Service Properties Trust 2023 年第一季度財務業績和補充信息 2023 年 5 月 8 日附錄 99.2 伊利諾伊州芝加哥芝加哥河畔皇家索尼斯塔

2返回目錄目錄季度業績 Service Properties Trust 公佈 2023 年第一季度財務業績... 4 2023 年第一季度亮點... 5 2023 年第一季度業績... 6 財務主要財務數據... 8 簡明合併收益（虧損）表... 9 簡明合併資產負債表... 10 債務摘要... 11 債務到期日程表... 12 槓桿比率、覆蓋比率和公共債務契約... 13 資本支出和限制性現金活動... 14 自 2023 年 1 月 1 日以來的財產收購和處置信息... 15 投資組合信息投資組合摘要... 17 按行業劃分的合併投資組合多元化... 18 合併投資組合地域多元化... 19 按品牌劃分的酒店投資組合... 20 按服務級別劃分的酒店運營統計數據——同類酒店——截至 2023 年 3 月 31 日的三個月... 21 按服務級別劃分的酒店運營統計數據——所有酒店——截至 2023 年 3 月 31 日的三個月... 22 按品牌劃分的淨租賃投資組合... 23 按行業劃分的淨租賃投資組合... 24 按租户劃分的淨租賃投資組合（前 10 名）... 25 淨租賃投資組合——到期時間表... 26 淨租賃投資組合——佔用率摘要... 27 附錄公司簡介和研究範圍... 29 治理信息... 30 非公認會計準則財務指標和某些定義... 31 FFO 和標準化 FFO 的計算... 33 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的計算... 34 酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——同類酒店... 35 酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——所有酒店... 36 簡明合併收益（虧損）表附註以及FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和酒店息税折舊攤銷前利潤的計算... 37 關於前瞻性陳述的警告... 38 SVC 納斯達克上市交易代碼：普通股：SVC 投資者關係聯繫人斯蒂芬·科爾伯特，董事 (617) 231-3223 scolbert@svcreit.com 公司總部華盛頓街 255 號牛頓廣場二期，馬薩諸塞州牛頓 300 套房 02458-1634 本演示文稿中的所有金額均未經審計。其他信息以及非公認會計準則指標與根據美國公認會計原則確定的金額的對賬見本演示文稿的附錄。有關本演示文稿中使用的術語，請參閲非公認會計準則財務指標和某些定義。除非另有説明，否則以千美元計。

3返回目錄季度業績

4返回目錄馬薩諸塞州牛頓市（2023年5月8日）：服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）今天公佈了截至2023年3月31日的季度財務業績。股息：截至2023年4月24日營業結束時，SVC已宣佈向登記在冊的股東分配每股0.20美元的普通股。本次分配將在2023年5月18日左右支付。電話會議：討論SVC第一季度業績的電話會議將於美國東部時間2023年5月9日星期二上午10點舉行。撥打 (877) 329-3720 或 (412) 317-5434（如果從美國和加拿大境外撥打）即可進入電話會議；不需要密碼。撥打 (412) 317-0088 可重播一週；重播密碼為 2049718。電話會議的網絡直播也將在SVC的網站www.svcreit.com上以僅收聽模式播出。電話會議結束後，存檔的網絡直播將在SVC的網站上重播。未經 SVC 事先書面同意，嚴禁以任何方式進行轉錄、錄製和轉播。關於服務地產收益信託：服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）是一家房地產投資信託基金（REIT），在兩個資產類別中投資了超過110億美元：酒店和以服務為中心的零售淨租賃物業。截至 2023 年 3 月 31 日，SVC 在美國、波多黎各和加拿大擁有 220 家酒店，客房超過 37,000 間，其中大部分為長期住宿和精選服務。截至2023年3月31日，SVC在美國還擁有765處以零售服務為中心的淨租賃物業，總面積超過1,330萬平方英尺。SVC由RMR集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理，這是一家另類資產管理公司，截至2023年3月31日，管理的資產超過370億美元，在購買、出售、融資和運營商業房地產方面擁有超過35年的機構經驗。SVC 總部位於馬薩諸塞州牛頓。欲瞭解更多信息，請訪問 www.svcreit.com。Service Properties Trust公佈2023年第一季度財務業績 “在第一季度，我們酒店投資組合的財務表現繼續改善，我們預計，隨着我們進入今年季節性強勁的時期，我們的酒店投資組合業績將繼續改善。第一季度的可比RevPAR比去年同期增長了22％，入住率增長了380個基點，使可比酒店的息税折舊攤銷前利潤增長了251％。我們的淨租賃資產繼續提供穩定穩定的現金流，我們預計，英國石油公司完成對TA的收購後，我們的流動性將從我們預計獲得的3.79億美元現金中得到提升，租賃收入將增加，我們最大的租户的信貸質量將得到顯著提高。此外，我們在本季度定價的首個ABS融資突顯了我們在解決2024年及以後的債務到期問題方面的靈活性。”託德·哈格里夫斯，總裁兼首席投資官

5重返目錄2023年第一季度重點介紹財務業績 • 淨收入為2,600萬美元，合每股普通股0.16美元。• 標準化FFO為3,710萬美元，合每股0.23美元。• 調整後的息税折舊攤銷前利潤為1.168億美元。投資組合更新 • 酒店RevPAR為79.91美元。• 酒店息税折舊攤銷前利潤為3,230萬美元。• 淨租賃入住率為97.4％。• 淨租賃租金覆蓋率為2.98倍。投資活動 • 在截至2023年3月31日的季度中，SVC出售了18家擁有2526張鑰匙的酒店，總銷售價格為1.572億美元，不包括交易成本。• 自2023年4月1日以來，SVC已出售了兩處淨租賃物業，總銷售價格為62萬美元，不包括交易成本。流動性和融資活動 • 截至2023年3月31日，SVC在其循環信貸額度下擁有1.806億美元的現金和現金等價物以及8億美元可供借款。• 正如先前宣佈的那樣，SVC的一家子公司於2023年2月10日發行了本金總額為6.102億美元的淨租賃抵押貸款票據。扣除首次購買者折扣和發行成本後，本次發行的淨收益約為5.506億美元。• 2023年3月，SVC以等於本金5億美元的贖回價格贖回了其所有未償還的2023年到期的4.50％優先票據，加上贖回日的應計和未付利息，但不包括贖回日。SVC利用發行上述淨租賃抵押貸款票據的收益為本次贖回提供資金。TA協議 • 正如先前宣佈的那樣，SVC已同意修改其與TravelCenters of America Inc.（納斯達克股票代碼：TA）的現有租賃和擔保，將在英國石油公司（紐約證券交易所代碼：BP）完成對TA的待收購後生效，每股已發行TA普通股的現金對價為86.00美元。• SVC預計在收盤時將獲得約3.793億美元的現金，即出售TA股的價值預計英國石油公司將預付租金的TA的商標和商標以及租金。

