雷克斯福德工業公佈2023年第二季度財務業績

加利福尼亞州洛杉磯——2023年7月19日——專注於通過在南加州填充市場投資和運營工業地產來創造價值的房地產投資信託基金（“REIT”）雷克斯福德工業房地產公司（“公司” 或 “雷克斯福德工業”）（紐約證券交易所代碼：REXR）今天公佈了2023年第二季度的財務和經營業績。

2023 年第二季度財務和運營亮點：

•歸屬於普通股股東的淨收益為5,160萬美元，攤薄每股收益為0.26美元，而上一季度為3,610萬美元，攤薄每股收益為0.22美元。

•公司在Core FFO中的份額為1.084億美元，與上一季度相比增長了32.8％。

•公司攤薄後每股Core FFO的份額為0.54美元，與上一季度相比增長10.2％。

•合併投資組合淨營業收入（NOI）為1.498億美元，與上一季度相比增長31.9％。

•與上一季度相比，相同房地產投資組合的NOI增長了8.0％，相同房地產投資組合的現金NOI增長了10.0％。

•相同物業組合的平均入住率為98.0％。

•按公認會計原則計算，210萬平方英尺的新租和續訂租約的可比租金與之前的租金相比增長了96.8％，按現金計算增長了74.8％。

•完成了五項收購，總收購價為1.427億美元，其中包括季度末之後關閉的房產。

•本季度末資產負債表的槓桿率很低，淨負債與企業價值的比率為16.0％。

該公司聯席首席執行官邁克爾·弗蘭克爾和霍華德·施維默表示：“雷克斯福德工業團隊又取得了四分之一的出色業績，這表明了我們以價值創造為重點的商業模式在全美最大的工業市場南加州的實力，由於可開發土地極度稀缺，再加上長期租户需求基本面良好，所有主要市場的新供應中斷的威脅最小。”“在第二季度，與上一季度相比，我們的團隊將核心FFO增加了33％，攤薄後每股核心FFO增加了10％。該公司的差異化投資組合取得了優異的業績，通過執行210萬平方英尺的租約，按公認會計原則和現金計算，租賃利差分別為97％和75％，創歷史新高，推動了45萬平方英尺的正淨吸收。在本季度，我們穩定了四個重新定位和再開發項目，總成本的未開發穩定收益率為6.8％，在租賃期內，合同租金平均每年增長4.0％。展望未來，Rexford Industrial仍然處於有利地位，可以通過a) 積極重新定位和重建我們的短期管道，包括我們就地投資組合中的340萬平方英尺的增值項目，這些項目預計總投資將帶來6.4％的未分配收益率，再加上b) 在將就地租金提高到更高的市場利率時，有機會繼續從原地租賃中獲得可觀的按市值計價。此外，今年迄今為止，我們已經完成了約9.05億美元的增值投資，根據合同或接受的要約進行了約2.35億美元的額外收購，預計未支配現金收益率總計為6.1％，受慣例成交條件的約束。我們的投資等級、低槓桿資產負債表推動了我們的創業價值創造方法，這使公司能夠利用利益相關者的增值機會。”

財務業績：

該公司報告稱，第二季度歸屬於普通股股東的淨收益為5,160萬美元，攤薄每股收益為0.26美元，而上一季度為3,610萬美元，攤薄每股收益為0.22美元。在截至2023年6月30日的六個月中，歸屬於普通股股東的淨收益為1.094億美元，攤薄每股收益為0.55美元，而去年同期為8,000萬美元，攤薄每股收益為0.49美元。截至2023年6月30日的六個月淨收入包括房地產銷售收益1,210萬美元，而去年同期為850萬美元。

該公司公佈的第二季度核心FFO為1.084億美元，與去年同期的8170萬美元相比增長了32.8％。該公司報告稱，攤薄後每股核心FFO為0.54美元，與上一季度攤薄每股0.49美元相比增長了10.2％。在截至2023年6月30日的六個月中，核心FFO為2.111億美元，與去年的1.583億美元相比增長了33.3％。在截至2023年6月30日的六個月中，該公司公佈的攤薄後每股核心FFO為1.06美元，與去年攤薄每股0.97美元相比增長9.3％。

