附錄 10.1

商業 租賃協議

本 商業租賃協議（以下簡稱 “租賃”）是一份具有法律約束力的合同。在簽署之前，請閲讀整個 文檔，包括一般印刷條款和任何附件。如果您有任何疑問，請在簽字前諮詢您的律師和/或會計師 。

此 租約於 1 起簽訂並生效^st2023 年 6 月 1 日（“生效日期”），由 以下各方提供：

在 對租金的考慮中，下文列出的契約和協議。房東和租户雙方協議如下：

1. 處所。房東特此向租户和租户租賃以下房產：猶他州鹽湖城西3165 South 300 West、 和 3175 South 300 West South 300（“房屋”）以及與建築物相關的停車場。場所 由大約 14,889 平方英尺的辦公室、實驗室和車庫空間組成，此估計的平方英尺應用於本租約下的所有計算 。租户可以獨家使用該場所，前提是房東保留Kirk Ririe目前的辦公室的專有權 ，該辦公室位於3165 South 300 West Building，該辦公室佔地約175平方英尺。房東有權 在不與租户使用發生重大沖突的非排他性基礎上使用租賃場所內的其他區域。

2. 租賃期限。本租約應從本租約執行時開始，初始期限為四十三個月（“初始 期限”），從2023年6月1日開始，到2026年12月31日結束。

3. 財產的交付。租户目前佔用該房屋。

4. 每月總租金。在本租約期限內，租户應在每個日曆月的第一天或之前提前向房東支付 “每月總租金”，無需事先提出要求， 發票或通知，如下所示：

應通過銀行直接存款付款，房東應向租户提供設置直接銀行存款所需的信息。

5. 年度增長。每月總租金（定義見下文）應每12個月按當時的當前消費者物價 指數（CPI）費率每12個月增加一次。CPI 將根據上一年 6 月與 當年 5 月之間的差額進行計算。調整將是使用美國勞工部勞工統計局發佈的全城市消費者（CPI-U）、美國城市平均水平、CPI—All 項目指數計算的消費者價格指數的上漲。

6. 額外費用。房東應支付房產的所有不動產税、公用事業和保險。租户應直接向任何提供服務的供應商支付所有 其他未明確確定為房東支付的費用。

7。 滯納金。如果租户未能支付根據本租約應支付的任何金額或任何性質的費用，房東可以根據 房東的選擇，評估和收取相當於自租金到期之日起五個工作日內 天內未收到的每筆租金的10％的滯納金。此外，房東有資格對 晚於30天的任何付款收取年利率為18％的利息。

8. 等待。如果租户在終止時沒有立即撤出房屋，則每月應付的總租金應為租户未能騰出房屋的每個月的 前一個月金額的兩倍，在 租户撤出房屋之前，每月總租金的翻倍將持續一倍。

9。 實用工具。該物業的以下公用事業費用由房東支付，包含在總租金中：煤氣、電、水和 下水道。除非本租約中另有相反規定，否則租户應支付租户在房屋內使用的所有其他公用事業費用 (即， 電話、互聯網等）。

10。 房東的維護和維修責任。在本租約期內，房東應保持良好的狀態 ，並修復外牆和屋頂。除本段具體規定外，房東在維護房屋方面不得承擔任何費用，也不得承擔任何與房屋維護有關的任何費用 。

11。 火災和其他傷亡。

a. 如果房屋因火災或其他人員傷亡而損壞或摧毀，房東應在遵守本 第 10 節 (b) 小節的限制以及因此類傷亡而實際獲得的保險收益的限額的前提下，迅速而勤奮地進行 維修、重建或更換房屋，使房屋恢復到 之前的存在狀態這種損害或破壞。如果房東根據本第 12 節對房屋進行任何修復或維修。而且 租户繼續佔用房屋的任何其他部分，則房東應採取一切合理和可行的措施 ，防止幹擾租户對租户繼續佔用的房屋部分的使用和享受。房東 應履行本第 10 節規定的義務，儘快恢復任何損失， 要適當考慮損壞的性質和範圍，前提是發生允許的延誤。儘管有上述規定， 如果房屋因火災或其他人員傷亡而受損或摧毀，租户可以選擇（但不需要）修復、重建或 修復房屋的輕微損壞，前提是：(i) 租户在 傷亡事件發生後的十 (10) 個工作日內將其選擇通知房東，(ii) 租户迅速努力完成此類維修，以及 (iii) 此類維修不超過 10,000.00 美元。租户 將立即向房東提供文件，證明已付款並完成此類維修。

b. 儘管有本第 10 節的任何相反規定，但如果 (i) 房屋損壞的修復費用（改建和租户擁有的個人財產除外 除外）未完全由房東承保，或 (ii) 房屋的全部或任何 部分因火災或其他傷亡而受損，房東合理確定的 所需的時間期限自傷亡發生之日起，房屋的實際修復或修復將超過二百七十 (270) 天，或 (iii) 房屋在期限結束前十二 (12) 個月內因火災或其他人員傷亡而損壞（包括租户適當地行使的期限續訂 ），超過房屋當時價值的百分之二十五（25％）， 那麼房東和租户都有權通過發出書面通知（通知應具體説明發出通知的依據 ）來行使事故發生三十 (30) 天后，終止本租約。終止應 在書面通知中規定的日期生效，該日期應不少於通知發出之日後的三十 (30) 天或六十 (60) 天。終止後，本租約的期限應終止，就好像終止日期是 最初規定的期限到期日期一樣。

c. 如果傷亡使租户無法完全佔用房屋，則只要無法完全佔用，租金應按租户因傷亡而無法使用的房屋金額成比例減少；前提是如果傷亡是由於租户的行為或疏忽造成的 ，則不得減免。

