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SeniorNotesDue2022 會員2021-11-152021-11-150000794170電話：a5875 SeniorNotesDue2022 會員2022-07-310000794170US-GAAP：倉庫協議借款會員2023-07-310000794170TOL：Bloomsberg Shortermberg bankyieldIndexberUS-GAAP：倉庫協議借款會員2022-04-012022-04-300000794170TOL：Bloomsberg Shortermberg bankyieldIndexberUS-GAAP：倉庫協議借款會員US-GAAP：利率下限成員2022-04-012022-04-300000794170SRT: 附屬機構身份會員2023-07-310000794170SRT: 附屬機構身份會員2022-10-310000794170TOL：保修變更之前關閉的房屋其他會員2023-05-012023-07-310000794170TOL：保修變更之前關閉的房屋其他會員2022-05-012022-07-310000794170TOL：保修變更之前關閉的房屋其他會員2022-11-012023-07-310000794170TOL：保修變更之前關閉的房屋其他會員2021-11-012022-07-310000794170TOL：侵水相關會員2023-07-310000794170TOL：侵水相關會員2022-10-3100007941702021-11-012022-10-310000794170收件人：2019 年 12 月回購計劃會員2018-10-310000794170收件人：2022 年 5 月回購計劃會員2022-05-1700007941702022-03-082022-03-0800007941702023-03-092023-03-0900007941702021-03-092021-03-090000794170US-GAAP：無資金計劃成員2023-04-300000794170US-GAAP：無資金計劃成員2022-04-300000794170US-GAAP：無資金計劃成員2022-10-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2021-10-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2023-05-012023-07-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2022-05-012022-07-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2022-11-012023-07-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2021-11-012022-07-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2023-07-310000794170US-GAAP：無資金計劃成員2022-07-310000794170US-GAAP：利率互換成員2023-04-300000794170US-GAAP：利率互換成員2022-04-300000794170US-GAAP：利率互換成員2022-10-310000794170US-GAAP：利率互換成員2021-10-310000794170US-GAAP：利率互換成員2023-05-012023-07-310000794170US-GAAP：利率互換成員2022-05-012022-07-310000794170US-GAAP：利率互換成員2022-11-012023-07-310000794170US-GAAP：利率互換成員2021-11-012022-07-310000794170US-GAAP：利率互換成員2023-07-310000794170US-GAAP：利率互換成員2022-07-310000794170TOL：限制庫存單位 RSU 和員工股票期權會員會員2023-05-012023-07-310000794170TOL：限制庫存單位 RSU 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美國證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 10-Q
（Mark One）
☑ 根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年7月31日
要麼
☐ 根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在過渡期內                     到                     
委員會檔案編號 001-09186
Toll Brothers, In
（註冊人的確切姓名如其章程所示）
特拉華
 
23-2416878
（州或其他司法管轄區
公司或組織）		 （美國國税局僱主
證件號）
1140 弗吉尼亞大道華盛頓堡
賓夕法尼亞州
19034
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(215) 938-8000
（註冊人的電話號碼，包括區號）
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值每股0.01美元TOL紐約證券交易所
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。 是的þ沒有 o
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。 是的þ沒有 o
用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
大型加速過濾器☑加速過濾器 ☐非加速過濾器 ☐
規模較小的申報公司 ☐新興成長型公司 ☐
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 o
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的 ☐沒有 ☑
註明截至最新可行日期，每類發行人普通股的已發行股票數量：
截至 2023 年 8 月 29 日，大約有 107,479,000普通股，面值每股0.01美元，已發行。


TOLL BROTHERS, IN
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前瞻性信息聲明
1
  
第一部分財務信息
 
  
第 1 項。財務報表
 
  
簡明合併資產負債表（未經審計）
2
  
簡明合併運營報表和綜合收益表（未經審計）
3
簡明合併權益變動表（未經審計）
4
簡明合併現金流量表（未經審計）
6
  
簡明合併財務報表附註（未經審計）
7
  
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
25
  
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
43
  
第 4 項。控制和程序
44
  
第二部分。其他信息
 
  
第 1 項。法律訴訟
45
  
第 1A 項。風險因素
45
  
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
45
  
第 6 項。展品
46
  
簽名
47


關於前瞻性信息的聲明
本報告或我們已經或將要向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的其他材料中包含的某些信息（以及我們發表或將要發表的口頭陳述或其他書面陳述中包含的信息）包含或可能包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條所指的前瞻性陳述。人們可以通過這樣一個事實來識別這些陳述，即它們與嚴格的歷史或事實性質的事項無關，通常討論或涉及未來的事件。這些陳述包含諸如 “預期”、“估計”、“期望”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“應該”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“將” 以及其他含義相似的單詞或短語。此類報表可能包括但不限於有關以下方面的信息和陳述：對利率和通貨膨脹的預期；我們運營或可能運營的市場；我們的戰略目標和優先事項；我們的土地徵用、土地開發和資本配置計劃和優先事項；住房市場狀況；房屋需求；預期經營業績和指導；送貨上門；財務資源和狀況；收入、盈利能力和利潤率的變化；會計處理的變化；收入成本，包括預期的人工和材料成本；勞動力和材料的可用性；銷售、一般和管理費用；利息支出；庫存減記；房屋保修和建築缺陷索賠；未確認的税收優惠；預期的退税；銷售速度和價格；購房者取消的影響；增長和擴張；我們參與的合資企業；我們對未合併實體的投資的預期業績；我們收購或處置土地和尋求房地產機會的能力；我們的獲得批准的能力開發土地、開設新社區和交付房屋；我們營銷、建造和出售房屋和房產的能力；我們從積壓房屋中交付房屋的速度；我們獲得材料和分包商的能力；我們為開展正常業務運營或擴張和利用機會創造必要的流動性和資本的能力；以及法律訴訟、調查和索賠的結果。
前瞻性陳述還不時包含在10-K、10-Q和8-K表的其他報告中；新聞稿中；演示文稿中；我們的網站上；以及其他向公眾發佈的材料中。本報告以及我們發表的任何其他報告或公開聲明中包含的任何或全部前瞻性陳述並不能保證未來的業績，並且可能被證明是不準確的。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中可能預期的結果存在重大差異。這可能是由於錯誤的假設或已知或未知的風險和不確定性所致。因此，我們提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述。影響我們的業務並可能導致實際業績與這些前瞻性陳述不同的主要風險和不確定性以及所做的假設包括但不限於：
•總體經濟狀況的影響，包括就業率、房屋開工率、利率和抵押貸款利率、住房負擔能力、通貨膨脹、消費者信心、住房抵押貸款融資的可用性以及美元走強；
•市場對我們產品的需求，這與美國各個業務領域的實力以及美國和國際經濟狀況有關；
•理想且價格合理的土地的可用性，以及我們控制、購買、持有和開發此類土地的能力；
•以可接受的條件獲得充足的資本；
•我們的業務的地理集中度；
•競爭水平；
•木材、其他原材料和家居部件的價格和供應情況；
•勞動力短缺的影響，包括對我們的分包商、供應鏈和市政當局的影響；
•美國貿易政策的影響，包括對房屋建築產品徵收關税和關税以及其他國家採取的報復措施；
•天氣的影響和地震、火山、火災、洪水、乾旱、風暴、颶風、害蟲侵擾和其他自然災害造成的損失風險，以及延誤、消費者需求減少、保險不可用以及與此類自然災害相關的勞動力或材料短缺和價格上漲的風險；
•戰爭行為、恐怖主義行為或傳染病（例如 COVID-19）爆發所產生的風險；
•聯邦和州税收政策；
•運輸成本；
•土地使用、環境和其他政府法律和法規的影響；
•法律訴訟或爭議以及儲備金是否充足；
•與負債、未來資本支出、收入、支出、收益、債務、財務狀況、虧損和未來前景的任何不可預見的變化或影響有關的風險；
•關鍵管理人員可能流失的影響；
•會計原則的變化；以及
•與未經授權訪問我們的計算機系統、我們和我們的購房者的機密信息被盜或其他形式的網絡攻擊相關的風險。
上面提到的許多因素，包括本報告其他地方、其他報告或我們發表的公開聲明中提到的許多因素對於決定我們未來的業績都很重要。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中可能預期的結果存在重大差異。
前瞻性陳述僅代表截至其發表之日。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。
有關我們認為可能導致我們的實際業績與預期和歷史業績存在重大差異的因素的進一步討論，請參閲我們最近向美國證券交易委員會提交的10-K表年度報告和本報告中的 “風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”。
除非上下文另有要求，否則本報告使用 “我們”、“我們的” 和 “公司” 這兩個詞時，它們指的是Toll Brothers, Inc.及其子公司。此處提及的財政年度是指截至或截至10月31日的財政年度。


1
第一部分財務信息
第 1 項。財務報表
TOLL BROTHERS, IN
簡明的合併資產負債表
（金額以千計）
7月31日
2023		10月31日，
2022
 （未經審計） 
資產
現金和現金等價物$1,033,369 $1,346,754 
庫存 (1)
9,203,524 8,733,326 
房地產、建築和辦公設備——淨額294,418 287,827 
應收賬款、預付費用和其他資產 739,566 747,228 
按公允價值出售的抵押貸款80,417 185,150 
客户存款存入托管賬户102,017 136,115 
對未合併實體的投資 (1)
900,363 852,314 
 $12,353,674 $12,288,714 
負債和權益
負債
應付貸款$1,163,116 $1,185,275 
高級筆記1,595,956 1,995,271 
抵押公司貸款工具70,517 148,863 
客户存款620,106 680,588 
應付賬款572,118 619,411 
應計費用1,457,506 1,345,987 
應繳所得税163,872 291,479 
負債總額5,643,191 6,266,874 
公平
股東權益
優先股，未發行— — 
普通股，截至2023年7月31日和2022年10月31日已發行的127,937股股票1,279 1,279 
額外的實收資本695,757 716,786 
留存收益7,024,286 6,166,732 
按成本計算的庫存股——截至2023年7月31日和2022年10月31日分別為19,888股和18,312股(1,067,405)(916,327)
累計其他綜合收益（“AOCI”）39,476 37,618 
股東權益總額6,693,393 6,006,088 
非控股權益17,090 15,752 
權益總額6,710,483 6,021,840 
 $12,353,674 $12,288,714 
(1) 截至2023年7月31日和2022年10月31日，未合併實體的庫存和投資包括美元89.7百萬和美元81.3分別為百萬與合併可變利息實體（“VIE”）相關的資產。有關VIE的更多信息，請參閲附註4 “對未合併實體的投資”。






參見隨附的註釋。
2
TOLL BROTHERS, IN
簡明的合併運營報表和綜合收益表
（金額以千計，每股數據除外）
（未經審計）
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
收入：
房屋銷售$2,674,602 $2,256,337 $6,914,122 $6,130,218 
土地銷售及其他13,040 238,465 60,668 433,206 
2,687,642 2,494,802 6,974,790 6,563,424 
收入成本：
房屋銷售1,931,949 1,670,703 5,065,750 4,619,495 
土地銷售及其他11,578 229,561 74,863 422,159 
1,943,527 1,900,264 5,140,613 5,041,654 
銷售、一般和管理229,004 232,865 668,038 703,372 
運營收入515,111 361,673 1,166,139 818,398 
其他：
來自未合併實體的收入30,548 2,984 20,813 27,954 
其他收入——淨額7,358 1,294 50,453 16,230 
所得税前收入553,017 365,951 1,237,405 862,582 
所得税準備金138,228 92,484 310,870 216,618 
淨收入$414,789 $273,467 $926,535 $645,964 
其他綜合收益（虧損）— 扣除税款5,601 (2,680)1,858 15,630 
綜合收入總額$420,390 $270,787 $928,393 $661,594 
每股：
基本收入$3.77 $2.37 $8.36 $5.47 
攤薄後收益$3.73 $2.35 $8.28 $5.41 
加權平均股票數量：
基本110,003 115,334 110,871 118,056 
稀釋111,123 116,326 111,881 119,369 








參見隨附的註釋。
3
TOLL BROTHERS, IN
簡明合併權益變動表
（金額以千計）
（未經審計）

在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月中：
常見
股票		添加-
國家的
付費
資本		已保留
收益		財政部
股票		AOCI非控股權益總計
公平
餘額，2023 年 4 月 30 日$1,279 $697,583 $6,632,502 $(945,019)$33,875 $15,506 $6,435,726 
淨收入414,789 414,789 
購買庫存股票
(147,283)(147,283)
行使股票期權、股票薪酬發行和員工股票購買計劃發行(6,091)24,897 18,806 
基於股票的薪酬
4,265 4,265 
已申報分紅
(23,005)(23,005)
其他綜合收入5,601 5,601 
歸屬於非控股權益的損失(200)(200)
資本出資——淨額1,784 1,784 
餘額，2023 年 7 月 31 日$1,279 $695,757 $7,024,286 $(1,067,405)$39,476 $17,090 $6,710,483 
餘額，2022 年 4 月 30 日$1,279 $714,651 $5,297,939 $(669,396)$19,419 $15,774 $5,379,666 
淨收入273,467 273,467 
購買庫存股票
(91,607)(91,607)
行使股票期權、股票薪酬發行和員工股票購買計劃發行(1,058)1,931 873 
基於股票的薪酬
2,238 2,238 
已申報分紅
(22,910)(22,910)
其他綜合損失(2,680)(2,680)
餘額，2022 年 7 月 31 日$1,279 $715,831 $5,548,496 $(759,072)$16,739 $15,774 $5,539,047 


















4

在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月中：
常見
股票		添加-
國家的
付費
資本		已保留
收益		財政部
股票		AOCI非控股權益總計
公平
 $$$$$$$
餘額，2022 年 10 月 31 日$1,279 $716,786 $6,166,732 $(916,327)$37,618 $15,752 $6,021,840 
淨收入926,535 926,535 
購買庫存股票
(240,486)(240,486)
行使股票期權、股票薪酬發行和員工股票購買計劃發行(42,319)89,408 47,089 
基於股票的薪酬
21,290 21,290 
已申報分紅
(68,981)(68,981)
其他綜合收入1,858 1,858 
歸屬於非控股權益的損失(446)(446)
資本出資——淨額1,784 1,784 
餘額，2023 年 7 月 31 日$1,279 $695,757 $7,024,286 $(1,067,405)$39,476 $17,090 $6,710,483 
餘額，2021 年 10 月 31 日$1,279 $714,453 $4,969,839 $(391,656)$1,109 $45,431 $5,340,455 
淨收入645,964 645,964 
購買庫存股票
(383,886)(383,886)
行使股票期權、股票薪酬發行和員工股票購買計劃發行(17,880)16,470 (1,410)
基於股票的薪酬
19,258 19,258 
已申報分紅
(67,307)(67,307)
其他綜合收入
15,630 15,630 
歸屬於非控股權益的收益86 86 
資本分配-淨額(29,743)(29,743)
餘額，2022 年 7 月 31 日$1,279 $715,831 $5,548,496 $(759,072)$16,739 $15,774 $5,539,047 


參見隨附的註釋。
5
TOLL BROTHERS, IN
簡明的合併現金流量表
（金額以千計）
（未經審計）
截至7月31日的九個月
 20232022
（用於）經營活動提供的現金流：
淨收入$926,535 $645,964 
調整淨收入與（用於）經營活動提供的淨現金：
折舊和攤銷54,249 53,267 
基於股票的薪酬21,290 19,258 
來自未合併實體的收入(20,813)(27,954)
未合併實體的收益分配69,107 31,182 
遞延所得税準備金5,764 10,659 
減值費用和註銷40,137 17,473 
其他3,037 3,761 
運營資產和負債的變化： 
庫存(165,152)(1,288,029)
抵押貸款的發放(1,137,893)(1,390,630)
出售抵押貸款1,248,621 1,513,603 
應收賬款、預付費用和其他資產(34,667)32,114 
當期所得税——淨額(133,983)(30,361)
客户存款——淨額(26,384)96,425 
應付賬款和應計費用(174,815)66,637 
由（用於）經營活動提供的淨現金675,033 (246,631)
用於投資活動的現金流：
購買不動產、建築和辦公設備——淨額(54,100)(56,485)
對未合併實體的投資(162,576)(176,592)
對未合併實體的投資回報74,006 109,645 
出售資產的收益9,041 28,309 
其他— 194 
用於投資活動的淨現金(133,629)(94,929)
用於融資活動的現金流：
應付貸款的收益2,413,016 2,950,869 
債務發行成本(5,324)— 
應付貸款的本金支付(2,603,645)(3,009,301)
贖回優先票據(400,000)(409,856)
與股票福利計劃相關的收益（付款）——淨額47,091 (1,407)
購買庫存股票(239,320)(383,886)
已支付的股息(69,070)(66,948)
與非控制性權益相關的付款——淨額— (25,766)
用於融資活動的淨現金(857,252)(946,295)
現金、現金等價物和限制性現金的淨減少(315,848)(1,287,855)
現金、現金等價物和限制性現金，期初1,398,550 1,684,412 
期末現金、現金等價物和限制性現金$1,082,702 $396,557 



