ESRT-202312310001553079錯誤2023財年—P3YP3YP4YP3YP1YP4YP5YP3YP4YP3YP3YP4YP3Y0.0202500015530792023-01-012023-12-310001553079esrt：SeriesES運營夥伴單位成員2023-01-012023-12-310001553079esrt：Series 60運營夥伴單位成員2023-01-012023-12-310001553079esrt：Series 250運營夥伴單位成員2023-01-012023-12-310001553079esrt：SeriesES運營夥伴單位成員2024-02-22Xbrli：共享0001553079esrt：Series 60運營夥伴單位成員2024-02-220001553079esrt：Series 250運營夥伴單位成員2024-02-2200015530792023-06-30ISO 4217：美元00015530792023-10-012023-12-3100015530792023-12-3100015530792022-12-310001553079Esrt:PrivatePerpetualPreferredUnitsSeries2019Member2023-12-31ISO 4217：美元Xbrli：共享0001553079Esrt:PrivatePerpetualPreferredUnitsSeries2019Member2022-12-310001553079Esrt:PrivatePerpetualPreferredUnitsSeries2014Member2023-12-310001553079Esrt:PrivatePerpetualPreferredUnitsSeries2014Member2022-12-310001553079ESRT：系列公共單位成員SRT：ParentCompany Member2023-12-310001553079ESRT：系列公共單位成員SRT：ParentCompany 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華盛頓特區，20549
表格10-K
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| ☒ | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告 |
截至本財政年度止12月31日, 2023
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| ☐ | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 |
對於從日本到日本的過渡期，日本將從日本過渡到日本，日本將從日本轉向日本。
委託文件編號：001-36106
帝國地產運營公司，L.P.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
| | | | | | | | |
| 特拉華州 | | 45-4685158 |
| (註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區) | | (國際税務局僱主身分證號碼) |
西33街111號, 12樓
紐約, 紐約10120
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(212) 687-8700
(註冊人的電話號碼，包括區號)
| | | | | | | | |
| 根據該法第12(B)條登記的證券： |
| 每個班級的標題 | 交易符號 | 註冊所在的交易所名稱 |
| ES系列運營夥伴單位 | ESBA | 紐約證券交易所Arca，Inc. |
| 系列60運營夥伴單位 | OGCP | 紐約證券交易所Arca，Inc. |
| 系列250個運營夥伴單位 | 菲斯克 | 紐約證券交易所Arca，Inc. |
| 根據該法第12(G)條登記的證券： |
| 無 |
如果註冊人是證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是 ☒不是，不是。☐
如果註冊人不需要根據法案第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。是☐ 不是 ☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是 ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒*☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中對“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
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| 大型加速文件服務器 | ☒ | 加速的文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件管理器 | ☐ | 規模較小的新聞報道公司 | ☐ |
| | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，用勾號表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正☐
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對登記人的任何執行幹事在相關恢復期間根據§240.10D-1(B)。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。☐ *沒有任何問題。☒
截至2024年2月22日，有19,504,737註冊人系列ES運營夥伴單位中的未完成單位，5,036,42960系列運營夥伴單位中的未完成單位，以及2,588,428系列250運營合作伙伴單位中的傑出單位。
以引用方式併入的文件
我們唯一的普通合夥人是帝國地產信託公司。帝國地產信託公司2023年年度股東大會的S委託書(計劃於2024年5月9日親自並通過網絡直播)將在帝國地產信託公司結束後120天內提交。S財年的部分內容通過引用納入本年度報告的第三部分10-K表格。
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| 帝國地產運營公司，L.P. | |
| 表格10-K | |
| 目錄 | |
| | 頁 |
| 第一部分： | |
| 1. | 業務 | 2 |
| 1A. | 風險因素 | 11 |
| 1B. | 未解決的員工意見 | 25 |
| 1C. | 網絡安全 | 26 |
| 2. | 屬性 | 27 |
| 3. | 法律訴訟 | 32 |
| 4. | 煤礦安全信息披露 | 32 |
| 第二部分。 | |
| 5. | 註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券 | 33 |
| 6. | [已保留] | 34 |
| 7. | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 35 |
| 7A. | 關於市場風險的定量和定性披露 | 46 |
| 8. | 財務報表和補充數據 | 46 |
| 9. | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 46 |
| 9A. | 控制和程序 | 46 |
| 9B. | 其他信息 | 49 |
| 9C. | 關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露 | 49 |
| 第三部分 | |
| 10. | 董事、高管與公司治理 | 49 |
| 11. | 高管薪酬 | 49 |
| 12. | 某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項 | 49 |
| 13. | 某些關係和相關交易，以及董事的獨立性 | 49 |
| 14. | 首席會計費及服務 | 49 |
| 第四部分 | |
| 15. | 展品、財務報表和附表 | 49 |
| 16. | 表格10-K摘要 | 52 |
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定義
•“年化租金”是指年化基本租金和營業費用和房地產税的當期報銷；
•“組織交易”指一系列交易，根據這些交易，吾等通過一系列出資和合並交易，實質上同時通過一系列出資和合並交易，獲得由現有實體持有的我們的商業房地產資產組合、我們前身的某些管理實體和一個開發地塊的所有權權益；
•“完全攤薄基礎”是指帝國地產信託公司S在註明的時間內所有已發行的A類普通股，加上可一對一交換經營合夥單位時可能發行的A類普通股，以及一對一基礎上B類普通股轉換後可發行的A類普通股，這與美利堅合眾國公認會計原則(“公認會計原則”)下“完全攤薄”的含義不同；
•“企業價值”是指帝國地產信託公司S在註明的時間內發行的全部A類普通股，加上一對一交換經營合夥單位時可能發行的A類普通股，以及一對一基礎上轉換B類普通股後可能發行的A類普通股，乘以2023年12月31日的A類普通股價格，加上私人永久優先股加上2023年12月31日的合併債務；
•“馬爾金集團”是指以下所有集團：安東尼·E·馬爾金、彼得·L·馬爾金及其各自的配偶和直系後代(包括這些後代的配偶)、上述任何人的任何遺產、現在或以後為任何前述人的利益而設立的任何信託、或安東尼·E·馬爾金控制的任何公司、合夥企業、有限責任公司或其他法律實體，或為上述任何人的利益而控制的任何此類實體的允許繼承人；然而，僅就税務保護權利和就組建交易訂立出資協議的各方而言，馬爾金集團還應包括勞倫斯·A·維恩及其配偶的直系後代(包括該等後代的配偶)、前述的任何遺產、現在或以後為任何前述的利益而設立的任何信託、或為前述利益而由安東尼·E·馬爾金控制的任何公司、合夥企業、有限責任公司或其他法律實體；
•本次發行是指帝國地產信託公司S A類普通股的首次公開發行，於2013年10月7日完成；
•“我們的公司”、“我們”、“我們”和“我們”是指特拉華州的一家有限合夥企業帝國地產股份有限公司及其合併子公司；
•“證券持有人”是指我們的ES系列、250系列、60系列和PR系列經營合夥單位的持有者，包括由帝國房地產信託公司持有的那些單位；以及
•“交易操作單元”是指我們的系列ES、系列250和系列60運營夥伴單元。
第一部分
項目1.業務
概述
帝國地產信託公司(紐約證券交易所代碼：ESRT)是一家專注於紐約市的房地產投資信託基金，擁有和運營一系列現代化、貨幣化和地理位置優越的寫字樓、零售和多家庭資產。ESRT在能源效率和室內環境質量方面是公認的領導者。ESRT的旗艦帝國大廈-“世界上最著名的建築”-包括它的天文臺，TripAdvisor旅行者選擇獎美國頭號景點：連續兩年最佳.
截至2023年12月31日，ESRT的投資組合包括約860萬平方英尺的可出租辦公空間、70萬平方英尺的零售空間和727個住宅單位。我們的寫字樓組合包括11個物業(包括3個長期土地租賃權益)，總面積約為860萬平方英尺。其中九處寫字樓位於曼哈頓中城，包括帝國大廈在內，可出租面積約為760萬平方英尺。其餘兩處寫字樓面積約為110萬平方英尺，位於康涅狄格州斯坦福德，可直接乘坐公共交通工具。此外，我們還擁有毗鄰斯坦福德寫字樓物業的土地，該物業可根據當地分區支持寫字樓或住宅的發展。我們的多户型投資組合包括紐約市的727套住宅單元。
我們於二零一一年十一月二十八日成立為特拉華州有限合夥企業，並於二零一三年十月七日完成ESRT的A類普通股及相關組織交易的首次公開發售(“IPO”)後開始運作。ESRT的A類普通股，每股票面價值0.01美元，在紐約證券交易所上市，代碼為“ESRT”。ESRT作為本公司的唯一普通合夥人，對本公司的管理和控制負有責任和酌情決定權，而我們的有限合夥人無權為本公司辦理業務或參與本公司的管理活動。截至2023年12月31日，ESRT擁有我們運營合作伙伴單位約60.2%的股份。
業務和增長戰略
我們的主要業務目標是最大化現金流和股東的總回報，並通過追求以下戰略來增加我們的物業價值：
租賃空間
我們相信，我們受益於租客航班向品質發展的趨勢。租户從擁有強大資產負債表和低槓桿率的房東那裏尋求令人信服的價值主張，這些房東繼續投資於改善他們的建築，我們提供高質量的 體驗 在……裏面 高品質 資產 在… 我們的 有吸引力 價格 指向。 我們的 建築 都是完全現代化的，地理位置優越，靠近公共交通，設施完善，在能源效率和室內環境質量方面處於行業領先地位，這有助於我們通過循環獲得一致的租賃量。 他們也有性格。我們的商業產品組合的質量有助於 2023年是一個強勁的租賃年;我們租賃了951，000平方英尺的空間，並取得了有意義的吸收進展，全年曼哈頓辦公室出租率增加了130個基點，曼哈頓租賃率增加了250個基點。此外，我們相信，我們積極主動的服務密集型資產和物業管理方法有助於提高入住率和租金。
我們有一個品牌，我們相信租户與一貫的高質量服務，健康的建築，設施，維護和租户安裝，高性能的設計準則，能源效率和室內環境質量，以及長期的財務穩定性。通過對經紀人的承諾，我們建立了長期的關係，重點是吸引高質量的租户到我們的物業。我們積極管理和培養我們的行業關係，並使我們的管理團隊的最高級成員提供給我們的選區。我們相信，我們與租户和經紀人的持續、開放的對話使我們能夠最大限度地提高我們的成果。我們專注於業績和長期前景，使我們能夠專注於我們的投資組合的持續管理，同時我們也在尋求未來的增長機會。
我們對租户的財務前景、業務及商業模式進行廣泛的調查，以確定我們是否認為有潛力建立長期關係，使他們能夠與我們續約並隨着時間的推移而擴大。 自發售以來，我們已經完成了277個現有租户的擴建，在我們的投資組合中共有260萬平方英尺。 我們全面的樓宇管理服務以及我們對租户和經紀人關係和滿意度的堅定承諾使我們能夠談判有吸引力的租賃交易，從而吸引並留住高信用質量的租户。我們積極主動地管理我們的租金清單，培養牢固的租户關係，與租户保持持續的溝通，並對租户的需求做出迴應。
需求我們相信，長期租户關係的成功通過降低租賃、營銷和租户改善成本以及租户流失率，隨着時間的推移改善了我們的經營業績。
我們定期監控物業，進行日常預防性維護，並實施與物業重建和設備及系統生命週期更換有關的資本改善計劃，以保護我們的投資。我們自行管理我們所有的辦公室和零售物業，我們使用第三方物業經理來管理我們的多户物業。我們積極管理我們的辦公室物業和租金，以創建高效，現代化的預建辦公室，可以通過幾個租賃週期租用，並吸引高信用質量的租户。我們管理和控制我們所有物業的運營費用。此外，我們已將能效改造和可持續發展作為一項由經濟回報驅動的全組合舉措。我們通過降低公用事業成本和減少運營費用的增加，將這些改進所節省的成本轉嫁給我們的租户。我們相信，這些舉措使我們的物業比競爭對手的物業更受更廣泛租户的歡迎。
出售帝國大廈天文臺門票
從帝國大廈86層和102層的觀景臺可以欣賞到紐約和鄰近各州的全景。2019年12月，我們完成了天文臺多年的全面重新構想和重建。於2020年，我們重新規劃天文臺業務，改為只以預訂方式營運，並重新專注於客户體驗及減少人流及排隊，重點是增加每名訪客的收益，並將我們的營運時間與預訂需求配合，以管理開支。我們加強健康及安全守則，改善市場推廣及交叉推廣活動以提高品牌知名度，並審慎管理開支。
我們的努力令天文臺取得強勁表現，並於2023年全年錄得天文臺收益及經營收入持續改善。我們於二零二三年的訪客人數約為2. 6百萬，而二零二零年為0. 5百萬、二零二一年為0. 8百萬及二零二二年為2. 2百萬。此外，帝國大廈天文臺連續兩年在TripAdvisor的旅行者選擇獎中被評為美國最佳景點。
提升股東價值
我們主要透過執行資本分配策略、維持資產負債表的靈活性及提高透明度及披露，提升股東價值。由於其與資本分配策略有關，我們（i）適時回收我們的資本，（ii）進行選擇性的、提升價值的收購，及（iii）通過股份回購再投資於我們自己的股份。
我們是多元化的，我們相信我們受益於紐約市從我們在該市的辦公室、天文臺、零售和多户曝光率中的反彈。我們有專門的投資職能部門，以確定潛在的投資機會，其中包括我們的首席投資官和完整的收購團隊。我們相信，我們良好的資產負債表、獲得資本的渠道以及在再開發方面的專業知識，使我們在結構和追求有吸引力的投資機會方面具有很大的靈活性。自2021年12月以來，我們已經完成了對曼哈頓三處多户型物業和紐約州布魯克林威廉斯堡社區一處零售資產的收購。我們還完成了大紐約大都市區投資組合中非核心資產的處置，包括康涅狄格州諾沃克、紐約州懷特普萊恩斯和紐約州哈里森的寫字樓資產，以及康涅狄格州韋斯特波特的零售資產。有關更多信息，請參見第2項.屬性。
在可預見的未來，我們打算將我們的收購戰略主要集中在紐約寫字樓、零售和多户物業，在這些物業中，我們可以獲得誘人的投資資本回報。
在當前的金融環境下，我們相信我們良好的資產負債表使我們在努力吸引經紀人和新租户方面脱穎而出，他們希望與財務穩定的房東合作，後者將投資於他們的客户，並保持其資產的高質量標準。我們良好的資產負債表也使我們能夠靈活地循環資本以及回購股票。
實現可持續發展目標
我們在可持續發展方面被公認為房地產行業的領導者，我們專注於淨零排放、能源效率、減少用水量、室內環境質量和健康建築。我們為實現減排和能源效率開創了某些做法，包括我們與紐約能源研究發展局和克林頓全球倡議合作出版的免費指南《帝國建築手冊》中描述的做法，讓現有商業建築效仿我們的做法，開發一條技術和經濟途徑，實現淨零碳減排，並得到證實的回報。減少的能源消耗和排放降低了我們和我們的租户的成本，我們相信為我們的物業創造了競爭優勢。我們認為，更高質量的租户優先考慮可持續性、降低成本和降低對温室氣體排放的貢獻。
業務細分
我們的可報告部分由房地產部分和天文臺部分組成。我們的房地產部門包括與我們位於曼哈頓的商業和多家庭房地產資產(主要是寫字樓資產)的所有權、管理、運營、收購、重新定位和處置相關的所有活動。我們的天文臺運營着帝國大廈第86層和102層的天文臺。這些細分市場被分開管理，因為每個企業需要不同的支持基礎設施，提供不同的服務，並且具有不同的經濟特徵，如所需投資、收入來源和營銷戰略。我們對部門間銷售和租金進行會計處理，就像銷售或租金是按當前市場價格出售給第三方一樣。合併後，這一部門間租金將被取消。
有關我們分部的更多信息，請參閲本年度報告Form 10-K中的“財務報表--附註13分部報告”。
租金收入
我們的收入主要來自租金、租金上漲、費用報銷和根據我們每個物業的現有租約從租户那裏獲得的其他收入。“升級和費用償還”包括租户根據合同租賃義務向我們支付的款項，以償還每一處物業發生的部分物業運營費用和房地產税。
我們相信，我們物業的就地租賃的平均租金一般低於當前的市場租金，儘管目前特定物業的個別租賃可能在其特定子市場內以高於或低於當前的市場租金進行租賃。
監管
一般信息
我們投資組合中的物業受各種法律、法規和法規的約束，包括與公共區域相關的法規。我們相信，現有的每一處物業都擁有經營其業務所需的許可和批准。
《美國殘疾人法案》
我們的物業必須符合《美國殘疾人法》第三章，即《美國殘疾人法》(ADA)的規定，前提是此類物業屬於《美國殘疾人法》所定義的公共設施。《反殘疾人法》可能要求在我們物業的某些公共區域移除阻礙殘疾人進入的結構性障礙，而這些障礙是很容易實現的。我們相信，現有物業基本上符合美國反興奮劑機構的要求，我們將不會被要求支付大量資本支出來滿足美國反興奮劑機構的要求。然而，不遵守ADA可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。提供易於實現的住宿的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的物業，並在這方面進行適當的改動。
環境問題
根據各種聯邦、州和/或地方法律、條例和法規，作為不動產的現任或前任所有人或經營者，我們可能對在該財產、在該財產內、在該財產之下或從該財產釋放有害物質、廢物或石油產品而產生的費用和損害負責，包括調查或補救費用、自然資源損害或人身傷害或財產損害的第三方責任。這些法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種材料的存在或釋放負有責任，責任可能是連帶的。我們的一些物業已經或可能受到污染的影響，這些污染是由於當前或以前將物業或鄰近物業用於商業、工業或其他目的而產生的。這種污染可能是由於石油或危險物質的泄漏或用於儲存此類材料的儲罐泄漏造成的。當我們安排在非現場處置或處理設施處置或處理有害物質時，無論我們這樣做是否遵守環境法律，我們也可能要承擔補救污染的費用。我們物業存在污染或未能補救污染，可能會對我們吸引和/或留住租户的能力以及我們以這些物業為抵押進行開發、銷售或借款的能力造成不利影響。除了潛在的清理費用責任外，私人原告還可以提出人身傷害、財產損失或類似原因的索賠。環境法還可能在受污染的場地上設立留置權，有利於政府為解決此類污染而產生的損害和費用。此外，如果我們的財產被發現受到污染，環境法可能會對財產的使用方式或如何在該財產上開展業務施加限制。
我們的一些物業毗鄰或接近其他用於工業或商業用途的物業，或已包含或目前包含用於儲存石油產品或其他危險或有毒物質的地下儲罐。
物質。這些物業的發佈可能會影響我們的物業。此外，我們的一些物業以前曾被前業主或租户用於商業或工業活動，如加油站和乾洗店，而地鐵大廈遺址的一部分目前用於汽車停車，以前租給了一個加油設施，該設施可能會在這些物業或周圍物業釋放石油產品或其他危險或有毒物質。雖然某些物業包含或包含可能已經或已經影響我們物業的用途，但我們並不知悉任何與環境污染有關的責任，我們相信這些責任將對我們的業務產生重大不利影響。
我們有與我們於2023年2月出售的康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107主街物業相關的關閉後義務，以(I)關閉69-97主街的自願補救計劃，以解決先前存在地下儲罐的殘餘影響，以及(Ii)遵守康涅狄格州環保部發布的同意令，調查103-107主街的土壤狀況。我們相信，分別為關閉和遵守補救計劃和同意令而產生的任何費用，對我們的運營結果都不重要。
我們的房產位於紐約州哈里森馬馬羅內克大道500號，根據與紐約州環境保護局達成的一項協議，我們的房產屬於自願補救行動清理計劃的對象，但我們於2023年4月出售了這處房產，債務已轉移給買家。
此外，我們的酒店受各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的約束。不遵守這些法律法規可能會使我們或我們的租户承擔責任。這些債務可能會影響租户向我們支付租金的能力。此外，法律的變化可能會增加遵守這些法律和法規的潛在成本，或者增加對不遵守的責任。這可能會導致重大的意外支出。我們有時要求我們的租户遵守環境、健康和安全法律法規，並賠償我們在與他們的租約中的任何相關責任。但如果我們的任何租户破產或無法履行這些義務，我們可能會被要求履行這些義務。我們目前並不知道我們的物業有任何重大違反環境或健康及安全法律或法規的情況，我們相信我們和/或我們的租户擁有現行法律和法規所需的所有重大許可和批准，以經營我們的物業。
此外，我們可能會受到新的合規要求和/或與自然資源或能源使用和相關排放相關的新成本或税收(如碳税)的約束，這可能會增加我們的運營成本。特別是，作為紐約市大型商業建築的所有者，我們必須遵守紐約市議會於2019年4月通過的第97號當地法律，該法律為每座此類建築設定了温室氣體排放的年度限制，要求從2025年5月開始提交年度排放報告，並對超過此類限制的排放實施處罰。根據我們目前對法律的理解和相關計算，我們預計在2024-2029年第一個執行期內，我們不會對我們商業投資組合中的任何建築支付罰款。
作為房地產的所有者或經營者，我們也可能因各種建築條件而承擔責任。例如，環境現場評估和調查在我們的某些物業中發現了石棉或含石棉材料(“ACM”)，我們目前擁有或運營的其他物業或我們未來收購或運營的那些物業可能含有、可能含有或已經含有ACM。請參閲本年度報告表格10-K中的“財務報表--附註9-承付款和或有事項--資產報廢債務”。環境、健康和安全法律要求對ACM進行適當的管理和維護，並可對不遵守這些要求的業主、經營者或僱主處以罰款或處罰。這些規定包括特別的預防措施，例如移走、消減或監測空氣質素，如果在維修、重建或拆卸樓宇期間，可能會擾亂空氣質素，可能會導致鉅額費用。此外，我們可能會對因向環境中釋放ACM而造成的人身傷害或財產損失承擔責任。我們目前並不知悉有任何與建築狀況有關的重大責任，包括任何重大違反石棉規定的個案，或任何與石棉有關的重大責任。
我們的物業可能含有或發展有害黴菌或遭受其他室內空氣質量問題，這可能導致不利的健康影響或財產損壞或補救費用的責任。當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是如果濕度問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能使我們承擔租户、我們的員工的責任
如果發生財產損失或人身傷害，承租人或其他人。我們目前沒有發現我們酒店存在任何嚴重的室內空氣質量不良問題。
經濟適用房
我們的多户物業中的某些單元是為低收入家庭指定的，因此受到州和聯邦政府當局的監督和監管，這些當局管理經濟適用房租賃活動。有關更多信息，請參閲“風險因素-政府住房法規可能會限制我們投資的多户房產的機會，如果不遵守居民資格要求，可能會導致經濟處罰或福利損失”。
保險
我們為紐約市的所有物業和大紐約大都市區的物業投保綜合責任險、火災險、擴大保險範圍、地震險、恐怖主義險和租金損失險。我們通過ESRT專屬自保保險公司或我們的全資自保保險公司ESRT專屬自保保險公司在帝國大廈投保其他所有風險的財產和商業保險，包括恐怖主義保險。ESRT俘虜保險為帝國大廈每次遭受的超過8億美元的損失承保12億美元的恐怖主義保險，為我們提供該財產20億美元的恐怖主義保險。ESRT自保保險完全再保險2015年恐怖主義風險保險計劃重新授權法案(“TRIPRA”)下的20%共同保險，以及TRIPRA自保免賠額與非核、生物、化學和放射暴露保單免賠額之間的差額100,000美元。我們購買了5000萬美元的核、生物、化學和輻射(“NBCR”)保險，超過了商業保險市場上100萬美元的免賠額。ESRT專屬自保保險根據TRIPRA為NBCR提供保險，保單金額超過5000萬美元，上限為19.5億美元。因此，我們仍然只對TRIPRA下ESRT專屬自保保險中NBCR風險敞口的20%共同保險以及相當於ESRT專屬自保保險上一年保費20%的免賠額承擔責任。只要我們擁有ESRT專屬自保保險公司，我們就對ESRT專屬自保保險公司的流動性和資本資源負責，ESRT專屬自保保險公司的賬户是我們合併財務報表的一部分。如果我們遇到損失，而ESRT專屬自保保險需要根據其保險單支付，我們最終將記錄損失，達到其要求的付款範圍。上述保單承保2002年《恐怖主義風險保險法》(“TRIA”)所界定的經證明的恐怖主義損失及隨後的延期。2019年12月20日，美國總裁簽署了2019年TRIPRA法案，將TRIA延長至2027年12月31日。TRIA規定了一個公共和私人共同賠償恐怖主義行為造成的保險損失的制度。因此，ESRT俘虜保險提供的經證明的恐怖主義保險有資格獲得美國財政部提供的超過法定計算免賠額的80%的共同保險。ESRT專屬自保保險公司為非NBCR風險敞口提供100%的20%共同保險。NBCR風險敞口的20%共同保險由ESRT專屬自保保險公司保留。
再保險合同不解除ESRT專屬自保保險公司對投保人的主要義務。此外，各種再保險公司未能履行其義務可能會導致ESRT專屬自保保險公司遭受重大損失。再保險已轉讓給佛蒙特州批准的再保險公司。ESRT專屬自保保險公司通過考慮已公佈的再保險人財務穩定評級和其他因素，不斷評估再保險人的財務狀況。不能保證ESRT專屬自保保險將繼續以相同的程度和相同的費用提供再保險。ESRT專屬自保保險公司未來可能會選擇重新評估再保險的使用，以增加或減少其放棄的風險量。
除了上述通過ESRT專屬自保保險持有的保險外，我們還為我們所有的財產投保恐怖主義保險，保險金額和免賠額為我們認為在商業上合理的。
我們的保單包括大量的自我保險部分，以及某些事件的重大免賠額和自付費用，而美國的颶風已經影響了此類保險的可用性和價格。如果根據我們的判斷，任何這些保單的保費成本超過了損失風險折現保額的價值，我們可能會在未來停止為我們的部分或全部財產投保某些保險。
此外，我們不為某些損失投保，包括但不限於戰爭造成的損失。此外，由於大流行水平或其他公共衞生事件造成的業務中斷保險可能不容易以商業上可接受的費率獲得。
競爭
在我們經營業務的紐約市和康涅狄格州斯坦福德，房地產租賃競爭激烈。我們與眾多商業房地產的收購者、開發商、所有者和運營商競爭，其中許多人擁有或可能尋求在我們的物業所在的同一市場收購或開發與我們類似的物業。競爭的主要手段是租金、地點、提供的便利設施和服務，以及所租賃設施的性質和條件。此外，我們面臨着來自其他房地產公司的競爭，包括其他房地產投資信託基金、私人房地產基金、國內外金融機構、人壽保險公司、養老金信託基金、合夥企業、個人投資者和其他公司，這些公司可能比我們擁有更多的財務資源或獲得資本的途徑，或者願意在槓桿率更高或從財務角度來看不如我們願意追求的交易中收購物業。此外，來自新建和現有天文臺及/或廣播業務的競爭可能會對我們的天文臺業務收入及/或廣播收入產生負面影響。對國內和國際旅行的不利影響以及外幣匯率的變化也可能減少未來的需求，這可能會對我們的運營業績、財務狀況和向我們的證券持有人進行分配的能力產生實質性的不利影響。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格、低於我們目前向租户收取的租金的租金提供空間，在我們市場內更好的位置或更高質量的設施中，我們可能會失去潛在的租户，我們可能會受到壓力，將我們的租金降低到低於我們目前收取的租金，以便在租户租約到期時留住租户。
ESRT作為REIT的税務地位
ESRT選擇作為REIT納税，並以我們認為允許其有資格從截至2013年12月31日的納税年度開始的美國聯邦所得税目的REIT的方式運營。我們相信，房地產投資信託基金的成立符合經修訂的1986年《國內税法》(下稱《守則》)對房地產投資信託基金的資格和税務要求，其預期的運作方式將使其能夠繼續滿足房地產投資信託基金的資格和税收要求。只要ESRT符合REIT的資格，它通常就不需要為ESRT分配給其證券持有人的應税淨收入繳納美國聯邦所得税。如果ESRT在任何納税年度沒有資格成為REIT，也沒有資格獲得某些法定救濟條款，ESRT將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税，並可能在失去REIT資格的那一年後的隨後四個納税年度被禁止成為REIT。即使ESRT符合REIT的資格，它也可能需要對其收入或財產繳納某些美國聯邦、州和地方税。
為了符合REIT的資格，ESRT必須每年向其證券持有人分配至少90%的REIT應税收入，該收入的確定不考慮已支付分配的扣除，不包括淨資本利得。此外，ESRT將按一般適用的公司税率繳納美國聯邦所得税，前提是其分配的應納税所得額(包括淨資本利得)少於其應納税所得額的100%，並將對其在任何日曆年的分配低於美國聯邦所得税法規定的最低金額徵收4%的不可抵扣消費税。
此外，要符合REIT的資格，ESRT必須確保其每年都符合REIT的總收益測試，並且在每個日曆季度結束時，其總資產的至少75%由現金、現金項目、政府證券和合格的REIT房地產資產組成，包括某些抵押貸款和某些類型的抵押支持證券。其其餘證券投資(政府證券、被視為應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRSS”)的公司證券及合資格房地產投資信託基金房地產資產除外)一般不能包括超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%或超過任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般來説，其資產價值的5%(政府證券和合格房地產資產除外)可由任何一家發行人的證券組成，其證券總額的20%可由一個或多個TRS的證券代表。
如果房地產租金被視為“關聯方租金”，則房地產租金通常不是REIT毛收入測試的合格收入。關聯方租金一般包括(I)如房地產投資信託基金(或任何按價值擁有該房地產投資信託基金10%或以上股份的人士)按投票權或價值直接或間接擁有該法團10%或以上的股份，則由該法團支付的任何租金；及(Ii)如該房地產投資信託基金(或按價值擁有該房地產投資信託基金10%或以上股份的任何人士)直接或間接擁有該合夥企業的資產或純利10%或以上的權益，則由該合夥公司支付的租金。根據此規則的例外情況，就REIT毛收入測試而言，關聯方租金如由REIT的TRS支付，且(I)有關物業中至少90%的租賃空間租給TRSS或REIT的其他關聯方以外的人士，及(Ii)從房地產支付給REIT的租金金額與REIT的無關租户支付的可比空間租金實質上相當。
帝國大廈天文臺的入場費收入，以及天文臺產生的某些其他收入，不太可能成為REITs總收入測試的合格收入。ESRT與天文臺TRS（天文臺目前的承租人和運營商，由本公司全資擁有）共同選出，
在美國聯邦所得税方面，天文臺TRS將被視為ESRT的TRS。天文臺TRS根據租約向本公司租用帝國大廈天文臺，租約規定固定基本租金及相等於天文臺TRS經營天文臺總收入若干百分比的可變租金。鑑於組成天文臺的房地產的獨特性質，截至該租賃日期，吾等不相信帝國大廈內或與帝國大廈位於同一地理區域的任何空間，就上文所述的關聯方租金適用例外情況而言，可能被視為足以與天文臺相若。ESRT已收到美國國税局的一封私人信件，裁定本公司根據帝國大廈觀景臺的租賃從天文臺TRS收取的租金為房地產投資信託基金總收入測試的合資格收入，只要該租金反映由合資格第三方評估師提供的評估確定的帝國大廈觀景臺的公平市場租金價值。
此外，我們的經營夥伴已取得多項許可協議，（i）授予若干第三方廣播機構使用帝國大廈頂部塔樓空間作若干廣播及其他通訊用途的權利;及（ii）授予若干第三方供應商經營天文臺特許經營攤位的權利。ESRT已收到美國國税局的一封私人信件，裁定本公司根據上述許可協議收取的許可費構成REITs總收入測試的合格收入。
通貨膨脹率
我們幾乎所有的租賃都提供了單獨的房地產税和運營費用升級。此外，許多租約規定了固定的基本租金上漲。我們認為，上述合同租金上漲和費用增加至少可以部分抵消通貨膨脹的增加。我們不認為通貨膨脹對我們的財務狀況或經營業績有重大影響。
季節性
我們的天文臺業務受到旅遊趨勢和天氣的影響，因此確實經歷了一些季節性。在截至2023年12月31日的一年中，天文臺年度收入的約17%在第一季度實現，26%在第二季度實現，29%在第三季度實現，28%在第四季度實現。根據紐約市的總體市場趨勢，我們的多家族企業經歷了一些季節性-冬季(11月至1月)的租賃活動較為緩慢。我們尋求通過交錯租約條款來緩解這種情況，使租約期滿與季節性需求相匹配。我們認為我們的業務餘額不受重大季節性波動的影響。
租賃趨勢波動
由於任何特定季度簽訂的租約數量相對較少，一份或多份較大的租約可能會對該期間的平均租金、租户改善和租賃佣金成本產生不成比例的積極或消極影響。因此，我們認為，在分析平均租金和租户改善的趨勢以及租賃佣金成本時，審查多個季度或幾年的活動更為合適。租户改善成本包括與安裝新租户的成本同時發生但並不直接相關的一般改善費用。租賃佣金成本同樣會受到重大波動的影響，這取決於所簽署的租約的期限和每個季度的租户組合。
人力資本管理
截至2023年12月31日，我們僱傭了666人，其中約429人受到集體談判協議的覆蓋。一般來説，我們已經並期望繼續與我們的員工和工作人員保持良好的關係，包括那些受集體談判協議保護的員工。我們相信，我們的成功是通過吸引、留住、發展、參與和賦予我們高度重視的多元化員工來實現的，我們努力制定相應的政策和做法。
我們提供我們認為總體上具有競爭力的薪酬和福利。為了獎勵和加強對公司成果的參與，我們還向員工發放股權贈款。我們定期審查我們相對於同行和行業的薪酬和福利，以保持競爭力。
我們努力吸引、聘用和留住符合我們高標準的不同候選人。我們的留任戰略是基於對員工的有效培訓和發展，並專注於員工的整體健康。我們相信，持續學習有助於提高工作效率、促進創新和留住員工，並促進員工的個人和職業發展。我們投資於員工培訓，包括對所有員工強制執行的某些計劃，以及在公司提供的平臺上自願和自我指導的其他計劃。我們還定期評估我們多樣化的
員工隊伍，審查我們的繼任計劃，並制定強有力的發展行動計劃，以發展我們的員工併為他們做好準備
尋找內部晉升的機會。我們相信，我們的公眾認可證明瞭我們項目的實力。截至2023年2月，我們是最佳工作場所-已獲認證。 我們還在2022年和2023年入選彭博社性別平等指數。
辦公室
我們的主要執行辦公室位於紐約西33街111號12樓，郵編：New York 10120。我們還在曼哈頓增設了區域租賃和物業管理辦事處。 以及康涅狄格州的斯坦福德。我們目前的設施足以滿足我們現在和未來的業務，儘管我們可能會增加或取消地區辦事處，這取決於我們未來的業務。
可用信息
ESRT是我們唯一的普通合夥人，其網站地址為Http://www.esrtreit.com.在ESRT網站上找到的信息，或通過ESRT網站以其他方式訪問的信息，不會通過引用的方式併入或構成ESRT的本10-K年度報告或任何其他ESRT報告或文件的一部分，或者我們向美國證券交易委員會備案或向ESRT提供的信息，以及ESRT免費在其網站的美國證券交易委員會備案部分、ESRT和我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據1934年證券交易法第13(A)或15(D)節提交或提供的此類報告的任何修正案中提供的信息，根據經修訂的“交易法”(“交易法”)，在美國東部夏令時結束後，我們應在合理可行的範圍內儘快將該等材料以電子方式存入或提供給美國證券交易委員會。ESRT還在其網站上發佈了審計委員會憲章、薪酬和人力資本委員會憲章、財務委員會憲章、提名和公司治理委員會憲章、公司治理準則以及商業行為和道德準則，這些章程規範了其董事、高級管理人員和員工。在美國證券交易委員會規定的期限內，企業服務貿易監督管理局將在其網站上公佈對其《商業行為與道德準則》的任何修訂，以及適用於其高級財務官、高管或董事的任何豁免。美國證券交易委員會維護着一個互聯網站(Http://www.sec.gov)其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的報告、委託書和信息聲明，以及其他有關發行人的信息。
第1A項。風險因素
在您決定保留或投資我們的證券之前，您應仔細考慮以下風險，以及本10-K表格年度報告中的所有其他信息。這些並不是我們面臨的唯一風險。其他目前未知或被認為微不足道的風險可能會對我們和我們的REIT資格產生實質性的不利影響，這可能會降低我們的股價，並導致您的全部或部分投資損失。以下部分內容為前瞻性陳述。請參閲“前瞻性陳述”。
與我們的業務和物業相關的風險
與投資組合集中相關的風險
我們的物業地理上集中在紐約和康涅狄格州，不利的州或地方經濟或監管發展可能會對我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。
我們的商業投資組合主要由紐約市以及康涅狄格州斯坦福德的物業組成。因此，我們的業務總體上依賴於紐約市的經濟，特別是紐約市的寫字樓、零售和多户空間市場，這使我們面臨更大的經濟和監管風險，而如果我們擁有更多樣化的投資組合。這些風險包括企業裁員、裁員、行業放緩和企業搬遷，以及房地產和其他地方税的增加，以及監管合規成本。目前聯邦對州和地方税扣減的税收限制，以及更高的個人税率提議，可能會對紐約州和康涅狄格州等高税收州的人口趨勢產生負面影響。
恐怖事件的威脅或發生，特別是在紐約市，可能會對我們的財產價值和我們產生現金流的能力產生實質性的不利影響。
恐怖事件的威脅或發生可能會導致人們從紐約市和康涅狄格州斯坦福德搬遷到人口較少、知名度較低的地區。這可能會引發對我們物業的需求、入住率和租金的下降，並對我們的物業和現金流的價值產生重大影響。在帝國大廈及其天文臺等備受矚目的物業中，這樣的負面後果可能更有可能發生。此外，恐怖事件可能會導致我們某些物業的保險費大幅增加。
我們收入的很大一部分依賴於三處物業，特別是帝國大廈及其天文臺。
在截至2023年12月31日的一年中，我們的三處物業加起來約佔我們投資組合租金收入的53.2%，其中帝國大廈單獨佔約29.6%。如果上述三項物業中的任何一項遭到重大損害或其相當數量的租户遇到財務壓力，導致租約違約或申請破產，本公司可供分配的收入和現金將受到重大不利影響。此外，在截至2021年、2022年和2023年12月31日的財政年度，我們分別從帝國大廈的天文臺運營獲得了約4150萬美元、1.06億美元和1.294億美元的收入。天文臺收入的損失在過去和將來都會對我們的經營業績和財政狀況產生重大不利影響。
截至2023年12月31日，我們最大的五個租户約佔我們商業投資組合年化租金的15.9%。
截至2023年12月31日，我們最大的五個租户加起來約佔我們商業組合年化租金的15.9%，其中我們最大的租户在我們的一個寫字樓租賃了總計50萬平方英尺的可出租辦公空間，約佔我們商業組合可出租平方英尺總數的5.4%，佔我們商業組合年化租金總額的約6.2%。我們的重要租户過去曾經歷過，未來也可能會經歷財務壓力，導致租約違約或破產。在這種情況下，我們可能無法收回我們在租户改善津貼、優惠和交易成本(如專業費用和佣金)方面的前期投資。如果租户違約，我們可能會在執行我們的權利和保護我們的投資方面遇到延誤和鉅額成本。如果我們的任何重要租户遭遇業務低迷、資不抵債、拖欠租約和/或未能以優惠條款續約或根本無法續約，我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況可能會受到重大不利影響。
房地產市場的相關風險
從面對面工作環境向遠程工作環境的持續轉變可能會對我們的辦公室和多户公寓的整體需求產生不利影響。
為應對疫情而實施的某些遠程工作做法仍然存在，並已使僱主和員工遠離完全面對面的工作環境，這種更長期的轉變可能會對我們的辦公空間的整體需求產生不利影響。此外，隨着僱主在家辦公的靈活性增加，現在和未來的居民可能不太可能像我們擁有的房產那樣生活在人口稠密的城市中心或多户住宅中。如果這些趨勢繼續下去，可能會削弱我們房產的需求和價值。
不利的經濟和地緣政治條件影響我們租户的行業，特別是零售業，可能會導致我們的零售和辦公空間的需求、租金和入住率下降。
截至2023年12月31日，我們的商業投資組合年化租金中約有18.2%由零售租户組成。近年來，由於消費者轉向網購，零售業在全美面臨銷售收入減少和破產增加的問題。這減少了對實體零售空間的需求，特別是在街道層面，這通常是寫字樓每平方英尺租金最高的地方。
任何租户的破產或資不抵債都可能導致該租户的租約終止，並給我們造成重大損失。
租户破產或無力償債的情況在過去和將來都可能減少或終止我們從該租户那裏獲得的收入。我們也可能無法以優惠條款或根本不能重新租賃被終止或被拒絕的空間。此外，我們的大量租户(以租户數量衡量，而不是總面積)是規模較小的企業，通常沒有大型企業租户的財務實力。小企業通常比大企業經歷更高的失敗率，它們的破產可能會對我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。
競爭可能會阻礙我們吸引或留住租户或重新租賃空間的能力，我們可能需要做出租金或其他優惠和/或重大資本支出來改善我們的物業，以留住和吸引租户。
紐約市及其周邊大都會地區的房地產租賃在租金、位置、服務和物業條件方面都具有很強的競爭力。我們看到，在提供優惠、短期、便利設施、室內環境質量和可持續發展認證方面，來自出租方的競爭日益激烈。更多信息見第一部分，項目1，“商業競爭”。競爭的加劇挑戰了我們租賃空間和最大限度提高有效租金的能力。
當我們物業的租約到期時，就我們目前的空置空間而言，我們可能被要求向租户提供租金或其他優惠，滿足更多的翻新、改建和其他改進要求，或為租户提供額外服務。此外，我們現有的物業中有八處是戰前寫字樓物業，與較新的物業相比，這些物業可能需要更頻繁和更昂貴的維修，以留住現有租户或吸引新租户。因此，由於來自大紐約市地區出租人的競爭加劇，我們已經並可能不得不支付鉅額資本或其他支出，以保持我們物業的競爭力。我們不能保證任何這類開支會導致入住率上升、租金上升，或阻止現有租户遷往我們的競爭對手擁有的物業。如果我們因缺乏資金或其他原因而無法與競爭對手競爭，我們可能無法吸引新租户或續約現有租户。
我們可能無法以優惠的條款續簽租約或重新租賃空置空間，或者在租約到期時根本無法續租。
截至2023年12月31日，我們的寫字樓和零售物業中約有90萬平方英尺的可出租空置空間。此外，佔我們商業物業組合中寫字樓和零售物業面積5.4%和6.4%的租約將分別於2024年和2025年到期。我們不能保證預定到期的租約將會續期，或者我們的物業將以等於或高於當前平均水平的淨有效租金重新出租。如果續約或轉租的條款不如現有條款，或者我們根本無法轉租這些空間，我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況都將受到負面影響。
多户租賃的短期性質讓我們更快地受到市場租金下降的影響，這可能會使我們的收入更加不穩定。
一般來説，我們多户住宅的租期是12個月或更短。如果續簽或轉租的條款不如現有條款，我們的業務、經營業績、現金流和財務狀況都將受到負面影響。考慮到他們的短期租賃結構，我們的多户租賃收入對市場下滑更加敏感。
與我們的物業相關的風險
我們面臨與我們的土地租約相關的各種風險，包括因違約、到期和徵用權訴訟而產生的風險，我們對土地或該等物業的改善沒有永久的經濟利益。
我們在百老匯1350號、西33街111號和百老匯1400號這三個商業寫字樓物業中的權益是土地租賃(即土地和改善工程的長期租約)，而不是土地和改善工程的費用權益。根據這些土地租約，我們作為租户履行傳統上由業主履行的職能：向分租人收取租金、維護物業和支付相關費用。我們無權取得這些物業的收費權益。百老匯1350號的土地租約將於2050年7月31日到期，百老匯1400號的土地租約將於2063年12月31日到期，西33街111號的土地租約將於2077年6月10日到期。如果我們被發現違反了這些土地租約中的任何一項，費用所有者可能會終止租約，我們可能會失去物業的使用權。此外，除非我們購買這些物業的基本費用權益或按現行條款延長土地租約的期限，否則我們將失去經營這些物業的權利，或繼續以較低的盈利能力經營。此外，我們不會分享土地的任何增值或改善，也不會在我們的土地租約期限之後從該物業獲得任何收入。如果政府在其徵用權下收購這些財產，我們將只有權獲得任何補償的一部分。對我們來説，續簽土地租約的費用可能會更高，只要有續簽的機會。
