P R E S S S R E L E A S E

Vornado 公佈2023年第二季度財務業績

紐約市 | 2023年7月31日

沃爾納多房地產信託基金（紐約證券交易所代碼：VNO）今天報道説：

截至2023年6月30日的季度財務業績

截至2023年6月30日的季度歸屬於普通股股東的淨收益為46,377,000美元，攤薄每股收益為0.24美元，而去年同期為50,41.8萬美元，攤薄每股收益為0.26美元。經下頁表格中列出的影響同期可比性的項目調整後，截至2023年6月30日的季度，歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）為27,454,000美元，攤薄每股收益為0.14美元，截至2022年6月30日的季度為37,403,000美元，攤薄每股收益為0.19美元。

截至2023年6月30日的季度，歸屬於普通股股東的運營資金（“FFO”）加上假設的轉化率（非公認會計準則）為144,059,000美元，攤薄每股0.74美元，而去年同期為154,965,000美元，攤薄每股0.80美元。經下頁表格中列出的影響同期可比性的項目調整後，截至2023年6月30日的季度調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的FFO為140,737,000美元，攤薄每股0.72美元，截至2022年6月30日的季度，攤薄每股為160,059,000美元，攤薄每股0.83美元。

截至2023年6月30日的六個月財務業績

截至2023年6月30日的六個月中，歸屬於普通股股東的淨收益為51,545,000美元，攤薄每股收益為0.27美元，而截至2022年6月30日的六個月為76,896,000美元，攤薄每股收益為0.40美元。經下頁表格中列出的影響同期可比性的項目調整後，截至2023年6月30日的六個月中，截至2023年6月30日的六個月中，歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）為29,827,000美元，攤薄每股收益為0.15美元，攤薄每股收益為69,209,000美元，攤薄每股0.36美元。

截至2023年6月30日的六個月中，歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換（非公認會計準則）為263,149,000美元，攤薄每股1.35美元，而截至2022年6月30日的六個月為309,997,000美元，攤薄每股1.60美元。調整下頁表格中列出的影響同期可比性的項目，截至2023年6月30日的六個月中，截至2023年6月30日的六個月中，歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換（非公認會計準則）為257,032,000美元，攤薄每股1.32美元，攤薄每股1.62美元。

下表對歸屬於普通股股東的淨收益與調整後歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）進行了對賬：

下表核對了歸屬於普通股股東的FFO加上歸屬於普通股股東的假設轉換（非公認會計準則）再加上調整後的假設轉換（非公認會計準則）：

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(1) 截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月中，歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換（非公認會計準則）的對賬情況，見第11頁。

FFO，作為調整後的橋樑——2023 年第二季度與 2022 年第二季度

下表將截至2022年6月30日的三個月中歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換（非公認會計準則）與截至2023年6月30日的三個月中歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換（非公認會計準則）聯繫起來：

（金額以百萬計，每股金額除外）			FFO，經調整後
			金額						每股
截至2022年6月30日的三個月，經調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換			$	160.1					$	0.83
調整後的FFO增加（減少），原因是：
影響本季度收益的非經常性項目：
蒙哥馬利街345號租户和解收益，扣除法律費用			14.1
由於符合退休條件的員工的歸屬條件加快，2023 年 6 月補助金的股票薪酬支出增加			(7.5)
697-703 第五大道貸款違約利息超過重組貸款下的利率 (1)			(4.7)
影響本季度收益的非經常性項目總額			1.9
扣除利息收入增加後的利息支出增加			(21.8)
出售北方大道 33-00 號、富爾頓街 40 號和街頭零售物業			(2.6)
租户相關物品			2.2
其他，淨額			(0.4)
			(20.7)
非控股權益在上述項目中的份額以及假定可轉換證券轉換的影響			1.3
淨減額			(19.4)						(0.11)
截至2023年6月30日的三個月，經調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換			$	140.7					$	0.72

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(1) 作為2023年6月貸款重組的一部分，貸款人免除了應計違約利息。根據公認會計原則，應計金額將在重組貸款的剩餘期限內攤銷，從而減少未來的利息支出。

