2023 年 7 月投資者推介會

2 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com National，投資級以租户為重點的淨租賃投資組合 股票代碼（紐約證券交易所）PINE 股票市值2.56億美元 企業總價值 (TEV) 4.78億美元 每平方英尺TEV 124美元隱含上限利率 8.1% 年化股息收益率 6.8% 普通股和OP單位未償還2 1,570萬 淨租賃物業數量 143 擁有房產的州數 34 總投資組合平方英尺 390萬 當前入住率 99.5% 年化基本租金 (ABR) 3,970萬美元 投資等級佔ABR的百分比-除非另有説明，否則截至2023年6月30日，評級為租户1 63％ % 的ABR來自信用評級租户1 82％ 。 1。信用評級或投資等級評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高）是擁有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會（NAIC）信用評級的租户或租户的父母。 2。截至2023年7月20日；包括第三方在公司的運營合夥企業Alpine Income Property OP，LP中持有的1,703,494個OP單位（“運營合夥企業” 或 “OP”）。

3 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Alpine的價值主張 通過就地收益率和長期增長實現有意義的估值上漲 增值資產回收推動了有吸引力的投資組合指標 Pure play，通過以誘人的價格對以 為主的非投資級資產進行增值資產回收，再投資側重於投資 級租户和具有強勁實力的優質資產房地產基本面。 以低於重置成本進行投資的機會 PINE的總企業價值（TEV）為每平方英尺124美元，賬面價值為每股 19.30美元，這使股東能夠以低於重置成本的方式在投資組合中進行有意義的投資 ，該投資組合植根於美國主要市場中信用質量較高的租户。 與以投資級別為重點的同行相比，同行集團大幅折扣 PINE 的交易折扣很大， 這意味着估值上漲幅度很大。 穩定且有吸引力的股息 PINE的季度股息自2020年初以來增長了37.5％，現在 的股息收益率是其淨租賃同行中最高的股息收益率之一。 除非另有説明，否則截至2023年6月30日。 1。所有股息收益率、派息率和2023E FFO倍數均基於2023年6月30日的收盤股價，使用Stifel Triple-Net房地產投資信託基金補償表2023年2月7日報告中同行淨租賃公司的當前年化股息和2023年E每股FFO估計。PINE的2023年E每股FFO反映了2023年7月20日提供的指導的中點。 2。基於Esri提供的2022年平均家庭收入（5英里）和2022年總人口（5英里）數據。 派息率% 72% 6.8% FCPT O ADC SRC PINE NTST NNN EPRT 2023E FFO 派息率股息收益率 16.5x 15.7x 15.4x 14.4x 13.5x 13.2x 10.8x 10.7x ADC FCPT ST O EPRT NNN SRC PINE 2023E FFO Multiple 1 企業總價值為每平方英尺 124 美元 97,300 美元投資組合總加權平均值 5 英里總人口2 1 1 PINE的十大租户現在包括投資 評級的行業領導者，例如：

4 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 增值資產回收 5.8% 5.8% 5.5% 6.5% 6.1% 2022年第三季度2022年第三季度2022年第一季度2023年第二季度零售處置上限率 截至2023年6月30日已售出零售物業 。 PINE 已表現出始終如一的能力，無論租户信貸的質量如何，都能以具有吸引力的估值出售零售物業，從而推動以投資級為主的租户的增量收購，其零售處置和零售收購上限率之間的平均正價差為110個基點

