此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述不能保證表現。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，並受到許多假設、風險和不確定性的影響。我們的未來業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績存在重大差異。你可以通過在本補充包中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 或其他類似表達方式之類的詞語來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和重建項目而言，預計的完成日期、估計的項目成本、預計的增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東的股息以及運營合夥企業分配的估計，包括2023年任何股息支付的形式，以及潛在的股票回購和/或資產出售的金額和形式。決定這些陳述和其他前瞻性陳述結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力。目前，其中一些因素是利率和通貨膨脹上升對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的影響，以及這些因素對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟以及金融市場以及整個房地產市場已經產生和可能繼續產生的影響。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第 1A 項。風險因素”，見我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告的第一部分。對於這些陳述，我們聲稱保護1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述的安全港。提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本補充一攬子計劃發佈之日。所有隨後歸因於我們或代表我們行事的人的書面和口頭前瞻性陳述均受本節包含或提及的警示性陳述的全部明確限制。我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本補充一攬子計劃發佈之日之後發生的事件或情況。該補充一攬子計劃包括某些非公認會計準則財務指標，並附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）認為根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）計算和列報的最直接可比的財務指標。其中包括運營資金（“FFO”）、可供分配的資金（“FAD”）、淨營業收入（“NOI”）和房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“ebitDare”）。本補充一攬子計劃中提供了最直接可比的GAAP財務指標與提出的非公認會計準則財務指標之間差異的量化對賬。這些非公認會計準則財務指標的定義以及管理層認為非公認會計準則指標為投資者提供有關公司財務狀況和經營業績的有用信息的原因的陳述，以及管理層使用這些衡量標準的目的（如果適用），可以在附錄第一頁的定義部分找到。

本補充一攬子計劃應與公司截至2023年6月30日的季度10-Q表季度報告以及公司截至2023年6月30日的季度補充運營和財務數據包一起閲讀，兩者都可以在公司網站www.vno.com上查閲。

2023 年第二季度財務摘要

截至2023年6月30日的季度歸屬於普通股股東的淨收益為46,377,000美元，攤薄每股收益為0.24美元，而去年同期為50,41.8萬美元，攤薄每股收益為0.26美元。經影響同期可比性的項目調整後，截至2023年6月30日的季度調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的淨收益為27,454,000美元，攤薄每股收益為0.14美元，上一季度為37,403,000美元，攤薄每股收益為0.19美元。

截至2023年6月30日的季度，調整後的息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）為288,113,000美元，而去年同期為270,41.6萬美元。

流動性

截至2023年6月30日，我們的流動性為32億美元，包括13億美元的現金及現金等價物和限制性現金，以及19億美元的循環信貸額度可供使用。

賓夕法尼亞大學地區發展

截至2023年6月30日，我們已經花費了9.6億美元的現金，估計還剩3.4億美元用於賓夕法尼亞第一大學、賓夕法尼亞大學第二分校和賓夕法尼亞大學的全區改進。無法保證這些項目能按時完成或在預算範圍內完成。

2023 年業務發展

股息/股票回購計劃

2023年4月26日，Vornado宣佈將其普通股的分紅推遲到2023年底，屆時，在最終確定其2023年應納税所得額（包括資產出售的影響）後，它將以董事會確定的現金或（ii）現金和證券的組合支付2023年的股息。從股息或資產出售中保留的現金將用於減少債務和/或為下文討論的股票回購計劃提供資金。

Vornado還宣佈，根據一項新制定的股票回購計劃，其董事會已授權回購其高達2億美元的已發行普通股。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，我們以23,216,000美元的價格回購了1,722,295股普通股，平均每股價格為13.48美元。

2023 年業務發展-續

公園大道 350 號

2023年1月24日，我們和魯丁家族（“魯丁”）與Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel創始人兼首席執行官（“KG”）的子公司完成了與公園大道350號和東52街40號有關的一系列交易的協議。

根據協議，Citadel master以 “原樣” 租賃了佔地58.5萬平方英尺的曼哈頓公園大道350號辦公樓，為期十年，初始年淨租金為3,600萬美元。根據租約條款，沒有提供租户補貼或免費租金。Citadel還租賃了魯丁位於東52街40號（39萬平方英尺）的鄰近房產。

