STAG INDUSTRIAL 公佈2023年第三季度業績

 

馬薩諸塞州波士頓——2023年10月26日——STAG工業公司（以下簡稱 “公司”）（紐約證券交易所代碼：STAG）今天公佈了截至2023年9月30日的季度財務和經營業績。

該公司總裁兼首席執行官比爾·克魯克表示：“STAG今年繼續取得令人印象深刻的經營業績和現金流增長。”“在這種資本市場環境中，我們將保持耐心和機會主義，因為我們完全有能力利用我們的槓桿和流動性來抓住機會。”

2023 年第三季度亮點

•報告稱，2023年第三季度每股基本和攤薄後普通股淨收益為0.28美元，而2022年第三季度每股基本和攤薄後普通股淨收益為0.35美元。報告稱，2023年第三季度歸屬於普通股股東的淨收益為5,000萬美元，而2022年第三季度歸屬於普通股股東的淨收益為6,330萬美元。

•2023年第三季度每股攤薄後實現核心FFO0.59美元，與2022年第三季度每股攤薄0.57美元的核心FFO相比，增長了3.5％。

•2023年第三季度產生的現金淨收入為1.407億美元，與2022年第三季度的1.318億美元相比增長了6.7％。

•2023年第三季度的同店現金淨收益為1.259億美元，與2022年第三季度的1.195億美元相比增長了5.3％。

•2023年第三季度產生可供分配的現金為9,680萬美元，與2022年第三季度的8,700萬美元相比增長了11.3％。

•2023年第三季度以2.043億美元的價格收購了12棟建築，佔地150萬平方英尺，現金資本化率為6.2％，直線資本化率為6.7％。

•在2023年第三季度以2840萬美元的價格出售了兩座非核心建築，佔地719,466平方英尺。

•截至2023年9月30日，總投資組合的入住率達到97.6％，運營投資組合的入住率達到98.0％。

•2023年第三季度開始運營投資組合租約230萬平方英尺，使現金租金變化和直線租金變化分別達到創紀錄的39.3％和54.2％。

•在本季度到期的220萬平方英尺的租約中，保留率為74.4％。

•2023年7月27日，公司結算了與2023年第二季度完成的公司市場交易（“ATM”）發行計劃下的遠期銷售相關的剩餘淨收益6,120萬美元。

•截至2023年10月24日，解決了2023年預期的新租賃和續租租賃的97.9％，佔1,290萬平方英尺，實現了30.1％的現金租金變化。

有關本新聞稿中使用的大寫術語的定義，請參閲本新聞稿末尾的非公認會計準則財務指標和其他定義部分。

公司將於明天，即2023年10月27日星期五上午10點（美國東部時間）舉行電話會議，討論本季度的業績，並提供有關收購、運營、資本市場和公司活動的信息。電話會議的詳細信息可以在本新聞稿的末尾找到。

主要財務措施

 

2023 年第三季度主要財務指標

(1) 截至2023年9月30日，同店池佔投資組合總平方英尺的91.0％。

上述非公認會計準則財務指標的定義，以及根據公認會計原則與淨收益（虧損）的對賬情況，見本新聞稿末尾。另請參閲公司的補充信息包，瞭解更多披露。

收購和處置活動

在截至2023年9月30日的三個月中，公司以2.043億美元的價格收購了12棟建築，收購後的入住率為84.7％。下圖詳細説明瞭本季度的收購活動：

2023 年第三季度的收購活動

此外，在第三季度，該公司以960萬美元的價格收購了兩塊空置地塊。這些資產不包括在上述收購活動統計數據中。

下圖詳細説明瞭截至2023年10月24日的2023年收購活動和渠道：

2023 年收購活動和渠道詳情

下圖詳細説明瞭截至2023年9月30日的九個月的處置活動：

2023 年的處置活動

租賃活動

 

下圖詳細説明瞭在截至2023年9月30日的三個月中開始的租賃活動：

 

2023 年第三季度運營投資組合租賃活動

下圖詳細説明瞭在截至2023年9月30日的九個月中開始的租賃活動：

2023 年迄今為止的經營投資組合租賃活動

此外，在截至2023年9月30日的三個月和九個月中，與增值資產和第一代租賃相關的租約分別為60,000和110萬平方英尺。這些不包括在上述運營投資組合統計數據中。

