附錄 10.1

租賃的第一修正案

2023年10月30日的第一份租賃修正案（本第一修正案）由 以及特拉華州有限合夥企業（房東）HGIT BASSETT CAMPUS LP 與特拉華州公司 INTEVAC, INC.（租户）簽訂，涉及以下內容：

R E C IT A L S

鑑於房東和租户於2014年3月20日簽訂了某些租約（租約）， ，用於租賃約119,583平方英尺的可出租空間（原始場所），通常稱為巴塞特街3560號和巴塞特街3580號，位於這些建築物中，地址為 35503580號，加利福尼亞州聖克拉拉巴塞特街（以下簡稱 “大樓”）。此處使用的所有大寫術語以及此處未另行定義的所有術語均應具有租賃中賦予此類術語的含義；

鑑於租户此前根據作為轉讓人的租户與EoTech, LLC之間截至2021年12月30日的某些租賃轉讓協議（“EoTech轉讓”），將租户在加利福尼亞州聖克拉拉市巴塞特街3580號（巴塞特街3580號）的租户權益轉讓給了密歇根州有限責任公司（EoTech）EoTech, LLC Tech，作為受讓人；

鑑於當前租賃期到期後，EoTech希望直接與房東簽訂3580處巴塞特辦公場所中 部分的租户租賃協議，租户希望延長租户對原始場所（通常稱為加利福尼亞州聖克拉拉市巴塞特街3560號）（3560處巴塞特辦公場所）的租賃期限， ，總面積約為75,376平方米，包括第一層大約 58,608 平方英尺可租用 (1)^st) 3560 處所的樓層，第二層約有 16,768 平方英尺的可出租 平方英尺 (2)^和）巴塞特3560號辦公樓層；

鑑於，房東和租户希望通過本第一修正案修改租約，除其他外， (a) 將3560座巴塞特房屋的租賃期限再延長六十三 (63) 個月；(b) 規定租户在延期期限內為3560處巴塞特房屋支付基本月租金 （定義見下文）；以及 (c) 進一步修改，修改和補充此處規定的租約。

現在， 因此，考慮到巴塞特3560處房屋，並出於其他有益和有價值的對價（特此確認已收到和充足），房東和租户特此同意如下：

1。演奏會。上面列出的敍述已納入此處，就好像在此處完整列出一樣。

2。延長租賃期限。房東和租户承認，根據租賃條款 ，租賃期將於2024年3月31日到期。儘管租約中有任何相反的規定，但房東和租户同意，3560巴塞特房屋的租賃期限僅從2024年4月1日（延期開始日期）開始，至2029年6月30日（延期到期日）結束，除非根據租約條款提前終止。從 2024 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日這段時間在本文中應稱為延期

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期限。從延期開始之日起，租約中所有提及房屋的內容均應修改為指並指代3560 Bassett 場所。租户承認，除非下文第8節另有規定，否則租户沒有選擇或權利將租賃期延長到延期之後。

3。延期期間的基本月租金。無論租約中有任何相反的規定，而且 除了支付租約下到期的所有其他款項（包括但不限於租户在3560巴塞特辦公場所的運營費用中所佔份額）外，租户還應在 延期期內按照以下時間表支付3560巴塞特辦公場所的基本月租金：

時期		每月基本租金
2024年4月1日 2025年3月31日*		$	135,676.80
2025年4月1日 2026年3月31日		$	140,086.30
2026年4月1日 2027年3月31日		$	144,639.10
2027年4月1日 2028年3月31日		$	149,339.87
2028年4月1日 2029年3月31日		$	154,193.42
2029年4月1日2029年6月30日		$	159,204.70

*	前提是根據下文第4節，從2024年4月1日開始，到2024年6月30日結束的三（3）個月期間的基本月租金將有所減免。

4。減免 3560 Bassett 房屋的 三 (3) 個月的基本月租金。在從2024年4月1日開始至2024年6月30日結束的三（3）個月內（租金減免期 ），租户沒有義務支付該租金減免期內原應歸屬於3560巴塞特房屋的基本月租金（租金減免）。儘管有上述規定，或租約中規定的 有相反的規定，但租户仍需在租金減免 期內向租户支付歸屬於3560巴塞特辦公場所的運營費用份額以及根據租約條款應支付的所有其他額外租金。房東和租户承認並同意，租金減免的總金額等於407,030.40美元。租户承認並同意，上述租金減免措施已授予租户，作為 簽訂本第一修正案以及同意支付租金和履行經本第一修正案修訂的租約中其他要求的條款和條件的額外對價。如果租約因雙方 終止租約、房東違反租約或人員傷亡或譴責事件（分別受租約第11條和第12條條款的約束）以外的任何原因終止，則為了計算房東 損害賠償（如果有），則為截至該違約或終止之日租金減免中未應用部分的美元金額，視情況而定，應轉換為抵免額，用於 租賃期結束時適用的基本月租金，並且租户有義務立即開始全額支付3560巴塞特房屋的基本月租金。

