EX-10.1

租賃的第一修正案(“第一修正案”)的生效日期為2023年5月3日(“生效日期”)，由特拉華州有限責任公司(“房東”)ARE-MA Region No 94，LLC和特拉華州公司(“承租人”)omega Treateutics，Inc.

(Ii)化學品儲藏室CC5和RC5，(Iii)頂層公寓儲藏室PH5，以及(Iv)套房105，位於馬薩諸塞州劍橋市查爾斯公園一號樓內，約有89,246平方英尺的可出租空間。租約中對房產進行了更詳細的描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

業主已同意延遲目標開始日期，而租客已同意將租約項下應付的初始基本租金每年每可租平方英尺增加1.00元，作為業主同意延遲目標開始日期的代價。

業主及租客希望修訂租約，以(其中包括)(I)規定分階段交付物業，(Ii)規定物業中包括第105套房的部分將於基本完成而沒有任何租户改善的情況下交付，(Iii)增加租約項下應付的初始基本租金，及(Iv)反映項目地址的變化。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

儘管租約中有任何相反規定，業主和租客承認並同意，如果業主的工作在目標開工日期之前基本完成，則開工日期可以在目標開工日期之前進行。

建築物：馬薩諸塞州劍橋市第一街140號項目中的某一建築物，位於房東擁有的不動產上，如圖B所示。

項目：俗稱“第一街140號”的項目，包括物業所在的建築物所在的房地產，以及附件B所述的對其進行的所有改造和附屬設施。

業主和租客承認並同意，儘管本租約附件B中有任何相反規定，但自生效日期起，(I)本租約(包括但不限於本租約附件A和B)中對“Charles Park”和“One Rogers Street”的任何和所有提及均已刪除，(Ii)與本租約附件B所載項目的法律描述相關的物業地址現指124、130和140 First Street，以及(Iii)儘管有上述規定，整個項目將被稱為“140 First Street”，整個項目的郵寄地址是140 First Street，Cambridge，Massachusetts 02142。

基本租金：每年每平方英尺可出租租金116.00美元，可根據本條例第四節進行調整。

“2.交付；處所的驗收；生效日期。在符合本段倒數第二句的前提下，業主應盡商業上合理的努力，在目標開工日期或之前將房產交付給租户，業主的工作應基本完成(“交付”或“交付”)。如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。即使本合同有任何相反規定，如果業主未能在目標開始日期後60天內將物業交付給租户(該日期可因不可抗力延誤和/或租户延誤而延長，即“取消日”)，則在業主未能將房產交付給租客的期限後的每一天，基本租金應減免1天。如果業主由於不可抗力和/或租户延誤以外的任何原因，未能在目標開始日期後180天內交付物業，則租户可以書面通知業主終止本租約，如果租户終止本租約，則房東和租客均不再享有本租約項下的任何其他權利、義務或義務，但在本租約終止後仍繼續存在的條款除外。在此使用的術語“房東的工作”、“承租人延誤”和“基本完成”應具有工作信函中為這些術語規定的含義。儘管本租約或工作信函中包含前述規定或任何相反規定，但業主和租客同意：(A)關於Suite105物業的“業主工程”僅指建造基礎建築工程，不包括業主在Suite 105物業內建造任何租户改善工程；(B)Suite105物業將交付給租户；(C)Suite105物業的業主工程實質上完成後，不需要為Suite 105物業頒發佔用證書或臨時佔用證書(或已發出同等批准)。如果承租人在180天后的5個工作日內沒有選擇取消本租約

在本款規定的期限內，本租約無效的權利將被放棄，本租約將保持完全效力和效力。

“開工日期”應是以下兩項中較早的一項：(I)房東將房產交付給租客的日期；(Ii)如果沒有租客延誤，房東本可以交付房產的日期。《105套房起租日》為2023年7月31日。

除工作書所載或本租約另有明文規定外：(I)承租人應接受物業於開工日期時的狀況；(Ii)業主對物業的任何瑕疵不承擔任何責任；及(Iii)承租人接管物業，即為承租人接受物業及物業在取得物業時狀況良好的確鑿證據。租客在生效日期前佔用物業須受本租約的所有條款及條件所規限，只要租客不在物業的任何部分經營業務，則不包括支付基本租金及有關物業的營運費用的義務。

