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2024年2月13日

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蒂姆·麥克休 (419) 247-2800

Welltower 公佈2023年第四季度業績

俄亥俄州託萊多，2024年2月13日... Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）今天公佈了截至2023年12月31日的季度業績。

近期亮點

•報告的歸屬於普通股股東的淨收益為攤薄後每股0.15美元

•報告的歸屬於普通股股東的季度正常化運營資金（“FFO”）為攤薄後每股0.96美元，比上年增長15.7％

•報告的總投資組合同比增長12.5％（“SSNOI”），這得益於我們的老年人住房運營（“SHO”）投資組合的SSNOI增長23.7％

•SHO投資組合同店（“SS”）收入在第四季度同比增長9.7％，平均入住率同比增長330個基點（“基點”）

•SHO投資組合的同比SSNOI利潤率增長了290個基點，這主要是由單位佔用房間收入（“RevPor” 或 “單位收入”）的強勁增長推動的，這種增長繼續明顯超過單位佔用房間支出（“ExpPor” 或 “單位支出”）的增長

•在第四季度，我們完成了30億美元的按比例總投資，其中包括28億美元的收購和貸款融資以及2.77億美元的開發資金

•截至2023年12月31日，我們在40億美元的信貸額度下擁有約61億美元的可用流動性，其中包括21億美元的可用現金和限制性現金以及滿負荷能力

年度亮點

•報告的歸屬於普通股股東的淨收益為攤薄後每股0.66美元

•報告的歸屬於普通股股東的年度正常化FFO為攤薄後每股3.64美元

•報告的總投資組合同比平均SSNOI增長12.6％，這得益於我們的SHO投資組合的SSNOI增長24.4％

•在2023年完成了59億美元的按比例總投資，包括以重置成本大幅折扣的房地產收購以及具有重大下行保護的高結構性債務和股權投資

•淨負債至調整後息税折舊攤銷前利潤從2022年12月31日的6.31倍提高至2023年12月31日的5.03倍

•宣佈解散與Revera和Chartwell的合資企業，這是我們為期七年的合同現代化計劃的關鍵里程碑，並提高了加拿大投資組合的區域密度並改善了運營商的一致性。此外，通過收購CPPIB在主要位於加利福尼亞州比佛利山莊的10處房產投資組合中的45％權益，解散了我們與加拿大養老金計劃投資委員會（“CPPIB”）的門診醫療合資企業，按比例投資1.61億美元

•繼續深化與包括艾利醫療保健、Cogir管理公司（“Cogir”）、Kisco Senior Living、Legend Senior Living（“Legend”）、奧克蒙特管理集團、StoryPoint Senior Living（“StoryPoint”）和退休無限公司（“RUI”）在內的一流運營商的關係，以進一步擴大我們的區域密度化戰略

資本活動和流動性在第四季度，淨負債佔合併企業價值的比例從2022年12月31日的29.5％提高到2023年12月31日的20.9％。在第四季度及隨後的季度末，我們獲得了超過30億美元的定價極具吸引力的資本，包括債務、股權以及處置收益和貸款還款，為增值資本配置機會提供資金，並進一步鞏固我們本已穩健的流動性狀況。截至2023年12月31日，我們將浮動利率債務的份額從截至2022年12月31日的16.0％降至8.7％。

本季度完成的重要投資活動在第四季度，我們完成了30億美元的按比例總投資，其中包括28億美元的收購和貸款融資以及2.77億美元的開發資金。我們開設了11個開發項目，包括部分改造和擴建，總投資額為3.35億美元。此外，在第四季度，我們按比例完成了房產處置和4,300萬美元的貸款還清。

Cogir正如先前披露的那樣，我們繼續發展與Cogir的關係，以8.85億加元的比例收購價完成了由魁北克12個一流的老年人生活社區組成的投資組合。Cogir將繼續以95/5的合資企業管理這些房產。

收購凱恩·安德森房地產（“Kayne”）在第四季度，我們以4.69億美元的總收購價從Kayne手中收購了由十個老年人住房社區組成的投資組合。該投資組合的平均使用年限為11年，是以重置成本大幅折扣收購的。

