2023 年第二季度財務增刊 20© 2023 房利美 DRAFT S er io us d el in qu en cy R at e 0.59% 0.10% 0.05% 0.07% 0.07% 0.11% 0.06% 0.98% 0.4% 0.4% 0.4% 1.4% 多户家庭信貸損失和嚴重拖欠率 0.0% 0.2% 1.2% 1.4% 9% 0.3% 0.1% —% * —%* 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% —%* —% * —% * —% * —% * —% 2008 2009 2010 2012 2012 2016 2016 2018 2018 2019 2020 2023 0% 1% 嚴重拖欠率 (37) 累計總信貸損失率，淨值截至2023年第二季度的收購年度 (39) * 按收購年度計算，佔累計信用損失總額淨額的0.05％以下

© 2023 房利美草稿尾註

2023 年第二季度財務增刊 22© 2023 房利美草案 (1) 其他淨支出包括債務清償損益、喪失抵押品贖回權的財產收入（支出）、合夥企業投資的損益、住房信託基金支出、貸款分包服務成本以及與某些損失緩解活動相關的服務費。(2) 根據淨資產除以期末未償資產總額計算。(3) 淨攤銷收入指抵押貸款和債務的溢價和折扣的攤銷合併信託。這些成本基礎調整代表了這些工具的初始公允價值和賬面價值之間的差額，以及房利美在收購貸款時獲得的預付費用。這不包括對衝會計產生的成本基礎調整的攤銷。(4) 單户傳統貸款羣體包括：(a) 房利美的單户傳統抵押貸款和 (b) 房利美MBS基礎的單户傳統抵押貸款，但房利美已再證券化的房地美證券基礎貸款除外。它不包括房利美不提供擔保的留存抵押貸款組合中持有的非房利美單户抵押貸款相關證券。傳統是指美國政府或其機構不全部或部分擔保或保險的抵押貸款和抵押貸款相關證券。(5) 多户家庭擔保業務賬簿包括：(a) 房利美的多户抵押貸款；(b) 房利美MBS基礎的多户抵押貸款；以及 (c) 公司為多户住宅抵押貸款資產提供的其他信貸增強。它不包括房利美不提供擔保的留存抵押貸款組合中持有的非房利美多户抵押貸款相關證券。(6) 平均估計的按市值計價的按市值計價比率基於貸款的未償本金餘額除以期末房產的估計現值，該公司使用內部估值模型計算房屋價值的定期變化。不包括這些信息不容易獲得的貸款。(7) FICO信用評分是貸款發放時的，由抵押貸款賣方報告。(8) 單户家庭SDQ利率是指逾期90天或更長時間或處於止贖過程中的單户貸款，根據貸款數量以公司單户傳統擔保業務賬簿的百分比表示。特定類別貸款的單户家庭SDQ利率是指適用類別中的SDQ貸款，除以該類別中單户家庭傳統擔保賬簿中的貸款數量。(9) 扣除TCCA的基本擔保費收入是業務擔保賬簿的利息收入，不包括根據2011年《臨時工資減税延續法》於2012年實施的10個基點擔保費增加的影響《基礎設施投資和就業法》，其增量收入是匯入財政部但未由公司留存。(10) “投資組合的淨利息收入” 包括：公司留存抵押貸款組合和其他投資組合中持有的資產的利息收入；用於支持貸款人流動性的其他資產的利息收入；以及公司未償公司債務和康涅狄格大道證券® 債務的利息支出。就本財務補充圖表而言，對衝會計的收入（支出）包含在 “投資組合淨利息收入” 類別中；但是，公司不將套期保值會計的收入（支出）視為投資組合淨利息收入的一部分。截至2023年6月30日的六個月中，該公司的套期會計費用為5.34億美元。