在第二季度，該公司的合併投資組合NOI和Cash NOI與上一季度相比分別增長了31.9％和36.2％。在截至2023年6月30日的六個月中，公司的合併投資組合NOI和Cash NOI與去年同期相比分別增長了32.3％和34.6％。

在第二季度，該公司的相同房地產投資組合NOI和Cash NOI與上一季度相比分別增長了8.0％和10.0％。在截至2023年6月30日的六個月中，該公司的相同房地產投資組合NOI和Cash NOI與去年同期相比分別增長了7.6％和10.3％。

經營業績：

2023年第二季度的租賃活動表明，雷克斯福德工業的目標南加州填充市場的租户需求基本面強勁：

截至2023年6月30日，該公司的同一物業組合的入住率為98.1％。第二季度同類物業投資組合的平均入住率為98.0％。截至2023年6月30日，公司的合併投資組合（不包括增值重新定位資產）佔用率為97.3％，租賃量為97.4％，公司的合併投資組合，包括增值重新定位資產，佔用率為94.0％，租賃率為94.2％。截至2023年6月30日，2023年剩餘時間的租賃到期總計為260萬平方英尺，約佔投資組合可出租平方英尺的5.9％。

交易活動：

2023年第二季度，該公司完成了三項收購，在15英畝的土地上擁有20萬平方英尺的建築物，總收購價格為8,330萬美元。4月，公司收購了以下此前未披露的交易：

•位於洛杉磯聖蓋博穀子市場的歐文代爾貝特曼大道2395-2399號，通過場外交易，售價為4,120萬美元，合每平方英尺305美元。佔地6.4英畝的土地包括三座現代工業建築，總面積為134,942平方英尺，租金估計比當前市場價格低約60％。在短期到期後，公司打算通過續訂現有租户或在物業進行增值重新定位後重新租賃來推動現金流的增值增長。預計該投資將在總投資中產生5.4％的未支配穩定現金收益率。根據世邦魏理仕的數據，到2023年第二季度末，佔地1.61億平方英尺的洛杉磯-聖蓋博穀子市場的空置率為1.5％。

2023年第二季度之後，公司完成了兩項收購，總收購價為5,940萬美元：

•位於洛杉磯—大聖費爾南多穀子市場的聖克拉麗塔門特里大道27712-27756號，通過場外交易，售價為3,800萬美元，合每平方英尺172美元。這塊佔地9.1英畝的土地經過改善，有兩棟總面積為220,752平方英尺的建築，並且必須長期租賃給一個租户。該投資產生的初始未支配現金收益率為5.3％。根據世邦魏理仕的數據，2023年第二季度末，佔地1.79億平方英尺的洛杉磯—大聖費爾南多穀子市場的空置率為1.0％。

•賽普拉斯塞裏託斯大道5630號，位於OC — West子市場，售價2140萬美元，合每平方英尺281美元。這座佔地3.6英畝的76,032平方英尺的單租户建築需要長期租約，初始未支配現金收益率為6.4％。根據世邦魏理仕的數據，截至2023年第二季度末，佔地4200萬平方英尺的OC — West子市場的空置率為0.8％。

今年迄今為止完成的9.049億美元投資，包括季度末之後完成的交易，預計將產生5.1％的加權平均未支配初始收益率，預計總投資的加權平均未分配穩定收益率為5.9％。

2023年第二季度，該公司穩定了四個重新定位和重建項目，佔地374,564平方英尺的建築物和208,976平方英尺的工業户外存儲場地，總投資為1.31億美元。這些項目實現了總投資的加權平均未償還穩定收益率為6.8％。

資產負債表：

該公司在第二季度末的手頭現金為1.363億美元，無抵押循環信貸額度下有10億美元的可用現金。截至2023年6月30日，公司有22億美元的未償債務，平均利率為3.6％，平均到期日為5.1年，沒有浮動利率債務敞口。包括公司可選擇的延期期權，公司在2026年之前沒有重大債務到期日。

