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目錄

​

​

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

​

表格：10-K

​

þ 根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的年度報告

​

截至本財年的財政年度。2020年12月31日

或

​

◻ 根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告

​

由_的過渡期

​

佣金檔案號：001-37815

​

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

(註冊人的確切姓名載於其章程)

​

馬裏蘭州

 

46-4757266

(公司或組織的州或其他管轄權)

 

(税務局僱主
識別號碼)

 

 

 

2貝塞斯達地鐵中心，套房：440
貝塞斯達, 國防部

 

20814

(主要行政辦公室地址)

 

(郵政編碼)

​

註冊人的電話號碼，包括區號：202-524-6851

​

根據該法第12(B)款登記的證券：

​

每個班級的標題是：

​

商品代號：

 

註冊的每個交易所的名稱：

普通股，每股票面價值0.001美元

​

GMRE

 

紐交所

A系列優先股，每股票面價值0.001美元

​

GMRE PRA

 

紐交所

​

根據該法第(12)(G)款登記的證券：無

​

用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。是◻  不是 þ

​

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第13節或第15(D)節提交報告。是◻  不是 þ

​

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。(2)註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了根據1934年《證券交易法》第(13)或15(D)節要求提交的所有報告。是 þ*不是。◻

​

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個互動數據文件。是 þ*不是。◻

​

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

​

大型加速文件管理器

☐

加速的文件管理器

☐

非加速文件服務器

þ

規模較小的新聞報道公司

þ

​

​

新興成長型公司

☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第(13)(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。◻

​

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。他説：þ 

​

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法規則第312b-2條所定義)。是◻  不是 þ

註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值約為#美元。481.3截至2020年6月30日，100萬。

​

截至2021年3月1日，有52,169,166註冊人的普通股，面值為每股0.001美元，已發行。

​

以引用方式併入的文件

​

註冊人提交的與註冊人2021年股東年會相關的最終委託書的部分內容通過引用併入註冊人截至2020年12月31日的財政年度的Form 10-K年度報告第III部分。註冊人預計在2020年12月31日後120天內向美國證券交易委員會(U.S.Securities and Exchange Commission)提交最終委託書。

​

​

​

目錄

目錄

第I部分

項目1.

業務

5

項目1A。

風險因素

14

項目1B。

未解決的員工意見

36

第二項。

特性

36

第三項。

法律程序

36

第四項。

礦場安全資料披露

36

​

第II部

第五項。

註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

37

第6項。

選定的財務數據

39

項目7。

管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

39

項目7A。

關於市場風險的定量和定性披露

52

第8項。

合併財務報表和補充數據

53

項目9。

會計與財務信息披露的變更與分歧

98

項目9A。

管制和程序

98

項目9B。

其他資料

101

​

第III部

第(10)項。

董事、高管與公司治理

101

第11項。

高管薪酬

101

項目12。

某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜

101

第(13)項。

某些關係和相關交易，以及董事獨立性

101

第(14)項。

首席會計費及服務

101

​

​

​

第IIIV部

第15項。

展品和財務報表明細表

101

第16項。

表10-K摘要

108

簽名

109

​

​

​

2

目錄

關於前瞻性陳述的特別説明

本報告包含1995年“私人證券訴訟改革法”(載於修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)第227A節和修訂後的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節)定義的“前瞻性陳述”。具體而言，與我們的趨勢、流動性、資本資源、醫療保健行業、醫療保健房地產市場和機會等有關的陳述包含前瞻性陳述。您可以通過使用前瞻性詞彙來識別前瞻性陳述，這些前瞻性詞彙包括但不限於“相信”、“預期”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“估計”或“預期”，或這些詞彙和短語或類似詞彙或短語中的否定成分，這些詞彙或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，並不完全與歷史事件有關。你也可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。

前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能是不正確或不精確的，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的事務和事件會按照描述的方式發生(或者根本不會發生)。除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同：

●正在進行的新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行的影響是高度不確定的，無法預測，將取決於未來的事態發展，包括新冠肺炎的嚴重程度、暴發和潛在復發的持續時間、現有或新的社會疏遠和就地安置秩序的持續時間、相關政府當局採取的進一步緩解戰略、疫苗的供應和分發、充分的檢測和治療以及對新冠肺炎的普遍免疫力；
●租户拖欠或不續租的；
●我們收取租金的能力；
●我們有能力履行現有和任何未來債務協議中的約定，包括作為行政代理與蒙特利爾銀行哈里斯銀行(BMO)達成的6億美元銀團信貸安排(“信貸安排”)；
●租金下降或空置率上升，包括購置財產的預期租金水平；
●在確定要收購和完成此類收購的醫療機構方面存在困難；
●不利的經濟或房地產條件或發展，無論是在全國或在我們的設施所在的市場；
●我們未能產生足夠的現金流來償還我們的未償債務；
●利率波動和經營成本增加；
●未能有效對衝利率風險；
●我們滿足短期和長期流動性需求的能力；
●我們有能力配置我們籌集的債務和股權資本；
●我們有能力以有吸引力或根本沒有吸引力的條款籌集額外的股本和債務資本；
●我們對普通股和優先股的股票進行分配的能力；
●對任何收購的時間和/或完成的預期；
●我們普通股和優先股市場價格的普遍波動；
●業務或投融資策略的變化；
●我們對繼續服務得不到保證的關鍵人員的依賴；
●我們未來識別、聘用和留住高素質人才的能力；
●我們競爭的程度和性質；
●醫療保健法律、政府法規、税率和類似事項的變化；
●當前醫療保健和醫療保健房地產趨勢的變化；
●醫療保險、醫療補助和商業保險報銷趨勢預期趨勢的變化；
●對投資機會的競爭；
●我們未能成功整合收購的醫療設施；
●我們預計的租户改善支出；
●美國普遍接受的會計政策變化(“公認會計原則”)；
●保險金額不足或不足的；
●其他普遍影響房地產業的因素；

3

目錄

●我們分配的税收處理方式的變化；
●我們未能取得並保持我們作為房地產投資信託基金(“REIT”)的資格，以繳納美國聯邦所得税；
●根據房地產投資信託基金規則，我們有資格就我們的財產處置獲得“100%禁止交易税”的避風港資格；以及
●對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加了限制，這些規則與美國聯邦所得税目的REIT資格相關。

​

參見第1a項。關於本報告中的風險因素，請參閲本報告中對這些風險和其他風險的進一步討論，以及本報告中討論並在我們可能不時提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的其他文件中確定的風險、不確定因素和其他因素。在投資我們公司之前，你應該仔細考慮這些風險。新的風險和不確定因素也可能不時出現，這些風險和不確定因素可能會對我們產生重大和不利的影響。雖然前瞻性陳述反映了我們的誠意信念，但它們並不是對未來業績的保證。除非適用法律另有要求，否則我們不承擔更新或修改任何前瞻性陳述的義務，以反映本報告日期後潛在假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。您不應過度依賴基於我們或做出前瞻性陳述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陳述。

​

4

目錄

第I部分

第一項：商業銀行業務

​

組織

Global Medical REIT Inc.(以下簡稱“公司”、“我們”、“我們”或“我們的”)是一家馬裏蘭州的公司，主要從事收購專門建造的醫療設施，並將這些設施租賃給擁有領先市場份額的強大醫療系統和醫生團體。該公司的普通股在紐約證券交易所上市。*如下所述，在2020年7月9日之前，本公司由泛美管理有限責任公司(“前顧問”)進行外部管理和提供諮詢。

2020年7月9日，本公司以1810萬美元的現金收購價收購了前Advisor的母公司--美洲集團控股公司(IAGH)的全部流通股，但須進行營運資金調整(“內部化”)。*內部化是根據本公司、增信企業有限公司(“增信”)及Jeffrey Busch先生之間於二零二零年七月九日訂立的購股協議(“購股協議”)完成。在內部化之前，IAGH由贊森(85%)和布希(15%)擁有。

*一個完全由本公司董事會獨立及公正成員組成的特別委員會(“特別委員會”)在徵詢其獨立法律及財務顧問的意見後，認為內部化對本公司及本公司股東是適宜的，並符合本公司及本公司股東的最佳利益，並建議董事會授權及批准內部化。根據特別委員會的這項建議，審計委員會授權並批准了內部化。不需要公司股東的批准。

*於完成內部化後，管理協議(定義見附註6-“關聯方交易”)終止，前顧問的僱員成為本公司的僱員，而前顧問先前執行的職能由本公司內部化。他説：

我們選擇從截至2016年12月31日的納税年度開始，作為房地產投資信託基金(REIT)對美國聯邦所得税徵税。我們通過傘式合夥房地產投資信託基金(UPREIT)開展業務，在該結構中，我們的物業由我們的經營合夥企業Global Medical REIT L.P.(“經營合夥企業”)的全資子公司擁有。我們的全資子公司Global Medical REIT GP LLC是我們經營合夥企業的唯一普通合夥人，截至2020年12月31日，我們擁有我們經營合夥企業的未償還普通經營合夥單位(“OP單位”)的93.56%。

業務概述

我們認為，美國的老齡化和醫療服務的分散化正在增加對由強大的醫生羣體和醫療系統運營的專門建造的醫療設施的需求。因此，我們尋求投資於符合當代醫療保健提供趨勢的醫療設施。

我們的醫療設施主要位於二級市場和一級市場的郊區，通常以三重淨值租賃的方式出租給單一租户。我們的大多數租户都是醫生團體、地區或國家醫療系統或它們的組合。

我們的業務目標和投資戰略

我們的主要業務目標是通過(I)可靠的股息和(Ii)長期資本增值的組合，為我們的股東提供有吸引力的、經風險調整的回報。我們實現業務目標的主要戰略是：

●構建主要位於二級市場和一級市場郊區的醫療設施組合，以利用美國人口老齡化和醫療保健提供系統的分散化；

5

目錄

●將我們的物業出租給醫療保健租户，提供有利可圖的做法，這些做法被老齡化的人口利用，高度依賴他們專門建造的房地產來提供核心醫療程序，如心血管治療、康復、眼科手術、胃腸病、腫瘤治療和整形外科；
●在我們的物業組合中留出一部分用於機會性收購，包括(I)某些急症護理醫院和長期急症護理設施(LTAC)，我們認為這些醫院和長期急性護理設施(LTAC)可提供溢價、風險調整後的回報；(Ii)醫療系統公司辦公大樓和行政大樓，我們認為它們將幫助我們發展與更大的醫療系統的關係；以及(Iii)由國家或地區運營商運營並位於表明需要此類服務的市場上的行為和精神健康設施；以及(Iii)由國家或地區運營商運營並位於表明需要此類服務的市場上的行為和精神健康設施；以及
●以三重淨租方式租賃我們的設施，並按合同年租金遞增。

新冠肺炎的影響和商業前景

2020年，新冠肺炎疫情沒有對我們的運營結果、流動性或資本資源產生實質性影響。雖然我們仍在研究此次大流行將對我們的租户和我們的業務產生的實際和潛在影響，但以下各節總結了管理層對新冠肺炎大流行可能對我們未來的運營結果、流動性和資本資源以及其他各種公司具體事項產生的潛在影響的看法。

新冠肺炎的爆發以及政府當局為遏制其傳播而採取的措施，已經對美國經濟造成了實質性的不利影響，特別是醫療保健行業。新冠肺炎對美國經濟以及我們租户的業務和運營的全面影響尚不清楚，因為這種經濟放緩的速度和隨之而來的失業在許多方面都是獨一無二的，也是歷史性的。雖然這些事件已經對醫療行業產生了重大影響，但我們無法合理估計這種影響的持續時間和嚴重程度。然而，在疫情爆發時，我們開始與某些業務受到嚴重幹擾的租户合作，幫助他們應對疫情，包括幫助我們的租户申請政府經濟救濟，在某些有限的情況下，達成延期租金協議。此類延期租金的總金額為110萬美元，截至2020年12月31日，未償還的租金為10萬美元。*由於新冠肺炎對我們租户的影響程度將取決於未來的發展，包括新冠肺炎或其變體的復興，因此無法保證我們的租户將繼續能夠滿足這些協議的要求，或者這些租户或其他租户未來可能不會尋求額外的救濟。新冠肺炎對我們的流動性以及運營和財務業績的影響程度將取決於我們的租户恢復正常患者數量的能力，以及新冠肺炎或其變體的復興是否會導致我們的租户業務進一步關閉或中斷。

在疫情爆發之初，許多州禁止選擇性和非緊急醫療程序。自那以後，許多州已經解除了這些禁令；然而，最近許多州再次出現新冠肺炎案件，包括我們的設施所在的許多州，可能會導致這些州重新實施這些禁令。例如，德克薩斯州的某些創傷服務區有限制，如果新冠肺炎住院人數連續7天佔該地區醫院總容量的15%以上，則該地區不得在醫院進行選擇性手術。鑑於很多租户依賴選擇性及非緊急的醫療程序作為主要收入來源，重新禁止這些程序可能會對租户的生意造成重大不良影響。此外，為了應對最近新冠肺炎疫情的死灰復燃，地方、州和聯邦機構已經或可能重新實施居家或入住訂單，這可能會導致我們的許多租户經歷病人量大幅減少的情況，即使在沒有此類限制的地方，患者也可能不願接受某些醫療程序，我們的租户可能會採取社交疏遠措施，每一項措施都可能導致我們的租户在很長一段時間內經歷病人量的減少。此外，如果不根據冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)、後續的刺激和新冠肺炎救濟法案或新立法提供額外的政府資金，我們的租户可能無法依靠未來的政府援助計劃來抵禦業務的再次低迷。儘管我們相信，自新冠肺炎疫情爆發以來，我們的收購渠道已經正常化，但新冠肺炎的復甦可能會導致醫療房地產收購市場的又一次混亂，這可能會對我們的收購增長產生實質性的不利影響。

到目前為止，新冠肺炎疫情還沒有對我們的流動性產生實質性的不利影響。然而，如果新冠肺炎的復興影響租户向我們支付租金的能力、貸款人向我們放貸的能力，或者我們籌集股本的能力，可能會對我們的流動性產生實質性的不利影響。

6

目錄

我們的酒店

截至2020年12月31日，我們在房地產方面的總投資約為11億美元，包括86個設施，總計(I)約370萬平方英尺的可租賃面積和(Ii)約8760萬美元的年化基本租金。下表彙總了截至2020年12月31日有關我們投資組合的信息。另請參閲“附表III-綜合房地產和累計折舊”，瞭解有關我們物業的更多信息。

按類型劃分的投資彙總

下表包含截至2020年12月31日按物業類型劃分的我們投資組合的信息：

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​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

可出租城市廣場

    

%%的

    

年化基準租金(ABR)

    

​

 

類型

​

英尺數(LSF)

​

LSF

​

(單位：萬人)(1)

​

ABR的百分比

​

醫療辦公樓(MOB)(2)

​

2,520,203

​

68.21

%  

$

54,327

​

62.01

%

住院康復中心。設施(IRF)

 

536,560

 

14.52

%  

​

18,562

 

21.19

%

外科醫院

 

174,984

 

4.74

%  

​

6,506

 

7.43

%

其他(3)

 

463,118

 

12.53

%  

​

8,219

 

9.38

%

總計

 

3,694,865

 

100.00

%  

$

87,614

 

100.00

%

(1)2020年12月的月度基本租金乘以12。
(2)我們的暴徒類別包括有特殊用途的建築物，如手術中心、成像、實驗室、緊急護理、透析等。
(3)包括急性護理醫院(2349 ABR)、長期急性護理醫院(2341 ABR)、醫療行政辦公室(2593 ABR)和獨立急診科(936 ABR)。

地理集中

下表包含截至2020年12月31日我們投資組合的地理集中度信息。在我們的設施高度集中的州，不利的經濟或其他條件(包括重大天氣事件)可能會對我們產生不利影響。見“風險因素-我們主要集中在少數幾個州，包括德克薩斯州、俄亥俄州、佛羅裏達州、亞利桑那州、賓夕法尼亞州和俄克拉何馬州。對這些州和我們在這些州的租户產生負面影響的經濟和其他條件對我們的收入的影響可能會比我們的物業在地理上更加多樣化的情況更大。.”

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

可出租城市廣場

    

%%的

    

年化基準租金(ABR)

    

​

 

狀態

​

英尺數(LSF)

​

LSF

​

(單位：萬人)(1)

​

ABR的百分比

​

德克薩斯州

​

622,433

​

16.85

%  

$

16,106

​

18.38

%

俄亥俄州

 

256,073

 

6.93

%  

​

7,364

 

8.41

%

弗羅裏達

 

355,571

 

9.62

%  

​

6,802

 

7.76

%

亞利桑那州

 

195,835

 

5.30

%  

​

6,587

 

7.52

%

賓州

 

245,614

 

6.65

%  

​

6,170

 

7.04

%

俄克拉荷馬州

 

150,855

 

4.08

%  

​

5,657

 

6.46

%

其他(2)

 

1,868,484

 

50.57

%  

​

38,928

 

44.43

%

總計

 

3,694,865

 

100.00

%  

$

87,614

 

100.00

%

(1)2020年12月的月度基本租金乘以12。
(2)我們剩餘的物業分佈在其他25個州，沒有一個州的ABR佔我們ABR的5.0%以上。

重要租户

截至2020年12月31日，以下租户至少佔我們年化基本租金的5%。他們任何財務狀況的不利變化，或我們未能與這些租户續約，都可能對我們產生不利影響。見“風險因素-如果我們的任何重要租户無力向我們支付租金，可能會對我們的收入產生不成比例的負面影響。“和“風險

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目錄

因素-我們的大部分醫療設施都是由一個租户佔用的，如果租户違約或租約不續約，我們可能很難找到合適的替代租户，特別是對於我們位於較小市場的醫療設施。”

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

可出租城市廣場

    

%%的

    

年化基準租金(ABR)

    

​

 

租客

​

英尺數(LSF)

​

LSF

​

(單位：萬人)(1)

​

ABR的百分比

​

包羅萬象健康公司

​

254,006

​

6.87

%  

$

7,167

​

8.18

%

紀念健康系統

 

155,600

 

4.21

%  

​

5,482

 

6.26

%

Kledred Healthcare Inc.(2)

 

112,707

 

3.05

%  

​

5,119

 

5.84

%

總計

 

522,313

 

14.13

%  

$

17,768

 

20.28

%

(1)2020年12月的月度基本租金乘以12。
(2)包括與當地醫療系統的兩家Kindred Healthcare Inc.合資企業。

租約期滿

下表包含有關截至2020年12月31日我們投資組合中租賃的租賃到期日的信息。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

    

​

    

年化基準租金(ABR)

    

​

 

年

​

租約數量減少。

​

租賃平方英尺

​

(單位：萬人)(1)

​

ABR的百分比

​

2021

​

7

​

21,716

​

$

361

​

0.41

%

2022

 

17

 

77,227

 

​

1,512

 

1.73

%

2023

 

15

 

235,218

 

​

5,588

 

6.38

%

2024

 

37

 

655,851

 

​

14,124

 

16.12

%

2025

 

8

 

227,288

 

​

6,176

 

7.05

%

2026

 

25

 

413,309

 

​

7,281

 

8.31

%

2027

 

16

 

297,625

 

​

8,367

 

9.55

%

2028

 

7

 

112,185

 

​

2,851

 

3.25

%

2029

 

16

 

282,342

 

​

7,906

 

9.02

%

此後

 

48

 

1,338,605

 

​

33,448

 

38.18

%

總計

 

196

 

3,661,366

(2)​

$

87,614

 

100.00

%

(1)2020年12月的月度基本租金乘以12。
(2)剩餘的33,499平方英尺(0.9%)的可出租面積是空置的。

土地契約

截至2020年12月31日，我們租賃了我們6%的建築所在的土地，約佔我們總可租賃平方英尺的33.1%，約佔我們2020年12月至2020年12月年化基本租金的4.1%。土地契約對這些物業施加若干限制，包括限制我們將該等設施轉租給與土地出租人沒有關係的租户的能力、出售該等設施的第一要約權及拒租權，以及限制該等設施可進行的醫療程序的種類。

最新發展動態

封閉式收購

​

自2020年12月31日以來，我們已經完成了三筆收購，總計86,035平方英尺的可租賃面積，購買總價為2540萬美元，年化基本租金為200萬美元。

​

​

​

​

8

目錄

​

合同下的物業

截至2021年3月3日，我們有6處簽約房產，總購買價格約為7570萬美元。我們目前正處於合同物業的盡職調查期。如果我們在盡職調查審查期間發現任何這些物業或任何物業的經營者有問題，我們可能不會及時完成交易，或者我們可能會終止購買協議而不結束交易。

租約續訂活動

在2020年第四季度，我們延長了總計相當於ABR 7.1%的租約，其中包括兩份最初於2021年到期的包租，以及俄克拉何馬州俄克拉何馬城仁慈康復醫院的Kindred租約，加權平均附加期為9.2年。

醫療保健行業和醫療保健房地產市場機遇

我們相信，由於不斷增加的醫療支出、有利的人口趨勢、不斷變化的患者偏好和不斷變化的政府舉措，美國醫療行業正在繼續快速增長。

2019年至2028年期間，美國醫療支出預計將以年均5.4%的速度增長

根據醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)的數據，2019年醫療支出增長4.6%，達到3.8萬億美元，預計到2028年將以年均5.4%的速度增長，超過國內生產總值(GDP)4.3%的年均增長率。CMS預測，到2028年，醫療保健支出將達到6.2萬億美元，佔GDP的19.7%。我們認為，隨着美國醫療支出的持續增加，醫療保健提供者對醫療設施的需求將會增加，這將增加市場上醫療設施的潛在供應。

美國人口老齡化推動醫療服務需求增長

在嬰兒潮一代以及醫療技術和服務的進步(延長預期壽命)的推動下，人口普遍老齡化是醫療支出增長的關鍵驅動因素。根據2010年美國人口普查，65歲或以上的人口構成了美國總人口中增長最快的部分。我們認為，美國的人口趨勢，特別是人口老齡化，將導致老齡化人口對醫療服務的需求持續增長，這反過來將導致對地理位置優越的專門醫療設施的供應增加。

臨牀護理繼續從大型的集中式設施轉移

我們相信，醫療服務的提供將繼續從大型的集中化設施轉向更小的、更專業的設施，這將增加對更小、更專業和更高效的醫院和門診設施的需求，這些醫院和門診設施將利用這些轉變的趨勢。傳統上在大型綜合醫院進行的手術，如某些類型的手術，由於臨牀科學的進步、消費者偏好的變化、現有醫院有限或效率低下的空間以及非醫院環境中較低的成本，正越來越多地轉向位置更方便的專門設施。

我們相信，當醫療保健在大型集中式醫院環境之外提供時，提供的醫療服務更具成本效益，患者滿意度也更高。醫療領域內專業化程度的提高也推動了對專門為特定專科建造的醫療設施的需求。

機會性收購

儘管醫療保健服務的提供繼續轉向規模較小、更專業的設施，但我們相信仍有機會收購規模較大的急性護理設施，如急性護理醫院和長期護理中心，其子市場基本面非常有吸引力。

9

目錄

令人信服的估值。儘管有遠離急救設施的趨勢，但我們相信，某些地理位置良好的急救醫院和長期護理中心仍將是美國醫療體系的關鍵組成部分。

我們還機會性地投資於大型醫療系統的公司和行政辦公樓。我們相信，對這類設施的投資有助於我們與大型醫療系統建立關係，這可能會使我們成為此類醫療系統醫療設施的首選房東。

我們還可以投資於由國家或地區運營商運營的行為和精神健康設施，這些設施所在的市場顯示出對此類服務的需求。他説：

雖然不是我們投資戰略的主要重點，但我們相信，將我們投資組合的一部分分配給機會性收購有助於我們的投資組合多樣化，並與我們與實力雄厚的運營商結盟的戰略相一致。

房地產投資信託基金資格

我們選擇從截至2016年12月31日的應税年度開始，作為房地產投資信託基金徵税。除一些重大例外情況外，符合REIT資格的公司通常不需要為其分配給股東的收入和收益繳納美國聯邦公司所得税，從而降低了公司層面的税收。要符合REIT的資格，我們的資產中必須有相當大比例是符合條件的房地產資產，我們收入的相當大比例必須是房地產租金收入或抵押貸款利息。我們相信，我們的組織和運作方式符合REIT的納税資格，我們打算繼續以這種方式運作。然而，我們不能保證我們將繼續以符合或保持REIT資格的方式運營。

競爭

我們與許多其他房地產投資者競爭醫療保健物業的收購，包括醫療保健運營商，以及私募股權公司和其他REITs等房地產投資者，其中一些人可能比我們擁有更多的財力和更低的資金成本。對醫療保健物業的競爭可能會顯著提高我們必須為醫療保健物業支付的價格，我們的競爭對手可能會成功收購這些物業或資產本身。此外，我們的潛在收購目標可能會發現我們的競爭對手更具吸引力，因為他們可能擁有更多的資源，可能願意為物業支付更高的價格，或者可能有更兼容的經營理念。

此外，我們的醫療設施和租户經常面臨來自附近醫院、其他醫療機構和其他醫療設施的競爭，包括提供類似服務的緊急護理和其他初級保健設施。如果我們租户的競爭對手有更大的地理覆蓋面，更方便地接觸醫生和患者，提供或被認為提供更高質量的服務，招募醫生在其設施中提供競爭性服務，擴大或改善他們的服務，或者獲得更優惠的管理式醫療合同，我們的租户可能無法成功競爭。

政府法律法規

冠狀病毒、救濟和經濟安全法案(CARE法案)

CARE法案於2020年3月27日通過，以應對新冠肺炎疫情，並授權超過2萬億美元幫助受疫情影響的個人和企業。CARE法案的標題III專注於美國的醫療體系，包括增加醫療保險支付，以及暫時放寬幾個與提供者相關的醫療保險要求的條款。例如，CARE法案授權患者預期支付系統付款增加20%，並根據其加速和預付款計劃(AAP)擴大醫療保險預付款的資格。CARE法案還規定了針對AAP預付款的延長和靈活的償還條款。-CARE法案的AAP條款在2020年春夏期間為許多醫療服務提供者，包括我們的一些租户提供了所需的流動性，當時由於新冠肺炎大流行，患者數量嚴重減少。塞舌爾

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目錄

“負擔得起的醫療法案”

“平價醫療法案”(Affordable Care Act)是一部全面的醫療改革法，其中包含可能直接影響我們的租户的各種條款。平價醫療法案的主要目標是通過擴大醫療補助覆蓋範圍，創建醫療保險交易所，並強制未參保的個人購買醫療保險，擴大未參保人口的保險覆蓋範圍。《平價醫療法案》(Affordable Care Act)還包含旨在降低醫療成本的條款，包括降低聯邦醫療保險(Medicare)支付率的增加，以及推廣關注患者結果而不是數量的提供者的替代報銷方法。除了擴大覆蓋範圍和控制成本外，平價醫療法案還包含旨在打擊醫療欺詐的條款，包括醫療保險欺詐和濫用。2012年6月28日，美國最高法院部分宣佈醫療補助計劃的擴大無效，並允許各州在不損失現有醫療補助資金的情況下不參與擴大計劃。

自“平價醫療法案”頒佈以來，人們多次試圖通過立法行動和法律挑戰來廢除或修訂“平價醫療法案”。儘管平價醫療法案繼續受到司法挑戰，但到目前為止，最高法院支持了平價醫療法案，包括最近在2015年6月25日關於King訴Burwell案。2017年1月20日，特朗普總統發佈行政命令，旨在尋求迅速廢除《平價醫療法案》，並指示所有執行部門和機構負責人在法律允許的最大程度上最大限度地減少《平價醫療法案》的經濟和監管負擔。此外，2017年12月22日，特朗普總統簽署了2017年減税和就業法案(TCJA)，使之成為法律。TCJA取消了因違反平價醫療法案中的個人強制條款而受到的税收處罰。此外，2018年12月14日，在德克薩斯州訴阿扎爾案美國得克薩斯州北區地區法院以取消TCJA違反個人強制條款的税收處罰為基礎，宣佈《平價醫療法案》無效，2020年1月9日，Firth巡迴上訴法院確認下級法院的判決，即《平價醫療法案》的個人強制條款違憲，但並未使整個法律無效。第五巡迴上訴法院將“平價醫療法案”的其餘部分是否可以在沒有個人授權的情況下存在的問題發回下級法院進行進一步分析。2020年11月10日，美國最高法院聽取了關於德克薩斯州訴阿扎爾案但尚未作出決定。我們無法預測未來任何修改或廢除平價醫療法案的嘗試是否會成功，也無法預測#年的決定是否會成功。德克薩斯州訴阿扎爾案將在上訴時被美國最高法院推翻或確認。平價醫療法案的未來是不確定的，現有法律法規的任何變化，包括平價醫療法案的廢除、修改或取代，都可能對醫療保健的交付和支付產生長期的財務影響。我們的租户和我們都可能受到法律或其廢除、修改或取代的不利影響。

儘管《平價醫療法案》擴大保險覆蓋範圍可能會使我們的租户受益，因為他們的參保患者數量增加了，但這些好處可能會被以下事實所抵消：(I)許多根據《平價醫療法案》新參保的人都投保了免賠額很高的保單(因此，給我們的租户帶來了更高的患者信用風險)，(Ii)一些州沒有實施醫療補助擴大計劃，或者實施醫療補助計劃擴大的方式可能會減少潛在的參保人數(例如實施工作要求)，以及，(Iii)即使各州沒有實施醫療補助擴大計劃或實施醫療補助計劃擴大計劃的方式可能會減少潛在的參保人數(例如實施工作要求)，以及，(Iii)即使州政府對於我們確實接受醫療補助的租户來説，他們對醫療補助患者的報銷可能低於擁有聯邦醫療保險或商業保險的患者。此外，儘管從聯邦醫療保險(Medicare)按服務收費或按數量支付轉變為基於結果的報銷模式可能會降低總體醫療成本，但如果我們的租户無法適應更注重結果的醫療服務交付模式，這些變化可能會對他們產生負面影響。

醫療保險和醫療補助計劃

我們租户的收入來源通常包括醫療保險和醫療補助計劃。醫療保健提供者繼續面臨着越來越大的政府壓力，要求其控制或降低醫療成本，並大幅減少醫療報銷，包括減少報銷和改變《平價醫療法案》(Affordable Care Act)下的支付方法。在某些情況下，私營保險公司依賴全部或部分醫療保險支付系統來確定支付費率，這可能會導致私營保險公司的報銷減少。

美國最近的經濟低迷可能會對州預算產生負面影響，從而給各州帶來減少醫療補助支出的壓力。由於失業和家庭收入下降，參加醫療補助計劃的人數可能會增加，這可能會加劇控制醫療補助支出的必要性。從歷史上看，各州經常試圖通過限制福利和收緊醫療補助資格要求來減少醫療補助支出。此外，2018年初，醫療保險和醫療補助服務中心(Centers For Medicare And Medicaid Services)發佈了指導意見，允許各州將工作要求作為醫療補助資格的條件，這可能會抑制該計劃的註冊人數。

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聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)減少報銷的努力可能會繼續下去，這可能會對我們租户的收入和他們向我們支付租金的能力產生負面影響。

欺詐和濫用法律

有各種聯邦和州法律禁止醫療保健提供者的欺詐性和濫用商業行為，這些提供者參與、接受政府贊助的醫療保健計劃(包括聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助計劃(Medicaid))，或能夠進行與之相關的轉介。我們與某些租户的租約也可能受到這些欺詐和濫用法律的約束。這些法律包括但不限於：

●《聯邦反回扣條例》(Federal Anti-Kickback Statement)禁止提供、支付、招攬或收取任何形式的報酬，以換取或誘使任何美國聯邦或州醫療保健計劃患者轉介；
●聯邦醫生自我轉診禁令(通常稱為“斯塔克法”)，除特定例外情況外，限制與醫療保健提供者有經濟關係的醫生向與醫生或直系親屬有經濟關係的實體轉介指定的醫療服務，這些服務可根據聯邦醫療保險或醫療補助計劃支付費用；(2)聯邦醫生自我推薦禁止(通常稱為“斯塔克法”)，除特定例外情況外，限制與醫療服務提供者有經濟關係的醫生轉診至與醫生或直系親屬有經濟關係的實體，這些服務可根據聯邦醫療保險或醫療補助計劃支付；
●虛假索賠法案，禁止任何人在知情的情況下向聯邦政府提交虛假或欺詐性的付款申請，包括根據聯邦醫療保險和醫療補助計劃；
●“民事罰款法”，授權衞生與公眾服務部對某些欺詐行為處以罰款；以及
●州反回扣、反誘因、反轉介和保險欺詐法律，這些法律大體上可能與上述聯邦法律相似，而且可能比上面提出的聯邦法律更具擴張性。

違反這些法律可能會導致刑事和/或民事處罰，包括懲罰性制裁、損害評估、處罰、監禁、拒絕聯邦醫療保險和醫療補助付款和/或被排除在醫療保險和醫療補助計劃之外。此外，《平價醫療法案》澄清，根據《虛假索賠法案》，對違反《反回扣法令》而產生的物品或服務提交索賠構成虛假或欺詐性索賠。聯邦政府已經採取了這樣的立場，一些法院也認為，違反其他法律，如斯塔克法，也可能違反虛假索賠法案。此外，某些法律，如虛假索賠法案，允許個人代表政府對違反行為提起舉報人訴訟。對其中一名租客施加上述任何懲罰，都可能損害該租户的經營能力或向我們支付租金的能力。此外，我們與受這些法律約束或影響的醫療保健提供系統簽訂租賃和其他財務關係。未來，我們可能會有其他投資者，他們是我們某些子公司的醫療保健提供者，這些子公司擁有我們的醫療保健設施。如果我們的任何關係，包括與我們子公司的其他投資者相關的關係，被發現不符合這些法律，我們和我們的醫生投資者可能會受到民事和/或刑事處罰。

其他規例

醫療保健行業受到美國聯邦、州和地方政府當局的嚴格監管。我們的租户一般將受到法律和法規的約束，這些法律和法規涵蓋(除其他外)參與政府計劃的許可證和認證、服務計費、健康信息的隱私和安全，包括1996年的健康保險攜帶和責任法案(Health Insurance Porability And Accounability Act)，該法案規定了某些個人可識別健康信息的隱私和安全，以及與醫生和其他轉介來源的關係。此外，新的法律和法規、現行法律和法規的變化或這些法律或法規的解釋的變化可能會對我們的財務狀況和租户的財務狀況產生負面影響。在某些情況下，這些變化可以追溯適用。立法或監管改革的頒佈、時間或效果是無法預測的。

許多州通過需要證明(CON)法律對醫療設施的建設、醫療設施的擴建、某些服務的建設或擴建(例如包括特定牀位類型和醫療設備)以及某些資本支出進行監管。根據此類法律，適用的州監管機構必須確定需要

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目錄

在項目可以進行之前就存在於項目中。如果我們的一個租户試圖承擔CON監管的項目，但沒有得到適用的監管機構的授權進行該項目，租户將被阻止以其預期的方式運營。

如果不遵守這些法律和法規，可能會直接影響我們和我們的租户向我們支付租金的能力。

環境問題

根據各種美國聯邦、州和地方法律、條例和法規，房地產的現任和前任業主和租户可能連帶承擔調查、補救和監控醫療設施上或其中的某些危險物質或其他受管制材料的費用。除這些費用外，釋放的醫療設施的過去或現在的所有者或租户可能對此類泄漏造成的任何人身傷害或財產損失負責，包括未經授權將含石棉材料和其他危險物質泄漏到空氣中，以及此類泄漏對自然資源或環境造成的任何損害。這些環境法往往強加這樣的責任，而不管現在或以前的所有者或租户是否知道或對這些物質或材料的存在或釋放負有責任。此外，危險物質或材料的釋放，或未能適當補救該等物質或材料，可能會對業主或租户出租、出售、開發或租賃該醫療設施或以該醫療設施作為抵押品借款的能力產生不利影響。運輸或安排處置或處理危險物質或其他受管制物質的人可承擔在處置或處理設施移除或補救這類物質的費用，無論該設施是否由該人擁有或經營。

某些環境法規定不動產所有人和租户在管理危險物質和其他受管制材料方面負有遵守義務。例如，環境法規定了含石棉材料和含鉛油漆的管理和移除。不遵守這些法律可能會受到懲罰或其他制裁。

人力資本資源

於完成內部化後，前顧問的僱員成為本公司的僱員，而以前由前顧問執行的職能由本公司內部化。截至2020年12月31日，公司員工總數為22人。他説：

我們的成功取決於我們員工的成功。我們相信，我們提供具有競爭力的福利方案，促進員工專業知識和技能的發展，並鼓勵員工培養新的技能，例如在環境、社會和治理(ESG)領域。我們已經制定了政策，提供一個安全、不受騷擾的工作環境，並培養了一種基於公平和平等待遇的企業文化。因此，我們相信我們的員工緻力於與彼此以及與我們的租户建立牢固、創新和長期的關係。

由於新冠肺炎的流行，我們一直鼓勵我們公司辦公室的所有員工遠程工作，直到另行通知。

可用的信息

我們維護着一個網站，網址是Www.globalmedicalreit.com。我們網站上的信息並未以引用方式併入本10-K表格年度報告中，我們的網址僅作為非活動文本參考。

我們向SEC提交註冊聲明、委託書、我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及對這些報告的修正。我們在以電子方式向證券交易委員會提交或提交給證券交易委員會後，在合理可行的情況下，儘快通過網站的投資者部分免費提供Form 10-K的年度報告、Form 10-Q的季度報告、Form 8-K的當前報告以及根據交易法第13(A)節或第15(D)節提交或提交的報告的修正案。根據交易法第16(A)節提交的實益所有權報告也可在我們的網站上查閲。這些報告和其他信息也可以在www.sec.gov免費獲得。

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目錄

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項目1A：各種風險因素

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以下總結了購買或擁有我們的證券的重大風險。我們的業務、財務狀況和/或經營結果以及我們向股東分配的能力可能會受到這些風險的性質和影響的重大不利影響。*在這種情況下，我們的證券的市值可能會受到不利影響，投資者可能會損失部分或全部投資價值。您應仔細考慮本10-K表格年度報告中包含的第1A項“風險因素”中所述的風險和不確定性。這些風險包括但不限於以下風險：

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如果新冠肺炎疫情死灰復燃，或者新冠肺炎變種或其他病毒再次爆發，我們和我們租户的業務可能會受到實質性的不利影響。

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我們幾乎所有的收入都依賴於我們的租户。我們的租户面臨廣泛的商業風險，包括經濟、競爭、政府補償和監管風險，其中任何一項都可能導致我們的租户無法向我們支付租金。

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我們的資產集中在醫療保健相關設施，這使得我們在經濟上更容易受到特定行業相關風險的影響，而不是我們的資產分散在不同的行業。

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如果我們的任何重要租户無力向我們支付租金，可能會對我們的收入造成不成比例的負面影響。

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我們的大部分醫療設施都是由一個租户佔用的，如果租户違約或租約不續約，我們可能很難找到合適的替代租户，特別是對於我們位於較小市場的醫療設施。

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我們主要集中在少數幾個州，包括德克薩斯州、俄亥俄州、佛羅裏達州、亞利桑那州、賓夕法尼亞州和俄克拉何馬州。對這些州和我們在這些州的租户產生負面影響的經濟和其他條件，可能會比我們的物業在地理上更加多樣化的情況對我們的收入產生更大的影響。

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我們的大部分投資組合都是用我們信貸工具的擔保債務來融資的。我們受到與有擔保的浮動利率債務相關的風險的影響，包括我們的利息支出、信貸安排能力、契約限制和喪失抵押品贖回權的風險的潛在增加。

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我們依賴外部資本來源來滿足未來的資本需求，如果我們在獲得這些資本方面遇到困難，我們可能無法進行未來必要的收購，以發展我們的業務或履行即將到期的債務。

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根據馬裏蘭州法律和房地產投資信託基金(REIT)的某些要求，董事會有權自行決定我們是否支付分派以及此類分派的金額和頻率，過去的分派金額可能不代表未來的分派金額。

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如果不能保持房地產投資信託基金的資格，將導致我們作為一家正規公司被徵税，這將大大減少可用於分配給我們股東的資金。

