		財務補助
目錄			2023 年第二季度

概述	頁面

企業信息	3

主要季度財務數據	5

合併運營報表

財報發佈	7

2023 年展望	10

合併季度運營報表	12

運營資金和運營核心資金	13

調整後的運營資金	14

資產負債表信息

合併資產負債表	15

淨資產價值的組成部分	16

債務到期日	17

債務分析和契約合規	18

內部增長

相同資本運營趨勢摘要	19

租賃活動摘要-已簽署	20

租賃活動摘要-已更新	21

租約到期日-按規模劃分	22

按年租金排列的前 20 位客户	23

佔用率分析	24

外部增長

開發生命週期-承諾積極開發	25

在建項目	26

歷史資本支出和房地產投資	27

開發生命週期-為開發而保留	28

收購/處置/合資企業	29

未合併的合資企業	30

附加信息

利息、税項、折舊和攤銷前收益與財務比率的對賬	31

管理層關於非公認會計準則指標的聲明	32

前瞻性陳述	34

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企業信息			2023 年第二季度

企業概況

Digital Realty Trust, Inc.（“Digital Realty” 或 “公司”）通過其運營合夥子公司Digital Realty Trust, L.P.（“運營合作伙伴關係”）擁有、收購、開發和運營數據中心。該公司專注於為各個垂直行業的國內和國際客户提供數據中心、託管和互連解決方案，從雲和信息技術服務、通信和社交網絡到金融服務、製造業、能源、醫療保健和消費品。截至2023年6月30日，該公司的316個數據中心，包括作為未合併合資企業投資的61個數據中心，包含對科技行業和企業數據中心客户的日常運營至關重要的應用程序和運營。Digital Realty的投資組合包括約3,930萬平方英尺，其中不包括約880萬平方英尺的正在開發的空間和390萬平方英尺的未來開發空間，分佈在北美、歐洲、南美、亞洲、澳大利亞和非洲。欲瞭解更多信息，請訪問該公司的網站 https://www.digitalrealty.com/。

公司總部

5707 西南公園大道，1 號樓，275 套房

德克薩斯州奧斯汀 78735電話：(737) 281-0101
網站：https://www.digitalrealty.com/

高級管理層

總裁兼首席執行官：安德魯 P. Power
首席財務官：Matthew R. Mercier
首席投資官：Gregory S. Wright
首席技術官：克里斯托弗·夏普
首席收入官：Colin M. McLean

投資者關係

要索取更多信息或將其添加到我們的電子郵件分發列表中，請訪問我們網站的 “投資者關係” 部分，網址為 https://investor.digitalrealty.com/

分析師報道

BMO

美國銀行

BMO 資本

法國巴黎銀行

阿格斯研究

美林證券

巴克萊

市場

Exane

花旗集團

德意志銀行

瑪麗·弗格森

大衞巴登

布倫丹·林奇

阿里克萊因

內特·克羅塞特

邁克爾·羅林斯

馬修·尼克南

(212) 425-7500

(646) 855-1320

(212) 526-9428

(212) 885-4103

(646) 725-3716

(212) 816-1116

(212) 250-4711

愛德華瓊斯

Evercore IS

綠街顧問

摩根大通

傑富瑞

moffettnathanson

摩根士丹利

凱爾·桑德斯

劉艾文

大衞瓜裏諾

理查德·喬

喬納森彼得森

尼克·德爾·迪奧

西蒙·弗蘭納裏

(314) 515-0198

(415) 800-0183

(949) 640-8780

(212) 662-6708

(212) 284-1705

(212) 519-0025

(212) 761-6432

晨星

雷蒙德·詹姆

加拿大皇家銀行資本市場

Stifel

TD Cowen

信託證券

瑞銀（UBS）

馬修·多爾金

弗蘭克·洛森

喬納森·阿特金

埃裏克·拉斯穆森

邁克爾·埃利亞斯

安東尼·豪

約翰·霍杜利克

(312) 696-6783

(404) 442-5867

(415) 633-8589

(212) 271-3461

(646) 562-1358

(212) 303-4176

(212) 713- 4226

富國銀行

沃爾夫研究

Eric Luebchow

安德魯·羅西瓦赫

(312) 630-2386

(646) 582-9250

本財報新聞稿和補充信息包補充了我們向美國證券交易委員會提交的季度和年度報告中提供的信息。有關Digital Realty和我們業務的更多信息，也可以在我們的網站www.digitalrealty.com上找到。

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公司信息（續）			2023 年第二季度

股票上市信息

Digital Realty Trust, Inc. 的股票主要在紐約證券交易所上市，代碼如下：

普通股：		DLR
J 系列優先股：		DLRPRJ
K 系列優先股：		DLRPRK
L 系列優先股：		DLRPRL

符號可能因股票報價提供商而異。

信用評級

標準普爾
企業信用評級：	BBB	（負面展望）
優先股：	BB+

穆迪
發行人評級：	Baa2	（展望穩定）
優先股：	Baa3

惠譽
發行人違約評級：	BBB	（展望穩定）
優先股：	BB+

這些信用評級可能無法反映與公司證券結構或交易相關的風險的潛在影響，僅供參考。信用評級不建議買入、持有或賣出任何證券，發行評級機構可隨時自行決定修改或撤回信用評級。公司沒有義務維持評級或就評級的任何變化提供建議。每個機構的評級應獨立於任何其他機構的評級進行評估。評級重要性的解釋可從每個評級機構獲得。

普通股價格表現

以下總結了Digital Realty普通股（DLR）最近的活動：


	三個月已結束
	23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日		12 月 31 日至 22 日		22 年 9 月 30 日		22 年 6 月 30 日
價格高		$114.43		$122.43		$114.86		$138.09		$153.50
價格低廉		$86.33		$90.72		$85.76		$96.08		$124.00
收盤價，季度末		$113.87		$98.31		$100.27		$99.18		$129.83
平均每日交易量		3,112,901		2,232,417		2,168,114		1,608,999		1,580,520
普通股每股的指定股息 (1)		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88
季度末收盤年度股息收益率		4.3%		5.0%		4.9%		4.9%		3.8%
已發行股票和單位，季度末 (2)		305,723,430		297,760,767		297,436,891		293,803,727		291,033,400
已發行股票和單位的收盤市值 (3)		$34,812,727		$29,272,861		$29,823,997		$29,139,454		$37,784,866

(1)

按年計算。

(2)	截至2023年6月30日，股票和單位總數包括299,240,366股普通股、第三方持有的4,343,275個普通股以及董事、高級管理人員和其他人持有的2,139,789個普通單位以及既得和未歸屬的長期激勵單位，不包括轉換我們的J系列、K系列和L系列累積可贖回優先股時可能發行的所有普通股。

(3)	截至本季度末，以千美元計。

本財報新聞稿和補充信息包補充了我們向美國證券交易委員會提交的季度和年度報告中提供的信息。有關我們和我們的數據中心的更多信息，也可以在我們的網站www.digitalrealty.com上找到。

主要季度財務數據		財務補助
未經審計，美元（每股數據除外）和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度


季度末的股票和單位	23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日		12 月 31 日至 22 日		22 年 9 月 30 日		22 年 6 月 30 日
已發行普通股		299,240,366		291,298,610		291,148,222		287,509,059		284,733,922
優秀的共同夥伴關係單位		6,483,064		6,462,157		6,288,669		6,294,668		6,299,478
總股數和單位數		305,723,430		297,760,767		297,436,891		293,803,727		291,033,400

企業價值
普通股的市場價值 (1)		$34,812,727		$29,272,861		$29,823,997		$29,139,454		$37,784,866
優先股的清算價值		755,000		755,000		755,000		755,000		755,000
按資產負債表賬面價值計算的債務總額		17,729,452		17,875,511		16,596,803		15,758,509		14,294,307
企業總價值		$53,297,179		$47,903,372		$47,175,800		$45,652,963		$52,834,174
債務總額/企業總價值		33.3%		37.3%		35.2%		34.5%		27.1%
債務加上優先於企業總價值		34.7%		38.9%		36.8%		36.2%		28.5%

選定的資產負債表數據
房地產投資（折舊前）		$33,958,096		$33,805,740		$33,035,069		$31,046,413		$29,408,055
總資產		42,388,735		41,953,068		41,484,998		39,215,217		35,956,057
負債總額		22,916,155		22,799,620		21,862,853		20,230,276		18,284,791

選定的運營數據
總營業收入		$1,366,267		$1,338,724		$1,233,108		$1,192,082		$1,139,321
運營費用總額		1,211,407		1,161,388		1,112,127		1,034,701		968,950
淨收入		115,647		68,839		763		238,791		63,862
普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）		108,003		58,547		(6,093)		226,894		53,245

財務比率
息税折舊攤銷前利潤 (2)		$667,866		$603,419		$493,244		$711,676		$515,642
調整後的息税折舊攤銷前利潤 (3)		696,604		667,804		638,969		619,786		610,994
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤 (4)		6.8x		7.1x		6.9x		6.7x		6.2x
利息支出		111,116		102,220		86,882		76,502		69,023
固定費用 (5)		149,181		139,172		121,644		103,987		93,335
利息覆蓋率 (6)		4.5x		4.7x		5.3x		6.1x		6.6x
固定費用覆蓋率 (7)		4.2x		4.4x		4.9x		5.5x		6.0x

盈利能力指標
普通股每股淨收益/（虧損）——基本		$0.37		$0.20		($0.02)		$0.79		$0.19
普通股每股淨收益/（虧損）——攤薄		$0.37		$0.19		($0.02)		$0.75		$0.19
運營資金 (FFO) /攤薄後的份額和單位 (8)		$1.52		$1.60		$1.45		$1.55		$1.55
核心運營資金（Core FFO）/攤薄後的份額和單位 (8)		$1.68		$1.66		$1.65		$1.67		$1.72
調整後的運營資金（AFFO）/攤薄後的份額和單位 (9)		$1.59		$1.56		$1.29		$1.50		$1.63
每股和普通單位的股息		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22
攤薄後的 FFO 派息率 (8) (10)		80.3%		76.0%		83.9%		79.0%		78.7%
攤薄後的核心 FFO 派息率 (8) (11)		72.6%		73.5%		73.9%		73.2%		71.1%
攤薄後的 AFFO 派息率 (9) (12)		76.7%		78.2%		94.8%		81.5%		75.0%

投資組合統計
建築物 (13)		330		328		329		316		309
數據中心 (13)		316		314		316		304		297
交叉連接 (13) (14)		216,000		214,000		211,000		188,000		185,000
淨可出租平方英尺，不包括開發空間 (13)		39,310		38,804		38,156		36,699		36,803
季度末入住率 (15)		82.9%		83.5%		84.7%		84.7%		83.9%
佔用面積 (13)		32,603		32,394		32,327		31,077		30,866
積極開發中的空間 (16)		8,841		9,243		9,245		8,878		8,289
為發展而保留的空間 (17)		3,941		3,742		3,351		2,896		2,661
加權平均剩餘租期（年）(18)		4.9		4.8		4.7		4.7		4.8
季度末相同資本佔用率 (15) (19)		83.3%		83.3%		83.8%		83.1%		82.6%

主要季度財務數據		財務補助
未經審計，美元（每股數據除外）和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度

(1)	普通股的市值基於本季度末的收盤價，假設我們運營合夥企業中的有限合夥單位，包括普通單位和既得和未歸屬的長期激勵單位，100％以一比一的方式贖回我們的普通股。不包括在某些控制權變更交易後轉換我們的J系列、K系列和L系列累積可贖回優先股時可能發行的普通股（如適用）。

(2)	息税折舊攤銷前利潤計算為扣除利息支出的收益、提前清償債務的損失、税收支出以及折舊和攤銷。有關息税折舊攤銷前利潤的討論，請參閲第 32 頁。有關普通股股東可獲得的淨收入與息税折舊攤銷前利潤的對賬情況，見第31頁。

(3)	調整後的息税折舊攤銷前利潤是指息税折舊攤銷前利潤，不包括未合併的合資企業房地產相關折舊和攤銷、未合併的合資企業利息和税收支出、遣散費、股權加速和法律費用、交易和整合費用、出售收益/取消合併、房地產投資減值、其他非核心調整、淨非控股權益、優先股分紅，包括未申報的股息以及與已贖回的優先股相關的發行成本。有關調整後息税折舊攤銷前利潤的討論，請參閲第 32 頁。有關普通股股東可獲得的淨收入與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬情況，請參閲第31頁。

(4)	淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的計算方法是按資產負債表賬面價值計算的總負債（見第5頁），加上資本租賃債務，加上按賬面價值計算的合資債務份額，減去現金和現金等價物（包括我們在合資企業現金中的份額）的乘積，除以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括我們在合資企業息税折舊攤銷前利潤中的份額）乘以四。

(5)	固定費用包括公認會計準則利息支出、資本化利息、定期債務本金支付和優先股息。

(6)	利息覆蓋率是調整後的息税折舊攤銷前利潤除以GAAP利息支出加上資本化利息（包括我們在未合併合資企業利息支出中所佔的份額）。

(7)	固定費用覆蓋率是調整後的息税折舊攤銷前利潤除以固定費用（包括我們在未合併的合資企業固定費用中所佔的份額）。

(8)	有關 FFO 和 Core FFO 的定義和討論，請參閲第 32 頁。有關普通股股東可獲得的淨收益與FFO和Core FFO的對賬情況，請參閲第13頁。

(9)	有關 AFFO 的定義和討論，請參閲第 32 頁。有關核心 FFO 與 AFFO 的協調情況，請參閲第 14 頁。

(10)	攤薄後的FFO派息率是每股普通股和單位申報的股息除以攤薄後的每股和單位的FFO。

(11)	攤薄後的核心FFO派息率是申報的每股普通股和單位的股息除以攤薄後的每股和單位的核心FFO。

(12)	攤薄後的AFFO派息率是每股普通股和單位申報的股息除以攤薄後的每股和單位的AFFO。

(13)	包括作為投資於未合併實體持有的建築物。不包括待售建築物。

(14)

代表近似金額。

(15)	佔用率和相同資本佔用率不包括正在開發的空間和用於開發的空間。除非合併合資企業和非管理非合併合資企業的管理投資組合外，佔用率還代表我們的合併投資組合。對於我們的一些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算入住率，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。不包括待售建築物。

(16)	正在積極開發的空間包括當前正在進行的基地建築和數據中心項目（見第 25 頁）。不包括待售建築物。

(17)	待開發空間包括為未來數據中心開發而保留的空間，不包括正在開發的空間（見第 28 頁）。不包括待售建築物。

(18)	加權平均剩餘租賃期限不包括續訂選項，並按淨可出租平方英尺加權。

(19)	代表截至2021年12月31日擁有的建築物，在開發的可出租面積不到5％。不包括2022-2023年正在進行或預計將進行開發活動的建築物、歸類為待售的建築物以及所列所有期間出售或捐贈給合資企業的建築物。對前一時期的業績進行了調整，以反映當前的同等資本池。

數字房地產信託
財報發佈			2023 年第二季度

數字房地產公佈2023年第二季度業績

德克薩斯州奧斯汀——2023年7月27日——全球最大的雲端和運營商中立數據中心、託管和互連解決方案提供商Digital Realty（紐約證券交易所代碼：DLR）今天公佈了2023年第二季度的財務業績。所有每股業績均在全面攤薄的基礎上列報。

