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格拉德斯通商業公司公佈截至2023年12月31日的第四季度和年度業績

請注意，本新聞稿中提供的有限信息不足以做出明智的投資判斷。

弗吉尼亞州麥克萊恩，2024年2月21日（ACCESSWIRE）——格拉德斯通商業公司（納斯達克股票代碼：GOOD）（“格拉德斯通商業” 或 “公司”）今天公佈了截至2023年12月31日的第四季度和年度的財務業績。運營資金（FFO、經可比性調整後的FFO）和Core FFO（所有三種非公認會計原則）財務指標的描述載於本新聞稿的末尾。除非另有説明，否則所有每股參考均指普通股和非控股運營單位的全面攤薄後的加權平均股份。欲瞭解更多詳情，另請參閲季度財務補充文件和公司的10-K表年度報告，這些報告可在我們網站www.gladstonecommercial.com的 “投資者” 部分找到。

摘要信息（以千美元計，每股數據除外）：


	截至已結束的三個月
	2023年12月31日			2023年9月30日			$ Change		% 變化
操作數據：
總營業收入	$	35,908		$	36,464		$	(556)	(1.5)	%
運營費用總額	(28,136)		(1)	(29,587)		(4)	1,451		(4.9)	%
其他費用，淨額	(3,221)		(2)	(5,085)		(5)	1,864		(36.7)	%
淨收入	$	4,551		$	1,792		$	2,759	154.0	%
減去：歸屬於優先股的股息	(3,106)			(3,099)			(7)		0.2	%

減去：歸屬於優先普通股的股息	(107)			(108)			1		(0.9)	%
加/減：F系列優先股滅絕後的收益（虧損）	1			(1)			2		(200.0)	%

普通股股東和非控股股東的淨收益（虧損）（可歸屬）	$	1,339		$	(1,416)		$	2,755	(194.6)	%
加：房地產折舊和攤銷	13,731			12,485			1,246		10.0	%
加：減值費	5,719			6,754			(1,035)		(15.3)	%

減去：出售房地產的淨收益	(3,492)			(4,696)			1,204		(25.6)	%
減去：債務清償收益，淨額	(2,830)			—			(2,830)		100.0	%
普通股股東和非控股股東可獲得的運營資金——基本	$	14,467		$	13,127		$	1,340	10.2	%
增加：可轉換的高級普通發行版	107			108			(1)		(0.9)	%
普通股股東和非控股股東可用的運營資金——攤薄後	$	14,574		$	13,235		$	1,339	10.1	%



普通股股東和非控股股東可獲得的運營資金——基本	$	14,467		$	13,127		$	1,340	10.2	%





加：資產退休債務支出	32			31			1		3.2	%

增加：貸款抗辯成本	—			130			(130)		(100.0)	%
增加：利率對衝工具的已實現虧損	—			326			(326)		(100.0)	%




普通股股東和非控股股東可獲得的運營核心資金——基本	$	14,499		$	13,614		$	885	6.5	%
增加：可轉換的高級普通發行版	107			108			(1)		(0.9)	%
普通股股東和非控股業務單位持有人可用的業務核心資金——攤薄後	$	14,606		$	13,722		$	884	6.4	%

份額和每股數據：
普通股股東和非控股股東的淨收益（虧損）（可歸屬）——基本和攤薄後	0.03			(0.04)			0.07		(175.0)	%
普通股股東和非控股OP單位持有人可使用FFO——基本	0.36			0.33			0.03		9.1	%
普通股股東和非控股運營單位持有人可獲得的FFO——攤薄	0.36			0.33			0.03		9.1	%

普通股股東和非控股運營單位持有人可用的核心 FFO-基本	0.36			0.34			0.02		5.9	%
可供普通股股東和非控股運營單位持有人使用的核心FFO——攤薄	0.36			0.34			0.02		5.9	%


已發行普通股和非控股OP單位的加權平均份額——基本	40,309,714				40,309,463				251			—	%
已發行普通股和非控股運營單位的加權平均股數——攤薄	40,654,846				40,654,595				251			—	%
每股普通股和非控股運營單位申報的現金分紅	$	0.30			$	0.30			$	—		—	%