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目錄

與新冠肺炎大流行相關的風險

如果新冠肺炎疫情死灰復燃，或者新冠肺炎變種或其他病毒爆發，我們和我們的租户的業務可能會受到實質性的不利影響。

2020年，新冠肺炎疫情導致美國和世界經濟大幅下滑。*醫療行業也未能倖免於這種低迷，因為患者數量下降，原因是患者在大流行期間不願尋求非緊急醫療服務，以及州和地方政府為遏制病毒傳播而下達的居家命令和禁止某些選擇性程序。*儘管我們的大多數租户能夠在2020年春夏疫情高峯期運營，但他們這樣做的患者數量減少，這給他們的財務帶來了壓力，在某些情況下，他們需要與我們達成租金延期協議。*儘管現在正在接種新冠肺炎疫苗，但尚不確定新冠肺炎大流行何時或是否會消退到患者數量恢復到新冠肺炎之前的水平。此外，新冠肺炎疫情的死灰復燃或新冠肺炎變異或不同病毒的爆發可能會導致我們的租户經歷病例量減少或被迫關閉，以遏制這種爆發，這可能會對我們的租户的業務和他們向我們支付租金的能力產生實質性的不利影響。他説：

新冠肺炎疫情還導致美國經歷了歷史上最高的失業率。這些失業工人中的許多人也失去了以僱主為基礎的醫療保險，這是我們租户的主要付款人。即使在新冠肺炎疫情平息之後，美國極高的失業率和醫療保險的喪失也可能導致人們取消或推遲醫療程序，目前尚不清楚這些工人何時(如果有的話)能夠重新就業或獲得私人醫療保險。長期的高失業率和失去福利可能會對租户的生意和他們向我們支付租金的能力造成重大的不利影響。

新冠肺炎疫情對我們業務的影響

為了應對新冠肺炎疫情和相關政府部門採取的措施，我們一直鼓勵公司辦公室的所有員工遠程工作，直到另行通知。雖然我們認為這些措施是可取的，並且符合我們員工和社區的最佳利益，但這些措施與其他因素結合在一起，已經對我們的正常運營造成了幹擾，並可能在這些措施懸而未決期間繼續這樣做。此外，我們的某些服務提供商已經或可能採取類似的預防措施，這可能會導致我們運營所依賴的服務的可用性、容量和/或效率降低。此外，如果我們的任何員工和/或服務提供商的員工與新冠肺炎簽約或以其他方式被迫自我隔離，我們可能會遇到運營所需的勞動力和服務短缺的情況。此外，遠程工作安排可能會增加網絡安全事件、數據泄露或網絡攻擊的風險，這可能會對我們的業務和運營結果產生實質性的不利影響，其中包括丟失專有數據、中斷或延誤我們的業務運營以及損害我們的聲譽。

“新冠肺炎”大流行對我國資本獲取的影響

新冠肺炎疫情已經導致美國和國際貸款和資本市場的大幅波動。儘管貸款和資本市場總體上已經企穩，但新冠肺炎或其變體的復興可能會導致這些市場再次波動，這可能會迫使我們的貸款人受到流動性限制，並對我們以商業合理條款甚至根本不能獲得資金的能力產生負面影響。

新冠肺炎疫情對我國採辦渠道的影響

新冠肺炎疫情或其變種的死灰復燃可能會改變醫療保健房地產市場，進而可能減少我們的投資渠道，導致我們無法實現收購目標。

歸根結底，新冠肺炎對我們和我們租户業務的整體影響是高度不確定和無法預測的，將取決於未來的發展，包括新冠肺炎的嚴重程度以及疫情和潛在的復發的持續時間；現有或未來的社會疏遠和就地安置訂單的持續時間；適用的政府當局採取的進一步緩解策略；疫苗的可用性、足夠的檢測和治療以及對新冠肺炎的普遍免疫力；對我們租户供應鏈的影響；我們和我們租户的員工、服務提供商的健康狀況；以及美國和全球市場的反應及其對消費者信心和支出的影響。然而，這種不利影響可能

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目錄

這可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績、我們支付普通股和優先股的能力以及2021年及以後我們普通股和優先股的市場價格產生重大影響，以及我們滿足現有和任何未來債務協議(包括信貸安排)中的約定的能力，以及償還我們的未償債務的能力，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績產生重大影響，包括我們的客户數量減少或我們的租户收入減少、租金延期請求增加、要求延長遞延租金的還款期或租户未能向我們支付租金等因素，這些都可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、我們的普通股和優先股的市場價格以及我們的未償債務產生重大影響。新冠肺炎的影響還可能加劇本風險因素部分討論的其他風險，其中任何一項都可能對我們產生實質性影響。

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與我們的業務和醫療設施相關的風險

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我們幾乎所有的收入都依賴於我們的租户。我們的租户面臨廣泛的商業風險，包括經濟、競爭、政府補償和監管風險，其中任何一項都可能導致我們的租户無法向我們支付租金。

我們幾乎所有的收入都依賴於我們的租户。我們的租户面臨廣泛的商業風險，包括經濟、競爭、政府發還和監管風險，這些風險可能會對他們的業務產生不利影響，進而影響他們向我們支付租金的能力。如果我們的任何租户無法向我們支付租金，並且我們沒有足夠的信用保護措施(如租金儲備、擔保、保證金和信用證)，我們的收入和運營現金流可能會受到重大不利影響，這反過來可能會影響我們的流動性、運營業績、我們向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格。

我們的資產集中在醫療保健相關設施，這使得我們在經濟上更容易受到特定行業相關風險的影響，而不是我們的資產分散在不同的行業。

我們收購併擁有與醫療保健相關的設施。我們將投資集中在房地產，特別是醫療保健房地產，會受到固有風險的影響。與我們分散醫療保健行業以外的投資相比，這些風險帶來的任何不利影響都可能更加明顯。醫療保健行業的任何低迷都可能對我們的租户支付租金的能力以及我們維持當前租金和入住率的能力產生不利影響。如果我們的租户中有很大一部分在特定的醫療領域執業或依賴於特定的醫療保健提供系統，我們的租户組合可能會變得更加集中。因此，醫療保健行業的普遍低迷，或特別是特定醫療領域或醫療保健提供系統的低迷，可能會對我們的收入和運營現金流產生重大不利影響，進而可能影響我們的流動性、運營業績、我們向股東進行分配的能力，以及我們普通股和優先股的交易價格。

如果我們的任何重要租户無力向我們支付租金，可能會對我們的收入造成不成比例的負面影響。

截至2020年12月31日，我們前三大租户的年化基本租金約佔我們整個投資組合年化基本租金的20%，包括我們的包圍式設施，約佔我們年化基本租金的8%；我們的紀念健康設施，約佔我們年化基本租金的6%；以及我們的Kindred醫療設施，約佔我們年化基本租金的6%。

我們無法控制我們的重要租户業務的成敗，而且在任何時候，我們的重要租户都可能無法支付到期租金，這反過來可能對我們的業務、收入和經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生不成比例的不利影響。

我們的租約一般是長期租約，年租金為自動扶梯，但我們的部分債務融資須支付浮動利率。利率的提高可能不會與租金的增加相匹配，這可能會使我們面臨資金失衡的問題。

我們的收入來自我們的租賃，這些租賃通常是長期租賃，租金固定，但須支付自動扶梯的年租金。我們的信貸工具債務中未對衝的部分需要支付倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)。收入通常是固定的，債務的利率是可變的，這給我們帶來了利率風險。利率的提高可能無法與我們租金收入的增加相匹配，這可能會增加我們的開支，並對我們的業務、經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

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目錄

如果我們的任何租户破產，我們可能會阻止我們向租户追回破產前的債務，或者驅逐租户並奪回對房產的控制權。

我們的一個租户提交的任何破產申請或與之相關的任何破產申請都可能阻止我們向該租户追回破產前債務或驅逐該租户並奪回對財產的控制權，除非我們從破產法院收到允許我們這樣做的命令，而我們可能無法獲得這一命令。租户破產也可能延誤我們根據相關租約收回逾期餘額的努力，並最終可能無法完全收回這些款項。如果租户在破產期間拒絕租約，我們將只能對請願前的損害賠償提出一般的無擔保索賠。我們持有的任何無擔保債權只能在資金可用的範圍內支付，並且支付給所有其他無擔保債權持有人的百分比只能相同。我們可能收回的無擔保債權遠遠低於我們持有的任何無擔保債權的全部價值，或者根本沒有收回，這可能會對我們的業務、收入和運營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。此外，處理租户破產或其他違約可能會轉移管理層的注意力，並導致我們招致大量的法律和其他費用。

我們地理市場的不利經濟或其他條件可能會對租户向我們支付租金的能力產生負面影響。

我們地理市場中的不利經濟或其他條件，包括經濟放緩或衰退時期、行業放緩時期、通貨緊縮時期、企業搬遷、人口結構變化、地震和其他自然災害、火災、恐怖行為、公共衞生危機、流行病和流行病(如新冠肺炎大流行)、內亂或戰爭行為和其他人為災難(可能導致未投保或保險不足的損失)，以及税收、房地產、分區和其他法律法規的變化，可能會對租户的業務和向我們支付租金的能力產生負面影響。我們向股東進行分配的能力以及普通股和優先股的交易價格。

我們的大部分醫療設施都是由一個租户佔用的，如果租户違約或租約不續約，我們可能很難找到合適的替代租户，特別是對於我們位於較小市場的醫療設施。

我們的大部分醫療設施都是由一個租户佔用的。在租賃期屆滿後，或如果我們行使權利更換違約租户，當我們用合適的替代租户重新定位相關醫療設施時，相關醫療設施的租金可能會下降或完全停止。我們也可能無法找到合適的替代租户，或及時、以優惠條件或根本不能與新租户簽訂三網租約。此外，我們可能需要為某些費用和義務(例如，房地產税、債務成本和維護費用)提供資金，以在我們的醫療設施重新定位時保持其價值，並避免對其施加留置權。我們向合適的租户重新定位醫療設施的能力可能會受到州許可、破產管理、CON或其他法律以及聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)所有權變更規則的嚴重延誤或限制。我們還可能因任何發牌、接管或所有權變更程序而招致大量額外費用。此外，我們尋找合適的替代租户的能力可能會受到專門醫療用途或醫療設施使用合同限制的影響，我們可能需要花費大量資金才能使醫療設施適應其他用途。任何此類延誤、限制和費用都可能對我們收取租金、獲得租賃醫療設施的所有權或以其他方式對租户違約行使補救措施的能力產生不利影響，這反過來可能對我們的業務、收入和運營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

所有這些風險在較小的市場可能會更大，那裏潛在的替代租户可能會更少，這使得更換租户變得更加困難，特別是對於專門的空間。

我們主要集中在少數幾個州，包括德克薩斯州、俄亥俄州、佛羅裏達州、亞利桑那州、賓夕法尼亞州和俄克拉何馬州。對這些州和我們在這些州的租户產生負面影響的經濟和其他條件，可能會比我們的物業在地理上更加多樣化的情況對我們的收入產生更大的影響。

截至2020年12月31日，我們年化基本租金總額的約18%、8%、8%、8%、7%和6%分別來自位於德克薩斯州、俄亥俄州、佛羅裏達州、亞利桑那州、賓夕法尼亞州和俄克拉何馬州的物業，由於這種地理集中，我們特別容易受到這些州經濟低迷或當地房地產市場狀況其他變化的影響。這些州當前支付計劃或監管、經濟、環境或競爭條件的任何實質性變化

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目錄

如果我們的物業在地理上更加多樣化，可能會對我們的業務、收入和運營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生放大的影響。

我們可能無法就我們正在投資的物業成功達成最終購買協議或完成收購。

不能保證我們會成功地就我們正在投資的設施達成最終的購買協議。我們還可以通過盡職調查確定預期的設施不符合我們的投資標準。我們也可能無法與賣方就購買設施達成協議。此外，不能保證一旦簽署購買協議，我們就會成功完成收購。在簽署購買協議後，我們通常有45至60天的盡職調查期。如果我們在盡職調查審查期間發現物業或運營商有問題，我們可能會終止購買協議，而不會關閉。如果不能根據合同或我們的投資渠道完成收購，可能會限制我們的增長機會，進而可能對我們的業務以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

當我們購買房產時，我們只能獲得有限的保修，反過來，如果我們購買房產後出現問題，我們只能向賣家提供有限的追索權。

物業的賣家經常以“原樣”的條件，以“原狀”和“所有瑕疵”的條件出售這類物業，而沒有任何適銷性或是否適合某一特定用途或目的的任何擔保。？此外，買賣協議可能只包含有限的保修、陳述和賠償，這些保修、陳述和賠償僅在交易結束後有限的一段時間內有效。購買有限保修的房產增加了在此類房產出現問題時對賣家幾乎沒有追索權的風險。反過來，這可能導致我們不得不註銷對該物業的投資，這可能會對我們的業務、運營結果、我們向股東支付分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生負面影響。

我們的醫療大樓受土地租賃的限制，可能會限制我們使用此類醫療設施。

我們租賃了我們六棟建築所在的土地，約佔我們2020年12月至2020年12月年化基本租金的4.1%。這些土地契約包含一定的限制。這些限制包括對我們重新出租設施的能力的限制，對醫療設施銷售的購買權和第一要約權和拒絕權的限制，以及對設施可能進行的醫療程序類型的限制。這些限制可能會影響我們在這些設施上的回報，進而可能對我們的收入、業務和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生不利影響。

我們的醫療設施和租户可能無法成功競爭，這可能會對我們的租户的業務和向我們支付租金的能力產生負面影響。

我們的醫療機構經常面臨來自附近醫院和其他提供類似服務的醫療機構的競爭，包括緊急護理和初級保健設施以及家庭醫療保健公司。這些競爭對手可能擁有更大的地理覆蓋面，更容易接觸到醫生和患者，並提供或被認為提供更高質量的服務。有時，出於我們無法控制的原因，管理型醫療機構可能會更改他們的首選醫院或網絡醫生名單，這可能有利於我們租户的競爭對手。此外，我們的租户可能會將醫生流失到他們的競爭對手手中，或者遠程醫療服務的增加可能會減少對醫療設施的需求。由於我們的租户或其相關的醫療保健提供系統無法競爭或對醫療設施的需求普遍減少而導致的租金收入的任何減少，都可能對我們的收入、業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

隨着時間的推移，長期租賃可能會導致租金低於市場水平，這可能會降低我們房產的市場價值。

我們的許多租約都是長期租約，有每年租金上漲的條款。不過，如果我們不能準確判斷市值租金上升的可能性，我們可能會把這類長期租約的條款訂在即使合約租金增加後，我們的長期租約的租金可能會較當時的市值租金為低。再者，我們可能沒有能力終止這些租約，或將租金調整至當時的市值租金。因此，我們的長期租約物業的市值可能會受到負面影響。

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目錄

我們可能招致未投保的損失或超出保險範圍的損失，這可能導致我們不得不承擔全部或部分損失。

我們的租户通常被要求(直接或通過與我們的補償安排)為我們的財產提供全面的財產和意外傷害保險。然而，有些類型的損失可能無法投保或保險費用太高，例如暴風雨、恐怖主義行為、地震和有毒黴菌造成的損失。因此，我們可能沒有足夠的保險承保某些類型的損失，並且可能會經歷可獲得的保險範圍的減少。如果發生未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會損失我們在物業上的全部或部分投資，以及該物業的預期未來收入。在這種情況下，我們可能仍然有義務償還任何抵押債務或其他與房產相關的財務義務。此外，如果我們的任何承保人無力償債，我們將被迫以另一家合適的承保人取代現有的承保範圍，而任何未決的索償都會面臨被追討的風險。在這種情況下，我們不能確定我們是否能夠以類似或其他優惠條件更換承保範圍。

我們已經為我們的每一處房產購買了產權保險單，保額通常與其原價相等。然而，這些保單的金額可能低於我們房產的當前或未來價值。在這種情況下，如果我們的任何物業存在所有權缺陷，我們可能會損失對此類物業的部分投資和預期利潤。

如果我們遇到未投保的損失，或者如果我們的任何保險公司無法支付保險索賠，我們可能會損失全部或部分對物業的投資以及與該物業相關的收入，這可能會對我們的收入、業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

我們可能會承擔與擁有、租賃、開發和運營我們的醫療設施相關的環境合規成本和責任。

根據各種美國聯邦、州和地方法律、條例和法規，醫療機構的現任和以前的所有者和租户可能連帶承擔調查、補救和監控醫療機構上或其中的某些危險物質或其他受管制材料的費用。除這些費用外，釋放的醫療設施的過去或現在的所有者或租户可能對此類泄漏造成的任何人身傷害或財產損失負責，包括未經授權將含石棉材料和其他危險物質泄漏到空氣中，以及此類泄漏對自然資源或環境造成的任何損害。這些環境法往往強加這樣的責任，而不管現在或以前的所有者或租户是否知道或對這些物質或材料的存在或釋放負有責任。此外，危險物質或材料的釋放，或未能正確補救此類物質或材料，可能會對所有者或租户出租、出售、開發或租賃此類醫療設施或以此類醫療設施為抵押借款的能力產生不利影響。運輸或安排處置或處理危險物質或其他受管制物質的人可承擔在處置或處理設施移除或補救這類物質的費用，無論該設施是否由該人擁有或經營。

某些環境法規定不動產所有人和租户在管理危險物質和其他受管制材料方面負有遵守義務。例如，環境法規定了含石棉材料和含鉛油漆的管理和移除。不遵守這些法律可能會受到懲罰或其他制裁。如果我們根據這些法律承擔責任，我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格可能會受到重大不利影響。

我們某些物業的收入取決於物業經理成功管理這些物業的能力。

我們依賴物業經理的表現來有效管理我們的某些物業。我們並不控制這些第三者物業管理人，因此，我們一般會面對與外判日常管理工作有關的各種風險，包括物業管理人可能無法成功管理物業的風險。此外，由於我們不控制我們的第三方物業管理人，任何不良事件，如與內部控制不足有關的問題、網絡安全事件或其他不良事件，都可能影響我們從此類第三方物業管理人管理的物業中確認的收入。我們可能無法預測此類事件或正確評估任何此類事件的規模，因為我們無法控制我們的第三方物業管理公司。如果我們的物業經理不能成功地管理我們的物業，我們的業務，

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目錄

財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格可能會受到重大不利影響。

我們現在和將來都會受到或有租金扶手電梯的影響，這可能會阻礙我們租金收入的增長，從而妨礙我們將來的盈利能力。

我們幾乎所有的收入都是通過租賃醫療設施獲得的，租賃中的租金通常是固定的，每年都會上漲，包括與消費物價指數(“CPI”)變化掛鈎的上漲。如果由於疲軟的經濟狀況或其他因素，CPI沒有上升，我們的增長和盈利能力將受到這些租賃的阻礙，這反過來可能對我們的業務業績、財務狀況、經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

我們和我們的租户面臨着與通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式造成的安全漏洞相關的風險，以及信息技術網絡和相關係統的其他重大中斷。

我們和我們的租户面臨與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或通過互聯網進行的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、公司內部人員或能夠訪問我們和我們的租户系統的人，以及我們和我們的租户的信息技術(“IT”)網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。我們和我們的租户的IT網絡和相關係統對於我們的每個業務的運營以及我們和我們的租户執行日常操作(包括維護機密患者數據)的能力都是必不可少的。雖然我們致力維持資訊科技網絡及相關係統的安全和完整，並已實施各種措施以管理保安漏洞或中斷的風險，但我們不能保證這些保安措施會有效，或不能保證企圖的保安漏洞或中斷不會成功或造成損害。此外，我們的租户可能沒有足夠的風險緩解措施，或者即使他們有足夠的措施，這些措施也可能無效。即使是保護最好的信息、網絡、系統和設施也仍然存在潛在的漏洞，因為此類企圖的安全漏洞中使用的技術不斷髮展，通常直到針對目標啟動才能識別，並且在某些情況下被設計為不會被檢測到，也可能不會被檢測到。因此，我們和我們的租户可能無法預料到這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施。, 因此，完全降低風險是不可能的。

涉及我們或我們租户的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能：

●擾亂我們或我們租户的網絡和系統的正常運行，從而擾亂我們和/或我們租户的運營；
●導致未經授權訪問、銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈有關我們、我們的租户或我們租户的患者的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能利用這些信息與我們或我們的租户競爭，或可能使我們或我們的租户面臨第三方的監管行動或損害索賠；
●導致財務報告錯誤、違反貸款契約、錯過報告截止日期和/或錯過許可截止日期；
●導致我們無法適當地監督我們遵守有關我們作為房地產投資信託基金資格的規章制度的情況；
●危害我們的租户有效利用其租賃空間所依賴的建築系統；
●需要大量的管理層關注和資源來補救由此造成的任何損害；
●使我們或我們的租户面臨違約、損害賠償、信用、罰款或終止租約或其他協議的索賠；或
●損害我們和我們租户的聲譽。

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目錄

任何或所有上述情況都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東支付分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

與我們的融資相關的風險

我們的大部分投資組合都是用我們信貸工具的擔保債務來融資的。我們受到與有擔保的浮動利率債務相關的風險的影響，包括我們的利息支出、信貸安排能力、契約限制和喪失抵押品贖回權的風險的潛在增加。

截至2020年12月31日，我們的未償還債務總額(扣除未攤銷債務發行成本)為5.866億美元，其中5.216億美元是我們信貸安排的擔保債務，我們約85%的財產作為擔保。如果利率上升，或者基於我們的綜合槓桿率，我們信貸工具的利差增加，我們的借款成本將增加，這可能會增加我們的資本成本(這將影響我們獲得資產的能力)，並降低我們的收益、流動性、可用於向股東分配的現金以及我們普通股和優先股的交易價格。

自首次公開募股(IPO)以來，我們的醫療保健投資組合大幅增長。為了繼續擴大我們的投資組合並保持適當的槓桿水平，我們需要獲得債務和股權資本。我們的信貸安排的Revolver部分是我們收購資金的主要來源，我們主要依靠股權資本來減少Revolver的餘額，為繼續收購提供能力。截至2021年2月28日，我們在Revolver下的現金餘額和可用容量約為8500萬美元。*如果我們無法增加債務能力或籌集股本來減少我們的Revolver餘額，我們的增長前景可能會受到負面影響。

我們債務協議的條款要求我們遵守幾個慣常的金融和其他公約，例如保持一定的槓桿率和覆蓋率，以及最低有形淨值要求。有關這些公約的説明，請參閲“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析--流動性和資本資源”。我們繼續承擔額外債務、進行分銷和開展一般業務的能力取決於我們對這些公約的遵守，這些公約限制了我們的運營靈活性。違反這些公約可能會導致適用債務管理工具下的違約，以及與此類工具交叉違約的任何其他債務，這可能會加速我們債務的本金餘額，並導致我們的貸款人對我們提起止贖程序。因此，任何此類違約都可能對我們的業務、流動性、財務狀況、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

我們的利率對衝可能不會成功地降低我們的利率風險。

我們使用衍生品工具來對衝某些可變利率貸款利率變化的風險敞口。截至2020年12月31日，我們有六項利率互換協議，將我們利率中的LIBOR部分固定在我們未償還信貸安排餘額的3.5億美元上。我們不能保證我們的對衝工具將充分降低我們的利率風險，也不能保證我們的對衝策略不會導致虧損。此外，套期保值交易對手可能無法履行其對我們的義務。如果我們的利率對衝未能成功降低我們的利率風險，或者如果對衝交易對手未能履行對我們的義務，我們的借款成本將會增加，這可能會增加我們的資本成本，降低我們的收益、流動性、可用於向股東分配的現金以及我們普通股和優先股的交易價格。

我們用定期債務為我們的醫療設施融資，未來我們可能會把定期債務放在我們的醫療設施上。我們可能無法在到期時對此類債務進行再融資，或者可能無法以優惠條件對此類債務進行再融資。

截至2020年12月31日，我們有5.866億美元的未償債務(扣除未攤銷債務發行成本)。我們還可能在未來讓我們的醫療設施負債累累。當貸款到期時，我們面臨着無法為這些債務(包括我們的左輪手槍貸款)進行再融資的風險，或者無法以優惠的條件進行再融資。如果我們為債務再融資時利率更高，我們的收入可能會減少。我們可能無法在適當的時間對債務進行再融資，這可能需要我們以對我們不利的條款出售醫療設施，或者可能導致此類醫療設施喪失抵押品贖回權。這些事件中的任何一個都可能對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生不利影響。

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目錄

確定LIBOR利率的方法的變化，以及2021年之後可能逐步取消LIBOR利率，可能會影響我們的財務業績。

倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)和某些其他利率“基準”可能會受到監管指導和/或改革的影響，這可能會導致我們當前或未來債務協議下的利率表現與過去不同，或導致其他意想不到的後果。2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)成立了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee，簡稱ARRC)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其在衍生工具和其他金融合約中首選的倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)替代利率。信貸安排規定，於LIBOR停止日期或前後(須提前選擇加入)，LIBOR將由本公司與行政代理協定的新基準利率取代為信貸安排中的基準利率，並作出有關調整，以使新基準利率在經濟上與LIBOR相等。我們無法預測倫敦銀行同業拆借利率何時停止提供，或者SOFR市場何時會有足夠的流動性。

2020年11月30日，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)在美聯儲和英國金融市場行為監管局的支持下宣佈，計劃於2021年12月31日停止發佈美元LIBOR，僅針對一週和兩個月的美元LIBOR期限，並於2023年6月30日停止發佈所有其他美元LIBOR期限的美元LIBOR。雖然這一聲明將過渡期延長至2023年6月，但美聯儲同時發佈了一份聲明，建議銀行在2021年底之前停止發行新的美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。鑑於這些最近的公告，目前LIBOR的前景並不確定，任何確定LIBOR的方法或與LIBOR逐步淘汰相關的監管活動的任何變化，都可能導致LIBOR的表現與過去不同，或者不復存在。

該公司擁有與倫敦銀行同業拆借利率掛鈎的利率互換協議，並正在監測和評估相關風險。這些風險與將合同過渡到新的替代費率有關，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果倫敦銀行間同業拆借利率受到限制或停止，與倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的貸款、證券或衍生品工具的價值也可能受到影響。對於一些票據來説，過渡到替代匯率的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的交易對手進行談判。

如果一份合約沒有過渡到另一種利率，而倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)被終止，那麼對我們利率互換協議的影響可能會因協議而異。如果倫敦銀行同業拆借利率停止，或者如果計算倫敦銀行同業拆借利率的方法與目前的形式不同，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利影響。

儘管監管機構和IBA明確表示，不應將最近的公告解讀為LIBOR已經停止或將停止，但如果LIBOR確實不存在，與過渡到替代參考利率相關的風險將加速和放大。

我們依賴外部資本來源來滿足未來的資本需求，如果我們在獲得這些資本方面遇到困難，我們可能無法進行未來必要的收購，以發展我們的業務或履行即將到期的債務。

為了符合REIT的資格，我們被要求，其中包括，每年向我們的股東分配至少90%的應税收入，而不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得。由於這種分配要求，我們可能無法從運營中保留的現金中為未來的資本需求提供資金，包括進行投資和償還或再融資到期債務所需的資本。因此，我們預計將依賴外部資本來源，包括債務和股權融資，為未來的資本需求提供資金。我們能否獲得資金將取決於幾個因素，其中許多因素我們幾乎無法控制，包括：

●投資者的興趣程度；
●我們滿足適用於REITs的分銷要求的能力；
●房地產投資信託基金的總體聲譽及其股權證券與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比的吸引力；
●我們的財務表現和租户的財務表現；

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目錄

●關於我們和房地產投資信託基金行業的分析師報告；
●股票和債券的一般市場狀況，包括固定收益證券利率的變化，這可能會導致我們股票的潛在買家從未來的分配中要求更高的年度收益；
●未能維持或增加我們的股息，這在很大程度上依賴於我們的運營資金，即FFO，而FFO又依賴於額外收購和租金上漲帶來的收入增加；以及
●其他因素，如政府監管行動和REIT税法的變化。

如果我們不能以令人滿意的條件或根本不能獲得所需資本，我們可能無法進行擴大業務所需的投資，或在到期時履行我們的義務和承諾，這反過來可能對我們的業務前景、流動性、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

與醫療行業相關的風險

醫療保健行業的不利趨勢可能會對我們租户的業務產生負面影響。

除其他事項外，醫療保健行業目前正在經歷：

●醫療服務需求和提供方式的變化；
●醫療服務提供者之間的競爭；
●整合大型健康保險公司；
●《平價醫療法案》和其他醫療改革法律帶來的監管和政府報銷不確定性；
●聯邦法院對質疑“平價醫療法案”合法性的案件的裁決；
●聯邦和州政府計劃通過降低醫療保健提供者Medicare和Medicaid的支付費率來減少預算赤字和解決債務上限問題；
●第三方報銷方式和政策的變化；以及
●加強對美國聯邦和州當局的賬單、轉介和其他做法的審查。

這些因素可能會對我們部分或全部租户的經濟表現產生不利影響，進而影響我們的租賃收入，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

醫療保健行業受到嚴格監管，新的法律或法規、現有法律或法規的變更、執照的喪失或未能獲得執照可能導致我們的租户無法向我們支付租金。

醫療保健行業受到美國聯邦、州和地方政府當局的嚴格監管。我們的租户通常將受到法律法規的約束，其中包括許可證、參與政府計劃的認證、服務計費、健康信息的隱私和安全以及與醫生和其他轉介來源的關係。有關影響醫療保健行業的法律法規的説明，請參閲“企業-政府法律法規”。此外，新的法律和法規、現有法律和法規的變化或該等法律或法規的解釋的變化可能會影響我們的租户向我們支付租金的能力，進而可能對我們的業務、財務狀況和經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。在某些情況下，這些變化可以追溯適用。立法或監管改革的頒佈、時間或效果是無法預測的。

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目錄

違反醫保法可能導致刑事和/或民事處罰，包括懲罰性制裁、損害評估、處罰、監禁、拒絕聯邦醫療保險和醫療補助支付和/或被排除在聯邦醫療保險和醫療補助計劃之外。此外，《平價醫療法案》澄清，根據《虛假索賠法案》，對違反《反回扣法令》而產生的物品或服務提交索賠構成虛假或欺詐性索賠。美國聯邦政府已經採取了這一立場，一些法院認為，違反其他法律，如斯塔克法，也可能違反虛假索賠法案。此外，某些法律，如虛假索賠法案，允許個人代表政府對違反行為提起舉報人訴訟。對我們的一位租户施加任何此類處罰都可能危及該租户的經營能力或支付租金的能力，或影響我們醫療設施的佔用水平，這可能對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

包括聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)在內的第三方付款人的報銷減少可能會對我們租户的盈利能力產生不利影響，並阻礙他們向我們支付租金或續簽租約的能力。

我們租户的收入來源通常包括美國聯邦醫療保險計劃、州醫療補助計劃和私人保險付款人。醫療保健提供者繼續面臨着越來越大的政府和私人支付者控制或降低醫療成本的壓力，以及醫療報銷的大幅減少，包括減少報銷和改變《平價醫療法案》(Affordable Care Act)下的支付方法。國會預算辦公室(CBO)估計，在平價醫療法案頒佈後的未來十年裏，該法案要求的削減將包括削減4150億美元的醫療保險服務費，其中大部分將來自醫院，一些醫院將因削減而資不抵債。在某些情況下，私營保險公司依賴全部或部分醫療保險支付系統來確定支付費率，這可能會導致私營保險公司的報銷減少。平價醫療法案“還對醫療保險業提出了新的要求，包括禁止基於預先存在的疾病將個人排除在外，這可能會增加私營保險公司的成本，從而導致私營保險公司降低向醫療服務提供者支付的費率。第三方付款人付款或報銷的任何減少都可能對我們的租户收到的報銷率、我們租户和戰略合作伙伴的財務成功以及我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生不利影響。

最近美國經濟的低迷可能會對州預算產生負面影響，從而給各州帶來壓力，要求其減少包括醫療補助在內的州項目的支出。由於失業和家庭收入下降，州醫療補助計劃的登記人數可能會增加，這可能會加劇控制醫療補助支出的必要性。從歷史上看，各州經常試圖通過限制福利和收緊醫療補助資格要求來減少醫療補助支出。許多州已經通過或正在考慮通過旨在讓醫療補助受助人蔘加管理保健計劃和/或對醫院徵收額外税收的立法，以幫助資助或擴大各州的醫療補助系統。為應對州預算壓力而可能減少的醫療補助計劃支出可能會對我們的租户成功運營業務的能力產生負面影響，因此，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

我們的租户可能會受到重大法律行動的影響，這可能會增加他們的運營成本和大量未投保的責任，這可能會影響他們向我們支付租金的能力，我們也可能受到醫療保健行業違規行為的影響。

正如醫療保健行業中的典型情況一樣，我們的租户可能經常會受到索賠，稱他們的服務導致了患者受傷或其他不利影響。這些租户中的許多人可能已經經歷了針對他們的專業責任和一般責任保險索賠和訴訟的頻率和嚴重程度的增加的趨勢。這些租户所承保的保險，可能不會涵蓋向他們提出的所有索償，也不會繼續以合理的費用(如果有的話)繼續提供保險。在某些州，由於州法律的禁止或可用性限制，這些租户可能無法獲得因專業責任和一般責任索賠和/或訴訟而產生的懲罰性賠償風險的保險。因此，在這些州運營的我們醫療設施的這些類型的租户可能需要承擔懲罰性賠償，這些賠償要麼不在保險範圍內，要麼超過了他們的保險單限額。

我們還認為，政府對某些醫療保健提供者的調查已經並將繼續增加，特別是在聯邦醫療保險/醫療補助虛假索賠領域，以及由這些調查導致的執法行動的增加。沒有保險可以彌補這樣的損失。在法律程序或政府程序中作出的任何不利裁決

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目錄

在調查期間，任何超出保險覆蓋範圍的訴訟或調查的和解，無論是目前聲稱的還是未來發生的，都可能對租户的財務狀況產生重大不利影響。如果租户無法獲得或維持保險範圍，如果判決或和解超出保險範圍，如果租户被要求支付未投保的懲罰性賠償，或者如果租户受到不可保險的政府執法行動或調查，租户可能面臨大量額外責任，這可能會影響租户支付租金的能力，進而可能對我們的業務、財務狀況和經營業績、我們向股東支付分派的能力以及我們的普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

與房地產業相關的風險

房地產市場大局的變化可能會對我們產生不利影響。

房地產投資受到各種風險、價值和需求的波動和週期的影響，其中許多風險和波動是我們無法控制的。可能影響我們業務的某些市場情況如下：

●國家或地區的經濟復甦可能會提高房地產的整體價值，這可能會使我們更難以有吸引力的價格獲得新的醫療保健物業，或者根本無法購買額外的設施；
●國家或地區的經濟衰退可能會對我們的租户的業務或位於我們租户所在地理區域的業務產生不利影響，這可能會對我們的租户支付租金的能力和我們的醫療保健物業的價值產生不利影響；
●利率和融資成本的降低可能會增加對房地產的需求，從而提高房地產價格。房地產需求的增加可能會使我們更難以有吸引力的價格購買更多醫療設施，或者根本無法購買更多設施；以及
●利率和融資成本的增加可能會降低對房地產的需求，從而降低房地產價格。房地產需求的下降可能會使我們更難以有吸引力的價格處置我們的醫療設施，或者根本無法處置我們的設施。

如果我們遇到上述一種或多種風險，我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格都可能受到不利影響。

房地產投資的流動性不足可能會嚴重阻礙我們對醫療設施性能的不利變化做出反應的能力。

由於房地產投資的流動性相對較差，我們迅速出售一個或多個醫療設施以應對不斷變化的經濟、金融和投資狀況的能力有限。房地產市場受到許多因素的影響，比如總體經濟狀況、融資可獲得性、利率以及包括供求在內的其他因素，這些因素都是我們無法控制的。我們無法預測我們是否能夠以我們設定的價格或條款出售我們的任何醫療設施，或者潛在買家提供的任何價格或其他條款是否為我們所接受。我們也無法預測需要多長時間才能找到願意購買的人，並完成我們任何醫療設施的出售。我們可能需要花費資金來糾正缺陷或進行改進，然後才能出售醫療設施。我們不能向您保證，我們將有資金用於糾正這些缺陷或進行這些改進。

在收購醫療機構時，我們在過去和將來可能會同意轉讓在一段時間內實質上限制我們出售該醫療機構的限制，或者施加其他限制，例如對該醫療機構可以承擔或償還的債務金額的限制。這些轉讓限制將阻礙我們出售醫療設施的能力，即使我們認為有必要或適當。這些事實和任何其他會阻礙我們應對醫療設施性能不利變化的能力的事實可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

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目錄

不確定的市場狀況可能導致我們未來虧本出售醫療設施。

我們打算持有我們的各種房地產投資，直到我們確定出售或其他處置似乎有利於實現我們的投資目標。我們的高級管理團隊和董事會可以酌情決定是否以及何時出售醫療設施，我們沒有義務出售我們的設施。我們一般打算在較長一段時間內持有我們的醫療設施，我們不能肯定地預測未來任何特定時間影響房地產投資的各種市場狀況。由於市場狀況的不確定性可能會影響我們未來醫療設施的配置，我們可能無法在未來出售我們的建築盈利，甚至根本不能。如果我們比原計劃更早地出售抵押貸款的醫療設施，我們可能會招致提前還款罰款。此外，我們可能會被迫在不合時宜的時候出售醫療設施，這可能會導致我們以鉅額虧損出售受影響的建築。因此，您將在多大程度上獲得現金分配並實現我們房地產投資的潛在增值，其中將取決於波動的市場狀況。任何無法出售醫療設施的情況都可能對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

我們的資產可能會受到減值費用的影響。

我們定期評估我們的房地產投資和其他資產的減值指標。有關減值指標存在的判斷是基於市場狀況、租約重新談判、租户表現和法律結構等因素。例如，主要租户終止租約可能會導致減值費用。如果我們確定發生了減值，我們將被要求對資產的賬面淨值進行調整，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績以及我們的普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

與遵守1990年“美國殘疾人法”相關的費用可能會導致意想不到的費用。

根據1990年的美國殘疾人法案(ADA)，所有公共住宿場所都必須滿足美國聯邦政府關於殘疾人進入和使用的某些要求。其他幾項美國聯邦、州和地方法律也可能要求修改我們的醫療設施，或限制某些建築物的進一步翻新，以限制殘疾人進入。不遵守ADA可能會導致罰款，判給私人訴訟當事人損害賠償，和/或命令糾正任何可能導致鉅額資本支出的不遵守規定的特徵。我們的租約通常規定，我們的租户應遵守此類法律維護我們的醫療設施，然而，我們沒有對我們所有的醫療設施進行詳細的審計或調查，以確定是否遵守，我們也無法預測遵守ADA或其他法律的最終成本。如果我們的一個或多個醫療設施不符合美國反興奮劑機構或其他相關法律，那麼我們的租户將被要求承擔額外的費用，以使設施符合規定。這些成本如果很大，可能會對我們的租户產生不利的經濟影響，進而可能對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

與我們的結構相關的風險

我們沒有直接的業務，依靠從我們的運營夥伴關係及其子公司獲得的資金來履行我們的義務。

我們幾乎所有的業務都是通過我們的運營夥伴關係進行的。截至2020年12月31日，我們擁有93.56%的優秀運營單位。除了在我們的運營夥伴關係中的所有權權益外，我們沒有任何獨立的運營。因此，我們依靠我們的經營合夥公司的分配來支付我們可能宣佈的普通股和優先股的任何股息。我們還依賴我們的經營合夥企業的分配來履行我們的義務，包括對從我們的經營合夥企業分配給我們的應税收入的納税義務(這可能使我們獲得的分配不等於該分配的應税收入的税收)。因此，股東的債權在結構上將從屬於我們的運營合夥企業及其子公司的所有現有和未來的債務和義務(無論是否借款)。因此，在我們破產、清算或重組的情況下，只有在我們和我們的經營合夥企業及其子公司的所有債務和義務全部清償後，我們股東的索賠才能得到滿足。 如果我們沒有從我們的運營夥伴那裏獲得足夠的資金，我們向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格可能會受到實質性的不利影響。

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目錄

根據馬裏蘭州法律和房地產投資信託基金(REIT)的某些要求，董事會有權自行決定我們是否支付分派以及此類分派的金額和頻率，過去的分派金額可能不代表未來的分派金額。

未來的任何分派將由董事會全權酌情決定，並將取決於多個因素，包括我們的實際和預期經營業績、我們業務產生的現金流、FFO、AFFO、流動性、我們的運營費用、我們的償債要求、我們投資組合中物業的資本支出要求、我們融資安排下的禁令和其他限制、我們的REIT應税收入、年度REIT分派要求、根據馬裏蘭州法律進行分派的限制以及董事會認為相關的其他因素。在2020年期間，我們宣佈的分配總額為每股普通股0.80美元。2020年股息的税收待遇包括每股0.39美元的資本回報。我們不能向您保證我們的分配政策未來不會改變，也不能保證董事會將繼續以與2020年相同的速度宣佈股息，特別是如果我們無法減少被視為資本回報的分派金額的話。