在開工日期後的連續90天內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責為房屋提供服務的建築或建築系統(如第13條所界定)所需的任何維修，除非租户或任何租户一方對維修原因負責，在這種情況下，租户應支付費用。承租人還應享有向房東發放的與房東有關的工作相關的任何擔保。

應業主要求，承租人應簽署並交付一份書面確認，説明開始日期和期限屆滿日期，並以本租約附件所附“開始日期確認”的形式予以確定；但承租人未能簽署並交付此類確認不影響房東在本合同項下的權利。本租約的“期限”應為本租約首頁上定義的基本期限和承租人根據本租約第39條可選擇的任何延期條款。

承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。房東聲明並保證，代表房東簽署本租約的人被正式授權代表房東簽署和交付本租約，作為具有法律約束力的房東合同。承租人聲明並保證，代表承租人簽署本租約的人被正式授權代表承租人簽署和交付本租約，作為具有法律約束力的承租人合同。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租户的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。

(Iii)現將租約第3節及第5節中的“第二期物業開始租金日期”改為“第105期物業的租金開始日期”，(Iv)在租約第7節及第10節中的“第二期物業的租金開始日期”在此以“套房105物業的租金開始日期”代替，及(V)在致“第二期物業”、“第二階段目標開始日期”及“第二階段開始日期”的工作函件中，現予刪除。為免生疑問，承租人應開始支付基本租金和

額外租户改善津貼。儘管租約中有任何相反規定，雙方承認承租人已通知房東，承租人已根據租約條款選擇100%使用整個物業的額外租户改善津貼。

除租客改善津貼及額外租客改善津貼外，業主應向租客提供“第二次額外租客改善津貼”，以支付超出的租客租賃費(如附件C所載工作函件所界定)，最高金額為每平方英尺租金50.00元。額外的租户改善津貼必須在支付第二筆額外租户改善津貼的任何部分之前悉數支付。自生效日期起至基期內每個月首日止，承租人須支付所需款額，以悉數攤銷第二筆額外租客改善津貼的部分(如有)，按月平均支付，年利率為基準期限的年利率10%，並於生效日期開始計息(“額外租約租金”)。租賃期滿或提前終止時，任何尚未支付的額外TI租金應在本租賃到期或提前終止時一次性支付給業主。為免生疑問，額外的TI租金不得根據租約第4(A)條作出調整。承租人無權在租賃期滿或提前終止之前的任何時間預付全部或任何部分額外的TI租金。

租户須於2023年12月31日(“第二次額外租客改善津貼選擇日期”)前以書面通知業主，第二次額外租客改善津貼租客已選擇使用多少。如租客未能在第二次額外租客改善津貼選擇日期前將通知送交業主，租客將被視為已選擇不使用第二次額外租客改善津貼的任何部分。這種選擇(或被視為選擇)是最終的，對租户具有約束力，此後不得在未經房東同意的情況下進行修改，房東可由房東唯一和絕對的主觀自由裁量權批准或拒絕批准或拒絕批准。承租人確認並同意(I)租户每月應支付的額外交易税租金金額在生效日期後方可計算(或可重新計算)，及(Ii)在計算(或重新計算)交易商租金附加額後應支付的第一期額外交易税租金可能包括(X)緊隨交易日租計算(或重新計算)後的日曆月應付的交易商交易税額外租金的每月分期付款。加上(Y)自生效日期起至計算(或重新計算)交易税租金的歷月最後一天為止期間的所有未繳及未繳額外交易税租金。

在業主的工作基本完成並全部支付後，當租約項下應支付的TI租金和額外的TI租金已確定時，承租人應以本第一修正案附件A的格式簽署並交付一份關於TI租金的書面確認；然而，承租人未能簽署並交付該確認並不影響業主在本合同項下的權利。

