附錄 99.2
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1037540/000165642323000037/bxp-color.gif
BXP公佈2023年第二季度業績；
報告第二季度每股收益為0.66美元，每股FFO為1.86美元

超過了第二季度每股收益和FFO的預期；在第二季度執行了約93.8萬平方英尺的租約；並開設了備受期待的View Boston 觀景臺體驗
    
馬薩諸塞州波士頓，2023年8月1日——美國最大的上市開發商、所有者和頂級工作場所經理BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）今天公佈了截至2023年6月30日的第二季度業績。
第二季度的財務亮點包括：
•截至2023年6月30日的季度收入增長了5.6％，達到8.172億美元，而截至2022年6月30日的季度收入為7.739億美元。
•截至2023年6月30日的季度，歸屬於普通股股東的淨收益為1.043億美元，攤薄每股（EPS）為0.66美元，而截至2022年6月30日的季度為2.23億美元，攤薄每股收益為1.42美元。與 2022 年第二季度相比，下降的主要原因是：
◦2022年第二季度銷售額增長9,620萬美元；
◦2023年第二季度折舊和攤銷費用增加1,940萬美元，這主要是由於2022年第二季度和第三季度的資產收購；以及
◦扣除利息收入增加後的利息支出增加2,220萬美元；
◦被2023年第二季度投資組合業務的貢獻增加約1,940萬美元所抵消。
•截至2023年6月30日的季度，運營資金（FFO）為2.928億美元，攤薄每股1.86美元，而截至2022年6月30日的季度，FFO為3.046億美元，攤薄每股1.94美元。與2022年第二季度相比，下降的主要原因是扣除利息收入增加後的利息支出增加，為2,220萬美元，但部分被投資組合業務的貢獻增加約1,940萬美元所抵消。
•由於投資組合表現好於預期，每股每股收益和FFO均比BXP預期的中點高出每股0.06美元。投資組合表現優於預期的部分原因是運營費用低於預期。
BXP還提供了最新的指引，即2023年第三季度每股收益為0.63美元至0.65美元，FFO為攤薄每股1.83美元至1.85美元，2023年全年每股收益為2.42美元至2.47美元，攤薄後每股FFO為7.24美元至7.29美元。
請參閲下方的 “每股收益和每股FFO指南”。
第二季度和最近的業務亮點包括：

—更多—

•簽訂了約938,000平方英尺的租約，加權平均租期為8.0年。

•View Boston開業，這是備受期待的觀景臺，包括馬薩諸塞州波士頓保誠大廈的頂三層。佔地63,000平方英尺的體驗提供了一個難得的機會，可以欣賞城市的360度全景，在Stratus雞尾酒吧和The Beacon小酒館享用小吃，以及展示波士頓許多社區和文化地標的最先進的互動式沉浸式展覽。

•華盛頓特區賓夕法尼亞大道2100號已完工並已全部投入使用，這是一個佔地約47.6萬平方英尺的頂級工作場所，佔用率約為62％，租賃率約為91％（包括我們已經簽署尚未根據公認會計原則開始租約的空置空間）。

•BXP持有55％權益的合資企業選擇暫停位於加利福尼亞州聖何塞的Platform 16第一階段的垂直建設。計劃分階段建造16號平臺，以最好地滿足市場需求。地下停車場和建築物基礎部分將在未來幾個月內完工，以確保隨着需求的改善，該項目能夠迅速調動。

•BXP持有50％權益的合資企業行使了將其威斯康星大道7750號物業抵押的2.526億美元建築貸款的到期日延長一年的選擇權。這座佔地73.4萬平方英尺的量身定製的高級工作場所位於馬裏蘭州貝塞斯達，100％租給萬豪國際集團的子公司。該貸款的浮動利率等於定期SOFR加上每年1.35％，現在將於2024年4月26日到期，可延期一年，但須遵守某些條件。

•波士頓地產有限合夥企業（“BPLP”）簽訂了四份利率互換合約，名義金額總計為12億美元。BPLP簽訂了這些利率互換合約，以減少其因2023年無抵押定期貸款利率變化而受到未來現金流變化的影響。簽訂這些利率互換是為了將從2023年5月4日開始到2024年5月16日結束的定期SOFR（無抵押定期貸款的參考利率）固定在4.6420％的加權平均利率。
•BPLP完成了7.5億美元的公開發行，本金總額為6.500％，2034年到期的無抵押優先票據。扣除承保折扣和估計的交易費用後，本次發行的淨收益約為7.413億美元。
•BXP持有30％利息的合資企業償還了由位於華盛頓特區西北國會大廈街500號的物業抵押的1.05億美元未償還貸款，新貸款的收益由兩張總額為1.05億美元的期票為證，其利息總額為每年6.83％，將於2026年6月5日到期。西北國會大廈街500號為233 華盛頓特區佔地1,000平方英尺的頂級工作場所，租賃率為99％。
•2023年7月，完成了重建，位於馬薩諸塞州尼德姆的肯德里克街140號A棟已全面投入使用。該物業是100％租賃的，是馬薩諸塞州第一個以這種規模重新定位的淨零、碳中和辦公室。
•2023年7月28日，BXP與一家機構投資者簽訂了合資協議，以開發位於麥迪遜大道443號之間的麥迪遜大道343號的未來開發