我們使用運營單位作為貨幣收購醫療設施可能會導致股東稀釋和/或限制我們出售此類醫療設施的能力，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們已經並在未來可能會通過遞延繳税交易收購醫療設施或醫療設施的投資組合，以換取運營單位，這可能會導致股東稀釋。這種收購結構可能具有的效果之一是，減少我們可以在收購的醫療設施的納税年限內扣除的税收折舊額，並且已經並可能在未來要求，我們同意通過限制我們處置收購的醫療設施的能力或向捐贈者分配合夥債務以維持其税基，來保護捐贈者推遲確認應税收益的能力。這些限制可能會限制我們一次或按條款出售醫療設施的能力，如果沒有這些限制，這將是有利的，因為這些限制反過來可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

我們的運營合夥公司可能會在未經股東同意的情況下向第三方發行額外的運營單位，這將減少我們在運營合夥公司中的所有權和百分比，並可能對運營合夥公司向我們分配的金額產生稀釋效應，從而稀釋我們可以向股東分配的金額。

我們普通股的持有者一般對我們的經營合夥企業的活動沒有任何投票權，包括髮行不超過我們已發行普通股20%的額外運營單位。截至2020年12月31日，我們擁有93.56%的優秀運營單位。我們的運營合作伙伴可能會在我們收購醫療設施或其他方面的情況下，向第三方發放額外的運營單位。此類發行將減少我們在我們運營合夥企業中的持股比例，並可能影響我們運營合夥企業向我們提供的分派金額，因此，我們可以向我們的股東提供的分派金額。

我們可能無法保持對財務報告的有效內部控制。

根據2002年的薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)，我們必須提供管理層關於財務報告的內部控制的報告，包括管理層對此類控制有效性的評估。由於其固有的侷限性，包括人為錯誤的可能性、規避或凌駕控制或欺詐，有效的財務報告內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述，只能就財務報表的編制和公平列報提供合理保證。如果我們未能保持內部控制的充分性，包括由於業務變化或其他原因而未能實施所需的新的或改進的控制，或者如果我們在實施這些控制時遇到困難，我們的業務、運營結果和財務狀況、我們向股東分配的能力以及我們的普通股和優先股的交易價格可能會受到重大不利影響，我們可能無法履行我們的報告義務。

我們的UPREIT結構可能會產生利益衝突。

利益衝突可能是由於我們和我們的附屬公司之間的關係，以及我們的運營夥伴或其任何合作伙伴之間的關係造成的。根據適用的馬裏蘭州法律，我們的董事和高級管理人員對我們負有與他們管理我們公司相關的責任。同時，作為經營合夥企業普通合夥人的唯一成員，我們對我們的經營合夥企業和特拉華州法律規定的有限責任合夥人負有與管理層相關的受託責任。

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目錄

我們的運營夥伴關係。作為普通合夥人的唯一成員，我們對我們的經營合夥企業及其有限合夥人的責任可能與我們的董事和高級職員對我們的責任相沖突。

除非相關合夥協議另有規定，特拉華州法律一般要求特拉華州有限合夥企業的普通合夥人遵守受託責任標準，根據該標準，該普通合夥人對其有限合夥人負有最高的誠信、公平和忠誠義務，並且一般禁止該普通合夥人採取任何行動或從事任何與其存在利益衝突的交易。

此外，合夥協議明確限制了我們的責任，規定我們作為經營合夥企業普通合夥人的唯一成員，以及我們的董事或高級管理人員，如果普通合夥人或董事或高級管理人員真誠行事，則不會因判斷錯誤、事實或法律錯誤或任何作為或不作為而向我們的經營合夥企業、有限責任合夥人或受讓人承擔損害賠償責任。此外，我們的經營合夥公司必須在適用法律允許的最大限度內，就與我們經營合夥公司的經營有關的任何和所有損失、索賠、損害賠償、責任(無論是連帶的還是連帶的)、費用(包括但不限於律師費和其他法律費用和開支)、判決、罰款、和解和其他金額，以及因任何和所有索賠、要求、訴訟、訴訟或訴訟、民事、刑事、行政或調查而產生的任何和所有損失、索賠、損害賠償、責任(無論是連帶的還是連帶的)、費用(包括但不限於律師費和其他法律費用和開支)、判決、罰款、和解和其他金額，向我們、我們的聯屬公司以及我們各自的高級管理人員和董事提供最大限度的賠償。只要我們的營運合夥公司不會賠償任何該等人士(1)惡意作出的行為或不作為，或因積極及故意不誠實而導致的行為或不作為，(2)該人士在金錢、醫療設施或服務方面獲得不正當個人利益的任何交易，或(3)在刑事訴訟的情況下，該人士有合理理由相信該行為或不作為是違法的。

我們的章程限制了我們流通股的所有權和轉讓，這可能會延遲、推遲或阻止我們公司的交易或控制權變更。

為了使我們有資格成為REIT，除了我們最初的REIT納税年度外，在每個納税年度的後半個月內，我們的流通股價值的50%可能不超過50%由五個或更少的個人以實益或建設性的方式擁有。除某些例外情況外，我們的章程禁止任何股東實際或建設性地擁有任何類別或系列的流通股的價值或數量超過9.8%(以限制性較強者為準)。1986年經修訂的國內税法(下稱“守則”)下的推定所有權規則非常複雜，可能導致一組相關個人或實體擁有的流通股被視為由一個個人或實體推定擁有。因此，個人或實體收購低於9.8%的任何類別或系列的流通股，可能導致該個人或實體建設性地擁有超過9.8%的任何類別或系列的未償還實益權益，並受我們憲章的所有權限制。我們的章程還禁止任何人擁有我們的實益權益的股份，這將導致我們根據守則第856(H)節被“少數人持有”，或以其他方式導致我們無法符合REIT的資格。任何試圖在違反這些限制的情況下擁有或轉讓我們實益權益的股份都可能導致這些股份自動轉移到慈善信託基金，或者可能是無效的。

馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻止控制權的變更，這可能會阻止第三方進行要約收購或尋求其他控制權變更交易，這些交易可能涉及我們普通股的溢價或我們的股東認為符合他們最佳利益的其他交易。

馬裏蘭州一般公司法(MgCl)的某些條款可能會阻止第三方提出收購我們的提議，或者阻止控制權的變更，否則，我們的普通股股東就有機會實現對此類股票當時市場價格的溢價，包括：

●“業務合併”條款，在受限制的情況下，禁止吾等與“有利害關係的股東”(一般定義為在緊接有關日期之前的兩年內的任何時間直接或間接擁有吾等普通股股份表決權10%或以上的任何人士、或本公司的關聯公司或聯營公司實益擁有吾等普通股10%或以上投票權的任何人士)之間的某些業務合併，直至該股東成為有利害關係的股份之日起五年內。然後對這些合併施加一定的公允價格和/或絕對多數和股東投票權要求；和
●“控制股份”條款，規定本公司“控制股份”持有者(定義為當與股東控制的其他股份合計時，股東有權行使以下三項遞增中的一項權利的股份)。

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目錄

於“控制權股份收購”(定義為直接或間接取得已發行及已發行的“控制權股份”的所有權或控制權)中收購的董事(包括選舉董事的投票權範圍)就其控制權股份並無投票權，除非本公司股東以最少三分之二有權就此事投贊成票(不包括所有有利害關係的股份)的贊成票批准，則不在此限。

經董事會決議，吾等已選擇退出本公司的業務合併條款，並規定吾等與任何其他人士之間的任何業務合併均獲豁免遵守本公司的業務合併條款，前提是該業務合併須先獲董事會批准(包括並非該等人士的聯營公司或聯營公司的大多數董事)。此外，根據我們的附例中的一項規定，我們已選擇不受MgCl的控制股份條款的限制。然而，董事會可通過決議案選擇加入本公司的業務合併條款，而吾等可透過修訂本公司的附例，選擇於未來加入本公司的控制股份條款。

MgCl的某些條款允許董事會在未經股東批准的情況下，無論我們的章程或章程目前有何規定，都可以實施某些公司治理條款，其中一些條款(例如，分類董事會)目前並不適用於我們。如果實施，這些條款可能會限制或阻止第三方為我們提出主動收購建議，或者在可能為我們的普通股股東提供高於當時市場價格的溢價的情況下，推遲、推遲或阻止對我們的控制權的變更。我們的章程包含一項條款，據此我們已選擇遵守《董事總經理章程》第3章第8副標題有關填補董事會空缺的規定。

我們可以增加普通股和優先股的授權股份數量，對未發行的股票進行分類和重新分類，並在未經股東批准的情況下發行股票。

董事會在未經股東批准的情況下，有權根據我們的章程修改我們的章程，增加或減少我們被授權發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量，授權我們發行我們的普通股或優先股的授權但未發行的股票。此外，根據我們的章程，董事會有權將任何未發行的普通股或優先股分類或重新分類為一個或多個類別或系列的股份，並就該等新分類或重新分類的股份設定優先、轉換或其他權利、投票權、限制、股息及其他分派、資格或贖回條款或條件的限制。因此，我們可能會發行一系列或幾類普通股或優先股，包括優先股、股息、權力和權利、投票權或其他權利，這些優先於我們普通股或優先股持有者的權利，或在其他方面與這些權利相沖突。儘管董事會目前無意設立一類或一系列優先股，但根據該系列的條款，可能會延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股股票溢價或我們的股東認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。

我們可以在沒有股東批准的情況下改變我們的業務、投資和融資策略。

我們可能會在未經股東投票或通知股東的情況下改變我們的業務、投資和融資策略，這可能會導致我們進行不同於本年報所述投資和業務的投資和從事業務活動，並可能比這些投資和業務風險更高。特別是，我們投資策略的改變，包括我們在投資組合中分配資源的方式，或者我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們對房地產市場波動的風險敞口。此外，我們未來可能會在我們酌情認為審慎的時間和金額增加槓桿的使用，這樣的決定將不會得到股東的批准。此外，董事會可能會確定，醫療設施不能為投資策略提供具有吸引力的風險調整後回報的潛力。我們在上述方面戰略的改變可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生不利影響。

我們的權利和股東對我們的董事和高級管理人員採取行動的權利是有限的，這可能會限制您在我們採取某些不符合您最佳利益的行動時的追索權。

根據馬裏蘭州的法律，一般來説，董事和高級管理人員必須真誠地履行職責，以他們合理地相信符合我們最佳利益的方式，並以通常謹慎的類似職位的人在類似情況下會使用的謹慎態度行事。根據馬裏蘭州的法律，董事和高級管理人員的行為被推定為符合這一謹慎標準。馬裏蘭州法律允許馬裏蘭州公司在其章程中加入一項條款，限制其董事和高級管理人員對公司的責任。

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目錄

(A)實際收受金錢、財產或服務方面的不當利益或利潤，或(B)最終判決確立的積極和故意的不誠實行為，並對訴因產生重大影響的責任除外。我們的憲章包含這樣一項條款，它在馬裏蘭州法律允許的最大程度上消除了董事和高級管理人員的責任。

我們的憲章授權我們在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，賠償我們現任和前任董事和高級管理人員以這些身份和其他身份採取的行動。我們的章程規定，我們有義務在馬裏蘭州法律允許的最大程度上賠償每一位現任和前任董事或高級管理人員，為他或她因向我們服務而被提起或威脅成為當事人的任何訴訟辯護。此外，我們可能有義務預支董事和高級職員的辯護費。我們已經與我們的董事和高級管理人員簽訂了賠償協議，授予他們明確的賠償權利。因此，我們和我們的股東對我們的董事和高級管理人員的權利可能比如果沒有我們的章程、章程和賠償協議中的現行條款，或者與其他公司可能存在的權利相比可能存在的更有限的權利。

我們的章程包含的條款使得罷免我們的董事變得困難，這可能會使我們的股東難以對我們的管理層進行改變，並可能阻止符合我們股東最佳利益的公司控制權的改變。我們的章程規定，董事只有在一般有權在選舉董事時投下三分之二的贊成票的情況下，才能因此而被免職。空缺只能由在任董事中的多數人填補，即使不足法定人數。這些要求使得通過罷免和更換董事來改變我們的管理層變得更加困難，並可能阻止符合我們股東最佳利益的公司控制權的改變。

我們運營合夥企業的合夥協議中的某些條款可能會延遲或阻止對我們的主動收購。

我們經營合夥企業的合夥協議中的條款可能會延遲或使主動收購我們或變更我們的控制權變得更加困難。這些規定可能會阻止第三方提出涉及主動收購我們或改變我們控制權的建議，儘管一些股東可能認為此類建議如果提出，是可取的。這些條文包括：

●贖回權；
●要求在未經我們同意的情況下，不得將我們作為運營合夥企業的普通合夥人除名；
●對作戰單位的轉讓限制；
●作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一成員，我們有能力在某些情況下修改合夥協議，並促使經營合夥企業在未經有限合夥人同意的情況下發布可能延遲、推遲或阻止對我們或我們經營合夥企業的合併或其他控制權變更的條款；以及
●有限合夥人有權同意普通合夥企業權益的直接或間接轉讓，包括由於合併或出售我們全部或幾乎所有資產的結果，如果此類轉讓需要我們的普通股股東批准的話。

我們的憲章和章程、馬裏蘭州法律以及我們運營合夥企業的合夥協議也包含其他條款，這些條款可能會延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價的交易或控制權變更，或者我們的股東認為符合他們最佳利益的交易或控制權變更。

我們可能無法獲得或留住關鍵人員。

我們的成功在很大程度上取決於我們的行政官員和其他關鍵人員。我們尤其依賴首席執行官兼董事會主席傑弗裏·布希、首席財務官羅伯特·基爾南、首席投資官阿方佐·利昂、首席運營官丹妮卡·霍利和祕書兼總法律顧問傑米·巴伯來管理我們的業務。我們不能保證所有或這些關鍵人員中的任何一個都將繼續與我們保持聯繫。我們不單獨為任何人投保關鍵人物人壽保險。我們未能留住關鍵員工和高技能的管理人員，

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目錄

運營和營銷人員可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

與我們作為房地產投資信託基金的資格和運作相關的風險

如果不能保持房地產投資信託基金的資格，將導致我們作為一家正規公司被徵税，這將大大減少可用於分配給我們股東的資金。

如果我們在任何應税年度都沒有資格成為REIT，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金，因為：

●在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除支付給股東的股息，並將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税；
●我們可能要繳納更多的州税和地方税；
●除非我們根據某些美國聯邦所得税法有權獲得減免，否則我們不能重新選擇REIT地位，直到我們沒有資格成為REIT的年份之後的第五個日曆年。

此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將不再被要求進行分配。由於所有這些因素，我們沒有資格成為房地產投資信託基金可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力，並將對我們的業務、財務狀況、經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生不利影響。

即使我們繼續符合REIT的資格，我們也可能面臨其他税收負債，這些負債可能會減少我們的現金流，並對我們的運營業績和財務狀況產生負面影響。

即使我們繼續符合REIT的徵税資格，我們的收入和資產也可能需要繳納某些美國聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入的税收，以及州或地方所得税、財產税和轉讓税。此外，我們的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)將繳納常規的美國聯邦、州和地方税。此外，我們的TRS從我們或第三方借入資金，可能無法扣除全部或部分已支付的利息，從而導致更高的企業級納税義務。具體地説，TCJA規定，企業利息支出(即使支付給第三方)的扣除額超過納税人的企業利息收入和調整後的企業應納税所得額的30%(根據CARE法案，非合夥實體在2019和2020納税年度為50%)的總和，這是在不考慮企業利息收入或支出、淨營業虧損或傳遞收入扣除的情況下計算的應納税所得額(對於2022年前的應税年度，不包括折舊和攤銷)，TCJA規定不允許扣除企業利息支出(即使支付給第三方)超過調整後的企業應納税所得額的30%(根據CARE法案，非合夥企業實體在2019和2020納税年度為50%)TRS規則還將對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是在公平的基礎上進行的。這些税收中的任何一項都將減少可供分配給股東的現金，這反過來又可能對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

如果不進行必要的分配，我們將繳納美國聯邦企業所得税。

為了符合REIT的資格，我們通常被要求每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的股東，而不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益。如果我們滿足這一分配要求，但分配的應納税所得額低於我們REIT應税收入的100%，我們將為未分配的應税收入繳納美國聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額低於守則規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。這些税收中的任何一項都將減少可供分配給股東的現金，進而可能對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

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目錄

對售後回租交易的重新描述可能會導致我們失去REIT地位。

我們已經參與了，並預計未來將參與購買醫療設施並將其租回給此類醫療設施的賣家的交易。儘管我們已經並打算繼續安排任何此類售後回租交易，以便出於税收目的將租賃定性為“真正的租賃”，從而允許我們被視為美國聯邦所得税方面的醫療保健設施的所有者，但我們不能向您保證，美國國税局(IRS)不會對這種定性提出質疑。如果任何售後回租交易因美國聯邦所得税的目的而被挑戰為合夥企業，我們從租户那裏收到的所有付款可能不會被視為符合REIT資格所需的75%或95%毛收入測試的合格收入，因此我們可能無法獲得REIT資格。如果任何售後回租交易因美國聯邦所得税目的而被質疑為融資交易或貸款，我們將不會被視為適用醫療設施的所有者，我們將不允許扣除與該醫療設施相關的折舊和成本回收。因此，我們的REIT應納税所得額可能會被重新計算，這可能會導致我們無法滿足REIT資格所需的分配要求。雖然我們或許可以透過在下一個課税年度作出分配，並支付利息費用來補救這類失誤，但我們不能保證能夠作出所需的分配或支付所需的利息費用。如果我們失去REIT地位，我們的業務、財務狀況、經營結果、向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格可能會受到重大不利影響。

遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。

要符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們股票所有權等方面的測試。為了滿足這些考驗，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。因此，遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們的業績。

特別是，我們必須確保在每個日曆季度末，我們的資產價值中至少有75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券(政府證券、TRS證券和合格房地產資產除外)的剩餘投資一般不能包括超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%，或超過任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般而言，我們資產價值的5%(政府證券、TRS證券和合格房地產資產除外)可以由任何一個發行人的證券組成，不超過我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS的證券代表，我們資產的25%可以由無擔保的“公開發售的REITs”(即根據交易法要求向SEC提交年度和定期報告的REITs)的債務代表。如果我們在任何日曆季度末未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或者有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

某些税收可能會限制我們處置醫療設施的能力。

房地產投資信託基金(REIT)從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易是指在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產的銷售或其他處置，但喪失抵押品贖回權的財產除外。我們可能要繳納等同於房地產處置淨收益100%的禁止交易税。儘管房地產投資信託基金(REIT)出售不動產被定性為禁止交易的避風港是可用的，但我們不能向您保證我們可以遵守該避風港，或者我們將避免擁有可能被定性為在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產。因此，我們可以選擇不從事醫療設施的某些銷售，也可以通過TRS進行此類銷售，這將受到美國聯邦和州所得税的影響。

我們可以用普通股和現金支付應税股息，在這種情況下，股東可以出售我們普通股的股票來為這些股息繳税，這給我們普通股的市場價格帶來了下行壓力。

我們可以用普通股的應税分配來滿足90%的分配測試。美國國税局(IRS)發佈了2017-45年度收入程序，授權公開發行的REITs發放選擇性現金/股票股息。根據“收入程序”(Revenue Procedure)

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目錄

2017-45年度，對於2017年8月11日或之後宣佈的分配，美國國税局將根據準則第301條將根據選擇性現金/股票股息進行的股票分配視為財產分配(即股息)，只要股息總額的至少20%以現金形式提供，並滿足收入程序中詳細説明的某些其他參數。

雖然我們目前無意在我們的普通股中支付股息，但如果我們以現金和普通股支付應税股息，收到此類股息的應税股東將被要求將股息的全部金額作為收入計入我們當前和累積的收益和利潤，這是為了美國聯邦所得税的目的而確定的。因此，股東可能被要求就超過收到的現金股息支付所得税。如果美國股東出售其作為股息獲得的普通股以繳納這項税款，銷售收益可能低於與股息相關的收入中包含的金額，這取決於出售時我們普通股的市場價格。此外，對於某些非美國股東，我們可能被要求就此類股息預扣美國聯邦所得税，包括應以普通股支付的全部或部分股息。如果我們以現金支付應税股息，我們的普通股和相當數量的股東決定出售我們普通股的股票以支付股息應繳税款，這可能會給我們普通股的交易價格帶來下行壓力。

董事會可以在未經股東批准的情況下撤銷我們的REIT資格，這可能會給我們的股東帶來不良後果。

我們的章程規定，如果董事會認為繼續作為房地產投資信託基金的資格不再符合我們的最佳利益，董事會可以在沒有股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再符合REIT的資格，我們的應税收入將需要繳納美國聯邦所得税，並且不再需要將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

我們對TRS的所有權是有限制的，我們與TRS的交易將導致我們對某些收入或扣除徵收100%的懲罰性税，如果這些交易不是按公平條款進行的話。

總體而言，房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS的股票或證券。守則中有關房地產投資信託基金及其信託基金之間安排的若干條款確保信託基金須繳納適當水平的美國聯邦所得税。例如，守則對TRS與其母房地產投資信託基金之間的某些交易徵收100%消費税，這些交易不是按公平原則進行的。此外，TRS所賺取的任何可歸因於向其母公司REIT或代表REIT向其任何租户提供服務的收入，如低於基於公平談判而收取的金額，也將被徵收100%的消費税。我們將監控我們在我們的TRS和我們可能形成的任何其他TRS的投資價值，以確保遵守TRS的所有權限制，並將按照我們認為是公平的條款安排我們與任何此類TRS的交易，以避免產生上述100%的消費税。然而，我們不能保證我們能夠遵守20%的限制或避免徵收100%的消費税。如果我們被徵收100%的消費税，我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格都可能受到實質性的不利影響。

成立TRS承租人會增加我們的整體税務負擔。

將來，我們可能會組建一個或多個TRS承租人，向我們租賃“合格的醫療保健物業”。我們可能成立的任何TRS承租人將就其應税收入繳納美國聯邦和州所得税，其中包括TRS承租人租賃的合格醫療設施的收入，扣除此類醫療設施的運營費用和向我們支付的租金。此外，如果TRS從我們或第三方借入資金，它可能無法全部或部分扣除已支付的利息，從而導致更高的企業級納税義務。具體地説，TCJA規定，企業利息支出(即使支付給第三方)的扣除額超過納税人的企業利息收入和調整後的企業應納税所得額的30%(根據CARE法案，非合夥實體在2019和2020納税年度為50%)的總和，這是在不考慮企業利息收入或支出、淨營業虧損或傳遞收入扣除的情況下計算的應納税所得額(對於2022年前的應税年度，不包括折舊和攤銷)，TCJA規定不允許扣除企業利息支出(即使支付給第三方)超過調整後的企業應納税所得額的30%(根據CARE法案，非合夥企業實體在2019和2020納税年度為50%)因此，雖然我們對TRS承租人的所有權將允許我們在獲得租金的基礎上，在税後的基礎上參與租賃給TRS承租人的醫療設施的運營收入，但這些運營收入將完全繳納美國聯邦和州所得税，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績、向我們的股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

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目錄

如果出於美國聯邦所得税的目的，我們的醫療設施租賃不被視為真正的租賃，我們將無法獲得REIT資格，並將面臨更高的税收，可用於分配給我們股東的現金也會減少。

要符合REIT的資格，我們必須滿足兩個毛收入測試，根據這兩個測試，我們的毛收入的特定百分比必須來自某些來源，例如“房地產租金”。第三方承租人和任何TRS承租人向我們的運營合夥企業支付的租金將基本上構成我們所有的毛收入，這些租金是我們未來可能根據我們醫療設施的租賃而形成的。為了使這種租金符合毛收入測試中的“不動產租金”的要求，這些租賃必須被視為美國聯邦所得税的真正租賃，而不應被視為服務合同、合資企業或其他類型的安排。如果出於美國聯邦所得税的目的，我們的租約不被視為真正的租約，我們將不符合REIT的資格，這反過來可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

如果TRS承租人沒有資格成為TRS，或者TRS承租人聘用的設施運營商沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們將無法獲得REIT資格，並將受到更高的税收和可用於分配給我們股東的現金的減少。

在適用於房地產投資信託基金的兩項毛收入測試中，承租人如果是我們的“關聯方租户”，所支付的租金將不是符合資格的收入。在未來，我們可能會將我們的某些醫療設施出租給TRS承租人，這些設施符合“合格的醫療保健物業”的資格。只要TRS承租人有資格作為TRS承租人，它就不會被視為與我們的醫療設施相關的“關聯方承租人”，這些設施由有資格成為“合格的獨立承包商”的獨立設施運營商管理。我們將尋求構建與TRS承租人未來的任何安排，使TRS承租人有資格被視為美國聯邦所得税目的TRS，但不能保證美國國税局不會就美國聯邦所得税目的挑戰TRS的地位，也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地取消了TRS承租人被視為TRS的資格，我們可能無法滿足適用於REITs的資產測試，我們的很大一部分收入也將無法符合毛收入測試的資格。如果我們未能通過資產或總收入測試，我們可能會失去美國聯邦所得税的REIT資格，這反過來可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

此外，如果TRS承租人聘用的設施運營商沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們就沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。每個將與任何TRS承租人訂立管理合同的設施運營商必須符合REIT規則下的“合資格獨立承包商”資格，才能使此類TRS承租人支付給我們的租金成為REIT毛收入測試的合格收入。在其他要求中，為了有資格成為合格的獨立承包商，設施運營商不得直接或間接擁有超過35%的我們的流通股，考慮到某些所有權歸屬規則，任何個人或團體不得擁有超過35%的我們的流通股和設施運營商的所有權權益。適用於這35%門檻的所有權歸屬規則很複雜。雖然我們將監測任何設施運營商及其所有者對我們普通股的所有權，但不能保證不會超過這些所有權水平。

您可能會受到限制，不能獲得或轉讓一定數量的我們的普通股。

房地產投資信託基金守則的股權限制和我們章程中9.8%的股權限制可能會抑制我們股本的市場活動，並限制我們的業務合併機會。

為了有資格成為每個應納税年度的REIT，根據守則的定義，五名或更少的個人在應税年度後半年度的任何時候都不得以實益或建設性的方式擁有超過50%的已發行和已發行股本的價值。準則中的歸屬規則確定是否有任何個人或實體根據這一要求實益或建設性地擁有我們的股本股份。此外，對於每個納税年度，至少有100人必須在每個納税年度的至少335天內實益擁有我們的股本股份。為了幫助確保我們通過這些測試，我們的章程限制了對我們股本股票的收購和所有權。

除某些例外情況外，我們的章程授權我們的董事採取必要和可取的行動，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格。除非獲得董事會豁免，否則我們的章程禁止任何人以實益方式或建設性地擁有超過9.8%的任何類別或系列股票的流通股(以限制性較強者為準)。

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目錄

股本。董事會不得豁免任何建議的受讓人，而該受讓人的持股量超過我們已發行股份價值的9.8%會導致我們不符合REIT的資格。

房地產投資信託基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。

適用於按個人税率向美國股東支付的“合格股息收入”的美國聯邦所得税最高税率為20%(如果適用，另加3.8%的淨投資收入附加税)。然而，REITs支付的股息通常不符合合格股息收入的降低税率。相反，根據TCJA，普通REIT股息構成“合格業務收入”，因此個人納税人可以就此類股息扣除20%，從而導致美國個人股東的最高美國聯邦所得税税率為29.6%(如果適用，再加上3.8%的淨投資收入附加税)。要符合這一扣除條件，收到股息的股東必須在股票除息前45天開始的91天內持有支付股息的房地產投資信託基金股票至少46天(考慮到某些特殊持有期規則)，並且沒有義務就實質上類似或相關財產的頭寸支付相關款項。如果沒有進一步的立法行動，適用於普通REIT股息的20%扣除額將於2026年1月1日到期。適用於常規公司合格股息的更優惠税率可能會導致按個人税率徵税的投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能會對REITs的股票價值產生不利影響，包括我們的普通股和優先股。

我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響。

任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法律或法規或這些法律或法規的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案何時或是否會被通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能追溯生效。我們和我們的股東可能會受到美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化的不利影響，而這些變化反過來又可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、向股東分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

如果我們的運營夥伴關係不符合美國聯邦所得税的合夥資格，我們將不再有資格成為房地產投資信託基金，並遭受其他不利後果。

我們相信，出於美國聯邦所得税的目的，我們的運營夥伴關係將被視為合作伙伴關係。作為合夥企業，我們的運營合夥企業的收入不需要繳納美國聯邦所得税。取而代之的是，它的每個合作伙伴，包括我們，都將被分配，並可能被要求就其在我們運營夥伴關係的收入中的份額繳税。然而，我們不能向您保證，出於美國聯邦所得税的目的，美國國税局不會質疑我們的運營合夥企業或我們擁有權益的任何其他子公司合夥企業的地位，也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地將我們的運營合夥企業或任何其他子公司合夥企業視為應按公司繳納美國聯邦所得税的實體，我們將無法通過適用於REITs的毛收入測試和某些資產測試，因此，我們可能不再有資格成為REIT。此外，如果我們的經營合夥企業或任何附屬合夥企業不符合合夥企業的資格，可能導致它繳納美國聯邦和州公司所得税，這反過來又可能對我們的業務、財務狀況、經營業績、向我們的股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生重大不利影響。

税收保護協議可能會限制我們出售或以其他方式處置某些物業的能力，並可能要求我們的運營合夥企業保持某些債務水平，否則這些債務水平將不需要運營我們的業務。

關於物業對我們的營運合夥企業的貢獻，我們的營運合夥企業已經並可能在未來達成税務保障協議，根據該等協議，本集團同意將出售或以其他方式處置所貢獻物業對供款合夥人造成的税務影響減至最低。税收保護協議可能會使出售任何受此類協議約束的房產在經濟上是被禁止的，即使這樣做可能符合我們股東的最佳利益。此外，我們可能被要求在任何税收保護協議的整個期限內保持最低負債水平，無論這些債務水平是否在其他方面是經營我們的業務所必需的。儘管如此，我們已經進入並可能

35

目錄

在未來，簽訂税收保護協議，以幫助我們的運營夥伴關係物業的出資人推遲確認任何此類貢獻所產生的應税收益及其之後的應税收益。

​

項目1B：未解決的工作人員意見

沒有。

​

項目2.管理所有財產

在本年度報告表格10-K的第1項“我們的物業”項下所列的信息在此引用作為參考。

​

項目3.開展法律訴訟

我們目前沒有捲入任何我們認為可能對我們的財務狀況、經營結果或現金流產生實質性不利影響的訴訟。任何法院、公共董事會、政府機構、自律組織或機構在任何法院、公共董事會、政府機構、自律組織或機構之前或由其進行的訴訟、查詢或調查，均不會懸而未決，或據我們公司或我們任何子公司的高管所知，威脅或影響我們的公司、我們的普通股、我們的優先股、我們的任何子公司、我們的公司或我們子公司的高管或董事以此類身份進行的任何行動、訴訟、訴訟、調查或調查，在這些情況下，不利的決定可能會產生實質性的不利影響。

​

項目4.披露煤礦安全信息

不適用。

​

36

目錄

第II部

第五項：建立註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

我們的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼是“GMRE”。

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的財年內，該公司宣佈並支付了每股普通股0.20美元的股息。季度股息的宣佈和支付仍有待董事會的審查和批准，見“風險因素”-根據馬裏蘭州法律和房地產投資信託基金的某些要求，董事會有權自行決定我們是否支付分派以及此類分派的金額和頻率，過去的分派金額可能不代表未來的分派金額。.”

性能圖表

本業績圖表不應被視為“徵集材料”，也不應被視為根據“交易法”第(18)節向證券交易委員會“備案”，或以其他方式承擔該條款下的責任，也不應被視為通過引用納入Global Medical REIT Inc.根據“證券法”或“交易法”提交的任何文件中。

下圖比較了我們的普通股、標準普爾500指數、摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(MSCI U.S.REIT Index)和SNL美國房地產投資信託基金醫療指數(SNL U.S.REIT Healthcare Index)從2016年7月1日(我們IPO完成之日)到2020年12月31日的累計總回報率。比較假設於2016年7月1日在我們的普通股和上述每個指數中投資了100美元，並假設股息進行了再投資(如果適用)。摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金指數(MSCI U.S.REIT Index)由納入摩根士丹利資本國際美國可投資市場2500指數(MSCI US Investable Market 2500 Index)的股權REITs組成，但專業股權REITS的大部分收入和收入不是來自房地產租賃和租賃業務。SNL美國REIT Healthcare Index由SNL覆蓋範圍內的所有上市(NYSE、NYSE MKT、NASDAQ、OTC)Healthcare REITs組成。我們納入了摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金指數(MSCI U.S.REIT Index)和SNL美國房地產投資信託基金醫療保健指數(SNL U.S.REIT Healthcare Index)，因為我們認為它們代表了我們競爭的行業，與我們的業績評估相關。

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37

目錄

Graphic

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期末

索引

    

07/01/16

    

12/31/16

    

12/31/17

    

12/31/18

    

12/31/19

    

12/31/20

環球醫療房地產投資信託基金公司。

​

$

100.00

​

$

91.60

​

$

92.05

​

$

109.64

​

$

175.34

​

$

185.43

標準普爾500指數

​

$

100.00

​

$

107.59

​

$

131.08

​

$

125.34

​

$

164.80

​

$

195.12

摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金指數

​

$

100.00

​

$

95.55

​

$

100.39

​

$

95.80

​

$

120.56

​

$

111.43

SNL美國REIT醫療保健指數

​

$

100.00

​

$

91.98

​

$

91.84

​

$

97.53

​

$

118.74

​

$

111.05

​

截至2021年3月1日，共有32名紀錄保持者，已發行和已發行普通股為52,169,166股。我們普通股的持有者中有更多的人是“街頭巷尾”或實益持有人，他們登記在冊的股票由銀行、經紀商和其他金融機構持有。截至2020年12月31日和2019年12月31日，普通股流通股分別為49,460,566股和43,805,739股。

未登記的股權證券銷售

於二零二零年十二月二十三日，本公司向Luis Rene Roberto Moscoso(“Moscoso”)發行194,268股普通股，以贖回Moscoso於二零一八年十二月三十一日贖回經營合夥公司於二零一八年十二月三十一日就若干資產向經營合夥公司出資而發行的194,268股OP單位。根據經營合夥企業的合夥協議條款，OP單位可在持有本公司現金或普通股一年後由持有人贖回，該等形式的贖回代價將由本公司全權酌情決定。這些普通股的發行依賴於根據修訂後的1933年證券法第第4(A)(2)節獲得的豁免註冊，其依據是由於參與交易的人數、發行方式和發行的證券數量不多，發行不是第第4(A)(2)節所界定的“公開發行”。

​

發行人購買股票證券

沒有。

​

38

目錄

項目6.統計精選財務數據

下文闡述了在歷史綜合基礎上選定的財務和運營數據。以下數據應與財務報表及其附註以及本10-K年度報告中其他部分包括的管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析一併閲讀。下表中的金額以千為單位表示，每股金額除外。他説：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截至2011年12月31日的年度

​

​

2020

    

2019

​

2018

​

2017

​

2016

運營報表數據

​

​

  

​

​

  

​

​

  

​

​

  

​

​

  

總收入

​

$

93,730

​

$

70,726

​

$

53,192

​

$

30,344

​

$

8,211

折舊及攤銷費用

​

​

36,353

​

​

24,635

​

​

17,269

​

​

10,001

​

​

2,377

利息支出

​

​

18,680

​

​

17,472

​

​

14,975

​

​

7,435

​

​

4,139

一般和行政費用

​

​

11,935

​

​

6,536

​

​

5,537

​

​

5,489

​

​

4,219

管理內部化費用

​

​

14,005

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

總費用

​

 

96,229

​

 

61,138

​

 

46,306

​

 

30,431

​

 

14,564

(虧損)出售投資性房產的未計收益

​

 

(2,499)

​

 

9,588

​

 

6,886

​

 

(87)

​

 

(6,353)

出售投資性物業的收益

​

 

—

​

 

—

​

 

7,675

​

 

—

​

 

—

淨(虧損)收入

​

 

(2,499)

​

 

9,588

​

 

14,561

​

 

(87)

​

 

(6,353)

減去：優先股股息

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

​

 

(1,714)

​

 

—

減去：可歸因於非控股權益的淨虧損(收益)

​

 

574

​

 

(354)

​

 

(1,071)

​

 

49

​

 

—

普通股股東應佔淨(虧損)收入

​

$

(7,747)

​

$

3,412

​

$

7,668

​

$

(1,752)

​

$

(6,353)

宣佈的普通股每股股息

​

$

0.80

​

$

0.80

​

$

0.80

​

$

0.80

​

$

0.74

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

每股普通股股東應佔淨(虧損)收益--基本收益和攤薄收益

​

$

(0.17)

​

$

0.10

​

$

0.35

​

$

(0.09)

​

$

(0.68)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均流通股-基本和稀釋

​

 

46,256

​

 

33,865

​

 

21,971

​

 

19,617

​

 

9,302

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截至2013年12月31日。

​

    

2020

    

2019

    

2018

    

2017

    

2016

資產負債表數據

 

​

  

 

​

  

 

​

  

 

​

  

 

​

  

房地產投資，毛利

​

$

1,142,905

​

$

905,529

​

$

647,550

​

$

471,507

​

$

206,877

房地產投資淨額

​

$

1,048,443

​

$

849,026

​

$

616,925

​

$

457,913

​

$

203,510

總資產

​

$

1,100,906

​

$

884,934

​

$

636,009

​

$

471,821

​

$

226,392

信貸融資，淨額

​

$

521,641

​

$

347,518

​

$

276,353

​

$

162,150

​

$

26,773

應付票據淨額

​

$

64,937

​

$

38,650

​

$

38,654

​

$

38,545

​

$

38,413

總負債

​

$

643,146

​

$

424,581

​

$

336,349

​

$

212,808

​

$

71,364

優先股

​

$

74,959

​

$

74,959

​

$

74,959

​

$

74,959

​

$

—

股東權益總額

​

$

444,805

​

$

430,270

​

$

269,295

​

$

246,335

​

$

155,028

非控股權益

​

$

12,955

​

$

30,083

​

$

30,455

​

$

12,678

​

$

—

總股本

​

$

457,760

​

$

460,353

​

$

299,750

​

$

259,013

​

$

155,028

​

​

第七項企業管理層對財務狀況和經營成果的討論分析

以下討論應與我們的財務報表(包括本報告其他部分包含的財務報表附註)一起閲讀。我們在本節中所做的一些陳述是符合聯邦證券法含義的前瞻性陳述。有關前瞻性陳述的完整討論，請參閲本報告中題為“關於前瞻性陳述的特別説明”的章節。某些風險因素可能會導致實際結果、業績或成就與以下討論所表達或暗示的結果、業績或成就大不相同。有關這些風險因素的討論，請參閲本報告中題為“風險因素”的部分。

39

目錄

概述

該公司擁有專門建造的醫療設施，並將這些設施出租給強大的醫療系統和具有領先市場份額的醫生團體。在2020年7月9日之前，本公司由泛美管理有限責任公司(“前顧問”)進行外部管理。*2020年7月9日，本公司收購原Advisor的母公司，成為內部管理公司。有關公司管理內部化交易的説明，請參閲《業務-組織》。他説：

我們選擇從截至2016年12月31日的納税年度開始，作為房地產投資信託基金(REIT)對美國聯邦所得税徵税。我們通過傘式合夥房地產投資信託基金(UPREIT)開展業務，在該結構中，我們的物業由我們的經營合夥企業Global Medical REIT L.P.(“經營合夥企業”)的全資子公司擁有。我們的全資子公司Global Medical REIT GP LLC是我們經營合夥企業的唯一普通合夥人，截至2020年12月31日，我們擁有我們經營合夥企業的未償還普通經營合夥單位(“OP單位”)的93.56%。

