EX-10.6

租賃的第四項修正案(本“第四修正案”)於2021年4月20日由特拉華州的有限責任公司(“房東”)ARE-SD Region No.LLC和特拉華州的公司(“承租人”)Single Genome Systems，Inc.共同完成。

業主與租客簽訂日期為2019年11月15日的若干租賃協議，經日期為2020年2月24日的該租賃第一修正案修訂，經日期為2020年5月7日的該租賃第二修正案進一步修訂，並經日期為2020年6月19日的該特定第三租賃修正案(經修訂，“租賃”)進一步修訂。根據該租約，租户租用位於加利福尼亞州聖地亞哥科學園路3033號的一幢大樓內約28,481平方英尺的可出租物業(“現有物業”)。現有的物業在租約中有更詳細的描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

租户已於二零二零年六月二十六日與ARE-SD Region No 27，LLC訂立租賃協議，租賃位於加州聖地亞哥科學園路3010號一幢大樓內約76,778平方英尺的若干物業(“長期租賃”)。

在下列條款及條件的規限下，業主及租客希望修訂租約，除其他事項外，(I)將租約期限延長至現有到期日(“第四次修訂到期日”)後24個月，及(Ii)擴大現有物業的面積，方法是在通常稱為(A)250號套房(約5,749平方英尺)的大樓內增加若干空間，如附件A-1所述(“250號擴建物業”)及(B)260號套房(約3,183平方英尺)，如本文件所附附件A-2(“260擴展房舍”)所述。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

學期。特此延長租約期限至第四修正案到期日。租户在第四修正案到期日之前對房屋的佔用情況應以“現狀”為基礎，房東沒有義務向租户提供任何改善津貼或對房屋進行任何改動。承租人無權再延長租期。

250個擴建樓房。除現有房產外，自250個擴建房產開始之日起(如下文第2(B)節所述)，房東應將250個擴建房產出租給租户，租户應向房東出租250個擴建房產。

交付250個擴建房舍。業主應盡合理努力在250個目標擴建項目開工之日或之前將250個擴建項目交付給承租人。如果房東未能及時交付250套擴建房屋，房東

承租人不對由此造成的任何損失或損害負責，250個擴建物業的租約不得無效或可廢止。

“250套擴建房開工日期”為業主將250套擴建房交付承租人之日。“250個目標擴建場所開工日期”為2021年12月1日。應業主要求，承租人應簽署並交付250個擴建場所開工日期的書面確認書，其形式為本合同附件《250個擴建場所開工日期確認書》，作為附件B-1；但承租人未能簽署並交付該確認書不影響業主在本合同項下的權利。

除本第四修正案所述者外：(I)租户應接受250個擴建物業於250個擴建物業開始之日的“原狀”；(Ii)業主不對250個擴建物業的任何瑕疵承擔任何責任；及(Iii)承租人接管250個擴建物業，即為承租人接受250個擴建物業，以及250個擴建物業於收回時狀況良好的確鑿證據。

在250個擴建物業開工日期起及之後的期間內，承租人有權免費使用250個擴建物業開工之日起250個擴建物業內業主所有的傢俱、固定裝置及設備，詳見附件C-1(“業主250個擴建物業傢俱”)。承租人無權在租期內的任何時間將業主的250個擴建房屋傢俱從250個擴建房屋中移走。承租人應盡合理努力維護房東的250件擴建房屋傢俱，並在租約期滿或提前終止時將傢俱歸還房東，條件與承租人收到的情況相同，但受普通損耗的限制。

承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就250個擴建物業的全部或任何部分的狀況及/或250個擴建物業是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對250個擴建物業適合許可用途的任何默示擔保。

房舍和建築在250個擴建項目之後。自250個擴建物業開始生效之日起，租約第1頁上有關“物業”及“物業的可出租面積”的定義用語將全部刪除，並代之以：

“房地：建築物的一部分：(1)俗稱F套房，約有3,722平方英尺的可出租面積(”初期房地“)；(2)俗稱B套房和C套房，約有12,074平方英尺的可出租面積(”後續房地“)；(3)俗稱A套房，約有12,685平方英尺的可出租平方英尺(”擴建房地“)；(4)俗稱250號套房，約有5,749平方英尺的可出租平方英尺(”250擴建房地“)，如表A所示，所有這些都由房東決定。

自擴建房屋生效之日起，本租約附件A應予以修訂，以包括本第四修正案附件附件A-1所述的擴建房屋。

租户份額在擴張250之後。自250個擴建樓房開工之日起，租約第1頁中“承租人應承擔的樓房運營費用”一詞全部刪除，代之以：

承租人分攤建築物營運費用：33.25%(初期為3.62%，其後為11.73%，擴建為12.32%，擴建後為5.58%)

