黑石抵押貸款信託公司黑石抵押貸款信託公司 2023 年第二季度業績 2023 年 7 月 26 日

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 注意：除非另有説明，否則本演示文稿中的信息截至2023年6月30日。所表達的觀點僅反映了BXMT截至材料中出現之日的當前觀點，並且基於BXMT對當前市場環境的看法，該環境可能會發生變化。BXMT的經理是黑石集團的子公司。(1) 代表每股可分配收益。有關GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(2) 反映截至2023年6月30日的三個月每股可分配收益與每股申報的股息的比率。GAAP淨收入對賬見附錄。1 BXMT 亮點持續的投資組合表現使GAAP每股收益為0.59美元，可分配每股收益（1）為0.79美元；強勁的收益提供了強勁的股息覆蓋率和支持賬面價值憑藉多元化的資產負債表、充足的流動性和期限匹配的融資在波動中渡過難關。收益強勁的信貸績效資產負債表實力結構良好、資金相匹配的負債和充足的流動性高質量抵押品支持持續的貸款表現和還款活動優先浮動利率投資組合產生的強勁收益2026年之前的公司債務到期日為0美元 18億美元流動性15億美元第二季度還款額為0.79美元第二季度可分配每股收益為127％（1）127％第二季度股息覆蓋率（2）每股賬面價值26.30美元，年初至今上漲0.04美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 2 第二季度業績 (1) GAAP淨收入的定義和對賬見附錄。(2) 股息收益率基於截至2023年7月25日的22.42美元股價。股息覆蓋範圍反映了截至2023年6月30日的三個月中每股可分配收益與每股申報的股息的比率。有關GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(3) 基於淨貸款敞口，反映了扣除銀團和CECL儲備金後的總貸款敞口。定義見附錄。(4) 反映截至BXMT發起或收購投資之日的加權平均貸款價值比（“LTV”）。（5）表示截至2023年6月30日的三個月中超過申報股息的可分配收益。有關GAAP淨收入的對賬，見附錄，淨收入比申報的股息少500萬美元。收益第二季度GAAP基本每股收益為0.59美元，每股可分配收益（1）為0.79美元，第二季度已付股息為每股0.62美元，相當於年化股息收益率為11.1％；（2）賬面價值為127％的鉅額股息覆蓋率（2）增至每股26.30美元，因為留存的超額收益足以抵消由機構優質房地產擔保的CECL儲備投資組合的增加（3），其中加權平均發放LTV (4) 為 64% 在第二季度收取了15億美元的還款，其中包括兩筆貸款銷售，佔99.8％面值還款額分散在資產類別中，包括3.54億美元的辦公貸款信貸96％的績效投資組合（3）繼續產生強勁的現金流；第二季度賬面價值增加3000萬美元的超額可分配收益（5）在第二季度升級了8筆貸款並下調了7筆貸款；穩定的加權平均風險評級為2.9 CECL準備金3.8億美元，是去年同期水平的2.7倍；大量儲備金建立在5風險評級辦公室貸款上，平均佔未償還貸款的20％ 本金餘額穩定的配套融資結構，沒有資本市場按市值計價準備金；2026年之前沒有公司債務到期日將流動性提高到創紀錄的18億美元水平，槓桿率降低0.1倍。資本結構分散在各種融資來源，包括15個信貸額度交易對手；充足的融資能力支持新投資資本化和流動性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 0.67 美元 0.79 美元 2022 年第二季度 0.79 美元 2022 2 年第 3 季度 2023 年第 1 季度 (1) 反映了截至2023年6月30日的三個月中每股可分配收益與前一時期相比的變化。參見附錄GAAP淨收入對賬，該淨收入增長了7％。（2）反映了相應時期每股可分配收益與每股申報的股息的比率。有關GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。3收益第二季度可分配收益同比增長18％（1），目前在過去 12 個月中處於創紀錄的水平股息在過去 12 個月中達到了 127% 每股收益 (1) GAAP 每股收益 0.590.60 美元 0.62 美元股息 (0.28) 0.68 美元可分配每股收益預付收入 109% 127% 2022 年第二季度 LTM 股息保險分紅覆蓋範圍 (2) 0.55 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 153 美元 155 美元 166 美元 190 美元 197 214 12/31 2023 年 3 月 31 日 2023 年 6 月 30 日 4 收益穩定賬面價值（每股）CECL 儲備金（百萬美元）儘管在此期間CECL儲備金增加了11％，但今年迄今為止仍有所增加。特定準備金佔減值貸款餘額的20％ 343 352 380美元儲備資產特定儲備金 2022 年 3 月 31 日 2023 年 6/30/2023 26.26 26.28 26.30

