附錄 99.1
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474098/000147409823000158/image0a25.jpg        


PEBBLEBROOK酒店信託基金公佈2023年第三季度業績
第三季度財務亮點
▪ 淨虧損：5,650萬美元
▪ 公司第三季度展望的頂端為同業酒店息税折舊攤銷前利潤（1）為1.143億美元，調整後的息税折舊攤銷前利潤（1）為1.161億美元，調整後的攤薄後每股FFO（1）為0.61美元
▪ 熱帶風暴希拉里和颶風艾達莉亞對RevPAR增長產生了約90個基點的負面影響，對同業酒店息税折舊攤銷前利潤造成了250萬美元的負面影響
▪ 同類房產總RevPAR (1) 較2022年增長0.2％，其中城市市場增長4.3％，引領投資組合的增長

酒店運營
趨勢
§ 在團體和臨時商務旅行持續反彈以及週末休閒需求改善的推動下，城市需求繼續復甦，其中華盛頓特區、舊金山、洛杉磯和波士頓的RevPAR增幅最大
§ 與2022年第四季度相比，第四季度的團體和臨時收入增長了13％；這種增長可以歸因於公司多個城市市場的強勁會議日程安排，以及向更正常化的預訂模式的轉變，因為企業團體和臨時預訂要提前到達
投資組合更新和重新定位
§ 聖地亞哥煤氣燈區瑪格麗塔維爾酒店經過2700萬美元的全面重建，將其轉變為逃避城市現實的首選度假勝地
§ 成功完成瑪格麗塔維爾好萊塢海灘度假村為期5年的1.4億美元再融資，將利率定為7.0％，為期4年
§ 執行了以6,850萬美元出售佐伊漁人碼頭酒店的合同，計劃於2023年第四季度完成
§ 拉普拉亞海灘度假村和俱樂部的修復和重建目前預計將在2024年第一季度基本完成
Q4 2023
展望
§ 淨虧損：4,830萬美元至4,230萬美元
§ 調整後的息税折舊攤銷前利潤 (1)：5,080萬美元至5,680萬美元
§ 攤薄後每股調整後FFO（1）：0.09美元至0.14美元
§ 同等房產RevPAR (1) 與 2022 年的對比：1.0% 至 4.0%
(1) 有關上表和本新聞稿其他地方使用的同業資產信息的描述以及從淨收益（虧損）與非公認會計準則財務指標的對賬，請參閲本新聞稿後面的表格。
    
“
儘管惡劣天氣事件對海岸造成了負面影響，娛樂業的罷工主要影響了我們在洛杉磯的物業，但我們第三季度的利潤業績仍處於我們預期的最高水平。在團體和臨時商務旅行改善以及週末休閒需求穩步增長的推動下，我們的城市市場酒店的入住率繼續保持健康的改善。我們第三季度的度假村投資組合入住率同比持平，但如果不是惡劣天氣事件，入住率本來會更高。

“在本季度，我們成功完成了對前索拉瑪酒店的重建和改造，改名為聖地亞哥瓦斯燈區瑪格麗塔維爾酒店。這種轉變為聖地亞哥充滿活力的加斯蘭普區創造了非凡的生活方式體驗，該區以其娛樂活動而聞名，而且靠近聖地亞哥的會議中心。我們對這家夢幻般的、獨特的、像全新的都市生活方式酒店一樣的上行機會感到非常興奮。”

 
-Pebblebrook Hotel Trust 董事長兼首席執行官 Jon E. Bortz



第三季度和年初至今的亮點
第三季度
截至9月30日的九個月
同房產和企業亮點20232022方差20232022方差
（每股和RevPAR數據除外，以百萬美元計）
淨收益（虧損）($56.5)$26.3(314.7 %)($32.3)($45.1)NM
同房收入 (1)
$257.4$260.1 (1.0 %)$684.0 $657.6 4.0 %
同業總收入 (1)
$389.1$388.00.3 %$1,046.3$987.06.0 %
同房產總支出 (1)
$274.8$265.03.7 %$762.0$689.610.5 %
同業息税折舊攤銷前利潤 (1)
$114.3$123.0(7.0 %)$284.3$297.5(4.4 %)
調整後的息税折舊攤銷前利潤 (1)
$116.1$124.1(6.5 %)$293.1$299.3(2.1 %)
調整後的 FFO (1)
$74.1$86.7(14.5 %)$172.2$195.7(12.0 %)
調整後的攤薄後每股FFO (1)
$0.61$0.66(7.6 %)$1.39$1.49(6.7 %)
    


2023 年月度業績
同房產投資組合亮點 (2)
一月二月破壞四月五月六月七月八月九月
（每股和RevPAR數據除外，以百萬美元計）
佔用率47 %60 %67 %71 %72 %77 %77 %74 %75 %
ADR$287$293$303$308$303$312$320$298$314
RevPAR$136$175$202$219$216$241$246$219$237
總收入$80.8$93.0$115.9$116.9$122.2$128.4$135.6$121.7$131.9
總收入增長率（23 年與 22 年相比）59 %20 %10 %1 %3 %(1 %)0%(1 %)1 %
酒店税折舊攤銷前利潤$6.0$18.7$34.6$34.6$37.3$38.8$41.5$34.7$38.1

