附件10.3

日期：03先生2021

在兩者之間

VNH ONE SDN BHD

(公司註冊號201601019496(1190433-K))

(“房東”)

和

ARB智能 SDN BHD

(公司註冊號201801022344(1284363-V))

(“租户”)

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租賃協議

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本協議簽訂於2021年3月03日至2021年3月，位於大班大班達曼薩拉2座F-2-43，F座，大班達曼薩拉2，Jalan PJU la/3，Ara Damansara，47301，雪蘭莪州八嶺查亞(以下簡稱“房東”)的VNH One SDN BHD(公司註冊號201601019496(1190433-K))和ARB Intelligence(公司註冊號201801022344(1284363-V))，地址為32-BC-09，Menara Q Sentral，編號2A，Jalan Stesen Sentral，吉隆坡，50470，2吉隆坡(下稱“租客”)的另一部分。

鑑於

現就此達成如下協議：

業主特此出租，租客特此接受租賃，連同租約物業(“租賃”)附表M所述的固定附着物及設備，並符合本租賃條款及條件。

租期為 本協議附表F所載期限，自本協議附表G所載日期(“生效日期”)起生效。 按本協議附表H所載租金按月預付，首次付款將於生效日期或之前支付，後續付款將於隨後每個日曆月的第一(1)日或之前支付。

如果公用事業提供商公司提出適當要求，承租人應 承擔充值公用事業賬户押金的責任，這可能是由於租户使用率較高或公用事業提供商公司提高了費率。

如果租客在履行或遵守任何上述契諾時違約，包括租客、其傭人或代理人對租約物業及其固定附着物和設備造成的任何損壞，房東有權扣除房東的任何一筆或多筆款項，作為租客在本契約項下應承擔的租金和其他支出，以及/ 或 屬於房東的任何維修、更換、損壞、遺失的固定附着物，並將餘額(如有)退還給租客，而不收取利息。

承租人與房東簽訂的契約如下：

按照本協議規定的時間和方式，按時、準時支付本協議規定的租金；

支付所有電費、水費、排污費、電傳費I 向批租房產供應的電話設施，以及向該房產提供的垃圾收集和其他服務；

始終保持出租房屋、業主的固定裝置和設備以及公共區域(包括樓梯和通道)暢通無阻，保持清潔、良好和可出租的維修；

不得在知情的情況下允許或容受任何廁所以任何不當方式使用，從而可能阻礙或堵塞糞便或廢水管；

承租人應允許業主及其代理人在給予二十四(24)小時書面通知(緊急情況除外)後，允許業主及其代理人(包括或不包括工人和其他人員)進入並查看房屋的狀況，並按業主認為合適的方式進行任何維修和工程。承租人應立即以適當和熟練的方式修理和修補承租人 應負責的任何瑕疵，並應就此向留在批約房產的承租人發出七(7)天的通知。

如果檢查或維修是在租户營業時間之前或之後進行的，業主應在租户指定的人員陪同下進行檢查或維修。

未經業主事先書面同意，不得轉讓、轉租或以其他方式處置或放棄對被轉讓房屋或其任何部分的佔有；

僅將轉讓的房產用於本合同附表K所述的承租人的業務，並 自費獲取和維護承租人經營該等業務或佔用的所有許可證、許可證、批准書和其他同意，並在要求業主檢查時出示該等許可證、許可證、批准書和其他同意，但承租人的 業務不得違反影響租賃房產的任何法律或分區條件，不得允許或容受任何人將其或其任何部分(S)全部或部分用作住宅；

遵守和遵守影響租户和租户業務的所有法律、規則和法規，或被剝奪的房屋的居住者，這些法律、規則和法規目前有效或今後可能強制執行；

因承租人、其持牌人、代理人或傭人的任何作為或不作為或任何違反承租人契諾的任何行為、責任、索賠、要求、費用、損害、損失和費用，使業主獲得賠償。

根據本合同所載租户契諾，並在緊接租户的要求下，在本合同期滿前，應業主的要求，在本合同期滿或更早的時候，以和平和安靜的方式將租出的物業連同其處於可租用和清潔狀態的固定裝置和裝置一起交付給業主。在批租房屋上或之內展示、張貼或展示，並對因該等豎立、油漆、展示、張貼、展示或移走而造成的任何損壞或毀容作出補償；