（11）反映了公司在每個期末以未付本金餘額計算的總負債，不包括成本基礎調整和合並信託債務的影響。(12) 現金等價物由隔夜回購協議和收購之日到期日為三個月或更短的美國國債（如果有）組成。（13）) 指根據房地美的美國每週平均固定利率抵押貸款利率初級抵押貸款市場調查®。這些增長率是使用給定時期的最新可用數據報告的。(14) 2023年之前的美國國內生產總值（“GDP”）年增長（下降）率基於經濟分析局計算的 “一年前第四季度至第四季度的百分比變化”，可能會進行修訂。2023年期間的國內生產總值率是基於經濟分析局於2023年7月27日發佈的2023年第二季度（預估值）的年化國內生產總值率。尾註

2023年第二季度財務增刊 23© 2023 房利美草稿尾註 (15) 房價估算基於房地美收購中的購買交易和截至2023年6月底的公開契約數據。包括後續數據可能會導致截然不同的結果。房價增長率未經季節性調整。UPB的估算基於截至2023年6月底的可用數據，排名前十的州由UPB按降序排列。一年期房價增長率為截至2023年6月30日的12個月期間。(16) 按年計算，表示在此期間為公司單户住宅傳統擔保安排收取的基本擔保費的總和，加上根據收購時的估計平均壽命確認與這些擔保安排相關的任何預付現金。2022年第四季度，該公司改進了用於估算收購時平均貸款期限的方法。本財務補充文件中更新了前幾期報告的收取費用，以反映這種更新的方法。不包括根據TCCA實施的10個基點擔保費上調的影響，該增量收入匯給財政部，不由公司保留。(17) 不包括無法獲得這些信息的貸款。該公司不時修訂其確定借款人DTI比率的指導方針。借款人報告的用於獲得抵押貸款資格的收入金額可能不代表借款人的總收入；因此，報告的DTI比率可能高於借款人的實際DTI比率。（18）指HomeReady® 抵押貸款，這是公司為信譽良好的低收入借款人提供的低首付抵押貸款產品。HomeReady允許為購房提供高達97％的貸款價值比率融資。該公司提供其他非HomeReady貸款的低首付抵押貸款產品；因此，該類別並不代表所示期內獲得的所有高LTV比率的單户家庭貸款或單户傳統擔保業務賬簿中的所有高LTV比率貸款。有關獲得的單户家庭貸款或發放LTV比率大於95％的單户家庭傳統擔保業務簿中的信息，請參閲 “OLTV比率> 95％” 類別。（19）“Refi Plus” 是指根據房利美的Refi Plus計劃獲得的貸款，該計劃為當前正在貸款並在該計劃生效日期之前申請的符合條件的房利美借款人提供了再融資靈活性。Refi Plus對最大LTV比率沒有限制，為LTV比率大於80％的貸款提供了抵押貸款保險靈活性。（20）計算方法是每個類別的單户家庭貸款的未付本金餘額總額除以單户家庭傳統擔保業務賬簿中貸款的未償本金餘額總額。具有多種產品特徵的貸款包含在所有適用類別中。(21) 包括截至2023年6月30日處於有效寬容狀態的貸款。(22) 單户家庭傳統擔保業務賬簿中包含的貸款百分比，以未付本金餘額衡量，該協議用於通過要求抵押品、信用證、抵押貸款保險、公司擔保、納入信用風險轉移交易參考池或其他規定來降低信用風險的協議房利美的補償在某種程度上與貸款有關的財務損失事件。(23) 故意留空。(24) 包括抵押貸款池保險交易，涵蓋截至2023年6月30日未償本金餘額約為12億美元的貸款。(25) 指協議中包含的貸款，該協議旨在通過要求初級抵押貸款保險、抵押品、信用證、公司擔保或其他協議向實體提供一定程度的補償經濟損失事件。不包括信用風險轉移交易所涵蓋的貸款，除非此類貸款也屬於初級抵押貸款保險的承保範圍。(26) 未償本金餘額代表基礎貸款餘額，與CAS和某些貸款機構風險分擔交易的參考池餘額不同。(27) 基於截至期末單户家庭傳統擔保業務賬簿的未付本金餘額。(28) 從借款人最後一次支付的抵押貸款分期付款到添加相關房產時計算致公司的 REO在截至2023年6月30日的六個月內完成的止贖清單。住房和城市發展部投保的房屋淨值轉換抵押貸款不在此計算範圍內。

