租賃協議
本租賃協議(“租賃”)於2021年12月20日在特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州有限責任公司(“承租人”)之間簽訂。
建築：該項目中擬建造的建築位於馬薩諸塞州02472號查爾斯沃特敦的阿森納(也稱為1號樓)，也就是該建築所在的地方。
房地：項目的該部分，包括(I)大樓第二、三和四層的整個可出租面積(包括四樓露臺)(但不包括公用區域)，(Ii)大樓一樓的某些儲物空間和(Iii)大樓頂層的某些機械空間，如附件A所示，總共包含約100,624平方英尺的可出租平方英尺，包括(A)大樓二樓約33,074平方英尺的可出租平方英尺，(B)大樓三樓的約33,074平方英尺，(C)大樓四樓(包括四樓露臺)約32,647平方英尺的可租儲物空間；(D)大樓一樓約1,588平方英尺的可出租儲物空間；及(E)大樓頂層約241平方英尺的機械空間，可根據本條例第5條及第45(O)條不時作出調整。
項目：房屋所在的建築物所在的不動產，以及附件B所述的對其的所有改進和附屬設施。
可出租面積：100,624平方米可根據本合同第5條和第45(O)條不時進行調整。
承租人承認，本租約首頁規定的可出租面積是基於業主使用BOMA修改後的計量標準進行的初步估計。因此，在開工日期後六十(60)天內，業主可以，但沒有義務，根據修改後的BOMA計算房屋和建築物的可出租面積(“初步重新測量”)，並向承租人交付(A)一份報表，説明下列各項的任何變化：(I)房屋、建築物或項目的可出租面積，(Ii)基本租金，(Iii)建築物在項目中的份額，(Iv)租户改善津貼和補充租户改善津貼，以及(V)承租人在經營費用中的份額，(B)顯示該處所、該建築物或該工程項目的任何可租用面積的任何變動的備用計算。承租人應簽署並退還業主準備的確認書：(1)房屋、建築物或項目的可出租面積，(2)基本租金，(3)建築物在項目中的份額，(4)租户改善津貼和補充租户改善津貼，(5)業主在業主提出要求後7個工作日內重新測量的租户應承擔的運營費用份額。承租人如不這樣做，應視為承租人無條件且不可撤銷地承認和同意
如果“DOCVARIABLE”SWDocIDLocation“1”=“1”“DOCPROPERTY”SWDocID“ACTIVEUS 187586682v.10”ACTIVEUS 187586682v.10
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附件10.13
其中包含的事實。如果對房東的初始重估確認中所包含的事實有任何不同意見，租户必須在收到第(A)款中的聲明後7個工作日內以書面通知房東，否則租户將不可撤銷地放棄反對的權利。業主及時收到反對通知後，雙方應合理、真誠地討論此類事項；但任何爭議將由業主建築師解決，業主建築師對房屋、建築物和項目的可出租面積的決定應是最終的，並對業主和租户具有約束力。儘管如上所述，在任何情況下，物業的可出租平方英尺在任何情況下都不得比上述規定的可出租平方英尺增加或減少超過10,000平方英尺(即高於110,624可出租平方英尺或低於90,624平方英尺)，除非該增加是由於執行了變更請求(如工作信函中的定義)，在該情況下，上述上限不適用。房東的初始重估不應被視為替代或放棄了房東在本租約中規定的其他重估權利。
大樓可出租面積：120,454平方米可根據本條例第5條和第45(O)條以及可出租房屋面積的定義不時作出調整。
項目可出租面積：1132,958平方米可根據本條例第5條和第45(O)條以及可出租房屋面積的定義不時作出調整。
建築在項目中的份額：10.63%，可根據本條例第5條和第45(O)條以及房屋可出租面積的定義不時調整。
承租人佔營業費用的比例：83.54%，可根據本條例第5條和第45(O)條以及可出租房屋面積的定義不時調整。
基本租金：每月754,680美元[最初以每年90美元/RSF為基礎]，可根據本條例第4節進行調整。
租金調整百分比：3%(3%)
基租起始日：自起始日起計2個月。
押金：4,528,080美元
目標開工日期：2023年11月30日
基本期限：自開始之日起至本期限第一個完整月的第一個完整月的第一天起計134個月(如本協議第2節所定義)。
許可用途：一般辦公室、實驗室、支持實驗室和生命科學研究開發的小規模組裝，以及生命科學研究和開發用途
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附件10.13
與本項目的性質相一致，並在其他方面符合本合同第7節的規定。
承租人不得允許(A)房屋的第二層包含少於35%的實驗室空間或用途，或不少於35%的辦公空間或用途，(B)第四層包含少於20%的實驗室空間和用途，或(C)第三和第四層總共包含少於35%的實驗室空間和用途。
繳租地址：業主通知書地址：
Are-MA Region No 75，LLC c/o Alexandria Real Estate Equities，Inc.
摩根大通歐幾裏德北街26號
郵編：975383信箱，郵編：91101
德克薩斯州達拉斯，郵編：75397-5383
租户通知地址：
生效日期前：
KYMERA治療公司
阿森納大道200碼，230號套房
馬薩諸塞州沃特敦，郵編：02472
注意：首席財務官布魯斯·N·雅各布斯
生效日期後：
KYMERA治療公司
查爾斯河畔的軍火庫，1號樓
馬薩諸塞州沃特敦，郵編：02472
注意：首席財務官布魯斯·N·雅各布斯
並附送一份副本給：
Goodwin Procter LLP
北街100號
馬薩諸塞州波士頓，郵編：02210
注意：威廉·D·柯林斯，Esq.
以下證物和附錄附於本文件，並以此作為參考併入本文：
附件A--房舍説明
附件B--項目説明
附件C--工作信函
附件D-確認開工日期
附件E--規則和條例
附件F--承租人的個人財產
附件G--控制區
附件H-指定的天台區域
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附件10.13
1.
處所的租賃。根據並遵守本協議的所有條款和條件，房東特此將房屋出租給租客，租客特此向房東出租房屋。房東和房客各自是“黨”，集體是“黨”。
本項目不時為承租人和項目的一個或多個其他承租人或其他第三方提供非專有用途的部分，在本文中統稱為“公共區域”。公共區域包括但不限於：(A)供所有租户出入的公共大堂、走廊、樓梯和電梯，(B)位於大樓內的公共通道和管道、機械和雜物間以及垃圾箱；(C)位於大樓內併為大樓提供服務的公共裝載區域；(D)人行道和為項目服務的園林區。公共區域包括但不限於位於項目內、項目之上或以其他方式服務於項目的各種設施、設施、建築物或其他改善設施(如有)，可能不時存在並可供承租人和項目的一個或多個其他租户或其他第三方使用(“設施”)。例如，便利設施可以包括商務中心、會議中心、餐廳或健身房和其他體育設施。據瞭解，房東可以與附屬公司或第三方簽訂合同或安排提供便利設施，而不是自己提供便利設施。在任何一種情況下，其成本都將包括在運營費用中(或由承租人支付給該等關聯公司或第三方)。然而，儘管本租約中有任何相反的規定，為免生疑問，業主沒有義務提供任何便利設施或其他公共區域，如果提供了，也沒有義務繼續提供，但根據本租約條款的規定，房東沒有義務合理進入物業和提供任何停車位給租户。在本租賃期限內，承租人應每天二十四(24)小時進入房屋和大樓，但因政府行為或法律要求、業主執行任何安裝、維護或維修或其他工作、任何其他臨時中斷以及其他受本租賃條款約束的緊急情況或不可抗力(定義見下文第34節)除外。
2.
交付；房屋驗收；生效日期。業主應盡合理努力在目標開工日期或之前將房屋交付給租户，並基本完成業主的工作(“交付”或“交付”)。如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。如果業主在目標開工日期後60天內，由於不可抗力延誤和租户延誤以外的任何原因沒有交付物業，則租户有權就目標開工日期後第60天(該目標開工日期因不可抗力延誤和租户延誤而延長)至目標開工日期後第120天(該目標開工日期因不可抗力延誤和租户延誤而延長)的交付延遲持續的每一天享受一天的基本租金減免。如果房東因不可抗力延誤和租户延誤以外的任何原因，未能在目標開工日期後120天內交付物業，則租户有權就目標開工日期後第120天(由於不可抗力延誤和租户延誤而延長的目標開工日期)至較早交付日期或目標開工日期後的第195天(如該目標開工日期因不可抗力延誤和租户延誤而延長)的每一天的延遲交付享受兩天的基本租金減免。如果房東由於不可抗力延誤和租客延誤以外的任何原因，沒有在目標開始日期的195天內交付房產，則租户可以書面通知(不遲於195天期限(如此延長)屆滿後10個工作日)終止本租約，如果房客如此終止，則：(A)押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約規定有權獲得的所有金額後)，任何預付的基本租金應退還給租户，以及(B)房東和租户均無權進一步享有任何權利，本租約項下的義務或義務，但本租約明確終止後仍未終止的條款除外。在此使用的術語“業主工程”、“承租人工程”、“承租人延誤”和“基本完成”應具有工作信函中為這些術語規定的含義。如果承租人在195天期限屆滿後5個工作日內沒有選擇廢止本租約，則放棄廢止本租約的權利
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附件10.13
本租約繼續具有十足效力和效力。儘管本協議有任何相反規定，併為免生任何疑問，本款規定的終止權應於生效日期終止。
“開工日期”應為以下日期中最早的一個：(I)業主將房產交付給租客的日期；(Ii)如果沒有租客延誤，業主本可以交付房產的日期；(Iii)租客在房產或其任何部分開展業務的日期。應業主要求，承租人應簽署並交付一份書面確認，説明開始日期、基本租金開始日期以及以本租約附件D所附“開始日期確認”的形式確定的期限屆滿日期；但承租人未能簽署並交付此類確認並不影響房東在本合同項下的權利。本租賃的“期限”應為本租賃首頁上定義的基本期限，以及(如果及時和適當行使)承租人可根據本租賃第四十條選擇的延期期限。
根據《工作書》第6節的規定，業主應允許承租人在開工日期前《工作書》第6節規定的時間進入場地，以便承租人安裝和設置傢俱、固定裝置和設備(“FF&E安裝”)，前提是此類FF&E安裝與業主協調，並且承租人遵守本租約以及業主可能施加的所有其他合理限制和條件。所有此類訪問應在正常營業時間內進行。承租人在生效日期前進入物業須遵守本租約的所有條款及條件，但不包括支付基本租金或營運費用(如第5節所界定)的義務。
除下一段第13節或工作書所述外：(I)承租人應接受開工之日的房屋狀況；(Ii)房東不對房屋的任何缺陷負責；(Iii)承租人接管房屋應為租户接受房屋且房屋在被佔有時處於良好狀態的確鑿證據。租户在生效日期前佔用物業須遵守本租約的所有條款和條件，包括支付基本租金和運營費用的義務。
在開工日期後的12個月內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責需要對建築或建築系統(如第13條所述)進行的任何維修，除非承租人或任何承租人對維修原因負責，在這種情況下，承租人應支付維修費用。
承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租客的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。
(a)
基本租金。第一個月的基本租金(即基本租金生效日期後第一個完整月的基本租金)和保證金應在向業主交付本租約的籤立副本時到期並支付。自基本租金開始之日起，承租人應在本合同期限內每個日曆月的第一天或之前，向房東預付基本租金的每月分期付款，在美利堅合眾國、房東辦公室或房東不時以書面形式指定的其他人或其他地點支付。
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附件10.13
任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。承租人無權在任何時候減免、降低或抵銷本租約中明文規定的任何減税措施。
除承租人改善津貼(如工作書所界定)外，如承租人以書面形式提出要求，並在符合工作函件條款的情況下，業主應向租客提供補充租客改善津貼(如工作函件所界定)。自生效日期起至基期內每個月首日止，承租人須支付所需款額，以全數攤銷實際由業主提供資金的租客改善補充津貼部分(如有)，作為額外租金，按基準期限按8%的年利率按月支付等額租金，並於生效日期起計利息。租賃期滿或提前終止時，任何未支付的租户改善補充津貼和適用利息應一次性支付給業主。
(b)
額外租金。除基本租金外，自生效日期起，承租人同意向業主支付額外租金(“額外租金”)：(I)承租人應分擔的營運開支及(Ii)承租人根據本租約條文承擔或同意支付的任何及所有其他款項，包括但不限於因承租人違約或未能遵守本租約的協議、條款、契諾及條件而由承租人履行的任何及所有其他款項，包括但不限於在任何適用的通知及補救期間後，承租人須履行的任何及所有其他款項。
4.
基本租金調整。基本租金應於本租期內基本租金生效日期的每個年度週年日(每個“調整日期”)上調，方法是將緊接該調整日期之前應付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額加至緊接該調整日期之前應付的基本租金。如此調整的基本租金應在此後按本協議規定支付。任何部分日曆月的基本租金調整均應按比例計算。
5.
營業費用支付。房東應向租客提交每一歷年經營費用的書面估計(“年度估計”)，該估計可由房東在該歷年內不時修訂。在每個月內，在基本租金到期的同一天，承租人應向房東支付相當於承租人在年度概算中所佔運營費用份額的1/12的金額。任何部分日曆月的付款應按比例計算。
“營運費用”一詞是指：(A)業主每一歷年因建築物的使用、所有權、營運、管理、保養及維修而招致或累積的任何種類或種類的所有成本及開支，包括税項(如第9條所界定)、在不足10年內攤銷的資本修繕、改善及更換，以及這些資本項目的使用年限、業主的第三方物業管理人的成本(不超過當時適用的基本租金的3%，在生效日期至基本租金生效日期之間的期間內，將根據基本租金生效日期的應付基本租金計算，其後將根據實際基本租金計算)，或如果沒有第三方物業管理人(或業主選擇不轉嫁第三方物業管理人的成本)，則行政租金為當時適用的基本租金的3%(在開始日期至基本租金生效日期之間的期間，行政租金將根據基本租金開始日期的應付基本租金計算，以及(B)大樓在項目中所佔的所有成本份額，這些服務旨在鼓勵社會距離(也稱為物理距離)、促進和保護健康和身體健康、和/或防止或限制任何種類或性質的傳染病和/或病毒的傳播或傳播，包括但不限於：(A)新冠肺炎(統稱為“傳染病”)；以及(B)大樓在項目中所佔的所有成本份額以及
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附件10.13
業主每年就本項目招致或累計的任何種類的開支(不包括建築物或任何其他不含康樂設施的建築物特有的費用及開支)，包括與使用、擁有權、營運、管理、保養及維修康樂設施及其他公用地方有關的成本及開支(包括為免生疑問，業主向業主或第三方的聯屬公司或第三方支付的市值租金，或由該等聯屬公司或第三方就康樂設施空間向業主支付的市值租金，以及向餐廳或其他提供康樂設施的人士提供的減租或其他優惠或補貼)、税項、資本維修、在較短的10年內攤銷的改進和更換，以及這些資本項目的使用壽命，以及項目升級或項目提供的旨在鼓勵社會距離(也稱為實際距離)、促進和保護健康和身體健康、和/或防止或限制傳染病傳播或傳播的增強服務的成本。除了將其成本和支出計入運營費用之外，可以向租户收取單獨使用費的唯一便利設施是與使用任何會議設施或健身中心有關的(如果創建了會議設施或健身中心並可用)。房東或其附屬機構或房東聘請的第三方可對使用任何會議設施和服務收取標準費用。對於任何健身設施(或通常包括在會員費中的基本服務)不收取會員費，但房東或其附屬公司或房東聘請的第三方可以單獨收取額外服務的費用，如私人教練或健康診所。運營費用僅不包括：
(i)
項目在本租賃日之前的原有建築成本(包括建造任何公共區域和便利設施)和翻新，以及在該等原始建築或翻新中糾正缺陷的成本；
(Ii)
項目擴建的資本支出或不包括上述資本改善的資本支出；
(Iii)
根據本項目全部或任何部分的任何土地租約或其他基礎租賃，支付利息、抵押本金(定義見第27條)、房東的債務、融資成本和攤銷房東借入的資金，無論是有擔保的還是無擔保的，以及所有基本租金的支付(但不包括税收或運營費用(除非本租約另有規定))；
(Iv)
項目折舊(資本改善除外，其成本可包括在上文第5節規定的運營費用中)；
(v)
廣告、法律和空間規劃費用和租賃佣金，以及為項目採購和向租户租賃空間而發生的其他成本和開支，包括項目中保留的任何租賃辦公室、租户的免租金和建築津貼；
(Vi)
談判或執行租約所產生的法律費用和其他費用；
(Vii)
完成、固定、改善、翻新、粉刷、重新裝修或房東為其房屋內的其他租户支付或執行的其他工作的費用，以及糾正此類工作中缺陷的費用；
(Viii)
由項目其他租户報銷的費用或由租户或項目其他租户直接支付的税款，無論是否實際支付；
(Ix)
支付給業主的高級管理人員和僱員的工資、工資、福利和其他補償，這些人員和僱員沒有全部或部分參與項目的經營、管理、維護或維修；
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附件10.13
(x)
與維持房東存在有關的一般組織、行政和管理費用，無論是作為公司、合夥企業或其他實體，包括一般公司、法律和會計費用；
(Xi)
因與租客、其他租客或準租客的糾紛而招致的費用(包括律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支，包括律師費；
(Xii)
業主、其僱員、代理人或承包商或任何承租人違反本項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求(如第7條所界定)而產生的費用；
(Xiii)
因房東不能或未能按時繳納税款和/或提交任何應繳税款或信息申報單，或房東未在拖欠前支付本協議規定房東應繳納的任何税款而招致的罰款、罰款或利息；
(Xiv)
支付給房東或房東的子公司或關聯公司的間接費用和利潤增量，用於支付本項目內或向本項目提供的貨物和/或服務，但超出非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；
(Xv)
房東的慈善或政治捐款，或在項目中維護的藝術品的費用；
(十六)
與服務(包括電力)、物品或其他福利有關的費用，這些服務、物品或其他福利不是項目的標準項目，承租人不能在沒有具體費用的情況下獲得，但提供給項目的另一租户或佔用者，無論該其他租户或佔用者是否由業主專門為此收取費用；
(Xviii)
業主或項目中任何權益的所有者的淨所得税、特許經營税、股本、贈與税、遺產税或對項目或其中任何部分或其中的權益徵收的任何聯邦、州或地方文件税；
(Xx)
房東在任何判罰中收回的因判罰而產生的費用或費用；
(XXI)
根據業主對建築物或項目的任何保修，補償給業主的費用；
(Xxii)
因業主或其僱員的嚴重疏忽或故意行為不當而產生的費用；及
(XXIII)
在本租約下承租人不負責任的建築物或項目內、上或周圍清除、測試或補救有害材料(定義見第30節)所產生的任何費用。
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附件10.13
“承租人的營業費用份額”應為本租約首頁所列的承租人營業費用份額的百分比，在項目內的房產、建築物或其他建築物不時發生變化或重新測量後，業主可不時合理調整承租人的營業費用份額。業主應根據國際建築業主和管理者協會(ANSI/BOMA Z65.1-2017)通過的《寫字樓建築面積測量標準方法》(ANSI/BOMA Z65.1-2017)對項目內的建築進行任何此類重新測量，該方法由業主針對劍橋/沃特敦市場的實驗室物業進行修改，其中包括(為免生疑問)酸中和系統(定義見下文)的部分建築面積在房屋的可出租平方英尺內(“經BOMA修改”)。房東可以公平地增加承租人在任何與維修、更換或服務有關的費用或費用中的承租人份額，這些費用或費用與維修、更換或服務有關，僅使房地或項目的一部分受益，包括房地，或因佔用或使用而變化。基本租金、承租人在經營費用中的份額以及承租人應向房東支付的所有其他金額在本協議中統稱為“租金”。
在每一歷年(或合理要求的較長期間)結束後90天內，房東應向租客提交一份合理詳細的報表(“年度報表”)，説明：(A)上一歷年的實際運營費用總額和由此產生的租户應佔的運營支出份額，以及(B)租户就該年度的運營支出支付的總額。如承租人於該年度的實際經營開支份額超過承租人於該年度所支付的經營開支，則超出的部分應於該年度結算表交付予承租人後30天內到期並作為租金支付予業主。然而，如果租客支付的經營費用超過租客在該年度的實際經營費用份額，房東應在該年度報表交付後30天內向租客支付超出的部分，但在租期屆滿後或提前終止或租客拖欠租金的情況下，房東應在扣除應支付給房東的所有其他金額後向租客支付超出的部分。根據本款規定，房東和租客有義務支付任何多付的款項或欠款，在本租約期滿或提前終止後繼續有效。年度報表是最終的，對租户具有約束力，除非租户在收到年度報表後90天內對其中的任何項目提出異議，並向業主發出書面通知，説明每一項異議及其理由。如果在90天內，承租人合理且真誠地質疑或質疑業主關於承租人應承擔的運營費用的陳述的準確性，房東將向承租人提供與項目運營有關的業主賬簿和記錄，以及業主合理地確定以迴應承租人關於該陳述準確性的問題的信息(“費用信息”)。如果在承租人審核該等費用信息後，房東和租客不能就承租人應承擔的運營費用數額達成一致，則承租人有權選擇一家國家或地區認可的獨立會計師事務所，由承租人選擇，按照或有費用以外的費用安排(承租人獨自承擔成本和費用)開展工作，並經業主(不得無理扣留或推遲批准)(“獨立會計師”)批准、審計和/或審查(“獨立審查”)有關年度的費用信息。任何這種獨立審查的結果對房東和租客都具有約束力。如獨立審查顯示租客就有關歷年的營運開支實際支付的款額超過租客在該歷年的營運開支份額，房東可選擇(I)將超出的款額貸記估計營運開支的下一期款項，或(Ii)在提交該報表後30天內向租客支付超出的款額，但在本租約期滿或提前終止後，或如租客拖欠租金，則房東應在扣除欠業主的所有其他款項後，向租客支付超出的款額。如獨立審查顯示承租人就該歷年的營運開支支付的款額少於承租人在該歷年的營運開支份額，則承租人應在提交該報表後30天內向業主支付差額。如果獨立審查顯示租户多付了超過5%的運營費用，則房東應補償租户因獨立審查而產生的所有費用。承租人分擔義務開始和結束的歷年的經營費用應按比例分攤。即使本協議有任何相反規定，如果項目在以下時間內未被佔用至少95%
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附件10.13
如項目於任何一年內的平均使用率不同，則根據該年度的使用率而有所不同的營運開支的任何部分，應按該年度內該項目的平均使用率為95%計算。在房東向租户交付年度報表後24個月之後，租户不應負責支付未在該年度報表中反映的運營費用項目，但根據本租約承租人應負責的税費和水電費除外。
6.