NM = 沒有意義

(1) 有關同業信息的描述以及從淨收益（虧損）到非公認會計準則財務指標的對賬情況，包括扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）、房地產息税折舊攤銷前利潤（“ebitdare”）、調整後的息税折舊攤銷前利潤、運營資金（“FFO”）、每股FFO、調整後的每股FFO 分享。


(2) 包括截至2023年9月30日公司擁有的所有酒店的信息，以下酒店除外：
■由於颶風伊恩過後關閉，拉普拉亞海灘度假村和俱樂部不包括在所有月份中。
■1 舊金山酒店將於 2022 年上半年關閉進行重建，因此不在 1 月至 6 月期間開放。
■由於今年早些時候出售，西雅圖摩納哥酒店僅在1月至3月包括在內。
■西雅圖復古酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店將於今年早些時候出售。
■由於今年早些時候已出售，密歇根大道威斯汀零售包裹僅在1月至3月包括在內。



博爾茨指出：“儘管兩次重大風暴事件帶來了挑戰，導致預訂中斷和取消，但我們很高興在第三季度將入住率提高了3.4％，這主要是由我們的城市酒店推動的。”“隨着我們進入第四季度，與去年同期相比，集團的增長仍然強勁，收入增長了18％以上，這得益於包括舊金山、華盛頓特區、聖地亞哥和波士頓在內的許多城市市場的有利會議日程。我們投資組合的入住率將在第四季度繼續增長。在我們繼續積極關注宏觀經濟趨勢的同時，到目前為止，我們已經觀察到商務和休閒領域的需求持續穩定。”


颶風伊恩影響的最新情況
該公司在修復和重新開放位於佛羅裏達州那不勒斯的擁有189間客房的拉普拉亞海灘度假村和俱樂部（“LaPlaya”）方面繼續取得重大進展。度假村的海灣塔（40 間客房）和海灣塔（70 間客房）已基本修復並全面投入運營，其他度假村服務和設施也將逐步上線。海濱別墅（79間客房）及其提供全方位服務的水療和健身中心，預計將於明年第一季度基本完工並恢復使用。

該公司預計，除去免賠額外，所有運營中斷都將由其業務中斷和財產保險計劃承保。與2023年第二季度收入損失相關的第三季度初步業務中斷和解金為1,090萬美元。今年迄今為止，該公司已記錄了3,300萬美元的業務中斷收益。在與保險提供商確定和最終確定業務中斷和解協議後，公司預計將記錄額外的業務中斷和解協議。
資本投資和戰略物業重建
在第三季度，該公司在整個投資組合中完成了3,310萬美元的資本投資，其中不包括與維修和重建LaPlaya相關的資本支出。這包括將索拉瑪酒店重新開發並改為聖地亞哥瓦斯燈區瑪格麗塔維爾酒店，該項目於2023年8月15日正式啟用。

佛羅裏達州基韋斯特最南端海灘度假村的四間賓館（50間客房/套房）的翻新工作進展順利，其中兩間賓館已基本完工並已恢復庫存，其餘兩間計劃在11月底之前完成。紐波特港島度假村的全面重建和重新定位計劃於11月中旬開始，預計於2024年第二季度完工。

到2023年，該公司預計總共將投資1.45億至1.55億美元用於資本改善，其中不包括與維修和重建LaPlaya相關的資本支出。自2018年以來，公司已再投資約6.93億美元用於資產再開發，其中包括超過2.57億美元的投資回報率，這些投資主要是對我們的大部分物業進行重大轉型和重新定位。這些投資回報率有望產生可觀的投資回報，與公司先前的重建和重新定位項目一致。到2024年初，公司的幾乎所有物業都將在最近進行翻新或重新開發，未來的資本投資和重新定位預計將大幅減少。
戰略處置最新情況
該公司最近簽署了一份合同，將位於加利福尼亞州舊金山的擁有221間客房的佐伊漁人碼頭酒店（“佐伊酒店”）以6,850萬美元的價格出售給第三方。此次銷售計劃於2023年第四季度完成，但須遵守正常成交條件。公司不保證此次銷售將按照這些條款或根本不完成。假設Hotel Zoe的出售將於今年結束，該公司將在2023年完成3.008億美元的房地產處置，其中包括六處房產的銷售。3.08億美元的總銷售收益反映了合併後的21.8倍息税折舊攤銷前利潤倍數和3.8％的淨營業收入資本化率（假設資本儲備佔酒店總收入的4.0％），這是基於每筆銷售完成前的過去十二個月業績，或Hotel Zoe截至2023年9月30日的過去十二個月業績。

公司處置的淨收益用於一般公司用途，包括減少公司的債務、增加公司的現金狀況以及回購普通股或優先股以進一步加強公司的資產負債表和提高股東價值。
普通股回購
由於第三季度沒有完成房地產銷售，該公司在2023年第三季度沒有完成任何普通股回購。自2022年10月以來，公司已累計回購了超過1100萬股普通股，約佔公司已發行普通股的8.4％，平均價格為每股14.51美元，比公司最近公佈的每股淨資產價值（“NAV”）的中點折扣約50％。
資產負債表和流動性
截至2023年9月30日，該公司擁有8.29億美元的流動資金，包括1.916億美元的現金、現金等價物和限制性現金，外加其優先無抵押循環信貸額度中6.374億美元的未提取可用資金。