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月中，歸屬於普通股股東的淨收入與歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換（非公認會計準則）的對賬情況，請參閲第11頁。上一頁提供了歸屬於普通股股東的FFO加上假設的歸屬於普通股股東的FFO的對賬以及調整後的假設轉換。

股息/股票回購計劃：

2023年4月26日，Vornado宣佈將其普通股的分紅推遲到2023年底，屆時，在最終確定其2023年應納税所得額（包括資產出售的影響）後，它將以董事會確定的現金或（ii）現金和證券的組合支付2023年的股息。從股息或資產出售中保留的現金將用於減少債務和/或為下文討論的股票回購計劃提供資金。

Vornado還宣佈，根據一項新制定的股票回購計劃，其董事會已授權回購其高達2億美元的已發行普通股。

在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，我們以23,216,000美元的價格回購了1,722,295股普通股，平均每股價格為13.48美元。

公園大道 350 號：

2023年1月24日，我們和魯丁家族（“魯丁”）與Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel創始人兼首席執行官（“KG”）的子公司完成了與公園大道350號和東52街40號有關的一系列交易的協議。

根據協議，Citadel master以 “原樣” 租賃了佔地58.5萬平方英尺的曼哈頓公園大道350號辦公樓，為期十年，初始年淨租金為3,600萬美元。根據租約條款，沒有提供租户補貼或免費租金。Citadel還租賃了魯丁位於東52街40號（39萬平方英尺）的鄰近房產。

此外，我們還與魯丁（“Vornado/Rudin JV”）成立了一家合資企業，該合資企業旨在收購東51街39號。下文所述的KG合資企業成立後，東51街39號將與公園大道350號和東52街40號合併，創建一個頂級開發用地（統稱為 “場地”）。2023年6月20日，Vornado/Rudin合資公司以4000萬美元的價格完成了對東51街39號的收購，該收購由Vornado和Rudin在50/50的基礎上出資。

從 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以選擇以下任一選項：

•收購與Vornado/Rudin合資企業的60％權益，該合資企業將對該場地的估值為12億美元（Vornado為9億美元，魯丁為3億美元），並根據東中城分區分區建造一座佔地170萬平方英尺的新辦公大樓（“項目”），由Vornado/Rudin合資公司擔任開發商。KG將擁有合資企業60％的股份，而Vornado/Rudin合資公司將擁有40％的股份（Vornado擁有36％的股份，魯丁擁有合資企業4％的股份，以及Vornado/Rudin合資公司的2.5億美元優先股權）。

◦在合資企業成立時，Citadel或其關聯公司將在該項目中為其位於紐約市的主要辦公室簽訂一份為期15年的錨定租約，並附有續訂選項，該租約佔地約850,000平方英尺（具有擴建和收縮權）；

◦Citadel空間的租金將由基於項目總成本的百分比回報（根據實際資本成本進行調整）的公式確定；

◦主租賃將在預定的拆除開始時終止；

•或者，行使以14億美元（Vornado為10.85億美元，魯丁為3.15億美元）收購該網站的選擇權，在這種情況下，Vornado/Rudin合資公司將不參與新開發項目。

此外，從2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin合資公司可以選擇以12億美元（9億美元給Vornado，3億美元給魯丁）將該場地交給KG。在任何看跌期權平倉後的十年內，除非根據KG組建合資企業的請求行使看跌期權，或者KG支付了2億美元的解僱金，否則如果KG繼續開發網站，Vornado/Rudin合資公司將有權根據上述條款與KG投資合資企業。

處置：

亞歷山大的

2023年5月19日，亞歷山大以71,06萬美元的價格完成了對位於紐約皇后區的Rego Park III地塊的出售，其中包括對布朗菲爾德税收優惠的對價以及迄今為止的規劃、規格和改進費用的報銷。出售後，我們確認了16,396,000美元的淨收益份額，並從Alexander's獲得了71.1萬美元的銷售佣金，其中25萬美元支付給了第三方經紀商。

軍械庫秀

2023年7月3日，我們以2440萬美元的價格完成了位於紐約的The Armory Show的出售，但收盤後會進行某些調整。財務報表收益將在2023年第三季度確認，約為2000萬美元。

