附錄 10.1

商業 租賃協議

本 商業租賃協議（以下簡稱 “租賃”）是一份具有法律約束力的合同。在簽署之前，請閲讀整個 文檔，包括一般印刷條款和所有附件。如果您有任何疑問，請在簽字前諮詢您的律師。

本 租約自2023年9月18日起由以下各方簽訂和簽訂：

在 對租金的考慮中，下文列出的契約和協議。房東和租户雙方協議如下：

1。 場所。房東特此向租户租賃以下房產：3215 S 300 W，猶他州鹽湖城 市（以下簡稱 “場所”），包括整棟約3,200平方英尺的建築物和整個地塊 ，包括所有停車場和鄰近的停車場區域。該場所由大約 3,200 平方英尺的空間組成，本租約下的所有計算均應使用這個 平方英尺的估計值。此外，在本租約期限內，房東授予租户 非排他性地役權，允許車輛和行人交通進出，包括使用權和進入權，該大門位於鄰近物業東側，可進入房東擁有的3222號南華盛頓大樓，租户 向房東租賃。房東還授予租户非排他性地役權，允許車輛和行人交通進出 ，允許他們通過3211 South 300 West的房產進入該大門。大門和地役權的標識如附錄 A 所示。

2。 租賃期限。本租約自2023年10月1日開始，初始期限為三十九 (39) 個月（“初始 期限”），從2023年10月1日開始，到12月31日結束^st 2026.

3。 延長租賃期限。租户可以在五月 1 之前通知房東，將租約再延長 1 年 2 年^st，2024。如果租户延長租約，則每個延期租賃年度的租金將比上一年增加3％。

4。 財產的交付。租户有權在2023年10月1日擁有房屋，前提是租户已經 (a) 簽署了本租約；(b) 向房東支付了包括2023年10月租金在內的5,000.00美元，房東應在佔有之前移除現有 房東擁有的設備和個人物品。租户承認已經檢查了房屋，並接受 與本租約所要求的條件相同。

5。 每月租金。在本租賃期限內，租户應在每個日曆月的第一天或之前提前向房東支付 “月租金”，無需事先提出要求，發票或 通知，如下所示：

應通過銀行直接存款付款，房東應向租户提供設置直接銀行存款所需的信息。

6。 三聯網（NNN）費用。這份租約是一份總租約。房東應負責房東直接支付的所有財產税、建築保險 和水電費。

7。 滯納金。如果租户未能支付根據本租約應支付的任何金額或任何性質的費用，房東可以根據 房東的選擇，評估和收取相當於自租金到期之日起五個工作日內 天內未收到的每筆租金的10％的滯納金。此外，房東有資格對 晚於30天的任何付款收取年利率為18％的利息。

8。 押金。執行本租約後，租户應向房東存入一筆金額為兩千五百 美元（2,500.00 美元）的押金，作為租户履行本協議要求履行的所有條款、契約和條件的擔保。如果租户已履行本租約的所有此類條款、契約和條件，則該款項應在期限到期並將 房屋的所有權移交給房東後的30天內退還給租户。如果發生租户違約事件 （定義見第 19 節），包括但不限於 支付租金或水電費，則房東可以使用、申請或保留全部或部分保證金，用於支付任何未付的 租金或水電費，或房東可能因事件發生而被要求支出的任何金額租户違約，包括 歸還房屋時出現的任何損害或缺陷，無論此類損害是累積的，還是缺陷發生在 之前或驅逐之後。如果使用或使用全部或部分押金，則租户應根據十（10）天 的書面要求，立即向房東存入可用資金，金額足以將保證金恢復到其原始金額。

9。 實用程序。除非本租約中另有相反規定，否則租户應直接支付租户在 房屋上使用的所有公用事業（即， 電話、互聯網、電力等）。

10。 房東的維護和維修責任。在本租約期限內，房東應保持良好狀態 並修復外牆、地基和屋頂，除非此類維修是由租户的重大過失造成的。除本段特別規定的 外，房東 不得承擔任何與房屋維護有關的費用，也沒有任何形式的義務，租户明確放棄任何現行或以後生效的法規的好處，否則租户有權由房東承擔費用進行維修或因房東未能保持 房屋的良好秩序、狀態而終止本租約修復。

11。 租户的維護和維修責任。在本租約期限內，租户應保持房產中上述房東責任中未明確包括的部分處於良好的秩序狀態， 並進行維修。例如，租户的責任 應包括但不限於：（a）房屋內部及其各個部分，無論是結構性還是非結構性的； （b）維修需要維修和更換的暖通空調系統；（c）內部管道和電氣；（d）園林綠化（e）上文第12項中未明確列為房東責任的所有其他項目 。

12。 修改和改進。租户可以在場所內或周圍進行任何改動、改進、增建或安裝公用設施（包括電源 面板），以運營租户的業務。租户應承擔與其對房屋進行任何變更或改善有關的 的所有成本和開支。

13。 初步修改和改進。房東同意對房屋進行以下維修：

a. 無

租户 應負責他們認為業務運營所需的所有其他變更和改進。

14。 標牌。租約終止後，應允許租户安裝城市允許的標牌，房東授權的任何標誌均應拆除，標誌 空間應恢復到原來的狀態。

15。 租户保險。租户應自費提供並維持商業通用 責任表（或其合理等效物）的責任保險，涵蓋房屋和租户對房屋內或周圍發生的人身傷害 或死亡、財產損失和產品責任索賠，此類保險應按事故 （非索賠依據）承保，合併單一限額不少於1,000,000 美元每份保單的總限額 不低於 2,000,000.00 美元年。租户應向房東提供此類保單的證書，並且在需要時 應使房東確信該政策已完全生效。此類保單應將房東指定為額外被保險人，並應 為主要受保人，且不向房東投保的任何保險繳款。該政策還應規定，未經提前30天向房東發出書面通知，不得取消或更改保單。租户應在任何此類保單到期前 10天內提供續保此類保險單的證據。