參見隨附的註釋。
6
TOLL BROTHERS, IN
簡明合併財務報表附註
（未經審計）
1. 重要會計政策
演示基礎
我們的簡明合併財務報表包括特拉華州一家公司Toll Brothers, Inc.（“公司”、“我們” 或 “我們的”）及其多數股權子公司的賬目。所有重要的公司間賬户和交易均已清除。對持股比例不超過50％的合夥企業和關聯公司的投資使用權益法進行核算，除非確定我們對實體擁有有效控制權，在這種情況下，我們將合併該實體。
我們未經審計的簡明合併財務報表是根據美國證券交易委員會（“SEC”）關於中期財務信息的規章制度編制的。2022年10月31日的資產負債表金額和披露來自我們2022年10月31日經審計的財務報表。由於簡明的合併財務報表不包括美國公認會計原則（“GAAP”）要求的完整財務報表的所有信息和腳註，因此應將其與截至2022年10月31日財年的10-K表年度報告（“2022年10-K表”）中包含的合併財務報表和附註一起閲讀。管理層認為，未經審計的簡明合併財務報表包括公允列報截至2023年7月31日的財務狀況所需的所有經常性調整；截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月和九個月期間的經營業績和權益變化；以及截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間的現金流。過渡時期的經營業績不一定代表全年的預期業績。
估算值的使用
根據公認會計原則編制財務報表需要估算和假設，這些估計和假設會影響簡明合併財務報表和隨附附註中報告的金額。由於各種原因，無論是由於我們的業務面臨的風險和不確定性，還是出於其他原因，估計和假設都可能被證明是不正確的。在經濟混亂時期，未來經濟狀況的不確定性加劇，我們的估計和假設會有更大的可變性。實際結果可能與我們的估計和假設有所不同，這種差異可能很大。
收入確認
房屋銷售收入：房屋銷售的收入和收入成本在每套房屋交付時確認，所有權和所有權轉讓給買方。在我們關閉的大部分房屋中，我們交付房屋的履約義務將在簽訂具有約束力的銷售協議之日起不到一年的時間內得到履行。在我們建造房屋的某些州，我們無法在房屋關閉之前完成某些户外功能。如果這些單獨的履約義務在房屋關閉時未完成，我們將推遲與這些債務相關的部分房屋銷售收入，然後在這些義務完成後確認收入。截至2023年7月31日，我們遞延的與這些債務相關的房屋銷售收入和相關成本並不重要。我們的合同負債，包括從客户那裏收到的已售但未交付房屋的押金，總額為$620.1百萬和美元680.6截至2023年7月31日和2022年10月31日，分別為百萬美元。在截至2022年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了美元150.4百萬和美元425.5在截至2023年7月31日的三個月和九個月中，房屋銷售收入分別為百萬美元。在截至2021年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了美元131.1百萬和美元374.8在截至2022年7月31日的三個月和九個月中，房屋銷售收入分別為百萬美元。
土地銷售和其他收入：我們的土地銷售和其他收入通常包括：（1）向我們保留權益的合資企業出售土地；（2）向總體規劃社區內的第三方建築商出售土地；（3）向第三方批量出售我們決定不再符合我們開發標準的土地；（4）銷售通常位於我們高層城市豪華公寓樓中的商業和零售物業。總的來説，我們每筆土地出售的履約義務都是在土地交付時履行的，這通常與收到交易對手的現金對價相吻合。對於包含回購期權的土地出售交易，在回購期權到期之前不會確認收入和相關成本。此外，當我們將土地出售給我們保留權益的合資企業時，我們不確認出售的收入或收益，但以我們在該合資企業中保留的權益為限。
沒收的客户存款： 在我們確定客户不會完成房屋購買並且我們有權保留存款期間，沒收的客户存款將在我們的簡明合併運營報表和綜合收益報表中的 “房屋銷售收入” 中確認。
7
銷售激勵措施：為了促進房屋銷售，我們可能會為購房者提供銷售激勵措施。這些激勵措施因激勵措施的類型和金額而異，因社區和家庭而異。激勵措施反映為房屋銷售收入的減少。激勵措施在向購房者交付房屋時得到認可，我們收到銷售收益。
最近的會計公告
2020年3月，財務會計準則委員會（“FASB”）發佈了亞利桑那州立大學2020-04年《參考利率改革（主題848）》，該報告於2021年1月經亞利桑那州立大學2021-01和2022年12月的亞利桑那州立大學2022-06修訂（“ASC 848”），直接涉及由於停止公佈某些倫敦銀行同業拆借利率（“倫敦銀行同業拆借利率”）而導致的參考利率改革對財務報告的影響從 2021 年 12 月 31 日開始。該指導方針提供了可選的權宜之計和例外情況，允許將公認會計原則應用於合約、套期保值關係和其他受參考利率改革影響的交易，這些交易參考了倫敦銀行同業拆借利率或其他預計將終止的參考利率。該指南於2020年3月12日生效，可以在2024年12月31日之前通過，但允許提前採用。我們選擇運用與概率相關的套期會計權宜之計以及對未來倫敦銀行同業拆借利率指數的現金流的有效性評估來假設未來套期保值交易所依據的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用可以保持衍生品的列報方式與過去的列報方式一致。我們將繼續評估該指引對合並財務報表的影響，並可能會在市場發生其他變化時酌情適用其他選擇。

重新分類
某些前期金額已重新歸類，以符合2023財年的列報。
2. 收購
2022年6月，我們以約$的價格收購了一家在德克薩斯州聖安東尼奧市運營的私營房屋建築商的幾乎所有資產和業務48.1百萬現金。收購的資產，包括 16社區，主要是庫存，包括大約 450通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。此次收購被視為資產收購，對我們的經營業績或財務狀況並不重要。
3. 庫存
截至2023年7月31日和2022年10月31日的庫存包括以下內容（金額以千計）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
為未來社區控制土地$193,051 $240,751 
為未來社區擁有的土地920,366 808,851 
運營社區8,090,107 7,683,724 
$9,203,524 $8,733,326 
運營社區包括提供待售房屋的社區；已出售所有可用房屋但尚未完成房屋交付的社區以及準備開放出售的社區。歸屬於運營社區的賬面價值包括在建房屋的成本、土地和土地開發成本、這些社區當前和未來階段房屋的持有成本以及樣板房屋的持有成本。
待辦事項包括已簽訂合同但尚未交付給我們的購房者的房屋（“積壓”）。
下表顯示了我們為庫存減值費用和我們認為無法收回的成本支出提供的金額，這些金額已包含在房屋銷售收入成本中（金額以千計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
為未來社區控制土地$895 $3,848 $9,343 $6,833 
為未來社區擁有的土地369 2,400 694 3,840 
運營社區2,100 — 12,400 — 
$3,364 $6,248 $22,437 $10,673 
我們還認可了 $17.7在截至2023年7月31日的九個月期間，土地銷售和其他收入成本中包含的待售土地的數百萬美元減值費用。 沒有減值費用已計入土地銷售和其他方面
8
截至2023年7月31日的三個月期間的收入成本。我們認出了 $1.4百萬和美元6.6在截至2022年7月31日的三個月和九個月期間，分別有數百萬起類似的指控。
有關土地購買承諾的信息，請參閲附註14 “承諾和意外開支”。
2023年7月31日，我們評估了我們的土地購買合同，包括為公寓開發項目購置土地的合同，以確定是否有任何出售實體是可變權益實體（“VIE”），如果是，我們是否是其中任何一個的主要受益者。根據這些土地購買合同，我們不擁有土地的合法所有權；我們的風險通常僅限於向賣方支付的押金和產生的開發前成本；賣方的債權人通常對我們沒有追索權。2023 年 7 月 31 日，我們確定 247土地購買合同，總購買價格為美元3.78十億，我們存入的總存款總額為美元413.3百萬，是VIE，而且我們不是任何與土地購買合同相關的VIE的主要受益者。2022 年 10 月 31 日，我們確定 237土地購買合同，總購買價格為美元3.89十億，我們存入的總存款總額為美元417.6百萬，是VIE，我們不是與土地購買合同相關的任何 VIE 的主要受益者。
所示期間產生的利息、資本化利息和支出利息如下（金額以千計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
利息資本化，期初$211,760 $237,333 $209,468 $253,938 
產生的利息32,624 34,676 107,341 97,569 
計入房屋銷售收入成本的利息(37,004)(37,308)(99,642)(110,567)
用於土地銷售和其他收入成本的利息(1,258)(1,221)(6,086)(4,848)
對未合併實體的投資資本化的利息(2,271)(1,759)(7,432)(4,566)
先前資本化的利息轉入對未合併實體的投資— — (244)— 
已轉入庫存的未合併實體投資的先前資本化利息296 32 742 227 
利息資本化，期末$204,147 $231,753 $204,147 $231,753 

4. 對未合併實體的投資
我們對各種未合併的實體進行了投資，我們在這些投資中的所有權權益範圍為 5.0% 至 50%。這些實體結構為合資企業，要麼：（i）為合資企業參與者開發土地並出售給外部建築商（“土地開發合資企業”）；（ii）開發待售房屋（“房屋建築合資企業”）；（iii）開發豪華出租住宅公寓和獨户住宅、商業空間和酒店（“租賃物業合資企業”）；或（iv）向住宅建築商和開發商提供融資和土地儲備土地和住宅用地的購置和開發（“直布羅陀合資企業”）。

9
T下表按合資企業類別提供了截至2023年7月31日我們投資的活躍合資企業的信息（金額以千美元計）：
 土地
發展
合資企業		房屋建築
合資企業		出租房產
合資企業		直布羅陀
合資企業		總計
未合併的實體數量
16343365
對未合併實體的投資 (1)
$346,404 $66,367 $479,083 $8,509 $900,363 
公司承諾提供資金的未合併實體數量
9—231 33
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 (2)
$209,064 $— $124,166 $12,148 $345,378 
(1) 我們的總投資包括美元101.1與之相關的百萬個 11與未合併的合資企業相關的VIE可變權益，而我們與這些VIE相關的最大虧損敞口約為$202.9截至2023年7月31日，百萬個。我們在此類未合併的合資企業VIE中的所有權範圍包括 20% 至 50%.
(2) 我們剩餘的資金承諾包括大約 $107.9百萬美元與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益有關。
下表按合資企業類別提供了截至2022年10月31日我們投資的活躍合資企業的信息（金額以千美元計）：
 土地
發展
合資企業		房屋建築
合資企業		出租房產
合資企業		直布羅陀
合資企業		總計
未合併的實體數量
15341463
對未合併實體的投資 (1)
$343,314 $49,385 $441,399 $18,216 $852,314 
公司承諾提供資金的未合併實體數量
91181 29
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 (2)
$180,812 $20,072 $90,900 $12,533 $304,317 
(1) 我們的總投資包括美元100.2與之相關的百萬個 13與未合併的合資企業相關的VIE可變權益，而我們與這些VIE相關的最大虧損敞口約為$200.0截至2022年10月31日，百萬人。我們在此類未合併的合資企業VIE中的所有權範圍包括 20% 至 50%.
(2) 我們剩餘的資金承諾包括大約 $105.0百萬美元與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益有關。
我們投資的某些合資企業獲得了債務融資，為其部分活動融資。下表提供了截至2023年7月31日按類別獲得的債務融資的信息（金額以千美元計）：
 土地
發展
合資企業		房屋建築
合資企業		出租房產
合資企業		總計
提供債務融資的合資企業數量
1124053
貸款承諾總額$576,938 $219,650 $3,637,428 $4,434,016 
根據貸款承諾借入的金額
$394,033 $103,271 $2,100,888 $2,598,192 
下表提供了截至2022年10月31日按類別獲得的債務融資的信息（金額以千美元計）：
 土地
發展
合資企業		房屋建築
合資企業		出租房產
合資企業		總計
提供債務融資的合資企業數量
1023547
貸款承諾總額$557,185 $219,650 $3,317,261 $4,094,096 
根據貸款承諾借入的金額$444,306 $17,583 $1,774,567 $2,236,456 
下文提供了有關我們對這些實體的投資、預付款和未來承諾的更具體和/或最新信息。
10
新的合資企業
下表提供了截至2023年7月31日的九個月中成立的合資企業的信息（金額以千美元計）：
土地開發合資企業房屋建築合資企業租賃物業合資企業
在此期間成立的未合併合資企業的數量1— 3
截至2023年7月31日的投資餘額$12,808 $— $7,096 
在此期間成立的合併合資企業數量— 1 1 
截至2023年7月31日合併合資企業資產的賬面價值$— $5,000 $10,604 
截至2023年7月31日合併合資企業中的非控股權益$— $835 $2,651 
下表提供了截至2022年7月31日的九個月中成立的合資企業的信息（金額以千美元計）：
土地開發合資企業租賃物業合資企業直布羅陀合資企業
在此期間成立的未合併合資企業的數量311 1 
截至2022年7月31日的投資餘額$44,500 $118,600 $2,400 
經營業績和實體內部交易
我們的某些土地開發和租賃物業合資企業不時向非關聯方或我們的合資企業出售資產合作伙伴。在截至2023年7月31日的三個月和九個月期間， 一的合資企業出售了其資產，我們確認了$35.0在我們的簡明合併運營報表和綜合收益表中，“來自未合併實體的收入” 為百萬美元。在截至2022年7月31日的九個月期間，我們的一家合資企業出售了其資產，我們確認了$21.0在我們的簡明合併運營報表和綜合收益表中，“來自未合併實體的收入” 為百萬美元。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月中，我們從未合併的實體購買了土地，主要與從土地開發合資企業收購土地有關，總額為美元25.7百萬和美元2.4分別為百萬。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，我們從未合併的實體購買了土地，主要與從土地開發合資企業收購土地有關，總額為美元94.8百萬和美元40.3分別為百萬。在每個時期，我們從收購的土地中獲得的收入份額都微不足道。在截至2022年7月31日的三個月期間，我們向未合併的實體出售了土地，其中主要涉及向我們的租賃物業合資企業出售土地，總額為美元159.7百萬。 沒有在截至2023年7月31日的三個月中，我們的租賃物業合資企業發生了類似的土地出售。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，我們向未合併的實體出售土地，其中主要涉及向我們的租賃物業合資企業出售土地，總額為美元8.2百萬和美元311.5分別為百萬。這些金額包含在我們的簡明合併運營報表和綜合收益表中的 “土地銷售和其他收入” 中，通常在我們的土地基礎上或附近出售。
擔保
我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動融資。在某些情況下，我們為未合併實體的部分債務提供了擔保。這些擔保可能包括以下任何或全部：（i）項目完成擔保，包括任何成本超支；（ii）還款擔保，通常涵蓋未償貸款的一定百分比；（iii）附帶成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等費用；（iv）向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受財產中排放危險物質和不遵守規定所造成的損失適用的環境法；以及 (v) 對環境的賠償來自未合併實體或其合夥人的 “壞孩子行為” 的貸款人。
在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為向未合併實體提供的貸款提供了連帶擔保。在這種情況下，我們通常會尋求與合作伙伴實施報銷協議，規定任何一方都不承擔超過其相應份額或商定份額的擔保；但是，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財務資源來履行此類報銷協議規定的義務，則我們承擔的責任可能超過我們的比例份額。
11
我們認為，截至2023年7月31日，如果由於觸發事件，我們有法律義務在未合併實體的債務擔保下履約，則該實體的抵押品應足以償還很大一部分債務。否則，我們和我們的合作伙伴將需要為合資企業提供額外的資金。
I有關公司某些未合併實體的未償債務、貸款承諾和我們對此的擔保的信息如下（金額以千美元計）：
2023年7月31日2022年10月31日
貸款承諾總額$3,180,600 $2,858,800 
如果借入了全部債務，我們在還款和套期成本擔保下的最大估計風險敞口 (1)
$642,200 $597,800 
借入的債務總額$1,505,900 $1,110,900 
我們對所借債務的還款和利息成本擔保下的最大估計敞口$509,800 $390,500 
我們提供的與債務和其他債務有關的擔保的估計公允價值$18,500 $16,900 
擔保條款
1 個月 -
3.9 年
1 個月 -
3.7 年
(1) 截至2023年7月31日和2022年10月31日，我們在還款和套利成本擔保下的最大估計風險敞口約為美元95.0百萬美元與我們未合併的合資企業VIE有關。