6RETURN 目錄截至2023年3月31日的2023年第一季度業績截至2023年3月31日的三個月合併財務業績 2022年變更淨收益（虧損）25,950美元（119,822）145,772 美元每股普通股淨收益（虧損）0.16 美元（0.73）美元 FFO 美元 35,894 美元（4,831 美元）每股普通股淨收益（虧損）40,725 美元（基本和攤薄）0.22$ (0.03) $0.25 標準化 FFO 美元 37,146$ (3,409) $40,555 普通股每股標準化 FFO（基本和攤薄）美元 0.23$ (0.02) $0.25 息税折舊攤銷前利潤 $203,789 美元 77,330 163.5% 調整後息税折舊攤銷前利潤 $116,841$ 90,141 29.6% 酒店業績同類酒店數量 219 219 — 客房或套房數量 37,429 37,429 — 入住率 57.7% 53.9% 3.8 分 ADR $138.73$ 121.77 13.9% Hotel revPar $80.05$ 65.63 22.0% 酒店息税折舊攤銷前利潤 3,962 美元 251.1% 酒店息税折舊攤銷前利潤率 10.7% 3.9% 6.8 pts 所有酒店數量 220 298 () 客房或套房數量 37,527 47,285 (9,758) 入住率 57.6% 53.3% 4.3 pts ADR $138.73$ 115.24 20.4% Hotel revPar $79.91$ 61.42 30.1% 酒店息税折舊攤銷前利潤 9.6% 1.8% 7.8 pts 淨租賃指標物業數量 765 786 (21)入住率 97.4% 97.6% (0.2)% 租金覆蓋率 2.98x 2.67x 0.31x Sonesta Irvine-加利福尼亞州爾灣奧蘭治縣機場* 美元以千計，每股數據和酒店統計數據除外。

7返回目錄財務

8返回目錄截至2023年3月31日的三個月以及截至2023年3月31日的三個月內 12/31/2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 30 日精選損益表數據：總收入 429,209 美元 455,219 美元 498,521 美元 515,777 美元 393,764 美元淨收益（虧損）美元 25,950 美元（31,409）美元 7,500 美元 11,350 美元（119,822）35,894 美元 73,128 美元 88,397 美元 87,031 美元 (4,831) 標準化 FFO 美元 37,146 美元 73,266 美元 88,458 美元 89,158 美元 (3,409) 調整後 eBitdare 美元 116,841 美元 150,455 美元 181,873 美元 90,141 美元每股普通股數據（基本收益和攤薄後）：淨收益（虧損）0.16 美元（0.16 美元）19) $0.05$ 0.07$ (0.73) FFO $0.22$0.44$ 0.54$ 0.53$ (0.03) 標準化 FFO $0.23$ 0.44$ 0.54$ (0.02) 股息數據：在此期間每股支付的年化股息 0.80 美元 0.80 美元 0.04$ 0.04$ 0.04$ 0.04$ 0.04 年化股息收益率（期末）8.0% 11.0% 0.8% 0.8% 0.5% FFO 派息率 87.0% 45.5% 1.9% 1.9% (50.0)% 精選資產負債表數據：總資產 10,505,429 美元 10,458,324 美元 10,561,906 美元 11,222,613 美元 12,438,367 美元總資產 $7,488,191 美元 7,632,713 美元 8,331,559 美元 9,017,072 美元總負債 6,100,261 美元 6,100,261 美元 6,099,399 美元 6,180,795 美元 6,886,687 美元 7,582,773 美元股東權益總額 1,381,905 美元 1,388,792 美元 1,451,451,918 美元 1,444,872 美元（金額以千計，每股數據除外）關鍵財務數據 Sonesta ES Suites 截至 2023 年 3 月 31 日市值：普通股總額（期末）165,446 收盤價（期末）9.96 美元股票市值（期末）1,647,842 美元債務（本金餘額）5,810,037 美元總市值 7,457,879 美元流動性：現金及現金等價物 180,616 美元循環信貸額度下的可用借款 800,000 總流動性 980,616 美元

9返回目錄截至2022年3月31日的三個月收入：酒店營業收入 (1) 334,796 美元 297,406 租金收入 (2) 94,413 96,358 總收入 429,209 393,764 支出：酒店運營費用 (1) (3) 299,566 290343 其他運營費用 3,905 2,269 折舊和攤銷 100,039 104,113 General 和管理 10,911 11,989 交易相關成本 (4) 887 1,177 資產減值損失，淨 (5) — 5,500 支出總額 415,308 415,391 出售房地產的收益，淨 (6) 41,898 5,548 股權未實現收益（虧損）證券，淨 (7) 49,430 (10,260) 利息收入 2,786 273 利息支出（包括債務發行成本的攤銷和債務折扣以及分別為5,232美元和5,913美元的保費）(81,580) (92,344) 提前清償債務的損失 (8) (44) — 被投資者的所得税和權益收益前的虧損 26,391 (118,410) 所得税優惠（支出）3,780（695）被投資者的虧損權益（9）（4,221）（717）淨收益（虧損）25,950 美元（119,822）加權平均已發行普通股（基本和攤薄）164,867 164,667 每股淨收益（虧損）普通股（基本和攤薄後）0.16 美元（0.73）（金額以千計，每股數據除外）簡明合併收益（虧損）見第37頁的附註。哥倫布機場索尼斯塔簡易套房酒店俄亥俄州哥倫布

10返回目錄 2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日資產不動產：土地 1,902,587 美元 1,902,587 建築物、改善和設備 7,637,054 7,658,282 房地產總額，總計 9,539,641 9,560,869 累計折舊 (3,023,263) (2,970,133) 房地產物業總額，淨值6,516,378 690 736 收購的房地產租賃和其他無形資產，淨值241,985 252,357 持有待售資產 1,452 121,905 現金及現金等價物 180616 38,369 限制性現金 15,220 7,051 權益法投資 108,182 112,617 投資在股權證券中 102,485 53,055 應付關聯人賬款 48,681 35,033 其他資產，淨資產 267,167 277,068 美元總資產 7,482,166 美元負債和股東權益，淨額 5,158,504 美元應付抵押貸款票據，淨額 551,789 — 應付賬款和其他負債 379,516 425,960 應付關聯人 10,452 17,909 負債總額 6,100,261 6,099,399 承付款和意外開支股東權益：實益普通股，面值 0.01 美元；已授權的 200,000,000 股；165,445,995 和 165,452,566已發行股票和已發行股票分別為1,655 1,655 1,655 4,554,861 累計其他綜合收益 2,169 2,383 普通股股東可用的累計淨收益 2,529,229 2,503,279 累計普通股分配 (5,706,476) (5,673,386) 股東權益總額 1,381,905 1,388,792 負債和股東權益總額 7,482,166 美元 488,191 簡明合併資產負債表（千美元，股票數據除外）Sonesta Select 洛杉磯洛杉磯國際機場加利福尼亞州埃爾塞貢多