截至2023年10月24日，已解決2023年預期的新租賃和續租租賃的97.9％，佔1,290萬平方英尺，實現了30.1％的現金租金變化。

資本市場活動

下表詳細列出了截至2023年9月30日的九個月中自動櫃員機發行計劃活動：

2023年自動櫃員機活動

(1) 不包括在截至2023年9月30日的九個月內結算的自動櫃員機遠期發行，下文將對此進行討論。

2023年7月27日，公司結算了與2023年第二季度完成的公司自動櫃員機發行計劃下的遠期出售相關的6,120萬美元剩餘淨收益。截至2023年9月30日，沒有一個是未償還的。

截至2023年9月30日，淨負債佔年化運行利率調整後的息税折舊攤銷前利率為4.9倍，流動性為6.826億美元。

電話會議

 

公司將於明天，即2023年10月27日星期五上午10點（美國東部時間）舉行電話會議，討論該季度的業績。撥打 (877) 407-4018 可以通過電話免費進行直播，國際來電者撥打 (201) 689-8471。電話會議結束後不久將提供重播，可撥打 (844) 512-2921 進行重播，國際來電者可撥打 (412) 317-6671 進行重播。重播的密碼是 13741324。

 

感興趣的各方也可以訪問公司網站www.stagindustrial.com的投資者關係部分，或點擊以下鏈接，收聽電話會議的同步網絡直播：

 

http://ir.stagindustrial.com/QuarterlyResults

補充時間表

 

公司已在其網站（www.stagindustrial.com）的 “投資者關係” 部分的 “季度業績” 選項卡下提供了補充信息包，其中包含額外的披露和財務信息。

合併資產負債表

STAG 工業株式會社

（未經審計，以千計，股票數據除外）

合併運營報表

STAG 工業株式會社

（未經審計，以千計，每股數據除外）

公認會計準則與非公認會計準則指標的對賬

STAG 工業株式會社

（未經審計，以千計）

公認會計準則與非公認會計準則指標的對賬

STAG 工業株式會社

（未經審計，以千計，每股數據除外）

非公認會計準則財務指標和其他定義

 

收購資本支出：我們將收購資本支出定義為收購時確定的資本支出。收購資本支出還包括新的租賃佣金和公司所有權未佔用的空間的租户改善。

可供分配的現金：可供分配的現金代表核心FFO，不包括非租賃物業折舊和攤銷、直線租金調整、利息支出的非現金部分、非現金補償支出，並扣除租户償還的資本支出、資本支出、租賃佣金和租户改善以及遣散費。

可供分配的現金不應被視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，以此作為我們業績的指標，我們認為，要進一步瞭解我們的業績，應將這些衡量標準與合併財務報表中列報的根據公認會計原則報告的淨收入或淨虧損進行比較。

可供分配的現金除其他項目外，不包括折舊和攤銷，也不包括建築物使用或市場狀況導致的建築物價值變化，所有這些變化都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，這些衡量標準作為衡量我們業績的效用是有限的。此外，我們對可供分配現金的計算可能無法與其他房地產投資信託基金披露的類似標題的指標相提並論。

現金資本化率：我們將現金資本化率定義為：(i) 公司對適用物業運營中穩定的第一年現金淨營業收入的估計（空置房產租賃後），其中不包括終止收入、太陽能收入、其他雜項收入、資本支出、一般和管理成本、儲備金、租户改善和租賃佣金、信用損失或空置損失，除以 (ii) GAAP 購買價格加上估計的收購資本支出。這些資本化率估計受風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的表現，未來表現可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括我們截至2022年12月31日的10-K表年度報告中包含的風險因素。

現金租金變動：我們將現金租金變動定義為該期間開始的租賃的基本租金與運營投資組合中包含的資產的可比租賃的基本租金相比的百分比變化。該計算將租賃開始日期之後到期的第一筆基本租金與租賃終止前到期的最後一個月租金的基本租金進行了比較，不包括滯留租金。根據對適用的可收回費用的估計，總租金或類似類型的租賃下的租金轉換為淨租金。

可比租賃：我們將可比租賃定義為與之前就地租賃相比具有相似租賃結構的相同空間的租約，不包括未在我們所有權下佔用的空間的新租約。

房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（ebitDare）、調整後的息税折舊攤銷前利息、調整後的年化息税折舊攤銷前利率、運行利率調整後的息税折舊攤銷前利潤和年化運行利率調整後的息税折舊攤銷前利潤：我們根據全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的標準定義息税折舊攤銷前利潤。ebitDare表示扣除利息支出、利息和其他收入、税項、折舊和攤銷、出售出租物業的收益或虧損以及減值損失前的淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）。調整後的息税折舊攤銷率進一步不包括直線租金調整、非現金補償支出、高於和低於市場租約的攤銷、淨額、非自願轉換收益（虧損）、債務清償和修改費用以及其他非經常性項目。

