附件10.16

[英文翻譯]

物業租賃協議

本物業租賃協議 (“本協議”)是由以下各方簽訂的：

考慮到雙方關於租賃房舍的公約，雙方特此同意如下：

第1條租用的房舍

	(1)	房東同意將位於14號的辦公室出租給租户。^這是臺灣新北市第231號新店區民權路98號、98-1號、100號和100-1號，面積546.15坪¹，以及空調和消防設施等各種設備。承租人的使用範圍包括大樓的租賃樓層和所有相關公共設施。

	(2)	房東同意將位於新店區民權路98號B3、98-1號、100號和100-1號B3的63、64、69、70和113號車位出租給租户。臺灣新北市231號。

第二條租賃期限

(1)

本協議的有效期為兩年，自2023年6月1日起至2025年5月31日止。

(2)

如果雙方在合同期滿後有意繼續租賃關係，雙方應在本協議期滿前三個月協商租賃條款，並在合同期滿前一個月簽訂書面租賃協議；否則，該協議將被視為終止而不續訂。本協議期滿後，房東同意承租人有優先購買權。

第三條租金

	(1)	約定金額：寫字樓月租金為每坪新臺幣950元(含税)，每個停車位每月租金為新臺幣4,000元(含税)，合計寫字樓和車位每月租金共538,842臺幣(含税)。

	(2)	支付條款：在協議期限內，租户應在15日前以電匯方式支付月租金至業主銀行賬户^這是每個月的哪一天。租户不能要求將保證金用於租金。任何延遲支付租金的行為都將被視為違反協議。

¹546.15坪等於19437.48平方英尺

(3)

如果租户延遲租金超過一個月，則從延遲的第一天起，租户將被處以每月租金1%的滯納金。

第四條保證金

	(1)	協議金額：1,077,684臺幣。

	(2)	付款日程表：租客應在本協議簽訂時向房東支付保證金，房東應簽署收據作為參考。

	(3)	退還押金：租賃關係終止後7個工作日內，房東應將押金無息退還租客，但租客不存在欠付、罰款等支付義務。

	(4)	利息：房東應按月向租客開具發票，按中華郵政公佈的1年定期存款浮動利率計算押金利息收入。

第五條税費、保險費、管理費及其他有關收費

	(1)	房屋租金所得税、房產税、地價税、建設收益費由房東繳納。

	(2)	房東應為本協議租賃房屋的建築結構投保並支付火災保險；承租人應為本協議租賃房屋的室內裝修和傢俱投保並支付火災保險。

	(3)	租賃房屋及其內部設備的維修和翻新義務：

	(i)	對於租賃房屋的原有建築結構，因颱風、地震等天災及其他不可抗力事件造成的損壞，由房東負責修復；因其他原因造成的損壞，由租户負責，並進行日常維護。在本協議終止或到期之前，承租人應修復任何損壞並將其恢復到其原始狀態。

	(Ii)	承租人應負責與租賃房屋內部安裝有關的所有日常維護事宜。

	(Iii)	租賃房屋內的空調設備損壞或需要維修的，應由承租人負責維修。

	(Iv)	水費、電費、清潔費、煤氣費、行政費及其他日常管理和維護費用由承租人支付。

第六條租賃房屋的使用及其限制

租賃房屋僅供承租人在其合法登記的經營範圍內使用(承租人應在協議終止或期滿前完成遷出手續，如商業登記證)。除房東另有書面許可外，出租房屋不得用於其他用途，甚至不得用作住宅、酒店或其他有礙健康、安全、安寧、公共秩序和良好風俗習慣或政府法令的用途。任何此類行為都將被視為違反本協議。

	(1)	除承租人及其關聯公司外，承租人不得將租賃房屋全部或部分轉租、分享、轉讓或以其他方式出借給其他個人或法人。承租人不得將租賃房屋作為抵押擔保，否則，房東可以立即終止本協議。

	(2)	除經營必需品外，承租人不得攜帶、存放或安裝易燃、危險或違禁物品。

	(3)	在大樓的電梯入口有一個統一的招牌，上面寫着租户的名字。任何其他地方，包括外牆、建築門廳、樓梯間、通道和公共區域，未經業主同意，不得進行任何佈置、廣告、額外分期付款或儲存空間。此外，禁止阻礙公眾使用或通過。

	(4)	承租人不得違反建築物管理委員會制定的建築物管理條例、居民守則和條例。

第七條出租房屋的室內設計及其限制

	(1)	承租人可以自費辦理租賃房屋的室內裝修、隔斷或增加設備。但涉及原建築結構變更的，承租人必須提前提供設計圖，徵得業主書面同意，並取得有關主管部門頒發的許可證後方可辦理，否則應承擔損害賠償責任。

	(2)	租賃關係終止後，承租人應將物業恢復至原狀(1、天花板保持完好、完好無損；2、照明、空調、消防相關設備不短缺；承租人安裝的隔斷牆和裝飾物應全部拆除，恢復原狀；4、地磚應保持完好和完好無損)，然後才能無任何爭議地歸還給房東。房東可將租客遺落在租賃房屋內的所有物品視為租客遺棄，並可由房東自行處置。承租人不得反對或要求對此類物品進行任何賠償。房東可以要求支付處置租客遺留物品所需的費用。

第八條本協議的終止

本協議生效後，如有下列情形之一，房東可隨時終止本協議：

(1)租客無故拖欠月租兩個月以上，且仍未在房東規定的合理時間內以催款通知的方式支付月租金的。

	(2)	承租人違反第六條“出租房屋的用途及其限制”的規定。

	(3)	承租人被關閉(包括預防措施和強制封存)或停止其業務。

	(4)	承租人、其員工或其客户損壞了租賃的房屋或其附屬設施，承租人未相應賠償。

	(5)	承租人變更公司名稱或者經營範圍，變更公司代表人或者採取其他方式將租賃的房屋轉租、共享、轉讓給他人(或者法人單位)，或者以其他方式將租賃的房屋提供給第三人的。

本協議生效後，如果租賃物業因颱風或地震而受損，承租人可終止本協議。租賃物業不再可用。

第九條賠償和處罰

	(1)	承租人應保管租賃的房屋和附屬設備，並由良好的管理員保管。如果發生損壞或損失，承租人應承擔賠償責任無論損壞或損失是由承租人、其員工還是其客户造成的。

	(2)	本協議終止或期滿後，承租人應根據本協議第七條第(2)款的規定，將租賃房屋恢復原狀，並歸還給房東；否則，房東可以要求租客按月支付相當於月租金兩倍的罰款(月租金可以折算成日租金，根據實際延誤天數計算罰款)。從協議終止或到期的第二天起至遷出完成為止。

	(3)	本協議生效後，除本協議另有規定外，如果任何一方希望在協議到期前終止本協議，該方應提前三個月書面通知，並向另一方提供兩個月的月租金作為違約金。

	(4)	雙方違約，造成對方損害的，經法院確認定罪的，敗訴方按照法院確定的賠償範圍承擔賠償責任。

第十條

本協議未盡事宜，將按照臺灣地區相關法律法規和誠實信用原則公平處理。

第十一條

如因本協定而產生任何爭議，臺灣台北地方法院應為有管轄權的第一審法院。

第十二條

本協議一式兩份，房東和租客各保留一份。

第十三條

本協議經雙方全面簽署後生效。

同意並接受：