我們面臨着與房地產開發相關的風險。
我們已經、繼續並可能在未來從事與我們的物業相關的開發活動(包括我們的Metro Tower潛在開發地點)。更多信息見第一部分，項目1，“業務概覽”。開發使我們面臨無法控制的風險，這可能對我們的財務狀況產生重大不利影響，包括但不限於融資的可用性和定價；分區和其他批准的可用性和時間；入住率和租金；建築成本和延誤，無論是由於天氣、勞動力條件、材料短缺或其他原因，以及及時租賃。如果我們放棄任何懸而未決的開發項目，我們將無法收回已經發生的費用和管理時間。
嚴重的通貨膨脹可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
通脹上升已經並可能在未來對我們造成不利影響，因為它增加了物業、開發和翻新的成本。在高通脹的環境下，我們可能無法將租金提高至通脹水平或以上，這可能會降低我們的利潤率。此外，我們的勞動力和材料成本已經並可能在未來進一步增加。儘管我們物業的大部分運營費用的增加可以轉嫁到我們的寫字樓和零售租户身上，但我們的一些租約條款可能會限制我們向租户收取全部或部分增加的費用的能力。我們無法轉嫁這種增加的運營費用，可能會減少可用於償還債務和進行分配的現金流。
我們可能無法控制我們的運營成本，或者即使我們的物業收入減少，我們的支出也可能保持不變或增加。
與房地產投資相關的某些成本，如房地產税、保險和維護成本，通常不會在物業未完全入夥、租金下降或其他情況導致收入減少的情況下減少。我們的租約條款也可能限制我們向租户收取全部或部分費用的能力。此外，通貨膨脹已經並將繼續影響物業運營費用和建築成本。
我們面臨來自第三方物業管理服務的風險。
雖然我們為我們的大部分物業提供物業管理服務，但我們使用第三方物業管理公司為我們的多户物業提供服務。如果這樣的第三方物業管理公司沒有按照我們的合同協議和期望的標準運作，我們可能會面臨額外的風險，例如成本和聲譽損害。
與非房地產業務相關的風險
帝國大廈的天文臺業務不是傳統的房地產業務，可能會受到競爭、不利天氣和旅遊趨勢變化的負面影響。
在截至2021年、2022年和2023年12月31日的財年中，我們從天文臺業務中獲得了大約4150萬美元、1.06億美元和1.294億美元的收入。與2019年相比，我們在2020年、2021年和2022年的收入大幅下降，原因是大流行和政府強制關閉，以及2020年7月重新開放後遊客數量增長緩慢，這在很大程度上是由於旅行限制。任何未來的健康或其他經濟危機、地緣政治事件(包括全球敵對行動)或貨幣匯率波動都可能對遊客趨勢和遊客對天文臺的需求產生負面影響，這可能對我們的業務、運營結果、現金流和
財務狀況。我們也容易受到惡劣天氣導致的遊客需求減少的影響。我們與紐約市現有的世貿中心、洛克菲勒中心、哈德遜船廠和範德比爾特一號天文臺競爭，所有這些都可能轉移遊客的注意力，並對我們的收入造成負面影響。
帝國大廈的廣播業務不是傳統的房地產業務，空中廣播信號的競爭和變化可能會使我們面臨額外的風險。
我們授權第三方電視和廣播電臺使用帝國大廈的廣播桅杆。於截至2023年12月31日止年度內，我們從該等廣播牌照及相關租約獲得約1,470萬美元收入(不包括租户報銷收入)，而高峯期的收入約為2,100萬美元。來自其他廣播業務的競爭對我們廣播業務的收入產生了負面影響，續租導致收入減少，運營費用和資本支出增加。我們的廣播牌照持有者還面臨着各自行業技術進步和內容交付替代方法的一系列競爭，以及消費者行為的變化，這可能會減少對無線廣播牌照的需求。最近的政府法規可能會通過為無線寬帶服務提供商提供更多頻譜來減少對廣播許可證的需求，從而對我們的廣播收入產生實質性的不利影響。
很大一部分商譽的減值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生負面影響。
於2023年12月31日，我們的資產負債表包括約4.915億美元的商譽，主要包括與我們收購帝國大廈有限公司和第七大道501號聯營公司的控股權相關的商譽。每年，當情況表明賬面價值或商譽可能減值時，我們必須評估任何此類減值並計入由此產生的非現金減值的營業收益。例如，在大流行期間，我們天文臺的關閉導致我們每季度進行這樣的評估。有關詳細信息，請參閲本年度報告Form 10-K中的“財務報表--附註4遞延成本、已獲得租賃無形資產和商譽”。減值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生重大不利影響。
與收購和處置有關的風險
我們可能無法確定併成功完成收購，即使確定並完成收購，也可能使我們面臨額外的風險。
我們計劃收購新的物業，因為我們面臨着誘人的機會，但我們可能面臨來自其他投資者的激烈競爭，特別是可能招致更多槓桿的私人投資者。我們可能會產生鉅額成本，並轉移管理層對潛在收購的注意力，包括我們無法完成的收購。如果我們成功地確定了收購目標並完成了交易，我們可能會花費比預算更多的資金來對相關物業進行必要的改善，並承擔未知的責任，例如環境污染或前租户、供應商或員工的索賠。
我們可能會通過税收遞延貢獻交易獲得財產，這可能會導致證券持有人稀釋，並限制我們出售此類資產的能力。
在未來，我們可能會通過税收遞延貢獻交易來換取我們的合夥權益，這可能會導致證券持有人的攤薄，我們可以在所收購財產的納税年限內扣除的税收折舊(與現金收購相比)，以及通過限制我們對所收購財產的處置和/或維護和分配合夥債務來保護出資人的遞延納税，以維持他們的納税基礎。這些限制可能會限制我們一次出售一項資產的能力，或者在沒有這些限制的情況下以有利的條件出售資產。
如果我們無法在未來出售、處置或再融資一個或多個物業，我們可能無法實現我們的投資目標。
房地產投資相對較難快速出售。資本返還和投資收益變現一般在處置或再融資時發生。此外，守則對房地產投資信託基金處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。在任何一段時間內，我們可能無法通過出售、其他處置或以有吸引力的價格進行再融資來實現我們的投資目標。
由於未能使用或遵守1031條款的交換計劃，我們可能會在處置資產時產生應納税資本收益。
我們可能會不時地處置交易中的財產，這些交易旨在符合守則第1031條規定的“類似實物交易所”的資格。一筆交易作為同類交易所的資格可能是
成功提出質疑，並確定目前應納税。在這種情況下，我們的應税收入和利潤將增加。在某些情況下，我們可能會被要求支付額外的股息，或者作為替代，企業所得税，可能包括利息和罰款。因此，我們可能需要借入資金來支付額外的股息或税款，而任何税款的支付都可能導致我們可分配給股東的現金減少。此外，如果同類交易後來被確定為應納税，我們可能需要修改相關年度的納税申報表，包括我們發送給股東的任何信息報告。如果適用的財產受税收保護協議的約束，我們也可能受到重大賠償義務的約束。
與我們的負債和流動性有關的風險
我們的債務，我們的債務成本和我們的貸款文件的限制可能會對我們產生不利影響。
截至2023年12月31日，我們的未償還債務總額約為22億美元，其中包括約8.774億美元的抵押貸款總額，這些貸款在2024年11月之前沒有到期。詳見本年度報告10-K表格中的“財務報表-附註5債務”。我們的組織文件不限制我們可能產生的債務，我們可能會產生大量額外債務，以資助未來的收購和開發活動。我們目前和潛在的債務水平，以及我們貸款文件中的限制可能對我們的現金流以及我們償還債務和為債務再融資的能力產生重大不利影響。我們可能會被迫出售一項或多項資產，可能會以不利的條件出售。我們可能會拖欠債務，在這種情況下，貸款人可能會加速我們的債務義務，並取消任何抵押財產的贖回權。我們對一筆有交叉違約條款的債務違約，可能導致其他債務違約。此外，我們的循環信貸融資及相關定期貸款按浮動利率計息。我們可能會在未來產生債務，也以可變利率計息，或可能需要以更高的利率為我們的債務再融資。如果發生上述任何一種情況，我們的經營業績、現金流、財務狀況以及償還債務和進行分配的能力都可能受到不利影響。
我們的債務包括對我們的財務和運營靈活性以及分配的限制。
我們的債務工具可能會限制我們的財務及營運靈活性。例如，我們的保險箱和現金管理協議可能要求我們的物業收入直接存入我們的貸款人控制的保險箱賬户，我們在為規定的運營和資本成本提供資金後從中獲得現金。因此，我們可能被迫借入額外資金以進行分配。此外，我們的許多債務工具包含影響我們經營業務方式的財務契約，包括所需的債務與資產比率、調整後的EBITDA與合併固定費用或償債。如果我們未能支付優先股的累計分配，我們的合夥協議可能會限制我們支付股息的能力。有關更多信息，請參見第二部分第7項“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析-流動性和資本資源”。
抵押貸款使我們面臨喪失抵押品贖回權和我們在抵押財產上的投資損失的風險。
抵押貸款和其他擔保債務增加了我們的財產損失風險，因為違約可能導致喪失抵押品贖回權。出於税收目的，喪失抵押品贖回權通常被視為以等於未償債務的購買價格出售財產。如果這樣的債務超過了我們在房產中的納税基礎，我們將在止贖時確認應税收入，但不會收到任何現金。喪失抵押品贖回權還可能觸發我們根據與某些遺留投資者達成的税收保護協議承擔的義務，即在出售特定房產時補償他們的某些税收，這些房產嵌入了幻影的應税收入(或未能維持一定的負債水平)。有關詳情，請參閲本年報10-K表格內的“財務報表-附註11-關聯方交易-税務保障協議”。
較高的抵押貸款利率和/或無法獲得抵押貸款債務可能會使我們難以為物業融資或再融資，這可能會減少我們可以購買的物業數量、我們的淨收入和我們可以進行的現金分派。
如果無法以合理的利率獲得按揭貸款，我們可能無法為購買物業提供資金。如果我們將抵押貸款債務放在物業上，當貸款按可比條款到期時，我們可能無法為物業進行再融資。這可能會導致現金流減少，阻礙我們進行分配，並通過發行更多股票或借入更多資金來籌集更多資本。此外，在我們無法對貸款進行再融資的情況下，我們根據税收保護協議提供的債務擔保機會將會減少，這可能會觸發我們的相關賠償義務。
我們的增長依賴於我們無法控制的外部資本來源。
由於維持我們REIT地位的分配要求(見第I部分，第1項，“業務-我們的税務地位”)，我們可能無法從運營現金流中為未來的資本需求提供資金，包括任何收購融資，可能需要依賴第三方來源。我們能否獲得第三方資金來源，在一定程度上取決於一般的經濟和
市場狀況，包括信貸成本和可獲得性、政府行動或不行動及其對資本市場狀況的影響、市場對我們增長潛力的看法，以及我們當時的財務狀況。如果缺乏所需資本，我們可能無法在有機會時收購或開發物業、償還債務或向證券持有人進行必要的現金分配，以維持我們作為房地產投資信託基金的資格。
與新冠肺炎疫情相關的風險
這個 新冠肺炎 大流行 有, 和 任何 未來 公共的 健康狀況 危機 可能 有, 嚴重的 逆序 效果 在……上面 我們的 以及我們的租户的業務、經營結果、現金流和財務狀況，以及當地、全國和全球的經濟活動。
新冠肺炎疫情影響了整個美國，包括我們酒店所在的紐約和康涅狄格州。未來的任何公共衞生危機都可能對人們的生活、工作和旅行方式產生重大影響，已經影響並可能在未來影響我們的財產。大流行旅遊影響的恢復尚未完成，帝國大廈天文臺的遊客數量尚未完全恢復，我們無法預測何時可以達到與2019年相當的遊客數量，當時我們約三分之二的遊客是國際遊客。2020年、2021年、2022年和2023年，遊客數量分別為50萬、80萬、220萬和260萬，而2019年為350萬。我們改變了帝國大廈天文臺的運營方式，將重點放在容量控制上，以最大限度地提高客户體驗，需要預訂以控制過度擁擠和人員成本，而且我們提高按訪客計價可能會導致我們未來的天文臺結果與以前的天文臺結果不同。
新冠肺炎疫情造成的影響以及未來任何公共衞生危機都可能對我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生重大不利影響，原因包括：
•國家和/或地方經濟低迷，降低了我們辦公室、多户和零售空間的前景、需求、入住率和租賃率，所有這些都對我們的資產價值或價格產生了不利影響；
•計劃的基本建設項目的延誤、費用增加和/或取消；
•潛在損害我們遵守現有債務協議、償還、再融資或延長到期債務以及產生新債務的能力；
•前往我們市場的國內和國際遊客數量的變化；
•A類普通股和上市合夥單位市場價格的波動和下行壓力，這也可能減少我們為新收購獲得資本和/或我們的股權貨幣的機會；以及
•我們的現金流和支付股息的能力減少，可能會損害REIT資格和業務連續性。
與災難恢復和業務連續性相關的風險
自然災害和自然氣候風險可能會對我們的地區和業務產生不利影響。
我們的物業集中在紐約大都會地區。自然災害和實際氣候風險，包括地震、風暴、風暴潮、龍捲風、洪水、極端温度和颶風，都可能造成重大破壞或限制進入我們的財產和周圍地區。物理氣候風險，包括海平面上升、風暴潮和極端温度波動，可能會對我們開展業務的沿海大都市地區產生不利影響。這些情況可能會導致對我們商業和多户物業的需求下降，損害我們運營建築物的能力，使保險變得更負擔不起或更容易獲得，並增加我們物業的能源和公用事業成本。此外，根據現行的土地使用法，我們的某些物業無法重建到現有的高度或大小。在這種情況下，我們可能不得不升級這些屬性以滿足代碼要求。我們的災難恢復和業務連續性計劃可能不足以應對這些風險。
我們的一些潛在損失可能不在保險範圍之內。
我們的保險可能不足以賠償我們所遭受的所有損失。商業中斷保險通常不包括大流行造成的損害賠償。此外，我們的保險單包括大量的自我保險、免賠額和某些活動的自付費用。詳情見第一部分第1項“商業--保險”。如果我們遇到沒有投保或超過保單限額的損失，我們可能會招致重大成本和資本或財產損失。如果損壞的財產受到追索權債務的約束，我們將繼續對債務負責，無論財產狀況如何。我們的債務工具包含維護保險的慣例契約，包括恐怖主義保險。雖然我們認為這不太可能，但我們的貸款人或土地出租人可能會採取這樣的立場，即完全或部分排除恐怖主義行為造成的損失是一種違約行為，將加速償還債務或重新奪回土地租賃頭寸。此外，如果他們在要求額外保險方面佔上風，可能會導致保費大幅上升。未來，我們可能無法從滿足我們協議中評級要求的保險公司那裏獲得保險，這可能會導致此類協議下的違約和/或損害我們的再融資能力。
我們可能會因遵守環境法而產生鉅額成本，而環境污染可能會削弱我們出租和/或出售房地產的能力。
根據各種聯邦、州和/或地方法律、條例和法規，作為不動產的現任或前任所有人或經營者，我們可能對在該財產、在該財產內、在該財產之下或從該財產釋放有害物質、廢物或石油產品而產生的費用和損害負責，包括調查或補救費用、自然資源損害或人身傷害或財產損害的第三方責任。這些法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種材料的存在或釋放負有責任，責任可能是連帶的。我們的一些物業已經或可能受到污染的影響，這些污染是由於當前或以前將物業或鄰近物業用於商業、工業或其他目的而產生的。這種污染可能是由於石油或危險物質的泄漏或用於儲存此類材料的儲罐泄漏造成的。例如，Metro Tower場地的一部分目前用於汽車停放，以前租給了一家加油設施，我們有與2023年出售的Westport物業相關的關閉後義務，涉及修復儲油罐和土壤污染。有關進一步情況，見第一部分第1項“商業--環境事項”。
當我們安排在非現場處置或處理設施處置或處理有害物質時，無論我們這樣做是否遵守環境法律，我們也可能要承擔補救污染的費用。我們物業存在污染或未能補救污染，可能會對我們吸引和/或留住租户的能力以及我們以這些物業為抵押進行開發、銷售或借款的能力造成不利影響。除了潛在的清理費用責任外，私人原告還可以提出人身傷害、財產損失或類似原因的索賠。環境法還可能在受污染的場地上設立留置權，有利於政府為解決此類污染而產生的損害和費用。此外，如果我們的財產被發現受到污染，環境法可能會對財產的使用方式或如何在該財產上開展業務施加限制。
此外，我們的酒店受各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的約束。不遵守這些法律法規可能會使我們或我們的租户承擔責任。這些債務可能會影響租户向我們支付租金的能力。此外，法律的變化可能會增加遵守這些法律和法規的潛在成本，或者增加對不遵守的責任。這可能會導致重大的意外支出。我們有時要求我們的租户遵守環境、健康和安全法律法規，並賠償我們在與他們的租約中的任何相關責任。但如果我們的任何租户破產或無法履行這些義務，我們可能會被要求履行這些義務。
此外，我們可能會受到新的合規要求和/或與自然資源或能源使用和相關排放相關的新成本或税收(如碳税)的約束，這可能會增加我們的運營成本。請參閲“我們可能會為遵守環境法，特別是紐約市的第97號地方法而付出巨大的代價。在這一節中。
作為房地產的所有者或經營者，我們也可能因各種建築條件而承擔責任。例如，環境現場評估和調查在我們的某些物業中發現了石棉或含石棉材料(“ACM”)，我們目前擁有或運營的其他物業或我們未來收購或運營的物業可能含有、可能包含或已經包含ACM。有關更多信息，請參閲本年度報告中的“財務報表--附註9-承付款和或有事項--資產報廢債務”。環境、健康和安全法律要求對ACM進行適當的管理和維護，並可對不遵守這些要求的業主、經營者或僱主處以罰款或處罰。這些規定包括特別的預防措施，例如移走、消減或監測空氣質素，如果在維修、重建或拆卸樓宇期間，可能會擾亂空氣質素，可能會導致鉅額費用。此外，我們可能會對因向環境中釋放ACM而造成的人身傷害或財產損失承擔責任。此外，我們的物業可能含有或發展有害黴菌或遭受其他室內空氣質量問題，如通風不足和污染，這可能導致不利的健康影響或財產損壞或補救費用的責任。本節提到的環境風險的任何責任或增加的成本可能會對我們的運營產生實質性的不利影響。
我們不時會收購房地產，這會帶來這樣的風險，即我們收購的物業可能會因土地狀況或我們在收購之前對該物業採取的行動而承擔潛在的環境責任。這一潛在的環境責任在我們獲得物業時可能是未知的，因此可能無法預測。
我們可能會因遵守環境法，特別是紐約市第97號地方法律而產生巨大的成本。
我們可能會受到新的合規要求和/或與自然資源或能源或公用事業使用和相關排放相關的新成本或税收的約束(如“碳税”)，這可能會增加我們的運營成本。特別是，作為紐約市大型商業和多户建築的所有者，我們必須遵守紐約市議會2019年4月通過的第97號當地法律，該法律為每一座此類建築建立了温室氣體排放的年度限制，要求
從2025年5月開始，2024年全年的年度排放報告，並對超過這些限制的排放施加處罰。雖然我們正在積極努力減少我們的碳排放，但不能保證我們將能夠在當地法律97的限制內運營，或者不能保證合規和/或處罰的成本不會很大。根據我們目前對法律的理解和相關計算，我們預計在2024-2029年第一個執行期內，我們不會對我們商業投資組合中的任何建築支付罰款。
與人力資本管理相關的風險
我們的任何關鍵人員的離開都可能對我們產生實質性的不利影響。
我們的成功有賴於關鍵人員的努力，特別是我們的董事長兼首席執行官安東尼·E·馬爾金，他的領導能力和國家行業聲譽在許多方面讓我們受益。二十多年來，他一直領導着我們資產的收購、運營和重新定位。我們高級管理團隊的其他成員也擁有強大的行業聲譽和經驗，這有助於我們吸引、識別和利用機會。失去我們一名或多名高級管理團隊成員的服務可能會對我們造成實質性的不利影響。
ESRT的董事長兼首席執行官有外部商業利益，這佔用了他的時間和注意力，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
根據他的僱傭協議，Malkin先生同意(A)將他的大部分業務時間和注意力投入到我們的業務上，以及(B)在他受僱於我們期間和之後的一段時間內，以避免與我們競爭。馬爾金先生還被允許將時間用於他的其他投資，只要這些活動不會對他履行對我們的職責造成實質性的幹擾。彼擁有物業及業務的權益，包括在成立交易中未向吾等作出貢獻的物業及業務，其中部分現由本公司監管。因此，馬爾金先生及其關聯公司的管理和受託責任可能會與他對本公司的責任相沖突。例如，2023年2月，我們完成了將位於康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107主街的零售資產出售給與馬爾金先生有關聯的實體的交易。有關詳情，請參閲本年度報告中的表格10-K“財務報表--附註11關聯方交易”。考慮到他對我們業務的瞭解、與我們客户的關係以及我們的大量股權，我們可能會選擇緩和或不執行他的僱傭協議下的權利，以維持我們與他的關係，這可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。
如果我們不能保持令人滿意的勞資關係，可能會對我們產生實質性的不利影響。
截至2023年12月31日，我們有集體談判協議，涵蓋429名員工，佔我們員工總數的64%，為我們的投資組合提供服務。我們無法在現有協議到期時就可接受的續簽進行談判，這可能會導致罷工或停工，並擾亂我們的運營。在任何這種情況下，在任何延長的時間內，我們可能會聘請臨時替補工人，這將導致運營成本增加。
與法律遵從性、可持續性和網絡安全相關的風險
我們面臨着與我們的租户被OFAC指定為“違禁者”以及類似要求相關的風險。
美國財政部外國資產控制辦公室(“OFAC”)維護着一份被認定為恐怖分子或以其他方式被禁止或禁止在美國開展業務或從事交易的人員(“被禁止人員”)的名單，從而限制我們與這些人做生意。此外，我們的租賃、貸款和其他協議可能要求我們遵守OFAC和相關要求，如果不遵守，可能會導致違反該等協議。如果與我們有業務往來的租户或其他人被指定為違禁者，我們可能被要求終止安排，否則將面臨處罰。任何此類終止都可能導致收入損失或對我們的業務產生負面影響。
我們可能會因遵守美國反興奮劑機構和類似的法律而產生鉅額費用。
根據1990年《美國殘疾人法》(以下簡稱《殘疾人法》)，所有公共設施必須符合與殘疾人無障礙和使用有關的聯邦要求。我們已經並可能在未來再次被要求承擔費用，以使任何不合規的物業合規，並在任何翻新時對我們的物業進行修改，其中任何一項都可能涉及鉅額成本，並對我們的運營結果和財務狀況產生重大不利影響。更多信息見第一部分，第1項，“商業--美國殘疾人法案”。
我們可能會受到訴訟，這可能會對我們的財務狀況產生實質性的不利影響。
在過去，我們一直是，未來我們可能會受到訴訟，包括與我們的運營、產品和其他正常業務過程有關的索賠。其中一些索賠可能導致鉅額辯護費用和潛在的針對我們的重大判決，其中一些沒有或無法投保。我們通常打算大力為自己辯護；然而，我們不能肯定未來可能出現的任何索賠的最終結果。某些訴訟或其解決方案可能會影響我們的保險覆蓋範圍的可用性或成本，這可能會對我們的財務狀況產生不利影響，使我們面臨更多的未投保風險，和/或對我們吸引高級管理人員和董事的能力產生不利影響。見本年度報告表格10-K中的“財務報表--附註9承付款和或有事項”。
對可持續性問題的日益關注可能會影響我們的業務。
越來越多地關注可持續發展問題，包括與氣候變化相關的問題，以及越來越多的社會、投資者和立法壓力要求公司解決可持續發展問題，可能會導致成本增加、更大的訴訟風險、對我們進入資本市場的負面影響，以及對我們的聲譽的損害。例如，應對氣候變化的政策和其他應對措施，如氣候和能源立法和碳命令、更嚴格的環境報告要求、日益嚴格的建築和能源法規，以及向低碳經濟轉型過程中的技術和市場變化，已經並可能繼續影響我們的業務和運營結果。
此外，向投資者提供關於公司治理和相關事項的信息的組織制定了評級程序，以評估公司對可持續發展問題的做法，包括氣候變化以及與氣候有關的過渡性和有形風險。這樣的評級被一些投資者用來為他們的投資和投票決定提供信息。不利的可持續性評級可能會導致投資者對我們的負面情緒，並導致投資轉向其他行業，這可能會對我們的股價以及我們獲得資金的機會和成本產生負面影響。
我們公開宣佈了我們在2022年實現碳中性的目標，並承諾為帝國大廈實現2030年淨零碳排放目標，為我們的投資組合平衡實現2035年淨零碳排放目標，即與電網合作實現80%的運營減排目標。我們實施了許多以可持續發展為重點的綜合倡議，重點是能源、排放、水和減少廢物，以及室內環境質量、福祉和健康建築。這些願望、目標和目標反映了我們目前的計劃和願望，並不能保證我們將能夠實現這些目標。此外，這些努力還受到租户在報告可持續發展指標和實現可持續發展目標方面進行協作的意願和能力的影響。我們為實現和準確報告這些目標和目的所做的努力帶來了運營、監管、聲譽、財務、法律和其他風險，其中任何一項都可能對我們產生實質性的負面影響，包括對我們的聲譽和股票價格。
可持續發展事項的跟蹤、評級和報告標準相對較新，尚未統一，並在全球範圍內繼續快速發展。我們選擇的披露框架力求與各種自願報告標準保持一致，可能會不時發生變化，並可能導致不同時期缺乏比較數據。此外，我們的流程和控制可能並不總是與識別、測量和報告可持續性指標的不斷髮展的自願標準保持一致，我們對報告標準的解釋可能與其他標準不同，此類標準可能會隨着時間的推移而變化，其中任何一項都可能導致對我們的目標進行重大修訂或報告在實現這些目標方面的進展。我們未能或被認為未能在我們宣佈的時間期限內追求或實現我們宣佈的抱負和目標，或未能滿足各種報告標準，或根本沒有，這可能會對投資者情緒、評估我們對可持續發展問題的方法的評級結果、股價和資本成本產生負面影響，並使我們面臨政府執法行動和私人訴訟，以及其他可能的重大不利影響。
網絡攻擊和任何不遵守相關法律的行為都可能對我們產生負面影響。
我們廣泛依賴內部和外包技術來處理交易和管理業務，使我們的業務面臨越來越大的網絡攻擊風險。這些威脅在數量、強度和複雜性上不斷增加，包括惡意軟件、勒索軟件、計算機病毒、網絡釣魚、未經授權的訪問以及黑客、恐怖分子、外國政府和其他行為者使用的其他媒介。對我們公司的網絡威脅和攻擊包括，未來可能包括內部和外部試圖未經授權訪問我們的數據和計算機系統，以擾亂我們的運營或我們租户和居民的運營，破壞財產，或竊取機密信息。不能保證我們防止或減輕這類攻擊的控制或措施一定會成功。網絡攻擊可能危及我們員工、租户、居民、客户和供應商的機密信息，並擾亂我們的業務運營和關係。這樣的安全漏洞可能需要我們花費大量資源來補救由此造成的任何損害。此外，這種違規行為可能會使我們面臨訴訟、損害賠償、處罰、罰款、政府調查和執法行動或終止租賃。這些後果可能會損害我們在租户、居民、客户和投資者中的聲譽，其中任何一項都可能對我們的業務產生實質性的不利影響。任何對我們安全的損害也可能導致違反適用的隱私法(例如，觀察站客户數據、公司員工數據或多户物業的住宅數據)，這可能會導致負面的法律後果，並對我們的財務狀況、聲譽、業務、記錄和業務合作伙伴對我們業務關係的信心造成重大損害。與數據隱私和安全相關的新法律法規在多個司法管轄區帶來了越來越複雜的合規挑戰和成本，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生負面影響。
在我們的街市採用或更改租金管制或租金穩定規例和驅逐規例，可能會對我們的業務和物業價值產生不利影響。
越來越多的州和地方政府已經頒佈並可能繼續考慮制定和/或擴大租金管制或租金穩定法規，這些法規已經並可能繼續以更廣泛的方式限制我們提高租金或收取某些費用的能力，其中任何一項都可能具有追溯力。我們繼續看到，考慮或被倡導團體敦促考慮租金減免、租金管制或租金穩定法規或擴大現有法規在我們市場的覆蓋面的政府增加了。該等規例亦可能修訂及/或擴大驅逐及其他租客權利規例，限制我們執行居民或租客的合約租金義務(例如暫緩驅逐)、收取費用或收取某些費用的能力，這可能會對我們的營運及物業價值產生不利影響。
政府住房法規可能會限制我們投資的多户房產的機會，如果不符合居民資格要求，可能會導致經濟處罰或福利損失。
我們擁有，並可能獲得受益於旨在為低收入或中等收入個人提供住房的政府計劃的房產的額外股權。這些政府項目通常為房主提供抵押貸款保險、優惠的融資條款、税收抵免或租金援助付款。根據這些計劃，作為最初獲得和可能延長援助的條件，這些房產必須符合各種要求，這些要求通常將租金限制在預先批准的金額內，並對居民收入施加限制。不遵守這些要求和限制可能會導致經濟處罰或福利損失。此外，我們通常需要獲得適用的政府機構的批准，才能獲得或處置此類財產的重大權益或管理此類財產。我們可能並不總是得到這樣的認可。
與ESRT的REIT地位、我們的組織和結構相關的風險
如果出於美國聯邦所得税的目的，我們被視為公司，我們將被繳納實體級別的美國聯邦所得税，ESRT將不再有資格成為REIT。
我們認為，我們符合美國聯邦所得税的合夥資格，因此我們的收入通常不需要繳納美國聯邦所得税。相反，我們的每一個證券持有人，包括ESRT，都被要求在收入中包括我們收入中可分配的份額。根據《法典》，我們被視為公開交易的合夥企業，因此，在美國聯邦所得税方面，我們將被視為這樣的公司並被徵税，除非我們滿足某些要求，特別是我們總收入的至少90%來自合格來源的收入，通常包括租金收入、利息、股息和其他被動來源的收入。我們相信我們滿足這個測試，但國税局可能會挑戰我們。如果美國國税局成功地將我們視為一家公司，我們將受到美國聯邦、州和地方企業所得税的影響，這將大大減少我們可用於支付債務服務和分配的現金，可能對OP單位的持有人產生不利的税收後果，並將取消ESRT的REIT資格。
您可能會獲得比您從我們這裏獲得的分配更多的應納税所得額。
只要我們仍有資格在美國聯邦所得税方面被視為合夥企業，我們通常就不需要繳納美國聯邦所得税。相反，我們運營單位的每個持有人在計算持有人的美國聯邦所得税責任時，都必須考慮其在截至該持有人的納税年度內或該納税年度結束的納税年度中我們的收入、收益、損失、扣除和抵免項目中的可分配份額，無論持有人是否從我們那裏收到了任何分配。該持有人的税務負擔有可能超過本年度我們對該持有人的現金分配，因此持有人須自付税款。
你方扣除我方分攤的某些損失的能力可能會受到限制。
您利用我們產生的任何税務損失或扣除的能力可能受到以下限制：守則第465節的“風險”限制、守則第469節的被動活動損失限制、守則第704(D)節的基礎限制、守則第67節暫停雜項分項扣除、守則第461節對額外業務損失的限制，和/或守則的其他規定。除其他事項外，這些限制可能會阻止持有者利用我們的損失分攤和扣除來抵銷其他來源的收入。被動活動損失規則分別適用於持有人持有的每一合夥企業的收入和損失項目。此外，根據本守則的某些條款，您使用某些特定扣減項目的能力可能會受到限制。這些限制的適用取決於我們目前和未來業務的確切性質以及這些持有人的個人納税狀況。運營單位的持有人應就這些規定諮詢其税務顧問。
參與者可能會確認減少他們在我們負債中的可分配份額所產生的應税收益。
我們可以選擇償還我們的擔保債務，或者用無擔保債務對這些債務進行再融資，這可能會減少我們可分配給OP單位持有人的負債額。此外，ESRT的税收保護協議中的某些承諾可能會減少可分配給OP單位持有人的負債份額，因為我們有義務向受税收保護的各方提供為某些債務提供擔保的機會。隨着時間的推移，折舊、資本改善、債務攤銷和償還等因素也可能會減少我們分配給OP單位持有人的債務份額。我們負債份額的任何此類減少，如果超過持有人在其運營單位中的美國聯邦所得税基礎，都將被視為出售或交換此類單位的應税收益。我們運營單位的持有人應就上述問題諮詢他們的税務顧問。
如果ESRT不符合REIT的資格，將對我們產生重大不利影響。
我們必須依靠ESRT作為我們的普通合作伙伴來管理我們的事務和業務。ESRT受到某些風險的影響，這些風險可能會影響其財務和其他條件，包括如果它沒有資格成為符合美國聯邦所得税目的的REIT，將產生特別不利的後果。ESRT作為REIT的資格受該守則中高度技術性和複雜的條款管轄，對這些條款只有有限的司法或行政解釋，並取決於不完全在其控制範圍內的各種事實和情況。此外，立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變相關税法和/或符合REIT資格的美國聯邦所得税後果。因此，雖然我們和ESRT打算運營，使ESRT有資格成為REIT，但不能保證ESRT在任何特定年份都有資格。這些考慮也可能會限制我們未來可以收購的資產類型。如果就任何課税年度而言，ESRT未能保持其作為REIT的資格，並且不符合法定救濟條款的條件，則它在計算其應納税所得額時不能扣除對股東的分配，並將不得不按正常的公司税率就其應納税所得額支付美國聯邦所得税，從而減少可用於分配和償債的資金，並且ESRT將不被要求進行分配，直到它重新符合REIT資格，在其取消資格後的四個納税年度內將不允許進行分配，除非它根據相關法律規定獲得了減免。
為了使ESRT能夠符合REIT的要求，我們可能不得不放棄和/或清算有吸引力的投資。
為了有資格成為房地產投資信託基金(並避免某些税收，儘管它是房地產投資信託基金的地位)，ESRT必須不斷通過某些關於其資產和收入的性質和多樣化的測試。由於ESRT的幾乎所有資產都由我們的運營部門組成，並且ESRT的幾乎所有收入都包括與這些單位相關的收入分配，因此ESRT滿足這些測試的能力將取決於我們的資產和收入的構成。同樣，為了在美國聯邦所得税中被視為合夥企業，我們必須滿足與我們總收入來源相關的某些年度測試。為了滿足這些測試並允許ESRT滿足這些測試，我們可能被要求放棄我們原本會進行的投資，或從我們的商業投資組合中清算其他有吸引力的投資。此外，我們可能被要求在不利的時間或當我們沒有現成的資金可用於分發時向ESRT進行分發。這些行動可能會減少我們的收入和可用於
分配給我們的證券持有人。
為了使ESRT符合REIT的分配要求，我們可能被要求在不利的市場條件下借入資金，或者可能被徵税。
ESRT打算以一種旨在滿足REIT 90%分配要求的方式將其淨收入分配給證券持有人(見第一部分，第1項，“業務-我們的税收狀況”)，並避免美國聯邦所得税和4%的不可抵扣消費税。我們的合作協議規定，我們將向ESRT提供足夠的分銷，使其能夠滿足這些分銷要求。任何未能做到這一點將導致大量實體水平的税收和/或取消作為房地產投資信託基金的資格，不利的税收後果和重新資格的限制在本風險因素一節中如上所述。此外，我們的應税收入可能會超過GAAP確定的淨收入，因為，例如，已實現資本損失將在確定我們的GAAP淨收入時扣除，但在計算我們的應税收入時可能不能扣除。此外，我們可能產生不可扣除的資本支出，或被要求支付債務或攤銷款項，或者現行法律對利息(選定的房地產交易或業務除外)和淨營業損失扣除的限制的影響，可能導致我們的應税收入超過GAAP確定的淨收入。因此，我們在特定年度產生的現金流可能少於應税收入，並被要求以我們認為不利的利率或時間使用現金儲備、產生債務或清算資產，以允許ESRT滿足此類REIT要求並避免此類税收。
S特定的交易或税務選擇可能會導致您確認收益或以其他方式影響您的投資。
一般來説，根據我們的合夥協議條款，ESRT在決定是否促使我們進行可能導致您確認收益的特定交易或税務選擇時，不需要考慮除ESRT以外的其他OP單位持有人的税務後果。因此，我們可以隨時進行交易，從而向您分配額外的應税收入，並且您在我們債務中的份額可以隨時減少。
我們無法將特定系列60、系列250或系列ES OP單位的轉讓人與此類OP單位的每個受讓人匹配，因此我們採用了某些所得税會計職位，這可能會使我們受到美國國税局的挑戰。
由於我們無法將特定系列60系列、系列250或系列ES OP單元的轉讓方與此類OP單元的每個受讓方相匹配，因此我們採用了某些折舊、攤銷和其他税務會計立場，這些立場可能不符合現有財務條例的所有方面。對這些職位的挑戰如果成功，可能會對分配給這種經營合夥單位持有人的税收優惠數額或應税收入產生不利影響。它還可能影響某些税收優惠的時間或出售此類經營單位的收益數額，並可能對其價值產生負面影響，或導致對此類單位持有人的納税申報單進行審計和調整。此外，我們的應税收入和損失是按照我們認為符合適用法律的慣例在投資者之間確定和分攤的。因此，如果您轉讓您的運營單位，您可能會在轉讓日期後獲得我們分配的收益、收益、損失和扣除。
同樣，受讓人可以在轉讓之日之前獲得我們所實現的收入、收益、損失和扣除，在某些情況下，即使這樣的受讓人沒有收到任何分配。受讓人還可以通過減少分配給受讓人的現金來承擔對分配給轉讓人的收入徵收的預扣税的費用。
如果我們無法繼續將帝國大廈天文臺出租給TRS或維持我們的廣播許可證，在每種情況下，都無法按照ESRT收到的美國國税局裁決的方式，我們將被要求以可能對我們的OP單位的價值產生不利影響的方式重組我們的業務。
為了將來自天文臺和廣播設施的收入視為符合資格的REIT收入，我們依賴私人信函裁定，這些收入是符合我們REIT資格的租金。見第一部分，第1項，“企業--我們的納税狀況”。只有在我們沒有在裁決請求中錯誤陳述或遺漏重要事實，並且我們繼續按照該請求中描述的重要事實運作的情況下，我們才有權依賴這些私人信函裁決，並且不能保證我們總是能夠這樣做。如果我們不能將本公司從天文臺TRS獲得的租金視為適用於ESRT的REIT毛收入測試的合資格收入，我們將被要求重組我們運營天文臺的方式，這可能需要我們通過將天文臺出租給聯屬公司或第三方運營商來放棄對天文臺的運營控制權。如果我們不能將本公司從上述許可協議中獲得的許可費視為REIT毛收入測試的合格收入，我們將被要求通過TRS簽訂上述許可協議，這將導致許可費受美國聯邦所得税的影響，並相應減少我們可用於分配給證券持有人的現金流金額。在任何一種情況下，如果我們不能及時適當地重組我們的業務，我們可能會實現不符合REIT毛收入測試資格的大量收入，這可能導致ESRT無法獲得REIT資格。
由於財產税税率的變化、重新評估和/或州和地方税法的變化，我們的州和地方税可能會增加，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們被要求為我們的財產繳納州和地方税。州和地方税收法律或法規不時發生變化，這可能會導致我們的納税義務增加。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。特別是，聯邦政府最近限制了個人在聯邦納税申報單上扣除州和地方税的能力，這可能會導致許多高税收州對自己的州和地方税法進行重大修改。此外，疫情使許多州和地方政府的税收減少，這可能會導致這些政府增加税收或以其他方式對州和地方税法進行重大修改。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。我們物業的房地產税可能會隨着物業税税率的變化或税務機關對我們的物業進行評估或重新評估而增加。因此，我們未來繳納的財產税可能會比過去大幅增加。如果我們支付的物業税增加，我們的財務狀況可能會受到實質性的不利影響。
美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生實質性的不利影響。
美國目前對REITs及其股東的聯邦所得税待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動進行修改，可能具有追溯力，這可能會影響美國聯邦所得税對在美國的投資的待遇。涉及REITs的美國聯邦所得税規則不斷受到參與立法程序的人員、美國國税局和美國財政部的審查，這導致了法規的變化以及對法規和解釋的頻繁修訂。我們無法預測税法的變化可能會如何影響我們的投資者或我們。美國聯邦所得税法及其解釋的修訂可能會對ESRT作為REIT的資格以及與在我們的投資相關的税收考慮因素產生重大負面影響，或者可能導致我們改變投資和承諾。
我們的税收保護協議可能會限制我們出售某些房產或進行戰略交易的能力，或者降低我們的負債水平，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
關於組建交易，我們和ESRT與某些Malkin家族成員(包括Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin)達成了一項税收保護協議，根據該協議，我們同意賠償Malkin集團和Metro Center的另外一名第三方投資者，並就我們於2016年將ESRT的9.9%完全稀釋的權益出售給卡塔爾投資局，我們同意在符合某些最低門檻和條件的情況下，就每種情況下卡塔爾投資局可能因某些物業交易而產生的某些税務責任進行賠償。有關詳情，請參閲本年度報告中的“財務報表--附註11-關聯方交易--不包括的財產及業務”。如果我們觸發此類税收賠償義務，我們將被要求向Malkin Group、Metro Center和/或QIA的額外第三方投資者(視情況而定)支付由此產生的税收義務。這些義務可能會限制我們進行戰略交易的能力，要求我們維持更多或不同的債務，和/或阻止我們處置我們可能判斷為符合證券持有人最佳利益的財產。
ESRT B類普通股的持有者在ESRT事務中擁有重要的投票權。
作為我們成立的一部分，我們尋求給予每一位出資投資者持有股權的選擇權，這將允許該投資者根據該投資者在合併實體中的經濟所有權比例就公司事項投票，無論該投資者選擇ESRT的A類普通股還是我們公司的遞延經營合夥單位。因此，原始投資者有機會將他們的權益貢獻給我們，以換取ESRT的一股B類普通股和我們的49個運營合夥單位的組合，換取投資者以其他方式有權獲得的每50個運營合夥單位。B類普通股的每股流通股，當伴隨着49個經營合夥單位時，其持有人有權在ESRT的A類普通股持有者有權投票的所有事項上投50票，包括董事選舉。ESRT B類普通股的持有者可能擁有與ESRT A類普通股持有者和我們的證券持有人不同的利益，包括因為他們在我們的利益，因此可以作為股東以可能不符合ESRT A類普通股持有人和我們證券持有人的利益的方式投票。這種對某些事項的重大投票影響可能具有推遲、防止或阻止ESRT控制權變更的效果，或者可能剝奪ESRT A類普通股的持有者或我們的證券持有人作為出售ESRT的一部分獲得A類普通股或單位溢價的機會。
我們投票權的集中可能會對新投資者影響我們政策的能力產生不利影響。
截至12月31日2023年，ESRT董事長兼首席執行官Anthony E.Malkin與Malkin Group一起，有權投票40,859,706股ESRT普通股，約佔ESRT已發行普通股投票權的19.3%。因此，馬爾金先生有能力影響提交給我們證券持有人的事項的結果，包括ESRT董事會的選舉和重大公司交易的批准，包括業務合併、合併和合並，以及我們日常公司和管理政策的決定。
截至2023年12月31日，卡塔爾投資局擁有ESRT 11.03%的完全稀釋權益，佔ESRT已發行A類普通股的18.45%。根據ESRT與卡塔爾投資局的股東協議條款，卡塔爾投資局一般有權(但沒有義務)在我們或ESRT不時發行額外的普通股證券時，通過購買額外的ESRT A類普通股來維持其在ESRT的完全稀釋的經濟利益。雖然卡塔爾投資局已同意將其在提交給ESRT證券持有人的所有事項上的投票權限制在有權投票總數的9.9%，但卡塔爾投資局也同意投票支持ESRT董事會推薦的所有董事被提名人的選舉。馬爾金先生和卡塔爾投資局的利益可能與您作為我們運營合夥單位持有人的利益衝突或不同，這些大型證券持有人可能會行使他們作為證券持有人的權利，限制我們採取某些本來可能符合我們證券持有人最佳利益的行動的能力。這種投票權的集中還可能產生延遲或阻止控制權變更的效果，而我們的證券持有人可能會認為這是有益的。
在出售或再融資我們的物業時，我們經營合夥單位的持有人的税收後果可能會導致ESRT高級管理團隊某些成員的利益與您的不同。
由於出資時物業的未實現內在收益，一些經營合夥單位的持有人，包括我們的董事長兼首席執行官Anthony E.Malkin和我們的榮譽主席Peter L.Malkin，在出售或再融資我們擁有的物業時，可能會遭受不同於其他經營合夥單位持有人的不同和更不利的税收後果，包括不成比例的更大比例的應税收入和變現收益分配。由於這些持有人不會獲得相應較大的現金收益分配，他們可能會對某些物業的任何出售、交換或再融資的適當定價、時機、交易結構和其他重大條款，或是否出售、交換或再融資該等物業有不同的目標。因此，某些交易對馬爾金的影響可能會影響他們的決定，影響這些
這可能會導致ESRT高級管理團隊的這些成員試圖延遲、推遲或阻止可能符合我們其他證券持有人最佳利益的交易，或以減輕對Malkin先生的上述税務後果的方式安排此類交易。此外，在組建交易方面，我們和ESRT與Malkin先生達成了一項税收保護協議，根據該協議，我們和ESRT同意賠償Malkin集團和Metro Center的另外一名第三方投資者的某些税收責任，如果這些税收責任是由涉及四個物業之一的交易產生的。有關詳情，請參閲本年報10-K表格內的“財務報表-附註11關聯方交易-除外財產及業務”。作為簽訂税收保護協議的結果，馬爾金先生可能有動機促使我們進行他們個人可能從中受益的交易。
ESRT的證券持有人和OP單位持有人之間存在或可能在未來出現利益衝突。
由於ESRT及其附屬公司與我們公司或其任何合作伙伴之間的關係，存在或可能在未來出現利益衝突。例如，潛在的收購或處置機會可能對REIT是機會主義的，而税收對某些OP持有人不利。根據適用的馬裏蘭州法律，ESRT的董事和管理人員對ESRT及其股東負有與其管理ESRT相關的責任。同時，ESRT作為我們的普通合夥人，根據特拉華州的法律和我們的合夥協議，對我們和我們的有限合夥人負有受託責任和義務。作為普通合夥人，ESRT對我們的受託責任和義務可能與ESRT董事和高級管理人員對ESRT的責任相沖突，這可能會阻礙有利於我們證券持有人的業務決策。根據我們的合夥協議，我們的有限合夥人同意，如果ESRT的董事和高級管理人員對ESRT和ESRT的證券持有人的責任與ESRT作為我們的普通合夥人對該等有限合夥人的受信責任發生衝突，ESRT將以ESRT證券持有人的最佳利益行事，履行對該有限合夥人的受信責任。
ESRT的權利和ESRT證券持有人對ESRT董事和高級管理人員採取行動的權利是有限的，這可能會限制您在採取不符合您最佳利益的行動時的追索權。
ESRT的憲章在馬裏蘭州法律允許的最大程度上限制了其現任和前任董事和高級管理人員對ESRT及其證券持有人的金錢損害責任。根據馬裏蘭州現行法律，ESRT現任和前任董事和高級管理人員將不對ESRT或其證券持有人承擔任何金錢損害責任，但因以下原因造成的責任除外：(1)實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤，或(2)董事或最終判決確定的高級管理人員主動故意不誠實並對訴因具有實質性影響。此外，我們的合夥協議規定了對我們和我們的董事和高級管理人員以及我們前任的某些現任和前任成員、經理、股東、董事、有限合夥人、普通合夥人、高級管理人員或控制人的責任和賠償義務的某些限制。因此，我們和我們的證券持有人可能對所有這些人擁有有限的權利，這可能會限制您在發生不符合您最佳利益的行為時的追索權。