上面列出的最大風險敞口估算值並未考慮從標的抵押品中收回的任何款項或從我們的合作伙伴那裏獲得的任何報銷。此外，它們不包括與項目完工擔保或上述賠償有關的任何潛在風險，這些風險無法估計。我們沒有根據任何未償還的擔保付款，也沒有被要求這樣做。
可變利息實體

我們在VIE中既有未合併的合資企業相關的可變權益，也有與合併後的合資企業相關的可變權益。有關我們在VIE中參與未合併的合資企業相關可變權益的信息，已在上述信息中披露。

下表提供了截至2023年7月31日和2022年10月31日關於我們在VIE中與合資企業相關的可變權益（金額以千美元計）的信息：
資產負債表分類7月31日
2023		10月31日，
2022
公司作為主要受益人併合並的合資企業VIE數量
7 5 
合併VIE資產的賬面價值未合併實體的庫存和投資$89,700 $81,300 
我們的合作伙伴對合並VIE的興趣非控股權益$11,300 $9,700 
我們在上述合併後的合資企業VIE中的所有權範圍為 75% 至 98%.
如上所示，我們是某些VIE的主要受益者，因為我們在這些企業中擁有控股財務權益，因為我們有權指導對合資企業業績影響最大的活動，並且有義務吸收預期損失或從合資企業中獲得收益。這些VIE的資產只能用於清算VIE的債務。此外，在某些合資企業中，如果在將來接納任何其他投資者之前需要向合資企業提供額外捐款，我們將為此類出資的100％提供資金，包括我們合作伙伴的按比例分攤的股份，我們預計該份額將通過計息貸款提供資金。對於其他VIE，我們不是主要受益者，因為指導此類VIE對其業績影響最大的活動的權力要麼由我們和該VIE的其他合作伙伴共享，要麼由我們的合作伙伴控制。對於共享指導重大活動的權力的 VIE，業務計劃、預算和其他重大決策必須得到所有合作伙伴的一致批准。我們賺取的管理費和其他費用是名義上的，據信按市場利率計算，我們與其他合作伙伴之間沒有明顯的經濟不成比例。
12
合資企業簡明合併財務信息
以下是我們投資的未合併實體的截至所示日期的簡明合併資產負債表和所示期間的簡明合併運營報表（以千計）：
簡明合併資產負債表：
 7月31日
2023		10月31日，
2022
現金和現金等價物$155,474 $254,884 
庫存1,316,961 1,256,215 
應收貸款——淨額17,024 48,217 
出租房產2,045,502 1,702,690 
正在開發的出租物業1,571,296 1,413,607 
其他資產384,604 305,250 
總資產$5,490,861 $4,980,863 
債務-扣除遞延融資成本$2,590,381 $2,248,754 
其他負債469,411 399,818 
合夥人的股權2,431,069 2,332,291 
負債和權益總額$5,490,861 $4,980,863 
公司對未合併實體的淨投資 (1)
$900,363 $852,314 
(1) 我們在未合併實體淨資產中的基礎權益比我們在未合併實體的淨投資少1美元28.4百萬和美元18.5截至2023年7月31日和2022年10月31日，分別為百萬美元，這些差異主要是由於實體的分配超過我們淨投資的賬面金額；我們保留的合資企業權益的未實現收益；投資資本化的利息；我們已確認的臨時減值除外；出售所有權權益確認的收益；以及向合資企業提供的擔保的估計公允價值。
簡明的合併運營報表：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
收入$186,669 $114,542 $429,647 $401,065 
收入成本124,414 60,566 266,593 256,256 
其他開支67,195 45,967 187,336 128,742 
支出總額191,609 106,533 453,929 384,998 
處置貸款和所擁有不動產的損失— — — (113)
（虧損）運營收入(4,940)8,009 (24,282)15,954 
其他收入 (2)
79,857 3,919 76,251 44,156 
所得税前收入74,917 11,928 51,969 60,110 
所得税支出1,195 37 1,030 194 
淨收入73,722 11,891 50,939 59,916 
公司來自未合併實體的收入 (3)
$30,548 $2,984 $20,813 $27,954 
(2) 截至2023年7月31日的三個月和九個月包括收益美元78.8百萬美元與我們的一家租賃物業合資企業出售資產有關。截至2022年7月31日的九個月包括收益美元29.9百萬美元與我們的一家租賃物業合資企業出售資產有關。
(3) 我們來自未合併實體的（虧損）收入與這些實體的基礎淨（虧損）收入之間的差異主要是由於實體的分配超過我們投資的賬面金額；促進合資企業確認的收益和正在分配的促進現金流的收益；我們已確認的臨時減值除外；收回先前產生的費用；我們保留的合資權益的未實現收益；將投資出售給的確認收益我們的合資夥伴；以及我們在實體利潤中所佔份額與我們購買的房屋用地有關，這降低了我們購買房屋用地的成本基礎。
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5. 應收賬款、預付費用和其他資產
截至2023年7月31日和2022年10月31日的應收賬款、預付費用和其他資產包括以下內容（金額以千計）：
2023年7月31日2022年10月31日
預計從保險公司和其他機構獲得的賠償$34,840 $41,527 
應收改善費用54,582 60,812 
我們的全資自有產權公司持有的託管現金49,333 51,796 
持有的用於出租公寓和商業開發的房產289,802 224,593 
預付費用34,005 44,307 
使用權資產120,819 116,660 
衍生資產39,632 71,929 
其他116,553 135,604 
 $739,566 $747,228 