11返回目錄 (1) SVC必須為其循環信貸額度下的借款支付利息，利率為倫敦銀行同業拆借利率加上每年250個基點的溢價，最低利率為0.50％。SVC還根據其循環信貸額度下的貸款承諾總額每年支付30個基點的融資費。利率溢價和貸款費均可根據其信用評級的變化進行調整。附表中列出的利率截至2023年3月31日。（2）SVC已為其部分擁有財產的子公司提供了股權質押，併為質押子公司擁有的73處房產提供了第一筆抵押留置權，以擔保其信貸額度信貸協議規定的義務。（3）這些票據由308處淨租賃物業擔保，可在預期到期日前24個月預付，無需支付罰款。（4）票據由某些公司擔保 SVC 的子公司。(5) SVC 總債務的賬面價值為 5 美元，截至2023年3月31日，710,293不包括未攤銷的折扣和保費以及某些發行成本，總額為99,744美元。按年到期利率餘額的加權平均本金到期日到期日浮動利率債務：80萬美元循環信貸額度 (1) (2) 7.360% $ — 7/15/23 $ — 0.3 有擔保固定利率債務：淨租賃抵押貸款票據 (3) 5.60% 610,037 2/10/28 600,576 4.9 無抵押固定利率債務：2024 年到期的優先無抵押票據 4.650% 350,000 美元 350,000 美元 3/15/24 美元 350,000 美元 2024 年到期的優先無抵押票據 4.350% 825,000 10/1/24 825,000 1.5 2025 年到期的優先無抵押票據 4.500% 350,000 350,000 3/15/25 350,000 2.0 2025 年到期的高級無抵押票據 (4) 7.500% 800,000 9/15/25 800,000 2.5 2026 年到期的優先無抵押票據 5.250% 350,000 2/15/26 35,000 2.9 2026 年到期的優先無抵押票據 4.750% 400,000 2/15/27 400,000 3.5 2027 到期的優先無抵押票據 (4) 5.500% 450,000 2028 3.950% 400,950% 400,000 2028 3.9 2028 到期的優先無抵押票據 3.950% 400,000 400,000 1/15/28 400,000 2029 年到期的票據 4.950% 425,000 10/1/29 425,000 6.5 2030 到期的優先無抵押票據 4.375% 400,000 400,000 2/15/30 400,000 6.9 小計/加權平均值 5.167% 5,200,000 3.3 總計/加權平均值 (5) 5.745% 5,810,037 美元 5,800,576 美元 3.7 債務摘要截至2023年3月31日（千美元）

12返回目錄 $ (M ill io ns) $1,175 $1,150 $800 850 $400 $400 425 $1 $2 2 2$2,601 無抵押固定利率債務有擔保固定利率債務循環信貸額度 2023 2024 2026 2027 2028 2030 0 0 250 250 500 750 1,000 1,250 債務到期日表截至 2023 年 3 月 31 日 (1) (1) SVC 的淨租賃抵押貸款票據已部分攤銷 (1) (1) 並要求在到期時大筆付款。這些票據在預計到期日前 24 個月可預付，無需支付罰款。(2) 截至2023年3月31日，SVC在其8億美元的循環信貸額度下沒有未繳款項。(2) 647 E. Main Street 弗吉尼亞州普拉斯基

13返回目錄截至2023年3月31日及截至2023年3月31日的三個月內 12/31/2022 9 年 30/2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31/2022 槓桿率：淨負債/總總資產 53.6% 54.1% 52.3% 51.7% 淨負債/房地產資產及現金等價物的總賬面價值 57.9% 56.4% 56.5% 54.7% 53.4% 有擔保債務/總資產 8.2% —% 0.4% 2.0% 0.3% 浮動利率債務/淨負債 —% —% 1.7% 13.6% 16.1% 承保率：滾動四季度調整後息税折舊攤銷前利息支出 1.9x 1.7x 1.6x 1.4x 1.3x 淨負債/滾動第四季度調整後息税折舊攤銷前利潤 9.0x 9.5x 10.1x 11.1x 13.4x 截至2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31 日公共債務契約：維護契約未抵押資產總額/無抵押債務——最低要求 150% 157.1% 161.0% 169.2% 170.4% Inversencate 總債務/調整後總資產——允許最大 60.0% 54.8% 53.6% 53.8% 57.9% 58.3% 有擔保債務/調整後總資產——允許的最大值 40.0% 5.8% 0.0% 0.9% 7.1% 8.1% 可用於還本付息的合併收入/還本付息——最低要求1.50x 1.90x 1.85x 1.72x 1.59x 1.32倍槓桿率、承保比率和公共債務契約 Sonesta Simply Suites 奧斯汀植物園德克薩斯州奧斯汀市

14返回目錄截至2023年3月31日的三個月 12/31/2022 9 30/2022 6/30/2022 3 3/31/2022 資本支出酒店資本改善和 FF&E 儲備資金 (1) 21,773 美元 36,629 美元 22,841 美元 17,517 28,144 美元淨租賃資本改善 505 170 1,520 3,190 740 租賃相關成本 67 102 51 479 147 總資本改善和 FF&E 儲備金資金22,345 美元 36,901 美元 24,412 美元 21,186 美元 29,031 美元截至2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31 日限制性現金總額（期初）7 美元051 10,891 美元 64,901 美元 2,963 美元 3,375 美元經理向 FF&E Reserve 存款 1,923 2,598 2,598 2,700 2,425 1,408 酒店改造項目 (1,558) (1,577) (1,577) Hotel FF&E 儲備（期末）7,416 12,465 66,024 4,316 316 3,996 淨抵押貸款租約票據租金收款賬户 5,867 — — — — 淨租賃抵押貸款票據流動性儲備 2,000 — — — 資產出售收益存入（從）循環信貸額度抵押品賬户，淨 (63) (5,414) (55,133) 60,585 (1,033) 限制性現金總額（期末）15,220 美元 7,051 美元10,891 美元 64,901 美元 2,963 (1) 包括SVC向其FF＆E儲備金注資的金額以及直接向其酒店經理報銷的資本支出金額。（千美元）資本支出和限制性現金活動明尼蘇達州明尼阿波利斯明尼阿波利斯皇家索尼斯塔酒店

15返回目錄收購：季度收購的房產財產類型品牌位置平方英尺購買價格 (1) 每平方英尺的平均購買價格自 2023 年 1 月 1 日以來沒有收購處置：季度處置房產物業類型品牌位置客房或套房/平方英尺銷售價格 (1) 2023 年第一季度每間客房或套房的平均銷售價格/平方英尺 1 Hotel Sonesta Select MD 152$ 5,350$ 35 1 Hotel Sonesta NJ 219 14,580 67 3 Hotel Residence Inn，賓夕法尼亞州，北卡羅來納州 342 29,018 85 13 酒店庭院各種 1,813 108,282 60 2023 年第二季度 2淨租賃空置俄亥俄州 2,384 620 260 2,526/2,384 美元 157,850 美元 62 美元/260 美元自 2023 年 1 月 1 日以來的房地產收購和處置信息（千美元，每平方英尺的數據除外）(1) 代表現金銷售價格，不包括收盤相關成本。休斯頓廣場皇家索尼斯塔酒店德克薩斯州休斯頓

