VICI 地產公司公佈2023年第三季度業績

-報告收入同比增長 20.3%-

-與Bowlero完成了家庭娛樂領域的首筆售後回租交易-

-完成了對加拿大艾伯塔省Century Casinos四處博彩物業的收購-

-宣佈擴大與峽谷牧場的合作伙伴關係-

-上調 2023 年全年的指導方針-

紐約州紐約——2023年10月25日——體驗式房地產投資信託基金VICI Properties Inc.（紐約證券交易所代碼：VICI）（“VICI Properties” 或 “公司”）今天公佈了截至2023年9月30日的季度業績。除非另有説明，否則此處包含的所有每股金額均按攤薄後的每股普通股計算。

2023 年第三季度財務和運營亮點

•總收入同比增長20.3％，達到9.043億美元

•歸屬於普通股股東的淨收益從3.309億美元同比增長至5.563億美元，按每股計算，從0.34美元同比增長至0.55美元

•歸屬於普通股股東的AFFO同比增長16.4％，至5.476億美元，按每股計算，同比增長10.7％，至0.54美元

•加權平均已發行股票同比增長5.1％

•完成了對世紀賭場洛基峽賭場度假村的收購，並收購了世紀賭場在加拿大艾伯塔省的四處博彩物業的房地產

•通過優先股投資、抵押貸款和看漲權擴大了我們與峽谷牧場的合作關係，收購了圖森峽谷牧場和Canyon Ranch Lenox

•宣佈季度現金分紅為每股0.415美元，同比增長6.4％

•本季度末的現金及現金等價物為5.109億美元，預計可用的遠期銷售股權收益為8.072億美元

•將AFFO對2023年全年的預期提高至21.7億美元至21.8億美元之間，或攤薄後每股2.14美元至2.15美元之間

•隨後的季度末，通過與Bowlero的售後回租交易收購了38個保齡球娛樂中心，進入了家庭娛樂領域

首席執行官評論

VICI Properties首席執行官愛德華·皮託尼亞克表示：“VICI第三季度的財務業績反映了我們對通過收購和戰略融資活動實現增值增長和資本部署的持續、可持續的承諾，收入增長約20％，AFFO每股同比增長近11％就是例證。在本季度，除了關閉Rocky Gap並宣佈擴大我們的Canyon Ranch增長合作伙伴關係外，我們還通過與現有租户和合作夥伴Century Casinos完成對加拿大艾伯塔省四處賭場物業的收購，擴大了我們的國際影響力。

“在季度末之後，我們與Bowlero一起進入了一個新的體驗領域。Bowlero是市場領導者，通過創新的整合和增長模式重振保齡球體驗的編程和經濟性。在此次合作中，我們收購了38處Bowlero房產，同時通過售後回租交易獲得了在未來幾年內收購Bowlero當前或未來房地產的優先報價權，從而鞏固了我們的嵌入式增長渠道。我們也是

擴大了我們在11個新州的業務，並在我們的名單中增加了另一位上市租户。VICI的差異化源於我們致力於與定義各自體驗類別的運營商合作，就像Bowlero在保齡球體驗方面所做的那樣。”

2023 年第三季度財務業績

總收入

該季度的總收入為9.043億美元，與截至2022年9月30日的季度7.515億美元相比增長了20.3％。該季度的總收入包括1.313億美元的非現金租賃和融資調整以及1,820萬美元的其他收入。

歸屬於普通股股東的淨收益

本季度歸屬於普通股股東的淨收益為5.563億美元，合每股收益0.55美元，而截至2022年9月30日的季度為3.309億美元，合每股收益0.34美元。

運營資金（“FFO”）

本季度歸屬於普通股股東的FFO為5.563億美元，合每股0.55美元，而截至2022年9月30日的季度為3.406億美元，合每股0.35美元。

調整後的運營資金（“AFFO”）

本季度歸屬於普通股股東的AFFO為5.476億美元，與截至2022年9月30日的季度4.707億美元相比增長了16.4％。本季度AFFO每股收益為0.54美元，與截至2022年9月30日的季度0.49美元相比增長了10.7％。