6. 應付貸款、優先票據和抵押貸款公司貸款額度
應付貸款
截至2023年7月31日和2022年10月31日，應付貸款包括以下內容（金額以千計）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
高級無抵押定期貸款$650,000 $650,000 
應付貸款-其他516,616 537,043 
延期發行成本(3,500)(1,768)
$1,163,116 $1,185,275 
高級無抵押定期貸款
我們是 $ 的派對650.0向銀行集團提供百萬美元優先無抵押定期貸款額度（“定期貸款額度”）。2023年2月14日，我們對定期貸款機制進行了修訂，延長了美元的到期日487.5截至2028年2月14日，有百萬筆未償還的定期貸款，其中$60.9百萬美元將於 2026 年 11 月 1 日到期，剩餘的 $101.6百萬美元將於2025年11月1日到期。此外，該修正案用基於擔保隔夜融資利率（“SOFR”）的利率條款取代了適用於定期貸款機制下借款的基於倫敦銀行同業拆借利率的利率條款。截至 2023 年 7 月 31 日，美元除外101.6計劃於2025年11月1日到期的百萬筆定期貸款和美元60.9百萬計劃於2026年11月1日到期，有 不在定期貸款機制的最終到期日之前需要付款。截至2023年7月31日，定期貸款機制的利率為 6.20% 每年。Toll Brothers, Inc. 及其幾乎所有公司 100%持有的房屋建築子公司是定期貸款機制下的擔保人。定期貸款機制包含的財務契約與下文所述的新循環信貸額度基本相同。
2020 年 11 月，我們進入了 五利率互換交易以對衝美元400.0百萬美元的定期貸款機制。利率互換有效地固定了美元的利息成本400.0百萬在 0.369% 加上截至2025年10月的定期貸款機制定價表中規定的利差。2023 年 7 月 31 日的點差為 1.15%。這些利率互換被指定為現金流套期保值。
循環信貸額度
2023 年 2 月 14 日，我們進入了新的五年期 $1.905十億美元的優先無抵押循環信貸額度（“新的循環信貸額度”），該銀團計劃於2028年2月14日到期。新的循環信貸額度取代了我們現有的 $1.905十億美元的循環信貸額度，該額度因新協議的執行而終止。新的循環信貸額度為我們提供了承諾的借款能力 $1.905十億，我們有能力將其增加到美元3.00經貸款人同意，數十億美元。新的循環信貸額度的條款與之前的循環信貸額度基本相同，唯一的不同是基於倫敦銀行同業拆借利率的準備金已被基於SOFR的準備金所取代。Toll Brothers, Inc. 及其幾乎所有公司 100%持有的房屋建築子公司是借款人在新的循環信貸額度下的義務的擔保人。
14
根據新的循環信貸額度的條款，截至2023年7月31日，我們定義的最大槓桿率不得超過 1.75至1.00，並且我們被要求將定義的最低有形淨資產維持在不少於約$的水平4.10十億。根據新的循環信貸額度的條款，截至2023年7月31日，我們的槓桿率約為 0.28到 1.00，我們的有形淨資產約為 $6.64十億。根據新的循環信貸額度的條款，我們回購普通股的能力限制在大約 $3.70截至2023年7月31日，為十億。此外，根據新的循環信貸額度的規定，我們支付現金分紅的能力限制在約$以內2.54截至2023年7月31日，為十億。
2023 年 7 月 31 日，我們有 不新循環信貸額度下的未償借款，約為 $121.0根據新的循環信貸額度簽發的數百萬張未償信用證。截至2023年7月31日，新的循環信貸額度下未償還借款的利率將為 6.35每年%。
應付貸款-其他
“應付貸款——其他” 主要代表我們收購的由賣方融資的房產的購置款抵押貸款、項目層面的融資以及政府實體代表我們發行的為社區基礎設施和我們的製造設施融資的各種收入債券。截至2023年7月31日，“應付貸款——其他” 的加權平均利率為 4.98每年%。
高級票據
2023 年 7 月 31 日，我們有 四發行本金總額為美元的未償還優先票據1.60十億。
在 2023 財年的第二季度，我們兑換了所有美元400.0百萬本金為 4.3752023年4月15日到期的按面值計算的優先票據百分比，外加應計利息。
在2022財年的第一季度，我們兑現了剩餘的美元409.9百萬本金為 5.8752022年2月15日到期的按面值計算的優先票據百分比，外加應計利息。
抵押貸款公司貸款便利
我們的全資抵押貸款子公司Toll Brothers Mortgage Company（“TBMC”）與一家銀行簽訂了抵押貸款倉儲協議（“倉儲協議”），該協議不時進行修改，為TBMC發放抵押貸款提供資金。根據ASC 860，“轉讓和服務”，倉儲協議被記為擔保借款。倉儲協議規定貸款購買額度不超過 $75.0百萬，受某些細分限制的限制。此外，《倉儲協議》還規定了一項手風琴功能，根據該功能，TBMC可以要求將倉儲協議下的承付款總額增加到不超過美元150.0在短時間內達到一百萬。2023年3月，對倉儲協議進行了修訂，將到期日延長至2024年3月30日，根據該協議進行的借款應計入BSBY plus的利息 1.75年百分比（BSBY 下限為 0.50%)。截至2023年7月31日，倉儲協議的利率為 7.12每年%。
15
7. 應計費用
截至2023年7月31日和2022年10月31日的應計費用包括以下內容（金額以千計）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
土地、土地開發和建築$549,121 $334,975 
薪酬和員工福利175,906 223,609 
與我們的全資自有產權公司相關的託管責任43,923 44,115 
自我保險240,000 251,576 
質保145,451 164,409 
租賃負債145,016 139,664 
遞延收益50,771 50,973 
利息31,044 31,988 
對未合併實體的承付款29,545 26,905 
其他46,729 77,773 
$1,457,506 $1,345,987 
下表提供了所示期限內保修應計額變化的對賬表（金額以千計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
期初餘額$149,395 $143,991 $164,409 $145,062 
新增——在此期間關閉的房屋12,395 15,598 29,666 38,798 
加法 — 在收購業務時承擔的負債— 150 — 150 
前幾年已關閉房屋的應計額變化——淨額3,995 3,315 6,018 6,987 
產生的費用(20,334)(18,423)(54,642)(46,366)
期末餘額$145,451 $144,631 $145,451 $144,631 
自2014財年以來，我們收到了自2002年以來在賓夕法尼亞州和特拉華州社區建造的房屋的所有者提出的水質入侵索賠。我們記錄的解決這些索賠的估計維修費用約為 $42.6截至 2023 年 7 月 31 日的百萬美元和 $46.9截至 2022 年 10 月 31 日，已包含在上述保修應計費用中。我們將繼續執行審查程序，除其他外，評估受影響房屋的數量、是否可能需要維修以及此類維修的程度。
我們的審查過程每季度進行一次，包括對許多因素的分析，以確定是否可能收到索賠以及解決任何此類索賠的估計費用，包括：房屋的截止日期；收到的索賠數量；我們對房屋的檢查；對我們預計要修復的房屋數量的估計；每個社區已進行的維修類型和成本；補救待處理和未來索賠的估計成本；我們預計從中恢復的款項保險公司和供應商；以及先前記錄的與這些索賠相關的金額。我們還監測與此類索賠相關的法律進展，並審查訴訟或仲裁中索賠的數量、相對案情和裁決。我們的審查過程包括許多基於結果不確定的假設的估計。由於做出這些估算所需的判斷力以及潛在結果的固有不確定性，我們的實際成本和回收額有可能與記錄的有所不同，而且這種差異可能是重大的。此外，由於這種不確定性，我們無法估計任何此類差異的範圍。
8. 所得税
我們記錄的所得税準備金為美元138.2百萬和美元92.5截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月，分別為百萬美元。有效税率為 25.0截至2023年7月31日的三個月，百分比 25.3截至2022年7月31日的三個月，百分比。我們記錄的所得税準備金為美元310.9百萬和美元216.6在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月中，分別為百萬美元。有效税率為 25.1在截至2023年7月31日的九個月中，百分比 25.1截至2022年7月31日的九個月的百分比。所有時期的所得税條款包括州所得税準備金、預期税收評估的應計利息、與股票薪酬相關的超額税收優惠、聯邦節能住房抵免和其他永久性差額。
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在我們開展業務的司法管轄區，我們需要繳納州税。我們根據個別税務機關的法規、税務管轄區對收入的估算以及我們利用某些節税策略的能力來估算我們的州納税義務。根據我們對不同税收司法管轄區之間的收入或損失分配以及税收法規的變化及其對我們税收策略的影響的估計，我們估計，2023財年的州所得税税率約為 5.7%。我們2022財年的州所得税税率為 5.6%.
2023 年 7 月 31 日，我們有 $5.8百萬未確認的税收優惠總額，包括利息和罰款。如果將來這些未確認的税收優惠被撤銷，它們將對我們當時的有效税率產生有利影響。在接下來的12個月中，我們未確認的税收優惠有可能發生變化，但我們無法提供一系列此類變化。可能的變化主要是由於税收法規的到期、與税收司法管轄區的和解、由於採取新的税收狀況而導致的增加以及估計的利息和罰款的應計。
9. 基於股票的福利計劃
我們向員工和非僱員董事授予股票期權和各種類型的限制性股票單位。此外，我們還有一項員工股票購買計劃，允許員工以折扣價購買我們的股票。 有關我們在所示期間確認的股票薪酬支出和税收優惠總額的信息如下（金額以千計）：
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
2023202220232022
確認的股票薪酬支出總額$4,265 $2,238 $21,290 $19,258 
所得税優惠得到承認$1,076 $622 $5,380 $4,890 
截至2023年7月31日和2022年10月31日，未歸屬股票薪酬獎勵的未攤銷總價值約為美元26.7百萬和美元15.5分別是百萬。
10. 股東權益
股票回購計劃
自2017財年以來，我們的董事會不時將其回購授權延長至 20公開市場交易、私下談判交易（包括加速股票回購）、發行人要約或其他財務安排或交易中的百萬股普通股。最近，即2022年5月17日，我們的董事會續訂了回購授權 20我們普通股的百萬股。可以出於一般公司目的回購股票，包括為公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲取股份。董事會沒有確定該回購計劃的任何到期日期。
下表提供了有關我們所示期限的股票回購計劃的信息：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
購買的股票數量（以千計）1,931 2,038 3,561 7,257 
每股平均價格 (1)
$76.26 $44.93 $67.53 $52.90 
截至7月31日的剩餘授權（以千計）11,016 18,319 11,016 18,319 
(1) 每股平均價格包括與購買相關的成本。在2023財年期間，它還包括根據2022年《通貨膨脹削減法》對我們的股票回購產生的消費税。
現金分紅
2023 年 3 月 9 日，我們的董事會批准將季度現金分紅從 $ 上調0.20每股至 $0.21每股，之前從美元上漲0.17到 $0.20在 2022 年 3 月。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月期間，我們申報並支付了$的現金分紅0.21和 $0.20每股分別向我們的股東提供。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月中，我們申報並支付了$的現金分紅0.62和 $0.57每股分別向我們的股東提供。
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累計其他綜合收益（虧損）
在所述期間，累計其他綜合收益（虧損）（“AOCI”）的每個組成部分的變化如下（金額以千計）：
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
2023202220232022
員工退休計劃
期初餘額$2,510 $(5,347)$2,475 $(6,024)
虧損從AOCI重新歸類為淨收入 (1)
23 452 70 1,355 
減去：税收優惠 (2)
(6)(115)(18)(341)
淨虧損從AOCI重新歸類為淨收入17 337 52 1,014 
其他綜合虧損——扣除税款17 337 52 1,014 
期末餘額$2,527 $(5,010)$2,527 $(5,010)
衍生工具
期初餘額$31,365 $24,766 $35,143 $7,133 
衍生工具的收益（虧損）8,900 (4,082)5,191 19,281 
減去：税收（支出）福利(2,250)1,037 (1,302)(4,829)
衍生工具的淨收益（虧損）6,650 (3,045)3,889 14,452 
（收益）虧損從AOCI重新歸類為淨收益 (3)
(1,427)38 (2,789)220 
減去：税收支出（福利） (2)
361 (10)706 (56)
淨虧損（收益）從AOCI重新歸類為淨收益(1,066)28 (2,083)164 
其他綜合收益（虧損）— 扣除税款5,584 (3,017)1,806 14,616 
期末餘額$36,949 $21,749 $36,949 $21,749 
AOCI 期末餘額總額$39,476 $16,739 $39,476 $16,739 
(1) 重新歸類為 “其他收入——淨額”
(2) 重新歸類為 “所得税準備金”
(3) 重新歸類為 “收入成本——房屋銷售”
11. 每股收益信息
下表提供了與所示期間每股收益、普通股等價物、加權平均抗稀釋期權數量和已發行股票（金額以千計）的計算有關的信息：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
分子：
報告的淨收入$414,789 $273,467 $926,535 $645,964 
分母：
基本加權平均股票110,003 115,334 110,871 118,056 
普通股等價物 (1)
1,120 992 1,010 1,313 
攤薄後的加權平均股111,123 116,326 111,881 119,369 
其他信息：
抗稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數量 (2)
121 407 395 275 
根據股票激勵和員工股票購買計劃發行的股票548 45 1,984 469 
(1) 普通股等價物代表了使用庫存股法的未償還的價內股票期權以及根據我們的股權獎勵計劃轉換限制性股票單位預計將發行的股票的稀釋效應。
(2) 反稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數量基於該期間我們在紐約證券交易所普通股的平均收盤價。
18
12. 公允價值披露
金融工具
下表提供了截至所示日期的與我們的金融工具相關的資產/（負債）彙總，這些資產/（負債）按經常性公允價值計量（金額以千計）：
  公允價值
金融工具公允價值
等級制度		7月31日
2023		2022年10月31日
待售住宅抵押貸款第 2 級$80,417 $185,150 
遠期貸款承諾 — 待售住宅抵押貸款第 2 級$648 $9,184 
利率鎖定承諾（“IRLC”）第 2 級$(1,742)$(17,734)
遠期貸款承諾 — IRLC第 2 級$1,742 $17,734 
利率互換合約第 2 級$37,242 $45,010 
截至2023年7月31日和2022年10月31日，現金及現金等價物、我們全資自有產權公司持有的託管現金以及託管中持有的客户存款的賬面價值接近公允價值。
利率互換合約的公允價值包含在我們的簡明合併資產負債表中的 “應收賬款、預付費用和其他資產” 中，並使用廣泛接受的估值技術確定，包括基於每份掉期合約的預期現金流的貼現現金流分析。儘管公司已確定用於估值其利率互換合約的重要投入，例如利率曲線和貼現率，屬於公允價值層次結構的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整使用了第三級輸入，例如對當前信用利差的估計，來評估我們和交易對手違約的可能性。但是，截至2023年7月31日，我們已經評估了信用估值調整對我們利率互換合約頭寸總體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們利率互換合約的總體估值並不重要。因此，我們確定我們的利率互換合約的全部估值被歸類為公允價值層次結構的第二級。
待售抵押貸款
在報告期結束時，我們使用市場方法確定待售抵押貸款的公允價值和我們簽訂的遠期貸款承諾，以對衝抵押貸款和承諾的利率風險，以此來對衝抵押貸款和承諾的利率風險。
下表提供了截至所示日期的待售抵押貸款的未償本金和公允價值總額（金額以千計）：
未付總額
本金餘額		公允價值公允價值
大於（小於）本金餘額
截至 2023 年 7 月 31 日$83,018 $80,417 $(2,601)
2022 年 10 月 31 日$193,746 $185,150 $(8,596)
庫存
我們根據評估時庫存賬面價值及其公允價值的差異來確認庫存減值費用和土地減值費用。上述存貨的公允價值是使用三級標準確定的。估計的公允價值主要通過扣除每個社區的估計未來現金流來確定。在確定與土地減值相關的公允價值時，我們會考慮最近收到的報價、最近可比銷售交易中的土地價格以及其他因素。我們在土地銷售和其他收入成本中記錄了與計劃出售給第三方的地塊相關的土地減值。有關我們確定公允價值的方法的更多信息，請參閲我們2022年10-K表中的附註1 “重要會計政策——庫存”。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月和九個月期間，運營社區的減值微不足道，因此，我們沒有透露在確定此類受損運營社區公允價值時使用的某些不可觀察的定量投入的範圍。
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債務
下表提供了截至指定日期的賬面價值，不包括任何債券折扣、溢價和延期發行成本，以及我們債務的估計公允價值（以千計）：
 2023年7月31日2022年10月31日
 公允價值
等級制度		賬面價值估計的
公允價值		賬面價值估計的
公允價值
應付貸款 (1)
第 2 級$1,166,616 $1,150,690 $1,187,043 $1,180,893 
高級筆記 (2)
第 1 級1,600,000 1,523,222 2,000,000 1,822,255 
抵押貸款公司貸款便利 (3)
第 2 級70,517 70,517 148,863 148,863 
$2,837,133 $2,744,429 $3,335,906 $3,152,011 
(1) 應付貸款的估計公允價值基於按利率貼現的合同現金流，我們認為截至適用的估值日，條件相似且剩餘到期日可供我們使用的利率貼現。
(2) 我們優先票據的估計公允價值基於截至適用估值日的市場價格。
(3) 我們認為，我們的抵押貸款公司貸款借款的賬面價值接近其公允價值。
13. 其他收入 –網
下表列出了其他收入的重要組成部分——淨額（以千計）：
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
2023202220232022
利息收入$8,109 $375 $22,187 $1,970 
附屬業務（虧損）收入(1,451)1,865 (1,543)16,159 
房屋建築運營獲得的管理費收入
839 931 2,901 3,306 
訴訟和解收益——淨額
— — 27,683 — 
其他(139)(1,877)(775)(5,205)
其他收入總額——淨額
$7,358 $1,294 $50,453 $16,230 
輔助業務的收入（虧損）來自我們的抵押貸款、所有權、園林綠化、智能家居技術、直布羅陀、公寓生活、城市生活以及高爾夫球場和鄉村俱樂部的運營。 下表列出了我們輔助業務在所述期間的收入和支出（金額以千計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
收入$36,057 $32,994 $97,238 $92,581 
開支$37,508 $31,129 $98,781 $76,422 
在截至2022年7月31日的九個月中，我們的智能家居技術業務獲得了 $9.0從批量出售安全監控賬户中獲得百萬美元的收益，這已包含在上述輔助業務的收入中。
此外，在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月中，我們的公寓生活業務從未合併的實體中獲得的費用為美元6.7百萬和美元7.0分別為百萬。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，我們的公寓生活業務從未合併的實體中獲得的費用為美元19.3百萬和美元16.6分別為百萬。我們的公寓生活業務所賺取的費用包含在輔助業務的收入（虧損）中。
14. 承付款和或有開支
法律訴訟
我們參與各種索賠和訴訟，這些索賠和訴訟主要是在正常業務過程中產生的。我們認為，已經為解決所有當前索賠和未決訴訟做出了充分的準備，這些事項的處置不會對我們的經營業績和流動性或財務狀況產生重大不利影響。
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土地購買合同
通常，我們收購地塊的協議不要求我們購買這些地塊，儘管在某些情況下，如果我們終止協議，我們會沒收任何未償還的存款餘額。 截至所示日期，有關我們的土地購買合同的信息如下表所示（金額以千計）：
2023年7月31日2022年10月31日
總購買價格：
無關方$4,125,045 $4,279,660 
公司投資的未合併實體28,693 42,057 
總計$4,153,738 $4,321,717 
按總購買價格存款$452,504 $463,452 
購置土地所需的額外現金3,701,234 3,858,265 
總計
$4,153,738 $4,321,717 
應計費用中包含購置土地所需的額外現金金額$272,728 $34,994 
此外，我們預計將購買大約 8,300多年來，我們有權益的幾家合資企業將增加住宅用地；這些住宅用地的購買價格將在將來確定。
截至2023年7月31日，我們還簽訂了購買用於公寓開發的土地的購買合同，金額約為美元263.5百萬，其中我們的未償存款金額為美元13.0百萬。我們打算將來通過與非關聯方的合資企業收購和開發這些項目。
我們還有其他土地可供選擇，這些地塊已被排除在總購買價格之外，因為我們認為我們不會完成這些地塊的購買，也不需要我們提供額外的資金來終止這些合同。
對未合併實體的投資
截至2023年7月31日，我們對一些未合併的實體進行了投資，承諾投資或預付額外資金，並已為這些實體的部分債務和/或貸款承諾提供了擔保。有關我們對這些實體的承諾的更多信息，請參閲附註4 “對未合併實體的投資”。
擔保債券和信用證
截至2023年7月31日，我們有未償還的擔保債券金額為美元856.1百萬，主要用於我們對政府實體承擔的改善社區的義務。我們估計大約 $344.6在這些改進方面還有數百萬個工作要做。我們還有額外 $314.9數百萬筆未償還的擔保債券，用於擔保其他債務。我們認為不可能動用任何未償還的債券。
截至 2023 年 7 月 31 日，我們的未付信用證為美元121.0我們新的循環信貸額度下的百萬美元。簽發這些信用證是為了擔保各種財務債務，包括保險單免賠額和其他索賠、土地存款以及完成我們運營所在社區改善的擔保。我們認為不可能從任何未兑現的信用證中提取款項。
截至2023年7月31日，我們已經提供了金額為美元的財務擔保25.7百萬美元與前置信用證有關，用於擔保與我們的某些保險單免賠額和其他索賠相關的債務。
待辦事項
截至 2023 年 7 月 31 日，我們仍有待交付的銷售協議 7,295總銷售價值為 $ 的房屋7.87十億。
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抵押貸款承諾
我們的抵押貸款子公司為我們出售的部分房屋提供抵押貸款。對於我們的抵押貸款子公司向其提供抵押貸款的購房者，我們會根據購房者和其他來源提供的信息來確定購房者是否有資格獲得抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司向購房者提供抵押貸款承諾，該承諾根據當時的市場狀況規定了擬議抵押貸款的條款和條件。在實際關閉房屋和為抵押貸款提供資金之前，購房者將根據承諾條款鎖定利率。在鎖定利率時，我們的抵押貸款子公司同意將擬議的抵押貸款出售給願意遵守向購房者承諾的條款和條件（包括利率）的幾家外部認可的抵押貸款融資機構（“投資者”）之一。我們認為，這些投資者有足夠的財務資源來兑現對我們抵押貸款子公司的承諾。
抵押貸款出售給投資者，其追索權條款源自相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和擔保主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承保，在某些情況下，還涉及借款人必須支付的最低還款次數。公司通常不保留與在二級市場出售的抵押貸款相關的任何其他持續利息。
截至指定日期，有關我們抵押貸款承諾的信息如下表所示（金額以千計）：
7月31日
2023		2022年10月31日
抵押貸款承諾總額：
IRLCs$382,426 $669,631 
非 IRLC2,021,548 2,429,063 
總計$2,403,974 $3,098,694 
投資者購買承諾：
IRLCs$382,426 $669,631 
持有待售抵押貸款73,276 186,666 
總計$455,702 $856,297 
15. 細分市場信息
我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下各州：
東部地區：
•這個 北方地區：康涅狄格、特拉華、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個 大西洋中部地區：喬治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個 南方地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個 山地區：亞利桑那、科羅拉多、愛達荷、內華達和猶他州；
•這個 太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
我們的地理報告部門與我們的首席運營決策者評估運營業績和分配資本的方式一致。
2022年10月31日，我們得出結論，我們的高層城市豪華公寓業務（“City Living”）不再是應報告的運營細分市場，這主要是由於結構的變化和戰略的轉變，它們微不足道。為了與2023財年的列報方式保持一致，對前幾個時期報告的金額進行了重報。此次調整並未對我們在報告所述期間的合併財務狀況、經營業績、每股收益或現金流產生任何影響。
22
在所示期間，我們每個細分市場的收入和所得税前收入（虧損）如下（金額以千計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
（重述）（重述）
收入：
北方$377,744 $481,509 $1,081,854 $1,235,550 
大西洋中部288,480 253,973 787,184 765,100 
南方632,572 352,674 1,544,804 922,544 
山726,004 660,517 1,880,450 1,776,375 
太平洋648,447 506,597 1,619,085 1,433,041 
房屋建築總數2,673,247 2,255,270 6,913,377 6,132,610 
企業和其他1,355 1,067 745 (2,392)
2,674,602 2,256,337 6,914,122 6,130,218 
土地銷售和其他收入13,040 238,465 60,668 433,206 
合併總計$2,687,642 $2,494,802 $6,974,790 $6,563,424 
所得税前收入（虧損）：
北方$49,087 $81,440 $136,643 $177,824 
大西洋中部71,132 39,841 158,482 117,126 
南方126,861 56,293 268,028 121,844 
山146,757 120,606 368,003 296,579 
太平洋183,371 120,125 419,872 299,923 
房屋建築總數577,208 418,305 1,351,028 1,013,296 
企業和其他(24,191)(52,354)(113,623)(150,714)
合併總計$553,017 $365,951 $1,237,405 $862,582 