未經業主事先書面同意，不得 對出租房屋或其任何部分進行結構上或其他方面的任何改動、隔斷或增建或裝飾 ，並在法律要求的情況下，獲得有關當局的同意； 如果獲得有關當局的同意，則承租人可按照有關當局因此批准的圖則和規格自費進行該等改動、加建或裝飾(“改動”)，並就所有與此有關的行動、訴訟、索償、索償、費用、損害及開支向業主作出賠償。

如業主在租約期滿或較早確定租期時作出任何結構上的改動、增建或裝飾 ，則須自付費用及開支，以將已批租物業恢復至其原來位置。這種修復應在租賃期滿或更早確定後兩(2)周內進行，否則房東有權進行修復，其費用和開支應由租客承擔，並由租客應要求向房東支付；

在租賃期內維修和維護租約房屋內的所有消防設備。

除非有效行使續期選擇權，允許租約房屋的潛在租户/買家二十四(24)小時 在緊接租期屆滿前三(3)個月內對租約房屋進行檢查和檢查；如果檢查是在租户營業時間之前或之後進行的，業主應在租户指定的人員陪同下進行檢查。

在收到任何可能影響批租物業及/或業主的事宜後，立即以書面通知業主。

房東與租户 約定如下：

為批租房產投保火災造成的損失或損壞，並支付為此所需的一切保險費。但此處並無任何暗示，業主如此投保的保險，須包括租客在轉管處所內的傢俱、裝置、固定附着物、存貨及貨品，並須由租客另行投保；此外，如租客、其受僱人或代理人的任何作為或失責，導致承租人就轉管處所的保險單所須繳付的保險費有所增加，則增加的保費須由租客自行承擔及支付；

支付遷出租金， 租約物業的評税差餉、税項及服務費到期時須繳交；

只要承租人支付在此保留的租金，並履行和遵守承租人方面的若干契諾、協議和規定，承租人在租賃期間應和平持有和享受出租物業，而不受業主或任何通過業主或以業主為信託的合法主張的人的幹預。

如果租户在此保留的租金或其任何部分或本協議中約定由租户支付的任何費用或付款在應付後七(7)天仍未支付(無論是否正式要求)，或者如果本協議中關於租户的任何約定未得到履行或遵守，或者如果租户將清盤(重建或合併的目的除外)，則房東可在此後任何時間根據 條款向租户送達書面通知1965年《國家土地法》第235條要求承租人自通知之日起七(7)日內糾正違約行為， 如果不這樣做，房東有權以整體名義重新進入該批租房屋或其任何部分，由此 本協議應絕對確定，但不損害房東就本協議所載的任何先前違反本協議的行為提起訴訟的權利；

房東有權對在規定時間或之前沒有支付的拖欠租金，每年再按比例徵收8%(8%)的管理費，並每天休息，直到支付完為止。

在上述期限內的任何時間，因火災、閃電、戰爭、暴亂或暴風雨等原因，或因不適合佔用和使用的原因，轉讓的房屋或其任何部分應被摧毀或損壞，則房東不應受約束或被迫重建或恢復該房屋，除非房東認為合適，承租人有權選擇是否繼續租賃。如果租户決定繼續租約，如果房東決定重建和恢復已被摧毀或損壞的上述部分或部分，然後，根據所受損害的性質和程度，暫停支付預留的租金或公平和公正的租金，直到該房產再次恢復適合佔用和使用為止。如果房東決定不重建和恢復上述房屋，或者如果 租户決定不繼續租賃，則自上述破壞或損壞發生起，應停止支付特此保留的租金，租户應和平、悄悄地退還並交還房東對上述房屋的佔有 ，房東應退還支付給租户的租金押金，減去根據本協議條款 應支付給房東的任何款項。