5 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 以低於重置成本進行投資的機會 具有估值上升空間的高質量投資組合 PINE的企業總價值（TEV）為每平方英尺124美元，這使得 股東能夠以低於估計的重置成本投資組合進行投資，該投資組合植根於更高增長的 美國主要市場，租户與專注於投資等級的淨租賃同行相當。 Stickier Tenants 可以提高安全邊際 鑑於建築和土地成本面臨的通貨膨脹壓力，PINE投資組合租户的平均現金租金為10.19美元，因此PINE投資組合租户的入住率 成本明顯低於市場 租金， 這表明租户更有可能在到期時行使續期 期權。 同行集團大幅估值折扣 租户在可比或更好的市場中面臨類似的風險敞口， 每平方英尺標的房地產估值比同行 的平均水平低54％。 通過資本回收創造價值 PINE 提高了處置指導，以便以具有吸引力的私募市場估值將 資產貨幣化，從而在處置收益再投資後將增加 的淨投資利差。 1。價值基於每家同行淨租賃公司的企業總價值，來自Stifel Triple-Net房地產投資信託基金補償表2023年2月7日報告。 2。截至2023年6月30日，投資組合規模基於每家公司網站發佈的信息中的可用信息。PINE的投資組合信息截至2023年6月30日。 FCPT NNN EPRT O ADC NTST SRC PINE $0 100 200 $300 $400 $500 0 $500 0 1 每平方英尺 2 投資組合規模（平方英尺）2 同行平均 268 美元

6 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 隱含估值大幅上漲 16.5x 15.7x 15.4x 13.2x 10.8x 10.7x ADC FCPT NTST O EPRT NNN SRC PINE 2023E FFO Multiple 1 PINE 的交易價格比 專注於投資等級的同行 平均水平高出5.2倍 ，這意味着 估值顯著 上行空間 15.9倍 68% 61% 67% 20% 非 披露 41% 18% 63% 截至2023年6月30日，除非另有説明。 1。所有股息收益率、派息率和2023E FFO倍數均基於2023年6月30日的收盤股價，使用Stifel Triple-Net房地產投資信託基金補償表2023年2月7日報告中同行淨租賃公司的當前年化股息和2023年E每股FFO估計。PINE的2023年E每股FFO反映了2023年7月20日提供的指導的中點。 2。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高）是指擁有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的父母。 3。截至2023年6月30日，根據每家公司網站上公佈的信息，與投資等級租户相關的租金百分比。 IGRATED 已披露投資等級租户租金的百分比2,3

7 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 相對超大規模的就地股息收益率 1.所有股息收益率和派息率均基於2023年6月30日的收盤股價，使用Stifel Triple-Net房地產投資信託基金補償表2023年6月30日報告中對同行淨租賃公司的當前年化股息和2023年每股FFO估計。PINE的2023E FFO 反映了2023年7月20日提供的指導的中點。 84% 74% 74% 73% 72% 69% 68% 64% 5.4% 5.1% 4.5% 6.8% 4.5% 5.1% 4.8% FCPT O ADC SRC PINE NTST NNN EPRT 2023E FFO 派息率股息收益率 Peer Peer 平均 5.2% PINE的股息得到了保守的派息率和高度關注房地產 基本面、高質量租賃和長期穩定的投資組合的有力支持。

8 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 鑑於截至2023年6月30日的近期股票表現，有吸引力的切入點 除非另有説明。 Citadel Securities的 “房地產投資信託基金板塊” 報告提供的總回報數據。 (20.0%) (16.0%) (12.0%) (8.0%) (4.0%) 0.0% 8.0% 12.0% 2023 年 2 月 2023 年 3 月 2023 年 5 月 2023 年 6 月 PINE 2023 年 6 月 2023 年 6 月 PINE 2023 年初至今的股票 表現不佳是 具有歷史吸引力的入場點 投資者作為 公司 完全有能力在 2024 年及以後通過其 資本回收策略推動可觀的風險調整後回報 ADC 11.3% 3.5% (5.8%) EPRT 41.2% (14.6%) 2.6% FCPT 3.4% (7.2%) 0.5% NNN 23.0% (4.2%) NTN 23.0% (4.2%) ST N/A (16.8%) (0.3%) O 24.1% (7.4%) (3.4%) SRC26.6% (11.6%) 2.0% 同行平均 21.6% (7.7%) (1.2%) PINE 41.4% 0.9% (12.1%) 2023 年初至今總回報率 2021 年總回報 2022 年總回報 2023 年初至今總回報