5。租户在運營費用中所佔份額。在延期期間，租户應根據租約第8條的條款和規定，向房東支付作為額外租金的租金，租户應分攤的運營費用。儘管租約中有任何相反的規定，但房東和租户同意，自 延期開始之日起，租約所附基本租賃條款摘要的G節以及租户份額中的所有提法均應根據與3560巴塞特辦公場所可出租平方英尺（即75,376租金）的比率進行修改，以構成 建築物的44.95％ 可出租平方英尺）相當於建築物的總可出租平方英尺（即167,704平方英尺）。

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6。3560巴塞特房屋的狀況；租户改善 津貼。租户承認，它過去和現在都擁有3560巴塞特辦公場所，熟悉3560巴塞特房屋的狀況，並接受3560巴塞特辦公場所保持其目前的現狀，存在所有錯誤，房東不作任何形式的陳述、保證或改進，除非本第6節明確規定。無論租約或本第一修正案中是否有與 相反的規定，房東應向租户提供一次性租户改善補貼，金額為3560處房舍每可出租平方英尺 四美元、100美元（即301,504.00美元）（即301,504.00美元），用於支付租户根據條款和條件對房屋進行初步設計和建造永久固定改善措施所產生的費用條件，Tenant Work 信函作為附錄 A 附於此，並通過本參考文獻納入此處（租户工作信）。房東特此通知租户，3560巴塞特房屋尚未經過認證 出入專家 (CasP) 的檢查。上述驗證僅包含在本第一修正案中，目的是遵守加利福尼亞民法典第1938條，不得以任何方式影響房東和租户各自對遵守租約中規定的建築相關無障礙標準所承擔的責任。租户特此承認，該項目、建築物和3560巴塞特辦公場所沒有經過CaSP的檢查。按照《加州民法典》第1938（e）條所要求的 ，房東特此聲明如下：認證門禁專家（CasP）可以檢查標的場所，並確定相關場所是否符合州法律規定的所有 適用的建築相關無障礙標準。儘管州法律不要求對標的場所進行CaSp檢查，但如果承租人或租客提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CasP檢查，以瞭解承租人或租客的佔用或可能佔用情況。雙方應共同商定 CaSp 檢查的時間和方式、CaSp 檢查費用的支付以及為糾正房屋內違反施工相關無障礙標準的行為而進行必要維修的費用。除此之外，房東和租户特此 同意，租户要求的任何 CaSP 檢查員均應由房東批准的 CaSp 檢查員進行，費用由租户承擔以及糾正與施工有關的違規行為所需的費用和任何維修此類檢查所披露的3560巴塞特辦公場所內的無障礙標準 應由租户執行，費用自理。

7。延長信用證到期日。房東和租户承認，房東 持有租約下的信用證（L-C），金額為600,000.00美元（L-C金額），但須遵守租約第3.5節的 條款和條件。房東和租户同意，L-C 的有效期將持續到延期到期日後的六十 (60) 天（即 至 2029 年 8 月 31 日）（新的信用證到期日）。租户應在房東持有的當前信用證到期前至少六十 (60) 天向房東提供新的信用證或續期或延期證書，房東無需採取任何行動，新的信用證在新的信用證到期日之前不可撤銷並自動續期，其條款與即將到期的信用證或房東可能接受的其他條款相同其合理的自由裁量權。除上述規定外，房東和租户同意 L-C 應包含一項所謂的常青條款，根據該條款，除非髮卡人至少提前六十 (60) 天向房東發出不續訂的書面通知，否則信用證將自動續期；但是，前提是 L-C 中確定的最終到期日不得早於該日期，超過該期限，信用證不得自動續期而不是新的 LC 到期日期。

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8。延長任期的選項。

(a) 選項權。房東特此授予此處最初命名的租户（原始租户） 一（1）個選擇權，將租賃期延長五（5）年（期權期限）。只有租户不早於延期期限到期前十五 (15) 個月且不遲於六 (6) 個月向房東發出書面通知，方可不可撤銷地行使此類選擇權，前提是滿足以下條件（期權條件）：(i) 截至此 通知發出之日，租户在租約期滿時沒有違約；(ii) 截至租約到期延期期限，租户在租約下沒有違約；(iii) 除了任何適用的通知外，租户以前沒有在租約下違約，並且cure 期；以及（iv）然後，租約將保持完全有效和有效，原始租户在行使延期權時和期權期限開始時佔用整個場所。房東可以根據房東 的選擇權行使唯一和絕對的自由裁量權，放棄任何期權條件，在這種情況下，如果租户以其他方式適當行使，則該期權將保持完全的效力和效力。在正確行使此類延期權 後，如果租户滿足所有期權條件（房東免除的期權條件除外，如果有的話），則適用於整個3560巴塞特辦公場所的租賃期限應延長五 (5) 年。本第8節中包含的權利應為原始租户的個人權利，只能由原始租户行使（不得由租户在 租約中的權益的任何受讓人、轉租人或其他受讓人）行使。

