用於立即發佈

2023年10月30日

欲瞭解更多信息，請聯繫：

蒂姆·麥克休 (419) 247-2800

Welltower 公佈2023年第三季度業績

俄亥俄州託萊多，2023年10月30日... Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）今天公佈了截至2023年9月30日的季度業績。

近期亮點

•報告的攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益為0.24美元

•報告的歸屬於普通股股東的標準化運營資金（“FFO”）為攤薄後每股0.92美元

•報告的總投資組合同店NOI（“SSNOI”）同比增長14.1％，這得益於我們的老年人住房運營（“SHO”）投資組合的SSNOI增長26.1％

•SHO投資組合同店（“SS”）收入在第三季度同比增長9.8％，這得益於平均入住率同比增長220個基點（“基點”）和每入住房間收入（“RevPor”）6.9％的增長

•SHO投資組合SSNOI利潤率同比增長330個基點，這主要是受RevPor強勁增長的推動，該增長繼續大幅超過每間客房支出（“ExpPor”）的增長

•在第三季度，我們完成了14億美元的按比例收購和貸款融資。截至2023年10月30日，我們已經按比例完成了30億美元的總投資，其中不包括開發資金

•截至2023年9月30日，我們擁有約67億美元的可用流動性，其中包括27億美元的可用現金以及40億美元信貸額度下的受限現金和滿負荷能力

•淨負債與調整後的息税折舊攤銷前利潤從2022年9月30日的6.93倍提高至2023年9月30日的5.14倍

•修訂後的2023年全年歸屬於普通股股東的淨收益展望為攤薄後每股收益0.91美元至0.95美元，而之前的預期攤薄每股收益為0.75美元至0.84美元。歸屬於普通股股東的全年正常FFO指引已修訂為攤薄後每股3.59美元至3.63美元之間，而之前的預期為攤薄每股3.51美元至3.60美元

資本活動和流動性在第三季度，淨負債佔合併企業價值的比例從2022年12月31日的29.5％提高到2023年9月30日的22.9％。在第三季度及之後的季度末，我們籌集了約30億美元的定價極具吸引力的資本，包括債務、股權以及處置和貸款還款的收益，為增值資本部署機會提供資金，並進一步加強我們本已穩健的流動性狀況。截至2023年9月30日，我們將浮動利率債務的份額從截至2022年12月31日的16.0％降至12.2％。

值得注意的投資活動在第三季度，我們按比例完成了16億美元的總投資，其中包括14億美元的收購和貸款融資以及2.7億美元的開發資金。我們開設了七個開發項目，按比例總投資額為1.37億美元。此外，在第三季度，我們按比例完成了財產處置和3.25億美元的貸款償還。季度末之後，我們完成了9.22億美元的收購和貸款融資，以及2900萬美元的按比例處置財產和償還貸款。

Revera Joint Venture 在第二季度，我們簽訂了最終協議，以解散我們在美國、英國和加拿大的現有Revera合資關係。這些交易包括從Revera收購110處房產的剩餘權益，同時向Revera出售31處房產的權益。

我們在第三季度通過以下方式完成了交易中主要與美國投資組合相關的部分：（i）收購了Sunrise Senior Living目前正在開發或最近開發的十處位置優越的房產的全資權益，這些房產之前由34％的Welltower/ 66％ Revera合資企業持有；（iii）出售我們在Sunrise Senior Living中的34％權益管理公司。伴隨着這些交易，兩處現為全資擁有的物業以及另外26處現有的100％持股物業的運營移交給了奧克蒙特管理集團。奧克蒙特管理集團此前在接管其核心市場的房地產後，在推動NOI的超額增長方面取得了迅速的成功。

我們預計，在符合慣例成交條件的前提下，與加拿大投資組合相關的剩餘房地產交易和運營商過渡將於年底完成。加拿大的投資組合包括合資企業中的85處房產，我們擁有75％和25％

由 Revera 撰寫。作為交易的一部分，我們打算收購Revera在71處房產中的權益，並出售我們在其餘14處房產中的權益。迄今為止，在保留的71處房產中，有18處已過渡到新的運營商。

加拿大養老金計劃投資委員會（“CPPIB”）在第三季度，我們以1.61億美元的比例投資收購了CPPIB在我們現有合資企業中的45％權益。

其他交易在第三季度，我們以6.19億美元的按比例收購了五處SHO房產、兩處門診醫療物業和24處長期/急性期後護理物業。我們在本季度提供了2.59億美元的貸款資金。此外，我們通過處置17處老年人住房物業和一棟醫療辦公樓獲得了3.2億美元的收益，並從貸款還款中獲得了500萬美元的收益。