16返回目錄投資組合信息

17返回目錄投資組合構成淨租賃 46.2% 酒店 53.8% 酒店物業數量 220 酒店客房數量 37,527 淨租賃房產 765 淨租賃平方英尺 13,319,743 總房產 985 平均酒店物業面積 171 間客房平均淨租賃物業面積 17,411 平方英尺投資多元化事實酒店 5,938,703 租户/運營商 183 淨租賃房產 5,107,970 個品牌 148 總投資 11,046,673 Industries 22 States 46 地理多元化 CA 12% TX 8% IL 6% GA 6% FL 5% AZ 4% OH 4% LA 3% PA 3%MO 3% 其他 46%（36 個州、華盛頓特區、美國、安大略省）投資組合摘要截至 2023 年 3 月 31 日（千美元）(1) 基於投資 (1) (1) 馬薩諸塞州劍橋波士頓皇家索尼斯塔酒店

18返回目錄行業物業數量房間/平方英尺投資佔總投資的百分比 1.酒店 220 37,527 美元 5,938,703 53.8% 2.旅行中心 180 5,136,654 3,352,096 30.3% 3.餐廳-快捷服務 214 684,109 2901 2.6% 4.餐廳-休閒餐飲 53 415,547 192,320 1.7% 5.健康與健身 13 873,258 186,368 1.7% 6.電影院 18 935,581 160044 1.4% 7.雜貨店 19 1,020,819 129,152 1.2% 8.家居用品和休閒 20 628,864 120,702 1.1% 9.汽車設備與服務 64 463,492 107,054 1.0% 10.醫療，牙科診所 70 372,171 102,494 0.9% 11.汽車經銷商 8 177,433 62,550 0.6% 12.娛樂 4 199,853 61,436 0.6% 13.教育服務 9 220758 55,319 0.5% 14.普通商品商店 4 381,193 55,112 0.5% 15.建築材料 29 465,283 33,280 0.3% 16.洗車 5 41,456 28,658 0.3% 17.雜項製造業 5 538,932 24,148 0.2% 18.藥店和藥店 7 67,423 19,251 0.2% 19.體育用品 3 120,847 17,742 0.2% 20.法律服務 5 25,429 11,362 0.1% 21.Dollar Stores 3 27,593 2,971 —% 22。其他 5 211,465 27,245 0.2% 23.空缺 27 311,583 6765 0.6% 總計 985 37,527 /13,319,743 美元 11,046,673 美元 11,046,673 100.0% 截至2023年3月31日，按行業劃分的合併投資組合多元化（千美元）622 Fair Ground Statesboro

19返回目錄投資州財產總數酒店數量淨租賃數量總計（000美元）佔酒店總租金的百分比（000美元）酒店佔淨租賃總額的百分比（000美元）淨租賃佔總租賃額的百分比加利福尼亞州 58 36 22 1,375,371 12.5 ％ 1,102,306 18.6 ％ 273,065 5.3% 德克薩斯州 76 20 56 871,250 7.9% 355,106 6.0% 51616144 10.1% 伊利諾伊州 66 10 56 704,393 6.4% 413,385 7.0% 291,008 5.7% 格魯吉亞 90 16 74 668,008 6.0% 397,874 6.7% 270,134 5.3% 佛羅裏達州 57 11 46 46,239 4.8% 亞利桑那 39 14 25 472,202 4.3% 225,192 3.8% 247,010 4.8% 俄亥俄州 39 14 25 472,202 4.3% 225,192 3.8% 247,010 46 541 451,046 4.1% 120,330 2.0% 330,716 6.5% 路易斯安那州 15 3 12 379,393 3.4% 247,689 4.2% 131,704 2.6% 賓夕法尼亞州 33 5 28 334,349 3.0% 130,229 2.5 287,414 2.6% Top 10 509 124 385 6,063,136 54.9% 3,421,809 57.7% 2,641,327 51.7% 其他 (1) 476 96 380 4,983,537 45.1% 2,516,894 42.3% 總計 985 220 765$ 11,0466,673 100.0% $5,107,970 100.0% 哥倫比亞特區、波多黎各和加拿大安大略省有每處房產的平均投資為10,470美元。截至2023年3月31日，按地域多元化劃分的合併投資組合（千美元）華盛頓特區皇家索尼斯塔杜邦環島

20返回目錄品牌服務級別連鎖規模酒店數量佔酒店總數的百分比客房或套房數量佔客房或套房總數的百分比每間客房或套房的酒店總投資百分比 Royal Sonesta Hotels® Full Service Uperface 17 7.7% 5,663 15.1% 1,863,704 31.4% 329,102 Sonesta Hotels & Resorts® 全方位服務高檔 22 10.0% 7,149 19.1% 1,150,386 19.3% 160,916 Sonesta ES Suites® ES Suites® Extended Stay Upper Midscale 60 27.2% 7,643 20.4% 1,088998 18.3% 142,483 Sonesta Select®服務高檔 44 20.0% 6,427 17.1% 674,895 11.4% 105,009 Sonesta Simply Suites® Extended Stay Midscale 51 23.2% 6,464 17.2% 569,812 9.6% 88,152 Hyatt Place® 精選服務高檔 17 7.7% 2,107 5.6% 117,505 Radisson® 酒店及度假村全套服務高檔 5 2.3% 1,149% 165,55 16 2.8% 144,052 皇冠假日酒店® 全方位服務高檔 1 0.5% 495 1.3% 123,734 2.1% 249,968 Country Inns & Suites® by Radisson Full Service Upper Midscale 3 1.4% 430 1.1% 54,076 0.9% 125,758 總/平均酒店 220 100.0% 37,527 100.0% 5,938,703 100.0% 5,938,703 100.0%截至 2023 年 3 月 31 日，按品牌劃分的 158,251 家酒店投資組合（千美元，每間客房或套房的數據除外）

21返回目錄入住率 ADR RevPar 截至 3 月 31 日的三個月，截至 3 月 31 日的三個月，品牌服務等級酒店數量客房或套房數量 2022 更改 2022 Change 2022 Change 2022 更改索內斯塔酒店及度假村全方位服務 22 7149 56.9% 51.9% 152.38 美元 144.09 美元 74.78 美元 74.78 15.9% Royal Sonesta Full Service 17 5,663 47.3% 36.8% 10.5 pts 238.96 210.61 13.5% 113.03 77.50 45.8% Radisson Hotel Full Service 5 1,149 65.4% 57.5 pts 152.87 126.88 20.5% 99.98 72.96 37.0% CrownePlaza Full Service 1 495 58.4% 43.4% 15.0 pts 139.80 121.33 15.2% 81.64 52.6 55.0% Country Inn and Suites Full Service 3 430 56.2% 56.2% 56.2 97.16 74.41 30.6% Sonesta 精選服務 44 6,427 51.1% 43.0% 8.1 pts 118.88 108.16 9.9% 60.75 46.51 30.6% Hyatt Place 精選服務 17 2,107 63.9% 124.44 113.09 10.0% 79.52 66.27 20.0% Select Service Total /平均值 61 8,534 54.3% 46.9% 7.4 pts 120.50 109.69 9.9% 65.43 51.44 27.2% Sonesta ES Suites 長住宿 60 7,643 63.5% 65.9% (2.4) pts 128.10 114.5 114.8% 81.34 75.48% 索內斯塔 Sonesta Simply Suites 延住宿 50 6,366 64.4% 69.55 14.2% 58.51 52.58 11.3% 長住總計/平均 110 14,009 609 3.9% 66.0% (2.1) pts 111.16 98.76 12.6% 71.03 65.18 9.0% 219 37,429 57.7% 53.9% 3.8 pts $138.73$ 80.05$ 65.63 22.0% 按服務級別劃分的酒店運營統計數據——可比酒店提供的所有運營數據均基於 SVC 提供的經營業績指定時期的經理和租户。SVC 尚未獨立驗證其經理或租户的運營數據。