2023 年第三季度收購和投資組合活動

收購和投資

2023年7月25日，公司完成了先前宣佈的以2.039億美元現金收購與馬裏蘭州弗林斯通洛基峽賭場度假村（“洛基峽谷”）相關的土地和建築物的租賃權益的交易，世紀賭場有限公司（納斯達克股票代碼：CNTY）（“Century”）以5,610萬美元收購洛基峽的運營資產。在收購完成的同時，Rocky Gap被添加到公司與Century之間現有的三網主租賃協議（“Century Master Lease”）中，年租金增加了1,550萬美元，收購資本化率為7.6％。該交易的資金來自手頭現金和遠期股權銷售協議部分結算的收益。

2023年7月26日，公司承諾向Canyon Ranch的控股實體進行高達1.5億美元的優先股權投資，峽谷牧場是提供全面、綜合健康和保健賓客體驗的領先提供商（“峽谷牧場”）。優先股的期限為10年，可由Canyon Ranch隨時贖回，但前三年需支付贖回溢價。就這項投資，公司簽訂了 (i) 一份看漲權協議，根據該協議，公司將有權選擇在某些條件下認購位於亞利桑那州圖森的峽谷牧場設施（“Canyon Ranch Tucson”）和馬薩諸塞州萊諾克斯的峽谷牧場設施（“Canyon Ranch Lenox”）的每個房地產資產，以及（ii）權利

第一份融資協議，根據該協議，公司將擁有第一權利，但沒有義務作為Canyon Ranch的房地產資本融資合作伙伴，負責收購、擴建和/或重建未來的健康度假村。如果行使看漲權，Canyon Ranch將繼續運營適用的健康度假村，但須與公司簽訂長期的三網主租約。

2023年8月22日，公司向峽谷牧場提供了1.401億美元的抵押貸款，主要由圖森峽谷牧場和萊諾克斯峽谷牧場擔保。抵押貸款融資的收益用於為Canyon Ranch的現有CMBS債務進行再融資，這些債務由這兩項資產擔保。抵押貸款的初始期限為兩年，延期三次，可由峽谷牧場選擇行使，但須滿足某些慣例延期條件。

2023年9月6日，公司完成了先前宣佈的從加拿大艾伯塔省的Century收購四項房地產資產的交易：埃德蒙頓世紀賭場和埃德蒙頓酒店、聖艾伯特世紀賭場和世紀英里賽馬場和賭場，分別位於艾伯塔省埃德蒙頓以及位於艾伯塔省卡爾加里的世紀唐斯賽馬場和賭場（統稱為 “加拿大世紀投資組合”），按匯率計算，總收購價約為2.217億加元（約合1.624億美元）在收盤時）。在收購的同時，加拿大世紀投資組合被添加到世紀大師租約中，年租金增加了1,730萬加元（按收盤時的匯率計算約為1,270萬美元），隱含的收購資本化率為7.8％。該交易的資金來自遠期股票銷售協議部分結算的收益以及公司現有的加元循環信貸額度（“循環信貸額度”）下的提款。

在季度末之後，即2023年10月19日，該公司宣佈已通過售後回租交易從Bowlero Corp.（紐約證券交易所代碼：BOWLER）（“Bowlero”）手中收購了38個保齡球娛樂中心的房地產資產，總收購價為4.329億美元。在交易的同時，公司與Bowlero簽訂了三網主租賃協議。該租約的初始年租金總額為3160萬美元，收購資本化率為7.3％，初始期限為25年，有六種為期5年的租户續訂選項。就該交易而言，如果Bowlero選擇進行售後回租交易，公司將有權首次提出收購Bowlero當前或未來任何房產的房地產資產，期限為八年。該交易的資金來自新成立的VICI子公司的股權、手頭現金和遠期股權銷售協議的部分結算。

2023 年第三季度資本市場活動

2023年8月31日，公司根據2023年1月的遠期銷售協議實際結算了340萬股股票，以換取約1.084億美元的淨收益。在季度末之後，即2023年10月17日，公司實際結算了2023年1月遠期銷售協議下所有剩餘的17,702,500股普通股，以換取約5.603億美元的淨收益。

在截至2023年9月30日的三個月中，公司根據其自動櫃員機計劃共出售了7,843,352股股票，總價值為2.423億美元，所有這些股票均根據遠期銷售協議（“2023年第三季度自動櫃員機遠期銷售協議”）出售。在簽訂2023年第三季度自動櫃員機遠期銷售協議時，該公司沒有從出售股票中獲得任何收益。

在截至2023年9月30日的三個月中，公司簽訂了前瞻性利率互換協議，總名義金額為1.5億美元，旨在減少預計在截至2024年12月的最長期限內發行長期債務的未來現金流的波動。