此外，我們還與魯丁（“Vornado/Rudin JV”）成立了一家合資企業，該合資企業旨在收購東51街39號。下文所述的KG合資企業成立後，東51街39號將與公園大道350號和東52街40號合併，創建一個頂級開發用地（統稱為 “場地”）。2023年6月20日，Vornado/Rudin合資公司以4000萬美元的價格完成了對東51街39號的收購，該收購由Vornado和Rudin在50/50的基礎上出資。

從 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以選擇以下任一選項：

•收購與Vornado/Rudin合資企業的60％權益，該合資企業將對該場地的估值為12億美元（Vornado為9億美元，魯丁為3億美元），並根據東中城分區分區建造一座佔地170萬平方英尺的新辦公大樓（“項目”），由Vornado/Rudin合資公司擔任開發商。KG將擁有合資企業60％的股份，而Vornado/Rudin合資公司將擁有40％的股份（Vornado擁有36％的股份，魯丁擁有合資企業4％的股份，以及Vornado/Rudin合資公司的2.5億美元優先股權）。

◦在合資企業成立時，Citadel或其關聯公司將在該項目中為其位於紐約市的主要辦公室簽訂一份為期15年的錨定租約，並附有續訂選項，該租約佔地約850,000平方英尺（具有擴建和收縮權）；

◦Citadel空間的租金將由基於項目總成本的百分比回報（根據實際資本成本進行調整）的公式確定；

◦主租賃將在預定的拆除開始時終止；

•或者，行使以14億美元（Vornado為10.85億美元，魯丁為3.15億美元）收購該網站的選擇權，在這種情況下，Vornado/Rudin合資公司將不參與新開發項目。

此外，從2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin合資公司可以選擇以12億美元（9億美元給Vornado，3億美元給魯丁）將該場地交給KG。在任何看跌期權平倉後的十年內，除非根據KG組建合資企業的請求行使看跌期權，或者KG支付了2億美元的解僱金，否則如果KG繼續開發網站，Vornado/Rudin合資公司將有權根據上述條款與KG投資合資企業。

處置

亞歷山大公司（“亞歷山大”）

2023年5月19日，亞歷山大以71,06萬美元的價格完成了對位於紐約皇后區的Rego Park III地塊的出售，其中包括對布朗菲爾德税收優惠的對價以及迄今為止的規劃、規格和改進費用的報銷。出售後，我們確認了16,396,000美元的淨收益份額，並從Alexander's獲得了71.1萬美元的銷售佣金，其中25萬美元支付給了第三方經紀商。

軍械庫秀

2023年7月3日，我們以2440萬美元的價格完成了位於紐約的The Armory Show的出售，但收盤後會進行某些調整。財務報表收益將在2023年第三季度確認，約為2000萬美元。

曼哈頓零售物業出售

2023年7月27日，我們簽訂了一項協議，以1億美元的價格出售位於第五大道510號、春街148—150號、百老匯443號和百老匯692號的四處曼哈頓零售物業。我們預計將在2023年第三季度完成銷售，並確認財務報表虧損約50萬美元。此次出售受慣例成交條件的約束。

有關GAAP與非公認會計準則指標的對賬情況，請參閲附錄。

2023 年業務發展-續

融資活動

參與西 34 街 150 號貸款

2023 年 1 月 9 日，我們在西 34 街 150 號的2.05億美元抵押貸款中參與的1.05億美元抵押貸款得到償還，這使合併資產負債表上的 “其他資產” 和 “應付抵押貸款淨額” 減少了1.05億美元。剩餘的1億美元抵押貸款餘額的利息為SOFR加1.86％，受利率上限安排的約束，SOFR執行率為4.10％，將於2024年5月到期。

第五大道 697-703 號（第五大道和時代廣場合資企業）

2023年6月14日，第五大道和時代廣場合資公司完成了對第五大道697-703號4.21億美元的無追索權抵押貸款的重組，該貸款於2022年12月到期。重組後的3.55億美元貸款通過應用房地產級儲備金和合夥人的資金減少了本金，分為（i）3.25億美元的優先票據，其利息為SOFR加2.00％；（ii）3000萬美元的初級票據，按4.00％的固定利率累計利息。重組後的貸款將於2028年3月到期，並已全部展期。為未來重新租賃該物業而籌集的任何資金都將優先於3000萬美元的初級票據。