曼哈頓零售物業出售

2023年7月27日，我們簽訂了一項協議，以1億美元的價格出售位於第五大道510號、春街148—150號、百老匯443號和百老匯692號的四處曼哈頓零售物業。我們預計將在2023年第三季度完成銷售，並確認財務報表虧損約50萬美元。此次出售受慣例成交條件的約束。

融資：

參與西 34 街 150 號貸款

2023 年 1 月 9 日，我們在西 34 街 150 號的2.05億美元抵押貸款中參與的1.05億美元抵押貸款得到償還，這使合併資產負債表上的 “其他資產” 和 “應付抵押貸款淨額” 減少了1.05億美元。剩餘的1億美元抵押貸款餘額的利息為SOFR加1.86％，受利率上限安排的約束，SOFR執行率為4.10％，將於2024年5月到期。

融資-續：

第五大道 697-703 號（第五大道和時代廣場合資企業）

2023年6月14日，第五大道和時代廣場合資公司完成了對第五大道697-703號4.21億美元的無追索權抵押貸款的重組，該貸款於2022年12月到期。重組後的3.55億美元貸款通過應用房地產級儲備金和合夥人的資金減少了本金，分為（i）3.25億美元的優先票據，其利息為SOFR加2.00％；（ii）3000萬美元的初級票據，按4.00％的固定利率累計利息。重組後的貸款將於2028年3月到期，並已全部展期。為未來重新租賃該物業而籌集的任何資金都將優先於3000萬美元的初級票據。

西 22 街 512 號

2023年6月28日，我們持有55％權益的一家合資企業完成了對曼哈頓西22街512號的12925萬美元再融資，這是一棟佔地17.3萬平方英尺的辦公樓。這筆純息貸款的第一年利率為SOFR加2.00％，之後為SOFR加2.35％。該貸款將於2025年6月到期，延期一年，視還本付息覆蓋率、貸款價值和債務收益率要求而定。該貸款取代了之前的137,124,000美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加上1.85％，初始到期日為2023年6月。此外，合資企業訂立了利率上限安排，詳見下表。

第七大道 825 號

2023年7月24日，我們持有50％權益的一家合資企業完成了對位於第七大道825號的辦公公寓的5400萬美元再融資，這是一座佔地17.3萬平方英尺的曼哈頓辦公和零售大樓。純息貸款的利率為SOFR加2.75％，滿足某些租賃條件後可減免30個基點，將於2026年1月到期。這筆貸款取代了之前的6000萬美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加上2.35％，定於2023年7月到期。

利率互換和上限安排

在截至2023年6月30日的六個月中，我們達成了以下利率互換和上限安排：

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(1) 除了上述披露的掉期外，將於2027年12月到期的無抵押定期貸款還受前期達成的各種利率互換安排的約束。下表總結了互換安排對無抵押定期貸款的影響。

(2) 就該安排而言，我們預付了63,100美元，其中18,930美元歸於非控股權益。

租賃活動

下文的租賃活動和相關統計數據基於在此期間簽署的租約，根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”），無意與租金收入的開始時間相吻合。第二代轉租空間代表空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金基於我們在該期間租賃的平方英尺份額。

在截至2023年6月30日的三個月中：

•27.9萬平方英尺的紐約辦公空間（共享224,000平方英尺），初始租金為每平方英尺91.57美元，加權平均租期為10.7年。在17.4萬平方英尺的第二代空間上，公認會計原則和按市值計算的租金變化分別為正9.9％和正5.7％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺10.94美元，佔初始租金的11.9％。

•20.5萬平方英尺的紐約零售空間（共享15.9萬平方英尺），初始租金為每平方英尺50.29美元，加權平均租期為5.1年。97,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正20.6％和正15.6％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺16.17美元，佔初始租金的32.2％。

•THE MART佔地29,000平方英尺（全部共享），初始租金為每平方英尺56.85美元，加權平均租期為3.7年。21,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為負11.2％和負13.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺4.86美元，佔初始租金的8.5％。

