附錄 99.1

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Extra Space 存儲公司公佈2023年第二季度業績

鹽湖城，2023年8月3日——Extra Space Storage Inc.（紐約證券交易所代碼：EXR）（“公司”）是美國領先的自助存儲設施所有者和運營商，也是標準普爾500指數的成分股，公佈了截至2023年6月30日的三個月和六個月的經營業績。

截至2023年6月30日的三個月亮點：

 

•實現攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益為1.50美元，與去年同期相比下降了13.3％，其中包括1,420萬美元的一次性收益。

•歸屬於普通股股東和單位持有人（“FFO”）的運營實現的資金為攤薄後每股2.06美元。不包括調整（“核心FFO”）的FFO也為攤薄後每股2.06美元，與去年同期相比下降了3.3％。

•與去年同期相比，同店收入增長了2.7％，同店淨營業收入（“NOI”）增長了2.6％。

•報告稱，截至2023年6月30日，同店終入住率為94.5％，而截至2022年6月30日的同店入住率為95.8％。

•在施工完成時收購了一家運營門店和兩家門店（“佔用證書門店” 或 “C of O 門店”），總成本約為3,280萬美元。

•發放了6,860萬美元的抵押貸款和夾層過橋貸款，並出售了2410萬美元的抵押貸款過橋貸款。

•完成公開債券發行，發行了4.5億美元的2030年到期的5.5％優先無抵押票據。

•完成了對SmartStop Self Storage REIT, Inc.的子公司Strategic Storage Trust VI, Inc. 的可轉換優先股投資，金額為1.5億美元，股息率為8.35％。

•在公司的第三方管理平臺上增加了54家門店（淨門店47家）。截至2023年6月30日，該公司為第三方管理了978家門店，在未合併的合資企業中管理了323家門店，管理的門店總數為1,301家。

•支付了每股1.62美元的季度股息。

截至2023年6月30日的六個月的亮點：

 

•實現攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益為2.95美元，與去年同期相比下降了9.0％，其中包括1,420萬美元的一次性收益。

•攤薄後每股FFO為4.08美元，核心FFO也為攤薄每股4.08美元，與去年同期相比下降了1.4％。

•與去年同期相比，同店收入增長了5.0％，同店淨收入增長了5.5％。

•收購了一家運營門店和三家C of O門店，總成本約為4590萬美元。

•與合資夥伴一起收購了五家運營門店，總成本約為1.012億美元，其中公司投資了2,020萬美元。

•發放了1.216億美元的抵押貸款和夾層過橋貸款，並出售了5,830萬美元的抵押貸款過橋貸款。

•在公司的第三方管理平臺上增加了102家門店（淨門店91家）。

Extra Space Storage Inc. 首席執行官喬·馬戈利斯評論説：“我們保持了94.5％的強勁入住率，推動了本季度同店收入增長2.7％，儘管與疫情高點相比，同比異常困難。儘管本季度房地產淨營業收入和核心FFO均符合預算，但由於6月和7月的新客户利率低於預期，我們已經修改了下半年的展望。

我們對自助存儲的耐用性以及Extra Space平臺的實力仍然充滿信心，我們最近與Life Storage的合併增強了Extra Space平臺的實力。此次戰略合併增加了我們投資組合和資產負債表的多元化和規模，正如標準普爾最近升級到BBB+所確認的那樣。我們預計通過此次交易將創造至少1億美元的協同效應，並通過擴大規模來增強我們未來的內部和外部增長。”

每股 FFO：

下表（未經審計）概述了公司截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的FFO和Core FFO。該表還提供了每個期間歸屬於普通股股東的GAAP淨收益和攤薄後每股收益的對賬情況（金額以千計，股票和每股數據除外）：

(1) 由於四捨五入，每股金額可能無法重新計算。

(2) 調整以考慮到用於計算每股收益的股票數量與用於計算每股FFO的股票數量之間的差異。每股收益是使用兩類方法計算的，該方法使用的股票數量低於每股FFO和每股核心FFO的計算方法，後者是假設全部贖回所有運營單位如附註（3）所述。