該公司24億美元的合併債務和可轉換票據結構良好，有效加權平均利率為4.4％。大多數債務和可轉換票據（佔78％）的有效加權平均固定利率為3.5％，這減輕了利率上升帶來的風險。該公司剩餘的22％的債務按7.6％的加權平均浮動利率計算。此外，公司約有92％的未償債務是無抵押的，加權平均到期日為2.8年。該公司在2024年第四季度之前沒有有意義的債務到期日。


普通股和優先股股息
2023年9月15日，公司宣佈其普通股的季度現金分紅為每股0.01美元，並定期派發以下受益權益優先股的季度現金分紅：
▪ 每股 6.375% 的 E 系列累積可贖回優先股 0.39844 美元；
▪ 每股 6.3% 的 F 系列累積可贖回優先股每股 0.39375 美元；
▪ 每 6.375% 的 G 系列累積可贖回優先股 0.39844 美元；以及
▪ 每股 5.7% 的 H 系列累積可贖回優先股每股 0.35625 美元。
策展人酒店及度假村系列最新消息
Curator Hotel & Resort Collection（“策展人”）是由Pebblebrook和幾家行業領先的獨立生活方式酒店運營商創立的精選全球以體驗為重點的小品牌和獨立生活方式酒店及度假村。策展人擁有99家會員酒店，與首選供應商合作伙伴簽訂了109份主服務協議。這些協議為策展人成員酒店提供了優惠價格、更優惠的運營條款和搶先體驗精選的新技術。策展人的使命是通過為獨立生活方式酒店和度假村提供與大型品牌和運營商競爭所需的資源和支持，同時保持獨立性，幫助他們充分發揮潛力。
2023 年第四季度展望
根據目前的趨勢，假設流行病、聯邦政府停擺或宏觀經濟狀況惡化不會對旅行造成實質性幹擾，公司對2023年第四季度的展望如下：
2023 年第四季度展望
低高
（美元和股票/單位，單位為百萬美元，每股和RevPAR數據除外）
淨收益（虧損）($48.3)($42.3)
調整後的息税前利潤
$50.8$56.8
調整後的 FFO
$10.8$16.8
調整後的攤薄後每股FFO
$0.09$0.14
本2023年第四季度展望部分基於以下估計和假設：
相同房產 RevPAR$183$188
同類房產收入與2022年相比的差異1.0 %4.0 %
同業息税折舊攤銷前利潤$57.0$63.0
同業息税折舊攤銷前利潤與2022年相比差異(9.8 %)(0.3 %)

第四季度展望並未假設任何與Laplaya相關的業務中斷收入。基於上述2023年第四季度展望，隱含的2023年全年展望如下：


2023 年全年展望
低高
（美元和股票/單位，單位為百萬美元，每股和RevPAR數據除外）
淨收益（虧損）($80.6)($74.6)
調整後的息税前利潤
$344.0$350.0
調整後的 FFO
$183.0$189.0
調整後的攤薄後每股FFO
$1.49$1.54
《2023年全年展望》部分基於以下估計和假設：
相同房產 RevPAR$203$205
同類房產收入與2022年相比的差異3.3 %4.0 %
同業息税折舊攤銷前利潤$341.3$347.3
同業息税折舊攤銷前利潤與2022年相比差異(5.4 %)(3.7 %)
2023 年第三季度財報電話會議
公司於美國東部時間2023年10月27日星期五上午9點舉行季度分析師和投資者電話會議。請在通話開始參與前大約十分鐘撥打 (877) 407-3982。電話會議的網絡直播也將通過www.pebblebrookhotels.com的投資者關係欄目播出。要訪問網絡直播，請在電話會議開始前十分鐘單擊 https://investor.pebblebrookhotels.com/news-and-events/webcasts/default.aspx。電話會議網絡直播的重播將存檔並在線提供。
關於佩布爾布魯克酒店信託基金
Pebblebrook Hotel Trust（紐約證券交易所代碼：PEB）是一家上市房地產投資信託基金（“REIT”），也是美國最大的城市和度假生活方式酒店及度假村的所有者。該公司擁有47家酒店和度假村，共有約12,200間客房，分佈在13個城市和度假市場。欲瞭解更多信息，請訪問 www.pebblebrookhotels.com 然後通過 @PebblebrookPEB 關注我們。

