附錄 99.2
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1037540/000165642323000045/bxp-colora.gif
BXP 公佈2023年第三季度業績

第三季度簽訂了超過100萬平方英尺的租約
交付了兩處開發物業
    
馬薩諸塞州波士頓，2023 年 11 月 1 日-美國最大的上市開發商、所有者和頂級工作場所管理者 BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）今天公佈了截至 2023 年 9 月 30 日的第三季度業績。
第三季度的財務亮點包括：
•截至2023年9月30日的季度收入增長了4.3％，達到8.243億美元，而截至2022年9月30日的季度為7.905億美元。
•截至2023年9月30日的季度，歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）為1.118億美元，合每股攤薄收益（EPS）（0.71美元），而截至2022年9月30日的季度為3.61億美元，攤薄後每股收益為2.29美元。與2022年第三季度相比，下降的主要原因是：
◦確認2022年第三季度房地產銷售收益2.623億美元，而2023年第三季度並未再次出現這種收益；
◦由於減值費用總額約為2.726億美元，2023年第三季度因投資未合併合資企業而產生的非現金淨虧損為2.368億美元，部分被3580萬美元的收益所抵消；
◦2023年第三季度的折舊和攤銷費用增加至1,680萬美元，這主要是由於2022年第二季度和第三季度的資產收購；以及
◦扣除利息收入增加後的利息支出增加1,900萬美元；
◦被（1）運營合夥企業（“BPLP”）波士頓地產有限合夥企業（“BPLP”）中非控股利息普通股的配置減少至5,350萬美元，以及（2）2023年第三季度投資組合運營的出資增加約1,300萬美元，所抵消。
•第三季度每股收益低於BXP預期的中點，每股攤薄後每股收益為1.35美元，這主要是由於BXP對擁有16號平臺、Safeco Plaza、第五大道200號和公園大道南360號的未合併合資企業的投資，攤薄後每股收益為1.56美元，部分抵消了BXP在大都會廣場投資中的權益重組後的每股收益0.20美元。
•截至2023年9月30日的季度，運營資金（FFO）為2.928億美元，攤薄每股1.86美元，而截至2022年9月30日的季度運營資金（FFO）為2.998億美元，攤薄後每股1.91美元。與2022年第三季度相比，下降的主要原因是扣除利息收入增加後的1,900萬美元利息支出增加，部分被投資組合運營貢獻增加的約1,300萬美元所抵消。

—更多—

•由於投資組合表現好於預期，攤薄後的每股FFO比BXP預期的中點高出每股0.02美元。
BXP還提供了2023年全年每股收益的最新指引，攤薄後每股收益為1.05美元至1.07美元，FFO為每股攤薄7.25美元至7.27美元。我們先前指引的變化包括預計投資組合淨收益的增加被近期融資活動產生的淨利息支出增加所抵消。
請參閲下方的 “每股收益和每股FFO指南”。
第三季度和最近的業務亮點包括：
•執行了約106萬平方英尺的租約，加權平均租賃期為8.2年。
•交付了兩個開發項目：
◦位於馬薩諸塞州尼德姆的肯德里克街140號——A棟的重建項目已完成並全面投入使用。肯德里克140號是馬薩諸塞州首個如此規模的淨零碳中和辦公室重新定位。該物業是 100% 租賃的。
◦位於加利福尼亞州南舊金山的佔地231,000平方英尺的實驗室/生命科學地產751 Gateway已完工並投入使用，BXP持有該物業49％的權益。該物業是 100% 租賃的。
•通過解決剩餘的2023年債務到期日以及在銀行市場尋找更多流動性，進一步加強了BXP的資產負債表。值得注意的交易包括：
◦一家擁有BXP50％權益的合資企業可以選擇將其由馬薩諸塞州波士頓100 Causeway抵押的貸款的到期日延長一年。佔地 634,000 平方英尺的頂級工作場所的租賃率為 95%。在償還了約400萬美元的本金後，修改和延期貸款的未償餘額為3.366億美元，利率從SOFR期限加1.60％降至SOFR年期加1.48％。該貸款現已於2024年9月5日到期，可選擇延長一年，但須遵守某些條件。
◦一家擁有50％利息的合資企業修改了其位於馬薩諸塞州波士頓的Hub on Causeway-Podium物業抵押的貸款。修改後的貸款將於2025年9月8日到期，可選擇延長一年，但須遵守某些條件。在償還了約2,000萬美元之後，修改和延期的貸款的未償餘額為1.543億美元。利率從SOFR年期加2.35％變為每日簡單SOFR加每年2.50％。合資企業簽訂了利率互換合同，截至2025年9月8日，加權平均固定利率約為每年7.35％。
◦一家由BXP持有25％權益的合資企業與貸款機構（BXP的子公司）行使了第二次延期選擇權，貸款由其土地和位於紐約州紐約的哈德遜大道3號物業的改善所抵押。這筆土地貸款現已於2024年2月9日到期。
◦BPLP使用可用現金完成了2023年9月1日到期的3.125％優先票據本金總額為5億美元的還款。還款