(3) Extra Space Storage LP（“運營夥伴關係”）擁有出色的首選和通用運營合作伙伴關係單位（“OP 單位”）。這些 OP 單位可以兑換成現金，也可以由公司選擇兑換公司普通股。如上所述，為了計算攤薄後的加權平均股數，假定贖回所有運營單位以換取普通股。每股FFO和每股核心FFO的加權平均股數（攤薄）的計算還包括基於股份的薪酬計劃的影響。

經營業績和同店業績：

下表（未經審計）概述了公司截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的同店業績（金額以千計，門店數量數據除外）1：

(1) 本新聞稿稍後將提供淨收入與同店淨營業收入的對賬，標題為 “GAAP淨收入與同店淨營業收入總額的對賬”。

(2) 同店收入、運營支出和淨營業收入不包括租户再保險收入或支出。

(3) 包括一般辦公費用、計算機費、銀行費用和信用卡手續費。

(4) 包括水電費和其他雜項商店費用。

截至2023年6月30日的三個月和六個月中，同店收入與2022年同期相比有所增長，這要歸因於現有客户的平均費率提高以及其他營業收入的增加，部分被入住率下降所抵消。

截至2023年6月30日的三個月和六個月中，與大都會統計區（“MSA”）門店同店表現相關的詳細信息載於公司投資者關係網站 https://ir.extraspace.com/ 上發佈的補充財務信息。

投資和物業管理活動：

生命存儲合併：

2023年7月20日，該公司以全股交易（“Life Storage” 或 “LSI”）完成了與Life Storage, Inc.（“Life Storage” 或 “LSI”）的合併（“Life Storage 合併”）。根據Life Storage合併的條款，根據公司2023年7月19日的收盤價，Life Storage股東每持有Life Storage的已發行和已發行股份獲得0.895股公司普通股，總對價估計為116億美元。隨着Life Storage合併的完成，Extra Space目前的投資組合包括3500多個地點，淨可出租面積超過2.7億平方英尺，以Extra Space、Life Storage和Storage Express品牌運營。

收盤時，該公司退回了Life Storage信貸額度的11.6億美元餘額，其中包括Life Storage用來償還與收盤相關的私募票據的3.75億美元。該公司還清和/或抵押了3,200萬美元的擔保貸款。2023年7月25日，公司完成了與Life Storage2026年到期的3.5％優先票據、2027年到期的3.9％優先票據、2029年到期的4.0％優先票據、2030年到期的2.2％優先票據和2031年到期的2.4％優先票據有關的債務人交換要約和同意招標（統稱 “交易所要約”）。交易所要約結束時，Life Storage共有23.5億美元的優先票據兑換成了與Extra Space Storage L.P. Realing Life Storage優先票據餘額相同期限的優先票據，這些票據未兑換，不再有任何財務報告要求或契約。交易所要約的更多細節，包括優先票據批次的參與，可在公司新聞稿和2023年7月25日向美國證券交易委員會提交的8-K表最新報告中找到。

與Life Storage2023年第二季度業績相關的更多信息，包括與同店池相關的詳細信息，可在公司投資者關係網站 https://ir.extraspace.com/ 上發佈的補充財務信息中找到。

其他收購：

下表（未經審計）概述了公司已完成、已完成或已達成協議的其他收購和開發項目（千美元）。表中的總數不包括與Life Storage Mergers相關的商店或值。

						已關閉/完工至 2023 年 6 月 30 日												於 2023 年 6 月 30 日之後關閉/完工												計劃在 2023 年仍關閉/完成												2023 年總計												將於 2024 年關閉/完成
全資投資						門店						價格						門店						價格						門店						價格						門店						價格						門店						價格
運營門店						1						$	4,650					1						$	5,300					2						$	13,200					4						$	23,150					—						$	—
C of O and 開發商店1						3						41,234						—						—						2						29,731						5						70,965						7						86,214
EXR 對全資門店的投資						4						45,884						1						5,300						4						42,931						9						94,115						7						86,214
合資投資
EXR 投資合資收購運營門店1						5						20,243						—						—						2						4,189						7						24,432						—						—
EXR 對合資開發的投資和 O1 的 C						—						—						—						—						4						41,710						4						41,710						8						107,502
EXR 對合資企業的投資						5						20,243						—						—						6						45,899						11						66,142						8						107,502
EXR 投資總額						9						$	66,127					1						$	5,300					10						$	88,830					20						$	160,257					15						$	193,716