本新聞稿包含根據1995年《私人證券改革法》的安全港條款發表的某些 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“應該”、“潛在”、“打算”、“期望”、“尋求”、“預期”、“估計”、“大約”、“相信”、“可以”、“預測”、“繼續”、“假設”、“計劃” 或其他類似詞語或表達式。前瞻性陳述基於某些假設，可能包括未來預期、未來計劃和戰略、財務和運營預測和預測以及其他前瞻性信息和估計。前瞻性陳述的示例包括以下內容：對公司未來資本投資項目、運營或服務的計劃或目標的描述；對公司未來經濟表現的預測；對酒店處置和收益使用的預期的陳述；以及對上述任何預期所依據或與之相關的假設的描述，包括關於其發生時間的假設。這些前瞻性陳述存在各種風險和不確定性，其中許多風險和不確定性是公司無法控制的，這可能會導致實際業績與此類陳述存在重大差異。這些風險和不確定性包括但不限於美國經濟狀況和酒店物業供應，以及公司向美國證券交易委員會提交的文件中更詳細描述的其他因素，包括但不限於公司截至2022年12月31日的10-K表年度報告。除非法律要求，否則公司不承擔任何更新任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

有關公司業務和財務業績的更多信息，請參閲公司向美國證券交易委員會提交的文件中的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 和 “風險因素” 部分，包括但不限於其10-K表年度報告和10-Q表季度報告，其副本可在公司網站www.pebblebrook的投資者關係部分獲得 hotels.com。

本新聞稿中的所有信息均截至2023年10月26日。公司沒有義務更新本新聞稿中的聲明，以使聲明與實際業績或公司預期的變化保持一致。

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聯繫人：
Pebblebrook Hotel Trust 首席財務官雷蒙德·馬茨-(240) 507-1330
如需瞭解更多信息或通過電子郵件接收新聞稿，請訪問我們的網站
www.pebblebrookhotels.com



Pebblebrook 酒店信託基金
合併資產負債表
（以千美元計，股票和每股數據除外）
2023年9月30日2022年12月31日
（未經審計）
資產
資產：
對酒店物業的投資，淨額$5,553,122 $5,874,876 
待售酒店65,453 44,861 
現金和現金等價物182,665 41,040 
限制性現金8,946 11,229 
酒店應收賬款（分別扣除519美元和431美元的可疑賬款備抵後的淨額）56,842 45,258 
預付費用和其他資產131,800 116,276 
總資產$5,998,828 $6,133,540 
負債和權益
負債：
無抵押循環信貸額度$— $— 
無抵押定期貸款，扣除未攤銷的遞延融資成本1,374,267 1,372,057 
可轉換優先票據，扣除未攤銷的債務溢價和折扣以及遞延融資成本747,028 746,326 
優先無抵押票據，扣除未攤銷的遞延融資成本49,981 49,920 
抵押貸款，扣除未攤銷的債務折扣和遞延融資成本195,669 218,990 
應付賬款、應計費用和其他負債272,745 250,518 
租賃負債——經營租賃320,571 320,402 
遞延收入74,576 73,603 
應計利息10,720 4,535 
與待售酒店有關的負債1,647 428 
應付分配12,156 12,218 
負債總額3,059,360 3,048,997 
承付款和意外開支
股東權益：
受益利息優先股，面值0.01美元（截至2023年9月30日和2022年12月31日的清算優先權為71.5萬美元），已授權的1億股；截至2023年9月30日和2022年12月31日已發行和流通的2860萬股
286 286 
受益利息普通股，面值0.01美元，已授權5億股；截至2023年9月30日已發行和流通120,057,744股，截至2022年12月31日已發行和流通126,345,293股
1,201 1,263 
額外的實收資本4,097,130 4,182,359 
累計其他綜合收益（虧損）45,834 35,724 
超過留存收益的分配(1,295,089)(1,223,117)
股東權益總額2,849,362 2,996,515 
非控股權益90,106 88,028 
權益總額2,939,468 3,084,543 
負債和權益總額$5,998,828 $6,133,540 


Pebblebrook 酒店信託基金
合併運營報表
（以千美元計，股票和每股數據除外）
（未經審計）
 三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
 2023202220232022
收入：
房間$259,397 $277,971 $706,705 $707,997 
食物和飲料91,661 98,080 261,172 261,228 
其他操作44,741 40,642 117,984 103,060 
總收入$395,799 $416,693 $1,085,861 $1,072,285 
費用：
酒店運營費用：
房間$68,065 $66,637 $189,179 $167,102 
食物和飲料69,091 69,296 196,748 179,859 
其他直接和間接112,596 115,589 324,164 307,317 
酒店運營費用總額249,752 251,522 710,091 654,278 
折舊和攤銷63,272 60,372 179,598 179,746 
房地產税、個人財產税、財產保險和地租32,905 34,641 91,380 98,118 
一般和行政11,549 10,281 32,739 29,675 
減值 71,416 12,865 71,416 86,119 
出售酒店物業的（收益）虧損— (6,194)(30,219)(6,194)
營業中斷保險收入(10,881)— (32,985)— 
其他運營費用3,829 989 9,876 4,045 
運營費用總額421,842 364,476 1,031,896 1,045,787 
營業收入（虧損）(26,043)52,217 53,965 26,498 
利息支出(31,022)(25,020)(87,996)(70,753)
其他1,403 123 2,538 156 
所得税前收入（虧損）(55,662)27,320 (31,493)(44,099)
所得税（費用）補助 (822)(1,015)(853)(1,015)
淨收益（虧損）(56,484)26,305 (32,346)(45,114)
歸屬於非控股權益的淨收益（虧損）658 1,237 2,999 1,359 
歸屬於公司的淨收益（虧損）(57,142)25,068 (35,345)(46,473)
向優先股股東分配(10,988)(11,344)(32,963)(34,031)
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$(68,130)$13,724 $(68,308)$(80,504)
普通股股東可獲得的每股淨收益（虧損），基本$(0.57)$0.10 $(0.56)$(0.62)
普通股股東可獲得的每股淨收益（虧損），攤薄$(0.57)$0.10 $(0.56)$(0.62)
普通股的加權平均數，基本120,057,744 130,905,132 122,394,293 130,904,772 
攤薄後的加權平均普通股數量120,057,744 131,149,783 122,394,293 130,904,772 