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 不包括佔貸款組合總額不到1％的州和國家。(2) 基於淨貸款敞口，反映了扣除銀團和CECL儲備金後的總貸款敞口。定義見附錄。你好，2% DC 1% TX 6% NY 15% NV 3% MA 2% IL 3% GA 2% FL 7% CA 12% VA，2% AZ 2% CO 2% 5 投資組合由跨行業和市場的機構資產擔保抵押品多元化 (2) 地理足跡 (1) (2) ES 5% IE、5% 英國、14% AU 6% NC、1% DEU 1% 美國辦公室 26% 非美國辦公室 9% 多户家庭 26% 酒店業 19% 9% 零售 4% 生命科學/工作室 2% 其他房產 5% Sunbelt 25% 東北 20% 西部 15% 中西部 4% 西北 1% 其他西歐 15% 英國 14% 澳大利亞 6%

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 99% 99% 97% 96% 6/30/2022 2022 3/31 2023 3/31 2023 6/30/2023 0.93% 2.45% 4.62% 5.04% 6 信用加權平均風險評級 (1) 表現平均 1000 SOFR BXMT 的貸款組合通過市場波動和快速提高的利率表現出強勁的彈性；96% 的表現反映了強勁的表現總體信貸質量穩定的加權平均風險評級為2.9，因為大多數資產繼續實現積極的商業計劃表現，抵消了有限的更多資產困難情況 (1) 基於淨貸款敞口，反映了扣除銀團和CECL儲備金後的總貸款敞口。定義見附錄。2.8 2.8 2.9 2.9 2.9 2.9 6/30/2022 9/30/2022 12/31/2022 3/31/2023 6/30/2023 加權平均風險評級 1 2 3 4 5 eig t rage 風險評級

Blackstone |Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 1.5 1.7 $1.6 $1.8 $300 1,303 780 $400 2023 2027 2027 2028 + 可轉換票據定期貸款 B 優先擔保票據 7 資本化債務與股權和流動性（以十億美元計）(1) 截至2022年12月31日的流動性，扣除2023年3月到期的可轉換票據的2.2億美元。(2) 代表 (i) 未償還的有抵押擔保票據總額債務、特定資產債務、定期貸款、優先擔保票據和可轉換票據，減去現金，至 (ii) 總權益。(3) 代表 (i) 特定資產的未償有擔保債務總額債務、定期貸款、優先擔保票據和可轉換票據，減去現金，改為（ii）總權益，不包括我們的CECL總儲備金。（4）不包括定期貸款下每年2200萬美元的定期攤銷付款。槓桿率同比降低0.1倍，同時將流動性提高到創紀錄的18億美元資產負債表結構良好的資產負債表能夠承受波動，沒有資本市場按市值計價準備金，信用按市值計價有限 2026 年之前的公司債務到期日公司債務到期日 (4)（百萬美元）) (1) 流動性 3.6x 3.5x 3.5x 3.4x 3.7x 3.6x 3.8x 3.8x 3.7x 3.7x 3.7x 3.7x 6/30/2022 2022 9/31/2022 3/31/2023 6/30/2023 6/30/2023 年債務與權益比率 (2) 債務與權益比率，調整 (3) i l otes se i otes

Blackstone |Blackstone 抵押貸款信託公司附錄 8

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 9 附錄 (1) 我們發放或收購貸款的日期，以及截至該日期的LTV。發放日期隨後更新，以反映重大貸款修改。(2) 截至2023年6月30日，某些貸款包括總額為12億美元的非合併優先權益。(3) 加權平均現金息票和總收益率以相關浮動基準利率的利差表示。不包括成本回收法下核算的貸款。(4) 最高到期日假設所有延期選擇都已行使；但是，浮動利率貸款通常可以在最終到期之前償還，而不會受到罰款。投資組合詳情（百萬美元）發放總本金淨賬面每筆貸款貸款類型日期 (1) 貸款 (2) 餘額 (2) 價值到期日 (4) 地點類型 SQFT /單位/Key LTV (1) 貸款 1 優先貸款 2019 年 8 月 14 日 $1,059$ 1,056 + 3.78% 都柏林——即混合用途 346 美元/平方英尺 2 優先貸款 4/9/2018 1,487 1,057 1,054 + 4.45% + 4.75% 6/9/2025 紐約辦公室 524 美元/平方英尺 48% 貸款 3 優先貸款 2022 年 6 月 24 日 882 882 874 + 4.75% + 5.07% 6/21/2029 多元化——澳大利亞酒店業 401 美元/平方英尺 59% 貸款 4 優先貸款 (2) 8/7/2019 746 699 142 + 3.22% + 3.72% 9/9/2025 洛杉磯辦公室 473美元/平方英尺 59% 貸款 5 優先貸款 2018 年 3 