9 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 嚴格的投資策略 National Focus，強調有吸引力的供需動態 全國聚焦，重點關注表現出有吸引力的 人口趨勢、商業友好型政策和強勁的潛在供需基本面 房地產基礎和分析驅動的承保 利用消費者位置數據分析、競爭進行以房地產為導向的承保 br} 指數化、市場租金基準測試和全面風險評估 行業領先的租户和表現良好的運營行業 專注於與在基本業務領域運營的租户保持一致，展示穩定且具有彈性的運營趨勢和/或具有前瞻性的全渠道策略 通過長期關係進行相對資產價值投資 專注於通過深厚的經紀商、開發商和租户關係以及管理層在 高度分散的交易市場中識別高質量風險調整機會的能力進行相對價值投資

10 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 周到的投資執行 47 美元 99 美元 99 美元 117 美元 139 美元 220 美元 275 美元 477 42 42 美元 2020 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第一季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2022 年第二季度 2023 年首次公開募股 2021 年第四季度累計投資活動自 2022 年首次公開募股 以來，PINE謹慎地將資金投資於具有吸引力的基礎房地產和強勁人口結構的穩定租户。 截至2023年6月30日。 $ 以百萬計。 2023

11 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 截至2023年6月30日，改善投資組合規模、多樣性和質量 。 1。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高）是指擁有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的父母。 2019（IPO） 淨租賃物業數量 20 48 113 148 143 擁有房產的州數 12 18 32 34 34 投資組合總平方英尺 90 萬 160 萬 330 萬 370萬 390萬 年化基本租金 (ABR) 1330 萬美元 2,110 萬美元 3690 萬美元 400 萬美元 總租户佔澳大利亞房地產總收入的百分比 21% 富國銀行（標準普爾：A+） 15% 富國銀行（標準普爾：A+） 8% 富國銀行（標準普爾：A+） 11% 沃爾格林（標準普爾：BBB） 12% 沃爾格林（標準普爾：BBB） 佔ABR的百分比 15% 15% br} 日用百貨 12% 家居擺設 13% 體育用品 13% Dollar存儲 佔ABR比例最高的州 26% 佛羅裏達 21% 佛羅裏達 18% 18% 德克薩斯州 17% 12% 新澤西州 % 來自IG評級租户1 36% 46% 45% 54% 63% % 的ABR來自信用評級租户1 89% 83% 73% 4% 79% 82% % 來自辦公物業 43% 27% 8%-% 2021 2022 2023

12 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 專注於投資等級的投資組合 BBB+ 9% BBB 9% BBB 8% BBB 5% AA 5% N/A 4% BBB+ 4% N/A 3% 37% 100% 100% ABR% 其他 1% 5% 2% 2% 4% 10% 10% 8% 50% 已到期 7.3 年加權 平均租賃期限剩餘年限 截至2023年6月30日。 1。信用評級或投資等級評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高）是擁有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會（NAIC）信用評級的租户或租户的父母。

13 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 高品質頂級租户羣 披露了投資等級租户的租金百分比1,2 評級 68% 67% 61% 20% 18% 截至2023年6月30日，除非另有説明。 1。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高）是指擁有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的父母。 2。根據截至2023年6月30日每家公司網站上公佈的信息，排名前十的租户以及與投資等級租户相關的租金百分比。 沒有 已披露 63% 43%

14 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 卓越的租户信用和運營透明度 投資等級 63% 63% 未評級 非投資級 Dollar Stores 13% Pharmacy 13% 體育用品 12% 家居用品 7% 消費電子產品 6% Grocery} 5% 普通商品 5% 娛樂 5% 低價零售 4% 其他 17% 100% ABR% % 截至 2023 年 6 月 30 日。 1。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高）是指擁有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的父母。 ▪ 82% 的 ABR 來自租户或租户的父母 信用評級1 ▪ 81% 的 ABR 來自租户或 公開交易的租户的父母，從而提高了財務和運營透明度 行業

15 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 主要市場、人口統計驅動的淨租賃投資組合 ▪ 地域多元化的投資組合側重於主要 市場和受益於人口 變化和有吸引力的供需動態的地區 ▪ 47% 的ABR來自大都市統計 地區1，年化基本租金超過一百萬人 % 州 3%-7% > 7% 2%-3%