財務狀況
累計折舊前的房地產	$	1,261,715		(3)	$	1,279,332		(6)	$	(17,617)		(1.4)	%
總資產	$	1,133,471			$	1,167,156			$	(33,685)		(2.9)	%
應付抵押貸款票據，淨額，循環借款和定期貸款下的借款，淨額	$	738,861			$	749,009			$	(10,148)		(1.4)	%
總權益和夾層權益	$	324,307			$	346,627			$	(22,320)		(6.4)	%
擁有的財產	135			(3)	135			(6)	—			—	%
自有平方英尺	17,059,269			(3)	17,160,398			(6)	(101,129)			(0.6)	%
租賃平方英尺	96.8		%		96.6		%		0.2		%	0.2	%

(1) 包括截至2023年12月31日的三個月中確認的三處房產的570萬美元減值費用。

(2) 包括截至2023年12月31日的三個月中，出售兩處房產產生的350萬美元淨銷售收益和淨額280萬美元的債務清償收益。

(3) 包括三處歸類為待售房產，總面積為4,040萬美元和946,801平方英尺。

(4) 包括截至2023年9月30日的三個月中對一處房產確認的680萬美元減值費用。

(5) 包括截至2023年9月30日的三個月中出售三處房產的淨銷售收益470萬美元。

(6) 包括四處歸類為待售房產，總面積為5,290萬美元和509,528平方英尺。


	截至年底
	2023年12月31日			2022年12月31日			$ Change		% 變化
操作數據：
總營業收入	$	147,584		$	148,981		$	(1,397)	(0.9)	%
運營費用總額	(116,103)		(1)	(116,248)		(4)	145		(0.1)	%
其他費用，淨額	(26,559)		(2)	(21,951)		(5)	(4,608)		21.0	%
淨收入	$	4,922		$	10,782		$	(5,860)	(54.3)	%
減去：歸屬於優先股的股息	(12,285)			(11,903)			(382)		3.2	%

減去：歸屬於優先普通股的股息	(430)			(458)			28		(6.1)	%
減去：F系列優先股註銷造成的損失	(11)			(10)			(1)		10.0	%
添加：回購G系列優先股的收益	3			37			(34)		(91.9)	%
歸屬於普通股股東和非控股運營單位持有人的淨虧損	$	(7,801)		$	(1,552)		$	(6,249)	402.6	%
加：房地產折舊和攤銷	57,856			60,154			(2,298)		(3.8)	%
加：減值費	19,296			12,092			7,204		59.6	%

減去：出售房地產的淨收益	(7,737)			(10,052)			2,315		(23.0)	%
減去：債務清償收益，淨額	(2,830)			—			(2,830)		100.0	%
普通股股東和非控股股東可獲得的運營資金——基本	$	58,784		$	60,642		$	(1,858)	(3.1)	%
增加：可轉換的高級普通發行版	430			458			(28)		(6.1)	%
普通股股東和非控股股東可用的運營資金——攤薄後	$	59,214		$	61,100		$	(1,886)	(3.1)	%



普通股股東和非控股股東可獲得的運營資金——基本	$	58,784		$	60,642		$	(1,858)	(3.1)	%
添加：註銷遞延融資費用	—			434			(434)		(100.0)	%
添加：註銷現成註冊賬單費用和預付自動櫃員機費用	110			177			(67)		(37.9)	%
加：資產退休債務支出	126			100			26		26.0	%


增加：貸款抗辯成本	130			—			130		100.0	%
增加：利率對衝工具的已實現虧損	326			—			326		100.0	%



普通股股東和非控股股東可獲得的運營核心資金——基本	$	59,476		$	61,353		$	(1,877)	(3.1)	%
增加：可轉換的高級普通發行版	430			458			(28)		(6.1)	%


普通股股東和非控股業務單位持有人可用的業務核心資金——攤薄後	$	59,906			$	61,811			$	(1,905)		(3.1)	%

份額和每股數據：
歸屬於普通股股東和非控股股東的淨虧損——基本虧損和攤薄後	(0.19)				(0.04)				(0.15)			375.0	%
普通股股東和非控股OP單位持有人可使用FFO——基本	1.46				1.55				(0.09)			(5.8)	%
普通股股東和非控股運營單位持有人可獲得的FFO——攤薄	1.46				1.54				(0.08)			(5.2)	%

