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SABRA 公佈 2023 年第四季度業績；推出 2024 年指引

加利福尼亞州塔斯汀，2024年2月27日——薩布拉醫療保健房地產投資信託基金有限公司（“薩布拉”，“公司” 或 “我們”）（納斯達克股票代碼：SBRA）今天公佈了其2023年第四季度的經營業績。

2023 年第四季度業績和近期事件

•2023年第四季度每股攤薄普通股業績如下：

•淨收入：0.07美元

•FFO：0.30 美元

•標準化 FFO：0.32 美元

•AFFO：0.32 美元

•標準化 AFFO：0.33 美元

•息税折舊攤銷前保險摘要：

•熟練護理/過渡護理：1.78倍（1.72倍不包括提供者救濟資金）

•老年住房-已租賃：1.28 倍

•行為健康：1.85 倍

•專科醫院及其他：7.00x

•在2023年第四季度，Sabra通過3,880萬美元收購了兩家現金租賃收益率為9.5％的熟練護理機構，擴大了與Ignite Medical Resorts的關係。

•2024年2月1日，薩布拉董事會宣佈季度現金分紅為每股普通股0.30美元。股息將於2024年2月29日支付給截至2024年2月13日營業結束時的登記在冊的普通股股東。

2024 年指南

我們將推出的2024年收益指導區間如下（歸屬於普通股股東，攤薄後的每股普通股）：

•淨收入：0.53 美元-0.57 美元

•FFO：1.33 美元-1.37 美元

•標準化的 FFO：1.34-1.38 美元

•AFFO：1.38 美元-1.42 美元

•標準化的 AFFO：1.39 美元-1.43 美元

上述收益指引假設2024年沒有收購或處置活動。

首席執行官兼董事長裏克·馬特羅斯在評論第四季度的業績時表示：“我們對2023年第四季度在穩定和增長方面持續取得進展感到高興。我們的專業護理和老年人住房平臺的入住率和租金覆蓋率持續改善。我們擴大了與Ignite Medical Resorts的關係，該公司是一家在疫情中取得了巨大成功的運營商。自疫情以來，薩布拉首次推出了全年指引，因為我們期待收益恢復增長。達到我們的每股標準化FFO和標準化每股AFFO指導區間的中點將分別表示同比增長5％和6％。我們要感謝所有利益相關者一直以來的支持。”

流動性

截至2023年12月31日，我們擁有約9.469億美元的流動性，包括4,130萬美元的無限制現金和現金等價物以及循環信貸額度下的9.056億美元的可用借款。截至2023年12月31日，我們在自動櫃員機計劃下還有5億美元的可用資金。

電話會議和公司信息

2024年2月28日星期三太平洋時間上午10點將舉行電話會議，同時進行網絡直播，討論2023年第四季度業績。網絡直播網址是 https://events.q4inc.com/attendee/290282806。美國參與者的撥入號碼是 (888) 596-4144。對於美國以外的參與者，撥入號碼為 (646) 968-2525。會議 ID 號為 1382596。電話會議的數字重播將在公司網站www.sabrahealth.com上公佈。公司第四季度的補充信息包也將在公司網站的 “投資者” 部分公佈。

關於 SABRA

截至2023年12月31日，薩布拉的投資組合包括378處供投資的房地產物業（包括（i）241處熟練護理/過渡性護理機構，（ii）43個老年住房社區（“老年住房——已租賃”），（iii）61個由第三方物業經理根據物業管理協議運營的高級住房社區（“高級住房——管理”），（iv）18個行為健康設施以及（v）15家專科醫院和其他醫院設施），14筆應收貸款投資（包括兩筆抵押貸款和其他12筆貸款）貸款）、五項優先股投資和兩項對未合併合資企業的投資。截至2023年12月31日，薩布拉持有的投資房地產包括37,834張牀位/單元，分佈在美國和加拿大。