(b) 期權租金。截至期權期限開始之日，租户在期權期限內支付的年度租金（期權 租金）應等於3560房屋公平市場租金的百分之九十五（95％），該期限定義見下文。 確定期權期內基本月租金的 “公平市場租金” 一詞是指基本月租金，該基本月租金應適當考慮建築物的年限和質量及其改進（包括當時3560 Bassett房屋的質量，包括3560 Bassett建築物的質量），該建築物在面積、樓齡和質量與期權期限的第一天所估計 相當的面積、樓齡和質量相當的建築物 Assett Processite），期限與 期權期限相當期權期限的開始時間，對於未轉租或不受另一方擴張權約束或未出租給持有 所有權的租户的同類空間，應考慮租金結構，包括但不限於每可出租平方英尺的租金（包括總租金還是淨租金，以及根據基準年或費用停止進行總調整）、額外租金、所有其他付款 和升級，房舍的大小與房舍面積的比較比較租賃，並考慮到當時處境相似的租户簽訂類似租約的市場優惠，包括免費的 租金和租賃產權改善和/或補貼，包括續訂租約中的金額，並在續訂租賃（包括本租約）的情況下考慮現有租賃權改善的價值，但不論房東是否產生或受條款約束均不得扣除任何 佣金以及將在該期間適用的租賃條件期權期限。

(c) 期權租金的確定。如果租户根據上文第8（a）節及時適當地行使延長租賃 期限的選擇權，則房東應在房東收到 房東行使通知決定期權租金後的三十 (30) 天當天或之前向租户發出書面通知（房東迴應通知）。在收到房東迴應通知後的十 (10) 個工作日內，租户應書面通知房東是否接受或反對房東迴應通知中規定的期權 租金。如果租户在這十 (10) 個工作日內未能接受或反對房東迴應通知中規定的期權租金，則適用期權租金

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在期權期限內， 應為房東迴應通知中規定的金額。如果租户真誠地反對房東在上述十（10）個工作日內確定期權租金 ，則房東和租户應會面，盡其所能，努力就期權租金達成協議。如果房東和租户在租户對房東期權租金提出異議後的三十 (30) 天內未能達成協議（外部協議日期），則期權租金將根據下文第8（c）（i）條至 第8（c）（iv）條通過仲裁確定。

(i) 在外部協議 簽訂之日後的十 (10) 個工作日內，房東和租户應商定一份包含三 (3) 位獨立、無關聯的房地產經紀人的名單，這些經紀人在距離項目十 (10) 英里範圍內租賃機構擁有的商業地產的全職經驗。在就經紀人名單達成協議後的五（5）天內，房東和租户應舉行會議，雙方有權取消一（1）名經紀人的資格，直到只有一（1）名經紀人 （仲裁員）未被房東或租户取消資格。

(ii) 在指定仲裁員後的十五 (15) 天內，各方應單獨決定期權租金，並將其對期權租金的決定提交給仲裁員，仲裁員應獨立確定期權 租金。期權租金應等於房東或租户提交的期權租金，最接近仲裁員確定的期權租金。根據本第 8 (c) 條 ，仲裁員的裁決為最終裁決，對當事各方具有約束力，可在具有管轄權的法院就此作出判決。

(iii) 如果雙方未能通過向另一方發出十 (10) 天書面通知來選擇三 (3) 名合格的經紀人或仲裁員（房東或租户），則可以向辦公場所所在縣的美國仲裁協會辦公室申請選擇符合 本節所述資格的仲裁員。

(iv) 仲裁費用應由房東和租户平等支付。

如果在 期權期限開始之前未根據本協議條款確定期權租金，則租户必須支付最初由房東向租户提供的期權租金，在期權租金最終確定後，租户支付的款項應與實際到期金額相一致， 相應的一方應向另一方支付任何相應的款項。