普通股股東和非控股運營單位持有人可用的核心 FFO-基本	1.47				1.56				(0.09)			(5.8)	%
可供普通股股東和非控股運營單位持有人使用的核心FFO——攤薄	1.47				1.56				(0.09)			(5.8)	%
已發行普通股和非控股OP單位的加權平均份額——基本	40,325,730				39,245,675				1,080,055			2.8	%
已發行普通股和非控股運營單位的加權平均股數——攤薄	40,670,862				39,608,921				1,061,941			2.7	%
每股普通股和非控股運營單位申報的現金分紅	$	1.2000			$	1.5048			$	(0.3048)		(20.3)	%

財務狀況
累計折舊前的房地產	$	1,261,715		(3)	$	1,299,570		(6)	$	(37,855)		(2.9)	%
總資產	$	1,133,471			$	1,202,633			$	(69,162)		(5.8)	%
應付抵押貸款票據，淨額，循環借款和定期貸款下的借款，淨額	$	738,861			$	749,206			$	(10,345)		(1.4)	%
總權益和夾層權益	$	324,307			$	375,750			$	(51,443)		(13.7)	%
擁有的財產	135			(3)	137			(6)	(2)			(1.5)	%
自有平方英尺	17,059,269			(3)	17,179,951			(6)	(120,682)			(0.7)	%
租賃平方英尺	96.8		%		96.8		%		—		%	—	%

(1) 包括截至2023年12月31日止年度中確認的五處房產的1,930萬美元減值費用。

(2) 包括截至2023年12月31日止年度中來自七處房地產銷售的770萬美元淨銷售收益和淨額280萬美元的債務清償收益。

(3) 包括三處歸類為待售房產，總面積為4,040萬美元和946,801平方英尺。

(4) 包括截至2022年12月31日止年度中確認的兩處房產的1,210萬美元減值費用。

(5) 包括截至2022年12月31日止年度中五處房地產銷售產生的1,010萬美元淨銷售收益。

(6) 包括一處被歸類為待售房產，金額為1,230萬美元和146,483平方英尺。

2023 財年的亮點：

• 收購的房產：以2950萬美元的價格購買了五處已完全佔用的房產，總租賃空間約為30萬平方英尺，加權平均上限率為9.56％；

• 已售房產：作為我們資本回收戰略的一部分，以3,960萬美元的價格出售了七處非核心房產；

• 收取 2023 年基本租金的 100%：收取了全年欠我們的2023年基本租金的100％；

•根據ATM計劃發行的普通股：發行了20萬股，淨收益為410萬美元；

• 已發行的F系列優先股：發行了246,775股6.00％的F系列優先股，淨收益為560萬美元；

• 已發行新債：借入900萬美元的固定利率抵押貸款債務，加權平均利率為6.1％，所有到期日均為2028年9月1日；

• 已償還的債務：償還了5,890萬美元的固定利率抵押貸款債務，加權平均利率為4.7％，手頭有現金和從我們的信貸額度中借款；

• 延長抵押貸款債務到期日：將880萬美元固定利率票據的到期日再延長一年；

• 租賃的空置空間：租賃了40,041平方英尺的先前空置空間，租賃期限從5.4年到10年不等；

• 續訂租約：續訂了1388,789平方英尺的面積，其中12處房產的剩餘租期從3.3年到18.7年不等；

• 付費分配：本年度支付的現金分配總額為普通股和非控股運營單位每股1.20美元，E系列優先股每股1.656252美元，F系列優先股每股1.50美元，G系列優先股每股1.50美元，高級普通股每股1.05美元。

2023年第四季度業績：截至2023年12月31日的季度向普通股股東和非控股業務單位持有人提供的FFO為1,460萬美元，與截至2023年9月30日的季度相比增長了10.1％，

相當於每股0.36美元。截至2023年12月31日的季度，普通股股東和非控股業務單位持有人可獲得的核心FFO為1,460萬美元，與截至2023年9月30日的季度相比增長6.4％，相當於每股0.36美元。核心FFO的增加主要是由於成功的房地產税上訴導致的房地產運營費用減少。