收購老年人住房運營投資組合在本季度中，我們通過從一家全球房地產投資管理公司和全球金融機構合資企業收購了八個A級老年人住房社區，擴大了與StoryPoint、Legend和RUI的關係。該投資組合的平均使用壽命不到四年，收購總價為2.6億美元，與估計的重置成本相比有很大折扣。老年人住房社區將根據RIDEA 4.0合同運營，預計將產生低兩位數的無限內部收益率。

Quality Senior Living（“QSL”）在第四季度，我們通過收購中大西洋和美國東南部地區的七處房產，擴大了與QSL的關係，總收購價為1.95億美元。

其他交易此外，在第四季度，我們在老年人住房、健康住房、門診醫療和長期/急性後期領域收購了總額為9.68億美元的房產，主要是通過私下協商的場外交易。

2023 年完成的顯著投資活動

2023 年，我們完成了 59 億美元的按比例總投資，包括 48 億美元的收購和貸款融資以及 11 億美元的開發資金。我們轉換了開發項目，總金額按比例計算為9.08億美元。此外，在這一年中，我們完成了8.93億美元的按比例處置和貸款還款。

Revera合資企業正如先前披露的那樣，在第二季度，我們簽訂了最終協議，以解散我們在美國、英國和加拿大現有的Revera合資關係。這些交易包括從Revera收購110處房產的剩餘權益，同時向Revera出售31處房產的權益。在第二季度，我們關閉了該交易的英國投資組合部分，在第三季度我們關閉了美國投資組合部分。我們預計將在2024年上半年完成與加拿大投資組合相關的剩餘房地產交易和運營商過渡，但須遵守慣例成交條件。加拿大的投資組合包括合資企業中的85處房產，由我們擁有75％的房產，Revera擁有25％的房產。作為交易的一部分，我們打算收購Revera在71處房產中的權益，並出售我們在其餘14處房產中的權益。保留的71處房產的運營已過渡到新的運營商。預計此次收購和同步處置將在很大程度上實現現金中立。

宣佈的未來投資活動

Chartwell 正如先前披露的那樣，我們簽訂了一項互惠互利的最終協議，解散加拿大39處房產中現有的Chartwell合資關係。除了受慣例成交條件限制的交易外，我們將從Chartwell和其他合資夥伴手中收購23處高質量老年人住房物業的剩餘權益，同時將我們在16處房產的權益出售給Chartwell。合資企業解散後，某些房產將過渡到Cogir，其餘物業將過渡到Welltower/Cogir PLR平臺。

Affinity Living Communities（“Affinity”）季度末之後，我們達成了一項最終協議，該協議將通過私下談判的場外交易，以9.69億美元的價格收購由25個有年齡限制的活躍成人社區組成的投資組合，該協議受慣例成交條件的約束。高度便利化的Affinity品牌投資組合包括近3,900套住房，主要集中在太平洋西北地區，這使我們能夠戰略性地將健康住房投資組合的地域覆蓋範圍擴展到市場，預計5年55歲以上的人口增長將比美國平均水平高2.5倍以上。該交易預計將通過現金和假設的5.23億美元低於市場利率的債務提供資金，平均利率為3.8％，加權平均到期日為九年。隨着本次交易的完成，Welltower作為美國價格適中、年齡限制和有年齡限制的租賃住房的最大所有者，將顯著擴大其市場領導地位，共計近25,000套。

環境、社會和治理（“ESG”）我們發佈了2023年綠色債券分配報告，重點介紹了將2019年12月和2022年3月綠色債券發行的10.4億美元淨收益全部分配給符合條件的綠色建築項目，包括LEED、BREEAM和能源之星認證的房產。

股息 2024 年 2 月 13 日，董事會宣佈截至 2023 年 12 月 31 日的季度現金分紅為每股 0.61 美元。該股息將於2024年3月7日支付給截至2024年2月23日的登記股東，這將是我們連續第211個季度現金分紅。未來季度股息的申報和支付仍有待董事會的審查和批准。

2024年展望我們將推出2024年收益指引，預計將公佈歸屬於普通股股東的淨收益在攤薄後每股1.21美元至1.37美元之間，歸屬於普通股股東的正常化FFO在攤薄後每股3.94美元至4.10美元之間。在編寫指導方針時，我們做出了以下假設：