我們的業務目標和投資戰略

我們的主要業務目標是通過(I)可靠的股息和(Ii)長期資本增值的組合，為我們的股東提供有吸引力的、經風險調整的回報。我們實現業務目標的主要戰略是：

●構建主要位於二級市場和一級市場郊區的醫療設施組合，以利用美國人口老齡化和醫療保健提供系統的分散化；
●將我們的物業出租給醫療保健租户，提供有利可圖的做法，這些做法被老齡化的人口利用，高度依賴他們專門建造的房地產來提供核心醫療程序，如心血管治療、康復、眼科手術、胃腸病、腫瘤治療和整形外科；
●在我們的物業組合中留出一部分用於機會性收購，包括(I)某些急症護理醫院和長期急性護理設施(LTAC)，我們認為它們提供溢價、風險調整後的回報；(Ii)醫療系統公司辦公室和行政大樓，我們相信它們將幫助我們發展與更大的醫療系統的關係；以及(Iii)由國家或地區運營商運營並位於表明需要此類服務的市場上的行為和精神健康設施；以及
●以三重淨租方式租賃我們的設施，並按合同年租金遞增。

​

2020年執行摘要

下表彙總了我們財務報表在報告年度內的重大變化，其中包括與支付的對價部分有關的一次性費用，這部分對價是在截至2020年12月31日的年度內支付的，這部分對價是

40

目錄

這歸因於解決先前存在的1,210萬美元的合同關係，以及與內部化相關的相關費用。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截至2011年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

​

​

(單位為千，每股除外)

租金收入

​

$

93,518

​

$

70,515

折舊及攤銷費用

​

$

36,353

​

$

24,635

利息支出

​

$

18,680

​

$

17,472

一般和行政費用

​

$

11,935

​

$

6,536

管理內部化費用

​

$

14,005

​

$

—

​

​

​

​

​

​

​

每股普通股股東應佔淨(虧損)收益

​

$

(0.17)

​

$

0.10

每股FFO和單位FFO(1)

​

$

0.56

​

$

0.75

每股和單位AFFO(1)

​

$

0.88

​

$

0.75

普通股每股股息

​

$

0.80

​

$

0.80

​

​

​

​

​

​

​

加權平均已發行普通股

​

 

46,256

​

 

33,865

加權平均未完成運維單位

​

 

2,172

​

 

3,144

加權平均LTIP未完成單位

​

 

1,363

​

 

780

已發行加權平均股份和單位總數

​

 

49,791

​

 

37,789

(1)有關我們的非GAAP財務衡量標準的描述和非GAAP財務衡量標準的對賬，請參閲“-非GAAP財務衡量標準”。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

​

​

​

​

 

​

​

截至2013年12月31日。

 

​

    

2020

    

2019

 

​

​

(千美元)

 

房地產投資，毛利

​

$

1,142,905

​

$

905,529

​

總債務，淨額

​

$

586,578

​

$

386,168

​

加權平均利率

​

 

3.17

%  

 

3.90

%

總股本(包括非控股權益)

​

$

457,760

​

$

460,353

​

淨可出租平方英尺

​

 

3,694,865

​

 

2,780,851

​

​

我們的酒店

在截至2020年12月31日的年度內，我們完成了18筆收購，總計915,241平方英尺的可租賃面積，合同購買總價為2.265億美元，年化基本租金為1770萬美元。我們通過信貸機制下的借款、承擔債務和在市場上發行股票(“ATM”)相結合的方式為2020年的收購提供資金。截至2020年12月31日，我們的投資組合包括11億美元的房地產總投資，其中包括86個設施，總計370萬平方英尺的可租賃面積和8760萬美元的年化基本租金。

籌資活動

在截至2020年12月31日的一年中，我們通過ATM機以每股12.84美元的加權平均發行價發行了420萬股普通股，獲得了5450萬美元的毛收入。

債務和對衝活動

在截至2020年12月31日的財年，我們在信貸安排下借款2.384億美元，償還了6450萬美元，淨借款1.739億美元。截至2020年12月31日，未償還信貸安排淨餘額為5.216億美元。

2020年7月24日，根據其信貸安排下的手風琴功能(“手風琴”)，公司從其某些貸款人那裏獲得了總計高達1億美元的承諾。隨着手風琴的關閉，手風琴項目下的借閲能力

41

目錄

公司的信貸額度增加到6億美元，包括2.5億美元的容量左輪手槍(“左輪手槍”)，3.5億美元的定期貸款(“定期貸款”)，以及剩餘的5000萬美元的手風琴。信貸安排的其餘條款沒有變化。

2020年7月27日，該公司與北卡羅來納州富國銀行簽訂了一項利率互換協議，名義金額為5000萬美元(手風琴的條款部分)，固定利率為0.16%，到期日為2023年8月8日。截至2020年12月31日，我們與四個交易對手進行了六次利率互換，以對衝我們與定期貸款相關的利率風險中的LIBOR部分。這些掉期加在一起，將整個定期貸款的LIBOR部分在加權平均基礎上固定在1.91%。其中總計2億美元的掉期將於2024年8月到期，另外1.5億美元將於2023年8月到期。

關於2020年4月收購Dumfries Facility，我們承擔了一筆CMBS貸款，未償還餘額約為1,210萬美元，利率為4.68%，剩餘期限為四年。關於於二零二零年七月收購Rosedale融資設施，吾等與FVCbank訂立了一筆金額為1,480萬美元的貸款，年利率為3.85%，年期為五年。

最新發展動態

2021年完成的收購和融資

自2020年12月31日以來，我們已經完成了三筆收購，總計86,035平方英尺的可租賃面積，購買總價為2540萬美元，年化基本租金為200萬美元。

​

自2020年12月31日以來，我們通過ATM機以每股13.07美元的加權平均發行價發行270萬股普通股，獲得了3540萬美元的毛收入。

​

租約續訂活動

在2020年第四季度，我們延長了總計7.1%的年化基本租金的租約，包括與Encompass Health的兩份租約最初將於2021年到期，以及與俄克拉何馬州俄克拉何馬城Mercy康復醫院的Kindred Healthcare的租約，加權平均附加期為9.2年。

合同下的物業

截至2021年3月3日，我們有6處簽約房產，總購買價格約為7570萬美元。我們目前正處於合同物業的盡職調查期。如果我們在盡職調查審查期間發現任何這些物業或任何物業的經營者有問題，我們可能不會及時完成交易，或者我們可能會終止購買協議而不完成交易。

可能影響我們運營結果的趨勢

我們相信以下趨勢可能會對我們的經營業績產生積極影響：

●不斷增長的醫療支出。根據美國衞生與公眾服務部(Department Of Health And Human Services)的數據，到2027年，整體醫療支出預計將以平均每年5.5%的速度增長。我們相信，醫療保健支出的長期增長將有助於保持或增加我們醫療保健房地產投資組合的價值。

​

●老齡化的人口。根據2010年美國人口普查，65歲或以上的人口構成了美國總人口中增長最快的部分。我們相信，這部分美國人口將利用我們的醫療機構提供的許多服務，如整形外科、心臟、胃腸病和康復。

​

●向門診服務的持續轉變。根據美國醫院協會(American Hospital Association)的數據，患者要求進行更多的門診手術。我們相信，患者偏好從住院到門診的轉變將使我們的租户受益，因為我們的大部分物業都是門診設施。

​

42

目錄

●醫師執業小組與醫院合併。我們相信，如果我們的租户合併或與更大的醫療系統合併，醫生羣體整合的趨勢將有助於加強我們租户的信用質量。

我們認為以下趨勢可能會對我們的運營結果產生負面影響：

●新冠肺炎大流行的延續華盛頓-儘管新冠肺炎疫苗目前正在美國分發和管理，但尚不清楚新冠肺炎大流行何時或是否會消退，美國經濟是否會復甦。*儘管我們的許多租户在疫情期間仍在繼續運營，但尚不清楚我們的租户何時/是否會恢復到新冠肺炎之前的患者數量。*儘管我們不認為新冠肺炎大流行的當前狀態會在短期內對我們收取租金的能力產生負面影響，但長期的大流行或捲土重來可能會給我們的租户帶來額外的壓力，並可能影響他們向我們支付租金的能力。他説：
●第三方報銷方式和政策的變化。甚至在新冠肺炎大流行之前，醫療服務的價格就在上漲，我們相信第三方付款人，如聯邦醫療保險和商業保險公司，將繼續審查和減少他們的醫療保險計劃下有資格獲得報銷的醫療服務類型和報銷金額。此外，許多以僱主為基礎的保險計劃繼續提高承保個人負責的保險費的比例。我們預計，新冠肺炎疫情只會加劇這些趨勢，因為由於疫情的爆發，聯邦和州預算可能面臨巨大壓力，私營保險公司可能會因為與新冠肺炎相關的索賠以及金融和信貸市場的低迷而蒙受鉅額損失。如果這些趨勢繼續下去，我們租户的生意將繼續受到負面影響，這可能會影響他們向我們支付租金的能力。
●我們發展業務的能力取決於能否獲得債務和股權資本。。自首次公開募股(IPO)以來，我們的醫療保健投資組合大幅增長。為了繼續擴大我們的投資組合並保持適當的槓桿水平，我們需要獲得債務和股權資本。*我們信貸安排的Revolver部分是我們收購資金的主要來源，我們主要依靠股權資本來減少Revolver的餘額，為繼續收購提供能力。截至2021年2月28日，我們在Revolver下的現金餘額和可用資金約為8500萬美元。*如果我們無法增加債務能力或籌集股本來減少我們的Revolver餘額，我們的增長前景可能會受到負面影響。他説：

關鍵會計政策

按照公認會計原則編制財務報表要求我們的管理層在應用會計政策時使用判斷，包括作出估計和假設。我們根據我們當時可獲得的最佳信息、我們的經驗以及在這種情況下被認為合理的各種其他假設進行估計。這些估計影響報告期間報告的資產和負債金額、財務報表日期的或有資產和負債披露以及報告的收入和費用金額。如果我們對與各種交易或其他事項有關的事實和情況的判斷或解釋不同，就有可能採用不同的會計方法，導致我們的財務報表的列報方式不同。我們會不時地重新評估我們的估計和假設。如果估計或假設被證明與實際結果不同，則在隨後的期間進行調整，以反映關於本質上不確定的事項的更新的估計和假設。有關我們重要會計政策的更詳細討論，請參閲所附財務報表腳註中的附註2-“重大會計政策摘要”。下面是對會計政策的討論，我們認為這些政策至關重要，因為它在應用時可能需要複雜的判斷，或者需要對本質上不確定的事項進行估計。

房地產投資

吾等根據會計準則編撰(“ASC”)主題805“業務組合”(“ASC主題805”)確定收購何時符合業務定義，或應根據會計準則彙編(“ASC”)主題805“業務組合”(“ASC主題805”)將收購計入資產收購，該主題要求，當收購的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產時，該資產或一組類似可識別資產不符合業務定義，因此需要計入資產收購。交易成本繼續資本化，用於資產收購，並作為業務合併產生的費用計入。ASC主題805導致我們在2018年1月1日之後的所有收購都被計入資產收購，因為我們收購的總資產的公允價值基本上都集中在一項資產或一組類似的資產中

43

目錄

可識別的資產。對於“所有者佔有”的資產收購(即賣方要麼是承租人，要麼是控制承租人)，包括資本化購置成本在內的購買價格將根據土地和建築物的相對公允價值分配給土地和建築物，而不會分配給無形資產或負債。對於有租賃但沒有“所有者佔用”的資產收購，我們將根據其相對公允價值將購買價格分配給有形資產和任何收購的無形資產或承擔的負債。公允價值是根據ASC主題820“公允價值計量和披露”的指導確定的，通常是使用第2級輸入確定的，例如租金可比、銷售可比和經紀人指示。雖然使用了第三級投入，但與用於主要假設的第二級數據相比，這些投入是次要的。公允價值的確定涉及重大判斷和估計的使用。我們使用從多個來源獲得的信息(包括收購前盡職調查)進行估計，以確定收購的有形和無形資產以及承擔的負債的公允價值，我們通常利用第三方評估師的協助。

有形資產的估值：

土地的公允價值乃採用銷售比較法釐定，藉此收集及彙總近期的可比土地銷售及上市情況。現有的市場數據被分析，並與被估價的土地進行比較，並針對不同的特徵(如市場條件、大小和位置)進行調整。我們估計在空置的基礎上收購的建築物的公允價值，並在其估計剩餘壽命內對建築物價值進行折舊。公允價值主要基於利用貼現率和/或資本化率以及現有市場信息的估計現金流預測。我們採用成本法釐定工地改善工程(包括鋪設路面及其他非建築工程)的公允價值，並扣除折舊，並在工地改善工程的估計剩餘使用年限內折舊。租户改善是指租户空間的固定改善，其公允價值是根據當時的市值租户改善津貼來估計的。租户的改善將在租約的剩餘期限內攤銷。

無形資產的估值：

在釐定原址租約的公允價值(與現有原址租約相關的避免成本)時，管理層會考慮目前的市場情況及執行類似租約的成本，以得出預期租用期由空置至現有入夥期間的入賬成本估計。在估計持有成本時，管理層包括可償還(基於市場租賃條件)的房地產税、保險、其他運營費用，以及對預期租賃期內損失的市場租金收入的估計。分配給就地租約的價值將在租約的剩餘期限內攤銷。

高於或低於市值租約的公允價值是根據根據租約收取的合約金額與管理層對市值租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映收購租約相關風險的利率)在與租約的估計剩餘期限相等的期間內估計的。高於市價的租賃被歸類為無形資產，低於市價的租賃被歸類為無形負債。資本化的高於市值或低於市值的租賃無形資產在各自租賃的估計剩餘期限內攤銷為租金收入的減少或增加。

與租賃成本相關的無形資產包括租賃佣金和律師費。租賃佣金的估算方法是將與每份租賃相關的剩餘合同租金乘以市場租賃佣金。法律費用是指與撰寫、審查、有時談判各種租賃條款相關的法律費用。租賃成本按各自租約的剩餘使用年限攤銷。

與內部化相關的公允價值估計

根據ASC專題805，歸因於解決先前存在的合同關係(“管理協議”)而進行的內部化支付的對價部分為1,210萬美元。這一數額是根據使用重大判斷和估計的管理協議的估計公允價值計算的。公允價值乃採用多期超額收益法(“MPEEM”)(收益法的一種形式)釐定。MPEEM基於無形資產的價值等於僅可歸因於該資產的税後增量現金流的現值的原則。為量化僅可歸因於主題無形資產的現金流，繳款資產費用通常用於核算這些資產的使用和/或要求的回報。在應用MPEEM時，對管理協議預期產生的收益在無形資產的估計期限內進行了預測。收益隨後通過税收和繳費資產使用所需的回報進行了調整。税後超額現金流隨後用貼現計價。

44

目錄

利率和可用的市場信息，以估計截至2020年7月9日的管理協議的公允價值。我們利用第三方專家的協助來確定管理協議的公允價值。

長期資產減值

我們在資產組的基礎上審查我們的房地產資產以計提減值。我們根據可識別現金流的最低水平來確定資產組。在減值分析中，我們必須確定是否有減值指標。對於經營性物業，這些指標可能包括我們的估計持有期縮短，物業租賃百分比大幅下降，當期營業虧損或負現金流加上物業的虧損歷史，該物業或物業市場上其他物業的租賃率大幅下降，物業市值的重大變化，或重要租户的財務狀況的不利變化。

如果我們確定一項資產有減值指標，我們必須確定與該資產相關的未貼現現金流是否超過該資產的賬面價值。在計算一項資產的未貼現淨現金流時，我們必須估計一些投入。我們必須估計未來的租賃率、未來的資本支出、未來的運營費用和剩餘價值的市值比率等。此外，如果對資產的未來使用有替代策略，我們會評估每種替代策略的概率，並進行概率加權的未貼現現金流分析，以評估資產的可回收性。

在確定一項資產的公允價值時，我們會根據若干因素作出判斷。我們可以通過折現現金流計算或利用可比市場信息來確定公允價值。在折現現金流計算中，我們必須確定適用於現金流的適當貼現率。我們使用判斷來分析可比較的市場信息，因為沒有兩個房地產資產在位置和價格上是相同的。減值過程中使用的估計和判斷具有高度主觀性，容易受到頻繁變化的影響。

收入確認

我們的業務主要包括根據租賃安排從租户那裏賺取的租金收入，這些安排規定了最低租金和遞增租金。租賃財產收入確認過程中包括若干判斷和估計，包括合同租金流的處理和租約修改處理的確定。

​

這些租約已作為經營租賃入賬。就設有或有租賃自動梯的營運租約而言，收入乃根據期內到期的合約現金租金入賬。固定年租自動扶梯的租賃收入在初始租賃期內按直線原則確認。已確認的租金收入與各自租賃協議項下的應付金額之間的差額在我們的綜合資產負債表上記錄為“遞延資產”的增加。我們還監測租户和經營者的流動性和信譽，並在評估收款可能性時做出判斷。如果租户支付租金的可能性被確定為不再可能，所有租户應收賬款(包括遞延租金)都將從收入中註銷，該租户的任何未來收入只有在收到現金後才會確認。

我們定期對我們的租約進行修訂。在修訂租契時，我們需要確定：(1)原來租契沒有包括在內的額外使用權是否會因修改而批出；及(2)租約付款是否增加，與額外使用權的獨立價格相稱。(2)在修訂租契時，我們需要確定(1)原來租約沒有包括在內的額外使用權是否會因修改而批出，以及(2)租約付款是否增加，與額外使用權的獨立價格相稱。如果這兩個條件都滿足，修改將作為一份單獨的合同入賬。如果這兩個條件都不滿足，修訂將被計入租約修改。我們的大部分租約修訂導致對我們的經營租約進行租約修訂，這可能需要我們重新評估租期和固定租賃付款，包括將與原始租約相關的任何預付或應計租賃租金視為經修訂租約的租賃付款的一部分。

綜合運營結果

導致我們截至2020年12月31日的年度每個收入和費用類別的運營結果與截至2019年12月31日的年度相比存在差異的主要因素是(I)我們房地產投資組合規模的增加和(Ii)內部化的影響，包括與內部化相關的費用。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們在房地產方面的總投資(扣除累計折舊和攤銷)分別為10億美元和8.49億美元。

45

目錄

有關我們截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度的運營結果相比的討論，請參閲截至2019年3月9日提交給SEC的截至2019年12月31日的年度報告(Form 10-K)中第II部分，第8.7項：管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析。(注：截至2019年12月31日，截至2018年12月31日的年度報告為Form 10-K，與截至2018年12月31日的年度相比，管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析請參閲我們於2020年3月9日提交給SEC的Form 10-K年度報告中的討論和分析。

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較

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​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2011年12月31日

​

​

​

​

    

2020

    

2019

    

零錢美元

​

​

(單位：千)

​

​

​

收入

 

​

  

 

​

  

 

​

  

租金收入

​

$

93,518

​

$

70,515

​

$

23,003

其他收入

​

 

212

​

 

211

​

 

1

總收入

​

 

93,730

​

 

70,726

​

 

23,004

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

費用

​

​

​

​

​

  

​

​

​

一般和行政

​

 

11,935

​

 

6,536

​

 

5,399

運營費用

​

 

10,867

​

 

5,958

​

 

4,909

管理費-關聯方

​

 

4,024

​

 

6,266

​

 

(2,242)

折舊費用

​

 

26,747

​

 

19,066

​

 

7,681

攤銷費用

​

 

9,606

​

 

5,569

​

 

4,037

利息支出

​

 

18,680

​

 

17,472

​

 

1,208

管理內部化費用

​

 

14,005

​

 

—

​

 

14,005

收購前費用

​

 

365

​

 

271

​

 

94

總費用

​

 

96,229

​

 

61,138

​

 

35,091

淨(虧損)收入

​

$

(2,499)

​

$

9,588

​

$

(12,087)

​

收入

總收入

截至2020年12月31日的年度總收入為9,370萬美元，而2019年同期為7,070萬美元，增加2,300萬美元。這一增長主要是由於我們在2020年收購的設施獲得的租金收入，以及確認在2019年完成的收購帶來的2020年全年租金收入。其中，在截至2020年12月31日的一年中，從淨租賃費用回收中確認了890萬美元的收入，而2019年同期為520萬美元。確認約140萬美元租金的準備金，包括40萬美元的遞延租金，部分抵消了增加的費用。

​

費用

一般事務和行政事務

截至2020年12月31日的一年，一般和行政費用為1190萬美元，而2019年同期為650萬美元，增加了540萬美元。這一增長主要是由於內部化的影響，以及我們對薪酬相關成本和其他行政費用的確認，這些費用和其他行政費用在內部化之前是我們前顧問的義務。此外，反映與內部化相關的LTIP單位撥款的影響，這一增長也是由於非現金LTIP薪酬支出增加，截至2020年12月31日的一年為530萬美元，而2019年同期為330萬美元。

運營費用

截至2020年12月31日的年度運營費用為1,090萬美元，2019年同期為600萬美元，增加490萬美元。這一增長主要是由於截至2020年12月31日的一年中發生的890萬美元的可收回物業運營費用，而2019年同期為520萬美元。*此外，我們的運營費用

46

目錄

包括截至2020年12月31日的年度總租賃的120萬美元物業運營費用，而2019年同期為40萬美元。

​

管理費與關聯方

截至2020年12月31日的一年，管理費支出為400萬美元，而2019年同期為630萬美元，減少了230萬美元。與2019年全年相比，這一下降是由於截至2020年12月31日的前六個月只發生了管理費支出。這筆費用是根據我們的股東權益餘額計算的。

折舊費用

截至2020年12月31日的一年，折舊費用為2670萬美元，而2019年同期為1910萬美元，增加了760萬美元。增加的主要原因是我們在2020年收購的設施發生了折舊費用，以及在2019年完成的收購中確認了2020年全年的折舊費用。

攤銷費用

截至2020年12月31日的年度攤銷費用為960萬美元，而2019年同期為560萬美元，增加了400萬美元。這一增長主要是由於與我們在2020年收購的設施相關的無形資產發生的攤銷費用，以及在2019年完成的收購中確認了2020年全年的攤銷費用。

利息支出

截至2020年12月31日的一年，利息支出為1870萬美元，而2019年同期為1750萬美元，增加了120萬美元。這一增長主要是由於在截至2020年12月31日的一年中，與去年同期相比，平均借款增加，所得資金主要用於為我們在此期間的物業收購提供資金。

截至2020年12月31日的一年，我們債務的加權平均利率為3.41%，而2019年為4.24%。此外，截至2020年12月31日，我們債務的加權平均利率和期限分別為3.17%和2.79%。

管理內部化費用

截至2020年12月31日的一年，管理層內部化支出為1400萬美元，而2019年同期為零。這筆費用是與解決先前存在的合同關係有關的1210萬美元的一次性費用，以及與內部化相關的190萬美元的專業費用。

淨(虧損)收入

截至2020年12月31日的年度淨虧損為250萬美元，而2019年同期的淨收益為960萬美元，減少了1210萬美元。減少的主要原因是確認了1400萬美元的管理內部化費用，以及本年度費用的增加，但部分抵消了本年度租金收入的增加。

資產和負債

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的主要資產包括房地產投資，淨額分別為10億美元和8.49億美元，我們的流動資產主要由現金和現金等價物以及限制性現金組成，分別為1080萬美元和720萬美元。

截至2020年12月31日，我們對房地產的投資淨值增至10億美元，而截至2019年12月31日的淨投資額為8.49億美元，這是我們在截至2020年12月31日的財年中完成的18筆收購的結果。

47

目錄

截至2020年12月31日，我們的現金和現金等價物以及限制性現金餘額增加到1080萬美元，而截至2019年12月31日的現金餘額為720萬美元，這主要是由於我們信貸安排上的淨借款和額外借款以及普通股發行的淨收益帶來的現金流入。這些現金流入被用於收購房地產、支付內部化對價的資金，以及支付給我們的普通股和優先股股東以及我們運營合夥企業的OP單位和LTIP單位持有人的股息部分抵消。

截至2020年12月31日，我們的總負債增加到6.431億美元，而截至2019年12月31日的總負債為424.6美元，主要是由於本年度我們信貸安排的未償還淨借款增加，與收購相關的額外借款，我們衍生負債餘額的增加，以及我們收購的租賃無形負債餘額的增加。

流動性與資本資源

一般信息

我們的短期流動性要求包括：

●利息支出和未償債務的預定本金支付，其中包括710萬美元的近期(一年以下)債務到期日；
●一般和行政費用；
●營運開支；以及
●物業收購和租户改善。

此外，我們需要資金用於未來的分配，預計將支付給我們的普通股和優先股股東，以及我們運營夥伴關係中的OP單位和LTIP單位持有人。

截至2021年2月28日，我們在Revolver下的現金餘額和可用容量約為8500萬美元。我們的主要現金來源包括從租户那裏收取的租金和報銷、我們的信貸安排下的借款、有擔保的定期貸款，以及從股票發行中獲得的淨收益。此外，我們可能會從財產處置中產生現金。

假設我們目前的新冠肺炎相關延期租金水平，我們相信我們將能夠通過我們現有的現金和現金等價物以及運營現金流來滿足我們的短期流動性需求。為了繼續收購醫療保健資產，我們將需要繼續獲得債務和股權融資。請參閲“-可能影響我們運營結果的趨勢“以瞭解我們的流動性趨勢。他説：

我們的長期流動性需求主要包括支付收購、資本和物業租户改善、預定債務到期日、一般和行政費用、運營費用和分配所需的資金。我們預計將通過運營現金流、債務融資、出售額外的股權證券、發行與收購額外物業相關的運營單位、精選物業處置和合資交易的收益來滿足我們的長期流動資金需求。

​

股權發行。 於2017年8月，本公司、前顧問及經營合夥公司與若干銷售代理訂立銷售協議，據此，本公司可不時提供及出售最多5,000萬美元的普通股(“2017自動櫃員機計劃”)；於2020年8月，本公司及經營合夥公司與若干銷售代理訂立銷售協議，據此，本公司可不時提供及出售最多1.5億美元的普通股(“2020自動櫃員機計劃”)。

在截至2020年12月31日的一年中，我們通過ATM機以每股12.84美元的平均發行價發行了420萬股普通股，獲得了5450萬美元的毛收入。在2020年我們的自動櫃員機股票發行中，(I)根據2017年自動櫃員機計劃發行和出售了120萬股普通股，總收益為1420萬美元(這構成了2017年自動櫃員機計劃可用金額的剩餘部分)，以及(Ii)根據2020年自動櫃員機計劃發行和出售了300萬股普通股，總收益為4030萬美元。

​

48

目錄

自2020年12月31日以來，我們通過ATM機以每股13.07美元的加權平均發行價發行270萬股普通股，獲得了3540萬美元的毛收入。截至2021年2月28日，我們在2020年ATM計劃下還有7430萬美元的剩餘資金。

​

債務融資.*下表提供了截至2020年12月31日我們的債務摘要(以千美元為單位)：

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​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

成熟性

​

加權平均

​

​

​

出類拔萃

​

(以年為單位)

​

利率，利率

​

信貸安排--期限、毛數

​

$ 350,000

​

2.60

​

3.53%

(1)​

信貸安排-轉帳，毛收入

​

175,200

​

2.60

​

1.83%

(2)​

應付票據，毛額

​

65,772

​

4.29

​

4.76%

​

總計

​

$ 590,972

​

2.79

​

3.17%

​

(1)信貸工具定期貸款的加權平均利率包括以下討論的利率掉期的影響。

(2)信貸安排轉換期將於2022年8月到期，但須有一年的公司控制延期選擇權。

信貸安排。2020年7月24日，根據其信貸安排下的手風琴功能(“手風琴”)，公司從其某些貸款人那裏獲得了總計高達1億美元的承諾。隨着手風琴的關閉，公司信貸機制下的借款能力增加到6億美元，包括2.5億美元的容量左輪手槍(“左輪手槍”)，3.5億美元的定期貸款(“定期貸款”)，以及剩餘的5000萬美元的手風琴。信貸安排的其餘條款沒有變化。信貸安排項下的未償還金額按浮動利率計息，該浮動利率基於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加上基於公司槓桿率的特定保證金。他説：

我們在我們的信貸安排下須遵守多項財務契約，其中包括(I)截至每個財政季度末的最高綜合槓桿率低於0.60：1.00，(Ii)最低固定費用覆蓋率為1.50：1.00，(Iii)最低淨資產不超過2.038億美元，外加2018年3月31日之後通過股票發行籌集的所有淨收益的75%，以及(Iv)總有擔保追索權債務與總資產價值的比率不超過0.10：此外，從2020年第四季度末開始，我們對普通股股東的分配被限制在相當於我們AFFO(我們的AFFO派息率)95%的金額。截至2020年12月31日，我們遵守了信貸安排中包含的所有金融契約，我們不認為我們目前與新冠肺炎相關的租金延期水平會影響我們遵守這些契約的能力。

其他期限的債務。他説：關於2020年4月收購Dumfries Facility，我們承擔了一筆CMBS貸款，未償還餘額約為1,210萬美元，利率為4.68%，剩餘期限為四年。關於於二零二零年七月收購Rosedale融資設施，吾等與FVCbank訂立了一筆金額為1,480萬美元的貸款，年利率為3.85%，年期為五年。

對衝工具。截至2020年12月31日，我們已與四個交易對手簽訂了六份利率互換協議，以對衝我們與定期貸款相關的利率風險中的LIBOR部分。這些掉期加在一起，將整個3.5億美元定期貸款的LIBOR部分加權平均固定在1.91%。其中總計2億美元的掉期將於2024年8月到期，另外1.5億美元將於2023年8月到期。下表提供了我們利率互換的詳細情況：

​

​

​

​

​

​

​

​

交易對手

    

名義金額

    

固定LIBOR利率

    

成熟性

北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)

​

$

5000萬

​

0.16%

​

2023年8月

BMO

​

​

1億

​

2.88%

​

2023年8月

BMO

​

​

9000萬

 

1.21%

​

2024年8月

真實銀行

​

​

4000萬

 

1.21%

​

2024年8月

真實銀行

​

​

4000萬

 

2.93%

​

2024年8月

國民銀行，全國協會

​

​

3000萬

 

2.93%

​

2024年8月

總計/加權平均值

​

$

3.5億

 

1.91%

​

  

Libor過渡。2017年7月，負責監管LIBOR的FCA宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)

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目錄

組織了ARRC，確定SOFR作為衍生品和其他金融合約中美元-倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的首選替代品。信貸安排規定，於LIBOR停止日期或前後(須提前選擇加入)，LIBOR將由本公司與蒙特利爾銀行協定的新基準利率取代為信貸安排中的基準利率，並作出有關調整，以使新基準利率在經濟上與LIBOR相等。我們無法預測倫敦銀行同業拆借利率何時停止提供，或者SOFR市場何時會有足夠的流動性。

現金流信息

截至2020年12月31日的年度，經營活動提供的現金淨額為3,450萬美元，而2019年同期為3,640萬美元。2020年期間的減少主要是由於該年度的淨虧損。淨虧損主要是與解決先前存在的合同關係有關的一次性支出1210萬美元的結果。

​

截至2020年12月31日的年度，用於投資活動的現金淨額為2.237億美元，而2019年同期為2.582億美元。2020年的下降主要是由於與2019年相比，2020年的房地產投資活動減少，部分被本年度為收購我們的前Advisor而支付的與內部化相關的現金所抵消。

​

截至2020年12月31日的一年，融資活動提供的現金淨額為1.927億美元，而2019年同期為2.241億美元。2020年度的下降主要是由於本年度普通股發行的淨收益較低，向普通股股東支付的股息較高，但被信貸安排淨借款增加和額外借款部分抵消。

非GAAP財務指標

運營資金(“FFO”)和調整後的運營資金(“AFFO”)是SEC規則所指的非GAAP財務措施。該公司認為FFO和AFFO是其經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他相關方在評估REITs時經常使用FFO，其中許多REITs在報告業績時都會使用FFO。

根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義，FFO指按照公認會計準則計算的淨收入或虧損，扣除出售財產和非常項目的收益(或虧損)，減去優先股股息，加上與房地產相關的折舊和攤銷(不包括髮債成本攤銷和高於和低於市場租賃的攤銷)，以及扣除未合併的合夥企業和合資企業的非控股權益之前的淨收益或虧損。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，公司沒有對未合併的合夥企業和合資企業進行任何調整。由於FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷(不包括債務發行成本的攤銷以及高於和低於市場租賃攤銷費用)，公司認為FFO提供了一種業績衡量標準，當與同期進行比較時，反映了入住率、租金、運營成本、開發活動和利息成本的趨勢對運營的影響，提供了從最接近的GAAP衡量標準(淨收益或虧損)看不到的前景。

AFFO是許多投資者和分析師使用的一種非GAAP指標，通過剔除不反映正在進行的房地產運營的項目的影響，來衡量房地產公司的經營業績。管理層通過修改FFO的NAREIT計算來計算AFFO，對某些現金和非現金項目以及某些經常性和非經常性項目進行調整。對本公司而言，這些項目包括管理內部化成本(包括與解決先前存在的合同關係有關的一次性支出)、經常性收購和處置成本、債務清償損失、經常性直線遞延租金收入、經常性股票補償支出、高於和低於市場租賃的經常性攤銷、經常性債務發行成本攤銷、經常性租賃佣金以及其他項目。

管理層認為，在FFO之外報告AFFO是投資界在比較基礎上評估公司經營業績時使用的一種有用的補充措施。本公司的FFO和AFFO計算可能無法與其他REITs報告的FFO和AFFO相比，這些REITs沒有根據NAREIT定義計算FFO，沒有以與公司不同的方式解釋NAREIT定義，或者以不同的方式計算FFO和AFFO。

50

目錄

截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的兩個年度的FFO和AFFO對賬如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

年終

​

​

2011年12月31日

​

    

2020

    

2019

    

2018

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

淨(虧損)收入

​

$

(2,499)

​

$

9,588

​

$

14,561

減去：優先股股息

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

折舊及攤銷費用

​

​

36,302

​

​

24,635

​

​

17,269

出售投資性物業的收益

​

 

—

​

 

—

​

 

(7,675)

FFO

​

$

27,981

​

$

28,401

​

$

18,333

內部化費用-解決先前存在的合同關係

​

​

12,094

​

​

—

​

​

—

內部化費用-其他交易成本

​

​

1,911

​

​

—

​

​

—

攤銷高於市價的租賃，淨額

​

 

504

​

 

881

​

 

688

直線遞延租金收入

​

 

(5,680)

​

 

(5,806)

​

 

(5,316)

基於股票的薪酬費用

​

 

5,319

​

 

3,336

​

 

2,671

攤銷債務發行成本和其他

​

 

1,450

​

 

1,312

​

 

1,640

收購前費用

​

 

365

​

 

271

​

 

383

AFFO

​

$

43,944

​

$

28,395

​

$

18,399

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

每股普通股股東應佔淨(虧損)收益--基本收益和攤薄收益

​

$

(0.17)

​

$

0.10

​

$

0.35

每股FFO和單位FFO

​

$

0.56

​

$

0.75

​

$

0.76

每股和單位AFFO

​

$

0.88

​

$

0.75

​

$

0.76

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均未償還股份和單位-基本和稀釋

​

 

49,791

​

 

37,789

​

 

24,261

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均未償還股份和單位數：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均普通股

​

 

46,256

​

 

33,865

​

 

21,971

加權平均運算單位

​

 

2,172

​

 

3,144

​

 

1,704

加權平均LTIP單位

​

 

1,363

​

 

780

​

 

586

加權平均未償還股份和單位-基本和稀釋

​

 

49,791

​

 

37,789

​

 

24,261

表外安排

我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源產生或可能產生當前或未來的影響或變化，這對投資者來説是重要的。表外安排“一詞一般指未與吾等合併的實體為締約一方的任何交易、協議或其他合約安排，而根據該等交易、協議或其他合約安排，吾等須(I)承擔擔保合約、衍生工具或可變權益項下產生的任何責任；或(Ii)轉讓予該實體的資產的留存權益或或有權益，或作為該等資產的信貸、流動資金或市場風險支持的類似安排。

合同義務

下表彙總了截至2020年12月31日我們的材料合同付款義務和承諾：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

​

    

按期限到期的付款

​

    

總計

    

一年不到1月份

    

2022-2023

    

2024-2025

    

此後

本金固定利率債務，毛利率

​

$

415,775

​

$

8,006

​

$

352,275

​

$

25,611

​

$

29,883

本金可變利率債務

 

​

175,200

 

​

—

 

​

175,200

 

​

—

 

​

—

固定利率債務

 

​

45,569

 

​

15,493

 

​

25,252

 

​

4,301

 

​

523

可變利率債務

 

​

8,319

 

​

3,200

 

​

5,119

 

​

—

 

​

—

土地和其他經營租約

 

​

5,729

 

​

390

 

​

583

 

​

258

 

​

4,498

總計

​

$

650,592

​

$

27,089

​

$

558,429

​

$

30,170

​

$

34,904

51

目錄

截至2020年12月31日，該公司的租户改善津貼約為3000萬美元，受意外情況的影響，很難預測何時使用這些津貼(如果有的話)。

通貨膨脹率

從歷史上看，通貨膨脹對我們醫療機構的經營業績的影響微乎其微。我們的許多三重淨值租賃協議都包含旨在減輕通脹不利影響的條款。這些條款包括一些條款，使我們能夠根據租約期限內一般會提高租金的逐步升級條款，獲得增加的租金。這些升級條款通常規定固定的租金上漲或指數化的升級(基於消費物價指數或其他衡量標準)。然而，其中一些合同租金的漲幅可能低於實際通脹率。我們的大多數三重淨值租賃協議要求租户支付可分攤的運營費用，包括公共區域維護費、房地產税和保險費。這項規定可減低我們因通脹而增加的成本和營運開支。

​

項目7A.關於市場風險的定量和定性披露

市場風險包括利率、外幣匯率、大宗商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在追求我們的業務和投資目標時，我們預計我們將面臨的主要市場風險是利率風險。

我們可能會受到利率變化的影響，主要是因為用於收購醫療設施的債務，包括信貸安排下的借款。下面的分析顯示了我們的浮動利率金融債務的價值對市場利率的選定變化的敏感性。我們所選擇的改革範圍，反映了我們對一年內合理可行的改革的看法。

截至2020年12月31日，根據Revolver(扣除未攤銷債務發行成本)，我們有1.752億美元的未對衝借款按可變利率計息。有關我們的信貸安排的詳細討論，請參閲《管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析--流動性和資本資源》。截至2020年12月31日，我們未償還浮息借款的LIBOR為0.18%。假設我們的可變利率債務金額不增加，如果LIBOR增加100個基點，我們的現金流每年將減少約180萬美元。假設我們的可變利率債務不增加，如果倫敦銀行同業拆借利率降低100個基點，我們的現金流每年將增加約180萬美元。

截至2019年12月31日，我們在Revolver(扣除未攤銷遞延融資成本之前)項下有5140萬美元的未對衝借款，按可變利率計息。有關我們的信貸安排的詳細討論，請參閲《管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析--流動性和資本資源》。截至2019年12月31日，我們未償還浮息借款的LIBOR為1.84%。假設我們的可變利率債務金額不增加，如果LIBOR增加100個基點，我們的現金流每年將減少約50萬美元。假設我們的可變利率債務不增加，如果LIBOR降低100個基點，我們的現金流將每年增加約50萬美元。*2019年至2020年可變利率敞口的差異主要是由於革命者計劃下未對衝借款的增加。

我們的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借貸成本。為了實現我們的目標，我們可以以固定利率或浮動利率借款。截至2020年12月31日，我們總共與四個交易對手簽訂了六份利率互換協議，以對衝與定期貸款相關的利率風險中的LIBOR部分。這些掉期加在一起，將整個3.5億美元定期貸款的LIBOR部分加權平均固定在1.91%。有關我們利率掉期的進一步詳情，請參閲附註4-“信貸安排、應付票據及衍生工具”。我們可能會簽訂額外的衍生金融工具，包括利率掉期和上限，以減輕我們未來借款的利率風險。我們不會為投機目的而進行衍生工具交易。

除了利率的變化外，我們的投資價值還會根據當地和地區經濟狀況的變化以及租户/經營者和借款人的信用狀況的變化而波動，這可能會影響我們在必要時為債務進行再融資的能力。

​

52

目錄

第八項：合併財務報表及補充數據

合併財務報表索引

​

​

獨立註冊會計師事務所報告

54

​

​

截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表

58

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的三個年度的合併運營報表

59

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合全面(虧損)收益表

60

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表

61

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的三個年度的合併現金流量表

62

​

​

合併財務報表附註

63

​

​

​

53

目錄

獨立註冊會計師事務所報告

​

致股東及本公司董事會

環球醫療房地產投資信託基金公司。

​

對財務報表的意見

我們已審核所附環球醫療房地產投資信託基金有限公司及其附屬公司(“本公司”)於2020年及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至該日止年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益及現金流量，以及列於指數第15(A)(2)項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至那時止年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)制定的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年3月8日的報告，對公司財務報告的內部控制發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下述關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，已傳達或要求傳達給審計委員會，這些事項(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過溝通下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產資產收購-請參閲財務報表附註2和附註3