“公司及其他” 主要包括一般公司支出，例如我們的執行辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、營銷和法律部門；利息收入；某些輔助業務的收入，包括我們的公寓租賃開發業務和高層城市豪華公寓業務，以及我們的租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。
截至所示日期，我們每個分部的總資產如下表所示（金額以千計）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
北方$1,368,192 $1,464,995 
大西洋中部1,291,556 1,049,043 
南方2,387,503 2,137,568 
山2,778,107 2,785,603 
太平洋2,236,004 2,174,065 
房屋建築總數10,061,362 9,611,274 
企業和其他2,292,312 2,677,440 
合併總計$12,353,674 $12,288,714 
“公司和其他” 主要包括現金和現金等價物、限制性現金、對租賃物業合資企業的投資、保險公司和供應商的預期收回款、我們在直布羅陀的投資和運營、製造設施、我們的公寓租賃開發和高層城市豪華公寓業務以及我們的抵押貸款和產權子公司。
23
我們在上述期間為庫存減值費用和我們認為無法收回的成本支出預留的金額（包含在房屋銷售收入成本中）如下（金額以千計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 2023202220232022
（重述）（重述）
北方$158 $387 $590 $1,156 
大西洋中部2,225 1,200 8,545 2,345 
南方921 405 1,402 1,014 
山42 1,421 5,659 1,865 
太平洋18 2,835 6,241 4,293 
合併總計$3,364 $6,248 $22,437 $10,673 
在截至2023年7月31日的九個月期間，我們確認了美元17.7土地銷售和其他收入成本中包含百萬美元的土地減值費用，其中$2.7百萬，美元10.3百萬，美元2.2百萬，以及 $2.5分別有100萬人來自我們的北大西洋、中大西洋、太平洋和企業以及其他細分市場。 沒有在截至2023年7月31日的三個月期間，土地減值費用已計入土地銷售和其他收入成本。我們認出了 $1.4百萬和美元6.6在截至2022年7月31日的三個月和九個月期間，我們的北部分區分別收取了數百萬筆類似的費用.
16. 簡明合併現金流量表的補充披露
以下是對所示期間的簡明合併現金流量表的補充披露（金額以千計）：
截至7月31日的九個月
20232022
現金流信息：
繳納的所得税——淨額$427,153 $235,565 
非現金活動：
通過賣方融資、市政債券購買或包含在應計費用中的庫存成本——淨額$342,073 $213,500 
將其他資產轉為對未合併實體的投資——淨額$4,435 $100,264 
向不動產、建築和辦公設備轉移的其他資產——淨額$13,738 $8,571 
衍生品的未實現（虧損）收益$(7,767)$18,798 
截至7月31日，
20232022
現金、現金等價物和限制性現金
現金和現金等價物$1,033,369 $316,471 
應收賬款、預付費用和其他資產中包含的限制性現金49,333 80,086 
簡明合併現金流量表中顯示的總現金、現金等價物和限制性現金$1,082,702 $396,557 

24
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析（“MD&A”）
本討論和分析基於隨附的未經審計的簡明合併財務報表和相關附註，以及我們的合併財務報表、附註以及截至2022年10月31日財年的10-K表年度報告（“2022年10-K表”）中包含的相關MD&A，並由其進行全面限定。它還應與本報告和2022年10-K表格中 “前瞻性信息聲明” 和 “風險因素” 下的披露一起閲讀。
除非本報告另有説明，否則已簽署的淨合同的數字或價值等於相關時期內簽署的房屋銷售合同的總數或價值，減去相關時期內取消的合同數量或價值（無論合同是在相關時期還是在前一時期簽訂的）。待辦事項包括已簽訂合同但尚未交付給我們的購房者的房屋（“積壓”）。積壓房屋轉換是指期初從積壓房屋中交付的房屋的百分比（“積壓改造”）。
概述
我們的商業環境和當前展望
在截至2023年7月31日的三個月中，房屋銷售收入與截至2022年7月31日的三個月相比增長了19％。在本季度，我們交付了2,524套住房，平均交付價格為1,059,700美元，而2022財年第三季度交付的房屋為2414套，平均交付價格為934,700美元。在截至2023年7月31日的三個月中，平均交付價格和房屋銷售收入的增長反映了2022財年上半年對我們房屋的強勁需求，因為我們在2023財年第三季度交付的許多房屋都是在需求疲軟之前收縮的，需求從2022年5月開始一直持續到2022日曆年底。
自2023年1月以來，與2022年下半年相比，我們的需求有所增長。在截至2023年7月31日的三個月中，我們簽署了2,245份淨合約，總價值為21.6億美元，而在截至2022年7月31日的三個月中，我們簽訂了1,266份淨合約，總價值為16.6億美元。第三季度淨簽訂的單位合同同比增長了77％，以美元計算分別增長了30％。2022年1月至11月利率急劇上升，以及通貨膨脹率上升、利率上升和其他宏觀經濟狀況導致經濟方向的不確定性，對2022年下半年的需求產生了負面影響。在2023日曆年，利率的波動性較小，這使購房者有時間吸收更高的利率環境。此外，新房市場受益於市場上非常低的轉售庫存。由於這些因素，自2023年開始以來，對我們房屋的需求與2022年同期相比顯著增加。儘管需求同比改善，但很難預測抵押貸款利率（最近幾周達到數十年來的最高水平）、消費者信心和整體經濟的短期走向，以及它們對我們房屋需求的潛在影響。但是，從長遠來看，我們認為，我們將繼續受益於強勁的房地產市場基本面，包括人口和移民趨勢以及美國待售房屋的總體短缺。
截至2023年7月31日，我們的積壓房屋為7,295套和78.7億美元，與截至2022年7月31日的積壓房屋相比，單位下降了32％，按美元計算下降了30％。儘管在截至2023年7月31日的九個月中，我們在建造時間（從合同簽訂到竣工房屋交付所需的時間）方面略有改善，但由於近年來影響建築業的供應鏈、勞動力和其他中斷的影響，施工時間仍在延長。
25
財務和運營要點
在截至2023年7月31日的三個月期間，我們確認了26.9億美元的收入，包括26.7億美元的房屋銷售收入和1,300萬美元的土地銷售和其他收入，淨收入為4.148億美元，而收入為24.9億美元，包括22.6億美元的房屋銷售收入和2.385億美元的土地銷售和其他收入，淨收入為2.735億美元，截至7月31日的三個月期間淨收入為2.735億美元，2022。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月期間，簽署的淨合同價值分別為21.6億美元（2,245套住房）和16.6億美元（1,266套住房）。
在截至2023年7月31日的九個月期間，我們確認了69.7億美元的收入，包括69.1億美元的房屋銷售收入和6,070萬美元的土地銷售和其他收入，淨收入為9.265億美元，而收入為65.6億美元，包括61.3億美元的房屋銷售收入和4.332億美元的土地銷售和其他收入，九個月的淨收入為6.46億美元截至2022年7月31日的期間。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，簽署的淨合同價值分別為58.9億美元（6,039套住房）和77.5億美元（7,069套住房）。
截至2023年7月31日，我們積壓的房屋價值為78.7億美元（7,295套住房），而截至2022年7月31日，我們的積壓房屋為111.9億美元（10,725套住房）。截至2022年10月31日，我們的積壓房屋為88.7億美元（8,098套住房），而截至2021年10月31日，積壓的房屋為95.0億美元（10,302套住房）。
截至2023年7月31日，我們手頭有10.3億美元的現金及現金等價物，19.05億美元的循環信貸額度下約有17.8億美元可用。2023年2月14日，我們簽訂了一項新的19.05億美元優先無抵押循環信貸額度（“新的循環信貸額度”），該額度計劃於2028年2月14日終止，取代了我們現有的1.905美元循環信貸額度。截至2023年7月31日，我們沒有借款，在新的循環信貸額度下，我們有大約1.2億美元的未償信用證。此外，同樣在2023年2月14日，我們對定期貸款機制進行了修訂，將4.875億美元的未償定期貸款的到期日延長至2028年2月14日，其中6,090萬美元將於2026年11月1日到期，其餘1.016億美元將於2025年11月1日到期。
截至2023年7月31日，我們通過期權擁有或控制了約70,200個房屋用地，而截至2022年10月31日約為7.6萬個；截至2021年10月31日，我們擁有或控制了約80,900個用地。截至2023年7月31日，在我們通過期權擁有或控制的總共約70,200個房屋用地中，我們擁有約35,200個，並通過期權控制了約35,000個。在擁有的35,200個住宅用地中，約有17,400個已得到大幅改善。此外，截至2023年7月31日，我們預計將在幾年內從我們感興趣的某些合資企業中再購買約8,300個住宅用地，價格待定。
截至2023年7月31日，我們在345個社區進行了銷售，而截至2022年10月31日為348個；截至2022年7月31日為332個。
截至2023年7月31日，我們的股東權益總額和債務與總資本的比率分別為66.9億美元和0.30比1.00。

26
運營結果 — 概述
下表比較了截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月零九個月的簡明合併運營報表和綜合收益報表以及其他補充信息中的某些項目（除非另有説明，否則金額為百萬美元）。有關按細分市場劃分的經營業績的更多信息，請參閲本 MD&A 中的 “細分”。
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 20232022% 變化20232022% 變化
收入：
房屋銷售$2,674.6 $2,256.3 19 %$6,914.1 $6,130.2 13 %
土地銷售及其他13.0 238.5 60.7 433.2 
2,687.6 2,494.8 8 %6,974.8 6,563.4 6 %
收入成本：
房屋銷售1,931.9 1,670.7 16 %5,065.8 4,619.510 %
土地銷售及其他11.6 229.6 74.9 422.2 
1,943.5 1,900.3 2 %5,140.6 5,041.7 2 %
銷售、一般和管理229.0 232.9 (2)%668.0 703.4 (5)%
運營收入515.1 361.7 42 %1,166.1 818.4 42 %
其他    
來自未合併實體的收入30.5 3.0 NM20.8 28.0 (26)%
其他收入——淨額7.4 1.3 NM50.5 16.2 211 %
所得税前收入553.0 366.0 51 %1,237.4 862.6 43 %
所得税準備金 138.2 92.5 49 %310.9 216.6 44 %
淨收入$414.8 $273.5 52 %$926.5 $646.0 43 %
補充信息：
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比72.2 %74.0 %73.3 %75.4 %
土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比88.8 %96.3 %123.4 %97.4 %
銷售和收購占房屋銷售收入的百分比8.6 %10.3 %9.7 %11.5 %
有效税率25.0 %25.3 %25.1 %25.1 %
配送-單位2,524 2,414 5 %6,842 6,750 1 %
配送 — 平均交付價格（以 000 年代為單位）$1,059.7 $934.7 13 %$1,010.5 $908.2 11 %
已簽署的淨合約——價值$2,163.5 $1,664.2 30 %$5,893.1 $7,747.5 (24)%
已簽署的淨合同——單位2,245 1,266 77 %6,039 7,069 (15)%
簽訂的淨合約——平均合約價格（千年）$963.7 $1,314.5 (27)%$975.8 $1,096.0 (11)%
截至7月31日， 截至10月31日，
20232022%
改變		20222021%
改變
待辦事項-價值$7,874.8 $11,185.3 (30)%$8,874.1 $9,499.1 (7)%
待辦事項-單元7,295 10,725 (32)%8,098 10,302 (21)%
待辦事項——平均合約價格（以 000 年代為單位）$1,079.5 $1,042.9 4 %$1,095.8 $922.1 19 %
注：由於四捨五入，金額可能無法相加。“簽訂的合約淨額——價值” 是指該期間發生的所有取消的淨額。它包括在此期間簽署的每份具有約束力的銷售協議的價值，加上在此期間選擇的所有期權的價值，無論與此類期權相關的初始銷售協議何時簽署。
NM：沒意義