關於非公認會計準則財務指標的注意事項
本新聞稿包括某些非公認會計準則財務指標。這些指標不符合根據公認會計原則編制的衡量標準，也不是根據公認會計原則編制的衡量標準的替代方案，可能與其他公司使用的標題相似的非公認會計準則財務指標不同。此外，這些非公認會計準則財務指標並非基於任何全面的會計規則或原則。非公認會計準則財務指標的侷限性在於，它們不能反映根據公認會計原則確定的與公司經營業績相關的所有金額。

運營資金（“FFO”）-FFO代表淨收入（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的收益或虧損，加上與房地產相關的折舊和攤銷以及未合併合夥企業調整後的損益。公司認為，FFO是衡量股票房地產投資信託基金業績的有用指標，因為它有助於人們瞭解公司的經營業績，而不會影響房地產折舊和攤銷，房地產折舊和攤銷假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而下降是可以預見的。由於房地產價值歷來會隨着市場狀況而上漲或下跌，因此該公司認為FFO為其表現提供了有意義的指標。鑑於FFO被投資者和分析師廣泛使用，該公司還認為FFO是一種適當的績效衡量標準。公司根據Nareit董事會在1995年3月的白皮書（經1999年11月和2002年4月修訂）中制定的標準計算FFO，該標準可能與其他股票房地產投資信託基金使用的FFO計算方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。此外，FFO並不代表由於需要資本置換或擴張、還本付息義務或其他承諾和不確定性而可供管理層全權使用的金額，也不表示可用於為公司的現金需求（包括其分配能力）提供資金的資金。公司公佈了攤薄後每股FFO的計算方法，該計算方法基於報告期內已發行攤薄普通股加上未償還的運營合夥單位。

扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“EBITDA”）——公司認為，息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了評估其經營業績的有用財務指標，其中不包括我們的資本結構（主要是利息支出）和資產基礎（主要是折舊和攤銷）的影響。

房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“ebitDare”）——公司認為，ebitDare為投資者提供了評估其經營業績的有用財務指標，公司根據Nareit的指導方針提供ebitDare，該指導方針載於其2017年9月的白皮書《房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益》。ebitDare調整了可能在任何時期發生的以下項目的息税折舊攤銷前利潤，並將這些衡量標準稱為調整後的息税折舊攤銷前利潤：（1）處置折舊財產的收益或損失，包括控制權變更後的損益；（2）因關聯公司折舊財產價值下降而對摺舊財產和未合併關聯公司投資的減值減值；（3）調整以反映該實體的份額未合併關聯公司的息税折舊攤銷前利潤率。

公司還通過審查調整後的FFO和調整後的eBitDare來評估其業績，因為它認為，調整FFO以排除下文所述的某些經常性和非經常性項目提供了有關公司持續經營業績的有用補充信息，而調整後的FFO和調整後的ebitDare的列報與GAAP淨收益（虧損）的主要列報相結合，可以更完整地描述公司的經營業績。公司調整了普通股和單位持有人可獲得的以下項目的FFO，這些項目可能發生在任何時期，並將該衡量標準稱為調整後的FFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤：

-交易成本：公司不包括在此期間支出的交易成本，因為它認為將這些成本計入FFO並不能反映公司及其酒店的基礎財務業績。
-非現金地租：公司不包括非現金地租費用，該費用主要由地面租賃的直線租金影響組成。
-管理/特許經營合同過渡成本：公司不包括在此期間支出的一次性管理和/或特許經營合同過渡成本，因為它認為將這些成本計入FFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤並不能反映公司及其酒店的基礎財務業績。
-收購負債的利息支出調整：公司不包括與收購有關的收購負債的利息支出調整，因為它認為將這些非現金調整納入FFO和調整後的eBitDare並不能反映公司的基礎財務業績。
-融資租賃調整：公司將非現金利息支出的影響排除在融資租賃之外，因為它認為將這些非現金調整納入FFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤並不能反映公司的基礎財務業績。
-收購的無形資產的非現金攤銷：公司不包括收購的無形資產的非現金攤銷，其中包括但不限於優惠和不利租賃或管理協議以及高於/低於市場的房地產減税協議的攤銷，因為它認為將這些非現金調整納入FFO和調整後的息税折舊攤銷並不能反映公司的基礎財務業績。
-非現金利息支出、一次性暫停運營費用、提前清償債務、攤銷基於股份的薪酬支出、已贖回優先股的發行成本以及與颶風相關的維修成本：公司不包括這些項目，因為公司認為將這些調整納入FFO並不能反映公司及其酒店的基礎財務業績。
-一次性暫停運營費用、股票薪酬支出的攤銷以及與颶風相關的成本：公司不包括這些項目，因為它認為將這些成本包括在eBitDare中並不能反映公司及其酒店的基礎財務業績。