9。恢復 的義務。儘管租約中有任何相反的規定，(a) 租户沒有義務拆除根據租約條款在 房屋內部建造或安裝的任何永久附着的改善或租户改建物，也沒有義務在租約到期或提前終止時將房屋的內部部分恢復到其原始狀態，(b) 應要求租户 移除所有個人財產，包括但不限於所有設備和儲存容器,位於外部區域，在租約到期或提前終止之前，在 附錄B中以金色和紅色標識為Intevac和Shared，分別標識為Intevac和Shared，租户應在租約到期或提前終止之前修復因拆除 而對項目造成的任何損壞，包括外部區域，恢復到放置前的狀態或在外部區域安裝租户的個人財產。如果租户未能按照租約的要求獲得房東 對任何租户變更（不包括細微改動）的批准，或者未能遵守任何適用法律的要求（包括任何

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許可證要求）在建造任何租户改建或改善措施時，房東可能會要求撤除此類租户變更的全部或任何部分，或者 在房東發現此類改建或改善措施時，費用由租户承擔。如果租户未能根據本 第 9 節從外部區域移走任何個人財產，包括但不限於任何設備或存儲容器，則房東有權但沒有義務進行此類工作並向租户收取相關費用。除上述規定外，在租約到期或提前終止時， 租户應，由租户自行承擔成本和費用：(i) 讓租户或租户代理人將位於場所、建築物或項目任何部分、內部或附近的所有危險材料移出場所、建築物和 項目，並根據所有危險材料法並在必要時進行管理或處置，以允許用於任何商業目的的場所和外部區域；以及 (ii) 促使所有容器被移走 根據租約第7.2H、15.2和15.17節的條款和條件，由租户或租户代理安裝或使用，用於在場所或外部區域儲存任何危險物質，並使此類搬運對房屋或外部區域造成的任何損壞進行修復。本第9節的規定不得改變租約第5.2D節規定的租户義務。

10。設備、個人財產和服務的分離。

(a) 隔離外部區域的設備和個人財產。根據EoTech分配，租户和 EoTech同意合理地相互合作，在剩餘的租約期限內，促進1號樓和2號樓外部區域（定義見EoTech任務）中各自設備和個人財產的運營、維護和維修，並盡商業上合理的努力避免對方對1號樓和2號樓外部區域的使用造成不合理的幹擾。關於延長租户對巴塞特3560號辦公場所的租約以及EoTech計劃直接租賃3580處巴塞特辦公場所的一部分，租户應負責將租户和EoTech分別位於1號樓和2號樓外部區域的設備和個人財產分開，並根據上文第9節的規定，在到期或提前終止時，租户和EoTech的費用和費用由租户和EoTech自行承擔在租約中，租户應負責移走所有 個人財產，包括但不包括在內僅限於位於外部區域的所有設備和儲存容器，在隨附的附錄 B 中以金色和紅色標示，分別標識為 Intevac 和 Shared。

(b) 分開向鄰近租户提供的服務。房東和租户承認， 租户目前正在向鄰近的租户、EoTech和Comtech提供壓縮空氣、冷凍水和氮氣。房東和租户進一步承認，租户和Eotech正在共同努力將eoTech與Intevac目前提供的上述服務 分開，房東和租户正在努力與Comtech合作，將Comtech與Intevac目前提供的上述服務區分開來。

11。禁止反言。租户特此證明並承認，截至本租約之日，(a) 房東 在租約下的任何方面均未違約，(b) 租户對其在租約下的義務沒有任何辯護，(c) 房東目前根據租約持有金額為600,000.00美元的信用證，並且 (d) 無法抵消根據租約應付的租金。租户承認並同意：（i）此處提出的陳述構成房東簽訂本第一修正案的實質性考慮因素；（ii）租户提出此類 陳述的目的是誘使房東加入本第一修正案；（iii）房東在簽訂本第一修正案時依賴此類陳述。

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12。經紀人。租户特此向 房東聲明並保證，除庫什曼和韋克菲爾德和摩爾合夥人外，租户沒有簽訂任何協議或採取任何其他可能導致房東有義務就本第一項 修正案支付任何經紀佣金、發現費或其他補償，租户同意賠償房東並使其免受任何損失、損害、成本或開支的損失、損害、成本或開支（（包括但不限於律師費）由房東因任何違規行為而支付 或此類陳述或保證不準確。

13。 批准。除非本協議另有特別修訂，否則該租約將根據其條款保持全面效力和效力。如果租約與本第一修正案之間存在任何衝突，則以本 修正案為準。

14。提交。除非房東和租户完全簽署並交付第一修正案，否則房東向租户 提交本第一修正案以任何方式對房東具有約束力，除非房東和租户完全簽署並交付第一修正案，否則房東將不承擔任何義務；但是， ，租户執行並向房東交付本第一修正案應構成租户對本文件所含條款和條件的不可撤銷的提議，在此類 配送後的三十 (30) 天內不得被撤銷。