前瞻性陳述安全港

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性” 陳述。任何與歷史或當前事實或事項無關的陳述均為前瞻性陳述。這些陳述可以通過使用 “期望”、“相信”、“打算”、“應該” 或類似術語或其否定詞來識別，但不限於此。前瞻性陳述的示例包括有關我們對收益增長的預期的所有陳述；以及我們對未來財務狀況的其他預期（包括我們對2024年的收益指導以及其中提出的假設）、經營業績、現金流、流動性、業務戰略、增長機會、潛在投資和處置以及未來運營和籌資活動的計劃和目標。

由於各種因素，我們的實際業績可能與我們的前瞻性陳述中的預測或設想存在重大差異，其中包括：勞動力成本增加和失業率創歷史新低；市場利率和通貨膨脹率上升；包括 COVID-19 在內的流行病或流行病以及對租户、借款人和老年人住房——管理社區的相關影響；我們行業的競爭條件；損失密鑰管理人員；影響我們財產的未投保或投保不足的損失；與資產會計相關的潛在減值費用和調整；根據2016-02年會計準則更新（“ASU”），經後續華碩修訂的租金和相關收入的潛在變動；與我們在未合併合資企業中的投資相關的風險；災難性天氣和其他自然或人為災害、氣候變化對我們財產的影響以及倒閉實現可持續和節能措施；租户、借款人和老年人住房的運營成本和競爭加劇——管理型社區；加強醫療監管和執法；我們的租户對政府和其他第三方付款人計劃報銷的依賴；租户、運營商或借款人宣佈破產或破產的影響；我們尋找替代租户的能力以及收購新房產的不可預見成本的影響；訴訟和保險成本上漲對租户業務的影響；醫療保健物業的轉讓需要獲得監管部門的批准；與我們擁有的房地產相關的環境合規成本和責任；我們的租户、借款人或運營商未能遵守適用的隱私和數據安全法，或嚴重違反我們或我們的租户、借款人或運營商的信息技術；我們專注於醫療地產行業，尤其是熟練護理/過渡護理設施和老年人住房社區，這使我們的盈利能力更高容易受到經濟低迷的影響與投資多個行業相比，特定行業；債務的鉅額和償還債務的能力；債務協議中的契約可能限制我們支付股息、投資、承擔額外債務和以優惠條件為債務再融資的能力；信用評級的不利變化；我們按預期水平分配股息的能力；我們通過股權和債務融資籌集資金的能力；我們通過股權和債務融資籌集資金的能力；

宏觀經濟狀況的變化和不確定性以及金融市場的混亂；與我們在美國境外擁有財產相關的風險，包括貨幣波動；房地產投資的流動性相對不足；我們根據聯邦税法維持房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）地位的能力；房地產投資信託基金要求的遵守情況以及與房地產投資信託基金地位相關的某些税收和税收監管事項；影響房地產投資信託基金的税法和法規的變化；我們的所有權限制和收購防禦管理文件和馬裏蘭州法律，這可能會限制控制權變更或業務合併機會；以及我們章程中的專屬法庭條款。

有關可能影響我們業務的風險和不確定性的更多信息，可以在我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的文件中找到，包括截至2023年12月31日的10-K表年度報告的第一部分第1A項。除非法律要求，否則我們無意更新任何前瞻性信息以反映本新聞稿發佈之日之後的事件或情況或反映意外事件的發生，也沒有義務更新任何前瞻性信息。

租户和借款人信息

本新聞稿包括有關向我們和借款人租賃房產的某些租户的信息，其中大多數不受美國證券交易委員會報告要求的約束。本新聞稿中提供的與我們的租户和借款人有關的信息由這些租户和借款人提供或源自這些租户和借款人提供的信息。我們尚未獨立核實此信息。我們沒有理由相信此類信息在任何重要方面都不準確。我們提供這些數據僅供參考。

關於非公認會計準則財務指標的説明

本新聞稿包括美國證券交易委員會定義為非公認會計準則財務指標的以下財務指標：運營資金（“FFO”）、標準化FFO、調整後FFO（“AFFO”）、標準化AFFO、攤薄後每股普通股的FFO、攤薄後每股普通股的標準化FFO、攤薄後每股普通股的標準化AFFO。這些指標可能與其他公司使用的非公認會計準則財務指標不同，這些指標的列報方式無意孤立考慮，也無意替代根據美國公認會計原則編制和列報的財務信息。對這些非公認會計準則財務指標的解釋包含在本新聞稿的 “報告定義” 下，這些非公認會計準則財務指標與我們認為最具可比性的GAAP財務指標的對賬載於我們網站的 “投資者” 部分，網址為 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。