亮點

◾

23年第二季度普通股股東可獲得的淨收入為每股0.37美元，而22年第二季度為0.19美元

◾

報告稱，23年第二季度每股FFO為1.52美元，而22年第二季度為1.55美元

◾

報告稱，23年第二季度每股核心FFO為1.68美元，而22年第二季度為1.72美元

◾

報告稱，23年第二季度恆定貨幣核心FFO為每股1.69美元，截至2023年6月30日的六個月為每股3.38美元

◾

報告稱，“同等資本” 現金淨收入在2013年第二季度增長了5.6％

◾

報告稱，按現金計算，續訂租賃的租金在23年第二季度上漲了6.9％

◾

23年第二季度簽署的總預訂量預計將產生1.14億美元的年化GAAP租金收入，其中包括來自0—1兆瓦類別的3,700萬美元捐款和來自互連的1300萬美元捐款

◾

調整後的2023年每股核心FFO展望至6.55美元至6.65美元

財務業績

Digital Realty報告稱，2023年第二季度的收入為14億美元，比上一季度增長2％，比去年同期增長20％。

該公司2023年第二季度實現淨收入為1.16億美元，普通股股東可獲得的淨收入為1.08億美元，攤薄每股收益為0.37美元，而上一季度攤薄每股收益為0.19美元，去年同期攤薄每股收益為0.19美元。

Digital Realty在2023年第二季度創造了6.97億美元的調整後息税折舊攤銷前利潤，比上一季度增長了4％，比去年同期增長了14％。

該公司報告稱，2023年第二季度運營資金（FFO）為4.66億美元，合每股1.52美元，而上一季度為每股1.60美元，去年同期為每股1.55美元。

不包括某些不代表核心支出或收入來源的項目，Digital Realty在2023年第二季度交付的每股核心FFO為1.68美元，而上一季度為每股1.66美元，去年同期為每股1.72美元。Digital Realty在2023年第二季度交付的恆定貨幣核心FFO為每股1.69美元，在截至2023年6月30日的六個月期間為每股3.38美元。

Digital Realty總裁兼首席執行官安迪·鮑爾表示：“Digital Realty第二季度的業績顯示了我們運營業務的積極勢頭，強勁的企業租賃活動以及強勁的續訂利差和健康的有機增長，突顯了基本面改善。”“我們完成了兩筆資本回收交易，總收益超過20億美元，從而推進了融資計劃，這有助於Digital Realty抓住未來的機會。”

租賃活動

在第二季度，Digital Realty簽署的總預訂量預計將產生1.14億美元的年化GAAP租金收入，其中包括來自0—1兆瓦類別的3,700萬美元捐款和來自互連的1300萬美元捐款。

2023年第二季度簽署的新租約與合同生效日期之間的加權平均滯後為11個月。

除了簽署的新租約外，Digital Realty還簽署了續訂租約，相當於本季度GAAP年化租金收入的2.11億美元。2023年第二季度簽署的續訂租約的租金按現金計算累計上漲了6.9％，按公認會計原則計算上漲了14.6％。

數字房地產信託
財報發佈			2023 年第二季度

2023年第二季度簽署的新租約按地區彙總如下：


	年化 GAAP
	基本租金		平方英尺	GAAP 基本租金			GAAP 基本租金
美洲	（以千計）		（以千計）	每平方英尺		兆瓦	每千瓦
0-1 MW		$15,019	65		$232	5.6		$225
> 1 兆瓦 ⁽¹⁾		11,506	30		387	3.2		300
其他 ⁽²⁾		2,915	41		71	—		—
總計		$29,441	136		$217	8.8		$252

EMEA ⁽³⁾
0-1 MW		$15,427	60		$259	4.0		$319
> 1 MW		47,329	477		99	31.7		124
其他 ⁽²⁾		18	1		27	—		—
總計		$62,774	537		$117	35.8		$146

亞太地區 ⁽³⁾
0-1 MW		$6,235	15		$404	1.4		$377
> 1 MW		2,640	12		217	1.5		149
其他 ⁽²⁾		87	1		96	—		—
總計		$8,962	29		$314	2.9		$259

所有區域 ⁽³⁾
0-1 MW		$36,682	140		$263	11.0		$278
> 1 MW		61,475	519		118	36.4		141
其他 ⁽²⁾		3,020	43		70	—		—
總計		$101,177	701		$144	47.4		$173

互聯		$12,653	不適用		不適用	不適用		不適用

總計		$113,830	701		$144	47.4		$173

注意：由於四捨五入的差異，總額可能不足。

(1)	>1 兆瓦的基本租金包括與八兆瓦租賃替代相關的淨增長，這導致相同容量的費率提高。GAAP 每平方英尺和每千瓦的基本租金指標反映了在不增加容量的情況下增加的基本租金的增量。

(2)	其他包括Powered Base Building® 外殼容量以及全面改進的數據中心設施中的存儲和辦公空間。

(3)	基於截至2023年6月30日的三個月的季度平均匯率。

投資活動

在第二季度，Digital Realty出售了位於德克薩斯州的一個非核心數據中心，實現了約1.5億美元的淨收益。根據就地淨營業收入（NOI），該物業以4.4％的上限出售，產生了約8,800萬美元的資本收益。

第二季度，在阿姆斯特丹，Digital Realty以1700萬歐元或1800萬美元的價格收購了先前租賃的15兆瓦數據中心（AMS7）的土地和建築外殼。這是一項合同購買義務，是Interxion交易的一部分，該資產的收購上限為8.3％。

Digital Realty還以2600萬歐元或2,800萬美元的價格收購了位於AMS7附近的阿姆斯特丹史基浦機場現有園區的一塊佔地9英畝的土地。史基浦機場園區是荷蘭互聯程度最高的數據中心園區之一。該地塊有能力支持總IT負載超過40兆瓦的數據中心，並將與Digital Realty現有的史基浦數據中心互連。

第二季度結束後，Digital Realty與GI Partners合作成立了一家合資企業，出售芝加哥都會區兩座穩定的超大規模數據中心大樓的65％權益。Digital獲得了與合資企業和相關融資相關的總收益約7.43億美元，並持有合資企業35％的權益，同時繼續管理資產的日常運營。根據截至2023年6月30日的年化就地現金淨收入以及已簽署但尚未開始的租約的收益，該交易對這兩筆貸款的估值上限約為6.5％。Digital Realty還授予GI Partners購買同一數據中心園區第三個設施權益的選擇權。

7月，Digital Realty與TPG Real Estate合作成立了一家合資企業，出售北弗吉尼亞州三座穩定的超大規模數據中心大樓的80％權益。Digital Realty將獲得與合資企業和相關融資相關的約13億美元總收益，並將保留合資企業20％的權益，同時繼續管理資產的日常運營。根據2023年6月30日的年化就地現金 NOI，扣除已簽署的租約和已知的遷出，該交易對這三個設施的估值上限約為6.0％。

同樣在7月，Digital Realty宣佈通過加入信實工業有限公司旗下的Jio，擴大其與布魯克菲爾德基礎設施在印度的合資企業。新的合資企業 “Digital Connexion：A Brookfield、Jio and Digital Realty Company” 接替了BAM Digital Realty。

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財報發佈			2023 年第二季度

資產負債表

截至2023年6月30日，Digital Realty的未償債務總額約為177億美元，其中包括172億美元的無抵押債務和約5億美元的有擔保債務及其他。2023年第二季度末，淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤之比為6.8倍，債務加優先股佔企業總價值的比例為34.7％，固定費用覆蓋率為4.2倍。預計於2023年7月完成的兩家穩定的超大規模合資企業以及根據23年第二季度遠期股權銷售協議完成未償還金額的全部實物結算，淨負債與調整後的息税折舊攤銷前利潤為6.3倍，固定費用覆蓋率為4.6倍。

在第二季度，Digital Realty通過其自動櫃員機計劃以每股95.96美元的加權平均價格出售了780萬股普通股，實現了約7.43億美元的淨收益。此外，該公司根據其自動櫃員機計劃就其350萬股普通股簽訂了遠期銷售協議，價格約為每股97.68美元。季度末後，該公司以約3.36億美元的淨收益結算了未清的遠期銷售額。

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2023 年展望

Digital Realty將其2023年每股核心FFO和固定貨幣每股核心FFO展望調整為6.55美元至6.65美元。下表總結了前景所依據的假設。


	截至	截至	截至
收入和成本結構	2023年2月16日	2023年4月27日	2023年7月27日
總收入	5.700 美元至 58.0 億美元	5.500 美元至 56.0 億美元	5.500 美元至 56.0 億美元
非現金租金調整淨額 (1)	（5,500萬至6000萬美元）	（5,500萬至6000萬美元）	（5,500萬至6000萬美元）
調整後 EBITDA	2675-27.25 億美元	2675-27.25 億美元	2675-27.25 億美元
G&A	4.25-4.35 億美元	4.25-4.35 億美元	4.25-4.35 億美元

內部增長
續訂租約的租金費率
現金基礎	大於 3.0%	大於 3.0%	大於 4.0%
GAAP 基礎	大於 3.0%	大於 3.0%	大於 8.0%
年終投資組合佔用率	85.0% - 86.0%	85.0% - 86.0%	84.0% - 85.0%
“相同資本” 現金淨資產淨值增長 (2)	3.0% - 4.0%	3.0% - 4.0%	4.0% - 5.0%

外匯匯率
美元/英鎊	$1.20 - $1.25	$1.20 - $1.25	$1.20 - $1.25
美元/歐元	$1.00 - $1.05	$1.05 - $1.10	$1.05 - $1.10

外部增長
處置/合資資本
美元交易量	15 至 25 億美元	15 至 25 億美元	22-30 億美元
上限率	0.0% - 10.0%	0.0% - 10.0%	0.0% - 10.0%
發展
資本支出 (3)	23-25 億美元	23-25 億美元	23-25 億美元
平均穩定收益率	9.0% - 15.0%	9.0% - 15.0%	9.0% - 15.0%
增強和其他非經常性資本支出 (4)	15-2000 萬美元	15-2000 萬美元	15-2000 萬美元
經常性資本支出 + 資本化租賃成本 (5)	2.30 億美元至 2.4 億美元	2.30 億美元至 2.4 億美元	2.30 億美元至 2.4 億美元

資產負債表
長期債務發行
美元金額	1.0-15 億美元	1.0-15 億美元	7.4 億美元
定價	4.5% - 5.5%	5.5% - 6.0%	5.5%
時機	2023 年上半年	2023 年上半年	已完成

攤薄後每股淨收益	$1.15 - $1.25	$1.15 - $1.25	$1.05 - $1.15
房地產折舊和（收益）/銷售損失	$5.25 - $5.25	$5.25 - $5.25	$5.25 - $5.25
運營資金/股份（Nareit定義）	$6.40 - $6.50	$6.40 - $6.50	$6.30 - $6.40
非核心支出和收入來源	$0.25 - $0.25	$0.25 - $0.25	$0.25 - $0.25
運營核心資金/股份	$6.65 - $6.75	$6.65 - $6.75	$6.55 - $6.65
外幣折算調整	$0.00 - $0.00	$0.00 - $0.00	$0.00 - $0.00
來自運營的固定貨幣核心資金/股	$6.65 - $6.75	$6.65 - $6.75	$6.55 - $6.65

(1)	淨非現金租金調整代表直線租金收入和直線租金支出的總和，以及高於和低於市場租金的攤銷（即ASC 805調整）。

(2)	“同等資本” 池包括截至2021年12月31日擁有的房產，在開發的可出租面積不到5％。它不包括2022-2023年正在進行或預計將進行開發活動的房產、歸類為待售的房產，以及所有期間出售或捐給合資企業的房產。

(3)

包括土地收購。

(4)	其他非經常性資本支出是指為提高運營物業的容量或適銷性而產生的成本，例如網絡光纖計劃和軟件開發成本。

(5)	經常性資本支出是維持當前收入所需的非增量改進，包括第二代租户改善和租賃佣金。

注意：公司不在前瞻性基礎上提供非公認會計準則估算的對賬，因為公司無法對賬項目提供有意義或準確的計算或估計，如果不付出不合理的努力，就無法獲得這些信息。有關進一步討論，請參閲本文檔中的非公認會計準則財務指標。

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非公認會計準則財務指標

本文件包含非公認會計準則財務指標，包括FFO、核心FFO、調整後的FFO、淨營業收入（NOI）、“同資本” 現金淨收入和調整後的息税折舊攤銷前利潤。本文件的附件包括普通股股東可獲得的美國公認會計準則淨收入與FFO的對賬、FFO與核心FFO的對賬、核心FFO與調整後FFO的對賬、NOI與現金淨收入的對賬以及FFO、核心FFO、調整後的FFO、NOI和 “同資本” 現金淨收入的定義。本文件附錄了普通股股東可獲得的美國公認會計準則淨收入與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬、調整後息税折舊攤銷前利潤的定義以及淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤、債務加優先權對企業總價值、現金淨收入和固定費用覆蓋率的定義。

公司不在前瞻性基礎上對非公認會計準則估算進行對賬，在這種情況下，公司無法對賬項目提供有意義或準確的計算或估計，如果不付出不合理的努力，就無法獲得這些信息。這是因為很難預測各種項目的時機和/或數量，這些項目將影響攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益，這是最直接可比的前瞻性GAAP財務指標。例如，這包括尚未發生、公司無法控制和/或無法合理預測的外部增長因素，例如處置和資產負債表項目。出於同樣的原因，公司無法解決不可用信息的可能重要性。在沒有最直接可比的GAAP財務指標的情況下提供的前瞻性非公認會計準則財務指標可能與相應的GAAP財務指標存在重大差異。

投資者電話會議

在Digital Realty於美國東部時間2023年7月27日下午5點/美國東部時間下午4點舉行投資者電話會議之前，將在公司網站的 “投資者” 部分發布演示文稿，網址為 https://investor.digitalrealty.com/。該演示文稿旨在配合對公司2023年第二季度財務業績和經營業績的討論。電話會議將邀請總裁兼首席執行官安迪·鮑爾和首席財務官馬特·默西爾出席。

要參加現場電話會議，邀請投資者在開始前至少五分鐘撥打+1 (888) 317-6003（國內來電者）或+1（412）317-6061（國際來電者），並參考會議編號5098292。電話會議的網絡直播將通過Digital Realty網站的 “投資者” 欄目播出，網址為 https://investor.digitalrealty.com/。

電話會議結束後將提供電話和網絡直播重播，直至2023年8月27日。撥打 +1 (877) 344-7529（國內來電者）或 +1 (412) 317-0088（國際來電者）並提供會議編號 3348387 即可訪問電話重播。網絡直播重播可以在Digital Realty的網站上觀看。