16 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 持續的股息增長 穩定、覆蓋良好的股息 ▪ 2023年指引的當前中點1意味着 2022年每股FFO股息支付比率為73％ 自2020年初以來季度現金分紅增長37.5％ 年化每股現金股息1.10美元 除非另有説明，否則截至2023年6月30日，股票現金股息收益率 6.8% ▪ 1. 根據2023年7月20日提供的預期，PINE的2022E每股FFO是指導的中點。 0.060 0.200 0.200 0.200 0.220 0.240 0.240 0.250 0.250 0.250 0.270 0.270 0.270 0.270 0.275 0.275 0.275 0.275 美元 2020 年第四季度 2021 年第二季度 2021 年第二季度 2021 年第 3 季度 2022 年第 3 季度已支付的每股股息 2019 年第四季度每股股息已支付 2019 年第四季度每股股息已支付 br} 2020 2021 2022 2023

17 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 研究報道 獨立分析師評級接近一致買入或跑贏大盤 Baird Wes Golladay 跑贏大盤 22.00 美元 BTIG Mike Gorman 買入 23.00 美元高力巴里牛津買入 20.00 美元詹尼·羅伯·史蒂文森買入 19.00 美元瓊斯傑森·斯圖爾特買入 24.00 美元雷蒙德截至 2023 年 6 月 30 日，James RJ Milligan 跑贏大盤 19.00 美元 Stifel Simon Yarmak 買入 20.00 美元 Truist Anthony Hau 平均持有 17.00 美元機構涵蓋分析師評級目標價 。

18 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Financial Strength PINE 擁有明顯的資本渠道，專注於保持合理的槓桿率，並已在 2026 年之前完全固定其 誘人的債務成本。 股票市值1 2.56億美元 未償淨負債1,2 2.22億美元 企業總價值 (TEV) 1 4.78 億美元 資本充足的資產負債表 2023 年第二季度 46% 2023 年第二季度 6.4x 2023 年第一季度 41% 2023 年第一季度 6.4x 第四季度 47% 2022 年第四季度 7.1x 第四季度 2021 年第四季度 50% 8.1x 沒有短期資本市場敞口 槓桿率狀況改善 50 100 美元 2023 年 100 美元 2026 2026 2027 2028 2029 2030 循環信貸額度無抵押定期貸款 錯開的債務到期日表 TEV3 的淨負債佔預定表 EBITDA4 未償債務 1 5 ▪ PINE 沒有債務2026年5月之前到期 ▪ 目前沒有浮動利率敞口 ▪ 除非另有説明，否則截至2023年6月30日，通過現金、限制性現金 和未提取的循環信貸額度承諾獲得超過2.25億美元的潛在流動性 。 $ 以百萬為單位；任何差異均為四捨五入的結果。 1。截至2023年6月30日。 2。未償淨債務是公司的未償債務，減去公司的現金、現金等價物和限制性現金。 3。TEV的淨負債（企業總價值）是公司的未償債務，減去公司的現金、現金等價物和限制性現金，佔公司企業價值的百分比。 4。有關淨收入與非公認會計準則財務指標的討論和對賬，請參閲本演示文稿末尾的 “非公認會計準則財務信息” 部分和表格。 5。反映了公司2.5億美元優先無抵押循環信貸額度下未償還的5000萬美元；該公司的優先無抵押循環信貸額度將於2027年1月到期，包括為期一年的延期選項，但須滿足某些 條件；所反映的到期日假設公司行使一年延期選擇權。