250擴展後的基本條款。自250個擴建房舍開工之日起，租約第1頁上定義的“基本條款”一詞全部刪除，代之以：

“基本期限：從(I)生效日期的原有房產開始，(Ii)在隨後房產生效日期的後續房產開始，(Iii)在擴建房產生效日期的擴建房產開始，以及(Iv)在250個擴建房產生效日期的250個擴建房產開始，至第四次修訂期滿之日為止。”

260個擴建樓房。除現有房屋外，自260擴建房屋開始之日起(如下文第3(B)節所述)，房東應將260擴建房屋出租給租户，租客應向房東出租260擴建房屋。

交付260個擴建房舍。房東應盡合理努力在260目標擴建場所開工之日或之前將260擴建場所交付給承租人。如果房東未能及時交付260套擴建房屋，房東不對承租人承擔由此造成的任何損失或損壞的責任，260擴建房屋的租約不得無效或不可撤銷。

“260擴建房屋開工日期”為業主將260擴建房屋交付給承租人之日。“260個目標擴建場所開工日期”為2022年2月1日。應業主要求，承租人應簽署並交付260擴建房屋開工日期的書面確認，形式為本合同附件B-2所附的《260擴建房屋開工日期確認》；但承租人未能簽署並交付此類確認並不影響業主在本合同項下的權利。

除本第四修正案所載者外：(I)租户應接受260個擴建物業於260個擴建物業開始日期時的“原狀”；(Ii)業主對260個擴建物業不承擔任何責任；及(Iii)承租人接管260個擴建物業，即為承租人接受260個擴建物業，以及260個擴建物業於收回時狀況良好的確鑿證據。

在260擴建物業開工日期起及之後的期間內，承租人有權免費使用自260擴建物業開工日期起在260擴建物業內屬於業主的傢俱、固定裝置及設備，詳情見附件C-2(“業主260擴建物業傢俱”)。承租人無權在租期內的任何時間將業主的260套擴建傢俱從260套擴建物業中移走。承租人應盡合理努力維護業主的260套擴建房屋傢俱並退還

房東在租期期滿或提前終止時，在與租户收到的相同條件下，受普通損耗的限制，對房東的租約相同。

承租人同意並承認，業主或其任何代理人均未就260個擴建物業的全部或任何部分的狀況及/或260個擴建物業是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對260個擴建物業適合許可用途的任何默示擔保。

房舍和大樓在260擴建後。自260個擴建物業開始生效之日起，租約第1頁上有關“物業”及“物業的可出租面積”的定義用語將全部刪除，並代之以：

自擴建房屋生效之日起，本租約附件A應予以修訂，以包括本第四修正案附件附件A-2所述的擴建房屋。

租户份額在260擴張後。自260個擴建樓房開工之日起，租約第1頁中“承租人應承擔的樓宇營運費用”一詞全部刪除，代之以：

租户分攤的建築物運營費用：36.35%（初始房舍3.62%，後續房舍11.73%，擴建房舍12.32%，250個擴建房舍5.58%，260個擴建房舍3.10%）

260擴張後的基本期限。自260擴建場所開工日期起，租賃合同第1頁中定義的術語“基本期限”被全部刪除，並由以下內容取代：

“基期：(I)就開工日期的原有物業而言，(Ii)就隨後的物業開工日期而言，(Iii)就擴建物業開工日期的擴建物業而言，(Iv)就

250個擴建處所生效日期；及(V)260個擴建處所在260個擴建處所生效日期，並在第四次修訂有效期屆滿時終止。“

現有的辦公場所。承租人應繼續支付現有物業的基本租金，直至現有的期滿日期。自2022年5月15日起，承租人應按現有物業每平方英尺每年63.60美元的費率支付現有物業的基本租金，自2023年5月15日起，現有物業的基本租金將增加至每年每可出租平方英尺65.51美元。

250個擴建樓房。自250個擴建物業開始日期起，承租人須(除現有物業的基本租金外)開始支付250個擴建物業的基本租金，租金按250個擴建物業每年每平方英尺可租72.00美元的費率計算，並於250個擴建物業開始日期的每個週年日自動增加租金調整百分比(即3%)。

除現有物業及250個擴建物業的基本租金外，承租人須開始支付260個擴建物業的基本租金，租金按260個擴建物業的每平方英尺租金每年72.00美元計算，並於250個擴建物業開始生效日期的每個週年日自動增加租金調整百分比(即3%)。

地區性便利設施。承租人應繼續支付租約中規定的現有物業的便利設施費用，直至第四次修訂期滿日期。自250個擴建物業開始生效日期起，租約第40節的條款將適用於250個擴建物業，租户應開始就250個擴建物業按承租人當時就現有物業支付的每可出租平方英尺相同的費率支付康樂設施費用(按租約第40(B)條調整)。自260個擴建物業開始生效日期起，租約第40節的條款將適用於260個擴建物業，而承租人應開始就260個擴建物業按承租人當時就現有物業支付的每可出租平方英尺相同的費率支付康樂設施費用(按租約第40(B)條調整)。