西 22 街 512 號

2023年6月28日，我們持有55％權益的一家合資企業完成了對曼哈頓西22街512號的12925萬美元再融資，這是一棟佔地17.3萬平方英尺的辦公樓。這筆純息貸款的第一年利率為SOFR加2.00％，之後為SOFR加2.35％。該貸款將於2025年6月到期，延期一年，視還本付息覆蓋率、貸款價值和債務收益率要求而定。該貸款取代了之前的137,124,000美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加上1.85％，初始到期日為2023年6月。此外，合資企業訂立了利率上限安排，詳見下頁表格。

第七大道 825 號

2023年7月24日，我們持有50％權益的一家合資企業完成了對位於第七大道825號的辦公公寓的5400萬美元再融資，這是一座佔地17.3萬平方英尺的曼哈頓辦公和零售大樓。純息貸款的利率為SOFR加2.75％，滿足某些租賃條件後可減免30個基點，將於2026年1月到期。這筆貸款取代了之前的6000萬美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加上2.35％，定於2023年7月到期。

融資活動-續

利率互換和上限安排

在截至2023年6月30日的六個月中，我們達成了以下利率互換和上限安排。有關我們的利率互換和上限安排的更多信息，請參閲第11頁：

（金額以千計）

名義金額 （共享）

全押互換率

到期日期

浮動利率利差

利率互換：

加利福尼亞街 555 號（24 年 5 月 24 日生效）

$

840,000

6.03%

05/26

S+205

無抵押定期貸款 (1)（10 月 23 日生效）

150,000

5.12%

07/25

S+129

指數行使率

利率上限：

1290 美洲大道（70.0% 的利息）（11 月 23 日生效）(2)

$

665,000

1.00%

11/25

S+162

公園大道一號（3 月 24 日生效）

525,000

3.89%

03/25

S+122

列剋星敦大道731號辦公公寓（利息為32.4％）（7月23日生效）

162,000

6.00%

06/24

Prime + 0

第五大道 640 號（利息 52.0%）

259,925

4.00%

05/24

S+111

西 22 街 512 號（利息 55.0%）

71,088

4.50%

06/25

S+200

______________________________

(1) 除了上述披露的掉期外，將於2027年12月到期的無抵押定期貸款還受前期達成的各種利率互換安排的約束。下表總結了互換安排對無抵押定期貸款的影響。

(2) 就該安排而言，我們預付了63,100美元，其中18,930美元歸於非控股權益。

租賃活動

以下租賃活動和相關統計數據基於在此期間簽署的租約，無意與根據公認會計原則開始租金收入相吻合。第二代轉租空間代表空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金基於我們在該期間租賃的平方英尺份額。

截至2023年6月30日的三個月

27.9萬平方英尺的紐約辦公空間（共享224,000平方英尺），初始租金為每平方英尺91.57美元，加權平均租期為10.7年。在17.4萬平方英尺的第二代空間上，公認會計原則和按市值計算的租金變化分別為正9.9％和正5.7％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺10.94美元，佔初始租金的11.9％。

20.5萬平方英尺的紐約零售空間（共享15.9萬平方英尺），初始租金為每平方英尺50.29美元，加權平均租期為5.1年。97,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正20.6％和正15.6％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺16.17美元，佔初始租金的32.2％。

THE MART佔地29,000平方英尺（全部共享），初始租金為每平方英尺56.85美元，加權平均租期為3.7年。21,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為負11.2％和負13.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺4.86美元，佔初始租金的8.5％。

位於加利福尼亞街555號的6,000平方英尺（合租4,000平方英尺），初始租金為每平方英尺120.56美元，加權平均租期為5.2年。第二代4,000平方英尺空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正12.8％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺9.12美元，佔初始租金的7.6％。

截至2023年6月30日的六個月中

1,056,000平方英尺的紐約辦公空間（共享99.6萬平方英尺），初始租金為每平方英尺98.89美元，加權平均租期為9.8年。佔地85.1萬平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正8.7％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺4.55美元，佔初始租金的4.6％。

23萬平方英尺的紐約零售空間（共享17.9萬平方英尺），初始租金為每平方英尺85.76美元，加權平均租期為5.3年。在10.4萬平方英尺的第二代空間上，GAAP和按市值計算的租金變化分別為正11.3％和正8.6％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺17.59美元，佔初始租金的20.5％。