22返回目錄入住率 ADR RevPar 截至 3 月 31 日的三個月，截至 3 月 31 日的三個月，品牌服務等級酒店數量客房或套房數量 2022 更改 2022 Change 2022 Change 2022 更改索內斯塔酒店及度假村全方位服務 22 7149 56.9% 51.9% 152.38 美元 144.09 美元 74.78 美元 74.78 15.9% Royal Sonesta Full Service 17 5,663 47.3% 36.8% 10.5 pts 238.96 210.61 13.5% 113.03 77.50 45.8% Radisson Hotel Full Service 5 1,149 65.4% 57.5 pts 152.87 126.88 20.5% 99.98 72.96 37.0% CrownePlaza Full Service 1 495 58.4% 43.4% 15.0 pts 139.80 121.33 15.2% 81.64 52.6 55.0% Country Inn and Suites Full Service 3 430 56.2% 56.2% 56.2 97.16 74.41 30.6% Sonesta 精選服務 44 6,427 51.1% 43.0% 8.1 pts 118.88 108.16 9.9% 60.75 46.51 30.6% Hyatt Place 精選服務 17 2,107 63.9% 124.44 113.09 10.0% 79.52 66.27 20.0% Select Service Total /平均值 61 8,534 54.3% 46.9% 7.4 pts 120.50 109.69 9.9% 65.43 51.44 27.2% Sonesta ES Suites 長住宿 60 7,643 63.5% 65.9% (2.4) pts 128.10 114.54 114.8% 81.34 75.48 7.8% 索內斯塔 Sonesta Simply Suites 延長入住 51 6,464 63.7% 69.55 14.2% 57.87 51.79% 延長住宿總數/平均 111 14.107 3.6% 65.5% (1.9) pts 111.16 98.76 12.6% 70.70 64.69 9.3% 220 37,527 57.6% 53.7% 138.73$ 121.77 13.9% 79.91$ 65.39 22.2% 按服務級別劃分的酒店運營統計數據——所有酒店 (1) 提供的所有運營數據均基於 SVC 經理提供的經營業績以及指定期限內的租户。SVC 尚未獨立核實其經理或租户的運營數據。(1) 截至2023年3月31日擁有的所有酒店的業績。不包括所述期間內酒店的銷售業績。

23返回目錄品牌地產平方英尺投資佔總投資的百分比年化最低租金佔年化最低租金總額的百分比 1.TravelCenters of America 133 3,643,581 美元 2,289,189 44.8% 169,067 45.7% 2.81x 2。Petro Stopping Centers 44 1,445,004 1,021,226 20.0% 77,043 20.8% 2.36x 3。The Great Escape 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 7.19x 4.Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.6% 2.35x 5。AMC Theatres 8 401,403 77,722 1.5% 5,248 1.4% 1.36x 6。Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 3.48x 7.Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,629 1.3% 4.09x 8.Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,693 1.0% 2.07x 9.Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 4.32x 10。必勝客 40 167,366 45,285 0.9% 3,401 0.9% 1.94x 11。Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,247 0.9% 5.75x 12。Courthouse Athletic Club 4 193,659 39,688 0.8% 1,878 0.5% 1.35x 13。美國汽車拍賣會 6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 5.88x 14。艦隊農場 1 218,248 37,802 0.7% 2,728 0.7% 1.75x 15。B&B Theatres 4 261,300 37,619 0.7% 2,885 0.8% 1.02x 16。Big Al 的 2 111,912 35,214 0.7% 2,336 0.6% 1.55x 17。Regal Cinemas 5 223846 34,953 0.7% 2,962 0.8% 1.55x 18。Hardee's 19 62,792 31,844 0.6% 2,158 0.6% 1.20x 19。Martin's 16 81,909 31,144 0.6% 2,252 0.6% 1.28x 20。漢堡王 18 59,106 30,730 0.6% 1,869 0.5% 2.59x 21。Arby's 19 57,868 29,234 0.6% 1,731 0.5% 4.07x 22。Crème de la Crème 4 81,929 29,131 0.6% 2,429 0.7% 1.34x 23。Mister Car Wash 5 41,456 28,658 0.6% 2,170 0.6% 3.45x 24。Popeye 的 20 45,708 28,434 0.6% 1,983 0.5% 5.20x 25。Church's Chicken 32 43,399 26,326 0.5% 1,680 0.5% 3.73x 26。其他 (1) 268 4,211533 741,931 14.4% 48,296 13.0% 4.16x 總計 765 13,319,743 美元 5,107,970 100.0% 369,756 100.0% 2.98x (1) 由 114 個不同的品牌組成，每處房產的平均投資為 2,768 美元。截至2023年3月31日按品牌劃分的淨租賃投資組合（千美元）印第安納州新奧爾巴尼文森斯大道401號

24返回目錄行業物業數量平方英尺投資佔總投資的百分比年化最低租金佔年化最低租金總額的百分比 1.旅行中心 180 5,136,654 美元 3,352,096 65.6% 美元 249,357 67.4% 2.71x 2。餐廳-Quick Service 214 684,109 2901 5.7% 19,735 5.3% 3.19x 3。餐廳-休閒餐飲 53 415,547 192,320 3.8% 11,940 3.2% 2.43x 4.健康與健身 13 873,258 186,368 3.6% 11,011 3.0% 1.95x 5。電影院 18 935,581 160044 3.1% 11,696 3.2% 1.48x 6.雜貨店 19 1,020,819 129,152 2.5% 9,223 2.5% 4.05x 7.家居用品和休閒 20 700,906 120,702 2.4% 9,838 2.7% 6.01x 8.汽車設備與服務 64 463,492 107,054 2.1% 7,665 2.1% 4.36x 9.醫療、牙科診所 70 372,171 102,494 2.0% 8,268 2.2% 2.41x 10。汽車經銷商 8 177,433 62,550 1.2% 4,956 1.3% 5.73x 11.娛樂 4 199,853 61,436 1.2% 4,319 1.2% 3.12x 12。教育服務 9 220758 55319 1.1% 4,451 1.2% 1.79x 13。普通商品商店 4 381,193 55,112 1.1% 3,874 1.0% 2.86x 14。建築材料 29 465,283 33,280 0.7% 2,829 0.8% 7.39x 15。洗車 5 41,456 28,658 0.6% 2,170 0.6% 3.45x 16。雜項製造業 5 538,932 24,148 0.5% 1,691 0.5% 18.01x 17。藥店和藥店 7 67,423 19,251 0.4% 1,258 0.3% 0.59x 18。體育用品 3 120,847 17,742 0.3% 1,090 0.3% 5.15x 19。法律服務 5 25,429 11,362 0.2% 1,054 0.3% 1.89x 20。Dollar Stores 3 27,593 2,971 0.1% 189 0.1% 2.69x 21。其他 (1) 5 139,423 27,245 0.5% 3,142 0.8% 5.97x 22。空置 27 311,583 6765 1.3% — —% —x 總計 765 13,319,743 美元 5,107,970 100.0% 美元 369,756 100.0% 2.98x (1) 由雜項企業組成，每處房產的平均投資額為5,449美元。截至2023年3月31日按行業劃分的淨租賃投資組合（千美元）2983 洛杉磯派恩維爾科廷漢姆高速公路