對控制權變動的限制可能會阻止有利於證券持有人的收購嘗試。
我們的合夥協議和ESRT章程中的條款可能會延遲或阻止對公司或ESRT的控制權變更或收購要約，即使此類行動可能對我們的證券持有人有利。我們合夥協議中的某些條款可能會推遲或使我們的主動收購或控制權變更變得更加困難，其中包括：符合條件的當事人的贖回權；對經營合夥單位的轉讓限制；在某些情況下，ESRT作為普通合夥人修改合夥協議的能力，並使我們能夠在未經有限合夥人同意的情況下發布可能推遲、推遲或阻止合併或其他控制權變更的條款；有限合夥人在特定情況下同意轉讓普通合夥企業權益和涉及我們的合併或其他交易的權利；以及支付給優先股持有人的贖回溢價，前提是我們根據自己的選擇，在發生某些基本交易(如控制權變更)時決定將優先股贖回為現金。
ESRT章程中的某些條款也可能延遲或阻止ESRT控制權的變更，並延伸到我們，包括所有權限制，這些限制通常限制（i）所有權為ESRT股本流通股的9.8%（以限制性更強者為準）或超過9.8%（以限制性更強者為準），ESRT普通股的流通股，除非ESRT董事會自行決定放棄，就像它對QIA所做的那樣，及（ii）所有權，以該等所有權將導致ESRT擁有（直接或間接）如果合理預期我們從該租户獲得的收入等於或超過1%（以較低者為準），則我們在該租户中的權益我們的總收入或將導致我們無法滿足任何REITs總收入測試的金額。違反所有權限制所擁有的股份將被剝奪分配權、投票權和其他處罰。此外，ESRT董事會可以建立一類或一系列優先股，根據這些優先股的條款，這些優先股可以延遲、推遲或阻止交易或控制權的變更。這些限制可能會阻礙收購或其他交易，在這些交易中，我們的證券持有人可能會因其證券而獲得溢價，或者持有人可能會認為在其他方面符合他們的最佳利益。
風險 相關 至 我們的 交易 操作 單位
我們可供分派的現金可能不足以按預期水平作出分派，而我們的現金分派水平可能會對我們證券的市場價格產生不利影響。
我們打算向我們的證券持有人進行分配。所有股息和分派將由我們唯一的普通合夥人ESRT通過其董事會酌情決定，並將取決於我們的盈利、財務狀況、ESRT的房地產投資信託基金資格的維持以及ESRT董事會可能不時認為相關的其他因素。如果我們的業務沒有足夠的現金可供分派，我們可能不得不從營運資金中為分派提供資金，或借款為分派提供資金，或減少分派金額。我們不能向您保證我們的分銷將被進行或持續。我們未能滿足市場對未來收益和現金分配的預期，可能會對ESRT A類普通股和我們交易的OP單位的市場價格產生不利影響。
市場條件的變化可能會對ESRT的A類普通股和我們交易的OP單位的市場價格產生不利影響。
與其他公開交易的股票證券一樣，ESRT的A類普通股和我們交易的OP單位的價值取決於各種市場條件，這些條件可能會不時變化。除了當前的經濟環境以及證券和信貸市場的未來波動外，以下市場條件可能會影響ESRT的A類普通股和我們交易的OP單位的價值：
•房地產投資信託基金的一般聲譽，以及與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，我們的股權證券的吸引力；
•我們的財務表現；以及
•股票市場的一般情況。
我們普通股的市場價值基於多種因素，包括但不限於市場對我們資產當前和未來價值的看法、我們的增長潛力以及我們當前和潛在的未來收益和分配。
未來註冊權的行使可能會對我們證券的市場價格產生不利影響。
2016年8月，ESRT與QIA就其購買ESRT的A類普通股簽訂了註冊權協議，該協議要求ESRT在某些條件下向SEC保留有效的貨架註冊聲明，以便轉售QIA的股份。目前的登記聲明於2023年7月31日提交，登記了多達29，894，869股股份。如果QIA決定出售其全部或大部分股份，或者市場認為其可能打算這樣做，則可能對ESRT的A類普通股和我們交易的OP單位的市場價格產生重大不利影響。
未來發行債務或股本證券或優先單位可能會對當前證券持有人產生攤薄影響，並可能對我們交易證券的市場價格產生重大不利影響。
未來，我們或ESRT可能會發行債務或股本證券或進行其他借款。ESRT董事會在未經股東批准的情況下，有權根據其章程促使ESRT發行額外的股本或債務證券，我們也可以在未經證券持有人同意的情況下發行額外的經營合夥單位。清算後，我們的債務證券、優先股和其他貸款及優先股的持有人將在ESRT普通股持有人之前獲得我們可用資產的分配。我們或ESRT不需要在優先的基礎上向現有ESRT證券持有人或我們的證券持有人（如適用）提供任何此類額外的債務或股權證券。因此，直接或通過可轉換或可交換證券（包括經營合夥單位）、認股權證或期權發行的ESRT普通股的額外股份將稀釋ESRT現有普通股持有人的持股，此類發行或對此類發行的看法可能會降低ESRT普通股或我們交易的OP單位的市場價格。此外，ESRT的優先股或股份，如果發行，可能會有一個優先分配付款，定期或清算，這可能會限制ESRT的能力，使分配給其普通股股東的股份。
項目1B。未解決的員工意見
截至2023年12月31日，我們沒有收到美國證券交易委員會工作人員的任何懸而未決的評論。
項目1C。網絡安全
風險管理和戰略
我們定期評估網絡安全威脅的風險，監控我們的信息系統的潛在漏洞，並根據我們的網絡安全政策和程序測試這些系統，這些政策和程序已納入公司的整體風險管理框架。為了保護我們的信息系統免受網絡安全威脅，我們使用各種安全工具，幫助我們及時識別、上報、調查、解決安全事件並從安全事件中恢復。
我們與第三方合作，實施和評估我們的網絡安全預防和應對系統和流程的有效性。我們擁有一家託管安全服務提供商(MSSP)，提供全天候的安全運營中心(SOC)，並與我們的信息技術(IT)團隊合作，採用各種監控技術來檢測潛在的網絡威脅並向其發出警報，以及建立和實施緩解和補救任何網絡安全事件的程序。我們對員工進行年度滲透測試、定期網絡釣魚測試和年度網絡安全培訓。
此外，公司的管理團隊已經制定了網絡事件響應計劃，以便在發生網絡威脅時部署。該計劃至少每年審查和更新一次，並不時通過由管理層和其他關鍵人員參與的桌面練習進行測試，還可能包括ESRT董事會和外部專家的參與。作為常規業務連續性規劃的一部分，部門負責人必須考慮各自團隊使用的關鍵技術系統，以及此類系統受損或不可用時對公司和其他利益相關者的影響。此外，我們監控並識別第三方供應商構成的網絡安全風險，這些第三方供應商向公司提供軟件和/或硬件，或以其他方式訪問我們的公司系統，並擁有作為供應商入職一部分的網絡審查流程。
到目前為止，網絡安全威脅，包括之前任何網絡安全事件造成的威脅，尚未對公司產生重大影響，我們認為不太可能對公司產生重大影響，包括我們的業務戰略、運營結果或財務狀況。參考標題為“網絡攻擊和任何不遵守相關法律的行為都可能對我們造成負面影響”的風險因素。在第一部分，第1A項。“風險因素”，以補充描述網絡安全風險和對公司的潛在相關影響。
治理
ESRT董事會直接或通過其委員會監督我們的風險管理流程，包括網絡安全風險。ESRT董事會的審計委員會監督我們的風險管理計劃，該計劃側重於我們在短期、中期和長期框架內面臨的最重大風險。審計委員會的會議包括討論全年的具體風險領域，其中包括與網絡安全有關的領域，以及每季度關於我們企業風險概況的報告。我們的首席技術官負責領導網絡安全風險的評估和管理，並至少每季度或根據需要更頻繁地向審計委員會報告網絡安全戰略和風險。
項目2.財產
辦公、零售和多家庭產品組合摘要
截至2023年12月31日，我們的辦公和零售組合包括約860萬平方英尺的可租賃辦公空間和約70萬平方英尺的零售空間，入住率約為86.3%，租賃約為90.6%，年化租金約為5.36億美元。我們有11個寫字樓物業，我們的零售物業包括紐約市寫字樓底部的零售空間和多户物業，以及主要位於曼哈頓的5個獨立零售物業。所有酒店都位於充滿活力的零售走廊內，交通便利基礎不好，行人流量大。 我們的房地產部門包括與我們所有房地產資產的所有權、管理、運營、收購、重新定位和處置有關的所有活動，帝國大廈第86層和102層的天文臺除外，這兩個天文臺由我們的天文臺部門運營。
下表提供了一個概述 AS 的 2023年12月31日。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 摺合成年率 | |
| | | 可出租 | | | | | | 每件租金 | |
| | | 正方形 | 百分比 | | 百分比 | 年化 | | 使用中 | 數量 |
| 屬性名稱 | 位置或子市場 | 腳(1) | 使用中(2) | | 租賃(3) | 租金(4) | | 平方英尺(5) | 租契(6) |
| 辦公室-曼哈頓 | | | | | | | | | |
| 帝國大廈 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 2,713,783 | | 84.6 | % | | 91.8 | % | $ | 149,146,291 | | | $ | 64.98 | | 144 | |
| 中央車站一家 | 中央車站 | 1,241,235 | | 85.2 | % | | 90.7 | % | 64,495,396 | | | 61.01 | | 148 | |
百老匯大街1400號(7) | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 917,281 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 51,543,523 | | | 56.19 | | 20 | |
西33街111號(8) | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 639,496 | | 94.2 | % | | 95.7 | % | 40,779,657 | | | 67.68 | | 21 | |
| 西57街250號 | 哥倫布環島-西側 | 472,707 | | 80.6 | % | | 84.5 | % | 23,990,288 | | | 62.98 | | 28 | |
| 第七大道501號 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 461,209 | | 88.4 | % | | 88.4 | % | 20,432,035 | | | 50.09 | | 19 | |
| 百老匯1359號 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 456,004 | | 83.5 | % | | 91.4 | % | 22,376,656 | | | 58.75 | | 32 | |
百老匯大街1350號(9) | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 372,599 | | 85.5 | % | | 86.4 | % | 19,076,631 | | | 59.90 | | 50 | |
| 百老匯1333號 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 296,349 | | 84.4 | % | | 94.4 | % | 14,545,148 | | | 58.12 | | 13 | |
| 辦公室-曼哈頓 | | 7,570,663 | | 87.3 | % | | 92.1 | % | 406,385,625 | | | 61.47 | | 475 | |
| | | | | | | | | | |
| 辦公室-大紐約大都會地區 | | | | | | | | | |
第一斯坦福德廣場(10) | 康涅狄格州斯坦福德 | 781,731 | | 78.7 | % | | 82.3 | % | 26,691,177 | | | 43.38 | | 48 | |
| 新城中心 | 康涅狄格州斯坦福德 | 281,510 | | 70.9 | % | | 70.9 | % | 10,914,848 | | | 54.71 | | 20 | |
| 辦公室-大紐約大都會地區 | | 1,063,241 | | 76.6 | % | | 79.3 | % | 37,606,025 | | | 46.15 | | 68 | |
| | | | | | | | | | |
| 辦公屬性合計/加權平均 | | 8,633,904 | | 86.0 | % | | 90.5 | % | 443,991,650 | | | 59.79 | | 543 | |
| | | | | | | | | | |
| 零售物業 | | | | | | | | | |
西34街112號(8) | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 93,057 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 24,825,569 | | | 266.78 | | 4 | |
| 帝國大廈 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 90,670 | | 71.9 | % | | 76.4 | % | 7,032,389 | | | 107.93 | | 10 | |
| 中央車站一家 | 中央車站 | 68,733 | | 99.4 | % | | 99.4 | % | 8,977,805 | | | 131.41 | | 12 | |
| 百老匯1333號 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 67,001 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 10,155,485 | | | 151.57 | | 4 | |
| 西57街250號 | 哥倫布環島-西側 | 65,526 | | 91.4 | % | | 91.4 | % | 9,111,860 | | | 152.07 | | 7 | |
| 聯合廣場10號 | 聯合廣場 | 58,006 | | 91.9 | % | | 91.9 | % | 8,181,304 | | | 153.49 | | 10 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第三大道1542號 | 上東區 | 56,135 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 2,542,042 | | | 45.28 | | 4 | |
| 第三大道1010號 | 上東區 | 38,235 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 3,460,188 | | | 90.50 | | 2 | |
| 第七大道501號 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 35,859 | | 50.8 | % | | 59.6 | % | 1,310,333 | | | 71.94 | | 5 | |
百老匯大街1350號(9) | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 30,710 | | 77.8 | % | | 77.8 | % | 5,962,833 | | | 249.70 | | 5 | |
| 百老匯1359號 | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 29,247 | | 83.0 | % | | 100.0 | % | 1,668,652 | | | 68.73 | | 5 | |
第十大道561號(11) | 哈德遜碼數 | 28,266 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 2,007,748 | | | 71.03 | | 3 | |
| 西55街77號 | 中城區 | 25,388 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 1,978,407 | | | 77.93 | | 3 | |
百老匯大街1400號(7) | 賓夕法尼亞車站-泰晤士報南 | 17,879 | | 78.2 | % | | 78.2 | % | 1,538,836 | | | 110.07 | | 6 | |
桑樹街298號(12) | 無HO | 10,365 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 1,802,507 | | | 173.90 | | 1 | |
威廉斯堡零售(13) | 布魯克林 | 6,538 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 1,158,422 | | | 177.18 | 3 |
東94街345號(14) | 上東區 | 3,700 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | 263,134 | | | 71.12 | | 1 | |
| 總/加權平均零售屬性 | | 725,315 | | 90.4 | % | | 92.1 | % | 91,977,514 | | | 140.27 | | 85 | |
| | | | | | | | | |
| 投資組合合計 | | 9,359,219 | | 86.3 | % | | 90.6 | % | $ | 535,969,164 | | | $ | 66.32 | | 628 | |
(1)不包括(I)189,148平方尺可歸因於樓宇管理用途及租户設施的公司投資組合及(Ii)83,190平方尺可歸因於本公司天文臺的面積。
(2)基於截至2023年12月31日簽署和開始的租約。
(3)包括佔用空間加上截至2023年12月31日簽署但尚未開始的租約。
(4)表示按年計算的基本租金以及運營費用和房地產税的當期報銷。
(5)代表截至2023年12月31日開始的租約的年化租金除以佔用的平方英尺。
(6)表示每個物業或按資產組合的租約數量。如果租户有多個租約，無論是否在同一物業，但租期不同，租約的數量將等於不同期限的租約的數量。
(7)指該物業的土地租賃權益，其剩餘年期約為40年(2063年12月31日到期)，包括本公司可享有的單邊延展權。
(8)指該物業的土地租賃權益，剩餘期限約為54年(於2077年6月10日到期)，包括本公司可享有的單邊延展權。
(9)指該物業的土地租賃權益，其剩餘期限約為27年(2050年7月31日到期)，包括本公司可享有的單邊延展權。
(10)第一斯坦福德廣場由三棟建築組成。
(11)不包括與該物業的417個住宅單位相關的面積。
(12)不包括與該物業的96個住宅單位相關的面積。
(13)不包括與該物業的6個住宅單位相關的面積。
(14)不包括與該物業的208個住宅單位相關的面積。
租户多元化
截至2023年12月31日，我們的寫字樓和零售組合已租賃給由大約628個租約組成的多元化租户基礎。我們的租户代表多個行業，如下所示：
| | | | | |
| 按行業劃分的多元化 | 百分比(1) |
| 藝術和娛樂 | 3.2 | % |
| 廣播 | 1.0 | % |
| 消費品 | 15.8 | % |
| 金融、保險、房地產 | 16.9 | % |
| 政府實體 | 2.1 | % |
| 醫療保健 | 1.8 | % |
| 法律服務 | 5.2 | % |
| 非營利組織 | 4.2 | % |
| 專業服務(不包括法律服務) | 9.2 | % |
| 零售 | 18.2 | % |
| | | | | |
| 技術、媒體和廣告 | 18.0 | % |
| 其他 | 4.4 | % |
| 總計 | 100.0 | % |
| |
(1)以年化租金為基礎。 | |
下表根據截至2023年12月31日的年化租金列出了我們商業投資組合中最大的20個租户的信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 加權 | | 百分比 | | | |
| | | 平均值 | 總計 | 投資組合 | | | 百分比 |
| | | 剩餘 | 使用中 | 可出租 | | | 投資組合 |
| | 租賃 | 租賃 | 正方形 | 正方形 | | 年化 | 年化 |
| 租客 | 中國的財產 | 期滿(1) | 術語(2) | 腳(3) | 腳(4) | | 租金(5) | 租金(6) |
| LinkedIn | 帝國大廈 | 2036年8月 | *12.7年 | 501,409 | | 5.4 | % | | $ | 33,465,435 | | 6.2 | % |
| 弗拉格斯塔銀行 | 百老匯大街1400號 | 2039年8月 | *15.7年 | 313,109 | | 3.3 | % | | 18,285,046 | | 3.4 | % |
| Center Brands Inc. | 帝國大廈 | 2028年10月 | *4.8年 | 221,365 | | 2.4 | % | | 11,952,833 | | 2.2 | % |
| PVH公司 | 第七大道501號 | 2028年10月 | *4.8年 | 237,281 | | 2.5 | % | | 11,519,383 | | 2.1 | % |
| 絲芙蘭 | 西34街112號 | 2029年1月 | 五年一月 | 11,334 | | 0.1 | % | | 10,533,585 | | 2.0 | % |
| 目標 | 西34街112號，聯合廣場10號 | 2038年1月 | 14.1歲 | 81,340 | | 0.9 | % | | 9,341,224 | | 1.7 | % |
| 科蒂公司 | 帝國大廈 | 2030年1月 | *6.1年 | 156,187 | | 1.7 | % | | 8,497,458 | | 1.6 | % |
| 梅西百貨 | 西33街111號 | 2030年5月 | *6.4年 | 131,117 | | 1.4 | % | | 8,451,562 | | 1.6 | % |
| 城市服裝商 | 百老匯大街1333號 | 9月2029年 | 58年 | 56,730 | | 0.6 | % | | 8,185,595 | | 1.5 | % |
| Li與馮 | *1359百老匯，ESB | 2027年10月-2028年10月 | *4.5年 | 149,061 | | 1.6 | % | | 7,954,806 | | 1.5 | % |
| 儲物櫃 | 西34街112號 | 9月2031年 | 7.8年 | 34,192 | | 0.4 | % | | 7,745,828 | | 1.4 | % |
| 聯邦存款保險公司 | 帝國大廈 | 2025年12月 | 2.0年 | 119,226 | | 1.3 | % | | 7,578,004 | | 1.4 | % |
| HNTB公司 | 帝國大廈 | 2029年2月 | 5.2年 | 105,143 | | 1.1 | % | | 7,000,733 | | 1.3 | % |
| 機構資本網絡公司 | 中央車站一家 | 2024年2月至2035年10月 | 10.6年 | 94,331 | | 1.0 | % | | 6,351,680 | | 1.2 | % |
| Michael J. Fox基金會 | 西33街111號 | 2029年11月 | 5.9年 | 86,492 | | 0.9 | % | | 6,267,495 | | 1.2 | % |
| 舒特斯托克 | 帝國大廈 | 2029年4月 | *5.3年 | 104,386 | | 1.1 | % | | 6,096,096 | | 1.1 | % |
| 弗拉格曼 | 百老匯大街1400號 | 2035年2月 | *11.2年 | 107,680 | | 1.2 | % | | 5,959,656 | | 1.1 | % |
| 伯靈頓商品公司 | 百老匯大街1400號 | 2038年1月 | 14.1歲 | 102,898 | | 1.1 | % | | 5,932,832 | | 1.1 | % |
| ASCAP | 西57街250號 | 2034年8月 | *10.7歲 | 87,943 | | 0.9 | % | | 5,384,628 | | 1.0 | % |
| 杜安·裏德 | 帝國大廈，百老匯1350號 | 2025年5月-9月2027年 | 五年半 | 39,142 | | 0.4 | % | | 4,941,165 | | 0.9 | % |
| **總計： | | | | 2,740,366 | | 29.3 | % | | $ | 191,445,044 | | 35.5 | % |
(1)到期日是按租約計算的，不適用於續訂或延期選項。對於有兩個以上租約的租户，租約到期時間顯示為一個範圍。
(2)表示基於年化租金的加權平均剩餘租賃期限。
(3)基於截至2023年12月31日簽署和開始的租約。
(4)表示公司寫字樓和零售投資組合中可出租平方英尺的總和。
(5)表示按年計算的基本租金以及運營費用和房地產税的當期報銷。
(6)表示公司寫字樓和零售組合的年化租金合計的百分比。
租約期滿
下表列出了我們物業簽訂的新租約和續簽租約、年內簽訂的新租約和續簽租約的每平方英尺加權平均年化現金租金、這些租約續期或轉租前的先前加權平均年化現金租金以及按市值計價的租金增加(減少)的百分比。 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年內簽訂的新租約及續期租約(平方英尺) | 950,746 | | | 1,118,579 | | | 1,005,630 | |
| | | | | |
| 年內簽訂的新租約及續期租約的加權平均年化現金租金每平方尺 | $ | 65.30 | | | $ | 59.42 | | | $ | 57.55 | |
| | | | | |
| 以前租約的加權平均年化每平方英尺現金租金 | $ | 61.25 | | | $ | 58.58 | | | $ | 58.04 | |
| | | | | |
| 按市值計價的租金增加(減少) | 6.6 | % | | 1.4 | % | | (0.8) | % |
下表列出了截至2023年12月31日的租賃到期摘要時間表，以及我們商業投資組合中寫字樓和零售物業從截至2023年12月31日的年度開始的十個日曆年中每年的可用空間。表中列出的信息假設租户不行使續訂選擇權和所有提前解約權。
辦公和零售產品組合
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投資組合 | | | | | 摺合成年率 |
| 數 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | *每小時租金 |
| 租約的數量 | 腳 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租約期滿年份 | 即將到期(1) | 即將到期(2) | 即將到期 | | 租金(3) | 租金 | | 一平方英尺 |
| 可用 | — | | 875,777 | | 9.4 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已簽署的租約尚未開始 | 28 | | 402,268 | | 4.3 | % | | — | | — | % | | — | |
2023年第四季度(4) | 15 | | 143,627 | | 1.5 | % | | 7,522,786 | | 1.4 | % | | 52.38 | |
| 2024 | 89 | | 509,671 | | 5.4 | % | | 30,075,202 | | 5.6 | % | | 59.01 | |
| 2025 | 85 | | 594,946 | | 6.4 | % | | 40,363,625 | | 7.5 | % | | 67.84 | |
| 2026 | 72 | | 628,943 | | 6.7 | % | | 37,384,704 | | 7.0 | % | | 59.44 | |
| 2027 | 87 | | 713,569 | | 7.6 | % | | 47,192,095 | | 8.8 | % | | 66.14 | |
| 2028 | 63 | | 945,077 | | 10.1 | % | | 52,486,474 | | 9.8 | % | | 55.54 | |
| 2029 | 50 | | 981,952 | | 10.5 | % | | 73,521,837 | | 13.7 | % | | 74.87 | |
| 2030 | 38 | | 745,546 | | 8.0 | % | | 50,024,340 | | 9.3 | % | | 67.10 | |
| 2031 | 23 | | 174,491 | | 1.9 | % | | 20,214,026 | | 3.8 | % | | 115.85 | |
| 2032 | 29 | | 368,694 | | 3.9 | % | | 26,223,606 | | 4.9 | % | | 71.13 | |
| 2033 | 29 | | 329,711 | | 3.5 | % | | 21,332,708 | | 4.0 | % | | 64.70 | |
| 此後 | 48 | | 1,944,947 | | 20.8 | % | | 129,627,759 | | 24.2 | % | | 66.65 | |
| 總計 | 656 | | 9,359,219 | | 100.0 | % | | $ | 535,969,162 | | 100.0 | % | | $ | 66.32 | |
曼哈頓辦公樓物業(5)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投資組合 | | | | | 摺合成年率 |
| 數 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | *每小時租金 |
| 租約的數量 | 腳 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租約期滿年份 | 即將到期(1) | 即將到期(2) | 即將到期 | | 租金(3) | 租金 | | 一平方英尺 |
| 可用 | — | | 597,862 | | 7.9 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已簽署的租約尚未開始 | 20 | | 362,213 | | 4.8 | % | | — | | — | % | | — | |
2023年第四季度(4) | 12 | | 124,643 | | 1.6 | % | | 7,044,490 | | 1.7 | % | | 56.52 | |
| 2024 | 76 | | 431,339 | | 5.7 | % | | 25,204,397 | | 6.2 | % | | 58.43 | |
| 2025 | 67 | | 495,292 | | 6.5 | % | | 32,205,906 | | 7.9 | % | | 65.02 | |
| 2026 | 57 | | 485,929 | | 6.4 | % | | 29,511,170 | | 7.3 | % | | 60.73 | |
| 2027 | 71 | | 600,450 | | 7.9 | % | | 36,782,006 | | 9.1 | % | | 61.26 | |
| 2028 | 47 | | 854,943 | | 11.3 | % | | 47,465,773 | | 11.7 | % | | 55.52 | |
| 2029 | 35 | | 738,291 | | 9.8 | % | | 44,821,337 | | 11.0 | % | | 60.71 | |
| 2030 | 27 | | 599,150 | | 7.9 | % | | 37,243,747 | | 9.2 | % | | 62.16 | |
| 2031 | 12 | | 86,541 | | 1.1 | % | | 6,076,449 | | 1.5 | % | | 70.21 | |
| 2032 | 21 | | 334,698 | | 4.4 | % | | 23,105,190 | | 5.7 | % | | 69.03 | |
| 2033 | 15 | | 141,599 | | 1.9 | % | | 8,587,282 | | 2.1 | % | | 60.65 | |
| 此後 | 35 | | 1,717,713 | | 22.8 | % | | 108,337,878 | | 26.6 | % | | 63.07 | |
| 總計 | 495 | | 7,570,663 | | 100.0 | % | | $ | 406,385,625 | | 100.0 | % | | $ | 61.47 | |
大紐約大都會地區辦公室物業
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投資組合 | | | | | 摺合成年率 |
| 數 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | *每小時租金 |
| 租約的數量 | 腳 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租約期滿年份 | 即將到期(1) | 即將到期(2) | 即將到期 | | 租金(3) | 租金 | | 一平方英尺 |
| 可用 | — | | 220,593 | | 20.7 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已簽署的租約尚未開始 | 3 | | 27,802 | | 2.5 | % | | — | | — | % | | — | |
2023年第四季度(4) | 2 | | 2,540 | | 0.2 | % | | 63,701 | | 0.2 | % | | 25.08 | |
| 2024 | 7 | | 52,728 | | 5.0 | % | | 2,222,975 | | 5.9 | % | | 42.16 | |
| 2025 | 13 | | 76,903 | | 7.2 | % | | 3,597,773 | | 9.6 | % | | 46.78 | |
| 2026 | 8 | | 71,784 | | 6.8 | % | | 3,508,404 | | 9.3 | % | | 48.87 | |
| 2027 | 10 | | 58,730 | | 5.5 | % | | 2,801,695 | | 7.5 | % | | 47.70 | |
| 2028 | 11 | | 84,915 | | 8.0 | % | | 3,735,230 | | 9.9 | % | | 43.99 | |
| 2029 | 5 | | 128,271 | | 12.1 | % | | 5,907,668 | | 15.7 | % | | 46.06 | |
| 2030 | 4 | | 78,033 | | 7.3 | % | | 3,562,425 | | 9.5 | % | | 45.65 | |
| 2031 | 2 | | 16,560 | | 1.6 | % | | 843,885 | | 2.2 | % | | 50.96 | |
2032(6) | 1 | | — | | — | % | | 6,180 | | — | % | | — | |
| 2033 | 3 | | 151,754 | | 14.3 | % | | 7,494,005 | | 19.9 | % | | 49.38 | |
| 此後 | 2 | | 92,628 | | 8.8 | % | | 3,862,084 | | 10.3 | % | | 41.69 | |
| 總計 | 71 | | 1,063,241 | | 100.0 | % | | $ | 37,606,025 | | 100.0 | % | | $ | 46.15 | |
零售物業
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投資組合 | | | | | 摺合成年率 |
| 數 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | *每小時租金 |
| 租約的數量 | 腳 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租約期滿年份 | 即將到期(1) | 即將到期(2) | 即將到期 | | 租金(3) | 租金 | | 一平方英尺 |
| 可用 | — | | 57,322 | | 7.9 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已簽署的租約尚未開始 | 5 | | 12,253 | | 1.7 | % | | — | | — | % | | — | |
2023年第四季度(4) | 1 | | 16,444 | | 2.3 | % | | 414,595 | | 0.5 | % | | 25.21 | |
| 2024 | 6 | | 25,604 | | 3.5 | % | | 2,647,830 | | 2.9 | % | | 103.41 | |
| 2025 | 5 | | 22,751 | | 3.1 | % | | 4,559,946 | | 5.0 | % | | 200.43 | |
| 2026 | 7 | | 71,230 | | 9.8 | % | | 4,365,130 | | 4.7 | % | | 61.28 | |
| 2027 | 6 | | 54,389 | | 7.5 | % | | 7,608,394 | | 8.3 | % | | 139.89 | |
| 2028 | 5 | | 5,219 | | 0.7 | % | | 1,285,471 | | 1.4 | % | | 246.31 | |
| 2029 | 10 | | 115,390 | | 15.9 | % | | 22,792,832 | | 24.8 | % | | 197.53 | |
| 2030 | 7 | | 68,363 | | 9.4 | % | | 9,218,168 | | 10.0 | % | | 134.84 | |
| 2031 | 9 | | 71,390 | | 9.8 | % | | 13,293,692 | | 14.5 | % | | 186.21 | |
| 2032 | 7 | | 33,996 | | 4.7 | % | | 3,112,236 | | 3.4 | % | | 91.55 | |
| 2033 | 11 | | 36,358 | | 5.0 | % | | 5,251,421 | | 5.7 | % | | 144.44 | |
| 此後 | 11 | | 134,606 | | 18.7 | % | | 17,427,798 | | 18.8 | % | | 129.47 | |
| 總計 | 90 | | 725,315 | | 100.0 | % | | $ | 91,977,514 | | 100.0 | % | | $ | 140.27 | |
(1)如果租户有多個租約，無論是否在同一物業，但租期不同，租約的數量將等於不同期限的租約的數量。
(2)不包括(I)189,148平方英尺的可出租單位，可歸因於大廈管理用途和租户設施及(Ii)
83,190平方英尺的空間歸屬於公司的天文臺。
(3)表示按年計算的基本租金以及運營費用和房地產税的當期報銷。
(4)表示截至2023年12月31日包含在入住率中並於2023年12月31日到期的租約。
(5)不包括(I)我們曼哈頓寫字樓物業的零售空間和(Ii)帝國大廈的廣播牌照和天文臺業務。
(6)表示一個沒有平方英尺的電信租約。
投資組合交易活動
2023年2月1日，我們完成了康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107大街的出售，總資產估值為4000萬美元。見“財務報表--附註11關聯方交易”在這份Form 10-K年度報告中。
2023年4月5日，我們以5300萬美元的總資產估值完成了紐約哈里森馬馬羅內克大道500號的出售。
2023年9月14日，我們完成了對位於北6號拐角處的威廉斯堡零售物業的收購這是紐約布魯克林的街道和懷斯大道，成交價為2640萬美元。
參考“財務報表--附註3收購和處置”在這份Form 10-K年度報告中。
項目3.法律程序
有關任何未決法律程序的説明，請參閲本年度報告表格10-K中的“財務報表--附註9承付款和或有事項”。
項目4.煤礦安全信息披露
不適用。
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
市場信息
我們有四個系列的合作單位(“行動單位”)-系列公關行動單位，系列ES行動單位，系列60行動單位和系列250行動單位。系列ES OP單元、系列60 OP單元和系列250 OP單元(統稱為“交易OP單元”)分別以“ESBA”、“OGCP”和“FISK”的代碼在紐約證券交易所上市。該系列公關運營單位不在任何交易所上市，也不進行交易。
2024年2月22日，我們在紐約證券交易所Arca上市的ES系列運營單元的最後售價為每股9.98美元。2024年2月22日，我們60系列操作單元在紐約證券交易所Arca的最後售價為每股9.75美元。2024年2月22日，我們250系列操作單元在紐約證券交易所Arca的最後售價為每股9.60美元。
持有者
截至2024年2月22日，我們大約有574個系列PR OP單位的登記持有人、1225個系列ES OP單位的登記持有人、357個系列OP單位的登記持有人和279個系列OP單位的登記持有人。若干股份及營運單位以“街道”名義持有，因此，該等股份及營運單位的實益擁有人數目並不為人所知，亦不包括在上述總數內。
分配
ESRT打算定期向其A類普通股和B類普通股的持有者支付季度股息，至少在其應税收入範圍內或在保持其作為REIT資格所需的範圍內。我們或ESRT未來支付的任何分配將取決於我們的應税收入、實際運營結果、經濟狀況和其他可能與我們目前的預期有很大不同的因素。我們的實際經營結果將受到多個因素的影響，包括我們從物業獲得的收入、我們的運營費用、利息支出、租户履行義務的能力以及意外支出。
我們宣佈2023年每個季度的股息為每股0.035美元，相當於年化股息為每股0.14美元。
我們和ESRT董事會將繼續定期審查我們的股息和資本分配政策。我們宣佈的分配將由ESRT董事會全權酌情從合法可用資金中授權，因此將取決於許多因素，包括適用法律的限制、我們的資本要求以及保持ESRT作為REIT資格所需的分配要求。有關用於分紅的資金來源的信息，請參閲本年度報告中的“風險因素”項和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以及有關可能對我們向證券持有人進行分配的能力產生不利影響的因素(如果有)的討論。
根據股權補償計劃獲授權發行的證券
2019年5月16日，股東批准了帝國地產信託公司帝國地產OP，L.P.2019年股權激勵計劃(《2019年計劃》)。2019年計劃規定對我們公司和ESRT的董事、員工和顧問進行獎勵，包括期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權、業績獎勵、股息等價物和其他基於股權的獎勵，包括LTIP單位。根據2019年計劃授予的獎勵，我們總共約1,100萬股普通股被授權發行。在我們的股東採納2019年計劃後，我們同意不會根據我們在2013年首次公開募股時採納的第一次修訂和重新發布的帝國地產信託公司和帝國地產OP，L.P.2013股權激勵計劃(“2013計劃”，以及2019年計劃，“該計劃”)發行任何新的股權獎勵。根據2019年計劃和2013年計劃的任何獎勵，除行使外，被沒收、註銷或以其他方式終止的A類普通股股份將被重新加入根據2019年計劃可供發行的A類普通股股份中。有關這些計劃的進一步討論，請參閲本年度報告10-K表格中的“財務報表--附註10資本”。
下表顯示了截至2023年12月31日我們的股權薪酬計劃的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 計劃類別 | | 在行使尚未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目 | | 未償還期權、權證和權利的加權平均行權價 | | 根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括本表第一欄所反映的證券) | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
證券持有人批准的股權補償計劃(1) | | 不適用 | | 不適用 | | 4,162,516 | | (2) |
| 未經證券持有人批准的股權補償計劃 | | — | | | — | | | — | | |
| 總計 | | 不適用 | | 不適用 | | 4,162,516 | | |
______________
(1)其中包括帝國地產信託公司帝國地產運營公司，L.P.2019股權激勵計劃，以及首次修訂和重新修訂的帝國房地產信託公司和帝國房地產運營公司，L.P.2013股權激勵計劃。
(2)未來可供發行的證券數量包括帝國地產信託公司帝國地產信託公司和帝國地產公司2019年股權激勵計劃下剩餘可供發行的股票，對已被沒收、取消或以其他方式終止的獎勵進行了調整，但根據帝國地產信託公司2019年股權激勵計劃和第一次修訂和重新修訂的帝國地產信託公司和帝國房地產公司2013年股權激勵計劃進行了調整。.