—更多—

以及紐約市的第 45 街，毗鄰中央車站。百智浦擁有該合資企業55％的權益，其合作伙伴擁有45％的權益，BXP將提供常規開發、物業管理和租賃服務。麥迪遜大道343號項目考慮建造（1）長島鐵路新的東側通道項目（麥迪遜大中心）（“第一階段”）的直接入口，以及（2）一座佔地約90萬平方英尺的帶有底層零售的頂級工作場所建築（“第二階段”）。隨後，該合資企業於2023年8月1日與大都會交通管理局簽訂了為期99年的土地租約，租約佔地約25,000平方英尺。地面租約要求合資企業建造直接通往麥迪遜中央車站的通道，作為開發項目的第一階段。合資企業可以選擇在2025年7月31日之前在新大樓建造之前終止地面租約，並獲得通往中央車站通道的建設費用的補償。無法保證第一階段將按目前設想的條款完成，也無法保證開發項目的第二階段將按照目前設想的條件開始，或者根本無法保證。
•2023年7月28日，BXP持有50％權益的一家合資企業行使了將其位於馬薩諸塞州波士頓的100 Causeway抵押貸款的到期日延長一年的選擇權。這座佔地634,000平方英尺的頂級工作場所位於馬薩諸塞州波士頓，租賃率為95％。修改後的延期貸款的未償餘額為3.366億美元，其中包括約400萬美元的本金還款，利率從定期SOFR加1.60％降至定期SOFR加1.48％。該貸款現將於2024年9月5日到期，可延期一年，但須遵守某些條件。
•在領導BXP舊金山地區工作了25年之後，鮑勃·佩斯特選擇在2024年初從執行副總裁的職位上退休。現任舊金山地區租賃高級副總裁羅德·迪爾將在佩斯特先生退休後接替他。作為過渡的一部分，BXP將在一個管理結構下重組舊金山、洛杉磯和西雅圖地區的西海岸業務，立即生效。佩斯特先生和代爾先生將共同領導西海岸的業務，佩斯特先生將在未來幾個月內將職責移交給代爾先生。BXP 將繼續保持其在洛杉磯和西雅圖的區域業務。
•自2023年7月28日起，BXP的獨立董事任命喬爾·克萊因為首席獨立董事，接替Kelly A. Ayotte。由於該職位需要額外的時間投入和責任，阿約特女士辭去了首席獨立董事的職務，獨立董事認為，克萊因先生再次擔任該職位符合BXP及其股東的最大利益。Ayotte女士自2022年5月起擔任百智浦首席獨立董事，並將繼續擔任百智浦董事會成員。克萊因先生曾在2016年5月至2019年5月期間擔任百智浦的首席獨立董事，並在2019年5月至2022年5月期間擔任其獨立董事長。
•BXP延續了其領導地位和對可持續發展的持續承諾，並在2023年4月的地球日同時發佈了BXP的2022年ESG報告，該報告強調，除其他外，百智浦在2022年實現了其能源和減水目標，並有望在2025年之前實現碳中和運營。在發佈該出版物的同時，BXP 於 2023 年 5 月 31 日舉辦了第二屆年度 ESG 投資者最新動態網絡直播。

—更多—

報告的業績未經審計，無法保證這些報告的業績不會與截至2023年6月30日的季度的最終信息有所不同。管理層認為，為了公平地陳述這些報告的業績，BXP已經進行了所有必要的調整。

每股收益和每股FFO指南：
下文列出了BXP對2023年第三季度和2023年全年每股收益（攤薄）和每股FFO（攤薄）的指導意見。除下文所述外，這些估計數反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括對租金、入住率、利率、租賃可用空間的時機、開發成本支出和開發交付的時間以及本新聞稿中提及的事件和相關電話會議中提及的事件對收益的影響的假設。估算值不包括（1）未來可能的收益或虧損或未來其他可能的房地產收購或處置對經營業績的影響，（2）任何其他資本市場活動的影響，（3）應收賬款和應計租金餘額的未來核銷或恢復，或（4）未來的減值費用。由於多種因素，每股收益估計值可能會受到波動的影響，包括折舊和攤銷費用確認的變化、可折舊房地產的減值損失以及與處置活動相關的任何收益或損失。BXP 目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。顧名思義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷、可折舊房地產的減值損失或與處置活動相關的收益或損失。無法保證BXP的實際業績不會與下述估計值存在重大差異。

