附件10.1

馬薩諸塞州沃爾瑟姆冬街830號

(《大樓》)

 

第一修正案

(“第一修正案”)

 

執行日期：

2023年11月8日(“行刑日”)

房東：

PPF Off 828-830温特街有限責任公司，特拉華州

租户：

特拉華州一家公司TScan治療公司

房舍：

該大樓約25,472平方英尺的可出租空間，包括大樓第三(3)層的約24,826平方英尺的可出租空間和大樓地下室的約646平方英尺的可租賃空間，詳見現有租約(定義見下文)。

現有租約日期：

2019年8月13日(《現有租約》)。

 

當前到期日期：

 

2024年9月30日

 

延長的過期日期：

 

2029年10月31日

 

背景

 

鑑於，業主和租客希望修訂現有租約，以反映除其他條款外，延長現有租約的期限，以符合下文規定的條款和條件。

 

因此，現將現有租契修訂如下(經本第一修正案進一步修訂的現有租契，下稱“租契”)。本文中使用的任何大寫術語應具有與現有租賃中所述相同的定義，除非本第一修正案另有規定。

 

1.
學期。除非根據租約所載條款及條件提前終止，否則本租約將於2024年10月1日(“首次續期期限開始日期”)至2029年10月31日(“續期屆滿日期”)結束，並於此續期(“首次續期期限”)。但不限於，所有

 

 

 

 

 

1

 

租賃中對“期限”的提及應被視為在各方面均包括第一個延期期限，而所有對“到期日”的提及應被視為指經延長的到期日。除本第一修正案明文規定外，房屋的出租和使用應以現有租約的條款和條件為依據，並受其約束。

 

2.
首個續期期限租金。在第一個續期開始日之前，應按現有租約第5節所述支付租金。自第一個延展期開始之日起，基本租金的支付如下：

 

租賃期

年基本租金

每月基本租金付款

10/1/2024-10/31/2024

$0.00

$0.00

11/1/2024-10/31/2025:

$1,986,816.00

$165,568.00

11/1/2025-10/31/2026:

$2,046,420.48

$170,535.04

11/1/2026-10/31/2027:

$2,107,813.09

$175,651.09

11/1/2027-10/31/2028:

$2,171,047.49

$180,920.62

11/1/2028-10/31/2029:

$2,236,178.91

$186,348.24

 

 

3.
運營成本和税費。自籤立日期起及之後，承租人應繼續以現有租約第5條所載的相同方式及相同時間支付承租人應分擔的經營成本及承租人應分擔的税款。

 

4.
第二個擴展選項。租户應有一(1)個選項來續訂5英鎊的租約

(5)自2029年11月1日起計的一年期間(“第二次續期期限”)，但須受租約第1.2節的條款及條件規限，並按照該條款及條件行事；但其中凡提及“第二次續期期限”之處，均須視為對“第二次續期期限”的提述。

 

5.
房舍的狀況。雙方承認承租人目前佔用了房舍。在第一個延期期限開始之日，承租人應在符合並符合現有租約第三條的情況下，繼續以“原狀”佔用物業。承租人可以根據現有租約第11條對房屋進行改建，費用和費用由承租人獨自承擔(但須受房東第一修正案的貢獻)。房東應向租客提供最高509,440美元的租客改善津貼(“房東第一修正案供款”)(即，

每平方英尺租金$20.00)。現有租約附件4第5節和第6節的規定適用於房東第一修正案分攤的徵用和支付，但以下情況除外：

 

a.
凡提及房東的貢獻，均應視為提及房東的第一修正案貢獻；
b.
凡提及承租人的工作，應視為提及經業主批准的更改；
c.
表4第5節最後一句不適用，在承租人全部和最終完成變更後，承租人也有權使用房東第一修正案貢獻的一部分，但在任何情況下不得超過

 

2

4890-1786-7908, v. 4

 

$254,720(即每平方英尺租金$10.00)，以抵銷根據租約應付的基本租金；以及

d.
關於房東第一修正案貢獻的外部徵用日期應為第一延期期限開始日期後十八(18)個月的日期。

 

6.
保證金。雙方特此確認，根據現有租約，房東目前持有一筆595.408.00美元的保證金。業主應根據現有租約第七條的規定，在第一次續期期間繼續持有保證金。

 

7.
雜類

 

(a)
經紀人。租户及業主各自保證並聲明，除Cresa及世邦魏理仕(統稱為“第一修正案經紀人”)外，並無與本第一修正案的完成有關的任何經紀人進行交易。租客和房東都同意就違反前一句中陳述和保證的任何索賠進行辯護、賠償和保護，使對方不受損害。房東應獨自負責向第一修正案經紀人支付任何經紀佣金。

 

(b)
批准；陳述。在所有其他方面，除在此明確修改外，現批准並確認現有租賃。提交本文件草案以供審查和協商並不構成對本第一修正案中所列任何條款和條件的要約、保留或選擇權，並且本第一修正案對房東或租户沒有約束力，除非房東簽署並將本第一修正案的完整副本交付給租户。承租人特此向房東陳述並保證如下：(I)承租人簽署和交付本第一修正案已得到所有必要的有限責任公司行動的正式授權，

(Ii)租客並無將租約及其權益轉讓、分租、抵押或以其他方式轉讓；。(Iii)據租客所知，租客對執行租約或租客在租約下的責任及義務並無抗辯或反申索；。(Iv)除本文所述外，租客無權根據租約獲得任何租金的抵銷、減收或減收；。(V)據租客所知，業主或租客並無違反或拖欠各自在租約下的任何義務；。(Vi)業主已完成根據租約所需的所有工程及建造所有改善工程，並已提供根據租約所需的所有津貼及供款；及(Vii)業主於租約日期並無作出任何陳述或保證，除非本第一修正案或租約的明文及具體陳述。據房東所知，房東或租客均未違反或不履行各自在租約下的任何義務。

 

(c)
衝突。如果現有租約的任何條款與本第一修正案或本修正案所設想的事實狀態不一致，應以本第一修正案的條款為準。
(d)
對應者。本第一修正案可由任何數量的副本簽署，也可由每個簽字人在不同的副本上籤署，這些副本加在一起將構成同一文書。本第一修正案可通過以下方式執行

 

3

4890-1786-7908, v. 4

 

電子簽名，在任何情況下均應視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等效力。但不限於，除電子製作的簽名外，“電子簽名”還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。

 

4

4890-1786-7908, v. 4

 

 

 

 

[頁面的剩餘部分故意留空；簽名在下一頁]

 

5

4890-1786-7908, v. 4

 

自上文第一次寫明的日期起執行。

房東：

PPF Off 828-830温特街，LLC，

特拉華州一家有限責任公司

 

 

出自：PPF MASS REIT，LLC，特拉華州的一家有限責任公司，其唯一成員

 

出自：PPF OP，LP，特拉華州有限合夥企業，其唯一合夥人

 

作者：PPF OPGP，LLC，特拉華州有限責任公司，其普通合夥人

 

作者：Prime Property Fund，LLC，

特拉華州一家有限責任公司，其唯一成員

 

作者：摩根士丹利房地產顧問公司，特拉華州一家公司，其投資顧問

 

作者：S/特里西亞·摩爾

姓名：特里西亞·摩爾

職務：總裁副

 

租户：

 

TSCAN THERAPEUTICS，INC.，一家特拉華州公司

 

 

作者： Gavin MacBeath

Name：zhang cheng

頭銜：首席執行官

 

第一修正案的簽名頁

4890-1786-7908, v. 4