THE MART佔地10.8萬平方英尺（全部共享），初始租金為每平方英尺56.55美元，加權平均租期為6.0年。72,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為負4.3％和負9.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺7.48美元，佔初始租金的13.2％。

位於加利福尼亞街555號的10,000平方英尺（合租7,000平方英尺），初始租金為每平方英尺134.70美元，加權平均租期為5.9年。第二代4,000平方英尺空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正12.8％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺22.92美元，佔初始租金的17.0％。

________________________________

(1) 我們的債務契約比率和合並未支配息税折舊攤銷前利潤是根據我們的優先無抵押票據的條款計算得出的。用於這些計算的方法可能與其他公司的標題相似的比率和金額有很大不同。有關計算這些比率和金額所用方法的更多信息，請參閲我們向美國證券交易委員會提交的優先債務契約以及適用的招股説明書和招股説明書補充文件。

(2) 總資產包括息税折舊攤銷前利潤，根據我們的優先無抵押票據契約條款，上限為7.0％。

(3) 信用評級僅供參考，不建議買入或賣出我們的證券。

________________________________

有關調整後的息税折舊攤銷前利潤和息税折舊攤銷前利潤淨負債的定義，請參閲附錄第二頁。參見附錄第五頁的淨收益（虧損）與ebitDare的對賬以及附錄第六頁調整的ebitDare與ebitDare的對賬。

截至2023年6月30日，2595美元的浮動利率債務（按份額計算）受利率上限安排的約束，不受利率上限安排約束的372美元浮動利率債務佔我們按比例分配的債務總份額的4％。詳情請參閲以下頁面。

________________________________

請參閲合併債務附錄第四頁的對賬表，截至2023年6月30日，我們的合併資產負債表上顯示的合併合同債務的淨額。

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(1) 假設行使權利擴展期權。

(2) 無抵押定期貸款在其期限內受各種利率互換安排的約束。詳情見第 6 頁。

(3) 截至2023年6月30日，我們所有的倫敦銀行同業拆借利率指數債務和衍生品均已過渡。但是，由於2023年6月的合約重置日期發生在參考利率過渡日期之前，其中某些工具的倫敦銀行同業拆借利率指數利率在季度末生效。

(4) 等於 (i) 根據套期保值工具調整後的最新合約重置日有效的指數利率和 (ii) 合約點差之和。

(5) 等於 (i) 現金利率和 (ii) 利率上限溢價在期限內攤銷的影響之和。

(6) 於 2023 年 6 月簽訂，詳情見第 6 頁。

(7) 2023年3月，我們簽訂了公園大道一號抵押貸款的遠期上限。詳情見第 6 頁。

(8) 2023年5月，第五大道和時代廣場合資公司簽訂了第五大道640號抵押貸款的利率上限安排。詳情見第 6 頁。

(9) 利率將於2023年7月轉換為Prime，到2024年6月，最優惠利率將上限為6.00％。亞歷山大為Prime上限預付了11,258美元（按我們32.4％的份額計算為3,648美元），有效利率為8.46％。詳情見第 6 頁。

(10) 現金、現金等價物和限制性現金的利息收入的增加部分緩解了我們對SOFR指數上漲的敞口。

合併（100%）：
安全									$	11					$	291					$	855					$	525					$	1,580					$	2,500
不安全									—						—						450						400						1,375						350
合併債務總額（100%）									$	11					$	291					$	1,305					$	925					$	2,955					$	2,850		(3)
佔合併債務總額的百分比									0.1		%				3.5		%				15.7		%				11.1		%				35.4		%				34.2		%
按份額計算的債務到期日：
合併債務（100%）									$	11					$	291					$	1,305					$	925					$	2,955					$	2,850
非合併實體按比例分攤的債務									30			(4)			1,064						576						593						40						355
減去：非控股權益在合併債務中的份額									—						(37)						—						—						—						(645)
每股債務總額									$	41					$	1,318					$	1,881					$	1,518					$	2,995					$	2,560
佔每股總負債的百分比									0.4		%				12.8		%				18.2		%				14.7		%				29.0		%				24.9		%