關於數字房地產

Digital Realty通過提供全方位的數據中心、託管和互連解決方案，將公司和數據整合在一起。該公司的全球數據中心平臺PlatformDigital® 為客户提供安全的數據 “聚會場所” 和久經考驗的無處不在的數據中心架構 (pdX®) 解決方案方法，以推動創新和有效管理 Data Gravity 挑戰。Digital Realty通過遍佈六大洲27個國家的50多個大都市的300多個設施的全球數據中心，為客户提供訪問對他們至關重要的互聯社區的訪問權限。要了解有關 Digital Realty 的更多信息，請訪問 digitalrealty.com 或在 LinkedIn 和 Twitter 上關注我們。

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Matt Mercier

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(737) 281-0101

喬丹·薩德勒/Jim Huseby

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合併季度運營報表		財務補助
未經審計，以千美元計，每股數據除外			2023 年第二季度


	三個月已結束					六個月已結束
	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日
租金收入	$869,298	$870,975	$834,374	$787,839	$767,313		$1,740,273	$1,519,275
租户報銷-公用事業	330,416	317,148	247,725	251,420	218,198		647,565	442,745
租户報銷-其他	46,192	40,150	46,045	49,419	52,688		86,342	104,198
互連及其他	104,521	101,695	97,286	95,486	93,338		206,216	186,868
費用收入	14,908	7,868	7,508	6,169	5,072		22,777	10,829
其他	932	887	168	1,749	2,713		1,819	2,728
總營業收入	$1,366,267	$1,338,724	$1,233,108	$1,192,082	$1,139,321		$2,704,991	$2,266,644

公共事業	$374,934	$346,364	$268,561	$271,844	$223,426		$721,298	$464,665
租賃物業的運營	224,762	224,861	222,430	205,886	198,076		449,623	392,430
財產税	46,718	40,424	42,032	39,860	47,213		87,141	93,738
保險	4,385	4,355	4,578	4,002	3,836		8,739	7,534
折舊和攤銷	432,573	421,198	430,130	388,704	376,967		853,771	759,099
一般與行政	105,964	107,766	104,452	95,792	101,991		213,730	198,426
遣散費、股權加速和法律費用	3,652	4,155	15,980	1,655	3,786		7,807	5,863
交易和整合費用	17,764	12,267	17,350	25,862	13,586		30,031	25,554
房地產投資的減值	—	—	3,000	—	—		—	—
其他開支	655	—	3,615	1,096	70		655	7,727
總運營費用	$1,211,407	$1,161,388	$1,112,127	$1,034,701	$968,950		$2,372,795	$1,955,037

營業收入	$154,860	$177,335	$120,981	$157,381	$170,371		$332,196	$311,607

未合併合資企業的收益權益/（虧損）	5,059	14,897	(28,112)	(12,254)	(34,088)		19,957	26,870
出售投資的收益/（虧損）	89,946	—	(6)	173,990	—		89,946	2,770
利息和其他收入/（支出），淨額	(6,930)	280	(22,894)	15,752	13,008		(6,650)	16,059
利息（費用）	(111,116)	(102,220)	(86,882)	(76,502)	(69,023)		(213,336)	(135,748)
所得税優惠/（費用）	(16,173)	(21,454)	17,676	(19,576)	(16,406)		(37,627)	(29,650)
提前清償債務造成的損失	—	—	—	—	—		—	(51,135)
淨收入	$115,647	$68,839	$763	$238,791	$63,862		$184,486	$140,773

歸屬於非控股權益的淨收益/（虧損）	2,538	(111)	3,326	(1,716)	(436)		2,427	(4,065)
歸屬於數字房地產信託公司的淨收益	$118,185	$68,728	$4,089	$237,075	$63,426		$186,913	$136,708

優先股股息，包括未申報的股息	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)		(20,363)	(20,363)
普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）	$108,003	$58,547	($6,093)	$226,894	$53,245		$166,550	$116,346

加權平均已發行股票——基本	295,390,446	291,218,549	289,364,739	286,693,071	284,694,064		293,316,022	284,610,492
加權平均已發行股票——攤薄	306,818,538	303,064,832	301,712,082	296,414,726	285,109,903		304,453,040	284,979,709
全面攤薄後的加權平均股數和單位	313,020,947	309,026,076	307,546,353	302,257,518	290,944,163		310,589,141	290,716,197

每股淨收益/（虧損）-基本	$0.37	$0.20	($0.02)	$0.79	$0.19		$0.57	$0.41
每股淨收益/（虧損）——攤薄	$0.37	$0.19	($0.02)	$0.75	$0.19		$0.57	$0.41

運營資金和運營核心資金		財務補助
未經審計，以千計，每股數據除外			2023 年第二季度


	三個月已結束						六個月已結束
淨收入與運營資金對賬（FFO）		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日

普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）		$108,003	$58,547	($6,093)	$226,894	$53,245		$166,550	$116,346
調整：
運營合夥企業的非控股權益		2,500	1,500	(586)	5,400	1,500		4,000	3,100
房地產相關折舊和攤銷 (1)		424,044	412,192	422,951	381,425	369,327		836,236	743,489
與非控股權益相關的折舊		(14,144)	(13,388)	(13,856)	(8,254)	-		(27,532)	-
未合併的合資企業與房地產相關的折舊和攤銷		35,386	33,719	33,927	30,831	29,022		69,105	58,341
房地產交易的（收益）/虧損		(89,946)	(7,825)	572	(173,990)	(1,144)		(97,771)	(3,914)
房地產投資的減值		-	-	3,000	-	-		-	-
運營資金——攤薄		$465,844	$484,745	$439,915	$462,306	$451,949		$950,589	$917,362

加權平均流通股票和已發行單位——基本		301,593	297,180	295,199	292,536	290,528		299,452	290,346
加權平均流通股票和已發行單位——攤薄 (2) (3)		313,021	309,026	307,546	302,258	290,944		310,589	290,716

每股運營資金——基本		$1.54	$1.63	$1.49	$1.58	$1.56		$3.17	$3.16

每股運營資金——攤薄 (2) (3)		$1.52	$1.60	$1.45	$1.55	$1.55		$3.13	$3.16


	三個月已結束						六個月已結束
FFO 與核心 FFO 的協調		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日

運營資金——攤薄		$465,844	$484,745	$439,915	$462,306	$451,949		$950,589	$917,362
其他非核心收入調整		27,454	(887)	(3,786)	(1,818)	456		26,566	14,372
交易和整合費用		17,764	12,267	17,350	25,862	13,586		30,031	25,554
提前清償債務造成的損失		-	-	-	-	-		-	51,135
遣散費、股權加速和法律費用 (4)		3,652	4,155	15,980	1,655	3,786		7,807	5,863
外匯重估的（收益）/虧損		(7,868)	(6,778)	14,564	(1,120)	29,539		(14,647)	(38,137)
其他非核心支出調整		655	-	3,615	1,046	70		655	7,727
核心運營資金——攤薄		$507,501	$493,500	$487,638	$487,931	$499,386		$1,001,001	$983,875

加權平均流通股票和已發行單位——攤薄 (2) (3)		301,806	297,382	295,519	292,830	290,944		299,730	290,716

每股運營核心資金——攤薄 (2)		$1.68	$1.66	$1.65	$1.67	$1.72		$3.34	$3.38


(1) 房地產相關折舊和攤銷	三個月已結束						六個月已結束
		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日

每份損益表的折舊和攤銷		$432,573	$421,198	$430,130	$388,704	$376,967		$853,771	$759,099
非房地產折舊		(8,529)	(9,006)	(7,179)	(7,279)	(7,640)		(17,535)	(15,610)
房地產相關折舊和攤銷		$424,044	$412,192	$422,951	$381,425	$369,327		$836,236	$743,489

(2)	Teraco的某些少數間接股東有權將其在Teraco上游母公司的股份交給Digital Realty，以換取現金或等值的Digital Realty普通股，或兩者的組合。為了計算攤薄後的每股收益，美國公認會計準則要求Digital Realty假設看跌權以股票結算。使用同樣的方法來計算 FFO/份額。在結算之前，與該看跌期權相關的潛在未來攤薄影響將被排除在核心FFO和AFFO之外，這導致FFO的攤薄後股票數量高於核心FFO和AFFO。在計算攤薄後的FFO時，Teraco相關的少數股權被加回FFO分子中，因為分母假設所有股票都已存回Digital Realty。


	三個月已結束						六個月已結束
		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日
Teraco 持有 FFO 的非控股股份		$9,645	$11,069	$7,213	$4,706	-		$20,714	-
Teraco 相關的少數股權		$9,645	$11,069	$7,213	$4,706	-		$20,714	-

(3)	在介紹的所有時期中，我們都排除了稀釋性J系列、K系列和L系列優先股（如適用）的影響，這些優先股在控制權交易發生特定變更時可能轉換為普通股的影響，如管理J系列、K系列和L系列優先股的補充條款所述，我們認為這極不可能。有關攤薄後FFO的計算，請參閲上文，以及Core FFO與AFFO對賬後的股票數量詳細信息部分，以計算加權平均普通股和已發行單位。有關 FFO 和 Core FFO 的定義和討論，請參閲定義部分。

(4)	與遣散費和其他與公司高管離職有關的費用以及與整合相關的遣散費有關。

調整後的運營資金 (AFFO)		財務補助
未經審計，以千計，每股數據除外			2023 年第二季度


	三個月已結束						六個月已結束
核心 FFO 與 AFFO 的協調		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日

核心FFO可供普通股股東和單位持有人使用		$507,501	$493,500	$487,638	$487,931	$499,386		$1,001,001	$983,875
調整：
非房地產折舊		8,529	9,006	7,179	7,279	7,640		17,535	15,610
遞延融資成本的攤銷		5,984	4,072	3,753	3,270	3,330		10,056	6,964
債務折扣/溢價的攤銷		1,339	1,301	1,276	1,146	1,193		2,640	2,407
基於非現金股票的薪酬支出		13,893	13,056	16,042	15,948	15,799		26,949	30,253
直線租金收入		(16,151)	(16,194)	(29,392)	(18,123)	(17,278)		(32,344)	(36,089)
直線租金支出		520	(515)	(208)	2,679	(2,237)		5	1,931
高於市場和低於市場的租金攤銷		(1,195)	(1,226)	(762)	(465)	196		(2,421)	531
遞延税（福利）/費用		1,339	(9,795)	(4,885)	(5,233)	(769)		(8,456)	(2,372)
租賃補償和內部租賃佣金		11,611	11,067	9,578	9,866	9,411		22,678	22,672
經常性資本支出 (1)		(53,498)	(40,465)	(109,999)	(66,200)	(43,497)		(93,963)	(90,267)

AFFO適用於普通股股東和單位持有人 (2)		$479,873	$463,807	$380,220	$438,097	$473,173		$943,679	$935,514

加權平均流通股票和已發行單位——基本		301,593	297,180	295,199	292,536	290,528		299,452	290,346
加權平均流通股票和已發行單位——攤薄 (3)		301,806	297,382	295,519	292,830	290,944		299,730	290,716

每股AFFO——攤薄 (3)		$1.59	$1.56	$1.29	$1.50	$1.63		$3.15	$3.22

每股和普通單位的股息		$1.22	$1.22	$1.22	$1.22	$1.22		$2.44	$2.44
								.
攤薄後的AFFO派息率		76.7%	78.2%	94.8%	81.5%	75.0%		77.5%	75.8%


	三個月已結束						六個月已結束
分享次數詳情		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日	22 年 6 月 30 日

加權平均普通股和已發行單位		301,593	297,180	295,199	292,536	290,528		299,452	290,346
加：稀釋性證券的影響		213	202	320	294	416		278	370
加權平均值已發行普通股和已發行單位-攤薄		301,806	297,382	295,519	292,830	290,944		299,730	290,716

(1)	經常性資本支出是維持當前收入所需的非增量建築改造，包括第二代租户改善和外部租賃佣金。經常性資本支出不包括承保購買建築物時考慮的收購成本、使建築物達到Digital Realty的運營標準所產生的成本或內部租賃佣金。

(2)	有關 AFFO 的定義和討論，請參閲定義部分。有關普通股股東可獲得的淨收入與FFO和Core FFO的對賬，見上文。

(3)	在報告的所有時期，我們都排除了攤薄型J系列、K系列和L系列優先股的影響，這些優先股在控制權交易發生特定變更後可能會轉換為普通股，如適用J系列、K系列和L系列優先股的補充條款所述，我們認為這極不可能。有關普通股股東和單位持有人可用的攤薄後FFO的計算以及加權平均普通股和已發行單位的計算，見上文。

合併資產負債表		財務補助
未經審計，以千計，股票和每股數據除外			2023 年第二季度


	23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日		12 月 31 日至 22 日		22 年 9 月 30 日		22 年 6 月 30 日
資產
房地產投資：
房地產		$27,087,769		$27,052,022		$26,136,057		$24,876,600		$24,065,933
在建工程		4,635,939		4,563,578		4,789,134		4,222,142		3,362,114
為未來開發而保留的土地		193,936		194,564		118,452		34,713		37,460
投資房地產		$31,917,644		$31,810,164		$31,043,643		$29,133,455		$27,465,507
累計折舊和攤銷		(7,739,462)		(7,600,559)		(7,268,981)		(6,826,918)		(6,665,118)
房地產淨投資		$24,178,182		$24,209,605		$23,774,662		$22,306,537		$20,800,389
投資未合併的合資企業		2,040,452		1,995,576		1,991,426		1,912,958		1,942,549
房地產淨投資		$26,218,634		$26,205,180		$25,766,088		$24,219,495		$22,742,937

現金和現金等價物		$124,519		$131,406		$141,773		$176,969		$99,226
賬款和其他應收款 ⁽¹⁾		1,158,383		1,070,066		969,292		861,117		797,208
遞延租金		613,796		627,700		601,590		556,198		554,016
客户關係價值、遞延租賃成本和其他無形資產，淨額		2,825,596		3,015,291		3,092,627		3,035,861		2,521,390
善意		9,148,603		9,199,636		9,208,497		8,728,105		7,545,107
持有待售資產		593,892		—		—		—		—
經營租賃使用權資產		1,291,233		1,317,293		1,351,329		1,253,393		1,310,970
其他資產		414,078		386,495		353,802		384,079		385,202
總資產		$42,388,735		$41,953,068		$41,484,998		$39,215,217		$35,956,057

負債和權益
全球無抵押循環信貸額度		$2,242,258		$2,514,202		$2,150,451		$2,255,139		$1,440,040
無抵押定期貸款		1,548,780		1,542,275		797,449		729,976		—
扣除折扣後的無抵押優先票據		13,383,819		13,258,079		13,120,033		12,281,410		12,695,568
抵押債務和其他債務，扣除保費		554,594		560,955		528,870		491,984		158,699
經營租賃負債		1,420,239		1,443,994		1,471,044		1,363,712		1,418,540
應付賬款和其他應計負債		2,214,820		1,923,819		1,868,884		1,621,406		1,619,222
遞延所得税負債，淨額		1,128,961		1,164,276		1,192,752		1,145,097		611,582
應計股息和分配		—		—		363,716		—		—
押金和預付租金		417,693		392,021		369,654		341,552		341,140
與待售資產相關的負債		4,990		—		—		—		—
負債總額		$22,916,155		$22,799,620		$21,862,853		$20,230,276		$18,284,791