截至2023年12月31日，我們自2013年以來已根據計劃發行了1,147,005股限制性股票和15,052,177股LTIP單位。
近期出售未登記證券利用登記證券所得款項
不適用。
股票證券回購和上市交易合夥單位回購計劃
ESRT董事會授權回購最多5億美元的ESRT A類普通股和我們的 系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 運營中 夥伴關係 單位 在.期間 這個 期間 從… 一月 1, 2022年至2023年12月31日。該計劃到期後，ESRT董事會授權回購最多5億美元的ESRT A類普通股和我們的 系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 運營中 夥伴關係 2024年1月1日至2025年12月31日期間的單位。在……下面 這個 計劃， ESRT可能 購買ITS 班級 A 常見 庫存 我們可能會購買 我們的系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 運營中 夥伴關係 單位 在……裏面 符合 使用 適用 證券 法律 從… 時間 至 在公開市場或私下協商的交易中。 任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們決定，並將受股票價格、可用性、交易量、一般市場條件和適用的證券法的影響。 授權並不要求ESRT或我們獲得任何特定數量的證券，ESRT和我們可以自行決定暫停或停止該計劃，恕不另行通知。截至2023年12月31日，ESRT已使用2022-2023年期間授權回購金額中的約1.033億美元。
截至2023年12月31日止三個月期間，概無根據此回購計劃回購股本證券。看到 “財務報表-附註10資本” 在這份Form 10-K年度報告中。根據新回購計劃，亦無購回股本證券。
第六項。[已保留]
不適用。
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
除文意另有所指或另有説明外，本條中凡提述“我們," "我們的,“和”我們“參考帝國地產OP，L.P.及其合併子公司。以下討論和分析應與我們截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日以及截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的綜合財務報表以及本10-K表格年度報告中包含的相關附註一起閲讀。
前瞻性陳述
這份Form 10-K年度報告包含《證券法》第27A節和《交易法》第21E節所指的前瞻性陳述。我們打算將這些前瞻性陳述納入《1995年私人證券訴訟改革法》中有關前瞻性陳述的安全港條款，並將本聲明包括在內，以遵守這些安全港條款。你可以通過使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，如“目標”、“預期”、“大約”、“相信”、“考慮”、“繼續”、“估計”、“預期”、“預測”、“希望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”、“思考”、“將”、“將會”或這些詞語的否定意義。特別是，與我們的資本資源、投資組合業績、股息政策和經營結果有關的陳述包含前瞻性陳述。同樣，我們所有有關業務、收購以及預期的市場狀況、人口統計和業務結果帶來的投資組合預期增長的陳述都是前瞻性陳述。
前瞻性陳述會受到重大風險和不確定性的影響，其中許多風險和不確定性很難預測，而且通常不在我們的控制範圍之內，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於可能不正確或不準確的假設、數據或方法，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的交易和事件將按所述方式發生(或根本不會發生)。
許多重要因素可能導致實際結果和未來事件與所闡述或預期的大不相同。 在……裏面 這個 前瞻性 聲明，除其他外，包括： (i) 經濟上， 市場， 政治 和 社交 影響 的， 和 不確定度 與任何災難性事件有關，包括流行病、流行病或其他疾病爆發，與氣候有關的風險，如自然災害和極端天氣事件、恐怖主義和其他武裝敵對行動，以及網絡安全威脅和技術中斷；(Ii)與本文所述任何事件或交易相關的條件或表現不佳；(Iii)涉及公司的法律訴訟的解決；(Iv)對辦公、多户或零售空間的需求減少，包括辦公空間使用和遠程工作的變化；(V)我們業務戰略的變化；(Vi)由於國內或國際旅遊業的變化，包括由於健康危機、地緣政治事件、貨幣匯率和/或來自其他觀測站的競爭，觀測站遊客減少；(Vii)租户拖欠、提前終止租約或不續約；(Viii)由於利率變化和其他因素，公司的借款成本增加； (Ix) 衰落 真實 產業 估值 和 損傷 收費； (x) 終端 的 我們的 土地租賃；(Xi)我們償還、再融資、重組或擴大債務或借入額外資金的能力受到限制；(十二)租金下降或空置率上升；(十三)成功或在預期時間表或預算內執行資本項目或發展項目的困難；(十四)確定和完成收購的困難；(十五)政府改革的影響 法規、税收 法律 和差餉 和類似 事項；(十六)我們的 失穩 要獲得資格 AS 房地產投資信託基金； (Xvii)因未能使用或遵守1031交換計劃而產生的處置資產的應税資本收益；以及(Xviii)未能實現可持續發展指標和目標，包括租户合作的結果，以及政府監管對我們可持續發展努力的影響。有關這些和其他可能影響公司未來業績、業績或交易的因素的進一步討論，請參閲本年度報告中題為“風險因素”的Form 10-K部分。
雖然前瞻性陳述反映了公司的誠信信念，但它們並不保證未來的業績。任何前瞻性陳述僅在發表之日發表，我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映潛在假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或本Form 10-K年度報告日期之後的其他變化，除非適用法律另有要求。潛在投資者不應過度依賴任何前瞻性陳述，這些前瞻性陳述僅基於公司(或做出前瞻性陳述的第三方)目前掌握的信息。
概述
2023年亮點
•公司應佔淨收益為8010萬美元。
•核心FFO為2.458億美元。
•簽署了總計950,746平方英尺的可出租新、續簽和擴建租約。
•完成對位於以下位置的零售資產的收購布魯克林威廉斯堡北區在第三季度。
•第一季度完成了位於康涅狄格州韋斯特波特的零售資產的處置，第二季度完成了位於紐約哈里森的寫字樓資產的處置。
經營成果
概述
下文討論的是截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的財務狀況和業務成果。有關我們2021年財務業績與2022年財務業績的對比討論，請參閲我們截至2022年12月31日的財年的Form 10-K年度報告。
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
下表彙總了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的業務歷史結果(金額以千為單位):
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， | | | |
| 2023 | | 2022 | | 變化 | % |
| 房地產細分市場 | 觀測臺段 | 總計 | | 房地產細分市場 | 觀測臺段 | 總計 | | | |
| 收入： | | | | | | | | | | |
| 租金收入 | $ | 597,319 | | $ | — | | $ | 597,319 | | | $ | 591,048 | | $ | — | | $ | 591,048 | | | $ | 6,271 | | 1.1 | % |
| | | | | | | | | | |
| 天文臺收入 | — | | 129,366 | | 129,366 | | | — | | 105,978 | | 105,978 | | | 23,388 | | 22.1 | % |
| 租賃終止費 | — | | — | | — | | | 20,032 | | — | | 20,032 | | | (20,032) | | (100.0) | % |
| 第三方管理費及其他費用 | 1,351 | | — | | 1,351 | | | 1,361 | | — | | 1,361 | | | (10) | | (0.7) | % |
| 其他收入和費用 | 11,536 | | — | | 11,536 | | | 8,622 | | — | | 8,622 | | | 2,914 | | 33.8 | % |
總收入 | 610,206 | | 129,366 | | 739,572 | | | 621,063 | | 105,978 | | 727,041 | | | 12,531 | | 1.7 | % |
| 運營費用： | | | | | | | | | | |
| 物業運營費用 | 167,324 | | — | | 167,324 | | | 157,935 | | — | | 157,935 | | | (9,389) | | (5.9) | % |
| 地租開支 | 9,326 | | — | | 9,326 | | | 9,326 | | — | | 9,326 | | | — | | — | % |
| 一般和行政費用 | 63,939 | | — | | 63,939 | | | 61,765 | | — | | 61,765 | | | (2,174) | | (3.5) | % |
| 觀測站費用 | — | | 35,265 | | 35,265 | | | — | | 31,036 | | 31,036 | | | (4,229) | | (13.6) | % |
| 房地產税 | 127,101 | | — | | 127,101 | | | 123,057 | | — | | 123,057 | | | (4,044) | | (3.3) | % |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | 189,762 | | 149 | | 189,911 | | | 216,707 | | 187 | | 216,894 | | | 26,983 | | 12.4 | % |
總運營費用 | 557,452 | | 35,414 | | 592,866 | | | 568,790 | | 31,223 | | 600,013 | | | 7,147 | | 1.2 | % |
營業收入 | 52,754 | | 93,952 | | 146,706 | | | 52,273 | | 74,755 | | 127,028 | | | 19,678 | | 15.5 | % |
| 公司間租金收入(費用) | 80,514 | | (80,514) | | — | | | 65,005 | | (65,005) | | — | | | — | | — | % |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | | | |
利息收入 | 14,936 | | 200 | | 15,136 | | | 4,901 | | 47 | | 4,948 | | | 10,188 | | 205.9 | % |
利息支出 | (101,484) | | — | | (101,484) | | | (101,206) | | — | | (101,206) | | | (278) | | (0.3) | % |
| 出售/處置物業的收益 | 26,764 | | — | | 26,764 | | | 33,988 | | — | | 33,988 | | | (7,224) | | (21.3) | % |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
所得税前收入 | 73,484 | | 13,638 | | 87,122 | | | 54,961 | | 9,797 | | 64,758 | | | 22,364 | | 34.5 | % |
所得税費用 | (552) | | (2,163) | | (2,715) | | | (584) | | (962) | | (1,546) | | | (1,169) | | (75.6) | % |
淨收入 | 72,932 | | 11,475 | | 84,407 | | | 54,377 | | 8,835 | | 63,212 | | | 21,195 | | 33.5 | % |
私有永久優先單位分配 | (4,201) | | — | | (4,201) | | | (4,201) | | — | | (4,201) | | | — | | — | % |
| 可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損 | $ | (68) | | $ | — | | (68) | | | $ | 243 | | $ | — | | 243 | | | (311) | | (128.0) | % |
共同單位持有人應佔淨收益 | $ | 68,663 | | $ | 11,475 | | $ | 80,138 | | | $ | 50,419 | | $ | 8,835 | | $ | 59,254 | | | $ | 20,884 | | 35.6 | % |
房地產細分市場
租金收入
租金收入的增長主要是由於新租户或續約租户的基本租金增加1,370萬美元，以及租金上漲和租户升級，部分抵消了我們最近交易活動的收入淨減少740萬美元，這些收入在本年度報告Form 10-K中披露的“財務報表-註釋3.收購和處置”中披露。
其他收入和費用
其他收入和費用的增加與截至2023年12月31日的年度內的前期房地產税退税和減税以及壞賬回收收入有關。
物業運營費用
房地產運營費用增加的主要原因是維修和維護費用增加、清潔費用增加以及2023年與建築物利用率增加有關的工資費用增加。
房地產税
房地產税的增加主要是由於多個物業的評估價值上升導致房地產税支出增加450萬美元，但被我們最近交易活動的淨減少50萬美元部分抵消，該減少在本年度報告Form 10-K中披露的“財務報表-註釋3.收購和處置”中披露。
折舊及攤銷
截至2023年12月31日的一年的折舊和攤銷低於截至2022年12月31日的一年，因為後者包括處置主大道383號的加速折舊和2023年12月31日之前出售的物業的折舊費用。
利息收入
利息收入的增加反映了截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度相比，較大現金餘額的利率更高。
出售/處置財產的收益
截至2023年12月31日的年度處置活動收益涉及2023年4月在紐約哈里森的500名Mamaroneck和2023年2月在康涅狄格州韋斯特波特的69-97和103-107主街的處置。截至2022年12月31日的年度處置活動收益涉及2022年12月紐約懷特普萊恩斯銀行街10號和2022年4月康涅狄格州諾沃克383主大道的處置。
觀測臺段
天文臺收入
與截至2022年12月31日的年度相比，在截至2023年12月31日的一年中，由於參觀人數和每位參觀者的收入增加，天文臺的收入有所增加。
觀測站費用
這個 增加 在……裏面 O天文臺 費用 曾經是 驅動的 通過 增額 運營中 小時數， 哪一個 增額 變數 費用 這樣的 作為營銷、勞動力和維護成本。
所得税
所得税支出的增加是由於截至2023年12月31日的年度天文臺分部的應税收入增加。
流動性與資本資源
流動性是衡量我們滿足潛在現金需求的能力的指標，包括償還借款、為我們的資產和運營提供資金和維護的持續承諾，包括租賃成本、為我們的重新開發和重新定位計劃提供資金、收購物業、向我們的證券持有人分配以及滿足其他一般業務需求。根據我們管理層的歷史經驗和我們的業務戰略，在可預見的未來，我們預計我們將從運營中產生正現金流。為了使ESRT有資格成為REIT，根據準則，ESRT必須每年向其股東分配至少90%的REIT應納税所得額，
不考慮所支付股息的扣除，不包括淨資本利得。我們預計將按要求向我們的證券持有人進行季度分配。
雖然我們可能能夠預測和計劃某些流動性需求，但現金的使用可能會出現超出我們控制範圍的意外增長，這將影響我們的財務狀況和運營結果。例如，我們可能被要求遵守新的法律或法規，導致我們的物業產生意想不到的資本支出，從而增加我們的流動性需求。即使我們的預期流動資金需求沒有重大變化，我們的流動資金來源也可能少於預期或需要的資金。我們的主要流動資金來源通常包括手頭現金、我們經營活動產生的現金、債務發行以及我們的無擔保循環信貸安排下未使用的借款能力。我們預計將滿足我們的短期流動性需求，包括分配、運營費用、營運資本、償債和來自運營現金流的資本支出、手頭現金、債務發行以及我們的無擔保循環信貸安排下的可用借款能力。這些借款的可獲得性取決於適用貸款協議中規定的條件。我們期望通過我們的運營現金流、手頭現金、我們的無擔保循環信貸安排、抵押融資、債務發行、普通股和/或優先股發行以及資產出售來滿足我們的長期資本需求，包括收購、重建和資本支出。我們的物業需要定期進行資本投資，用於個人租賃相關的租户改善津貼、一般資本改善和與資本支出相關的成本。我們的整體槓桿將取決於我們的投資組合和槓桿成本。ESRT的章程並沒有限制我們可以使用的槓桿量。 見第1A項。“風險因素-與負債及流動資金有關的風險”，請參閲本年報的10-K表格，以獲取更多資料。
截至2023年12月31日，我們有約3.466億美元的現金和現金等價物可用，我們的無擔保循環信貸安排下有8.5億美元可用。
截至2023年12月31日，我們的未償還合併債務總額約為22億美元，加權平均利率為3.9%，加權平均期限為5.4年。截至2023年12月31日，不包括債務攤銷，2024年11月的債務到期日為7770萬美元，2025年為3.15億美元，2026年為2.25億美元，2027年為3.19億美元，之後為13億美元。截至2023年12月31日，2024年至2028年及以後的利息支出債務和債務攤銷分別為4.874億美元和5160萬美元。
就我們在百老匯1350號、西33街111號和百老匯1400號的三個土地租約(即土地的長期租約和改善)而言，截至2023年12月31日，我們還有總計6830萬美元的合同租金義務，其中750萬美元將在未來五年內到期。
投資組合交易活動
2023年2月1日，我們完成了康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107大街的出售，總資產估值為4000萬美元。見“財務報表--附註11關聯方交易”在這份Form 10-K年度報告中。
2023年4月5日，我們以5300萬美元的總資產估值完成了紐約哈里森馬馬羅內克大道500號的出售。
2023年9月14日，我們完成了對位於北6號拐角處的威廉斯堡零售物業的收購這是紐約布魯克林的街道和懷斯大道，成交價為2640萬美元。
參考“財務報表--附註3收購和處置”在這份Form 10-K年度報告中。
無擔保循環信貸和定期貸款安排
見“財務報表--附註5債務”在本年度報告Form 10-K中關於我們的無擔保循環信貸和定期貸款安排的摘要。
金融契約
截至2023年12月31日，我們遵守了以下與我們的無擔保設施相關的財務契約：
| | | | | | | | | | | |
| 財務契約 | 必填項 | 2023年12月31日 | 合規 |
| 最大總槓桿率 | | 31.5 | % | 是 |
| 最大擔保槓桿 | | 12.3 | % | 是 |
| 最低固定費用承保範圍 | > 1.50x | 3.3x | 是 |
最低未支配權益覆蓋率
| > 1.75x | 5.7x | 是 |
最大無擔保槓桿率
| | 23.4 | % | 是 |
| | | |
抵押貸款債務
截至2023年12月31日，應付抵押貸款票據淨額為8.774億美元。下一筆抵押貸款債務將於2024年11月到期。看見“財務報表--附註5債務”有關按揭債務的更多資料，請參閲本年報10-K表格。
高級無擔保票據
優先無擔保票據的條款包括習慣契約，包括對留置權、投資、分配、債務、根本變化和與關聯公司的交易的限制，並要求某些習慣財務報告。條款還要求遵守財務比率，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最低無擔保權益覆蓋率和最高無擔保槓桿率。該協議還包含常規違約事件(在某些情況下須遵守特定的治療期)，包括但不限於不付款、違反契諾、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、某些控制權變更交易的發生以及喪失房地產投資信託資格。截至2023年12月31日，我們遵守了尚未履行的公約優先無擔保票據。
利用政策
我們希望在我們的資本結構中使用槓桿率，其數額由ESRT董事會不時決定。 儘管ESRT董事會尚未採取限制我們可能產生的債務總額的政策，但我們預計ESRT董事會在評估我們的債務水平時將不時考慮一些因素，以及此類債務的金額將是固定的或浮動的。 ESRT的章程和章程沒有限制我們可能產生的債務金額或百分比，也沒有限制我們的債務的形式(包括但不限於追索權或無追索權債務和交叉抵押債務)。 我們的整體槓桿將取決於我們的投資組合和槓桿成本。 ESRT董事會可能會根據當時的經濟狀況、債務和股本的相對成本、我們物業的市場價值、債務和股本證券的一般市場狀況、ESRT普通股和我們交易的OP單位的市場價格波動、增長和收購機會以及其他因素，不時修改我們的槓桿政策。見項目1A。“風險因素-與我們的債務和流動性有關的風險”在本年度報告的10-K表格中提供更多信息。
資本支出
下表總結了我們的租户改善成本，租賃佣金成本和我們的資本支出為每個呈現期間（千美元，每平方英尺金額除外）。
辦公室物業(1)(5)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 新租賃、擴展和續訂合計 | 2023 | | 2022 | | 2021 |
簽訂的租約數目(2) | 82 | | 130 | | 118 |
| | | | | |
總面積為2平方英尺 | 929,031 | | 1,071,426 | | 983,182 |
| | | | | |
每平方英尺租賃佣金成本(3) | $ | 19.80 | | | $ | 18.23 | | | $ | 20.14 | |
每平方英尺租户改善成本(3) | 81.86 | | | 56.72 | | | 66.25 | |
每平方英尺的租賃佣金和租户裝修費用總額(3) | $ | 101.66 | | | $ | 74.95 | | | $ | 86.39 | |
零售物業(4)(5)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 新租賃、擴展和續訂合計 | 2023 | | 2022 | | 2021 |
簽訂的租約數目(2) | 8 | | | 14 | | | 11 | |
| | | | | |
總平方英尺 | 21,715 | | | 47,153 | | | 22,448 | |
| | | | | |
每平方英尺租賃佣金成本(3) | $ | 54.62 | | | $ | 62.30 | | | $ | 57.27 | |
每平方英尺租户改善成本(3) | 38.57 | | | 55.13 | | | 61.75 | |
每平方英尺的租賃佣金和租户裝修費用總額(3) | $ | 93.19 | | | $ | 117.43 | | | $ | 119.02 | |
_______________
(1)不包括2023年、2022年和2021年我們曼哈頓寫字樓物業總計498,682、499,012和507,276平方英尺的零售面積。包括帝國大廈的廣播許可證和天文臺的運營。
(2)將續訂和擴展租約作為一份租約簽署。
(3)將所有租户改善和租賃佣金費用視為在租約簽訂期間發生的費用，而租約簽訂期間可能與實際支付期間不同。
(4)2023年、2022年和2021年，我們曼哈頓寫字樓的零售面積分別為498,682、499,012和507,276平方英尺。不包括帝國大廈的廣播許可證和天文臺業務。
(5)以上表格不包括我們的多户型物業。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
總商業投資組合 | | | | | |
資本支出(1) | $ | 55,385 | | | $ | 38,445 | | | $ | 24,279 | |
_______________
(1)包括所有資本支出，不包括租户改善和租賃佣金成本。
截至2023年12月31日，我們預計將產生與簽署的新租約下的義務相關的額外成本約1.012億美元，用於租户改善和租賃佣金。我們打算通過運營現金流、手頭現金和借款的組合，為租户改善和租賃佣金成本提供資金。
資本支出被認為是我們短期和長期流動性需求的一部分。我們打算通過運營現金流、手頭現金和借款的組合來為資本改善提供資金。
表外安排
截至2023年12月31日，我們沒有任何表外安排。
分銷策略
我們打算以一種旨在滿足REIT分配要求和避免美國聯邦所得税負擔的方式，將我們的應税淨收入分配給我們的證券持有人。
在我們支付任何分配之前，無論是出於美國聯邦所得税的目的還是其他目的，我們必須首先滿足這兩個條件 我們的經營要求和支付本金和利息的義務(如果有)。然而，在一些情況下， 在某些情況下，我們可能被要求以我們認為的利率或時間使用現金儲備、產生債務或清算資產 不利的 或 製作 a 應税 分佈 的 我們的 股票 在……裏面 訂單 至 滿足房地產投資信託基金 分配要求。
我們宣佈2023年每個季度的股息為每股0.035美元，相當於年化股息為每股0.14美元。董事會將在每次董事會會議上繼續定期審查其股息和資本分配政策。
分配給股權持有人
2021年、2022年和2023年向股權持有人的分配和股息如下(以千為單位)：
| | | | | |
| 截至2021年12月31日的年度 | 32,764 | |
| 截至2022年12月31日的年度 | 42,786 | |
| 截至2023年12月31日的年度 | 41,323 | |
股票和上市交易合夥企業單位回購計劃
ESRT董事會授權在2022年1月1日至2023年12月31日期間回購ESRT A類普通股和我們的ES系列、250系列和60系列運營夥伴單位，回購金額最高可達5億美元。該計劃到期後，ESRT董事會授權在2024年1月1日至2025年12月31日期間回購最多5億美元的ESRT A類普通股和我們的ES系列、250系列和60系列運營夥伴單位。根據該計劃，ESRT可以購買其A類普通股，我們可以購買我們的系列ES、系列250和系列60運營合作伙伴單位 在公開市場或私下協商的交易中，根據不時適用的證券法。任何回購的時間、方式、價格和金額將由ESRT和我們自行決定，並將受到股票價格、可用性、交易量、一般市場狀況和適用的證券法的影響。授權並不強制ESRT或我們購買任何特定金額的證券，ESRT和我們可以酌情決定暫停或終止該計劃，而無需事先通知。截至2023年12月31日，ESRT已使用了2022-2023年期間授權回購金額中的約1.033億美元。
下表彙總了我們根據上一次回購計劃在截至2023年12月31日的年度購買的股權證券。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期間 | | 購買的股份總數 | | 每股平均支付價格 | | 作為公開宣佈的計劃的一部分購買的股票總數 | | 可供將來購買的最大近似美元價值 |
| 截至2023年12月31日的年度 | | 2,150,857 | | | $ | 6.09 | | | 2,150,857 | | | $500,000,000 | | (a) |
(a) 代表2024年1月1日至2025年12月31日期間的新董事會授權。截至本文件提交之日，我們已經使用了5億美元授權中的0美元。
現金流
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
現金淨額。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，現金及現金等價物和限制性現金分別為4.07億美元和3.147億美元。這一增長主要是由於2023年4月出售500 Mamaroneck以及2023年2月出售Main Street 69-97和103-107的淨收益，以及截至2023年12月31日的年度股份回購活動減少所致。與截至2022年12月31日的年度相比，我們在截至2023年12月31日的年度內的收購活動也有所減少。
經營活動。由於天文臺業務收入增加和營運資金變化，業務活動提供的現金淨額增加2130萬美元，達到2.325億美元。
投資活動。用於投資活動的現金淨額減少1.536億美元，至7730萬美元，主要是由於2023年4月處置500 Mamaroneck以及2023年2月處置69-97和103-107 Main Street的淨收益。與截至2022年12月31日的年度相比，我們在截至2023年12月31日的年度內的收購活動也有所減少。
融資活動。用於融資活動的現金淨額減少8090萬美元，降至6290萬美元，主要是由於2023年普通股回購減少。
淨營業收入
淨營業收入(“NOI”)是衡量業績的非公認會計準則財務指標。我們的管理層使用NOI來評估和比較我們物業的表現，並確定收益趨勢和計算我們物業的公允價值，因為它不受以下因素的影響：(I)物業業主的資金成本；(Ii)折舊和攤銷費用的影響以及出售經營性房地產資產的損益，這些資產已計入根據公認會計準則計算的淨收入中；(Iii)收購費用、提前清償債務的損失、減值費用和衍生金融工具的損失；或(Iv)一般和行政費用以及物業特有的其他損益。資金成本從NOI中剔除，因為它特定於所有者的特定融資能力和約束。資金成本被取消，因為它取決於歷史利率和其他資本成本，以及我們過去做出的關於可能已經或未來可能改變的適當資本組合的決定。折舊和攤銷費用以及出售經營性房地產資產的收益或虧損被剔除，因為它們可能不能準確反映我們的寫字樓或零售物業因使用物業或市場狀況變化而產生的實際價值變化。雖然房地產的某些方面確實會隨着時間的推移而價值下降，但從歷史上看，房地產的整體價值是由於整體經濟狀況的變化而增加或減少的，而不是由於財產的實際使用或時間的推移。出售不動產的收益和損失因財產的不同而不同，並受出售時的市場狀況影響，而市場狀況通常會在不同時期發生變化。這些損益在將一個時期與另一個時期進行比較或將我們的經營業績與
其他未進行同期購銷的房地產公司的經營業績。我們相信，從淨收入中剔除這些成本對投資者是有用的，因為由此產生的衡量標準反映了運營物業所產生的實際收入和實際支出，以及入住率、租金和運營成本的趨勢。
然而，NOI的用處是有限的，因為它不包括一般和行政成本、利息支出、折舊和攤銷費用和物業銷售的損益，以及GAAP規定的其他損益、維持我們物業運營業績所需的資本支出水平和租賃成本，所有這些都是重大的經濟成本。NOI可能無法捕捉到淨收入這些組成部分的顯著趨勢，這進一步限制了其用處。
NOI是衡量我們酒店經營業績的指標，但不衡量我們的整體業績。因此，NOI不能替代按照公認會計原則計算的淨收入。這一衡量標準應與按照公認會計原則計算的淨收入一起進行分析，並在本管理層關於在計算NOI中剔除的淨收入組成部分的財務狀況和運營結果的討論中進行其他討論。其他公司可能使用不同的方法來計算NOI或類似名稱的測量，因此，我們的NOI可能無法與其他公司報告的類似標題的測量進行比較，這些公司並沒有完全像我們這樣定義測量。
下表列出了我們的淨收入(GAAP最直接的可比性衡量標準)與所列期間的NOI的對賬(以千為單位)：
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| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
淨收益(虧損) | $ | 84,407 | | | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | |
添加： | | | | | |
一般和行政費用 | 63,939 | | | 61,765 | | | 55,947 | |
折舊及攤銷 | 189,911 | | | 216,894 | | | 201,806 | |
利息支出 | 101,484 | | | 101,206 | | | 94,394 | |
提前清償債務損失 | — | | | — | | | 214 | |
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所得税支出(福利) | 2,715 | | | 1,546 | | | (1,734) | |
| 減值費用 | — | | | — | | | 7,723 | |
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更少： | | | | | |
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| 出售/處置物業的收益 | (26,764) | | | (33,988) | | | — | |
利息收入 | (15,136) | | | (4,948) | | | (704) | |
第三方管理費及其他費用 | (1,351) | | | (1,361) | | | (1,219) | |
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淨營業收入 | $ | 399,205 | | | $ | 404,326 | | | $ | 343,390 | |
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其他淨營業收入數據 | | | | | |
直線租金收入 | $ | 19,563 | | | $ | 24,562 | | | $ | 21,078 | |
租賃資產和負債攤銷所產生的租金收入淨增長 | $ | 2,416 | | | $ | 4,758 | | | $ | 5,895 | |
攤銷已取得的低於市價的土地租約 | $ | 7,831 | | | $ | 7,831 | | | $ | 7,831 | |
營運資金(“FFO”)
下面我們將對FFO進行討論。我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)發表的《FFO白皮書》計算FFO，該白皮書將FFO定義為淨收益(虧損)(按照公認會計準則確定)，不包括對摺舊房地產投資和實體房地產投資的減值撇賬、債務重組的損益和出售折舊經營性物業的損益，加上與房地產相關的折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)、對非控股權益的減值分配和非持續經營的損益以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的損益。FFO是被廣泛認可的REITs非GAAP財務指標，我們相信，當與根據GAAP確定的財務報表一起考慮時，有助於投資者瞭解財務業績併為REITs之間的比較提供相關基礎。此外，我們認為FFO對投資者很有用，因為它通過認識到房地產通常隨着時間的推移而升值或保持剩餘價值的程度比其他可折舊資產大得多，從而捕捉到房地產表現的特殊特徵。投資者在試圖瞭解股權REIT的運營業績時，應該審查FFO，以及GAAP淨收入。我們提出FFO是因為我們認為它是我們經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他感興趣的人經常使用它來評估REITs。然而，由於FFO不包括折舊和攤銷，也沒有計入我們物業價值的變化，
由於使用或市場狀況以及維持我們物業經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都具有實際經濟影響，並可能對我們的經營業績產生重大影響，因此FFO作為業績衡量標準的效用有限。我們不能保證我們提出的FFO可與其他REITs的類似名稱指標相媲美。FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益(虧損)或根據公認會計原則確定的經營活動現金流量的替代辦法。FFO不表示可用於資助持續現金需求的現金，包括分配現金的能力。雖然FFO是用於評估REITs業績的可比性指標，但由於NAREIT白皮書只提供了計算FFO的指導方針，FFO的計算方法可能因公司而異。
修改的業務資金(“修改的FFO”)
修改後的FFO對傳統定義的FFO增加了對任何高於或低於市場的地面租賃攤銷的調整。我們相信，這是評估我們經營業績的有用補充指標，這是由於根據GAAP進行的非現金會計處理，這源於我們在形成交易後於2014年第三季度收購了兩項期權物業，因為它們的市價租賃大幅低於市價，其攤銷對我們的整體業績至關重要。我們提出修改後的FFO是因為我們認為它是我們經營業績的重要補充指標，因為它重新計入了低於市價的地面租賃的非現金攤銷。我們不能保證我們提出的經修訂的FFO可與其他REITs的類似名稱指標相媲美。修改後的FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計準則確定的淨收益(虧損)或根據公認會計準則確定的經營活動現金流量的替代方案。修改後的FFO並不表示可用於為持續的現金需求提供資金的現金，包括分配現金的能力。
業務核心資金(“核心FFO”)
核心FFO在修改後的FFO中增加了以下項目：提前清償債務損失。該公司認為，核心FFO是衡量其經營業績的重要補充指標，因為它不包括非經常性項目。不能保證本公司提出的核心FFO可與其他REITs的類似名稱指標相媲美。核心FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益(虧損)或根據公認會計原則確定的經營活動現金流量的替代辦法。核心FFO並不表示可用於滿足持續現金需求的現金，包括分配現金的能力。在未來，我們還可能將其他我們認為有助於投資者比較我們業績的項目排除在Core FFO之外。
下表列出了我們的淨收益(虧損)，即最直接可比的GAAP衡量標準，與所列期間的FFO、修改後的FFO和核心FFO的對賬(以千為單位)：
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| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
淨收益(虧損) | $ | 84,407 | | | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | |
| 其他合夥企業的非控股權益 | (68) | | | 243 | | | — | |
私有永久優先單位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,201) | |
房地產折舊及攤銷 | 184,633 | | | 210,522 | | | 196,360 | |
| 減值費用 | — | | | — | | | 7,723 | |
| 出售/處置物業的收益 | (26,764) | | | (33,988) | | | — | |
普通股股東和非受控權益的運營資金 | 238,007 | | | 235,788 | | | 186,845 | |
| 攤銷低於市價的土地租約 | 7,831 | | | 7,831 | | | 7,831 | |
來自普通股股東和非控制權益的業務的修正資金 | 245,838 | | | 243,619 | | | 194,676 | |
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| 提前清償債務損失 | — | | | — | | | 214 | |
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來自普通股股東和非控制權益業務的核心資金 | $ | 245,838 | | | $ | 243,619 | | | $ | 194,890 | |
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加權平均股份和經營合夥單位 |
基本信息 | 263,226 | | | 268,337 | | | 277,420 | |
稀釋 | 265,633 | | | 269,948 | | | 277,420 | |
關鍵會計估計
列報依據和合並原則
隨附的綜合財務報表是根據公認會計準則和美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則和規定編制的，代表我們的資產、負債和經營業績。合併財務報表包括我們的賬目以及我們的部分擁有和全資擁有的子公司。所有重大的公司間餘額和交易都已在合併中沖銷。
我們合併我們擁有控股權的實體。在確定我們是否在部分擁有的實體中擁有控股權以及是否需要合併該實體的賬目時，我們考慮的因素包括所有權權益、董事會代表、管理層代表、作出決定的權力，以及合夥人/成員的合同和實質性參與權。對於可變權益實體(“VIE”)，如果我們被認為在實體中擁有可變權益，並且通過該權益我們被視為主要受益人，我們將合併該實體。VIE的主要受益者是這樣的實體：(1)有權指導對該實體的經濟表現影響最大的活動；(2)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。主要受益人需要合併VIE。截至2022年12月31日，我們是持有桑樹街298號所有權的中介實體的可變權益的主要受益人，桑樹街是2022年12月收購的多家族資產。中介實體被用來進行同類交易，2023年3月31日之後，同類交易完成，我們獲得了桑樹街298號的所有權。因此，截至2023年12月31日，我們沒有VIE。
我們將評估未來可能進行的每項投資的會計處理。這項評估將包括審查每個實體的組織協議，以確定哪一方擁有哪些權利，以及這些權利是保護性的還是參與性的。對於所有VIE，我們將審查此類協議，以確定哪一方有權指導對實體的經濟表現和利益影響最大的活動。如果吾等或吾等的合作伙伴可批准年度預算，或租賃的面積相對於每間物業的可出租總空間超過名義面積，吾等將不會合並投資，因為吾等認為這些是實質的參與權，可分享活動的權力，從而最顯著地影響該等合資投資的表現和效益。
合併附屬公司的非控股權益定義為附屬公司的非直接或間接歸屬於母公司的權益(淨資產)部分。非控股權益必須在綜合資產負債表和綜合收益表中作為權益的單獨組成部分列報，方法是要求將收益和其他全面收益歸入控股和非控股權益。
商譽
商譽每年進行減值測試，如果事件和情況表明資產可能減值，則更頻繁地測試商譽。如果包括商譽在內的賬面金額超過報告單位的公允價值，且商譽的隱含公允價值低於該商譽的賬面價值，則確認減值損失。非攤銷無形資產，例如商號及商標，須按公允價值進行年度減值測試，並於發生事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時進行攤銷無形資產測試。
我們於2023年10月進行了年度商譽測試，繞過了可選的定性商譽減值評估，直接進行了對觀察站可報告部分的量化評估，並聘請了第三方估值諮詢公司進行估值過程。量化分析使用了使用第三級不可觀察投入的貼現現金流量法(收益法的一種形式)和準則公司法(市場法的一種形式)的組合。前者的重要假設包括收入和成本預測、加權平均資本成本、長期增長率和所得税考慮因素，而後者包括指導公司企業價值、收入倍數、EBITDA倍數和控制溢價率。我們審查商譽減值的方法，包括大量的判斷和估計，為確定是否發生減值提供了合理的基礎。進行的量化分析得出報告單位的公允價值超過其賬面價值的結論。用來決定商譽是否受損的許多因素都不在我們的控制範圍之內，假設和估計很可能會在未來一段時間內發生變化。我們將繼續評估未來天文臺報告單位商譽的減值。
所得税
我們一般不需要繳納聯邦和州所得税，因為我們的應納税收入或損失由我們的合作伙伴報告。因此，沒有為聯邦和州所得税編列經費。ESRT與ESRT Observatory TRS，L.L.C.我們的子公司，持有我們的天文臺業務，以對待ESRT天文臺TRS，L.L.C.作為一個應税房地產投資信託基金的子公司，ESRT已選擇，連同ESRT控股TRS，L.L.C.，我們的子公司，擁有我們的第三方管理，餐廳，餐廳，健身俱樂部和某些
清潔操作，以處理ESRT Holdings TRS，L.L.C.作為TRS。TRS可以參與非房地產活動和/或為租户提供非常規服務，其運營通常需要繳納定期企業所得税。我們的每個TRS根據GAAP對所得税進行會計處理，其中包括對本年度應付或可退還税款的估計金額以及對我們的綜合財務報表或納税申報表中已確認的事件的未來税務後果的遞延税項負債和資產。計算TRS的税項撥備可能需要詮釋税務法律及法規，並可能導致使用判斷或估計，從而可能導致其記錄的税項負債與實際應付金額不同。遞延所得税反映就財務報告而言資產及負債賬面值與就所得税而言所用金額之間暫時差額的税務影響淨額。TRS定期評估遞延税項資產的可變現性和遞延税項負債的充足性，包括地方、州或聯邦税務審計的結果或所使用的估計和判斷。
截至2023年12月31日，ESRT擁有1.03億美元的淨經營虧損（“NOL”）結轉，未來可用於減少ESRT為滿足REITs要求而需要分配的金額。然而，出於聯邦所得税的目的，NOL將無法抵消ESRT的REITs應納税收入的80%以上，因此，可能無法將ESRT為滿足REITs要求而需要分配的金額減少到零。聯邦NOL可以無限期結轉。其他限制可能適用於ESRT使用其NOL抵消應税收入的能力。
截至2023年12月31日，天文臺TRS應收聯邦所得税為250萬美元。該應收款項反映二零二零年無抵押貸款結轉至過往税務年度產生的預期退款。天文臺TRS有150萬美元的聯邦NOL結轉，可用於抵消未來的應税收入，如果有的話。聯邦NOL可以無限期結轉。
我們適用於衡量和確認與不確定的所得税頭寸相關的税收優惠的規定。如果發生罰款和利息，將被記錄為所得税支出的一個組成部分。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我們不對不確定的税收頭寸承擔責任。截至2023年12月31日，截至2020年12月31日至2023年12月31日的納税年度仍可接受美國國税局、州或地方當局的審計。
基於股份的薪酬
基於時間的股權獎勵的股份補償按授予日的獎勵公允價值計量，並在(I)所述歸屬期間(一般為三年、四年或五年)或(Ii)授予日至僱員符合退休資格之日(可能於授予時發生)之間的較短期間內按直線基準確認為支出。當僱員年滿65歲(於2020年及之後獲頒獎勵)及60歲(於2020年前獲頒獎勵)，以及(Ii)僱員首次在本公司或本公司聯屬公司完成所需的連續服務年資之日，僱員即符合退休資格。基於市場的股權獎勵和基於業績的股權獎勵的股票薪酬按授予日獎勵的公允價值計量，並在三年或四年內按直線原則確認為費用。此外，對於以業績為基礎的股權獎勵，我們在每個報告期內評估是否有可能滿足業績條件。我們根據我們預計在測算期結束時授予的獎勵數量確認費用。估計的變化通過累積追趕調整在變動期內計入。任何以股份為基礎的薪酬獎勵的喪失都會在發生時予以確認。
這些獎勵的公允價值的確定是主觀的，涉及重大估計和假設，包括ESRT股票的預期波動性、預期股息率、預期期限，以及這些獎勵是否將達到與其他運營夥伴單位持平或達到業績門檻的假設。我們認為，根據授予時管理層可獲得的信息，所採用的假設和估計是適當的。
會計準則更新
見“財務報表--附註2重要會計政策摘要” 在本年度報告表格10-K中，請參閲最近發佈和最近通過的會計準則的信息。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們未來的收入、現金流和與金融工具相關的公允價值取決於普遍的市場利率。市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而遭受損失的風險。我們主要在我們的無擔保循環信貸安排和債務再融資方面受到利率變化的影響。我們在利率風險方面的目標是限制利率變化對業務和現金流的影響，並降低我們的整體借貸成本。為達致上述目標，我們可按固定利率借貸，並可訂立衍生金融工具，例如利率掉期或上限，以減低利率風險。我們不會出於投機目的而進行衍生品或利率交易。
在保持ESRT作為美國聯邦所得税REIT資格的前提下，我們可以通過使用利率互換協議和利率上限協議等對衝工具來緩解利率波動的風險。我們在進行套期保值交易和衍生品頭寸時的主要目標將是減少我們的浮動利率敞口，併為預期的融資和再融資交易確定部分利率。這反過來將降低現金流的可變性將對浮動利率債務施加的風險。然而，我們不能保證我們管理利率波動的努力將成功地減輕這種波動對我們商業投資組合的風險。我們不會受到外匯風險的影響。
截至2023年12月31日，我們有名義價值總計5.732億美元的利率SOFR掉期和上限協議，這些協議在2024年10月1日至2033年11月1日之間到期。這些“可變至固定”利率互換被指定為現金流對衝，被認為是非常有效的，公允價值為1,180萬美元，計入預付費用和其他資產，以及(10萬美元)計入截至2023年12月31日的綜合資產負債表上的應付賬款和應計費用。
截至2023年12月31日，22億美元未償固息債務的加權平均利率為3.9%，年利率為3.9%，每筆債務的到期日不同，截至2035年3月17日。
截至2023年12月31日，我們未償債務的公允價值約為20億美元，比截至該日期的賬面價值約少1.94億美元。利息風險額是通過考慮假設利率對我們金融工具的影響而確定的。這些分析沒有考慮在這種環境下可能發生的總體經濟活動的任何變化的影響。此外，如果發生這種規模的變化，我們可能會採取行動，進一步減少我們對這種變化的風險敞口。然而，由於對將採取的具體行動及其可能的影響存在不確定性，這些分析假設我們的金融結構不會發生變化。
項目8.財務報表和補充數據
本年度報告以表格10-K的F-1頁開始的財務報表在此併入作為參考。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們維持披露控制程序及程序(該術語在交易所法案下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)，旨在確保根據交易所法案我們的報告中必須披露的信息在美國證券交易委員會規則和條例中指定的時間內得到處理、記錄、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給管理層，包括ESRT首席執行官總裁和執行副總裁總裁(首席財務官兼首席會計官)，以便及時做出有關所需披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本-收益關係。
截至2023年12月31日，即本報告所涵蓋的期末，我們在ESRT管理層（包括ESRT的首席執行官、總裁、首席財務官和首席會計官）的監督和參與下，就我們在以下方面的披露控制和程序的有效性進行了評估：
本報告所涉期間結束時。基於上述情況，ESRT的首席執行官、總裁、首席財務官和首席會計官得出結論，截至當時，我們的披露控制和程序有效地確保我們根據《交易法》（i）提交或提交的報告中要求披露的信息得到處理、記錄，在SEC規則和表格規定的時間內彙總和報告，以及（ii）累積並傳達給我們的管理層，包括ESRT的首席執行官，總裁，首席財務官和首席會計官，以便及時就所需披露作出決定。
財務報告內部控制的變化
於本報告所涵蓋期間，並無發現與上述評估有關的財務報告內部控制出現重大變動，而該等變動已對或合理地可能對財務報告內部控制造成重大影響。
(a)管理層關於財務報告內部控制的報告
Empire State Realty OP，L. P.的管理層負責建立和維護對財務報告的適當內部控制，如1934年證券交易法第13（a）-15（f）條所定義。在我們的管理層（包括首席執行官、總裁兼首席財務官和首席會計官）的監督和參與下，我們按照1934年證券交易法第13（a）至15（c）條的要求，對截至2023年12月31日的財務報告內部控制的有效性進行了評估。在進行此評估時，我們使用了由Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission發佈的內部控制-綜合框架（2013年）中的框架所載的標準（“COSO標準”）。根據我們根據COSO標準進行的評估，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制於2023年12月31日有效，可合理保證財務報告的可靠性，並根據美國公認會計原則編制財務報表以供對外報告。
安永會計師事務所（特殊普通合夥）是一家獨立註冊會計師事務所，審計了本年度報告中的財務報表，並就我們截至2023年12月31日的財務報告內部控制出具了鑑證報告，見本項目9A的（b）段。
(b)獨立註冊會計師事務所的鑑證報告
獨立註冊會計師事務所報告
致Empire State Realty OP，L. P.的合夥人
財務報告內部控制之我見
我們審計了帝國地產OP，L. P截至2023年12月31日，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架（2013年框架）中制定的標準， (the COSO標準）。我們認為，截至2023年12月31日，Empire State Realty OP，L. P.（經營合夥企業）在所有重大方面對財務報告保持了有效的內部控制， COSO標準.