公司列出了基本和全面攤薄後的普通股和單位的加權平均數量，不包括轉換可轉換債務時可發行的股票的攤薄效應。

公司列報的FFO和經公司調整後的息税折舊攤銷前利潤不應被視為淨收益（根據公認會計原則計算）作為公司財務業績指標的替代方案，也不應被視為運營活動現金流（根據公認會計原則計算）作為其流動性的指標的替代方案。公司列報的息税折舊攤銷前利潤經公司調整後，不應被視為淨收益（根據公認會計原則計算）作為公司財務業績指標的替代方案，也不應被視為運營活動現金流（根據公認會計原則計算）作為其流動性的指標的替代方案。



Pebblebrook 酒店信託基金
淨收益（虧損）與FFO和調整後FFO的對賬
（以千美元計，股票和每股數據除外）
（未經審計）
 三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
淨收益（虧損）$(56,484)$26,305 $(32,346)$(45,114)
調整：
房地產折舊和攤銷63,186 60,285 179,341 179,480 
出售酒店物業的收益— (6,194)(30,219)(6,194)
減值損失71,416 12,865 71,416 86,119 
FFO$78,118 $93,261 $188,192 $214,291 
向優先股股東和單位持有人分配(12,152)(12,507)(36,455)(35,842)
FFO 適用於普通股和單位持有人$65,966 $80,754 $151,737 $178,449 
交易成本273 179 583 331 
非現金地租1,901 1,933 5,712 5,808 
管理/特許經營合同過渡成本(1)(43)210 346 
收購負債的利息支出調整403 521 1,487 2,007 
融資租賃調整740 728 2,210 2,175 
收購的無形資產的非現金攤銷(482)(536)(5,013)(1,620)
非現金利息支出— — — 49 
提前償還債務1,004 — 1,004 — 
基於股份的薪酬支出的攤銷3,321 3,180 9,232 8,154 
與颶風相關的費用991 — 5,058 — 
調整後的FFO可供普通股和單位持有人使用$74,116 $86,716 $172,220 $195,699 
每股普通股 FFO-基本$0.54 $0.61 $1.23 $1.35 
每股普通股FFO——攤薄$0.54 $0.61 $1.23 $1.35 
調整後的每股普通股FFO——基本$0.61 $0.66 $1.40 $1.49 
調整後的每股普通股FFO——攤薄$0.61 $0.66 $1.39 $1.49 
基本普通股和單位的加權平均數121,066,124 131,782,236 123,402,673 131,781,876 
全面攤薄後的普通股和單位的加權平均數121,240,662 132,026,887 123,719,181 131,781,876 
有關我們使用非公認會計準則財務指標的重要注意事項，請參閲本新聞稿中的 “有關非公認會計準則財務指標的注意事項”。任何差異都是四捨五入的結果。


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淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬
（以千美元計）
（未經審計）
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
淨收益（虧損）$(56,484)$26,305 $(32,346)$(45,114)
調整：
利息支出31,022 25,020 87,996 70,753 
所得税支出（福利）822 1,015 853 1,015 
折舊和攤銷63,272 60,372 179,598 179,746 
税前利潤 $38,632 $112,712 $236,101 $206,400 
出售酒店物業的收益— (6,194)(30,219)(6,194)
減值損失71,416 12,865 71,416 86,119 
息税前利潤
$110,048 $119,383 $277,298 $286,325 
交易成本273 179 583 331 
非現金地租1,901 1,933 5,712 5,808 
管理/特許經營合同過渡成本(1)(43)210 346 
收購的無形資產的非現金攤銷(482)(536)(5,013)(1,620)
基於股份的薪酬支出的攤銷3,321 3,180 9,232 8,154 
與颶風相關的費用991 — 5,058 — 
調整後的息税前利潤
$116,051 $124,096 $293,080 $299,344 
有關我們使用非公認會計準則財務指標的重要注意事項，請參閲本新聞稿中的 “有關非公認會計準則財務指標的注意事項”。任何差異都是四捨五入的結果。


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2023 年第四季度和 2023 年全年展望淨收益（虧損）與 FFO 和調整後 FFO 的對賬
（百萬美元，每股數據除外）
（未經審計）
三個月結束
2023年12月31日		截至2023年12月31日的年度
低高低高
淨收益（虧損）$(48)$(42)$(81)$(75)
調整：
房地產折舊和攤銷65 65 244 244 
出售酒店物業的（收益）虧損— — (30)(30)
減值損失— — 71 71 
FFO$17 $23 $204 $210 
向優先股股東和單位持有人分配(12)(12)(49)(49)
FFO 適用於普通股和單位持有人$5 $11 $155 $161 
非現金地租2 2 8 8 
基於股份的薪酬支出的攤銷3 3 13 13 
其他1 1 7 7 
調整後的FFO可供普通股和單位持有人使用$11 $17 $183 $189 
每股普通股FFO——攤薄$0.04 $0.09 $1.26 $1.31 
調整後的每股普通股FFO——攤薄$0.09 $0.14 $1.49 $1.54 
全面攤薄後的普通股和單位的加權平均數121.1 121.1 123.0 123.0 
有關我們使用非公認會計準則財務指標的重要注意事項，請參閲本新聞稿中的 “有關非公認會計準則財務指標的注意事項”。任何差異都是四捨五入的結果。