我們將調整後的年化息税折舊攤銷前利潤定義為調整後息税折舊攤銷前利潤乘以四。

我們將調整後的息税折舊攤銷前利潤定義為調整後的息税折舊攤銷前利潤加上針對整個收購和處置期間調整後的增量調整後息税折舊攤銷前利潤。Run Rate Adjusted ebitDare並不能反映公司的歷史業績，也無法預測未來的業績，後者可能會有很大不同。

我們將年化運行率調整後的 ebitDare 定義為運行率調整後的 ebitDare，不包括允許的一次性項目乘以四加上允許的一次性項目。

不應將ebitDare、調整後的息税折舊攤銷前利潤和調整後的EbitDare視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，以此作為我們業績的指標，我們認為，要進一步瞭解我們的業績，應將ebitDare、調整後的息税折舊攤銷前利潤和運行利率調整後的息税折舊攤銷前利潤與合併財務報表中列報的淨收入或淨虧損進行比較。我們認為，ebitDare、調整後的息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤作為衡量房地產公司經營業績的補充指標對投資者有幫助，因為它們是衡量我們物業實際經營業績的直接指標。我們還使用這些比率衡量標準，將我們的表現與業內同行的表現進行比較。

運營資金（FFO）和核心FFO：我們根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）制定的標準定義FFO。FFO代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括出售折舊運營物業的收益（或虧損）、出售土地的收益（虧損）、可折舊房地產的減值減值、出租物業的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷和債務調整的公允市場價值）以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的收益（或虧損）。核心FFO不包括高於和低於市場租約的攤銷、淨額、債務清償和修改費用、非自願轉換的收益（虧損）、掉期無效的收益（虧損）以及其他非經常性支出。

不應將任何FFO或Core FFO視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，以此作為我們業績的指標，我們認為，要進一步瞭解我們的業績，應將這些衡量標準與我們根據合併財務報表中列報的公認會計原則報告的淨收入或淨虧損進行比較。我們之所以使用FFO作為補充績效衡量標準，是因為它是衡量房地產投資信託基金表現的公認指標。投資者可以將FFO作為將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。我們和投資者可能會像 FFO 一樣使用 Core FFO。

但是，由於FFO和Core FFO等項目不包括折舊和攤銷，也沒有反映建築物使用或市場狀況導致的建築物價值變化，所有這些變化都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此這些衡量標準作為衡量我們業績的效用是有限的。此外，其他房地產投資信託基金可能無法像我們那樣按照NAREIT的定義計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。同樣，我們對核心FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金披露的類似標題的指標相提並論。

GAAP：我們將 GAAP 定義為美國公認的會計原則。

流動性：我們將流動性定義為公司根據財務契約在公司的無抵押債務工具下可以立即借入的未提取名義承諾總額，加上不受限制的現金餘額。

市場：我們將市場定義為CBRE-EA根據建築地址定義的市場。如果建築物位於CBRE-EA定義的市場之外，則反映出城市和州。

淨負債：我們將淨負債定義為公司總負債中的未償本金餘額，減去現金和現金等價物。

淨營業收入 (NOI)、Cash NOI 和 Run Rate Cash NOI：我們將NOI定義為租金收入，包括報銷額減去財產費用，其中不包括折舊、攤銷、減值損失、一般和管理費用、利息支出、利息收入、非自願轉換收益（虧損）、債務清償和修改費用、出租物業銷售收益和其他費用。

我們將現金淨收入定義為NOI減去租賃物業直線租金調整後的淨收入，減去高於和低於市場租約的攤銷。

我們將Run Rate Cash NOI定義為Cash NOI加上經調整的整個收購和處置期間的現金NOI，減去現金終止收入、太陽能收入以及與一次性租户償還資本支出相關的收入。Run Rate Cash NOI並不能反映公司的歷史業績，也無法預測未來的業績，這可能會有很大不同。

我們認為 NOI、Cash NOI 和 Run Rate Cash NOI 是淨收入的適當補充績效指標，因為我們相信它們對我們有幫助，也有助於投資者瞭解我們建築物的核心運營。這些指標均不應被視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，以此來衡量我們的業績，我們認為，要進一步瞭解我們的業績，應將這些衡量標準與我們根據合併財務報表中列報的公認會計原則報告的淨收入或淨虧損進行比較。此外，我們對NOI、Cash NOI和Run Rate NOI的計算可能無法與其他房地產投資信託基金披露的類似標題的指標相提並論。