2023年第二季度，公司完成了13,500,000股普通股的公開發行，但須遵守遠期股權出售協議，公開發行價格為每股55.60美元，發行價值為7.506億美元。

2023年第二季度之後，公司發行了540萬股普通股，以換取2.984億美元的淨收益，部分結算了與公開發行相關的未償遠期股權出售協議。

截至2023年7月19日，該公司在2024年10月11日之前還有約4.478億美元的遠期淨收益有待結算。

2023年第二季度，該公司沒有執行其市場股票發行計劃（“ATM計劃”）。截至2023年6月30日，該公司的市場股票發行計劃剩餘產能約為11億美元。

分紅：

2023年7月17日，公司董事會宣佈向截至2023年9月29日的普通股股東和登記在冊的普通股股東和普通股持有人派發2023年第三季度每股0.38美元的股息，該股息將於2023年10月16日以現金支付。

2023年7月17日，公司董事會宣佈其B系列累積可贖回優先股每股0.367188美元的季度股息和C系列累積可贖回優先股每股0.351563美元的季度股息，將於2023年9月29日以現金支付給截至2023年9月15日的登記優先股。

指導

該公司正在更新其2023年全年指引，如下所示。核心FFO指引指的是公司截至2023年7月19日的就地投資組合，包括洛杉磯中部縣市場即將完成的2.1億美元交易，不包括對尚未完成的額外收購、處置或相關資產負債表活動的任何假設。請參閲公司的補充信息包，瞭解指導和2023年指導方針的完整細節。

(1) 2023年指引代表截至2023年7月19日的就地投資組合，包括洛杉磯中部縣市場即將完成的2.1億美元交易，不包括對尚未完成的其他潛在收購、處置或相關資產負債表活動的任何假設。

(2) 2023年相同物業投資組合的期末入住率預計約為98.0％。

(3) 2023年一般和管理費用指南包括估計的3,100萬美元的非現金股權薪酬支出。非現金股權薪酬包括限制性股票、基於時間的LTIP單位和績效單位，這些單位與公司的整體業績掛鈎，根據實際業績可能會變現，也可能不會實現。

許多因素可能會影響公司根據其指導取得業績的能力，包括但不限於與利率、通貨膨脹、經濟、工業房地產的供需、公司或潛在房地產收購者的融資可用性和條款以及撤資和投資的時機和收益率相關的潛在影響。無法保證公司能夠取得這樣的業績。

補充信息和投資者簡報：

公司的補充財務報告一攬子計劃以及最新的投資者簡報可在公司的投資者關係網站www.ir.rexfordindustrial.com上查閲。

財報發佈、投資者會議網絡直播和電話會議：

與高級管理層的電話會議將於美國東部時間2023年7月20日星期四下午 1:00 舉行。

要參加實時電話會議，請在開始時間前至少五分鐘撥打以下撥入號碼。

1-877-407-0789（適用於國內來電者）

1-201-689-8562（適用於國際來電者）

電話會議回放將持續到2023年8月20日，可以使用以下號碼和密碼13734481進行訪問。

1-844-512-2921（適用於國內來電者）

1-412-317-6671（適用於國際來電者）

電話會議的網絡直播和重播也將在www.ir.rexfordIndustrial.com上播出。

關於雷克斯福德工業：

Rexford Industrial通過在南加州投資、運營和重建工業物業來創造價值。南加州是世界第四大工業市場，也是全美供應最少的主要市場需求最高的市場。公司高度差異化的戰略通過其專有的價值創造和資產管理能力為內部和外部增長提供了機會。Rexford Industrial的高質量、不可替代的投資組合包括367處房產，可出租面積約為4,450萬平方英尺，由穩定而多元化的租户羣體佔用。雷克斯福德工業是一家房地產投資信託基金（REIT），在紐約證券交易所上市，股票代碼為 “REXR”，是標普MidCap 400指數的成員。欲瞭解更多信息，請訪問 www.rexfordIndustrial.com。