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2023 年第四季度和 2023 年全年展望淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬
（百萬美元）
（未經審計）
三個月結束
2023年12月31日		年末
2023年12月31日
低高低高
淨收益（虧損）$(48)$(42)$(81)$(75)
調整：
利息支出和所得税支出29 29 118 118 
折舊和攤銷65 65 244 244 
EBITDA$46 $52 $281 $287 
出售酒店物業的（收益）虧損— — (30)(30)
減值損失— — 71 71 
息税前利潤
$46 $52 $322 $328 
非現金地租2 2 8 8 
基於股份的薪酬支出的攤銷3 3 13 13 
其他— — 1 1 
調整後的息税前利潤
$51 $57 $344 $350 
有關我們使用非公認會計準則財務指標的重要注意事項，請參閲本新聞稿中的 “有關非公認會計準則財務指標的注意事項”。任何差異都是四捨五入的結果。


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同房產統計數據
（未經審計）
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
同一房產的入住率75.4 %72.9 %68.9 %63.8 %
2023 年與 2022 年相比增長/（下降）3.4 %7.9 %
同房產替代性糾紛$310.67$324.78$305.21$316.82
2023 年與 2022 年相比增長/（下降）(4.3 %)(3.7 %)
相同房產 RevPAR$234.09$236.69$210.16$202.15
2023 年與 2022 年相比增長/（下降）(1.1 %)4.0 %
相同物業的總每股收益率$353.85$353.06$321.51$303.41
2023 年與 2022 年相比增長/（下降）0.2 %6.0 %
注意事項：
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，上面的酒店運營統計數據表包括截至2023年9月30日擁有的所有酒店的信息，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩後關閉，拉普拉亞海灘度假村和俱樂部被排除在外。

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，上面的酒店運營統計數據表包括截至2023年9月30日擁有的所有酒店的信息，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩過後關閉，LaPlaya海灘度假村和俱樂部不包括在所有月份中。
• 舊金山一號酒店因重建而關閉，因此不在1月至6月期間開放。
• 西雅圖摩納哥酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店已於今年早些時候出售。
• 西雅圖復古酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店將於今年早些時候出售。
• 由於今年早些時候已出售，密歇根大道威斯汀零售包裹僅包含在 1 月至 3 月。

這些酒店相應時期的業績可能包括反映公司擁有酒店之前的經營業績的信息。任何差異都是四捨五入的結果。

以上信息未經審計，僅供比較之用。




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同房產統計數據——按市場劃分
（未經審計）
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
20232023
與2022年的同類房產RevPAR差異：
華盛頓特區21.4 %39.4 %
舊金山13.1 %24.9 %
洛杉磯5.0 %9.2 %
波士頓2.5 %3.3 %
芝加哥(5.3 %)11.1 %
聖地亞哥(7.2 %)(1.8 %)
波特蘭(8.9 %)4.3 %
南佛羅裏達州/喬治亞州(9.1 %)(10.0 %)
其他(18.8 %)(15.0 %)
都市的3.0 %10.0 %
度假村(10.2 %)(7.7 %)
注意事項：
在截至2023年9月30日的三個月中，上面的酒店運營統計數據表包括截至2023年9月30日擁有的所有酒店的信息，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩後關閉，拉普拉亞海灘度假村和俱樂部被排除在外。

在截至2023年9月30日的九個月中，上面的酒店運營統計數據表包括截至2023年9月30日擁有的所有酒店的信息，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩過後關閉，LaPlaya海灘度假村和俱樂部不包括在所有月份中。
• 舊金山一號酒店因重建而關閉，因此不在1月至6月期間開放。
• 西雅圖摩納哥酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店已於今年早些時候出售。
• 西雅圖復古酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店將於今年早些時候出售。
                                                                                                                 