保證金。承租人在向房東交付本租約的籤立副本後，應向房東交存保證金(“保證金”)，用於履行本租約第2頁所列的所有租客義務，保證金應以無條件且不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式存在：(I)形式和實質令房東滿意；(Ii)指定房東為受益人；(Iii)明確允許房東隨時動用保證金，方法是將房東有權根據信用證提取的通知遞送給出具人，(Iv)由FDIC保險的金融機構發行，令業主滿意(業主承認硅谷銀行是獲批准的發行人)；及(V)可在馬薩諸塞州以即期匯票、隔夜遞送或傳真的方式贖回。
如果承租人沒有在任何當時的信用證規定的到期日之前至少10個工作日向房東提供符合本協議所有要求的替代信用證或延期信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金持有，而不產生利息。房東抽籤後信用證的任何現金收益(“現金收益”)是房東的財產，當本租約終止且租客在本租約項下的義務已完全履行時，承租人無權享有保證金或信用證的權利，但有權獲得信用證的返還。
保證金、信用證和現金收益應由房東持有，不承擔利息義務，以保證承租人履行本租約項下的所有義務。保證金、信用證和現金收益不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。每次發生違約(如第20條所定義)時，房東可使用和運用全部或部分保證金、信用證和現金收益，而無需通知承租人或任何其他個人或實體，也無需採取任何行動來支付根據本租賃到期的拖欠款項，以及因違約而造成的任何損害、傷害、費用或責任的費用，但不影響本合同規定或法律規定的任何其他補救措施。在使用或應用時，承租人無權使用或使用任何金額。業主根據本條款第6款使用和運用保證金、信用證和現金收益的權利包括使用和使用保證金、信用證和現金收益的權利，以在本租約根據下文第21(C)條終止後支付未來的租金損害賠償。在使用或運用本租賃允許的全部或部分保證金和信用證或現金收益時，承租人應在房東提出書面要求後5個工作日內向房東支付保證金金額，或向房東提供符合上述條件的替代信用證，以使保證金恢復到其原始金額。在對承租人提起破產或其他債務人-債權人訴訟時，保證金、信用證和現金收益應被視為首先適用於在提出該等訴訟之前的一段時間內產生的承租人義務。承租人特此放棄現在或以後生效的任何法律的規定，該法律規定房東只能從保證金中要求支付租金、修復租客造成的損壞或清理房屋所合理需要的款項，雙方同意，房東還可以要求合理必要的款項，以補償房東因租客或租户的任何高級人員、僱員、代理人或受邀者的行為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。保證金、信用證和現金收益，在扣除房東根據本租約使用或使用的所有金額，或房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後，應在本租約期滿或提前終止後90天內返還給承租人(或根據房東的選擇，返還給租户權益的最後受讓人)。為免生疑問，證券保證金及
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信用證和現金收益應退還給承租人，直至本租約終止，承租人在本租約項下的義務已完全履行。
如果房東轉讓其在本項目或本租約中的權益，房東應在房東自行決定並支付費用(任何轉讓或手續費，由租客支付)後，(A)將房東當時持有的任何保證金、信用證和現金收益轉讓給根據本條款第6條承擔房東義務的個人或實體，並從中扣除房東根據本租約使用或應用的所有金額，或房東根據本租約條款有權獲得的所有金額，或(B)將房東當時持有的任何保證金、信用證和現金收益退還給租户，並在扣除本協議允許的費用後繼續保留。在將保證金、信用證和現金收益轉讓給受讓人或將保證金、信用證和現金收益返還給承租人後，房東對保證金、信用證和現金收益不再有進一步的義務，如果發生轉讓，承租人要求退還保證金、信用證和現金收益的權利僅適用於房東的受讓人。
於基本租金開始日期(“減租日期”)三週年時，只要(I)本租約具有十足效力，(Ii)承租人並無拖欠或本租約項下的金錢違約，及(Iii)自本租約日期以來發生的違約事件不超過兩次，押金應減至相等於3,018,720美元(“減收押金”)。在符合上述條件的情況下，在減持日，如果承租人按照本第6條的要求向房東提供減值保證金金額的替換信用證，則房東應在房東收到原始替換信用證後，立即將房東當時持有的原始信用證退還給租户(或根據上述規定合理合作修改現有信用證)。如果房東根據本節的規定將保證金的任何部分返還給租户，則自該等款項退還給租客之日起及之後，“保證金”應被視為本租賃的所有目的的減值保證金。在任何情況下，任何此類退還均不得解釋為或被視為房東承認租户已履行其在本合同下的所有契諾和義務。
7.
使用。房屋應僅用於本租約第2頁基本租賃條款中規定的許可用途，並遵守現在或以後適用於房屋及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可、許可證、契諾、要求和限制(統稱為“法律要求”和每一項“法律要求”)，包括但不限於(I)《美國殘疾人法》，42 U.S.C.第12101節，以及以下各項。(Ii)第44條確定的記錄文件中所列和/或由具有管轄權的政府當局(第9條所界定)施加的所有限制、要求和規定，包括但不限於與項目的歷史意義和歷史活動有關的限制、要求和規定。租户應在房東發出5天書面通知後，停止使用任何被任何有管轄權的政府當局宣佈為違反法律要求的房產。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效、增加保險風險或導致不允許任何灑水器或其他信用。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求中所定義的“公共住宿場所”。承租人應在提出書面要求後10天內向房東補償因承租人不遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而收取的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房產，不得浪費或允許浪費、使房產的樓面或結構超載、使房產被用於損壞房產或妨礙或幹擾業主或其他租户或項目佔用者的權利，包括對房產進行拍賣、清算或停業出售或使用或允許將房產用於任何非法目的。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到項目中的公共區域或其他空間。承租人不得放置
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在未經業主事先書面同意的情況下，根據業主的合理規則和規定，在房屋內或房屋上使用任何重量超過500磅的機械或設備，或通過項目的公共區域或項目電梯運輸或移動此類物品。除非工作函中另有規定，否則未經業主事先書面同意，承租人不得以任何方式使用房屋，該方式將需要通風、換氣、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水，超出項目現有容量（根據承租人對許可用途通常提供的運營費用的份額按比例分配給房屋）。
業主應作為經營業主，（除非承租人因承租人對場地的特殊使用（而非一般的辦公室和實驗室使用）而適用該法律要求，否則承租人應承擔相應費用），對公共區域或建築物外部進行法律要求（包括ADA）要求的任何變更或修改，該等法律要求在本租約日期之後頒佈（前提是，如果不遵守該等法律要求不會對承租人造成重大不利影響，則出租人不應因未遵守該等法律要求而違約）。 承租人應按照法律要求（包括但不限於房屋符合ADA）對房屋進行任何變更或修改（以業主批准的方式），費用由承租人自行承擔。儘管本協議有任何其他相反規定，但承租人應負責因承租人使用或佔用房屋或承租人改建而產生的或與之相關的法律要求引起的任何及所有索賠，且承租人應賠償、辯護、持有和保存業主和業主受償方（定義如下）對於因該場所未能遵守任何法律要求而引起的或與之相關的任何和所有索賠，承租人對房屋的使用或佔用、承租人的改進或承租人的改建。
承租人承認，業主可以，但沒有義務，尋求獲得領先的能源和環境設計（LEED），WELL建築標準，或其他類似的“綠色”認證（“綠色標準”），且承租人同意與業主合理合作，並提供業主合理要求的信息和/或文件，與此相關（前提是此類合作不會實質性增加承租人在本租約項下的義務或責任或權利）。 然而，租户同意此類合作可能包括，租户遵守某些標準（即滿足或符合綠色標準），涉及承租人在房屋內進行的任何經批准的改建所使用的材料的採購、承租人在房屋內進行的任何此類改建的相關文件與業主的共享、公用設施消耗的相關信息的共享，共享租户在項目運營中與垃圾清除和回收有關的計費信息。 承租人不承擔業主為最初獲得綠色標準而產生的成本或費用，但承租人在此確認，業主為維持任何獲得的綠色標準而產生的成本或費用應包括在運營費用中。
8.
暫停。 如果經出租人明確書面同意，承租人在租賃期終止後保留對該房屋的所有權，（i）除非該書面同意中另有約定，出租人可隨時立即終止對該房屋的所有權，（ii）本租約的所有其他條款和規定（包括但不限於，根據本合同第4條調整基本租金）應保持完全效力（不包括任何擴展或續期選擇權或其他類似權利或選擇權），（iii）承租人應在本租約到期或提前終止之日繼續支付應支付的基本租金，或業主可能支付的其他金額。在該書面同意書中，業主可自行決定，但不得超過租賃期最後一個月應支付的基本租金的150%，以及（iv）所有其他付款應根據本租約的條款繼續進行。 如果承租人在租期屆滿或提前終止後，未經出租人明確書面同意，仍佔有該房屋，（A）承租人應成為本租約條款的承租人，包括支付本租約項下所有應付額外租金的100%的義務，但每月基本租金應等於租期最後30天內有效基本租金的150%，且（B）承租人應負責業主因此而遭受的所有損失
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因租客保留而引起的損失，包括後果性損害；但除非房東在租期屆滿前至少30天向租客發出書面通知，表示後續租客將租用該房屋或其任何部分，且房東合理預期，即使租期少於30天，租客仍有可能影響房東向該新租客交付房屋的時間表，否則租客只須在租客保留超過30天后，才須對後果性損害負責。除非另有明確規定，承租人的保留，無論是否得到房東的同意，都不能延長本租約，並且本第8條不應被解釋為承租人同意保留對房產的佔有。房東在本租約期滿或提前終止後接受租金，不應導致本租約的續簽或恢復。
9.
税金。除以下第9節所述外，房東應支付在開始日期存在或此後頒佈的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費(統稱為“税費”)，由任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機關或機構，包括但不限於準公共機構(統稱“政府機關”)在期限內徵收的，包括但不限於，所有税項：(I)全部或部分徵收、衡量或基於的所有税項：根據本租約應支付給業主的租金(或收到的總收入)，或(Ii)根據本租約應支付給業主的租金和/或業主對項目或其任何部分的租金，或(Ii)基於任何種類的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)對房產或項目的任何部分的運營或維護，包括停車，或(Iv)由任何政府當局頒佈的法律規定或解釋所評估或徵收的，或由其指示或導致的，或(V)作為許可證或其他費用、收費、税收、或評估業主的業務或對項目租賃空間的佔用情況。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。税收不應包括對房東徵收的任何所得税淨額，除非此類淨所得税是為了取代本協議項下應繳的任何税款，或任何遺產税、繼承税、繼承税、贈與税、特許經營税、轉讓税、單據税、抵押記錄税或股本税；但在相同範圍內，由於房地產所有權、經營權或租賃的徵税方式的任何變化，為替代或補充本協議項下應繳的任何税而徵收的任何面額的税款除外，在這種情況下，應被視為包括在“税”一詞的定義內。如任何該等税項是直接向租客徵收或評税的，則租客須負責並須按訟費評定當局規定的時間及方式繳付該等税項。承租人應在拖欠之前支付對租客放置在房產內的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税款，無論是向房東或租客徵收或評估的。如果對房東或房東的財產徵收租客個人財產或行業固定裝置的任何税款，或如果項目的評估估值因房產的改善或改建而增加，無論房產是由房東或租客擁有，也無論是否附着在房地產上以成為房產的一部分，高於房東不時將税款分配給項目中所有租户的基本估值，則房東有權而不是有義務繳納該等税款。房東對任何超額估價的確定應具有約束力和決定性，沒有明顯的錯誤。房東支付的任何此類款項應構成房客在房東提出書面要求後30天內應向房東支付的額外租金。截至本租約之日，該大樓不是一個獨立的税務地塊。房東應按照房東確定的公平和公平的方式，將適用於應税地塊的任何税款分配給位於評估人員地塊上的所有建築物，包括該建築物。
10.
停車。在所有適用的法律要求、不可抗力、徵收(見下文第19節)和房東行使其權利(包括但不限於第45(O)節規定的房東權利)的情況下，租户有權在房東指定為非預留停車位的項目區域內以每1,000可出租平方英尺2.0輛的速度停車，但無論如何，租户有權免費停車，但不包括作為運營費用的成本和支出。這類停車應遵循先到先得、非獨佔的原則。業主不負責向任何第三方，包括本項目的其他租户強制執行租户的停車權。房東保留權利，
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但沒有義務規定承租人根據本條款第10條允許其停車權使用的項目的具體位置。如果在期限內的任何時候，項目受到交通需求管理計劃(TDMP)的約束，該計劃列出了與項目相關的要求，承租人(自負費用和費用)應遵守該TDMP。截至本合同日期，本項目受日期為2021年6月的《特定運輸需求管理計劃》(經不時修訂的《現有TDMP》)的約束。只要現有TDMP仍然適用於本項目，承租人應自行承擔費用，遵守適用於本項目的現有TDMP，包括但不限於：(I)根據現有TDMP的條款向所有員工提供補貼交通福利；(Ii)根據現有TDMP的條款向所有員工提供自行車共享服務補貼；(Iii)實施通勤選擇計劃和MBTA的“Perq for Work”計劃(以前稱為企業通行證計劃)；(Iv)不鼓勵員工使用單人車輛；(V)推廣替代交通方式和使用替代工作時間；(Vi)應業主要求，與業主和/或其代表會面，討論交通方案和倡議；(Vii)參與項目的年度調查、監測交通方案和倡議；(Viii)就根據現有TDMP頒佈的交通方案和倡議與業主合作；(Ix)為員工提供替代工作方案(如遠程辦公、彈性工作時間和壓縮工作周)，以減少上下班高峯期對水城交通的影響；(X)通過運輸需求管理協調員和水城運輸管理協會(定義見現有TDMP)，為所有每週至少3天使用非SOV模式通勤的員工提供緊急順風車(ERH)，或擁有自己的ERH方案；以及(Xi)以其他方式與房東合作，鼓勵員工尋找替代交通工具。
(a)
公用事業公司，清潔服務公司。業主應提供(I)不温不火的水、電、熱、光、電、下水道和其他公用事業設施(包括天然氣和消防噴頭，只要本項目提供此類服務)(統稱為“公用事業”)，以及(Ii)為公共區域和業主選擇的場所提供垃圾和垃圾收集及清潔服務(統稱為“清潔服務”)。公用設施將按照工作信函中的規定進行安裝。房東應支付(除非本合同另有明確規定)承租人有償還義務或包括運營費用等費用，用於物業的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税收、罰款、附加費或類似費用，以及清潔服務費用。如果任何公用事業沒有作為租户改進的一部分單獨計量或檢查，房東可以安排對該等公用事業進行單獨計量或檢查，費用由房東承擔。房東可以使任何單獨計量或檢查計量的公用事業由供應商直接向租户收取費用。承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付在期限內可能向承租人或房產提供的任何單獨計量的公用事業和服務。房東可由承租人承擔費用，將清潔服務單獨收費或由服務提供者直接向承租人收取費用，在這種情況下，承租人應在拖欠之前直接向清潔服務提供者支付任何單獨收取的清潔服務費用。承租人應支付房東合理確定的聯合計量或核對計量的公用事業的所有費用中的一部分，作為運營費用的一部分，以及所有未單獨收取的清潔服務費用。公用事業或清潔服務的中斷或故障，除業主故意的不當行為外，不得因任何原因而導致驅逐或推定驅逐租户、終止本租約或減免租金。承租人同意將公共區域的水和下水道的使用限制為正常的洗手間使用。如果這種服務不是由房東提供的，租户應負責獲得並支付自己為房屋提供的清潔服務。除因法律要求、任何公用事業提供商未能提供此類公用事業、業主或任何公用事業提供商執行任何安裝、維護或維修或任何其他臨時中斷而導致的緊急情況外，公用事業公司應每週7天、每天24小時向現場提供公用事業設施。
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(b)
服務中斷。即使本協議有任何相反規定，如果(I)房屋的基本服務(定義如下)發生中斷，且該停止完全是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為，而不是由於租户或任何租户一方的任何行為或不作為，或房東無法合理控制的任何事項(該基本服務的任何此類中斷在下文中被稱為“服務中斷”)，並且(Ii)在房東收到租户的書面通知後，該服務中斷持續了連續5個工作日以上，以及(Iii)由於該服務中斷，租户在房屋內的正常經營行為受到重大不利影響，則在該5個工作日後繼續服務中斷的每一天，應減免一天的基本租金；然而，如果物業的任何部分可合理地用於租户的正常業務運營，或如果儘管服務中斷，租户仍在物業的任何部分進行其全部或任何部分業務，則每次基本租金每日減免的金額應僅與租户正常運營或使用物業能力中斷的性質和程度成比例。根據本款授予租户的權利應是房東未能提供服務所導致的租户的唯一和排他性的補救措施，房東對租户因未能提供服務或停止服務而遭受的任何損失或損害不負任何責任。在本協議中，“基本服務”一詞應指以下服務：暖通空調服務、水、下水道(但不包括酸中和系統)、電力和房屋通道，但僅限於房東根據本租約有義務向租户提供這些服務的範圍。
(c)
應急發電機。房東向租户提供應急發電機或提供應急備用電力的唯一義務是：(I)提供一臺應急發電機，旨在根據慣常的差異化措施為房屋的每個RSF提供約4瓦的功率(承租人承認該發電機(S)可同時為租户和其他租户服務，並可在合同期限內不時指定一臺或多臺其他發電機專供他人使用)，以及(Ii)與第三方簽訂合同，根據製造商的標準維護指南維護應急發電機。除前一句另有規定外，業主無義務向承租人提供運行中的應急發電機或備用電力，或監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指南進行維護。在應急發電機不能運行的任何更換、維修或維護期間，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，業主沒有義務為租户提供備用發電機或備用電源。承租人承認並同意：(X)就負荷的適當核實和應急發電機的維護而言，將需要在例行測試期間移交電力，(Y)承租人有責任與業主或業主的第三方承包商合作，安排例行試驗並檢查其在負荷轉移期間運行的設備負荷，前提是根據第(Y)款的規定，承租人的合作義務以房東向承租人發出此類例行試驗和檢查的合理提前通知為條件(除非在緊急情況下，不需要通知，且此類試驗和其他活動可隨時進行；但鑑於有關情況，通知須在切實可行範圍內儘快發出)。承租人明確承認並同意房東不保證此類應急發電機將始終運行，或在需要時向房屋提供應急電力。
(d)
使用數據。租户同意通過向房東指定的在線門户網站提供租户適用的公用設施登錄憑據，或通過房東和租户合理同意的其他交付方式，按月向房東提供租户的用水和/或能源使用數據。房東因接收和分析此類用水和/或能源使用數據(包括但不限於根據適用法律要求可能需要的數據)而產生的合理的第三方自付成本和支出應作為運營費用的一部分。
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(e)
酸中和系統。業主應根據本租約的條款和條件，為租户提供使用酸中和系統(“酸中和系統”)的權限。承租人確認並同意，酸性中和系統可與大樓的其他租户(如果有)和/或項目(如適用)共享。承租人應支付其在酸性中和系統持續運營成本中的份額，作為業主在承租人和其他用户租户(如果有)之間按比例分配的運營費用，承租人的份額基於場所的可租賃面積與所有其他用户租户(如果有)的可出租面積之和的比率。業主向承租人提供酸中和系統或任何酸中和系統設施的唯一義務是(“酸中和義務”)：(I)盡合理努力從馬薩諸塞州水資源管理局獲得和維護通過酸中和系統排放所需的許可證(“排放許可證”)，前提是承租人與業主合作並提供與排放許可證相關的所有必要信息和文件；以及(Ii)與第三方簽訂合同，以維護酸中和系統按照製造商的標準維護指南運行。儘管本合同有任何相反規定，但如果酸中和系統必須更換，並且其成本不包括在該第三方維護合同中，則業主應更換酸中和系統，但應承認，承租人應承擔與此相關的所有費用中的一部分作為運營費用。
承租人應單獨負責承租人和所有承租方或除業主或業主承包商以外的任何一方使用酸中和系統，承租人應與其他使用者承租人（如有）共同及個別負責酸中和系統的使用。 承租人應根據本租約以及所有適用的法律要求、排放許可證以及政府機構頒發的任何許可證和批准使用酸中和系統，並應促使其控制下的其他方或負責使用酸中和系統的其他方使用酸中和系統。 承租人不得采取任何可能導致違反排放許可證或任何其他許可證或適用於酸中和系統的法律要求的行為或疏忽。 退役和危險物質關閉計劃的範圍（定義見本租約第28條）應包括適當清潔、停用和停止承租人使用酸中和系統的所有行動，本租約中關於交出房屋的所有要求也應適用於承租人停止使用酸中和系統，無論是在租約到期時，終止或終止前（但是，如果其他租户或居住者在本租約到期或提前終止後繼續使用酸中和系統，則不要求租户完成酸中和系統的停用，租户也不負責或承擔任何一方使用酸中和系統所產生的任何停用費用（如有），承租人及承租雙方除外;雙方同意，如果多個租户使用酸中和系統，則業主應負責完成其停用，且承租人應在開具發票後三十（30）天內向業主支付承租人合理份額，根據該房舍的可出租面積與該房舍和所有其他租户的房舍（如有）的可出租面積的比率計算的實際退役費用）。 承租人在本租約項下就酸中和系統承擔的義務應與上述其他承租人共同承擔，除非承租人能夠向出租人合理地證明，承租人或任何承租方均未導致、促成或加劇承租人應承擔責任的事項。 在不以任何方式限制酸中和義務的情況下，業主沒有義務向承租人提供可操作的應急或備用酸中和設施，或監督、監管或確認維護酸中和系統的第三方是否按照製造商的標準指南或其他方式維護該系統。 在更換、維修或維護酸中和系統期間，當該系統無法運行時，包括由於無法獲得零件或更換設備而導致的任何延誤，出租人無義務向承租人提供替代備用系統或設施。 承租人明確承認並同意，出租人不保證該酸中和系統將在任何時候運行，或該系統將在需要時提供給房屋。 在不以任何方式限制酸中和義務的情況下，出租人在任何情況下均不對承租人或任何其他方的任何類型的損害承擔責任，
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附件10.13
如果酸中和系統或備用系統（如有）或其任何替代品發生故障或不能以滿足承租人要求的方式運行，承租人或任何此類其他人遭受的實際或間接損失。
12.
改建和租户的財產。 由承租人或代表承租人對房屋進行的任何改建、增加或改進，包括在房屋的任何門窗上增加任何種類或性質的鎖或螺栓，但不包括安裝，傢俱系統的拆除或重新排列（業主擁有或支付的傢俱系統的拆除除外）不涉及結構或連接的任何修改（普通插頭或插孔除外）連接至建築系統（定義見第13節）（“變更”），不包括僅通知的變更（定義如下）應事先徵得業主的書面同意，可以在房東那裏給或扣留如果合理預期任何此類變更會影響結構項目或建築系統，則由承包商全權決定，但不得以其他方式不合理地扣留、限制或延遲。儘管有上述規定，業主應有權自行決定不批准任何合理預期的擬議變更：（a）影響建築物結構、公共區域或外部或項目外部;（b）影響建築系統（定義見第13條）;（c）影響建築物內的其他租户空間（如有）;（d）不符合任何特殊許可或其他項目權利;或（e）減少或擴大建築物的面積。 如果出租人批准任何改建，出租人可自行決定對承租人施加出租人認為適當的與該等改建的開始、履行和完成相關的條件。 任何批准請求均應採用書面形式，並應在任何擬議工作開始前至少15個工作日提交，並隨附計劃、規範、投標書、工作合同以及業主合理要求的有關變更性質和費用的其他信息，包括所有承包商、分包商或其他執行工作或供應材料的人員的身份和郵寄地址。 業主審查計劃和規範以及監督施工的權利應僅出於自身利益，且業主無義務確保此類計劃和規範或施工符合適用的法律要求。 承租人應自行承擔費用，使所有變更符合保險要求和適用法律要求，並應自行承擔費用，實施因任何變更而導致的適用法律要求所要求的任何變更或修改。 承租人應在書面要求後30天內向出租人支付額外租金，金額相當於（a）承租人或其承包商或代理人因任何變更而產生的所有費用的5%，以支付出租人的日常管理費用和計劃審查、協調、調度和監督費用，以及（b）出租人因每次變更而產生的合理實付費用。 在承租人開始任何變更之前，出租人可以根據適用法律在房屋上和房屋周圍張貼免責通知。 對於因承租人或其承包商的工作失誤、工作延誤或清理不充分而導致的任何費用，承租人應向出租人進行補償，並保護出租人免受損害。 “僅限通知的改建”是指房屋內的非結構性改建（不能合理地排除影響結構項目或建築系統的情況），在任何12個月期間內總額不超過250，000美元;如果承租人以書面形式通知出租人該僅通知變更，該通知應隨附計劃、規格、工作合同以及業主合理要求的有關僅通知變更的性質和費用的其他信息，通知和隨附材料應在任何擬議工作前至少15天交付給業主。
承租人應作出令業主滿意的安排（如果任何一個項目或一系列相關項目的改建成本超過20萬美元，則可能包括提供安保），以確保所有改建工程的完工付款不受留置權的限制，並應提供（並促使每個承包商或分包商提供）工人賠償和其他保險的保險證書，包括商業一般責任保險，從業主滿意的保險公司獲得的金額，以保護業主免受施工期間人身傷害或財產損失的責任，並應將業主作為本合同項下的附加被保險人。 在完成任何變更後，承租人應交付或促使交付給業主：（i）宣誓聲明，其中列明
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附件10.13
完成工程的所有承包商和分包商的名稱，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權放棄;以及（ii）任何此類變更的“竣工”計劃。
除可拆卸裝置(定義如下)外，所有裝置(定義如下)在租期內以及在租期屆滿或提前終止後應為業主財產，租户不得在租期內的任何時候移走，並應作為房產的一部分保留在房產中並與房產一起交出。儘管有上述規定，房東可在要求批准任何此類安裝時通知承租人，房東要求承租人在期限屆滿或提前終止時拆除該裝置，在這種情況下，承租人應根據緊隨其後的句子拆除該裝置。在期限屆滿或提前終止時，承租人應拆除(I)承租人安裝在房屋內或建築物立管或正壓送風系統中的所有電線、電纜或類似設備，(Ii)房東已根據前一句話向承租人發出拆除通知的任何裝置，以及(Iii)承租人的所有財產(見下文定義)，承租人應恢復和修復因拆除造成或因此而造成的任何損壞，包括但不限於封堵房屋牆壁後面的所有此類連接和修復任何洞。在租期屆滿或提前終止後的任何恢復期內，承租人應按照本合同的規定向房東支付租金，如同該空間被承租人以其他方式佔用一樣。如果房客或任何貸款人、出租人或其他個人或實體要求房東放棄房東對房客財產的任何留置權，並且房東同意放棄，則房東有權因準備和談判放棄留置權的時間和努力而獲得作為行政租金的每次1,000美元的費用。
就本租約而言，（x）“租賃設施”是指本租約附件F所列的任何項目以及業主書面同意將來列入附件F的任何項目，（y）“承租人財產”是指租賃設施以及除租賃設施外的承租人的任何個人財產或設備，這些財產或設備可以在不對房屋造成重大損害的情況下被拆除，及（z）“裝置”指由技術信息基金支付的任何種類的所有財產（定義見工作函）、所有改建、所有固定裝置、所有隔板、五金件、內置機械、內置櫥櫃和其他類似附加物、設備、財產和建築物的改良，以成為建築物的一個組成部分，包括但不限於穿透屋頂或通風區域的通風櫥、內置冷室、內置暖室、步入式冷室、步入式暖室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、冷卻器、內置管道、電氣和機械設備和系統以及任何發電機和轉換開關。
13.