前瞻性陳述：

本新聞稿可能包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述，這些陳述基於當前的預期、預測和假設，涉及可能導致實際結果和結果存在重大差異的風險和不確定性。前瞻性陳述涉及預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢以及有關非歷史事實的類似表述。在某些情況下，您可以使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如 “可能”、“將”、“應該”、“期望”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測” 或 “潛在”，或者這些單詞和短語的否定詞或類似的詞語或短語，這些詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，而不僅僅與歷史問題有關。儘管前瞻性陳述反映了公司的真誠信念、假設和預期，但它們並不能保證未來的業績。此外，由於包括上述因素在內的各種因素，對我們未來業績以及我們運營所在行業未來業績的預測、假設和估計必然會受到高度的不確定性和風險的影響。這些因素和其他因素可能導致結果與我們的估計和信念以及獨立各方編制的估算中表達的結果存在重大差異。有關可能導致公司未來業績與任何前瞻性陳述存在重大差異的這些因素和其他因素的進一步討論，請參閲公司向美國證券交易委員會提交的報告和其他文件，包括公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他文件。公司不承擔任何義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。

定義/討論非公認會計準則財務指標：

運營資金（FFO）：我們根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO。FFO 代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括出售折舊運營財產的收益（或虧損）、出售我們業務附帶資產的收益（或虧損）、折舊運營財產或附帶資產的減值損失、與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷和高於/低於市場租賃無形資產的攤銷）以及調整後的調整後的收益（不包括遞延融資成本的攤銷和高於/低於市場租賃無形資產的攤銷）未合併的合資企業。管理層使用FFO作為補充績效衡量標準，因為在不包括與房地產相關的折舊和攤銷、財產處置的損益（未合併房地產實體的臨時減值以及我們的房地產投資減值除外）時，它提供的績效衡量標準可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，作為其他房地產投資信託基金使用的廣泛認可的業績衡量標準，FFO可以被投資者用作將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映因使用或市場狀況而導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產運營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法像我們一樣根據NAREIT的定義計算或解釋FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO不應被用作衡量我們流動性的指標，也不表示有資金可以滿足我們的現金需求，包括我們支付股息的能力。FFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。下文財務報表和對賬部分列出了淨收益（與FFO最接近的GAAP等價物）的對賬。“FFO的公司股份” 反映了歸屬於普通股股東的FFO，其中不包括可分配給非控股權益、參與證券和優先股股東的金額。

核心運營資金（Core FFO）：我們通過調整非可比項目的FFO來計算核心FFO，該表位於 “財務報表和對賬部分” 中的 “淨收益與運營資金對賬” 表中。我們認為，核心FFO是一項有用的補充指標，通過調整公司認為不屬於其持續經營業績的項目，可以更有意義和一致地比較公司的同期運營和財務業績。由於這些調整對我們的財務狀況和運營業績產生了實際的經濟影響，因此Core FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金可能無法以一致的方式計算核心FFO。因此，我們的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的核心FFO相提並論。核心FFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。“核心FFO的公司份額” 反映了歸屬於普通股股東的核心FFO，其中不包括可分配給非控股權益、參與證券和優先股股東的金額。

攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益指引與攤薄後每股核心FFO指引中公司份額的對賬：

以下是公司2023年攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益指導區間（最直接可比的前瞻性GAAP財務指標）與公司攤薄後每股核心FFO份額的對賬情況。

淨營業收入（NOI）：NOI 是一項非公認會計準則指標，包括直接歸屬於我們房地產的收入和支出。NOI 的計算方法是房地產運營的租金收入減去房地產支出（扣除利息支出、折舊和攤銷）。我們之所以使用NOI作為補充績效衡量標準，是因為在排除房地產折舊和攤銷費用以及財產處置的收益（或損失）時，它提供了一種績效衡量標準，該衡量標準與同比比較可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，NOI將有助於投資者將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較。但是，由於 NOI 不包括折舊和攤銷

支出，既沒有反映使用或市場條件導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平（所有這些都具有實際的經濟影響，可能會對我們的運營業績產生重大影響），NOI作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金的NOI可能無法以類似的方式計算，因此，我們的NOI可能無法與其他房地產投資信託基金的NOI相提並論。因此，NOI只能被視為淨收入的補充，以衡量我們的業績。NOI不應被用作衡量我們流動性的指標，也不表示可用於滿足我們現金需求的資金。