27
房屋銷售收入和房屋銷售收入成本
截至2023年7月31日的三個月，與截至2022年7月31日的三個月相比
房屋銷售收入的增加 三幾個月已結束 2023年7月31日，相比之下 三幾個月已結束 2022年7月31日，這歸因於已交付房屋的平均價格上漲了13％，交付的房屋數量增加了5％。 平均已交付房屋價格的上漲主要是由於銷售價格的上漲以及交付給更昂貴的地區和/或產品的房屋數量的轉移，尤其是在大西洋中部和太平洋地區。在截至2023年7月31日的三個月中，交付的房屋數量有所增加主要是由於更多與截至2023年7月31日的三個月相比，在截至2023年7月31日的三個月中，快速入住（或 “規格”）房屋的交付以及積壓房屋的轉換率更高 2022年7月31日，主要是由於構建時間的縮短。與h相比，截至2022年10月31日，積壓房屋數量的減少部分抵消了這些因素截至 2021 年 10 月 31 日，積壓的數量最多，北部和山區地區最為突出ons。
房屋銷售收入成本的下降，以占房屋銷售收入的百分比計算 三截至2023年7月31日的月份，與 三截至2022年7月31日的月份，主要是由於收入結構轉向利潤率更高的產品/區域，以及銷售價格的上漲超過了本季度交付房屋的成本增長。此外，利息支出占房屋銷售收入的百分比在2023財年有所下降。在 三幾個月已結束 2023年7月31日2022年，利息支出占房屋銷售收入的百分比分別為1.4％和1.7％。
截至2023年7月31日的九個月中，與截至2022年7月31日的九個月相比
截至2023年7月31日的九個月中，房屋銷售收入與截至2022年7月31日的九個月相比有所增長，這主要歸因於已交付房屋的平均價格上漲了11％。平均已交付房屋價格的上漲主要是由於銷售價格上漲，以及更昂貴的產品類型/地理區域（最值得注意的是大西洋中部和太平洋地區）的房屋交付量增加。
與截至2022年7月31日的九個月相比，截至2023年7月31日的九個月中，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比有所下降，這主要是因為 收入組合轉向利潤率更高的產品/領域， 銷售價格的漲幅超過了本季度交付房屋的成本增長，利息支出占房屋銷售收入的百分比降低，但被部分抵消了部分抵消 2023財年庫存減值費用增加。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月中，利息支出占房屋銷售收入的百分比分別為1.4％和1.8％。
土地銷售和其他收入以及土地銷售和其他收入成本
我們的土地銷售和其他收入通常包括以下內容：（1）向我們保留權益的合資企業出售土地；（2）在總體規劃社區內向第三方建築商出售土地；（3）向第三方批量出售我們決定不再符合我們開發標準的土地；（4）銷售通常位於我們的城市生活大樓中的商業和零售物業。向我們保留權益的合資企業出售的土地通常按我們的土地出售，因此這些出售幾乎沒有毛利率。土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比的增加主要是由於在截至2023年7月31日的九個月中確認的與計劃中的土地銷售有關的1770萬美元減值費用。在截至2023年7月31日的三個月中，沒有確認土地銷售和其他減值費用。相比之下，三者中確認的土地銷售和其他減值費用分別為140萬美元和660萬美元幾個月和 分別截至2022年7月31日的九個月。
銷售、一般和管理費用（“SG&A”）
在截至2023年7月31日的三個月期間，銷售和收購支出與截至2022年7月31日的三個月期間相比減少了390萬美元。在截至2023年7月31日的三個月中，銷售和收購占房屋銷售收入的百分比為8.6％，而截至2022年7月31日的三個月中為10.3％。銷售和收購支出的減少主要是由於其他固定成本控制措施的影響導致的員工人數減少和成本降低，但部分被佣金和營銷支出的增加所抵消。銷售和收購佔收入的百分比下降是由於銷售和收購支出低於收入增長19％。
與2022財年的九個月期相比，2023財年的銷售和收購支出減少了3530萬美元。按占房屋銷售收入的百分比計算，2023財年的銷售和收購為9.7％，而2022財年為11.5％。銷售和收購的美元減少主要是由於2023財年員工人數減少、佣金和營銷支出減少以及其他固定成本控制措施的影響。銷售和收購佔收入的百分比下降是由於2023財年收入同比增長13％，而銷售和收購支出下降了5％。
28
來自未合併實體的收入
我們對合資企業進行了投資，以（i）為合資企業參與者開發土地並出售給外部建築商（“土地開發合資企業”）；（ii）開發待售房屋（“房屋建築合資企業”）；（iii）開發豪華出租住宅公寓和獨户住宅、商業空間和酒店（“租賃物業合資企業”）；（iv）投資不良貸款和房地產並提供融資和土地銀行向住宅建築商和開發商收購和開發土地和住宅用地（“直布羅陀”）合資企業”）。
我們確認我們在這些未合併實體的收益和虧損中所佔的比例份額。我們的許多未合併實體是土地開發項目、高層/中層公寓建設項目，或者出租公寓和出租單户住宅項目，這些項目在房地產開發期間的許多年內都不會產生收入和收益。一旦土地開發項目和高層/中層公寓建設項目的開發完成，這些未合併的實體通常會在相對較短的時間內產生收入和收益，直到該實體的所有資產都被出售。此外，一旦出租公寓和出租單户住宅項目完成並穩定下來，我們可能會通過資本重組或出售我們在合資企業中的全部或部分所有權權益來將其中一部分項目貨幣化，這通常會帶來創收活動。由於與這些實體相關的發展週期很長，因此這些實體確認的收益可能因季度和年份而有很大差異。
在截至2023年7月31日的三個月期間，我們確認來自未合併實體的收入為3,050萬美元，而去年同期的收入為300萬美元。增長的主要原因是2023財年與我們的一家租賃物業合資企業出售房地產相關的3,500萬美元收益，但部分被我們一家目前處於開發階段的租賃物業合資企業的虧損所抵消，以及土地開發合資企業的收益因土地銷售減少而減少。
在截至2023年7月31日的九個月期間，我們確認來自未合併實體的收入為2,080萬美元，而去年同期的收入為2,800萬美元。減少的主要原因是2022財年與我們的一家租賃物業合資企業出售房地產相關的2100萬美元收益，目前處於開發或租賃階段的多家租賃物業合資企業虧損增加，在截至2022年10月31日的三個月中成立的兩家房屋建築合資企業虧損，以及由於2023財年土地銷售減少導致土地開發合資企業收益減少。這些減少被2023財年與我們的一家租賃物業合資企業出售房地產相關的3,500萬美元收益部分抵消。
其他收入——淨額
下表列出了所示期間的 “其他收入——淨額” 的組成部分（以千計）：
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
2023202220232022
利息收入$8,109 $375 $22,187 $1,970 
附屬業務（虧損）收入(1,451)1,865 (1,543)16,159 
房屋建築運營獲得的管理費收入
839 931 2,901 3,306 
訴訟和解收益——淨額
— — 27,683 — 
其他(139)(1,877)(775)(5,205)
其他收入總額——淨額
$7,358 $1,294 $50,453 $16,230 
利息收入的增加 在截至2023年7月31日的三個月和九個月期間，主要是由於利率上升。
在截至2023年7月31日的三個月中，輔助業務的收入與截至2022年7月31日的三個月相比有所減少，這主要是由於我們的公寓生活業務的營業虧損增加。
在截至2023年7月31日的九個月中，輔助業務收入減少的主要原因是2022財年受益於我們的智能家居技術業務批量出售安全監控賬户，這帶來了900萬美元的收益。此外，由於我們的公寓生活業務交易量減少、利差減少以及運營虧損增加，2023財年我們的抵押貸款業務收入減少。
在截至2023年7月31日的三個月和九個月期間，我們的房屋建築業務獲得的管理費收入減少主要與我們的某些土地開發合資企業的費用減少有關。
29
訴訟和解收益——截至2023年7月31日的九個月淨額，主要與保險索賠的和解有關。2022財年沒有出現類似的增長。
在截至2023年7月31日的九個月期間，“其他” 虧損減少主要是由於2022財年因計劃出售製造設施而記錄的160萬美元減值費用以及2022財年與我們的固定福利退休計劃相關的支出增加。
所得税前收入
在截至2023年7月31日的三個月期間，我們報告的所得税前收入為5.530億美元，而截至2022年7月31日的三個月期間為3.66億美元。
在截至2023年7月31日的九個月期間，我們報告的所得税前收入為12.374億美元，而截至2022年7月31日的三個月期間為8.626億美元。
所得税準備金
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月期間，我們確認的所得税準備金分別為1.382億美元和9,250萬美元。根據2023財年和2022財年21.0％的聯邦法定税率，在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月期間，我們的聯邦税收條款將分別為1.161億美元和7,680萬美元。確認的税收條款與基於聯邦法定税率的税收規定之間的差異主要是由於州所得税準備金和永久性差異，但部分抵消了與股票薪酬相關的超額税收優惠。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，我們確認的所得税準備金分別為3.109億美元和2.166億美元。根據2023財年和2022財年21.0％的聯邦法定税率，在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，我們的聯邦税收條款將分別為2.599億美元和1.811億美元。確認的税收條款與基於聯邦法定税率的税收規定之間的差異主要是由於州所得税準備金和永久性差異，但部分抵消了與股票薪酬相關的超額税收優惠。
合同
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月期間，簽署的淨合同價值分別為21.6億美元（2,245套住房）和16.6億美元（1,266套住房）。與截至2022年7月31日的三個月相比，在截至2023年7月31日的三個月期間，簽署的淨合約總價值增加了4.993億美元，增長了30.0％。已簽署的淨合約總價值的增加是由於已簽署的淨合約數量增加了77.3％，但部分抵消了每份已簽署合同的平均價值下降26.7％。淨簽訂合同數量的增加反映了與去年同期相比需求的增加。每份簽訂合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域和/或產品，以及銷售激勵措施的增加。此外，所籤每份合同的平均價值包括該期間簽署的每份具有約束力的銷售協議的價值，以及該期間選擇的所有期權的價值，無論與此類期權相關的初始銷售協議何時簽署。在截至2022年7月31日的三個月期間，我們簽署了1,266份淨合約，與去年同期相比下降了60％。在截至2022年4月30日和2022年1月31日的三個月期間，我們分別簽署了2,874份和2,929份淨合約。在截至2022年7月31日的三個月期間，由於簽署的合同急劇下降，在此期間每份簽訂的合同的平均價值包括與前一時期購買的房屋的期權選擇相關的異常大的價值。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月期間，簽署的淨合同價值分別為58.9億美元（6,039套住房）和77.5億美元（7,069套住房）。與截至2022年7月31日的九個月相比，截至2023年7月31日的九個月期間，已簽署的淨合約總價值減少了18.5億美元，下降了23.9％。已簽署的淨合約總價值下降是由於簽訂的淨合約數量減少了14.6％，而每份已簽署合同的平均價值下降了11.0％。淨簽訂合同數量的減少反映了截至2022年7月31日的九個月期間的大部分時間裏，需求環境更加強勁。每份簽訂合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域和/或產品，以及銷售激勵措施的增加。
待辦事項
截至2023年7月31日，我們的積壓房屋價值下降了29.6％，至78.7億美元（7,295套住房），而截至2022年7月31日為111.9億美元（10,725套住房）。截至2022年10月31日和2021年10月31日，我們的積壓住房分別為88.7億美元（8,098套住房）和95.0億美元（10,302套住房）。
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有關按細分市場劃分的經營業績的更多信息，請參閲本 MD&A 中的 “細分”。
資本資源和流動性
我們業務的資金一直並將繼續主要由庫存增加之前的經營活動產生的現金流、與第三方的信貸安排以及公共資本市場提供。
我們的運營現金流通常為我們提供了重要的流動性來源。我們由經營活動提供的現金流，再加上我們的短期借款和長期債務，足以為我們的運營提供資金，同時使我們能夠投資於支持公司長期增長的活動。我們對現金的主要用途包括以土地收購和存款的形式增加庫存以獲得對土地的控制權、土地開發、為日常運營提供資金的營運資金，以及投資現有和未來的未合併合資企業。我們也可能使用現金為資本支出提供資金，例如投資於我們的信息技術系統。我們會不時使用部分或全部剩餘的可用現金流來償還債務，為股票回購和普通股分紅提供資金。我們認為，在可預見的將來，我們的現金和流動性來源將繼續足以為運營提供資金、為我們的戰略運營計劃融資、償還債務、為股票回購提供資金和支付股息。
截至2023年7月31日，我們手頭有10.3億美元的現金及現金等價物，循環信貸額度下約有17.8億美元可供借款。2023年2月14日，我們與一個銀行集團簽訂了19.05億美元的新循環信貸額度，該額度計劃於2028年2月14日到期。新的循環信貸額度取代了先前的1.905美元循環信貸額度，後者因執行新協議而終止。新的循環信貸額度為我們提供了19.05億美元的承諾借款能力，經貸款人同意，我們有能力將其增加到30億美元。新的循環信貸額度的條款與先前的協議基本相同，唯一的不同是基於倫敦銀行同業拆借利率的條款已被基於SOFR的條款所取代。Toll Brothers, Inc.及其幾乎所有100％擁有的房屋建築子公司都是借款人在新的循環信貸額度下的義務的擔保人。同樣在2023年2月14日，我們對定期貸款機制進行了修訂，將4.875億美元的未償定期貸款的到期日延長至2028年2月14日，其中6,090萬美元將於2026年11月1日到期，其餘1.016億美元將於2025年11月1日到期。
短期流動性和資本資源
至少在接下來的十二個月中，我們對資金的主要需求將是以土地收購的形式增加庫存、用於控制土地和土地開發的存款、運營費用，包括我們的一般和管理費用、資本改善的投資和資金、對現有和未來未合併的合資企業的投資、社區層面的債務償還、普通股回購和股息支付。資金需求包括當前和未來債務融資的利息和本金支付。我們預計將主要通過手頭現金和現金等價物以及運營提供的淨現金流來滿足我們的短期流動性需求。其他資金來源包括來自我們未合併的合資企業的分配、我們新的循環信貸額度下的借款能力以及銀行和其他貸款機構的借款。
Toll Brothers Mortgage Company（“TBMC”）與一家貸款機構簽訂了抵押貸款倉儲協議（“倉儲協議”），該協議為TBMC發放抵押貸款提供資金。該協議計劃於2024年3月30日到期。儘管我們打算在TBMC倉儲協議到期之前對其進行再融資，但無法保證該協議到期後可以按照商業上合理的條件續訂或更換。但是，我們認為我們有足夠的流動性來滿足TBMC的預期融資需求。
我們相信，在接下來的十二個月中，我們將有足夠的流動性來及時為我們的業務需求、承諾和合同義務提供資金。但是，我們可能會尋求額外的融資來為未來的增長提供資金或通過債務資本市場為現有債務再融資，但我們無法保證此類融資將以優惠條件提供，或者根本無法保證。
長期流動性和資本資源
在接下來的十二個月中，我們對資金的主要需求將是在長期債務到期或到期時支付本金、購買土地和增加業務所需的庫存、長期資本投資和對未合併合資企業的投資、普通股回購以及股息支付。
從長遠來看，如果上述資本來源不足以滿足我們的需求，我們還可以進行額外的證券公開發行，為債務再融資或處置某些資產，為我們的運營活動和還本付息提供資金。我們預計，這些資源將足以為我們正在進行的運營活動提供資金，併為投資未來的土地購買和相關開發活動以及未來的合資企業提供資金。
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物質現金需求
我們是許多協議的當事方，這些協議包括合同義務和向第三方付款的承諾。這些債務會影響我們的短期和長期流動性和資本資源需求。截至2023年7月31日，某些合同義務反映在簡明合併資產負債表上，而其他合同義務則被視為未來承諾。我們的合同義務主要包括長期債務和相關利息支付、抵押貸款公司貸款機制的到期付款、與購買協議和土地開發協議（其中許多協議由信用證或擔保債券擔保）下預期收購土地相關的購買義務、經營租賃以及我們的遞延薪酬計劃、補充高管退休計劃和401（k）儲蓄計劃下的債務。我們還在正常業務過程中籤訂某些短期租賃承諾、為我們現有或未來的未合併合資企業提供資金的承諾、信用證和其他購買義務。有關我們主要債務的更多信息，請參閲簡明合併財務報表附註6 “應付貸款、優先票據和抵押貸款公司貸款額度” 和附註14 “承付款和意外開支”，分別瞭解截至2023年7月31日與債務、承付款和意外開支相關的未償金額。
我們還通過一些合資企業開展業務，並根據這些安排做出了各種承諾。截至2023年7月31日，我們對這些實體的投資為9.004億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，則向它們額外投資或預付3.454億美元。截至2023年7月31日，我們已同意從三家合資企業收購313個住宅用地的條款，估計總收購價為2,870萬美元。此外，我們預計將在幾年內從我們感興趣的幾家合資企業中再購買約8,300個住宅用地。這些住宅用地的購買價格將在以後確定。
我們投資的未合併合資企業通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動融資。在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為未合併實體的債務提供了擔保。這些擔保可能包括以下任何或全部：（i）項目完成擔保，包括任何成本超支；（ii）還款擔保，通常涵蓋未償貸款的一定百分比；（iii）附帶成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等費用；（iv）向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受財產中排放危險物質和不遵守規定所造成的損失適用的環境法；以及 (v) 對環境的賠償來自未合併實體的 “壞孩子行為” 的貸款人。
在我們與合資夥伴有連帶擔保的情況下，我們通常會尋求與合作伙伴實施報銷協議，規定任何一方都不承擔超過其相應份額或商定份額的擔保；但是，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財務資源來履行此類報銷協議規定的義務，則我們承擔的責任可能超過我們的比例份額。我們認為，自2023年7月31日起，如果由於觸發事件，我們有法律義務在未合併實體的債務擔保下履約，則該實體的抵押品應足以償還全部或很大一部分債務。否則，我們和我們的合作伙伴將需要向該實體提供額外資金。截至2023年7月31日，我們已經為某些未合併實體的債務提供了擔保，這些實體的貸款承諾總額為31.8億美元，如果借入全部債務金額，我們估計其中6.422億美元是我們與還款和持倉成本擔保有關的最大風險敞口。截至2023年7月31日，未合併的實體共借入了15.1億美元，我們估計其中5.098億美元是我們與還款和套利成本擔保有關的最大敞口。這些擔保的期限通常從1個月到3.9年不等。這些最大風險敞口估算值未考慮從標的抵押品中收回的任何款項或從我們的合作伙伴那裏獲得的任何報銷。它們也不包括與項目完工擔保或上述賠償有關的任何潛在風險，這些風險無法估計。
有關這些合資企業的更多信息，請參閲簡明合併財務報表附註中的附註4 “對未合併實體的投資”。

還本付息要求
我們的融資策略是確保流動性和資本市場的准入，保持債務到期日的平衡，並管理我們對浮動利率波動的敞口。
在正常業務流程之外，我們的主要流動性需求之一是為未償債務支付本金和利息。某些貸款文件的條款要求我們遵守某些契約，例如財務比率和報告要求。截至2023年7月31日，我們遵守了定期貸款、信貸額度和其他應付貸款的所有此類契約和要求。請參閲簡明合併財務報表附註中的附註6 “應付貸款、優先票據和抵押貸款公司貸款額度”。