關鍵審計事項説明

在截至2020年12月31日的年度內，本公司完成了18項物業收購，使房地產投資增加了約2.265億美元。就每項收購而言，實質上所有公允價值均集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，因此，每項收購代表一項資產收購。對於“所有者佔有”的資產收購(即賣方要麼是承租人，要麼是控制承租人)，購買價格(包括資本化購置成本)根據土地和建築物的相對公允價值分配給土地和建築物，而不分配給無形資產或負債。對於有租賃但沒有“所有者佔用”的資產收購，本公司根據其利用的相對公允價值，將購買價格分配給有形資產和任何收購的無形資產或承擔的負債。

54

目錄

第三方評估師的協助。對於這些類型的資產收購，有形資產包括土地、建築、場地改善和租户改善。無形資產包括原地租賃、租賃成本和高於市場的租賃，而無形負債包括低於市場的租賃。

土地的公允價值乃採用銷售比較法釐定，藉此收集及彙總近期的可比土地銷售及上市情況。然後，將現有的市場數據與正在估價的土地進行比較，並針對不同的特徵(如市場條件、大小和位置)進行調整。購入樓宇的公允價值按空置基準估計，價值主要基於利用折現率和/或資本化率以及現有市場信息的估計現金流預測。地盤改善工程的公允價值是根據扣除折舊的成本法計算，而租户改善工程的公允價值則是根據現行的市值租户改善津貼計算。

對原址租賃無形資產進行估值時，將考慮當前市場狀況和執行類似租賃的成本，以得出從空置到現有入住期的預期租賃期內的賬面成本估計。在開發持有成本時使用的估計是基於市場租賃條款，包括與房地產税、保險和其他運營費用相關的成本，以及對預期租賃期內市場租金收入損失的估計。租賃成本無形資產包括租賃佣金和律師費。租賃佣金的估算方法是將剩餘的合同租金乘以市場租賃佣金。法律費用是指與撰寫、審查、有時談判各種租賃條款相關的法律費用。高於或低於市值租賃的公允價值是根據根據租賃收取的合同金額與管理層估計的市值租賃率之間的差額的現值(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)在與租賃的估計剩餘期限相等的期間內估計的。

鑑於收購資產及假設負債的相對公允價值釐定需要管理層使用各種估值方法，並作出與假設相關的重大估計，包括選擇折現率、資本化率、釐定市場租賃率、預期租賃期及經不同特徵調整後的可比土地銷售，因此執行審核程序以評估方法的合理性及這些假設需要核數師高度的判斷力及更大程度的努力，包括需要我們的公允價值專家參與。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們與收購資產和承擔的負債的相對公允價值相關的審計程序包括以下內容：

●我們測試了收購價格分配控制的有效性，包括管理層對第三方評估審查的控制，對摺扣率、資本化率、市場租賃率、租賃期和可比土地銷售等假設的審查，以及估計收購資產和承擔的負債的相對公允價值的估值方法。
●在我們公允價值專家的協助下，我們評估了估值方法的合理性，以及各種假設，如折現率、資本化率、市場租賃率、租户改善津貼、租賃期和可比調整後的土地銷售。對於貼現率、資本化率和租賃期假設，我們制定了一個獨立的範圍，並將管理層選擇的利率或期限與該範圍進行比較，考慮到房地產的具體因素。對於與市值租金、租户改善津貼和可比調整土地銷售相關的假設，我們評估了管理層選擇的市場可比性，並根據物業具體因素得出這些可比性是否合理的結論。
●我們對估值模型的數學準確性進行了檢驗。

管理內部化交易-參見財務報表附註1、2和6

關鍵審計事項説明

2020年7月9日，本公司通過收購前顧問的母公司--泛美集團控股公司(InterAmerican Group Holdings Inc.)，將前顧問履行的職能內部化(“內部化”)。已支付代價的一部分應歸因於解決先前存在的合同關係(管理協議)，並按管理協議的公允價值支出。管理協議的公允價值由管理層在第三方專家的協助下使用多期超額收益法(一種用於評估無形資產的收益法)確定。為量化該項目無形資產單獨應佔的現金流，對該等資產的使用及/或所需回報適用繳款資產費用。預期的管理協議收益是在以下幾年中預測的

55

目錄

無形資產估計存續期，經税項調整及繳款資產使用所需回報。然後對税後超額現金流進行估值，以估計截至2020年7月9日的管理協議價值。這需要選擇重要的假設，如貼現率和預期的管理協議收益。

鑑於管理協議的公允價值釐定要求管理層就選擇折現率及預期管理協議盈利等假設作出重大估計，執行審核程序以評估方法的合理性及這些假設需要高度的審核判斷力及更大的努力程度，包括需要讓我們的公允價值專家參與。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們與管理協議公允價值相關的審計程序包括以下內容：

●我們測試了管理協議估值控制的有效性，包括管理層對審查第三方公允價值分析和估值方法的控制，以及對摺現率和預期管理協議收益等假設的審查。
●在我們公允價值專家的協助下，我們評估了估值方法的合理性以及折現率。對於貼現率，我們制定了一個獨立的範圍，並將其與管理層使用的貼現率進行了比較。我們還通過回顧分析和評估增長假設，評估了管理層制定的預期管理協議收益。
●我們對估值模型的數學準確性進行了檢驗。

​

/s/德勤(Deloitte&Touche)

​

弗吉尼亞州麥克萊恩

2021年3月8日

​

自2019年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

​

56

目錄

獨立註冊會計師事務所報告

​

​

致本公司股東及董事會

環球醫療房地產投資信託基金公司。

​

對財務報表的意見

​

本公司已審核所附環球醫療房地產投資信託基金有限公司及其附屬公司(統稱“本公司”)截至2018年12月31日止年度的綜合經營報表、全面(虧損)收益、權益及現金流量，以及列於指數第15項(統稱“財務報表”)的相關附註及附表。我們認為，上述財務報表在所有重大方面都公平地反映了本公司截至2018年12月31日止年度的經營業績及其現金流量，符合美國公認的會計原則。

​

意見基礎

​

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(SEC)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須與公司保持獨立。

​

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

​

​

/s/MaloneBailey，LLP

Www.malonebailey.com

我們在2011年至2019年擔任本公司的審計師。

休斯敦，得克薩斯州

2019年3月11日

​

​

​

57

目錄

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

合併資產負債表

(單位為千，面值除外)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2013年12月31日。

​

    

2020

    

2019

資產

​

​

​

​

​

​

房地產投資：

​

​

​

​

​

​

土地

​

$

128,857

​

$

95,381

建房

​

 

851,427

​

 

693,533

場地改善

​

 

15,183

​

 

9,912

租户改進

​

 

49,204

​

 

33,909

收購租賃無形資產

​

 

98,234

​

 

72,794

​

​

 

1,142,905

​

 

905,529

減去：累計折舊和攤銷

​

 

(94,462)

​

 

(56,503)

房地產投資淨額

​

 

1,048,443

​

 

849,026

現金和現金等價物

​

 

5,507

​

 

2,765

受限現金

​

 

5,246

​

 

4,420

租户應收賬款，淨額

​

 

5,596

​

 

4,957

關聯方應收賬款

​

​

103

​

​

50

託管存款

​

 

4,817

​

 

3,417

遞延資產

​

 

20,272

​

 

14,512

衍生資產

​

​

—

​

​

2,194

商譽

​

​

5,903

​

​

—

其他資產

​

 

5,019

​

 

3,593

總資產

​

$

1,100,906

​

$

884,934

​

​

​

​

​

​

​

負債和權益

​

​

​

​

​

​

負債：

​

​

​

​

​

​

信貸安排，扣除未攤銷債務發行成本淨額#美元3,559及$3,832分別於2020年12月31日和2019年12月31日

​

$

521,641

​

$

347,518

應付票據，扣除未攤銷債務發行成本$835及$667分別於2020年12月31日和2019年12月31日

​

 

64,937

​

 

38,650

應付賬款和應計費用

​

 

7,279

​

 

5,069

應付股息

​

 

12,470

​

 

11,091

保證金及其他

​

 

4,340

​

 

6,351

因關聯方原因

​

 

—

​

 

1,648

衍生負債

​

 

18,086

​

 

8,685

其他負債

​

 

6,171

​

 

2,405

購得租賃無形負債淨額

​

 

8,222

​

 

3,164

總負債

​

 

643,146

​

 

424,581

承諾和或有事項

​

​

​

​

​

​

股本：

​

​

​

​

​

​

優先股，$0.001面值，10,000授權股份；3,105分別於2020年12月31日和2019年12月31日發行和未償還(清算優先權為$77,625(分別為2020年12月31日和2019年12月31日)

​

 

74,959

​

 

74,959

普通股，$0.001面值，500,000授權股份；49,461股票和43,806股票已發佈和傑出的分別於2020年12月31日和2019年12月31日

​

 

49

​

 

44

額外實收資本

​

 

504,789

​

 

433,330

累計赤字

​

 

(116,773)

​

 

(71,389)

累計其他綜合損失

​

 

(18,219)

​

 

(6,674)

環球醫療房地產投資信託基金公司股東權益總額

​

 

444,805

​

 

430,270

非控股權益

​

 

12,955

​

 

30,083

總股本

​

 

457,760

​

 

460,353

負債和權益總額

​

$

1,100,906

​

$

884,934

​

附註是這些合併財務報表的組成部分。

​

58

目錄

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

合併業務報表

(單位為千，每股除外)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2011年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

    

2018

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

收入

​

​

​

​

​

​

​

​

​

租金收入

​

$

93,518

​

$

70,515

​

$

53,138

其他收入

​

 

212

​

 

211

​

 

54

總收入

​

 

93,730

​

 

70,726

​

 

53,192

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

費用

​

​

​

​

​

​

​

​

​

一般和行政

​

 

11,935

​

 

6,536

​

 

5,537

運營費用

​

 

10,867

​

 

5,958

​

 

3,720

管理費與關聯方

​

 

4,024

​

 

6,266

​

 

4,422

折舊費用

​

 

26,747

​

 

19,066

​

 

13,644

攤銷費用

​

 

9,606

​

 

5,569

​

 

3,625

利息支出

​

 

18,680

​

 

17,472

​

 

14,975

管理內部化費用

​

​

14,005

​

​

—

​

​

—

收購前費用

​

 

365

​

 

271

​

 

383

總費用

​

 

96,229

​

 

61,138

​

 

46,306

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

(虧損)出售投資性房產的未計收益

​

​

(2,499)

​

​

9,588

​

​

6,886

出售投資性物業的收益

​

​

—

​

​

—

​

​

7,675

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

淨(虧損)收入

​

$

(2,499)

​

$

9,588

​

$

14,561

減去：優先股股息

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

減去：可歸因於非控股權益的淨虧損(收益)

​

 

574

​

 

(354)

​

 

(1,071)

普通股股東應佔淨(虧損)收入

​

$

(7,747)

​

$

3,412

​

$

7,668

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

每股普通股股東應佔淨(虧損)收入-基本和攤薄

​

$

(0.17)

​

$

0.10

​

$

0.35

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均流通股-基本和稀釋

​

 

46,256

​

 

33,865

​

 

21,971

​

附註是這些合併財務報表的組成部分。

​

59

目錄

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

綜合全面(虧損)收益表

(單位：千)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2011年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

    

2018

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

淨(虧損)收入

​

$

(2,499)

​

$

9,588

​

$

14,561

其他全面虧損：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

利率互換協議公允價值下降

​

 

(11,545)

​

 

(2,953)

​

 

(3,721)

其他綜合損失合計

​

 

(11,545)

​

 

(2,953)

​

 

(3,721)

綜合(虧損)收益

​

 

(14,044)

​

 

6,635

​

 

10,840

減去：優先股股息

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

減去：可歸因於非控股權益的綜合虧損(收益)

​

 

1,365

​

 

(74)

​

 

(625)

普通股股東應佔綜合(虧損)收益

​

$

(18,501)

​

$

739

​

$

4,393

​

附註是這些合併財務報表的組成部分。

​

​

60

目錄

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

合併權益表

(單位：千)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

全球

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

累計

​

醫療

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

其他內容

​

​

​

​

其他

​

房地產投資信託基金(REIT Group Inc.)

​

非

​

​

​

​

​

普通股

​

​

優先股

​

實繳

​

累計

​

全面

​

股東的

​

控管

​

總計

​

    

股票

    

金額

​

股票

    

金額

    

資本

    

赤字

    

損失

    

權益

    

利息

    

權益

餘額，2018年1月1日

 

21,631

​

$

22

​

$

3,105

​

$

74,959

​

$

205,788

​

$

(34,434)

​

$

—

​

$

246,335

​

$

12,678

​

$

259,013

淨收入

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

13,490

​

 

—

​

 

13,490

​

 

1,071

​

 

14,561

發行普通股

 

4,313

​

 

4

​

 

—

​

 

—

​

 

37,823

​

 

—

​

 

—

​

 

37,827

​

 

—

​

 

37,827

遞延普通股發行成本的重新分類

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

(573)

​

​

—

​

​

—

​

​

(573)

​

​

—

​

​

(573)

利率互換協議的公允價值變動

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

(3,721)

​

​

(3,721)

​

​

—

​

​

(3,721)

基於股票的薪酬費用

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

2,671

​

​

2,671

給普通股股東的股息($0.80每股)

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(18,241)

​

 

—

​

 

(18,241)

​

 

—

​

 

(18,241)

向優先股東派息($1.875每股)

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(5,822)

​

 

—

​

 

(5,822)

​

 

—

​

 

(5,822)

向非控股權益派息

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

(2,065)

​

​

(2,065)

發放給第三方的操作單元

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

16,363

​

​

16,363

LTIP單位以現金贖回

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(263)

​

 

(263)

餘額，2018年12月31日

 

25,944

​

 

26

​

 

3,105

​

 

74,959

​

 

243,038

​

 

(45,007)

​

 

(3,721)

​

 

269,295

​

 

30,455

​

 

299,750

淨收入

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

9,234

​

 

—

​

 

9,234

​

 

354

​

 

9,588

普通股發行淨額

 

17,765

​

 

18

​

 

—

​

 

—

​

 

189,211

​

 

—

​

 

—

​

 

189,229

​

 

—

​

 

189,229

贖回普通股的LTIP單位和OP單位

 

97

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

1,081

​

 

—

​

 

—

​

 

1,081

​

 

(1,081)

​

 

—

利率互換協議的公允價值變動

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(2,953)

​

 

(2,953)

​

 

—

​

 

(2,953)

基於股票的薪酬費用

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

​

​

 

—

​

 

3,336

​

 

3,336

給普通股股東的股息($0.80每股)

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(29,794)

​

 

—

​

 

(29,794)

​

 

—

​

 

(29,794)

向優先股東派息($1.875每股)

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(5,822)

​

 

—

​

 

(5,822)

​

 

—

​

 

(5,822)

向非控股權益派息

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(3,487)

​

 

(3,487)

發放給第三方的操作單元

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

506

​

 

506

餘額，2019年12月31日

 

43,806

​

​

44

​

 

3,105

​

​

74,959

​

​

433,330

​

​

(71,389)

​

​

(6,674)

​

​

430,270

​

​

30,083

​

​

460,353

淨損失

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(1,926)

​

 

—

​

 

(1,926)

​

 

(573)

​

 

(2,499)

普通股發行淨額

 

4,248

​

 

4

​

 

—

​

 

—

​

 

53,273

​

 

—

​

 

—

​

 

53,277

​

 

—

​

 

53,277

贖回普通股的LTIP單位和OP單位

 

1,407

​

 

1

​

 

—

​

 

—

​

 

18,186

​

 

—

​

 

—

​

 

18,187

​

 

(18,187)

​

 

—

利率互換協議的公允價值變動

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(11,545)

​

 

(11,545)

​

 

—

​

 

(11,545)

基於股票的薪酬費用

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

5,319

​

 

5,319

給普通股股東的股息($0.80每股)

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(37,636)

​

 

—

​

 

(37,636)

​

 

—

​

 

(37,636)

向優先股東派息($1.875每股)

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(5,822)

​

 

—

​

 

(5,822)

​

 

—

​

 

(5,822)

向非控股權益派息

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

—

​

 

(3,687)

​

 

(3,687)

餘額，2020年12月31日

 

49,461

​

$

49

​

 

3,105

​

$

74,959

​

$

504,789

​

$

(116,773)

​

$

(18,219)

​

$

444,805

​

$

12,955

​

$

457,760

​

附註是這些合併財務報表的組成部分。

​

​

61

目錄

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

合併現金流量表

(單位：千)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2011年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

    

2018

經營活動

​

​

​

​

​

​

​

​

​

淨(虧損)收入

​

$

(2,499)

​

$

9,588

​

$

14,561

對淨(虧損)收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

折舊費用

​

 

26,747

​

 

19,066

​

 

13,644

已取得租賃無形資產的攤銷

​

 

9,567

​

 

5,569

​

 

3,625

攤銷高於市價的租賃，淨額

​

 

504

​

 

881

​

 

688

攤銷債務發行成本和其他

​

 

1,450

​

 

1,312

​

 

1,640

基於股票的薪酬費用

​

 

5,319

​

 

3,336

​

 

2,671

資本化的收購前成本計入費用

​

​

131

​

​

231

​

​

110

非現金租賃費用

​

​

—

​

​

111

​

​

—

應收賬款壞賬準備及核銷

​

​

963

​

​

—

​

​

—

出售投資性物業的收益

​

​

—

​

​

—

​

​

(7,675)

其他

​

 

(16)

​

 

105

​

 

—

營業資產和負債變動情況：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

租户應收賬款

​

 

(1,602)

​

 

(2,142)

​

 

(2,201)

遞延資產

​

 

(5,761)

​

 

(5,160)

​

 

(5,811)

其他資產

​

 

(247)

​

 

(110)

​

 

(40)

應付賬款和應計費用

​

 

1,562

​

 

857

​

 

1,519

保證金及其他

​

 

129

​

 

2,199

​

 

2,024

應計應付關聯方管理費

​

 

(1,727)

​

 

584

​

 

79

經營活動提供的淨現金

​

 

34,520

​

 

36,427

​

 

24,834

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

投資活動

​

​

​

​

​

​

​

​

​

購買土地、建築物以及其他有形和無形資產和負債

​

 

(217,675)

​

 

(254,985)

​

​

(180,837)

內部化-為收購前Advisor支付的現金，扣除收購的現金淨額559美元

​

​

(5,093)

​

​

—

​

​

—

出售投資性物業的淨收益

​

​

—

​

​

—

​

​

31,629

用於購買房產的第三方託管保證金

​

 

180

​

 

(1,372)

​

​

174

償還關聯方(向)關聯方的貸款

​

 

28

​

 

(16)

​

​

(85)

現有房地產投資的資本支出

​

​

(1,112)

​

​

(1,824)

​

​

(2,535)

收購前成本

​

 

—

​

 

—

​

​

36

用於投資活動的淨現金

​

 

(223,672)

​

 

(258,197)

​

 

(151,618)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

融資活動

​

​

​

​

​

​

​

​

​

從普通股發行中收到的淨收益

​

 

53,088

​

 

189,498

​

​

37,307

第三方貸款人要求的第三方託管存款

​

 

(1,539)

​

 

(293)

​

​

(288)

應付票據收益

​

​

14,800

​

​

—

​

​

—

應付票據的償還

​

 

(419)

​

 

(136)

​

​

(22)

信貸融資收益

​

 

238,400

​

 

244,250

​

​

186,100

償還信貸安排

​

 

(64,550)

​

 

(173,175)

​

​

(70,725)

支付發債成本

​

 

(1,294)

​

 

(1,039)

​

​

(2,811)

LTIP單位的贖回

​

​

—

​

​

—

​

​

(263)

支付給普通股股東、OP單位和LTIP單位股東的股息

​

 

(39,944)

​

 

(29,171)

​

​

(18,964)

支付給優先股股東的股息

​

 

(5,822)

​

 

(5,822)

​

​

(5,821)

融資活動提供的現金淨額

​

 

192,720

​

 

224,112

​

 

124,513

現金及現金等價物和限制性現金淨增加

​

 

3,568

​

 

2,342

​

 

(2,271)

現金及現金等價物和限制性現金-年初

​

 

7,185

​

 

4,843

​

 

7,114

現金及現金等價物和限制性現金-年終

​

$

10,753

​

$

7,185

​

$

4,843

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

補充現金流信息：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

現金支付利息

​

$

16,907

​

$

16,282

​

$

13,077

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

非現金融資和投資活動：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

應計應付股息

​

$

12,470

​

$

11,091

​

$

6,981

利率互換協議在其他全面虧損中確認的公允價值變化

​

$

11,545

​

$

2,953

​

$

3,721

贖回普通股的OP單位和LTIP單位

​

$

18,187

​

$

1,081

​

$

—

與設施收購相關而承擔的CMBS貸款

​

$

12,074

​

$

—

​

$

—

應計普通股發行成本

​

$

80

​

$

269

​

$

—

主要為物業收購而發行的運營單位

​

$

—

​

$

506

​

$

16,362

與使用權資產相關的租賃負債的初步確認

​

$

—

​

$

3,143

​

$

—

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

附註是這些合併財務報表的組成部分。

62

目錄

​

全球醫療房地產投資信託基金(Global Medical REIT Group Inc.)

合併財務報表附註

(單位為千，每股除外)

注1-組織

環球醫療房地產投資信託基金有限公司(“本公司”)是一家馬裏蘭州的公司，主要從事收購專門建造的醫療設施，並將這些設施租賃給擁有領先市場份額的強大醫療系統和醫生團體。該公司通過特拉華州一家名為Global Medical REIT(L.P.)的有限合夥子公司(“運營合夥企業”)持有設施並開展業務。公司通過特拉華州有限責任公司Global Medical REIT GP LLC的全資子公司成為經營合夥企業的唯一普通合夥人。截至2020年12月31日，本公司是93.56經營合夥有限責任合夥人的百分比，合計為6.44長期激勵計劃單位持有人(“長期激勵計劃單位”)持有人和向經營合夥企業貢獻財產或服務以換取普通有限合夥企業單位(“經營合夥單位”)的第三方有限合夥人所擁有的經營合夥企業的百分比。該公司的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為“GMRE”。該公司的A系列優先股在紐約證券交易所上市，股票代碼為“GMRE PRA”。如下所述，截至2020年7月9日，本公司由特拉華州有限責任公司、本公司聯屬公司(“前顧問”)Inter-American Management LLC(“前顧問”)進行外部管理和諮詢。

2020年7月9日，本公司收購了前顧問的母公司--泛美集團控股有限公司(“IAGH”)的全部流通股，經營運資金調整後，總對價為#美元。17,746(“內化”)。內部化是根據一份股票購買協議完成的，協議日期為2020年7月9日(“股份購買協議”)，由本公司、贊臣企業有限公司(“贊臣”)及Jeffrey Busch先生簽署及由本公司、贊臣企業有限公司(“贊臣”)及Jeffrey Busch先生簽署。在內部化之前，IAGH由Zenenn(85%)和Busch先生(15%).

​

*一個完全由本公司董事會獨立及公正成員組成的特別委員會(“特別委員會”)在徵詢其獨立法律及財務顧問的意見後，認為內部化對本公司及本公司股東是適宜的，並符合本公司及本公司股東的最佳利益，並建議董事會授權及批准內部化。根據特別委員會的這項建議，審計委員會授權並批准了內部化。不需要公司股東的批准。

 

於完成內部化後，管理協議(定義見附註6-“關聯方交易”)終止，前顧問的僱員成為本公司的僱員，而前顧問先前執行的職能由本公司內部化。他説：

​

​

附註2-重要會計政策摘要

合併原則

隨附的綜合財務報表包括本公司及其全資子公司的賬目。該公司將其不擁有但控制(並因此合併)的任何股權部分作為非控制性權益。本公司的非控股權益包括已授予本公司董事、高級管理人員和關聯公司的LTIP單位以及由第三方持有的OP單位。有關OP單位和LTIP單位的更多信息，請參閲附註5-“股權”和附註-7-“基於股票的薪酬”。

該公司在其綜合資產負債表中將非控股權益歸類為綜合股本的一個組成部分，與公司的總股本分開。本公司的淨收益或虧損根據與非控制權益相關的各自在經營合夥企業中的所有權或表決權百分比分配給非控制權益，並從綜合經營報表的綜合收益或虧損中扣除，以獲得普通股股東應佔的淨收益或虧損。非控股股權百分比的計算方法是將LTIP單位和OP單位的總數除以已發行單位和股份的總數。未來任何額外的LTIP單位或OP單位的發行都將改變非控股所有權權益。

63

目錄

預算的使用

按照美國公認會計原則(“GAAP”)編制綜合財務報表要求公司作出影響綜合財務報表和腳註中報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。

房地產投資

本公司根據會計準則編纂(“ASC”)主題805“業務組合”(“ASC主題805”)確定收購何時符合業務定義，或者應作為資產收購入賬，該主題要求，當收購的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產時，該資產或相似可識別資產組不符合業務定義，因此需要作為資產收購入賬。交易成本繼續資本化，用於資產收購，並作為業務合併產生的費用計入。ASC主題805導致我們在2018年1月1日之後的所有房地產收購都被計入資產收購，因為公司收購的總資產的幾乎所有公允價值都集中在一項資產或一組類似的可識別資產中。對於“所有者佔有”的資產收購(即賣方要麼是承租人，要麼是控制承租人)，包括資本化購置成本在內的購買價格將根據土地和建築物的相對公允價值分配給土地和建築物，而不會分配給無形資產或負債。對於有租賃但沒有“所有者佔用”的資產收購，公司將根據其相對公允價值將購買價格分配給有形資產和所收購的任何無形資產或承擔的負債。公允價值是根據ASC主題820“公允價值計量和披露”的指導確定的，通常是使用第2級輸入確定的，例如租金可比、銷售可比和經紀人指示。儘管利用了3級輸入, 與用於主要假設的二級數據相比，它們是次要的。公允價值的確定涉及重大判斷和估計的使用。我們使用從多個來源獲得的信息(包括收購前盡職調查)進行估計，以確定收購的有形和無形資產以及承擔的負債的公允價值，我們通常利用第三方評估師的協助。

有形資產的估值：

土地的公允價值乃採用銷售比較法釐定，藉此收集及彙總近期的可比土地銷售及上市情況。現有的市場數據被分析，並與被估價的土地進行比較，並針對不同的特徵(如市場條件、大小和位置)進行調整。該公司估計在空置基礎上收購的建築物的公允價值，並在其估計剩餘壽命內對建築物價值進行折舊。公允價值主要基於利用貼現率和/或資本化率以及現有市場信息的估計現金流預測。本公司採用成本法釐定工地改善工程(包括鋪設及其他非建築工程)的公允價值，並扣除折舊，並在工地改善工程的估計剩餘使用年限內折舊。租户改善是指租户空間的固定改善，其公允價值是根據當時的市值租户改善津貼來估計的。租户的改善將在租約的剩餘期限內攤銷。

無形資產的估值：

在釐定原址租約的公允價值(與現有原址租約相關的避免成本)時，管理層會考慮目前的市場情況及執行類似租約的成本，以得出預期租用期由空置至現有入夥期間的入賬成本估計。在估計持有成本時，管理層包括可償還(基於市場租賃條件)的房地產税、保險、其他運營費用，以及對預期租賃期內損失的市場租金收入的估計。分配給就地租約的價值將在租約的剩餘期限內攤銷。

高於或低於市值租約的公允價值是根據根據租約收取的合約金額與管理層對市值租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映收購租約相關風險的利率)在與租約的估計剩餘期限相等的期間內估計的。高於市價的租賃被歸類為無形資產，低於市價的租賃被歸類為無形負債。資本化的高於市值或低於市值的租賃無形資產在各自租賃的估計剩餘期限內攤銷為租金收入的減少或增加。

64

目錄

與租賃成本相關的無形資產包括租賃佣金和律師費。租賃佣金的估算方法是將與每份租賃相關的剩餘合同租金乘以市場租賃佣金。法律費用是指與撰寫、審查、有時談判各種租賃條款相關的法律費用。租賃成本按各自租約的剩餘使用年限攤銷。

收入確認

該公司的業務主要包括根據租賃安排從租户那裏賺取的租金收入，這些安排規定了最低租金和遞增租金。這些租約已作為經營租賃入賬。就設有或有租賃自動梯的營運租約而言，收入乃根據期內到期的合約現金租金入賬。來自固定年度租賃自動扶梯的租賃收入在初始租賃期內以直線基礎確認，但須進行可收集性評估，合同租金收入與直線金額之間的差額記錄為“遞延應收租金”。此外，公司確認“費用回收”收入，即確認的與租户償還房地產税、保險和某些其他運營費用(“租户報銷”)有關的收入。該公司在其綜合業務表中按毛數確認這些報銷和相關費用。

持有待售資產

公司可能會因各種原因(包括有利的市場條件)而不時出售物業。資產，主要由房地產組成，當滿足所有必要的標準時，被歸類為持有待售資產。準則包括(I)管理層有權批准行動，承諾按現時狀況出售物業的計劃；(Ii)出售物業的價格與其現時的公平價值相比是合理的；及(Iii)出售物業相當可能及預期在一年內完成。持有待售房地產按賬面價值或估計公允價值減去處置成本中較低者列賬。折舊和攤銷不在分類為持有待售的房地產上確認。

長期資產減值

本公司於每個報告日期或任何事件或情況顯示其賬面金額可能無法收回時，評估其房地產資產的減值。如果存在減值指標，公司會將預期的未來未貼現現金流與資產的賬面價值進行比較。如果估計未貼現現金流量的總和少於資產的賬面價值，本公司將就估計公允價值與資產賬面金額之間的差額計入減值損失。

現金和現金等價物及限制性現金

本公司將所有活期存款、本票、貨幣市場賬户和原始到期日為三個月或以下的存單視為現金等價物。限制性現金中包含的金額包括：(1)租户在租賃開始時收到的某些保證金；(2)第三方貸款人需要持有的作為償債準備金的現金；以及(3)公司從某些租户那裏收取的資金，用於代表租户支付特定的租户費用，如房地產税和保險(“租户報銷”)。下表對公司的現金和現金等價物以及限制現金進行了對賬，這些現金在公司隨附的合併現金流量表上列報的期末總額為這些金額的總和：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2010年12月31日。

​

    

2020

    

2019

現金和現金等價物

 

$

5,507

 

$

2,765

受限現金

​

​

5,246

​

​

4,420

現金和現金等價物及限制性現金總額

 

$

10,753

 

$

7,185

​

65

目錄

租户應收賬款，淨額

截至2020年12月31日和2019年12月31日的租户應收餘額為$5,596及$4,957，分別為。截至2020年12月31日的餘額包括$1,817在公司已賺取但尚未收到的租户欠下的租金資金中，$1,200向該公司兩名租户提供的貸款總額，以及2,579房客報銷的費用。截至2019年12月31日的餘額包括#美元。1,428在公司已賺取但尚未收到的租户欠下的租金資金中，$1,062向該公司的兩個租户提供的貸款，$2,342租户報銷的費用，以及$125在雜項應收賬款中。

本公司採納了ASU 2016-13“金融工具-信貸損失(專題326)”(“ASU 2016-03”)的規定，自2020年1月1日起生效。*經營性租賃產生的應收賬款不在第326-20分項的範圍內。相反，這些應收款的減值應按照ASC主題842“租賃”(“ASC主題842”)進行核算。*採用ASU 2016-03年度對本公司的綜合財務報表或相關披露並無重大影響。

本公司評估因租户違約或租户無力在每個報告日期支付合同租金和追討租户款項而造成損失的可能性。本公司亦會持續監察租户及經營者的流動資金及信譽。如果租户支付租金的可能性被確定為不再可能，所有租户應收賬款(包括遞延租金)都將從收入中註銷，該租户的任何未來收入只有在收到現金後才會確認。此外，截至2020年12月31日，投資組合級別儲備為$450根據該等可能收取的租約，以確保租户租約應收賬款不會被誇大。他説：

託管存款

截至2020年12月31日和2019年12月31日的代管餘額為#美元。4,817及$3,417，分別為。第三方託管存款包括以第三方託管方式持有的資金，用於未來收購物業，並用於支付税金、保險金和公司康託貸款(如下定義)規定的其他金額。

遞延資產

截至2020年12月31日和2019年12月31日的遞延資產餘額為1美元。20,272及$14,512，分別為。截至2020年12月31日的餘額包括$20,192應收遞延租金，以直線方式確認每年租金固定上漲的租約收入和#美元80其他遞延成本。截至2019年12月31日的餘額包括$14,204應收遞延租金，以直線方式確認每年租金固定上漲的租約收入和#美元308其他遞延成本。

其他資產

截至2020年12月31日和2019年12月31日的其他資產餘額為$5,019及$3,593，分別為。截至2020年12月31日的餘額包括$3,598使用權資產(詳情請參閲附註8-“租賃”)，$484在資本化的收購前成本中，$588在預付資產中，以及$349用於淨資本化軟件成本和雜項資產。截至2019年12月31日的餘額包括$3,077對於使用權資產，$223在資本化的收購前成本中，以及$293在預付資產中。

保證金及其他

截至2020年12月31日和2019年12月31日的保證金和其他負債餘額為#美元。4,340及$6,351，分別為。截至2020年12月31日的餘額包括保證金。截至2019年12月31日的餘額包括安全保證金#美元。4,968房客被扣留的責任是$1,383與特定租户費用(如房地產税)的欠款有關。

衍生工具-利率掉期

截至2020年12月31日及2019年12月31日，公司與被指定為利率風險現金流對衝的利率掉期衍生工具相關的淨負債餘額為1美元。18,086及$6,491，分別為。根據公司的風險管理戰略，利率掉期的目的是管理公司某些可變利率債務的利率風險。利率互換涉及公司從四個交易對手那裏收取可變利率金額，以換取

66

目錄

在協議有效期內按固定利率付款的公司。該公司根據ASC主題815“衍生工具和套期保值”的規定對衍生工具進行會計處理。詳情請參閲附註4-“信貸安排、應付票據及衍生工具”。

每股普通股股東應佔淨(虧損)收益

該公司使用庫存股方法計算每股普通股股東應佔的稀釋淨收入或虧損。普通股每股基本淨收益或每股虧損的計算方法是，普通股股東應佔淨收益或虧損除以當期已發行普通股的加權平均股數。普通股每股攤薄淨收益或每股虧損的計算方法是，普通股股東應佔淨收益或虧損除以當期已發行普通股加權平均股數加上任何潛在稀釋股的總和。OP單位和LTIP單位沒有反映在每股攤薄計算中，因為OP單位和LTIP單位到普通股的交換是一對一的，而且兩者都是在等於普通股的基礎上按每股淨收益分配的。因此，任何交換都不會對普通股股東每股可獲得的稀釋後淨收入(虧損)產生任何影響。該公司在計算每股收益時考慮了兩級法的要求，並確定如果使用該方法，其報告的結果將沒有差異。

發債成本

債務發行成本包括為獲得固定期限債務和循環債務而支付給貸款人和其他第三方的金額，並在相關債務期限內按直線攤銷為利息支出。詳情請參閲附註4-“信貸安排、應付票據及衍生工具”。

關聯方披露

該公司與關聯實體或“關聯方”進行交易，這些交易在隨附的綜合資產負債表中記為應收賬款或應付賬款。關聯方披露受ASC主題850“關聯方披露”管轄。有關本公司關聯方交易的其他資料，請參閲附註6-“關聯方交易”。

基於股票的薪酬

公司向其員工和獨立董事頒發LTIP單位獎勵，包括隨時間推移授予的獎勵和基於達到特定業績標準而授予的獎勵。在ASU 2018-07“非僱員基於股份支付會計的改進”(“ASU 2018-07”)於2018年採用ASU 2018-07之後，公司在ASC主題718“薪酬-股票補償”(“ASC主題718”)下對所有這些獎勵進行核算，該ASU 2018-07通過規定在ASC主題718下對員工基於股份支付的現有會計指導也將適用於先前在ASC主題505下説明的非員工基於股份的交易，從而簡化了非員工交易的會計處理的幾個方面。(“ASC主題505”)。有關更多詳細信息，請參閲附註7-“基於股票的薪酬”。

折舊費用

房地產及相關資產是扣除累計折舊後的淨值。改善或延長資產壽命的翻新、更換和其他支出在其預計使用年限內資本化和折舊。日常維護和維修費用在發生時記入費用。折舊是使用直線法計算建築物估計使用年限的折舊，估計使用年限一般在23和50年，租户改善，通常在一和19歲，和站點改進，這通常介於三和14年.

管理內部化費用

​

如附註1-“組織”中所述，內部化交易於2020年7月9日完成。經過營運資金調整後，內部化的對價總額為#美元。17,746.