25返回目錄租户品牌隸屬關係房產數量平方英尺投資佔總投資的百分比年化最低租金佔年化最低租金加權平均租賃期租金覆蓋率 1.TravelCenters of America (1) TravelCenters of America /Petro Stopping Centers 177 5,088,585 美元 3,310,415 64.8% 246,10 66.6% 10.01 2.67x 2。環球泳池有限公司 The Great Escape 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 4.42 7.19x 3.Healthy Way of Life II, LLC Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.6% 12.26 2.35x 4。American Multi-Cinema, Inc. AMC Theatres 8 401,403 77,722 1.5% 5,248 1.4% 3.48 1.36x 5。Styx Acquisition, LLC Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 12.59 3.48x 6。專業資源開發有限公司 Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,629 1.3% 3.00 4.09x 7。Norms Restaurants, LLC Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,693 1.0% 22.27 2.07x 8。Express Oil Change，L.C. Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 12.01 4.32x 9。Pilot Travel Centers LLC Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,247 0.9% 5.73 5.75x 10。Capitol Racquet Sports, Inc. Courthouse Athletic Club 4 193,659 39,688 0.8% 1,8778 0.5% 18.35 1.35x 小計，前十名 306 7,579,033 3,901,351 76.4% 287,660 77.9% 9.92 2.84x 11。其他 (2) 各種 459 5,740,710 1,206,619 23.6% 82,096 22.1% 8.68 3.50x 總計 765 13,319,743 美元 5,107,970 100.0% 369,756 100.0% 9.44 2.98x (1) TA 是 SVC 最大的租户。截至2023年3月31日，SVC根據五份主租約向TA的子公司租賃了177個旅行中心（美國TravelCenters品牌為133個，Petro Stoping Centers品牌為44個），分別於2029年、2031年、2032年、2033年和2035年到期。（2）由169名租户組成，每處房產的平均投資為2629美元。截至 2023 年 3 月 31 日，按租户劃分的淨租賃投資組合（前 10 名）（千美元）

26返回目錄年份 (1) 平方英尺年化最低租金即將到期的年化最低租金總額的百分比佔2023年到期的年化最低租金總額的累計百分比 209,044 美元 1,560 0.4% 0.4% 2024 769,082 9902 2.7% 2025 436524 8,977 2.4% 5.5% 2026 1,050697 11669 3.2% 2027 1,071,904 14,04 75 3.8% 12.5% 2028 566378 93,793 2.6% 15.1% 2029 1,266,197 48,502 138,590 4,175 1.1% 29.3% 2031 1,321,577 48,862 13.2% 2032 1,267,1717 537 53,793 14.6% 2033 1,157,031 52,638 14.2% 2034 144,247 3,817 1.0% 72.3%2035 2,237,712 80,365 21.8% 94.1% 2036 558,374 8,095 2.2% 2037 35,103 465 0.1% 96.4% 2038 66,700 1,184 0.3% 2039 134,901 3,214 0.9% 97.6% 2040 115,142 2,406 0.7% 2041 223,043 2,291 0.6% 2041 223,043 2,291 0.6% 208.9% 42 — — —% 98.9% 2043 141,134 280 0.1% 99.0% 2044 — — —% 99.0% 2045 63,490 3,693 1.0% 總計 12,974,047 美元 369,756 100.0% 加權平均租賃期限 8.5 年 9.4 年 (1) 租賃到期年份根據合同條款。淨租賃投資組合——截至 2023 年 3 月 31 日的到期時間表（千美元）俄亥俄州阿什蘭 Sugarbush Drive 1055

27返回截至2023年3月31日止的三個月的目錄 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 房產（期末）765 769 775 786 總平方英尺 13,319,743 13,412,561 13,406,568 13,515,100 平方英尺 12,974,0474,047 13,050,456 13,160,406 3 13,251,701 13,185,809 租賃百分比 97.4% 97.6% 98.1% 98.8% 97.6% 截至2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 30/2022 年 3 月 31/2022 期初的空置房產 23 21 17 29 30 空置物業銷售/租賃 (1) (1) (7) (12) (3) 租賃終止 5 3 11 — 2 期末空置房產 27 23 21 17 29 淨租賃投資組合——截至2023年3月31日的入住率摘要伊利諾伊州芝加哥南荷蘭路 8331 號

28返回目錄附錄

29返回目錄公司簡介和研究範圍公司：服務地產信託基金（SVC）是一家房地產投資信託基金（REIT），在美國以及波多黎各和加拿大擁有酒店和以服務為中心的零售淨租賃物業。截至2023年3月31日，SVC被納入165個市場指數，佔以下指數的1％以上：彭博房地產投資信託基金酒店指數（BBREHOTL）、景順標準普爾小型股金融ETF INAV指數（PSCFIV）、景順標普SmallCap 600® 等權ETF INAV指數（EWSCIV）、Hoya Capital高股息收益率指數（GTR）（RIET）、Solactive 美國小盤股息高股息指數指數（SOLSMHD）和彭博美國2000年房地產價格回報指數（B2000R）。管理：SVC 由 RMR 集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理。RMR 是一家另類資產管理公司，專注於商業房地產及相關業務。截至2023年3月31日，RMR管理的房地產資產超過370億美元，合併後的RMR管理公司的年收入超過160億美元，近2,100處房產和超過38,000名員工。SVC認為，由RMR管理是SVC的競爭優勢，因為RMR的管理深度和在房地產行業的經驗。SVC還認為，RMR向我們提供管理服務的成本低於SVC自我管理時SVC為類似優質服務支付的成本。股票研究報道 B. Riley Securities, Inc. Oppenheimer & Co.Inc. Bryan Maher Tyler Batory bmaher@brileyfin.com (212) 667-7230 (646) 885-5423 tyler.batory@opco.com 富國銀行證券 Dori Kesten (617) 603-4233 dori.kesten@wellsfargo.com 評級機構和發行人評級穆迪投資者服務標準普爾全球裏德瓦爾塔斯艾倫·齊格曼 (212) 553-4169 (416) 507-2556 B2（展望：負面）/B1* B+（展望負面）/BB* 擔保優先無抵押票據的評級為B1。alan.zigman@spglobal.com*有擔保的優先無抵押票據獲得BB評級。SVC緊隨其後的是分析師，其信用由本頁列出的評級機構進行評級。請注意，這些分析師或機構對SVC業績提出的任何意見、估計或預測均不代表SVC或其管理層的觀點、預測或預測。SVC的上述提法並不意味着其認可或同意任何這些分析師或機構提供的任何信息、結論或建議。