19 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 2023 指導區間 收購 1 億美元至 1.5億美元 1 億美元至 1.25 億美元 — — 攤薄後每股 FFO 1.50 億美元至 1.25 億美元-— 攤薄後每股 FFO 1.50 美元-1.50 億美元-1.50 億美元-1.50 億美元 55 1.50美元-1.53美元 —-(0.02) 攤薄後每股AFFO 1.52美元至1.57美元 1.52美元-1.55美元 —-(0.02美元) 加權平均攤薄 已發行股份 15,800,000-16,300,000 15,000 萬股-0.3 萬股 該公司 2023 年修訂版指導考慮了公司年初至今的業績以及對公司投資活動、預測的資本市場交易以及其他 重要假設的修訂後預期。 2023年7月20日發佈的公司2023年第二季度經營業績新聞稿中提供了修訂後的指導方針。 Low High Low Low High Low High 之前的指導意見修訂版上漲

20 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 企業責任 Alpine Income Property Trust通過其外部經理，致力於可持續發展、強有力的公司治理、 和有意義的企業社會責任計劃。 Commited Focus 致力於維護具有環保意識的文化、使用 環保和可再生產品以及促進可持續業務 實踐 租户聯盟 與具有環保意識的租户保持一致，這些租户在企業文化和商業實踐中融入了強有力的可持續發展計劃和 舉措 社會責任 環境責任公司治理 ▪ 董事會獨立主席和6名董事中的5名 被歸類為獨立的 ▪所有董事的年度選舉 ▪ 董事會年度評估 ▪ 所有董事的股票所有權要求 ▪ 禁止對衝和質押Alpine Income Property Trust股票 ▪ 批准關聯方 交易的嚴格政策和程序 ▪ 選擇退出《馬裏蘭州通用公司法》中的業務合併和控制股份 收購法規 ▪ 所有團隊成員都遵守全面的 商業行為和道德守則政策 包容性和支持性的公司文化 致力於一個包容性和支持性的辦公環境充滿了不同的背景 和視角，對財務、心理和身體健康有明確的承諾 值得注意的社區外展 眾多多樣的社區宣傳計劃，為社區中的環境、藝術、民事 和社會組織提供支持

21 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 外部管理調整 截至 2023 年 7 月 20 日。 Aligned Ownershow 首席技術官目前擁有PINE約15％的權益，這在很大程度上使其利益與PINE股東保持一致 獨立董事會 PINE 擁有自己的獨立董事會，在沒有相應的 G&A 支出的情況下實現了顯著的規模經濟 因此，PINE 在首席技術官投資組合中擁有潛在的影子渠道 PINE 在首席技術官投資組合中擁有潛在的影子管道其對所有首席技術官單租户淨租賃資產出售的優先選擇權 Internalization on the Horizon 當公司接近或超過臨界質量 合作機會 PINE 將審查首席技術官的收購工作所產生的交易機會時，PINE 的管理將實現內部化 PINE 將通過正常的單租户收購工作在市場上看不到這些機會 和關係 外部管理的好處和協調 值得注意的管理協議條款 ▪ 初始期限為五年（最初到期 2024 年 11 月），之後還有一年的延期選項 ▪ 季刊管理費為0.375％，按權益計算，扣除股票回購和發行成本 ▪ 一次性支付的費用為前24個月年化平均管理費的3倍即可終止 Alpine Income Property Trust由CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）根據一項協議， 再加上首席技術官在PINE的所有權，提供規模經濟、顯著的股東調整和一個 靈活/可摺疊的結構。