12。 租户的維護和維修責任。在本租約期內，租户應保持房屋中未特別包含在房東責任範圍內的任何部分， 並進行維修。例如，租户的責任 應包括但不限於：(a) 房屋內部及其每個部分，無論是結構性還是非結構性的； (b) 維修需要維修而不是更換的暖通空調系統；(c) 室內管道和電氣；(d) 上文第 10 項中未特別列為房東責任的所有其他物品。

13。 改動和改進。未經房東事先書面批准，租户不得在房屋內或周圍進行任何改建、改善或公用事業安裝（包括 電源面板）。租約終止後，所有租户的改建和改善都應成為房東的財產。

14。 標牌。未經房東書面 同意，租户不得在建築物外部安裝、豎立、展示、油漆或粘貼任何標誌， 租約終止後，房東授權的任何標誌都應拆除，標誌空間恢復到原來的狀態。

15。 租户保險。租户承諾並同意，自房東向 租户交付房屋之日起，租户將自付費用和費用自負和維持商業一般責任表（或 合理的等同物）中的責任保險，涵蓋房屋和租户使用房屋應對房屋之上、房屋內或周圍發生的人身傷害或死亡、財產 損失和產品責任的索賠，此類保險將以事件為基礎編寫（不是索賠的依據 ），合併的單一限額承保範圍為每個保單年度不少於1,000,000.00美元，且一般總限額不少於3,000,000.00美元。租户應向房東提供此類保單的證書，並在需要時讓房東確信 該保單已完全生效。該保單應將房東指定為額外被保險人，並且應為房東承保的任何保險的主保且無需繳費 。該保單應進一步規定，除非提前 30 天向房東發出書面通知，否則不得取消或更改保單。租户應在任何 此類保單到期前10天內提供續訂此類保險單的證據。

16。 允許和禁止的使用。租户應將該物業用作其現有生物技術 業務的辦公室、實驗室和倉庫空間，未經房東事先書面批准，不得用於其他用途。

17。 轉讓和轉租。除非房東事先書面特別同意 ，否則租户不得轉讓、抵押或抵押本租約或本租約中的任何權益，也不得允許 租户以外的任何人使用房屋，也不得轉租房屋或房屋的任何部分。就本租約而言，通過合併、合併或清算從租户手中轉讓本租約均構成 項轉讓。未經房東同意，任何試圖轉讓或轉租的行為均無效，並應 由房東選擇終止本租約。

18。 安靜的享受。房東特此向租户承諾，在租户遵守本租約 的條款和規定的前提下，租户應在本 租約期內平靜而安靜地持有並享受房屋的全部所有權和使用。

19。 租户默認。發生以下任何事件後，租户將違反本 租約規定的義務 (a) 租户未能在租約到期日或之前支付本協議規定的任何應付款項；(b) 租户在房東向租户 發出違約書面通知後的 10 天內未能履行其根據本租約履行的任何其他條款、條件 或契約；(c) 或本租約的任何擔保人破產或無力償債或以債務人的身份向破產法院提出申請； (d) 租户放棄或撤銷房屋；或 (e) 租户在未經房東書面同意的情況下轉讓或轉租房屋或抵押其在本租約中的權益 （統稱為 “違約事件”）。發生任何違約事件後， 房東除了法律或衡平法或本租約中規定的其他所有權利和補救措施外，還可以在不向 進一步通知或向租户或任何其他人提出任何形式的要求的情況下，收回房屋，加快根據本租約 應付的所有款項，並通過訴訟或其他方式收取所有到期的款項並終止本租約。租户的付款義務應在任何 此類終止後繼續有效。

20。 租户長期違約。為了阻止長期不遵守本租約的任何條款，無論租户是否已經或已經糾正了任何此類違約事件，當租户在 任何十二個月內第二次觸發違約事件時，租户 都應被視為在本租約下無法治癒地違約。

21。 房東默認。根據本租約，除非房東未能在租户發出書面通知後30天內履行所要求的義務 ，具體説明房東未能履行這種 義務的方面，否則房東不會違約；但是，如果房東義務的性質要求超過30天才能履行或補救，則如果房東在這三十 (30) 天內開始履約，則房東不會違約一天之後 努力起訴同樣的案件直到完成。如果房東違約，租户的權利僅限於補償 因此類違約而直接蒙受的實際損失。在任何情況下，由於房東的違約，租户都無權終止本租約或 暫停支付本租約中規定的租金或其他費用。

22。 獨立義務。儘管本租約中有任何相反的規定，但租户的付款義務與房東在本租約下的任何義務無關 。租户將在不因任何原因扣除、減少、減免、 反訴或抵消的情況下支付本協議規定的應付金額。接受低於到期金額的款項不應被視為協議或滿足， 房東保留全額償還所欠款項的所有權利。

23。 租賃的構建。本租約的解釋應不考慮起草該租約的人的身份或促使起草該租約的一方 的身份。它應被視為他們的共同工作成果，本租約的每一項條款都應被解釋為 所有各方平等地參與了本租約的起草。綜上所述，任何關於將 文件解釋為不利於起草方的解釋規則均不適用。

24。 向勝利方支付的律師費。如果房東或租户提起訴訟以執行本租約的任何條款 和條件，則訴訟失敗的一方將支付勝訴方產生的所有費用和開支，包括合理的律師費 和實際訴訟費用。如果房東從租户那裏收回了所有 索賠的部分但不是全部，則就本段而言，房東仍應被視為勝訴方。

25。 完整協議。本租約包含租賃各方之間以任何方式與 處所有關的所有協議和條件。沒有補充本租約條款的口頭協議。此處未包含的所有口頭協議 均被取消並被本租約所取代。除本租約各方簽署的書面協議 外，不得以口頭或任何其他方式修改本租約。