67

目錄

根據ASC主題805，為內部化支付的對價部分歸因於解決先前存在的合同關係(管理協議)#美元。12,094在所附的截至2020年12月31日的年度綜合經營報表中確認為“管理內部化費用”，並在截至2020年12月31日的年度中確認為“管理內部化費用”。5,903支付的超額對價超過所收購企業的基礎可識別淨負債的公允價值$251在隨附的綜合資產負債表中記為“商譽”。該公司還發生了$1,911在截至2020年12月31日的年度，與內部化有關的費用也包括在“管理層內部化費用”細目中。*公司截至2020年12月31日的年度綜合經營報表包括不是收入和美元3,458與收購後收購的企業的運營相關的淨虧損。

下表顯示了普通股股東在預計基礎上的未經審計的收入和淨收入，就好像交易發生在2018年1月1日一樣。截至2020年12月31日的年度，普通股股東的預計淨收入不包括與結算先前存在的合同協議有關的非經常性費用#美元。12,094。預計結果不一定表明如果業務合併發生在呈報期間的第一天就會出現的結果，預計信息也不一定代表未來期間的經營結果。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至十二月三十一日止的年度，

​

    

2020

​

2019

​

2018

​

​

(未經審計，單位為千)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

預計總收入

​

$

93,730

​

$

70,726

​

$

53,192

普通股股東的預計淨收入

​

$

5,524

​

$

4,500

​

$

5,952

​

商譽

​

商譽是指支付的對價超過所收購企業的基礎可識別淨資產的公允價值。截至2020年12月31日止年度，本公司錄得5,903商譽的內部化。商譽有無限期，不攤銷，但每年進行減值測試，如果事件或情況變化表明資產可能減值，則更頻繁地進行減值測試。該公司的政策是在其會計年度第四季度的第一天進行年度商譽減值評估。該公司有一個報告單位。他説：

​

商譽的減值評估採用定性評估方案或定量評估方法，具體取決於報告單位的事實和情況、考慮報告單位的公允價值在以往評估中超出其賬面金額以及商業環境的變化。

在進行定性評估時，本公司會考慮各種因素，包括但不限於當前宏觀經濟狀況、行業和市場狀況、成本因素、財務業績和其他與實體或報告單位相關的事件，以確定報告單位的公允價值是否更有可能低於其賬面價值。如果本公司確定報告單位的公允價值比其賬面價值更有可能低於其賬面價值，則進行商譽減值量化測試。

在進行商譽減值量化測試時，報告單位賬面價值與其公允價值進行比較。如果報告單位賬面價值超過其公允價值，則商譽被視為減值，並確認減值損失。

估計報告單位的公允價值需要進行重大判斷和假設，包括對預期未來現金流、加權平均資本成本、貼現率和預期長期增長率的判斷。這些估計和假設的重大變化可能導致我們報告單位的估計公允價值下降，並增加減值費用計入收益的風險。

我們在會計年度第四季度進行了全面的定性分析，確定報告單位的公允價值很可能超過了報告單位的賬面價值，因此，沒有必要進行量化的第一步分析。

68

目錄

下表彙總了支付的對價、承擔的資產和負債的公允價值以及由此產生的商譽餘額：

​

​

​

​

已支付的總代價

​

$ 17,746

​

​

​

內部化費用-解決先前存在的合同關係

​

12,094

​

​

​

取得的可確認資產和承擔的負債的確認金額：

​

​

現金

​

559

軟件無形

​

263

固定資產

​

87

預付款項和其他資產

​

101

應計工資和費用

​

(883)

所得税負擔

​

(378)

可確認淨負債總額

​

(251)

商譽

​

$ 5,903

​

可歸因於解決先前存在的合同關係的金額是根據管理協議的公允價值計算的。公允價值乃採用多期超額收益法(“MPEEM”)(收益法的一種形式)釐定。MPEEM基於無形資產的價值等於僅可歸因於該資產的税後增量現金流的現值的原則。為量化僅可歸因於主題無形資產的現金流，繳款資產費用通常用於核算這些資產的使用和/或要求的回報。在應用MPEEM時，對管理協議預期產生的收益在無形資產的估計期限內進行了預測。收益隨後通過税收和繳費資產使用所需的回報進行了調整。然後利用貼現率和現有的市場信息對税後超額現金流進行估值，以估計截至2020年7月9日的管理協議的公允價值。本公司利用第三方專家協助確定管理協議的公允價值。

​

為收購前顧問支付的現金，在考慮解決先前存在的合同關係#美元后12,094並扣除所獲得的現金淨額$559是$5,093並被列為公司截至2020年12月31日年度的綜合現金流量表中的一項“投資”活動。

所得税

該公司選擇從截至2016年12月31日的納税年度開始，作為美國聯邦所得税的REIT徵税。如果公司能夠滿足許多具體要求，REITs通常不需要繳納美國聯邦所得税。如果本公司在任何應納税年度未能符合REIT資格，本公司將按常規公司税率對其應税收入繳納美國聯邦和州所得税(僅包括2017和之前的納税年度，任何適用的替代最低税)，並且本公司在失敗發生的年度之後的第五個日曆年度之前不能重新選擇REIT地位。即使公司繼續符合REIT的資格，它也可能需要繳納某些州或地方所得税，如果公司設立TRS，TRS將按正常的公司税率繳納美國聯邦、州和地方税。本公司只有在根據税務倉位的技術價值經審計後更有可能維持該倉位的情況下，才會確認不確定税務倉位的税務影響。本公司尚未確定任何重大的不確定税務狀況，並確認所得税支出的利息和罰金(如果適用)。本公司目前未接受任何所得税轄區的審查。

金融工具的公允價值

公允價值是以市場為基礎的計量，應該根據市場參與者在為資產或負債定價時使用的假設來確定。根據ASC主題820，估值層次基於截至測量日期的資產或負債估值的輸入的透明度。金融工具在估值層次中的分類基於對公允價值計量有重要意義的最低投入水平。這三個級別的定義如下：

●1級-估值方法的投入是對活躍市場上相同資產或負債的報價；

69

目錄

●2級-估值方法的投入包括活躍市場上類似資產和負債的報價，以及該資產或負債在幾乎整個金融工具期限內可直接或間接觀察到的投入；以及
●3級-估值方法的投入是不可觀察的，對公允價值計量具有重要意義。

本公司考慮現金及現金等價物、託管存款、帳目及其他應收款項、應付帳款及應計費用的賬面值，以接近該等金融工具的公允價值，因為該等金融工具自創立以來或自創立至預期變現之間的時間較短。由於這些工具的短期性質，1級和2級投入被用來估計這些金融工具的公允價值。本公司將其債務的賬面價值視為近似公允價值。與該公司的利率掉期交易有關的公允價值使用第2級投入，因為它嚴重依賴各種投入，包括合同條款、利率曲線、收益率曲線、波動性衡量以及這些投入的相關性。在需要確認和記錄無形資產和負債的房地產收購中，確定的公允價值主要使用第2級投入，因為這嚴重依賴於市場可觀察到的數據，如租金可比較數據、銷售可比較數據和經紀人指標。雖然使用了一些3級輸入，但與主要假設所用的2級日期相比，它們是次要的，因為它與房地產收購有關。

細分市場報告

ASC主題280“分部報告”為報告有關公共實體的可報告分部的財務和描述性信息建立了標準。該公司已經確定，它有一個可報告的部門，與投資醫療物業有關的活動。該公司在個人資產水平的基礎上評估其投資的經營業績。

近期會計公告

租約修改

2020年4月，財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)的工作人員發佈了一份問答文件(“租賃修改問答”)，重點是如何應用租賃會計準則來提供因新冠肺炎大流行而提供的租賃特許權。根據現有租賃指引，本公司須按逐個租賃基準釐定租賃特許權是否為與租户達成的新安排的結果(在租約修訂會計框架內處理)，或租賃特許權是否根據現有租賃協議內的可強制執行權利及義務(不適用租約修訂會計框架)釐定。契約修訂問答允許本公司在符合若干準則的情況下繞過逐份租賃分析，轉而選擇應用契約修訂會計框架或不應用契約修訂會計框架，而此類選擇始終適用於具有相似特徵和相似情況的租約。該公司已選擇適用這種減免，並將利用這次選舉，避免對以下租賃特許權進行逐個租賃分析：(1)由於新冠肺炎疫情而給予的減免；(2)導致現金流基本保持不變或更少。租賃修訂問答對本公司截至2020年12月31日止年度的綜合財務報表並無重大影響。然而，它未來對公司的影響取決於未來一段時間內因新冠肺炎疫情而給予租户的租賃特許權的程度，以及公司在進入這些特許權時所做的選擇。

參考匯率改革

在截至2020年12月31日的一年中，FASB發佈了會計準則更新(ASU)2020-04，參考匯率改革(主題848)(“ASU 2020-04”)。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在截至2020年12月31日的年度內，該公司已選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易所依據的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

​

​

70

目錄

​

商譽減值

2017年1月，美國財務會計準則委員會發布了ASU 2017-04《無形資產-商譽及其他(話題350)：簡化商譽減值測試》(以下簡稱ASU 2017-04)，以簡化和降低商譽減值測試的成本和複雜性。新指引取消了傳統的兩步商譽減值測試中的“第二步”，並將減值的概念從將商譽隱含公允價值與其賬面價值進行比較時的損失衡量重新定義為將報告單位的公允價值與其賬面價值進行比較的衡量標準。財務會計準則委員會還取消了對賬面金額為零或負的任何報告單位進行定性評估或商譽減值測試“第二步”的要求。新的指導意見沒有修改商譽減值的可選定性評估。自2020年1月1日起，公司採用ASU 2017-04。採用ASU 2017-04對公司的財務報表或披露沒有實質性影響。

​

​

​

注3-房地產投資組合

截至2020年12月31日止年度內購入物業摘要

截至2020年12月31日止年度內，本公司完成18收購。就每項收購而言，實質上所有公允價值均集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，因此，每項收購代表一項資產收購。因此，這些收購的交易成本被資本化。

截至2020年12月31日，這些收購在土地、建築、裝修和收購的租賃無形資產方面的總投資前滾如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

​

    

​

​

​

立地

    

租客

    

收購後的租賃公司

    

中國投資總額：

​

    

土地

    

建房

    

改進

    

改進

    

無形資產

    

房地產

截至2019年12月31日的餘額

​

$

95,381

​

$

693,533

​

$

9,912

​

$

33,909

​

$

72,794

​

$

905,529

設施購置-購置日期：

​

 

  

​

 

  

​

 

  

​

 

  

​

 

  

​

 

  

高點-2/13/20

​

 

1,749

​

 

20,367

​

 

440

​

 

869

​

 

1,656

​

 

25,081

克林頓-2/27/20

​

 

664

​

 

6,551

​

 

342

​

 

1,578

​

 

2,484

​

 

11,619

西阿利斯-3/4/20

​

 

974

​

 

7,687

​

 

137

​

 

98

​

 

461

​

 

9,357

大急流城-3/20/20

​

 

2,951

​

 

17,341

​

 

470

​

 

450

​

 

1,582

​

 

22,794

鄧弗里斯-4/27/20

​

​

2,597

​

​

10,047

​

​

289

​

​

4,815

​

​

4,292

​

​

22,040

森特維爾-7/16/20

​

​

—

​

​

4,202

​

​

160

​

​

208

​

​

501

​

​

5,071

費爾法克斯-7/17/20

​

​

6,731

​

​

6,642

​

​

381

​

​

2,979

​

​

3,012

​

​

19,745

羅斯代爾-7/31/20

​

​

2,856

​

​

16,204

​

​

567

​

​

1,443

​

​

2,821

​

​

23,891

蘭開斯特-9/18/20

​

​

696

​

​

4,269

​

​

110

​

​

116

​

​

1,114

​

​

6,305

温斯頓-塞勒姆-9/30/20

​

​

1,524

​

​

6,407

​

​

254

​

​

307

​

​

748

​

​

9,240

迪凱特和傑克遜-10/20/20

​

​

2,237

​

​

7,140

​

​

284

​

​

296

​

​

955

​

​

10,912

謝博伊根和普利茅斯--2010年10月27日

​

​

1,088

​

​

11,212

​

​

253

​

​

225

​

​

1,046

​

​

13,824

斯普林希爾和哈德遜-11/18/20

​

​

3,473

​

​

12,520

​

​

420

​

​

435

​

​

1,370

​

​

18,218

吉拉多角-11/23/20

​

​

1,150

​

​

4,601

​

​

73

​

​

264

​

​

1,262

​

​

7,350

尤馬-12/1/20

​

​

1,041

​

​

4,715

​

​

309

​

​

274

​

​

640

​

​

6,979

拉斯維加斯-12/14/20

​

​

311

​

​

6,813

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

7,124

彭薩科拉-12/29/20

​

​

1,786

​

​

5,742

​

​

332

​

​

411

​

​

781

​

​

9,052

威尼斯-12/30/20

​

​

1,648

​

​

4,204

​

​

247

​

​

333

​

​

543

​

​

6,975

資本化成本(1)

​

​

—

​

​

1,230

​

​

203

​

​

194

​

​

172

​

​

1,799

添加總數：

​

 

33,476

​

 

157,894

​

 

5,271

​

 

15,295

​

 

25,440

​

 

237,376

截至2020年12月31日的餘額

​

$

128,857

​

$

851,427

​

$

15,183

​

$

49,204

​

$

98,234

​

$

1,142,905

(1)指截至2020年12月31日止年度內與本公司現有設施相關而建成並投入服務的資本項目。

折舊費用為$26,747, $19,066，及$13,644截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個年度。

71

目錄

截至2020年12月31日，公司總共承擔了資本改善承諾和義務，用於改善、擴大和維護公司現有設施，總額約為美元。30,094。這些金額中的許多都受到或有事項的影響，這使得很難預測它們將在何時使用(如果有的話)。根據該公司的租約條款，未來12個月的資本改善債務總額可能高達約$19,434.

以下為截至2020年12月31日止年度內完成的收購摘要。

高點設施

2020年2月13日，本公司購買了位於北卡羅來納州高點的一棟醫療辦公樓(“高點設施”)，購買價格約為$25.1百萬美元。*完成交易後，本公司以租户的身份承擔了與Wake Forest Health Network，LLC一起租用High Point設施的現有租約。在收購時，租約大約有三年保留在當前期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,189

大樓和租户的改善

​

 

21,236

就地租約

​

 

1,207

租賃成本

​

 

449

購買總價

​

$

25,081

​

克林頓設施

​

2020年2月27日，本公司購買了位於愛荷華州克林頓的一棟醫療辦公樓(“克林頓設施”)，購買價格約為$11.6百萬美元。交易結束後，該公司承擔了克林頓設施的現有租約，並以MercyOne Clinton醫療中心為租户。在收購時，租約大約有四年了保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,006

大樓和租户的改善

​

 

8,129

就地租約

​

 

2,115

租賃成本

​

 

369

購買總價

​

$

11,619

​

西艾利斯設施

​

2020年3月4日，本公司購買了位於威斯康星州West Allis的一棟醫療辦公樓(“West Allis設施”)，收購價約為 $9.1百萬美元。交易完成後，該公司與密爾沃基的阿森鬆哥倫比亞聖瑪麗醫院承租了West Allis工廠的現有租約。在收購時，租約大約有四年了保留在初始期限，不包括續簽選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,111

大樓和租户的改善

​

 

7,785

就地租約

​

 

263

租賃成本

​

 

198

低於市價的租賃無形資產

​

 

(264)

購買總價

​

$

9,093

​

72

目錄

大急流城設施

​

2020年3月20日，本公司購買了位於密歇根州大急流地區(“大急流設施”)的一個由四棟樓組成的醫療辦公室組合，總收購價約為$22.7百萬美元。*在關閉時，公司假設11大急流城設施的現有租約(“大急流城租約”)。收購時，Grand Rapids租約的加權平均剩餘期限為五年，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

3,417

大樓和租户的改善

​

 

17,791

就地租約

​

 

761

高於市價的租賃無形資產

​

 

685

租賃成本

​

 

136

低於市價的租賃無形資產

​

 

(125)

購買總價

​

$

22,665

​

鄧弗里斯設施

​

2020年4月27日，本公司購買了位於弗吉尼亞州鄧弗里斯(Dumfries)的一棟醫療辦公樓(“鄧弗里斯設施”)，購買價格約為$19.6百萬美元。交易完成後，該公司承擔了與Spectrum Healthcare Resources，Inc.作為租户的鄧弗里斯工廠的現有租約。在收購時，租約大約有九年半了在初始期限內保留，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,886

大樓和租户的改善

 

​

14,862

就地租約

 

​

3,255

租賃成本

 

​

1,037

低於市價的租賃無形資產

 

​

(2,419)

購買總價

​

$

19,621

​

關於這項收購，公司假設現有的$12.1百萬商業抵押貸款支持證券(“CMBS”)貸款，利率為4.68%和期限為四年了.

​

Centerville設施

​

2020年7月16日，本公司購買了位於愛荷華州森特維爾的一座醫療辦公樓(“森特維爾設施”)以及賣方作為土地承租人在現有土地租約中的權益，購買價格約為$5.1百萬美元。土地租約的剩餘期限約為49年。*完成交易後，公司承擔了Centerville設施的現有租約，並將Mercy Medical Center-Centerville One St.Joseph Drive作為租户。在收購時，租約大約有10.5初始任期內剩餘的年數，不包括續簽選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

160

大樓和租户的改善

 

​

4,410

就地租約

 

​

216

租賃成本

 

​

285

購買總價

​

$

5,071

​

73

目錄

費爾法克斯設施

​

2020年7月17日，本公司購買了位於弗吉尼亞州費爾法克斯的一棟醫療辦公樓(“費爾法克斯設施”)，購買價格約為$17.9百萬美元。交易完成後，該公司承擔了與Spectrum Healthcare Resources，Inc.作為租户的費爾法克斯設施的現有租約。在收購時，租約大約有9.1初始任期內剩餘的年數，不包括續簽選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

7,112

大樓和租户的改善

​

 

9,621

就地租約

​

 

2,314

租賃成本

​

 

698

低於市價的租賃無形資產

​

 

(1,866)

購買總價

​

$

17,879

​

羅斯代爾設施

​

於2020年7月31日，本公司購入位於馬裏蘭州羅斯代爾的一幢醫療辦公樓及一幢醫療辦公樓內的若干共管單位(“羅斯代爾設施”)，總購入價約為$23.1百萬美元。*在關閉時，公司假設八與六Rosedale設施的租户(“Rosedale租約”)。在收購時，Rosedale租約的加權平均剩餘租賃期約為6.6幾年，不包括續簽選項。*下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

3,423

大樓和租户的改善

​

 

17,647

就地租約

​

 

1,063

租賃成本

​

 

892

高於市價的租賃無形資產

​

​

866

低於市價的租賃無形資產

​

 

(785)

購買總價

​

$

23,106

​

關於此次收購，本公司與FVC銀行簽訂了一筆金額為#美元的貸款。14.8百萬美元，年利率為3.85%和期限為五年.

​

蘭開斯特設施

​

2020年9月18日，本公司購買了位於得克薩斯州蘭開斯特市的一棟醫療辦公樓(“蘭開斯特設施”)，購買價格約為$6.3百萬美元。*完成交易後，本公司承擔了蘭開斯特工廠的現有租約，BIOMAT USA，Inc.作為租户。在收購時，租約大約有八年半了在初始期限內保留，不包括租户續訂選項。*下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

806

大樓和租户的改善

​

 

4,385

就地租約

​

 

244

租賃成本

​

 

283

高於市價的租賃無形資產

​

 

587

購買總價

​

$

6,305

​

​

​

​

74

目錄

温斯頓-塞勒姆設施

​

2020年9月30日，本公司購買了位於北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆(Winston-Salem)的一棟醫療辦公樓(“温斯頓-塞勒姆設施”)，總購買價格約為$8.5百萬美元。*在關閉時，公司假設五温斯頓-塞勒姆設施的現有租約(“温斯頓-塞勒姆租約”)。在收購時，温斯頓-塞勒姆租約的加權平均剩餘期限約為四年了，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,778

大樓和租户的改善

​

 

6,714

就地租約

​

 

581

租賃成本

​

 

167

低於市價的租賃無形資產

​

 

(725)

購買總價

​

$

8,515

​

迪凱特和傑克遜設施

​

2020年10月20日，公司購買了二醫療辦公樓，一位於佐治亞州迪凱特，一位於田納西州傑克遜市(“迪凱特和傑克遜設施”)，總購買價格為$10.9百萬美元。在關閉時，公司假設六與五迪凱特和傑克遜設施的租户(“迪凱特和傑克遜租約”)。收購時，迪凱特和傑克遜租約的加權平均剩餘租期約為六年了，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,521

大樓和租户的改善

​

 

7,436

就地租約

​

 

556

租賃成本

​

 

264

高於市價的租賃無形資產

​

​

135

低於市價的租賃無形資產

​

 

(27)

購買總價

​

$

10,885

​

希博伊根和普利茅斯設施

​

2020年10月27日，公司購買了二醫療辦公樓，一位於威斯康星州謝博伊根，一位於威斯康星州普利茅斯(“謝博伊根和普利茅斯工廠”)，購買總價為$13.8百萬美元。在關閉時，公司假設三與二希博伊根和普利茅斯設施的租户(“謝博伊根和普利茅斯租約”)。在收購時，Shebogan和普利茅斯租約的加權平均剩餘租賃期約為五年，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,341

大樓和租户的改善

​

 

11,437

就地租約

​

 

756

租賃成本

​

 

290

購買總價

​

$

13,824

​

斯普林希爾和哈德遜設施

​

2020年11月18日，公司購買了三醫療辦公樓，二位於佛羅裏達州斯普林希爾，一位於佛羅裏達州哈德遜市(“斯普林希爾和哈德遜設施”)，總購買價格為$18.2百萬美元。在關閉時，公司承擔了三斯普林希爾和哈德遜研究所與佛羅裏達州癌症專家和研究所的現有租約

75

目錄

有限責任公司，作為租户。在收購時，每份租約大約有八年了在初始期限內保留，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

3,893

大樓和租户的改善

​

 

12,955

就地租約

​

 

831

租賃成本

​

 

539

購買總價

​

$

18,218

​

吉拉多角設施

​

在2020年11月23日，該公司購買了一個位於密蘇裏州吉拉多角的門診手術中心(“吉拉多角設施”)，總購買價格為#美元。7.4百萬美元。交易完成後，該公司承擔了吉拉多角設施的現有租約，租户為L.C.醫生聯盟。*收購時，租約的剩餘期限約為六年了，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,223

大樓和租户的改善

​

 

4,865

就地租約

​

 

687

租賃成本

​

 

188

高於市價的租賃無形資產

​

 

387

購買總價

​

$

7,350

​

尤馬設施

​

在2020年12月1日，該公司購買了二位於亞利桑那州尤馬的醫療辦公大樓(“尤馬設施”)，購買總價為$7.0百萬美元。在關閉時，公司承擔了二尤馬醫療設施的現有租約，租户為尤馬地區醫療中心(Yuma Region Medical Center)。收購時，租約的加權平均剩餘期限約為四年了，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,350

大樓和租户的改善

​

 

4,989

就地租約

​

 

439

租賃成本

​

 

136

高於市價的租賃無形資產

​

 

65

購買總價

​

$

6,979

​

拉斯維加斯設施

2020年12月14日，公司購買了二位於內華達州拉斯維加斯的醫療辦公大樓(“拉斯維加斯設施”)，購買總價為$7.1百萬美元。完成交易後，本公司與以下公司簽訂了新租約二拉斯維加斯設施的現有租户(“拉斯維加斯租約”)。拉斯維加斯的租約期限是12年，不包括續訂選項。下表列出了收購的有形資產的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

311

大樓和租户的改善

​

 

6,813

購買總價

​

$

7,124

​

76

目錄

彭薩科拉設施

​

2020年12月29日，公司購買了三位於佛羅裏達州彭薩科拉的醫療辦公大樓(“彭薩科拉設施”)，購買總價為$9.1百萬美元。在關閉時，公司承擔了三現有租約與二彭薩科拉設施的租户(“彭薩科拉租約”)。在收購時，彭薩科拉租約的加權平均剩餘租賃期約為九年了，不包括續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,118

大樓和租户的改善

​

 

6,153

就地租約

​

 

456

租賃成本

​

 

325

購買總價

​

$

9,052

​

威尼斯設施

​

2020年12月30日，公司購買了二位於佛羅裏達州威尼斯的醫療辦公大樓(“威尼斯設施”)，購買總價為$7.0百萬美元。在關閉時，公司承擔了二威尼斯設施的現有租約，墨西哥灣沿岸HMA醫生管理有限責任公司作為租户。在收購時，每份租約大約有五年半在初始期限內保留，沒有續簽選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,895

大樓和租户的改善

​

 

4,537

就地租約

​

 

387

租賃成本

​

 

156

購買總價

​

$

6,975

​

截至2019年12月31日止年度內購入物業摘要

​

截至2019年12月31日止年度內，本公司完成18收購。就每項收購而言，實質上所有公允價值均集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，因此，每項收購代表一項資產收購。因此，這些收購的交易成本被資本化。

77

目錄

​

截至2019年12月31日，這些收購在土地、建築、裝修和收購的租賃無形資產方面的總投資前滾如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

站點：

​

租客

​

收購後的租賃公司

​

中國國內生產總值(GIC)：3月份

​

    

土地

    

建房

​

改進

    

改進

    

無形資產

    

房地產

截至2018年12月31日的餘額

​

$

63,710

​

$

518,451

    

$

6,880

​

$

15,357

​

$

43,152

​

$

647,550

收購的設施-收購日期：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

扎卡里-2-28/19

​

 

—

​

 

3,336

​

 

103

​

​

409

​

 

835

​

 

4,683

吉爾伯特和錢德勒-3/19/19

​

 

4,616

​

 

11,643

​

 

—

​

​

—

​

 

—

​

 

16,259

拉斯維加斯-19/4/15

​

​

2,479

​

​

15,277

​

​

244

​

​

2,205

​

​

2,297

​

​

22,502

俄克拉荷馬州西北部-19年4月15日

​

​

2,364

​

​

19,501

​

​

143

​

​

3,044

​

​

3,155

​

​

28,207

米沙瓦卡-4/15/19

​

​

1,924

​

​

10,084

​

​

74

​

​

1,798

​

​

2,223

​

​

16,103

驚喜-4/15/19

​

​

1,738

​

​

18,737

​

​

228

​

​

4,119

​

​

3,860

​

​

28,682

聖馬科斯-7/12/19

​

​

2,322

​

​

6,934

​

​

126

​

​

404

​

​

2,188

​

​

11,974

蘭辛-19-8/1

​

​

1,202

​

​

7,681

​

​

185

​

​

667

​

​

1,633

​

​

11,368

班諾克伯恩-8/5/19

​

​

763

​

​

3,566

​

​

132

​

​

1,134

​

​

1,382

​

​

6,977

極光-19-8-6

​

​

1,521

​

​

7,446

​

​

308

​

​

603

​

​

2,679

​

​

12,557

利沃尼亞-8/14/19

​

​

980

​

​

7,629

​

​

201

​

​

442

​

​

1,340

​

​

10,592

吉爾伯特-8/23/19

​

​

2,408

​

​

2,027

​

​

62

​

​

362

​

​

733

​

​

5,592

摩根敦-19年9月26日

​

​

883

​

​

5,286

​

​

373

​

​

506

​

​

902

​

​

7,950

博蒙特-10/1/19

​

​

3,022

​

​

24,836

​

​

399

​

​

1,036

​

​

4,446

​

​

33,739

巴斯特羅普-10/25/19

​

​

1,975

​

​

8,436

​

​

64

​

​

276

​

​

1,314

​

​

12,065

巴拿馬城-10/31/19

​

​

1,559

​

​

8,682

​

​

220

​

​

1,036

​

​

1,479

​

​

12,976

傑克遜維爾-19年11月15日

​

​

1,023

​

​

7,846

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

8,869

格林伍德-12/17/19

​

​

892

​

​

4,956

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

5,848

ASC主題842重新分類

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

—

​

​

(824)

​

​

(824)

資本化成本(1)

​

​

—

​

​

1,179

​

​

170

​

​

511

​

​

—

​

​

1,860

添加總數：

​

 

31,671

​

 

175,082

​

 

3,032

​

​

18,552

​

​

29,642

​

 

257,979

截至2019年12月31日的餘額

​

$

95,381

​

$

693,533

​

$

9,912

​

$

33,909

​

$

72,794

​

$

905,529

(1)指截至2019年12月31日止年度內與本公司現有設施相關而建成並投入服務的資本項目。

以下為截至2019年12月31日止年度內完成的收購摘要。

扎卡里設施

2019年2月28日，本公司承擔了位於路易斯安那州扎卡里的房地產的以下租賃權益，購買價格約為$4.6百萬美元：(I)以土地承租人的身份，購買該設施的現有土地租約中的權益，約46年保留在最初的期限內，沒有延期選擇；及(Ii)以業主身份與費利西亞納LTAC醫院(LTAC Hospital of Feliciana，LLC)簽訂現有租約，擁有該設施的現有租約權益。在收購時，租約大約有16歲保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

103

大樓和租户的改善

​

​

3,745

就地租約

​

​

305

高於市價的租賃無形資產

​

​

117

租賃成本

​

​

413

低於市價的租賃無形資產

​

​

(34)

購買總價

​

$

4,649

​

78

目錄

吉爾伯特和錢德勒設施

2019年3月19日，公司購買了位於亞利桑那州吉爾伯特和亞利桑那州錢德勒的以下設施，總購買價格約為$16.3百萬美元：(I)二位於亞利桑那州吉爾伯特的醫療辦公樓和(Ii)二位於亞利桑那州錢德勒的醫療辦公套房(統稱為吉爾伯特和錢德勒設施)。收購完成後，本公司承擔賣方作為出租人在二現有租契及訂立的租契三作為出租人，吉爾伯特和錢德勒工廠的新租約。收購時，Gilbert和Chandler租約的加權平均剩餘租賃期為10.5三年，不包括租户續簽選項。

IRF投資組合

2019年4月15日，本公司收購了位於內華達州拉斯維加斯、亞利桑那州奇妙、俄克拉何馬州俄克拉何馬城和印第安納州米沙瓦卡的四個住院康復設施(統稱為IRF投資組合)，總收購價格約為$94.6百萬美元。收購完成後，本公司承擔賣方作為出租人於四這些物業的現有租約(統稱為“IRF投資組合租約”)包括：(I)包括Health(內華達州拉斯維加斯的設施)；(Ii)Cobalt康復和Tenet Healthcare(驚喜，亞利桑那州的設施)的合資企業；(Iii)Mercy Health和Kindred Healthcare(俄克拉荷馬城的設施)的合資企業；(Iv)St.Joseph‘s Health System(印第安納州的米沙瓦卡設施)。

在收購時，IRF投資組合租賃的加權平均剩餘租賃期約為8.3數年，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

​

    

​

​

    

俄克拉荷馬州

    

​

​

​

​

拉斯維加斯

​

驚喜

​

城市

​

米沙瓦卡

土地及地盤改善工程

​

$

2,723

​

$

1,966

​

$

2,507

​

$

1,998

大樓和租户的改善

​

 

17,482

​

 

22,856

​

 

22,545

​

 

11,882

就地租約

​

 

1,778

​

 

1,845

​

 

1,890

​

 

1,465

高於市價的租賃無形資產

​

 

—

​

 

938

​

 

367

​

 

236

租賃成本

​

 

519

​

 

1,077

​

 

898

​

 

522

低於市價的租賃無形資產

​

 

(863)

​

 

—

​

 

—

​

 

—

購買總價

​

$

21,639

​

$

28,682

​

$

28,207

​

$

16,103

​

聖馬科斯設施

2019年7月12日，本公司購買了位於加利福尼亞州聖馬科斯的一棟醫療辦公樓(“聖馬科斯設施”)，購買價格約為$12.0百萬美元。交易完成後，該公司承擔了聖馬科斯設施的現有租約，租户為加州癌症研究與卓越協會公司(California Cancer Associates for Research and Exerence，Inc.)。在收購時，租約有八年了保留在初始期限，不包括租户續訂選項。*下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,448

大樓和租户的改善

​

 

7,338

就地租約

​

 

698

高於市價的租賃無形資產

​

 

1,101

租賃成本

​

 

389

購買總價

​

$

11,974

​

79

目錄

蘭辛設施

2019年8月1日，本公司購買了位於密歇根州蘭辛市的以下房地產和建築物，總購買價格約為$11.1(I)佐利東道3390號；(Ii)病人護理道3955號；及(Iii)佐利東道3400號(統稱為“蘭辛設施”)。成交時，本公司承擔賣方作為出租人在四現有租契及訂立的租契二蘭辛設施的新租約(“蘭辛租約”)。在收購時，蘭辛租約的加權平均剩餘期限為8.5數年，不包括租户續訂選項。*下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,387

大樓和租户的改善

​

 

8,348

就地租約

​

 

953

高於市價的租賃無形資產

​

 

130

租賃成本

​

 

550

低於市價的租賃無形資產

​

 

(248)

購買總價

​

$

11,120

​

班諾克本設施

2019年8月5日，本公司購買了位於伊利諾伊州班諾克伯恩的一座寫字樓(“班諾克伯恩設施”)，購買價格約為$6.8百萬美元。成交時，本公司承擔賣方作為出租人在14班諾克伯恩設施的現有租約(“班諾克伯恩租約”)。在收購時，Bannockburn租約的加權平均剩餘期限為6.3數年，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

895

大樓和租户的改善

​

 

4,700

就地租約

​

 

796

高於市價的租賃無形資產

​

 

250

租賃成本

​

 

336

低於市價的租賃無形資產

​

 

(144)

購買總價

​

$

6,833

​

奧羅拉設施

2019年8月6日，本公司購買了位於伊利諾伊州奧羅拉市的一棟醫療辦公樓(“奧羅拉設施”)，購買價格約為$12.6百萬美元。交易完成後，本公司承擔了與Dreyer Clinic Inc.的Aurora設施的現有租約，作為租户(“Dreyer Lease”)。在收購時，Dreyer Lease大約有六年了保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,829

大樓和租户的改善

​

 

8,049

就地租約

​

 

1,417

高於市價的租賃無形資產

​

 

861

租賃成本

​

 

401

購買總價

​

$

12,557

​

80

目錄

利沃尼亞設施

​

2019年8月14日，本公司購買了位於密歇根州利沃尼亞的一棟醫療辦公樓(“利沃尼亞設施”)，購買價格約為$10.4百萬美元。在關閉時，公司假設10利沃尼亞設施的現有租約(“利沃尼亞租約”)。在收購時，Livonia租約的加權平均剩餘期限為3.2數年，不包括租户續訂選項。*下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,181

大樓和租户的改善

​

 

8,071

就地租約

​

 

1,252

高於市價的租賃無形資產

​

 

53

租賃成本

​

 

35

低於市價的租賃無形資產

​

 

(236)

購買總價

​

$

10,356

​

吉爾伯特設施

2019年8月23日，本公司購買了位於亞利桑那州吉爾伯特的兩棟醫療辦公樓(“吉爾伯特設施”)內的若干公寓單元，總購買價約為$5.6百萬美元。完成交易後，該公司將吉爾伯特設施租賃給特拉華州的Covenant Surgical Partners，Inc.(“Covenant Lease”)。在收購時，聖約人租賃公司大約有10年保留在初始期限，不包括租户續訂選項。*下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,470

大樓和租户的改善

​

 

2,389

就地租約

​

 

121

高於市價的租賃無形資產

​

 

300

租賃成本

​

 

312

購買總價

​

$

5,592

​

摩根敦工廠

2019年9月26日，本公司購買了位於西弗吉尼亞州摩根敦的一塊土地和一座在建的寫字樓(“摩根敦設施”)，總購買價約為$8.0百萬美元。成交後，本公司承擔了摩根敦緊急護理設施有限責任公司的現有租約，作為租户(“緊急護理租賃”)。在收購時，緊急護理租賃公司大約有十年保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,256

大樓和租户的改善

​

 

5,792

就地租約

​

 

457

租賃成本

​

 

445

購買總價

​

$

7,950

​

81

目錄

博蒙特設施

2019年10月1日，本公司購買了位於德克薩斯州博蒙特的一棟醫療辦公樓(“博蒙特設施”)，總購買價格約為$33.7百萬美元。交易完成後，本公司承擔了與德克薩斯州東南部醫療中心LP的博蒙特設施的現有租約，作為租户(“醫療中心租約”)。在收購時，醫療中心租賃公司擁有10年保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

3,421

大樓和租户的改善

​

​

25,872

就地租約

​

​

3,304

租賃成本

​

​

1,142

*採購總價

​

$

33,739

​

巴斯特羅普設施

2019年10月25日，本公司購買了位於得克薩斯州巴斯特羅普的醫療急救中心(“巴斯特羅普設施”)，總收購價格約為$12.1百萬美元。交易完成後，本公司與聖大衞醫療合夥公司(St.David‘s Healthcare Partnership，L.P.，LLP)共同承擔了巴斯特羅普設施的現有租約，作為租户(“聖大衞租約”)。在收購時，聖大衞租賃公司大約有五年保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

2,039

大樓和租户的改善

​

​

8,712

就地租約

​

​

990

租賃成本

​

​

324

*採購總價

​

$

12,065

​

巴拿馬城設施

於2019年10月31日，本公司購買：(I)位於佛羅裏達州巴拿馬城的一座醫療辦公樓(“巴拿馬城設施”)；(Ii)位於佛羅裏達州巴拿馬城海灘的一座醫療辦公樓(“PCB設施”)；及(Iii)位於佛羅裏達州奇普利的一座醫療辦公樓(“Chipley設施”)，總購買價格約為$。13.0百萬美元。交易完成後，本公司假設SCP眼科護理服務有限責任公司在巴拿馬城設施、印刷電路板設施及Chipley設施的現有租約為租户(“SCP租約”)。在收購時，SCP租約大約有15年保留在初始期限，不包括租户續訂選項。下表列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,779

大樓和租户的改善

​

 

9,718

就地租約

​

 

405

租賃成本

​

 

1,074

*採購總價

​

$

12,976

​

82

目錄

傑克遜維爾設施

於2019年11月15日，本公司購買了位於佛羅裏達州Ponte Vedra的一套公寓單元(“Ponte Vedra設施”)和位於佛羅裏達州傑克遜維爾的一棟醫療辦公樓(“Riverside設施”)，總購買價格約為$8.9百萬美元。交易完成後，該公司將Ponte Vedra設施和Riverside設施作為租户，與東南整形外科專家公司簽訂了新的租約，每份租約的初始租期為15年，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

1,023

大樓和租户的改善

​

​

7,846

*採購總價

​

$

8,869

​

格林伍德設施

2019年12月17日，本公司購買了位於印第安納州格林伍德的一棟醫療辦公樓(“格林伍德設施”)，購買價格約為$5.8百萬美元。交易完成後，該公司承擔了格林伍德設施的現有租約，租户為(I)印第安納眼科診所有限責任公司，(Ii)格拉斯豪斯光學公司，租户，以及(Iii)印第安納眼科診所有限責任公司的門診手術中心。在收購時，每份租約大約有13年保留初始條款，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產的詳細情況：

​

​

​

​

​

土地及地盤改善工程

    

$

892

大樓和租户的改善

​

​

4,956

*採購總價

​

$

5,848

​

租賃無形資產和負債

以下為截至2020年12月31日和2019年12月31日租賃無形資產及負債賬面值摘要：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2020年12月31日

​

​

​

​

​

累計

​

​

​

​

    

成本

    

攤銷

    

網

資產

​

​

​

​

​

​

​

​

​

就地租約

​

$

55,561

​

$

(14,592)

​

$

40,969

高於市值的租約

​

 

14,972

​

 

(4,023)

​

 

10,949

租賃成本

​

 

27,701

​

 

(6,284)

​

 

21,417

​

​

$

98,234

​

$

(24,899)

​

$

73,335

負債

​

​

​

​

​

​

​

​

​

低於市值租約

​

$

10,072

​

$

(1,850)

​

$

8,222

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2019年12月31日。

​

    

​

​

    

累計

    

​

​

​

​

成本

​

攤銷

​

網

資產

 

​

  

 

​

  

 

​

  

就地租約

​

$

39,429

​

$

(7,851)

​

$

31,578

高於市值的租約

​

 

12,246

​

 

(2,366)

​

 

9,880

租賃成本

​

 

21,119

​

 

(3,458)

​

 

17,661

​

​

$

72,794

​

$

(13,675)

​

$

59,119

負債

​

 

​

​

 

​

​

 

​

低於市值租約

​

$

3,861

​

$

(697)

​

$

3,164

​

83

目錄

以下為收購的租賃無形攤銷摘要：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2011年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

    

2018

與原址租賃相關的攤銷費用

​

$

6,741

​

$

3,814

​

$

2,460

與租賃成本相關的攤銷費用

​

$

2,826

​

$

1,755

​

$

1,165

與地上租約有關的租金收入減少

​

$

—

​

$

—

​

$

22

與高於市值的租約有關的租金收入減少

​

$

1,657

​

$

1,270

​

$

876

與低於市值的租賃相關的租金收入增加

​

$

(1,153)

​

$

(389)

​

$

(210)

​

截至2020年12月31日，收購租賃無形資產和負債的未來淨攤銷總額如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

    

​

​

​

​

淨利潤下降

​

淨利潤增長

​

​

在美國收入中

​

在所有費用中

2021

​

$

(194)

​

$

11,010

2022

​

 

(211)

​

 

10,587

2023

​

 

(246)

​

 

9,626

2024

​

 

(49)

​

 

8,290

2025

​

 

(463)

​

 

5,472

此後

​

 

(1,564)

​

 

17,401

總計

​

$

(2,727)

​

$

62,386

​

截至2020年12月31日止年度，資產租賃無形資產和負債租賃無形資產的加權平均攤銷期限為5.29幾年後，4.82分別為兩年。

​

​

​

附註4-信貸安排、應付票據和衍生工具

信貸安排

作為借款人的本公司、經營合夥企業及其某些附屬公司(該等附屬公司，即“附屬擔保人”)是一筆$600以蒙特利爾銀行哈里斯銀行(“蒙特利爾銀行”)為行政代理的百萬銀團信貸安排(“信貸安排”)。信貸安排包括$350百萬美元定期貸款部分(“定期貸款”)和#美元250百萬支左輪手槍部件(“左輪手槍”)。信貸安排還包含$50百萬架手風琴。革命者的任期將於#年屆滿。2022年8月，則受一年期擴展選項。*定期貸款期限將於#年到期2023年8月。信貸安排項下的未償還金額按浮動利率計息，該浮動利率基於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加上基於公司槓桿率的特定保證金。

附屬擔保人及本公司為信貸安排項下責任的擔保人。根據附屬擔保人擁有的若干物業的季度借款基準估值，信貸安排可不時提供的借款金額有限。

經營合夥企業須遵守其信貸安排下的多項財務契約，其中包括：(I)截至每個財政季末的最高綜合槓桿率低於0.60：1.00，(Ii)最低固定收費承保比率為1.50：1.00，(Iii)最低淨資產為$203.8百萬以上752018年3月31日之後通過股票發行籌集的所有淨收益的百分比，(Iv)有擔保追索權債務總額與總資產價值的比率不大於0.10：1.00，以及，(V)從2020年第四季度末開始，季度要求公司向普通股股東以及OP單位和LTIP單位持有人分配的金額不得超過95其AFFO的%. 截至2020年12月31日，該公司遵守了信貸安排中包含的所有金融和非金融契約。