15。同行；電子簽名。本第一修正案可以在任意 個對應方中執行，每份對應文件均應被視為原件，但所有這些對應方共同構成同一個文書。房東和租户同意，本第一修正案可以通過手寫、數字或 電子簽名和/或通過傳真、.pdf 文檔的電子郵件或使用電子簽名技術（例如通過 DocuSign 或類似的電子簽名技術）進行傳輸，並且此類已簽名的 電子記錄對簽署方具有約束力，成為帶有該方手寫簽名的紙質副本。房東和租户進一步同意，(a) 如果一方使用 電子簽名技術簽署本第一修正案，則該方通過單擊 “簽名”，即表示該方正在以電子方式簽署本第一修正案，並且 (b) 出於有效性考慮，本第一修正案中出現的電子簽名應被視為與手寫簽名相同 的可執行性和可接受性。

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為此，截至上文首次提及的日期，本第一修正案已由 各方執行，以昭信守。

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附錄 A

租户工作信

本租户工作信函應列出與在3560巴塞特辦公場所進行某些額外的 改善措施有關的條款和條件。這封租户工作信基本上是按時間順序排列的，並按順序解決了3560巴塞特辦公場所的建設問題，因為此類問題將在3560巴塞特辦公場所的實際建設過程中出現。本租户工作信中提及租約條款或章節的所有內容均指租約的相關部分（定義見租賃第一修正案，此 租户工作信作為附錄A附後），而本租户工作信中提及本租户工作信中所有章節的內容均指本租户工作信的相關部分。

第 1 部分

房東們在 3560 BASSETT 辦公場所進行了首次施工

房東或其 利益前任 自費建造了3560巴塞特辦公場所的底部、外殼和核心（i），以及（ii）3560巴塞特辦公場所所在的建築物（統稱為基地、殼牌和核心）。除非第一修正案、租約或本租户工作信中明確規定，否則租户 應按原樣接受基地、殼牌和核心部件，房東不作任何陳述、擔保或任何改進。

第 2 部分

改進

2.1 改善津貼。租户有權獲得一次性 租户改善補貼（改善補貼），金額為3560巴塞特房屋每可出租平方英尺4.00美元（即，根據 3560 Bassett 辦公場所中75,376平方英尺的可出租平方英尺），該金額不超過301,504.00美元，用於支付與永久固定在3560巴塞特辦公場所的租户改善措施（改善措施）相關的費用。除了房東有義務根據本租户工作信支付改善補貼 外，租户應負責支付與改善措施的設計和施工有關的所有費用（包括但不限於因改善措施而觸發的 3560 Bassett 場所、建築物或公共區域中遵守法律所需的任何法律合規要求的費用，包括內部為遵守《美國殘疾人法》（ADA）而產生的任何費用 3560 Bassett 辦公場所），無論如何 房東都不會有義務根據本租户工作信函支付總額超過改善補貼的款項，並且在任何情況下，租户都無權就改善補貼中任何 未使用部分的租金獲得任何超額、抵免、扣除或抵消；前提是，只要租户在所有適用的通知和補救期之後沒有違約，並且已完成的改善措施的費用低於 改善津貼，租户有權申請（租户申請右）改善補貼中任何未使用的部分，用於下一次連續支付 Base

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根據租約條款到期應付的月租金；此外，如果租户未能在2025年12月31日之前以書面形式通知房東租户選擇使用改善津貼中任何未使用的 部分，則租户無權進一步使用任何此類未使用部分。根據租賃條款，所有已獲得改善補貼的改善措施均應被視為房東 的財產。如果租户在2024年12月31日之前沒有要求支付改善補貼項目改善補貼的任何部分（定義見下文），也沒有行使租户申請權，那麼 租户無權進一步獲得改善補貼中該部分的款項，也沒有其他權利。

2.2 發放改善津貼。除非本租户工作信中另有規定，否則 改善津貼應由房東支付（每筆款項均應根據下文提供的房東付款流程支付），用於支付與改善工程施工有關的成本以及以下項目 和成本（統稱為改善補貼項目）：(i) 支付建築師和工程師的費用，如本第3.1節所定義的條款 Tenant Work 信函、所產生的費用和文件費用的支付以及房東和房東顧問提供的與編制和審查施工圖相關的材料，該術語定義見本租户工作信第3.1節；（ii）許可證和施工監督費；（iii）施工圖要求對基地、外殼和核心進行任何變更的費用；（iv）適用建築法規要求對施工圖進行任何 修改或改進的費用（《守則》）；以及（v）房東監管費，該術語的定義見這封租户作品 信的第 4.3 節。在改善工程施工期間，房東應每月為租户發放改善補貼項目改善補貼，並應授權按如下方式發放款項用於租户 。