聯繫

投資者和媒體查詢：(888) 393-8248 或 investorinquiries@sabrahealth.com

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

合併收益（虧損）報表

（千美元，每股數據除外）

(1) 有關租金和相關收入的更多詳細信息，請參閲第 5 頁。

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

合併損益表（虧損）-補充信息

（以千計）

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

合併資產負債表

（以千美元計，每股數據除外）

 

 

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

合併現金流量表

（以千計）

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

合併現金流量表（續）

（以千計）

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

運營資金 (FFO)，標準化的 FFO，

調整後的運營資金 (AFFO) 和正常化的 AFFO

（千美元，每股數據除外）

(1) 撫養費的資金不需要Sabra的資本出資，而是由我們的Enlivant未合併合資企業從TPG獲得的用於發行優先優先權的收益來提供資金。

(2) 截至2023年12月31日的三個月，FFO和AFFO的其他正常化項目包括與管理層薪酬基於績效的假設變化相關的380萬澳元追加調整。截至2023年12月31日的財年，FFO和AFFO的其他正常化項目包括370萬澳元的保險收益和與14個老年人住房管理社區向新運營商過渡相關的160萬美元過渡費用。截至2022年12月31日止年度的FFO的其他正常化項目包括與我們在加拿大借款相關的220萬美元外幣交易損失。此外，FFO和AFFO的其他正常化項目包括扣除回收額後的三重淨運營費用，以及對本期記錄的與前一時期相關的金額的某些調整。

(3) 截至2022年12月31日止年度的其他調整包括與我們在加拿大借款相關的220萬美元外幣交易損失。

行為健康

包括為精神健康問題、化學依賴或藥物成癮患者提供住院和門診護理的行為醫院，以及為化學依賴和藥物成癮提供治療服務的成癮治療中心，其中可能包括住院護理、門診護理、醫療排毒、治療和諮詢。

EBITDARM

在本報告所述期間，特定設施的未計利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費（“EBITDARM”）的收益（“EBITDARM”），歸該物業（非公司）的運營商/租户。該公司使用息税折舊攤銷前利潤來確定息税折舊攤銷前利潤的覆蓋範圍。作為分析工具，息税折舊攤銷前利潤有侷限性。息税折舊攤銷前利潤不反映設施資本支出或合同承諾的歷史現金支出或未來現金需求。此外，息税折舊攤銷前利潤不代表物業的淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。公司利用息税折舊攤銷前利潤來評估物業的核心業務，管理費可能因運營商/租户和運營結構而異，並作為衡量公司運營商/租户和相關擔保人產生足夠流動性以履行公司相關義務能力的補充指標。

息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍

表示報告期內息税折舊攤銷前利潤與自有設施（不包括老年住房-管理社區）現金租金的比率。息税折舊攤銷前利潤率是衡量物業為運營商/租户（非公司）創造現金流以履行運營商/租户的相關現金租金和其他對公司的義務的能力的補充指標。但是，除其他外，其用途受到限制EBITDARM用途的相同因素的限制。息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍僅包括穩定設施，不包括數據不可用或無意義的設施。