月 22 日 630 630 + 3.25% + 3.31% 3/15/2026 多元化-西班牙混合用途 n/ a 71% 貸款 6 優先貸款 2021 年 3 月 30 日 459 459 456 + 3.41% 5/15/2026 多元化——SE Industrial 85 /square ft 76% 貸款 7 優先貸款 2021 年 7 月 23 日 500 441 437 + 4.10% + 4.55% 8/9/2027 紐約多元 592,256 美元/單位 58% 貸款 8 優先貸款 (2) 11/22/2019 474 75 + 3.78% + 4.25% 洛杉磯辦公室 685 美元/平方英尺 69% 貸款 9 優先貸款 2018 年 8 月 22 日 363 363 363 + 3.42% + 3。42% 8/9/2023 毛伊島酒店業 471,391 美元/key 61% 貸款 10 優先貸款 2021 年 9 月 12 日 385 356 356 + 2.76% + 2.89% 12/9/2026 紐約混合用途 123 美元/平方英尺 50% 貸款 11 優先貸款 2019 年 9 月 23 日 382 356 355 + 3.23% 8/15/2024 多元化——西班牙酒店業 126,793 美元/key 62% 貸款 4/11/2018 345 335 335 + 2.25% + 2.28% 5/1/2025 紐約辦公室 424 美元/平方英尺 71% 貸款 13 優先貸款 2022 年 6 月 5 日 307 305 + 3.50% + 3.79% 5/6/2027 多元化——英國工業 97 美元/平方英尺 53% 貸款 14 優先貸款 2020 年 2 月 27 日 302 302 + 2.70% + 2.94% 2025 紐約multi 795,074 美元/單位 59% 貸款 15 優先貸款 2021 年 10 月 25 日 300 300 298 + 4.00% + 4.32% 10/25/2024 多元化——澳大利亞酒店業 147,797 美元/關鍵 56% 貸款 16-191 優先貸款 (2) 各種 20,556 17,836 + 3.66% 各種各樣 65% CECL 儲備金 (364) 總額/Wtd。g. 29,270 美元 25,756 美元 24,119 美元 + 3.39% + 3.73% 2.7 年 64% 現金全押息票收益率 (3)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 10 附錄合併資產負債表（以千美元計，每股數據除外）2023年6月30日2022年12月31日資產現金及現金等價物 482,856 291,340 美元應收貸款 24,482,749 25,017,880 當前預期信用損失準備金（363,875）（326,137 美元）應收貸款，淨額為24,118,874美元 691,743 其他資產 260,906 370,902 總資產 24,862,636 美元 25,353,985 負債和股權擔保債務，淨額 13,431,039 美元 13,528,164 美元證券化債務，淨額 2,666,414 2,664,010 資產特定債務，淨額 870,147 942已售出5,503筆貸款，淨額235,857 224,232筆定期貸款，淨額2,108,015 2,114,549份優先擔保票據，淨額395,760 395,166 可轉換票據，淨額 295,208 514,257 其他負債 294,007 美元 20,809,785 美元承付款和意外開支 — — A類股票普通股，0.085 01 面值 1,723 美元 1,717 美元額外實收資本 5,491,640 5,475,804 累計其他綜合收益 10,740 10,022 累計赤字 (963,441) (968,749) 黑石抵押貸款信託公司股東權益總額 4,540,662 美元 4,518,794 美元非控股權益 25,527 25,406 總權益 4,566,189 美元 4,544,200 總負債和權益 24,862,636 美元 25,353,985

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 11 附錄合併運營報表（以千美元計，每股數據除外）截至6月30日的三個月，截至2023年6月30日的六個月 2022 2022年貸款和其他投資收入利息及相關收入 521,892 美元 1,013,276 518,119 減去：利息及相關費用 344,549 136,619 661,746 233 貸款收入和其他投資，淨額 177,343 美元 147,068 美元 351,530 美元 280,786 美元其他費用管理和激勵費 32,815 美元 27,065 65 美元 50,551 美元一般和行政支出 13,022 12,409 25,887 24,769 其他支出總額 45,837 39,474 89,752 89,752 美元 75,320 當前預期信用損失準備金增加 (27,807) (12,983) (37,630) (10,446) 