32
經營活動
截至2023年7月31日和2022年10月31日，我們分別有10.3億美元和13.5億美元的現金和現金等價物。在截至2023年7月31日的九個月期間，經營活動提供的現金為6.75億美元。2023財年經營活動提供的現金主要與淨收入有關（根據股票薪酬、減值、折舊和攤銷、未合併實體的收益和收益分配以及遞延所得税進行了調整）；以及出售的抵押貸款，扣除發放的抵押貸款。這一活動被庫存增加、應付賬款和應計費用、當期所得税（淨額和客户存款）淨額的減少以及應收賬款、預付費用和其他資產的增加部分抵消。
截至2022年7月31日的九個月期間，用於經營活動的現金為2.466億美元。2022財年期間用於經營活動的現金主要與庫存的增加和當期所得税的增加有關（淨額）。這一活動被淨收入（根據股票薪酬、減值、折舊和攤銷以及遞延所得税進行調整）、出售的抵押貸款（扣除抵押貸款）、客户存款的增加（淨額）、應付賬款和應計費用的增加以及應收賬款、預付費用和其他資產的減少部分抵消。
投資活動
在截至2023年7月31日的九個月期間，用於投資活動的現金為1.336億美元，主要與用於為我們對未合併實體的投資提供資金的1.626億美元以及用於購買不動產和設備的5,410萬美元有關。這一活動被我們在未合併實體的投資回報中獲得的7,400萬美元現金和出售資產的900萬美元現金收益部分抵消。
在截至2022年7月31日的九個月期間，用於投資活動的現金為9,490萬美元，主要與用於為我們對未合併實體的投資提供資金的1.766億美元和用於購買房地產的5,650萬美元有關
和設備。這一活動被我們在未合併實體的投資回報中獲得的1.096億美元現金和出售資產的2,830萬美元現金收益部分抵消。
融資活動
在截至2023年7月31日的九個月期間，我們在融資活動中使用了8.573億美元的現金，主要用於贖回4億美元的優先票據，支付1.906億美元的應付貸款（扣除借款），支付6,910萬美元的普通股股息，回購2.393億美元的普通股以及支付530萬美元的債務發行成本。與股票福利計劃相關的4,710萬美元淨收益部分抵消了這一活動。
在截至2022年7月31日的九個月期間，我們在融資活動中使用了9.463億美元的現金，主要用於贖回4.099億美元的優先票據；回購3.839億美元的普通股；支付5,840萬美元的應付貸款，扣除借款，支付6,690萬美元的普通股股息以及與非控股權益相關的付款（淨額為2580萬美元）。
關鍵會計估計
正如我們在2022年10-K表中所披露的那樣，我們最關鍵的會計估算涉及庫存、收入確認成本、保修和自保以及對未合併實體的投資。自2022年10月31日以來，這些重要的會計估計沒有發生重大變化。
擔保人補充信息
截至2023年7月31日，我們擁有100％股權的子公司Toll Brothers Finance Corp.（“子發行人”）已發行和償還本金總額為16.0億美元的優先票據，這些票據於2025年11月15日至2029年11月1日的不同日期到期（“優先票據”）。有關優先票據的更多信息，請參閲我們的合併簡明財務報表附註6，標題為 “優先票據”。
子公司發行人支付本金、保費（如果有）和利息的義務由Toll Brothers, Inc.及其幾乎所有100％擁有的房屋建築子公司（“擔保子公司” 以及與我們一起的 “擔保人”）共同和單獨提供優先擔保。擔保是全額和無條件的，子發行人和每家擔保子公司都是Toll Brothers, Inc.的合併子公司。我們的非房屋建築子公司和我們的幾家房屋建築子公司（合稱 “非擔保人子公司”）不為優先票據提供擔保。子發行人不產生營業收入，除了通過貸款包括優先票據在內的公開發行收益為我們的其他子公司提供融資外，也沒有任何獨立業務。我們的房屋建築業務幾乎完全通過擔保子公司進行。因此，子發行人的現金流和償還優先票據的能力取決於公司子公司的收益和優先票據的分配
33
子發行人的收益，無論是分紅、貸款還是其他收益。優先票據的持有人只能對子公司發行人和擔保人提出直接索賠。擔保人在其擔保下的義務將在必要時受到限制，以承認根據適用法律擔保人通常可以利用的某些抗辯理由（包括與欺詐性轉讓或轉讓、可撤銷的優先權或影響債權人權利的類似法律有關的抗辯）。
發行優先票據所依據的契約規定，我們任何為我們在新的循環信貸額度下的義務提供擔保的子公司都將為優先票據提供擔保。契約進一步規定，任何擔保子公司都可以解除其擔保，前提是 (i) 不存在違約或違約事件，也不存在此類擔保的解除後會導致違約或違約事件；(ii) 截至我們最近一個財季末，被解除擔保的擔保子公司的合併淨資產不到公司合併淨資產的5％；（iii）任何財年解除擔保的擔保子公司的總擔保額低於 10%（如果需要補救違約，則為 15%）截至我們最近一個財季末的合併淨資產；（iv）此類釋放不會對我們和我們子公司的房屋建築業務產生重大不利影響；（v）擔保子公司已解除新的循環信貸額度下的擔保。如果新的循環信貸額度下沒有擔保人，則契約下的所有擔保子公司都將解除擔保。
以下彙總了Toll Brothers, Inc.、子公司發行人和擔保子公司之間的公司間交易和餘額，以及它們對非擔保子公司的投資和收益權益，之後合併列出了Toll Brothers, Inc.、子發行人和擔保子公司的財務信息。
資產負債表彙總數據（金額以百萬計）：
2023年7月31日
資產
現金$867.7 
庫存$9,059.4 
非擔保子公司應付金額$713.7 
總資產$11,342.1 
負債和股東權益
應付貸款$1,106.7 
高級筆記$1,596.0 
負債總額$5,052.8 
股東權益$6,289.3 
運營報表彙總數據（金額以百萬計）：
在截至2023年7月31日的九個月中
收入$6,837.3 
收入成本$5,035.8 
銷售、一般和管理$664.4 
所得税前收入$1,169.8 
淨收入$875.9 


34

段
我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下各州：
•這個 北方地區：康涅狄格、特拉華、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個 大西洋中部地區：喬治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個 南方地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
•這個 山地區：亞利桑那、科羅拉多、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個 太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
2022年10月31日，我們得出結論，我們的城市生活業務不再是應報告的運營細分市場，這主要是由於結構的變化和戰略的轉變，它們微不足道。為了與2023財年的列報方式保持一致，對前幾個時期報告的金額進行了重報。此次調整並未對我們在報告所述期間的合併財務狀況、經營業績、每股收益或現金流產生任何影響。
下表彙總了截至指定日期按部門分列的與交付的單位和收入、簽訂的淨合同和所得税前收入（虧損）相關的信息，以及按細分市場分列的與積壓相關的信息。
已交付的商品數量和收入：
截至7月31日的三個月
收入
（百萬美元）		已配送的商品平均交貨價格
（以千美元計）
20232022% 變化20232022% 變化20232022% 變化
（重述）（重述）（重述）
北方$377.7 $481.4 (22)%390 555 (30)%$968.6 $867.6 12 %
大西洋中部288.5 254.0 14 %247 267 (7)%$1,167.9 $951.2 23 %
南方632.6 352.7 79 %732 469 56 %$864.2 $752.0 15 %
山726.0 660.5 10 %775 802 (3)%$936.8 $823.6 14 %
太平洋648.4 506.6 28 %380 321 18 %$1,706.4 $1,578.2 8 %
房屋建築總數2,673.2 2,255.2 19 %2,524 2,414 5 %$1,059.1 $934.2 13 %
其他1.4 1.1 
房屋銷售總收入2,674.6 2,256.3 19 %2,524 2,414 5 %$1,059.7 $934.7 13 %
土地銷售和其他收入13.0 238.5 
總收入$2,687.6 $2,494.8 
35
截至7月31日的九個月
 收入
（百萬美元）		已配送的商品平均交貨價格
（以千美元計）
20232022% 變化20232022% 變化20232022% 變化
（重述）（重述）（重述）
北方$1,081.9 $1,235.6 (12)%1,155 1,467 (21)%$936.7 $842.3 11 %
大西洋中部787.2 765.1 3 %687 819 (16)%$1,145.9 $934.2 23 %
南方1,544.8 922.5 67 %1,880 1,263 49 %$821.7 $730.4 13 %
山1,880.4 1,776.4 6 %2,090 2,219 (6)%$899.7 $800.5 12 %
太平洋1,619.1 1,433.0 13 %1,030 982 5 %$1,571.9 $1,459.3 8 %
房屋建築總數6,913.4 6,132.6 13 %6,842 6,750 1 %$1,010.4 $908.5 11 %
其他0.7 (2.4)
房屋銷售總收入6,914.1 6,130.2 13 %6,842 6,750 1 %$1,010.5 $908.2 11 %
土地銷售和其他收入60.7 433.2 
總收入$6,974.8 $6,563.4 

已簽署的淨合約：
截至7月31日的三個月
合約淨值
（百萬美元）		合約單位淨額平均合約價格
（以千美元計）
20232022% 變化20232022% 變化20232022% 變化
（重述）（重述）（重述）
北方$330.7 $308.1 7 %344 283 22 %$961.3 $1,088.8 (12)%
大西洋中部296.4 224.7 32 %317 186 70 %$935.3 $1,208.0 (23)%
南方513.8 340.5 51 %632 313 102 %$812.9 $1,088.0 (25)%
山481.1 343.8 40 %605 263 130 %$795.2 $1,307.1 (39)%
太平洋541.5 447.1 21 %347 221 57 %$1,560.5 $2,023.1 (23)%
合併總計$2,163.5 $1,664.2 30 %2,245 1,266 77 %$963.7 $1,314.6 (27)%
 截至7月31日的九個月
合約淨值
（百萬美元）		合約單位淨額平均合約價格
（以千美元計）
20232022% 變化20232022% 變化20232022% 變化
（重述）（重述）（重述）
北方$1,012.0 $1,204.8 (16)%1,068 1,246 (14)%$947.6 $966.9 (2)%
大西洋中部886.0 871.9 2 %884 806 10 %$1,002.3 $1,081.8 (7)%
南方1,433.2 1,525.7 (6)%1,796 1,666 8 %$798.0 $915.8 (13)%
山1,194.4 2,045.1 (42)%1,433 2,064 (31)%$833.5 $990.8 (16)%
太平洋1,367.5 2,100.0 (35)%858 1,287 (33)%$1,593.8 $1,631.7 (2)%
合併總計 $5,893.1 $7,747.5 (24)%6,039 7,069 (15)%$975.8 $1,096.0 (11)%

36
待辦事項：
 7月31日，
待辦事項價值
（百萬美元）		待辦事項單元待辦事項平均價格
（以千美元計）
20232022% 變化20232022% 變化20232022% 變化
（重述）（重述）（重述）
北方$1,051.1 $1,464.1 (28)%1,035 1,516 (32)%$1,015.6 $965.8 5 %
大西洋中部1,060.8 1,110.8 (5)%1,039 1,039 — %$1,021.0 $1,069.1 (4)%
南方2,245.8 2,636.2 (15)%2,439 2,978 (18)%$920.8 $885.2 4 %
山1,917.9 3,292.0 (42)%1,867 3,443 (46)%$1,027.3 $956.1 7 %
太平洋1,599.2 2,682.2 (40)%915 1,749 (48)%$1,747.7 $1,533.6 14 %
合併總計$7,874.8 $11,185.3 (30)%7,295 10,725 (32)%$1,079.5 $1,042.9 4 %

截至10月31日，
待辦事項價值
（百萬美元）		待辦事項單元待辦事項平均價格
（以千美元計）
20222021% 變化20222021% 變化20222021% 變化
北方$1,119.5 $1,494.2 (25)%1,122 1,737 (35)%$997.8 $860.2 16 %
大西洋中部960.5 1,004.5 (4)%842 1,053 (20)%$1,140.7 $954.0 20 %
南方2,352.5 1,965.2 20 %2,523 2,470 2 %$932.4 $795.6 17 %
山2,597.3 3,021.9 (14)%2,524 3,598 (30)%$1,029.0 $839.9 23 %
太平洋1,844.3 2,013.3 (8)%1,087 1,444 (25)%$1,696.7 $1,394.3 22 %
合併總計$8,874.1 $9,499.1 (7)%8,098 10,302 (21)%$1,095.8 $922.1 19 %

所得税前收入（虧損）（以百萬美元計）：
 截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
 20232022% 變化20232022% 變化
（重述）（重述）
北方$49.1 $81.4 (40)%$136.6 $177.8 (23)%
大西洋中部71.1 39.9 78 %158.5 117.2 35 %
南方126.9 56.3 125 %268.0 121.8 120 %
山146.8 120.6 22 %368.0 296.6 24 %
太平洋183.4 120.1 53 %419.9 299.9 40 %
房屋建築總數577.3 418.3 38 %1,351.0 1,013.3 33 %
企業和其他(24.2)(52.3)54 %(113.6)(150.7)25 %
合併總計$553.1 $366.0 51 %$1,237.4 $862.6 43 %

“公司及其他” 主要包括一般公司支出，例如我們的執行辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、營銷和法律部門；利息收入；某些輔助業務的收入，包括我們的公寓租賃開發業務和高層城市豪華公寓業務；以及我們的租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。
37
2023 財年與 2022 財年對比（重報）
北方
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
20232022改變20232022改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）$377.7 $481.4 (22)%$1,081.9 $1,235.6 (12)%
已交付的商品數量390 555 (30)%1,155 1,467 (21)%
平均交付價格（千美元）
$968.6 $867.6 12 %$936.7 $842.3 11 %
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）$330.7 $308.1 7 %$1,012.0 $1,204.8 (16)%
合同單位淨額344 283 22 %1,068 1,246 (14)%
平均合同價格（千美元）
$961.3 $1,088.8 (12)%$947.6 $966.9 (2)%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比
81.0 %76.2 %79.9 %77.3 %
所得税前收入（百萬美元）
$49.1 $81.4 (40)%$136.6 $177.8 (23)%
截至7月31日的銷售社區數量41 49 (16)%
2023財年交付房屋數量的減少主要是由於截至2022年10月31日的積壓房屋數量與2021年10月31日的積壓房屋數量相比有所減少，但部分被積壓房屋轉換率的提高和交付的規格房屋的增加所抵消。2023財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於銷售價格上漲以及交付到更昂貴地區和/或產品的房屋數量的轉移。
2023財年三個月期間簽訂的淨合同數量的增加主要是由於需求與2022財年相比有所增加，但部分被銷售社區平均數量的減少所抵消。在為期九個月的2023財年期間簽署的淨合同數量減少主要是由於銷售社區的平均數量減少以及2023財年第一和第二季度的需求疲軟。2023財年期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域和/或產品，以及銷售激勵措施的增加。
2023財年三個月的所得税前收入減少歸因於收入減少和房屋銷售收入成本增加（按占房屋銷售收入的百分比計算）導致的收益減少，但部分被銷售和收購成本的降低所抵消。在2023財年的三個月中，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比的增加主要是由於產品組合/區域向利潤率較低的領域轉移，但部分被利息支出占房屋銷售收入百分比的降低所抵消。
在為期九個月的2023財年中，所得税前收入的減少歸因於收入減少和房屋銷售收入成本的增加，按房屋銷售收入的百分比計算，部分被銷售和收購成本的降低所抵消。在2023財年的九個月中，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比的增加主要是由於產品組合/區域向利潤率較低的領域轉移，但部分被利息支出占房屋銷售收入百分比的降低所抵消。此外，我們在2023財年的九個月期間確認了與計劃中的土地出售有關的270萬美元土地減值費用。我們還記錄了140萬美元和660萬美元的減值費用，這些費用分別與我們在新澤西州霍博肯的一個公寓項目中的辦公空間有關，這些項目與2022財年的三個月和九個月計劃出售有關。
38
大西洋中部
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
20232022改變20232022改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）$288.5 $254.0 14 %$787.2 $765.1 3 %
已交付的商品數量247 267 (7)%687 819 (16)%
平均交付價格（千美元）
$1,167.9 $951.2 23 %$1,145.9 $934.2 23 %
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）$296.4 $224.7 32 %$886.0 $871.9 2 %
合同單位淨額317 186 70 %884 806 10 %
平均合同價格（千美元）
$935.3 $1,208.0 (23)%$1,002.3 $1,081.8 (7)%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比
69.2 %75.8 %71.5 %76.6 %
所得税前收入（百萬美元）
$71.1 $39.9 78 %$158.5 $117.2 35 %
截至7月31日的銷售社區數量34 40 (15)%
2023財年三個月和九個月期間交付的房屋數量減少主要是由於截至2022年10月31日的積壓房屋數量與2021年10月31日的積壓房屋數量相比，積壓房屋數量有所減少，但部分被積壓房屋轉換率的增加以及已交付的規格房屋的增加所抵消。在2023財年三個月和九個月期間，交付房屋的平均價格上漲主要是由於交付的房屋數量轉移到更昂貴的地區和/或產品，以及銷售價格上漲。
2023財年期間簽訂的淨合同數量的增加主要是由於需求的改善，尤其是在第三季度，但部分被銷售社區平均數量的減少所抵消。2023財年期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域和/或產品，以及銷售激勵措施的增加。
在2023財年的三個月中，所得税前收入的增加主要是由於收入增加帶來的收益增加，房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比降低以及銷售和收購成本的降低。2023財年房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/領域向利潤率更高的領域轉移，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。
在2023財年的九個月中，所得税前收入的增加主要是由於房屋銷售收入占房屋銷售收入的百分比降低以及銷售和收購成本的降低。在2023財年的九個月中，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比有所下降，這主要是由於產品組合/領域向利潤率更高的領域轉移，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。這一減少被2023財年九個月期間減值費用的增加部分抵消。此外，我們在2023財年的九個月期間確認了與計劃中的土地出售有關的1,030萬美元土地減值費用，其中包括土地銷售和其他收入成本。在為期九個月的2022財年期間，沒有確認類似的費用。
39
南方
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
20232022改變20232022改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）$632.6 $352.7 79 %$1,544.8 $922.5 67 %
已交付的商品數量732 469 56 %1,880 1,263 49 %
平均交付價格（千美元）
$864.2 $752.0 15 %$821.7 $730.4 13 %
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）$513.8 $340.5 51 %$1,433.2 $1,525.7 (6)%
合同單位淨額632 313 102 %1,796 1,666 8 %
平均合同價格（千美元）
$812.9 $1,088.0 (25)%$798.0 $915.8 (13)%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比
72.8 %74.5 %74.7 %76.6 %
所得税前收入（百萬美元）
$126.9 $56.3 125 %$268.0 $121.8 120 %
截至7月31日的銷售社區數量108 95 14 %
2023財年交付房屋數量的增加主要是由於截至2022年10月31日的積壓房屋數量與2021年10月31日的積壓房屋數量相比，2022年10月31日的積壓房屋數量有所增加，交付的規格房屋數量有所增加，以及積壓房屋的轉換率提高。2023財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於銷售價格上漲以及交付到更昂貴地區的房屋數量的轉移。
2023財年期間簽署的淨合同數量的增加主要是由於需求的改善和銷售社區數量的增加。2023財年期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域或產品類型，以及銷售激勵措施的增加。
2023財年所得税前收入的增加主要是由於收入增加帶來的收益增加和房屋銷售收入成本的降低（按占房屋銷售收入的百分比計算），但部分被銷售和收購成本的增加所抵消。在2023財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/區域向利潤率更高的地區轉移，銷售價格上漲以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。