—更多—

價格約為5.078億美元，其中包括全部本金加上約780萬美元的應計和未付利息。
◦BPLP通過增加三家新的貸款機構，將其2021年循環信貸額度的當前最高借款額度從15億美元提高到18.15億美元。2021年信貸額度的所有其他條款，包括其2026年6月15日的到期日期，保持不變。BPLP在該基金下目前沒有借款。
◦一家由BXP擁有20％股權（剩餘80％的股權，機構投資者擁有其餘80％）的合資企業完成了對大都會廣場所有權的重組，這導致（i）購買該物業的現有夾層貸款人的子公司，以及（ii）BXP在新的1億美元夾層貸款下成為高達2,000萬美元的共同貸款人。除其他外，該交易還導致（i）BXP終止了通過當時20％的股權為未來投資提供資金的義務，這使BXP確認了與赤字投資餘額相關的第三季度投資收益約3,580萬美元；（ii）將該物業從BXP的在役投資組合中刪除。在重組之前，該物業被總計4.2億美元的債務所抵押，其中包括未償還本金餘額為3.05億美元的優先貸款（“優先貸款”）和現有的1.15億美元夾層貸款。新的夾層貸款僅從屬於優先貸款，可以根據需要提取用於未來的租賃、運營和其他成本，借入的金額將按12％的年利率按月複合計息。此外，BXP將繼續為該物業提供物業管理和租賃服務，有可能獲得額外的激勵費。大都會廣場是一個佔地 654,000 平方英尺的頂級辦公場所，位於華盛頓特區市中心的西北 15 街 655 號。
◦2023年10月26日，BXP完成了由其位於馬薩諸塞州劍橋的大街325號、大街355號和百老匯的90處房產抵押的抵押貸款。這筆總額為6億美元的抵押貸款要求按Daily Simple SOFR進行純息還款，外加每年2.25％的利息，直到2028年10月26日到期。BXP打算使用本次融資的淨收益和可用現金來償還2024年2月1日到期的7億美元優先無抵押票據。
•BXP與機構投資者簽訂了合資協議，未來開發麥迪遜大道343號，該大道位於紐約州紐約市44街和45街之間的麥迪遜大道上，毗鄰中央車站。BXP擁有該合資企業55％的權益，其合作伙伴擁有45％的權益，BXP將提供常規開發、物業管理和租賃服務。麥迪遜大道343號項目計劃建造（1）長島鐵路新的東側通道項目（“麥迪遜中央車站”）（“第一階段”）的直接入口，以及（2）一座約90萬平方英尺的帶有底層零售的高級辦公大樓（“第二階段”）。該合資企業與大都會交通管理局簽訂了為期99年的土地租約，佔地約25,000平方英尺。地面租賃要求合資企業建造開發項目的第一階段。合資企業可以選擇在2025年7月31日之前終止新建築之前終止地面租約，並獲得大中央車站東側通道的建設費用補償。無法保證第一階段會按照目前設想的條件完成，也無法保證開發項目的第二階段將按目前設想的條件開始。


—更多—

•繼續保持BXP的領導地位以及對可持續發展和影響力的持續承諾，並在2023年GRESB® 評估中獲得了最高的ESG評級。BXP連續第12次獲得 “綠星” 認可和最高的GRESB五星評級，並獲得了 “A” 級披露分數。BXP還在多個類別中獲得了最高分，包括數據監控與審查、目標、政策、報告和利益相關者參與。BXP在其發展同行集團中排名第二，在常設投資同行小組中排名第三，在美國上市參與者中排名第四。
報告的業績未經審計，無法保證這些報告的業績不會與截至2023年9月30日的季度的最終信息有所不同。管理層認為，為了公平陳述這些報告的結果，BXP已經做出了所有必要的調整。