運營資金（“FFO”）和調整後的運營資金（“AFFO”）*

該公司認為，GAAP定義的淨收益是最合適的收益衡量標準。公司還認為，根據全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）使用的定義定義的運營資金（FFO）和調整後的運營資金（AFFO）（及相關的每股金額）是衡量公司經營業績的重要非公認會計準則補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例需要直線折舊（土地折舊除外），因此這種會計列報方式意味着房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的減少。但是，由於房地產價值歷來是隨着市場和其他條件的上升或下跌的，因此使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績報告可能不那麼豐富。因此，Nareit創建了FFO，作為衡量房地產投資信託基金經營業績的補充指標，該指標根據公認會計原則的定義，將歷史成本折舊和攤銷等項目排除在淨收益中。FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益，不包括房地產處置的收益或虧損以及公司與其未合併合資企業相關的房地產處置的損益份額，加上扣除與非控股權益相關的金額的房地產折舊和攤銷，加上公司與未合併合資企業相關的折舊和攤銷份額，以及合併和未合併實體的房地產減值費用減值是直接的歸因於該實體持有的折舊房地產價值下降。AFFO被定義為FFO，不包括併購成本、股票薪酬支出、非現金租金和相關收入、非現金利息收入、非現金利息支出、債務清償損失的非現金部分、貸款損失準備金和其他儲備金、非現金租賃終止收入和遞延所得税，以及其他非現金收入和支出項目（包括衍生工具的無效損益/虧損，以及與之相關的非現金收入和支出金額）非控股權益）和公司的股份與其未合併的合資企業相關的非現金調整。該公司認為，使用FFO和AFFO（以及相關的每股金額），加上所需的GAAP報告，可以增進投資者對公司經營業績的理解，並使房地產投資信託基金之間經營業績的比較更有意義。公司認為FFO和AFFO是審查比較運營和財務業績的有用衡量標準，因為通過排除上述適用項目，FFO和AFFO可以幫助投資者比較公司不同時期或與其他公司相比的經營業績。儘管FFO和AFFO是衡量房地產投資信託基金經營業績的相關且被廣泛使用的指標，但它們並不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。FFO和AFFO也沒有考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不聲稱它們表明可用於為公司未來現金需求提供資金的現金。此外，公司對FFO和AFFO的計算可能無法與FFO相提並論

以及其他房地產投資信託基金報告的AFFO，這些信託基金沒有根據Nareit的當前定義定義定義FFO，或者對Nareit當前定義的解釋或對AFFO的定義與公司的定義不同。

標準化 FFO 和標準化 AFFO *

標準化FFO和標準化AFFO分別代表FFO和AFFO，經公司認為不代表其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了調整。公司認為，標準化FFO和標準化AFFO是評估公司經營業績的有用衡量標準，不包括這些收入和支出項目，可以幫助投資者比較公司在不同時期之間或與其他公司相比的經營業績。標準化FFO和標準化AFFO不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。標準化FFO和標準化AFFO也沒有考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也沒有意圖表明可用於為公司未來現金需求提供資金的現金。此外，公司對標準化FFO和標準化AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的標準化FFO和標準化AFFO相提並論，這些信託基金沒有根據當前的Nareit定義定義定義FFO，或者解釋當前的Nareit定義或對FFO和AFFO或標準化FFO和標準化AFFO的定義與公司的定義不同。

老年人住房

老年人住房社區包括獨立生活、輔助生活、持續護理退休和記憶護理社區。

高級住房-管理

根據物業管理協議，由第三方物業經理運營的老年住房社區。

熟練護理/過渡護理

熟練護理/過渡護理機構包括熟練護理、過渡護理、多牌照指定和心理健康機構。

專科醫院及其他

包括急性護理、長期急性護理和康復醫院、提供寄宿服務的設施（可能包括日常生活方面的援助）以及其他未歸類為熟練護理/過渡護理、老年住房或行為健康的設施。

穩定設施

在收購時，公司將每個設施歸類為穩定或非穩定設施。此外，公司在收購後可能會將設施歸類為非穩定設施。可能導致設施被歸類為不穩定設施的情況包括新建的開發項目、正在進行重大翻新或增建的設施、設施被重新定位或過渡到新的運營商以及租户商業模式的重大過渡。此類設施通常在保持穩定性能的前提下重新歸類為穩定設施，或在歸類為非穩定設施之日起24個月後，以較早者為準。穩定的設施通常不包括（i）待售設施，（ii）戰略處置候選設施，（iii）向新運營商過渡的設施，（iv）從公司租賃過渡到公司運營的設施，以及（v）在本報告所述期間前三個月內收購的租賃設施。

*非公認會計準則財務指標

有關本新聞稿中使用的非公認會計準則財務指標的用處和侷限性的對賬、定義和重要討論可在以下網址找到 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。