附錄 99.1

全民健康房地產收益信託基金

報告2023年第三季度財務業績

合併經營業績——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月期間：

賓夕法尼亞州普魯士國王——環球健康房地產收益信託基金（紐約證券交易所代碼：UHT）今天宣佈，截至2023年9月30日的三個月期間，淨收益為390萬美元，攤薄每股收益為0.28美元，而2022年第三季度為480萬美元，攤薄每股收益為0.35美元。

與2022年同期相比，我們在2023年第三季度的淨收入減少了97.6萬美元，攤薄後每股收益減少了0.07美元，這包括以下方面：（i）減少了160萬美元，攤薄每股收益為0.12美元，這是由於我們的平均借款利率和平均未償借款增加導致利息支出增加，部分抵消了；（ii）67.2萬美元的增加，或攤薄後每股0.05美元，這是由於各種物業產生的收入總額淨增加。

根據所附的非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）計算，2023年第三季度，我們的運營資金（“FFO”）為1,120萬美元，攤薄每股0.81美元，而2022年第三季度為1180萬美元，攤薄每股收益0.86美元。減少60.8萬美元，或攤薄後每股減少0.05美元，這主要是由於與2022年第三季度相比，我們在2023年第三季度的淨收入出現了上述下降，但部分被折舊和攤銷費用的增加所抵消。

合併經營業績——截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月期間：

在截至2023年9月30日的九個月期間，淨收益為1180萬美元，攤薄每股收益為0.85美元，而2022年前九個月為1,550萬美元，攤薄每股收益為1.12美元。

與2022年同期相比，我們在2023年前九個月的淨收入減少了370萬美元，攤薄後每股收益減少了0.27美元，這主要是因為：（i）由於平均借款利率和平均未償借款增加導致利息支出增加，減少了490萬美元，攤薄後每股收益減少了0.36美元；（ii）減少了110萬美元，合攤薄每股收益0.36美元。攤薄後每股0.8美元，部分抵消了2023年前九個月與位於伊利諾伊州芝加哥的一處房產相關的拆除費用增加；(iii) 淨增240萬美元，攤薄後每股淨增0.17美元，這是由於各種物業的收入總額淨增加，包括與位於芝加哥的物業相關的非拆遷相關運營費用減少68.6萬美元，即每股攤薄0.05美元。

根據所附補充附表計算，2023年前九個月，我們的FFO為3,320萬美元，攤薄每股2.40美元，而2022年同期為3640萬美元，攤薄後每股收益為2.64美元。減少320萬美元，或攤薄後每股減少0.24美元，這主要是由於與2022年前九個月相比，我們在2023年前九個月的淨收入有所減少，但部分被折舊和攤銷費用的增加所抵消。

股息信息：

第三季度股息為每股0.72美元，合計990萬美元，於2023年9月6日宣佈，並於2023年9月29日支付。

資本資源信息：

截至2023年9月30日，根據3.75億美元循環信貸協議的條款，我們有3.215億美元的未償借款，截至該日的可用借款能力為5,040萬美元，扣除未償借款和信用證。

房產收購：

2023年8月，我們以約750萬美元的收購價格收購了位於德克薩斯州麥卡倫的醫療辦公樓（“MOB”）麥卡倫醫生中心。該建築約有79,500平方英尺可供出租，100％由主樓出租給麥卡倫醫院有限責任公司，麥卡倫醫院是UHS的全資子公司。三網主租約為期十二年，計劃於2035年8月31日到期。McAllen Hospitals, L.P. 可以選擇連續三次續訂租期，為期十年。初始年度基本租金約為62.4萬美元。根據經修訂的《美國國税法》第1031條，此次收購是利用合格的第三方中介機構完成的，這是預期的延税同類交易的一部分。

新建項目-塞拉醫療廣場一期：

2023 年 3 月，位於內華達州里諾的 86,000 平方英尺的 Sierra Medical Plaza I 的施工基本完成。該MOB位於北內華達山脈醫療中心的校園內，該醫院由UHS的全資子公司擁有和運營，於2022年4月建成並開放。與該建築相關的靈活租賃主協議始於2023年3月，為期十年，計劃於2033年3月31日到期，涵蓋了MOB可租平方英尺的約68％，初始最低年租金為130萬美元，外加按比例分攤的公共區域維護費用。根據第三方租賃的執行，該主靈活租賃協議可能會有所減少。據估計，MOB的總成本約為3500萬美元，其中約有2600萬美元是截至2023年9月30日產生的。

空置的專業設施：

位於伊利諾伊州芝加哥的前專科醫院的拆除工作已基本完成。拆除費用總計約為150萬美元，幾乎全部是截至2023年6月30日發生的。這些拆除費用包含在以下時期合併收益表中的其他運營費用中：2022年第四季度為33.2萬美元，2023年第一季度為26.5萬美元，2023年第二季度為86.2萬美元。

包括在截至2023年9月30日的九個月內產生的上述拆除費用，在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，我們與位於伊利諾伊州芝加哥的房產相關的運營費用分別為12.9萬美元和150萬美元（在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，分別為12.9萬美元和40.1萬美元）