2.2.1 每月付款。在每個日曆月的第一天或之前，在 改善工程施工期間（或房東可能指定的其他日期），租户應以房東提供的表格向房東提交：(i) 向承包商付款的申請，該條款如租户批准的租户工作 信函第4.1節所定義，表格應由房東提供，顯示按交易分列的改善項目完成百分比在 3560 Bassett 辦公場所中，詳細説明已完成的部分和未完成的部分；(ii) 所有辦公場所的發票租户代理人，該術語如本租户工作信第4.2節所定義，適用於向3560巴塞特辦公場所提供的勞務和材料；（iii）所有租户代理人簽發的 機械留置權豁免應符合房東合理確定的建築物所在州適用法律的適當規定；以及（iv）房東合理要求的所有其他 信息。租户的付款申請應被視為租户接受並批准了租户付款申請中規定的所提供的工程和/或提供的材料。此後， 房東應向租户或應租户書面要求向承包商開具支票，支付以下金額中較低者：（A）上文第2.2.1節規定的租户要求的金額減去百分之十（10％） 留存額（此類保留金的總金額稱為最終留存額），以及（B）改善津貼中任何剩餘可用部分的餘額（不包括最終留存款），前提是 房東不得以未履行任何工作為由對任何付款請求提出異議批准的施工圖，該術語在下文第 3.4 節中定義，或者由於任何 不合標準的作品或出於任何其他原因。房東支付此類款項不應被視為房東批准或接受租户付款申請中規定的所提供的工程或提供的材料。

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2.2.2 最終保留。根據本租户工作 信函的規定，在 3560 Bassett 房屋施工完成後，房東應將應支付給租户或應租户書面要求承包商的最終保留金支票交給租户（或承包商，如果租户提出要求，則交給承包商），前提是 (i) 租户根據建築物所在州的適用法律向房東交付了正確執行的機械留置權豁免位於，(ii) 房東已確定不存在 項不合標準的工作影響建築物的機械、電氣、管道、供暖、通風和空調、生命安全或其他系統、建築物的幕牆、 建築物的結構或外觀，或任何其他租户對此類其他租户在建築物中租賃房屋的使用，以及 (iii) 建築師以房東合理可以接受的形式向房東提供證書，證明 的建造是3560 B中的改進阿塞特辦公場所已基本完工。

2.2.3 其他條款。只有在租户為改善補貼項目產生的費用範圍內，房東 才有義務從改善補貼中撥款。所有已獲得改善補貼的改善補貼項目均應被視為 房東的財產。

2.3 標準改進包。改善的質量應等於 或高於位於加利福尼亞州聖克拉拉的同類物業中通常採用的建築標準組件的質量，前提是改善措施應符合 房東合理指定並在改善措施設計和施工之前告知租户的任何規範。

第 3 部分

施工圖

3.1 建築師/施工圖紙的選擇。租户應聘請建築師/空間規劃師，但須事先獲得 房東的批准，不得無理地拒不批准或延遲（建築師）準備施工圖紙，該術語如本第3.1節所定義。 還應聘請房東指定的工程顧問（工程師）來準備與 改進項目的結構、機械、電氣、管道、暖通空調和生命安全工作有關的所有計劃和工程施工圖。建築師和工程師在此處繪製的計劃和圖紙應統稱為施工圖。所有施工圖均應符合房東合理確定的圖紙格式和 規格，並應得到房東的合理批准。租户和建築師應在實地驗證基礎建築 平面圖相關部分所示的尺寸和條件，租户和建築師應對此承擔全部責任，房東對此不承擔任何責任。房東對本第 3 節中規定的施工圖的審查應僅出於其 的目的，並不意味着房東對施工圖進行審查，也不意味着房東有義務對施工圖進行審查，以瞭解質量、設計、法規合規性或其他類似問題。因此，儘管任何施工圖都經過了 房東的審查

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或其空間規劃師、建築師、工程師和顧問，儘管房東或房東空間規劃師、建築師、 工程師和顧問可能向租户提供任何建議或協助，房東對此不承擔任何責任，也不對施工圖中包含的任何遺漏或錯誤承擔任何責任。

3.2 最終太空計劃。租户和建築師應為3560巴塞特 辦公場所的改善準備最終空間規劃（統稱為最終空間規劃），該計劃應包括所有辦公室、房間和其他分區的佈局和名稱、其預期用途以及其中包含的設備，並應 將最終空間計劃交給房東供房東批准，不得無理地拒不批准或拖延批准。