每股收益和每股FFO指南：
BXP對2023年全年每股收益（攤薄）和每股FFO（攤薄）的指導方針列出並核對如下。除下文所述外，估算值反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括租金率、入住率、利率、可用空間租賃時間、開發成本支出和開發交付時間以及本新聞稿中提及的事件和相關電話會議期間提及的事件對收益的影響等方面的假設。估算值不包括（1）未來可能的收益或虧損或未來其他可能的房地產收購或處置對經營業績的影響，（2）任何其他資本市場活動的影響，（3）應收賬款和應計租金餘額的未來註銷或恢復，或（4）未來的減值費用。由於多種因素，包括折舊和攤銷費用確認的變化、可折舊房地產的減值損失以及與處置活動相關的任何收益或損失，每股收益估計值可能會受到波動。BXP目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。顧名思義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷、可折舊房地產的減值損失或與處置活動相關的損益。無法保證BXP的實際業績不會與下文列出的估計值有重大差異。

2023 年全年
低高
預計每股收益（攤薄）$1.05 $1.07 
添加：
預計公司在房地產折舊和攤銷中所佔份額4.85 4.85 
預計公司在房地產銷售（收益）/虧損、未合併合資企業的投資收益和減值中所佔份額1.35 1.35 
預計每股 FFO（攤薄）$7.25 $7.27 


BXP將於美國東部時間2023年11月2日星期四上午10點舉行電話會議，向公眾開放，討論2023年第三季度業績，提供業務最新情況，並討論投資者可能感興趣的其他商業問題。想要參加電話會議並提問的參與者可以在 https://register.vevent.com/register/BI258f07a8cd3f4d07bee856df6e1462c2 註冊，以獲得撥入號碼和唯一的 PIN

—更多—

訪問通話。還將對電話會議進行現場直播，僅限收聽，可在BXP網站的投資者專區觀看，網址為 https://investors.bxp.com/events-webcasts。電話會議結束後不久，將在電話會議結束後的十二個月內在BXP的網站上重播電話會議，網址為 https://investors.bxp.com/events-webcasts。
此外，BXP2023年第三季度 “補充運營和財務數據” 和本新聞稿的副本可在BXP網站的投資者部分獲得，網址為investors.bxp.com。

BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）是美國最大的頂級工作場所的上市開發商、所有者和管理者，集中在六個充滿活力的門户市場——波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和華盛頓特區。50多年來，BXP一直為我們的客户和社區提供推動進步的地方。BXP是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金（REIT）的形式組建。包括未合併的合資企業擁有的房產在內，BXP的投資組合總計為5,350萬平方英尺，擁有190處房產，包括11處在建/重建的房產。如需瞭解有關 BXP 的更多信息，請訪問我們的網站或在 LinkedIn 或 Instagram 上關注我們。

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。你可以通過我們使用 “預期”、“相信”、“預算”、“可以”、“估計”、“期望”、“指導”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“項目”、“應該”、“將” 以及與歷史問題無關的類似表述來識別這些陳述。這些陳述基於我們對未來事件的當前計劃、預期、預測和假設。在解釋和依賴前瞻性陳述時，您應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素是BXP無法控制的。如果我們的基本假設被證明不準確，或者存在已知或未知的風險或不確定性，則實際結果可能與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異。這些因素包括但不限於與總體經濟和資本市場狀況變化的影響相關的風險和不確定性，包括持續通貨膨脹、利率上升、供應鏈中斷、勞動力市場混亂、資本市場的混亂和波動、由於美國或全球經濟任何衰退的嚴重性和持續時間而導致的消費者和客户行為的潛在長期變化、影響房地產行業的一般風險（包括但不限於無法進入或以優惠條件續訂租約、客户偏好和空間利用率的變化、對客户財務狀況的依賴以及來自其他房地產開發商、所有者和運營商的競爭）、地緣政治衝突的影響、高度傳染性或傳染性疾病爆發對我們和我們客户的財務狀況、經營業績和現金流（包括為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動的直接和間接影響）疫情的經濟影響以及對客户的遏制措施，以及客户成功經營業務的能力）、投資新市場的不確定性、融資的成本和可用性、我們的利率套期保值合同的有效性、合資夥伴履行義務的能力、當地、國家和國際經濟和市場條件的影響、收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響、新採用的會計原則對我們的影響 BXP的會計政策以及財務業績的逐期比較、遵守監管變化的成本的不確定性（包括遵守美國證券交易委員會提議的氣候相關披露標準化規則的潛在成本）以及BXP向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定性。這些前瞻性陳述僅代表截至本報告發布之日，不能保證未來的業績、業績或成就。除非法律另有要求，否則BXP沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