儘管工作信函中有任何相反的規定，但根據工作信函，只有可歸因於501套房的TI津貼部分可用於TI費用。業主應將可歸因於Suite 105物業的TI津貼部分(統稱為“Suite 105 TI津貼”)，包括按每平方英尺租金計算適用於Suite 105物業的額外租户改善津貼和第二次額外租户改善津貼的部分，供租客在開始日期後的頭12個月內使用(“Suite 105津貼日期以外”)，向租户償還租客根據租約第12條對105號套房進行的固定和永久改建所招致的合理費用(由提交給房東的發票和租户的書面退款請求證明)。Suite 105 TI津貼的任何部分在Suite 105津貼日期以外仍未支付，應被視為已被租户沒收，並且租户無權進一步獲得Suite 105 TI津貼的任何部分。

業主和租客承認並同意：(A)已滿足《工作書》第2(B)和(2)(C)節的審批要求，現刪除《工作書》第2(D)節的第一句；(B)由TI建築師於2022年7月22日編制並已得到業主和租客批准的某些租户改善計劃(“批准計劃”)；(C)房東已訂購材料和設備，並已根據批准的計劃開始建設租户改善工程，以及(D)承租人對已批准的圖則提出的任何更改應構成符合工作書第4(A)和4(B)節的更改。

房東和租客承認並同意房東根據批准的平面圖和批准的預算與總承包商就承租人改善工程的施工簽訂了“保證最高價格”合同，承租人沒有進一步權利根據工作通知書交付價值工程通知。

OFAC。承租人及據承租人所知，承租人的所有實益擁有人目前(A)遵守並應在租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與此相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為“OFAC規則”)，(B)未列入，且在租賃期限內不得列入，由OFAC維護的特別指定的國民和被阻止的人名單和/或OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單，以及(C)不是禁止美國人與之發生關係的個人或實體

10.

經紀人。房東和租客各自聲明並保證，其沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為“經紀人”)就本第一修正案中所反映的交易進行交易，也沒有經紀人促成這項交易。房東和房客在此同意就本第一修正案與租客或房東(視情況而定)進行交易後，任何經紀人要求佣金或其他形式的賠償的任何索賠，房東和房客同意賠償並使對方不受損害。

本第一修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第一修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

承租人承認房東的業務運營是房東的專有業務。未經業主事先書面同意，承租人應保密，不得向第三方披露房東的系統、控制、設備、編程、供應商、租户和專用設施的信息，並應要求承租方保密，不得向第三方披露。

本第一修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每一份應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

除由本第一修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不變。如果本第一修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第一修正案的規定為準。無論是否經過本第一修正案的特別修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要的程度上進行修改，以實現本第一修正案的目的和意圖。

承租人承認房東的業務運營是房東的專有業務。未經業主事先書面同意，承租人應保密，不得向第三方披露，並應要求承租方保密而不向第三方披露有關業主業務運營的信息，包括但不限於關於業主的系統、控制、設備、編程、供應商、租户和專用便利設施的信息。儘管如上所述，承租人可向承租人的員工、董事會、委員會、貸款人、投資者、第三方、顧問和顧問披露在承租人的日常運營過程中合理需要的信息，前提是承租人應要求這些各方將信息保密，並且(Y)遵守具有管轄權的法院或其他政府機構的有效命令，或任何法律、法規或法規，包括但不限於，根據適用的美國證券交易委員會要求，向美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)備案本租約。

茲證明，本第一修正案的執行日期為上述第一修正案的第一年。


租户：
歐米茄治療公司
特拉華州的一家公司

發信人：	/S/Mahesh Karande
姓名：	馬赫什·卡蘭德
ITS：	總裁與首席執行官


房東：

ARE-MA區域編號94，LLC
特拉華州一家有限責任公司

出處：亞歷山大港房地產股票，LP
特拉華州的有限合夥企業，
管理成員

作者：Are-QRS Corp.，
馬裏蘭州一家公司
普通合夥人

發信人：	/S/艾莉森·格羅霍拉
姓名：	艾利森·格羅霍拉
標題：	高級副總裁，RE法律事務