控制區。儘管租約中有任何相反規定，自250個擴建物業生效日期開始，承租人應100%使用本合同附件D中指定為控制區1的控制區，與其佔用250個擴建物業相關；自260個擴建物業生效日期起，承租人應可使用本合同附件D中指定為控制區3的控制區的16%，與其佔用260個擴建物業相關。

停車。除根據租約就現有物業分配給租户的停車位外，承租人有權在符合租約第10條條款的情況下，使用(A)自250個擴建物業開始日期起的250個擴建物業，及(B)自260個擴建物業開始日期起的260個擴建物業的每1,000個可出租平方英尺額外2.5個停車位。

保證金。承租人在向房東交付本第四修正案的簽署副本後，應向房東交存保證金(保證金)，用於履行承租人在本修正案項下的所有義務，保證金為204,541.30美元，保證金應為無條件和不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式：(I)

在形式和實質上令房東滿意，(Ii)指定房東為受益人，(Iii)明確允許房東隨時利用它，向發行人交付房東有權根據該通知提取的通知，(Iv)由房東滿意的FDIC保險金融機構出具，以及(V)在房東選擇的狀態下通過提示即期匯票贖回。如果承租人沒有在任何當時的信用證規定的到期日之前至少10天向房東提供符合本協議所有要求的替代信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金持有，而不產生利息。保證金由業主持有，作為承租人履行租約義務的保證金。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。每次發生違約(如租約第20條所定義)時，房東可使用全部或任何部分保證金來支付租約規定的拖欠款項、加州民法典第1951.2條規定的未來租金損害賠償以及因違約而造成的任何損害、傷害、費用或責任的費用，但不影響本文規定或法律規定的任何其他補救措施。業主根據本條款第8款使用保證金的權利包括根據租約第21(C)條在租賃終止後使用保證金支付未來租金損害賠償金的權利。在使用全部或部分保證金時，承租人應按要求向房東支付將保證金恢復到本第8條規定的金額。承租人特此放棄現在或以後生效的任何法律的規定，包括但不限於加利福尼亞州

民法典1950.7條規定，房東只能從保證金中索要那些合理必要的款項，用於補救拖欠租金、修復租客造成的損壞或清理房屋，並同意房東還可以索要合理必要的款項，以補償房東因租户或租户的任何官員、僱員、代理人或受邀者的行為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。在對承租人提起破產或其他債務人-債權人訴訟時，保證金應被視為首先用於支付房東在提出該等訴訟之前的一段時間內應支付的租金和其他費用。如果承租人全面履行租約的每一項條款，押金或其任何餘額(即在扣除房東根據租約條款有權獲得的所有金額後)應在租約期滿或提前終止後90天內返還給租客(或根據房東的選擇，退還給租户權益的最後受讓人)。

如果房東轉讓其在項目或租賃中的權益，房東應(A)將房東當時持有的任何保證金轉讓給根據本條款第8條承擔房東義務的個人或實體，或(B)將房東當時持有並在本條款允許的扣除額後剩餘的任何保證金返還給租客。一旦轉讓給受讓人或將押金退還給租客，房東對押金不再負有任何義務，租客退還押金的權利僅適用於房東受讓人。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。房東對保證金的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務，因此不產生利息。

OFAC。租户和房東目前(A)遵守並在租賃期間始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)，(B)沒有列在OFAC保存的特別指定國民和受封鎖人士名單上，和/或在租賃期間也不應列入OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規保存的任何其他類似名單上，以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

11.

經紀人。房東和租客各自聲明並保證，它沒有與本第四修正案中反映的交易相關的任何經紀人、代理人或其他人(統稱為“經紀人”)進行交易，除了休斯·馬裏諾公司、聖地亞哥的高緯物業公司和世邦魏理仕公司以外，沒有任何經紀人促成這筆交易。房東和租客在此同意就任何經紀人(休斯·馬裏諾公司、聖地亞哥的Cushman&Wakefield公司和世邦魏理仕公司除外)因與租客或房東，Inc.的交易而要求佣金或其他形式的賠償，在此對另一方進行賠償並使對方不受損害。在適用的情況下，關於本租賃交易。

本第四修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第四修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

本第四修正案對雙方、其各自的代理人、員工、代表、高級管理人員、董事、分公司、子公司、關聯公司、受讓人、繼承人、利益繼承人和股東具有約束力，並應符合其利益。

本第四修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每一份應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。

副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第四修正案及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等的法律效力。

除本第四修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第四修正案的更改和不變。如果本第四修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第四修正案的規定為準。無論是否經過本第四修正案的具體修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要的範圍內進行修改，以實現本第四修正案的目的和意圖。