2023 年第三季度2023 年全年
低高低高
預計每股收益（攤薄）$0.63 $0.65 $2.42 $2.47 
添加：
預計公司在房地產折舊和攤銷中所佔份額1.20 1.20 4.82 4.82 
預計每股 FFO（攤薄）$1.83 $1.85 $7.24 $7.29 


BXP將於美國東部時間2023年8月2日星期三上午10點舉行電話會議，向公眾開放，討論2023年第二季度業績，提供業務最新情況，並討論投資者可能感興趣的其他業務事宜。想要加入電話會議並提問的參與者可以在 https://register.vevent.com/register/BIac804611f1af4449a41bec3ca33cb641 註冊以接收撥入號碼和唯一的 PIN 以訪問通話。還將有電話會議的直播音頻，僅限收聽，可在百智浦網站的 “投資者” 部分觀看，網址為 https://investors.bxp.com/events-webcasts。電話會議結束後不久，電話會議的重播將在BXP的網站 https://investors.bxp.com/events-webcasts 上播出，持續長達十二個月。
此外，百智浦2023年第二季度 “補充運營和財務數據” 的副本以及本新聞稿可在百智浦網站 investors.bxp.com 的 “投資者” 部分查閲。

BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）是美國最大的頂級辦公場所的上市開發商、所有者和管理者，集中在六個充滿活力的門户市場——波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和華盛頓特區。BXP 已經交付了這樣的名額

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50 多年來，我們的客户和社區都在推動進步。BXP 是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金 (REIT) 的形式組織。包括未合併合資企業擁有的房產，BXP的投資組合總面積為5,410萬平方英尺，191處房產，其中包括13處在建/重建的房產。如需瞭解有關百智浦的更多信息，請訪問我們的網站或在 LinkedIn 或 Instagram 上關注我們。

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。你可以通過我們使用 “預期”、“相信”、“預算”、“可以”、“估計”、“期望”、“指導”、“打算”、“可能”、“計劃”、“項目”、“應該”、“將” 以及與歷史問題無關的類似表達方式來識別這些陳述。這些陳述基於我們當前的計劃、預期、預測和對未來事件的假設。在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素是BXP無法控制的。如果我們的基本假設被證明不準確，或者出現已知或未知的風險或不確定性，則實際結果可能與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異。這些因素包括但不限於與總體經濟和資本市場狀況變化的影響相關的風險和不確定性，包括持續的通貨膨脹、利率上升、供應鏈中斷、勞動力市場中斷、資本市場的混亂和波動、由於美國或全球經濟衰退的嚴重性和持續時間而導致的消費者和客户行為的潛在長期變化、影響房地產行業的一般風險（包括但不限於無法進入房地產行業或以優惠條件續訂租約、客户偏好和空間利用率的變化、對客户財務狀況的依賴以及來自其他房地產開發商、所有者和運營商的競爭）、地緣政治衝突（包括烏克蘭持續的戰爭）的影響、高度傳染性或傳染性疾病的爆發對我們和客户的財務狀況、經營業績和現金流（包括為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動的影響），直接和疫情和遏制措施對我們客户的間接經濟影響，以及我們的客户成功經營業務的能力）、投資新市場的不確定性、融資的成本和可用性、我們的利率套期保值合同的有效性、我們的合資夥伴履行義務的能力、地方、國內和國際經濟和市場狀況的影響、收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響、新採用的關於BXP會計政策和財務業績的逐期比較、遵守監管變更的成本的不確定性（包括遵守美國證券交易委員會標準化氣候相關披露的擬議規則的潛在成本）以及BXP向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定性的會計原則。這些前瞻性陳述僅代表截至本報告發布之日，不能保證未來的業績、業績或成就。除非法律另有要求，否則BXP沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