2023財年業績：截至2023年12月31日的財年，普通股股東和非控股業務單位持有人可獲得的FFO為5,920萬美元，與截至2022年12月31日的年度相比下降了3.1％，相當於每股1.46美元。截至2023年12月31日的財年，普通股股東和非控股業務單位持有人可獲得的核心FFO為5,990萬美元，與截至2022年12月31日的年度相比下降了3.1％，相當於每股1.47美元。核心FFO下降的主要原因是前一時期租約終止的租金收入加快，以及2023年空置房產的租金收入，以及浮動利率債務的SOFR利率上升，導致利息支出增加。合同在2023年取消了所有季度的激勵費，從而減少了運營開支，從而部分抵消了這一點。

截至2023年12月31日的三個月和年度，普通股股東和非控股業務單位持有人的淨收益（虧損）分別為130萬美元和780萬美元，合每股0.03美元和0.19美元（0.19美元），而截至2023年9月30日的三個月和截至2022年12月31日的年度中歸屬於普通股股東的淨虧損為140萬美元和160萬美元，合0.4萬美元和每股分別為0.04美元。截至2023年12月31日和2023年9月30日的三個月，以及截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度的核心FFO與淨收益（虧損）的對賬，我們認為這是與核心FFO最直接可比的GAAP指標，以及普通股和非控股運營單位每股加權平均份額的基本和攤薄後的核心FFO的計算在上面的 “摘要信息” 表中列出。

在本季度結束之後：

• 已發行的F系列優先股：發行了7,580股股票，淨收益為20萬美元；

• 已售房產：作為我們資本回收戰略的一部分，以450萬美元的價格出售了一處非核心房產；以及

• 申報分配：申報的2024年1月、2月和3月的每月現金分配，普通股和非控股運營單位的現金分配總額為0.30美元，E系列優先股每股0.414063美元，F系列優先股每股0.375美元，G系列優先股每股0.375美元，高級普通股每股0.2625美元。

Gladstone Commercial總裁巴茲·庫珀的評論説：“我們的財務業績反映了穩定的業績和穩定的收入，這源於我們龐大的同店物業佔用率、租金徵收和增長、2023年和2022年期間的增值房地產投資、續訂租户的能力，以及我們的去槓桿化和資本回收計劃。我們認為，我們在2023年取得了不錯的成績，在目標市場以可觀的上限利率向五種資產投資了2950萬美元，其中除一項外均為工業資產。我們繼續實施資本回收計劃，通過該計劃，我們出售了非核心資產，將所得款項用於降低投資組合的槓桿化，並在目標增長市場收購房產。我們在2023年成功退出了七項非核心資產，確認了770萬美元的資本收益，而且我們預計將在未來一到兩年內出售其他非核心資產，我們認為這些資產將帶來資本收益。我們將繼續機會性地出售非核心資產，並將所得款項重新部署到更強勁的目標增長市場，重點是工業投資機會。儘管由於疫情的持續影響、大幅通貨膨脹和相應的利率上升以及烏克蘭戰爭引發的地緣政治和經濟問題，我們預計將面臨挑戰，但我們對租户信貸承保的深度有強烈的感覺。我們已經收取了2023年現金租金的100％。我們預計，我們的租户將成功應對當前的經濟環境，並且在所有剩餘的疫情限制完全解除並且經濟恢復正常狀態後，他們將能夠繼續成功運營。儘管經濟存在不確定性，但在2023年，我們得以向兩個租户租賃40,041平方英尺的空置面積，並向13個租户續訂了1,388,789平方英尺的面積。我們正在積極推銷剩餘的空置空間，並預計會取得積極成果。我們已經修改了信貸額度，增加了新的定期貸款部分，並增加了循環貸款，我們認為這將是這些不確定的市場中財務靈活性的重要來源。我們預計將繼續在必要時進入債務和股票市場，以增加流動性，並對我們在過去幾年的穩健表現感到非常滿意。我們認為，我們的同店租金近年來每年增長約2％，隨着我們的增長，將繼續上漲，我們將繼續主要專注於投資目標市場，重點是工業地產和積極管理我們的投資組合。”

電話會議：格拉德斯通商業將於美國東部時間2024年2月22日星期四上午8點30分舉行電話會議，討論其收益業績。請致電 (877) 407-9045（或 (201) 389-0934）進入電話會議。接線員將監控通話並設置提問隊列。電話會議重播將在電話會議結束一小時後提供，並將持續到2024年2月29日。要收聽重播，請撥打 (877) 660-6853（或 (201) 612-7415）並使用重播會議號碼 13742738。公司季度電話會議的音頻直播也將在我們網站www.gladstonecommercial.com的投資者專區播出。