我們還根據上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）的標準審計了運營合夥企業的2023年合併財務報表，我們於2024年2月28日的報告對此表示無保留意見。
意見基礎
經營合夥企業的管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計，對經營合夥企業財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/S/安永律師事務所
紐約，紐約
2024年2月28日
項目9B。其他信息
(A)沒有。
(B)在截至2023年12月31日的三個月內，我們的董事或高級職員(定義見《交易所法》第16a-1(F)條)通過, 已終止或修改規則10b5-1交易安排或非規則10b5-1交易安排(此類術語在S-K法規第408項中定義)。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
我們由帝國房地產信託公司作為我們唯一的普通合夥人進行管理。第10項所要求的信息將在帝國地產信託公司的S 2023年股東年會最終委託書(定於2024年5月9日舉行)中闡述，該委託書將根據修訂後的1934年證券交易法下的第14A規則提交，或ESRT委託書，並通過引用併入本文。
項目11.高管薪酬
我們由帝國房地產信託公司作為我們唯一的普通合夥人進行管理。第11項所需的信息將在ESRT代理聲明中陳述，並通過引用併入本文。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
第12項所需的信息將在ESRT代理聲明中陳述，並通過引用併入本文。
本表格10-K第5項下“根據股權補償計劃授權發行的證券”的標題下的信息在此併入作為參考。
項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
第13項所需的信息將在ESRT代理聲明中陳述，並通過引用併入本文。
項目14.主要會計費和服務
第14項所需的信息將在ESRT代理聲明中陳述，並通過引用併入本文。
第四部分
項目15.證物、財務報表和附表
(A)作為本報告的一部分，提交了下列文件：
1.合併財務報表載於本年度報告表格10-K的第8項。
2.以下財務報表附表應與本年度報告表格10-K第8項所列財務報表一併閲讀。
附表III-截至2023年12月31日的房地產累計折舊，F-42頁。
除所列明細表外的其他明細表被省略，因為它們可能不適用，或者所要求的明細表或同等信息也未包括在相關的財務報表或附註中。
(B)S-K規例第601項所規定的證物(§本章的229.601)如下所示：
展品索引
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| 證物編號： | 描述 |
3.1 | 帝國地產有限合夥證書，L.P.
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3.2 | 修訂和重訂的《帝國地產有限合夥協議》，日期為2013年10月1日，通過引用附件10.1併入帝國地產信託股份有限公司於2013年11月12日向美國證券交易委員會提交的S 10-Q表格。
|
3.3 | 對2014年8月26日修訂和重新簽署的帝國地產有限合夥協議的第1號修正案，通過引用附件10.1併入2014年8月26日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。
|
3.4 | 對2019年12月6日修訂和重新簽署的帝國地產有限合夥協議的第2號修正案，通過引用附件10.1併入於2019年12月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。
|
4.1 | 根據經修訂的《1934年證券交易法》第12條註冊的帝國地產證券説明，L.P.
|
10.1 | 帝國地產信託股份有限公司、帝國地產信託公司和馬爾金集團若干成員之間的出資協議列於簽名頁上，日期為2011年11月28日，通過引用附件10.8併入帝國地產信託股份有限公司的S表格S-11(註冊號333-179485)，於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。 |
10.2 | 經修訂並重新簽署的《帝國地產信託公司、帝國地產信託公司和某些與赫爾姆斯利遺產有關聯的實體之間的出資協議》，簽署日期為2012年7月2日，通過引用帝國地產信託公司‘S表格S-11(登記號：333-179485)2013年9月19日提交的修正案第7號附件10.11併入。 |
10.3 | 帝國地產信託有限公司、帝國地產信託公司和在合併中貢獻財產的現有私人實體之間的出資協議表格，通過引用附件10.10併入帝國地產信託股份有限公司的S表格S-11(註冊號333-179485)，於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。 |
10.4 | 帝國地產信託股份有限公司、帝國地產股份有限公司和在合併中出資財產的現有公共實體之間的出資協議表格，通過引用附件10.11併入帝國地產信託股份有限公司的S表格S-11(註冊號：333-179485)，於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。 |
10.5 | 帝國地產信託公司、帝國地產信託公司、安東尼·E·馬爾金、辛西婭·M·布魯門塔爾和斯科特·D·馬爾金於2011年11月28日簽訂的代理、擔保和賠償協議，日期為2011年11月28日，通過引用附件10.13併入帝國房地產信託公司的S表格S-11(註冊號：333-179485)，於2012年2月13日向美國證券交易委員會備案。 |
10.6 | 帝國地產信託有限公司、帝國地產信託有限公司及其前身管理公司合併協議表，參照帝國地產信託股份有限公司S表格S-11(註冊號333-179485)，於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。 |
10.7+ | 首次修訂和重新聲明的帝國地產信託公司帝國地產公司2013年股權激勵計劃(截至2016年4月4日修訂和重述)，通過引用附件10.10併入註冊人於2016年5月5日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格中。 |
10.8 | 帝國地產信託公司與其中被點名的人簽訂的登記權協議，日期為2013年10月7日，通過引用附件10.2併入帝國地產信託股份有限公司於2013年11月12日向美國證券交易委員會提交的S 10-Q表格。 |
10.9 | 帝國地產信託公司、帝國地產股份有限公司及其當事人之間的税收保護協議，日期為2013年10月7日，通過引用附件10.3納入帝國地產信託公司2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的Form 10-Q表格。 |
10.10 | 帝國地產信託公司與彼得·L·馬爾金簽訂的賠償協議，日期為2013年10月7日，通過引用附件10.4併入帝國地產信託公司2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格10-Q中。 |
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10.11 | 帝國地產信託公司與安東尼·E·馬爾金之間的賠償協議，日期為2013年10月7日，通過引用附件10.5併入帝國地產信託公司於2013年11月12日向美國證券交易委員會提交的S 10-Q表格。 |
10.12 | 帝國地產信託公司和託馬斯·P·杜勒斯於2013年10月7日簽訂的賠償協議，通過引用附件10.7併入帝國地產信託公司於2013年11月12日向美國證券交易委員會提交的S 10-Q表格。 |
10.13 | 帝國地產信託公司和小託馬斯·N·凱爾特納於2013年10月7日簽訂的賠償協議，通過引用附件10.8併入帝國地產信託公司於2013年11月12日向美國證券交易委員會提交的S 10-Q表格。 |
10.14 | 帝國地產信託股份有限公司與趙小蘭於2020年4月20日訂立的彌償協議，於2020年5月6日提交予美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q表格參考附件10.4併入。 |
10.15 | 獨立董事賠償協議，參考帝國房地產信託公司於2018年2月28日向美國證券交易委員會提交的Form 10-K附件10.22。 |
10.16+ | 帝國地產信託公司與安東尼·E·馬爾金於2016年4月5日修訂並重新簽署的僱傭協議，通過引用附件10.32併入2016年5月5日提交給美國證券交易委員會的註冊人10-Q表格中。 |
10.17 | 帝國地產信託有限公司與Christina Chiu於2020年4月13日訂立的控制權變更轉讓協議，於2020年5月6日提交予美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中引用附件10.5併入。 |
10.18+ | 修訂並重新簽署了帝國地產信託公司與Thomas P.Durels於2016年4月5日簽訂的控制權變更協議，該協議通過引用附件10.35併入於2016年5月5日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中。 |
10.19 | 帝國地產信託公司和史蒂芬·V·霍恩之間的賠償協議，日期為2024年2月20日。 |
10.20 | 帝國地產信託公司與史蒂芬·V·霍恩簽訂的控制權變更協議，日期為2024年2月20日。 |
10.21 | 2015年3月27日，帝國地產股份有限公司、帝國地產信託公司和其中指定的買家簽署了一份票據購買協議，通過引用附件10.1併入2015年3月30日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。 |
10.22 | 帝國地產信託公司與其中所列人士之間的登記權協議，日期為2014年7月15日，通過引用附件10.4併入2014年7月21日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。 |
10.23 | 資產與物業管理協議表，於2013年9月6日向美國證券交易委員會備案，參照帝國地產信託股份有限公司S表S-11(註冊號333-179485)修正案第6號附件10.18納入。 |
10.24 | 服務協議格式，參考帝國地產信託股份有限公司S表格S-11(註冊號333-179485)修正案第6號附件10.19併入，於2013年9月6日向美國證券交易委員會備案。 |
10.25 | 帝國地產股份有限公司、帝國地產信託公司和其中指定的購買者於2017年12月13日簽署的票據購買協議，通過引用附件10.1併入2017年12月14日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。 |
10.26+ | 帝國地產信託公司與安東尼·E·馬爾金於2021年10月6日簽訂的經修訂和重新簽署的僱傭協議，通過引用附件10.1併入2021年10月6日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 8-K中。 |
10.27+ | 帝國地產信託公司帝國地產OP，L.P.2019年股權激勵計劃，通過引用公司於2019年4月4日提交給美國證券交易委員會的最終委託書附件A納入。
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10.28+ | 限制性股票協議表格(以時間為基礎)，參考2019年5月16日提交給美國證券交易委員會的S-8表格登記説明書(註冊號：333-231544)附件99.1併入。
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10.29+ | LTIP協議表(以業績為基礎)，參考2019年5月16日提交給美國證券交易委員會的S-8註冊表(註冊號：333-231544)的附件99.2併入。 |
10.30+ | LTIP協議表(以時間為基礎)，參考2019年5月16日提交給美國證券交易委員會的S-8註冊表(註冊號：333-231544)的附件99.3併入。 |
10.31 | 帝國地產OP，L.P.，帝國地產信託公司價值100,000,000 3.61%2032年3月17日到期的G系列優先債券，75,000,000美元3.73%H系列優先債券，2035年3月17日到期的債券購買協議日期為2020年3月17日的債券購買協議，通過參考附件10.1加入到2020年3月23日提交給美國證券交易委員會的8-K表格中。 |
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10.32 | 首次修訂和重新啟動帝國房地產信託公司帝國房地產公司2019年股權激勵計劃於2020年7月13日修訂和重新啟動，通過引用附件10.6併入帝國房地產信託公司於2020年8月10日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格。 |
10.33+ | LTIP協議表(行政主管，以時間為基礎)，引用於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的帝國地產公司OP，L.P.Form 10-Q的附件10.1。 |
10.34+ | LTIP協議表(行政主管，以業績為基礎)，引用於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的帝國地產公司OP，L.P.Form 10-Q的附件10.1。 |
10.35+ | 長期合作伙伴關係協議表格(行政人員或董事，直接背心)引用於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的帝國地產公司OP，L.P.Form 10-Q的附件10.1。 |
10.36+ | 長期投資協議協議表格(董事，以時間為基礎)，引用於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的帝國地產項目L.P.Form 10-Q的附件10.1。 |
10.37 | 對該特定信貸協議的第二修正案，日期為2022年8月29日，日期為2020年3月19日，由帝國地產信託公司、帝國地產股份有限公司、其附屬擔保方、其貸款人一方以及富國銀行全國協會之間的信貸協議，通過參考2022年11月3日提交給美國證券交易委員會的帝國地產股份有限公司10-Q表格10.62成立為行政代理。 |
10.38 | 第三修正案，日期為2022年8月29日，對帝國地產信託公司、帝國地產股份有限公司、其附屬擔保方、其貸款方以及美國銀行作為行政代理人於2022年11月3日提交給美國證券交易委員會的經修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年8月29日的特定修訂和重新簽署的信貸協議的第三修正案。 |
21.1* | 註冊人的子公司 |
23.1* | 安永律師事務所同意 |
31.1* | 根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席執行官證書。 |
31.2* | 根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條規則認證首席財務官。 |
32.1* | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條規定的首席執行官證書。 |
32.2* | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18篇第1350條對首席財務官的認證。 |
97.1 | 帝國地產公司補償追回政策，L.P. |
| |
| 101.INS* | XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
| 101.Sch* | XBRL分類擴展架構文檔 |
| 101.卡爾* | XBRL分類擴展計算文檔 |
| 101.定義* | XBRL分類擴展定義文檔 |
| 101.實驗所* | XBRL分類擴展標籤文檔 |
| 101.前期* | XBRL分類擴展演示文稿文檔 |
| 104* | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息)。 |
| |
99.1 | 《帝國地產信託公司修訂及重述章程》，參考帝國地產信託公司S表格S-11(註冊號：333-179485)第8號修正案附件3.1，於2013年9月27日向美國證券交易委員會備案。 |
99.2 | 第四次修訂和重新修訂帝國房地產信託公司的章程，通過引用註冊人於2023年8月11日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件3.1而併入。 |
| 備註： | |
| *現送交存檔。 |
| +表示根據表格10-K第15(B)項，管理合同或補償計劃或安排鬚作為本表格10-K的證物提交或以引用方式併入本表格。 |
項目16.表格10-K摘要
沒有。
簽名
根據《交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
帝國地產運營公司，L.P.
作者：帝國國家房地產信託公司，其普通合夥人
日期：2024年2月28日由以下人士宣佈：/S/史蒂芬·V·霍恩
史蒂芬·沃恩
執行副總裁總裁，首席財務官兼首席會計官
(首席財務會計官)
根據交易法的要求，本報告已由以下人士代表帝國房地產信託公司簽署，他們是註冊人的普通合夥人，並在指定的日期以身份簽署本報告。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
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| 安東尼·E.馬爾金 | | 董事會主席兼首席執行官 | | 2024年2月28日 |
| Anthony E.馬爾金 | | | |
| | (首席行政主任) | | |
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| /S/趙小蘭 | | 總裁 | | 2024年2月28日 |
趙小蘭 | | | | |
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| /S/史蒂芬·V·霍恩 | | 執行副總裁總裁，首席財務官兼首席會計官 | | 2024年2月28日 |
| 史蒂芬·沃恩 | | | |
| | (首席財務會計官) | | |
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| /S/託馬斯·J·德羅薩 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| 託馬斯·J·德羅薩 | | | | |
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| /S/史蒂文·J·吉爾伯特 | | 領銜獨立董事 | | 2024年2月28日 |
| 史蒂文·J·吉爾伯特 | | | | |
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| /S/S.邁克爾·吉利貝託 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| S·邁克爾·吉利貝託 | | | | |
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| /S/帕特里夏·S·韓 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| 帕特里夏·S·韓 | | | | |
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| /S/格蘭特·H·希爾 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| 格蘭特·H·希爾 | | | | |
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| /S/R.佩奇·胡德 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| R.Paige Hood | | | | |
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| /S/詹姆斯·D·羅賓遜四世 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| 詹姆斯·D·羅賓遜四世 | | | | |
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| /S/克里斯蒂娜·範·塔塞爾 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| 克里斯蒂娜·範·塔塞爾 | | | | |
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| /發稿S/楊漢娜 | | 董事 | | 2024年2月28日 |
| 楊漢娜 | | | | |
帝國地產運營公司，L.P.
財務報表索引
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| | 頁 |
| 獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42) | F-1 |
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| 截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表 | F-3 |
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| 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合業務報表 | F-4 |
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| 截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度之綜合全面收益（虧損）表 | F-5 |
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| 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合資本報表 | F-6 |
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| 截至2023年、2022年和2021年12月31日終了年度的合併現金流量表 | F-7 |
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| 合併財務報表附註 | F-9 |
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| 財務報表明細表： | |
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| 附表三--房地產和累計折舊 | F-42 |
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獨立註冊會計師事務所報告
致Empire State Realty OP，L. P.的合夥人
對財務報表的幾點看法
本核數師已審核帝國地產(營運合夥)於二零二三年十二月三十一日、二零二三年及二零二二年十二月三十一日之綜合資產負債表、截至二零二三年十二月三十一日止三個年度各年度之相關綜合營運報表、全面收益(虧損)、資本及現金流量，以及列於指數第15(A)項之相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表按照美國公認會計原則，在所有重要方面公平地反映了經營合夥企業在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個年度的經營業績和現金流量。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，審計了運營合夥企業截至2023年12月31日的財務報告內部控制，我們於2024年2月28日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表是經營合夥公司管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計對運營夥伴關係的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
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| | 商譽評估--天文臺 |
| 有關事項的描述 | | 截至2023年12月31日，業務夥伴關係與觀測站報告單位有關的商譽為2.275億美元，在合併財務報表附註4中披露。正如綜合財務報表附註2所述，商譽至少每年進行減值測試，或在有減值指標的情況下更頻繁地進行減值測試。 |
| | |
| | 截至2023年10月1日，經營合夥企業進行了年度減值測試，並聘請了第三方估值專家執行估值程序。 |
| | |
| | 由於所用假設的高度判斷性，審計管理層的商譽減值測試非常複雜。公允價值估計對收入和成本預測以及加權平均資本成本等重大假設很敏感，這些假設受到對未來市場和經濟狀況的預期的影響。 |
| | |
| 我們是如何在審計中解決這個問題的 | | 我們取得了瞭解、評估了設計並測試了對經營合夥企業商譽減值過程的控制的操作有效性，包括對管理層審查上述重大假設的控制。 |
| |
| 為測試營運夥伴的觀測站報告單位的隱含公允價值，我們進行了審計程序，其中包括評估經營夥伴使用的方法和測試重要假設和基礎數據。我們利用內部估值專家評估所應用的公允價值方法，並評估管理層選擇的某些假設的合理性。我們將管理層使用的重大假設與當前行業和經濟趨勢、最近的歷史業績和其他相關因素進行了比較，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設變化將導致觀測站報告單位公允價值的變化。 |
/s/ 安永律師事務所
自2010年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
紐約，紐約
2024年2月28日
帝國地產運營公司，L.P.
合併資產負債表
(以千為單位，單位和每單位除外) | | | | | | | | | | | |
| 資產 | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
商業房地產物業，按成本計算： | | | |
| 土地 | $ | 366,357 | | | $ | 365,540 | |
| 開發成本 | 8,178 | | | 8,166 | |
| 建築和改善 | 3,280,657 | | | 3,177,743 | |
| 3,655,192 | | | 3,551,449 | |
| 減去：累計折舊 | (1,250,062) | | | (1,137,267) | |
| 商業地產物業，淨值 | 2,405,130 | | | 2,414,182 | |
| 持有待售資產 | — | | | 35,538 | |
現金和現金等價物 | 346,620 | | | 264,434 | |
受限現金 | 60,336 | | | 50,244 | |
| | | |
| 承租人和其他應收款 | 39,836 | | | 24,102 | |
| 遞延應收租金 | 255,628 | | | 240,188 | |
預付費用和其他資產 | 98,167 | | | 98,114 | |
遞延成本，淨額 | 172,457 | | | 187,570 | |
| 收購的低於市價的土地租賃，淨額 | 321,241 | | | 329,073 | |
使用權資產 | 28,439 | | | 28,670 | |
商譽 | 491,479 | | | 491,479 | |
| 總資產 | $ | 4,219,333 | | | $ | 4,163,594 | |
| 負債和資本 | | | |
| 負債： | | | |
| 應付抵押票據，淨額 | $ | 877,388 | | | $ | 883,705 | |
| 高級無擔保票據，淨額 | 973,872 | | | 973,659 | |
| 無擔保定期貸款工具，淨額 | 389,286 | | | 388,773 | |
| 無擔保循環信貸安排 | — | | | — | |
| 應付賬款和應計費用 | 99,756 | | | 80,729 | |
| 獲得的低於市價的租賃，淨額 | 13,750 | | | 17,849 | |
| 土地租賃負債 | 28,439 | | | 28,670 | |
| 遞延收入和其他負債 | 70,298 | | | 76,091 | |
| 租客的保證金 | 35,499 | | | 25,084 | |
| 與持有待售資產有關的負債 | 0 | | | 5,943 | |
| 總負債 | 2,488,288 | | | 2,480,503 | |
| 承付款和或有事項 | | | |
| 資本： | | | |
| 私人永久優先選擇單位： | | | |
2019系列首選單元，$13.52每單位清算優先權，4,6642023年和2022年發行和未償還 | 21,936 | | | 21,936 | |
2014系列首選單元，$16.62每單位清算優先權，1,5602023年和2022年發行和未償還 | 8,004 | | | 8,004 | |
| 系列公關運營合作單位： | | | |
ESRT合夥人資本(2,709和2,710普通合夥人經營合夥單位和160,337和158,420有限合夥人經營合夥單位分別於2023年12月31日和2022年12月31日尚未結清) | 985,518 | | | 954,375 | |
有限責任合夥人的權益(80,189和80,475有限合夥人經營合夥單位分別於2023年12月31日和2022年12月31日尚未結清) | 694,512 | | | 681,827 | |
ES系列運營夥伴單位(19,947和21,081有限合夥人經營合夥單位分別於2023年12月31日和2022年12月31日尚未結清) | 4,427 | | | 1,391 | |
60系列經營夥伴單位（5,144和5,558有限合夥人經營合夥單位分別於2023年12月31日和2022年12月31日尚未結清) | 779 | | | 16 | |
250系列經營夥伴單位（2,619和2,789有限合夥人經營合夥單位分別於2023年12月31日和2022年12月31日尚未結清) | 462 | | | 76 | |
| Total Empire State Realty OP，LP資本 | 1,715,638 | | | 1,667,625 | |
| 其他合夥企業的非控股權益 | 15,407 | | | 15,466 | |
| 總資本 | 1,731,045 | | | 1,683,091 | |
| 總負債和資本總額 | $ | 4,219,333 | | | $ | 4,163,594 | |
附註是這些財務報表不可分割的一部分。
Empire State Realty OP，L.P.
合併業務報表
(金額以千為單位，但按單位金額除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入： | | | | | |
| 租金收入 | $ | 597,319 | | | $ | 591,048 | | | $ | 559,690 | |
| | | | | |
| 天文臺收入 | 129,366 | | | 105,978 | | | 41,474 | |
| | | | | |
| 租賃終止費 | — | | | 20,032 | | | 16,230 | |
| 第三方管理費及其他費用 | 1,351 | | | 1,361 | | | 1,219 | |
| 其他收入和收費 | 11,536 | | | 8,622 | | | 5,481 | |
| 總收入 | 739,572 | | | 727,041 | | | 624,094 | |
| 運營費用： | | | | | |
| 物業運營費用 | 167,324 | | | 157,935 | | | 126,986 | |
| 地租開支 | 9,326 | | | 9,326 | | | 9,326 | |
| 一般和行政費用 | 63,939 | | | 61,765 | | | 55,947 | |
| 觀測站費用 | 35,265 | | | 31,036 | | | 23,206 | |
| | | | | |
| 房地產税 | 127,101 | | | 123,057 | | | 119,967 | |
| | | | | |
| 減值費用 | — | | | — | | | 7,723 | |
| 折舊及攤銷 | 189,911 | | | 216,894 | | | 201,806 | |
| 總運營費用 | 592,866 | | | 600,013 | | | 544,961 | |
營業總收入 | 146,706 | | | 127,028 | | | 79,133 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | |
| 利息收入 | 15,136 | | | 4,948 | | | 704 | |
| 利息支出 | (101,484) | | | (101,206) | | | (94,394) | |
| 出售/處置物業的收益 | 26,764 | | | 33,988 | | | — | |
| 提前清償債務損失 | — | | | — | | | (214) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 所得税前收入(虧損) | 87,122 | | | 64,758 | | | (14,771) | |
| 所得税(費用)福利 | (2,715) | | | (1,546) | | | 1,734 | |
| 淨收益(虧損) | 84,407 | | | 63,212 | | | (13,037) | |
| 私有永久優先單位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,201) | |
| 可歸因於其他合夥企業非控股權益的淨(收益)虧損 | (68) | | | 243 | | | 17 | |
| 可歸因於普通單位持有人的淨收益(虧損) | $ | 80,138 | | | $ | 59,254 | | | $ | (17,221) | |
| | | | | |
| 總加權平均單位： | | | | | |
| 基本信息 | 263,226 | | | 268,337 | | | 277,420 | |
| 稀釋 | 265,633 | | | 269,948 | | | 277,420 | |
| | | | | |
| 單位收益(虧損)： | | | | | |
| 基本信息 | $ | 0.30 | | | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | |
| 稀釋 | $ | 0.30 | | | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | |
附註是這些財務報表不可分割的一部分。
Empire State Realty OP，L.P.
綜合全面收益表(損益表)
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 淨收益(虧損) | $ | 84,407 | | | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | |
| 其他全面收益(虧損)： | | | | | |
| 利率互換協議估值的未實現收益 | 5,581 | | | 40,044 | | | 348 | |
| 重新分類為利息支出的金額 | (7,819) | | | 7,230 | | | 11,653 | |
| 其他全面收益(虧損) | (2,238) | | | 47,274 | | | 12,001 | |
| 綜合收益(虧損) | 82,169 | | | 110,486 | | | (1,036) | |
| | | | | |
| | | | | |
附註是這些財務報表不可分割的一部分。
Empire State Realty OP，L.P.
合併資本報表
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 系列PR運營夥伴單位 | | ES系列經營合夥單位有限合夥人 | | 第60系列經營合夥單位有限合夥人 | | 250系列經營合夥單位有限合夥人 | | | | | | |
| | | | | 普通合夥人 | | 有限合夥人 | | | | | | | | | |
| 私人永久優先單位 | | 私人永久優先單位 | | 運營夥伴關係單位 | | 經營合夥單位持有人 | | 運營夥伴關係單位 | | 經營合夥單位持有人 | | 運營夥伴關係單位 | | 經營合夥單位持有人 | | 運營夥伴關係單位 | | 經營合夥單位持有人 | | 運營夥伴關係單位 | | 經營合夥單位持有人 | | | | 其他合夥企業的非控股權益 | | 總資本 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020年12月31日餘額 | 6,224 | | | $ | 29,940 | | | 171,565 | | | $ | 1,055,249 | | | 80,355 | | | $ | 648,543 | | | 23,678 | | | $ | (1,348) | | | 6,424 | | | $ | (721) | | | 3,255 | | | $ | (356) | | | | | $ | — | | | $ | 1,731,307 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 將經營合夥單位和B類股份轉換為ESRT合夥人資本 | — | | | — | | | 3,498 | | | 10,426 | | | (1,317) | | | (10,643) | | | (1,357) | | | 105 | | | (540) | | | 73 | | | (285) | | | 39 | | | | | — | | | — | |
| 普通單位回購 | — | | | — | | | (4,887) | | | (46,704) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | (46,704) | |
| 對合並的合資企業權益的貢獻 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | 13,269 | | | 13,269 | |
| 股權補償 | — | | | — | | | 41 | | | 513 | | | 782 | | | 19,747 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | 20,260 | |
| 分配 | — | | | (4,201) | | | — | | | (18,110) | | | — | | | (7,121) | | | — | | | (2,382) | | | — | | | (632) | | | — | | | (318) | | | | | — | | | (32,764) | |
| 淨收益(虧損) | — | | | 4,201 | | | — | | | (10,711) | | | — | | | (4,513) | | | — | | | (1,429) | | | — | | | (379) | | | — | | | (189) | | | | | (17) | | | (13,037) | |
| 其他綜合收益 | — | | | — | | | — | | | 7,465 | | | | | 3,144 | | | | | 996 | | | | | 264 | | | | | 132 | | | | | — | | | 12,001 | |
| 2021年12月31日的餘額 | 6,224 | | | $ | 29,940 | | | 170,217 | | | $ | 998,128 | | | 79,820 | | | $ | 649,157 | | | 22,321 | | | $ | (4,058) | | | 5,884 | | | $ | (1,395) | | | 2,970 | | | $ | (692) | | | | | $ | 13,252 | | | $ | 1,684,332 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 將經營合夥單位和B類股份轉換為ESRT合夥人資本 | — | | | — | | | 2,298 | | | 4,495 | | | (551) | | | (4,563) | | | (1,240) | | | 26 | | | (326) | | | 21 | | | (181) | | | 21 | | | | | — | | | — | |
| 普通單位回購 | — | | | — | | | (11,571) | | | (90,176) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | (90,176) | |
| 對合並的合資企業權益的貢獻 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | 224 | | | 224 | |
| 股權補償 | — | | | — | | | 185 | | | 894 | | | 1,206 | | | 20,117 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | 21,011 | |
| 分配 | — | | | (4,201) | | | — | | | (23,109) | | | — | | | (11,251) | | | — | | | (3,025) | | | — | | | (800) | | | — | | | (400) | | | | | — | | | (42,786) | |
| 淨收入 | — | | | 4,201 | | | — | | | 36,442 | | | — | | | 16,116 | | | — | | | 4,800 | | | — | | | 1,244 | | | — | | | 652 | | | | | (243) | | | 63,212 | |
| 其他綜合收益 | — | | | — | | | — | | | 27,701 | | | | | 12,251 | | | | | 3,648 | | | | | 946 | | | | | 495 | | | | | 2,233 | | | 47,274 | |
| 2022年12月31日的餘額 | 6,224 | | | $ | 29,940 | | | 161,129 | | | $ | 954,375 | | | 80,475 | | | $ | 681,827 | | | 21,081 | | | $ | 1,391 | | | 5,558 | | | $ | 16 | | | 2,789 | | | $ | 76 | | | | | $ | 15,466 | | | $ | 1,683,091 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 將經營合夥單位和B類股份轉換為ESRT合夥人資本 | — | | | — | | | 3,756 | | | 17,671 | | | (2,038) | | | (17,380) | | | (1,134) | | | (215) | | | (414) | | | (53) | | | (170) | | | (23) | | | | | — | | | — | |
| 普通單位回購 | — | | | — | | | (2,151) | | | (13,105) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | (13,105) | |
| 對合並的合資企業權益的貢獻 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | 187 | | | 187 | |
| 股權補償 | — | | | — | | | 312 | | | 1,395 | | | 1,752 | | | 18,631 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | 20,026 | |
| 分配 | — | | | (4,201) | | | — | | | (22,684) | | | — | | | (10,466) | | | — | | | (2,850) | | | — | | | (749) | | | — | | | (373) | | | | | — | | | (41,323) | |
| 淨收入 | — | | | 4,201 | | | — | | | 49,044 | | | — | | | 22,439 | | | — | | | 6,251 | | | — | | | 1,603 | | | — | | | 801 | | | | | 68 | | | 84,407 | |
| 其他綜合損失 | — | | | — | | | — | | | (1,178) | | | | | (539) | | | | | (150) | | | | | (38) | | | | | (19) | | | | | (314) | | | (2,238) | |
| 2023年12月31日的餘額 | 6,224 | | | $ | 29,940 | | | 163,046 | | | $ | 985,518 | | | 80,189 | | | $ | 694,512 | | | 19,947 | | | $ | 4,427 | | | 5,144 | | | $ | 779 | | | 2,619 | | | $ | 462 | | | | | 15,407 | | | $ | 1,731,045 | |
附註是這些財務報表不可分割的一部分。
Empire State Realty OP，L.P.
合併現金流量表
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 經營活動的現金流 | | | | | |
| 淨收益(虧損) | $ | 84,407 | | | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | |
| 將淨收益(虧損)調整為經營活動提供的現金淨額： | | | | | |
| 折舊及攤銷 | 189,911 | | | 216,894 | | | 201,806 | |
| 出售/處置物業的收益 | (26,764) | | | (33,988) | | | — | |
| 減值費用 | — | | | — | | | 7,723 | |
| 利息支出中非現金項目的攤銷 | 9,089 | | | 9,799 | | | 10,862 | |
| 取得的高於和低於市場的租賃攤銷，淨額 | (2,415) | | | (4,759) | | | (5,896) | |
| 攤銷已取得的低於市價的土地租約 | 7,831 | | | 7,831 | | | 7,831 | |
| 租金收入直線上升 | (19,563) | | | (24,562) | | | (21,078) | |
| 基於權益的薪酬 | 20,026 | | | 21,011 | | | 20,260 | |
| | | | | |
提前清償債務損失
| — | | | — | | | 214 | |
| | | | | |
| 由於經營資產和負債的變化，現金流增加(減少)： | | | | | |
| 證券保證金 | 10,486 | | | (828) | | | (1,052) | |
| 承租人和其他應收款 | (15,643) | | | (5,306) | | | 2,894 | |
| 遞延租賃成本 | (17,669) | | | (36,909) | | | (16,090) | |
| 預付費用和其他資產 | (5,186) | | | (2,263) | | | 5,814 | |
| 應付賬款和應計費用 | 746 | | | 4,705 | | | (99) | |
| 遞延收入和其他負債 | (2,765) | | | (3,664) | | | 12,334 | |
| 經營活動提供的淨現金 | 232,491 | | | 211,173 | | | 212,486 | |
| 投資活動產生的現金流 | | | | | |
| 不動產的取得 | (26,910) | | | (115,593) | | | (117,540) | |
| 處置房地產所得淨收益 | 88,910 | | | 11,005 | | | — | |
| 對建築和改進的補充 | (139,328) | | | (126,268) | | | (95,037) | |
| 開發成本 | (12) | | | (35) | | | (165) | |
| | | | | |
| 用於投資活動的現金淨額 | (77,340) | | | (230,891) | | | (212,742) | |
附註是這些財務報表不可分割的一部分。
帝國地產運營公司，L.P.