財務表如下。

—更多—

波士頓地產公司
合併資產負債表
（未經審計）

2023年6月30日2022年12月31日
（以千計，股票和麪值金額除外）
資產
按成本計算的房地產$24,642,681 $24,261,588 
在建工程482,850 406,574 
為未來開發而保留的土地637,191 721,501 
使用權資產-融資租賃237,526 237,510 
使用權資產-經營租賃166,421 167,351 
減去：累計折舊(6,568,568)(6,298,082)
房地產總額19,598,101 19,496,442 
現金和現金等價物1,581,575 690,333 
託管人持有的現金46,915 46,479 
證券投資33,481 32,277 
租户和其他應收賬款，淨額91,968 81,389 
關聯方應收票據，淨額88,834 78,576 
銷售類應收租金，淨額13,250 12,811 
應計租金收入，淨額1,318,320 1,276,580 
遞延費用，淨額710,820 733,282 
預付費用和其他資產77,457 43,589 
對未合併合資企業的投資1,780,959 1,715,911 
總資產$25,341,680 $24,207,669 
負債和權益
負債：
應付抵押貸款票據，淨額$3,274,764 $3,272,368 
無抵押優先票據，淨額10,985,395 10,237,968 
無抵押信貸額度— — 
無抵押定期貸款，淨額1,196,046 730,000 
租賃負債-融資租賃251,874 249,335 
租賃負債——經營租賃204,826 204,686 
應付賬款和應計費用434,574 417,545 
應付的股息和分配171,465 170,643 
應計應付利息111,088 103,774 
其他負債418,813 450,918 
負債總額17,048,845 15,837,237 
承付款和意外開支— — 
可贖回的遞延股票單位6,292 6,613 
股權：
歸屬於波士頓地產公司的股東權益：
過剩股票，面值0.01美元，已授權1.5億股，未發行或流通
— — 
優先股，面值0.01美元，已授權5,000,000股；未發行或流通— — 
普通股，面值0.01美元，已授權2.5億股，已發行156,932,300和156,836,767，截至2023年6月30日和2022年12月31日，已發行156,853,400和156,757,867股
1,569 1,568 
額外的實收資本6,561,161 6,539,147 
股息超過收益(516,550)(391,356)
按成本計算的國庫普通股，截至2023年6月30日和2022年12月31日為78,900股
(2,722)(2,722)
累計其他綜合虧損(3,406)(13,718)
歸屬於波士頓地產公司的股東權益總額6,040,052 6,132,919 
非控股權益：
運營夥伴關係的共同單位689,123 683,583 
房地產合夥企業1,557,368 1,547,317 
權益總額8,286,543 8,363,819 
負債和權益總額$25,341,680 $24,207,669 






波士頓地產公司
合併運營報表
（未經審計）
截至6月30日的三個月截至6月30日的六個月
 2023202220232022
 （以千計，每股金額除外）
收入
租賃$761,733 $721,899 $1,518,608 $1,440,019 
停車等26,984 30,346 50,993 52,080 
酒店13,969 12,089 22,070 16,646 
開發和管理服務9,858 6,354 18,838 12,185 
直接償還管理服務合同的工資和相關費用
4,609 3,239 9,844 7,304 
總收入817,153 773,927 1,620,353 1,528,234 
開支
正在運營
租金291,036 273,848 582,344 544,103 
酒店8,161 6,444 14,832 11,284 
一般和行政44,175 34,665 99,977 77,859 
管理服務合同的薪金和相關費用4,609 3,239 9,844 7,304 
交易成本308 496 1,219 496 
折舊和攤銷202,577 183,146 411,311 360,770 
支出總額550,866 501,838 1,119,527 1,001,816 
其他收入（支出）
未合併合資企業的收入（虧損）(6,668)(54)(14,237)2,135 
房地產銷售的收益— 96,247 — 118,948 
利息和其他收入（虧損）17,343 1,195 28,284 2,423 
其他收入——分配費— 6,624 — 6,624 
證券投資的收益（虧損）1,571 (4,716)3,236 (6,978)
非房地產投資的未實現收益124 — 383 — 
利息支出(142,473)(104,142)(276,680)(205,370)
淨收入136,184 267,243 241,812 444,200 
歸屬於非控股權益的淨收益
房地產合夥企業的非控股權益(19,768)(18,546)(38,428)(36,095)
非控股權益——運營合夥企業的共同單位
(12,117)(25,708)(21,169)(42,061)
歸屬於波士頓地產公司的淨收益$104,299 $222,989 $182,215 $366,044 
歸屬於波士頓地產公司的普通股每股基本收益
淨收入$0.67 $1.42 $1.16 $2.33 
已發行普通股的加權平均數156,826 156,720 156,815 156,685 
歸屬於波士頓地產公司的攤薄後每股普通股收益
淨收入$0.66 $1.42 $1.16 $2.33 
已發行普通股和普通等價股的加權平均數
157,218 157,192 157,131 157,098 