關於格拉德斯通商業：格拉德斯通商業公司是一家房地產投資信託基金，專注於收購、擁有和運營美國各地的淨租賃工業和辦公物業。包括截至2024年1月的付款，格拉德斯通商業已連續每月支付229筆普通股現金分配。在按月支付分紅之前，格拉德斯通商業連續五個季度支付現金分配。自2003年成立以來，格拉德斯通商業公司從未跳過或推遲過分發。更多信息可以在 www.gladstonecommercial.com 上找到。

關於格拉德斯通公司：有關格拉德斯通所有基金業務活動的信息，可在www.gladstonecompanies.com上找到。

投資者關係：有關按月支付分紅費的格拉德斯通基金系列的投資者關係問題，請訪問www.gladstonecompanies.com。

非公認會計準則財務指標：

FFO：全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定了FFO，作為衡量股票房地產投資信託基金經營業績的相對非公認會計準則的補充指標，以確認創收房地產歷來沒有根據公認會計原則確定的基礎進行貶值。根據NAREIT的定義，FFO是淨收益（根據公認會計原則計算），不包括財產銷售的收益（或虧損）和財產減值損失，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的收益（或虧損）。FFO不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金流，不應將其視為衡量其業績的淨收益的替代方案，也不應將其視為衡量流動性或分配能力的運營現金流的替代方案。該公司認為，每股和單位的FFO為投資者提供了評估其財務業績的額外背景信息，並作為將其與其他房地產投資信託基金進行比較的補充衡量標準；但是，將其FFO與其他房地產投資信託基金的FFO進行比較可能不一定有意義，因為此類其他房地產投資信託基金使用的NAREIT定義的應用可能存在差異。

經可比性調整後的FFO：經可比性調整後的FFO是針對某些項目進行調整的FFO，這些項目不代表公司運營組合提供的業績，也不會影響公司同期業績的可比性。這些項目包括與註銷與贖回證券相關的發行成本相關的非經常性支出調整的調整。儘管該公司對FFO的計算經可比性調整後與NAREIT對FFO的定義不同，可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論，但該公司認為這是衡量其經營業績的有意義的補充指標。因此，經可比性調整後的FFO應被視為根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

核心FFO：核心FFO是針對某些項目進行調整的，這些項目不代表公司運營投資組合提供的業績，也不會影響公司同期業績的可比性。這些項目包括收購相關支出的調整、提前清償債務的收益或損失以及任何其他非經常性支出調整。儘管公司對核心FFO的計算與NAREIT對FFO的定義不同，可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論，但該公司認為這是衡量其經營業績的有意義的補充指標。因此，應將核心FFO視為根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

根據NAREIT的定義，公司的FFO列報方式，經可比性調整後的FFO或核心FFO的列報方式，並不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金流，不應將其視為淨收益的替代指標，也不得將其視為衡量流動性或分配能力的運營現金流的替代方案。

根據經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的定義，本新聞稿中關於格拉德斯通商業公司收入的預測穩定性、其重新租賃其空置房產和增加其投資組合的能力、計劃或前景的聲明是 “前瞻性陳述”。這些前瞻性陳述本質上涉及某些風險和不確定性，儘管它們基於格拉德斯通商業目前的計劃，截至本新聞稿發佈之日，這些計劃被認為是合理的。可能導致實際業績與這些前瞻性陳述存在重大差異的因素包括但不限於格拉德斯通商業籌集額外資本的能力；資本和融資的可用性和條款，既為其運營提供資金，也可以在債務到期時再融資；當前經濟環境的衰退；租户的表現；競爭對其續訂現有租賃或再租賃空間努力的影響；以及利率的重大變化。2024年2月21日向美國證券交易委員會提交的截至2023年12月31日財年的10-K表的 “風險因素” 標題下披露了可能導致實際業績與其前瞻性陳述中陳述或暗示的業績存在重大差異的其他因素。Gladstone Commercial提醒讀者不要過分依賴任何此類前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至發佈之日。Gladstone Commercial沒有義務公開露面

除非法律要求，否則更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

聯繫人：

格拉德斯通商業公司

(703) 287-5893