合併現金流量表(續)
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 融資活動產生的現金流 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 償還應付按揭票據 | (8,632) | | | (7,504) | | | (4,091) | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 合併後合資企業的貢獻 | 187 | | | 224 | | | — | |
| 遞延融資成本 | — | | | — | | | (9,486) | |
| | | | | |
| 普通單位回購 | (13,105) | | | (90,176) | | | (46,704) | |
| 私有永久優先單位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,201) | |
| 分配 | (37,122) | | | (38,585) | | | (28,563) | |
| 用於融資活動的現金淨額 | (62,873) | | | (140,242) | | | (93,045) | |
| 現金及現金等價物和限制性現金淨增(減) | 92,278 | | | (159,960) | | | (93,301) | |
| 現金及現金等價物和限制性現金--期初 | 314,678 | | | 474,638 | | | 567,939 | |
| 現金及現金等價物和受限現金--期末 | $ | 406,956 | | | $ | 314,678 | | | $ | 474,638 | |
| | | | | |
| 現金和現金等價物及限制性現金的對賬： | | | | | |
| 期初現金及現金等價物 | $ | 264,434 | | | $ | 423,695 | | | $ | 526,714 | |
期初受限現金
| 50,244 | | | 50,943 | | | 41,225 | |
| 期初現金及現金等價物和限制性現金 | $ | 314,678 | | | $ | 474,638 | | | $ | 567,939 | |
| | | | | |
| 期末現金及現金等價物 | $ | 346,620 | | | $ | 264,434 | | | $ | 423,695 | |
| 期末受限現金 | 60,336 | | | 50,244 | | | 50,943 | |
| 期末現金及現金等價物和限制性現金 | $ | 406,956 | | | $ | 314,678 | | | $ | 474,638 | |
| | | | | |
| 現金流量信息的補充披露： | | | | | |
| 支付利息的現金 | $ | 92,000 | | | $ | 91,012 | | | $ | 77,610 | |
| | | | | |
| 繳納所得税的現金 | $ | 1,390 | | | $ | 200 | | | $ | 644 | |
| | | | | |
| 非現金投資和融資活動： | | | | | |
| 應付賬款和應計費用中包括的建築和裝修 | $ | 51,815 | | | $ | 44,293 | | | $ | 49,247 | |
| 全額折舊資產的核銷 | 33,391 | | | 35,124 | | | 31,341 | |
| 按公允價值計入預付費用和其他資產的衍生工具 | 11,800 | | | 17,902 | | | — | |
按公允價值計入應付賬款和應計費用的衍生工具
| 85 | | | — | | | 25,308 | |
| 將經營合夥單位和B類股轉換為A類股 | 17,671 | | | 4,495 | | | 10,426 | |
| 轉讓與持有以供出售的資產有關的資產 | — | | | 35,538 | | | — | |
| 轉移與持有以供出售的資產有關的負債 | — | | | 5,943 | | | — | |
| 與房地產銷售相關而承擔的抵押 | — | | | 30,117 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 因收購房地產而承擔的債務 | — | | | — | | | 177,453 | |
| 來自其他夥伴關係的貢獻 | — | | | — | | | 13,269 | |
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附註是這些財務報表不可分割的一部分。
帝國地產運營公司，L.P.
合併財務報表附註
1. 業務及組織描述
除文義另有所指外，本綜合財務報表所用的“我們”及“本公司”指Empire State Realty OP，L. P.及其綜合附屬公司。
Empire State Realty OP，L. P.（“經營合夥企業”）是Empire State Realty Trust，Inc. (NYSE ESRT），一家以紐約市為重點的房地產投資信託基金，擁有並經營一系列現代化、便利化、位置優越的辦公室、零售和多户資產，經營其所有業務，並（直接或通過子公司）擁有其幾乎所有資產。本公司在能源效益及室內環境質素方面是公認的領導者。ESRT的旗艦帝國大廈-“世界上最著名的建築”-包括它的天文臺， TripAdvisor旅行者選擇獎美國頭號景點：連續兩年最佳.
截至2023年12月31日，ESRT的投資組合包括約 8.6 百萬平方英尺的可出租辦公空間 0.7 百萬平方英尺的可出租零售空間， 727住宅單位。我們的辦公室組合包括 11屬性（包括 三長期土地租賃權益），約包括 8.6 百萬平方英尺的可出租面積 九這些辦公物業位於曼哈頓中城，約包括 7.6 包括帝國大廈在內的100萬平方英尺的可出租面積。其餘 二辦公物業包括約 1.1 位於康涅狄格州斯坦福德市，可出租面積達200萬平方英尺，可直接使用公共交通。此外，我們還擁有與斯坦福德辦公物業之一相鄰的土地，這些土地可以支持當地分區的辦公或住宅開發。我們的多家庭產品組合包括 727在紐約市的住宅單位。
我們於二零一一年十一月二十八日成立為特拉華州有限合夥企業，並於二零一三年十月七日完成ESRT的A類普通股及相關組織交易的首次公開發售(“IPO”)後開始運作。ESRT的A類普通股，面值$0.01每股，在紐約證券交易所上市，代碼為“ESRT”。ESRT作為本公司的唯一普通合夥人，對本公司的管理和控制負有責任和酌情決定權，而我們的有限合夥人無權為本公司辦理業務或參與本公司的管理活動。截至2023年12月31日，ESRT擁有約60.2%的運營合作伙伴單位。
我們有二與ESRT一起被視為ESRT的應税REIT子公司或TRS的實體。TRSS通過幾家全資擁有的有限責任公司開展第三方服務業務，其中包括帝國大廈天文臺、清潔服務、自助餐廳、餐廳和健身俱樂部，以及資產和物業管理服務。
2. 重要會計政策摘要
列報依據和合並原則
隨附的綜合財務報表是根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)和美國證券交易委員會的規則和規定編制的，代表我們的資產負債和經營業績。合併財務報表包括我們的賬目以及我們的部分擁有和全資擁有的子公司。所有重大的公司間餘額和交易都已在合併中沖銷。
我們合併我們擁有控股權的實體。在確定我們是否在部分擁有的實體中擁有控股權以及是否需要合併該實體的賬目時，我們考慮的因素包括所有權權益、董事會代表、管理層代表、作出決定的權力，以及合夥人/成員的合同和實質性參與權。對於可變權益實體(“VIE”)，如果我們被認為在實體中擁有可變權益，並且通過該權益我們被視為主要受益人，我們將合併該實體。VIE的主要受益者是這樣的實體：(1)有權指導對該實體的經濟表現影響最大的活動；(2)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。主要受益人需要合併VIE。截至2022年12月31日，我們是持有桑樹街298號所有權的中介實體的可變權益的主要受益人，桑樹街是2022年12月收購的多家族資產。中介實體被用來進行同類交易，2023年3月31日之後，同類交易完成，我們獲得了桑樹街298號的所有權。因此，截至2023年12月31日，我們沒有VIE。
我們將評估未來可能進行的每項投資的會計處理。這項評估將包括審查每個實體的組織協議，以確定哪一方擁有哪些權利，以及這些權利是保護性的還是參與性的。對於所有VIE，我們將審查此類協議，以確定哪一方有權指導對實體的經濟表現和利益影響最大的活動。如果吾等或吾等的合作伙伴可批准年度預算，或租賃的面積相對於每間物業的可出租總空間超過名義面積，吾等將不會合並投資，因為吾等認為這些是實質的參與權，可分享活動的權力，從而最顯著地影響該等合資投資的表現和效益。
合併附屬公司的非控股權益定義為附屬公司的非直接或間接歸屬於母公司的權益(淨資產)部分。非控股權益必須在綜合資產負債表和綜合收益表中作為權益的一個單獨組成部分列報，方法是要求將收益和其他全面收益歸入控股和非控股權益。
會計估計
根據公認會計原則編制合併財務報表要求管理層使用估計和假設，這些估計和假設在某些情況下會影響報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和費用。須受該等估計及假設影響的重大項目包括：在有形及無形資產之間分配收購房地產的購買價格；釐定房地產物業及其他長期資產的使用年限；商業房地產物業、商譽、使用權資產及其他長期及無限期資產的估值及減值分析；估計租户開支償還；壞賬準備的估值；以及衍生工具、地面租賃負債、優先無抵押票據、應付按揭票據、無抵押循環信貸及定期貸款安排，以及以股權為基礎的補償的估值。這些估計是在考慮了過去、當前和預期的事件和經濟狀況後，根據管理層的最佳判斷編制的。實際結果可能與這些估計不同。
收入確認
租金收入
租金收入包括每個租户根據各自租約的條款支付的基本租金，並按不可撤銷租期(包括租約下租金階梯和租金減免的影響)按直線基準列報。一般情況下，當承租人佔有租賃空間或控制租賃空間的實際用途，並且租賃空間基本上準備好用於其預期用途時，我們開始確認租金收入。我們把我們所有的租約都作為經營性租賃入賬。遞延租金應收賬款，包括免費租賃期和允許增加基本租金支付的租賃安排，其會計處理方式是在各自不可註銷的租賃條款上提供偶數數額的固定租賃收入。已確認租金收入與各自租賃協議項下應付金額之間的差額確認為遞延租金應收賬款的增加或減少。
除了基本租金外，我們的租户一般還將按比例支付在基準年度期間增加的房地產税和大樓運營費用。在一些租約中，承租人不會根據樓宇營運開支的增加而支付額外租金，而是會根據消費物價指數等指數在基準年度內的指數升幅支付額外租金，或在基本租金之上包含固定百分比的升幅，以彌補租金上升的影響。
吾等按各自租約的條款(包括低於市價的租約、固定期權續期(如有))按公平價值確認已收購的高於市價及低於市價的就地租賃的租金收入。
當費用可釐定、租户已空置、可合理收取、吾等並無持續責任向該等前租户提供服務及付款不受任何必須符合或豁免的條件所規限時，本公司確認終止租約費用。
天文臺收入
售賣天文臺門票的收入於入場或門票期滿時確認。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月，與未使用和未過期門票相關的遞延收入為$1.7百萬美元和美元1.4分別為1,000,000,000美元，並計入綜合資產負債表的遞延收入及其他負債。
出售/處置房地產的收益
我們根據會計準則彙編(ASC)610-20的規定記錄了房地產銷售收益，非金融資產取消確認的收益和損失。根據ASC 610-20，我們必須首先確定交易是向客户銷售還是向非客户銷售。我們不在正常的業務過程中銷售房地產，因此，預計銷售交易將不會是與客户的合同。下一步，我們將確定在出售後，我們是否會擁有該物業的控股權。如果我們確定我們在房地產中沒有控股權，我們將評估是否存在ASC 606與客户合同收入項下的合同，以及買方是否已獲得對已出售資產的控制權。當符合ASC 610-20規定的取消認可標準時，我們確認房地產銷售的全部收益。
第三方管理費及其他費用
我們從與關聯方實體就資產和物業管理服務達成的合同協議中賺取收入。這項收入確認為根據相關協議提供的相關服務。
其他收入和費用
其他收入和費用包括停車收入、法律、税收和保險結算、需求響應能源使用收入和我們帝國大廈餐廳的銷售額。
廣告和營銷成本
廣告和營銷費用在發生時計入費用。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度支出為美元10.9百萬，$10.8百萬美元和美元7.9分別為100萬美元，幷包括在我們綜合經營報表的運營費用中。
房地產及相關無形資產
土地、建築物及改善工程按成本減去累計折舊及攤銷入賬。已記錄的成本包括收購、開發和建造以及租户津貼和改善的成本。日常維修和保養支出在發生時記入物業運營費用。改善或延長資產壽命的重大置換和改進被資本化。改善或延長資產壽命的承租人改進被資本化。如果承租人在租賃合同終止之前騰出空間，如果任何承租人改進的未攤銷餘額被替換或沒有未來價值，則予以註銷。對於已開發的物業，明顯與正在開發的項目相關的直接和間接成本被資本化。成本包括建築成本、專業服務，如建築和法律成本、資本化利息和直接工資成本。當項目可能完成時，我們就開始資本化。與該項目有關的資產按成本列報，不計折舊。一旦建造完成，資產投入使用，資產將被重新分類為適當的資產類別，並按照下文所示的使用年限進行折舊。當資產準備就緒可供其預定用途時，權益資本化即停止，通常接近取得佔用證書之日。曾經有過不是截至2023年、2023年和2022年12月31日止年度的資本化利息。
折舊和攤銷採用直線法計算，用於財務報告。建築物和裝修在較短的時間內折舊39年限、使用年限或任何租賃權益的剩餘期限。已計入綜合資產負債表內的建築及改善工程的租户改善成本，按(I)相關剩餘租約期或(Ii)改善工程的年期中較短者計提折舊。公司和其他設備折舊超過三至七年了.
物業購置按購置法入賬，因此，購置成本按其公允價值分配至有形和無形資產及負債。取得的有形資產的公允價值是通過對財產進行估值來確定的，就像它是空置的一樣，採用的方法類似於創收財產的獨立評估師使用的方法。然後，根據我們對這些資產公允價值的確定，將所產生的價值分配給土地、建築物和裝修以及租户改善。對收購資產進行公允價值分配時使用的假設是基於我們在評估時的最佳估計。
公允價值按(A)承租人根據現有租約支付的合約金額與(B)吾等估計的相應就地租賃的現行市值租賃費與就地租賃剩餘條款之間的差額分配至高於市價及低於市價的租約。資本化的高於市值的租賃金額為
在各自租約的剩餘期限內攤銷為租金收入的減少。資本化低於市價的租賃金額在各自租賃的剩餘期限內攤銷為租金收入的增加。如果承租人在租賃合同終止前騰出空間，並且租賃沒有支付租金，則相關無形資產的任何未攤銷餘額將被註銷。
其他已收購無形資產的合計價值包括已收購的土地租賃和已收購的就地租賃和租户關係。分配給收購的原址租賃的公允價值由各種組成部分組成，包括但不一定限於：(A)與避免產生收購的原址租賃成本相關的價值(即執行租賃的市場成本，包括租賃佣金，如果有的話)；(B)與估計在假設租賃期間發生的承租人可償還經營成本有關的收入損失相關價值(即房地產税、保險和其他經營費用)；(C)與假設租賃期間現有租賃損失的租金收入相關的價值；以及(D)與獲得租户租約的任何其他誘因相關的價值。
我們每年或每當事件發生或情況變化顯示記錄的價值可能無法完全收回時，評估我們的長期資產(包括房地產)的減值可能性。我們通過比較預期使用和最終處置的預計未來未貼現現金流來確定是否發生了價值減值。將資產折算為賬面價值。如果未貼現現金流量沒有超過賬面價值，房地產將調整為公允價值，並確認減值損失。持有待售資產按成本或公允價值減去出售成本後的較低者入賬，折舊費用不再入賬。
在2021年第四季度，我們得出結論，康涅狄格州諾沃克主大道383號的成本基礎超過了其公允價值，因為我們打算將財產所有權轉讓給貸款人，因此縮短了持有期。因此，我們產生了一筆$7.71000萬i在截至2021年12月31日的年度內支付費用。我們計算物業公允價值的方法包括綜合運用貼現現金流量法及市值法計算物業的公允價值，折現現金流法採用第三級不可察覺的資料，例如從外部來源取得的市值比率，而市值法則採用最近的銷售可比較資料。2022年4月，我們在雙方同意取消抵押品贖回權的情況下將這筆資產轉移回了貸款人。請參閲注3收購和處置。我們不相信在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，我們的任何其他財產和無形資產的價值都沒有減值。
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括手頭現金、政府貨幣市場、金融機構的活期存款以及購買時原始到期日為3個月或更短的短期流動投資。主要商業銀行持有的現金和現金等價物有時可能超過聯邦存款保險公司的限額。到目前為止，我們的投資現金還沒有出現任何虧損。
受限現金
限制性現金包括根據租賃協議為租户持有的金額，如保證金，以及貸款人和/或託管代理人為支付未來房地產税支出和保險支出、租户空置相關成本和償債義務而持有的金額。
短期投資
短期投資包括原始到期日在三個月以上的定期存款。
不到一年的期限。
承租人和其他應收款
除遞延應收租金外，租户及其他應收賬款一般預期於一年內收回。
遞延租賃成本
遞延租賃成本包括啟動和續訂租賃所產生的費用，在相關租賃期內按直線攤銷，費用計入綜合收益表中的折舊和攤銷。租賃提前終止時，未攤銷的遞延租賃成本計入費用。
遞延融資成本
為獲得長期融資而產生的費用和成本已遞延，並在我們的綜合收益表中作為利息支出的組成部分在各自的長期融資年限內按直線法攤銷，該方法與實際利息法相似。未攤銷遞延融資成本於相關債務於到期前再融資或償還時支出。在確定融資不會結束的期間，為尋求債務而產生的成本將在確定不會結束融資期間支出。
權益法投資
我們根據權益會計方法核算投資，在這種情況下，我們沒有控制權，但有能力施加重大影響。在這種方法下，投資按成本入賬，投資賬户根據我們在實體收入或虧損中的份額以及分配和貢獻進行調整。權益收益(虧損)是根據我們控制的所有權權益部分進行分配的。協議可能會規定投資者對利潤和虧損的不同百分比分配；然而，我們對實體收益或虧損的確認通常遵循實體的分配優先順序，這種優先順序可能會在達到某些投資回報門檻時發生變化。
就我們向實體出資的資產而言，我們對該實體的投資按成本基礎在向該實體出資的資產中入賬。在向實體貢獻資產時，我們判斷交易的經濟實質是否是出售。根據ASC 610-20的規定，我們將按公允價值確認我們的新權益法投資權益，從而確認貢獻或出售給實體的房地產留存部分和已出售部分的全部收益。
如果這些投資在我們的綜合資產負債表上的賬面價值不同於在實體層面反映的基礎，基礎差額將在相關資產的壽命內攤銷，並計入我們在實體淨收益中的權益份額。
我們定期評估是否有任何指標表明我們在實體的投資的賬面價值可能會在非臨時性的基礎上減值。只有當管理層對投資的公允價值的估計低於非臨時性投資的賬面價值時，投資才會減值。發生減值的，按照投資的賬面價值超過投資的公允價值計量。
截至2023年12月31日和2022年12月，我們有不是權益法投資。
商譽
商譽每年進行減值測試，如果事件和情況表明資產可能減值，則更頻繁地測試商譽。如果包括商譽在內的賬面金額超過報告單位的公允價值，且商譽的隱含公允價值低於該商譽的賬面價值，則確認減值損失。非攤銷無形資產，例如商號及商標，須按公允價值進行年度減值測試，並於發生事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時進行攤銷無形資產測試。
公允價值
公允價值是以市場為基礎的計量，而不是特定於實體的計量，應根據市場參與者在為資產或負債定價時使用的假設來確定。作為在公允價值計量中考慮市場參與者假設的基礎，財務會計準則準則建立了一個公允價值等級，該等級區分了基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設(可觀察到的投入被歸類到層次的第一級和第二級)和報告實體自己關於市場參與者假設的假設(被歸類在層次的第三級的不可觀察的投入)。
用於對金融工具進行估值的方法分為以下三個主要層次：
第一級-相同金融工具在活躍市場中的報價。
第二級-主要根據其他可觀察市場參數進行估值，包括：
•類似工具在活躍市場的報價;
•相同或類似工具在不太活躍或不活躍市場的報價;
•其他可觀察輸入數據（如無風險利率、收益率曲線、波動率、提前還款速度、損失嚴重程度、信貸風險及違約率）;及
•經市場證實的輸入數據（主要來自可觀察市場數據或經可觀察市場數據證實）。
第三級-估值主要基於不可觀察輸入數據，包括：
•基於第三方指標（經紀商報價或交易對手報價）的估值，而這些指標又在很大程度上基於不可觀察的輸入數據或不具有其他支持性;以及
•估值乃根據包含重大不可觀察輸入數據的內部模型進行。
這些層次構成了一個層次結構。我們就按經常性及非經常性基準以公平值計量或披露的金融工具及其他規定的公平值披露遵循此層級。分類乃基於對公平值計量屬重大之最低輸入值水平。
我們使用以下方法及假設估計金融工具的公平值披露。
現金及現金等價物、受限制現金、短期投資、租户及其他應收款項、預付費用及其他資產、遞延收入、租户保證金、應付賬款及應計費用的賬面值與其公允價值相若，原因是該等工具的到期日較短。
衍生工具之公平值乃採用廣泛接納之估值技術釐定，包括對各衍生工具之預期現金流量進行貼現現金流量分析。儘管用於對我們的衍生工具進行估值的大部分輸入數據屬於公允價值層級的第二級，但與我們的衍生工具相關的信貸估值調整使用第三級輸入數據，例如估計當前信貸息差，以評估我們自己和我們的交易對手違約的可能性。該等信貸估值調整（根據各個別合約之公平值釐定）對整體估值之影響並不重大。因此，我們的所有衍生工具均分類為公平值層級的第二級。
我們的應付按揭票據、優先無抵押票據（A、B、C、D、E、F、G及H系列）、無抵押定期貸款融資及無抵押循環信貸融資的公平值（使用第三級輸入數據釐定）乃透過使用我們可作出類似借貸的現行利率貼現未來現金流量估計。
衍生工具
我們面對利率變動的影響，並透過遵循政策及程序（包括使用衍生工具）管理該等風險。為管理利率風險，衍生工具主要用於根據浮動利率指數確定債務利率。我們在資產負債表上以公允價值記錄所有衍生工具。我們將信貸估值調整納入公允價值計量中，以適當反映我們自身的不履約風險和相應交易對手的不履約風險。我們按交易對手組合以淨額基準計量受主淨額結算協議規限的衍生工具的信貸風險。就符合現金流量對衝資格的衍生工具而言，我們將指定為對衝的衍生工具的收益或虧損呈報為其他全面收益（虧損）的一部分，並隨後於對衝交易影響收入的期間將收益或虧損重新分類為收入。
所得税
我們一般不需要繳納聯邦和州所得税，因為我們的應納税收入或損失由我們的合作伙伴報告。因此，沒有為聯邦和州所得税編列經費。ESRT與ESRT天文臺TRS，L.L.C.一起，我們的子公司，持有我們的天文臺業務，以對待ESRT天文臺TRS，L.L.C.作為TRS。ESRT已與ESRT Holdings TRS，L.L.C.我們的子公司，持有我們的第三方管理，餐廳，食堂，健身俱樂部和某些清潔業務，以對待ESRT控股TRS，L.L.C.作為TRS。TRS可以參與非房地產活動和/或為租户提供非常規服務，其運營通常需要繳納定期企業所得税。我們的TRS根據GAAP將其所得税入賬，其中包括對本年度應繳或可退還税款的估計金額，以及對我們的綜合財務報表或納税申報表中已確認的事件的未來税務後果的遞延税項負債和資產。計算TRS的税項撥備可能需要詮釋税務法律及法規，並可能導致使用判斷或估計，從而可能導致其記錄的税項負債與實際應付金額不同。遞延所得税反映就財務報告目的而言資產及負債賬面值與
用於所得税目的的金額。TRS定期評估遞延所得税資產的可變現性和遞延所得税負債的充足性，包括地方、州或聯邦法定税務審計結果或使用的估計和判斷。
我們適用於衡量和確認與不確定的所得税頭寸相關的税收優惠的規定。如果發生罰款和利息，將被記錄為所得税支出的一個組成部分。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我們不對不確定的税收頭寸承擔責任。截至2023年12月31日，截至2020年12月31日至2023年12月31日的納税年度仍可接受美國國税局、州或地方當局的審計。
基於股份的薪酬
基於時間的股權獎勵的基於股份的補償是以授予之日的獎勵的公允價值來衡量的，並在以下較短的時間內以直線基礎確認為費用：(I)規定的歸屬期間，通常是三, 四或五年，或(Ii)由批給之日起至僱員成為符合退休資格之日止的一段期間，而該期間可在批給時發生。當僱員年滿(I)歲時，即符合退休資格652020年及以後授予的獎項和年齡60對於2020年前授予的獎勵，以及(Ii)員工首次在我們或我們的關聯公司完成必要的連續服務年限的日期。基於市場的股權獎勵和基於業績的股權獎勵的基於股票的薪酬按授予日獎勵的公允價值計算，並以直線基礎確認為費用。三或四年。此外，對於以業績為基礎的股權獎勵，我們在每個報告期內評估是否有可能滿足業績條件。我們根據我們預計在測算期結束時授予的獎勵數量確認費用。估計的變化通過累積追趕調整在變動期內計入。任何以股份為基礎的薪酬獎勵的喪失都會在發生時予以確認。
這些獎勵的公允價值的確定是主觀的，涉及重大估計和假設，包括ESRT股票的預期波動性、預期股息率、預期期限，以及這些獎勵是否將實現與其他運營合夥單位的平價或達到業績門檻的假設。我們認為，根據授予時管理層可獲得的信息，所採用的假設和估計是適當的。
每單位數據
每單位基本及攤薄盈利乃根據有關期間內已發行股份的加權平均數計算。
細分市場報告
我們已經確定了二可報告分部：（1）房地產及（2）天文臺。我們的房地產部門包括與我們的房地產資產的所有權，管理，運營，收購，重新定位和處置相關的所有活動。 我們的天文臺部門運營着帝國大廈86樓和102樓的天文臺。這些 二由於每項業務需要不同的支助基礎設施、提供不同的服務和具有不同的經濟特徵，例如所需投資、收入流和不同的營銷戰略，因此，業務線是分開管理的。 我們將分部間銷售及租金入賬，猶如銷售或租金乃向第三方作出，即按現行市價入賬。
最近發佈或採用的會計準則
於2020年3月，FASB發佈會計準則更新（“ASU”）2020-04，參考利率改革（主題848）。ASU 2020-04包含影響債務，租賃，衍生品和其他合同的參考利率改革相關活動的實踐經驗。ASU 2020-04中的指南是可選的，可以隨着參考利率改革活動的發生而選擇。在2020年第一季度，我們選擇應用與未來LIBOR指數現金流的概率和有效性評估相關的對衝會計經驗，以假設未來對衝交易所依據的指數與相應衍生工具的指數相匹配。這些經驗的應用使衍生工具的列報與過去的列報保持一致。於2022年12月，FASB發佈ASU 2022-06，參考利率改革（主題848）推遲主題848的終止日期，將ASU 2022-04，參考利率改革（主題848）：促進參考利率改革的影響的終止日期推遲至2024年12月31日。截至2023年12月31日，我們已將所有與LIBOR掛鈎的債務和衍生品轉換為SOFR，並應用了該指引允許的可行權宜之計。
於2023年11月，財務會計準則委員會發佈會計準則更新（“ASU”）第2023-07號，分部報告（主題280）：可報告分部披露的改進，以改進有關可報告分部的披露，並增加有關可報告分部開支的更詳細信息。會計準則》的修訂要求公共實體按年度及中期基準披露定期提供予主要經營決策者（“主要經營決策者”）並計入分部損益、其他分部及其他分部的各呈報計量的重大分部開支。
本報告載列主要經營決策者的報告、主要經營決策者的職責及職位，以及主要經營決策者如何使用分部損益的呈報計量方法評估分部表現及決定如何分配資源。會計準則不改變分部的定義、確定分部的方法、將經營分部彙總為可報告分部的標準或目前需要披露的具體列舉的分部費用。本ASU的修訂於2023年12月15日之後開始的財政年度以及2024年12月15日之後開始的財政年度內的中期期間生效。允許提前採用。我們正在評估採納此新會計準則對我們的綜合財務報表的影響。
3. 收購和處置
物業收購
2023年9月14日，我們完成了對布魯克林威廉斯堡零售物業的收購，該物業位於North 6的拐角處這是街和懷斯大道的購買價格為美元26.4 萬該物業有 三零售租户及 六於二零二三年十二月三十一日已全部租出。該交易是根據1986年修訂的國內税收法第1031條作為交換執行的。收購價為收購日期之公平值。
於2022年12月20日，我們完成收購位於曼哈頓Mulberry Street 298號的多户資產，收購價為$114.9 萬除了有 96該物業還包含出租給CVS的零售空間和一個車庫。收購價為收購日期之公平值。
2021年12月22日，我們收購了 90的百分比二位於曼哈頓的多户資產，勝利（561 10th Avenue）和345 East 94th Street。該宗買賣總值為港幣2000元307.01000萬美元，包括$134.0 勝利號的債務為2000萬美元，將於2033年到期，實際利率為 3.85%和$52.0 東94街345號的2000萬美元債務，將於2030年到期，實際利率為 3.56%.前業主保留了一個 10%股權。我們管理資產，並通過我們在每個實體的投票權控制所有決策。我們目前使用第三方管理人員，但我們有權承擔日常物業管理，無需額外考慮。非控股權益之公平值相當於 10總購買價的%減去所承擔債務的比例份額。非控股權益之購買價為其於收購日期之公平值。
勝利是一個 417一棟45層的公寓樓， 11,0002040年之前租給CVS的零售空間。它是一個可延長的421a減税計劃的參與者。
東94街345號 208單位，30層，公寓樓。它是一個可延長的421a減税計劃的參與者。
下表概述於截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度收購的物業（金額以千元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 無形資產 | | |
| 屬性 | 獲取日期 | 土地 | 建築和改善 | 資產 | 負債 | 總計* | |
| 布魯克林威廉斯堡零售店 | 9/14/2023 | $ | 4,851 | | $ | 20,936 | | $ | 1,573 | | $ | (300) | | $ | 27,060 | | |
| 曼哈頓桑樹街298號 | 12/20/2022 | $ | 40,935 | | $ | 69,508 | | $ | 5,300 | | $ | (150) | | $ | 115,593 | | |
| 《勝利》 | 12/21/2021 | 91,437 | | 124,997 | | 13,573 | | (19,895) | | $ | 210,112 | | |
| 東94街345號 | 12/21/2021 | 44,228 | | 55,766 | | 4,824 | | (5,491) | | $ | 99,327 | | |
*包括資本化交易成本總額$3.8百萬美元。 | |
財產處置
下表彙總了截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度處置的財產(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| 屬性 | 處置日期 | 銷售價格 | 處置收益 |
| 紐約哈里森馬馬羅內克大道500號* | 4/5/2023 | $ | 53,000 | | $ | 11,075 | |
| 康涅狄格州韋斯特波特主街69-97和103-107 | 2/1/2023 | $ | 40,000 | | $ | 15,689 | |
| 10 Bank Street，白原市，紐約州 | 12/7/2022 | $ | 42,000 | | $ | 6,818 | |
| 383 Main Avenue，諾沃克，康涅狄格州 ** | 4/1/2022 | $ | 30,000 | | $ | 27,170 | |
* 收益淨額約為$4.5 我們應計的成交後成本中，有100萬美元與預期的污染土壤修復成本有關，以及我們承諾因受土壤修復工作影響的租户延遲租金而向買方提供補償。於2023年12月31日後，我們已向買方提供該等成本的資金，且我們並無與該物業有關的進一步責任或或然事項。 |
** 我們轉讓了財產，這是由一個$抵押30.0 2000萬美元的抵押貸款，在雙方同意的止贖中歸還給貸款人，並在處置時確認了非現金收益。 |
截至二零二一年十二月三十一日止年度，概無物業出售。
4. 遞延成本、租賃無形資產和商譽
於2023年及2022年12月31日，遞延成本淨額包括以下各項（以千計）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 租賃成本 | $ | 224,295 | | | $ | 218,707 | |
| 購置到位租賃價值和遞延租賃成本 | 158,267 | | | 160,683 | |
| 獲得的高於市價的租約 | 23,918 | | | 27,833 | |
| 406,480 | | | 407,223 | |
| 減去：累計攤銷 | (236,900) | | | (223,246) | |
| 遞延成本淨額共計，不包括遞延融資成本淨額 | $ | 169,580 | | | $ | 183,977 | |
在2023年12月31日和2022年12月31日，2.9百萬美元和美元5.0與無抵押循環信貸融資相關的遞延融資成本淨額分別為1，000，000元及1，000，000元，已計入綜合資產負債表的遞延成本淨額。
與遞延租賃相關的攤銷費用和取得的遞延租賃費用為美元23.6百萬，$25.4百萬美元，以及$28.6截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。與收購的租賃無形資產有關的攤銷費用為#美元。7.4百萬，$11.8百萬美元和美元10.5截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，攤銷已獲得的無形資產和負債包括以下內容(金額以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 以低於市價的價格購得的土地租賃 | $ | 396,916 | | | $ | 396,916 | |
| 減去：累計攤銷 | (75,675) | | | (67,843) | |
收購的低於市價的土地租賃，淨額
| $ | 321,241 | | | $ | 329,073 | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | |
| 獲得的低於市價的租約 | $ | (55,155) | | | $ | (64,656) | | | |
| 減去：累計攤銷 | 41,405 | | | 46,807 | | | |
| 獲得的低於市價的租賃，淨額 | $ | (13,750) | | | $ | (17,849) | | | |
與攤銷低於市值的租賃有關的租金收入，扣除高於市值的租賃淨額為#美元。2.4百萬，$4.8百萬美元和美元5.9截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。截至2023年12月31日的剩餘加權平均攤銷期限為22.2幾年來，3.4幾年來，3.5年和2.9低於市價的地面租賃、原地租賃和遞延租賃成本、高於市價的租賃和低於市價的租賃。我們預計將從收購的無形資產和負債中確認攤銷費用和租金收入如下(金額以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2012年12月31日止年度： | 未來地租攤銷 | | 未來攤銷費用 | | 未來租金收入（續） |
| 2024 | $ | 7,831 | | | $ | 7,430 | | | $ | 1,977 | |
| 2025 | 7,831 | | | 6,481 | | | 1,914 | |
| 2026 | 7,831 | | | 5,593 | | | 1,116 | |
| 2027 | 7,831 | | | 4,930 | | | 882 | |
| 2028 | 7,831 | | | 4,297 | | | 854 | |
| 此後 | 282,086 | | | 4,110 | | | (124) | |
| $ | 321,241 | | | $ | 32,841 | | | $ | 6,619 | |
截至2023年12月31日，我們的商譽為$491.5萬於二零一三年，我們收購Empire State Building Company，L.L.C.的權益。和第七大道501號合夥公司超過其有形及已識別無形資產及負債淨額的金額，因此，我們記錄與交易有關的商譽。已分配商譽$227.5帝國大廈天文臺的運作，250.8100萬美元到帝國大廈，13.2第七大道501號
我們於2023年10月進行了年度商譽測試，繞過了可選的定性商譽減值評估，直接進行了對觀察站可報告部分的量化評估，並聘請了第三方估值諮詢公司進行估值過程。量化分析使用了使用第三級不可觀察投入的貼現現金流量法(收益法的一種形式)和準則公司法(市場法的一種形式)的組合。前者的重要假設包括收入和成本預測、加權平均資本成本、長期增長率和所得税考慮因素，而後者包括指導公司企業價值、收入倍數、EBITDA倍數和控制溢價率。我們審查商譽減值的方法，包括大量的判斷和估計，為確定是否發生減值提供了合理的基礎。進行的量化分析得出報告單位的公允價值超過其賬面價值的結論。用來決定商譽是否受損的許多因素都不在我們的控制範圍之內，假設和估計很可能會在未來一段時間內發生變化。我們將繼續評估未來天文臺報告單位商譽的減值。
5. 債務
於2023年及2022年12月31日，債務包括以下各項（以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至2023年12月31日 | |
| 本金餘額，
2023年12月31日 | | 本金餘額，
2022年12月31日 | | 陳述
費率 | | 有效
費率(1) | | 成熟性
日期(2) | |
| 固定利率按揭債務 | | | | | | | | | | |
| 新城中心 | $ | 80,070 | | | $ | 82,596 | | | 3.59 | % | | 3.67 | % | | 11/5/2024 | |
| 聯合廣場10號 | 50,000 | | | 50,000 | | | 3.70 | % | | 3.97 | % | | 4/1/2026 | |
| 第三大道1542號 | 30,000 | | | 30,000 | | | 4.29 | % | | 4.53 | % | | 5/1/2027 | |
第一斯坦福德廣場(3) | 175,860 | | | 178,823 | | | 4.28 | % | | 4.73 | % | | 7/1/2027 | |
| 第三大道1010號和西55街77號 | 34,958 | | | 35,831 | | | 4.01 | % | | 4.21 | % | | 1/5/2028 | |
| 西57街250號 | 180,000 | | | 180,000 | | | 2.83 | % | | 3.21 | % | | 12/1/2030 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 百老匯1333號 | 160,000 | | | 160,000 | | | 4.21 | % | | 4.29 | % | | 2/5/2033 | |
| 東94街345號--A系列 | 43,600 | | | 43,600 | | | 70.0SOFR PLUS的百分比0.95% | | 3.56 | % | | 11/1/2030 | |
| 東94街345號--B系列 | 7,209 | | | 7,865 | | | SOFR PLUS2.24% | | 3.56 | % | | 11/1/2030 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 第十大道561號-系列A | 114,500 | | | 114,500 | | | 70.0SOFR PLUS的百分比1.07% | | 3.85 | % | | 11/1/2033 | |
| 第十大道561號--B系列 | 15,801 | | | 17,415 | | | SOFR PLUS2.45% | | 3.85 | % | | 11/1/2033 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 定息按揭債務總額 | 891,998 | | | 900,630 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
優先無擔保票據： (4) | | | | | | | | | | |
| A輪 | 100,000 | | | 100,000 | | | 3.93 | % | | 3.96 | % | | 3/27/2025 | |
| **B組 | 125,000 | | | 125,000 | | | 4.09 | % | | 4.12 | % | | 3/27/2027 | |
| C輪 | 125,000 | | | 125,000 | | | 4.18 | % | | 4.21 | % | | 3/27/2030 | |
| D輪 | 115,000 | | | 115,000 | | | 4.08 | % | | 4.11 | % | | 1/22/2028 | |
| E輪 | 160,000 | | | 160,000 | | | 4.26 | % | | 4.27 | % | | 3/22/2030 | |
| 系列F | 175,000 | | | 175,000 | | | 4.44 | % | | 4.45 | % | | 3/22/2033 | |
| 系列G | 100,000 | | | 100,000 | | | 3.61 | % | | 4.89 | % | | 3/17/2032 | |
| 系列H | 75,000 | | | 75,000 | | | 3.73 | % | | 5.00 | % | | 3/17/2035 | |
無擔保循環信貸安排(4) | — | | | — | | | SOFR PLUS1.30% | | — | % | | 3/31/2025 | |
無抵押有期貸款融資 (4) | 215,000 | | | 215,000 | | | SOFR PLUS1.20% | | 4.22 | % | | 3/19/2025 | |
無抵押有期貸款融資 (4) | 175,000 | | | 175,000 | | | SOFR PLUS1.50% | | 4.51 | % | | 12/31/2026 | |
| 本金總額 | 2,256,998 | | | 2,265,630 | | | | | | | | |
| 遞延融資成本，淨額 | (9,488) | | | (11,748) | | | | | | | | |
| 未攤銷債務貼現 | (6,964) | | | (7,745) | | | | | | | | |
| 總計 | $ | 2,240,546 | | | $ | 2,246,137 | | | | | | | | |
_____________
(1)有效利率是截至2023年12月31日的收益率，包括所述利率、遞延融資成本攤銷和與可變固定利率掉期協議相關的利息。
(2)一般情況下，在支付慣例的預付款罰金後，每筆貸款都允許預付款。
(3)表示$164.0百萬按揭貸款，計息4.09%和$11.9百萬美元貸款，計息6.25%.