季度末之後的顯著投資活動

Cogir Management Corporation在本季度末之後，我們繼續發展與Cogir的關係，以8.85億加元的按比例收購了由魁北克省12個一流的老年人生活社區組成的投資組合。Cogir將繼續以95/5的合資企業管理這些房產。

環境、社會和治理（“ESG”）在第三季度，我們連續第三年獲得GRESB綠色之星稱號，管理部分以及社會和治理部分獲得了滿分，這要歸功於我們在ESG方面的強大治理實踐、承諾和參與。

股息2023年10月30日，董事會宣佈截至2023年9月30日的季度現金分紅為每股0.61美元。該股息將於2023年11月22日支付給截至2023年11月14日登記在冊的股東，這將是我們連續第210個季度現金分紅。未來季度股息的申報和支付仍有待董事會的審查和批准。

2023年展望普通股股東可歸屬於普通股股東的淨收益已從之前的攤薄每股0.75美元至0.84美元區間修正為0.91美元至0.95美元，這主要是由於預計淨收益/虧損/減值以及折舊和攤銷的變化。我們將歸屬於普通股股東的全年正常化FFO指導區間的中點從之前的攤薄每股3.51美元至3.60美元區間上調至攤薄每股3.59美元至3.63美元。在編制指南時，我們更新或確認了以下假設：

•Same Store NOI：我們預計混合SSNOI的平均增長率為11.5％至13.5％，其中包括以下組成部分：

◦老年人住房運營率約為23％至26％

◦老年人住房三網約為1.5％至2.5％

◦門診醫療約為 2.5% 至 3%

◦長期/急性後護理約 4% 至 5%

•投資：我們的收益指導僅包括迄今為止已完成的收購。此外，除了迄今宣佈的過渡或重組外，不包括任何過渡或重組。

•利率和外匯匯率的影響：與2022年相比，浮動利率債務的利率提高以及美元相對於英鎊和加元的走強預計將使2023年歸屬於普通股股東的正常FFO減少約0.20美元。

•一般和管理費用：我們預計一般和管理費用約為1.76億美元至1.8億美元，股票薪酬支出約為3500萬美元。

•開發：我們預計，2023年將再為與2023年9月30日正在進行的項目相關的3.34億美元開發項目提供資金。

•處置：我們預計未來十二個月按比例處置收益為6.24億美元，混合收益率為5.5％。這包括來自預期房地產銷售的約5.88億美元對價和3,600萬美元的預期貸款還款收益。

•疫情救濟基金：我們最初的2023年收益指引不包括對任何疫情救濟資金的確認。在截至2023年9月30日的九個月中，我們確認了與美國聯邦計劃以及英國和加拿大的類似計劃有關的約1300萬澳元的股份。我們更新後的指南不包括2023年的任何額外資金。在2022年全年，我們確認了與這些計劃相關的約3500萬美元的股份。

除了我們已宣佈的投資外，我們的指導不包括任何其他投資、處置或資本交易，也不包括任何其他支出、減值、貸款損失準備金的意外增加或其他額外的正常化項目。請參閲補充報告措施部分進行進一步討論，以及我們對標準化FFO和SSNOI的定義以及附錄3，瞭解普通股股東可獲得的淨收益與歸屬於普通股股東的標準化FFO的前景的對賬情況。我們將在2023年第三季度電話會議上提供有關2023年展望和假設的更多細節。

電話會議信息我們計劃於美國東部時間2023年10月31日星期二上午9點舉行電話會議，討論我們的2023年第三季度業績、行業趨勢和投資組合表現。撥打 (888) 340-5024 或 (646) 960-0135（國際）即可進行電話接入。對於那些無法收聽電話會議直播的人，錄音重播將在電話會議結束兩小時後開始，直至2023年11月7日。要觀看重播，請撥打 (800) 770-2030 或 (647) 362-9199（國際）。會議 ID 號為 8230248。要參與網絡直播，請在電話會議開始前15分鐘登錄www.welltower.com下載必要的軟件。重播將在 90 天內可用。

補充報告措施我們認為，根據美國公認會計原則（“美國公認會計原則”）的定義，淨收益和歸屬於普通股股東（“NICS”）的淨收益是最合適的收益衡量標準。但是，我們會考慮來自運營資金（“FFO”）、標準化FFO、淨營業收入（“NOI”）、同店淨收入（“SSNOI”）、每間入住房間的收入（“RevPor”）、同店RevPor（“SS RevPor”）、同店Expor（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤為是衡量我們經營業績的有用補充指標。不包括息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，這些補充指標是根據我們的按比例所有權披露的。按比例計算的金額是通過減少少數合夥人非控股所有權權益的合併金額以及將我們在未合併金額中的少數股權份額相加得出的。我們不控制未合併的投資。儘管我們認為按比例披露是有用的，但它們可能無法準確描述我們合資安排的法律和經濟影響，應謹慎使用。