16。 允許和禁止使用。租户應將該物業用作其現有生物技術 業務的辦公室、生產和倉庫空間，以及租户運營所需的相關用途。

17。 轉讓和轉租。經房東書面同意，租户可以轉讓、抵押或抵押本租約中的任何 權益，或允許租户以外的任何人使用房屋，或轉租房屋或房屋的任何部分 。將租約轉讓給另一方不得解除租户在本租約下的任何義務。

18。 安靜的享受。房東特此向租户承諾，在租户遵守本租約 的條款和規定的前提下，租户應在本 租約期內平靜而安靜地持有並享受房屋的全部所有權和使用。

19。 默認由租户提供。發生以下任何事件時，租户應違背本 租約規定的義務 (a) 租户未能在租約到期日當天或之前支付本協議規定的任何應付款項，並且這種拖欠將在該到期日後的五 (5) 個日曆 天內持續存在；(b) 租户未能在本 租約之日起的 10 天內履行其根據本租約履行的任何其他重要條款、條件或契約房東已就此類違約向租户發出了書面通知；(c) 租户破產或破產 或提交了破產申請作為債務人的法院（如果是非自願程序，則不能永久解除債務， 在生效後的六十 (60) 天內被解僱、中止或騰出（視情況而定）；(d) 租户放棄或撤出房屋； 或 (e) 租户未經房東書面同意轉讓或轉租房屋或抵押其在本租約中的權益（統稱 “默認事件”）。發生任何違約事件時，房東除了法律或衡平法規定的或本租約中規定的所有其他權利和補救措施 外，還可以在不向租户或任何 其他人發出任何通知或要求的情況下收回房屋，加快本租約規定的所有應付款項，並通過訴訟或其他方式收取所有應付款 並終止本租約。租户的付款義務將在任何此類終止後繼續有效。

20。 租户長期違約。為了阻止長期不遵守本租約的任何條款，在租户在 任一十二個月內第三次觸發違約事件時，無論租户是否已經或已經糾正了任何此類違約事件，都應最終將租户 視為本租約下的無法治癒的違約行為。

21。 房東默認。根據本租約，除非房東未能在租户發出書面通知後30天內履行所要求的義務 ，具體説明房東未能履行這種 義務的方面，否則房東不會違約；但是，如果房東義務的性質要求超過30天才能履行或補救，則如果房東在這三十 (30) 天內開始履約，則房東不會違約一天之後 努力起訴同樣的案件直到完成。如果房東違約，租户的權利僅限於補償 因此類違約而直接蒙受的實際損失。在任何情況下，由於房東的違約，租户都無權終止本租約或 暫停支付本租約中規定的租金或其他費用。

22。 獨立義務。儘管本租約中有任何相反的規定，但租户的付款義務與房東在本租約下的任何義務無關 。租户將在不因任何原因扣除、減少、減免、 反訴或抵消的情況下支付本協議規定的應付金額。接受低於到期金額的款項不應被視為協議或滿足， 房東保留全額償還所欠款項的所有權利。

23。 租賃的構建。本租約的解釋應不考慮起草該租約的人的身份或促使起草該租約的一方 的身份。它應被視為他們的共同工作成果，本租約的每一項條款都應被解釋為 所有各方平等地參與了本租約的起草。綜上所述，任何關於將 文件解釋為不利於起草方的解釋規則均不適用。

24。 向勝利方支付的律師費。如果房東或租户提起訴訟以執行本租約的任何條款 和條件，則訴訟失敗的一方將支付勝訴方產生的所有費用和開支，包括合理的律師費 和實際訴訟費用。如果房東從租户那裏收回了所有 索賠的部分但不是全部，則就本段而言，房東仍應被視為勝訴方。

25。 完整協議。本租約包含租賃各方之間以任何方式與 處所有關的所有協議和條件。沒有補充本租約條款的口頭協議。此處未包含的所有口頭協議 均被取消並被本租約所取代。除本租約各方簽署的書面協議 外，不得以口頭或任何其他方式修改本租約。

26。 法律衝突。本租約應受猶他州法律管轄，並僅根據猶他州法律進行解釋， 不賦予該州法律規定的法律選擇原則效力。

27。 不可抗力。如果由於罷工、封鎖、勞工問題、無法採購標準材料、停電、限制性政府 法律、法規或命令或政府作為或不作為（包括未能、拒絕或延遲簽發許可證、批准和/或 授權）等原因，房東或租户被延遲、阻礙或阻止執行 項下的任何行動聲稱拖延的政黨）、騷亂、內亂或起義、 戰爭、火災、地震，洪水或其他自然災害、因任何公共 公用事業（例如電、煤氣、水、電話）中斷而導致的不尋常和不可預見的延誤、疫情或其他不屬於延遲執行本租約條款所要求的工作或行為的一方 合理控制範圍內的其他異常和不可預見的延誤，則此類行為的執行將在延遲期和履行期內免除任何此類行為的延期將等同於 延遲期限。

接受 並同意：

附錄 A

地役權 和登機口位置