•同店淨營收率：我們預計混合SSNOI的平均增長率為8.25％至11.50％，其中包括以下組成部分：

◦老年人住房運營量約為15％至21％

◦老年人住房三倍淨值約為 2.5% 至 4.0%

◦門診醫療約為 2% 至 3%

◦長期/急性後護理約為 2% 至 3%

•投資：我們的收益指導僅包括迄今為止宣佈或完成的收購。此外，除迄今為止宣佈的過渡或重組外，不包括任何過渡或重組。

•一般和管理費用：我們預計一般和管理費用約為1.95億美元至2.05億美元，股票薪酬支出約為3700萬美元。

•開發：我們預計在2024年再為8.19億美元的開發項目提供資金，這些項目與2023年12月31日在建的項目有關。

•處置：我們預計未來十二個月按比例處置收益為10億美元，混合收益率為5.8％。這包括來自預期房地產銷售的約9.5億美元對價和7800萬美元的預期貸款還款收益。

•疫情救濟資金：我們的2024年收益指引不包括對年內可能收到的任何大流行救濟資金的認可。2023 年，我們確認了與英國和加拿大的提供者救濟基金和類似計劃相關的約 1300 萬澳元的股份。

我們的指導不包括除我們已宣佈的投資、處置或資本交易以外的任何其他投資、處置或資本交易，也不包括任何其他支出、減值、貸款損失準備金的意外增加或其他正常化項目。有關進一步的討論，請參閲補充報告措施部分，以及我們對正常化FFO和SSNOI的定義，以及附錄3，以將普通股股東可獲得的淨收益與歸屬於普通股股東的正常化FFO的前景進行對賬。我們將在2023年第四季度電話會議上提供有關2024年展望和假設的更多細節。

電話會議信息我們計劃於美國東部時間2024年2月14日星期三上午9點舉行電話會議，討論我們的2023年第四季度業績、行業趨勢和投資組合表現。撥打 (888) 340-5024 或 (646) 960-0135（國際）即可接入電話。對於那些無法收聽電話直播的人，將在電話會議結束兩小時後開始播放錄製的重播，直至2024年2月21日。要觀看轉播，請撥打 (800) 770-2030 或 (647) 362-9199（國際）。會議 ID 號為 8230248。要參與網絡直播，請在電話會議開始前15分鐘登錄www.welltower.com下載必要的軟件。重播將持續90天。

補充報告指標我們認為，根據美國公認會計原則（“美國公認會計原則”）的定義，淨收益和歸屬於普通股股東（“NICS”）的淨收益是最合適的收益衡量標準。但是，我們考慮了運營資金（“FFO”）、正常化FFO、淨營業收入（“NOI”）、同店淨營收益（“SSNOI”）、每個佔用房間的收入（“RevPor”）、同一門店RevPor（“SS RevPor”）、每個佔用房間的支出（“ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤作為衡量我們經營業績的有用補充指標。不包括息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，這些補充指標是根據我們的按比例所有權披露的。按比例計算的金額是通過減少少數合夥人非控股權益的合併金額並加上我們在未合併金額中的少數股權份額得出的。我們不控制未合併的投資。儘管我們認為按比例披露很有用，但它們可能無法準確描述我們的合資安排的法律和經濟影響，應謹慎使用。

根據美國公認會計原則對房地產資產進行歷史成本核算，隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移會以可預見的方式減少，折舊準備金就證明瞭這一點。但是，由於房地產價值歷來是隨着市場狀況而上升或下降的，因此許多行業投資者和分析師認為，使用歷史成本核算的房地產公司的經營業績報告是不夠的。作為迴應，全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）創建了FFO，作為房地產投資信託基金經營業績的補充衡量標準，其中不包括淨收入中的歷史成本折舊。根據NAREIT的定義，歸屬於普通股股東的FFO是指根據美國公認會計原則計算的歸屬於普通股股東的淨收益，不包括房地產銷售的收益（或虧損）和折舊資產的減值，加上房地產折舊和攤銷，以及未合併實體調整後的淨收益

非控制性權益。歸屬於普通股股東的正常化FFO是指根據附錄2中詳述的某些項目進行調整的歸屬於普通股股東的FFO。我們認為，歸屬於普通股股東的正常化FFO是衡量經營業績的有用補充指標，因為投資者和股票分析師可以使用這一衡量標準來持續比較Welltower在不同時期的經營業績或與其他房地產投資信託基金或其他公司的經營業績，而不必考慮意外和/或無法計算的項目造成的差異。

