果該書面選舉通知沒有在1400號套房生效日期之前送達業主，那麼將停車通行證轉換為改裝攤位的過程將取決於業主決定的預留攤位的月度可用情況，預留攤位應按業主預定的費率計算。儘管本租約附件F有任何相反的規定，每月停車費仍為每張停車證每月80美元，每個改裝攤位每月160.00美元，直至2030年1月31日。自2030年2月1日起，按月收取停車費，不定期按房東預定停車費計收。

L.C.支持租户的改善。房東特此同意按照本合同附件附件《第一修正案工作書》的規定，完成對該房屋的第一修正案租户改造，包括1400號套房。

M.的證券保證金。房東目前持有222564.00美元的保證金。在承租人交付本修正案的同時，承租人應向房東交付58,436.00美元，這筆錢應根據租約第4.3節的規定添加到房東目前持有的保證金中。

四、祕書長。

A.修正的效果。除非本修正案對租約作出修改，否則租約將保持十足效力及效力。

B.簽署了整個協議。本修正案體現了房東和租客之間關於上述“三.修改”中所述修改的全部諒解，並且只有由房東和租客簽署的書面文件才能更改。

C.與其他同行合作；數字簽名。如果本修正案以副本形式執行，則在此聲明每一項修正案均為原件；然而，所有修正案應僅構成一項相同的修正案。在任何訴訟或訴訟中，本修正案的任何照相、影印或其他副本均可在沒有依據的情況下被提出作為證據。如果適用，雙方同意接受本修正案的數字圖像(包括但不限於PDF、JPEG、GIF文件或其他電子簽名形式的圖像)，以反映雙方或一方的執行情況，作為真實和正確的原件。

D.沒有定義好的術語。

E.美國聯邦安全局。如果承租人是公司、有限責任公司或合夥企業，或由它們中的任何一個組成，則每個代表公司、有限責任公司或合夥企業簽署本修正案的個人表示，他或她已被正式授權代表該實體簽署和交付本修正案，並且本修正案根據其條款對該實體具有約束力。

美國加利福尼亞州認證接入專家檢查。根據1938年《加利福尼亞州民法典》的規定，房東特此聲明，該房屋未經過認證訪問專家(CASP)(在《加利福尼亞州民法典》第55.52(A)(3)節中定義)的檢查。根據《加州民法典》1938節的規定，房東特此向租户提供以下通知：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

G.他取消了律師費。租約中有關支付律師費的規定也適用於本修正案。

H. 不披露租賃條款。 承租人承認本修訂的內容和任何相關文件均為機密信息。 除非法律要求披露，否則承租人應嚴格保密該等機密信息，不得將該等機密信息披露給承租人的財務、法律和空間規劃顧問以外的任何個人或實體，但承租人可以根據租賃合同或法律要求向潛在的轉租人或受讓人披露該等條款。

I. 券商 對本租約第18條進行修訂，規定雙方承認以下各方為協商本修訂的經紀人，並同意出租人應根據其與該等經紀人的單獨協議負責向該等經紀人支付經紀佣金：Irvine Management Company（“業主經紀”）是業主的獨家代理，Savills（“租户經紀”）是租户的獨家代理。 通過簽署本修訂，業主和租户雙方特此確認並確認：（a）收到符合《加利福尼亞州民法典》第2079.16條要求的《關於房地產代理關係的披露》副本，以及（b）本修訂中規定的代理關係，明確為租户經紀人的利益作出確認和確認。 如果本合同中沒有明確的承租人經紀人，則此類確認和確認是為了業主經紀人的利益而明確做出的。 通過執行本修訂，業主和租户正在執行本修訂中規定的代理關係的確認。本租約第18條的保證和賠償條款，經本修訂後，應具有約束力，並可在本修訂的談判中強制執行。

北京時間2023年7月20日-Opp-047807

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訴 執行.

業主和承租人在“I.當事人和日期”。以上

房東： 520 NEWPORT CENTER DRIVE LLC， 特拉華州一家有限責任公司 作者：S/喬納森·H·布林斯登 喬納森·H·布林斯登 總裁集團 商業物業 作者：羅傑·H，德沃恩斯 羅傑·H·杜瓦姆斯 事業部常務副總裁 辦公室物業			租户： EVOLUS，Inc. 特拉華州的一家公司 撰稿：S/David莫阿塔澤迪 David·莫阿塔澤迪 首席執行官 作者：S/桑德拉·比弗 桑德拉·海狸 首席財務官

北京時間2023年7月20日-Opp-047807

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附件A

根據S-K法規第601(A)(5)項，本展品已被省略。註冊人承諾應要求向證券交易委員會提供此類信息。

北京時間2023年7月20日-Opp-047807

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附件X

根據S-K法規第601(A)(5)項，本展品已被省略。註冊人承諾應要求向證券交易委員會提供此類信息。

北京時間2023年7月20日-Opp-047807

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