根據上文第6.1條的規定，如果租户違反本協議的任何規定，房東有權確定租約並沒收租賃權。押金不影響房東對違約的進一步或額外損害賠償的補救措施。如果承租人希望在本合同附表F規定的期限之前終止租賃，承租人應提前兩(2)個月通知房東。承租人行使這一提前解約權後，房東 有權沒收馬來西亞林吉特2.2萬林吉特(RM22,000.00)的租金保證金，作為約定的違約金，並退還公用事業保證金，在上述兩(2)個月期限屆滿時，本合同的租約即告終止。

如果房東不得不就拖欠和應付的租金向租客提起扣押訴訟程序，該等針對租客的扣押訴訟費用 將僅在完全由於租客行為(S)或直接由於租客行為(S)的情況下由租客承擔， 房東應有權根據上文第6.1條的規定重新進入租約的房產。

承租人被視為已視察該物業，並對該物業的狀況及狀況感到滿意。

房東有權在本合同訂立的期限內隨時處置上述房產，雙方特此約定並聲明，房東有權將本租賃協議轉讓給其認為合適的任何人，但本協議中規定的條款和條件應保持不變，並且對受讓房東具有約束力的 有權將所有到期和應付的款項以書面通知租户的方式轉讓給房東受讓人。

承租人應負責支付本租賃協議的印花税及相關的其他附帶費用。 承租人不承擔業主因執行本租賃合同而產生的業主律師費用。

房東接受租金或其任何部分，不應視為房東放棄就租客違反本協議所載任何契諾而對租客提起訴訟的權利。房東未履行或延遲行使本協議項下的任何權利，不得視為放棄該權利，房東知道或默許租客違反或不履行本協議的任何條款和條件，也不構成對該等和/或任何其他條款和條件的放棄。

房東應應租客的書面要求，在本合同訂立的租期屆滿前不少於兩(2)個月 ，如在提出要求時，租客本身並無違反或不遵守本協議所載的任何契諾，並由租客自費向租客批出租約，租期如本協議附表L所述，並受雙方同意的條款及條件所規限。如果 租户未能在上述規定的相應期限內送達書面請求或簽署上述續訂期限的協議，則續約的選擇權將自動且不可撤銷地失效，業主應免除給予租户續約的任何義務，業主或其代理人應有權張貼通知或招牌，以確保租户在租出的物業中獲得新租户，而不會受到租客的任何反對或阻礙。

在本合同授予的租期屆滿後，如果承租人希望不再續訂租約，承租人應提前兩(2)個月發出書面通知。

如果業主選擇出售出租物業，承租人有權優先購買，條件是承租人不違反租賃協議。房東應將其出售意向的書面通知送達租户，其中包括銷售價格和銷售條款。房東有權接受或拒絕租客的報價。 如果房東拒絕了租户的報價，房東有權接受其他買家的報價，而無需 事先徵得租户的同意或事先通知租户。

本協議規定的任何通知、同意、請求或類似事項應以書面形式作出，並應充分送達：

本協議應根據馬來西亞法院的法律進行解釋和執行。

任何地方提及的時間 應為本協議的核心內容。

房東和租客對未能履行其任何義務或對另一方造成的損壞或損失概不負責，如果此類故障、損壞或損失是由政府行為、天災或其他傷亡、戰爭、災難、暴亂、罷工、停工、不可抗力或任何類似情況或原因造成的，而非任何一方的合理控制。

在本協議的解釋 中，除非此類解釋在本協議中使用時應被上下文排除或與上下文相牴觸 ：

[此頁的其餘部分特意留空。]

本合同雙方於上述日期簽字，特此為證。

附表1

(請閲讀，並將其解釋為本協議的重要組成部分)

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