22 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 董事會 我們的董事會將觀點和經驗完美地結合在一起，並維持相關政策，以確保 股東一致、風險管理、公司監督和最高的道德標準。 Andrew C. Richardson 董事會主席、獨立董事 現任 RMC Living 首席執行官。 Waypoint Real Estate Investments 前首席運營官、iStar, Inc.（紐約證券交易所代碼：STAR）首席財務官兼土地和 開發總裁、霍華德 休斯公司（紐約證券交易所代碼：HHC）首席財務官和北極星房地產 Finance Corp. 董事會主席兼審計委員會主席。 Mark O. Decker Jr. 獨立董事 現任 Proterra Investment Partners 董事總經理。BMO Capital Markets 前總裁、 首席執行官兼首席投資官、CenterSpace 董事、前董事總經理兼美國房地產投資和 企業銀行業務負責人。 審計和治理委員會成員。 Jeffrey S. Yarckin 獨立董事 現任 TriGate Capital, LLC 的創始人、總裁兼首席運營官。歐力士資本市場有限責任公司前聯席總裁兼首席執行官。前 孤星基金創始合夥人。 薪酬委員會主席和治理 委員會成員。 John P. Albright 總裁兼首席執行官 現任Alpine Income Property Trust （紐約證券交易所代碼：PINE）和首席技術官房地產增長（紐約證券交易所代碼：CTO）的總裁兼首席執行官。曾任高盛公司Archon Capital聯席主管兼董事總經理 ；摩根士丹利 商業銀行——投資管理執行董事；Crescent Real Estate（紐約證券交易所代碼：CEI）董事總經理 。 Rachel Elias Wein 獨立董事 現任 WeinPlus 創始人兼首席執行官。曾任森布勒公司開發 高管，也是安永會計師事務所 房地產諮詢業務的高級合夥人。 審計委員會和薪酬委員會成員。 M. Carson Good 獨立董事 現任 Good Capital Group 總裁。仲量聯行（紐約證券交易所代碼：仲量聯行）前董事總經理兼佛羅裏達記錄經紀人，現任大奧蘭多機場管理局（GOAA） 董事會主席。 治理委員會主席兼薪酬委員會成員

23 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 關鍵要點 同行集團大幅折扣 有意義的上行機會，因為PINE的淨租賃同行集團中2023年FFO倍數最低。 穩定且不斷增長的股息 PINE的季度股息自2020年初以來增長了37.5％，目前的2023年FFO1隱含派息率非常有效，約為73％ 。 小型資產基礎是實現超大規模增長的機會 與淨租賃同行相比，小資產分母意味着管理層可以推動超大規模增長。 紀律嚴明的投資策略 房地產和以信貸為重點的承保，針對表現出強勁人口趨勢的投資，租賃給高質量、行業領先的租户。 高質量、透明和不斷增長的投資組合 100% 零售投資組合植根於公開交易/信用評級的租户，更大的市場意味着有高質量、穩定的資產基礎， 有機會增加各種各樣的新租户、市場和行業。 Financial Stability 資產負債表具有充足的流動性，沒有短期債務到期日，提供了財務穩定性和靈活性。 Aligend Possonsors & Management 由CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）外部管理。CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）是一家擁有PINE15％股份的上市房地產投資信託基金，並承諾在達到臨界質量後將 管理內部化。 除非另有説明，否則截至2023年6月30日。 1. 2023年7月20日提供的PINE每股FFO是指引的中點。

24 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 免責聲明 本演示文稿可能包含 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括可以用 “可能”、“可能”、“可能”、 、“將”、“可能”、“預期”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“相信”、“估計”、“預期”、“繼續”、“項目” 和對未來時期的類似提法來識別的陳述，或者包含 預測或預測。前瞻性陳述基於公司當前對資本市場狀況、公司 業務、經濟和其他未來狀況的預期和假設。由於前瞻性陳述與未來有關，因此就其性質而言，它們受固有的不確定性、風險 和難以預測的情況變化的影響。因此，公司的實際業績可能與前瞻性 陳述所設想的業績存在重大差異。可能導致實際業績與前瞻性陳述中出現重大差異的重要因素包括一般商業和經濟狀況、信貸市場和更廣泛的金融市場的持續波動和不確定性、房地產業務固有的風險，包括租户違約、 與環境問題有關的潛在責任、房地產投資流動性不足和自然災害造成的潛在損失、COVID-19 疫情及其變體對公司業務的影響以及租户的業務及其對美國經濟和總體市場狀況的影響，影響公司或其租户無法控制的其他因素，以及公司或其租户無法控制的其他因素，以及公司 截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中 “風險因素” 下列出的因素以及公司向美國提交的文件中不時討論的其他風險和不確定性 美國證券交易委員會。本演示文稿中的任何前瞻性陳述僅代表截至其發表之日。無論是由於新信息、未來發展還是其他原因，公司沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述。 本演示文稿中的參考文獻： 1.除非另有説明，否則所有信息均截至2023年6月30日。 2。年化直線基本租金（“ABR” 或 “租金”）和基於ABR的統計數據是根據我們截至2023年6月30日的當前投資組合計算得出的。 3。股息由董事會設定並按季度申報，因此無法保證將來分紅的可能性或金額。 4。信用評級或投資級評級的租户（評級為BBB-、Baa3或 NAIC-2 或更高的租户）是標普全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全國保險專員協會（NAIC）信用評級 的租户或租户的父母。

