附錄 99.1

全球醫療房地產投資信託基金公佈2023年第三季度財務業績

年初至今已完成三筆處置， 總收益為8,050萬美元，總收益為1,560萬美元

馬裏蘭州貝塞斯達——2023年11月6日—— （美國商業資訊）——全球醫療房地產投資信託基金公司（紐約證券交易所代碼：GMRE）（“公司” 或 “GMRE”）是一家淨租賃醫療辦公室 房地產投資信託基金（REIT），該公司收購醫療設施並將這些設施租賃給醫生團體以及區域和 國家醫療保健系統，今天公佈了截至三個月和九個月的財務業績 2023 年 9 月 30 日和其他數據。

董事長、首席執行官 兼總裁傑弗裏·布希表示：“在第三季度，我們繼續取得穩定的業績，突顯了我們 投資組合的高質量和租户羣的穩定性。在本季度，我們出售了一棟醫療辦公樓，總收益為1,010萬美元， 實現了5.3％的上限率。包括本次出售，今年迄今為止，我們已經完成了三筆處置，總收益為8,050萬美元，加權平均上限率為6.3％，總收益為1,560萬美元，淨收益用於減少 我們的浮動利率債務。展望今年剩餘時間，隨着交易市場的發展，我們將繼續保持謹慎， ，有了足夠的流動性，我們已經做好了充分的準備，在利差變得有吸引力以支持 增長時抓住收購機會。”

2023 年第三季度亮點

2023 年九個月亮點

財務業績

2023年第三季度的租金收入同比略有增長 ，達到3550萬美元，這反映了公司在上年同期的收購活動 及其投資組合的表現，但部分被房地產處置的影響所抵消。2023年第三季度的租金收入包括 530萬美元的淨租賃費用回收額，而去年同期為500萬美元。

第三季度的總支出略有增加 至3,300萬美元，而去年同期為3,210萬美元，這主要反映了運營和一般 和管理費用的增加。

第三季度的利息支出為720萬美元，而去年同期為700萬美元。這一變化反映了 與去年同期相比利率提高的影響。

第三季度歸屬於普通股股東 的淨收益總額為310萬美元，攤薄每股收益0.05美元，而去年同期 為810萬美元，攤薄每股收益0.12美元。

該公司報告稱，2023年第三季度的FFO為1,530萬美元，合每股每股0.22美元，AFFO為1,650萬美元，合每股每單位0.23美元，而去年同期的FFO為1,620萬美元，合每股每單位0.23美元，AFFO為1,710萬美元，合每股每單位0.25美元。

投資活動

在2023年第三季度，公司 完成了對位於南卡羅來納州北查爾斯頓的一棟醫療辦公樓的出售，上限率為5.3％，總收益 為1,010萬美元，收益為230萬美元。

投資組合更新

截至2023年9月30日，該公司 的投資組合佔用率為96.7％，包括470萬平方英尺的可租賃面積，年化基本租金為1.114億美元。截至2023年9月30日，公司投資組合的加權平均租賃期限為5.7年，加權平均年租金上漲幅度 為2.1％，公司的投資組合租金覆蓋率為4.2倍。

資產負債表和資本

截至2023年9月30日，未償債務總額（包括信貸額度的未償借款和應付票據（均扣除未攤銷的債務發行成本）為6.176億美元 ，公司的槓桿率為44.2％。截至2023年9月30日，該公司的總債務加權平均利率 為3.78％，加權平均剩餘期限為3.1年。

截至2023年11月6日，該公司在信貸額度下的借款能力為3.18億美元。

在 2023 年第三季度或 2023 年 10 月 1 日至 2023 年 11 月 6 日期間，公司沒有根據其 ATM 計劃發行任何普通股 股。

分紅

2023年9月8日，董事會（ “董事會”）宣佈向截至2023年9月22日的普通股股東和登記在冊的單位持有人派發每股0.21美元的現金股息， 已於2023年10月10日支付，代表公司2023年第三季度的股息支付。董事會還宣佈， 向截至2023年10月15日的公司A系列優先股的登記持有人派發每股0.46875美元的現金股息， 已於2023年10月31日支付。該股息代表公司在2023年7月31日至2023年10月30日期間 期間的A系列優先股的季度股息。