下表詳細列出了已發行普通股，包括限制性普通股的發行情況：

下表將計算基本每股收益時使用的已發行普通股的加權平均股與計算攤薄後每股收益時使用的已發行普通股的加權平均數進行了對賬：

資產負債表和流動性

截至2023年9月30日，該公司的總債務約為171億美元，流動資金約為37億美元，其中包括5.109億美元的現金和現金等價物，未償還的遠期銷售協議結算時的估計可用淨收益8.072億美元，以及循環信貸額度下約23億美元的可用資金。此外，循環信貸額度包括將循環貸款承諾最多增加10億美元的選項，前提是任何一個或多個貸款機構（來自辛迪加或其他機構）同意提供此類額外的信貸延期。截至2023年9月30日，該公司還簽訂了遠期利率互換協議，名義總額為4億美元。

截至2023年9月30日，該公司的未償債務如下：

分紅

2023年9月7日，公司宣佈定期派發每股0.415美元的季度現金分紅，同比增長6.4％。2023年第三季度的股息於2023年10月5日支付給截至2023年9月21日營業結束時的登記在冊的股東，總額約為4.22億美元。

2023 年指南

該公司正在增加對2023年全年的AFFO指導。在確定AFFO時，公司會對某些項目進行調整，這些項目原本包含在確定歸屬於普通股股東的淨收益中，淨收益是美國最具可比性的公認會計原則（“GAAP”）財務指標。根據適用規則提供的例外情況，公司沒有為GAAP淨收益、最具可比性的GAAP財務指標或2023年AFFO與GAAP淨收入的對賬提供指導，因為我們無法合理確定地預測未來一段時期ASU第2016-13號——金融工具——信貸損失（主題326）（“ASC 326”）下的非現金信貸損失補貼的變化金額。ASC 326規定的未來一段時期信貸損失備抵的非現金變化取決於完全不受公司控制且可能無法可靠預測的未來事件，包括租户各自的財務業績、普通股交易價格的波動、信用評級和前景（在適用範圍內），以及更廣泛的宏觀經濟表現。根據過去的業績以及我們在歷史財務業績中披露的那樣，這些調整可能對公司報告的GAAP業績產生重大影響，無論是個人還是總體影響。更多信息請參閲 “非公認會計準則財務指標”。

該公司估計，截至2023年12月31日的財年，AFFO將在21.7億美元至21.8億美元之間，或攤薄後每股收益在2.14美元至2.15美元之間。指導不包括任何未決或未來可能的收購或處置、資本市場活動或其他非經常性交易對經營業績的影響。

以下是公司2023年全年指引的摘要：

上述每股估計值反映了根據庫存股法計算的2023年第二季度和第三季度ATM遠期銷售協議下待售的8,170,658股股票的攤薄效應。第三方持有的VICI OP單位被反映為非控股權益，可分配給他們的收益從淨收益中扣除，得出歸屬於普通股股東和AFFO的淨收益；因此，指導方針代表僅根據VICI普通股的已發行股份歸屬於普通股股東的每股AFFO。

上述估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括對本新聞稿中提及的事件對收益的影響的假設。上述估計值可能會因多種因素而波動，並且無法保證公司的實際業績與上述估計值沒有重大差異。

補充信息

除本新聞稿外，公司還提供了補充財務信息，這些信息可在我們網站的 “投資者” 部分的 “財務” 菜單下找到。這些附加信息是作為對本新聞稿和我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中信息的補充而提供的。公司沒有義務更新所提供的任何信息，以符合實際業績或公司投資組合、資本結構或未來預期的變化。

電話會議和網絡直播

公司將於美國東部時間（美國東部時間）2023年10月26日星期四上午10點舉行電話會議和網絡音頻直播。撥打 +1 833-470-1428（國內）或 +1 929-526-1599（國際）並輸入會議編號 972923 即可參加電話會議。電話會議的音頻重播將於美國東部時間2023年10月26日下午1點至美國東部時間2023年11月2日午夜開放，撥打+1 866-813-9403（國內）或+44 204-525-0658（國際）並輸入密碼383530即可訪問。

從美國東部時間2023年10月26日上午10點開始，電話會議的網絡直播將通過公司網站www.viciproperties.com的 “投資者” 欄目以僅限收聽的模式播出。電話會議結束後不久，將在公司網站上重播網絡直播，並將持續一年。