分別為24萬美元和110萬美元（不包括拆除費用），而在截至2022年9月30日的三個月和九個月期間，分別為24萬美元和110萬美元。

此外，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月期間，位於印第安納州埃文斯維爾和德克薩斯州科珀斯克里斯蒂市的兩個空置專業設施的總運營費用分別約為18.3萬美元和16.7萬美元，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月期間，分別約為57.2萬美元和54萬美元。

我們將繼續向第三方推銷上述三處房產。據估計，在2023年全年，與這些房產相關的未來運營費用總額約為130萬美元（不包括與伊利諾伊州芝加哥的房產相關的拆除費用），將在這些房產繼續擁有和出租期間由我們承擔。如果這些房產在很長一段時間內繼續擁有和解除所有權，或者如果我們為使這些房產適合其他運營商/租户/買家而承擔大量翻新或額外的拆除費用，那麼我們未來的經營業績可能會受到重大不利影響。

一般信息、前瞻性陳述和風險因素以及非公認會計準則財務指標：

Universal Healty Realty Income Trust是一家房地產投資信託基金，投資於醫療保健和公共服務相關設施，包括急診醫院、行為醫療保健醫院、專業設施、醫療/辦公大樓、獨立急診室和兒童保育中心。我們對位於二十一個州的77處房產進行了投資或承諾。

本新聞稿包含基於當前管理層預期的前瞻性陳述。許多因素，包括此處披露的因素，以及我們每位租户的運營和財務業績，與醫療保健行業趨勢相關的因素，以及我們在截至2022年12月31日的10-Q表中向美國證券交易委員會提交的文件中詳述的因素（如截至2022年12月31日的10-K表中的第1A項和第7項——前瞻性陳述和某些風險因素所示）中詳述的因素，2023），可能會導致結果與預期的結果存在重大差異前瞻性陳述。讀者不應過分依賴此類前瞻性陳述，這些陳述僅反映管理層截至本文發佈之日的觀點。我們沒有義務修改或更新任何前瞻性陳述，也沒有義務做出任何其他前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

許多可能影響我們未來業績的因素是我們無法控制或預測的，包括 COVID-19 疫情的影響。租户的未來運營和財務業績，反過來又可能受到各種事態發展的重大影響，包括但不限於，由於全國護士和其他臨牀人員及支持人員短缺，租户面臨的工資支出相應增加，政府和行政法規對醫療保健行業的影響；患者數量下降以及宏觀經濟狀況惡化導致的付款人組合的不利變化（包括由於業務關閉和裁員，沒有保險和保險不足的患者人數增加）；與租户員工和患者所需的供應相關的潛在中斷；以及其他支出可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我們的借貸成本，降低了我們以優惠條件進入資本市場的能力。進一步提高利率可能會對我們未來的經營業績產生重大不利影響，由此對資本市場的影響可能會對我們執行戰略的能力產生不利影響。

我們認為，如果適用，調整後的淨收益和調整後的攤薄後每股淨收益（反映在補充附表中）是非公認會計準則財務指標（“GAAP” 是美利堅合眾國公認的會計原則），作為衡量我們經營業績的標準，對我們的投資者有幫助。此外，我們認為，在適用的情況下，根據這些衡量標準比較和討論我們的財務業績，對我們的投資者有幫助，因為它抵消了本質上非經常性或非運營性質的重大項目（包括但不限於交易收益等項目）在每年的影響。

運營資金（“FFO”）是衡量房地產投資信託基金（“REIT”）業績的廣泛認可指標。我們認為，攤薄後每股的FFO和FFO是非公認會計準則財務指標，作為衡量我們經營業績的指標，對我們的投資者很有幫助。如所附補充附表所示，我們根據全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO，該標準可能無法與未根據NAREIT定義計算FFO或對NAREIT定義的解釋不同於我們對定義的解釋的其他房地產投資信託基金報告的FFO相提並論。FFO根據某些項目的影響進行調整，例如在報告期內發生的交易的收益。根據公認會計原則，FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收入的替代方案。此外，FFO不應用作：（i）根據公認會計原則確定的財務業績指標；（ii）根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案；（iii）衡量我們的流動性，或；（iv）衡量我們現金需求的可用資金的指標，包括我們向股東分配現金的能力。我們報告的淨收入與FFO的對賬反映在下文所列補充附表中。

為了全面瞭解我們的財務業績，應根據公認會計原則將這些指標與淨收入結合起來進行審查，如本報告的簡明合併財務報表及其附註所示，或我們在美國證券交易委員會提交的其他文件中，包括截至2022年12月31日止年度的10-K表報告和截至2023年6月30日的季度10-Q表報告。由於這些指標中包含或排除的項目是理解和評估公認會計原則下財務業績的重要組成部分，因此不應將這些指標視為衡量我們經營業績或盈利能力的淨收入的替代指標。由於如上所述，這些衡量標準不是根據公認會計原則確定的，因此可能會受到不同的計算，因此它們可能無法與其他公司標題相似的其他指標進行比較。鼓勵投資者在評估我們的財務業績時使用GAAP指標。

（更多）

環球健康房地產收入信託基金

合併收益表

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月和九個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金的計算（“FFO”）

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金的計算（“FFO”）

環球健康房地產收入信託基金

合併資產負債表

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）