我們將NOI定義為總收入，包括租户報銷，減去物業運營費用。物業運營費用是指與管理、維護和服務我們物業的租户相關的成本。這些費用包括但不限於與物業相關的工資和福利、支付給經理的物業管理費、市場營銷、客房服務、餐飲服務、維護、水電費、財產税和保險。一般和管理費用是指與物業運營無關且無法分配給房產的一般管理費用。這些費用包括但不限於與公司員工相關的工資和福利、專業服務、辦公費用和公司固定資產折舊。SSNOI用於評估我們物業的經營業績，使用一致的人口來控制我們投資組合構成的變化。在本文中，同一家門店通常定義為投資組合中在相關同比報告期內創收的房產。收購和開發轉化在收購或投入使用後整整五個季度的門店金額中均包含在同一門店金額中。地塊、貸款和轉租以及在此期間出售或歸類為待售的任何房產均不包括在相同的商店金額中。在重建項目完成後整整五個季度之前，重新開發的房產（包括老年人住房運營物業的重大翻新，其中20％或以上的單元同時停止使用30天或更長時間，或預期用途發生變更的門診醫療物業）不包括在相同的門店金額中。在運營商過渡或分段過渡完成後的整整五個季度之前，正在進行運營商轉換和/或分段過渡的房產也將從相同的存儲金額中排除。此外，受不可抗力、天災或其他特殊不利事件嚴重影響的房產在物業恢復使用後的整整五個季度之前，不包括在相同的門店金額中。SSNOI不包括非現金NOI，包括調整以保持穩定的財產所有權百分比以及使用一致的匯率折算加拿大房地產和英國房產。標準化指標包括管理層認為適合考慮SSNOI（一種補充的非公認會計準則績效指標）的調整。這些可能增加或減少SSNOI的調整均未反映在我們根據美國公認會計原則編制的財務報表中。單獨披露和解釋了重要的標準化因素（定義為任何單獨超過每種物業類型SSNOI增長0.50％的指標）。我們認為，NOI和SSNOI為投資者提供了相關和有用的信息，因為它們以非槓桿率衡量我們物業在房地產層面的經營業績。我們使用NOI和SSNOI來做出有關資源分配的決策並評估我們物業的房地產層面表現。本新聞稿中沒有包含綜合基礎或按房地產類型對SSNOI預測區間的對賬，因為如果沒有不合理的努力，我們無法量化需要包含在可比GAAP財務指標中的某些金額，而且我們認為這種對賬將意味着一定程度的精確性，可能會使投資者感到困惑或誤導。

RevPor代表每個入住房間每月產生的平均收入，ExpPor代表我們的老年人住房運營物業每月每個佔用房間的平均支出。這些指標是按損益表中居民費用和服務總收入或物業運營支出的比例除以每月平均佔用房間天數計算得出的。SS RevPor和SS Exppor用於評估我們物業在穩定的人羣下的RevPor和ExpPor表現，從而消除了我們投資組合構成的變化。它們基於用於SSNOI的相同資產池，幷包括用於SSNOI的任何收入或支出標準化。我們使用RevPor、ExpPor、SS RevPor和SS ExpPor來評估我們的老年人住房運營投資組合的創收能力和盈利潛力，不受入住率波動的影響。如果已知，它們還用於與行業和競爭對手的統計數據進行比較，以評估我們的老年人住房運營投資組合的質量。

我們用槓桿比率和覆蓋率來衡量我們的信貸實力。槓桿比率表明扣除現金和限制性現金後，我們的資產負債表資本中有多少與長期債務有關。我們預計將保持足夠的資本比率和覆蓋率，以維持與我們當前狀況一致的資本結構。這些比率基於息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。息税折舊攤銷前利潤定義為扣除利息支出、所得税、折舊和攤銷前的收益（每份損益表的淨收益）。調整後的息税折舊攤銷前利潤定義為不包括未合併實體的息税折舊攤銷前利潤，包括股票薪酬支出、貸款損失準備金、債務清償收益/虧損、房地產收益/損失/減值、衍生品和金融工具的收益/虧損、其他支出、其他減值費用以及管理層認為適當的其他調整。我們認為，息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤以及淨收入是重要的補充指標，因為它們為評估和評估我們的運營業績提供了額外的信息。我們的槓桿比率包括淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率。淨負債定義為長期債務總額，不包括經營租賃負債，減去現金和現金等價物以及限制性現金。合併企業價值代表淨負債總額、普通股和非控股權益的公允市場價值。