“其他” 包括羅得島州紐波特和加利福尼亞州聖克魯斯。

這些酒店相應時期的業績可能包括反映公司擁有酒店之前的經營業績的信息。任何差異都是四捨五入的結果。

以上信息未經審計，僅供比較之用。


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酒店運營數據
同物業業績表
（以千美元計）
（未經審計）
三個月已結束
9月30日		九個月已結束
9月30日
2023202220232022
同業收入：
房間$257,421$260,104$683,956$657,610
食物和飲料89,69092,261251,664238,557
其他42,00935,622110,71990,850
酒店總收入389,120387,9871,046,339987,017
同業費用：
房間$67,400$62,328$182,534$156,010
食物和飲料67,12864,754186,106165,096
其他直接8,9028,20924,56322,030
一般和行政30,28030,01686,53078,988
信息和電信系統5,2494,77715,24713,089
銷售和營銷27,38826,67278,03866,697
管理費11,37011,34230,16730,181
物業運營和維護13,72912,77339,56434,942
能源和公用事業11,69610,56631,78528,258
財產税15,17618,55944,64454,675
其他固定費用16,45314,97042,83839,584
酒店費用總額274,771264,966762,016689,550
同業息税折舊攤銷前利潤$114,349$123,021$284,323$297,467
同業息税折舊攤銷前利潤率29.4 %31.7 %27.2 %30.1 %
注意事項：
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三個月中，上面的酒店運營統計數據表包括截至2023年9月30日擁有的所有酒店的信息，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩後關閉，拉普拉亞海灘度假村和俱樂部被排除在外。

在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九個月中，上面的酒店運營統計數據表包括截至2023年9月30日擁有的所有酒店的信息，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩過後關閉，LaPlaya海灘度假村和俱樂部不包括在所有月份中。
• 舊金山一號酒店因重建而關閉，因此不在1月至6月期間開放。
• 西雅圖摩納哥酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店已於今年早些時候出售。
• 西雅圖復古酒店僅在1月至3月包括在內，因為該酒店將於今年早些時候出售。
• 由於今年早些時候已出售，密歇根大道威斯汀零售包裹僅包含在 1 月至 3 月。

這些酒店相應時期的業績可能包括反映公司擁有酒店之前的經營業績的信息。任何差異都是四捨五入的結果。

以上信息未經審計，僅供比較之用。





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歷史運營數據
（除了 ADR 和 RevPAR 數據外，以百萬美元計）
（未經審計）
歷史運營數據：
第一季度第二季度第三季度第四季度全年
20192019201920192019
佔用率74 %86 %86 %77 %81 %
ADR$251$274$272$250$262
RevPAR$186$236$234$192$212
酒店收入$300.9$382.7$380.5$325.4$1,389.4
酒店税折舊攤銷前利潤$76.7$135.7$130.1$87.3$429.8
酒店息税折舊攤銷前利潤率25.5 %35.5 %34.2 %26.8 %30.9 %
第一季度第二季度第三季度第四季度全年
20222022202220222022
佔用率48 %69 %73 %60 %63 %
ADR$300$323$325$295$312
RevPAR$144$222$237$178$196
酒店收入$231.6$366.3$388.0$308.1$1,294.0
酒店税折舊攤銷前利潤$46.1$125.5$123.0$63.2$357.9
酒店息税折舊攤銷前利潤率19.9 %34.3 %31.7 %20.5 %27.7 %
第一季度第二季度第三季度
202320232023
佔用率58 %73 %75 %
ADR$301$311$311
RevPAR$176$227$234
酒店收入$294.1$377.4$389.1
酒店税折舊攤銷前利潤$60.4$112.1$114.3
酒店息税折舊攤銷前利潤率20.5 %29.7 %29.4 %
注意事項：
這些歷史酒店經營業績包括截至2023年9月30日公司擁有的所有酒店的信息，就好像這些酒店是截至2019年1月1日擁有的一樣，但拉普拉亞海灘度假村和俱樂部除外，該度假村和俱樂部因颶風伊恩過後關閉而被排除在所有時間段之外。這些歷史經營業績包括公司擁有酒店之前的時期。上述信息不反映公司的公司一般和管理費用、利息支出、財產收購成本、折舊和攤銷、税收和其他費用。

這些酒店相應時期的業績可能包括反映公司擁有酒店之前的經營業績的信息。任何差異都是四捨五入的結果。

以上信息未經審計，僅供比較之用。




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2023 年同類房產包含參考表
酒店Q1Q2Q3Q4
摩納哥酒店西雅圖X
西雅圖復古酒店X
拉普拉亞海灘度假村及俱樂部
舊金山一號酒店XX
芝加哥密歇根大道威斯汀酒店-零售地塊X
紐波特海港島度假村XXX
佐伊漁人碼頭酒店XXX
注意事項：
在特定季度中標有 “X” 的房產表示該物業的同類物業經營業績包含在同業統計數據和同業業績表中。

公司第三季度同業房產RevPAR、RevPAR增長、總RevPAR、總RevPAR增長、總RevPAR增長、ADR、入住率、收入、支出、息税折舊攤銷前利潤率包括公司截至2023年9月30日擁有的所有酒店，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩後關閉，拉普拉亞海灘度假村和俱樂部被排除在外。

公司對2023年第四季度同房RevPAR、RevPAR增長、總RevPAR、總RevPAR增長、總RevPAR增長、ADR、入住率、收入、支出、息税折舊攤銷前利潤率的估計和假設包括截至2023年9月30日公司擁有的所有酒店，但以下情況除外：
• 由於颶風伊恩後關閉，拉普拉亞海灘度假村和俱樂部被排除在外。
• 由於即將進行重建，紐波特港島度假村被排除在外。
• 由於預計會出售，佐伊漁人碼頭酒店不包括在內。

運營統計數據和財務業績可能包括公司擁有酒店之前的時期。