•位於加利福尼亞街555號的6,000平方英尺（合租4,000平方英尺），初始租金為每平方英尺120.56美元，加權平均租期為5.2年。第二代4,000平方英尺空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正12.8％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺9.12美元，佔初始租金的7.6％。

在截至2023年6月30日的六個月中：

•1,056,000平方英尺的紐約辦公空間（共享99.6萬平方英尺），初始租金為每平方英尺98.89美元，加權平均租期為9.8年。佔地85.1萬平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正8.7％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺4.55美元，佔初始租金的4.6％。

•23萬平方英尺的紐約零售空間（共享17.9萬平方英尺），初始租金為每平方英尺85.76美元，加權平均租期為5.3年。在10.4萬平方英尺的第二代空間上，GAAP和按市值計算的租金變化分別為正11.3％和正8.6％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺17.59美元，佔初始租金的20.5％。

•THE MART佔地10.8萬平方英尺（全部共享），初始租金為每平方英尺56.55美元，加權平均租期為6.0年。72,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為負4.3％和負9.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺7.48美元，佔初始租金的13.2％。

•位於加利福尼亞街555號的10,000平方英尺（合租7,000平方英尺），初始租金為每平方英尺134.70美元，加權平均租期為5.9年。第二代4,000平方英尺空間的GAAP和按市值計算的租金變化分別為正12.8％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺22.92美元，佔初始租金的17.0％。

同店每股淨營業收入（“NOI”）：

以下是我們的紐約分部THE MART和加利福尼亞街555號的同店淨資產淨值和同店淨資產淨值的增長（下降）百分比——現金基礎。

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(1) 參見第 13 至第 18 頁，瞭解同一個門店的股票淨收入和同一個門店的股票淨收入——現金基礎對賬。

(2) 2023年包括我們在租户和解協議收據中所佔的14,10.3萬美元份額，扣除法律費用。

NOI At Share：

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月以及截至2023年3月31日的三個月中，我們的紐約和其他NOI的份額要素彙總如下。

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請參閲下面的註釋。

每股淨資產收益率——現金基礎：

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月以及截至2023年3月31日的三個月中，我們的紐約和其他淨資產淨值——現金基礎的要素彙總如下。

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(1) 包括截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月、2023年3月31日以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的六個月中，建築維護服務淨收入分別為6,797美元、6,468美元、6,289美元、13,086美元和12,250美元。

(2) 2023年包括我們在租户和解協議收據中所佔的14,103美元份額，扣除法律費用。

賓夕法尼亞地區——截至2023年6月30日的活躍開發/重建摘要

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(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 房產在2098年之前的地面租賃，並已全面展期。公允市場價值重置發生在2023年、2048年和2073年。13.2％的預計回報率是在2023年6月地租重置之前，該租金尚未確定，可能是實質性的。

(3) 預計將隨着重建前租約的增加而實現，其平均剩餘期限約為3.2年。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

電話會議和音頻網絡直播

正如先前宣佈的那樣，公司將於美國東部時間2023年8月1日星期二上午10點舉辦季度財報電話會議和音頻網絡直播。撥打 888-317-6003（國內）或 412-317-6061（國際）並輸入密碼 2738876 即可參加電話會議。電話會議的網絡直播將在Vornado網站www.vno.com的投資者關係部分播出，電話會議結束後將在網站上提供網絡直播的在線播放。

聯繫我們

託馬斯·J·薩內利

(212) 894-7000

補充數據

有關運營業績、物業和租户的更多詳細信息可在公司網站www.vno.com上查閲。Vornado Realty Trust是一家完全整合的股權房地產投資信託基金。

此處包含的某些陳述可能構成1995年《私人證券訴訟改革法》所指的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述不能保證表現。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，並受到許多假設、風險和不確定性的影響。我們的未來業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績存在重大差異。你可以通過在本新聞稿中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 或其他類似表達方式之類的詞語來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和重建項目而言，預計的完成日期、估計的項目成本、預計的增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東的股息以及運營合夥企業分配的估計，包括2023年任何股息支付的形式，以及潛在的股票回購和/或資產出售的金額和形式。有關可能對我們的前瞻性陳述結果以及未來業績和財務狀況產生重大影響的因素的討論，請參閲截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告第一部分第1A項中的 “風險因素”。目前，其中一些因素是利率和通貨膨脹上升對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的影響，以及這些因素對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟以及金融市場以及整個房地產市場已經產生和可能繼續產生的影響。