(1) C of O 和開發門店的地點以及合資企業所有權權益詳情包含在公司投資者關係網站 https://ir.extraspace.com/ 上發佈的補充財務信息中。

上述協議下的預計開發和收購受慣例成交條件的約束，無法保證這些開發和收購將按照上述條款完成，或者根本無法保證。

優先股投資：

正如先前宣佈的那樣，在截至2023年6月30日的三個月中，公司投資了1.5億美元購買了SmartStop Self Storage REIT, Inc.的子公司Strategic Storage Trust VI, Inc. 新發行的可轉換優先股。優先股的股息率為每年8.35％，五年後可能會增加。優先股通常在三年內不可贖回，但控制權變更、首次上市或某些其他事件除外，此後可贖回，但需支付贖回溢價。

過橋貸款：

在截至2023年6月30日的三個月中，公司發放了6,860萬美元的過橋貸款，出售了2410萬美元的過橋貸款，導致截至季度末的未償餘額約為5.404億美元。該公司還有1.442億美元的過橋貸款，這些貸款在季度末之後結束或已達成協議，將於2023年結束，根據協議，另外還有1.196億美元的過橋貸款，將於2024年結束。與公司貸款活動和持有餘額有關的更多詳細信息包含在公司投資者關係網站 https://ir.extraspace.com/ 上發佈的補充財務信息中。

物業管理：

截至2023年6月30日，公司為第三方所有者管理978家門店和未合併合資企業擁有的323家門店，管理的門店總數為1,301家。該公司是美國最大的自助存儲管理公司。

資產負債表：

在截至2023年6月30日的三個月中，公司完成了公開債券發行，發行了4.5億美元的2030年到期的5.5％的優先無抵押票據。該公司還修改並重報了其信貸額度，將循環容量從12.5億美元增加到19.4億美元，並將循環承諾的到期日延長至2027年6月。作為修正案的一部分，該公司還在4.25億美元的信貸額度內還清了定期貸款，並在10億美元的信貸額度內增加了定期貸款。新的定期貸款在2023年6月30日尚未提取，但在2023年7月20日Life Storage合併結束時全額提取。

在截至2023年6月30日的三個月中，該公司沒有在其自動櫃員機計劃中發行任何股票，目前有8億美元可供發行。該公司在本季度沒有使用其股票回購計劃回購任何普通股，截至2023年6月30日，根據該計劃，該公司已獲準再購買高達3.37億美元的股票。

截至2023年6月30日，該公司的固定利率債務佔總債務的百分比為73.4％。扣除浮動利率應收賬款的影響，有效固定利率債務佔總債務的比例為80.6％。公司固定利率和浮動利率債務的加權平均利率分別為3.8％和6.4％。合併加權平均利率為4.5％，加權平均到期日約為5.1年。與公司債務明細表相關的全部詳細信息包含在公司投資者關係網站 https://ir.extraspace.com/ 上發佈的補充財務信息中。

2023年7月25日，標普全球將其對該公司的全部評級上調至BBB+穩定。

分紅：

2023年6月30日，公司向2023年6月15日營業結束時的登記股東支付了第二季度每股1.62美元的普通股股息。

2023年7月19日，公司在Life Storage合併的同時，在2023年7月13日營業結束時向登記在冊的股東支付了每股1.01美元的股息。預計Extra Space將在第三季度額外支付股息，這與公司慣常的季度分紅時間一致。收盤前的股息將歸因於第三季度支付的總金額，因此，在收盤前的股息和要支付的額外季度股息之間，Extra Space股東將獲得的總股息與公司董事會本應在整個第三季度宣佈的除Life Storage合併完成之外本應宣佈的金額一致。