補充信息

有關這些業績的詳細信息可以在公司網站 http://investors.globalmedicalreit.com/ 的 “投資者關係” 部分提供的公司 補充財務一攬子計劃中找到。

電話會議和網絡直播信息

公司將於美國東部時間 2023 年 11 月 7 日星期二上午 9:00 舉辦網絡直播和 電話會議。該網絡直播位於公司網站 的 “投資者關係” 部分，網址為 http://investors.globalmedicalreit.com/。

要通過電話參與：

在開始時間前至少五分鐘撥號 並參考環球醫療房地產投資信託基金公司

國內：1-877-704-4453

國際：1-201-389-0920

重播：

電話會議的音頻重播將發佈在公司網站上 。

非公認會計準則財務指標

普通的

管理層認為，某些非公認會計準則財務 指標是衡量公司經營業績的有用補充指標。對於公司而言，非公認會計準則指標包括房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益 （“息税折舊攤銷前利潤” 和 “調整後息税折舊攤銷前利潤”）、FFO 和AFFO。非公認會計準則財務指標通常定義為旨在衡量財務業績、財務狀況 或現金流的指標，但不包括或包括根據公認會計原則 確定的最具可比性的衡量標準中不會進行調整的金額。該公司之所以報告非公認會計準則財務指標，是因為管理層認為這些指標也是房地產投資信託基金行業和行業分析師評估房地產投資信託基金時使用的 最主要的指標之一。出於這些原因，管理層認為披露和討論這些非公認會計準則財務指標是適當的。

此處 中提出的非公認會計準則財務指標不一定與其他房地產公司提出的相同，因為並非所有房地產公司都使用 相同的定義。不應將這些指標視為淨收入的替代方案、公司財務 業績的指標，或作為衡量公司流動性的經營活動現金流的替代方案，也不一定表示有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。管理層認為，為了便於清晰 瞭解公司的歷史合併經營業績，應將這些指標與本文其他地方列出的淨收益 和運營現金流一起審查。

FFO 和 AFFO

FFO和AFFO是美國證券交易委員會（“SEC”）規則所指的 非公認會計準則財務指標。該公司認為FFO和AFFO 是衡量其經營業績的重要補充指標，並認為證券分析師、投資者、 和其他利益相關方經常使用FFO來評估房地產投資信託基金，其中許多房地產投資信託基金在報告業績時會出示FFO。根據 全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）的定義，FFO是指根據公認會計原則計算的扣除OP單位和LTIP單位持有人的非控股權益前的淨收益或虧損，不包括房地產和特殊項目銷售 的收益（或虧損），減去優先股股息，加上與房地產相關的折舊和攤銷（不包括 債務發行的攤銷成本和高於和低於市場租約的攤銷），以及未合併合夥企業調整後的攤銷 和合資企業。由於FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷（債務發行成本的攤銷 及高於和低於市場租賃攤銷支出的攤銷），因此該公司認為，FFO提供的業績衡量標準與 同期比較時，反映了入住率、租金率、運營成本、開發活動 和利息成本趨勢對運營的影響，提供的視角從最接近的GAAP衡量標準中看不出來，淨收入或虧損。

AFFO是許多投資者 和分析師使用的非公認會計準則指標，通過去除不反映正在進行的 房地產運營的項目的影響，來衡量房地產公司的經營業績。管理層通過修改NAREIT對FFO的計算方式來計算AFFO，對某些現金和非現金 項目以及某些經常性和非經常性項目進行調整。對於公司而言，這些項目包括：（a）經常性收購和處置成本， （b）債務清償損失，（c）經常性直線遞延租金收入，（d）定期股票薪酬支出， （e）高於和低於市場租賃的定期攤銷，（f）債務發行成本的定期攤銷，（g）定期租賃佣金， 和（h）其他項目。

管理層認為，除了向FFO報告AFFO之外，還報告AFFO是投資界在 比較基礎上評估公司經營業績時可以使用的有用補充衡量標準。

息税折舊攤銷前利潤（ebitdare）

我們計算息税折舊攤銷前利潤回覆按照 符合 NAREIT 制定的標準並定義息税折舊攤銷前利潤回覆根據公認會計原則計算的淨收益或虧損加上折舊 和攤銷、利息支出、出售投資物業的收益或虧損以及減值虧損（如適用）。