2023年第二季度財務增刊 24© 2023 房利美DRAFT (29) 包括還款計劃和取消抵押品贖回權的替代方案。還款計劃僅反映與拖欠60天或更長時間的貸款相關的計劃。從截至2020年12月31日的年度開始，已完成的寬容安排不包括在內。(30) 截至2023年6月30日，在試用修改期內，約有16,300筆貸款尚未完成。(31) 代表已簽訂貸款人風險分擔協議的貸款百分比，以未償本金餘額衡量。(32) 根據委託承保和服務（“DUS”）計劃，房利美從特別批准的個人新發放的抵押貸款中收購了個人、新發放的抵押貸款 DUS 貸款機構使用 DUS 承保標準和/或 DUS 貸款文件。由於DUS貸款機構通常與房利美分擔損失風險，因此他們能夠發放、承保、結算和償還大多數貸款，而無需公司預先審查。(33) 包括任何承保的純息期限低於貸款期限的貸款，無論貸款目前是否處於純息期。(34) 有關定義，請參閲 https://multifamily.fanniemae.com/financing-options。具有多種產品特徵的貸款包含在所有適用類別中。(35) 小額餘額貸款是指全國原始未付餘額不超過600萬美元的多户家庭貸款。(36) 我們對當前DSCR的估計基於涵蓋12個月的最新可用收入信息，這些房產的季度和年度報表，包括相關的還本付息。如果年度報表是可用的最新報表，則使用該報表。如果無法獲得運營報表信息，則使用承保的 DSCR。該指標不包括合作貸款。(37) 多户家庭嚴重拖欠率是指逾期60天或更長時間的多户家庭貸款，根據未付本金餘額，以公司多户家庭擔保業務賬簿的百分比表示。特定類別（例如收購年度、資產類別或目標負擔得起的細分市場）貸款的多户家庭嚴重拖欠率是指適用類別中的嚴重拖欠貸款，除以該類別多户家庭擔保業務賬簿中貸款的未償本金餘額。（38）多户家庭負擔得起的商業頻道側重於為協議下提供長期負擔能力的房產融資，例如有租金補貼或收入限制的房產。（39）) 累計淨信用損失利率是在適用時期內收購的多户住宅貸款截至2023年6月30日的累計淨信用損失（收益），佔適用期內收購的多户家庭貸款已獲得的未償本金餘額總額的百分比。淨信貸損失包括獨立虧損分擔安排的預期收益，主要是多户家庭DUS貸款機構風險分擔交易。2014年收購的信用損失率主要是由2023年第一季度老年人住房投資組合的註銷所推動的。(40) 違約包括取消抵押品贖回權、賣空、取消抵押品贖回權時向第三方出售以及抵押品贖回權代替契據。累積違約率是指企業擔保簿中發放於確定年份違約的單户傳統貸款總數，除以企業擔保賬簿中源自該確定年度的單户傳統貸款總數。截至2023年6月30日的數據不一定表明貸款的最終表現，未來幾個時期的表現可能會發生重大變化。（41）批評貸款是指歸類為 “特別提及”、“不合格” 或 “可疑” 的貸款。歸類為 “特別提及” 的貸款是指在其他方面表現不佳但存在潛在缺陷的貸款，如果不加以糾正，可能會導致借款人的全額還款能力下降。被歸類為 “不合格” 的貸款有一個明確的弱點，危及及時的全額還款。“Doubtful” 是指存在薄弱環節的貸款，根據現有條件和價值，這種貸款使全額收款或清算非常可疑，也是不可能的。尾註