展望：

由於2023年7月20日的Life Storage合併接近本財報發佈，下表概述了公司對截至2021年12月31日的年度的初步和修訂後的核心FFO估計以及年度假設，其中不包括Life Storage合併的任何影響。

(1) 本新聞稿稍後將提供淨收入前景與同店淨營業收入前景的對賬，標題為 “估計的GAAP淨收入與估計的同店淨營業收入對賬”。對賬包括與同店收入和同店支出前景相關的詳細信息。本新聞稿稍後將提供每股淨收益展望與每股運營前景資金的對賬情況，標題為 “估計的全面攤薄後每股收益與估計的全面攤薄後每股FFO之間的對賬”。

FFO對本年度已發行股票和運營單位的估計平均數量進行了全面攤薄。該公司的估計是前瞻性的，基於管理層對當前和未來市場狀況的看法。公司的實際業績可能與這些估計存在重大差異。

除了公司的估計和假設（不包括Life Storage Mergance）外，公司還公佈了截至2023年12月31日的年度合併對Core FFO的預期淨攤薄以及與合併有關的其他信息。合併後的公司的完整估算和假設將在稍後公佈。

補充財務信息：

有關公司業績的未經審計的補充財務信息可在公司網站www.extraspace.com上找到。在主頁的 “公司信息” 導航菜單下，單擊 “投資者關係”，然後在 “財務和股票信息” 導航菜單下單擊 “季度收益”。本補充信息提供了有關項目的更多詳細信息，包括按投資組合和市場劃分的門店佔用率和財務業績、債務到期日程表以及租賃資產的表現。

電話會議：

公司將於美國東部時間2023年8月4日星期五下午 1:00 舉行電話會議，討論其財務業績。電話參與者可以使用以下鏈接預先註冊電話會議以接收特殊撥入號碼和 PIN，從而避免延遲加入電話會議：https://register.vevent.com/register/BI3eb70db729a8472a9aa8005624bf6983。

電話會議的網絡直播也將在公司的投資者關係網站上播出，網址為 https://ir.extraspace.com。要收聽網絡直播，請在預定開始時間前至少 15 分鐘訪問該網站，以便註冊、下載和安裝任何必要的音頻軟件。

從美國東部時間2023年8月4日下午 5:00 開始，本次電話會議的重播將在公司網站的投資者關係部分播放 30 天。

前瞻性陳述：

本新聞稿中列出的某些信息包含聯邦證券法所指的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括有關門店收購的好處、發展、有利的市場條件、我們對今年的展望和估計、有關最近完成的Life Storage合併的陳述，以及有關我們的計劃、目標、目標、戰略、未來事件、未來收入或業績、資本支出、融資需求、競爭格局、與收購和開發相關的計劃或意圖、估計的颶風相關保險索賠以及其他與之無關的信息歷史信息。在某些情況下，前瞻性陳述可以通過諸如 “相信”、“估計”、“期望”、“可能”、“將”、“應該”、“預期” 或 “打算” 之類的術語來識別，或者這些術語或其他類似術語的否定詞，或者通過對戰略的討論。我們還可能不時發表其他前瞻性陳述。所有此類後續前瞻性陳述，無論是書面還是口頭，由我們或代表我們撰寫，也受這些警示性陳述的明確限制。有個數字

可能導致我們的實際業績與本新聞稿中包含或所考慮的前瞻性陳述存在重大差異的風險和不確定性。任何前瞻性陳述都應根據我們最新的10-K表年度報告和10-Q表季度報告中的 “風險因素” 部分中提及的風險來考慮。這些因素包括但不限於：