_______________________________

(1) 假設使用右側擴展選項。歸類為固定利率的債務包括利率互換安排的影響，這些安排可能在債務到期前到期。有關截至2023年6月30日達成的利率互換安排的信息，請參閲上一頁。

(2) Vornado Realty L.P. 為800美元的合資企業債務提供擔保，其中包括西34街7號的300美元抵押貸款和第五大道和時代廣場合資企業中包含的500美元第五大道640號抵押貸款。這800美元不包括在上面列出的時間表中。

(3) 在2027年之後到期的1,310美元浮動利率債務中，645美元歸因於非控股權益。

(4) 代表我們在第七大道825號辦公公寓的60美元抵押貸款中所佔的份額。2023年7月24日，我們完成了對第七大道825號的54美元（每股27美元）的再融資。詳情參見第 5 頁。

________________________________

(1) 假設行使權利擴展期權。

(2) 表示截至期末的有效利率，基於合約重置日的適當參考利率加上經套期保值工具調整後的合同利率（如適用）。有關截至2023年6月30日達成的利率互換和利率上限安排的信息，請參閲上一頁。

(3) 反映了我們通過實現某些可持續發展關鍵績效指標 (KPI) 指標有資格降息 0.01%。我們必須每年達到KPI指標才能獲得降息。

(4) 歸類為固定利率的債務包括利率互換安排的影響，這些安排可能在債務到期前到期。有關截至2023年6月30日達成的利率互換安排的信息，請參閲上一頁。

________________________________

(1) 表示免租金加上租户報銷額之前的每月合同基本租金乘以 12。按股計算的年化租金包括已簽訂但尚未開始的租約或同一空間的空置租户。

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(1) 包括按月租約、滯留租户和在本季度最後一天到期的租約。

___________________

(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 房產在2098年之前的地面租賃，並已全面展期。公允市場價值重置發生在2023年、2048年和2073年。13.2％的預計回報率是在2023年6月地租重置之前，該租金尚未確定，可能是實質性的。

(3) 預計將隨着重建前租約的增加而實現，其平均剩餘期限約為3.2年。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

附錄

定義和非公認會計準則對賬

固定收益補貼包括各種非公認會計準則財務指標。這些非公認會計準則指標的描述如下。本補充一攬子計劃中提供了這些非公認會計準則指標與最直接可比的GAAP指標的對賬情況。

ebitdare——ebitdare（即房地產公司的息税折舊攤銷前利潤）是全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的一項非公認會計準則財務指標，它可能無法與未根據NAREIT定義計算息税折舊攤銷前利潤的其他房地產投資信託基金報告的息税折舊攤銷前利潤相提並論。NAREIT將ebitdare定義為GAAP淨收益或虧損，加上利息支出，加上所得税支出，加上折舊和攤銷，加上（減去）處置折舊財產的虧損和收益，包括控制權變更的損失，加上合資企業折舊財產價值下降導致的折舊財產和未合併實體投資的減值減記，加上為反映該實體在息税折舊攤銷前利潤中所佔份額而進行的調整未合併實體的DA。公司之所以將ebitdare包括在內，是因為它是其他房地產投資信託基金使用的績效指標，因此可以為投資者提供有用的信息，將Vornado的表現與其他房地產投資信託基金的表現進行比較。

調整後的淨負債與息税折舊攤銷前利潤的比率——調整後的淨負債與息税折舊攤銷前利潤的比率。淨負債的計算方法為（i）公司的合併債務減去非控股權益在合併債務中的份額加上公司在未合併實體債務中的比例份額減去（ii）公司的合併現金和現金等價物、託管中的現金和美國國庫券投資減去非控股權益在這些金額中的份額加上公司在未合併實體這些金額中的按比例份額。託管中持有的現金是指根據貸款協議託管的現金，包括用於還本付息、房地產税、財產保險和資本改善，公司無法指導使用這筆現金。不能假設有現金和現金等價物可用於減債，因為公司可能會將其現金和現金等價物用於其他目的。此外，公司可能無法指導使用其按比例分配的未合併實體的現金和現金等價物份額。經調整後，公司披露了ebitdare的淨負債，因為管理層認為作為評估公司資產負債表槓桿率的補充衡量標準，這對投資者很有用。經調整後，息税折舊攤銷前的淨負債可能無法與其他公司採用的類似標題的指標相提並論。