可贖回的非控股權益		1,367,422		1,448,772		1,514,680		1,429,920		41,047

公平
優先股：每股面值0.01美元，已授權110,000,000股：
J 系列累積可贖回優先股 ⁽²⁾		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540
K 系列累積可贖回優先股 ⁽³⁾		203,264		203,264		203,264		203,264		203,264
L 系列累積可贖回優先股 ⁽⁴⁾		334,886		334,886		334,886		334,886		334,886
普通股：每股面值0.01美元，已授權3.92億股 ⁽⁵⁾		2,967		2,888		2,887		2,851		2,824
額外的實收資本		22,882,200		22,126,379		22,142,868		21,528,384		21,091,364
股息超過收益		(5,253,915)		(4,995,982)		(4,698,313)		(4,336,201)		(4,211,685)
累計其他綜合（虧損），淨額		(741,484)		(652,486)		(595,798)		(862,804)		(475,561)
股東權益總額		$17,621,456		$17,212,490		$17,583,334		$17,063,920		$17,138,632

非控股權益
運營合夥企業的非控股權益		$436,099		$444,843		$419,317		$421,484		$432,213
合併合資企業的非控股權益		47,603		47,342		104,814		69,617		59,374

非控股權益總額		$483,702		$492,185		$524,131		$491,101		$491,587

權益總額		$18,105,158		$17,704,675		$18,107,465		$17,555,021		$17,630,219

負債和權益總額		$42,388,735		$41,953,068		$41,484,998		$39,215,217		$35,956,057

(1)	扣除截至2023年6月30日和2022年12月31日的可疑賬户備抵額分別為42,624美元和33,048美元。

(2)	J系列累積可贖回優先股，分別為5.250％、20萬美元和20萬美元的清算優先股（每股25.00美元），截至2023年6月30日和2022年12月31日，已發行和流通的股票分別為800萬股和800萬股。

(3)	K系列累計可贖回優先股，分別為5.850％、21萬美元和21萬美元的清算優先股（每股25.00美元），截至2023年6月30日和2022年12月31日，已發行和流通的股票分別為840萬股和840萬股。

(4)	L系列累計可贖回優先股，分別為5.200％、34.5萬美元和34.5萬美元清算優先股（每股25.00美元），截至2023年6月30日和2022年12月31日，已發行和流通的股票分別為1380萬股和1380萬股。

(5)	普通股：截至2023年6月30日和2022年12月31日，已發行和流通的股票分別為299,240,366股和291,148,222股。

資產淨值（NAV）的組成部分 (1)		財務補助
未經審計，成千上萬			2023 年第二季度


合併房地產現金淨營業收入（NOI）⁽²⁾，按年計算 ⁽³⁾
網絡密集			$1,060,162
校園			1,632,444
其他 ⁽⁴⁾			152,484
按年計算的現金淨收益總額			$2,845,090
減去：合作伙伴在合併合資企業中所佔的份額			(51,616)
收購/處置/到期			(53,788)
2023財年積壓現金淨收入和23財年第二季度結轉額（穩定） ⁽⁵⁾			117,394
按年計算的合併現金淨資產淨利潤總額			$2,857,080

Digital Realty在未合併的合資企業現金淨收益中所佔的比例份額 ⁽³⁾⁽⁶⁾			$182,448

其他收入
開發和管理費（淨額），按年計算			$59,632

其他資產
預先穩定的庫存，按成本計算 ⁽⁷⁾			$327,021
持有待開發的土地			193,936
開發 CIP ⁽⁸⁾			4,635,939
減去：與 23 財年積壓 NOI 相關的投資			(720,987)
現金和現金等價物			124,519
賬款和其他應收款，淨額			1,158,383
其他資產			414,078
減去：合夥人在合併合資資產中所佔的份額			(170,718)
其他資產總額			$5,962,171

負債
全球無抵押循環信貸額度			$2,257,864
無抵押定期貸款			1,558,175
無抵押的優先票據			13,479,365
有擔保債務和其他			557,138
應付賬款和其他應計負債			2,214,820
遞延所得税負債，淨額			1,128,961
押金和預付租金			417,693
與待售資產相關的負債			4,990
待完成的積壓 NOI 成本 ⁽⁹⁾			142,732
優先股			755,000
Digital Realty在未合併合資債務中的份額			1,118,743
減去：合夥人在合併合資負債中所佔的份額			(362,954)
負債總額			$23,272,527

攤薄後已發行股票和已發行單位			305,925

(1)	積壓和相關的財務項目不包括與未合併的合資企業物業相關的活動。

(2)	有關 NOI 和現金 NOI 的定義和討論，以及營業收入與 NOI 和現金 NOI 的對賬，見第 33 頁。

(3)	年化現金淨收入是通過將最近一個季度的業績乘以四計算得出的。年化業績可能不代表任何四季度，也不考慮預定的租賃到期日等。年度數據僅供説明之用。反映了23年第二季度年化現金淨收入為28億美元。NOI是根據管理層使用合同ABR和穩定的利潤率得出的估計值分配的。

(4)	其他包括Powered Base Building的外殼容量以及全面改進的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(5)	預計到2023年12月31日開始的與已簽署的租約相關的估計現金淨收入。不包括Digital Realty在未合併合資物業的已簽署租約中所佔的份額。

(6)	有關Digital Realty在未合併合資企業營業收入中按比例分配的份額與現金淨資產收益的對賬情況，請參閲第30頁。

(7)	不包括Digital Realty在未合併合資物業中的成本份額。

(8)	有關在建工程餘額明細的更多詳情，見第26頁。

(9)	不包括Digital Realty在未合併合資物業的預期竣工成本中所佔的份額。

債務到期日

財務補助

未經審計，千美元

2023 年第二季度


	截至2023年6月30日
		利率
	利息	包括
	費率	互換	2023	2024	2025	2026	2027	此後	總計
全球無抵押循環信貸額度 ⁽¹⁾
全球無抵押循環信貸額度	4.290%	4.290%	—	—	—	—	$2,191,336	—	$2,191,336
日元循環信貸額度	0.550%	0.550%	—	—	—	—	66,528	—	66,528
遞延融資費用，淨額	—	—	—	—	—	—	—	—	(15,605)
全球無抵押循環信貸額度總額	4.180%	4.180%	—	—	—	—	$2,257,864	—	$2,242,258

無抵押定期貸款
歐元定期貸款機制	4.300%	3.765%	—	—	$409,088	—	$409,088	—	$818,176
美元定期貸款額度	6.181%	5.505%	—	—	—	$740,000	—	—	740,000
遞延融資費用，淨額	—	—	—	—	—	—	—	—	(9,395)
無抵押定期貸款總額	5.193%	4.591%	—	—	$409,088	$740,000	$409,088	—	$1,548,781

高級票據
1 億張 2023 年到期 0.600% 的票據	0.600%	0.600%	$111,665	—	—	—	—	—	$111,665
6 億歐元 2024 年到期 2.625% 的票據	2.625%	2.625%	—	$654,540	—	—	—	—	654,540
2.5 億英鎊 2024 年到期 2.750% 的票據	2.750%	2.750%	—	317,575	—	—	—	—	317,575
2025 年到期 4 億英鎊 4.250% 的票據	4.250%	4.250%	—	—	$508,120	—	—	—	508,120
2025 年到期 6.5 億歐元 0.625% 的票據	0.625%	0.625%	—	—	709,085	—	—	—	709,085
2026 年到期 10.8 億歐元 2.500% 的票據	2.500%	2.500%	—	—	—	$1,172,718	—	—	1,172,718
2.75 億張 2026 年到期 0.200% 的票據	0.200%	0.200%	—	—	—	307,077	—	—	307,077
1.5 億張 1.700% 2027 年到期的票據	1.700%	1.700%	—	—	—	—	$167,497	—	167,497
2027 年到期 10 億美元 3.700% 的票據 ⁽²⁾	3.700%	2.485%	—	—	—	—	1,000,000	—	1,000,000
5 億歐元 2028 年到期的票據 1.125%	1.125%	1.125%	—	—	—	—	—	$545,450	545,450
2028 年到期 9 億美元 5.550% 的票據 ⁽²⁾	5.550%	3.996%	—	—	—	—	—	900,000	900,000
6.5 億美元 2028 年到期 4.450% 的票據	4.450%	4.450%	—	—	—	—	—	650,000	650,000
2.7 億張 0.550% 2029年到期的票據	0.550%	0.550%	—	—	—	—	—	301,494	301,494
2029 年到期 9 億美元 3.600% 的票據	3.600%	3.600%	—	—	—	—	—	900,000	900,000
3.5 億英鎊 2029 年到期 3.300% 的票據	3.300%	3.300%	—	—	—	—	—	444,605	444,605
7.5 億歐元 2030 年到期 1.500% 的票據	1.500%	1.500%	—	—	—	—	—	818,175	818,175
2.5 億英鎊 2030 年到期的票據 3.750%	3.750%	3.750%	—	—	—	—	—	698,665	698,665
5 億歐元 2031 年到期的票據 12.50%	1.250%	1.250%	—	—	—	—	—	545,450	545,450
10.0 億歐元 2031 年到期的票據 0.625%	0.625%	0.625%	—	—	—	—	—	1,090,900	1,090,900
7.5 億歐元 2032 年到期的票據 1.000%	1.000%	1.000%	—	—	—	—	—	818,175	818,175
7.5 億歐元 2032 年到期的票據 1.375%	1.375%	1.375%	—	—	—	—	—	818,175	818,175
未攤銷的折扣	—	—	—	—	—	—	—	—	(35,377)
遞延融資成本	—	—	—	—	—	—	—	—	(60,169)
優先票據總額	2.431%	2.237%	$111,665	$972,115	$1,217,205	$1,479,795	$1,167,497	$8,531,089	$13,383,819

有擔保債務
ICN10 設施	5.740%	3.522%	—	—	—	—	—	$12,824	$12,824
威斯汀	3.290%	3.290%	—	—	—	—	$135,000	—	135,000
Teraco 貸款	10.769%	9.081%	$113	$313	$569	$32,658	64,735	242,423	340,811
遞延融資成本	—	—	—	—	—	—	—	.	(2,543)
有擔保債務總額	8.571%	7.335%	$113	$313	$569	$32,658	$199,735	$255,247	$486,092

其他債務
icolo 貸款	11.650%	11.650%	—	—	—	$4,837	$3,650	—	$8,487
其他債務總額	11.650%	11.650%	—	—	—	$4,837	$3,650	—	$8,487

強制性可贖回優先股（Teraco）
強制性可贖回優先股（Teraco）	10.105%	10.105%	—	$4,245	—	$59,427	—	—	$63,672
未攤銷的折扣	—	—	—	—	—	—	—	—	(3,657)
可贖回優先股總額	10.105%	10.105%	—	$4,245	—	$59,427	—	—	$60,015

未對衝浮動利率債務總額	—	—	$113	$4,558	$409,657	$92,085	$2,731,687	$65,169	$3,303,269
固定利率/對衝浮動利率債務總額	—	—	111,665	972,115	1,217,205	2,224,632	1,306,147	8,721,167	14,552,930
債務總額	3.093%	2.860%	$111,778	$976,673	$1,626,862	$2,316,717	$4,037,833	$8,786,336	$17,856,199

加權平均利率			0.609%	2.700%	2.550%	1.704%	3.671%	2.433%	2.860%

摘要

從初始到期日的加權平均期限									4.5 年

加權平均到期日（假設行使延期期權）									4.8 年

截至2023年6月30日的全球無抵押循環信貸額度詳情

最大可用值

現有容量 ⁽³⁾

目前已抽獎

全球無抵押循環信貸額度

$3,910,003

$1,550,256

$2,257,864

(1)	假設所有延期都將得到執行。

(2)	受跨貨幣互換的影響。

(3)	扣除已簽發的1.019億美元信用證。

債務分析和契約合規

財務補助

未經審計

2023 年第二季度


	截至2023年6月30日

				全球不安全
	無抵押的優先票據			信貸設施
債務契約比率 ⁽¹⁾	必需	實際的 ⁽²⁾	實際的 ⁽³⁾	必需	實際的
未償債務總額/總資產 ⁽⁴⁾	低於 60%	47%	43%	低於 60%⁽⁵⁾	42%
有擔保債務/總資產 ⁽⁶⁾	低於 40%	1%	1%	低於 40%	2%
未抵押資產總額/無抵押債務	大於 150%	202%	223%	不適用	不適用
合併息税折舊攤銷前利潤/利息支出 ⁽⁷⁾	大於 1.50 倍	4.1x	4.1x	不適用	不適用
固定費用保險		不適用	不適用	大於 1.50 倍	5.0x
無抵押債務/未抵押資產總價值 ⁽⁸⁾		不適用	不適用	低於 60%	45%
未支配資產還本付息覆蓋率 ⁽⁸⁾		不適用	不適用	大於 1.50 倍	6.0x

(1)	有關上表和相關腳註中使用的術語的定義，請參閲管理票據的契約、截至2021年11月18日的第二份經修訂和重述的全球優先信貸協議以及截至2021年11月18日的經修訂和重述的日元信貸協議，每份協議均經過修訂，均作為我們向美國證券交易委員會提交的報告的附錄提交。

(2)	第17頁列出的無抵押優先票據的比率，但2023年到期的0.60％票據、2026年到期的0.20％票據、2027年到期的1.70％票據、2028年到期的5.550％票據、2029年到期的0.250％票據、2031年到期的0.625％票據、2032年到期的1.00％票據和2032年到期的1.375％票據除外。

(3)	2023年到期的0.60％票據、2026年到期的0.20％票據、2027年到期的1.70％票據、2028年到期的5.550％的票據、2029年到期的0.55％的票據、2031年到期的1.250％的票據、2031年到期的0.625％票據的比率、2032年到期的1.00％票據和2032年到期的1.375％的票據的比率。

(4)	該比率被稱為槓桿比率，定義為全球無抵押循環信貸額度和日元融資機制下的合併債務/總資產價值。有關總資產的計算，請參閲管理票據的契約、截至2021年11月18日的第二份經修訂和重述的全球優先信貸協議以及截至2021年11月18日的經修訂和重述的日元信貸協議，每份協議均經過修訂，均作為我們向美國證券交易委員會提交的報告的附錄提交。

(5)	在收購一項或多項資產後，公司有權在融資期限內連續四個財政季度保持槓桿率大於60.0％但小於或等於65.0％。

(6)	該比率被稱為有擔保債務槓桿比率，定義為全球無抵押循環信貸額度和日元融資機制下的有擔保債務/總資產價值。

(7)	按本季度年化合並息税折舊攤銷前利潤與本季度的年化利息支出（包括資本化利息和債務折扣）計算。

(8)	資產必須滿足某些條件才有資格被列為全球無抵押循環信貸額度和日元融資機制下的無抵押資產。

相同資本運營趨勢摘要		財務補助
未經審計，成千上萬			2023 年第二季度

穩定（“相同資本”）投資組合 (1)