波士頓地產公司
運營資金 (1)
（未經審計）
截至6月30日的三個月截至6月30日的六個月
2023202220232022
（以千計，每股金額除外）
歸屬於波士頓地產公司的淨收益$104,299 $222,989 $182,215 $366,044 
添加：
非控股權益-運營合夥企業的共同單位
12,117 25,708 21,169 42,061 
房地產合夥企業的非控股權益
19,768 18,546 38,428 36,095 
淨收入136,184 267,243 241,812 444,200 
添加：
折舊和攤銷費用
202,577 183,146 411,311 360,770 
房地產合夥企業折舊和攤銷份額中的非控股權益
(17,858)(17,414)(35,569)(35,067)
公司在未合併合資企業的折舊和攤銷中所佔份額
25,756 21,120 51,401 43,164 
與公司相關的折舊和攤銷
(442)(413)(911)(817)
減去：
房地產銷售的收益— 96,247 — 118,948 
非房地產投資的未實現收益124 — 383 — 
房地產合夥企業的非控股權益19,768 18,546 38,428 36,095 
歸屬於運營合夥企業（包括波士頓地產公司）的運營資金（FFO）326,325 338,889 629,233 657,207 
減去：
非控股權益-運營合夥企業運營資金份額的普通單位
33,481 34,329 64,371 66,509 
歸屬於波士頓地產公司的運營資金$292,844 $304,560 $564,862 $590,698 
波士頓地產公司的運營資金份額百分比——基本
89.74 %89.87 %89.77 %89.88 %
加權平均已發行股票——基本156,826 156,720 156,815 156,685 
每股 FFO 基本值
$1.87 $1.94 $3.60 $3.77 
加權平均已發行股票——攤薄157,218 157,192 157,131 157,098 
攤薄後每股FFO
$1.86 $1.94 $3.59 $3.76 







(1) 根據全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）理事會通過的運營資金修訂定義，我們通過調整歸屬於波士頓地產公司（根據公認會計原則計算）的淨收益（虧損）、資產負債表上合併的可折舊房地產的減值損失、減值損失來計算運營資金或 “FFO” 關於我們在公允價值顯著下降的推動下對未合併合資企業的投資未合併的合資企業持有的折舊房地產以及與房地產相關的折舊和攤銷。FFO是一項非公認會計準則財務指標，但我們認為，FFO的列報，加上必要的GAAP財務指標的列報，增進了投資公眾對房地產投資信託基金經營業績的理解，也有助於使房地產投資信託基金經營業績的比較更有意義。管理層通常認為每股FFO和FFO是理解和比較我們經營業績的有用指標，因為通過排除與先前折舊的營業性房地產資產的銷售、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷（根據歷史成本核算和使用壽命估計，處於相似狀況的類似資產的所有者之間可能有所不同）的損益，FFO和每股FFO可以幫助投資者在報告中比較公司房地產的經營業績期限以及其他公司的經營業績。
我們對FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金或房地產公司報告的FFO進行比較，這些房地產投資信託基金或房地產公司沒有根據目前的Nareit定義來定義該術語，或者對當前納雷特定義的解釋不同。
為了便於清楚地瞭解公司的經營業績，應將FFO與公司合併財務報表中列報的歸屬於波士頓地產公司的淨收益一起進行審查。FFO不應被視為歸屬於波士頓地產公司（根據公認會計原則確定）的淨收益或任何其他GAAP財務指標的替代品，只能與根據公認會計原則編制的公司財務信息一起考慮，並作為對公司的財務信息的補充。









波士頓地產公司
投資組合租賃百分比
按地點劃分的佔用百分比 (1)
按地點劃分的租賃百分比 (2)
2023年6月30日2022年12月31日2023年6月30日2022年12月31日
波士頓90.7 %90.2 %92.1 %92.7 %
洛杉磯86.0 %88.3 %86.2 %88.6 %
紐約88.5 %86.8 %90.6 %90.9 %
舊金山88.2 %88.5 %89.1 %88.8 %
西雅圖 87.9 %88.3 %90.5 %90.9 %
華盛頓特區84.9 %88.7 %89.2 %93.0 %
總投資組合88.3 %88.6 %90.4 %91.5 %

(1) 代表已根據公認會計原則開始確認收入的已簽署租約。
(2) 代表已根據公認會計原則開始確認收入的已簽署租約以及已簽署的具有未來生效日期的空置空間租約。





在 BXP
邁克爾·拉貝爾
執行副總裁，
首席財務官兼財務主管
mlabelle@bxp.com

韓海倫
投資者關係副總裁
hhan@bxp.com
















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