30返回目錄董事會 Laurie B. Burns Robert E. Cramer Donna D. Fraiche 獨立受託人獨立受託人 John L. Harrington William A. Lamkin John G. Murray 獨立受託人獨立受託人管理受託人 Adam D. Portnoy 董事會主席兼董事會執行官 Todd W. Hargreaves Brian E. Donley 總裁兼首席投資官兼財務主管治理信息 Royal Sonesta Kaua'i Resort Lihue，艾伊，夏威夷州

31返回目錄非公認會計準則財務指標SVC列出了適用的證券交易委員會（SEC）規則所指的某些 “非公認會計準則財務指標”，包括FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、酒店息税折舊攤銷前利潤、ebitdare和調整後的息税折舊攤銷前利潤。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，也不應將其視為淨收益（虧損）的替代品，作為SVC經營業績的指標或衡量其流動性的指標。這些指標應與SVC簡明合併收益（虧損）表中列出的淨收益（虧損）一起考慮。SVC認為這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益（虧損）的適當補充指標。SVC認為，這些指標為投資者提供了有用的信息，因為通過排除某些歷史金額的影響，例如折舊和攤銷費用，它們可能有助於將其各期經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較，就酒店息税折舊攤銷前利潤而言，僅反映酒店層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解其酒店的運營。FFO 和標準化 FFO：SVC 計算來自運營的資金，即 FFO 和標準化 FFO，如第 33 頁所示。FFO是根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）定義的基礎計算的，即根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），不包括出售財產的任何損益和房地產資產減值虧損（如果有），加上房地產折舊和攤銷，減去任何未實現的股權證券收益和虧損，以及為反映SVC在歸屬於投資者的FFO中所佔份額而進行的調整 tee 和某些其他調整目前不適用於我們。在計算標準化 FFO 時，SVC 會根據第 33 頁上顯示的項目進行調整。FFO和標準化FFO是SVC董事會在確定向SVC股東分配的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足房地產投資信託基金分配要求的要求、SVC獲得的債務和股權資本的可用性、SVC的分配率佔其普通股交易價格的百分比或股息收益率，以及其他房地產投資信託基金的股息收益率、SVC對其未來資本需求和經營業績的預期以及支付債務的現金的預期需求和可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算FFO和標準化FFO的方式可能與SVC不同。息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤：SVC計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或息税折舊攤銷前利潤、房地產的息税折舊攤銷前利潤或調整後的息税折舊攤銷前利潤，如第34頁所示。息税折舊攤銷前利潤是根據Nareit定義的基礎計算的，即息税折舊攤銷前利潤，不包括出售房地產的損益、房地產資產減值損失（如果有）以及為反映SVC歸屬於被投資者的eBitdare份額而進行的調整。在計算調整後的息税折舊攤銷前利潤時，SVC 會根據第 34 頁顯示的項目進行調整。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與SVC不同。酒店息税折舊攤銷前利潤：SVC將酒店息税折舊攤銷前利潤計算為酒店營業收入減去所有管理和租賃酒店的酒店運營支出，然後根據公認會計原則在其簡明合併收益（虧損）報表中列報所需的任何調整。SVC認為，酒店息税折舊攤銷前利潤為管理層和投資者提供了有用的信息，這是衡量其酒店運營盈利能力的關鍵指標。其他定義調整後的總資產和未抵押資產總額：調整後的總資產和未抵押資產總額包括減值減記前根據公認會計原則計算的房地產資產的原始成本（如果有），不包括折舊和攤銷、應收賬款和無形資產。年化股息收益率：年化股息收益率等於該期間支付的年化股息除以期末SVC普通股的收盤價。平均每日房價：ADR 表示客房收入除以給定時間段內已售出的客房總天數。ADR為SVC酒店的定價提供了有用的見解，是酒店業廣泛使用的衡量標準。連鎖規模：正如住宿行業的數據基準和分析提供商STR Global Limited所特有的特徵。可比酒店數據：SVC在可比基礎上提供各時段的RevPAR、ADR和入住率，以便於比較不同時期。SVC 通常將同類酒店定義為其在 2023 年 3 月 31 日擁有且自最早的比較期開始運營的那些酒店。在本報告所述期間，SVC的可比業績不包括一家在報告所述期間暫停運營的酒店。可用於還本付息的合併收益：根據SVC債務協議的定義，可用於還本付息的合併收入是指運營收益，不包括利息支出、股票證券的未實現損益、折舊和攤銷、資產減值損失、待售資產的未實現增值、提前清償債務的損益、出售財產的損益和遞延費用攤銷。債務：債務金額反映截至報告日期的本金餘額。淨負債是指截至報告日期的總債務減去非限制性現金和現金等價物。股票研究報道/評級機構：分析師緊隨其後的是SVC，其公開持有的債務由第29頁列出的評級機構評級。請注意，這些分析師或機構對SVC業績提出的任何意見、估計或預測均不代表SVC或其管理層的觀點、預測或預測。SVC的上述提法並不意味着其認可或同意任何這些分析師或機構提供的任何信息、結論或建議。非公認會計準則財務指標和某些定義

32返回目錄 FF&E Reserve：SVC 某些酒店總銷售額的不同百分比被託管為未來裝修或翻新的儲備金，或者 FF&E 儲備託管。SVC 擁有其酒店的所有FF&E 儲備託管人。不由酒店運營提供資金的FF＆E儲備存款：SVC酒店的運營協議通常規定，如有必要，SVC將提供超過託管儲備金的FF＆E資金。在SVC提供此類資金的範圍內，其合同所有者的優先回報或租金通常會增加其融資金額的百分比。房地產資產的賬面總值：房地產資產的賬面總值是指按成本計算的房地產資產加上收購相關成本（如果有），在收購價格分配之前，減去減值減記（如果有）。酒店息税折舊攤銷前利潤率：酒店息税折舊攤銷前利潤佔酒店營業收入的百分比。投資：SVC將酒店投資定義為其物業的歷史成本加上由其資助的資本改善減去減值減記（如果有），不包括由酒店運營提供資金的FF＆E儲備金所做的資本改善，但不會導致業主優先回報或租金的增加。SVC將淨租賃投資定義為其物業的歷史成本加上由SVC資助的資本改善減去減值減記（如果有）。入住率：入住率表示已售出的客房總晚數除以一家酒店或一組酒店的可用客房總晚數，表示截至淨租賃物業所示期末的已佔用平方英尺。入住率是衡量其酒店利用率和需求的重要指標。業主的優先回報：其與酒店運營商簽訂的每份管理協議或租約都規定分別向SVC支付業主的年度優先回報或最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。此外，其某些酒店管理協議規定，在管理協議中定義的可用現金流範圍內，向SVC支付額外款項。無法保證支付這些額外款項。SVC與其淨租賃租户的每份協議都規定向SVC支付最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。年度最低租金金額代表應付給SVC的現金租金金額，不包括為記錄其某些租約下的定期租金變動、根據與TA簽訂的租約應向SVC支付的遞延租金債務以及根據其TA租約向SVC支付的按直線拆除其旅行中心地下儲罐的費用所必需的調整（如果有），也不包括SVC支付的任何費用報銷。租金承保範圍：SVC將租金覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益（EBITDAR），除以SVC應得的年度最低租金，再加權該物業的最低租金佔淨租賃投資組合的最低租金總額。根據租户提供的最新運營信息（如果有），用於確定租金覆蓋範圍的息税折舊攤銷前利潤金額通常是最近十二個月的金額。租户提供的運營報表通常未經審計，在某些情況下，可能不是根據公認會計原則編制的，也沒有得到SVC的獨立驗證。在SVC沒有租户財務信息的情況下，它會根據擁有相同品牌或同一行業的可用財務報表的其他租户計算該期間的隱含承保率。因此，SVC認為，使用這種隱含的覆蓋範圍指標可以更合理地估計這些租户最近的經營業績和財務狀況。每間可用房間的收入：RevPAR 表示客房收入除以給定時間段內可供客人使用的客房總晚數。RevPAR 是與入住率和 ADR 相關的行業指標，有助於衡量同期內的收入表現。總資產：總資產總額是總資產加上累計折舊。非公認會計準則財務指標和某些定義（續）