	三個月已結束										六個月已結束
	23 年 6 月 30 日		22 年 6 月 30 日		% 變化		3 月 31 日至 23 日		% 變化		23 年 6 月 30 日		22 年 6 月 30 日		% 變化
租金收入		$664,744		$622,572		6.8%		$664,580		0.0%		$1,329,324		$1,245,456		6.7%
租户報銷-公用事業		265,651		181,384		46.5%		256,835		3.4%		522,486		367,512		42.2%
租户報銷-其他		34,899		39,986		(12.7%)		27,535		26.7%		62,434		77,708		(19.7%)
互連及其他		86,178		80,658		6.8%		83,780		2.9%		169,958		161,599		5.2%
總收入		$1,051,472		$924,600		13.7%		$1,032,730		1.8%		$2,084,203		$1,852,275		12.5%

公共事業		$292,110		$195,498		49.4%		$276,723		5.6%		$568,832		$396,175		43.6%
租賃物業的運營		167,342		151,285		10.6%		165,399		1.2%		332,741		301,730		10.3%
財產税		34,332		36,474		(5.9%)		26,847		27.9%		61,179		71,025		(13.9%)
保險		3,879		3,726		4.1%		3,949		(1.8%)		7,828		7,187		8.9%
支出總額		$497,664		$386,984		28.6%		$472,918		5.2%		$970,581		$776,118		25.1%

淨營業收入 ⁽²⁾		$553,809		$537,617		3.0%		$559,813		(1.1%)		$1,113,621		$1,076,157		3.5%
減去：
穩定的直線租金		($15,425)		($1,405)		997.5%		$113		(13731.0%)		($15,312)		($6,170)		148.2%
高於和低於市場的租金		1,556		1,505		3.4%		1,587		(2.0%)		3,143		3,016		4.2%
現金淨營業收入 ⁽³⁾		$567,678		$537,517		5.6%		$558,112		1.7%		$1,125,791		$1,079,311		4.3%

期末投資組合佔用率穩定 ⁽⁴⁾		83.3%		82.6%		0.8%		83.3%		0.0%		83.3%		82.6%		0.8%

(1)	代表截至 2021 年 12 月 31 日擁有的待開發可出租平方英尺總面積不足 5% 的建築物。不包括在2022-2023年正在進行或預計將進行開發活動的建築物、被歸類為待售的建築物以及在所列所有時期內出售或向合資企業捐贈的建築物。調整前期數字以反映當前的相同資本池。

(2)	有關淨營業收入的定義和討論以及營業收入與NOI的對賬，見第33頁。

(3)	有關現金淨營業收入的定義和討論以及營業收入與現金淨利潤的對賬，見第33頁。

(4)	佔用率不包括正在開發的空間和為開發而保留的空間。對於我們的一些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算入住率，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

租賃活動摘要		財務補助
截至2023年6月30日的季度簽署的租約			2023 年第二季度


	0-1 MW				> 1 兆瓦 ⁽⁵⁾				其他 ⁽³⁾				總計
租賃活動-全新 ^{(1) (2)}	2Q23		LTM		2Q23		LTM		2Q23		LTM		2Q23		LTM

年化 GAAP 租金（千美元）		$36,682		$131,703		$61,475		$285,240		$3,020		$19,988		$101,177		$436,931

租賃千瓦		10,988		40,183		36,430		202,076		—		—		47,418		242,259
NRSF（千人）		140		470		519		2,307		43		358		701		3,135

加權平均租賃期限（年）		3.7		3.6		14.8		10.7		6.6		9.2		11.2		9.5

每千瓦的初始穩定現金租金		$304		$273		$117		$110		—		—		$160		$137
GAAP 每千瓦租金		$278		$284		$141		$115		—		—		$173		$143
每千瓦的租賃成本		$24		$24		$1		$35		—		—		$6		$33

按千瓦計算的淨有效經濟效益 ⁽⁴⁾

按千瓦計算的基本租金		$322		$287		$131		$118		—		—		$175		$146
按千瓦特計算的租金優惠		$3		$2		$3		$3		—		—		$3		$3
按千瓦計算的預計運營費用		$80		$81		$32		$28		—		—		$43		$36

每千瓦的淨租金		$239		$204		$96		$88		—		—		$129		$107

按千瓦計算的租户改進		$1		—		—		$1		—		—		—		$1
按千瓦計的租賃佣金		$6		$11		—		—		—		—		$2		$2

每千瓦的淨有效租金		$231		$193		$96		$87		—		—		$127		$104

根據NRSF的初始穩定現金租金		$249		$280		$109		$116		$71		$52		$134		$133
根據 NRSF 計算的 GAAP 租金		$263		$280		$118		$124		$70		$56		$144		$139
每個 NRSF 的租賃成本		$23		$24		$1		$37		$280		$47		$22		$36

NRSF 的淨有效經濟學 ⁽⁴⁾

NRSF 的基本租金		$304		$294		$111		$124		$77		$57		$147		$142
NRSF 的租金優惠		$3		$2		$2		$3		$6		$1		$3		$3
NRSF 的估計運營費用		$76		$79		$36		$31		$9		$9		$42		$36

每個 NRSF 的淨租金		$225		$213		$72		$90		$61		$46		$102		$103

NRSF 對租户進行了改進		$1		—		—		$1		$27		$3		$2		$1
NRSF 的租賃佣金		$6		$11		—		—		—		$3		$1		$2

每個 NRSF 的淨有效租金		$218		$202		$72		$89		$34		$41		$99		$100

(1)	不包括短期、屋頂、倉庫和車庫租賃。

(2)	包括新空間和重新租賃空間的租約。

(3)	其他包括Powered Base Building的外殼容量以及全面改進的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(4)	所有美元金額均為租賃期內每平方英尺的平均值。每千瓦量以月值表示。每個 NRSF 的金額以年度值表示。

(5)	>1 兆瓦的基本租金包括與八兆瓦租賃替代相關的淨增長，這導致相同容量的費率提高。GAAP 每平方英尺和每千瓦的基本租金指標反映了在不增加容量的情況下增加的基本租金的增量。

注意：LTM 是最近十二個月，包括當前季度。加權平均租賃期限不包括續訂選項，並按淨可出租平方英尺加權。

租賃活動摘要		財務補助
截至2023年6月30日的季度續訂的租約			2023 年第二季度


	0-1 MW				> 1 MW				其他 ⁽⁴⁾				總計
租賃活動-續約 ^{(1) (2) (3)}	2Q23		LTM		2Q23		LTM		2Q23		LTM		2Q23		LTM

續訂的租約（千瓦）		37,779		131,620		36,848		127,097		—		—		74,627		258,717
續訂了租約（NRSF 以千計）		528		1,761		467		1,530		222		434		1,217		3,725
每千瓦的租賃成本		$1		$1		$1		$5		—		—		$3		$3
每個 NRSF 的租賃成本		$1		$1		$2		$5		$2		$2		$2		$3

加權期限（年）		1.6		1.5		6.6		5.4		5.1		4.5		4.2		3.5

現金租金

每千瓦現金租金即將到期		$279		$292		$142		$147		—		—		$215		$224
續訂了每千瓦的現金租金		$292		$304		$155		$147		—		—		$230		$231

每千瓦現金租金變化百分比		4.8%		4.2%		8.7%		(0.2%)		—		—		6.9%		3.0%

每個 NRSF 的現金租金即將到期		$239		$262		$135		$147		$14		$23		$158		$187
根據 NRSF 續訂了現金租金		$251		$273		$146		$147		$22		$28		$169		$192

每個 NRSF 的現金租金變化百分比		4.8%		4.2%		8.7%		(0.2%)		54.7%		19.1%		6.9%		3.0%

GAAP 租金

GAAP 每千瓦租金即將到期		$276		$289		$126		$136		—		—		$205		$217
更新的 GAAP 每千瓦租金		$294		$304		$164		$147		—		—		$235		$231

GAAP 每千瓦租金變化百分比		6.5%		5.1%		29.9%		7.7%		—		—		14.6%		6.2%

根據 NRSF，GAAP 租金即將到期		$237		$259		$120		$136		$14		$22		$151		$194
根據 NRSF 更新了 GAAP 租金		$252		$272		$156		$146		$23		$27		$173		$201

每個 NRSF 的 GAAP 租金變化百分比		6.5%		5.1%		29.9%		7.7%		66.0%		21.9%		14.6%		3.6%

留存率 ⁽⁵⁾		88.9%		76.9%		72.0%		84.8%		95.0%		40.3%		82.5%		72.2%

Churn ⁽⁶⁾		1.5%		6.3%		1.7%		3.5%		0.3%		5.6%		1.5%		4.8%

(1)	不包括短期、屋頂、倉庫和車庫租賃。

(2)	租金是指每千瓦的年度估計現金租金和淨可出租平方英尺，根據公認會計原則根據直線租金進行了調整。

(3)	每千瓦量以月值表示。每個 NRSF 的金額以年度值表示。

(4)	其他包括Powered Base Building的外殼容量以及全面改進的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(5)

以平方英尺為基礎。

(6)	流失率的定義是該期間由於租約終止或未續訂而導致的經常性收入損失，除以期初的經常性收入。

注意：LTM 是最近十二個月，包括當前季度。加權平均租賃期限不包括續訂選項，並按淨可出租平方英尺加權。

租約到期日-按規模劃分		財務補助
以千為單位的美元和平方英尺（每平方英尺和每千瓦數據除外）			2023 年第二季度


				% 的	年化每人租金		年化每人租金								每千瓦租金
	的平方英尺	按年計算		按年計算	被佔領		被佔領的廣場		年化租金		即將到期的 kW		每千瓦租金		每月在
年	即將到期的租約 (1)	出租 (2)		租金	平方英尺		到期時的腳步		到期時		租賃		每月		到期
0-1 MW
可用	2,494		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 (3)	185		$42,572	1.2%		$230		$230		$42,688		9,756		$364		$365
2023	1,133		373,754	10.7%		330		330		373,392		80,967		385		384
2024	1,717		450,241	12.9%		262		263		451,161		121,042		310		311
2025	746		161,749	4.7%		217		223		166,051		47,152		286		293
2026	410		85,390	2.5%		208		217		89,154		30,869		231		241
2027	413		67,790	1.9%		164		174		71,860		29,347		192		204
2028	190		23,596	0.7%		124		138		26,168		10,673		184		204
2029	74		9,120	0.3%		123		148		10,975		5,100		149		179
2030	53		13,874	0.4%		262		267		14,135		3,907		296		302
2031	53		9,523	0.3%		178		190		10,141		2,681		296		315
2032	51		4,937	0.1%		96		109		5,608		1,650		249		283
此後	216		8,105	0.2%		38		41		8,904		2,586		261		287

總計/總計平均。	7,736		$1,250,651	36.0%		$239		$242		$1,270,236		345,730		$301		$306


> 1 MW	即將到期的租約 (1)	按年計算		按年計算	年化每人租金		年化每人租金		年化每人租金		即將到期的 kW		按年計算		每千瓦租金
可用	1,962		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 (3)	181		$27,572	0.8%		$152		$152		$27,572		16,546		$139		$139
2023	717		88,170	2.5%		123		123		88,253		58,348		126		126
2024	1,427		220,199	6.3%		154		157		223,857		129,474		142		144
2025	1,912		284,766	8.2%		149		153		292,789		174,101		136		140
2026	1,928		268,012	7.7%		139		148		284,429		178,062		125		133
2027	1,825		244,023	7.0%		134		145		265,175		175,548		116		126
2028	915		113,592	3.3%		124		136		124,209		88,289		107		117
2029	1,005		125,421	3.6%		125		138		139,036		123,729		84		94
2030	1,117		152,795	4.4%		137		149		166,454		118,175		108		117
2031	1,066		124,172	3.6%		117		130		138,841		103,861		100		111
2032	815		100,436	2.9%		123		145		117,877		87,650		95		112
此後	1,897		218,991	6.3%		115		136		257,255		182,860		100		117

總計/總計平均。	16,766		$1,968,150	56.6%		$133		$144		$2,125,746		1,436,642		$114		$123


其他 (4)	即將到期的租約 (1)	按年計算		按年計算	年化每人租金		年化每人租金		年化每人租金		即將到期的 kW		按年計算		每千瓦租金
可用	1,677		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 (3)	65		$2,442	0.1%		$37		$37		$2,442		—		—		—
2023	316		9,971	0.3%		32		32		9,971		—		—		—
2024	441		19,990	0.6%		45		46		20,326		—		—		—
2025	627		26,607	0.8%		42		44		27,808		—		—		—
2026	808		25,105	0.7%		31		35		27,895		—		—		—
2027	374		15,185	0.4%		41		44		16,592		—		—		—
2028	505		16,594	0.5%		33		40		20,237		—		—		—
2029	551		26,891	0.8%		49		57		31,426		—		—		—
2030	643		27,787	0.8%		43		51		33,026		—		—		—
2031	63		2,085	0.1%		33		40		2,524		—		—		—
2032	108		6,222	0.2%		58		66		7,125		—		—		—
此後	3,175		79,637	2.3%		25		33		103,219		—		—		—

總計/總計平均。	9,353		$258,517	7.4%		$34		$39		$302,591		—		—		—


總計	即將到期的租約 (1)	按年計算		按年計算	年化每人租金		年化每人租金		年化每人租金		即將到期的 kW		按年計算		每千瓦租金
可用	6,133		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 (3)	433		$72,586	2.1%		$168		$168		$72,702		—		—		—
2023	2,166		471,895	13.6%		218		218		471,616		—		—		—
2024	3,586		690,430	19.9%		193		194		695,343		—		—		—
2025	3,285		473,123	13.6%		144		148		486,649		—		—		—
2026	3,146		378,507	10.9%		120		128		401,477		—		—		—
2027	2,612		326,997	9.4%		125		135		353,627		—		—		—
2028	1,610		153,782	4.4%		96		106		170,614		—		—		—
2029	1,630		161,432	4.6%		99		111		181,437		—		—		—
2030	1,813		194,456	5.6%		107		118		213,615		—		—		—
2031	1,182		135,780	3.9%		115		128		151,506		—		—		—
2032	975		111,595	3.2%		115		134		130,609		—		—		—
此後	5,288		306,734	8.8%		58		70		369,378		—		—		—

總計/總計平均。	33,858		$3,477,318	100.0%		$125		$133		$3,698,573		—		—		—

(1)

對於某些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算平方英尺，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算了可供租賃的淨可出租平方英尺總數，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

(2)

年化租金是截至2023年6月30日現有租約下的每月合同基本租金（定義為減免前的現金基礎租金）乘以12。

(3)

包括租賃、許可證和類似協議，這些協議在到期後會按月自動續訂。

(4)