房東的修理 出租人應自行承擔屋頂（不包括屋頂膜）、外牆和建築物基礎（以下簡稱“結構項目”）的基本維修和更換費用（而非運營費用），除非此類維修或更換的需要是由承租人或任何承租方引起的，在這種情況下，承租人應承擔維修或更換此類結構項目的全部費用。 業主應（包括所有相關費用作為運營費用）負責此類結構項目的日常維護和維修。 業主須（所有相關費用包括在運營費用中）維護、維修和更換屋頂膜和項目的所有外部、停車場和其他公共區域，包括HVAC、管道、消防噴頭和為該房屋和項目其他部分服務的所有其他建築系統（“建築系統”），但不包括那些專門服務於房屋的系統，合理的磨損和未投保的損失和損壞，由承租人或任何承租人造成的，或由承租人的任何受讓人、分承租人、被許可人、代理人、服務員、僱員、受邀人、供應商和承包商（或承租人的任何受讓人、分承租人和/或被許可人各自的代理人、服務員、僱員、受邀人、供應商和承包商）（統稱為“承租方”）提供的信息除外。 如因承租人或任何承租方原因造成的損失和損壞，在保險未涵蓋的範圍內，應由出租人負責維修，費用由承租人自行承擔。 業主保留在必要時停止建築系統服務的權利，（i）由於事故或緊急情況，或（ii）根據業主的判斷，計劃進行的維修，改建或改進是可取的或必要的，直到上述維修，改建或改進完成。 業主對未能提供建築系統服務概不負責
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附件10.13
在任何該等中斷期間;但是，除緊急情況外，出租人應盡商業上合理的努力，提前48小時通知承租人任何因日常維護、修理、改建或改進而計劃停止建築系統服務的情況。 業主應盡商業上合理的努力（業主不承擔任何費用），儘量減少因根據本第13條規定的任何計劃和預定的建築系統停工而對承租人在房屋內的操作或進入房屋的中斷。 承租人應及時書面通知出租人其根據本第13條要求進行的任何維修，之後，出租人應盡商業上合理的努力進行此類維修。 出租人不承擔任何未能進行任何維修或進行任何維護的責任，除非在承租人書面通知需要進行此類維修或維護後，此類故障持續了不合理的時間。 承租人放棄其根據任何州或當地法律終止本租約或進行此類維修的權利，費用由出租人承擔，並同意雙方各自關於此類事項的權利僅限於本協議規定的權利。 因火災、地震、洪水、颶風、天坑、龍捲風、故意破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞所需的維修應受第18節的控制。]
14.
租客的維修 根據本協議第13條和工作函，承租人應自費維修、更換並保持場地的所有部分、專用於場地的建築系統以及承租人安裝的系統處於良好狀態，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和讓渡牆的內側，合理的磨損，非承租人或任何承租方造成的損壞和傷亡除外。 此類維修和更換可能包括資本支出和維修，其收益可能超過期限。 如果承租人未能進行任何此類維修或更換或未能維護該房屋，出租人應將此類故障通知承租人。 如果承租人未能在業主書面通知後10天內開始補救，並在此後努力完成補救（不超過業主書面通知後45天），業主可以進行此類工作，並應在要求後30天內由承租人償還;但是，如果承租人的上述違約行為造成或可能造成緊急情況，則出租人可立即開始補救，並有權向承租人追償補救費用。 根據第17條和第18條的規定，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行的任何維修或更換的全部未投保費用，以及僅對房屋有益的任何維修費用。
15.
機械師的束縛 承租人應在收到通知後10天內，或在承租人應已意識到相關備案後10天內，通過保證金或其他方式，解除任何針對房屋或針對項目提出的聲稱已完成的工作或聲稱已向承租人提供的材料的技工留置權，費用由承租人自行承擔。並應使該房屋和該項目免於因承租人所進行的工作、提供的材料或承擔的義務而產生的任何留置權。 如果承租人未能解除本協議所述的任何留置權，則業主有權（但無義務）支付該等索賠或提交保證金或以其他方式提供擔保，以消除該留置權，作為對項目所有權的索賠，其費用應作為額外租金立即由承租人支付。 如果承租人租賃或資助承租人在經營業務時使用的辦公室或實驗室設備、傢俱或其他可移動性質的個人財產，承租人保證，承租人的任何出租人或債權人作為公共記錄提交的任何《統一商法典》融資聲明，將在其正面或通過其附件表明該融資聲明僅適用於可移動的承租人在房屋內的個人財產。 在任何情況下，在聲明中提供的項目地址均不得沒有關於留置權僅適用於位於房屋內的可移動個人財產的限定性語言。
16.
賠償。 根據本協議第17條所述的代位求償權的放棄，承租人特此保證並同意為出租人、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體、關聯公司和租賃簽字人進行辯護、保護和保留（統稱為“業主受償方”）免受任何和所有訴訟（包括但不限於行政或司法程序，以及由此產生或導致的命令或判決）、費用、索賠、損害賠償（包括但不限於與危險材料或延期有關的，間接損害賠償和損害賠償的基礎上減值的處所或
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附件10.13
項目，或損失，或限制，使用的房舍，或任何部分的項目;如果此括號僅適用於危險材料和/或保留）、費用（包括但不限於合理的律師費、顧問費和專家費、法庭費用以及為解決任何索賠或訴訟而支付的款項）、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟（無論是否基於在場地內或場地周圍發生的人身傷害、死亡或財產損失）、責任或損失（統稱“索賠”），在某種程度上直接或間接產生的承租人的（或任何一方聲稱由承租人、通過承租人或在承租人之下）使用或佔用該場地或承租人違約或違約（或由承租人、通過承租人或根據承租人提出索賠的任何一方）履行本協議項下的任何義務時，除因業主受償方的故意不當行為或疏忽造成的情況外。 業主賠償方不對承租人的個人財產（包括但不限於保存在場地內的記錄丟失）承擔責任，承租人承擔所有損失風險。承租人進一步放棄任何和所有索賠損害承租人的業務或收入損失有關的任何此類損害或個人財產的破壞（包括但不限於任何記錄的損失）。 您因前述任何交易或前述合作者或間接合作者及其他第三方而遭受的任何性質的損失或損害，秒殺網對此不負任何法律責任。
17.
保險。房東應維護所有風險財產，並在適用的情況下，包括覆蓋項目全部重置成本的灑水器損壞保險。業主應進一步購買並維持與本項目有關的人身傷害和財產損失的商業一般責任保險，單筆損失限額不低於2,000,000美元。房東可以，但沒有義務維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工傷補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的或房東通常提供的標準改善以外的保險，無論這些是否為項目的一部分。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。該項目可以包括在一攬子保單中(在這種情況下，可分配給該項目的此類保險的費用將由房東根據保險公司的成本計算確定)。承租人還應補償房東因承租人使用房屋而合理地認為必要的任何增加的保費或額外的保險。
承租人在承租期內應自負費用和費用維持：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人在房舍內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置成本，費用由承租人承擔；不低於法律規定的最低限額的工人賠償保險；僱主責任保險，僱主責任限額為1,000,000美元的人身傷害--每次事故，因疾病造成的身體傷害1,000,000美元-保單限額，以及1,000,000美元的身體傷害--每個僱員；和商業一般責任保險，對房舍的人身傷害和財產損失，每次事故的最低限額不低於2,000,000美元。承租人經營的商業一般責任保險應指定Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體、關聯公司和租賃簽字人(統稱為“房東被保險人”)為附加保險人；按事故而不是索賠的方式投保；由《最佳保險指南》中評級不低於投保人A級和金融類別評級至少為X級的保險公司出具；不得因不支付保險費而被取消，除非保險公司提前10天書面通知房東；不包含敵意火災排除；包含合同責任背書；並向房東投保人提供主要保險(向房東投保人出具的任何提供重複或類似保險的保單，應被視為超出租户的保單，無論限額如何)。承租人應在(I)(X)生效日期或(Y)承租人根據本租約進入房屋的日期(以較早者為準)之前，將此類保單的副本(如房東要求)或顯示房東為額外被保險人的保險證書，連同支付適用期間保費的合理證據交付給房東。承租人的保單可以是按地點簽註的總和保單，其中明確規定保險金額不得受到其他
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附件10.13
保單承保的損失。承租人應在保單到期前至少5天向房東提供續簽證書。
在每次保險將房東指定為額外被保險人的情況下，承租人應在房東提出書面請求後5個工作日內指定並提供證明房東為額外被保險人的證書：(I)任何持有項目或其任何部分擔保權益的房東的貸款人，(Ii)業主是項目所在房地產的租客的任何租約下的房東，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租客的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)業主聘請的任何管理公司來管理項目。
房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及根據被保險人的轉讓，對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、受邀者和承包商(“關聯方”)就由此投保的任何損失或損害享有的所有權利。任何一方或其各自的關聯方都不對另一方因本協議要求維持的財產保險項下的任何風險而造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方當事人未能為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租客或通過租客索賠的任何人因任何原因在房產或項目內或之上發生的任何事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反任何與免責協議有關的法律，則房東或租客的責任不應被視為免除，而應次於對方的保險人。
業主可要求提高保單限額，以符合業主貸款人的要求和/或將承保限額提高到項目內新寫字樓/實驗室租户當時普遍要求的水平。
18.
修復。如果在合同期限內的任何時間，項目或房產因火災或其他保險事故而受損或被毀，業主應在發現損壞後60天內通知租户(“修復通知”)，告知業主合理估計修復項目或房產所需的時間(“修復期”)。如果預計修復期超過12個月(“最長修復期”)，業主可在該通知中選擇自發現損壞或毀壞之日起75天內終止本租約；然而，儘管業主選擇恢復，如果租户在收到業主對修繕通知的估計後10個工作日內向業主發出書面通知終止本租約，如果房東規定的房屋修復期長於最長修復期，則租户可選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東在收到足夠的保險收益(任何可扣除的部分視為當前運營費用)後，應迅速修復房屋(不包括由租客或房東安裝並由租客支付的裝修費用，除非房東根據本租約維持作為運營費用的保險，在這種情況下，在實際收到此類保險收益的範圍內，應包括在房東修復的範圍內)。因收取保險收益引起的延誤(前提是房東未能維護本租賃規定房東必須維護的保險單)、不可抗力事件或獲得進入和恢復房產所需的任何許可證、許可或任何類型的其他授權所需的延遲，這些許可證、許可或其他授權是由任何對場所內、之上或周圍(統稱為“危險材料清理”)具有管轄權的政府當局簽發的，涉及危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放、處置、移除或補救(見第30條的定義)；但如在最長復原期或更長的復原期結束時，處所的修繕或復修仍未實質上完成，業主可憑其唯一及絕對酌情決定權選擇不進行該等修葺或復修，在此情況下，業主須解除其進行該等修葺或復修的義務，而本租約即告終止。
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附件10.13
自(I)發現此類損壞或破壞，或(Ii)獲得所有必需的危險材料許可之日起75天，但房東應保留在房東或租客選擇之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。
承租人應自費立即執行房東不需要進行的所有維修或恢復工作，並應根據本租約迅速重新進入房屋並開始營業，但因不可抗力事件或危險物質清理而造成的保險收益收取延誤。儘管有上述規定，(I)如果物業在期限的最後12個月內遭到損壞，且房東合理地估計需要超過4個月的時間來修復損壞，則任何一方均可終止本租約，或(Ii)如果物業受損且無法獲得保險賠償，則房東可終止本租約。租金應自事故發生之日起遞減，但如果維修或修復需要危險材料許可作為條件，則租金應從獲得所有必需的危險物質許可之日起遞減，在任何一種情況下，租金減免應一直持續到房屋修復和恢復，並應按租户無法使用的房屋面積(如果有)占房屋總面積的比例遞減，除非業主在維修期間向租户提供其他適合承租人臨時開展業務的空間。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定的情況外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止本租賃的任何權利。
本租約的條款，包括本第18條，構成房東和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明確協議，現在或今後可能生效的任何法規或法規不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞，雙方明確同意，本第18條闡明瞭他們對該等事項的全部理解和協議。
19.
譴責。如果根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式(“徵用”或“徵用”)，將房產或項目的全部或任何實質性部分用於任何公共或準公共用途，而根據房東的合理判斷，這將阻止或實質性幹擾租户對房產的使用，或對業主對項目的所有權或運營造成重大幹擾或損害，則在任何一方書面通知後，本租約將終止，租金應自該日期起分攤。如果物業的一部分應被租用，而本租約未按上述規定終止，業主應儘快在商業上合理的情況下，將物業和項目恢復到部分租用前的狀況，並將建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人在未到期期間應承擔的運營費用份額以及根據本合同應支付的租金減少到業主認為在該情況下可能是公平合理的程度。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租客在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少房東的賠償的範圍內，就搬家費用和租户的行業固定裝置損壞向判決當局(但房東除外)單獨提出索賠，要求賠償租户可能單獨判給或可追回的賠償，如果該等物品單獨判給承租人的話。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何和所有權利。
20.
違約事件。以下每一種情況均為本租賃下承租人的違約(“違約”)：
(a)
付款默認設置。承租人應在到期時不支付任何分期付款或本合同項下的任何其他付款；如果承租人在12個月內第一次沒有支付本合同項下到期的任何款項，承租人只有在自到期之日起5天內仍未支付時，才應違約。
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(b)
保險。根據本租賃規定由承租人維持的任何保險應被取消或終止，或到期，或應減少或重大改變，或房東應收到任何此類保險的不續期通知，並且承租人將無法在當前保險期滿前至少10個工作日獲得替代保險。
(c)
遺棄。承租人應放棄該房屋，但在下列情況下，該承租人不應被視為已放棄該房屋：(I)在遷出該房屋之前，承租人事先通知房東，並遵守第28條中關於退役和危險物質關閉計劃的要求；(Ii)承租人已獲得解除所有危險物質清理的許可，且該建築物不受承租人危險作業的任何殘餘影響，且承租人向業主提供合理詳細的文件以確認該等事宜；。(Iii)在遷出建築物之前或遷出時，承租人已就餘下期間內建築物的安全作出合理安排，並且已將該等安排通知業主；。(Iv)承租人繼續全面維持及實施任何政府當局對該建築物所要求的任何許可及批准，及(V)承租人於剩餘期限內繼續履行租約項下到期的所有責任，包括但不限於支付租金的責任。
(d)
不正當的轉移。承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或試圖轉讓承租人在本租約或房產中的全部或任何部分權益，除非明確允許，否則承租人在本租約中的權益應被扣押、執行或以其他方式司法扣押，而此類訴訟不得在訴訟後90天內解除。
(e)
留置權。承租人不得在根據本租約第12條規定的期限內解除或以其他方式解除違反本租約規定的對房產的任何留置權。
(f)
破產事件。租客或承租人的任何擔保人或擔保人須：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身分代表租客作出濟助令，或裁定租客破產或無力償債，或尋求將租客或其債務重組、安排、調整、清盤、解散或債務重整，或尋求為租客或其全部或大部分財產委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員(統稱為“濟助法律程序”)；(C)成為任何救濟程序的標的，但在提交或登記後90天內未被撤銷；或(D)死亡或遭受法律上的無行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如果租户、擔保人或擔保人是公司、合夥企業或其他實體)。
(g)
禁止反言證書或從屬協議。承租人未能在該適用條款規定的期限內簽署第23或27條規定的承租人提供的任何文件。
(h)
其他默認設置。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何規定，除非本合同另有明確規定，否則在房東向租客發出書面通知後30天內繼續不遵守，或租客在房東通知後10天內不得開始補救。
根據本合同第20(H)條發出的任何通知應：(I)具體説明所謂的違約行為；(Ii)要求承租人糾正違約行為；(Iii)替代任何適用法律規定所要求的通知，而不是補充通知，或將其視為適用法律規定的附加通知；(Iv)除非房東在通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但根據第20(H)條的規定，如果租客違約的性質是不能通過支付金錢來治癒的，並且合理地需要超過30天的時間才能治癒，則如果租客在所述最初的10天內開始補救並在此後努力進行補救直至完成，則租户不應被視為違約；但是，補救不得遲於房東通知之日起90天內完成。
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(a)
履行；支付；利息。如果承租人在遵守、遵守或履行本合同所載的任何契諾、協議、條款、規定或條件時發生違約，業主可在不因此而放棄違約的情況下，立即或在此後的任何時間由承租人承擔費用，並在緊急情況下，或在違約將導致違反任何法律要求或保險要求的情況下，或在對未解除的房產或項目的全部或任何部分施加任何留置權的情況下，僅給予在實際情況下切實可行的通知，(B)在任何其他情況下，如果在第20條規定的任何適用的通知和補救期限之後，此類違約仍在繼續，則房東為房客履行任何此類行為而產生的一切合理費用和開支，以及所有合理的費用和開支，包括房東為履行本租約和/或房東的權利而提起的任何訴訟或訴訟(包括任何簡易處分程序)所產生的合理律師費和支出，連同其利息，自支付或產生該等款項之日起，租客應按年利率相當於每年12%或法律允許的最高利率(“違約率”)(以較小者為準)向房東支付額外租金。本合同不得解釋為房東有義務減輕因承租人違約而造成的損害。
(b)
遲交房租。租客逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東產生本租約未考慮到的費用，其確切金額將非常難以確定且不切實際。這類費用包括但不限於手續費和會計費，以及根據任何有關物業的按揭可能向業主徵收的滯納金。因此，如果房東在房租到期後5天內仍未收到房客支付的房租分期付款，房客應向房東額外支付逾期租金的5%作為滯納金。儘管有上述規定，房東在評估任何歷年第一次拖欠的滯納金之前，須向租客發出關於該拖欠的書面通知，如果租客在房東通知後5個工作日內支付拖欠房租，房東將放棄評估該拖欠滯納金的權利。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租客逾期付款而產生的費用的公平合理的估計。除滯納金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。
(c)
額外的補救措施。一旦發生違約，房東有權在不另行通知或要求承租人的情況下，在法律或衡平法上，除本租約規定的所有其他權利和補救措施外，還有權尋求下列任何一種或多種補救措施，這些救濟措施應是累積的和非排他性的，無需任何通知或要求(除非第21(C)(V)條對房東一次性支付選舉另有明確規定)。在房東採取任何行動(包括聘請律師提起訴訟或以其他方式尋求任何補救措施)後，房東除了通知租客這種違約行為以外，不得以任何方式完全或部分補救房東的違約行為，除非房東自行決定放棄違約行為，否則房東有權尋求此類補救措施或房東根據法律或衡平法規定的任何其他補救措施。
(i)
本租契及在此批出的租契的年期及產業，均受一項限制所規限，即每當失責行為發生並持續時，業主有權在選擇期間或之後，在任何該等失責行為持續期間，向租客發出書面通知，説明業主有意終止本租契的意向，而即使業主可根據本租契或在法律上或衡平法上有其他補救辦法，該日期不得早於發出該通知後的5日，並在該通知所指明的日期起計，本租約和在此授予的產業將到期和終止，其效力和效力與該通知中指定的日期相同，猶如上述通知中指定的日期為本租約期滿的日期一樣；承租人在本租約項下的所有權利將到期並終止，承租人應承擔如下責任
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附件10.13
下文第21(C)節規定。如發出上述通知，業主有權在指明的日期收回及管有該處所，並有權將所有人及財產從該處移走，並將該等財產存放於保税倉或其他地方，風險及費用由租客承擔，並由租客自行承擔。如果房東選擇按本文規定重新入場，或房東根據法律程序或根據法律規定的任何通知接管，房東可在不違反第21(C)(Ii)條的情況下，不時按房東認為合適的條款、租金或租金重新出租該房產或其任何部分，並有權對該房產進行商業上合理的改動和修繕。
(Ii)
業主應被視為已履行任何義務，以減輕其損害，僱用一個有經驗的商業房地產經紀人，以市場的處所，並指示該經紀人廣告和展示的處所，以準租户。
(Iii)
如果本租約按照本第21條的規定或根據法律或衡平法的要求或允許終止，承租人應立即退出並將該房屋交還給出租人，出租人可在不另行通知的情況下，通過簡易程序、驅逐或其他方式進入、重新進入、佔有和重新佔有該房屋，並再次擁有、重新佔有和享有該房屋，而不受承租人的任何權利的限制。在任何此類情況下，承租人以及任何憑藉任何法律或任何法院命令通過承租人或在承租人之下提出索賠的人均無權佔有或繼續佔有該房屋。
(Iv)