財務表如下。

—更多—

波士頓地產公司
合併資產負債表
（未經審計）

2023年9月30日2022年12月31日
（以千計，股票和麪值金額除外）
資產
按成本計算的房地產$24,809,369 $24,261,588 
在建工程551,330 406,574 
為未來開發而保留的土地670,691 721,501 
使用權資產-融資租賃237,532 237,510 
使用權資產-經營租賃322,790 167,351 
減去：累計折舊(6,723,616)(6,298,082)
房地產總額19,868,096 19,496,442 
現金和現金等價物882,647 690,333 
託管人持有的現金47,741 46,479 
證券投資32,809 32,277 
租户和其他應收賬款，淨額123,138 81,389 
關聯方應收票據，淨額88,807 78,576 
銷售類應收租金，淨額13,475 12,811 
應計租金收入，淨額1,331,796 1,276,580 
遞延費用，淨額692,386 733,282 
預付費用和其他資產121,431 43,589 
對未合併合資企業的投資1,536,822 1,715,911 
總資產$24,739,148 $24,207,669 
負債和權益
負債：
應付抵押貸款票據，淨額$3,275,974 $3,272,368 
無抵押優先票據，淨額10,488,568 10,237,968 
無抵押信貸額度— — 
無抵押定期貸款，淨額1,197,173 730,000 
租賃負債-融資租賃253,178 249,335 
租賃負債——經營租賃341,299 204,686 
應付賬款和應計費用462,240 417,545 
應付的股息和分配171,916 170,643 
應計應付利息128,422 103,774 
其他負債380,014 450,918 
負債總額16,698,784 15,837,237 
承付款和意外開支— — 
可贖回的遞延股票單位6,788 6,613 
股權：
歸屬於波士頓地產公司的股東權益：
過剩股票，面值0.01美元，已授權1.5億股，未發行或流通
— — 
優先股，面值0.01美元，已授權5,000,000股；未發行或流通— — 
截至2023年9月30日和2022年12月31日，普通股，面值0.01美元，已發行2.5億股，已發行157,018,080股和156,836,767股，已發行的股票分別為156,939,180和156,757,867股
1,569 1,568 
額外的實收資本6,568,645 6,539,147 
股息超過收益(782,275)(391,356)
按成本計算的美國國庫普通股，截至2023年9月30日和2022年12月31日為78,900股
(2,722)(2,722)
累計其他綜合收益（虧損）2,866 (13,718)
歸屬於波士頓地產公司的股東權益總額5,788,083 6,132,919 
非控股權益：
運營夥伴關係的共同單位656,587 683,583 
房地產合夥企業1,588,906 1,547,317 
權益總額8,033,576 8,363,819 
負債和權益總額$24,739,148 $24,207,669 






波士頓地產公司
合併運營報表
（未經審計）
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
 2023202220232022
 （以千計，每股金額除外）
收入
租賃$767,181 $739,255 $2,285,789 $2,179,274 
停車等30,428 28,154 81,421 80,234 
酒店13,484 11,749 35,554 28,395 
開發和管理服務9,284 7,465 28,122 19,650 
直接償還管理服務合同的工資和相關費用
3,906 3,900 13,750 11,204 
總收入824,283 790,523 2,444,636 2,318,757 
開支
正在運營
租金300,192 281,702 882,536 825,805 
酒店9,020 8,548 23,852 19,832 
一般和行政31,410 32,519 131,387 110,378 
管理服務合同的薪金和相關費用3,906 3,900 13,750 11,204 
交易成本751 1,650 1,970 2,146 
折舊和攤銷207,435 190,675 618,746 551,445 
支出總額552,714 518,994 1,672,241 1,520,810 
其他收入（支出）
未合併合資企業的虧損(247,556)(3,524)(261,793)(1,389)
房地產銷售的收益517 262,345 517 381,293 
利息和其他收入（虧損）20,715 3,728 48,999 6,151 
其他收入——分配費— — — 6,624 
證券投資的收益（虧損）(925)(1,571)2,311 (8,549)
非房地產投資的未實現收益（虧損）(51)— 332 — 
利息支出(147,812)(111,846)(424,492)(317,216)
淨收益（虧損）(103,543)420,661 138,269 864,861 
歸屬於非控股權益的淨（收益）虧損
房地產合夥企業的非控股權益(20,909)(18,801)(59,337)(54,896)
非控股權益——運營合夥企業的共同單位
12,626 (40,883)(8,642)(82,821)
歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）$(111,826)$360,977 $70,290 $727,144 
歸屬於波士頓地產公司的普通股每股基本收益
淨收益（虧損）$(0.71)$2.30 $0.45 $4.63 
已發行普通股的加權平均數156,880 156,754 156,837 156,708 
歸屬於波士頓地產公司的攤薄後每股普通股收益
淨收益（虧損）$(0.71)$2.29 $0.45 $4.62 
已發行普通股和普通等價股的加權平均數
156,880 157,133 157,177 157,144 