其他包括未改善的建築物外殼容量以及完全改善的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

注意：根據我們的所有權百分比，代表除我們管理的未合併合資企業投資組合之外的合併投資組合。

按年租金排列的前 20 位客户		財務補助
以千美元計			2023 年第二季度


						加權
						平均值
			按年計算		年化百分比	剩餘的
		的數量	經常出現		經常出現	租賃期限
	顧客	地點	收入 (1)		收入	年份
1	財富 50 強軟件公司	67		$398,863	10.3%	8.3
2	社交內容平臺	22		187,705	4.8%	5.0
3	全球雲提供商	58		148,565	3.8%	5.4
4	甲骨文公司	36		141,712	3.7%	6.5
5	IBM 公司	36		137,152	3.5%	2.5
6	《財富 25》投資等級評級公司	29		111,699	2.9%	3.5
7	Equinix	17		90,847	2.3%	6.5
8	領英公司	7		81,037	2.1%	1.7
9	財富500強軟件即服務提供商	14		78,967	2.0%	2.9
10	元平臺有限公司	46		72,725	1.9%	3.8
11	《財富 25》科技公司	50		67,040	1.7%	3.7
12	Cyxtera	15		63,136	1.6%	8.8
13	社交媒體平臺	8		62,075	1.6%	7.9
14	機架空間	25		52,164	1.3%	9.7
15	Lumen 科技公司	126		50,775	1.3%	10.3
16	摩根大通公司	17		43,768	1.1%	2.6
17	康卡斯特公司	41		40,232	1.0%	4.6
18	AT&T	77		39,603	1.0%	3.0
19	Zayo	118		35,557	0.9%	1.6
20	國際電信提供商	30		34,830	0.9%	1.9
	總計 /加權平均值			$1,938,452	49.7%	6.0

(1)	年化經常性收入等於截至2023年6月30日的每月合同基礎租金（定義為減免前的現金基礎租金）和現有租賃下的互連收入乘以12。

注：代表除我們根據所有權百分比管理的未合併合資企業投資組合之外的合併投資組合。我們的直接客户可能是上表中提到的實體或其子公司或關聯公司。

佔用率分析		財務補助
美元和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度


	淨可租金	太空處於活動狀態	為之保留的空間	按年計算		入住率 (5)		空白空間	數據中心
大都市區	平方英尺 (1)	發展歷程 (2)	發展歷程 (3)	出租 (4)		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	IT 負載 (6)	計數
北美

北弗吉尼亞州	5,983	1,742	266		$602,846	92.4%	93.8%	518.6	26
芝加哥	3,428	35	113		325,651	92.4%	91.9%	162.7	10
紐約	2,067	159	130		213,118	74.9%	78.0%	55.8	13
達拉斯	3,065	327	77		197,915	83.0%	82.8%	111.2	21
硅谷	1,590	—	131		170,908	92.1%	94.6%	94.6	15
波特蘭	798	352	—		95,103	98.5%	97.5%	82.5	3
鳳凰	796	—	—		71,697	71.1%	70.7%	42.5	2
舊金山	843	—	—		63,592	65.2%	65.9%	31.5	4
亞特蘭大	557	—	314		56,799	93.3%	96.7%	9.1	4
多倫多	430	297	—		41,618	89.7%	88.1%	39.8	2
洛杉磯	614	11	—		40,788	78.4%	80.8%	16.2	2
西雅圖	399	—	—		39,934	78.7%	78.6%	19.5	1
波士頓	437	—	51		18,355	43.8%	44.7%	19.0	3
休斯頓	393	—	14		15,360	55.6%	55.7%	13.0	6
邁阿密	226	—	—		8,787	85.7%	85.4%	1.3	2
奧斯汀	86	—	—		8,085	58.6%	58.6%	4.3	1
夏洛特	95	—	—		5,455	90.8%	90.4%	1.5	3
北美總數/加權平均值	21,808	2,924	1,096		$1,976,009	85.3%	86.0%	1,223.1	118

EMEA

法蘭克福	2,092	1,632	—		$256,466	86.3%	84.7%	134.2	29
倫敦	1,433	64	96		230,003	63.3%	64.9%	103.9	16
阿姆斯特丹	1,270	—	92		169,759	80.6%	80.3%	116.8	13
巴黎	940	758	—		96,735	72.8%	68.9%	76.1	13
約翰內斯堡	913	1,260	—		96,075	83.7%	81.6%	52.3	5
馬賽	519	—	38		64,211	71.7%	82.6%	45.4	4
都柏林	474	78	—		57,558	82.6%	81.2%	32.5	9
蘇黎世	433	165	—		53,535	67.0%	80.4%	29.0	3
維也納	355	133	—		51,137	82.2%	80.9%	25.6	3
馬德里	238	171	—		42,805	87.7%	87.4%	16.8	4
布魯塞爾	178	159	—		29,012	69.5%	78.9%	7.9	3
開普敦	260	468	—		26,840	87.8%	87.4%	16.4	2
斯德哥爾摩	192	108	—		21,923	69.3%	70.3%	16.8	6
哥本哈根	225	99	—		20,591	64.0%	77.4%	12.9	3
杜塞爾多夫	116	98	—		19,448	72.5%	60.8%	11.0	3
雅典	55	159	—		8,213	86.8%	86.7%	2.2	4
德班	45	—	—		5,113	76.9%	75.3%	1.1	1
薩格勒布	22	13	—		2,695	83.2%	82.5%	0.9	1
內羅畢	16	—	—		2,442	76.5%	73.1%	0.5	1
蒙巴薩	46	—	12		1,844	16.0%	15.1%	2.8	2
馬普託	7	—	—		—	—	—	1.0	1
EMEA 總數/加權平均值	9,829	5,365	238		$1,256,403	77.1%	77.6%	706.0	126

亞太地區

新加坡	883	7	—		$203,555	95.4%	93.4%	78.5	3
悉尼	362	—	88		32,680	91.6%	90.1%	22.1	4
墨爾本	147	—	—		14,771	62.3%	62.3%	9.6	2
首爾	162	—	—		1,057	5.0%	4.3%	12.0	1
香港	99	186	—		230	0.6%	0.6%	7.5	1
亞太地區總數/加權平均值	1,653	192	88		$252,293	77.1%	75.6%	129.7	11

非數據中心屬性	380	—	212		$343	13.5%	13.5%	—	—

合併投資組合總額/加權平均值	33,670	8,481	1,634		$3,485,047	81.7%	82.3%	2,058.8	255

未合併的合資企業

北弗吉尼亞州	1,350	—	—		$98,231	100.0%	100.0%	89.7	7
硅谷	414	—	—		25,715	100.0%	100.0%	10.9	4
香港	186	—	—		15,589	66.0%	87.4%	11.0	1
多倫多	104	—	—		13,118	67.4%	69.5%	6.8	1
洛杉磯	197	—	—		5,325	100.0%	100.0%	—	2
拉各斯	4	—	—		781	100.0%	100.0%	0.2	1
阿布賈	1	—	—		96	73.0%	73.0%	0.1	1
管理的未合併投資組合總額/加權平均值	2,257	—	—		$158,853	95.7%	97.5%	118.5	17

管理投資組合總額/加權平均值	35,927	8,481	1,634		$3,643,901	82.5%	83.2%	2,177.3	272

數字房地產份額總額/加權平均值 ⁽⁷⁾	33,858	7,553	1,634		$3,477,318	81.9%	82.6%	2,059.4	—

非管理型非合併合資企業

聖保羅	1,230	174	1,325		$164,739	97.6%	99.0%	104.6	25
東京	1,272	27	—		72,917	71.2%	69.0%	58.8	3
大阪	433	150	196		64,162	90.6%	88.5%	38.9	4
克雷塔羅	108	9	391		17,117	100.0%	100.0%	8.0	3
聖地亞哥	96	—	198		13,916	100.0%	100.0%	10.2	3
裏約熱內盧	99	—	—		11,136	100.0%	100.0%	8.0	2
福塔雷薩	94	—	—		9,859	100.0%	100.0%	6.2	1
西雅圖	51	—	—		7,770	100.0%	100.0%	9.0	1
波哥大	—	—	197		—	—	—	—	2
非管理投資組合總額/加權平均值	3,383	360	2,307		$361,616	87.1%	86.1%	243.6	44

投資組合總額/加權平均值	39,310	8,841	3,941		$4,005,517	82.9%	83.5%	2,420.9	316

(1)	除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算了可供租賃的淨可出租平方英尺總數，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

(2)	正在積極開發的空間包括當前正在進行的基地建築和數據中心項目（見第 25 頁）。

(3)	待開發空間包括為未來數據中心開發而保留的空間，不包括正在開發的空間（見第 28 頁）。

(4)	年化基本租金是截至2023年6月30日現有租約下的每月合同基本租金（定義為減免前的現金基礎租金）乘以12。

(5)	佔用率不包括正在開發的空間和為開發而保留的空間。對於我們的一些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算入住率，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

(6)	White Space IT Load 代表 UPS 支持的公用事業電力，專用於Digital Realty運營的數據中心空間。

(7)	代表合併投資組合加上根據我們的所有權百分比管理的未合併合資企業投資組合。

開發生命週期-承諾積極開發		財務補助
美元和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度


	基地建築施工								數據中心建設												全面活躍發展

			A		B		A + B					A		B		A + B							A		B		A + B
																			平均值	税前
		總計	當前		未來		總計			總計		當前		未來		總計			預期	美國東部時間。		總計	當前		未來		總計
	# 的	正方形	投資		資金		預期		# 的	正方形		投資		資金		預期		%	完成	穩定了	# 的	正方形	投資		資金		預期
大都市區	地點	英尺	(1)		要求 (2)		投資 (3)		地點	英尺	千瓦	(1)		要求 (2)		投資 (3)		已租用	時期	現金收益 (4)	地點	英尺	(1)		要求 (2)		投資 (3)
北弗吉尼亞州	4	1,079		$188,888		$194,439		$383,326	6	663	72,000		$249,877		$508,867		$758,744	44.4%	1Q24		6	1,742		$438,765		$703,306		$1,142,070
達拉斯	2	164		31,400		71,728		103,128	2	164	16,000		49,052		285,461		334,513	100.0%	2Q24		2	327		80,452		357,189		437,641
多倫多	—	—		—		—		—	1	297	16,000		67,460		122,539		189,999	100.0%	1Q24		1	297		67,460		122,539		189,999
紐約	—	—		—		—		—	3	159	10,800		73,030		112,727		185,757	66.7%	1Q24		3	159		73,030		112,727		185,757
波特蘭	1	282		91,134		3,775		94,909	1	70	8,000		61,901		21,436		83,337	100.0%	3Q23		1	352		153,036		25,211		178,246
其他	—	—		—		—		—	2	45	5,200		46,369		36,821		83,190	38.5%	3Q23-4Q24		2	45		46,369		36,821		83,190
北美	7	1,525		$311,422		$269,942		$581,364	15	1,399	128,000		$547,689		$1,087,850		$1,635,540	63.4%		9.0%	15	2,924		$859,112		$1,357,792		$2,216,904

法蘭克福	5	1,054		$241,891		$139,943		$381,834	3	578	51,360		$370,325		$492,088		$862,413	80.3%	4Q24		7	1,632		$612,216		$632,031		$1,244,247
巴黎	1	62		28,771		10,607		39,378	5	695	67,800		376,954		550,794		927,749	22.4%	3Q24		5	758		405,725		561,401		967,126
蘇黎世	—	—		—		—		—	1	165	13,468		128,904		130,776		259,680	52.1%	4Q24		1	165		128,904		130,776		259,680
布魯塞爾	—	—		—		—		—	1	159	13,600		107,541		66,938		174,479	58.8%	4Q23		1	159		107,541		66,938		174,479
雅典	—	—		—		—		—	2	159	13,600		64,626		99,114		163,740	36.7%	1Q24		2	159		64,626		99,114		163,740
其他	8	1,250		154,830		159,445		314,274	10	1,242	83,839		282,694		412,894		695,589	57.0%	3Q23-2Q24		12	2,492		437,524		572,339		1,009,863
EMEA	14	2,366		$425,492		$309,994		$735,486	22	2,999	243,667		$1,331,044		$1,752,605		$3,083,649	51.0%		11.2%	28	5,365		$1,756,536		$2,062,599		$3,819,135

其他	1	186		$40,724		$823		$41,547	1	7	1,000		—		$8,904		$8,904	—	4Q23		2	192		$40,724		$9,727		$50,451
亞太地區	1	186		$40,724		$823		$41,547	1	7	1,000		—		$8,904		$8,904	—		17.3%	2	192		$40,724		$9,727		$50,451

總計	22	4,076		$777,638		$580,759		$1,358,397	38	4,405	372,667		$1,878,734		$2,849,359		$4,728,093	55.1%		10.5%	45	8,481		$2,656,372		$3,430,118		$6,086,490

(1)

表示截至 2023 年 6 月 30 日所產生的成本。

(2)

表示根據合同、預算或批准的基本建設計劃完成特定工作範圍的估計成本。

(3)

對於基礎建築施工，代表與特定基礎建築項目相關的購置和基礎設施成本的比例份額。對於數據中心建設，代表適用於特定數據中心項目的收購和基礎設施成本或基礎架構建設成本的比例份額，加上對特定數據中心項目的直接投資總額。

(4)

估計收益率基於預期投資總額和簽署的租賃的預期淨營業收入或其他基於市場狀況的假設。

注意：平方英尺基於當前的估算值和項目計劃，可能會在項目完成後或由於重新測量而發生變化。

在建項目		財務補助
美元（每平方英尺數據除外）和平方英尺（以千為單位）			2023 年第二季度


											總成本/
	淨可租金				當前		未來		總計		淨可租金
在建項目	平方英尺 (5)		英畝數		投資 (6)		投資 (7)		投資		平方英尺
開發生命週期
土地-持有待開發 (1)		不適用		86.2		$193,936		—		$193,936
開發施工中
土地-當前開發項目 (1)		不適用		707.7		$1,128,835		—		$1,128,835
為發展而保有空間 (1)		1,634		不適用		247,896		—		247,896		$152
基礎建築施工 (2)		4,076		不適用		777,638		$580,759		1,358,397		333
數據中心建設		4,405		不適用		1,878,734		2,849,359		4,728,093		1,073
設備庫和其他庫存 (3)		不適用		不適用		116,833		—		116,833
校園、租户改善及其他 (4)		不適用		不適用		526,177		160,266		686,443
在建總體開發工程 (8)		10,115		707.7		$4,676,113		$3,590,384		$8,266,497

增強及其他						$19,196		$10,637		$29,833
經常出現						12,434		31,038		43,472
在建工程總數				793.9		$4,901,679		$3,632,059		$8,533,738

(1)	為開發而持有的土地和空間反映了迄今為止在未來開發之前所花費的累計成本。不包括未合併的合資企業產生的平方英尺和成本。

(2)	基礎建築施工包括對建築基礎設施的持續改進，為未來的數據中心裝修做準備。

(3)	代表及時部署和交付數據中心裝修所需的長交貨期設備和材料。

(4)	代表截至2023年6月30日正在進行的改進，這有利於最近轉換為我們的運營投資組合的空間，主要由共享基礎設施項目和第一代租户改善組成。包括我們的合併資產負債表中包含的3.026億美元，這些項目與截至2022年8月1日已部分建設的Teraco投資組合項目的公允價值調整有關。

(5)	除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算了可供租賃的淨可出租平方英尺總數，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。不包括未合併合資企業持有的房產的平方英尺。

(6)	表示截至 2023 年 6 月 30 日所產生的成本。不包括未合併的合資企業產生的成本。

(7)	表示根據合同、預算或批准的基本建設計劃完成特定工作範圍的估計成本。

(8)	包括合併資產負債表上歸類為待售資產的4,020萬美元流動投資。

注意：我們將活躍建築工程的利息資本化。基礎建築施工、數據中心建設、設備池、園區改進、增強和重複性被視為正在進行的施工工作。平方英尺基於當前的估算和項目計劃，可能會在項目完成後或由於重新測量而發生變化。