如果本租約終止，或如果出租人如前所述重新進入該房屋，或如果本租約終止，或由於承租人違約而導致任何法律程序或訴訟或任何法律規定下的重新進入，承租人承諾並同意立即在本租約最初規定的付款日期付款並承擔責任，如果本租約未終止，或如果業主未進入或重新進入（如前所述），且無論房屋全部或部分重新出租或空置，根據本租約的條款，基本租金和所有額外租金的分期付款金額均應到期，但如果出租人將房屋轉租，承租人有權獲得扣除出租人在出租房屋時發生的所有費用後出租人在出租房屋時收到的租金和其他費用淨額的抵免（包括但不限於租户裝修、出租和改建成本、經紀費等），並以下列方式收取與此相關的租金：出租人在出租後收到的款項（如有）應首先用於支付出租人的費用，直到收回該等費用，在收回該等費用之前，承租人應支付：自本租約項下付款到期之日起，承租人根據本租約條款有義務支付的金額（承租人在任何此類租賃之前的責任以及業主的此類追償責任不得因此類租賃的租金可能高於本租約規定的租金而以任何方式減少）;如果出租人已完全收回該等費用，則出租人收到的先前未使用的預付款應在本租約項下的付款到期之日起計入承租人的債務，承租人僅應支付其淨額。 此外，承租人無權在本租賃期限根據其條款計劃到期之日後的任何期間獲得任何種類的任何信貸。
業主可隨時選擇提起訴訟、法律程序或訴訟，以收回本租約或其任何分期付款項下的損害賠償金（無論是違約賠償金還是其他損害賠償金），且本租約中的任何內容均不得被視為要求業主將訴訟推遲至本租約到期之日（如果本租約未根據本租約終止）。
(v)
此外，儘管本租約有任何其他規定，但業主有權通過書面通知承租人（“一次性付款選擇”），
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 第26頁
附件10.13
在本租約終止後的任何時間，承租人應一次性支付違約賠償金，在業主書面通知其一次性選擇時，一次性支付金額為：
(A)
如果本租約沒有終止，則在業主的一次總付選擇之後的剩餘期限內，根據本租約應支付的未付基本租金和額外租金的現值（根據公認的財務慣例，使用下文規定的美國國庫券到期收益率作為貼現率計算），以及
(B)
房東因違反本租約任何條款而應承擔的所有其他損害和費用(包括合理的律師費和費用)；
(C)
業主可預期在該期間內就該處所而取得的租金淨收入，其計算依據是截至業主一次總付選舉日期計算的該處所在該期間餘下期間的公平市面租金淨額加須支付的額外費用(如少於當時的基本租金現值及依據本租契應繳的額外租金)的當時現值(按照公認的財務慣例，以下述美國國庫券到期收益率作為貼現率計算)，並考慮到租賃該空間和開始支付租金的時間長度的合理估計，以及重新出租任何當時空置部分的未來成本(除非承租人根據本第21條實際支付了該等成本)。
房東在其一次總付選擇中的追回應是租客在房東整筆選擇日期之前支付基本租金和額外租金的義務以及所產生的費用的補充，並取代在房東整筆選擇日期及之後根據本條款本應應支付的任何基本租金和額外租金。到期日期最接近本租賃期限最後一天的美國國庫券的到期收益率，如《華爾街日報》或類似出版物所報道，如果停止公佈此類收益率，應用於計算房東一次性支付選舉的現值。就本節而言，如果房東根據本節的規定選擇一次性支付違約金，則額外租金總額應基於房東對租户在本租期剩餘時間內的每12個月期間的運營費用份額的合理估計以及在剩餘期限結束時的任何部分的其他額外租金計算，但在任何情況下不得低於十二(12)個日曆月(或如果自本租約日期起已過去不到十二(12)個日曆月)的應付金額。部分年度增加為按年率計算)緊接業主一次過選舉日期之前。租期開始時、一次總付選舉當月或剩餘期限結束時租户應承擔的經營費用份額和任何部分年度的任何其他額外租金的數額應按比例計算。
(Vi)
本協議所載的任何規定，均不限制或損害業主在任何破產或破產程序中，證明並取得相等於任何破產或無力償債程序所允許的最高數額的違約金的權利，或證明並取得相等於任何法規或法律規則所允許的最高數額的數額作為違約金的權利，而不論該數額是大於或小於上述超出額。
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附件10.13
(Vii)
第21條的任何規定不得被視為影響任何一方根據本租賃獲得賠償的權利，該權利應是第21條規定的補救措施的補充。
(Viii)
如果房東因違約而終止本租約，租客將退出並將房產交還給房東或其代理人，房東可在不另行通知的情況下，通過簡易程序、驅逐或其他方式進入、重新進入和收回房產。“進入”、“重新進入”和“重新進入”三個詞並不侷限於它們的技術法律含義。
(Ix)
如果承租人未能遵守或履行本租約的任何規定，並應提起強制執行訴訟，以確定承租人違約，則承租人應向房東支付因此而或與此相關而應支付的所有合理的、自掏腰包的費用、成本和其他費用，包括合理的律師費和費用。
(x)
無論房東根據本條例或適用法律行使任何其他補救措施，房東均可按照第30(D)條的一般規定對房屋進行環境測試。
(Xi)
如果承租人在本租約項下違約或違約，無論房東是否行使其終止租約的權利或任何其他補救措施，承租人應應要求償還房東因本第21(C)條規定的任何此類違約或違約而可能產生的任何自付費用和費用。此類費用應包括法律費用和談判和解、行使權利或其他方面發生的費用。承租人還應賠償房東，使其免受房東的一切費用、開支、要求和責任的損害，包括但不限於，如果房東成為或成為承租人對任何第三方、任何第三方對承租人或通過承租人許可或與其協議持有房產下或使用房產的任何權益的人提起的任何索賠或訴訟的一方，房東將招致的法律費用和費用。
(D)除本第21條另有規定外，本條款賦予或保留給房東的任何權利或補救措施，並不排除任何其他權利或補救措施，每項權利和補救措施應是累積的，並且是根據本條例賦予或現在或將來存在的任何其他法律或衡平法權利或補救措施之外的累積權利和補救辦法。除非房東以書面形式明確放棄本租約的任何條款，否則房東不會放棄本租約的任何條款。在法律允許的範圍內，業主有權在違反、企圖或威脅違反本租約任何條款的情況下尋求禁令救濟，或尋求強制遵守或履行本租約任何條款的法令，或尋求任何其他法律或公平補救措施。
(a)
一般禁酒令。未經房東事先書面同意，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施，轉讓或轉租房屋或其任何部分，或抵押、質押或質押其租賃權益，或在房屋或其任何部分內授予任何特許權或許可證，任何上述任何行為的嘗試均無效。如果承租人是公司、合夥企業(有限、一般或其他)或有限責任公司(或其他商業協會)，其在證券交易所或場外交易不活躍的股份或其他所有權權益，轉讓或一系列轉讓，其中該等公司、合夥企業(有限、一般或其他)或有限責任公司(或其他商業協會)50%或以上的已發行和流通股或其他所有權權益，或投票權控制，在簽訂本租約時作為業主的個人或個人或實體(或其他商業協會)向個人或實體(或其他商業協會)轉讓(但不包括個人所有人死亡時的轉讓)
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附件10.13
在簽署本租約時，不是公司、合夥企業或有限責任公司(或其他商業協會)的股份或其他所有權權益的所有者，應被視為本租約的轉讓，需要按照本條款第22條的規定徵得房東的同意。即使第22條有任何相反的規定，在國家認可的證券交易所公開發售承租人的股份或其他所有權權益，不應被視為需要房東同意的轉讓。
(b)
允許的轉移。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租賃或轉租房屋，而不是根據允許的轉讓(定義如下)，則在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(“轉讓日期”)之前至少15個工作日，但不超過60天，承租人應向房東發出通知(“轉讓通知”)，其中包含有關建議的受讓人或轉租人的信息，包括房屋的擬議用途以及擬在房屋內使用、儲存、處理、產生、釋放或處置的任何有害物質、轉讓日期、承租人與建議的受讓人或分租人之間的任何關係，以及建議的轉讓或轉租的所有實質性條款和條件，包括任何建議的轉讓或轉租的最終形式的副本，以及房東認為合理必要或適當的其他信息，以考慮是否給予其同意。業主可在收到轉讓通知後15個工作日內向租客發出書面通知：(I)給予同意，(Ii)拒絕同意，但業主不會無理拒絕、條件或拖延同意(但如屬轉租，則業主有權在任何該等轉租生效日期前進一步審閲及批准或不批准所建議的轉租形式)，或(Iii)於轉讓日期起終止本租約(“轉讓終止”)。在不限制房東拒絕同意的其他合理理由的情況下，下列情況下，房東拒絕同意應被視為合理：(1)建議的受讓人或分租客是政府機構；(2)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產將需要房東增加服務；(3)建議的承讓人或分租客從事具爭議性的科學研究或其他商業事宜，以致業主合理地認為該等事宜可合理地預期會(A)為該建築物或該工程項目吸引或導致負面宣傳，(B)對該建築物、該工程項目或業主的聲譽造成負面影響，(C)吸引抗議者到該建築物或該工程項目，或(D)降低該建築物或該工程計劃對任何租客或準租客、買家或貸款人的吸引力；(4)在業主的合理判斷下，受讓人或分租客的資信不足以支持其根據建議轉讓或轉租而承擔的財務義務；(5)在業主的合理判斷下，受讓人或分租客的品格、聲譽或業務與預期的租客組合或項目內其他租約的質素不符，或與建築物的類型和性質不符；(6)業主曾向受讓人或分租客提交有關該前業主與擬受讓人或分租客之間的負面報告；(7)房東以前曾因建議的受讓人或分租客違約或正在與建議的受讓人或分租客進行訴訟；(8)建議的受讓人或分租客使用房產將違反任何適用的法律要求；(9)建議的受讓人或分租客，或任何直接或間接控制、由建議的受讓人或分租客控制或共同控制的實體，當時是項目的佔用者，並且房東在項目中有基本上類似大小和用途的可用空間；(10)建議的受讓人或分租户是房東正在與其積極談判(例如，正在分享和迴應的建議書)以租賃項目空間的實體；(11)建議的受讓人或分租户(或該方的關聯公司、負責人或前任)已被要求採取與危險材料污染有關的補救行動，或房東以其他方式確定建議的受讓人或分租户對場地的使用存在與危險材料相關的風險或與項目不兼容；或(12)房東的貸款人禁止轉讓或轉租。如果房東遞交了選擇終止轉讓的通知，租户有權在房東選擇終止轉讓的5個工作日內，以書面通知的方式撤回該轉讓通知。如果承租人撤回轉讓通知，本租約將繼續完全有效。如果承租人不撤回轉讓通知，本租約以及所授予的租期和產業將終止
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附件10.13
自轉讓日期起，就該轉讓通知書所描述的空間而言。業主如未行使終止本租約的選擇權，或未能就轉讓通知及時發出通知，均不得視為業主同意建議的轉讓、轉租或其他轉讓。承租人應向房東支付相當於2,500美元(2,500美元)的費用，用於考慮任何轉讓通知和/或準備或審查任何同意文件。
此外，承租人有權在提前30天向業主發出書面通知後將本租約轉讓給業主(除非(A)適用證券或其他法律或法規禁止，在這種情況下，應儘快提供通知，或(B)保密要求禁止，在這種情況下，通知應儘快提供，但在任何情況下，不得遲於交易前10天)，但不經業主事先書面同意，以合併、合併或公司重組的方式，向承租人利益繼承人的公司或其他實體轉讓，或購買承租人的全部或幾乎全部資產或所有權權益，但前提是(I)該等合併或合併，或該等收購或承擔(視屬何情況而定)是為了良好的業務目的而非主要為轉讓本租賃的目的，及(Ii)受讓人的淨值(根據公認會計原則(“GAAP”)釐定)不少於承租人於生效日期的淨值(根據GAAP釐定)，及(Iii)該受讓人應以書面同意採用所有條款，本租約之契諾及條件(“準許轉讓”)。
(c)
附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，業主均可要求：
(i)
任何受讓人或分租客在轉讓或轉租時以書面形式同意，如果房東向該方發出本租約規定承租人違約的通知，房東應直接向房東支付所有應由租客支付的款項，房東將不承擔任何責任收到這些款項，但不承擔任何責任；如果本租約因任何原因終止，任何第三方應同意委託房東或其繼承人和受讓人代理；但在任何情況下，房東或其繼承人或受讓人都沒有義務接受此類委託；以及
(Ii)
經建議的受讓人或分租人證明屬實的危險材料清單，建議的受讓人或分租人打算在場所內使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置的，以及與提議的受讓人或分租人在提議的轉讓或轉租之前在房地或項目上使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置危險材料有關的所有文件的副本，包括但不限於：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，只有在業主書面同意後才允許安裝儲罐，業主可憑唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉項目內、項目上或項目下安裝的任何儲罐所要求的所有關閉計劃或任何其他文件。然而，承租人或任何此類擬議的受讓人或分承租人都不需要向房東提供此類文件的任何部分(S)，這些文件包含專有性質的信息，本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。
(d)
不釋放租户，分享多餘的租金。儘管有任何轉讓或分租，承租人應始終完全和主要負責並有責任支付租金，並履行承租人在本租約項下的所有其他義務。如果分租人或受讓人到期和應付的租金(或根據該分租或轉讓而支付的租金加上任何紅利或其他代價或任何形式的附帶費用的組合)超過根據本租契應支付的租金(但不包括根據本節應支付的任何租金)和實際租金的總和，
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附件10.13
如承租人收取合理的經紀費、律師費及任何與該等分租或市場優惠(“超額租金”)條款直接相關及所需的任何設計或建造費用(“超額租金”)，則承租人在收到該等超額租金後30天內，應受約束並有義務向業主支付該等超額租金的50%作為額外租金。如果承租人將房產或其任何部分轉租，承租人特此立即和不可撤銷地將任何此類轉租的所有租金轉讓給房東，作為承租人和承租人的事實代理人，僅出於從轉租中收取此類租金的有限目的，或應房東的申請而指定的承租人接管人，可收取該租金並將其用於本租約下的承租人義務；但在發生違約之前，承租人有權收取該租金。
(e)
沒有棄權書。業主同意轉讓或轉租，並不解除租客或本租約的任何受讓人或物業的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主的同意，亦不免除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體的任何其他條款、契諾或條件的履行，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。
(f)
事先進行擬議的交易。 儘管有第22條的任何其他規定，如果（i）承租人的擬議受讓人或轉租人已被任何先前的房東、貸款人或政府機構要求採取與污染財產的危險材料有關的補救措施，如果污染是由該方的行為或使用有關財產造成的，（ii）擬議的受讓人或分租承租人須遵守任何政府當局就危險材料的使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置發出的強制執行令（包括但不限於與未能向任何政府機構提交所需報告有關的任何命令），或（iii）由於項目附近或項目下方存在預先存在的環境條件，業主作為責任方對該已存在的環境狀況進行補救的風險將因該擬議受讓人或轉租人使用危險材料而大幅增加或加劇，業主有絕對權利拒絕同意任何轉讓或轉租給任何該方
23.
禁止反言證明。 承租人應在收到出租人書面通知後10個工作日內，以擬定貸款人或購買人合理要求的任何形式簽署、確認並交付一份書面聲明，（i）證明本租約未經修改且具有充分效力（或者，如果修改，説明該等修改的性質，並證明經如此修改的本租約完全有效）以及提前支付租金和其他費用的截止日期（如有），（ii）承認本協議項下業主方面沒有任何未解決的違約行為，或説明此類違約行為（如有），及（iii）載列可能要求提供的有關本租約或物業狀況的進一步資料。 任何該等陳述可為該等物業所屬的全部或部分不動產的任何潛在購買人或承讓人所依賴。 若承租人未能在上述時間內提交上述聲明，則承租人應最終確認本租約完全有效且未經修改，除非出租人在其準備並交付承租人簽署的任何證書中聲明。
24.
安靜的享受。只要承租人在本租約下沒有違約，承租人在租期內的任何時間，在符合本租約條款的情況下，應與任何通過、通過或在業主之下提出索賠的人相比，享有和平和寧靜的物業享受。
25.
預備儀式。 本合同項下要求或允許的所有按比例分配應按360天的年和30天的月進行。
26.
規章制度。承租人及任何及所有承租人在租期內及任何延長期間的任何時間，應在任何時間或自
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附件10.13
業主不時建立、修改或修改有關房產和項目用途的條款。本租約現行規章制度作為附件E附於本租約，如與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。業主對項目內其他租户違反任何規章制度不承擔任何責任或義務。房東不得以歧視性的方式執行這些規章制度。
除上述規定外，房東有權隨時或不時制定、修改或修訂與租户使用便利設施有關的合理規則和條例，包括但不限於會議設施預訂系統的要求、指定可提供任何會議設施的許可承辦商或餐廳、合理的會議設施使用費、個人使用健身房的責任豁免和門禁卡進入要求。承租人及任何及所有承租人均應遵守所有此等規章制度，但須以書面形式通知承租人該等經修改或修訂的規章制度。
承租人應促使所有承租人遵守房東根據本第26條不時制定的所有規章制度。承租人將補償房東因承租人或任何承租方不遵守本第26條的規定而造成的所有損害，並向房東支付相當於因不遵守規定而導致的保險費增加的金額作為額外租金。
27.
從屬關係。本租約及租客在本租約項下的權益及權利於此訂立，並須時刻受制於任何現已存在或其後在工程項目、建築物或處所之上或之後設立的按揭的留置權，以及其所有修訂、重述、續期、修改、合併、再融資、轉讓及擴展，而無須租客方面作出任何其他文書或作為；但只要本租約下並無失責行為，則任何該等按揭的持有人不得幹擾租客對處所的佔有權。承租人在選擇任何該等按揭的持有人時，同意委託任何該等持有人。承租人同意在提出要求後5個工作日內簽署、確認和交付確認從屬關係的商業慣例文書和任何此類持有人所要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不幹擾條款，以確保承租人安靜地享受本合同第24條所述的場所。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間向承租人發出書面通知，將其按揭附屬於本租約，而不論其各自的籤立、交付或記錄日期，本租約應被視為先於該按揭，在此情況下，該持有人應就本租約擁有與本租約相同的權利，一如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立，並已轉讓予該持有人。本租約所使用的“按揭”一詞，應視為包括按揭、信託契據、抵押轉讓及任何其他產權負擔，而凡提及按揭的“持有人”，應視為包括信託契據下的抵押權人或受益人。
自本租約之日起，業主代表本項目不存在任何現有的抵押。如果在本租期內有一項抵押對項目構成威脅，業主同意盡合理努力促使當時的抵押持有人就本租約與承租人簽訂從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)。SNDA應採用持有者禁止的商業習慣形式，房東應要求持有者對承租人要求的SNDA進行任何商業上合理的更改。房東未能促使持有人與租户簽訂SNDA(或做出租户要求的任何更改)，並不構成房東在本租約項下的違約。
28.
投降吧。租客的佔有權到期或提前終止後，承租人應將房產歸還業主，條件與房東收到的情況相同，但房東允許的任何改動或裝置不得攜帶、保存、使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置房東以外的人在房產內產生的有害物質(統稱為“租客危險作業”)，以及
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附件10.13
釋放所有有害物質清理、掃帚清潔、普通磨損、房東的維修和保養義務，以及第18條和第19條所涵蓋的傷亡損失和譴責除外。在房屋交還前至少3個月或租户可以選擇停止經營的較早日期，租户應向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或更早終止時交出房產(包括業主允許留在房產內的任何設施)而建議採取的行動(或任何政府當局要求採取的行動)，不受租户危險作業的任何殘餘影響，並以其他方式不受限制地使用和佔用(“解除使用和關閉危險物質計劃”)。此類退役和危險物質關閉計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與該場所有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從該場所使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並須經業主環境顧問審查和批准。在審查和批准退役和危險源關閉計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提交業主要求的有關租户危險源運營的額外非專有信息。在退回時或之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的額外程序，以確認自退還或提前終止本租約的生效日期起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響。承租人應補償房東的實際自付費用，作為額外租金，房東的環境顧問用於審查和批准退役和危險物質關閉計劃，並視察和核實該計劃的滿意完成情況，費用不超過5,000美元。業主有權不受限制地提交退役和危險物質關閉計劃以及業主環境顧問關於將房產移交給第三方的任何報告。
如果承租人沒有準備或提交業主批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果承租人沒有完成批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果無論房東是否批准，該退役和危險物質關閉計劃都不能充分解決在房屋內、房屋上或周圍的租户危險材料作業的任何殘餘影響，則在向租户發出書面通知後，如果租户沒有在通知送達後10天內開始治癒，並在送達通知後30天內完成治癒(除非在緊急情況下不需要通知或治癒期)，房東有權採取房東認為合理或適當的行動，以確保房屋和項目不受承租人危險作業的任何殘餘影響而交出，行動的費用應由承租人作為額外租金報銷，而不考慮本第28條第一段規定的限制。
在租期屆滿或提前終止時，租户應立即將租户配備的或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何這樣的門禁卡或鑰匙丟失，承租人應在房東的選擇下向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的費用，或重新編程使用該門禁卡的門禁安全系統的費用，或更換由丟失的鑰匙打開的一把或多把鎖的費用。任何租客的財產、改建以及租客沒有按照本條例允許或要求的方式移走的財產應被視為被遺棄，房東可以儲存、搬走和處置，費用由房客承擔，房客放棄就房東保留和/或處置這些財產造成的任何損害向房東索賠。承租人在本合同終止時尚未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，應在合同期滿或提前終止後繼續存在，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及與房屋狀況和維修有關的義務。
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附件10.13
29.