40
山
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
20232022改變20232022改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）$726.0 $660.5 10 %$1,880.4 $1,776.4 6 %
已交付的商品數量775 802 (3)%2,090 2,219 (6)%
平均交付價格（千美元）
$936.8 $823.6 14 %$899.7 $800.5 12 %
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）$481.1 $343.8 40 %$1,194.4 $2,045.1 (42)%
合同單位淨額605 263 130 %1,433 2,064 (31)%
平均合同價格（千美元）
$795.2 $1,307.1 (39)%$833.5 $990.8 (16)%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比
73.6 %74.9 %73.6 %75.6 %
所得税前收入（百萬美元）
$146.8 $120.6 22 %$368.0 $296.6 24 %
截至7月31日的銷售社區數量111 102 9 %
2023財年交付房屋數量的減少主要是由於截至2022年10月31日的積壓房屋數量與截至2021年10月31日的積壓房屋數量相比有所減少，但部分被積壓房屋轉換率的提高和2023財年交付的規格房屋的增加所抵消。2023財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於銷售價格的上漲。
在為期三個月的2023財年中，簽訂的淨合約數量的增加主要是由於需求的改善和銷售社區數量的增加。2023財年三個月期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域或產品類型，以及銷售激勵措施的增加。
在為期九個月的2023財年期間簽署的淨合同數量減少主要是由於2023財年第一和第二季度需求疲軟，但部分被銷售社區數量的增加所抵消。2023財年簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域或產品類型，以及銷售激勵措施的增加。
2023財年所得税前收入的增加主要是由於2023財年收入增加帶來的收益增加、房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比降低以及銷售和收購成本的降低。在2023財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/區域向利潤率更高的地區轉移以及銷售價格上漲。為期九個月的2023財年也受到減值費用增加的影響。

41
太平洋
截至7月31日的三個月截至7月31日的九個月
20232022改變20232022改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）$648.4 $506.6 28 %$1,619.1 $1,433.0 13 %
已交付的商品數量380 321 18 %1,030 982 5 %
平均交付價格（千美元）
$1,706.4 $1,578.2 8 %$1,571.9 $1,459.3 8 %
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）$541.5 $447.1 21 %$1,367.5 $2,100.0 (35)%
合同單位淨額347 221 57 %858 1,287 (33)%
平均合同價格（千美元）
$1,560.5 $2,023.1 (23)%$1,593.8 $1,631.7 (2)%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比
66.2 %69.8 %67.8 %71.8 %
所得税前收入（百萬美元）
$183.4 $120.1 53 %$419.9 $299.9 40 %
截至7月31日的銷售社區數量51 46 11 %
2023財年交付房屋數量的增加主要是由於積壓房屋的轉換量增加以及交付的規格房屋數量的增加，但與2021年10月31日的積壓房屋數量相比，截至2022年10月31日積壓房屋數量的減少部分抵消了這一點。2023財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於交付給更昂貴的地區和/或產品的房屋數量以及銷售價格的上漲。
在為期三個月的2023財年中，簽訂的淨合約數量的增加主要是由於需求的改善和銷售社區數量的增加。2023財年三個月期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域或產品類型，以及銷售激勵措施的增加。
在為期九個月的2023財年期間簽署的淨合同數量減少主要是由於2023財年第一和第二季度需求疲軟，但被2023財年銷售社區數量的增加部分抵消。在為期九個月的2023財年期間，簽訂的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到更便宜的領域或產品類型，以及銷售激勵措施的增加。
2023財年三個月期間所得税前收入的增加主要是由於2023財年收入增加帶來的收益增加以及房屋銷售收入成本降低（按占房屋銷售收入的百分比計算），但部分被銷量增加時銷售和收購成本的增加所抵消。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/區域向利潤率較高的地區轉移以及銷售價格上漲，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。與2022財年相比，2023年減值費用減少也影響了房屋銷售收入占房屋銷售收入的百分比。
在為期九個月的2023財年中，所得税前收入的增加主要是由於2023財年收入增加帶來的收益增加，房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比降低以及銷售和收購成本的降低。與2022財年相比，2023年期間的減值費用增加在一定程度上抵消了這一增長，其中包括在土地銷售和其他與計劃中的土地出售相關的收入成本中確認的220萬美元減值。在2022財年期間，沒有確認類似的費用。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/區域向利潤率較高的地區轉移以及銷售價格上漲，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。
企業和其他
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三個月中，所得税前虧損分別為2420萬美元和5,230萬美元。2023財年所得税前虧損的減少主要是由於我們的一家租賃物業合資企業在2023財年確認了3,500萬美元的收益，利率上升導致的利息收入增加，銷售和收購成本降低以及高層城市豪華公寓業務收益增加。這些減少部分被抵押貸款公司業務收益的減少所抵消，這主要是由於交易量減少和競爭加劇導致利差降低、租賃物業合資企業蒙受的損失增加以及公寓生活業務蒙受的損失增加。
42
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九個月中，所得税前虧損分別為1.136億美元和1.507億美元。2023財年所得税前虧損的減少主要是由於我們的一家租賃物業合資企業在2023財年確認了3,500萬美元的房地產銷售收益，在2023財年確認的訴訟和解收益為2770萬美元，淨額，銷售和收購成本降低以及利率上升導致的利息收入增加。這一減少被2022財年確認的與我們的一家租賃物業合資企業出售房地產相關的2,100萬美元收益、與我們的智能家居技術業務在2022財年批量出售安全監控賬户相關的900萬美元收益、抵押貸款公司運營收益減少的主要原因是交易量減少、我們的租賃物業合資企業蒙受的損失增加以及我們的公寓生活業務損失增加所部分抵消。此外，我們在2023財年的九個月期間確認了與計劃中的土地出售有關的250萬美元土地減值費用。
可用信息
我們的主要互聯網地址是www.tollbrothers.com，我們的投資者關係網站位於investors.tollbrothers.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會提交此類材料或將其提供給美國證券交易委員會之後，我們將在合理可行的情況下儘快通過我們的投資者關係網站免費提供10-K表的年度報告、10-Q表的季度報告、8-K表的當前報告以及根據《交易法》第13（a）或15（d）條提交或提供的報告的任何修正案。
我們在投資者關係網站上提供有關我們的業務和財務業績的信息，包括我們的公司概況。此外，我們在投資者關係網站上網絡直播了我們的財報電話會議以及我們與投資界成員一起參與的某些活動。公司治理信息，包括我們的道德守則、公司治理準則和董事會委員會章程，也可在我們的投資者關係網站上查閲。我們網站的內容並未以引用方式納入本10-Q表季度報告或我們向美國證券交易委員會提交的任何其他報告或文件中，對我們網站的任何引用僅作為非活躍的文字引用。
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨的市場風險主要是由於利率的波動。我們同時使用固定利率和浮動利率債務。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公允市場價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於浮動利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公允價值，但會影響我們的收益和現金流。我們通常沒有義務在到期前預付固定利率債務，因此，在我們被要求或選擇為固定利率債務再融資之前，利率風險和公允價值的變化不應對我們的固定利率債務產生重大影響。
下表列出了截至2023年7月31日按預定到期日、加權平均利率和估計公允價值（金額以千計）分列的我們的債務義務：
 固定利率債務
浮動利率債務 (a)、(b)
到期會計年度金額加權-
平均的
利率		金額加權-
平均的
利率
2023$37,265 5.26%$— 
2024204,467 4.30%72,127 7.05%
2025111,919 5.47%— 
2026413,722 4.99%101,563 6.20%
2027471,748 4.84%60,937 6.20%
此後875,884 4.02%487,500 6.20%
債券折扣、溢價和延期發行成本——淨額(7,543)— 
總計$2,107,462 4.51%$722,127 
截至2023年7月31日的公允價值$2,022,302  $722,127  
(a) 根據截至2023年7月31日未償還的浮動利率債務金額，並保持浮動利率債務餘額不變，不考慮公司的利率互換交易，利率每提高1％，我們每年產生的利息就會增加約720萬美元。
(b) 2020 年 11 月，我們簽訂了 五利率互換交易以對衝美元400.0百萬美元的定期貸款額度，包含在上表的浮動利率債務欄中。利率互換有效地固定了美元的利息成本400.0百萬在 0.369% 加上截至2025年10月的定期貸款機制定價表中規定的利差。點差是 1.15% 截至2023年7月31日。這些利率互換被指定為現金流套期保值。

43
第 4 項。控制和程序
任何控制和程序，無論構思和操作多麼精良，都只能為實現控制系統的目標提供合理而非絕對的保證。此外，控制系統的設計必須反映資源有限這一事實，並且必須將控制的好處與成本相比加以考慮。由於所有控制系統都存在固有的侷限性，因此任何對控制措施的評估都無法絕對保證公司內部的所有控制問題和欺詐事件（如果有）都已被發現。由於具有成本效益的控制系統存在固有的侷限性，可能會出現因錯誤或欺詐而導致的錯誤陳述而無法被發現；但是，我們的披露控制和程序旨在為實現其目標提供合理的保證。
我們的首席執行官兼首席財務官在管理層的協助下，評估了截至本報告所涉期末（“評估日期”）《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條所定義的披露控制和程序的有效性。根據該評估，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，截至評估日，我們的披露控制和程序是有效的，可以合理地保證，根據《交易法》要求我們在報告中披露的信息是在美國證券交易委員會規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告的，並且此類信息會被收集並酌情傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以允許及時就要求的披露做出決定。
我們將繼續實施新的企業資源規劃（“ERP”）系統，該系統會影響我們的許多財務流程，並有望提高某些財務和業務交易流程以及底層系統環境的效率和有效性。新的企業資源規劃系統將成為我們財務報告內部控制的重要組成部分。除了上述ERP系統的實施外，在截至2023年7月31日的季度中，我們對財務報告（該術語的定義見《交易法》第13a-15（f）條和第15d-15（f）條）的內部控制沒有任何變化，對我們的財務報告的內部控制產生了重大影響或合理可能對我們的財務報告的內部控制產生重大影響。
44
第二部分。其他信息
第 1 項。法律訴訟
我們參與各種索賠和訴訟，這些索賠和訴訟主要是在正常業務過程中產生的。我們認為，已經為解決所有當前索賠和未決訴訟做出了充分的準備，這些事項的處置不會對我們的經營業績和流動性或財務狀況產生重大不利影響。
第 1A 項。風險因素
正如先前在2022年10-K表格第一部分第1A項 “風險因素” 中披露的那樣，我們的風險因素沒有重大變化。
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
發行人購買股票證券
在截至2023年7月31日的三個月期間，我們回購了以下普通股：
時期
總數
購買的股票 (a)
平均值
價格
每股支付 (b)
作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數 (c)
最大值
股票數量
那可能還是
根據計劃或計劃購買 (c)
 （以千計） （以千計）（以千計）
2023 年 5 月 1 日至 2023 年 5 月 31 日177 $68.03 177 12,770 
2023 年 6 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日1,186 $75.09 1,186 11,584 
2023 年 7 月 1 日至 2023 年 7 月 31 日568 $79.41 568 11,016 
總計1,931 $75.71 1,931 
(a) 我們的股票激勵計劃允許我們在分配時從本應向基於業績的限制性股票單位接受者或限制性股票單位接受者發行的股票總數中扣留分配時公允價值等於到期的適用所得税預扣税的股票數量，並將剩餘的股份匯給收款人。在截至2023年7月31日的三個月中，我們扣留了936股受業績限制性股票單位和/或限制性股票單位約束的股票，以支付約62,500美元的所得税預扣税，並向收款人發行了剩餘的2786股股票。預扣的股份不包括在上表購買的股票總數中。
我們的股票激勵計劃還允許參與者使用 “淨行使” 方法行使不合格股票期權。在淨行使中，我們通常從行使股票期權時向參與者發行的股票總數中預扣行使時公允市場價值等於期權行使價和適用的所得税預扣税的股票數量，並將剩餘的股份匯給參與者。在截至2023年7月31日的三個月期間，未使用淨行使法來行使期權。
(b) 每股支付的平均價格包括與收購相關的成本，但不包括根據2022年《通貨膨脹降低法》我們在股票回購中應計的任何消費税。
(c) 2022年5月17日，我們的董事會批准通過公開市場交易、私下談判交易（包括加速股票回購）、發行人要約或其他財務安排或交易，回購2000萬股普通股，用於一般公司用途，包括為公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲取股份。該授權自2020年3月10日起生效的現有授權於2022年5月17日終止。我們的董事會沒有確定當前股票回購計劃的任何到期日期。
除上述情況外，在截至的三個月期間，我們沒有回購任何股票證券
2023年7月31日。

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分紅
在截至2023年7月31日的九個月中，我們向股東支付了每股0.62美元的現金分紅。股息的支付由董事會自行決定，未來支付股息的任何決定都將取決於對許多因素的評估，包括我們的經營業績、資本需求、運營和財務狀況以及當時生效的任何合同限制。我們的循環信貸協議和定期貸款協議都要求我們維持最低有形淨資產（定義見適用協議），這限制了我們可以支付的股息金額。根據我們的銀行信貸協議，截至2023年7月31日，我們本可以支付高達約25.4億美元的現金分紅。

第 5 項。其他信息

董事和執行官的證券交易計劃

在本10-Q表季度報告所涵蓋的時期內， 公司沒有董事或高管採用或終止 “第10b5-1條交易安排” 或 “非規則10b5-1交易安排”，每個術語的定義見S-K法規第408 (a) 項.
第 6 項。展品
3.1
特此參照註冊人於2023年6月13日向美國證券交易委員會提交的8-K表格最新報告的附錄3.01納入經修訂和重述的Toll Brothers, Inc. 章程
4.1*
本協議附表A所列各方和作為繼任受託人的紐約梅隆銀行簽訂的截至2012年2月7日的契約的第三十份補充契約
31.1*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對小道格拉斯·耶爾利進行認證
31.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對馬丁·康納進行認證
32.1*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對小道格拉斯·耶爾利進行認證
32.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對馬丁·康納進行認證
101
Toll Brothers, Inc.於2023年8月31日提交的截至2023年7月31日的季度10-Q表季度報告的以下財務報表，格式為ixBRL（內聯可擴展業務報告語言）：（i）簡明合併資產負債表，（ii）簡明合併運營報表和綜合收益表，（iii）簡明合併權益變動表，（iv）簡明合併現金流量表，以及（v）簡明票據合併財務報表
101.INSXBRL 實例文檔-實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在行內 XBRL 文檔中
*隨函以電子方式提交。

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簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
 TOLL BROTHERS, IN
 （註冊人）
   
日期：2023年8月31日來自：/s/ 馬丁·P·康納
馬丁·P·康納
高級副總裁兼首席財務官
官員（首席財務官）
   
日期：2023年8月31日來自：/s/ 邁克爾 ·J· 格拉布
邁克爾·J·格拉布
高級副總裁兼首席會計師
官員（首席會計官）

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