本公司已訂立利率掉期合約，以對衝定期貸款的利率風險。有關利率掉期的更多信息，請參閲本文的“衍生工具-利率掉期”部分。

在截至2020年12月31日的會計年度內，本公司借入美元238,400在信貸安排下，並償還了$64,550，淨借款額為$173,850。在截至2019年12月31日的會計年度內，本公司借入美元244,250在信貸安排下，並償還了$173,175，淨借款額為$71,075。信貸安排產生的利息支出為#美元。14,669, $14,237，及$11,371截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個年度。

84

目錄

截至2020年12月和2019年12月，公司在信貸安排下有以下未償還借款：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

2020年12月31日

    

2019年12月31日

左輪手槍

​

$

175,200

​

$

51,350

定期貸款

​

 

350,000

​

 

300,000

減去：未攤銷債務發行成本

​

 

(3,559)

​

 

(3,832)

信貸融資，淨額

​

$

521,641

​

$

347,518

​

與信貸安排有關的成本，扣除累計攤銷後，從合併資產負債表中公司的“信貸安排，扣除未攤銷債務發行成本”餘額中扣除。該公司支付了$952及$1,039在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，分別與信貸安排的修改和借款基數的增加有關。發生的攤銷費用為#美元。1,225, $1,129，及$1,639於截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度的利息支出，幷包括在隨附的綜合經營報表中的“利息開支”項目內。

2017年7月，負責監管LIBOR的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)成立了另類參考利率委員會(“ARRC”)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其在衍生品和其他金融合約中替代美元-倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的首選選擇。信貸安排規定，於LIBOR停止日期或前後(須提前選擇加入)，LIBOR將由本公司與蒙特利爾銀行協定的新基準利率取代，成為信貸安排的基準利率，並作出有關調整，使新基準利率在經濟上與LIBOR相等。*本公司無法預測倫敦銀行同業拆息何時停止供應，或SOFR市場何時會有足夠的流動資金。

該公司擁有與倫敦銀行同業拆借利率掛鈎的利率互換協議，並正在監測和評估相關風險。這些風險與將合同過渡到新的替代費率有關，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果倫敦銀行間同業拆借利率受到限制或停止，與倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的貸款、證券或衍生品工具的價值也可能受到影響。對於一些票據來説，過渡到替代匯率的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的交易對手進行談判。

如果一份合約沒有過渡到另一種利率，而倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)被終止，那麼對我們利率互換協議的影響可能會因協議而異。如果倫敦銀行同業拆借利率停止，或者如果計算倫敦銀行同業拆借利率的方法與目前的形式不同，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利影響。

雖然該公司預計在2021年底之前，LIBOR將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與過渡到替代參考利率相關的風險將加速，並有可能放大。

應付票據，扣除債務發行成本

公司的應付票據淨額包括四筆貸款：(1)Rosedale貸款、(2)Dumfries貸款、(3)Cantor貸款和(4)West Mifflin貸款，詳情如下。下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日這些貸款的餘額。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

2020年12月31日

    

2019年12月31日

應付票據，毛額

​

$

66,349

​

$

39,475

減去：未攤銷債務發行成本

​

 

(835)

​

 

(667)

累計本金償還

​

 

(577)

​

 

(158)

應付票據淨額

​

$

64,937

​

$

38,650

​

該公司支付了$342在截至2020年12月31日的年度內，債券發行和相關成本增加。不是在截至2019年12月31日的年度內支付了債務發行和相關成本。與發債成本相關的攤銷費用為#美元。174, $132，及$131，分別為截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的利息支出，並計入隨附的綜合經營報表中的“利息支出”項目。

85

目錄

羅斯代爾貸款

2020年7月31日，就收購Rosedale工廠一事，公司通過若干全資子公司作為借款方，簽訂了一筆本金餘額為#美元的商業定期貸款。14,800(“羅斯代爾貸款”)。Rosedale貸款的年利率為3.85%，於2025年7月31日到期，本金和利息按月支付，以25年攤銷日程表。本公司可自行選擇預付貸款，但須收取預付費。

該公司支付了本金#美元。109在截至2020年12月31日的年度內。截至2020年12月31日的貸款餘額為美元。14,691。這筆貸款的利息支出為#美元。249截至2020年12月31日的年度。

截至2020年12月31日，截至12月31日的每一年的預定本金付款如下：

​

​

​

​

2021

    

$

361

2022

​

 

376

2023

​

 

391

2024

​

 

405

2025

​

​

13,158

總計

​

$

14,691

​

鄧弗里斯貸款

2020年4月27日，該公司通過一家全資子公司收購鄧弗里斯工廠，承擔了一筆本金為#美元的抵押貸款證券(CMBS)貸款。12,074(“鄧弗里斯貸款”)。鄧弗里斯貸款的年利率為4.68%，於2024年6月1日到期，本金和利息按月支付，以十年期攤銷日程表。本公司可選擇預付貸款，但須預付溢價。

該公司支付了本金#美元。175在截至2020年12月31日的年度內。截至2020年12月31日，票據餘額為$11,899。這張票據的利息支出為$。383截至2020年12月31日的年度。

截至2020年12月31日，截至12月31日的每一年的預定本金付款如下：

​

​

​

​

2021

    

$

275

2022

​

 

288

2023

​

 

302

2024

​

 

11,034

總計

​

$

11,899

​

康託貸款

​

於二零一六年三月三十一日，本公司透過若干全資附屬公司(“GMR貸款附屬公司”)訂立一項32,097CMBS貸款(“康託貸款”)。康託貸款的到期日為2026年4月6日，年利率為5.22%。康託貸款要求在2021年3月31日之前只支付利息，此後的本金和利息基於30年攤銷日程表。預付款只能在到期日之前的四個月內進行，以較早的失敗為準。康託貸款由GMR貸款子公司的資產擔保。

​

截至2020年12月31日和2019年12月31日的票據餘額為$32,097。這張票據的利息支出為$。1,703, $1,699，及$1,699分別截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。

86

目錄

截至2020年12月31日，截至2020年12月31日的每個財年的計劃本金支付如下：

​

​

​

​

​

2021

    

$

282

2022

    

 

447

2023

​

 

471

2024

​

 

492

2025

​

 

523

此後

​

 

29,882

總計

​

$

32,097

​

西米夫林貸款

2015年9月25日，本公司通過一家全資子公司，作為借款人，簽訂了一筆美元7,378第一資本定期貸款。於2020年9月25日，本公司及第一資本修訂貸款條款，將到期日延長至2021年9月25日，並將利率提高至4.25每年的百分比。West Mifflin貸款是這筆貸款的抵押品。

該公司支付了本金#美元。293，及$136在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內。截至2020年12月31日和2019年12月31日的票據餘額為$7,085及$7,220，分別為。這張票據的利息支出為$。277, $274，及$280分別截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。

衍生工具-利率掉期

截至2020年12月31日，公司擁有以下產品六利率掉期，用於管理其利率風險，並將其某些浮息債務的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)部分在加權平均基礎上固定在1.91%:

​

​

​

​

​

​

​

​

​

交易對手

    

名義金額

    

固定LIBOR利率

    

成熟性

北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)

​

$

50百萬

​

0.16%

​

2023年8月

BMO

​

​

100百萬

​

2.88%

​

2023年8月

BMO

​

​

90百萬

 

1.21%

​

2024年8月

真實銀行

​

​

40百萬

 

1.21%

​

2024年8月

真實銀行

​

​

40百萬

 

2.93%

​

2024年8月

國民銀行，全國協會

​

​

30百萬

 

2.93%

​

2024年8月

總計/加權平均值

​

$

350百萬

 

1.91%

​

  

​

根據ASC主題815的規定，本公司在每個報告期將掉期記錄為按其公允價值計量的資產或負債。當應用對衝會計時，指定並符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動(I)計入本公司綜合資產負債表權益部分的累計其他全面虧損，(Ii)隨後重新分類為被對衝的預測交易影響收益期間的收益，作為利息支出。如果不符合特定的對衝會計準則，公司衍生工具公允價值的變化目前被確認為對淨收入的調整。

該公司的利率掉期不在交易所交易。該公司的利率掉期是根據各種可觀察到的投入(包括合同條款、利率曲線、收益率曲線、波動性測量以及這些投入的相關性)按公允價值記錄的。該公司根據未來現金流的預期規模在貼現基礎上按公允價值經常性計量其衍生品，並納入了不履行風險的衡量標準。公允價值基於ASC主題820“公允價值計量”框架內的第2級輸入。本公司在評估其衍生工具的公允價值時，會考慮自身的信用風險以及交易對手的信用風險。

該公司利率掉期的公允價值為淨負債#美元。18,086及$6,491分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。毛餘額分別計入公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表的“衍生資產”和“衍生負債”項目。

87

目錄

下表詳細説明瞭在本公司利率掉期協議中確認的截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日止四個年度的綜合全面(虧損)收益表中所列虧損的組成部分。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截至2013年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

    

2018

​

 

​

​

​

​

​

​

​

​

在其他綜合損失中確認的損失金額

​

$

16,451

​

$

3,922

​

$

3,919

從累計其他綜合虧損中重新分類為利息支出的虧損額

​

 

(4,906)

​

 

(969)

​

 

(198)

累計其他綜合虧損合計變動

​

$

11,545

​

$

2,953

​

$

3,721

​

在2021年期間，該公司估計額外的美元6,211將被重新歸類為利息支出的增加。此外，在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三年內，公司在其合併運營報表中記錄的利息支出總額為$18,680, $17,472，及$14,975，分別為。

加權平均利率和期限

公司債務的加權平均利率和期限為3.17%和2.79截至2020年12月31日，分別為兩年，而3.90%和3.76兩年，分別截至2019年12月31日。

​

注5-股權

優先股

公司章程授權發行10,000優先股，面值$0.001每股。截至2020年12月31日和2019年12月31日，有3,105A系列累計可贖回優先股(“A系列優先股”)，已發行和已發行。A系列優先股的清算優先權為$。25每股。

下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日的三個年度的優先股分紅活動：

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​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

    

適用

    

​

    

季刊

    

分紅

公佈日期

​

記錄日期

​

季度

​

付款截止日期

​

分紅

​

每股收益

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2018年12月13日

​

(2019年1月15日)

​

Q4 2018

​

2019年1月31日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2019年3月6日

​

2019年4月15日

​

Q1 2019

​

2019年4月30日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2019年6月14日

​

2019年7月15日

​

Q2 2019

​

2019年7月31日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2019年9月13日

​

2018年10月15日

​

Q3 2019

​

2019年10月31日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2019年12月13日

 

2020年1月15日

 

Q4 2019

 

2020年1月31日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2020年3月4日

 

2020年4月15日

 

Q1 2020

 

2020年4月30日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2020年6月12日

 

2020年7月15日

 

Q2 2020

 

2020年7月31日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2020年9月3日

 

2020年10月15日

 

Q3 2020

 

2020年10月31日

​

$

1,455

​

$

0.46875

2020年12月16日

 

2021年1月15日

 

Q4 2020

 

2021年2月1日

​

$

1,455

(1)

$

0.46875

(1)這筆錢的兩個月，相當於$970，於2020年12月31日應計。

A系列優先股的持有人只有在董事會(或董事會正式授權的委員會)宣佈時才有權獲得股息支付。股息將從最初的發行日起以現金累計，在每個股息支付日每季度拖欠一次，年利率固定為7.50$的清算優先權的百分比25每股(相當於$)1.875每股按年計算)。A系列優先股的股息將是累積的，無論(I)資金是否合法可用於支付該等股息，(Ii)本公司是否有收益，或(Iii)該等股息是否由董事會宣佈。A系列優先股的季度股息支付日期為每個年度的1月31日至4月31日、4月30日、7月31日和10月31日，從2017年10月31日開始。於截至2020年12月31日及2019年12月31日止五個年度內，本公司每年派發優先股息$5,822.

88

目錄

普通股

本公司擁有500,000普通股的法定股份，$0.001票面價值。截至2020年12月31日和2019年12月31日，有49,461和43,806分別為普通股流通股。

下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度普通股股息活動：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

    

適用

    

​

    

分紅

    

分紅

公佈日期：

​

記錄日期

​

季度

​

付款截止日期

​

金額(1)

​

每股收益

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2018年12月13日

​

2018年12月26日

​

Q4 2018

​

(2019年1月10日)

​

$

5,695

​

$

0.20

2019年3月6日

​

2019年3月26日

​

Q1 2019

​

2019年4月10日

​

$

7,688

​

$

0.20

2019年6月14日

​

2019年6月26日

​

Q2 2019

​

2019年7月11日

​

$

7,699

​

$

0.20

2019年9月13日

​

2019年9月25日

​

Q3 2019

​

2019年10月10日

​

$

8,004

​

$

0.20

2019年12月13日

 

2019年12月26日

 

Q4 2019

 

2020年1月9日

​

$

9,541

​

$

0.20

2020年3月4日

 

2020年3月25日

 

Q1 2020

 

2020年4月9日

​

$

9,610

​

$

0.20

2020年6月12日

 

2020年6月25日

 

Q2 2020

 

2020年7月9日

​

$

9,861

​

$

0.20

2020年9月3日

 

2020年9月24日

 

Q3 2020

 

2020年10月8日

​

$

10,357

​

$

0.20

2020年12月16日

 

2020年12月28日

 

Q4 2020

 

2021年1月11日

​

$

10,573

​

$

0.20

(1)包括髮放給第三方的已授予LTIP單位和OP單位的股息。

在截至2020年12月31日的年度內，公司為其普通股、LTIP單位和運營單位支付了總股息$39,944，包括2019年第四季度至2020年第三季度宣佈的股息。另外。於截至2019年12月31日止年度內，本公司就其普通股、LTIP單位及營運單位支付股息總額為$29,171，包括2018年第四季度至2019年第三季度宣佈的股息。

截至2020年12月31日及2019年12月31日，公司應計股息餘額為$927及$580對於年度和長期投資計劃單位合計應支付的股息，須追溯收取最終賺取的長期投資收益單位的股息。在截至2020年12月31日的財年中，922的股息應計和支付了$575的股息是與這些單位相關的。在截至2019年12月31日的財年中，$349應計股息和$85的股息與這些LTIP單位有關。

支付給公司股東的股息數額由公司董事會決定，並取決於許多因素，包括可用於支付股息的資金、公司的財務狀況和資本支出要求，但根據公司的組織文件和馬裏蘭州法律，公司不得進行下列情況的股息分配：(I)導致其在正常業務過程中到期時無法償還債務；(Ii)導致其總資產低於其總負債加上優先清算優先權的總和；或(Iii)損害其保持房地產投資信託基金資格的能力。

2020年內的其他普通股活動

於二零二零年八月十七日，本公司與經營合夥公司與若干銷售代理訂立銷售協議，根據該協議，本公司可不時提供及出售最高達$150,000它的普通股(“自動取款機計劃”)。*截至2020年12月31日止年度，本公司發行4,248其普通股的平均發行價為1美元。12.84根據自動櫃員機計劃，每股產生淨收益$53,717.

2019年其他普通股活動

​

2019年12月13日，本公司完成了普通股的承銷公開發行，2019年12月26日，本公司完成了授予承銷商的相關超額配售選擇權。這些交易導致發行了6,900該公司普通股的公開發行價為#美元。13.00每股，產生淨收益$84,702.  

​

89

目錄

2019年3月18日，本公司完成了普通股的承銷公開發行，2019年3月25日，本公司完成了授予承銷商的部分相關超額配售選擇權。這些交易導致發行了8,233該公司普通股的公開發行價為#美元。9.75每股，產生淨收益$75,723.  

​

於二零一七年八月，本公司、前顧問及經營合夥企業與多間金融機構訂立銷售協議(“2017自動櫃員機計劃”)，根據該協議，本公司可不時提供及出售最高達$50100萬股普通股，包括根據先前銷售協議出售的任何金額。截至2019年12月31日止年度，本公司發行2,632其普通股的平均發行價為1美元。11.24根據2017年自動取款機計劃，每股產生淨收益$29,073.

​

操作單元

在截至2020年12月31日的年度內，四個OP單位持有人總共贖回了1,379公司普通股的運營單位，總贖回價值為$17,882。截至2019年12月31日止年度，本公司合共發行49價值為$的運營單位506與一次設施收購和兩個OP單位持有者贖回合計51公司普通股的運營單位，總贖回價值為$519.

截至2020年12月31日和2019年12月31日，1,764和3,143已發行和未償還的業務單位，總價值分別為#美元9,999及$27,881，分別為。發行和贖回時的OP單位價值是基於公司在各自交易日的收盤價，並作為非控股權益的組成部分計入公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表。該公司有根據其章程授權的足夠普通股，用於贖回已發行運營單位。

附註：6筆與交易有關的交易

管理協議

2020年7月9日，我們完成了內部化。*在內部化前，本公司須遵守本公司與前顧問於2016年7月1日訂立的管理協議(“管理協議”)，該協議的主要條款概述如下：

基地管理費

公司向其前顧問支付了一筆基本管理費，金額相當於1.5按其股東權益(定義見“管理協議”)每年的百分比計算，按季度計算，按最近完成的會計季度計算，按季度分期付款，以現金欠款方式支付。

獎勵費

管理協議還規定，應按百分比(20%)本公司的AFFO金額(定義見管理協議)超過指定的股本回報率(8%)。*截至2020年12月31日，公司擁有不是沒有招致或支付獎勵費用。

管理費和應計管理費

截至2020年12月31日(內部化之前)、2019年和2018年的年度，管理費為4,024, $6,266，及$4,422分別由本公司產生及支出。作為內部化的結果，有不是截至2020年12月31日，應支付給前顧問的應計管理費。應支付給前顧問的應計管理費為#美元。1,727截至2019年12月31日。不是本公司於截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度產生獎勵管理費。

90

目錄

​

關聯方餘額

截至2020年12月31日，關聯方到期並因關聯方餘額(淨額)的前滾如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截止日期：

    

​

​

    

​

​

    

​

​

​

關聯方

​

因關聯方原因，網絡

​

​

​

​

​

其他

​

​

資金用於

​

管理

​

到期資金

​

由於

​

​

五花八門

​

因以下原因而應繳的費用

​

從…

​

相關

​

​

目的

​

前顧問

​

前顧問

​

PARTY，網絡

截至2020年1月1日的餘額

​

$

50

 

$

(1,727)

 

​

79

​

$

(1,648)

發生的管理費費用

​

 

—

 

 

(4,024)

 

 

—

​

 

(4,024)

支付給前顧問的管理費

​

 

—

 

 

5,751

 

 

—

​

 

5,751

貸款給前顧問

​

 

—

 

 

—

 

 

(79)

​

 

(79)

對關聯方的貸款

​

 

53

 

 

—

 

 

—

​

 

—

截至2020年12月31日的餘額

​

$

103

 

$

—

 

​

—

​

$

—

​

截至2019年12月31日，關聯方到期並因關聯方餘額(淨額)的前滾如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截止日期：

    

​

​

    

​

​

    

​

​

​

關聯方

​

因關聯方原因，網絡

​

​

​

​

​

其他

​

​

資金用於

​

管理

​

到期資金

​

由於

​

​

五花八門

​

因以下原因而應繳的費用

​

從…

​

相關

​

​

目的

​

前顧問

​

前顧問

​

PARTY，網絡

截至2019年1月1日的餘額

​

$

61

 

$

(1,143)

 

​

52

​

$

(1,091)

發生的管理費費用

​

 

—

 

 

(6,266)

 

 

—

​

 

(6,266)

支付給前顧問的管理費

​

 

—

 

 

5,682

 

 

—

​

 

5,682

貸款給前顧問

​

 

—

 

 

—

 

 

27

​

 

27

關聯方償還貸款

​

 

(11)

 

 

—

 

 

—

​

 

—

截至2019年12月31日的餘額

​

$

50

 

$

(1,727)

 

​

79

​

$

(1,648)

​

​

注7-基於股票的薪酬

2016股權激勵計劃

經修訂的2016年度股權激勵計劃(“計劃”)旨在協助本公司及其關聯公司招聘和留住員工、董事會成員、本公司高管以及為本公司及其關聯公司提供服務的個人。

該計劃旨在允許授予合格和非限制性期權，以及授予股票增值權、限制性股票、非限制性股票、限制性股票單位獎勵、業績獎勵和其他基於股權的獎勵(包括LTIP單位)。根據截至2020年12月31日的未償還贈款，有521根據本計劃仍可授予的普通股。被沒收、取消、失效、以現金結算或以其他方式到期(不包括為滿足行使價或預扣税款義務而扣留的股票)的、根據該計劃須予獎勵的單位可供授予。

91

目錄

基於時間的助學金

在截至2020年12月31日的年度內，根據董事會薪酬委員會(“薪酬委員會”)的建議，董事會批准了以下長期薪酬計劃單位的活動：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

數量

​

​

日期

​

描述

​

已發放的單位

​

歸屬日期

​

​

​

​

​

​

​

2020年3月3日

​

2017年長期激勵計劃下的最終獎勵

​

155

​

50%在2020年3月3日；及

​

​

​

​

​

​

502021年3月3日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年3月3日

​

2019年年度獎勵計劃下的最終獎勵

​

147

​

50%在2020年3月3日；及

​

​

​

​

​

​

502021年3月3日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年3月3日

​

2020長期激勵計劃下的時間獎勵

​

43

​

33.332021年3月3日；

​

​

​

​

​

​

33.33在2022年3月3日前發出的儲税券；及

​

​

​

​

​

​

33.332023年3月3日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年5月12日(1)

​

2017年長期激勵計劃下的最終獎勵

​

14

​

50%在2020年5月12日；及

​

​

​

​

​

​

502021年5月12日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年7月9日

​

向與以下項目相關的高管發放留任津貼

​

402

​

252021年7月9日；

​

​

內部化

​

​

​

252022年7月9日；

​

​

​

​

​

​

252023年7月9日；及

​

​

​

​

​

​

252024年7月9日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年7月24日

​

向非執行董事發放的留任津貼與以下事項有關

​

108

​

252021年7月24日；

​

​

內部化

​

​

​

252022年7月24日；

​

​

​

​

​

​

252023年7月24日；及

​

​

​

​

​

​

252024年7月24日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年8月23日(1)

​

2017年長期激勵計劃下的最終獎勵

​

21

​

50%在2020年8月23日；及

​

​

​

​

​

​

502021年8月23日%

​

​

​

​

​

​

​

2020年9月2日

​

對董事的年度獎勵

​

19

​

1002021年9月2日%

​

​

​

​

​

​

​

(1)巴伯先生和基爾南先生分別在其聘任日期三週年，即2017年5月8日和2017年8月23日，獲得了2017年度長期激勵計劃下的獎勵。

此外，在截至2020年12月31日的一年中，28贖回公司普通股的LTIP單位。

​

截至2020年12月31日，公司尚未完成的基於時間的LTIP單位詳情如下：

​

​

​

​

既得單位

    

818

未歸屬單位

 

821

截至2020年12月31日的LTIP未償還單位

 

1,639

​

以表現為基礎的獎項

董事會已批准向公司高管和其他員工頒發年度績效長期績效獎勵(“年度獎勵”)和長期績效長期績效獎勵(“長期獎勵”)。*如下所述，年度大獎

92

目錄

有一年的表演期，而長期獎有三年的表演期。除了滿足特定的績效指標外，授予年度大獎和長期大獎都受到服務要求的限制。

截至2020年12月31日，公司2018、2019年和2020年度計劃下的長期獎，以及2020年度計劃下的年度獎和長期獎詳情如下：

​

​

​

​

2018年度長期大獎

 

110

2019長期大獎

 

82

2020年度大獎(1)

 

196

2020年度長期大獎(2)

 

70

截至2020年12月31日的總目標績效獎勵

 

458

(1)董事會於2020年3月17日批准。LTIP的目標單位數是根據該日公司普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)公佈的收盤價計算的。

(2)董事會於2020年3月3日批准。LTIP的目標單位數目是根據由獨立估值顧問公司釐定的長期獎勵的公允價值而釐定。

年度大獎。年度獎勵須受本公司與各承授人之間的LTIP年度獎勵協議(“LTIP年度獎勵協議”)的條款及條件所規限。

薪酬委員會和董事會制定了截至2020年12月31日的年度業績目標，這一目標載於2020年LTIP年度獎勵協議(“業績目標”)，該協議將用於確定每個受贈人賺取的LTIP單位數。截至2020年12月31日，管理層估計業績目標將在135%水平，並據此估計135%在2020年的計劃目標年度獎中，預計將在表演期結束時獲得。截至2020年12月31日的一年中，基於股票的累計薪酬支出反映了管理層的估計135這些獎項中的%將獲得。於年度獎勵授予日期一週年後，薪酬委員會及董事會將在合理可行的情況下儘快釐定本公司已達到各項業績目標的程度(以百分率表示)，並根據該釐定計算每名承授人有權獲得的LTIP單位數目。每位獲獎者最高可賺取150他/她的目標LTIP單元數量的百分比。任何2020年度大獎LTIP單元沒有贏得將被沒收和取消。

歸屬。在適用績效期末賺取的LTIP單位將按以下兩個分期付款方式進行歸屬，條件是持續受僱至每個歸屬日期：50賺取的LTIP單位的百分比將在2021年董事會批准根據2020 LTIP年度獎勵協議中規定的績效部分授予的LTIP單位數量之日歸屬，50賺取的LTIP單位的%將在初始歸屬日期的一年週年時歸屬。在某些情況下，如“控制權變更”交易或“合格終止”事件，授權可能會加速。

分配。等同於公司宣佈和支付的股息的分配將在適用的履約期內按受讓人可以賺取的LTIP單位的最大數量應計，並將在適用的履約期結束時以現金或由薪酬委員會酌情決定通過發行額外的LTIP單位的方式支付所有賺取的LTIP單位。

長期獎勵。長期獎勵須受本公司與各承授人之間的相關長期獎勵協議(統稱為“長期獎勵協議”)的條款及條件所規限。根據LTIP長期獎勵協議，每個受贈者有權獲得的LTIP單位數量將在以下情況下確定：三年制業績期間以公司的總股東回報(“TSR”)為基礎，該回報是根據股票價格的升值和業績期間支付的股息相結合而確定的。每位獲獎者最高可賺取200受資人長期獎勵所涵蓋的目標長期發展計劃單位數目的百分比。任何未賺取的目標LTIP單位將被沒收和取消。根據長期獎勵計劃賺取的LTIP單位數目，將在適用的獎勵計劃完結後，在合理可行的情況下儘快釐定。三年制以公司絕對TSR為基礎的履約期(關於75長期獎勵的百分比)和相對於SNL Healthcare REIT指數(相對於25長期獎勵的%)。

93

目錄

歸屬。在適用的三年履約期結束時賺取的LTIP單位將受到失效的沒收限制(“歸屬”)，但在每個歸屬日期繼續受僱，如下所示；50賺取的LTIP單位的百分比將在相應的授予日期的三週年時授予，其餘的將在授予日期的三週年時授予50%將在各自授予日期的四週年紀念日授予。在某些情況下，如“控制權變更”交易或“合格終止”事件，授權可能會加速。

分配。根據LTIP長期獎勵協議，相當於公司宣佈和支付的股息的分配將在適用的履約期內按受贈人可以賺取的LTIP單位的最大數量應計，並將在適用的履約期結束時以現金或通過發行額外的LTIP單位(由薪酬委員會酌情決定)支付所有賺取的LTIP單位。

基於股票的薪酬費用

根據ASU 2018-07年度的規定，本公司所有未歸屬LTIP單位、年度獎勵和長期獎勵的預期補償費用採用獎勵的採納日期公允價值確認，無需重新計量。未來LTIP單位獎勵、年度獎勵和長期獎勵的補償費用以單位/獎勵的授予日期公允價值為基礎，不需要隨後重新計量。

由於長期獎勵涉及基於市場的業績條件，公司利用蒙特卡洛模擬為費用確認提供授予日期公允價值。蒙特卡羅模擬是一種被普遍接受的統計技術，在這種情況下，它用於模擬公司和SNL Healthcare REIT指數(下稱“指數”)在業績期間可能出現的一系列未來股票價格。該建模的目的是使用概率方法來估計業績份額獎勵的公允價值，以便在ASC主題718下進行會計。

蒙特卡洛模擬中使用的假設包括開始平均股價、估值日期股價、預期波動性、相關係數、無風險利率和預期股息率。期初平均股價是本公司和指數各成分股公司在頒發長期獎之日前五個交易日的期初平均股價。估值日期股價為本公司及指數內各同業公司於長期獎勵授予日的收市價。預期波動率是使用公司和指數成份股公司的歷史波動率來建模的。相關係數的計算使用與歷史波動性相同的數據。無風險利率取自美國財政部網站，與估值或重估的剩餘履約期的預期壽命有關。最後，股息收益率假設是0.0%，這在數學上相當於將股息再投資於發行實體，這是本公司獎勵協議假設的一部分。

以下是使用蒙特卡羅模擬對長期獎勵的某些假設的詳細信息：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2020年：長期目標

​

2019年遠景規劃

​

2018年：長期發展

​

2017年：長期發展

​

    

獎項

    

獎項

    

獎項

    

獎項

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

公允價值

​

$

13.47

​

$

10.07

​

$

8.86

 

$

8.86

目標獎項

​

 

70

​

 

82

​

 

110

 

​

96

波動率

​

 

28.75

%  

 

31.7

%  

 

33.8

%  

​

33.8% - 35.4%

無風險利率

​

 

0.72

%  

 

2.5

%  

 

2.6

%  

​

2.4% - 2.6%

股利假設

​

 

再投資

​

 

再投資

​

 

再投資

 

​

再投資

預計三年內的期限

​

 

3

​

 

3

​

 

2.7

 

​

1.7 – 2.7

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

公司發生的股票補償費用為#美元。5,319 $3,336，及$2,671，分別為截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，與根據該計劃授予的贈款有關。補償費用包括在公司的綜合經營報表中的“一般和行政”費用中。

截至2020年12月31日，與這些獎勵相關的未攤銷補償支出總額約為美元。7.1預計將在加權平均剩餘期內確認100萬美元2.0好幾年了。

​

94

目錄

附註：8份租約

本公司既是出租人又是承租人。作為出租人，根據ASC主題842，本公司必須使用與ASC主題840關於經營性租賃和其他租賃(如銷售型租賃和直接融資租賃)的指導原則基本類似的方法來核算租賃。此外，ASC主題842要求出租人僅將遞增的直接租賃成本資本化和攤銷。作為承租人，根據新標準，該公司必須採用雙重方法，根據租約是否實際上是融資購買的原則，將租約(如土地租約)歸類為融資租約或經營租約。這種分類決定了租賃費用是基於有效利息法還是基於租賃期的直線基礎確認的。ASC主題842還要求承租人記錄初始租期大於一年的所有租約的使用權資產和租賃負債，無論其分類如何。本公司還選擇了實際的權宜之計，不確認一年或以下租期的租賃的使用權、資產和租賃負債。

ASC主題842下作為出租人的信息

為產生正現金流，作為出租人，本公司將其設施出租給租户，以換取固定或每月付款，包括租金、物業税、保險和某些成本回收，主要是公共區域維護(“CAM”)。該公司的租約被確定為經營性租約，其投資組合平均租期剩餘年數約為10年。公司租户為CAM支付的款項被認為是與租賃部分分開的非租賃部分，通常按照收入確認標準進行會計處理。然而，由於租賃組成部分被歸類為經營性租賃，而且對於所有資產類別，非主要組成部分的CAM收入的轉移時間和模式與租賃組成部分相同，因此，本公司有資格並選擇了與合併組成部分相關的實際權宜之計，因為租賃組成部分被歸類為經營性租賃，而非主要組成部分的CAM收入的轉移時間和模式與租賃組成部分相同。因此，對CAM的對價被計入租約的整體對價的一部分。客户支付的財產税和保險費被視為租賃的非組成部分，因此不會向他們分配對價，因為他們不會將貨物或服務轉移給客户。本公司租約的固定合約付款按各租約條款以直線方式確認。這意味着，就某一特定租約而言，根據該租約在任何給定期間的實際賬單金額可能高於或低於該期間確認的租金收入金額。直線型租金收入在承租人接管租賃物業時開始。應計直線應收租金是指直線租金收入超過目前根據租賃協議收取的租金的金額。

該公司的部分租約受消費物價指數(“CPI”)的年度變動影響。雖然消費物價指數的升幅不是本公司計算直線租金收入的一部分，但對於以消費物價指數為基準租金上升的租約，已確認的租金收入金額會在消費物價指數變動被計量及生效期間作出調整。此外，該公司的一些租約有延期選擇權。

與租賃我們的設施相關的初始直接成本，主要是佣金，在材料發生時資本化。資本化租賃成本按直線法按各自租約的剩餘使用年限攤銷。談判或安排租賃的所有其他費用在發生時計入費用。

與租賃相關的應收賬款，包括應收賬款和應計直線應收租金，如果適用，將扣除信用損失。到目前為止，該公司的應收賬款沒有任何信貸損失。這些數額將被確認為租金和其他收入的減少。本公司定期評估其租賃相關應收賬款的可收回性。本公司對應收賬款的評估主要包括審查逾期賬户餘額，並考慮租户的信用質量、租户的歷史趨勢和租户付款條件的變化等因素。如果該公司關於租賃相關應收賬款可收回性的假設被證明是不正確的，該公司的信貸損失可能會超過租金和其他收入中確認的金額。

公司確認了$93,518及$70,515分別為截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度與經營租賃付款相關的租金收入。在這些金額中，$4,924及$5,341分別與可變租金收入有關。這個

95

目錄

截至2020年12月31日，該公司在與其投資組合相關的不可撤銷經營租賃中將收到的年度現金總額如下：

​

​

​

​

​

2021

    

$

89,910

2022

    

 

89,977

2023

​

 

87,484

2024

​

 

80,554

2025

​

 

69,384

此後

​

 

377,990

總計

​

$

795,299

​

ASC主題842下作為承租人的信息

本公司有六幢建築物位於受經營性土地契約約束的土地上，其加權平均剩餘期限約為41年。這些租約的租金支付會根據消費物價指數或預先確定的時間表定期調整。按預定時間表按月付款按各自租約條款以直線方式確認。消費物價指數的變動並不是我們計算直線租金開支的一部分。該公司使用的加權平均貼現率約為7.5%，這是根據我們對本公司信用質量的評估得出的，並進行了調整，以反映擔保借款、估計收益率曲線和對適當期限的長期利差調整。本公司的一些土地租約包含延期選擇權，在我們確定可以合理確定延期的情況下，這些租約被計入我們的使用權資產和負債計算中。該公司確認了大約$140及$107土地租賃費用，其中#美元116及$107分別在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內以現金支付。

下表列出了我們在2020年12月31日就經營性土地租約的未來租約支付的預定債務的未貼現現金流，以及和解在截至2020年12月31日的經營租賃負債的現金流中：

​

​

​

​

​

2021

    

$

390

2022

    

 

409

2023

​

 

174

2024

​

 

129

2025

​

 

129

此後

​

 

4,498

總計

​

​

5,729

折扣

​

 

(2,772)

租賃責任

​

$

2,957

​

96

目錄

注9-租金集中

該公司的設施租金收入集中在5截至12月31日的年度百分比或更高如下：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2020

​

​

2019

​

​

2018

設施

    

%

    

    

設施

    

%

    

    

設施

    

%

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

包含(1)

​

8

%  

​

包含(1)

​

10

%  

​

包含(1)

​

11

%  

貝爾普雷

​

6

​

 

貝爾普雷

​

8

​

​

OCOM

​

9

 

OCOM

​

5

​

 

OCOM

​

7

​

​

貝爾普雷

​

8

 

所有其他設施

​

81

​

 

奧斯汀

​

5

​

​

奧斯汀

​

7

 

總計

​

100

%

 

謝爾曼

​

5

​

​

謝爾曼

​

6

 

​

​

​

​

 

所有其他設施

​

65

​

​

達拉斯

​

5

 

​

​

​

​

 

總計

​

100

%

​

大彎

​

5

​

​

​

​

 

 

​

​

​

​

​

所有其他設施

​

49

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

總計

​

100

%

(1)四個設施和四個地點。

​

​

注10-承諾和或有事項

訴訟

本公司目前並無遭受任何重大訴訟，據其所知，亦無任何重大訴訟對本公司構成威脅，而該等訴訟如裁定對本公司不利，將對本公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。

環境問題

該公司遵循監控其物業是否存在危險或有毒物質的政策。雖然不能保證其物業不存在重大環境責任，但本公司目前並不知悉與其物業有關的任何環境責任會對其財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。此外，本公司並不知悉管理層認為任何重大環境責任或與環境責任有關的任何未斷言的索賠或評估需要額外披露或記錄或記錄或有損失。

​

注：11個月-後續事件

分紅

​

在……上面2021年3月2日，公司宣佈2021年第一季度現金股息為$0.205每股普通股支付給截至以下日期登記在冊的股東2021年3月24日，將在以下日期付款2021年4月8日.