放棄陪審團審判。在法律允許的範圍內，租客和房東放棄任何由陪審團審判的權利或讓陪審團參與解決房東和租客之間因本租約或與本合同或相關交易而簽署或交付的任何其他文書、文件或協議而產生的任何糾紛，無論是合同糾紛、侵權糾紛或其他糾紛。
(a)
禁止/遵守/賠償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何有害材料(定義如下)帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在場所或項目內或附近產生，或從場所或項目釋放或處置。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果在期限內或任何扣留期間在房屋內存在危險材料導致房屋、建築物、項目和/或任何鄰近財產受到污染，或者如果房屋、建築物、項目和/或任何鄰近財產受到由業主和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內或有關場所產生、釋放或處置的危險材料的污染，承租人特此賠償並保護房東、其高級人員，不因任何及所有行動(包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索償、損害賠償(包括但不限於懲罰性損害賠償和基於處所、建築物或項目的價值減值、喪失或限制使用處所、建築物或項目的任何部分而造成的損害)、開支(包括但不限於合理的律師費、顧問費及專家費)、任何及所有行動(包括但不限於任何種類的補救或執行行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、開支(包括但不限於合理的律師費、顧問費及專家費)、這些損害包括：賠償責任、賠償責任、賠償責任(法院費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損害或環境、地下水位或自然資源的污染或不利影響)、在任期內或之後因這種污染而產生的負債或損失(統稱為“環境索賠”)。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府當局要求的任何現場條件調查或任何清理、處理、補救、拆除或修復工作相關的費用，因為空氣、土壤或地下水中的有害物質存在於房屋、建築、項目或任何其他鄰近財產的上方、上方或下方。在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人在房屋、建築物、項目或任何相鄰財產內、上或下存在任何有害物質導致任何污染，承租人應立即採取一切必要的行動，自費並根據適用的環境要求，將房屋、建築物、項目和/或任何鄰近財產恢復到污染髮生前的狀況，但應首先獲得業主的批准。只要該等行動不會潛在地對該處所、建築物或工程項目有任何重大的不利長期或短期影響，則不得不合理地不予批准。儘管有上述規定，承租人不應對清理或補救負責，並且本款規定的賠償和保持無害的義務不適用於以下情況：(I)承租人向房東證明在實質上完成承租人改進之日(或承租人或任何承租人進入房地的任何較早日期，在此期間承租人或承租人利用或引入有害材料)之前存在的房產中的污染；(Ii)承租人向房東展示的對項目(包括房產)的污染不是由以下因素引起的：(I)承租人或任何承租人的作為或不作為所導致的，或(Iii)承租人向房東展示的任何環境狀況，其原因是存在任何從房屋外遷移到房屋內的有害物質，但在第(I)-(Iii)款中的任何情況下，在承租人和/或任何承租人加劇或促成此類污染或遷移的情況下除外。如果租户遇到任何先前存在的危險材料
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如有任何改動，應立即通知業主，並停止任何可能擾亂此類危險材料的行為，直至業主有機會在法律要求下對其進行補救。
(b)
公事。房東承認，第30條的目的並不是要禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監測危險材料的使用或存在。作為對房東的物質誘因，允許承租人在其業務中使用危險材料，承租人同意在開工日期前向房東提交一份清單，列出每種類型的危險材料將被帶到、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、產生、釋放或處置，並列出與該等危險材料存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置相關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)。應業主要求，或承租人需要向任何政府當局(如消防部門)提交與承租人使用或佔用房屋有關的危險材料清單時，承租人應向業主提交該危險材料清單的副本。承租人應在開工日期前向業主提交與危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有關的下列文件(“HAZ MAT文件”)的真實而正確的副本：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；違反任何法律要求的通知；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，只有在業主給予租户書面同意後才允許安裝儲罐，房東可能以唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局要求的所有關閉計劃或任何其他文件，用於關閉項目內、項目上或項目下的任何儲罐；以及退役和危險源關閉計劃(如果不能在3個月內完成按照第28條交出的範圍)。然而，承租人不需要向房東提供包含專有信息的HAZ MAT文件的任何部分(S)，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。本節無意向房東提供可能對租户業務不利的信息，如果這些信息被租户的競爭對手掌握的話。
(c)
租户代表和保修。承租人特此聲明並向房東保證：(I)承租人或其任何合法承租人在任何時候都沒有被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求採取與危險材料污染物業相關的補救行動，而污染是由承租人或承租人的行為或使用所導致的，並且(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料(包括但不限於，與沒有向任何政府當局提交規定的報告有關的任何命令)。如果房東認為此聲明和保證在本租賃之日不屬實，房東有權自行決定終止本租約。
(d)
測試。業主有權但無義務對該房屋進行年度檢測，以確定該房屋、建築物或項目是否因租户的使用而受到污染。承租人應被要求支付房產的年度測試費用；但如果租户使用第三方承包商和業主可接受的測試程序對房產進行自己的測試，並向房東證明測試，則房東應接受此類測試，以代替由租户支付的年度測試費用。此外，在租期到期或提前終止之前的任何時間，業主有權對房屋、建築物和項目進行額外的適當測試，以確定是否因租户使用房屋而產生污染。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果污染已經
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如果發生這種情況，承租人應根據本條款第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果沒有發現這種污染，房東應支付此類測試的費用(不構成運營費用)。房東應向租户提供一份由房東或其代表在租期內對房屋進行的所有第三方非機密報告和測試的複印件，無需代表或擔保，並受保密協議的約束。承租人應自負費用，按照所有環境要求，迅速、令人滿意地補救此類測試所確定的任何環境狀況。房東收到或滿意任何環境評估，並不以任何方式放棄房東對租客的任何權利。
(e)
控制區。承租人應被允許在適用建築規範指定的任何控制區或區域內(位於附件G指定的場所區域內)按比例使用危險材料庫存，用於化學品使用或儲存。如上一句所述，租户在位於房產內的任何控制區或區域中所佔的比例應根據租户在適用的控制區或區域內租賃的可出租面積來確定。僅為舉例而言，如某管制區或管制區有10,000平方英尺的可租面積，而租户的處所有2,000平方英尺位於該管制區或地帶內(而該等處所作為一個整體則有5,000平方英尺的可出租面積)，則適用的租户在該管制區或地帶的比例為20%。
(f)
地下儲罐。承租人無權在項目中安裝任何地下或其他儲罐。
(g)
承租人的義務。承租人在第30條項下的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東需要完成任何有害物質的移出(包括但不限於任何限制房產使用的許可證或許可的發放和終止，以及已批准的退役和危險物質關閉計劃的完成)，承租人應繼續根據本租約為房東自行決定重新出租的任何部分支付全額租金，租金按日分攤。
(h)
定義。本文所使用的術語“環境要求”是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，這些法規、法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，規範或關於場所、項目或環境的健康、安全或環境條件，包括但不限於以下內容：《綜合環境響應、補償和責任法》；《資源保護和恢復法》；以及所有州和地方對應法律，以及在其下頒佈或發佈的任何法規或政策。本文所用術語“危險材料”是指幷包括任何物質、材料、廢物、污染物或污染物，被列入或定義為危險或有毒的，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而根據任何環境要求加以管制的、石棉和石油，包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據《環境要求》中的定義，承租人是並應被視為承租人“設施”的“運營者”，以及承租人或任何承租方帶來的所有危險物質以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。
(a)
業主違約通知書。房東不應違約，除非房東在租客書面通知後30天內未能履行其在本協議下的任何義務(除非由於該義務的性質，該履行將需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後)。如業主失責，租客須以掛號或掛號郵遞方式，通知有關物業的按揭持有人、物業租約的業主及租客。
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應向該持有人和/或業主提供一個合理的機會來糾正違約，包括有時間通過銷售權或司法行動獲得項目的所有權，如果有必要採取補救措施的話；但房東應以書面形式向租户提供將收到該等通知的所有此等人員的姓名和地址。房東在本租約項下的所有義務應被解釋為契約，而不是條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。
(b)
租户有權治癒。儘管如上所述，如果在生效日期後的任何時間，任何聲稱的業主違約將立即、重大和不利地影響租户在物業內開展業務的能力(“重大業主違約”)，租户應在合理可能的情況下儘快，但無論如何，在得知該索賠的重大業主違約後2個工作日內，向業主發出關於該索賠的書面通知(該通知應明確説明存在重大業主違約，並應明確説明租户打算行使第31(B)條規定的自助權利)，並向租客與業主的主要聯繫人發出電話通知。房東有權在收到書面通知和電話通知後5個工作日內，開始對房東違約的索賠材料進行補救，如果開始，應努力進行補救直至完成。如果房東聲稱的這種重大違約不是房東在本合同下的違約，房東有權向租户追回與該補救措施相關的任何費用，作為額外租金。如果業主未能按照上述規定開始補救任何聲稱業主違約的重大事項，則承租人可以開始並進行補救直至完成；前提是承租人的補救努力不影響(I)影響其他租户或物業外部區域的任何建築系統，(Ii)建築外觀、結構和結構組件，(Iii)公共區域，或(Iv)任何其他租户對其物業或項目的使用和享受。承租人有權在發票開出後30天內通過房東補償的方式向房東追回補救費用(但不包括任何後果性或其他損害)，房東無權抵扣租金，但受本款前一句和本租約其他條款所規定的限制的限制，房東有義務補救房東在本合同項下聲稱的違約。承租人可自行選擇追求本租約明確規定的任何和所有其他權利和補救措施。在任何情況下，本第31條(B)款的規定都不能使任何轉租人受益，也不能由轉租人對房東行使權利。
(c)
責任限制。房東在本租約項下的所有義務僅在房東擁有房產期間對房東具有約束力，而不是在此之後。本租約中的“房東”一詞僅指該房屋當時的費用所有人。在該擁有人將其在該處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的業主的一切義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。
32.
檢查和訪問。業主及其代理人、代表及承建商可在不少於48小時前發出書面通知，在任何合理時間進入該處所(但在緊急情況下，無須發出該通知，並可隨時進入)，以檢查該處所，並作出根據本租約所需或準許的修葺，以及任何其他業務目的。業主及業主代表可在營業時間內，在不少於48小時前發出書面通知(但如屬緊急情況，則無須發出該通知，並可隨時進入)進入處所，以便進行任何該等修葺、視察處所、向準買家展示處所，以及在合約期的最後18個月內，向準租客或作任何其他商業用途，但業主須採取商業上合理的努力，儘量減少因進入處所而對租客將處所用作準許用途的幹擾。在期限的最後18個月內，業主可在建築物外部或與其毗鄰的物業上豎立適當的標誌，説明物業可供出租，並可在期限內的任何時間在項目上豎立適當的標誌，説明項目可供出售。房東可以授予地役權、公開用途、指定公共區域，並對房產或其周圍設置限制，但這種地役權、專用或限制不得對租户使用或佔用房產造成實質性影響。
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允許的使用或訪問，也不會實質性地增加承租人在本租約中規定的義務。 應業主要求，承租人應簽署此類地役權、專用權或限制所合理需要的文書。 除緊急情況外，承租人有權在任何時候陪同出租人或其代理人、代表、承包商或客人進入該房屋，前提是該等陪同不會對出租人在本協議項下的進入權產生重大不利影響，且如果承租人的陪同不可用，不得要求出租人重新安排其進入時間。 如果本條規定的訪問要求阻止或延遲了出租人履行其在本租約項下的義務，則出租人的未履行應被原諒並延長至該訪問被授予。 出租人及其僱員應，並應採取商業上合理的努力，促使出租人的代理人和承包商合作並遵守承租人的合理安全協議和措施（前提是該等安全協議和措施已由承租人事先書面提供給出租人）。
33.
保安。承租人承認並同意，旨在阻止犯罪的安全設備和服務(如果有的話)在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受的任何盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，並放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、僱員、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所和/或項目內或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。
34.
不可抗力。 除非承租人有義務及時支付租金或任何一方有義務支付本合同項下到期的任何其他款項（該等義務在任何情況下均不得延遲或免除），業主或承租人均不對因天災、天坑或沉陷、罷工、停工、停工或其他勞資糾紛、禁運、罷工、宣佈的緊急狀態或公共衞生緊急事件、流行病、流行病、傳染病、天氣、國家、地區或地方災害、災難或災難、無法獲得勞動力或材料（或其合理替代品）以合理成本或未能或無法獲得履行、政府法令、法律、行動、限制、命令、限制、法規或控制，區域、州、地方或國家緊急情況，聯邦、州或地方檢查員、官員或其他適用政府機構檢查的延遲，許可證、批准、佔用證書或權利的頒發或撤銷的延遲，敵方或敵對政府行動，恐怖主義，叛亂，騷亂，內亂或騷亂，火災或其他傷亡事故，以及超出責任方合理控制範圍的任何其他原因或事件（“不可抗力”）。
35.
券商 業主和租户各自聲明並保證，除高緯物業和世邦魏理仕（以下簡稱“經紀商”）外，其未與任何經紀商、代理商或其他有權獲得與此交易有關的佣金、賠償或費用的人士進行交易。 業主和承租人在此同意，對於任何經紀人、代理人或其他個人或實體（經紀人除外）就本租賃交易與承租人或業主進行交易（如適用）而提出的佣金或其他形式的賠償要求，業主和承租人均應賠償對方，並使對方免受損害。 根據與經紀人簽訂的單獨協議的條款，業主應負責支付因執行本租約而應付給經紀人的所有佣金。
36.
業主責任限制。 除本協議或業主與租客之間的任何其他協議中規定的任何相反規定外：（A）業主不應對租客或任何其他人承擔責任，（而承租人及每名該等其他人士須承擔以下各項的所有風險）損失、損害或傷害，不論是實際的或因以下各項而引致的：承租人的各種個人財產，包括但不限於商用固定裝置、設備、實驗室、科學研究、科學實驗、實驗室動物，產品展示
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保存在房產內的各種標本、樣本和/或科學、商業、會計和其他各種記錄，以及由此產生或可獲得的所有收入；(B)對於在房產內、房產上或附近發生的任何行為或事件，或因本租約或房東與租客之間就本租約標的物達成的任何其他協議而發生的任何行為或事件，房東不得以個人方式追索；業主在本租約項下的任何責任僅限於房東在該項目中的權益或出售或譴責該項目的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何此類損失相關的任何保險收益應支付的任何保險收益；及(C)在任何情況下，不得就本租約向業主主張任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、經理、附屬公司、代理人或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何情況下，房東或房東的任何管理人員、董事、僱員、經理、附屬公司、代理商或承包商對租户業務的損害或由此造成的任何收入或利潤的損失不承擔任何責任。承租人承認並同意，在項目中實施的任何旨在鼓勵社會距離(也稱為物理距離)、促進和保護健康和身體健康和/或防止或限制傳染病的傳播或傳播的措施和/或服務，可能不會阻止或限制此類傳染病的傳播或傳播(理解並同意業主沒有義務採取任何此類措施或服務，並且未表示如果業主採取了任何措施或服務，它將採取(或如果採取)任何措施或服務，也不表示如果業主採取任何措施或服務，業主所採取的措施或服務的充分性，如果房東採取任何措施或服務，承租人將不依賴房東採取的任何措施或服務)。房東或任何房東受保方均不承擔任何責任，租户不可撤銷地免除或放棄就下列情況向房東及房東受保方提出的任何損失、損害、傷害或死亡的索賠：(X)房東或任何房東受保方未能實施或執行項目中旨在鼓勵社會疏遠(也稱為身體疏遠)、促進和保護健康和身體健康和/或防止或限制傳染病傳播或傳播的任何措施和/或服務，或(Y)項目中實施的任何措施和/或服務的失敗，防止或限制任何傳染病的傳播或傳播。
在任何情況下，不得因租户違約而要求承租人的任何高級管理人員、董事、員工承擔任何個人責任。
37.
可分割性。如果本租約的任何條款或條款在現行或未來法律下是非法、無效或不可執行的，則在這種情況下，本租約的其餘部分不受影響。此外，本租約各方的意圖是，在本租約的每個非法、無效或不可強制執行的條款或條款中，增加一個與合法、有效和可強制執行的非法、無效或不可強制執行的條款或條款類似的條款或條款，作為本租約的一部分。
38.
標誌；外表。除本第38條明確規定外，未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風；(Iii)在項目的內部或外部塗抹或以其他方式遮陽；(Iii)由業主自行決定批准或拒絕：(I)在項目的任何外牆上安裝任何遮陽篷、外部燈光、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突起；
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附件10.13
(V)將任何設備、傢俱或其他個人財產放置於任何外部陽臺或露臺(包括但不限於物業內的任何露臺)，或(Vi)在物業或工程項目的任何部分或項目上油漆、張貼或展示任何可從物業外部看到的任何類型的招牌、通告、窗户或門字、圖形、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體。在承租人選擇時，在法律規定允許的範圍內，並經業主事先書面批准大小、位置和設計(這種批准不得被無理地扣留、限制或拖延)，業主應安排(由承租人自負費用和費用)安裝以下標牌：(I)在建築物的入口處或緊鄰該入口處的套間進入標牌，(Ii)承租人按比例在建築物的多租户紀念碑標牌上按比例(由業主合理決定)安裝標牌，標牌上印有承租人的名稱和標誌，及(Iii)在大廈大堂多租户招牌(如有的話)上，承租人按比例所佔的非專有招牌份額(由業主合理釐定)，而非專有招牌上須載有承租人的名稱及標誌。承租人應向房東提供適用的標誌和/或標語牌，以便根據前述規定安裝。與設計、許可、批准、製造、安裝、維護和拆除(以及因承租人拆除標牌而損壞建築物和/或紀念碑標誌的相關維修)相關的所有費用應完全由承租人承擔。租户明白，大樓內部的光污染將是一個嚴重的問題。因此，承租人承認並同意：(X)外部房間的所有照明必須(由承租人承擔費用)由帶有運動探測器的開關控制，該開關在該區域無人居住時自動關閉，承租人不得超越該等開關；及(Y)在從黃昏到黎明的任何時間內，承租人將盡商業上合理的努力使該外部房間內的百葉窗保持關閉，除非有合理的理由保持百葉窗打開。如果(A)租客遵守前述條款(X)和(Y)，但鄰居或市政府以書面形式向房東投訴光線從租户的窗户逃逸(出於此目的，電子郵件被視為書面投訴，房東同意與租户分享此類書面投訴)，或(B)租户不遵守前述條款(I)和(Ii)(或(A)或(B)，“照明問題”)，則房東將擁有以下權利(不減損房東在本租約中規定的其他權利和補救措施)。房東第一次(以及以後)通知租户照明問題時，租户將立即提出並實施解決該問題的計劃，該計劃須經房東批准。第二次(及以後)房東通知租客照明問題時，房東有權(但無義務)在房東選擇的部分或所有外部房間安裝電動百葉窗，費用由房客承擔。第三次(及之後)房東通知租客照明問題時，房東有權(但沒有義務)對房東或租客安裝的電動百葉窗進行編程或重新編程，使其在黃昏至黎明(或房東選擇的任何較短時間內)關閉，租户不得超越。房東的上述權利是累積的，不可替代，例如，房東第三次通知租户照明問題時，租户必須制定並實施補救計劃，房東可以在尚未安裝電動百葉窗的地方安裝電動百葉窗(如果還有窗户)，並且房東可以對電動百葉窗(如果有)進行編程或重新編程。就前述條文而言，“外部房間”指從建築物外部可見的任何辦公室、房間及其他有窗户的地方。
(a)
大樓內的擴建。承租人有權但無義務根據本節的條款和條件擴建房屋(“擴張權”)，以包括任何可用的空間。就本條第39(A)條而言，“可用空間”指建築物內的任何空間，而該空間在最初租出後並未被租客佔用，或由租約在6個月內或不足6個月屆滿的現有租客佔用，而該租客不擬續期(不論該租客是否有權續期)。如果建築物內有任何可用空間，業主應在房東選擇的時間內，只要租客在本合同項下的權利得到保留，應將該可用空間的書面通知(“擴展通知”)連同房東準備出租該可用空間的條款和條件(如果房東交付擴展通知之日起至少還有五(5)年，則該可用空間的擴展通知的期限應為
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與現有術語同時終止)。承租人應在收到擴建通知後10個工作日內向業主遞交承租人行使擴張權的書面通知。只要任何擁有更高權利的租户沒有行使擴張權，承租人應有權根據擴展通知中規定的條款和條件租用該可用空間。儘管有上述規定，本條款並不阻止業主保留空置空間或將空間用於便利設施或業主的其他用途(或將空間出租給業主的附屬公司)，在任何情況下，業主不應被要求發出擴展通知，租户無權對此進行擴展，該空間不應被視為可用空間。
(b)
已修訂租約。如果：(I)承租人未能及時遞送接受擴展通知條款的通知，或(Ii)在承租人發出通知接受房東提出租賃該可用空間之日起30天屆滿後，該可用空間的租約修訂或租賃協議尚未簽署，而房東向承租人提交了本租約的修正案，其中列出了與擴展通知中所述條款一致的可用空間租金條款，以及與本租約條款一致的條款，且承租人未能在投標後10個工作日內執行此類租約修訂。承租人應被視為放棄了租用該可用空間的權利；但在第(I)款的情況下，如果房東(S)在向第三方發出最初的擴展通知後12個月內沒有(S)就主題可用空間或其部分(視情況而定)簽訂租賃協議，則在將可用空間(或其部分)租賃給第三方之前，應再次要求房東交付擴展通知，租金至少為向租户提供的有效淨租金的92.5%。就本段而言，“有效租金淨額”是指根據租約須付予業主的年度租金淨額，扣除所有租客誘因(例如租客改善津貼、租金減免、搬家津貼)、營運費用及税項，連同該等租客誘因的成本，連同按8%(8%)的年利率攤銷的利息，在租期內攤銷。
(c)
例外。儘管有上述規定，但房東有權選擇，擴張權不應生效，租户不得行使：
(Ii)
在期限的最後24個月內(除非承租人有權並同時有效地行使其根據本合同第40條規定的要求延長期限的權利)；
(Iii)
在任何一段時間內，該承租人根據本租約的任何規定違約；或
(Iv)
如果承租人在本租約任何條款下違約3次或以上，無論違約是否得到糾正，在承租人尋求行使擴張權的日期之前的任何12個月期間，無論違約是否得到糾正。
(d)
終止。如果承租人在行使擴張權後但在該可用空間的租賃開始日期之前未能及時糾正承租人在本租約項下的任何違約行為，則擴張權應由業主選擇終止，並且即使在承租人適當和及時行使擴張權之後，也不再具有任何效力或效力。
(e)
下屬。根據上述第39(A)條授予的租户擴張權是且將繼續受制於業主和/或業主關聯公司(和/或其各自的任何關聯公司、繼承人和/或受讓人)(I)佔用全部或部分可用空間作為其自身用途作為管理和/或營銷辦公室，或用於為項目提供公共設施的權利，或(Ii)選擇將全部或部分可用空間租賃給業主的關聯公司或第三方，用於提供一個或多個Alexandria Real Estate Equities，Inc.舉例來説，LaunchLabs®和GradLabs®)；
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附件10.13
(f)
個人權利。擴展權利是Kymera Treateutics，Inc.和本租約的任何受讓人根據許可轉讓(但不是轉租人)的個人權利，在未經房東同意的情況下不得轉讓，房東可以單獨酌情授予或扣留擴展權利，除非房東同意轉讓租户在本租約中的權益。
(g)
沒有延期。不得因承租人不能行使擴張權而延長或延長行使擴張權的期限。
40.
延長期限的權利。承租人有權根據下列條款和條件延長本租賃的期限：
(a)
延展權。承租人有兩項連續權利(每項權利均為“續期權”)，可按與本租約相同的條款及條件(基本租金及不適用的工作函件除外)，向業主發出書面通知(“續期通知”)，選擇在本租約基本年期屆滿或當時的續期期限屆滿前至少12個月(但不早於18個月)行使各項續期權利，將本租約續期5年(各“續期權”)續期5年。
(b)
基本租金。於任何續期期限開始時，基本租金須按市場利率(定義見下文)支付。此後，基本租金應在延長期限開始後每年的週年紀念日調整一個百分比，該百分比由業主確定，並由租户在市場利率確定或通過仲裁確定時按以下規定確定。如本文所用，“市場價格”是指可比建築的可比業主在當前交易中接受非股權(即，未獲得建築股權)和財務實力類似的非關聯租户在本項目A級實驗室/寫字樓和水城、奧爾斯頓、布萊頓和西劍橋市場的同等大小、質量(包括所有租户改善、改建和其他改進)和樓層高度的可比期限內的比率，市場價格的確定應考慮所有相關因素，包括但不限於租户的誘因、景觀、可用的便利設施(包括但不限於，設施)、樓齡、為房舍提供服務的機械繫統的使用年限、停車位、租賃佣金、津貼或特許權(如果有的話)。儘管有上述規定，在任何情況下，市值租金不得低於於緊接延長期限開始前一日的應付基本租金的95%乘以租金調整百分比乘以該基本租金。
如果租客發出有效的延期通知，房東應不遲於租客延期通知送達後30天或租約期滿前11個月(Y)向租户交付房東對市場利率的確定。如果在本租賃基礎期限屆滿前180天或之前，承租人經真誠協商後，仍未同意房東對延長租期內市值租金和租金上漲的決定，承租人應被視為選擇了第40(C)條所述的仲裁。承租人確認並同意，如果承租人已按照第40(A)條的要求，通過向房東遞交通知來選擇行使延期權利，承租人此後無權撤銷或選擇不延長本租約的延期期限。
(i)
在承租人被視為選擇仲裁市場利率和升級後的10個工作日內，雙方應向另一方提交提交方認為正確的包含市場利率和升級的提案(“延期提案”)。如果房東未能及時提交延期建議書，房東的原始建議書將用於此目的。如果租户未能及時提交延期建議書，房東應根據提交的建議書確定延長期限的基本租金和加價。如果雙方提交延期建議書，則房東和租户應在交付後7個工作日內會面
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附件10.13
最後一項延期提議，並真誠地嘗試相互指定一名仲裁員(定義見下文)，以確定市場匯率和升級。如果房東和租客無法就一名仲裁員達成一致，雙方應在會議後10個工作日內向對方發出書面通知，選擇一名仲裁員。如果任何一方未能及時通知其選擇仲裁員，則由另一方提交的建議書確定延長期限的基本租金。如此委任的2名仲裁員須在獲委任後5個營業日內委任第三名仲裁員。如果選定的兩名仲裁員不能在上述規定的時間內就第三名仲裁員的選擇達成一致，則任何一方都可以代表雙方向該場所所在司法管轄區內任何具有一般管轄權的州法院申請指定第三名仲裁員，並提前10天向另一方發出書面通知。
(Ii)
仲裁員(S)應在指定一名仲裁員或第三名仲裁員(視情況而定)後30天內作出決定。單一仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。三個仲裁員小組中最接近的兩名仲裁員的平均數是終局的，對雙方都有約束力。每一方應支付由該方或其代表指定的仲裁員的費用和費用，第三名仲裁員的費用和費用由雙方平分承擔。如於續期首日仍未釐定市值租金及租金上升，則承租人須支付相當於緊接續期前生效的基本租金並按租金調整百分率增加的款額的業主基本租金，直至釐定為止。在確定市場價格和升級後，雙方應對承租人支付的此類付款進行任何必要的調整。然後，房東和租客應執行一項修正案，承認延長期限的市場費率和升級。
(Iii)
“仲裁員”應是由任何一方或代表任何一方或根據本條款的規定任命的任何人，並且：(I)應為(A)美國房地產估價師協會的成員，具有不少於10年在大波士頓改善的寫字樓和高科技工業房地產的評估經驗，或(B)具有不少於15年的代表房東和/或租户租賃大波士頓高科技或生命科學空間的經驗的持牌商業房地產經紀人，(Ii)基本上所有時間都致力於專業評估或經紀工作，視情況而定，及(Iii)在各方面均屬公正及不偏不倚。
(d)
個人權利。延期權利是Kymera Treateutics，Inc.和本租約的任何受讓人根據允許轉讓(但不是轉租人)的個人權利，在沒有房東同意的情況下不得轉讓，房東可以單獨酌情授予或拒絕授予或扣留，除非房東同意轉讓租户在本租約中的權益。
(e)
例外。儘管上文有任何相反規定，但根據房東的選擇，延期權利不應生效，承租人不得行使任何延期權利：
(Ii)
在任何一段時間內，該承租人根據本租約的任何規定違約；或
(Iii)
如果承租人在本租約任何條款下違約3次或以上，無論違約是否得到糾正，在承租人打算行使延期權利之前的任何12個月期間，無論違約是否得到糾正。
(f)
沒有延期。任何延期權利的行使期限不得因承租人無法行使延期權利而延長或延長。
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附件10.13
(g)
終止。如果在行使延期權利後但在延期期限開始日期之前，承租人未能及時糾正承租人在本租賃項下的任何違約行為，則業主可選擇終止延期權利，即使在承租人適當和及時行使延期權利後，延期權利也不再具有任何效力或效力。
41.