所得税前收入 103,699 美元 94,611 224,148 美元所得税準備金 1,202 746 3,092 892 淨收入 102,497 美元 93,865 美元 221,053 美元 194,128 歸屬於非控股權益的淨收益 (846) (615) (1,645) (1,191) 歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收益 101,651 美元 93,250 219,408 美元每股信息（基本）普通股每股淨收益，基本0.59 0.55 1.27 1.14 美元已發行普通股加權平均股，基本172,615,385 170,665,601 172,606,914 169,963,730 每股信息（攤薄）普通股每股淨收益，攤薄後0.58美元 0.54 1.25 1.12 加權平均已發行普通股 180,886,445 180,877,974 0,332,341

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 12 附錄 (1) 代表歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收入 (2) 主要代表本季度從非美元投資中獲得的淨利息收入的匯回。此類收入在轉換為美元之日的價值與我們在此類收入中的累積基礎之間的差額不包含在GAAP淨收益中，而是作為合併資產負債表中其他綜合收益的一部分。季度每股計算（以千計，每股數據除外）可分配收益對賬賬面價值截至2023年6月30日的三個月每股收益2023年3月31日股東權益 4540,662 美元 4,535,227 股 A 類普通股 172,310 172,284 遞延股票單位 340 316 已發行總額 172,650 172,601 截至2023年6月30日的三個月每股賬面價值 26.30 26.28 美元，2023 年淨收益 (1) 101,651 美元 117,757 美元加權平均已發行股份，基本每股金額 172,615 172,598 美元，基本攤薄0.59美元收益 105,207 美元 121,313 美元加權平均已發行股份，攤薄後每股 180,886 180,869 美元，攤薄後為 0.58 美元 0.67 截至2023年6月30日的三個月 2023 年 3 月 31 日淨收益 (1) 101,651 美元 117,757 美元當前預期信用損失準備金增加 27,807 9,823 非現金薪酬支出 7,665 7,655 已實現套期保值和外幣（虧損）收益，淨額（2) (130) 889 歸屬於非控股權益的調整，淨額 (42) (29) 其他項目 43 18 可分配收益 136,994 美元 136,113 股加權平均已發行股票，基本為 172,615 172,598每股可分配收益，基本 0.79 美元 0.79 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 代表歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收入 (2) 主要代表本季度從非美元投資中獲得的淨利息收入的匯回。此類收入在轉換為美元之日的價值與我們在此類收入中的累積基礎之間的差額不包含在GAAP淨收益中，而是作為合併資產負債表中其他綜合收益的一部分。13 附錄淨收入與可分配收益的對賬（以千計，每股數據除外）截至2023年6月30日止三個月 2023年3月31日2022年9月30日淨收入 (1) 101,651 美元 17,757 (47,540 美元) 103,246 美元當前預期信用損失準備金增加 27,807 9,823 188,811 12,248 非現金薪酬支出 7,665 7,655 8,128 8,219 已實現套期保值和外幣（虧損）收益，淨額 (2) (130) 889 (511) (1,698) 歸因於非控股權益的調整淨額 (42) (29) (268) (43) 其他項目 43 18 (25) (10) 可分配收益 136,994 美元 136,113 美元 148,595 美元 121,962 加權平均已發行股票，基本172,615 172,598 171,605 170,972 每股淨收益，基本每股0.59美元 0.68 美元（0.28 美元）0.60 美元每股可分配收益，基本每股0.79美元 0.79 0.87 0.71 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 代表歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收入 (2) 主要代表本季度從非美元投資中獲得的淨利息收入的匯回。此類收入在轉換為美元之日的價值與我們在此類收入中的累計基礎之間的差額不包含在GAAP淨收益中，而是作為合併資產負債表中其他綜合收益的一部分。