3.3。最終施工圖。建築師和工程師應以完整的表格完成 改善項目的建築和工程圖紙以及最終的建築施工圖，以允許分包商對工程進行投標並獲得所有適用的許可證（統稱為最終施工圖），並應將其提交給房東以供房東批准。如果最終施工圖在任何方面不令人滿意或不完整，房東應在房東收到最終施工圖後的十（10）個工作日內通知租户。如果 被告知租户，則租户應根據此類審查以及房東對此的任何不滿，立即修改最終施工圖。

3.4 許可證。在改善措施開始施工之前，最終施工圖紙應由房東批准（批准的施工 圖紙）。租户應促使建築師立即將批准的施工圖提交給相應的市政當局，以獲取所有必要的適用建築許可證 ，以便承包商（該術語如下文第4.1節所定義）開始並全面完成改善工程（許可證）的施工。儘管本第 3.4 節中有任何相反的規定 ，但租户特此同意，房東和房東顧問均不負責獲得3560巴塞特房屋的任何建築許可證或佔用證書， 應由租户負責獲得任何許可或入住證書；但是，無論如何，房東應與租户合作執行許可證申請並採取其他合理必要的部長行動，使租户 能夠獲得任何許可此類許可證或居住證。未經房東事先書面同意，不得對批准的施工圖進行任何重大更改、修改或修改，不得無理地拒絕徵得房東的書面同意。

第 4 部分

改善措施的施工

4.1 承包商。租户應聘請總承包商來建造改善項目。此類總承包商 （承包商）應由租户選擇並由房東批准，不得無理地拒不批准或拖延批准。

4.2 租户代理。租户使用的所有分包商、勞工、材料人員和供應商（例如 分包商、勞動者、材料人員和供應商，以及在本租户工作信函中統稱為租户代理人的承包商）都必須得到房東的批准， 不得無理地扣留或延遲批准。如果房東

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不批准租户提議的任何分包商、勞工、材料人員或供應商，租户應將其他擬議的分包商、勞工、材料人員或供應商 提交房東批准。儘管有上述規定，但仍應要求租户使用房東指定的分包商進行任何機械、電氣、管道、生命安全、灑水裝置、結構和空氣平衡工作。

4.3 承包商進行改善工程。根據上文第4.1節，租户 應獨立保留承包商，讓承包商根據批准的施工圖進行改善工程。租户應向房東支付監管費（房東監督費 ），金額等於改善津貼的百分之三（3％）。

4.4 賠償與保險。

4.4.1 賠償。租約第10.1節中規定的租户對房東的賠償 也應適用於以任何方式與租户或租户代理人的任何作為或不作為相關的所有費用、損失、損害、傷害和責任。

4.4.2 租户代理的要求。每位租户代理人應向租户併為了房東的利益 保證，其負責的改善部分在自完工之日起不少於一 (1) 年的時間內沒有任何工藝和材料缺陷。承包商應 負責更換或維修根據合同和任何分包合同完成或提供的所有工作，不收取額外費用在工作完成後的一 (1) 年內出現缺陷。 對此類工程的更正應包括與拆除或更換全部或任何部分改善項目和/或 3560 Bassett 辦公場所可能因此受到損壞或幹擾而產生的所有額外費用和損失，不收取額外費用。與改善措施的材料或工藝有關的所有此類擔保或保證均應包含在合同或分包合同中，其措辭應確保此類擔保或擔保 符合房東和租户各自的利益，並可由任何一方直接執行。租户承諾向房東提供行使這種 直接執行權所必需的任何轉讓或其他保證。

4.4.3 保險要求。

4.4.3.1 一般保險。所有租户代理人均應投保涵蓋各自所有 員工的工傷補償保險，還應按照 租約第9條的規定為租户投保的形式和公司，包括財產損失保險，所有保險都有限額。承包商應向房東提交一份保險證書，將房東列為額外被保險人。

4.4.3.2 特殊保險。據瞭解，租户應購買建築商全險保險，金額由房東批准，用於支付改善項目的施工，以及房東可能要求的其他保險， 同意，租户應在租約完成後立即根據租約為租户提供保險。此類保險應按金額計算，並應包括 房東可能合理要求的延長承保範圍背書，包括但不限於所有租户代理人必須按照租約中規定的金額、形式和公司承擔超額責任以及產品和已完成運營保險的要求。

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4.4.3.3 一般條款。根據本第 4.4.3.3 節 投保的所有保險憑證應在改善工程開始施工之前和承包商設備搬到現場之前交給房東。如果 改善措施在施工過程中因任何原因受到損壞，則租户應立即對其進行維修，費用由租户自行承擔。房東可以自行決定要求租户獲得留置權和完工保證金 保證金或某種令房東滿意的其他形式的擔保，金額足以確保無留置權完成改善工程，並將房東指定為共同債權人。