班車服務。在合約期內，業主可提供或以其他方式安排(但沒有義務提供或以其他方式安排)在平日(視天氣情況、假期、不可抗力而定)提供往返項目的班車服務，而承租人的僱員在座位可供使用的情況下，有權在班車服務開始運作及可供項目租户使用的任何時間使用該班車服務。“班車服務”是指業主提供或簽約提供本項目與水城/劍橋/波士頓地區不同通勤地點之間的班車服務，由業主不時決定。房東有權根據使用情況調整班次、班次和路線(S)。任何使用班車服務的乘客不得收取任何費用，但該項班車服務的所有成本須包括在營運開支內。承租人使用班車服務的風險完全由承租人承擔，承租人特此承認房東對此不承擔任何責任。承租人應對承租人的任何僱員或受邀者提出的與班車服務有關的任何索賠或與之相關或由此引起的任何人身傷害或財產損失賠償、辯護並使房東不受損害。
42.
屋頂設備。只要承租人在本租約下沒有違約，承租人有權在符合所有法律要求的情況下，自費安裝、維護和拆除附件H所示樓頂區域的應急發電機、屋頂冷凝器、及其他類似的實驗室設備，承租人可不時提出要求，以符合業主先前架設的核心墊層結構支撐物(如有)或承租人將根據本租約架設的核心墊層結構支撐物(如有)上的空間，並須經業主批准其大小及重量能力、其圖則及規格(統稱為“屋頂設備”)。
(a)
要求。承租人應提交業主批准：(I)屋頂設備安裝計劃和規格，(Ii)承租人將和必須在業主的合作下自費獲得安裝和運營屋頂設備所需的所有政府、準政府和其他許可、執照和授權的副本，以及(Iii)證明本租賃要求的保險範圍的保險單或保險單，以及業主合理要求的安裝和運營屋頂設備的任何其他保險。業主不得無理地拒絕批准或延遲批准屋頂設備的安裝和使用；但是，如果屋頂設備的安裝或操作(A)可能損害建築物的結構完整性，(B)可能使任何適用的屋頂保修無效、終止或失效，(C)可能幹擾業主或建築物任何租户提供的任何服務，(D)可能減少建築物內的可出租空間，或(E)沒有適當地向公眾屏蔽，業主可合理地拒絕批准。
(b)
屋頂沒有損壞。如果安裝屋頂設備需要承租人進行任何屋頂切割或進行任何其他屋頂工程，則此類切割只能在業主分配給租户的建築物的屋頂區域進行，並且只能以業主書面指定的方式進行；任何此類安裝工程(包括任何屋頂切割或其他屋頂工程)應由承租人進行，租户自負費用，並由業主指定的屋面承包商承擔費用。如果承租人或其代理人在屋頂設備的安裝、運行和拆卸過程中對屋頂造成任何損壞，應及時修復，費用由承租人承擔，屋頂應恢復到損壞前的狀態。業主不得就安裝和使用屋面設備向租户收取額外租金。然而，如果房東的保險費或納税評估因屋頂設備而增加，租户應在收到房東提供的合理詳細發票後十(10)天內支付增加的額外租金。如果承租人因任何原因不能使用天台，承租人無權享受本租約規定的租金金額的任何減免。
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附件10.13
設備。在任何情況下，承租人或其代理人對屋頂設備的安裝、操作、維護或拆除均不得使任何適用的屋頂保修失效、終止或失效。
(c)
保護。屋頂設備的安裝、操作和拆卸應由承租人獨自承擔風險。承租人應對因承租人安裝、操作或拆卸屋頂設備而產生或以任何方式與承租人有關的任何和所有索賠、費用、損害、責任和費用(包括但不限於律師費)進行賠償、辯護並使房東不受損害。
(d)
移走。在本租約到期或提前終止，或承租人停止使用屋頂設備時，承租人應自行承擔費用和費用，將屋頂設備從建築物中移走。承租人應將屋頂設備所在的屋頂部分保持良好的狀態並進行維修，合理的損耗除外。如果承租人不拆除屋頂設備，承租人特此授權房東拆除和處置屋頂設備，並向承租人收取額外租金，以彌補業主在拆除和處置屋頂設備過程中產生的所有費用和支出。承租人同意業主對業主處置或移走的任何屋頂設備或相關財產不承擔任何責任。
(e)
沒有任何干擾。承租人不得允許屋頂設備幹擾業主已經安裝或將安裝的任何裝置或設備的正常運行，或為建築物的任何其他租户或未來的租户安裝。
(f)
重新安置。業主有權自費並在提前60天通知承租人後，將屋頂設備搬遷到大樓屋頂的另一個地點，只要該地點合理地滿足承租人的視線和幹擾要求，並且不不合理地幹擾承租人對屋頂設備的使用和操作。
(g)
進入。房東授予租户每週7天、每天24小時進出的權利，以便安裝、操作和維護屋頂設備。在進入大樓屋頂之前，租户應至少提前24小時書面或口頭通知業主，但緊急情況除外，在這種情況下，租户應提前2小時口頭通知。房東應向租客提供緊急情況下負責提供通道的聯繫人(S)的姓名和電話號碼。
(h)
外表。如果法律規定允許，屋頂設備應塗成與建築物相同的顏色，以使屋頂設備在地面上幾乎看不見。
(i)
沒有任務。承租人使用和操作Roof設備的權利應僅屬於Kymera治療公司及其受讓人或繼承人的個人權利，並且(I)任何其他個人或實體均無權使用或操作Roof設備，以及(Ii)承租人不得將Roof設備的全部或任何部分或其使用和運營的任何權利、所有權或權益轉讓、轉讓或以其他方式轉讓給任何個人或實體。
(j)
致謝。承租人特此承認：(I)項目被列為《國家歷史名勝名錄》中的歷史街區，並受以下第44條中確定的文書以及當地、州和聯邦要求的歷史保護限制，(Ii)作為承租人遵守法律要求的義務的一部分，屋頂設備必須符合所有這些限制，以及(Iii)因此，承租人使用屋頂設備的能力可能會受挫。
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附件10.13
(a)
致謝。承租人特此承認，該項目是列入《國家歷史名勝名錄》的歷史遺址，可追溯到19世紀中期，以前由美國陸軍擁有和運營，用於研究和生產軍事武器及相關材料，這些用途包括影響該項目環境條件的那些用途。因此，項目受到與項目某些方面的歷史意義和項目其他方面的環境污染有關的各種限制。承租人已有機會對所有此類事項進行審查，使其滿意，房東對此不作任何陳述、保證或保證。
(b)
地契。即使本租約有任何相反規定，該房產(以及租户在其中的權利)仍受現在或以後記錄在案的所有地役權、限制和產權負擔的約束，只要它們是有效和有效的，包括但不限於日期為1998年8月20日的某一放棄索償契據中所載的所有地役權、限制和契諾，該地役權、限制和契諾是由美利堅合眾國米德爾塞克斯南區地契登記處在第420頁29012頁記錄的，由陸軍部長(“陸軍”)和沃特敦阿森納發展公司就該房產(“陸軍契據”)行事，該《陸軍契約》以引用方式併入，包括但不限於：(I)《陸軍契約》第四部分中與陸軍根據陸軍與美國環境保護局之間的《聯邦設施協定》承擔的義務有關的契諾；以及(Ii)xi部分中與該場所的某些歷史資源有關的契諾。
(c)
環境基金。茲通知，陸軍已將日期為1998年8月11日的環境限制及地役權批予依據馬薩諸塞州普通法第21E章記錄於米德爾塞克斯南區契據登記處第549頁28978頁；該批予經日期為1999年2月5日的環境限制及地役權批予第一修正案修訂，記錄於第359頁的29779頁；受日期為1999年3月16日的居次協議影響，該居次協議記錄於第104頁的29957頁；並受日期為1999年3月24日的居次協議的影響，該居次協議記錄於1999年3月24日的第151頁29985冊；經記錄於30066頁30066頁的1999年4月15日的環境限制和地役權批予的第二修正案進一步修訂；進一步受日期為1999年6月10日的環境限制和地役權的部分解除影響，記錄在30278頁的第511頁；經日期為1999年6月7日的環境限制和地役權授予的第三修正案進一步修訂，記錄於30278冊第513頁；由日期為2000年7月22日的環境限制和地役權授予的第四修正案進一步修訂，記錄在第99頁的31682冊；經日期為2004年7月14日的《環境限制及地役權批予第五修正案》進一步修訂，並記錄於上述契據登記處44119冊第1頁；受由Dunn McKenzie，Inc.擬備，並記錄於2004年第1348號圖則，日期為2002年2月20日的《顯示馬薩諸塞州沃特敦B、E及G挖掘區的圖則》所影響，該圖則經日期為2005年3月21日的《授予環境限制及地役權批予修正案》進一步修訂，並記錄於上述地契登記處45129冊第1頁；由Dunn McKenzie，Inc.編制，並記錄為2005年第523號圖則，日期為2004年10月25日的《顯示馬薩諸塞州沃特敦的商業再利用面積圖》，該圖則於2005年3月16日修訂；該圖則經日期為2006年8月9日的《環境限制和地役權批地第七修正案》進一步修訂，並在上述契約登記處記錄於48562頁第187頁；並進一步受到由Dunn McKenzie，Inc.編制的、記錄為2006年第1480號計劃的、日期為2004年8月16日的、經2005年3月16日和2006年2月10日修訂的名為《顯示馬薩諸塞州沃特敦的商業再利用面積的計劃》(以下簡稱《授予書》)的影響。特此引用《特許權書》中對在建築物內進行的活動的限制和對使用的限制，並可由陸軍根據特許權獨立地強制執行，作為限制性契約和公平奴役。
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附件10.13
(d)
活動和使用限制。根據馬薩諸塞州普通法第21E章，下列三(3)項活動和使用限制通知已在米德爾塞克斯南區地契登記處記錄：(I)日期為1998年8月11日，記錄在第92頁28959冊；(Ii)日期為1998年8月11日，記錄在書28959，第190頁，經1999年10月26日的活動和使用限制通知第一修正案修訂，記錄在書30801，第319頁，並經日期為2019年12月9日的活動和使用限制通知的第二修正案進一步修訂，記錄在書73807，第226頁；和(Iii)1999年2月4日，記錄在29766冊，第17頁，經2004年8月19日活動和使用限制通知第一修正案修訂，記錄在43589冊，第438頁，並由2005年2月28日第二修正案進一步修訂，記錄在44737冊，第453頁(統稱為“Auls通知”)。在此引用《友誼通知書》中對在場所內進行的活動的限制和對用途的限制，並作為限制性契約和公平奴役，由陸軍獨立執行。
(a)
通知。雙方之間的所有通知或其他通信均應以書面形式發出，如由收件人親自交付或拒絕接受交付，則應視為已妥為發出；如果由信譽良好的隔夜擔保快遞交付，則應視為在實際收到通知或其他通信時正式發出，並按以上規定的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。
(b)
連帶責任。如本文書中所使用的“承租人”一詞包括在內，則有一個以上的個人或實體，每個人或實體均應對承租人的義務承擔連帶責任。
(c)
財經資訊。承租人應向業主提供下列各項的真實而完整的副本：(I)承租人在租期內每個財政年度結束後90天內的最近一次經審計的年度財務報表；(Ii)在承租人在每個財政年度期間的每個財政季度結束後45天內的最近一次未經審計的季度財務報表；(Iii)應房東的不時要求，更新的商業計劃，包括現金流量預測和/或預計資產負債表和損益表，所有這些都應被房東視為屬於承租人的機密信息，(Iv)承租人為潛在投資者準備的公司小冊子及/或簡介，及(V)承租人通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務資料或摘要。只要承租人是一家“上市公司”，其財務信息是公開的，則本第45(C)條的前述交付要求不適用。
(d)
錄音。除本合同明文規定外，承租人或其代表不得在任何公共記錄中提交本租約或租賃通知。本租約不應由承租人或其代表在任何公共記錄中存檔，除非法律要求與承租人的美國證券交易委員會義務相關(如果有)。應任何一方的要求，房東應準備一份法定格式的租賃通知，承租人將執行，其中只包含法律要求的最低限度的信息，然後承租人應促使將其記錄在適用的公共記錄中，費用由承租人承擔。如果在本租賃期滿或更早終止之前提交租賃通知，並作為滿足租户交出房產要求的條件，承租人應簽署並向房東交付一份經正式簽署並確認為雙方都能接受的租賃到期或終止通知(“終止通知”)，確認本租賃到期或終止。為免生疑問，在業主選擇時，租客將被視為在房產內滯留，並受房東的權利和對滯留的補救措施的限制，除非和直到租客簽署並交付給房東這樣的終止通知，無論隨後的租客是否在入住。本條款第45(D)款在本租約期滿或提前終止後繼續有效。
(e)
口譯。在解釋本租約或任何展品時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。
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附件10.13
或對本協議的修正。除文意另有所指外，本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，而單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。承租人履行和遵守本租賃的每一條款和條款應被解釋為一種契約和一種條件。本租約中包含的承租人契約是獨立的，不依賴於承租人，承租人特此放棄任何法規或司法法相反的利益。租户支付租金的義務不應因現在或以後適用於物業的任何法律或法規，或任何其他對租户使用的限制，或(除本租約明確規定外)任何傷亡或損失，或房東未能履行本租約所包含的任何契諾，或任何其他事件而解除或以其他方式影響；對於房東違反或未能履行本租約項下的任何義務，本租約中未明確規定的任何終止或消除補救措施不得隱含或作為法律適用。
(f)
在執行之前不具有約束力。在雙方簽署本租約之前，業主向租客提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。
(g)
對利息的限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的或與本租賃有關的任何合同、收費、收取、保留或收到的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額應計入適用的義務(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃的條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃可收取的金額應減少，而無需執行任何新的文件，以符合適用的法律，但可全數追討本條例所規定的最高款額。
(h)
法律的選擇。本租約的解釋和解釋應受馬薩諸塞州聯邦國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。房東和租客均承認並同意，所有直接或間接引起或與本租約有關的糾紛，應適用馬薩諸塞州聯邦法律處理，並由設在米德爾塞克斯縣的馬薩諸塞州聯邦法院或美國馬薩諸塞州地區法院裁決；在直接或間接引起或與本租約有關的任何訴訟、訴訟或法律程序中，房東和租客均明確且不可撤銷地服從此類法院的司法管轄權。在適用法律允許的範圍內，這種對個人管轄權的同意應是自發的，除了以法律允許的方式之一送達法律程序文件外，不需要其他任何文書或行動，以便在任何此類法院賦予任何一方管轄權。
(i)
時間到了。對於承租人履行本租約項下的義務而言，時間至關重要。
(j)
OFAC。承租人和承租人的所有實益所有人目前(A)遵守並應在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有也不得在本租賃期限內列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。
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附件10.13
房東和房東的所有實益所有人目前(A)遵守並應在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有也不應在本租賃期限內列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。
本款(J)的規定不適用於在國家認可的美國證券交易所公開交易的股票形式持有的承租人或房東的任何權益。
(k)
以引用方式成立為法團。本合同附件中的所有展品和附件均納入本租約，併成為本租約的一部分。如該等展品或附件與本租約的條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。
(l)
整個協議。本租約，包括隨附的展品，構成業主和租客之間關於本租賃標的的完整協議，並取代雙方之前和當時的所有協議、諒解、意向書、談判和討論，無論是口頭的還是書面的，除本文特別規定外，另一方不向任何一方作出與本租賃標的相關的擔保、陳述或其他協議，明示或默示的。
(m)
沒有一致和滿意。除最早規定的基本租金和附加租金外，租客支付或業主收取少於每月基本租金分期付款或任何額外租金的金額，也不會是對支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背書或聲明。房東可以接受這種支票或付款，但不影響房東收回租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。
(n)
危險活動。儘管本租約有任何其他規定，房東及其僱員、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或謹慎的行業慣例，需要除安全眼鏡以外的任何形式的防護服或設備。在任何情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務的合同，房東應在必要的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供此類維修或服務。
(o)
項目的重新開發。承租人承認業主打算在項目中進行重大翻新和/或建設，包括但不限於用於實驗室、辦公和零售用途，幷包括但不限於創建一個或多個便利設施或宜人的建築或中心。業主明確保留不時行使其全權酌情決定權，以擴建、發展、翻新、重新發展、更改、改善、維修、建造、拆卸、搬遷及/或重新配置工程項目(或其部分)及其中的建築物、公用地方(包括停車場及工地專用道)及其他改善設施，視乎情況而定，並在與此有關連或附加(視屬何情況而定)不時作出，但不限於：(A)更改任何改善、建築物、構築物、大堂、走廊、入口、出口的形狀、大小、位置、數目及/或範圍或存在；停車場和/或停車區；(B)修改、刪除和/或增加任何高於或低於地面的建築物、改善和/或停車構築物(S)、項目、康樂設施或其他公共區域和/或項目的任何其他部分，並/或對其進行任何其他影響的更改；(C)修訂項目的任何現有土地用途和分區批准(包括但不限於適用於項目的任何特別許可證)，並尋求額外的批准、救濟或分區修訂
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附件10.13
與項目(包括但不限於公共區域)未來的任何擴建、發展、翻新、再開發、改建、拆除、搬遷、改善、運營、維護或維修有關；及(D)根據業主可能不時選擇的任何影響項目和/或其任何部分的任何其他更改、增加和/或刪除，包括但不限於，增加和/或取消、和/或增加和/或刪除構成項目的土地、設施或其他公共區域和/或項目的任何其他部分。業主有權就該等預期活動賦予本項目及其附屬權利地役權，以建造、重建、改建、拆除、搬遷、改善、營運、修理或維護其組成部分、出入、停車、安裝、保養、修理、更換或搬遷為本項目服務的公用設施，併為業主決定的目的而使本項目受制於其他權利、協議及契諾；但該等權利、協議及契諾不得(I)改變承租人對物業的準許用途，(Ii)大幅增加承租人根據本租約所承擔的任何義務，或(Iii)大幅減少承租人根據本租約所享有的任何明示權利。本租賃應受制於並服從所有此類事宜。不過，為免生疑問，業主並無義務採取第45(O)條所述的任何行動，而承租人並不是依賴業主對項目作出任何更改(建築物的建造除外)或本第45(O)條所述的任何其他行動而訂立本租約。
承租人特此同意，本租約應服從和從屬於任何擴建、開發、翻新、重新開發、更改、改善、維護、拆除、搬遷和/或重新配置活動，或本第45(O)條規定的任何其他事項，以及與該等活動或事項相關的事項。業主可不時安排業主建築師重新測量該房屋、該建築物及/或該項目的可租用面積。承租人或承租人的任何關聯公司不得直接或間接採取任何行動，反對房東或其關聯公司的任何前述活動。業主及其代理人、僱員、持牌人和承包商也有權根據上述任何行動進行工作；支撐建築物(或項目內的任何其他結構)的地基和/或牆壁；在建築物(或項目內的任何其他結構)周圍、內部或附近設置腳手架和防護路障；關閉公共區域；以及為建築物(或項目內的任何其他結構)的安全或迅速完成該等工作而採取任何其他必要的行動。承租人承認，在施工過程中，與施工活動相關的施工噪音、振動和粉塵，以及交通模式或停車的改變是可以預見的。儘管本租約有任何相反規定，承租人無權取消或終止本租約，房東不對承租人因(I)房東根據第45(O)條的任何行為造成的不便或煩擾或業務損失，或(Ii)項目的任何變更、擴建、翻新或重新配置而承擔任何損害、賠償或減租責任；承租人亦無權限制、禁止或禁止任何此等變更、擴建、翻新或重新配置。房東不得改變租客對房屋的許可用途，房東應採取商業上合理的努力，以減輕房東的建築活動對房屋的影響。
(p)
停止使用。除以下第(P)款所述者外，如租客在生效日期後的任何時間沒有連續90天在物業內經營，業主可選擇在給予租客30天的書面通知後(“終止日期”)終止本租約，但業主無此義務。承租人應在終止日或之前按照本租約條款所要求的條件騰出房產並將其交還業主，承租人不再承擔本租約項下的義務，但在終止日之前產生的義務以及根據本租約條款在本租約期滿或提前終止後仍繼續存在的義務除外；但是，如果承租人在終止日期前真誠地在房屋內全面恢復運營，並及時向房東提供書面證明，則終止通知應是無效的，終止通知的期限應繼續。此外，儘管有上述規定，如果承租人在停止運營之前向房東提供了合理的提前通知，並且在停止運營時，(I)承租人完成了承租人根據
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附件10.13
符合第28條的退役和危險物質關閉計劃，(Ii)承租人已獲得解除所有危險物質清理的房屋，且房屋不受承租人危險材料作業的任何殘餘影響，且承租人向房東提供合理詳細的文件確認此類事項，(Iii)承租人已與房東就剩餘期限內的房屋安全作出合理安排，以及(Iv)承租人在剩餘期限內繼續履行並履行本租約項下的所有承租人義務；但承租人只須遵守第(I)、(Iii)及(Iv)條的規定，即可在合理的期間內因意外、更改而被要求遵守。
(q)
對應者。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。
(r)
不披露條款。承租人承認並同意本租約的條款是保密的，構成房東的專有信息。這些條款的披露可能會對房東及其附屬公司談判、管理和管理其他租約的能力產生不利影響，並損害房東與其他租户的關係。因此，作為業主簽訂本租約的重要誘因，承租人代表其自身及其合夥人、經理、成員、高級職員、董事、僱員、代理人和律師同意，不得直接或間接向任何出版物或其他媒體、任何承租人或大樓或項目其他部分的任何潛在租户、或房地產經紀人或經紀人披露本租約的條款和條件。
(s)
勝利方的費用。如果任何一方提起訴訟或啟動與本租賃有關的任何訴訟或訴訟程序，則勝訴一方因該法律訴訟而產生的所有合理的自付費用、成本和開支，包括合理的律師費和專家費，應由另一方支付，另一方的義務應被視為在該訴訟開始之日產生，並應可強制執行，無論該訴訟是否被起訴至判決。
[下一頁上的簽名]
房東和租客已於上述第一年簽署本租約，特此為證。
租户：
Kymera THERAPEUTICS，INC.，
特拉華州的一家公司
作者： 布魯斯·雅各布斯
Name：zhang cheng
標題： CFO
茲證明，簽名、姓名和
以上是我的簽名、姓名和職務。
房東：
ARE-MA Region No. 75，LLC，
特拉華州一家有限責任公司
作者：Alexandria Real Estate Equities，L. P.