投資者、股票和債務分析師以及評級機構在公司的估值、比較、評級和投資建議中廣泛使用我們的補充報告指標和類似標題的財務指標。我們的管理層使用這些財務指標來促進內部和外部與歷史經營業績的比較以及制定運營決策。此外，董事會還利用它們來評估管理層。補充報告措施確實如此

不代表根據美國公認會計原則確定的經營活動提供的淨收入或現金流，不應被視為衡量盈利能力或流動性的替代指標。最後，我們定義的補充報告指標可能無法與其他房地產投資信託基金或其他公司報告的具有類似權限的項目進行比較。請參閲補充報告措施對賬的證物和截至2023年12月31日的季度補充信息包（可在Welltower的網站（www.welltower.com）上查閲，以瞭解其他補充報告措施的信息和對賬情況。

關於總部位於俄亥俄州託萊多的房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）和標準普爾500指數公司Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）正在推動醫療基礎設施的轉型。Welltower向領先的老年人住房運營商、急性後期提供者和醫療系統進行投資，為擴展創新醫療服務模式和改善人們的健康和整體醫療體驗所需的房地產基礎設施提供資金。Welltower擁有集中在美國、加拿大和英國主要高增長市場的房產的權益，包括老年人住房和急性後社區以及門診醫療物業。更多信息請訪問 www.welltower.com。我們會定期在我們的網站www.welltower.com的 “投資者” 部分發布重要信息，包括公司和投資者介紹以及財務信息。我們打算使用我們的網站作為披露重要和非公開信息的手段，並用於履行我們在FD法規下的披露義務。此類披露將包含在我們的網站上 “投資者” 標題下。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、公開電話會議和向美國證券交易委員會提交的文件外，還應監控我們網站的此類部分。我們網站上的信息未以引用方式納入本新聞稿，我們的網址僅作為非活躍文本參考包含在內。

前瞻性陳述和風險因素本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。當Welltower使用諸如 “可能”、“將”、“打算”、“應該”、“相信”、“期望”、“預測”、“項目”、“預期”、“預期”、“預期”、“預期”、“估計” 等不只與歷史問題相關的詞語時，Welltower是在發表前瞻性陳述。前瞻性陳述不能保證未來的業績，涉及風險和不確定性，可能導致Welltower的實際業績與前瞻性陳述中討論的Welltower的預期存在重大差異。這可能是多種因素造成的，包括但不限於：經濟狀況；資本市場狀況，包括資本的可用性和成本；醫療保健行業面臨的問題，包括法規和支付政策的遵守和變化、對政府調查和懲罰性協議的迴應，以及運營商/租户難以以經濟實惠的方式獲得和維持足夠的責任和其他保險；融資條款的變化；醫療保健內部的競爭和老年人住房行業；運營商/租户經營業績或財務狀況的負面發展，包括但不限於他們支付租金和償還貸款的能力；Welltower過渡或出售具有盈利業績的房產的能力；未能按預期進行新的投資或收購；自然災害、突發衞生事件（例如 COVID-19 疫情）和其他影響Welltower房產的上帝行為；Welltower以與空置率相似的速度重新租賃空間的能力發生；Welltower 及時對銷售進行再投資的能力收益率與出售資產相似；運營商/租户或合資夥伴破產或破產；合資夥伴的合作；影響醫療保險和醫療補助報銷率和運營要求的政府法規；運營商/租户提出的或針對運營商/租户的責任或合同索賠；與未來投資或收購相關的意外困難和/或支出；影響Welltower財產的環境法；管理Welltower財務報告的規則或做法的變化；美國的走勢外幣匯率；Welltower保持其房地產投資信託基金資格的能力；關鍵管理人員的招聘和留用；以及Welltower不時向美國證券交易委員會提交的報告中描述的其他風險。Welltower沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，也沒有義務更新實際業績可能與任何前瞻性陳述中預測的結果不同的原因。

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