4.4.4 政府合規。改進措施在所有方面均應符合以下規定：（i）州、 聯邦、市或準政府的法律、法規、條例和法規，每種法律、法規、條例和規章均可根據控制公職人員、代理人或其他人員的裁決適用；（ii）美國保險協會 （前身為國家消防保險委員會）的適用標準和國家電氣規範；（iii）建築材料製造商規範。

4.4.5 房東的檢查。房東有權在 施工期間隨時檢查改善措施，但是，房東不檢查改善措施在任何情況下均不構成對房東在本協議下的任何權利的放棄，房東對改善措施的檢查也不得構成 房東對改善措施的批准。如果房東不批准改善措施的任何部分，房東應以書面形式將此類不贊成通知租户，並應説明不批准的項目。房東應糾正改善措施中的任何缺陷或偏差，和/或房東不贊成 ，房東不承擔任何費用，但前提是房東確定存在缺陷或偏差，或不贊成與 改善措施的任何部分有關的事項，並且此類缺陷、偏差或事項可能會對的機械、電氣、管道、供暖、通風和空調或生命安全系統產生不利影響 3560 Bassett 辦公場所或租户大樓不能 立即更正同樣，房東可以在房東認為必要的情況下采取行動，由租户承擔費用，房東不承擔任何責任，糾正任何此類缺陷、偏差和/或問題，包括在不限於 的情況下，導致改善工程停止施工，直到缺陷、偏差和/或問題得到糾正以使房東滿意。

4.5 完成通知；計劃記錄集副本。在 改善工程完工後的十 (10) 天內，租户應根據適用法律安排在建築物所在縣的記錄員辦公室記錄完工通知，並應根據此 的記錄向房東提供其副本。如果租户在收到房東通知後的兩（2）天內未能這樣做，則房東可以代表租户作為租户代理人簽署和提交相同的文件，租户的費用和費用由租户自行承擔。 施工結束時，(i) 租户應要求建築師和承包商（A）根據需要更新批准的施工圖，以反映施工過程中對批准的施工圖紙所做的所有更改，（B）到 盡其所知進行認證

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確認竣工圖紙的記錄集是真實和正確的，該證明應在 租約到期或終止後繼續有效，並且 (C) 在3560巴塞特房屋的入住證書籤發後的九十 (90) 天內向房東交付此類圖紙集的兩 (2) 套副本， (ii) 租户應向房東提供所有擔保的副本、擔保、操作手冊和與3560巴塞特辦公場所的改進、設備和系統有關的信息，以及 (iii) 租户應交付向房東 提供原始簽名的許可證卡，表明所有適用部門的最終批准。

第 5 部分

在租賃期內完成改進

租户特此同意並承認，3560巴塞特房屋的改善將在租約 期限內完成，此類改善措施的完成不應被視為建設性驅逐，租户也無權獲得與此相關的租金減免。此外，房東對租賃期內因改善工程完成而造成的任何財產損失、人員傷害 或租户業務損害概不負責。

第 6 部分

雜項

6.1 租户代表。租户已指定 []作為其處理本租户工作信函中規定的事項 的唯一代表，在進一步通知房東之前，該代表應完全有權力和責任按照本租户工作信函的要求代表租户行事。

6.2 房東代表。房東已指定傑弗裏·赫希（電子郵件：Jeffrey.Hirsch@hines.com；電話： 650-739.4670）為其處理本租户工作信函中規定的事項的唯一代表，在進一步通知租户之前，他應完全有權和責任按照本租户工作信函的要求代表房東 行事。

6.3 本租户工作信中的本質時代。除非 另有説明，否則此處提及的天數均指日曆日。

6.4 租户租約默認。儘管租約中有任何相反的規定，但如果租約第13.1節或本租户工作信函中所述的 租户違約事件發生在3560巴塞特房屋基本完工之時或之前，那麼 (i) 除了根據租約授予房東的所有 其他權利和補救措施外，房東有權扣留全部或任何部分的付款改善補貼和/或房東可能會導致承包商停止3560巴塞特辦公場所的建設，以及 (ii)) 在根據租約條款糾正此類違約行為之前，應免除房東根據本租户工作信函條款承擔的所有其他義務。

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6.5 適用性。本租户工作信函不得被視為 適用於：(a) 無論是通過行使租約中的任何選擇權還是其他方式，在任何時候向原來的3560巴塞特辦公場所增加的任何額外空間，或 (b) 如果續訂或延長租賃期限，無論是通過行使租約下的任何期權還是任何修正案而增加的 或對其進行補充。本租户工作信函中未考慮的對3560巴塞特辦公樓進行的任何增建或改善將根據單獨的工作信函協議進行，該協議採用房東當時使用的形式，專門針對與此類建築相關的費用分配。

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附錄 B

外部區域

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