歷史資本支出和房地產投資		財務補助
美元和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度


	三個月已結束										六個月已結束
	23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日		12 月 31 日至 22 日		22 年 9 月 30 日		22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日		22 年 6 月 30 日

非經常性資本支出 (1)

發展		$523,406		$644,910		$730,341		$583,198		$466,304		$1,168,316		$897,251

增強功能和其他非經常性的		1,479		2,796		2,023		1,571		3,310		4,275		8,697

非經常性資本支出總額		$524,885		$647,706		$732,364		$584,769		$469,614		$1,172,591		$905,948

經常性資本支出 (2)		$53,498		$40,465		$109,999		$66,200		$43,497		$93,963		$90,267

直接資本支出總額		$578,383		$688,171		$842,363		$650,969		$513,111		$1,266,554		$996,215

間接資本支出

資本化利息		$27,883		$26,771		$24,581		$17,304		$14,131		$54,654		$28,882

資本化開銷		23,717		23,735		22,632		21,583		21,051		47,452		41,930

間接資本支出總額		$51,600		$50,506		$47,213		$38,887		$35,182		$102,106		$70,812

房地產投資的總體改善和進展		$629,983		$738,677		$889,576		$689,856		$548,293		$1,368,660		$1,067,027

合併投資組合淨可出租平方英尺 (3)		33,858		33,511		32,905		32,170		32,396		33,858		32,396

(1)	非經常性資本支出主要用於開發空間和土地，不包括購置成本。

(2)	經常性資本支出是維持當前收入所需的非增量建築改進，包括第二代租户改善和外部租賃佣金。經常性資本支出不包括承保建築物購買時考慮的購置成本、使建築物達到Digital Realty運營標準所產生的成本或內部租賃佣金。

(3)	對於我們的一些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算平方英尺，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

開發生命週期 — 為開發而保留		財務補助
美元和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度


	土地清單⁽¹⁾						為發展而保有空間

			土地-		土地-			總計
	# 的		舉辦於		當前		# 的	正方形	當前
大都市區	地點	英畝	發展		發展		地點	英尺	投資⁽²⁾
亞特蘭大	—	—		—		—	1	314		$25,720
波士頓	—	—		—		—	1	51		23,623
芝加哥	1	1.4		—		$27,995	6	326		43,530
達拉斯	2	60.4		—		45,608	3	77		10,126
休斯頓	—	—		—		—	1	14		2,726
紐約	1	21.5		—		46,248	4	130		17,050
北弗吉尼亞州	4	493.5		—		486,604	7	266		2,128
硅谷	1	13.0		—		76,788	1	131		14,499
北美	9	589.8		—		$683,243	24	1,308		$139,402

阿姆斯特丹	2	8.0		—		$65,357	2	92		$34,473
巴塞羅那	1	2.4		—		18,716	—	—		—
克里特島	1	1.2		—		2,378	—	—		—
都柏林	2	5.0		—		17,335	—	—		—
法蘭克福	2	26.6		—		227,884	—	—		—
約翰內斯堡	1	3.6		—		4,532	—	—		—
倫敦	1	6.7		$16,317		—	3	96		29,870
馬德里	1	1.8		19,300		—	—	—		—
馬賽	—	—		—		—	1	38		—
馬普託	1	1.2		—		2,993	—	—		—
蒙巴薩	1	1.0		717		—	1	12		1,674
內羅畢	2	4.4		1,275		2,637	—	—		—
巴黎	2	47.8		—		39,353	—	—		—
羅馬	1	55.1		—		24,720	—	—		—
薩格勒布	1	6.5		8,491		—	—	—		—
蘇黎世	1	2.6		—		31,279	—	—		—
EMEA	20	174.1		$46,099		$437,186	7	238		$66,017

墨爾本	1	4.1		$4,017		—	—	—		—
大阪	1	2.5		—		$8,406	—	—		—
首爾	1	4.9		74,816		—	—	—		—
悉尼	1	18.5		69,005		—	1	88		$42,477
亞太地區	4	30.0		$147,837		$8,406	1	88		$42,477

合併投資組合	33	793.9		$193,936		$1,128,835	32	1,634		$247,896

(1)	代表為支持基礎開發而購置的地點。

(2)	表示截至 2023 年 6 月 30 日所產生的成本。包括購置成本以及自收購以來的改善成本，以為未來的建築施工做準備。

注意：平方英尺基於當前的估算和項目計劃，可能會在項目完成後或由於重新測量而發生變化。

收購/處置/合資企業		財務補助
美元和平方英尺（以千計）			2023 年第二季度

已完成的收購：


						網
						可租用	平方英尺	平方英尺	佔總淨額的百分比
	收購	大都會的	日期	購買	帽子	正方形	在下面	為之舉行	可租廣場
財產	類型	區域	已收購	價格 (1)	費率 (2)	英尺 (3)	發展	發展	佔用英尺 (4)
AMS7 ⁽⁵⁾	土地和建築外殼	阿姆斯特丹	4/30/2023	$18,547	8.3%	—	—	—	—
史基浦樂園 ⁽⁵⁾	土地	阿姆斯特丹	6/21/2023	27,821	—	—	—	—	—
約翰內斯堡 ⁽⁶⁾	土地	約翰內斯堡	5/12/2023	4,532	—	—	—	—	—
總計	—	—	—	$50,900	8.3%	—	—	—	—

封閉式處置：

網

可出租

平方英尺

佔總淨額的百分比

處置

大都會的

日期

出售

帽子

正方形

在下面

為之舉行

可租廣場

財產

類型

區域

已處置

價格 (1)

費率 (2)

英尺 (3)

發展

佔用英尺 (4)

德克薩斯州非核心數據中心

建築

德州

5/15/2023

$151,000

4.4%

—

總計

—

$ 151,000

4.4%

—

封閉式合資企業捐款：

網

可出租

平方英尺

佔總淨額的百分比

大都會的

貢獻

帽子

正方形

在下面

為之舉行

可租廣場

財產

區域

日期

價格

費率 (2)

英尺 (3)

發展

佔用英尺 (4)

—

總計

—

(1)	表示合同購買價格調整、交易費用、税費和潛在貨幣波動之前的購買價格。

(2)

我們通過將預期的年度淨營業收入除以購買/銷售/出資價格（包括假設債務和相關的預付款罰款）來計算收購、處置和合資企業出資的現金資本化率。淨營業收入表示租金收入和就地租賃產生的租金收入和租户報銷收入，減去租賃物業的運營和維護費用、財產税和保險費用，不是根據公認會計原則計算的財務指標。我們提醒您不要過度依賴我們的現金資本化率，因為它們完全基於我們在相關收購的盡職調查過程中獲得的數據，並且是在非公認會計準則的基礎上計算的。根據我們在收購完成後運營數據中心的經驗，我們對收購現金資本化率的計算可能會發生變化。此外，實際現金資本化率可能與我們的預期有所不同，這取決於許多其他因素，包括我們最終的收購價格分配結果、難以收取預期租金收入、租户破產、財產税重新評估以及我們無法轉嫁給租户的數據中心的意外支出。

(3)	除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算可供租賃的總淨可出租平方英尺，包括可用電力、所需的支持空間和公共面積。

(4)	佔用率不包括正在開發的空間和為開發而保留的空間。

(5)	表示截至6月30/23日美元兑歐元的匯率，即0.92倍。

(6)	表示截至6月30日/23日美元兑南非蘭特的匯率，即18.85倍。

未合併的合資企業		財務補助
以千美元計			2023 年第二季度


資產負債表摘要-	截至2023年6月30日
在合資企業的 100% 份額上		阿森蒂	三菱	數字核心房地產投資信託基金	Lumen ⁽¹⁾	Mapletree	其他 ⁽²⁾	總計

經營性房地產的未折舊賬面價值		$1,619,647	$1,299,594	$1,371,772	$184,447	$785,134	$506,900	$5,767,494
累計折舊和攤銷		(351,432)	(122,035)	(56,432)	(64,000)	(154,559)	(24,137)	(772,596)
經營性房地產的賬面淨值		$1,268,215	$1,177,559	$1,315,339	$120,447	$630,575	$482,764	$4,994,898
現金		40,036	293,259	16,869	19,768	33,335	21,177	424,444
其他資產		1,355,450	164,109	231,315	7,936	164,908	92,023	2,015,741
總資產		$2,663,701	$1,634,926	$1,563,524	$148,150	$828,819	$595,964	$7,435,084

債務		1,074,094	640,332	501,722	—	—	96,818	2,312,966
其他負債		278,308	142,000	40,427	10,192	22,921	98,404	592,252
權益/（赤字）		1,311,299	852,594	1,021,375	137,958	805,897	400,741	4,529,866
負債和權益總額		$2,663,701	$1,634,926	$1,563,524	$148,150	$828,819	$595,964	$7,435,084

數字房地產的所有權百分比		49% ⁽³⁾	50%	42% ⁽⁴⁾	50%	20%	各種各樣

Digital Realty在未合併合資債務中的按比例分配		$547,788	$320,166	$210,517	—	—	$40,272	$1,118,743


運營報表摘要-	截至2023年6月30日的三個月
在合資企業的 100% 份額上		阿森蒂	三菱	數字核心房地產投資信託基金	Lumen ⁽¹⁾	Mapletree	其他 ⁽²⁾	總計

總收入		$75,129	$61,176	$22,208	$4,930	$30,591	$7,955	$201,989
運營費用		(32,702)	(34,898)	(8,915)	(2,269)	(13,023)	(3,970)	(95,777)
淨營業收入 (NOI)		$42,427	$26,278	$13,293	$2,661	$17,568	$3,985	$106,212

直線租金		—	(1,327)	(17)	216	(251)	(15)	(1,393)
高於和低於市場租金		—	—	(920)	—	178	—	(742)
現金淨營業收入 (NOI)		$42,427	$24,952	$12,356	$2,877	$17,495	$3,970	$104,077

利息支出		($22,219)	($1,173)	($6,908)	—	—	($3,050)	($33,350)
折舊和攤銷		(33,831)	(12,900)	(16,460)	(2,092)	(16,936)	(1,021)	(83,241)
其他收入/（費用）		(11,180)	(2,669)	(3,106)	(139)	(1,279)	(646)	(19,019)
美元債務的外匯重新計量		35,682	—	(1,002)	—	—	—	34,680
非營業支出總額		($31,548)	($16,742)	($27,476)	($2,230)	($18,215)	($4,717)	($100,929)

淨收益/（虧損）		$10,879	$9,536	($14,184)	$431	($647)	($733)	$5,282

數字房地產的所有權百分比		49% ⁽³⁾	50%	42% ⁽⁴⁾	50%	20%	各種各樣

Digital Realty在未合併合資企業NOI中的按比例分配		$21,638	$13,139	$5,577	$1,330	$3,514	$1,380	$46,578

Digital Realty在未合併合資企業 Cash NOI 中的按比例分配		$21,638	$12,476	$5,184	$1,439	$3,499	$1,377	$45,612

Digital Realty來自未合併合資企業的收益（虧損）收入		$5,529	$4,768	($4,672)	$215	($129)	($651)	$5,059

Digital Realty在核心FFO中的按比例分配份額 ⁽⁵⁾		$4,704	$11,296	$3,805	$1,261	$3,258	($393)	$23,931

Digital Realty從合資企業中獲得的費用收入		—	$109	$3,058	$195	$782	$392	$4,536

(1)	前身為春才街 33 號。

(2)	包括 Medallion、Clise、Colovore、Menlo、Walsh 和 BAM Digital Realty 的合資企業。

(3)	收益回升中的權益包括Digital Realty持有的49％和管理層持有的2％，相應抵消了2％的少數股權。

(4)	截至2023年6月30日，Digital Realty擁有Digital Core REIT約36％的股份，並分別擁有標的北美運營物業10％的留存權益和標的德國運營物業75％的留存權益。

(5)	有關核心 FFO 的定義，請參閲第 32 頁。

利息、税項、折舊和攤銷前收益與財務比率的對賬		財務補助
未經審計，千美元			2023 年第二季度


	三個月已結束
利息、税項、折舊和攤銷前收益對賬（EBITDA） ⁽¹⁾		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日

普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）		$108,003	$58,547	($6,093)	$226,894	$53,245
利息		111,116	102,220	86,882	76,502	69,023
所得税支出（福利）		16,173	21,454	(17,676)	19,576	16,406
折舊和攤銷		432,573	421,198	430,130	388,704	376,967
税前利潤		$667,866	$603,419	$493,244	$711,676	$515,642
未合併的合資企業與房地產相關的折舊和攤銷		35,386	33,719	33,927	30,831	29,023
未合併的合資企業利息支出和税收支出		32,105	18,556	53,481	11,948	6,708
遣散費、股權加速和法律費用		3,652	4,155	15,980	1,655	3,786
交易和整合費用		17,764	12,267	17,350	25,862	13,586
出售投資的（收益）/虧損		(89,946)	—	6	(173,990)	—
房地產投資的減值		—	—	3,000	—	—
其他非核心調整數，淨額		22,132	(14,604)	15,127	(94)	31,633
非控股權益		(2,538)	111	(3,326)	1,716	436
優先股股息，包括未申報的股息		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
調整後 EBITDA		$696,604	$667,804	$638,969	$619,786	$610,994

(1)	有關息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的定義和討論，請參閲定義部分。


	三個月已結束
財務比率		23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日	12 月 31 日至 22 日	22 年 9 月 30 日	22 年 6 月 30 日

GAAP 利息支出總額		$111,116	$102,220	$86,882	$76,502	$69,023
資本化利息		27,883	26,771	24,581	17,304	14,131
應計利息和其他非現金金額的變化		(60,612)	38,137	(67,909)	31,860	(43,952)
現金利息支出 ⁽²⁾		$78,387	$167,128	$43,554	$125,666	$39,202

優先股息		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
固定費用總額 ⁽³⁾		$149,181	$139,172	$121,645	$103,987	$93,335


覆蓋範圍
利息覆蓋率 ⁽⁴⁾		4.5x	4.7x	5.3x	6.1x	6.6x
現金利息覆蓋率 ⁽⁵⁾		7.4x	3.7x	11.9x	4.6x	12.6x
固定費用覆蓋率 ⁽⁶⁾		4.2x	4.4x	4.9x	5.5x	6.0x
現金固定費用覆蓋率 ⁽⁷⁾		6.6x	3.5x	10.0x	4.3x	10.4x

槓桿作用
債務佔企業總價值的比例 ⁽⁸⁾⁽⁹⁾		33.3%	37.3%	35.2%	34.5%	27.1%
債務加上優先股佔企業總價值 ^(9)(10)		34.7%	38.9%	36.8%	36.2%	28.5%
税前收入與利息支出之比 ⁽¹¹⁾		2.0x	1.7x	1.0x	4.1x	1.9x
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤 ⁽¹²⁾		6.8x	7.1x	6.9x	6.7x	6.2x

(2)	現金利息支出是利息支出減去債務折扣和遞延融資費的攤銷，包括我們資本化的利息。我們認為現金利息支出是衡量利息的有用指標，因為它不包括非現金利息支出。

(3)	固定費用包括公認會計準則利息支出、資本化利息和優先股息。

(4)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以GAAP利息支出加上資本化利息（包括我們在未合併合資企業利息支出中的按比例分配）。