關於 VICI 地產

VICI Properties Inc. 是一家標普500指數體驗式房地產投資信託公司，擁有市場領先的博彩、酒店和娛樂目的地的最大投資組合之一，包括拉斯維加斯凱撒宮、米高梅大酒店和拉斯維加斯威尼斯人度假村，這三個是拉斯維加斯大道上最具標誌性的娛樂設施。VICI Properties擁有92項體驗資產，涵蓋地域多元化的投資組合，包括美國和加拿大的54處博彩物業和38處非博彩體驗式房產。該投資組合佔地約1.25億平方英尺，擁有約60,300間酒店客房和約500家餐廳、酒吧、夜總會和體育博彩。根據長期的三網租賃協議，其物業由行業領先的博彩、休閒和酒店運營商佔用。VICI Properties與包括Bowlero、Great Wolf Resorts、Cabot、Canyon Ranch和Chelsea Piers在內的領先非博彩體驗運營商的房地產和融資合作伙伴關係越來越多。VICI Properties還擁有四個錦標賽高爾夫球場和毗鄰拉斯維加斯大道的33英畝未開發和未開發土地。VICI Properties的目標是通過與最高質量的體驗式場所製造商和運營商合作的策略，創建最高質量和最高效的體驗式房地產投資組合。欲瞭解更多信息，請訪問 www.viciproperties.com。

前瞻性陳述

本新聞稿包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。您可以通過我們使用 “預期”、“假設”、“相信”、“估計”、“期望”、“指導”、“打算”、“計劃”、“項目” 等詞語以及與歷史問題無關的類似表述來識別這些陳述。除歷史事實陳述外，所有陳述均為前瞻性陳述。在解釋和依賴前瞻性陳述時，您應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性以及其他因素，在某些情況下，這些因素超出了公司的控制範圍，可能會對實際業績、業績或成就產生重大影響。這些風險、不確定性和其他因素包括：總體經濟狀況和市場發展變化的影響，包括通貨膨脹、利率變化、外幣匯率波動、供應鏈中斷、消費者信心水平、消費者支出的變化，

美國或全球經濟衰退的嚴重性和持續時間導致的失業率和房地產價格低迷；最近和未來可能的利率上漲對我們的影響，包括我們成功投資和收購更多房產以及以誘人的利率為此類投資獲得債務融資的能力；與我們的待處理和最近完成的交易相關的風險，包括我們能否或未能實現預期收益；我們的依賴我們物業的租户，包括他們的財務狀況、經營業績、現金流和業績，以及作為租賃付款擔保人的關聯公司，以及對他們各自業務的任何重大不利影響可能對我們產生的負面影響；我們及時獲得必要融資以完成任何收購的能力；與某些租户達成的與我們為 “同一家門店” 提供資金的某些安排的預期收益以資本改善作為交換根據我們與此類租户簽訂的協議（我們稱之為合作伙伴房地產增長基金）的條款增加租金；我們的借款人向我們償還未償貸款的能力；我們對博彩業的依賴；博彩和其他監管機構的廣泛監管的影響；我們的租户獲得並維持與我們的物業運營相關的監管批准的能力，或對此類監管批准施加條件的能力；我們的租户可以選擇的可能性不要續訂他們根據初始或後續租賃條款與我們簽訂的租賃協議；對我們出售受租賃協議約束的房產的能力的限制；我們的租户和任何擔保人的歷史業績可能無法可靠地表明他們未來業績；我們的鉅額債務以及在此類債務下還本付息、再融資和以其他方式履行義務的能力；我們的歷史財務信息可能無法可靠地表明我們未來的經營業績、財務狀況和現金流；我們的無法成功投資和收購更多房產；我們可能發現重大環境、税務、法律或其他問題，這些問題會對我們在任何待處理或已完成的交易中作為抵押品收購或擔保的資產（或我們預計將獲得的其他收益）的價值產生重大和不利影響；由於我們的待處理或最近完成的交易，包括我們作為一方的税收保護協議，可能產生不利的税收後果；股價波動性增加，包括我們待處理或最近完成的交易；我們無法保持房地產投資信託基金的納税資格；我們依賴包括VICI Properties OP LLC（“VICI OP”）在內的子公司向股東進行分配；我們有能力繼續向普通股持有人進行分配或在一段時間內維持預期的分配水平；以及爭奪交易機會，包括來自其他房地產投資信託基金的交易機會公司、私募股權公司和對衝基金，主權基金、貸款人、博彩公司和其他可能比我們擁有更多資源和獲得資本的機會、更低的資本成本或不同的投資參數的投資者。