(4)截至2023年12月31日，我們遵守了所有債務契約。
本金支付
截至2023年12月31日的所需本金支付總額如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年 | 攤銷 | | 到期日 | | 總計 |
| 2024 | $ | 8,861 | | | $ | 77,675 | | | $ | 86,536 | |
| 2025 | 6,893 | | | 315,000 | | | 321,893 | |
| 2026 | 7,330 | | | 225,000 | | | 232,330 | |
| 2027 | 6,461 | | | 319,000 | | | 325,461 | |
| 2028 | 3,556 | | | 146,092 | | | 149,648 | |
| 此後 | 18,523 | | | 1,122,607 | | | 1,141,130 | |
| 本金到期總額 | $ | 51,624 | | | $ | 2,205,374 | | | $ | 2,256,998 | |
遞延融資成本
遞延融資成本，淨額，包括截至2022年12月31日、2023年和2022年的以下內容(金額以千為單位)：*。 | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 融資成本 | $ | 43,473 | | | $ | 43,473 | |
| 減去：累計攤銷 | (31,108) | | | (26,753) | |
| 遞延融資總成本，淨額 | $ | 12,365 | | | $ | 16,720 | |
與遞延融資成本相關的攤銷費用為#美元。4.4百萬，$4.9百萬美元，以及$4.5截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為100萬歐元，並計入利息支出。
無擔保循環信貸和定期貸款安排
2022年8月29日，我們與作為行政代理的美國銀行和其其他貸款方簽訂了2017年8月29日修訂和重述的信貸協議的第三修正案，該協議管理我們的優先無擔保循環信貸安排和定期貸款安排(統稱為“美國銀行信貸安排”)。美國銀行的信貸安排是
最初的最高本金金額最高可達$1.06530億美元，其中包括1美元850.02025年3月31日到期的100萬美元循環信貸安排，以及215.02025年3月19日到期的100萬定期貸款安排。第三項修正案修訂了美國銀行信貸安排的條款，以(I)在逐步淘汰LIBOR的情況下，以SOFR取代LIBOR，以及(Ii)允許增加多户資產作為未擔保合資格財產(如其中所定義)，並增加此類資產的資本化率。自.起2023年12月31日，我們有過不是循環信貸安排下的借款和#美元215.0根據定期貸款安排，貸款總額為3.6億美元。
2022年8月29日，我們於2020年3月19日與作為行政代理的富國銀行全國協會及其其他貸款方簽訂了信貸協議的第二修正案，該協議管理着優先無擔保定期貸款安排(富國銀行定期貸款安排)。富國銀行定期貸款安排的原始本金金額為#美元。1751500萬美元，2026年12月31日到期。第二項修正案修訂了富國銀行定期貸款安排的條款，以(I)鑑於LIBOR的逐步淘汰，以SOFR取代LIBOR，以及(Ii)允許增加多户資產作為未擔保合資格財產(如其中所定義)，並增加此類資產的資本化率。我們可以通過一次或多次增加或增加新的同等定期貸款部分來要求增加富國銀行定期貸款安排，本金總額最高不超過$2251000萬美元。自.起2023年12月31日，我們的借款總額為$175.0根據富國銀行定期貸款安排，貸款總額為2.5億美元。
美國銀行信貸安排和富國銀行定期貸款安排的條款都包括習慣契約，包括對留置權、投資、分配、債務、根本變化和與附屬公司的交易的限制，並要求提交某些習慣財務報告。這兩項安排還要求遵守財務比率，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最低未擔保權益覆蓋率和最高無擔保槓桿率。管理這兩種融資機制的協議還包含慣例違約事件(在某些情況下須遵守特定的救濟期)，包括但不限於不付款、違反契諾、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、貸款文件失效、喪失房地產投資信託資格，以及控制權變更的發生。截至2023年12月31日，我們遵守了這些公約。
高級無擔保票據
優先無擔保票據的條款包括習慣契約，包括對留置權、投資、分配、債務、根本變化和與關聯公司的交易的限制，並要求某些習慣財務報告。它還要求遵守財務比率，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最低未擔保權益覆蓋率和最高無擔保槓桿率。這些協議還包含慣例違約事件(在某些情況下須遵守特定的救濟期)，包括但不限於不付款、違反契諾、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、某些控制權變更交易的發生以及喪失房地產投資信託資格。截至2023年12月31日，我們遵守了這些公約。
6. 應付賬款和應計費用
截至2022年12月31日、2023年和2022年，應付賬款和應計費用包括以下內容(金額以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 應計資本支出 | $ | 51,815 | | | $ | 44,293 | |
| 應付賬款和應計費用 | 44,169 | | | 32,927 | |
| | | |
| 利率互換協議負債 | 85 | | | — | |
| 應計應付利息 | 3,687 | | | 3,509 | |
| | | |
| 應付賬款和應計費用總額 | $ | 99,756 | | | $ | 80,729 | |
7. 金融工具與公允價值
衍生金融工具
我們主要使用衍生金融工具來管理利率風險，此類衍生工具不被視為投機性的。這些衍生工具通常以利率互換和遠期協議的形式存在，主要目標是將與投資和融資活動相關的利率風險降至最低。的交易對手
這些安排是我們可能還與之有其他財務關係的主要金融機構。如果這些交易對手不履行義務，我們將面臨信用風險；然而，我們目前預計不會有任何交易對手無法履行其義務。
我們與衍生工具交易對手簽訂了協議，其中包含一項條款，即如果我們違約或有能力被宣佈違約我們的任何債務，那麼我們也可能被宣佈違約我們的衍生工具義務。截至2023年12月31日，與這些協議相關的淨負債頭寸中的衍生工具公允價值（包括應計利息但不包括任何不履約風險調整）為$0.1 萬倘我們於2023年12月31日違反任何該等條文，我們可能須按協議的終止價值$履行我們於協議項下的責任。0.11000萬美元。
截至2023年及2022年12月31日，我們的利率掉期及上限的總名義價值為$573.2百萬美元和美元574.8百萬，分別。名義價值並不代表信貸、利率或市場風險。 截至2023年12月31日，我們的衍生工具的公允價值為$11.8包括在預付費用和其他資產中的百萬美元，以及（美元0.1 於綜合資產負債表內計入應付賬款及應計費用。截至2022年12月31日，我們的衍生工具的公允價值為$17.9該等款項已計入綜合資產負債表內的預付開支及其他資產。該等利率掉期已被指定為現金流量對衝，並對衝與我們現有浮息定期貸款融資有關的未來現金流量的變動。未指定為對衝的利率上限並非投機性，並用於管理我們的利率變動風險，但不符合嚴格的對衝會計要求。
截至2023年及2022年12月31日，我們的現金流對衝被視為高度有效，截至2023年及2022年12月31日止年度，未實現收益（虧損）淨額為$（2.2)百萬元及$47.3於綜合全面收益（虧損）表中反映有關利率風險的主動及終止現金流量對衝。於累計其他全面收益（虧損）中呈報之與衍生工具有關之金額將重新分類至利息開支，原因為已就債務支付利息。我們估計，5.6於累計其他全面收益（虧損）中持有的即期結餘的淨收益將於未來12個月內重新分類為利息開支。
下表概述協議條款及我們於二零二三年及二零二二年十二月三十一日的衍生金融工具的公平值（以千元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 導數 | | 名義金額 | 接收速率 | 支付率 | 生效日期 | 到期日 | | 資產 | 負債 | | 資產 | 負債 |
| 利率互換 | | $ | 36,820 | | 701個月軟件的百分比 | 2.5000 | % | 2021年12月1日 | 2030年11月1日 | | $ | 64 | | $ | — | | | $ | 256 | | $ | — | |
| 利率互換 | | 103,790 | | 701個月軟件的百分比 | 2.5000 | % | 2021年12月1日 | 2033年11月1日 | | — | | (85) | | | 365 | | — | |
| 利率互換 | | 10,710 | | 701個月軟件的百分比 | 1.7570 | % | 2021年12月1日 | 2033年11月1日 | | 546 | | — | | | 643 | | — | |
| 利率互換 | | 15,942 | | 1個月軟件 | 2.2540 | % | 2021年12月1日 | 2030年11月1日 | | 782 | | — | | | 1,070 | | — | |
| 利率上限 | | 6,780 | | 701個月軟件的百分比 | 4.5000 | % | 2021年12月1日 | 2024年10月1日 | | — | | — | | | 8 | | — | |
| 利率上限 | | 9,188 | | 1個月軟件 | 5.5000 | % | 2021年12月1日 | 2024年10月1日 | | 4 | | — | | | 26 | | — | |
| 利率互換 | | 175,000 | | SOFR化合物 | 2.5620 | % | 2022年8月31日 | 2026年12月31日 | | 5,637 | | — | | | 8,040 | | — | |
| 利率互換 | | 107,500 | | SOFR化合物 | 2.6260 | % | 2022年8月19日 | 2025年3月19日 | | 2,384 | | — | | | 3,766 | | — | |
| 利率互換 | | 107,500 | | 軟糖化合物 | 2.6280 | % | 2022年8月19日 | 2025年3月19日 | | 2,383 | | — | | | 3,762 | | — | |
| | | | | | | | $ | 11,800 | | $ | (85) | | | $ | 17,936 | | $ | — | |
下表顯示我們指定為現金流對衝的衍生金融工具對截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度累計其他全面收益(虧損)的影響(金額為
數千人)：中國人。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 現金流量套期保值的影響 | | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
| 其他全面收益（虧損）中確認的收益金額。 | | $ | 5,581 | | | $ | 40,044 | | | $ | 348 | |
| 從累計其他綜合收益(虧損)中重新分類為利息支出的虧損(收益)金額 | | 7,819 | | | (7,230) | | | (11,653) | |
下表顯示了我們指定為現金流對衝的衍生金融工具對截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度綜合經營報表的影響(金額以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 現金流量套期保值的影響 | | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
| 在綜合損益表上列示的利息支出總額，其中記錄了現金流量對衝的影響 | | $ | (101,484) | | | (101,206) | | | (94,394) | |
| 從累計其他綜合收益(虧損)中重新分類為利息支出的虧損(收益)金額 | | 7,819 | | | (7,230) | | | (11,653) | |
公允估值
2023年12月31日、2023年12月和2022年12月的估計公允價值是由管理層利用現有市場信息和適當的估值方法確定的。要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要相當大的判斷力。因此，本文提出的估計不一定代表我們在處置金融工具時可變現的金額。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。
下表彙總了截至2022年12月31日、2023年和2022年我們的金融工具的賬面價值和估計公允價值(金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年12月31日
|
| | 賬面價值 | | 估計公允價值 |
| | | | 總計 | | 1級 | | 2級 | | 3級 |
| | | | | | | | | | |
| 計入預付費用和其他資產的利率掉期 | | $ | 11,800 | | | $ | 11,800 | | | $ | — | | | $ | 11,800 | | | $ | — | |
| 計入應付賬款和應計費用的利率掉期 | | 85 | | | 85 | | | — | | | 85 | | | — | |
| 應付按揭票據 | | 877,388 | | | 774,280 | | | — | | | — | | | 774,280 | |
| 高級無擔保票據-A、B、C、D、E、F、G和H系列 | | 973,872 | | | 882,242 | | | — | | | — | | | 882,242 | |
| 無抵押定期貸款 | | 389,286 | | | 390,000 | | | — | | | — | | | 390,000 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022年12月31日
|
| | 賬面價值 | | 估計公允價值 |
| | | | 總計 | | 1級 | | 2級 | | 3級 |
| 計入預付費用和其他資產的利率掉期 | | $ | 17,936 | | | $ | 17,936 | | | $ | — | | | $ | 17,936 | | | $ | — | |
| | | | | | | | | | |
| 應付按揭票據 | | 883,705 | | | 783,648 | | | — | | | — | | | 783,648 | |
| | | | | | | | | | |
| 高級無擔保票據-A、B、C、D、E、F、G和H系列 | | 973,659 | | | 865,292 | | | — | | | — | | | 865,292 | |
| 無擔保定期貸款安排 | | 388,773 | | | 390,000 | | | — | | | — | | | 390,000 | |
關於金融工具公允價值的披露是基於我們截至2023年12月31日、2023年和2022年獲得的相關信息。雖然吾等並不知悉任何會顯著影響合理公允價值金額的因素，但由於該日期及目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異，因此該等金額並未就該等綜合財務報表進行全面重估。
8. 租契
出租人
我們將各種商業空間出租給租户，租期從一至22好幾年了。某些租約有續訂選項，可以續訂額外的條款。這些租約規定每月基本租金和房地產税的報銷、與消費者價格指數掛鈎的漲幅或被稱為運營費用漲幅的公共區域維護。運營費用報銷反映在我們12月31日、2023年、2022年和2021年的合併運營報表中，作為租金收入。
租金收入包括固定支付和可變支付。固定付款主要涉及基本租金，可變付款主要涉及某些物業運營成本的租户費用補償。截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度租金收入構成如下(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， |
| 租金收入 | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 固定付款 | $ | 529,965 | | | $ | 531,740 | | | $ | 500,847 | |
| 可變支付方式 | 67,354 | | | 59,308 | | | 58,843 | |
| 租金總收入 | $ | 597,319 | | | $ | 591,048 | | | $ | 559,690 | |
截至2023年12月31日，我們有權就將於2040年之前的不同日期到期的不可取消運營租賃獲得以下未來合同最低租賃付款(不包括運營費用報銷)(金額以千為單位)：
| | | | | |
| 2024 | $ | 513,589 | |
| 2025 | 499,154 | |
| 2026 | 453,645 | |
| 2027 | 434,447 | |
| 2028 | 395,858 | |
| 此後 | 1,646,769 | |
| $ | 3,943,462 | |
上述未來最低租賃付款不包括收回租户和淨增值高於市價的租賃和低於市價的租賃租賃無形資產。一些租約一般在支付終止費後受終止選擇權的約束。上表是在假定未行使此類選擇權的情況下編制的。
承租人
我們在一開始就確定一項安排是否為租賃。我們的運營租賃協議涉及三土地租賃資產，反映在#美元的使用權資產中。28.4百萬美元，租賃負債為$28.4截至2023年12月31日，我們的合併資產負債表中有100萬美元。使用權資產代表我們在租賃期內使用標的資產的權利，租賃負債代表我們因租賃而產生的支付租賃款項的義務。使用權資產和負債在開始之日根據租賃期內租賃付款的現值確認。可變租賃付款被排除在使用權資產和租賃負債之外，並在產生這些付款的債務期間確認。
土地租約將在2050年至2077年之間到期，包括延期選擇權，並且沒有可變付款或剩餘價值擔保。由於我們的租賃不提供隱含利率，在確定租賃付款的現值時，我們根據ASU第2016-02號《租賃》(主題842)通過之日提供的信息確定了遞增借款利率。用於計算截至2023年12月31日的使用權資產和租賃負債的加權平均增量借款利率為4.5%。與我們的經營租賃相關的租賃支付的租金支出在租賃的不可撤銷期限內按直線基礎確認。截至2023年12月31日的加權平均剩餘租賃期限為46.5好幾年了。
截至2023年12月31日，下表彙總了我們未來的最低租賃付款，通過我們的增量借款利率貼現，以計算我們租賃的租賃負債(金額以千為單位)：
| | | | | |
| 2024 | $ | 1,518 | |
| 2025 | 1,518 | |
| 2026 | 1,503 | |
| 2027 | 1,482 | |
| 2028 | 1,482 | |
| 此後 | 60,795 | |
| 未貼現的租賃付款總額 | 68,298 | |
| 現值貼現 | (39,859) | |
| 土地租賃負債 | $ | 28,439 | |
9. 承付款和或有事項
法律訴訟
訴訟
除下文所述外，截至2023年12月31日，吾等並無涉及任何重大訴訟，據吾等所知，除與租户發生糾紛等日常訴訟外，吾等或吾等的財產並無受到任何重大訴訟的威脅。我們相信，此類行動可能導致的成本和相關負債(如果有的話)不會對我們的綜合財務狀況、經營業績或流動性產生實質性影響。
如之前披露的，在2014年10月，12在本公司首次公開發售(“招股”)之前，擁有帝國大廈費用所有權的帝國大廈有限公司(“ESBA”)的前投資者(“申索人”)向美國仲裁協會提交了針對Peter L.Malkin、Anthony E.Malkin、Thomas N.Keltner，Jr.和我們的子公司ESRT MH Holdings LLC(“被申請人”)的仲裁，後者是ESBA的前主管。索賠聲明(後來也向紐約聯邦法院提交，目的是明確提出訴訟時效)，指控違反了與發售和組建交易有關的受託責任和相關索賠，並尋求金錢損害賠償和聲明性救濟。索賠人選擇退出之前的集體訴訟，提出類似的索賠，並經法院批准解決。受訪者提交了答覆和反訴。2015年3月，聯邦法院的行動在各方同意的情況下被擱置，等待仲裁。仲裁聽證會於2016年5月開始，2018年8月結束。2020年8月26日，仲裁小組作出裁決，駁回了所有索賠人的索賠，但有一項例外，判給索賠人大約#美元。1.21000萬美元，包括七年了利息截止到2020年10月2日。這筆金額在截至2020年12月31日的年度綜合經營報表中被記為IPO訴訟費用。
答辯人認為，這種有利於索賠人的裁決完全沒有道理，並試圖撤銷裁決的這一部分。2021年9月27日，一家聯邦地區法院駁回了被告的搬遷申請，並做出了上述金額的判決，其中包括累積利息。受訪者對這一裁決提出上訴。2022年5月10日，答辯人動議駁回上訴和判決，理由是美國最高法院最近的一項裁決裁定，聯邦法院對此案沒有標的物管轄權。2023年4月20日，聯邦上訴法院批准了這項動議，對裁決提出質疑的聯邦法院訴訟被駁回。2023年4月21日，受訪者向紐約州法院提交了一份請願書，要求部分或以其他方式確認。2023年4月28日，索賠人向同一法院提交了一份請願書，要求確認。2023年7月31日，紐約州法院駁回了受訪者的部分遷出申請，並確認了裁決。2024年1月22日，該法院作出了有利於索賠人的判決(除一名索賠人外，其確認申請仍在紐約州法院待決)，數額約為#美元。1.261000萬美元，包括利息。受訪者認為這些裁決是不正確的，並對他們提出上訴。此外，在聯邦法院提起的訴訟中，某些索賠人試圖在該案中向被告提出索賠。受訪者認為，任何這樣的説法都是沒有價值的。負責該訴訟的治安法官發表了一份報告和建議，駁回了索賠人的索賠；地區法官將決定是否採納該報告和建議。
根據作為我們組建交易的一部分與我們的董事、高管和榮譽董事長安東尼·E·馬爾金、彼得·L·馬爾金和小託馬斯·N·凱爾特納達成的賠償協議。我們對此仲裁有抗辯和賠償的權利。
資金不足的資本支出
在2023年12月31日，我們估計我們將產生大約$101.2百萬美元的資本支出
(包括租户改善和租賃佣金)根據現有租賃協議對我們的物業進行租賃。我們預計將通過運營現金流、手頭現金和其他借款為這些資本支出提供資金。未來的房地產收購可能需要大量資本投資，用於翻新和租賃成本。我們預計，這些融資要求將以類似的方式得到滿足。
信用風險集中
使吾等承受信貸風險的金融工具主要包括現金及現金等價物、受限現金、短期投資、應收租户及其他應收賬款及遞延應收租金。於2023年12月31日，我們在各大金融機構持有現金及現金等價物，並限制超過承保金額的現金結餘美國聯邦存款保險公司.
房地產投資
我們的物業位於紐約的曼哈頓和布魯克林以及康涅狄格州的斯坦福德。租户遵守各自租約條款的能力取決於影響租户經營的市場的經濟、監管和社會因素。我們對租户進行持續的信用評估，以確定潛在的信用損失。
租户信用評估
我們對房地產的投資受到商業房地產所有權和運營附帶風險的影響。這些風險包括(其中包括)通常與總體經濟狀況變化、房地產行業趨勢、租户的信譽、租户和客户的競爭、税法變化、利率水平、融資的可獲得性和成本相關的風險，以及根據環境和其他法律可能承擔的責任。
我們可能會要求租户提供某種形式的信用支持，如公司擔保和/或其他財務擔保，並對租户進行持續的信用評估。雖然租户經營各行各業，但在我們從任何單一租户那裏獲得的租金收入相當集中的情況下，該租户無力支付租金可能會對我們的公司產生不利影響。
主要客户和其他集中地
截至2023年12月31日的年度，除佔r 6.8%, 2.5%, 2.1%，以及2.1的百分比租金收入，我們的投資組合中沒有其他租户佔租金收入的2.0%以上。截至2022年12月31日的年度，除兩名租户外，r 6.4%和2.0的百分比租金收入，我們的投資組合中沒有其他租户佔租金收入的2.0%以上。截至2021年12月31日的年度，除四個租户外，4.6%, 3.3%, 2.8%和2.1%的租金收入，我們的商業投資組合中沒有其他租户佔租金收入的2.0%以上。
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度，三以下列出的物業均超過總租金收入的10%。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 帝國大廈 | | 29.6 | % | | 29.9 | % | | 31.7 | % |
| 中央車站一家 | | 12.8 | % | | 12.4 | % | | 12.6 | % |
| 西33街111號 | | 10.8 | % | | 11.2 | % | | 11.3 | % |
資產報廢債務
我們被要求承擔因收購、建造、開發和/或正常運營我們的物業而產生的法律義務的報廢費用。退役包括出售、放棄或處置財產。根據該標準，有條件資產報廢債務代表進行資產報廢活動的法律義務，在該活動中，結算的時間和/或方法取決於可能在公司控制範圍內或可能不在公司控制範圍內的未來事件，如果債務的公允價值能夠合理估計，則必須記錄有條件資產報廢債務的負債。環境現場評估和調查發現，我們的某些物業中存在石棉或含石棉的建築材料。截至2023年12月31日，管理層沒有計劃以可能觸發聯邦和其他適用的石棉移除法規的方式移除或更改這些財產，因此，從這些財產中移除石棉或含石棉建築材料的義務具有無法確定的解決日期。因此，我們無法合理估計相關條件資產的公允價值。
退休義務。然而，正在進行的石棉消減、維護計劃和其他必要的文件是按要求執行的，相關費用在發生時計入費用。
其他環境事宜
根據各種聯邦、州和/或地方法律、條例和法規，作為不動產的現任或前任所有人或經營者，我們可能對在該財產、在該財產內、在該財產之下或從該財產釋放有害物質、廢物或石油產品而產生的費用和損害負責，包括調查或補救費用、自然資源損害或人身傷害或財產損害的第三方責任。這些法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種材料的存在或釋放負有責任，責任可能是連帶的。我們的一些物業已經或可能受到污染的影響，這些污染是由於當前或以前將物業或鄰近物業用於商業、工業或其他目的而產生的。這種污染可能是由於石油或危險物質的泄漏或用於儲存此類材料的儲罐泄漏造成的。當我們安排在非現場處置或處理設施處置或處理有害物質時，無論我們這樣做是否遵守環境法律，我們也可能要承擔補救污染的費用。我們物業存在污染或未能補救污染，可能會對我們吸引和/或留住租户的能力以及我們以這些物業為抵押進行開發、銷售或借款的能力造成不利影響。除了潛在的清理費用責任外，私人原告還可以提出人身傷害、財產損失或類似原因的索賠。環境法還可能在受污染的場地上設立留置權，有利於政府為解決此類污染而產生的損害和費用。此外，如果我們的財產被發現受到污染，環境法可能會對財產的使用方式或如何在該財產上開展業務施加限制。
我們的部分物業毗鄰或靠近其他用作工業或商業用途的物業，或曾設有或現時設有用於儲存石油產品或其他有害或有毒物質的地下儲罐。這些特性的釋放可能會影響我們的特性。此外，我們的部分物業曾被前業主或租户用作商業或工業活動，例如，加油站和乾洗店，以及部分地鐵塔網站目前用於汽車停車場，以前租給加油設施，可能會釋放石油產品或其他危險或有毒物質在這些財產或周圍的財產。雖然若干物業包含或包含可能或已經影響我們物業的用途，但我們並不知悉任何與我們認為將對我們的營運產生重大不利影響的環境污染有關的責任。
我們有與我們於2023年2月出售的康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107主街物業相關的關閉後義務，以(I)關閉69-97主街的自願補救計劃，以解決先前存在地下儲罐的殘餘影響，以及(Ii)遵守康涅狄格州環保部發布的同意令，調查103-107主街的土壤狀況。我們相信，分別為關閉和遵守補救計劃和同意令而產生的任何費用，對我們的運營結果都不重要。
我們位於紐約州哈里森市500 Mamaroneck Avenue的物業是根據與紐約州環境保護部達成的協議進行的自願補救行動工作清理計劃的對象，但我們已於二零二三年四月出售該物業，責任已轉移至買方。請參閲附註3收購及出售。
此外，我們的酒店受各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的約束。不遵守這些法律法規可能會使我們或我們的租户承擔責任。這些債務可能會影響租户向我們支付租金的能力。此外，法律的變化可能會增加遵守這些法律和法規的潛在成本，或者增加對不遵守的責任。這可能會導致重大的意外支出。我們有時要求我們的租户遵守環境、健康和安全法律法規，並賠償我們在與他們的租約中的任何相關責任。但如果我們的任何租户破產或無法履行這些義務，我們可能會被要求履行這些義務。我們目前並不知道我們的物業有任何重大違反環境或健康及安全法律或法規的情況，我們相信我們和/或我們的租户擁有現行法律和法規所需的所有重大許可和批准，以經營我們的物業。
此外，我們可能會受到新的合規要求和/或與自然資源或能源使用和相關排放相關的新成本或税收(如碳税)的約束，這可能會增加我們的運營成本。特別是，作為紐約市大型商業建築的所有者，我們必須遵守紐約市議會於2019年4月通過的第97號當地法律，該法律為每座此類建築設定了温室氣體排放的年度限制，要求從2025年5月開始提交年度排放報告，並對超過此類限制的排放實施處罰。根據我們目前對法律的理解和相關計算，我們預計在2024-2029年第一個執行期內，我們不會對我們商業投資組合中的任何建築支付罰款。
作為不動產的所有者或經營者，我們也可能根據各種建築條件承擔責任。例如，環境現場評估和調查已在我們的某些物業中發現石棉或含石棉材料（“ACM”），我們目前擁有或經營的其他物業或我們未來收購或經營的其他物業可能含有、可能含有或可能含有ACM。環境、健康和安全法要求對含石棉材料進行適當的管理和維護，並可對不遵守這些要求的業主、經營者或僱主處以罰款或處罰。這些要求包括特別預防措施，如在建築物的維修、重建或拆除過程中，如果含石棉材料受到幹擾，可能會產生大量費用，則應採取清除、消除或空氣監測等措施。此外，我們可能會對因ACM釋放到環境中而造成的人身傷害或財產損失承擔責任。我們目前並不知悉任何與樓宇狀況有關的重大責任，包括任何嚴重違反石棉規定的情況或任何與石棉有關的重大責任。
我們的物業可能含有或產生有害的黴菌或存在其他室內空氣質量問題，這可能導致對健康的不利影響或財產損失或補救費用的責任。當過多的水分積聚在建築物或建築材料上時，可能會發生黴菌生長，特別是如果水分問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能產生空氣傳播的毒素或刺激物。室內空氣質量問題也可能源於通風不足，室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉，病毒和細菌。室內暴露於空氣中的毒素或刺激物超過一定水平，可被指控引起各種不良健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在大量黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要進行昂貴的補救計劃，以遏制或清除受影響物業的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，如果發生財產損失或人身傷害，存在大量黴菌或其他空氣污染物可能使我們面臨租户、租户員工或其他人的責任。我們目前並不知悉旗下物業存在任何重大不利室內空氣質素問題。
截至2023年12月31日，除Westport資產外，管理層認為，除了按照相關當局的授權維護受影響的場地並提交所需文件外，沒有與環境補救有關的義務。所有該等維修成本於產生時支銷。然而，我們無法確定我們是否已識別我們物業的所有環境責任，是否已或將於我們物業採取所有必要的補救行動，或倘出現有關環境責任，我們是否會完全或完全承擔責任。
承保範圍
我們對我們的財產進行保險，其類型和金額與我們認為與類似財產所有者通常獲得的保險範圍一致的免賠額。
多僱主養老金和固定繳款計劃
我們根據集體談判協議的條款向多個僱主界定福利養老金計劃供款，該協議涵蓋我們的工會代表員工。參加這些多僱主計劃的風險在以下方面不同於單一僱主計劃：
•一個僱主向多僱主計劃繳款的資產可用於向其他參加僱主的僱員提供福利。
•如果參加計劃的僱主停止為該計劃繳費，該計劃的資金不足的義務可能由其餘參加計劃的僱主承擔。
•如果我們不再僱用工會會員，我們可能需要根據計劃的資金不足狀況向這些計劃支付一筆金額，稱為提款負債。
我們參加各種工會。我們擁有大量員工和成本的工會是32BJ。
32BJ
我們參與了建築服務32BJ(“聯盟”)養老金計劃和健康計劃。養老金計劃是根據服務業僱員國際工會、地方32BJ、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他僱主之間的集體談判協議條款建立的一項多僱主、非繳費固定收益養老金計劃。這項養卹金計劃由一個由工會受託人和僱主受託人組成的聯合董事會管理，並以僱主識別號13-1879376運作。養老金計劃年度為7月1日至
6月30日。僱主代表每個受保僱員按固定比率向養老金計劃繳費。工會管理人或受託人沒有向繳費僱主提供關於這類養卹金計劃的單獨精算信息，因為這些計劃沒有為每個報告單位保存單獨的記錄。2021年9月28日，精算師證明，從2021年7月1日開始的計劃年度，根據2006年《養老金保護法》，養老金計劃處於危急狀態。養卹金計劃受託人通過了一項符合這一要求的恢復計劃。然而，在2022年9月28日和2023年9月28日，精算師證明，在分別從2022年7月1日和2023年7月1日開始的計劃年度，根據2006年《養老金保護法》，養老金計劃處於瀕危狀態。養卹金計劃受託人通過了一項符合這一要求的籌資改進計劃。在截至2021年、2021年、2022年和2023年6月30日終了的計劃年度，養卹金計劃從僱主那裏收到的繳款總額為#美元。290.11000萬，$305.71000萬美元和300萬美元317.9分別為2.5億美元和2.5億美元。
健康計劃是根據工會、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他僱主之間的集體談判協議條款制定的。健康計劃向受僱於建築服務行業的合格參與者提供健康和其他福利，這些參與者受到與工會的集體談判協議或其他書面協議的保護。健康計劃由僱主和工會平等代表的董事會管理，並以僱主識別號13-2928869運作。《健康計劃》根據集體談判協議或參與協議獲得捐款。一般來説，這些協議規定，僱主代表每個被覆蓋的僱員按固定比率向健康計劃繳費。在截至2021年、2021年、2022年和2023年6月30日的計劃年度，健康計劃從僱主那裏收到的捐款總額為#美元1.530億美元，1.63億美元和3,000美元1.9分別為200億美元和200億美元。
集體談判協議的期限
我們與紐約市商業物業有關的服務業僱員國際工會地方32BJ的集體談判協議已續簽，並於2024年1月1日至2027年12月31日生效。我們正在就服務業僱員國際工會地方32BJ集體談判協議的後續協議進行談判，該協議與我們在大紐約大都市區的業務有關。我們也是另一項服務業僱員國際工會地方32BJ集體談判協議的簽字人，協議期限為2022年4月21日至2026年4月20日。
投稿
我們對多僱主計劃的繳款2023年12月31日、2022年和2021年包括在下表中(以千為單位)：
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| | 截至12月31日止年度， |
| 福利計劃 | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
養老金計劃(養老金和年金)* | | $ | 3,671 | | | $ | 2,958 | | | $ | 2,165 | |
| 健康計劃** | | 8,812 | | | 8,618 | | | 6,214 | |
| 其他* | | 434 | | | 460 | | | 305 | |
計劃繳款總額 | | $ | 12,917 | | | $ | 12,036 | | | $ | 8,684 | |
* 養老金計劃包括：0.8百萬，$0.8百萬美元和美元0.7截至二零二三年、二零二二年及二零二一年止年度，本集團分別向上文未討論的多僱主計劃支付200萬美元。
** 健康計劃包括$1.6百萬，$1.5百萬美元和美元1.4截至二零二三年、二零二二年及二零二一年止年度，本集團分別向上文未討論的多僱主計劃支付200萬美元。
* 其他包括未在養卹金和保健計劃之間分列的工會費用。其他包括$0.3百萬，$0.2百萬美元和美元0.2截至2023年、2022年及2021年止年度，本集團分別就上文未討論的其他多僱主計劃支付2，000，000美元。
2023年計劃供款增加主要是由於我們多個物業的樓宇使用率增加，導致薪金水平上升。福利計劃供款計入我們綜合經營報表的經營開支。
10. 資本
股和股票單位
截至2023年12月31日，有162,061,947A類普通股，984,317B類普通股和107,900,200經營夥伴單位突出。控股權 60.2%由ESRT擁有。
另一個39.8在OP中的非控股權益在不同的有限合夥人中是多樣化的，其中一些包括公司董事、高級管理人員和員工。ESRT有二普通股類別作為一種手段，賦予其運營單位持有人在上市公司中與他們在合併後實體中的經濟利益相對應的投票權。在我們的組建交易中，我們為任何IPO前運營單位持有人創建了一次性選擇權，以換取他們所擁有的每50個運營單位中的一個運營單位換取一個B類股票，並且此類B類股票50每股投票數。
股票和上市交易合夥企業單位回購計劃
ESRT董事會授權回購至多$5002022年1月1日至2023年12月31日期間，ESRT A類普通股和運營夥伴關係的ES系列、250系列和60系列運營合作伙伴單位1.8億股。該計劃到期後，ESRT董事會授權回購最高可達$5002000萬ESRT的A類普通股和我們的 系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 運營中 夥伴關係 2024年1月1日至2025年12月31日期間的單位。根據該計劃，ESRT可以購買ESRT A類普通股，我們可以根據不時適用的證券法在公開市場或私下談判的交易中購買我們的ES系列、250系列和60系列運營合夥單位。任何回購的時間、方式、價格和金額將由ESRT和我們自行決定，並將受到股票價格、可用性、交易量、一般市場狀況和適用的證券法的影響。授權並不強制ESRT或我們購買任何特定金額的證券，ESRT和我們可以酌情決定暫停或終止該計劃，而無需事先通知。截至2023年12月31日，我們使用了大約美元103.32022-2023年期間授權回購金額的1.8億美元。
下表彙總了我們根據上一次回購計劃在截至2023年12月31日的年度內購買的股權證券。
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| 期間 | 購買的股份總數 | | 每股平均支付價格 | | 作為公開宣佈的計劃的一部分購買的股票總數 | | 可供將來購買的最大近似美元價值 |
| 截至2023年12月31日的年度 | 2,150,857 | | | $ | 6.09 | | | 2,150,857 | | | $500,000,000 | | (a) |
(a) 代表2024年1月1日至2025年12月31日期間的新董事會授權。截至本申請之日，我們已使用了$0在這些美元中500700萬授權。
私人永久優先單位
截至2023年12月31日，有4,664,0382019系列首選單位(“2019系列首選單位”)和1,560,3602014系列私人永久首選單位(“2014系列首選單位”)。2019年系列優先股的清算優先權為$13.52每單位，並有權獲得累計優惠年度現金分配#0.70每單位每季度應付欠款。清盤優先權為$的2014系列優先單位16.62每單位，並有權獲得累計優惠年度現金分配#0.60每單位每季度應付欠款。這兩個系列均不可由持有人選擇贖回，並且僅在特定特定活動的情況下才可由我們選擇贖回。
分配
下表彙總了截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度我們的業務夥伴關係單位的分配情況： | | | | | | | | | | | | | | |
| 記錄日期 | | 付款日期 | | 每個運營夥伴單位的金額 |
| 2023年12月18日 | | 2023年12月29日 | | $0.035 |
| 2023年9月15日 | | 2023年9月29日 | | $0.035 |
| 2023年6月15日 | | 2023年6月30日 | | $0.035 |
| 2023年3月15日 | | 2023年3月31日 | | $0.035 |
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| 2022年12月19日 | | 2022年12月31日 | | $0.035 |
| 2022年9月15日 | | 2022年9月30日 | | $0.035 |
| 2022年6月15日 | | 2022年6月30日 | | $0.035 |
| 2022年3月15日 | | 2022年3月31日 | | $0.035 |
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| 2021年12月20日 | | 2021年12月31日 | | $0.035 |
| 2021年9月15日 | | 2021年9月30日 | | $0.035 |
| 2021年6月15日 | | 2021年6月30日 | | $0.035 |
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2023年、2022年和2021年支付給OP單位持有人和優先單位持有人的分配總額為#美元。41.3百萬，$42.8百萬美元和美元32.8分別為100萬美元。
激勵和基於股份的薪酬
2019年5月16日，帝國地產信託公司《帝國地產2019年股權激勵計劃》(以下簡稱《2019計劃》)獲得股東批准。《2019年計劃》規定向本公司董事、員工和顧問及經營合夥企業授予股權，包括期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權、業績獎勵、股息等價物和其他基於股權的獎勵，並取代了首次修訂和重新修訂的《帝國地產信託公司和帝國地產2013年股權激勵計劃》(《2013計劃》，統稱為《2019年計劃》)。《計劃》)。根據2019年計劃和2013年計劃的任何獎勵，除行使外，被沒收、註銷或以其他方式終止的A類普通股股份將被重新加入根據2019年計劃可供發行的A類普通股股份中。在2019年計劃或2013年計劃下行使股票期權或結算獎勵以支付行使價格或預扣税款的股份，以及未在行使股票增值權的股票結算時發行的股票增值權股份，將不會重新計入2019年計劃下可供發行的A類普通股。此外，在公開市場回購的A類普通股股份將不會重新加入根據2019年計劃可供發行的A類普通股股份。
總計約為11.0根據2019年計劃授予的獎勵，我們的普通股有100萬股被授權發行，截至2023年12月31日，大約4.2根據該計劃，仍有100萬股普通股可供未來發行。
長期激勵計劃(“LTIP”)單位是經營合夥企業中的一類特殊的合夥人利益。每個獲獎的LTIP單位將被視為相當於一計劃下的股票份額，減少了其他股權獎勵的可用性一-以一為一的基礎。LTIP單位的歸屬期限(如果有)將在發行時確定。根據LTIP單位的條款，運營合夥企業將在發生某些特定事件時出於税務目的對其資產進行重估，從一個此類事件發生到下一個此類事件的任何估值增加將首先分配給LTIP單位的持有人，使該等持有人的資本賬户與OP單位持有人的資本賬户持平。除任何商定的例外情況外，一旦授予LTIP單位並達到與OP單位持有人的平價，LTIP單位可在運營夥伴關係中按一-以一為一的基礎。
受基於時間歸屬的LTIP單位，無論是否歸屬，獲得與OP單位相同的單位分配，這等於我們普通股的每股股息(包括常規和特別股息)。基於市場和績效的LTIP獲得10目前此類分配的百分比，除非和直到根據業績賺取這種長期收入分配單位，屆時他們將收到應計和未支付的90%，並將開始接收100此後此類分配的百分比。
2023年3月，我們根據2019年計劃向執行幹事發放了LTIP單位，包括552,412受基於時間的歸屬的LTIP單位，834,456受市場化歸屬的LTIP單位和679,969單位
受基於業績的歸屬的約束，公平市值為$3.21000萬，$3.91000萬美元和300萬美元3.9分別為2.5億美元和2.5億美元。2023年3月，我們向2019年計劃下的某些其他員工發放了LTIP單位和限制性股票，包括總共229,308LTIP單元和370,465受基於時間歸屬的限制性股票的股份，111,942受市場化歸屬的LTIP單位和91,211受業績歸屬的LTIP單位，公平市場價值為$1.51000萬美元和300萬美元2.6以時間為基礎的歸屬獎勵分別為2000萬美元0.62000萬美元用於基於市場的歸屬獎勵和美元0.62000萬美元用於基於業績的歸屬獎勵。受基於時間的歸屬的獎勵按比例結束四年份，一般以承授人繼續受僱為條件，第一期分期付款於2024年1月1日歸屬。LTIP單位的歸屬受基於市場的歸屬的約束，其依據是相對總股東回報達到三-年份表演期，從2023年1月1日開始。LTIP單位按業績歸屬的依據是：(I)業務指標一-年份履約期，以三-年份絕對TSR修改量，以及(Ii)環境、社會和治理指標三-年份每種情況的履約期均從2023年1月1日開始。在完成各自的績效期間後，我們的薪酬和人力資本委員會將根據受贈人與獲獎者簽訂的LTIP單位獎勵協議中規定的績效障礙的表現，確定受贈者有權獲得的LTIP單位的數量。然後將這些LTIP單元歸入二等額分期付款，在2025年1月1日和2026年12月31日，一般以受贈人在該日期繼續受僱為條件。
2023年3月，我們還根據2019年計劃向某些非執行員工一次性額外發放了LTIP單位。當時，我們向某些其他員工發放了總計152,542LTIP單位，受基於時間的歸屬，公平市場價值為$1.0300萬美元的背心四和五年份週期。
在2023年，我們的指定高管可以選擇以以下任何組合的形式獲得他們的年度激勵獎金：(I)現金或按獎金面值授予的LTIP，或(Ii)時間授予的LTIP三年，如繼續受僱，則以高於該面額的溢價(1202021年、2022年和2023年授予的獎項的百分比；1252021年之前的年份為%)。2023年3月，我們根據2019年計劃向高管發放了與2022年獎金選舉計劃相關的LTIP單位。我們向執行官員授予了總共521,571LTIP單位，受基於時間的歸屬，公平市場價值為$3.01000萬美元。在這些LTIP單元中，446,376LTIP單元可按比例覆蓋三年自2023年1月1日起，一般以承授人繼續受僱為限。第一筆分期付款將於2024年1月1日到期，其餘分期付款將在此後二2025年1月1日和2026年1月1日的等額年度分期付款。我們還批准了我們退休的總法律顧問75,195在授予日立即歸屬的LTIP單位。
根據2019年計劃，我們每年向非僱員董事發放LTIP單位。2023年5月，我們的每位董事都收到了60其$的%200,000以股權形式按比例授予的年度基數定額四年，並可以選擇接收剩餘的40基本定額的百分比：(I)按獎勵面值現金，(Ii)立即按獎勵面值歸屬權益，或(Iii)按比例歸屬權益三年在…120面額的%。每一家董事都可以選擇以(I)長期股權投資計劃單位或(Ii)我們A類普通股的限制性股票的形式獲得基本預約金的任何股權部分。根據每一屆董事的選舉，在2023年5月，我們總共授予了237,856受基於時間的歸屬的LTIP單位，公平市場價值為$1.21000萬美元。LTIP單元可按比例分配三或四授予之日起數年，以受贈人選舉為基礎，一般以董事在ESRT董事會的持續服務為前提。
在2023年7月，我們批准了我們的二新導演克里斯蒂娜·範·塔塞爾和漢娜·楊，總共27,000LTIP單位，須按時間歸屬，合併公平市價為$0.21000萬美元。其中四分之一的單位將於2024年5月12日歸屬，其餘單位將在隨後的每個週年紀念日以基本相等的分期付款方式歸屬，期限為三之後的幾年裏。
基於時間的股權獎勵的基於股份的補償是以授予之日的獎勵的公允價值來衡量的，並在以下較短的時間內以直線基礎確認為費用：(I)規定的歸屬期間，通常是三, 四或五年，或(Ii)由領取補助金之日起至僱員符合退休資格之日止的期間，可在領取補助金時發生。當僱員年滿(I)歲時，僱員即符合退休資格652020年及以後頒發的獎項，年齡60對於2020年前授予的獎勵，以及(Ii)員工首次在我們或我們的關聯公司完成必要的連續服務年限的日期。基於市場的股權獎勵和基於業績的股權獎勵的基於股票的薪酬按授予日獎勵的公允價值計算，並以直線基礎確認為費用。三或四年。此外，對於以業績為基礎的股權獎勵，我們在每個報告期內評估是否有可能滿足業績條件。我們根據我們預計在測算期結束時授予的獎勵數量確認費用。估計的變化通過累積追趕調整在變動期內計入。任何以股份為基礎的薪酬獎勵的喪失都會在發生時予以確認。