特拉華州的有限合夥企業，
管理成員
通過：ARE-QRS Corp.，
一家馬裏蘭州的公司
普通合夥人
作者： /s/ Allison Grochola
姓名（N）： 艾莉森·格羅喬拉
標題： 高級副總裁-房地產法律事務
茲證明，簽名、姓名和
以上是我的簽名、姓名和職務。
如果“DOCVARIABLE”SWDocIDLocation“1”=“1”“DOCPROPERTY”SWDocID“ACTIVEUS 187586682v.10”ACTIVEUS 187586682v.10
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任一
附件10.13
附件A
處所的描述
AOTC 1號樓1層
AOTC 1號樓2層201室
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任一
附件10.13
AOTC 1號樓3樓301室
AOTC 1號樓4層401室
AOTC 1號樓頂層公寓
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任B
附件10.13
附件B
項目説明
位於馬薩諸塞州米德爾塞克斯縣沃特敦的阿森納街南側的一塊土地及其上的建築物，在一份日期為1997年6月19日的圖則上顯示為地段1，該圖則由鄧麥肯齊公司編制，並於1998年8月5日在米德爾塞克斯南部地契登記處記錄為28930頁第478頁第832號圖則，其邊界和描述如下：
由軍器廠街西北角軍器廠街南邊至塔爾科特街(一條私家路)東側一號地段的東北角起；
南13°53‘-39“由阿森納聯營公司和沃特敦小鎮向西737.70英尺的距離到所述財產的一個角度；從那裏
向南11°42‘-25“向東，距離2號地段拐角處2.67英尺；
北76°03‘-07“向西438.96英尺，穿過一塊花崗巖，綁在六角杆(套)上；從那裏開始
向南19°17‘-48“向西，距一根鐵棒(套)125.38英尺處拐角；
向南50°21‘-36“向西，距離北畢肯街的一根鐵棒(套)163.25英尺，轉彎；從那裏開始
在向右的一條半徑為586.00英尺的曲線上向西北移動，從那裏到切點的圓弧距離為160.79英尺；
向西20°36‘-23“，距曲率點292.07英尺；
在向左的一條半徑為627.44英尺的曲線上向西北移動，從那裏到切點的弧距離為465.40英尺；
向西63°06‘-20“距離707.76英尺到輕微的角度折斷；從那裏
向西63°43‘50“，距離伯納姆·曼寧哨所的一角101.12英尺--美國外國戰爭老兵，Inc.最後五個路線是北比肯街；從那裏開始
北緯25°59‘-00“東距軍工廠街拐角處435.94英尺；從那裏
向南69°39‘-19“向東，距離一塊石頭1455.13英尺，以輕微的角度折斷；從那裏
向南68°05‘-21“向東行駛451.60英尺至起點和地點的拐角處，最後兩個球場位於阿森納街附近。
1號地塊面積約為1,281,841平方英尺(29.42英畝)。
附件C
工作信函
本工作信函(以下簡稱“工作信函”)包含在截至2021年12月20日的特定租賃協議(以下簡稱“租賃協議”)中，該租賃協議由特拉華州第75號區域有限責任公司(“業主”)和特拉華州公司(“承租人”)Kymera Treateutics，Inc.簽訂。使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。
(a)
承租人的授權代表。 承租人指定Kevin Dushney和Bruce Jacobs（單獨行事的個人，“承租人代表”）為唯一有權根據本工作函代表承租人行事的人員。 出租人沒有義務對承租人或其代表發出的與本工作函有關的任何請求、批准、詢問或其他通信（“通信”）做出迴應或採取行動，除非該等通信是承租人代表以書面形式發出的。 承租人可在不少於5個工作日提前書面通知出租人的情況下，隨時更換承租人代表。 承租人或承租人代表均無權指導業主承包商進行業主工程（定義見下文）。
(b)
業主授權代表。 業主指定Suzie Markin和Dante Angelucci（單獨行事的個人，“業主代表”）為唯一有權根據本工作函代表業主行事的人員。 承租人沒有義務對來自或代表出租人的與本工作函有關的任何請求、批准、詢問或其他通信做出迴應或採取行動，除非此類通信是由出租人代表以書面形式發出的。 業主可在不少於5個工作日提前書面通知承租人的情況下，隨時更換業主代表。業主代表應是唯一有權指導業主承包商實施業主工程的人員。
(c)
建築師、顧問和承包商。 業主和承租人特此確認並同意：（i）AECOM鐵獅門應為總承包商，（ii）承租人改造的任何分包商應由業主選定，（iii）OTJ建築師應為承租人改造的建築師（“TI建築師”），（iv）BR+A諮詢工程師應為承租人改造的MEP/FP工程師。 租户應直接與TI建築師和BR+A諮詢工程師簽訂合同。 業主應被指定為承租人與TI建築師、BR+A諮詢工程師以及為承租人改造提供設計或工程服務的任何其他顧問簽訂的任何合同的第三方受益人，包括上述任何人做出的任何保證。 承租人應將所有此類合同的副本提交給業主。
(a)
基地大樓。 建築物的設計、許可和施工的所有方面應由業主自行決定（房屋內部租户改進的某些方面（定義見下文第2（b）條）除外，該等方面應根據下文明確規定的租户意見進行）。
(b)
改進定義。 此處所用的“租户改造”應指TI施工圖紙所示的對房屋的所有固定和永久性改造，定義見下文第2（d）節。 除業主工程（定義見下文第3（a）條）外，業主對承租人使用和佔用的建築物或房屋的裝修不承擔任何義務。
(c)
租户的空間計劃。 承租人已向業主和TI建築師提交了作為附件1附於本工作函的示意圖和概要規範（下稱“TI設計圖紙”），詳細説明瞭承租人對承租人改進的要求，且業主已批准。
(d)
工作圖紙。 承租人應在2022年6月28日之前，促使TI建築師為承租人準備並提交給業主，以供審查和評論或批准施工計劃、規範和圖紙
改進（“建議TI施工圖”），建議TI施工圖應基本上按照TI設計圖編制。 承租人應全權負責確保建議TI施工圖紙反映承租人對承租人改進的要求。 出租人應在收到建議的技術信息施工圖後14天內向承租人提交其對建議的技術信息施工圖的書面意見;但前提是，出租人不得拒絕與出租人先前書面批准的技術信息設計圖一致的任何事項（前提是該事項不影響基礎建築、建築結構部件、建築系統或項目進度）。 承租人應重新向業主提交修改後的建議TI施工圖，並説明業主的意見，供業主審查、評論或批准，上述過程將重複進行，直到業主批准建議TI施工圖，然後將其稱為“TI施工圖”。 與該等評論相關的任何爭議應按照本協議第2（e）條的規定解決。 一旦業主批准，根據下文第4條的規定，承租人不得對TI施工圖紙進行實質性修改，除非與TI許可證（定義見下文第3（b）條）的頒發有關的合理要求。
(e)
批准和完成。業主和租客特此確認，業主和租客必須在2022年7月26日之前完成和批准TI施工圖，以便業主的工作在目標開工日期(租約中定義的)之前基本完成，如果業主和租户在該日期之前沒有完成和批准TI施工圖，將是承租人的延誤，房東和租户不另行通知。如果任何關於租户改善設計的爭議在一方當事人向另一方遞交該爭議的書面通知後14天內仍未解決，承租人可就承租人改進的設計作出最終決定，條件是：(I)承租人行為合理，且該最終決定與業主和租户在該爭議方面的立場一致或達成妥協；(Ii)承租人因任何此類決定而產生的所有費用和開支應從TI基金中支付(如下文第5(D)節所述)，以及(Iii)承租人的決定不會影響基礎建築、建築的結構組件、任何建築系統或項目時間表。在業主和租户同意承租人的要求後，對TI施工圖的任何更改應按本合同第4節的規定處理。
(a)
房東工作的定義。如本文所用，“業主工程”應指(A)建造承租人改進的工程，以及(B)完成在本合同所附附表2(“基礎建築工程”)中確定為“基地建築交付條件”的改善工程。承租人應獨自負責確保業主工程的設計和規格符合承租人的要求。房東應負責獲得房東工作所需的所有許可、批准和權利，但沒有義務也不應確保與承租人對房屋或承租人在其中的業務運營的特定用途有關的任何許可、批准或權利，所有這些都是承租人有義務獲得的。
(b)
生效日期及許可。業主應在獲得建築許可證(“TI許可證”)後開始承租人改善工程的施工，該許可證授權承租人按照業主批准的TI施工圖建造承租人的改善工程。獲得德州儀器許可證的費用應從德州儀器基金支付。承租人應合理地協助房東獲得TI許可證。如果任何對業主工程或其任何部分的施工具有管轄權的政府當局對其施工施加條款或條件：(I)與業主在本合同項下的義務不一致，(Ii)增加業主工程的施工成本，或(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，則業主和租户應合理和真誠地尋求減輕或消除任何此類不利條款和條件的方法。
(c)
完成基地建設工作。業主應自行承擔費用，根據業主可能不時修訂的計劃和規格，以良好和熟練的方式基本完成或使基本建築工程基本完成，前提是這些修改不會對預期用途的場所的功能產生實質性的不利影響。
(d)
完成租户改進。業主應根據TI許可證以良好和熟練的方式基本上完成或安排基本上完成租户的改善
在每種情況下，業主授權代表和租户授權代表所確定的不影響房屋使用的非實質性的微小變更和正常的“清單”項目(如果業主授權代表和租户授權代表之間存在任何分歧，業主建築師的決定應為最終的、有約束力的和決定性的)(“基本完工”或“基本完工”)。這種基本完工的條件是，已發出或獲得允許合法佔用(臨時或永久)的佔用證書或城市檢查員簽署的允許合法佔用空間的建築卡，除非由於承租人的工作或其他活動而無法獲得該許可證。如果沒有頒發永久入住證，房東同意在基本完工後，盡商業上合理的努力來獲得永久入住證。在業主的工作基本完成後，承租人應要求TI建築師，業主應要求總承包商為承租人和業主的利益，以美國建築師協會(AIA)文件G704的形式簽署並交付一份基本完工證書。就本工作函而言，“微小變更”指合理需要的任何修改：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可(包括TI許可)；(Ii)滿足承租人對業主工程進行修改的任何請求；(Iii)符合非實質性的良好設計、工程和施工實踐；或(Iv)對現場偏差、業主工程施工過程中遇到的條件或對基地建築的更改進行合理調整。
(e)
材料的選擇。如果業主和租客批准的TI施工圖上標明瞭一種以上的材料或結構，業主將以唯一和絕對的主觀決定權選擇該選項。對於業主根據本工作書有義務提供的所有建築材料和設備，業主應以其唯一和絕對的主觀自由裁量權選擇其製造商。
(f)
房屋的交付。當房東的工作基本完成時，在符合本第3(F)節剩餘條款和規定的情況下，租户應接受該房產。承租人對房屋的佔有和驗收不應構成放棄：(I)對工藝(包括設備的安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證，(Ii)業主的工作不符合適用的法律要求，或(Iii)業主的工作沒有基本上按照TI施工圖完成的任何索賠(受微小變化和本合同允許的其他更改的限制)(統稱為“施工缺陷”)。承租人應在基本完工後一年內將承租人發現的基礎建築工程或承租人改善工程中的任何此類建築缺陷通知業主，業主應在此後30天內採取合理努力補救或促使負責承包商修復基礎建築工程或承租人改善工程中的任何此類建築缺陷。儘管有上述規定，但如果適用的承包商，儘管房東作出了合理的努力，但未能在30天內補救基礎建築工程的施工缺陷或承租人的改進，則業主不應違約，在這種情況下，對於基礎建築工程的施工缺陷或承租人的改進，業主沒有進一步的義務，除非承租人選擇就基礎建築工程或承租人的改進向該承包商提出索賠，房東將不承擔任何費用與租户合作，但承租人應在業主合理接受的律師的幫助下進行辯護。賠償房東，使其不會因任何此類索賠引起的索賠或與之相關的索賠而受到傷害。
承租人有權獲得與安裝在房屋內的設備有關的所有建築保修和製造商設備保修的好處，房東應應承租人的要求，採取商業上合理的努力來執行此類保修，並應在承租人的要求下，合理地與承租人合作，在每種情況下，不向房東支付任何費用或費用。如果承租人提出要求，房東應嘗試從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修期，但任何此類延長保修期的費用應完全由TI基金承擔。房東應立即承擔並完成或促使完成所有清單項目。
(g)
開工日期延遲。除租約中另有規定外，應在業主的工作基本完成時交付房屋，除非業主的工作因下列任何一種或多種原因(“承租人延誤”)而實際延誤：
(i)
承租人代表在收到與之有關的通信(無論是口頭的還是其他的)後2個工作日內無法提供或接收任何通信或採取本協議規定的任何其他行動；
(Ii)
承租人的變更請求(如下文第4(A)節所定義)是否實際執行了任何此類變更請求，前提是房東向承租人交付其對處理此類變更請求所造成的延遲的估計(承認實際的承租人延遲不限於該估計)；
(Iii)
任何變更請求的解釋，前提是房東向租户交付其對處理此類變更請求所造成的延遲的估計(承認租户的實際延遲不限於該估計)；
(Iv)
承租人要求超長交貨期的材料、裝修或安裝，但房東必須就超長交貨期(或預期交貨期)發出通知(可能是通過電子郵件或口頭形式)；
(v)
承租人延遲審查、修改或批准超出本合同規定期限的計劃和規格；
(Vi)
承租人延遲提供業主認為對項目正常進展至關重要的信息的時間超過了本合同規定的期限(或者，如果本合同未規定期限，則為業主在向承租人索取此類信息的請求中規定的期限)。承租人應在合理範圍內儘快提供此類關鍵信息，但在任何情況下不得超過收到房東要求提供此類信息的請求後一週；
(Vii)
承租人逾期未向房東支付超出本合同規定期限的超額租賃費(如下文第5(D)節所述)；或
(Viii)
承租人或承租人的任何一方(如承租人有責任行事)的任何其他作為或不作為，或任何該等人士所僱用的人在發出通知後2個營業日內繼續作出的任何作為或不作為(該等作為或不作為可以口頭作出，如在承租人事先獲通知並有權出席的建造或設計會議上進行討論，則須當作已作出)。
如果由於上述任何原因而延遲交付，則業主應促使業主的建築師證明，如果沒有承租人的這種延遲，承租人的改善工程本應實質上完成的日期，而該經證明的日期即為交付日期。
4.
改變。在業主交付和批准TI設計圖後，承租人要求對承租人進行的任何改進應根據本第4條的規定申請和實施，並應經業主書面批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延(除非與此類更改相關的工作是租約下的變更或會推遲項目進度，業主將擁有單獨的酌情審批權)。
(a)
租户的變更請求。如果承租人要求對承租人的改進進行變更(“變更”)，承租人應以與友邦保險標準變更單表格(“變更請求”)基本相同的形式書面通知房東以請求變更，變更請求應詳細説明此類變更的性質和範圍。此類變更請求必須由承租人代表簽署。在進行任何變更之前，業主應在合理可能的情況下儘快對租户作出合理的迴應，並估計：(I)分析該變更請求所需的時間，以及(Ii)將產生的建築和工程費用及成本(這些成本應在實際發生的範圍內從TI Fund中支付，無論該變更是否實施)。此後，業主應在收到變更請求後5個工作日內(或根據變更請求的程度合理要求的較長時間)，以書面形式向租户提交所涉及的額外成本或節省的分析，包括但不限於建築和工程成本，以及變更將延長業主工作的日期的時間段(如果有
基本完成；前提是承租人應對自己的建築和工程成本及延誤負責。因變更(無論是長於或短於預估)而導致業主工作的任何延誤，包括在評估和/或設計任何此類變更期間業主工作的任何暫停，均應屬於承租人延誤。為釐定根據租約應支付的基本租金而從物業的可租面積中扣除的款項，不得因該等變更所需的任何垂直穿透或其他修訂或作為該等變更的一部分而作出扣除。
(b)
實施變革。如果承租人：(I)以書面形式批准了業主完成工作所需的費用或節省以及預計延長的時間(如果有)，以及(Ii)向業主交存了與該變更相關的任何額外的TI費用，業主應促使批准的變更生效。儘管承租人對該擬議變更造成的延誤估計有任何批准或不同意，但業主建築師對與該變更相關的承租人延誤金額的決定應為最終決定，並對房東和租客具有約束力。
(a)
改善租户狀況的預算。在承租人改建工程開始施工之前，業主應按行業獲得與承租人改建工程的設計和施工相關的已發生或將發生的費用的詳細細目(“預算”)。預算應基於業主和租户批准的TI施工圖，並應包括向業主支付的行政租金(“行政租金”)，相當於承租人改善和變更的硬成本和軟成本總額的3%，用於監測和檢查租户改善和變更的施工，這筆款項應從TI基金(定義見第5(D)條)中支付。此外，行政租金亦應包括但不限於業主或其代表因監督承租人改善及變更工程而產生的一切合理及實際的自付費用、開支及費用，並須由信託基金支付。如果預算大於TI津貼，承租人應在承租人改善或變更工程開始之前，將差額以現金形式存入房東，由房東按照第5(D)節的規定進行支付。作為業主工作的一部分，檢查、監測、監督、補救、包含或封裝任何有害材料的任何和所有費用應由業主自行承擔。
(b)
我的津貼。業主須向租客提供租客改善津貼(統稱為“租客改善津貼”)如下：
(i)
“租客改善津貼”，最高金額為每平方尺租金200.00元，總額為20,124,800元(視乎物業可租面積定義所載的調整而定)，包括在租約所載的基本租金內；及
(Ii)
“租客改善補充津貼”，最高金額為每平方英尺租金$50.00，總額為$5,031,200，在使用的範圍內(須按物業可出租面積的定義作出調整)，將導致對租約所載的基本租金作出調整。
在房東開始工作前，租户應書面通知房東是否已選擇從房東那裏收取補充租户改善津貼，以及房客已選擇從房東那裏收取多少。這種選擇是最終的，對租户具有約束力，此後不得在未經房東同意的情況下進行修改，房東可根據唯一和絕對的酌情決定權批准或不批准該選擇。TI津貼應按照本工作書的規定發放。任何未使用的租户免税額將被沒收，並在生效日期起計18個月後停止向租户提供。承租人有權僅將承租人津貼用於根據第2(D)條批准的承租人施工圖中所述的承租人改進的硬、軟建築成本，包括但不限於任何建築和工程費、設計、許可證、電力和其他公用事業費用、準備承租人設計圖和承租人施工圖的成本、承租人延誤造成的成本和變更成本、預算中列出的成本，包括房東的行政租金，以及房東的自付費用(統稱為“房東成本”)；但是，承租人無權使用或受益於任何其他目的(包括減少或支付
基本租金、任何個人財產或其他非建築系統材料或設備的成本，包括但不限於未納入承租人改善工程的非管道生物安全櫃和其他科學設備)。
除工業設計津貼外，承租人將有權獲得每單位可租平方英尺0.12美元的津貼，總額為12,074.88美元(“空間規劃津貼”)，僅用於編制工業設計設計圖的費用和開支。業主完成及批准建築設計圖紙及業主收據，證明租客已向建築師支付建築設計圖紙及業主合理要求的其他證明或材料後，業主將向租客退還該等已支付收據或空間規劃津貼中未使用的款額中較少的款額。自租賃之日起，承租人確認房東已將全部空間規劃津貼支付給承租人，在本合同項下不再承擔任何義務。
(c)
可計入德州儀器基金的成本。國際信託基金只用於支付國際信託的費用。
(d)
超額的TI成本。除TI津貼外，房東沒有義務承擔任何租户改善費用的任何部分。如果在任何時候，預算項下的剩餘TI成本超過剩餘的未用TI津貼，承租人應承擔超過TI津貼(“額外TI成本”)的100%的TI成本，如下所述。對於業主向總承包商或其他承租人支付的每一筆用於租户改善的款項，承租人應立即(但不得遲於向業主申請後10個工作日)向業主支付可歸因於超額TI成本的部分，該部分付款的金額乘以分數，分子是剩餘的超額TI成本總額，分母是剩餘的TI津貼總額。如果租户未能及時向房東支付任何超出的TI費用的任何分期付款，房東應擁有租約中規定的所有權利和不支付租金的補救措施(包括但不限於，按違約率獲得利息的權利和評估滯納金的權利)。就就該等金額提起的任何訴訟而言，該等金額將被視為租約項下的租金。TI津貼和超出的TI成本在本文中被稱為“TI基金”。承租人應首先支付到期和存放的分期付款，以支付超出的TI費用。儘管本第5(D)節有任何相反規定，但承租人應完全和獨自承擔TI費用和超出TI津貼的微小變更的費用。如在租户改善工程完成及支付所有與此有關的應付款項後，仍有任何未支付的TI基金部分，則承租人只有權享有該等未支付的TI基金，但只限於租户實際向業主繳交的任何超出TI費用的按金。
(a)
租户的訪問權限。業主在此同意允許承租人(I)在業主的項目進度表上註明的開工日期之前進入大樓，以執行業主工程以外的承租人要求的任何工程(“承租人工程”)，但前提是承租人的工程必須與TI建築師和總承包商協調，並遵守租約和業主可能施加的所有其他合理限制和條件，以及(Ii)在業主工程完成之前，檢查和觀察正在進行的工程；所有此類通道應在正常營業時間內或房東合理指定的其他時間內進入。儘管有上述規定，承租人無權進入物業或項目，除非及直至承租人向業主提交令業主合理滿意的證據，證明業主就開工前通道所合理要求的任何保險(包括但不限於業主根據租約可能要求的任何保險)是完全有效的。承租人的任何進入都應遵守業主承包商和業主的所有既定安全做法，直到業主完成工作並由承租人接受為止。
(b)
沒有任何干擾。承租人或任何承租方(定義見租約)不得幹預業主工作的進行，也不得幹預適用政府當局的任何檢查或最終批准的發佈，一旦有任何此類幹預，業主有權將承租人和任何承租方排除在房屋和項目之外，直到業主的工作基本完成。
(c)
不接受辦公場所。承租人經業主同意，可在業主工程基本完成之日之前進入本項目，以執行承租人工程的事實不得
視為承租人接受該房屋的佔有權，但在此情況下，承租人應與業主合理接受的律師進行辯護，賠償並使業主免受因承租人或任何承租方的行為或疏忽造成的承租人財產、已完成工程、固定裝置、設備、材料或商品的任何損失或損害，以及任何人員死亡或受傷的責任。
(a)
雜項費用。 在租户改造施工或租户遷入大樓期間，不應向租户收取貨梯、安保、進入裝貨碼頭、停車場、公用設施或臨時HVAC的費用，前提是上述活動發生在正常的大樓時間內。
(b)
同意書 本工作函要求任何一方同意或批准時，該方不得無理拒絕、限制或延遲該同意或批准，除非本工作函另有明確規定。
(c)
改性 對本工作函或其任何條件或規定的任何修改、棄權或修訂，除非經業主和承租人書面簽署，否則對業主或承租人不具有約束力。
(d)
沒有默認資金。 在任何情況下，出租人都沒有義務為任何部分的TI津貼提供資金，或在承租人違反租賃合同的任何期間履行任何出租人的工作。
[頁面的其餘部分留空]
附表1
批准的TI設計圖紙
AOTC 1號樓2樓
AOTC 1號樓3樓
AOTC 1號樓4樓
附表2
工作矩陣
[附設]
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ARSENAL ON THE CHARLES -1號樓 |
地主 |
租客 |
房東（在租户的宿舍） |
業主/租客責任矩陣-草案 |
一般信息 |
核心和外殼應通過USGBC認證，至少達到LEED金級 |
X |
|
|
租户改善應通過USGBC認證，至少達到LEED銀級 |
|
X |
|
地面停車位，每1，000個可租用空間有2.0輛車 |
X |
|
|
變更核心和外殼範圍，以滿足FM Global（或同等）要求 |
|
|
X |
核心和外殼第三方調試，以滿足LEED增強調試要求 |