​

在……上面2021年3月2日，公司宣佈派發現金股息#美元。0.46875每股向其A系列累計可贖回優先股持有人支付，$0.001每股面值(“A系列優先股”)，截至2021年4月15日，將在以下日期付款2021年4月30日。這一股息代表着該公司在2021年1月31日至2021年4月29日期間A系列優先股的季度股息。

​

注：12精選季度財務數據(未經審計)

以下未經審計的季度數據是根據12月31日至31日的年末編制的。由於整個2020和2019年的收購活動和股權發行，所示季度期間無法進行季度比較。這個

97

目錄

以下金額代表該公司的實際季度業績。此外，由於四捨五入的原因，上一年的總數可能與季度的總和不同。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2020年12月31日的年度報告

​

    

第一季度

    

第二季度

    

第三季度

    

第四季度

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

總收入

​

$

21,649

​

$

22,055

​

$

25,097

​

$

24,930

總費用

​

 

18,832

​

 

20,383

​

 

34,677

​

 

22,338

淨收益(虧損)

​

 

2,817

​

 

1,672

​

 

(9,580)

​

 

2,592

減去：優先股股息

​

 

(1,455)

​

 

(1,455)

​

 

(1,455)

​

 

(1,455)

減去：可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損

​

 

(107)

​

 

(13)

​

 

767

​

 

(74)

普通股股東應佔淨收益(虧損)

​

$

1,255

​

$

204

​

$

(10,268)

​

$

1,063

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

每股普通股股東應佔淨收益(虧損)--基本收益和稀釋後收益

​

$

0.03

​

$

0.00

​

$

(0.22)

​

$

0.02

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均流通股-基本和稀釋

​

 

44,182

​

 

45,404

​

 

46,908

​

 

48,496

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

截至2019年12月31日的年度報告

​

    

第一季度

    

第二季度

    

第三季度

    

第四季度

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

總收入

​

$

15,200

​

$

16,880

​

$

18,195

​

$

20,452

總費用

​

 

13,157

​

 

14,418

​

 

15,887

​

 

17,677

淨收入

​

 

2,043

​

 

2,462

​

 

2,308

​

 

2,775

減去：優先股股息

​

 

(1,455)

​

 

(1,455)

​

 

(1,455)

​

 

(1,455)

減去：可歸因於非控股權益的淨收入

​

 

(60)

​

 

(103)

​

 

(83)

​

 

(108)

普通股股東應佔淨收益

​

$

528

​

$

904

​

$

770

​

$

1,212

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

每股普通股股東應佔淨收益--基本收益和稀釋後收益

​

$

0.02

​

$

0.03

​

$

0.02

​

$

0.03

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

加權平均流通股-基本和稀釋

​

 

27,380

​

 

34,559

​

 

35,512

​

 

37,876

​

​

第九項：報告會計和財務披露方面的變化和與會計人員的分歧

沒有。

​

項目9A：控制和程序

對披露控制和程序的評價

我們維持1934年修訂的《證券交易法》(下稱《交易法》)第13a-15(E)和15d-15(E)條規則中定義的披露控制和程序，旨在確保根據交易法提交或提交給SEC的報告中要求披露的信息在SEC的規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並積累信息並傳達給管理層，包括首席執行官(我們的首席執行官)和首席財務官(我們的我們的首席執行官(我們的首席執行官)和首席財務官(我們的首席財務官)評估了截至2020年12月31日我們的披露控制程序的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至本報告所述期間結束時，公司的披露控制和程序是有效的。

98

目錄

財務報告內部控制的變化

我們對財務報告的內部控制在2020年第四季度沒有發生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

管理層關於財務報告內部控制的年度報告

我們的管理層負責編制我們的合併財務報表和相關信息。管理層運用其最佳判斷，以確保綜合財務報表在所有重大方面公平地反映我們的財務狀況和經營結果，符合公認會計原則。管理層有責任按照交易法的規定，建立和維持對財務報告的充分內部控制。這些內部控制旨在提供合理保證，確保報告的財務信息公允列報，披露充分，以及編制財務報表所固有的判斷是合理的。任何內部控制制度的有效性都有其固有的侷限性，包括人為錯誤和凌駕於控制之上的可能性。因此，即使是一個有效的內部控制制度也只能對財務信息的報告提供合理的保證，而不是絕對的保證。

我們對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(I)與保存合理詳細、準確和公平地反映我們的交易的記錄有關；(Ii)提供合理保證，根據公認會計原則記錄編制我們的財務報表所需的交易，以及公司資產的收支是按照我們的管理層和董事授權進行的；以及(Iii)就防止或及時發現可能對我們的財務報表產生重大影響的未經授權的資產收購、使用或處置提供合理保證。

在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督下，我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)框架》對我們的財務報告內部控制的有效性進行了評估。基於這一評估，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2020年12月31日起有效。

德勤會計師事務所(Deloitte T&Touche LLP)是一家獨立註冊會計師事務所，它審計了我們在本年度報告(Form 10-K)中包含的合併財務報表以及我們對財務報告的內部控制，該事務所關於我們財務報告內部控制的報告如下所述。

2021年3月8日

​

99

目錄

獨立註冊會計師事務所報告

致股東及本公司董事會

環球醫療房地產投資信託基金公司。

​

財務報告內部控制之我見

我們已根據下列準則對環球醫療房地產投資信託基金有限公司及其附屬公司(“本公司”)截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，這是基於在以下方面建立的標準：內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的綜合財務報表和我們2021年3月8日的報告，對該等財務報表發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及其侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

​

弗吉尼亞州麥克萊恩

2021年3月8日

​

​

100

目錄

項目9B：報告和其他信息

沒有。

​

第III部

項目10.董事會、高管和公司治理

本項目所要求的信息以公司提交給證券交易委員會的最終委託書為參考併入本文，該委託書將在本10-K年度報告涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會。

​

項目11.提高高管薪酬

本項目所要求的信息以公司提交給證券交易委員會的最終委託書為參考併入本文，該委託書將在本10-K年度報告涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會。

​

項目12.確定某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項

本項目所要求的信息以公司提交給證券交易委員會的最終委託書為參考併入本文，該委託書將在本10-K年度報告涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會。

​

第13項：建立某些關係和相關交易，以及董事獨立性

本項目所要求的信息以公司提交給證券交易委員會的最終委託書為參考併入本文，該委託書將在本10-K年度報告涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會。

​

項目14.支付本金會計手續費和服務費

本項目所要求的信息以公司提交給證券交易委員會的最終委託書為參考併入本文，該委託書將在本10-K年度報告涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會。

​

第IIIV部

項目15.清單、展品和財務報表明細表

(a)(1)

財務報表

​

獨立註冊會計師事務所報告

54

​

​

截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表

58

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的三個年度的合併運營報表

59

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合全面(虧損)收益表

60

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表

61

​

​

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的三個年度的合併現金流量表

62

​

​

合併財務報表附註

63

​

101

目錄

(a)(2)財務報表明細表

附表III

合併房地產和累計折舊

(以千為單位的美元和運營單位)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

首字母：
費用

​

成本：
大寫
緊隨其後的是
採辦

​

毛值：
收盤時，
這一時期的

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

​

​

​

​

    

​

​

​

​

​

    

​

​

​

​

​

​

​

​

    

​

​

    

​

    

​

    

生活還在繼續

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

哪一個

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

折舊

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

在美國的收入中

​

累加

​

地政總署及地政總署

​

建房

​

地政總署及地政總署

​

建房

​

地政總署及地政總署

​

建房

​

總計

​

ACC在以下方面表現不佳：

​

一年前建成的。

​

年

​

聲明如下：

描述

蘭斯

    

改進

    

改進(&A)

    

改進

    

改進(&A)

    

改進

    

改進(&A)

    

資產

    

12.31.20

    

/Renov

    

後天

    

計算

奧馬哈-拉塔赫

(4)

​

$

—

​

$

21,867

​

$

—

​

$

—

​

$

—

​

$

21,867

​

$

21,867

​

$

3,592

 

2008

 

2014

 

(1)

阿什維爾-ASC

(4)

​

 

572

​

 

1,934

​

 

—

​

 

—

​

 

572

​

 

1,934

​

 

2,506

​

 

304

 

2002

 

2014

 

(1)

匹茲堡-暴徒/ASC

(5)

​

 

1,287

​

 

10,322

​

 

—

​

 

—

​

 

1,287

​

 

10,322

​

 

11,609

​

 

1,360

 

2006

 

2015

 

(1)

孟菲斯--MOB/ASC

(6)(7

)

 

2,705

​

 

17,451

​

 

—

​

 

—

​

 

2,705

​

 

17,451

​

 

20,156

​

 

2,166

 

(9)

 

2015

 

(1)

普萊諾外科醫院

(6)

​

 

1,050

​

 

16,696

​

 

—

​

 

—

​

 

1,050

​

 

16,696

​

 

17,746

​

 

2,057

 

2013

 

2016

 

(1)

韋斯特蘭-暴徒/ASC

(6)

​

 

230

​

 

4,520

​

 

—

​

 

—

​

 

230

​

 

4,520

​

 

4,750

​

 

537

 

2009

 

2016

 

(1)

墨爾本--暴徒/影像

(6)

​

 

1,200

​

 

14,250

​

 

—

​

 

—

​

 

1,200

​

 

14,250

​

 

15,450

​

 

1,693

 

2012

 

2016

 

(1)

閲讀-MOB/ASC

(4)

​

 

1,440

​

 

7,940

​

 

—

​

 

—

​

 

1,440

​

 

7,940

​

 

9,380

​

 

884

 

1992/2002

 

2016

 

(1)

東橙-暴徒

(4)

​

 

2,150

​

 

10,112

​

 

—

​

 

—

​

 

2,150

​

 

10,112

​

 

12,262

​

 

1,076

 

1996

 

2016

 

(1)

水城-暴徒/影像

(4)

​

 

1,100

​

 

8,002

​

 

45

​

 

98

​

 

1,145

​

 

8,100

​

 

9,245

​

 

870

 

2011/2015

 

2016

 

(1)(3)

桑達斯基暴徒

(4)(7

)

 

791

​

 

10,710

​

 

—

​

 

—

​

 

791

​

 

10,710

​

 

11,501

​

 

1,212

 

(10)

 

2016/2017

 

(1)

卡森市-暴徒

(4)

​

 

760

​

 

3,268

​

 

—

​

 

—

​

 

760

​

 

3,268

​

 

4,028

​

 

341

 

1991

 

2016

 

(1)

埃利傑-黑幫

(4)

​

 

914

​

 

3,337

​

 

—

​

 

—

​

 

914

​

 

3,337

​

 

4,251

​

 

525

 

2015

 

2016

 

(1)(2)(3)

Altoona-IRF

(4)

​

 

1,184

​

 

18,505

​

 

—

​

 

—

​

 

1,184

​

 

18,505

​

 

19,689

​

 

2,145

 

2000

 

2016

 

(1)(2)(3)

機械堡-IRF

(4)

​

 

810

​

 

21,451

​

 

—

​

 

—

​

 

810

​

 

21,451

​

 

22,261

​

 

2,427

 

2011

 

2016

 

(1)(2)(3)

MESA-IRF

(4)

​

 

3,620

​

 

16,265

​

 

—

​

 

—

​

 

3,620

​

 

16,265

​

 

19,885

​

 

2,140

 

2011

 

2016

 

(1)(2)(3)

劉易斯堡-暴徒/成像

(4)

​

 

681

​

 

6,114

​

 

—

​

 

—

​

 

681

​

 

6,114

​

 

6,795

​

 

947

 

2006

 

2017

 

(1)(2)(3)

珊瑚角暴徒

(4)

​

 

353

​

 

7,017

​

 

—

​

 

—

​

 

353

​

 

7,017

​

 

7,370

​

 

556

 

2007

 

2017

 

(1)

拉斯克魯斯--暴徒

(4)

​

 

397

​

 

4,618

​

 

40

​

 

32

​

 

437

​

 

4,650

​

 

5,087

​

 

520

 

2012

 

2017

 

(1)

普雷斯科特暴徒

(4)

​

 

791

​

 

3,821

​

 

—

​

 

—

​

 

791

​

 

3,821

​

 

4,612

​

 

297

 

2016

 

2017

 

(1)

克萊蒙特暴徒

(4)

​

 

145

​

 

4,422

​

 

—

​

 

—

​

 

145

​

 

4,422

​

 

4,567

​

 

408

 

2014

 

2017

 

(1)(2)(3)

俄克拉荷馬城-外科醫院/物理治療/ASC

(4)

​

 

2,953

​

 

38,724

​

 

—

​

 

—

​

 

2,953

​

 

38,724

​

 

41,677

​

 

4,196

 

2002/2007

 

2017

 

(1)(2)(3)

布羅克波特-暴徒

(4)

​

 

693

​

 

7,097

​

 

—

​

 

—

​

 

693

​

 

7,097

​

 

7,790

​

 

844

 

2011

 

2017

 

(1)(2)(3)

花丘-ASC

(4)

​

 

730

​

 

3,155

​

 

—

​

 

—

​

 

730

​

 

3,155

​

 

3,885

​

 

376

 

2014

 

2017

 

(1)(2)(3)

謝爾曼-IRF/LTACH

(4)

​

 

1,601

​

 

25,011

​

 

—

​

 

2,447

​

 

1,601

​

 

27,458

​

 

29,059

​

 

2,389

 

2009

 

2017

 

(1)(2)

拉伯克暴徒

(4)

​

 

1,566

​

 

5,725

​

 

—

​

 

—

​

 

1,566

​

 

5,725

​

 

7,291

​

 

767

 

2004

 

2017

 

(1)(2)(3)

德國城鎮-暴徒/ASC

(4)

​

 

3,050

​

 

8,385

​

 

—

​

 

—

​

 

3,050

​

 

8,385

​

 

11,435

​

 

1,157

 

2002

 

2017

 

(1)(2)(3)

奧斯汀-IRF

(4)

​

 

7,223

​

 

29,616

​

 

—

​

 

—

​

 

7,223

​

 

29,616

​

 

36,839

​

 

2,505

 

2012

 

2017

 

(1)(2)(3)

沃斯堡暴徒

(4)

​

 

1,738

​

 

3,726

​

 

—

​

 

—

​

 

1,738

​

 

3,726

​

 

5,464

​

 

410

 

2016

 

2017

 

(1)(2)(3)

艾伯特維爾--暴徒

(4)

​

 

1,154

​

 

4,444

​

 

—

​

 

—

​

 

1,154

​

 

4,444

​

 

5,598

​

 

725

 

2007

 

2017

 

(1)(2)(3)

Moline-MOB/ASC

(4)

​

 

854

​

 

9,237

​

 

—

​

 

—

​

 

854

​

 

9,237

​

 

10,091

​

 

988

 

2004

 

2017

 

(1)(2)(3)

李氏峯會-暴徒

(4)

​

 

571

​

 

2,929

​

 

—

​

 

—

​

 

571

​

 

2,929

​

 

3,500

​

 

467

 

2007

 

2017

 

(1)(2)(3)

阿馬裏洛暴徒

(4)

​

 

1,437

​

 

7,254

​

 

—

​

 

—

​

 

1,437

​

 

7,254

​

 

8,691

​

 

495

 

2011

 

2017

 

(1)

Wyomissing-暴徒

(4)

​

 

487

​

 

5,250

​

 

—

​

 

—

​

 

487

​

 

5,250

​

 

5,737

​

 

350

 

2004

 

2017

 

(1)

聖喬治-暴徒/ASC

(4)

​

 

435

​

 

5,372

​

 

—

​

 

76

​

 

435

​

 

5,448

​

 

5,883

​

 

403

 

1997

 

2017

 

(1)

西爾維斯暴徒

(7)

​

 

249

​

 

5,862

​

 

—

​

 

561

​

 

249

​

 

6,423

​

 

6,672

​

 

790

 

1997/2006

 

2018

 

(1)(2)(3)

弗裏蒙特暴徒

(4)

​

 

162

​

 

8,335

​

 

—

​

 

—

​

 

162

​

 

8,335

​

 

8,497

​

 

575

 

2018

 

2018

 

(1)

蓋恩斯維爾-暴徒/ASC

(4)

​

 

625

​

 

9,885

​

 

—

​

 

554

​

 

625

​

 

10,439

​

 

11,064

​

 

724

 

2002

 

2018

 

(1)

東達拉斯-急症醫院

(4)

​

 

6,272

​

 

17,012

​

 

—

​

 

—

​

 

6,272

​

 

17,012

​

 

23,284

​

 

1,606

 

1994

 

2018

 

(1)

奧蘭多暴徒

(4)

​

 

3,075

​

 

11,944

​

 

—

​

 

—

​

 

3,075

​

 

11,944

​

 

15,019

​

 

1,059

 

2007/2008/ 2009

 

2018

 

(1)(2)(3)

Belpre-MOB/成像/ER/ASC

(4)

​

 

3,997

​

 

53,520

​

 

—

​

 

—

​

 

3,997

​

 

53,520

​

 

57,517

​

 

3,956

 

2011/ 2013/ 2014/ 2017

 

2018

 

(1)(2)(3)

麥卡倫暴徒

(4)

​

 

1,099

​

 

4,296

​

 

—

​

 

—

​

 

1,099

​

 

4,296

​

 

5,395

​

 

357

 

2000

 

2018

 

(1)

德比-ASC

(4)

​

 

567

​

 

2,585

​

 

—

​

 

55

​

 

567

​

 

2,640

​

 

3,207

​

 

265

 

2005

 

2018

 

(1)(2)(3)

慷慨的暴徒

(4)

​

 

720

​

 

4,185

​

 

—

​

 

25

​

 

720

​

 

4,210

​

 

4,930

​

 

246

 

2004

 

2018

 

(1)(2)

辛辛那提暴徒

(4)

​

 

1,823

​

 

1,811

​

 

—

​

 

—

​

 

1,823

​

 

1,811

​

 

3,634

​

 

284

 

2016

 

2018

 

(1)(2)(3)

墨爾本鬆樹癌症中心

(4)

​

 

732

​

 

5,980

​

 

—

​

 

685

​

 

732

​

 

6,665

​

 

7,397

​

 

404

 

1993

 

2018

 

(1)(2)(3)

南方IL-暴民

(4)

​

 

1,830

​

 

12,660

​

 

—

​

 

—

​

 

1,830

​

 

12,660

​

 

14,490

​

 

769

 

(11)

 

2018

 

(1)

弗農-暴徒/透析/行政

(4)

​

 

1,166

​

 

9,929

​

 

—

​

 

—

​

 

1,166

​

 

9,929

​

 

11,095

​

 

684

 

1993/1999

 

2018

 

(1)

科羅娜

(4)

​

 

1,601

​

 

14,689

​

 

—

​

 

—

​

 

1,601

​

 

14,689

​

 

16,290

​

 

736

 

2009

 

2018

 

(1)

102

目錄

Zachary-LTACH

(4)

​

 

103

​

 

3,745

​

 

—

​

 

—

​

 

103

​

 

3,745

​

 

3,848

​

 

210

 

2015

 

2019

 

(1)(2)(3)

錢德勒-黑幫/ASC

(4)

​

 

4,616

​

 

11,643

​

 

—

​

 

31

​

 

4,616

​

 

11,674

​

 

16,290

​

 

626

 

2004/2007/ 2015

 

2019

 

(1)

GMR驚喜-IRF

(4)

​

 

1,966

​

 

22,856

​

 

3

​

 

—

​

 

1,969

​

 

22,856

​

 

24,825

​

 

1,346

 

2015

 

2019

 

(1)(2)(3)

南彎-IRF

(4)

​

 

1,998

​

 

11,882

​

 

—

​

 

—

​

 

1,998

​

 

11,882

​

 

13,880

​

 

1,060

 

2009

 

2019

 

(1)(2)(3)

拉斯維加斯-IRF

(4)

​

 

2,723

​

 

17,482

​

 

—

​

 

—

​

 

2,723

​

 

17,482

​

 

20,205

​

 

1,378

 

2007

 

2019

 

(1)(2)(3)

俄克拉荷馬州西北-IRF

(4)

​

 

2,507

​

 

22,545

​

 

—

​

 

—

​

 

2,507

​

 

22,545

​

 

25,052

​

 

1,389

 

2012

 

2019

 

(1)(2)(3)

聖馬科斯-癌症中心

(4)

​

 

2,448

​

 

7,338

​

 

—

​

 

—

​

 

2,448

​

 

7,338

​

 

9,786

​

 

358

 

2009

 

2019

 

(1)(2)(3)

蘭辛患者-暴徒/ASC

(4)

​

 

1,387

​

 

8,348

​

 

202

​

 

99

​

 

1,589

​

 

8,447

​

 

10,036

​

 

536

 

1997/2000/2002

 

2019

 

(1)(2)(3)

班諾克伯恩-暴徒

(4)

​

 

895

​

 

4,700

​

 

84

​

 

268

​

 

979

​

 

4,968

​

 

5,947

​

 

530

 

1999

 

2019

 

(1)(2)(3)

奧羅拉-辦公室

(4)

​

 

1,829

​

 

8,049

​

 

—

​

 

—

​

 

1,829

​

 

8,049

​

 

9,878

​

 

460

 

2015

 

2019

 

(1)(2)(3)

利沃尼亞-暴徒/緊急護理

(4)

​

 

1,181

​

 

8,071

​

 

—

​

 

275

​

 

1,181

​

 

8,346

​

 

9,527

​

 

683

 

1995

 

2019

 

(1)(2)(3)

Gilbert-MOB/ASC

(4)

​

 

2,470

​

 

2,389

​

 

—

​

 

—

​

 

2,470

​

 

2,389

​

 

4,859

​

 

142

 

2006

 

2019

 

(1)(2)(3)

摩根敦-辦公室

(4)

​

 

1,256

​

 

5,792

​

 

—

​

 

—

​

 

1,256

​

 

5,792

​

 

7,048

​

 

261

 

2019

 

2019

 

(1)(2)(3)

博蒙特-外科醫院

(4)

​

 

3,421

​

 

25,872

​

 

—

​

 

—

​

 

3,421

​

 

25,872

​

 

29,293

​

 

902

 

2013

 

2019

 

(1)(2)(3)

巴斯特羅普-獨立邊緣

(4)

​

 

2,039

​

 

8,712

​

 

—

​

 

—

​

 

2,039

​

 

8,712

​

 

10,751

​

 

330

 

2012

 

2019

 

(1)(2)(3)

巴拿馬城-暴徒/ASC

(4)

​

 

1,779

​

 

9,718

​

 

—

​

 

—

​

 

1,779

​

 

9,718

​

 

11,497

​

 

424

 

2008/2009/ 2019

 

2019

 

(1)(2)(3)

傑克遜維爾暴徒

(4)

​

 

1,023

​

 

7,846

​

 

—

​

 

—

​

 

1,023

​

 

7,846

​

 

8,869

​

 

231

 

2003/2004

 

2019

 

(1)

綠林-暴徒/ASC

(4)

​

 

892

​

 

4,956

​

 

—

​

 

—

​

 

892

​

 

4,956

​

 

5,848

​

 

199

 

1986

 

2019

 

(1)

克林頓-暴徒/ASC

(4)

​

​

1,006

​

​

8,129

​

​

—

​

​

—

​

​

1,006

​

​

8,129

​

​

9,135

​

​

631

​

1964

​

2020

​

(1)(2)(3)

最高點--暴徒

(4)

​

​

2,189

​

​

21,236

​

​

—

​

​

—

​

​

2,189

​

​

21,236

​

​

23,425

​

​

709

​

2007

​

2020

​

(1)(2)(3)

西阿利斯暴徒

(4)

​

​

1,111

​

​

7,785

​

​

—

​

​

—

​

​

1,111

​

​

7,785

​

​

8,896

​

​

198

​

1999

​

2020

​

(1)(2)(3)

大急流城-暴徒/ASC

(4)

​

​

3,421

​

​

17,810

​

​

—

​

​

27

​

​

3,421

​

​

17,837

​

​

21,258

​

​

570

​

1988/ 1992/ 2000/ 2006

​

2020

​

(1)(2)(3)

Dumfries-暴徒

(13)

​

​

2,886

​

​

14,863

​

​

—

​

​

—

​

​

2,886

​

​

14,863

​

​

17,749

​

​

941

​

2019

​

2020

​

(1)(2)(3)

Centerville-暴徒

(4)

​

​

160

​

​

4,410

​

​

—

​

​

—

​

​

160

​

​

4,410

​

​

4,570

​

​

54

​

2018

​

2020

​

(1)(2)(3)

費爾法克斯暴徒

(7)

​

​

7,112

​

​

9,621

​

​

—

​

​

431

​

​

7,112

​

​

10,052

​

​

17,164

​

​

246

​

2019

​

2020

​

(1)(2)(3)

羅斯代爾暴徒

(14)

​

​

3,423

​

​

17,646

​

​

—

​

​

—

​

​

3,423

​

​

17,646

​

​

21,069

​

​

280

​

2014/2017

​

2020

​

(1)(2)(3)

蘭開斯特-血漿中心

(4)

​

​

805

​

​

4,385

​

​

—

​

​

—

​

​

805

​

​

4,385

​

​

5,190

​

​

36

​

2009

​

2020

​

(1)(2)(3)

温斯頓·塞勒姆(Winston Salem)-暴徒

(4)

​

​

1,778

​

​

6,714

​

​

—

​

​

—

​

​

1,778

​

​

6,714

​

​

8,492

​

​

69

​

2009

​

2020

​

(1)(2)(3)

十年制暴徒

(4)

​

​

1,626

​

​

2,706

​

​

—

​

​

—

​

​

1,626

​

​

2,706

​

​

4,332

​

​

20

​

2010

​

2020

​

(1)(2)(3)

傑克遜暴徒

(4)

​

​

895

​

​

4,730

​

​

—

​

​

—

​

​

895

​

​

4,730

​

​

5,625

​

​

26

​

2009

​

2020

​

(1)(2)(3)

謝博伊根暴徒

(4)

​

​

583

​

​

6,223

​

​

—

​

​

—

​

​

583

​

​

6,223

​

​

6,806

​

​

34

​

2005

​

2020

​

(1)(2)(3)

普利茅斯暴徒

(4)

​

​

758

​

​

5,214

​

​

—

​

​

—

​

​

758

​

​

5,214

​

​

5,972

​

​

26

​

2010

​

2020

​

(1)(2)(3)

春山-暴徒/img

(4)

​

​

3,893

​

​

12,954

​

​

—

​

​

—

​

​

3,893

​

​

12,954

​

​

16,847

​

​

41

​

2002/ 2013/ 2017/ 2019

​

2020

​

(1)(2)(3)

吉拉多角-ASC

(4)

​

​

1,223

​

​

4,865

​

​

—

​

​

—

​

​

1,223

​

​

4,865

​

​

6,088

​

​

15

​

2002

​

2020

​

(1)(2)(3)

尤馬暴徒

(4)

​

​

1,349

​

​

4,989

​

​

—

​

​

—

​

​

1,349

​

​

4,989

​

​

6,338

​

​

18

​

2013

​

2020

​

(1)(2)(3)

拉斯維加斯--暴徒/ASC

(4)

​

​

311

​

​

6,813

​

​

—

​

​

—

​

​

311

​

​

6,813

​

​

7,124

​

​

—

​

2007/2015

​

2020

​

(1)

彭薩科拉-暴徒/ASC

(8)

​

​

2,118

​

​

6,153

​

​

—

​

​

—

​

​

2,118

​

​

6,153

​

​

8,271

​

​

—

​

1985/1997

​

2020

​

(1)(2)(3)

威尼斯--暴徒

(8)

​

​

1,896

​

​

4,537

​

​

—

​

​

—

​

​

1,896

​

​

4,537

​

​

6,433

​

​

—

​

2008

​

2020

​

(1)(2)(3)

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

總計

  

​

$

143,666

​

$

894,967

​

$

374

​

$

5,664

​

$

144,040

​

$

900,631

​

$

1,044,671

​

$

69,563

 

  

 

  

 

  

​

截至2020年12月31日，用於所得税目的的總土地、建築、場地改善和租户改善的成本基礎為$1,122百萬美元。

​

(1)估計建築物的剩餘使用年限為19至50年.

(2)估計租户改善的剩餘使用年限為1至17歲.

(3)估計地盤改善工程的剩餘使用年限為1至14年.

(4)該貸款是信貸貸款的抵押品，其餘額為$525,200截至2020年12月31日。

(5)該貸款是West Mifflin票據的抵押品，該票據的餘額為$7,085截至2020年12月31日。

(6)該貸款是康託貸款的抵押品，餘額為$32,097截至2020年12月31日。

(7)截至2020年12月31日，有一筆貸款未作為抵押品。

(8)在2021年第一季度成為信貸安排的抵押品。

(九)年份：2001年、1984年、2003年、2006年、2009年、2011年。

(十)年份：1953年、1982年、2000年、1998年、2017年。

(十一)年份：2002年、2006年、2012年、2014年、2015年、2016年。

(12)截至2019年12月31日止年度，本公司發行49運營單位價值$506只為一次收購。

(13)該貸款是鄧弗里斯票據的抵押品，該票據的餘額為$11,899截至2020年12月31日。

(14)該貸款是Rosedale票據的抵押品，該票據的餘額為$14,691截至2020年12月31日。

​

103

目錄

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

    

截至2011年12月31日的年度

​

    

2020

    

2019

    

2018

房地產資產：

 

​

  

 

​

  

 

​

  

期初餘額

​

$

832,735

​

$

604,398

​

$

439,857

通過收購增加

​

 

211,936

​

 

228,337

​

 

189,178

扣減

​

 

—

​

 

—

​

 

(24,637)

期末餘額

​

$

1,044,671

​

$

832,735

​

$

604,398

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

累計折舊：

​

 

​

​

 

  

​

 

  

期初餘額

​

$

42,828

​

$

23,762

​

$

11,253

通過費用增加

​

 

26,735

​

 

19,066

​

 

13,644

扣減

​

 

—

​

 

—

​

 

(1,135)

期末餘額

​

$

69,563

​

$

42,828

​

$

23,762

​

​

​

(一)(三)展品

展品不是的。

 

描述

​

​

​

 

 

 

3.1

 

Global Medical REIT Inc.的重述條款(本文通過引用公司於2018年8月8日提交給SEC的Form 10-Q報告的附件3.1併入本文)。

 

 

 

3.2

 

全球醫療房地產投資信託基金有限公司的第三次修訂和重新修訂的章程，於2019年8月13日通過(本文通過參考2019年8月14日提交給證券交易委員會的公司當前報告表格8-K的附件3.2併入)。

 

 

 

4.1 

 

普通股證書樣本(本文參考公司2016年6月15日提交給證券交易委員會的S-11/A表格註冊説明書附件4.1)。

 

 

 

4.2

 

7.50%系列累積可贖回優先股證書樣本(本文參考2017年9月14日提交給證券交易委員會的公司當前報告表格8-K的附件4.1併入本文)。

 

 

 

4.3

 

證券説明(在此引用本公司於2020年3月9日提交給證券交易委員會的10-K表格年度報告的附件4.3)。

​

​

​

10.1†

​

​

Global Medical REIT Inc.2016股權激勵計劃(修訂至2019年5月29日)(本文通過參考2019年6月3日提交給SEC的公司當前報告表格8-K的附件10.1併入)。

​

​

​

10.2†

​

​

本協議由Jeffrey Busch和泛美管理有限責任公司簽訂，日期為2020年7月9日，日期為2020年7月9日(本文引用該公司於2020年7月9日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.1)。

​

​

​

10.3†

​

​

羅伯特·基爾南(Robert Kiernan)與泛美管理有限責任公司(Inter-American Management LLC)簽訂的、日期為2020年7月9日的僱傭協議(本文引用了該公司於2020年7月9日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.2)。

​

​

​

10.4†

​

​

Alfonzo Leon與泛美管理有限責任公司(Inter-American Management LLC)簽訂的、日期為2020年7月9日的僱傭協議(本文引用了本公司於2020年7月9日提交給證券交易委員會的8-K表格的附件10.3)。

​

​

​

10.5†

​

​

遣散費計劃(在此引用本公司於2020年7月9日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.4)。

104

目錄

展品不是的。

 

描述

​

​

​

​

​

​

10.6†

 

LTIP單位獎勵協議表(通過引用附件10.6併入公司於2020年7月9日提交給證券交易委員會的當前8-K表報告中)。

 

 

 

10.7†

 

環球醫療房地產投資信託基金有限公司與其董事和高級管理人員之間的賠償協議表格(通過參考2016年6月15日提交給證券交易委員會的公司S-11/A表格註冊説明書附件10.6併入)。

 

 

 

10.8

 

全球醫療房地產投資信託基金有限合夥協議，日期為2016年3月14日(通過引用附件10.2併入公司於2016年3月18日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告中)。

​

​

​

10.9

 

環球醫療房地產投資信託基金有限合夥協議第一修正案(本文引用本公司2017年9月14日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告附件10.1)。

 

 

 

10.10

​

​

全球醫療房地產投資信託基金有限合夥協議第二修正案，日期為2019年8月21日(本文通過參考2019年11月7日提交給證券交易委員會的公司10-Q表格報告附件10.2併入)。

​

​

​

10.11

​

全球醫療房地產投資信託基金有限合夥協議第三修正案，日期為2020年6月16日(本文引用本公司於2020年8月7日提交給證券交易委員會的10-Q表格報告附件10.1)。

 

 

 

10.12

 

本協議由內華達州有限責任公司LVRH Properties LLC與內華達州有限責任公司拉斯維加斯康復醫院簽訂，日期為2006年1月30日，並對本公司於2019年4月18日提交給證券交易委員會的當前Form-8-K報告進行了修訂(在此引用附件10.1)。

 

 

 

10.13

 

租賃協議，日期為2015年12月30日，由特拉華州有限責任公司CHP AZ Rehab Owner LLC和德克薩斯州有限責任公司Cobalt Recoverment Hospital IV，LLC簽訂(本文通過參考2019年4月18日提交給SEC的公司當前8-K報表附件10.2併入本公司當前報告的附件10.2中)，該租賃協議由特拉華州有限責任公司CHP Surchant AZ Rehab Owner LLC與德克薩斯州有限責任公司Cobalt Recoverment Hospital IV LLC簽訂，租約日期為2015年12月30日。

 

 

 

10.14

 

TST Oklahoma City，LLC與俄克拉荷馬州有限責任公司仁慈康復醫院有限責任公司之間於2011年10月17日簽訂的租賃協議(本文通過參考2019年4月18日提交給證券交易委員會的公司當前8-K報表附件10.3併入本文)。

 

 

 

10.15

 

根據2009年2月至27日簽署的設施租賃協議(日期為2009年2月至27日)，由Elm Road MOB，II，LLC(一家印第安納州有限責任公司)和Saint Joseph Region Medical Center-South Bend Campus，Inc.(一家印第安納州非營利性公司)簽署的租賃協議以及修正案(通過參考2019年4月18日提交給證券交易委員會的公司當前表格8-K的附件10.4併入本文)。

 

 

 

10.16

 

GMR Pittsburgh，LLC與Capital one，National Association之間的定期貸款和擔保協議，日期為2015年9月25日(本文通過引用2015年10月1日提交給證券交易委員會的公司當前表格8-K的附件10.1併入)。

 

 

 

10.17

 

2016年3月31日GMR孟菲斯有限責任公司、GMR Plano，LLC、GMR Melbourne，LLC與GMR Westland，LLC和Cantor Commercial Real Estate Lending，L.P.之間的貸款協議(通過引用附件10.1併入公司於2016年4月6日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告中)。

 

 

 

105

目錄

展品不是的。

 

描述

​

​

​

10.18

 

601 Plaza L.L.C.和Marietta Memorial Hospital之間於2010年12月27日簽訂的租賃協議以及修正案和附錄(本文通過參考2018年4月24日提交給證券交易委員會的本公司當前8-K表格報告的附件10.1併入本文)。

 

 

 

10.19

 

Belpre II，LLC與Marietta Memorial Hospital及其附件之間於2012年12月19日簽訂的租賃協議(本文通過參考2018年4月24日提交給證券交易委員會的本公司當前8-K表格報告附件10.2併入本文)。

 

 

 

10.20

 

Belpre III，LLC和Marietta Memorial Hospital之間於2015年3月16日簽訂的租賃協議及其修正案(本文通過參考2018年4月24日提交給證券交易委員會的公司當前表格8-K的附件10.3併入)。

 

 

 

10.21

 

Belpre IV，LLC和Marietta Memorial Hospital之間於2013年6月11日簽訂的租賃協議及其修正案(本文通過參考2018年4月24日提交給證券交易委員會的本公司當前8-K表格報告的附件10.4併入)。

 

 

 

10.22

 

修訂和重新簽署的信貸安排協議，日期為2018年8月7日，由Global Medical REIT L.P.、Global Medical REIT Inc.、作為擔保人的某些子公司以及BMO Harris Bank N.A.作為行政代理(本文通過參考2018年8月8日提交給SEC的公司10-Q季度報告附件10.5併入)修訂和重新簽署。

​

​

​

10.23

 

修訂和重新簽署的信貸安排協議的第一修正案，日期為2019年9月30日，由Global Medical REIT L.P.、Global Medical REIT Inc.、作為擔保人的某些子公司以及BMO Harris Bank N.A.作為行政代理(通過參考2019年10月3日提交給SEC的公司當前報告表格8-K的附件10.1併入)。

 

 

 

10.24

​

​

修訂和重新簽署的信貸協議的第二修正案，日期為2019年10月12日，由Global Medical REIT L.P.Global Medical REIT Inc.(作為擔保人的某些子公司)和BMO Harris Bank N.A.(作為行政代理的BMO Harris Bank N.A.)之間的修訂和重新簽署的信貸協議的第二修正案(通過參考2020年3月9日提交給SEC的公司10-K表格年度報告的附件10.30併入)。

​

​

​

10.25

​

環球醫療房地產投資信託基金有限公司(Global Medical REIT L.P.)、環球醫療房地產投資信託基金有限公司(Global Medical REIT Inc.)、若干附屬公司作為擔保人、貸款方和蒙特利爾銀行哈里斯銀行(BMO Harris Bank N.A.)作為行政代理(通過引用本公司於2020年7月9日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告附件10.7併入本公司當前的8-K表格報告附件10.7)同意和第三修正案於2020年7月9日由Global Medical REIT L.P.、Global Medical REIT Inc.、若干附屬公司作為擔保人簽署。

 

 

 

10.26

 

二零一零年十二月二十七日，601 Plaza L.L.C.與Marietta Memorial Hospital之間簽訂了“租賃協議第二修正案”(本文引用本公司於2018年11月6日提交給證券交易委員會的Form 10-Q季度報告附件10.2)。

 

 

 

10.27

 

租賃協議第一修正案，日期為2018年4月19日，由Belpre II，LLC和Marietta Memorial Hospital之間簽訂(本文通過引用公司於2018年11月6日提交給SEC的10-Q表格季度報告附件10.3併入本文)。

 

 

 

10.28

 

租賃協議第二修正案，日期為2018年4月19日，由Belpre III，LLC和Marietta Memorial Hospital之間簽訂(本文通過參考2018年11月6日提交給SEC的公司10-Q表格季度報告附件10.4併入本文)。

 

 

 

106

目錄

展品不是的。

 

描述

​

​

​

10.29

 

第三次修訂租賃協議，日期為2018年4月19日，由Belpre IV，LLC和Marietta Memorial Hospital之間簽訂(本文通過參考2018年11月6日提交給SEC的公司10-Q表格季度報告附件10.5併入本文)。

 

 

 

10.30

 

GMR Oklahoma，LLC和Cruse-Two，L.L.C.之間的主租賃協議(通過引用附件10.4併入公司於2017年2月2日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告中)。

 

 

 

10.31

 

TC Concord Place I，Inc.之間的租賃協議和專家手術中心(通過引用附件410.3併入公司於2017年2月2日提交給SEC的當前Form 8-K報告中)。

 

 

 

10.32†

​

LTIP獎勵協議(長期獎勵)：適用於與經理簽訂了僱傭協議的受贈人(通過參考2017年3月6日提交給SEC的公司當前8-K表格報告的附件99.3和2018年5月9日提交給SEC的公司Form 10-Q季度報告的附件10.3納入)。

​

​

​

10.33†

​

LTIP獎勵協議(長期獎勵)：對於沒有與經理簽訂僱傭協議的受贈人(通過引用2017年3月6日提交給SEC的公司當前8-K報告的附件99.4和2018年5月9日提交給SEC的公司Form 10-Q季度報告的附件10.4納入)。

​

​

​

10.34†

​

LTIP單位獎勵協議表(高級職員)(通過參考公司於2016年6月15日提交給證券交易委員會的S-11/A表格註冊説明書附件10.4併入)。

​

​

​

10.35†

​

LTIP單位獎勵協議表(董事)(通過參考公司於2016年6月15日提交給證券交易委員會的S-11/A表格註冊説明書附件10.5併入)。

​

​

​

10.36†

​

LTIP獎勵協議(年度獎勵)：適用於與經理簽訂了僱傭協議的受贈人(通過參考2017年3月6日提交給證券交易委員會的公司當前8-K表格的附件99.1併入)。

​

​

​

10.37†

​

LTIP獎勵協議(年度獎勵)：適用於沒有與經理簽訂僱傭協議的受贈人(通過引用附件99.2併入公司於2017年3月6日提交給證券交易委員會的8-K表格的當前報告中)。

​

​

​

21*

 

本公司的子公司。

 

 

 

23.1*

 

德勤律師事務所同意

 

 

 

23.2*

 

MaloneBailey，LLP同意

 

 

 

31.1*

 

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節通過的《美國法典》第18編第1350節對首席執行官的認證。

 

 

 

31.2*

 

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的美國法典第18編第1350節對首席財務和會計官的認證。

 

 

 

32.1*

 

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過的美國法典第18編第1350節對首席執行官和首席財務和會計官的認證。

 

 

 

101.INS*

 

內聯XBRL實例文檔

107

目錄

展品不是的。

 

描述

​

​

​

 

 

 

101.SCH*

 

內聯XBRL分類架構

​

​

​

101.CAL*

 

內聯XBRL分類計算鏈接庫

 

 

 

101.DEF*

 

內聯XBRL分類定義鏈接庫

 

 

 `

101.LAB*

 

內聯XBRL分類標籤Linkbase

 

 

 

101.PRE*

 

內聯XBRL分類演示文稿鏈接庫

​

​

​

104

​

封面交互數據文件(嵌入在內聯XBRL文檔中，包含在附件101中)

†

管理合同或補償計劃或安排。

*

在此提交

​

項目16.表格10-K摘要

沒有。

​

108

目錄

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)款的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名者代表其簽署。

 

全球醫療集團房地產投資信託公司(Global Medical Group REIT Group Inc.)

 

 

 

 

 

 

日期：2021年3月8日

由以下人員提供：

/s/Jeffrey M.Busch

 

 

傑弗裏·M·布希

 

 

首席執行官(首席行政官)

​

根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人以指定的身份和指定的日期簽署。

簽名

   

標題

 

日期

 

 

 

 

 

/傑弗裏·M·布希(Jeffrey M.Busch)

 

 

 

 

傑弗裏·M·布希

 

首席執行官(首席執行官)兼董事

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

羅伯特·J·基爾南(Robert J.Kiernan)

 

 

 

 

羅伯特·J·基爾南

 

首席財務官(首席財務和會計官)

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/s張經國

 

 

 

 

張菁·郭

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/s張惠琪

 

 

 

 

張惠琪

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/Lori Wittman

 

 

 

 

洛裏·威特曼(Lori Wittman)

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/Matthew Cypher

 

 

 

 

馬修·塞弗

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/*羅納德·馬斯頓(Ronald Marston)

 

 

 

 

羅納德·馬斯頓

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/羅斯科·摩爾博士(Dr.Roscoe Moore)

 

 

 

 

羅斯科·摩爾博士

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

亨利·科爾(Henry Cole)

 

 

 

 

亨利·科爾

 

導演

 

2021年3月8日

 

 

 

 

 

/s/s保拉·克勞利(Paula Crowley)

 

 

 

 

保拉·克勞利(Paula Crowley)

 

導演

 

2021年3月8日

​

​

​

109