對於基於市場的長期信託投資基金單位，獎勵的公允價值是使用蒙特卡洛模擬模型估計的，並在長期信託投資基金單位不能贖回或轉讓的限制期內貼現，以及關於長期信託投資基金單位的賬面資本賬户是否以及何時將與普通單位相等的不確定性。我們的股票價格，以及比較指數的價格，被假定遵循幾何布朗運動過程。幾何布朗運動是金融市場建模時的一個常見假設，因為它允許建模數量(在本例中為股票價格)與其當前值隨機變化，並採用大於零的任何值。根據隱含波動率和歷史波動率，使用適當的回顧期間估計了我們的股票價格和比較指數的回報的波動性。業績期間股票價格的預期增長率是根據授予日的無風險率來確定的。對於基於時間或業績的LTIP單位獎勵，獎勵的公允價值是根據授予日在LTIP單位不能贖回或轉讓的限制期內折現的股票的公允價值以及關於LTIP單位的賬面資本賬户是否以及何時將與普通單位相等的不確定性來估計的。對於限制性股票獎勵，獎勵的公允價值基於授予日ESRT股票的市場價格。
在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內發行的LTIP單位和ESRT限制性股票的價值為21.7百萬，$22.4百萬美元和美元20.0分別為100萬美元。加權平均每股或每股公允價值為#美元。5.67, $7.21及$8.52分別為2023年、2022年和2021年發放的贈款。2023年授予的單位或股份的公允價值是根據以下假設在相應的授予日期估計的：2.0至5.3年，股息率為1.7%，無風險利率從4.4%至5.0%，預期價格波動從35.0%至46.0%。2022年授予的單位或股份的公允價值是根據以下假設在相應的授予日期估計的：2.0至5.3年，股息率為2.0%，無風險利率從1.4%至2.0%，預期價格波動從37.0%至53.0%。2021年授予的單位或股份的公允價值是根據以下假設在相應的授予日期估計的：2.0至5.3年，股息率為2.60%，無風險利率從0.12%至0.32%，預期價格波動從36.0%至53.0%。2023年、2022年和2021年沒有發行或發行其他股票期權、股息等價物或股票增值權。
以下是截至2023年12月31日的年度ESRT限制性股票和LTIP單位活動摘要： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| ESRT限制性股票 | | 基於時間的LTIP | | 以市場為基礎的LTIP | | 基於性能的LTIP | | 加權平均授予公允價值 |
| 2022年12月31日的未歸屬餘額 | 359,293 | | | 2,713,522 | | | 4,070,537 | | | 510,989 | | | $ | 6.69 | |
| 既得 | (121,128) | | | (1,148,987) | | | (582,800) | | | (2,011) | | | 7.17 | |
| 授與 | 370,465 | | | 1,733,015 | | | 946,398 | | | 771,180 | | | 5.67 | |
| 被沒收或不勞而獲 | (10,341) | | | — | | | (1,695,323) | | | (3,795) | | | 4.30 | |
| 2023年12月31日的未歸屬餘額 | 598,289 | | | 3,297,550 | | | 2,738,812 | | | 1,276,363 | | | $ | 6.60 | |
2023年、2022年和2021年期間歸屬的LTIP單位和限制性股票的公允價值總額為$13.3百萬，$14.1百萬美元和美元12.3分別為100萬美元。
就會計目的而言，以時間為基礎的長期股權投資計劃及限制性股票獎勵，視為於(I)承授人年滿#歲之日起立即歸屬。60或65，及(Ii)承授人首次在本公司或其聯屬公司完成所需的連續服務年資的日期。對於符合條件的獎勵協議，對於基於時間的獎勵，我們在授予日確認非現金補償費用，對於基於市場的獎勵和基於業績的獎勵，我們在授予期間按比例確認非現金補償費用，因此，我們確認了$2.8百萬，$2.3百萬美元和美元1.3截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。未確認的補償費用為$3.22023年12月31日，將在加權平均期間確認2.4好幾年了。
對於LTIP單位獎勵的其餘部分，我們在歸屬期間按比例確認非現金薪酬支出，因此，我們確認了#美元17.2百萬，$18.7百萬美元和美元19.0截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度非現金薪酬支出分別為100萬美元。未確認的補償費用為$24.12023年12月31日，將在加權平均期間確認2.4好幾年了。
單位收益
每單位收益的計算方法是將屬於普通單位持有人的淨收入除以相應期間未償還單位的加權平均數。包含不可沒收的未歸屬的基於股份的支付獎勵
股息權，無論是否支付，都作為參與證券入賬。以股份為基礎的支付獎勵包括在使用庫存股方法計算攤薄收益時，如果是攤薄的。
截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度單位收益計算如下(金額以千計，每股金額除外)：
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| 截至12月31日止年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子： | | | | | |
| 淨收益(虧損) | $ | 84,407 | | | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | |
| 私有永久優先單位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,201) | |
| | | | | |
| 可歸因於其他合夥企業非控股權益的淨(收益)虧損 | (68) | | | 243 | | | — | |
| 分配給未歸屬股份的收益 | — | | | — | | | (340) | |
| 可歸因於普通單位持有人的淨收益(虧損)--基本和攤薄 | $ | 80,138 | | | $ | 59,254 | | | $ | (17,578) | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
| 未清償加權平均單位--基本單位 | 263,226 | | | 268,337 | | | 277,420 | |
| 稀釋性證券的影響： | | | | | |
| *基於股票的薪酬計劃 | 2,407 | | | 1,611 | | | — | |
| | | | | |
| 加權平均流通股-稀釋 | 265,633 | | | 269,948 | | | 277,420 | |
| | | | | |
| 單位收益--基本收益和攤薄收益 | $ | 0.30 | | | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | |
有幾個零截至2023年、2023年和2022年12月31日止年度的反攤薄股份。有幾個1,052,390截至2021年12月31日的年度的反稀釋股份。
11. 關聯方交易
出售Westport零售物業
2023年2月1日，我們完成了對位於康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107主街的零售資產的處置，總對價為$40.0100萬美元，轉給與我們的董事長兼首席執行官安東尼·E·馬爾金(Anthony E.Malkin)有關聯的一家實體(“Westport交易”)。本公司於2022年2月至2022年8月期間通過一家經紀公司進行了一次市場化銷售過程，並在該過程中收到了多份第三方投標，之後決定向關聯方實體進行出售。在此期間，由於資本市場狀況的不利變化，與第三方買家的交易未能實現。Westport的交易之所以得以實現，是因為關聯方實體最近完成了一項物業銷售，並在1031交換市場上尋求交換物業以推遲納税，而本公司最近執行了對桑樹街298號的收購。這一美元40.0Westport交易的100萬估值在該公司在市場化銷售過程中收到的報價範圍內。
關於Westport的交易，我們向買方提供了一筆貸款，以促進交易的完成，本金最高可達$1.01000萬美元，在Sofr Plus計息3.5%，並在財產可用現金流的範圍內要求償還本金。截至2023年12月31日，貸款已全部付清。
本公司有一份書面的關聯方交易政策(“政策”)，該政策要求提名及公司管治委員會審閲所有關聯方交易的重要事實，並在批准任何關聯方交易時考慮所有相關因素。此外，該政策規定，董事或高管不得參與其為關聯方的該等關聯方交易的任何考慮、討論或批准。Westport的交易流程是根據該政策完成的。
提名和公司治理委員會的獨立成員在外部律師的指導下進行了獨立審查，然後批准了交易。公司與外部律師進行了最好的審查
為具體的Westport交易採取了具體的做法，並採取了額外的預防措施，以確保保持距離。買方和賣方都有單獨的法律顧問和評估。
税收保護協議
2013年，我們與ESRT與Anthony E. Malkin和Peter L. Malkin，旨在在有限程度上保護Malkin集團和Metro Center的另一個第三方投資者（他是原始土地所有者之一，並參與了該物業的開發）免受涉及以下交易之一的交易所產生的某些税收後果 四財產，我們在本節中稱之為受保護資產。
首先，該協議規定，我們將不會出售，交換，轉讓或以其他方式處置此類受保護資產，或受保護資產的任何權益，直到（i）2025年10月7日，關於一項受保護資產，First Stamford Place，以及（ii）（x）2021年10月7日和（y）Peter L.作者聲明：Malkin and Isabel W.馬爾金，分別為90歲和87歲，對於其他三項受保護的資產，地鐵中心，298 Mulberry Street（“替代基礎物業”，如2022年12月7日出售的10 Bank Street的税收保護協議所設想的那樣）和1542 Third Avenue，除非：
(1)Anthony E.馬爾金同意出售、交換、轉讓或其他處置;或
(2)我們向每個受保護方交付現金支付，該現金支付旨在近似於因確認因出售，交換，轉移或以其他方式處置此類受保護資產（加上繳款前“內在收益”）如果受保護資產以公平市場價值出售，合併時的應税交易）加上額外金額，以便在支付根據協議收到的所有税款後，（包括因收到此類付款而產生的任何納税義務），受保護方保留的金額等於該受保護方因確認出資前建立的-根據上述出售、交換、轉讓或其他處置而獲得的收益;或
(3)處分不導致承認受保護方的任何內在收益。
第二，關於馬爾金集團，包括安東尼·E·Malkin和Peter L. Malkin和Metro Center的另一位第三方投資者（他是原土地所有者之一，參與了該物業的開發），為了防止因該持續投資者在我們的負債中所佔份額減少而導致的收益確認，該協議規定，在10月7日起的期間內，2013年，直到該持續投資者擁有的經營合夥企業單位和ESRT普通股股份的總數低於 50該投資者在組建交易中收到的該等單位和股份總數的%，我們在本節中將其稱為税收保護期，我們將（i）避免提前償還受保護資產擔保的任何債務下的任何未償還金額，以及（ii）在到期時或到期前，利用我們的商業合理努力以其當前本金額對該債務進行再融資，或者，如果我們無法以當前的本金額為這些債務進行再融資，則以可能的最高本金額進行再融資。該協議亦規定，在税務保障期內，我們會讓這些持續投資者有機會（i）就其可分配的$股份訂立“底價”保證，160.0我們的債務總額的百萬美元符合某些要求，或（ii）如果我們有未償還的追索債務，而該持續投資者同意，代替根據上述第（i）款擔保債務，在每種情況下，以一種旨在向持續投資者提供我們的負債分配的方式，訂立赤字恢復義務。在持續投資者擔保我們的債務的情況下，這種持續投資者將負責，在某些情況下，在貸款人將以其他方式確認貸款損失的情況下，向貸款人償還擔保金額，例如，如果擔保貸款的財產被取消抵押品贖回權，價值不足以償還一定數額的債務。赤字恢復義務是投資者的持續義務，在某些情況下，如果我們的資產不足以償還我們的債務，則在我們清算時向我們貢獻指定金額的資本。
由於我們預期我們將始終擁有足夠的負債，以使我們能夠履行義務，將負債分配給我們的合作伙伴（即税務保護協議項下的受保護方），因此，我們有關“某些税務負債”的賠償義務通常僅在我們在應納税交易中於上述規定的期間內在應納税交易中處置受保護資產的情況下產生。如果發生此類處置，我們的賠償義務金額將取決於幾個因素，包括就此類處置確認並分配給非關聯合夥人的“固有收益”（如有）金額，以及在此類處置時適用於此類收益的有效税率。我們於2022年12月7日出售銀行街10號資產並未觸發税務保障協議項下的任何付款責任。
我們的夥伴關係協定要求對此類已取得財產的分配應符合《守則》第704(C)節的規定。根據《守則》第704(C)節發佈的財務條例為合夥企業提供了幾種分配賬面税額差額的方法可供選擇。根據税務保障協議，我們同意對我們在合併中收購的物業使用“傳統方法”來核算賬面税項差異。在傳統方法下，從我們的角度來看，這是最不有利的方法，在我們手中的收購財產的結轉基礎可能導致我們分配的折舊和其他減税金額低於如果所有收購財產的納税基礎等於收購時的公平市場價值時分配給我們的，以及(Ii)在出售此類財產的情況下，可能導致我們分配的收益超過其相應的經濟或賬面收益(或低於其經濟或賬面損失的應税虧損)。將這些財產轉讓給我們以獲得我們的權益的合夥人將獲得相應的好處。
2016年，我們與卡塔爾金融中心有限責任公司Q REIT Holding LLC和卡塔爾投資局的全資子公司卡塔爾投資局(QREIT)簽訂了一項税收保護協議。卡塔爾投資局是卡塔爾國的一個政府機構，與任何符合條件的受讓方卡塔爾投資局(QIA)一起。在符合某些最低門檻和條件的情況下，ESRT將賠償卡塔爾投資局因ESRT就卡塔爾投資局股票支付的股息而支付的某些適用的美國聯邦和州税收，這些股息可歸因於出售或交換任何美國不動產權益所產生的資本收益。ESRT對卡塔爾投資局的賠償義務將在卡塔爾投資局當時擁有的卡塔爾投資局股份總和低於以下一年後終止10佔ESRT已發行普通股的百分比。
註冊權
我們與在組建交易中獲得ESRT普通股或運營合夥單位股份的某些人士簽訂了註冊權協議，其中包括ESRT高級管理團隊的某些成員和我們的其他持續投資者。在這方面，我們已經提交了一份自動生效的貨架登記聲明，並有義務保持其有效性，其中包括ESRT A類普通股，這些股票可能在贖回經營合夥單位時發行，或在向公共現有實體的持續投資者轉換ESRT B類普通股時發行。根據登記權協議，在某些情況下，在馬爾金集團(我們稱為持有人)的書面要求下，ESRT還將被要求進行包銷發行，前提是(I)在此類發行中登記的應登記股票的市值至少為#美元。150.0百萬美元，(Ii)ESRT將沒有義務影響超過二任何12個月期間的包銷發行；及(Iii)持有人將不會有能力超過四承銷的股票。此外，如果ESRT為自己的賬户或代表持有人提交關於包銷發行的登記聲明，則在某些限制的限制下，持有人將有權登記其所持的應登記股份的數量，以滿足每個持有人的要求。對於代表持有人的包銷發行，ESRT將有權根據其要求登記一定數量的主要股票；但是，如果此類發行的管理承銷商要求削減，ESRT的主要股票應首先削減(但在任何情況下，我們的股票都不會削減到低於$125.0百萬)。
ESRT還同意賠償獲得權利的人的特定責任，包括根據證券法產生的某些潛在責任，或為這些人可能被要求就此支付的款項作出貢獻。ESRT已同意支付與此類證券的註冊和任何承銷發行有關的所有費用，包括但不限於所有註冊、上市、備案和證券交易所或FINRA費用、所有費用和遵守證券或“藍天”法律的費用、所有印刷費用以及ESRT聘請的律師和獨立會計師的所有費用和支出，但不包括承銷折扣和佣金，任何自付費用(ESRT將支付任何持有人的自付費用(包括支付持有人的律師、會計師和其他顧問的費用)最高可達$25,000對於每一次承銷的發售和每一次提交轉售貨架登記聲明或需求登記聲明的總計)，以及任何轉讓税。
《僱傭協議》和《控制權變更協議》
ESRT與Anthony E.Malkin簽訂了一項僱傭協議，其中規定了工資、獎金和其他福利，除其他外，包括在某些情況下終止僱傭時的遣散費福利和發放股權獎勵。此外，ESRT與Thomas P.Durels和Christina Chiu簽訂了控制權變更遣散費協議。
對我們董事和高級職員的賠償
我們與ESRT的每一位董事、執行人員、榮譽主席和某些其他方面簽訂了賠償協議，規定我們對因以下行為而產生的某些責任和開支進行賠償：(I)ESRT的董事、高管和榮譽主席以及(Ii)ESRT的執行人員、榮譽主席和某些其他當事人，他們是我們的前任的成員、經理、證券持有人、董事、有限合夥人、普通合夥人、高級人員或控制人。
被排除的財產和業務
馬爾金集團，包括我們的董事長兼首席執行官安東尼·E·馬爾金，擁有實體的非控股權益，安東尼·E·馬爾金和彼得·L·馬爾金控制着擁有權益的實體的普通合夥人或經理七多個家庭的特性和五租賃零售物業淨值，(包括一康涅狄格州格林威治的單租户零售物業)。馬爾金集團還擁有一曼哈頓寫字樓物業二曼哈頓零售物業及曼哈頓以外的數項零售物業，當中並無任何一項於成立交易中向我們作出貢獻，以及二康涅狄格州韋斯特波特的零售物業於2023年2月從ESRT手中收購(見上文西港零售物業的出售)。我們將上文所述的非控制性權益統稱為排除財產。此外，馬爾金集團還擁有一高級股票基金及三物業經理，我們統稱為被排除在外的企業。我們不認為被排除的物業或被排除的業務與我們目前的商業組合或戰略方向一致。
根據與該等被排除物業及業務的權益擁有人訂立的管理及/或服務協議，我們被指定為被排除物業的資產管理人(監管人)及/或物業管理人，為若干被排除物業及其他被排除物業提供服務。作為管理人或服務提供者，我們就我們的前任以前收到管理費的那些被排除的財產和企業向我們支付管理費或其他費用，並報銷我們向我們的前任以前沒有收到管理費的那些被排除的財產和企業提供管理和其他服務的費用。我們對被排除的財產的管理和向三住宅物業經理和其他被排除在外業務的現有經理在我們整體業務中所佔比例很小。我們沒有確定的時間段繼續提供這種服務；彼得·L·馬爾金和安東尼·E·馬爾金預計將隨着時間的推移出售某些物業或剝離這些業務。我們不被排除在被排除的財產或企業中獲得全部或某些權益。如果我們嘗試任何此類收購，我們預計我們的董事長兼首席執行官Anthony E.Malkin將不會代表我們參與關於我們可能收購任何這些被排除的財產或業務的談判過程，任何此類收購都需要得到我們大多數獨立董事的批准。
我們現在和過去都向被排除在外的財產和企業提供服務。這些交易反映在我們的合併運營報表中，作為第三方管理和其他費用。
我們從不包括的物業和業務中賺取了資產管理(監管)和服務費$0.9百萬，$1.0百萬美元和美元1.0於截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度，本集團分別錄得約人民幣100，000，000元的虧損。
我們從排除在外的物業中賺取了物業管理費$0.3百萬，$0.3百萬美元和美元0.2於截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度，本集團分別錄得約人民幣100，000，000元的虧損。
其他
我們一般按市場租金收取租金為5,447從與安東尼·E.馬爾金在 一我們的財產。根據租約規定，承租人有權取消租約，而無需支付特別費用， 90提前兩天通知我們亦與該租户訂立共用協議，以佔用部分租賃物業作為Peter L.馬爾金，我們的名譽主席和僱員，利用大約 15%的空間，為此，我們向該租户支付按比例分攤的費用。我們亦與該等實體及不包括的物業及業務訂有協議，向其提供一般電腦相關支援服務。總收入為美元0.2百萬，$0.3百萬美元和美元0.3截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。
12. 所得税
Holdings TRS及Observatory TRS為應課税實體，其截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的綜合所得税撥備包括以下各項（以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 當前： | | | | | |
| 聯邦制 | $ | (783) | | | $ | (319) | | | $ | (266) | |
| 州和地方 | (695) | | | (227) | | | (347) | |
| 總電流 | (1,478) | | | (546) | | | (613) | |
| 延期： | | | | | |
| 聯邦制 | (710) | | | (264) | | | 1,206 | |
| 州和地方 | (527) | | | (736) | | | 1,141 | |
| 延期合計 | (1,237) | | | (1,000) | | | 2,347 | |
| 所得税(費用)福利 | $ | (2,715) | | | $ | (1,546) | | | $ | 1,734 | |
截至2023年12月31日，帝國房地產信託公司擁有103.0100萬NOL結轉，未來可能用於減少ESRT為滿足REIT要求而需要分發的金額。然而，出於聯邦所得税的目的，NOL將無法抵消ESRT應納税所得額的80%以上，並且可能無法將ESRT為滿足REIT要求而分配的金額減少到零。聯邦NOL可能會無限期延期。其他限制可能適用於ESRT使用其NOL抵消應税收入的能力。
截至2023年12月31日，天文臺TRS的聯邦所得税應收金額為#美元。2.51000萬美元。這一應收賬款反映了由於將2020年NOL結轉到以前的納税年度而產生的預期退款。天文臺TRS有$1.5聯邦NOL結轉的100萬美元，可用於抵消未來的應税收入(如果有的話)。聯邦NOL可能會無限期延期。
我們使用已制定的税率來計量遞延税項資產，該税率將適用於預計收回或支付臨時差額的年度。
實際所得税率為44.5%, 33.6%和26.0截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度分別為2%。實際税收撥備與按聯邦法定公司税率計算的税收撥備不同，如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 按法定税率計算的聯邦税收優惠(費用) | $ | (1,494) | | | $ | (583) | | | $ | 940 | |
| 扣除聯邦福利後的州所得税優惠(費用) | (1,221) | | | (963) | | | 794 | |
| | | | | |
| 所得税(費用)福利 | $ | (2,715) | | | $ | (1,546) | | | $ | 1,734 | |
以下是導致遞延納税資產的暫時性差異對所得税的影響，截至2021年12月31日、2023年、2022年和2021年(金額以千計)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 遞延税項資產： | | | | | |
| 未贖回的天文臺門票銷售遞延收入 | $ | 616 | | | $ | 535 | | | $ | 383 | |
| 聯邦淨營業虧損結轉信貸 | 328 | | | 969 | | | 1,393 | |
| 紐約州淨營業虧損結轉信貸 | — | | | 250 | | | 612 | |
| 紐約市淨營業虧損結轉信貸 | — | | | 233 | | | 704 | |
| 其他遞延税項資產 | 161 | | | 261 | | | — | |
| 遞延税項資產 | $ | 1,105 | | | $ | 2,248 | | | $ | 3,092 | |
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的遞延税項資產計入綜合資產負債表上的預付費用和其他資產。截至2023年12月31日的遞延税項資產主要是由於在確認未贖回的天文臺門票收入方面存在時間差異，以及計入了將在收入年度結轉和無限期使用的聯邦淨營業虧損。不是由於本公司相信遞延税項資產更有可能變現，故已就遞延税項資產計入估值撥備。這一決定是基於天文臺TRS的預期未來應納税所得額和遞延税項資產的沖銷。
截至2023年12月31日、2022年和2021年，TRS實體已不是未確認的税收優惠金額。截至2023年12月31日，截至2020年12月31日至2023年12月31日的納税年度仍可接受美國國税局、州或地方當局的審計。
13. 細分市場報告
我們已經確定了二可報告的部分：(1)房地產和(2)天文臺。我們的房地產部門包括與我們傳統房地產資產的所有權、管理、運營、收購、重新開發、重新定位和處置相關的所有活動。我們的天文臺運營着帝國大廈第86層和102層的天文臺。這些二業務線被分開管理，因為每個業務需要不同的支持基礎設施，提供不同的服務，並且具有不同的經濟特徵，如所需投資、收入來源和營銷戰略。我們對部門間銷售和租金進行會計處理，就好像銷售或租金是賣給第三方的一樣，即按當前市場價格計算。
下表提供了截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的年度每個部門的部門利潤組成部分(金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 |
| | 房地產 | | 天文臺 | | 部門間淘汰 | | 總計 |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 597,319 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 597,319 | |
| 公司間租金收入 | | 80,514 | | | — | | | (80,514) | | | — | |
| 天文臺收入 | | — | | | 129,366 | | | — | | | 129,366 | |
| 租賃終止費 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 第三方管理費及其他費用 | | 1,351 | | | — | | | — | | | 1,351 | |
| 其他收入和收費 | | 11,536 | | | — | | | — | | | 11,536 | |
| 總收入 | | 690,720 | | | 129,366 | | | (80,514) | | | 739,572 | |
| 運營費用： | | | | | | | | |
| 物業運營費用 | | 167,324 | | | — | | | — | | | 167,324 | |
| 公司間租金費用 | | — | | | 80,514 | | | (80,514) | | | — | |
| 地租開支 | | 9,326 | | | — | | | — | | | 9,326 | |
| 一般和行政費用 | | 63,939 | | | — | | | — | | | 63,939 | |
| 觀測站費用 | | — | | | 35,265 | | | — | | | 35,265 | |
| 房地產税 | | 127,101 | | | — | | | — | | | 127,101 | |
| | | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | | 189,762 | | | 149 | | | — | | | 189,911 | |
| 總運營費用 | | 557,452 | | | 115,928 | | | (80,514) | | | 592,866 | |
| 營業總收入 | | 133,268 | | | 13,438 | | | — | | | 146,706 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | |
| 利息收入 | | 14,936 | | | 200 | | | — | | | 15,136 | |
| 利息支出 | | (101,484) | | | — | | | — | | | (101,484) | |
| 出售/處置物業的收益 | | 26,764 | | | — | | | — | | | 26,764 | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 所得税前收入 | | 73,484 | | | 13,638 | | | — | | | 87,122 | |
| 所得税費用 | | (552) | | | (2,163) | | | — | | | (2,715) | |
| 淨收入 | | $ | 72,932 | | | $ | 11,475 | | | $ | — | | | $ | 84,407 | |
| 細分資產 | | $ | 3,957,659 | | | $ | 261,674 | | | $ | — | | | $ | 4,219,333 | |
| 分部資產支出 | | $ | 169,044 | | | $ | 111 | | | $ | — | | | $ | 169,155 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 |
| | 房地產 | | 天文臺 | | 部門間淘汰 | | 總計 |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 591,048 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 591,048 | |
| 公司間租金收入 | | 65,005 | | | — | | | (65,005) | | | — | |
| 天文臺收入 | | — | | | 105,978 | | | — | | | 105,978 | |
| 租賃終止費 | | 20,032 | | | — | | | — | | | 20,032 | |
| 第三方管理費及其他費用 | | 1,361 | | | — | | | — | | | 1,361 | |
| 其他收入和收費 | | 8,622 | | | — | | | — | | | 8,622 | |
| 總收入 | | 686,068 | | | 105,978 | | | (65,005) | | | 727,041 | |
| 運營費用： | | | | | | | | |
| 物業運營費用 | | 157,935 | | | — | | | — | | | 157,935 | |
| 公司間租金費用 | | — | | | 65,005 | | | (65,005) | | | — | |
| 地租開支 | | 9,326 | | | — | | | — | | | 9,326 | |
| 一般和行政費用 | | 61,765 | | | — | | | — | | | 61,765 | |
| 觀測站費用 | | — | | | 31,036 | | | — | | | 31,036 | |
| 房地產税 | | 123,057 | | | — | | | — | | | 123,057 | |
| 減值費用 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 折舊及攤銷 | | 216,707 | | | 187 | | | — | | | 216,894 | |
| 總運營費用 | | 568,790 | | | 96,228 | | | (65,005) | | | 600,013 | |
| 營業總收入(虧損) | | 117,278 | | | 9,750 | | | — | | | 127,028 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | |
| 利息收入 | | 4,901 | | | 47 | | | — | | | 4,948 | |
| 利息支出 | | (101,206) | | | — | | | — | | | (101,206) | |
| 出售/處置物業的收益 | | 33,988 | | | — | | | — | | | 33,988 | |
| 所得税前收入 | | 54,961 | | | 9,797 | | | — | | | 64,758 | |
| 所得税(費用)福利 | | (584) | | | (962) | | | — | | | (1,546) | |
| 淨收入 | | $ | 54,377 | | | $ | 8,835 | | | $ | — | | | $ | 63,212 | |
| 細分資產 | | $ | 3,909,299 | | | $ | 254,295 | | | $ | — | | | $ | 4,163,594 | |
| 分部資產支出 | | $ | 85,646 | | | $ | 315 | | | $ | — | | | $ | 85,961 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2021 |
| | 房地產 | | 天文臺 | | | | 部門間淘汰 | | 總計 |
| 收入： | | | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 559,690 | | | $ | — | | | | | $ | — | | | $ | 559,690 | |
| 公司間租金收入 | | 23,413 | | | — | | | | | (23,413) | | | — | |
| | | | | | | | | | |
| 天文臺收入 | | — | | | 41,474 | | | | | — | | | 41,474 | |
| 租賃終止費 | | 16,230 | | | — | | | | | — | | | 16,230 | |
| 第三方管理費及其他費用 | | 1,219 | | | — | | | | | — | | | 1,219 | |
| 其他收入和收費 | | 5,343 | | | 138 | | | | | — | | | 5,481 | |
| 總收入 | | 605,895 | | | 41,612 | | | | | (23,413) | | | 624,094 | |
| 運營費用： | | | | | | | | | | |
| 物業運營費用 | | 126,986 | | | — | | | | | — | | | 126,986 | |
| 公司間租金費用 | | — | | | 23,413 | | | | | (23,413) | | | — | |
| 地租開支 | | 9,326 | | | — | | | | | — | | | 9,326 | |
| 一般和行政費用 | | 55,947 | | | — | | | | | — | | | 55,947 | |
| 觀測站費用 | | — | | | 23,206 | | | | | — | | | 23,206 | |
| 房地產税 | | 119,967 | | | — | | | | | — | | | 119,967 | |
| 減值費用 | | 7,723 | | | — | | | | | — | | | 7,723 | |
| 折舊及攤銷 | | 201,676 | | | 130 | | | | | — | | | 201,806 | |
| 總運營費用 | | 521,625 | | | 46,749 | | | | | (23,413) | | | 544,961 | |
| 營業總收入(虧損) | | 84,270 | | | (5,137) | | | | | — | | | 79,133 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | | | |
| 利息收入 | | 701 | | | 3 | | | | | — | | | 704 | |
| 利息支出 | | (94,292) | | | (102) | | | | | — | | | (94,394) | |
| 提前清償債務損失 | | (214) | | | — | | | | | — | | | (214) | |
| | | | | | | | | | |
| 所得税前虧損 | | (9,535) | | | (5,236) | | | | | — | | | (14,771) | |
| 所得税(費用)福利 | | (613) | | | 2,347 | | | | | — | | | 1,734 | |
| 淨虧損 | | $ | (10,148) | | | $ | (2,889) | | | | | $ | — | | | $ | (13,037) | |
| 細分資產 | | $ | 4,037,122 | | | $ | 245,325 | | | | | $ | — | | | $ | 4,282,447 | |
| 分部資產支出 | | $ | 398,368 | | | $ | 4 | | | | | $ | — | | | $ | 398,372 | |
在2021年第四季度，我們產生了$7.7 與我們在康涅狄格州諾沃克的財產有關的百萬美元減值費用。請參閲附註2重要會計政策概要。我們計算該物業公平值的方法包括使用第三級不可觀察輸入數據（如從外部來源獲得的市值比率）的貼現現金流量法，以及使用近期銷售可比數據的市場基準法。
14. 後續事件
沒有。
帝國地產運營公司，L.P.
附表III-不動產及累計折舊
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 初始成本
The公司 | | 資本化成本
在之後
採辦 | | 於12/31/23年度結轉的總金額 | | | | | | |
發展 | | 類型 | | 累贅 | | 土地和開發成本 | | 建築和建築行業
改進 | | 改進 | | 攜帶
費用 | | 土地和開發成本 | | 建築和
改進 | | 總計 | | 累計
折舊 | | 日期
施工 | | 日期
後天 | | 生命在繼續
哪一個
折舊
最新消息
收入
語句為
算出 |
| 紐約州紐約市西33街111號 | | 辦公室/
零售 | | $ | — | | | $ | 13,630 | | | $ | 244,461 | | | $ | 129,859 | | | 不適用 | | $ | 13,630 | | | $ | 374,320 | | | $ | 387,950 | | | $ | (118,371) | | | 1954 | | 2014 | | 多種多樣 |
| 1400百老匯，紐約，NY | | 辦公室/
零售 | | — | | | — | | | 96,338 | | | 102,241 | | | 不適用 | | — | | | 198,579 | | | 198,579 | | | (72,907) | | | 1930 | | 2014 | | 多種多樣 |
| 1333紐約，百老匯，紐約州 | | 辦公室/
零售 | | 159,039 | | | 91,434 | | | 120,190 | | | 17,239 | | | 不適用 | | 91,435 | | | 137,429 | | | 228,864 | | | (43,811) | | | 1915 | | 2013 | | 多種多樣 |
| 1350號百老匯，紐約，紐約州 | | 辦公室/
零售 | | — | | | — | | | 102,518 | | | 48,815 | | | 不適用 | | — | | | 151,333 | | | 151,333 | | | (55,169) | | | 1929 | | 2013 | | 多種多樣 |
| 紐約州紐約市西57街250號 | | 辦公室/
零售 | | 175,755 | | | 2,117 | | | 5,041 | | | 179,876 | | | 不適用 | | 2,117 | | | 184,917 | | | 187,034 | | | (74,936) | | | 1921 | | 1953 | | 多種多樣 |
| 紐約州紐約市第七大道501號 | | 辦公室/
零售 | | — | | | 1,100 | | | 2,600 | | | 107,812 | | | 不適用 | | 1,100 | | | 110,412 | | | 111,512 | | | (58,775) | | | 1923 | | 1950 | | 多種多樣 |
| 1359百老匯，紐約，紐約州 | | 辦公室/
零售 | | — | | | 1,233 | | | 1,809 | | | 83,221 | | | 不適用 | | 1,233 | | | 85,029 | | | 86,262 | | | (33,438) | | | 1924 | | 1953 | | 多種多樣 |
| 紐約第五大道350號(帝國大廈)，紐約州 | | 辦公室/
零售 | | — | | | 21,551 | | | 38,934 | | | 1,060,121 | | | 不適用 | | 21,551 | | | 1,099,055 | | | 1,120,606 | | | (428,926) | | | 1930 | | 2013 | | 多種多樣 |
中央廣場一號，
紐約州紐約市 | | 辦公室/
零售 | | — | | | 7,240 | | | 17,490 | | | 310,522 | | | 不適用 | | 7,222 | | | 328,030 | | | 335,252 | | | (164,248) | | | 1930 | | 1954 | | 多種多樣 |
| 康涅狄格州斯坦福德第一斯坦福德廣場 | | 辦公室 | | 177,181 | | | 22,952 | | | 122,738 | | | 86,494 | | | 不適用 | | 24,860 | | | 207,324 | | | 232,184 | | | (113,916) | | | 1986 | | 2001 | | 多種多樣 |
| 康涅狄格州斯坦福德One Station Place(地鐵中心) | | 辦公室 | | 80,117 | | | 5,313 | | | 28,602 | | | 40,955 | | | 不適用 | | 5,313 | | | 69,557 | | | 74,870 | | | (41,494) | | | 1987 | | 1984 | | 多種多樣 |
| 紐約聯合廣場10號，紐約州 | | 零售 | | 49,762 | | | 5,003 | | | 12,866 | | | 5,742 | | | 不適用 | | 5,003 | | | 18,608 | | | 23,611 | | | (10,102) | | | 1987 | | 1996 | | 多種多樣 |
| 紐約州紐約第三大道1542號 | | 零售 | | 29,804 | | | 2,239 | | | 15,266 | | | 485 | | | 不適用 | | 2,239 | | | 15,751 | | | 17,990 | | | (9,937) | | | 1991 | | 1999 | | 多種多樣 |
| 紐約州紐約州第三大道1010號和紐約州紐約市第55街西77號 | | 零售 | | 34,697 | | | 4,462 | | | 15,819 | | | 4,211 | | | 不適用 | | 4,462 | | | 20,030 | | | 24,492 | | | (10,937) | | | 1962 | | 1998 | | 多種多樣 |
| 紐約州紐約市第94街E 345號 | | 多户住宅 | | 48,646 | | | 44,228 | | | 55,766 | | | 4,237 | | | 不適用 | | 44,228 | | | 60,003 | | | 104,231 | | | (3,485) | | | 2000 | | | 2021 | | | 多種多樣 |
| 勝利大道561號，紐約，紐約州 | | 多户住宅 | | 124,194 | | | 91,437 | | | 124,997 | | | 3,461 | | | 不適用 | | 91,437 | | | 128,458 | | | 219,895 | | | (7,491) | | | 2004 | | | 2021 | | | 多種多樣 |
| 298 Mulberry，紐約州紐約市 | | 多户住宅 | | — | | | 40,935 | | | 69,509 | | | 1,475 | | | 不適用 | | 41,125 | | | 70,794 | | | 111,919 | | | (1,923) | | | 1986 | | 2022 | | 多種多樣 |
| 威廉斯堡零售店，布魯克林，紐約 | | 零售 | | — | | | 4,851 | | | 20,936 | | | 101 | | | 不適用 | | 4,860 | | | 21,028 | | | 25,888 | | | (196) | | | 1910, 1945 | | 2023 | | 多種多樣 |
| 康涅狄格州斯坦福德交通樞紐的開發物業 | | 土地 | | — | | | 4,541 | | | — | | | 8,179 | | | 不適用 | | 12,720 | | | — | | | 12,720 | | | — | | | 不適用 | | 不適用 | | 不適用 |
| 總計 | | | | $ | 879,195 | | | $ | 364,266 | | | $ | 1,095,880 | | | $ | 2,195,046 | | | $ | — | | | $ | 374,535 | | | $ | 3,280,657 | | | $ | 3,655,192 | | | $ | (1,250,062) | | | | | | | |
帝國地產運營公司，L.P.
附表III--房地產及累計折舊附註
(金額以千為單位)
1. 投資性財產的對賬
*截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度的投資物業變動如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年初餘額 | $ | 3,551,449 | | | $ | 3,500,917 | | | $ | 3,133,966 | |
| 購置新物業 | 25,787 | | | 110,444 | | | 316,428 | |
| 改進 | 106,792 | | | 79,070 | | | 89,426 | |
| 被分類為持有待售的財產 | — | | | (61,965) | | | — | |
| 處置 | (28,836) | | | (77,017) | | | (38,903) | |
| 年終餘額 | $ | 3,655,192 | | | $ | 3,551,449 | | | $ | 3,500,917 | |
**截至2023年12月31日，用於聯邦所得税目的的投資物業的未經審計總成本為$3.81000億美元。
2. 累計折舊對賬
*截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的累計折舊變動如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年初餘額 | | $ | 1,137,267 | | | $ | 1,072,938 | | | $ | 941,612 | |
| 折舊費用 | | 158,879 | | | 179,872 | | | 162,667 | |
| 被分類為持有待售的財產 | | — | | | (30,315) | | | — | |
| 處置 | | (46,084) | | | (85,228) | | | (31,341) | |
| 年終餘額 | | $ | 1,250,062 | | | $ | 1,137,267 | | | $ | 1,072,938 | |
*在合併損益表中反映的投資性財產折舊按資產的估計原始壽命計算如下：
| | | | | | | | |
| 建築物 | | 39年限或使用壽命 |
| 建築改進 | | 39年限或使用壽命 |
| 改善租户狀況 | | 關聯租賃期限 |