•總體經濟狀況、房地產行業和我們運營所在市場的負面變化；

•未能實現Life Storage合併的預期收益；

•Life Storage的業務無法成功整合的風險，或者這種整合可能比預期的更困難、更耗時或更昂貴的風險，包括我們留住和僱用關鍵人員的能力；

•Life Storage合併完成後，合併後的公司未來預期財務業績和業績的不確定性；

•未能按預期條件或根本完成未完成的收購和開發；

•來自新門店和現有門店或其他存儲替代方案的競爭的影響，包括對我們或Life Storage房產的競爭加劇或意想不到的競爭，這可能導致租金和入住率下降；

•未投保損失和環境污染的潛在責任；

•監管環境以及國家、州和地方法律法規的影響，包括但不限於管理房地產投資信託（“REIT”）、租户再保險和我們業務其他方面的法律法規，可能會對我們的業績產生不利影響；

•我們根據保險單追回損失的能力；

•信貸和金融市場中斷以及由此產生的以合理利率籌集資金或獲得信貸的困難，這可能會阻礙我們的增長能力；

•我們對信息技術的依賴，除其他外，這些技術容易受到來自計算機病毒和惡意軟件的攻擊、黑客攻擊、網絡攻擊和其他未經授權的訪問或濫用，任何一種都可能對我們的業務和業績產生不利影響；

•提高利率；

•減少資產估值和相關減值費用；

•我們在合資投資方面缺乏唯一的決策權；

•美國税法近期或未來變更的影響；

•未能出於美國聯邦所得税目的維持我們的房地產投資信託基金地位；

•任何高度傳染性或傳染性疾病爆發的影響，包括對自助存儲空間和輔助產品的需求減少，以及入住率和租金以及人員配備水平的潛在下降，這可能會對我們的業績產生不利影響；以及

•自然災害、戰爭或恐怖主義的影響導致的經濟不確定性，這可能會對我們的商業計劃產生不利影響。

所有前瞻性陳述均基於我們當前的預期和各種假設。我們的期望、信念和預測是真誠地表達的，我們相信它們有合理的依據，但無法保證管理層的預期、信念和預測會實現或實現。所有前瞻性陳述僅在發佈之日起適用。我們沒有義務公開更新或修改前瞻性陳述，這些陳述可能用於反映發佈日期之後的事件或情況或反映意外事件的發生。

FFO 的定義：

FFO提供有關公司經營業績的相關而有意義的信息，這些信息以及淨收入和現金流是瞭解公司經營業績所必需的。公司認為，作為淨收入的補充，FFO是一項有意義的披露。淨收入假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預見地減少，這反映在折舊和攤銷費用上。房地產資產的價值會因市場狀況而波動，公司認為FFO更準確地反映了公司房地產資產的價值。全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）將FFO定義為根據美國公認會計原則（“GAAP”）計算的淨收益，不包括營業銷售的收益或虧損

可折舊房地產資產的存貨和減值減值，加上與房地產相關的折舊和攤銷，以及對記錄在案的未合併合夥企業和合資企業進行調整後的折舊和攤銷。公司認為，為了進一步瞭解公司的業績，應根據公司合併財務報表中列報的公認會計原則將FFO與報告的淨收入和現金流一起考慮。不應將FFO視為根據公認會計原則計算的淨收入的替代品。

為了提供信息，公司還介紹了Core FFO。核心FFO不包括非我們運營核心的收入和支出以及非現金利息。儘管公司對核心FFO的計算與NAREIT對FFO的定義不同，可能無法與其他房地產投資信託基金和房地產公司的定義相提並論，但該公司認為它為衡量經營業績提供了有意義的補充指標。公司認為，通過排除非我們運營核心的收入和支出以及非現金利息費用，向股東和潛在投資者提供了衡量我們經營業績的指標，該指標可以更接近房地產行業提出FFO的目標。不應將公司的核心FFO視為NAREIT對FFO的定義的取代。FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金或房地產公司報告的FFO相提並論，這些房地產投資信託基金或房地產公司沒有根據目前的NAREIT定義定義來定義FFO，或者對當前的NAREIT定義有不同的解釋。FFO不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金，也不應將其視為衡量公司業績的淨收入的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的經營活動淨現金流的替代方案，也不應被視為公司進行現金分配能力的指標。