25 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com non-GAAP 財務信息 我們報告的業績是根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）列報的。我們還披露了 運營資金（“FFO”）、調整後的運營資金（“AFFO”）和扣除利息、税項、折舊和攤銷前的預計收益（“預計息税折舊攤銷前利潤”），所有這些都是非公認會計準則財務指標。我們認為這些非公認會計準則財務指標對投資者很有用，因為它們是 分析師和投資者用來比較房地產投資信託基金經營業績的廣泛接受的行業指標。 FFO、AFFO和Pro Forma息税折舊攤銷前利潤不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於為現金需求提供資金的現金； 因此，不應將它們視為作為績效衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準報告的運營現金流的替代品，應作為GAAP財務指標的補充而不是代替GAAP財務指標。 我們根據全國房地產投資信託基金協會（NAREIT）理事會通過的定義計算FFO。NAREIT 將FFO定義為經調整後的GAAP淨收益或虧損，不包括特別項目（定義為GAAP）、出售可折舊房地產資產的淨損益、 與可折舊房地產資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括未合併子公司此類調整的按比例份額 。 為了得出AFFO，我們修改了NAREIT對FFO的計算，將與非現金收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整包括在內，例如 債務清償虧損、高於市場和低於市場租賃的無形資產攤銷、直線租金收入、遞延融資成本攤銷、非現金 薪酬以及其他非現金收入或支出。此類項目可能會導致淨收入的短期波動，但對運營現金流或長期 經營業績沒有影響。在制定企業目標時，我們會使用AFFO作為衡量我們績效的衡量標準。 為了得出預計息税折舊攤銷前利潤，對GAAP淨收益或虧損進行了調整，以排除特別項目（定義為GAAP）、出售可折舊房地產的淨損益 、與可折舊房地產資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括未合併子公司的 調整中的按比例份額、非現金收入和直線等支出租金收入、延期融資成本攤銷、 債務清償損失、高於市場和低於市場與租賃相關的無形資產、非現金補償以及其他非現金收入或支出。現金利息支出也被排除在預計息税折舊攤銷前利潤之外，GAAP淨收益或虧損是根據收購、處置和其他類似活動的年化影響進行調整的。 FFO被管理層、投資者和分析師用來促進對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，這主要是因為 它不包括房地產折舊和攤銷以及淨損益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設 房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預測的減少，而不是根據現有市場狀況波動。我們認為，AFFO是投資者可以考慮的另一個有用的補充衡量標準 ，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到其他非現金收入或支出造成的扭曲。我們 還認為，預計息税折舊攤銷前利潤是投資者可以考慮的另一個有用的補充衡量標準，因為它可以更好地評估我們的經營業績 ，而不會受到其他非現金收入、支出或公司資本結構對我們經營業績的某些影響所造成的扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma息税折舊攤銷前利潤可能無法與其他公司採用的同類標題指標相提並論。