儘管公司認為，在做出此類前瞻性陳述時，其預期是基於合理的假設，但此類陳述可能會受到可能導致實際結果和結果與預期結果存在重大差異的因素的影響。公司無法向您保證，這些陳述所依據的假設將被證明是正確的。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告、10-Q表季度報告以及公司向美國證券交易委員會提交的其他文件中不時描述可能影響公司業務、經營業績和財務狀況的其他重要因素。除非適用法律另有要求，否則公司不承擔任何義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

非公認會計準則財務指標

本新聞稿介紹了運營資金（“FFO”）、每股FFO、調整後運營資金（“AFFO”）、每股AFFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤，這些不是美國公認的會計原則（“GAAP”）所要求的，也不是根據美國公認的會計原則（“GAAP”）列報的。這些是非公認會計準則財務指標，不應被解釋為淨收入的替代品或經營業績的指標（根據公認會計原則確定）。我們相信，FFO、每股FFO、AFFO、每股AFFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤為我們業務的基本經營業績提供了有意義的視角。

FFO是一項非公認會計準則財務指標，被視為房地產行業的補充指標，也是公認會計準則指標的補充。與全國房地產投資信託基金協會（NAREIT）使用的定義一致，我們將FFO定義為歸屬於普通股股東的淨收益（或虧損）（根據公認會計原則計算），不包括（i）出售某些房地產資產的收益（或虧損），（ii）與房地產相關的折舊和攤銷，（iii）控制權變更產生的損益，（iv）某些房地產資產的減值減記如果減值直接歸因於應折舊價值的減少，則對實體的投資該實體持有的房地產以及 (v) 我們對未合併關聯公司的投資在此類調整中所佔的比例份額。

AFFO是一項非公認會計準則財務指標，我們將其用作評估業績的補充運營指標。我們的AFFO計算方法是加上或減去FFO非現金租賃和融資調整、信貸損失備抵的非現金變化、非現金股票薪酬支出、與收購房地產投資相關的交易成本、債務發行成本的攤銷和原始發行折扣、其他非現金利息支出、非房地產折舊（包括與我們的高爾夫球場運營相關的折舊）、資本支出（包括與我們的高爾夫球場運營相關的折舊）財產、廠房和與我們的高爾夫球場運營相關的設備）、與不可折舊房地產相關的減值費用、債務清償和利率互換結算的收益（或損失）、其他收益（損失）、其他非經常性非現金交易、我們在上述某些方面對未合併關聯公司的投資（包括任何基差的攤銷）所佔的比例非現金調整，以及歸屬於非控股權益的非現金調整。

我們計算調整後的息税折舊攤銷前利潤的方法是加上或減去AFFO合同利息支出（包括預付利率互換和國債鎖的影響）、利息收入（合計為利息支出，淨額）、所得税支出以及我們在此類調整中對未合併關聯公司的投資的相應份額。

這些非公認會計準則財務指標：（i）不代表公認會計原則所定義的運營現金流；（ii）不應被視為衡量經營業績的淨收入或運營、投資和融資活動現金流的替代方案；（iii）不能作為衡量流動性的現金流的替代方案。此外，不應將這些衡量標準視為流動性的衡量標準，也不應衡量我們為所有現金需求提供資金的能力，包括我們向股東分配現金、為資本改善提供資金或為債務支付利息的能力。還提醒投資者，由於並非所有房地產公司都使用相同的定義，FFO、每股FFO、AFFO、每股AFFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤（EBITDA）可能無法與包括房地產投資信託基金在內的其他房地產公司報告的標題相似的指標相提並論。我們對這些指標的列報並不能取代我們根據公認會計原則列報的財務業績。

本新聞稿包含淨收益與FFO、每股FFO、AFFO、每股AFFO和調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬。

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注：截至2023年9月30日和2022年12月31日，我們的租賃投資——銷售類型、租賃投資——融資應收賬款、貸款和證券投資以及其他資產（銷售類分租賃）分別扣除7.554億美元、7.070億美元、2,280萬美元和1,930萬美元的信貸損失備抵額，以及5.704億美元、7.267億美元、690萬美元和690萬美元分別為1,980萬。

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(1) 代表非現金外幣重新計量調整和出售土地的收益。

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(1) 金額代表根據公認會計原則在有效利息基礎上確認收入的非現金調整。