波士頓地產公司
運營資金 (1)
（未經審計）
截至9月30日的三個月截至9月30日的九個月
2023202220232022
（以千計，每股金額除外）
歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）$(111,826)$360,977 $70,290 $727,144 
添加：
非控股權益-運營合夥企業的共同單位
(12,626)40,883 8,642 82,821 
房地產合夥企業的非控股權益
20,909 18,801 59,337 54,896 
淨收益（虧損）(103,543)420,661 138,269 864,861 
添加：
折舊和攤銷費用
207,435 190,675 618,746 551,445 
房地產合夥企業折舊和攤銷份額中的非控股權益
(18,174)(17,706)(53,743)(52,773)
公司在未合併合資企業的折舊和攤銷中所佔份額
25,666 21,485 77,067 64,649 
與公司相關的折舊和攤銷
(446)(431)(1,357)(1,248)
減值損失包含在未合併合資企業的虧損中272,603 — 272,603 — 
減去：
房地產銷售的收益517 262,345 517 381,293 
投資收益包含在未合併合資企業的虧損中35,756 — 35,756 — 
非房地產投資的未實現收益（虧損）(51)— 332 — 
房地產合夥企業的非控股權益20,909 18,801 59,337 54,896 
歸屬於運營合夥企業（包括波士頓地產公司）的運營資金（FFO）326,410 333,538 955,643 990,745 
減去：
非控股權益-運營合夥企業運營資金份額的普通單位
33,588 33,787 98,049 100,164 
歸屬於波士頓地產公司的運營資金$292,822 $299,751 $857,594 $890,581 
波士頓地產公司的運營資金份額百分比——基本
89.71 %89.87 %89.74 %89.89 %
加權平均已發行股票——基本156,880 156,754 156,837 156,708 
每股 FFO 基本值
$1.87 $1.91 $5.47 $5.68 
加權平均已發行股票——攤薄157,269 157,133 157,177 157,144 
攤薄後每股FFO
$1.86 $1.91 $5.46 $5.67 







(1) 根據全國房地產投資信託協會（“Nareit”）理事會通過的經修訂的運營資金定義，我們通過調整歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）來計算運營資金或 “FFO”，包括控制權變更、合併後的折舊房地產減值虧損我們的資產負債表，我們在未合併合資企業中的投資的減值虧損合併後的合資企業持有的可折舊房地產的公允價值以及與房地產相關的折舊和攤銷大幅下降。FFO是一項非公認會計準則財務指標，但我們認為，FFO的列報加上所需的GAAP財務指標的列報，增進了投資公眾對房地產投資信託基金經營業績的理解，並有助於使房地產投資信託基金經營業績的比較更有意義。管理層通常認為，每股FFO和FFO是理解和比較我們經營業績的有用指標，因為通過排除與銷售或先前折舊的運營房地產資產控制權變更相關的損益、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷（根據歷史成本核算和使用壽命估計，狀況相似的類似資產的所有者可能有所不同），每股FFO和FFO可以幫助投資者比較公司的經營業績的房地產跨報告期，也影響到其他公司的經營業績。
我們對FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金或房地產公司報告的FFO進行比較，這些房地產投資信託基金或房地產公司沒有根據目前的Nareit定義來定義該術語，或者對當前納雷特定義的解釋不同。
為了便於清楚地瞭解公司的經營業績，應將FFO與公司合併財務報表中列報的歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）結合起來進行審查。FFO不應被視為歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）（根據公認會計原則確定）或任何其他GAAP財務指標的替代品，只能與根據公認會計原則編制的公司財務信息一起考慮，並作為對公司的財務信息的補充。









波士頓地產公司
投資組合租賃百分比
按地點劃分的佔用百分比 (1)
按地點劃分的租賃百分比 (2)
2023年9月30日2022年12月31日2023年9月30日2022年12月31日
波士頓90.8 %90.2 %91.5 %92.7 %
洛杉磯85.9 %88.3 %87.6 %88.6 %
紐約90.2 %86.8 %90.9 %90.9 %
舊金山87.1 %88.5 %87.9 %88.8 %
西雅圖 84.7 %88.3 %87.6 %90.9 %
華盛頓特區86.5 %88.7 %90.9 %93.0 %
總投資組合88.8 %88.6 %90.4 %91.5 %

(1) 代表已根據公認會計原則開始確認收入的已簽署租約。
(2) 代表已根據公認會計原則開始確認收入的已簽署租約以及已簽署的具有未來生效日期的空置空間租約。





在 BXP
邁克爾·拉貝爾
執行副總裁，
首席財務官兼財務主管
mlabelle@bxp.com

韓海倫
投資者關係副總裁
hhan@bxp.com
















# # #