根據公認會計原則，NOI不應被用作經營活動現金流的替代品。我們使用NOI來幫助評估整個公司的業績，以及我們相同房地產投資組合的業績。下文的 “財務報表和對賬” 部分列出了我們相同房地產投資組合的NOI的計算以及相同房地產投資組合的淨收益與NOI的對賬。

現金淨收益：現金淨資產收益是一項非公認會計準則指標，我們通過加減淨資產淨值來計算：（i）公允價值租賃收入和（ii）直線租金調整。我們使用現金淨利潤和淨資產收益作為補充績效衡量標準。現金淨資產收益不應用作衡量我們的流動性，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。現金淨收益不應用作根據公認會計原則計算的經營活動產生的現金流的替代品。我們使用Cash NOI來幫助評估整個公司的業績，以及我們相同房地產投資組合的表現。下文的財務報表和對賬部分列出了我們相同房地產投資組合的現金淨收益的計算以及相同房地產投資組合的淨收益與現金淨收益的對賬。

相同房地產投資組合：我們的2023年相同房地產投資組合是我們合併投資組合的一部分，包括我們在2022年1月1日至2023年6月30日期間全資擁有的房產，不包括 (i) 在2022年1月1日至2023年6月30日期間收購或出售的房產，以及 (ii) 在2022年1月1日之前收購的曾經或將要歸類為重新定位/重建（當前和未來）的房產在 2022 年和 2023 年期間重新定位，並在 “其他重新定位” 中選擇建築物，我們相信這將是在比較期內，會對物業的業績產生重大影響。截至2023年6月30日，我們的2023年同類房地產投資組合包括總計32,496,302平方英尺的可出租面積的建築物，佔地256處。

正在重新定位的物業和空間：通常定義為大量空置空間的物業或單元，其目的是進行資本改進，以改善該空間的功能（不包括基本翻新，即油漆和地毯）、現金流和價值。一旦投資已完全部署或接近完全部署並且物業可供入住，通常認為重新定位已完成。我們認為重新定位的物業應在以下兩項中較早的條件下保持穩定：（i）入住率達到90％或（ii）自重新定位施工工作完成之日起一年。

淨負債佔企業價值：截至2023年6月30日，我們的合併負債為22億美元，反映出淨負債佔企業價值的約為16.0％。我們的企業價值定義為我們已發行優先股和優先單位的清算優先權加上普通股的市值（不包括非歸屬限制性股票），再加上我們不擁有的普通單位的總價值，再加上我們的淨負債價值。我們的淨負債定義為我們的合併負債減去現金和現金等價物。

聯繫人：

investorrelations@rexfordindustrial.com

財務報表和對賬：

雷克斯福德工業地產有限公司

合併資產負債表

（除股票數據外，以千計）

雷克斯福德工業地產有限公司

合併運營報表

（未經審計，以千計，每股數據除外）

雷克斯福德工業地產有限公司

相同的物業投資組合入住率、淨資產收益率和現金淨收益率

（未經審計，千美元）

 

 

(1) 根據2023年第二季度和2023年3月（2023年第二季度）每個月底的平均入住率以及2022年第二季度和2022年3月（2022年第二季度）每個月底的入住率計算得出。

雷克斯福德工業地產有限公司

淨收益與NOI、現金淨收益率、相同房地產投資組合淨資產淨利潤的對賬以及

相同的房地產投資組合 Cash NOI

（未經審計，以千計）

(1) 截至2023年6月30日的六個月中，低於市場的租賃無形資產淨額的攤銷包括1,318美元的註銷，這筆費用歸因於低於市場的固定利率續訂期權，該期權因初始租賃期結束時租賃終止而未行使。

雷克斯福德工業地產有限公司

淨收入與運營資金和運營核心資金的對賬

（未經審計，以千計，每股數據除外）

 

(1) 非控股權益涉及公司運營合夥企業中的權益，由公司以外的單位持有人擁有的運營夥伴關係中合夥權益的普通單位和優先單位（系列1、2和3CPO單位）代表。

(2) 參與證券包括限制性股票的未歸屬股份、未歸屬的LTIP單位和未歸屬的績效單位。

(3) 反映了因初始租賃期結束時租賃終止而未行使的低於市場價格的固定利率續訂期權的無形租賃部分的註銷。