同店的定義：

在本報告所述期間，公司的同店池包括914家全資擁有和運營的門店，這些門店在公佈的最早日曆年的第一天已經穩定下來。該公司認為，門店一旦開業三年或在一個日曆年內將平均平方英尺的入住率維持在80.0％或以上，就會保持穩定。公司認為，通過提供穩定的門店池的同店業績，以及隨附的運營指標，包括但不限於入住率、租金收入（增長）、運營支出（增長）、淨營業收入（增長）等，股東和潛在投資者能夠在不受不穩定的入住率、租金水平、支出水平、收購或已完成開發項目影響的情況下評估經營業績。同店業績不應作為未來同店業績或公司整個門店表現的基礎。未對同店池進行任何修改，以包括從Life Storage獲得的任何資產。

關於 Extra Space Storage Inc

Extra Space Storage Inc. 總部位於猶他州鹽湖城，是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金，也是標準普爾500指數的成員。截至2023年6月30日，公司在41個州和華盛頓特區擁有和/或經營2438家自助倉儲門店。該公司的門店包括約170萬個單位和約1.84億平方英尺的可出租空間。

隨着Life Storage合併於2023年7月20日完成，Extra Space目前在Extra Space、Life Storage和Storage Express品牌下擁有3500多個分支機構，是美國最大的自助存儲物業運營商。該公司為全國各地的客户提供各種位置便利、安全的存儲單元，包括船隻存放處、房車儲藏室和商務存儲。

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如需信息：

傑夫·諾曼

ExtraSpace Storage

(801) 365-1759

ExtraSpace Storage

簡明合併資產負債表

（以千計，共享數據除外）

			2023年6月30日						2022年12月31日
			（未經審計）
資產：
房地產資產，淨額			$	10,017,351					$	9,997,978
房地產資產-經營租賃使用權資產			220,090						221,725
對未合併房地產實體的投資			747,775						582,412
對債務證券和應收票據的投資			891,190						858,049
現金和現金等價物			50,644						92,868
其他資產，淨額			438,403						414,426
總資產			$	12,365,453					$	12,167,458
負債、非控制性權益和權益：
應付票據，淨額			$	1,273,448					$	1,288,555
無抵押定期貸款，淨額			2,248,840						2,340,116
無抵押優先票據，淨額			3,695,200						2,757,791
循環信貸額度			275,250						945,000
經營租賃負債			228,343						229,035
未合併房地產企業的現金分配			69,183						67,352
應付賬款和應計費用			212,416						171,680
其他負債			327,366						289,655
負債總額			8,330,046						8,089,184
承付款和意外開支
非控股權益和權益：
ExtraSpace Storage Inc. 股東權益：
優先股，面值0.01美元，已授權5,000,000股，未發行或流通股票			—						—
普通股，面值0.01美元，授權5億股，截至2023年6月30日和2022年12月31日分別發行和流通135,058,897股和133,921,020股股票			1,351						1,339
額外的實收資本			3,383,303						3,345,332
累計其他綜合收益			47,065						48,798
累計赤字			(175,941)						(135,872)
Total Extra Space Storage Inc.			3,255,778						3,259,597
由優先運營合夥單位代表的非控股權益，淨額			222,940						261,502
經營合夥企業中的非控股權益、淨權益和其他非控制性權益			556,689						557,175
非控股權益和權益總額			4,035,407						4,078,274
負債、非控制性權益和權益總額			$	12,365,453					$	12,167,458

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的合併運營報表

（以千計，股票和每股數據除外）-未經審計

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月的GAAP淨收入與同店淨營業收入總額的對賬——未經審計

截至2023年12月31日的財年，GAAP全面攤薄後每股估計收益與估計的全面攤薄後每股FFO（不包括Life Storage合併的影響）的對賬——未經審計

截至2023年12月31日的財年，預計的GAAP淨收入與估計的同店淨營業收入（不包括Life Storage合併的影響）的對賬（以千計）——未經審計

(1) 估計的同店租金收入、運營支出和淨營業收入是公司2023年同店914家門店的估計同店租金收入。