VORNADO 房地產信託基金

合併資產負債表

VORNADO 房地產信託基金

經營業績

FFO是根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）理事會通過的定義計算的。NAREIT將FFO定義為經調整後的GAAP淨收益或虧損，不包括某些房地產資產銷售的淨收益、房地產減值損失、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他特定項目，包括未合併子公司此類調整的按比例份額。FFO和攤薄後每股FFO是管理層、投資者和分析師使用的非公認會計準則財務指標，用於促進對各期之間和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，後者基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值，而不是根據現有市場狀況波動。公司還使用歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率，並根據影響同期FFO可比性的某些項目進行了調整，作為確定高級管理層基於績效的薪酬的幾個標準之一。FFO 不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應將其視為績效衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的現金流的替代方案。FFO 可能無法與其他公司採用的類似標題的措施相提並論。除了歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換外，我們還披露了經調整後歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換情況。儘管這項非公認會計準則指標與NAREIT對FFO的定義明顯不同，但我們認為它為運營業績提供了有意義的表述。下頁提供了歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上假設的轉換。本新聞稿第2頁提供了歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上歸屬於普通股股東的假設轉換為FFO的對賬以及經調整後的假設轉換。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬

下表將歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換進行了核對：

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年6月30日和2022年6月30日的三個月和六個月以及截至2023年3月31日的三個月的淨收入與股票淨收入和股份淨收入的對賬——現金基礎。

每股淨資產收益代表總收入減去運營支出，包括我們在部分持股實體的份額。每股淨收益-現金基礎表示經調整後的每股淨資產淨收益，不包括直線租金收入和支出、低於和超過市場租賃的收購攤銷、淨額和其他非現金調整。我們認為，每股淨資產收益率——現金基礎是做出決策和評估各細分市場未釋放業績的主要非公認會計準則財務指標，因為它與總資產回報率有關，而不是槓桿式股本回報率。由於房地產是根據每股淨資產收益率-現金基礎進行買入和賣出的，因此我們利用這種衡量標準來做出投資決策，並將我們的資產表現與同行的表現進行比較。每股淨資產收益和每股淨資產收益——現金基礎不應被視為淨收入或運營現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準進行比較。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

同一家門店的淨資產淨收益率代表本年度和上一年度報告期內在役業務的每股淨資產淨收益率。同一家門店的每股淨資產淨利潤——現金基礎是調整後的同一家門店的每股淨收益，不包括直線租金收入和支出、低於和超過市場租約的收購攤銷、淨額和其他非現金調整。我們提出這些非公認會計準則指標是為了（i）便於對我們的房地產和細分市場的運營業績進行有意義的比較，（ii）就是否購買、出售或再融資房地產做出決定，以及（iii）將我們的房地產和細分市場的表現與同行的表現進行比較。同一家門店的股本淨收益和同一家門店的每股淨收益——現金基礎不應被視為運營淨收入或現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準相提並論。

以下是截至2023年6月30日的三個月中，與2022年6月30日相比，我們的紐約分部、THE MART、California Street 555和其他投資的份額NOI與同店NOI的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年6月30日的三個月中，我們的紐約板塊THE MART、California Street 555號和其他投資與2022年6月30日相比的股票淨收入——現金基礎——現金基礎對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年6月30日的六個月中，與2022年6月30日相比，我們的紐約分部、THE MART、California Street 555和其他投資的份額NOI與同店NOI的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年6月30日的六個月中，我們的紐約板塊THE MART、California Street 555號和其他投資與2022年6月30日相比的股票淨收入——現金基礎——現金基礎對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年6月30日的三個月中，我們的紐約板塊、THE MART、California Street 555號和其他投資的份額NOI與2023年3月31日的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年6月30日的三個月中，我們的紐約板塊THE MART、California Street 555號和其他投資與2023年3月31日相比的股票淨收入——現金基礎——現金基礎對賬情況。