入住率：我們將入住率定義為根據公認會計原則開始收入確認或截至報告期結束時租賃期已開始（以較早者為準）的可租賃總面積的百分比。

運營投資組合：我們將運營投資組合定義為所有已穩定或已實現穩定的建築物。運營投資組合不包括非核心靈活/辦公樓、增值投資組合中包含的建築物以及歸類為待售的建築物。

Pipeline：我們將Pipeline定義為一種時間點衡量標準，包括公司收購集團正在考慮的所有已通過初步篩選程序的交易。該渠道還包括合同交易和具有不具約束力的意向書的交易。

續訂租約：我們將續訂租約定義為現有租户簽署的將期限延長12個月或更長時間的租約，包括（i）在租約到期時續訂與當前租約相同的空間，（ii）在租賃到期時僅續訂當前空間的一部分，或（iii）提前續訂或償還，最終將原始期限延長12個月或更長時間。

留存率：我們將留存率定義為將該期間開始的續訂租賃平方英尺除以運營投資組合中包含的資產在該期間到期的租賃平方英尺來確定的百分比。

Same Store：我們將 Same Store 物業定義為在整個比較時期內運營投資組合中的房產。Same Store物業的業績不包括解僱費、太陽能收入以及與一次性租户償還資本支出相關的收入。Same Store 物業不包括在 2021 年 12 月 31 日之後投入使用或從增值投資組合轉移到運營投資組合的運營投資組合物業。

穩定：我們將正在開發或重建的資產的穩定化定義為佔用率達到90％或竣工後12個月的較早者。被收購併立即添加到增值投資組合中的資產的穩定在以下條件下進行：

•如果截至收購之日收購的佔用率低於75％，則穩定將在佔用率達到90％或自收購之日起12個月內以較早者為準；

•如果在收購之日起兩年內因已知的搬遷而被收購且佔用率將低於75％，則穩定將在已知搬遷發生後或已知遷出發生12個月後達到90％的佔用率，以較早者為準。

直線資本化率：我們定義直線資本化率的計算方法是 (i) 公司對適用物業運營的平均年淨營業收入的估計（空置房產租賃後），其中不包括終止收入、太陽能收入、其他雜項收入、資本支出、一般和管理成本、儲備金、租户改善和租賃佣金、信用損失或空置損失，除以 (ii) GAAP 購買價格加上估計的收購資本支出。這些資本化率估計受風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的表現，未來表現可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括我們截至2022年12月31日的10-K表年度報告中包含的風險因素。

直線租金變動（SL Rent Change）：我們將SL Rent Change定義為在此期間開始的租賃期內，平均每月基本租金與運營投資組合中包含的資產的可比租賃相比的變化百分比。根據對適用的可收回費用的估計，總租金或類似類型的租賃下的租金轉換為淨租金，該計算不包括任何滯留租金的影響。

增值投資組合：我們將增值投資組合定義為符合以下任一標準的房產：

•截至收購之日，佔用率低於 75%

•由於在收購之日起兩年內已知的搬遷，佔用率將低於75％；

•因資產進行重大物理翻新而停止使用；

•開發。

加權平均租賃期限：我們將加權平均租賃期限定義為截至租賃開始日期的合同租賃期限，以年為單位，按平方英尺加權。與收購資產相關的加權平均租賃期限反映了截至收購之日按平方英尺加權後的剩餘租賃期限（以年為單位）。

前瞻性陳述

本財報包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的某些前瞻性陳述。STAG Industrial, Inc.（STAG）打算將此類前瞻性陳述納入1995年《私人證券訴訟改革法》中關於前瞻性陳述的安全港條款，為了遵守這些安全港條款，包括本聲明。前瞻性陳述基於某些假設，描述了STAG的未來計劃、戰略和預期，通常可以通過使用 “相信”、“將”、“期望”、“打算”、“預期”、“估計”、“應該”、“項目” 或類似表達方式來識別。您不應依賴前瞻性陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素超出了STAG的控制範圍，可能會對實際業績、表現或成就產生重大影響。可能導致實際業績與當前預期存在重大差異的因素包括但不限於STAG最新的截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中討論的風險因素，該公司隨後向美國證券交易委員會提交的報告對此進行了更新。因此，無法保證STAG的期望會實現。除非聯邦證券法另有要求，否則STAG不承擔任何義務或承諾公開發布此處（或其他地方）中包含的任何前瞻性陳述的任何更新或修訂，以反映STAG對此的期望的任何變化或任何此類陳述所依據的事件、條件或情況的任何變化。