14 附錄淨收入與可分配收益的對賬（續）（以千計，每股數據除外）截至2022年6月30日的三個月 2022年3月31日2021年12月31日2021年9月30日淨收入 (1) 93,250 美元 99,687 美元 123,940 83,757 美元扣除當前預期信用損失準備金 (2)--(14,427)-當前預期信用損失準備金增加（減少）12,983（2,537）9,568 2,767 非現金薪酬支出 8,418 8,650 7,463 8,080 已實現的套期保值和外幣虧損，淨額 (2) (829) (200) (668) (768) 歸屬於非控股權益的調整淨額 (46) (4) (30) (39) 其他項目 (65) (30) 120 116 可分配收益 113,711 美元 105,566 美元 125,966 93,913 加權平均已發行股票，基本為 170,666 169,254 162,057 149,215 每股淨收益，基本每股0.59美元 0.76 0.56 美元每股可分配收益，基本每股0.67美元 0.62 0.78 0.63 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 15 定義可分配收益：黑石抵押貸款信託公司（“BXMT”）在本演示文稿中披露了可分配收益。可分配收益是一種財務指標，根據美利堅合眾國公認的會計原則（“GAAP”）以外的方法計算和列報。可分配收益是一種非公認會計準則指標，我們將其定義為GAAP淨收益（虧損），包括未包含在GAAP淨收益（虧損）中的已實現損益，不包括（i）非現金股權補償支出，（ii）折舊和攤銷，（iii）未實現收益（虧損）以及（iv）某些非現金項目。可分配收益也可能不時進行調整，以排除根據公認會計原則變更而發生的一次性事件以及我們的經理確定的某些其他非現金費用，但須獲得大多數獨立董事的批准。我們認為，除了根據公認會計原則確定的淨收入和經營活動現金流外，可分配收益還提供了有意義的信息供考慮。這項調整後的衡量標準有助於我們評估業績，不包括某些交易和公認會計原則調整的影響，我們認為這些調整不一定代表我們當前的貸款組合和運營。我們認為，對於A類普通股的現有和潛在未來持有人來説，可分配收益是一個有用的財務指標，因為從歷史上看，隨着時間的推移，可分配收益一直是衡量我們每股股息的有力指標。可分配收益反映了我們經理與我們之間為計算激勵費支出而簽訂的管理協議的條款。可分配收益不代表經營活動產生的淨收入或現金，不應被視為GAAP淨收入的替代方案，也不應被視為我們的GAAP運營現金流的指標，衡量我們流動性的指標，或可用資金滿足現金需求的指標。此外，我們計算可分配收益的方法可能與其他公司計算相同或類似的補充績效指標時採用的方法不同，因此，我們報告的可分配收益可能無法與其他公司報告的可分配收益相提並論。非合併優先權益：發放和銀團發放給第三方的貸款中的優先權益。這些不在公認會計原則資產負債表之外的無追索權貸款參與構成了額外的融資能力，幷包含在貸款組合的討論中。淨貸款敞口：反映扣除銀團和CECL儲備金後的貸款敞口總額。銀團包括 (i) 非合併優先權益，(ii) 已出售的貸款參與，以及 (iii) 期限匹配、無追索權、非按市值計價的特定資產債務。1M SOFR：代表1個月期SOFR，即基於有擔保隔夜融資利率 (SOFR) 計算和公佈的利率，期限為1個月。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 16 前瞻性陳述和重要披露信息本文提及的 “黑石抵押信託”、“公司”、“我們” 或 “我們的” 是指黑石抵押貸款信託公司及其子公司，除非上下文另有特別要求。所表達的觀點僅反映了截至本文件中出現之日BXMT的當前觀點，並且基於BXMT對當前市場環境的看法，該環境可能會發生變化。無法保證本文所述的任何趨勢會持續下去或不會逆轉。過去的事件和趨勢並不暗示、預測或保證，也不一定表示未來的事件或結果。本演示文稿可能包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述，這些陳述反映了BXMT目前對其運營和財務業績、業務計劃以及當前宏觀經濟環境的影響（包括利率變化）的看法。你可以使用 “展望”、“目標”、“指標”、“相信”、“期望”、“潛力”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期” 等詞語來識別這些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述存在各種風險和不確定性。因此，有或將有一些重要因素可能導致實際結果或結果與這些陳述中指出的結果或結果存在重大差異。BXMT認為，這些因素包括但不限於截至2022年12月31日財年的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分中描述的因素，因為這些因素可能會在向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的定期文件中不時更新，這些文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。不應將這些因素解釋為詳盡無遺，應與本演示文稿和文件中包含的其他警示聲明一起閲讀。BXMT沒有義務更新或補充因後續事件或情況而變得不真實的前瞻性陳述。