26 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 運營報表 Alpine Income Property Trust, Inc. 合併運營報表 （未經審計） （以千計，每股、每股和股息數據除外） 1.包括1,703,494股標的OP單位的加權平均影響，包括 (i) 向CTO Realty Growth, Inc.發行的標的OP單位的1,223,854股股票和 (ii) 向非關聯第三方發行的標的OP單位的479,640股股票。 截至六個月的三個月 2023 年 6 月 30 日 2022 年 6 月 30 日 2023 年 6 月 30 日收入： 租賃收入 11,439 美元 11,439 美元 22,605 美元 22,079 總收入 11,439 11,280 22,605 22,079 運營費用： 房地產支出 1,575 1,285 3,009 2,377 一般和管理支出 1,656 1,479 3,171 2,910 折舊和攤銷 6,423 5,694 12,694 12,758 11,366 總運營費用 9,654 8,458 18,938 16,653 資產處置收益 743 15,637 5,196 15,637 債務清償收益 — — 23 — 運營淨收入 2,52818,459 8,886 21,063 利息支出 2,438 2,123 5,051 3,803 淨收益 90 16,336 3,836 3,835 17,260 減：歸屬於非控股權益的淨收益 (10) (2,054) (416) (2,172) 歸屬於阿爾卑斯收益房地產信託公司的淨收益 80 美元 14,282 美元每普通股 3,419 美元 15,088 美元股票數據： 淨收益 基本收益 0.01 美元 1.21 美元 0.24 美元 1.28 美元攤薄後 0.01 美元 1.05 美元 0.22 美元 1.12 加權平均普通股數量： 基本 14,059,173 11,844,108 14,030,025 11,753,025 11,753,025 11,753,025 11,753,904 攤薄後1 15,762,667 13,736,602 15,733,519 13,733,519 ,457,398 股已申報和支付的股息 0.275 美元0.270$ 0.550$ 0.540

27 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 非公認會計準則財務指標對賬 Alpine Income Property Trust, Inc. 非公認會計準則財務指標 運營資金和調整後的運營資金 （未經審計） （以千計，每股數據除外） 截至2023年6月30日的三個月 2022年6月30日，2023 年 6 月 30 日淨收入 90 美元 16,336 美元 3,835 美元 17,260 美元折舊和攤銷 6,423 5,694 12,758 11,366 資產處置收益 (743) (15,637) (5,196) (15,637) (15,637) 資金來自運營 5,770 美元 6,393 美元 11,397 美元 12,989 美元調整： 清償債務收益 — — (23) — 無形資產和負債攤銷到租賃收入 (102) (69) (189) (170) 直線租金調整 (109) (234) (274) (528) COVID-19 租金還款 — 22 — 45 非現金薪酬 79 78 159 157 將遞延融資成本攤銷為利息支出 177 132 351 257 其他非現金支出 28 23 57 47 調整後的運營資金 5,843 美元 6,345 美元 11,478 美元 12,797 美元 FFO 攤薄後每股 0.37 美元 0.47 美元 0.72 美元 0.97 美元 AFFO股票 0.37 美元 0.47 美元 0.73 美元 0.95

28 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Net Debt-to-EBITDA Pro Forma Reconciliation Alpine Income Property Trust, Inc. Non-GAAP Financial Measures Reconciliation of Net Debt to Pro Forma EBITDA (Unaudited) (In thousands) Three Months Ended June 30, 2023 Net Income $ 90 Adjustments: Depreciation and Amortization 6,423 Gains on Disposition of Assets (743) Gain on Extinguishment of Debt — Straight-Line Rent Adjustment (109) Non-Cash Compensation 79 Amortization of Deferred Financing Costs to Interest Expense 177 Amortization of Intangible Assets and Liabilities to Lease Income (102) Other Non-Cash (Income) Expense 28 Interest Expense, net of Deferred Financing Costs Amortization 2,261 EBITDA $ 8,104 Annualized EBITDA $ 32,416 Pro Forma Annualized Impact of Current Quarter Acquisitions and Dispositions, Net1 2,515 Pro Forma EBITDA $ 34,931 Total Long-Term Debt $ 249,020 Financing Costs, Net of Accumulated Amortization 1,350 Cash and Cash Equivalents (7,755) Restricted Cash (20,100) Net Debt $ 222,515 Net Debt to Pro Forma EBITDA 6.4x 1. Reflects the pro forma annualized impact on Annualized EBITDA of the Company’s acquisition and disposition activities during the three months ended June 30, 2023.

Investor Inquiries: Matthew M. Partridge, Chief Financial Officer, (407) 904-3324, mpartridge@alpinereit.com