(5)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以現金利息支出（包括我們在未合併合資企業利息支出中的按比例份額）。

(6)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以固定費用（包括我們在未合併的合資企業固定費用中所佔的比例份額）。

(7)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以現金利息支出和優先股息（包括我們在未合併合資企業現金固定費用中的按比例分配）的總和。

(8)	抵押貸款債務和其他貸款除以普通股的市場價值加上債務加上優先股。

(9)	企業總價值定義為普通股的市場價值加上債務加上優先股。

(10)	與 (8) 相同，但分子包括優先股。

(11)	計算方法為淨收入加上利息支出除以公認會計準則利息支出。

(12)	計算方法是按資產負債表賬面價值計算的總負債加上資本租賃債務，再加上Digital Realty在未合併合資企業債務中的按比例份額，減去現金和現金等價物（包括Digital Realty在未合併合資企業現金中的按比例份額）除以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括Digital Realty在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的按比例份額）乘以四。

管理層關於非公認會計準則指標的聲明

財務補助

未經審計

2023 年第二季度

定義

運營資金 (FFO)：

我們根據全國房地產投資信託協會（Nareit）在《Nareit Funds From Operations 白皮書——2018年重報》中制定的標準計算運營資金（FFO）。FFO代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產交易的收益（或虧損）、房地產投資減值、與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷）、未合併的合資企業房地產相關的折舊和攤銷、運營合夥企業中的非控股權益、與非控股權益相關的折舊以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的折舊。管理層使用FFO作為補充績效衡量標準，因為在不包括與房地產相關的折舊和攤銷以及財產處置的損益以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後，它提供了一種績效衡量標準，該衡量標準與同比比較可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，作為衡量房地產投資信託基金表現的廣泛認可指標，投資者將使用FFO作為將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映使用或市場狀況導致的數據中心價值變化，也沒有反映維持數據中心運營業績所需的資本支出和資本化租賃佣金水平，所有這些都具有實際的經濟影響，可能對我們的財務狀況和運營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的指標的效用是有限的。其他房地產投資信託基金可能無法根據NAREIT的定義計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO只能被視為根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

核心運營資金（Core FFO）：

我們將運營核心資金或核心FFO列為一項補充運營指標，因為它不包括某些不反映核心收入或支出來源的項目，提供了一種績效指標，與同比相比，可以反映我們核心業務運營業績的趨勢。我們通過加上或減去FFO（i）其他非核心收入調整、（ii）交易和整合費用、（iii）提前清償債務造成的損失、（iv）與贖回優先股相關的收益/發行成本、（v）遣散費、股權加速和法律費用、（vi）外匯重估收益/虧損以及（vii）其他非核心支出調整來計算核心FFO。由於其中某些調整會對我們的財務狀況和運營業績產生實際的經濟影響，因此核心FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金計算核心FFO的方式可能與我們不同，因此，我們的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的核心FFO相提並論。核心FFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

調整後的運營資金（AFFO）：

我們將調整後的運營資金（AFFO）列為一項補充運營指標，因為與去年同期相比，它評估了我們為運營活動中的股息和分配需求提供資金的能力。我們還認為，作為衡量房地產投資信託基金運營的廣泛認可的指標，AFFO將作為評估我們與其他房地產投資信託基金相比為股息支付提供資金的能力的依據，包括按每股和單位計算。我們通過加上或減去核心FFO（i）非房地產折舊，（ii）遞延融資成本攤銷，（iii）債務折扣/溢價攤銷，（iv）非現金股票薪酬支出，（v）直線租金收入，（vii）直線租金支出，（vii）高於和低於市場租金攤銷，（viii）遞延所得税支出/（收益）），（ix）租賃補償和內部租賃佣金，以及（x）經常性資本支出。其他房地產投資信託基金計算AFFO的方式可能與我們不同，因此，我們的AFFO可能無法與其他房地產投資信託基金的AFFO相提並論。AFFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

息税折舊攤銷前利潤和調整後税折舊攤銷前利潤

我們認為，扣除利息前的收益、提前清償債務造成的損失、所得税和折舊攤銷前利潤（EBITDA）以及調整後的息税折舊攤銷前利潤（定義見下文）是有用的補充業績指標，因為它們使投資者能夠在不受非現金折舊和攤銷或債務成本影響的情況下查看我們的業績，就調整後的息税折舊攤銷前利潤而言，未合併的合資企業房地產相關折舊和攤銷、未合併的合資企業權益費用和税收、遣散費、股權加速以及法律費用、交易和整合費用、出售/分拆收益、房地產投資減值、其他非核心調整、淨值、非控股權益、優先股分紅（包括未申報的股息）以及與贖回優先股相關的發行成本。調整後的息税折舊攤銷前利潤為息税折舊攤銷前利潤，不包括未合併的合資企業房地產相關折舊和攤銷、未合併的合資企業利息支出和税款、遣散費、股權加速和法律費用、交易和整合費用、出售/拆除收益、房地產投資減值、其他非核心調整、淨值、非控股權益、優先股分紅（包括未申報的股息）以及與贖回優先股相關的收益/發行成本。此外，我們認為，證券分析師、投資者和其他利益相關方在評估房地產投資信託基金時經常使用息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。由於息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤是在經常性現金費用（包括利息支出和所得税）之前計算的，不包括租賃佣金等資本化成本，並且沒有根據資本支出或其他經常性現金需求進行調整，因此它們作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金的息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的計算方式可能與我們不同，因此，我們的息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能無法與其他房地產投資信託基金的息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤相提並論。因此，息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤只能被視為根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的財務業績。

管理層關於非公認會計準則指標的聲明

財務補助

未經審計

2023 年第二季度

淨營業收入 (NOI) 和現金 NOI：

淨營業收入（NOI）代表租金收入、租户報銷收入和互聯收入減去公用事業支出、出租物業運營支出、財產税和保險支出（反映在運營報表中）。股東、公司管理層和行業分析師通常使用NOI來衡量公司租賃投資組合的經營業績。現金 NOI 是指淨資產收益減去直線租金和高於和低於市場的租金攤銷。現金淨資產收益率通常被股東、公司管理層和行業分析師用作衡量現金基礎上的房地產經營業績。但是，由於NOI和現金NOI不包括折舊和攤銷，既沒有反映使用或市場條件導致的數據中心價值的變化，也沒有反映維持數據中心運營績效所需的資本支出和資本化租賃佣金水平，所有這些都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此NOI和現金NOI作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金的NOI和現金NOI的計算方式可能與我們不同，因此，我們的NOI和現金NOI可能無法與其他房地產投資信託基金的NOI和現金NOI相提並論。淨收益和現金淨收益應僅被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

其他定義

淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率是按資產負債表賬面價值計算的總負債加上資本租賃債務，再加上Digital Realty在未合併合資企業債務中的按比例份額，減去現金和現金等價物（包括Digital Realty在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的按比例份額）除以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括Digital Realty在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的按比例份額），乘以四個。

債務加上優先於企業總價值等於抵押貸款債務和其他貸款加上抵押貸款債務和其他貸款加上優先股的清算價值加上優先股的清算價值以及已發行數字房地產信託公司普通股和數字房地產信託有限責任公司單位的市值，前提是用數字房地產信託基金的有限責任公司單位贖回了數字房地產信託公司的普通股。

固定費用覆蓋率等於調整後的息税折舊攤銷前利潤除以GAAP利息支出、資本化利息、定期債務本金支付額和優先股息之和。截至2023年6月30日的季度，GAAP利息支出為1.11億美元，資本化利息為2,800萬美元，定期債務本金支付和優先股分紅為1000萬美元。


淨營業收入（NOI）對賬	三個月已結束						六個月已結束
（以千計）	23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日		22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日		22 年 6 月 30 日

營業收入		$154,860		$177,335		$170,371		$332,196		$311,607

費用收入		(14,908)		(7,868)		(5,072)		(22,777)		(10,829)
其他收入		(932)		(887)		(2,713)		(1,819)		(2,728)
折舊和攤銷		432,573		421,198		376,967		853,771		759,099
一般和行政		105,964		107,766		101,991		213,730		198,426
遣散費、股權加速和法律費用		3,652		4,155		3,786		7,807		5,863
交易費用		17,764		12,267		13,586		30,031		25,554
其他開支		655		—		70		655		7,727

淨營業收入		$699,629		$713,965		$658,986		$1,413,594		$1,294,720


現金淨營業收入（Cash NOI）

淨營業收入		$699,629		$713,965		$658,986		$1,413,594		$1,294,720

直線租金收入		12,116		(16,327)		(14,134)		(4,211)		(20,664)
直線租金支出		722		(510)		(2,609)		212		1,037
高於市場和低於市場的租金攤銷		(1,195)		(1,226)		196		(2,421)		531

現金淨營業收入		$711,272		$695,902		$642,439		$1,407,174		$1,275,624



固定貨幣CFO對賬	三個月已結束						六個月已結束
（以千計）	23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日		22 年 6 月 30 日		23 年 6 月 30 日		22 年 6 月 30 日

Core FFO ⁽¹⁾		$507,501				$499,386		$1,001,001		$983,875
保持22年匯率不變對FFO的核心影響 ⁽²⁾		1,870				—		11,416		—

恆定貨幣核心 FFO		$509,371				$499,386		$1,012,417		$983,875
加權平均流通股票和已發行單位——攤薄		301,806				290,944		299,730		290,716
每股固定貨幣CFFO		$1.69				$1.72		$3.38		$3.38

與上述淨收入相調節。

調整數的計算方法是將 2023 年的貨幣折算匯率保持不變，與 2022 年同期適用的平均貨幣折算匯率保持不變。

前瞻性陳述

財務補助

2023 年第二季度

本文件包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述，這些陳述基於當前的預期、預測和假設，這些預期、預測和假設涉及可能導致實際結果和結果存在重大差異的風險和不確定性。此類前瞻性陳述包括以下方面的陳述：我們的經濟前景、預期的投資和擴張活動、對產品和服務的預期持續需求、我們的流動性、我們的合資企業、數據中心和託管空間的供求、我們的收購和處置活動、定價和淨有效租賃經濟學、市場動態和數據中心基本面、我們的戰略優先事項、我們的產品供應、可用庫存、已簽署但尚未開始的租賃租金以及其他未來時期將收到的合同租金、未來租賃的租金、簽訂和開始之間的滯後、上限利率和收益率、投資活動、公司的FFO、Core FFO、固定貨幣 Core FFO、調整後的 FFO 和淨收入、2023 年展望和基本假設、與趨勢、我們的戰略和計劃、租賃預期、加權平均租賃條款、租約延期行使、租賃到期、年化債務到期、年化相關的信息租約到期時的租金，新租約和租金上漲將產生的影響我們的租金收入、我們的信用評級、建築和開發活動和計劃、預計的建築成本、估計的投資收益率、預期的入住率、開發項目完成後的預期佔地面積和IT負載能力、積壓的NOI、資產淨值組成部分以及其他前瞻性財務數據。此類陳述基於管理層的信念和根據管理層目前掌握的信息做出的假設。此類陳述受風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的表現，並可能受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性以及我們無法控制的因素的影響。如果其中一種或多種風險或不確定性得以實現，或者如果基本假設被證明不正確，則實際結果可能與預期、估計或預測的結果存在重大差異。可能導致我們的實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示的業績存在重大差異的一些風險和不確定性包括：

●

對數據中心的需求減少或信息技術支出減少；

●

競爭加劇或數據中心空間的可用供應；

●

租金降低、運營成本增加或空缺率增加；

●

我們的數據中心和數據中心基礎設施的適用性、連接或電力供應的延遲或中斷，或者我們的物理和信息安全基礎設施或服務的故障或破壞；

●

我們對重要客户的依賴、主要客户或大量小型客户的破產或破產，或客户拖欠或不續訂租約；

●

我們吸引和留住客户的能力；

●

違反我們與客户簽訂的合同規定的義務或限制；

●

我們無法成功開發和租賃新的物業和開發空間，以及物業開發的延誤或意想不到的成本；

●

當前全球和地方經濟、信貸和市場狀況的影響；

●

我們無法保留我們從第三方租賃或轉租的數據中心空間；

●

全球供應鏈或採購中斷，或供應鏈成本增加；

●

信息安全和數據隱私泄露；

●

難以管理國際業務，難以在外國司法管轄區和不熟悉的大都市地區收購或經營房產；

●

我們未能從我們的計劃和運營中實現預期收益或中斷，或者與最近的收購相關的未知負債或或有負債；

●

我們未能成功整合和運營收購或開發的物業或企業；

●

在確定要收購的財產和完成收購時遇到困難；

●

與合資投資相關的風險，包括由於我們對此類投資缺乏控制而產生的風險；

●

與使用債務為我們的業務活動提供資金相關的風險，包括再融資和利率風險、我們未能在到期時償還債務、我們的信用評級的不利變化或我們違反貸款機制和協議中包含的契約或其他條款；

●

我們未能獲得必要的債務和股權融資，以及我們對外部資本來源的依賴；

●

金融市場的波動和外幣匯率的變化;

●

我們所在行業或我們向其出售產品的行業出現不利的經濟或房地產發展，包括與房地產估值和減值費用以及商譽和其他無形資產減值費用下降相關的風險；

●

我們無法有效管理我們的增長；

●

超過我們保險範圍的損失；

●

我們無法吸引和留住人才；

●

在疫情期間（例如 COVID-19）對我們的運營以及客户、供應商和業務合作伙伴運營的影響；

●

環境責任、與自然災害相關的風險以及我們無法實現可持續發展目標；

●

我們無法遵守適用於我們公司的規章制度；

●

出於聯邦所得税的目的，Digital Realty Trust, Inc. 未能維持其房地產投資信託基金的地位；

●

Digital Realty Trust，L.P. 未能獲得聯邦所得税目的合夥企業資格；

●

限制我們從事某些商業活動的能力；

●

地方、州、聯邦和國際法律法規的變化，包括與税收、房地產和分區法有關的法律和法規，以及不動產税率的提高；以及

●

可能影響我們的任何財務、會計、法律或監管問題或訴訟的影響。

此處包含的風險並不詳盡，其他因素可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。我們在截至2022年12月31日的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他文件中討論了其他一些重大風險。這些風險仍然與我們的業績和財務狀況有關。此外，我們在競爭激烈且瞬息萬變的環境中運營。新的風險因素不時出現，管理層無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對業務的影響，也無法評估任何因素或因素組合在多大程度上可能導致實際業績與任何前瞻性陳述中包含的結果存在重大差異。我們明確聲明不承擔任何更新前瞻性陳述的責任，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。Digital Realty、Digital Realty Trust、Digital Realty 徽標、Interxion、Turn-Key Flex、Powered Base Building、ServiceFabric、AnyScale Colo、Provasive 數據中心架構、PlatformDigital、Data Gravity Index 和 Data Gravity Index dgx 是數字房地產信託公司在美國和/或其他國家的註冊商標和服務標誌。所有其他名稱、商標和服務標誌均為其各自所有者的財產。