X |
|
|
租户第三方調試，以滿足LEED增強調試要求 |
|
X |
|
現場施工 |
周邊人行道、路緣石、雜項場地陳設和景觀美化 |
X |
|
|
電話服務，從本地交換運營商到核心和外殼主分界室， 殼和租户的處所連接。 |
X |
|
|
與核心和外殼連接的生活污水管 |
X |
|
|
屋頂雨水排水系統 |
X |
|
|
核心和外殼以及預期租户場所負荷的電氣服務 |
X |
|
|
滿足核心和外殼需求的天然氣服務 |
X |
|
|
租户用房所需的天然氣服務 |
|
X |
|
生活用水服務走向核心&殼牌 |
X |
|
|
消防給水服務的核心和殼牌 |
X |
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|
園林綠化 |
完整的現場和土建改善方案，包括設計和安裝 |
X |
|
|
場地美化，包括設計和安裝 |
X |
|
|
結構 |
承租人具有100ps有效荷載的鋼筋混凝土組合樓板-金屬橋面 房舍 |
X |
|
|
核殼100PSF活荷載鋼筋混凝土組合樓板-金屬橋面 公共區域 |
X |
|
|
核殼承載能力為150ps的鋼筋混凝土組合樓板-金屬橋面 機械頂層公寓 |
X |
|
|
在指定用於租户屋頂設備的區域的頂層公寓屋頂的100 PSF承載能力 |
X |
|
|
裝貨碼頭250PSF載重能力 |
X |
|
|
機械頂層公寓牆壁和豎井的混凝土圍欄 |
X |
|
|
對租户場所進行遏制，以支持租户計劃 |
|
X |
|
針對特定租户房舍和計劃負載要求的結構增強。 |
|
|
X |
結構樓板設計滿足75spm時每秒8000微英寸的峯值振動標準 |
X |
|
|
結構加固以滿足租户要求的振動標準 |
|
|
X |
典型的樓層間高度為： |
X |
|
|
1層20‘-0“ |
15‘-0“，位於2-4層 |
頂層公寓的20‘-0“ |
建議的柱距間距：33‘-0“N-S和30’-0”+50‘-4 1/2“東西向，典型 |
X |
|
|
核殼設備屋頂上方的結構框架墊層 |
X |
|
|
承租人設備屋頂上方的結構框架墊層，須經房東審查和批准 |
|
|
X |
核心和殼體公用事業立管的框式開口 |
X |
|
|
在預先分配的核心和殼體區域內，用於租户公用設施立管的框式洞口 |
X |
|
|
框架開口，超出Core&Shell在預先分配的Core&Shell區域內提供的範圍， 對於租户，須經房東審查和批准 |
|
|
X |
用於核心和外殼設備的各種金屬和/或混凝土襯墊 |
X |
|
|
承租人設備的雜項金屬物品和/或混凝土墊 |
|
X |
|
屋面 |
單層TPO屋面系統，帶保護板，剛性絕緣，AVB，20年保修 |
X |
|
|
核殼設備的屋面貫通 |
X |
|
|
承租人設備的屋面貫通，由Core&Shell屋面分包商安裝。 穿透須經房東審核和批准。 |
|
|
X |
|
|
|
|
核心和殼牌設備的人行道襯墊 |
X |
|
|
租户設備的人行道墊子 |
|
|
X |
由經批准的租户推動的屋頂更改請求對核心和外殼進行修改，已安裝 由核心和殼牌屋面分包商 |
|
|
X |
|
|
|
|
ARSENAL ON THE CHARLES -1號樓 |
地主 |
租客 |
房東(在房客家裏) 費用) |
業主/租客責任矩陣-草案 |
外部 |
Core&Shell外觀(注：Core&Shell Facc；：ade目前正在設計中，並將 與符合當地市場和可持續發展目標的A級建築保持一致) |
X |
|
|
核心和殼牌無障礙入口 |
X |
|
|
建築安裝標牌和/或地面安裝外部標牌，符合城市 水城的規章制度和租約，有待房東審批。 |
X |
|
|
用於租户設備的頂層公寓圍欄 |
X |
|
|
核心外殼設備的頂層公寓外殼 |
X |
|
|
用於核心和外殼屋頂設備的屋頂屏風 |
X |
|
|
用於租户屋頂設備的屋頂屏風 |
X |
|
|
公共區域 |
無障礙核心和殼牌入口 |
X |
|
|
多租户樓層的出口走廊 |
X |
|
|
一樓裝修大堂，與當地市場典型的A級建築一致 |
X |
|
|
核心建築中的衞生間，與當地市場上典型的A級建築一致 |
X |
|
|
核心和殼牌公共區域中的飾面 |
X |
|
|
核心和殼牌區域的規範要求的內部標牌 |
X |
|
|
核心和殼牌地區的維修壁櫥 |
X |
|
|
核心和殼層區域的電氣室，用於放置核心和殼層設備和租户分表 |
X |
|
|
核心和殼牌電話數據分界室(MPOE) |
X |
|
|
從核殼分界室到每層核殼低密度纖維室的通道 |
X |
|
|
租户房舍內的租户IDF房間 |
|
X |
|
從核心和殼牌分界室(MPOE)到租户IDF的租户低壓基礎設施 房間及向租户處所的分配 |
|
X |
|
核心和殼牌區域的門、框架和五金件 |
X |
|
|
租户場所的門、門框和五金件 |
|
X |
|
電梯 |
兩(2)部載客電梯，服務於1-4層。電梯的重量是3500磅。容量，350fpm， 和3英尺6英寸的開口處。 |
X |
|
|
包括頂層公寓在內的每一層都配有一(1)部服務電梯。電梯將有5000磅。 容量，350 fpm，4‘-6“敞開的門。 |
X |
|
|
根據租户的要求對Core&Shell電梯進行改裝 |
|
|
X |
窗口處理 |
配備和安裝Core&Shell自動窗户處理標準，包括相關 承租人房舍內的支撐和封堵；目前標準的窗户處理方式待定。 |
|
X |
|
適用於租户房舍的實心表面窗臺 |
|
X |
|
租户房舍 |
外牆內表面的石膏板和飾面 |
|
X |
|
在核心分區的租户一側的內面完成 |
|
X |
|
租户房屋內的衞生間 |
|
X |
|
租户機房內的裝修 |
|
X |
|
適用於租户計劃的電氣櫃 |
|
X |
|
租户計劃的電話/數據機房 |
|
X |
|
租户廚房區域 |
|
X |
|
修改核心和外殼以適應租户要求 |
|
|
X |
租户屋內地磚的防潮措施 |
|
X |
|
隔斷、天花板、地板、油漆、飾面、門、框架、五金、木製品、櫥櫃和 承租人房屋內的建築 |
|
X |
|
租户房舍內的固定或可移動的櫥櫃 |
|
X |
|
實驗室設備，包括但不限於生物安全櫃、高壓滅菌器、玻璃洗滌器、 租户房舍內的生物反應器 |
|
X |
|
化學通風櫃、長椅通風櫃、租户房屋內的實驗室工作 |
|
X |
|
芯殼隔水管的軸封蓋 |
X |
|
|
承租人豎井豎井圍護結構在主豎井和殼層豎井分配空間內 |
|
X |
|
在主垂直核心和殼體分配空間之外的租户立管豎井圍護結構 豎井，須經房東批准。 |
|
X |
|
|
|
|
|
租户場所的所有內部標牌 |
|
X |
|
聲音衰減升級(內部和/或外部)，以符合水城的 租户房屋的聲學標準和設計 |
|
X |
|
升級租户機房(實心隔斷圍牆；牆壁、天花板和地板飾面； 門、門框和五金) |
|
X |
|
|
|
|
|
ARSENAL ON THE CHARLES -1號樓 |
地主 |
租客 |
房東（在租户的宿舍） |
業主/租客責任矩陣-草案 |
消防 |
消防入口，包括消防連接、報警閥和迴流保護 |
X |
|
|
一次分配和噴頭足以支持普通危險(水頭朝上) |
X |
|
|
租户房屋內的所有用完、降低水頭和相關設備 |
|
X |
|
對核心和殼牌消防系統進行改造，包括噴水管道和噴頭位置， 以適應租户佈局和危險指數 |
|
X |
|
專用滅火系統 |
|
X |
|
核心區和殼區內的事前幹管系統(如果需要) |
X |
|
|
租户房舍內的事前幹管系統(如果需要) |
|
X |
|
核心和殼牌區域內的滅火器櫃 |
X |
|
|
租户房屋內的滅火器櫃 |
|
X |
|
建築物公共區域內的豎管、配電和軟管連接 |
X |
|
|
租户房舍內的其他軟管連接，包括配電管道 |
|
X |
|
如有需要，提供消防泵 |
X |
|
|
水暖 |
帶防迴流和核殼立管的生活用水系統 |
X |
|
|
租户房舍內的生活用水分配，包括減壓式防迴流閥 |
|
X |
|
供租户使用的非飲用水立管，包括水增壓系統和減壓裝置 防迴流閥 |
X |
|
|
租户房舍內的非飲用水分配 |
|
X |
|
符合無障礙要求的核心和殼牌衞生間衞浴設備 |
X |
|
|
符合無障礙要求的租户洗手間衞浴裝置 |
|
X |
|
核心區和殼區內的牆面消火栓(按規範要求) |
X |
|
|
租户連接時的租户計量和子計量 |
|
X |
|
暴雨排水系統 |
X |
|
|
核心區和殼牌區的衞生廢物和排放服務 |
X |
|
|
租户房舍的衞生廢物和排氣服務 |
|
X |
|
不受重力影響的芯殼夾具的衞生式噴射器 |
X |
|
|
核心和殼牌洗手間的熱水產生 |
X |
|
|
為租户空間生產飲用水 |
|
X |
|
實驗室廢物系統和立管。實驗室廢物和通風管道將在每一層為租户封頂。 關係。 |
X |
|
|
PH值調節系統 |
X |
|
|
一樓租户或凹式pH調節系統的實驗室垃圾彈射系統 |
X |
|
|
回火熱水分配管道至pH中和系統區域的洗眼/淋浴裝置。 |
X |
|
|
為租户提供實驗室廢物和排氣管分配服務 |
|
X |
|
在連接到建築立管之前，實驗室廢物管路上的取樣端口。抽樣港口地點需經房東批准。 |
|
X |
|
供租户使用的非飲用水熱水發電 |
|
X |
|
空壓機、立管和管道分配 |
|
X |
|
實驗室真空系統、立管和管道分佈 |
|
X |
|
温水發生器和立管 |
X |
|
|
承租人設計的不温不火的水管分配和應急裝置，包括開口排水口 |
|
X |
|
RO/DI水發生器、排水管分配和到連接點的廢棄物路由。 |
|
X |
|
去離子水發生器、過濾器、管道分配棒拒絕路由到連接點。 |
|
X |
|
歧管、管道和其他要求，包括上文未具體提及的氣瓶 |
|
X |
|
OED在清潔水廢物的看門人壁櫥 |
X |
|
|
天然氣 |
核心和外殼的天然氣服務 |
X |
|
|
天然氣服務，壓力調節器，併為核心和殼牌天然氣需求儀表 |
X |
|
|
天然氣服務、壓力調節器和計量器，滿足租户燃氣需求 |
|
X |
|
從租户電錶到租户房舍的天然氣管道 |
|
X |
|
為租户提供的天然氣表 |
|
X |
|
租户房屋內的天然氣管道分佈 |
|
X |
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供暖、通風、空調 |
空氣處理系統的大小可為租户區域提供基於1.4 CFM/USF的100%室外空氣 |
X |
|
|
|
|
|
|
租户裝修區域利用風機盤管或冷卻樑進行空間調節 |
|
X |
|
加濕 |
|
X |
|
支持100%室外空氣處理裝置和再熱盤管的燃氣冷凝鍋爐 |
X |
|
|
|
|
|
|
ARSENAL ON THE CHARLES -1號樓 |
地主 |
租客 |
房東(在房客家裏) 費用) |
業主/租客責任矩陣-草案 |
冷卻裝置為空調機組和末端裝置（風機盤管或冷卻樑）提供冷卻水， 地板 |
X |
|
|
冷卻水輸送至500 SF/噸的地板 |
X |
|
|
垂直送風管道分佈，通過租户處的防煙/防火閥進行水平取風 連接點 |
X |
|
|
通過樓宇管理系統進行氣流監控 |
|
X |
|
核心和外殼區域內的送風和排風管道分佈 |
X |
|
|
與租户房屋的送排風管道分佈 |
|
X |
|
租户連接點處的垂直排氣管 |
X |
|
|
核心和外殼區域內的排氣管道分佈 |
X |
|
|
租户房屋內的排氣管道分佈 |
|
X |
|
租户計劃專用排氣系統 |
|
X |
|
核心和外殼衞生間的衞生間排氣 |
X |
|
|
租户房屋內衞生間的衞生間排氣裝置 |
|
X |
|
熱水管接頭 |
X |
|
|
租户樓宇內的熱水管分佈 |
|
X |
|
租户房屋內的熱水BTU表 |
|
X |
|
核殼式建築管理系統(BMS) |
X |
|
|
租户內的BMS(與房東系統兼容，並須經房東審批) 房舍監控租户基礎設施 |
|
X |
|
核殼式電氣櫃的冷卻系統 |
X |
|
|
租户房舍內電氣櫃的冷卻系統 |
|
X |
|
核心和殼牌基礎設施的聲音衰減以符合水城噪音條例 |
X |
|
|
租户設備的噪音衰減須符合水城噪音條例 |
|
X |
|
滿足租户要求的額外/專用冷卻設備 |
|
X |
|
供租户使用的冷凍水管立管 |
X |
|
|
租户房舍內的冷凍水管道分佈 |
|
X |
|
電氣 |
基於12瓦/USF實驗室和4瓦/USF辦公室的租户場所容量的正常電力 面積 |
X |
|
|
租户房屋容量為4瓦/RSF的備用電源(發電機)，基於 慣常的多樣性措施 |
X |
|
|
帶備用電池的生命安全電源，適用於所有核心和殼體區域的緊急照明/出口標誌 |
X |
|
|
為所有租户區域的緊急照明/出口標誌提供帶備用電池的生命安全電源 |
|
X |
|
未來供租户使用的備用發電機(除了核心和殼牌提供的發電機外) |
|
X |
|
租户場所內的正常和備用配電 |
|
X |
|
核心和殼牌發電機的聲音衰減，以符合水城噪音條例。配備燃料箱的核心和殼牌發電機支持12小時的運行時間，並與當地協議提供8小時的燃料服務。 |
X |
|
|
租户連接的480V正常配電，非電錶 |
X |
|
|
每層樓有備用和生命安全電源的開關設備和配電盤可供租户供電 關係。 |
X |
|
|
帶有母線插頭和校驗表的租户接線用開關設備和母線 |
X |
|
|
核心區和殼區的照明和配電 |
X |
|
|
租户房舍的照明和配電 |
|
X |
|
對租户場所的照明進行編程，以在特定時間(時間待定)關燈 (由業主決定) |
|
X |
|
租户場所內的租户配電盤、變壓器等，用於為租户負荷服務 |
|
X |
|
租户正常和備用電力的電子檢查計量，包括向核心和殼牌報告 BMS系統 |
X |
|
|
租户房屋的防雷系統(租户設備的適當電湧保護 包括保護通過屋頂延伸的任何電路) |
|
X |
|
核殼電氣內各層接地冒口網絡和銅接地條 房間 |
X |
|
|
延伸至租户房舍及其內部的接地延伸 |
|
X |
|
火警 |
核心和殼牌區域內的火災報警系統 |
X |
|
|
用於租户場所的火災警報擴展子面板和設備，集成到核心和 殼體系統 |
|
X |
|
|
|
|
|
對火警系統進行更改/重新編程，以方便租户編程 |
|
X |
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電話/DAT A |
核心和外殼分界室(MPOE)的地下本地交換運營商服務 |
X |
|
|
租户電話/數據室 |
|
X |
|
1號樓(AOTC)/Kymera治療公司-前C
附件10.13
|
|
|
|
ARSENAL ON THE CHARLES -1號樓 |
地主 |
租客 |
房東（在租户的宿舍） |
業主/租客責任矩陣-草案 |
從核心和殼牌分界室(MPOE)到核心和殼牌電話/數據機房的路徑 |
X |
|
|
從Core&Shell電話/數據機房到租户電話/數據機房的路徑 |
|
X |
|
從分界室到中間配電架室的電話/數據佈線 |
|
X |
|
從分界室和/或中間配電架房間到租户的電話/數據佈線 電話/數據室 |
|
X |
|
電話/數據基礎設施，包括但不限於服務器、計算機、電話系統、交換機 路由器、多路複用器面板、設備機架、梯子機架等 |
|
X |
|
提供來自服務提供商的電路和服務 |
|
X |
|
視聽系統和支持 |
|
X |
|
從租户電話/數據機房到所有租户場所的佈線 |
|
X |
|
分佈式天線系統(DAS)用於增強租户場所(租户DAS)的蜂窩覆蓋 由業主訂明) |
|
X |
|
安防 |
核心和殼牌條目處的卡訪問 |
X |
|
|
在單獨安裝和管理的租户系統上使用卡進入或進入租户場所 |
|
X |
|
單獨安裝和管理的租户系統上的租户房地的攝像機覆蓋範圍 |
|
X |
|
免責聲明：為免生疑問，本房東/租户列表中引用或指定的所有瓦數、壓力、體積和其他容量僅用於指定適用系統的設計容量。
1號樓(AOTC)/Kymera治療公司-前D
附件10.13
附件D
確認生效日期
茲確認開工日期，日期為202年_月_日，由特拉華州有限責任公司Are-MA Region No 75，LLC和_並由業主與租客之間附連於日期為202_使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。
業主及租客在此確認並同意，就本租約的所有目的而言，本租約的基礎期限開始日期為20_於20_。如果租賃條款與本確認生效日期的條款有衝突，則本確認生效日期在任何情況下均以本確認生效日期為準。
房東和租客雙方簽署了生效日期確認書，特此為證，生效日期為以上第一個寫明的日期。
租户：
,
a
由：_
姓名：
標題：
房東：
ARE-MA Region No. 75，LLC，
特拉華州一家有限責任公司
作者：Alexandria Real Estate Equities，L. P.
特拉華州有限合夥企業，管理成員
通過：ARE-QRS Corp.，
馬裏蘭州一家公司，普通合夥人
由：_
姓名：_
職稱：_
1號樓(AOTC)/Kymera治療公司-前E
附件10.13
附件E
規章制度
1.
本項目的人行道、入口和車道不得被承租人或任何承租方阻擋，或被他們用於進出房產以外的任何目的。
8.
承租人不得將任何物體(包括天線、户外傢俱等)放置在停車場、園林區或其房屋外的其他區域，或項目的屋頂上(本租約條款允許的除外)。
9.
除協助殘障人士的動物外，未經業主明確書面同意，任何動物不得進入大樓的辦公室、大廳或走廊。
10.
承租人不得使用任何收音機或樂器，或發出響亮或不適當的噪音，幹擾工程項目或毗鄰建築物的佔用人。
11.
如果租户希望在房屋內進行電報、電話或其他電氣連接，房東或其代理人將指示電工在哪裏以及如何安裝電線；如果沒有這種指示，將不允許鑽孔或切割電線。任何此類安裝或連接應由承租人承擔費用。
12.
承租人不得在房屋內安裝或操作任何蒸汽機或燃氣機、鍋爐或其他機械設備，除非租約特別批准。明確禁止將石油、天然氣或易燃液體用於取暖、照明或任何其他目的。爆炸品或其他被認為特別危險的物品不得帶入本項目。
13.
任何類型的休閒車在項目內或附近都是明確禁止停放的。除營運車輛通宵停放外，任何時間均不得在停車區內存放任何類型的車輛。車輛失靈的，應當在48小時內移走。任何停泊的車輛上或其周圍不得有“供出售”或其他廣告標誌。所有車輛應按照所有標誌和其他標記停放在指定的停車區內。所有停車位均為露天停車位，除業主指定外，不得預留停車位、車位編號或個別車位的字母。
14.
承租人應保持房屋無齧齒動物、昆蟲和其他有害生物。
15.
業主保留將任何人排除或驅逐出本項目的權利。根據業主的判斷，任何人如醉酒或受酒精或毒品影響，或以任何方式做出任何違反本項目規章制度的行為。
16.
承租人不得因承租人在保持良好秩序和清潔方面的粗心或漠不關心而造成任何不必要的勞動。房東不對房客造成的任何財產損失負責，無論該損失如何發生，也不對房客因看門人或任何其他僱員或個人造成的任何損害負責。
17.
承租人如發現自來水、草坪噴頭、污水、煤氣管道、電燈和固定裝置、供暖設備或任何其他影響房屋的服務設備有任何缺陷，應立即通知房東。
18.
承租人不得允許在房屋外存放，包括但不限於在室外存放卡車和其他車輛，或傾倒廢物或垃圾，或允許在房屋內或周圍的任何排水系統或衞生系統內放置任何有害物質。
1號樓(AOTC)/Kymera治療公司-前E
附件10.13
19.
垃圾處理公司為該場所提供的所有可移動的垃圾容器必須存放在為此目的提供的垃圾圍欄區域內(如果有)。
20.
任何拍賣，無論是公開的還是私人的，都不允許在該場所或該項目上進行。
21.
除非事先得到業主的書面同意，否則不得在處所內的窗户上放置遮陽篷。
22.
該處所不得用作住宿、住宿或做飯，或作任何不道德或非法用途，或作契約所指明以外的任何用途。任何博彩設備不得在該處所內操作。
23.
承租人應考慮到項目和房屋內電線的容量和其他租户的需要，向業主確定可在房屋內安全使用的最大電流，並且不得使用超過該安全容量的電流。房東同意安裝電氣設備並不免除租户不能使用超過安全容量的電力的義務。
24.
承租人負起保護房屋免遭盜竊、搶劫和盜竊的全部責任。
25.
承租人不得在處所內安裝或操作任何性質與承租人通常使用處所無關的機械或機械裝置，並須保持所有該等機械不受可能傳播至處所以外的震動、噪音及空氣電波的影響。
26.
承租人應促使承租人僱用的任何供應商和其他服務提供者在房屋或項目中提供服務，以維持法律要求的有效工人賠償保險和商業一般責任保險，承保金額為房東合理接受。承租人應促使此類供應商和服務提供商將房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.指定為此類保單下的額外承保人，並應在向項目承租人提供任何服務之前，向房東提供證明所需保險範圍的保險證書(並顯示房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.為此類保單下的額外承保人)。
27.
承租人或任何承租人均無權拍攝、錄像帶、膠片、數字記錄或以任何其他方式記錄、傳輸和/或分發有關房屋或項目的全部或任何部分的任何圖像、圖片或視頻，除非該等圖像、圖片或視頻滿足以下所有條件：(A)這些圖像、圖片或視頻完全是在房屋內拍攝的；(B)它們沒有顯示位於項目內的任何可識別的建築物或標誌；(C)它們沒有顯示除承租人的員工或其他同意拍攝該等圖像的人以外的人；以及(D)如果該等圖像，圖片或視頻將被用於廣告和/或營銷目的，然後，在使用之前，它們將被交付給房東，並在房東的要求下，包括對房東或房東設計的房東附屬公司的認可或歸屬(例如，關於圖像的聲明，上面寫着“由Alexandria Real Estate Equities，Inc.提供”)。該認可或歸屬須經業主合理批准。
28.
承租人應定期審查疾病控制中心(CDC)和任何聯邦、州和/或地方政府機構發佈的指南，並將實施指南中建議的做法和程序以及行業標準最佳做法，以限制或防止傳染病的傳播或傳播。
29.
在不限制房東修改、更新和實施新規則和法規的一般權利的情況下，承租人承認房東有權利但沒有義務執行與進入房產、建築物和/或項目有關的附加規則和法規(包括
1號樓(AOTC)/Kymera治療公司-前E
附件10.13
（僅限於設施），旨在促進和保護健康和身體健康和/或預防或限制傳染病的傳播或傳播。
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任F
附件10.13
附件F
承租人的個人財產
無
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任G
附件10.13
附件G
控制區
[附設]
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任G
附件10.13
1號樓（AOTC）/ Kymera Therapeutics，Inc. - 前任H
附件10.13
附件H
屋頂面積
AOTC 1號樓頂層
AOTC 1號樓，高層屋頂