根據美國公認會計原則對房地產資產進行歷史成本核算，隱含地假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降，折舊準備金就是明證。但是，由於房地產價值歷來隨市場狀況而上升或下降，因此許多行業投資者和分析師認為，使用歷史成本核算的房地產公司公佈的經營業績是不夠的。作為迴應，全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）創建了FFO，作為房地產投資信託基金經營業績的補充衡量標準，將歷史成本折舊排除在淨收入之外。根據NAREIT的定義，歸屬於普通股股東的FFO是指根據美國公認會計原則計算的歸屬於普通股股東的淨收益，不包括房地產銷售和折舊資產減值的收益（或虧損），加上房地產折舊和攤銷，以及對未合併實體和非控股權益進行調整後的收益（或虧損）。歸屬於普通股股東的標準化FFO代表根據附錄2詳述的某些項目進行調整後歸屬於普通股股東的FFO。我們認為，歸屬於普通股股東的標準化FFO是衡量經營業績的有用補充指標，因為投資者和股票分析師可以使用該衡量標準來持續比較Welltower在不同時期之間的經營業績，或者與其他房地產投資信託基金或其他公司相比的經營業績，而不必考慮意外和/或不可計算的項目造成的差異。

我們將淨資產淨值定義為包括租户報銷在內的總收入減去物業運營費用。物業運營費用代表與管理、維護和服務我們物業的租户相關的成本。這些費用包括但不限於與物業相關的工資和福利、支付給運營商的物業管理費、市場營銷、家政服務、餐飲服務、維護、公用事業、財產税和保險。一般和管理費用是指與物業運營無關且不可分配給財產的一般管理費用。這些費用包括但不限於與企業員工、專業服務、辦公費用和公司固定資產折舊相關的工資和福利。SSNOI用於使用一致的人口來評估我們物業的運營業績，該人口控制着投資組合構成的變化。如本文所用，同一家門店通常被定義為投資組合中相關的同比報告期內那些創收物業。在收購或投入使用整整五個季度後，收購和開發轉化包含在同一門店的金額中。在此期間出售或歸類為待售的土地、貸款和轉租賃，以及任何已出售或歸類為待售的房產，均不計入相同的商店金額。重新開發的房產（包括老年人住房運營物業的重大翻新，其中20％或以上的單元在30天或更長時間內同時停止使用或預期用途發生變更的門診醫療物業）在重建完成後整整五個季度之前不計入相同的商店金額。在運營商過渡或細分市場過渡完成後整整五個季度之前，正在進行運營商過渡和/或細分市場過渡的房產也將被排除在相同的門店金額之外。此外，受不可抗力、天災或其他特殊不良事件嚴重影響的房產在物業恢復使用後的整整五個季度之前，不計入相同商店的金額。SSNOI不包括非現金NOI，包括對目前穩定的財產所有權百分比以及使用一致匯率轉換加拿大房地產和英國房地產的調整。標準化指標包括管理層認為適合考慮SSNOI（一種補充的非公認會計準則績效衡量標準）的調整。這些可能增加或減少SSNOI的調整均未反映在我們根據美國公認會計原則編制的財務報表中。重要的標準化指標（定義為每種房地產類型單獨超過SSNOI增長0.50％的指標）將單獨披露和解釋。我們相信，NOI和SSNOI為投資者提供了相關和有用的信息，因為它們是在無槓桿的基礎上衡量我們物業在房地產層面的經營業績。我們使用NOI和SSNOI來做出資源分配決策並評估我們物業的房地產水平表現。本新聞稿不包括合併或按房地產類型劃分的SSNOI預測區間的對賬，因為如果不作出不合理的努力，我們就無法量化需要納入可比GAAP財務指標的某些金額，而且我們認為，這種對賬將意味着一定程度的精確度，可能會使投資者感到困惑或誤導。

RevPor代表每個入住房間每月產生的平均收入，ExpPor代表我們的老年人住房運營物業每月每個入住房間的平均支出。這些指標是根據我們的總量按比例計算得出的

損益表中的居民費用和服務收入或物業運營支出除以每月平均佔用房間天數。SS RevPor和SS Exppor用於在人口穩定的情況下評估我們物業的RevPor和ExpPor表現，這消除了我們投資組合構成的變化。它們基於用於SSNOI的相同財產池，包括用於SSNOI的任何收入或支出標準化。我們使用RevPor、ExpPor、SS RevPor和SS ExpPor來評估我們的老年人住房運營投資組合的創收能力和盈利潛力，不受入住率波動的影響。它們還用於與行業和競爭對手的統計數據（如果已知）進行比較，以評估我們的老年人住房運營投資組合的質量。