我們定義調整後的息税折舊攤銷前利潤回覆as EBITDA回覆加上 非現金股票薪酬支出、與高於和低於市場租賃相關的非現金無形攤銷、收購前費用 和其他正常化項目。管理層考慮息税折舊攤銷前收入回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆重要的衡量標準，因為它們 提供了更多信息，使管理層、投資者以及我們當前和潛在的債權人能夠評估和比較我們的核心 經營業績和償債能力。

租金覆蓋率

為了計算我們的投資組合加權平均值 息税折舊攤銷前利潤覆蓋率（“租金覆蓋率”），我們排除了財務 報表未提供或不夠詳細的信用評級租户或其子公司。這些比率僅基於最新的可用信息。大多數 租户財務報表均未經審計，我們尚未獨立驗證任何租户財務信息（已審計或未經審計） ，因此，我們無法向您保證此類信息的準確或完整。由於（i）缺乏可用的財務信息或（ii）租户規模小，某些其他租户（約佔我們投資組合的16％） 不包括在計算範圍內。此外，在未申報的租户中， 中包括 Pipeline Healthcare, LLC，該公司於 2023 年 10 月出售給了 Heights Healthcare，並由新的管理層經營 。此外，我們的租金覆蓋率增加了醫生的分配和薪酬。管理層認為所有 調整都是合理和必要的。

年化基本租金

年化基本租金表示 2023 年 9 月的每月基本租金 乘以 12（或扣除租賃總額房產的年化開支後的基本租金）。因此，這種方法 產生截至某個時間點的年化金額，但沒有考慮到未來（i）合同租金的上漲、（ii） 租賃活動或（iii）租賃到期。此外，按現金收取計算的租賃不包含在 年化基本租金中。

資本化率

收購的資本化率（“上限率”） 的計算方法是將當前的年化基本租金除以合同購買價格。對於投資組合市值 利率，對合同購買價格進行了某些調整，包括對後續資本投資的調整。

前瞻性陳述

根據1995年《私人證券訴訟改革法》的定義， 此處包含的某些陳述可能被視為 “前瞻性陳述”， 公司的意圖是讓任何此類陳述受到由此建立的安全港的保護。這些前瞻性 陳述是通過使用諸如 “預期”、“相信”、“可能”、“估計”、“期望”、“打算”、“可能”、“應該”、“計劃”、“ “預測”、“項目”、“將”、“繼續” 等術語和短語來識別的，包括 對未來結果的假設和預測的提法。除歷史信息外，此處 中列出的報表包括但不限於有關我們的收益、流動性、租户向我們支付租金的能力、 預期財務業績（包括與新租户或現有物業擴建相關的未來現金流）、 未來分紅或其他財務項目的任何陳述；有關我們對 未來運營和未來投資組合的計劃、戰略、目標和預期的任何其他陳述入住率、我們的收購機會渠道以及預期的收購活動， 包括任何收購的時間和/或成功完成以及這些物業的預期租金收入，我們預期的 處置活動，包括任何處置的時間和/或成功完成以及由此產生的收益的預期用途，以及任何有關未來經濟狀況或業績的陳述均為前瞻性陳述。這些 前瞻性陳述基於我們當前的預期、估計和假設，受某些風險和 不確定性的影響。儘管公司認為其前瞻性 陳述中反映的預期、估計和假設是合理的，但實際業績可能與公司任何 前瞻性陳述中的預測或假設存在重大差異。有關我們和我們業務的其他信息，包括可能對我們的財務業績產生重大不利影響的其他因素，包括但不限於第一部分第1A項——風險 因素、10-K表年度報告、10-Q表季度報告以及我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中描述的風險。 提醒您不要過分依賴前瞻性陳述。公司不打算也沒有義務更新任何前瞻性陳述。

投資者關係聯繫人：

斯蒂芬·斯威特

stephen.swett@icrinc.com

203.682.8377

環球醫療房地產投資信託公司

簡明合併資產負債表

（未經審計，以千計， 面值除外）

環球醫療房地產投資信託公司

簡明合併運營報表

（未經審計，以千計， ，每股金額除外）

全球醫療房地產投資信託基金公司

淨收入與 FFO 和 AFFO 的對賬

(未經審計，以千計，每股 和單位金額除外)

全球醫療房地產投資信託基金公司

淨收入與息税折舊攤銷前利潤的對賬回覆 和調整後的息税折舊攤銷前利潤回覆

（未經審計， 以千計)