我們用槓桿比率和覆蓋比率來衡量我們的信貸實力。槓桿比率表明我們的資產負債表資本中有多少與長期債務（扣除現金和限制性現金）有關。我們希望保持足夠的資本比率和覆蓋率，以維持與我們當前狀況一致的資本結構。比率基於息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。息税折舊攤銷前利潤定義為扣除利息支出、所得税、折舊和攤銷前的收益（每份損益表的淨收益）。調整後的息税折舊攤銷前利潤被定義為不包括未合併實體的息税折舊攤銷前利潤，包括股票薪酬支出、貸款損失準備金、債務清償收益/虧損、財產收益/虧損/減值、衍生品和金融工具收益/虧損、其他支出、其他減值費用和管理層認為適當的其他調整。我們認為，息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤以及淨收入是重要的補充指標，因為它們為評估和評估我們的運營績效提供了更多信息。我們的槓桿比率包括淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率。淨負債定義為長期債務總額，不包括運營租賃負債，減去現金和現金等價物以及限制性現金。合併企業價值代表淨負債、普通股的公允市場價值和非控股權益的總和。

我們的補充報告指標和類似標題的財務指標被投資者、股票和債務分析師以及評級機構廣泛用於公司的估值、比較、評級和投資建議。我們的管理層使用這些財務指標來促進與歷史經營業績的內部和外部比較，並做出運營決策。此外，董事會利用它們來評估管理層。補充報告指標不代表根據美國公認會計原則確定的經營活動提供的淨收入或現金流，不應被視為衡量盈利能力或流動性的替代指標。最後，我們定義的補充報告措施可能無法與其他房地產投資信託基金或其他公司報告的標題相似的項目相提並論。有關其他補充報告措施的信息和對賬情況，請參閲截至2023年9月30日的季度補充報告措施對賬附錄和補充信息包，該文件可在Welltower的網站（www.welltower.com）上查閲。

關於總部位於俄亥俄州託萊多的房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）和標準普爾500指數公司Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）正在推動醫療基礎設施的轉型。Welltower向領先的老年人住房運營商、急性期後提供者和醫療系統進行投資，為擴大創新的醫療服務模式並改善人們的健康和整體醫療保健體驗所需的房地產基礎設施提供資金。Welltower擁有集中在美國、加拿大和英國主要高增長市場的房地產權益，包括老年人住房和急性後社區以及門診醫療物業。更多信息可在www.welltower.com上獲得。我們經常在我們的網站www.welltower.com上的 “投資者” 部分發布重要信息，包括公司和投資者介紹以及財務信息。我們打算使用我們的網站作為披露重要和非公開信息以及履行FD法規規定的披露義務的手段。此類披露將包含在我們的網站上，標題為 “投資者”。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、公開電話會議和向證券交易委員會提交的文件外，還應關注我們網站的此類部分。我們網站上的信息未以引用方式納入本新聞稿，我們的網址僅作為非活躍文本參考文獻包括在內。

前瞻性陳述和風險因素本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。當Welltower使用諸如 “可能”、“將”、“打算”、“應該”、“相信”、“期望”、“預期”、“項目”、“預期”、“估計” 或類似表達方式時，Welltower是在發表前瞻性陳述。前瞻性陳述不能保證未來的表現，涉及風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致Welltower的實際業績與前瞻性陳述中討論的Welltower的預期存在重大差異。這可能是多種因素造成的，包括但不限於：COVID-19 疫情的影響；經濟狀況；資本市場的狀況，包括資本的可用性和成本；醫療保健行業面臨的問題，包括監管和支付政策的遵守和變化、對政府調查和懲罰性協議的迴應，以及運營商/租户難以以經濟高效的方式獲得和維持充足的責任和其他保險；融資條款的變化；內部競爭醫療保健和老年人住房行業；運營商/租户的經營業績或財務狀況出現負面發展，包括但不限於他們支付租金和償還貸款的能力；Welltower過渡或出售具有盈利業績的房產的能力；未能按預期進行新的投資或收購；自然災害和其他天災影響Welltower的房產；Welltower在出現空置時以相似的價格重新租賃空間的能力；Welltower's 能夠及時將銷售收益再投資於與出售資產類似的費率；運營商/租户或合資夥伴的破產或破產；合資夥伴的合作；影響醫療保險和醫療補助報銷率和運營要求的政府法規；運營商/租户提出的或針對運營商/租户的責任或合同索賠；與未來投資或收購相關的意外困難和/或支出；影響Welltower物業的環境法；

管理Welltower財務報告的規則或慣例的變化；美元和外幣匯率的變動；Welltower保持房地產投資信託基金資格的能力；關鍵管理人員的招聘和留用；以及Welltower不時向美國證券交易委員會提交的報告中描述的其他風險。Welltower沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，也沒有義務更新實際業績可能與任何前瞻性陳述中預測的結果不同的原因。

Welltower Inc.

金融展品