33返回截至2023年3月31日的三個月目錄2022 12/31/2022 9/30/2022 3/30/2022 3/31/2022 淨收益（虧損）25,950 美元（31,409）美元 7,500 美元 11,350 美元（119,822）加（減去）：折舊和攤銷 100,039 94,961 101,514 100,520 104,113 資產減值虧損，淨額 (5) — 1,269 1,172 3,048 5,500（收益）虧損，淨 (6) (41,898) (3,583) 164 (38,851) (5,548) 股票證券未實現（收益）虧損，淨 (7) (49,430) 10,841 (23,056) 10,059 10,260 調整以反映 SVC 在歸屬於被投資方的 FFO 中的份額 (9) 1,233 1,049 1,103 905 666 FFO 35,894 73,128 88,397 87,031（4,831）加（減去）：提前清償債務的虧損 (8) 44 — — 791 — 為反映 SVC 在歸屬於被投資者的標準化 FFO 中所佔份額而進行的調整 (9) 321 138 61 593 245 交易相關成本 (4) 887 — 743 1,177 標準化 FFO 37,177 美元 46 73,266 美元 88,458 美元 89,158 美元（3,409 美元）加權平均已發行股數（基本和攤薄）164,867 164,862 164,745 164,667 164,667 基本和攤薄後每股普通股金額：淨收益（虧損）美元 0.05 美元 0.07 美元（0.73）FFO 美元 0.22 美元 0.44 美元 0.54 美元0.53$ (0.03) 標準化FFO $0.23$ 0.44$ 0.54$ 0.54$ (0.02) FFO 和標準化 FFO 的計算（金額以千計，每股數據除外）參見第 37 頁的附註。

34返回截至2023年3月31日的三個月目錄 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 淨收入（虧損）25,950 美元（31,409）美元 7,500 美元 11,350 美元（119,822）加（減去）：利息支出 81,580 77,891 8740 89,820 92,344 所得税（福利）支出（3,780）(1,757) 390 473 695 折舊與攤銷 100,039 94,961 101,514 100,520 104,113 息税折舊攤銷前利潤 203,789 139,686 191,144 202,163 77,330 加 (減去)：資產減值虧損，淨 (6) (41,898)) (3,583) 164 (38,851) (5,548)為反映 SVC 歸屬於被投資者 (9) 的息税折舊攤銷前利潤份額而進行的調整 (9) 2,614 2,340 2787 2,780 ebitdare 164,505 139,505 195,260 168,434 77,962 加（減去）：股票證券未實現（收益）虧損，淨 (7) (49,430) 10,841 (23,056) 10,059 10,260虧損提前清償債務 (8) 44 — — 791 — 調整以反映 SVC 在調整後息税折舊攤銷前利潤中歸屬於被投資方的份額 (9) 321 (529) 272 1,014 280 交易相關成本 (4) 887 — — 743 1,177 以普通股支付的一般和管理費用 (10) 514 510 972 832 462 調整後息税折舊攤銷前利潤 116,841 美元 150,534 美元 173,455 美元 181,873 美元 90,141 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤（千美元）的計算參見第37頁的附註。

35返回目錄（以千美元計）截至2023年3月31日的三個月中 12/31/2022 年 9 月 30 日2022 年 3 月 30 日酒店數量 219 219 219 219 客房收入 268,045 美元 273,863 美元 318,037 美元 217,276 美元食品和飲料收入 41,909 45,341 41,985 43,509 25,053 其他收入 17,053 042 15,893 16,174 17,001 12,167 酒店營業收入——同類酒店 326,996 335,130 378,722 378,547 254,496 客房開支 88,383 89,440 94,138 73,877 食品和飲料費用 34,337 34,677 33,880 31,645 22,371 其他直接和間接費用 124,947 118,534 123,288 121,234 106,318 管理費 12,651 12,876 14,695 14,594 10,124 房地產税、保險和其他 30,162 23,942 28,404 30,626 FF&E 儲備金 (11) 1,554 1,659 1,680 1,680 1,222 酒店運營費用——同類酒店 292,034 281,440 300,978 241,695 4,538 酒店息税折舊攤銷前利潤 3,962 美元 53,690 美元 77,744 美元 86,852 美元 9,958 美元酒店息税折舊攤銷前利潤率 10.7% 16.0% 20.5% 22.9% 3.9% 酒店營業收入 (GAAP) (1) 334,796 美元 400,453 美元 418,984 美元 297,406 加上（減去）來自非同類酒店的酒店運營收入 (7)800) (15,371) (21,731) (40,437) (42,910) 酒店營業收入——同類酒店 326,996 美元 335,130 美元 378,722 美元 378,547 美元 254,496 美元酒店運營費用 (GAAP) (1) 299,566 美元 293,554 美元 325,194 美元 290,343 美元增加（減去）酒店運營來自非同類酒店的支出（10,042）（14,194）（19,594）（35,800）（47,648）抵押金和擔保資金的減少，淨（3）335 — — — — 來自託管酒店運營的 FF&E 儲備 (11) 1,554 1,659 1,680 1,222 其他 (12) 621 621 621 621 621 621 621 621 621 621 酒店運營費用——同類酒店 292,034 美元281,440 美元 300,978 美元 291,695 美元 244,538 美元酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——同類酒店參見第37頁的附註。

36返回目錄（以千美元計）截至2023年3月31日的三個月中 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 酒店數量 220 238 242 247 298 客房收入 275,267 美元 288,082 美元 357,117 美元食品和飲料收入 42,245 45,968 42,636 44,256 25,902 其他收入 17,245 284 16,451 16,711 17,611 12,884 酒店營業收入 334,796 350,501 400,453 418,984 297,406 客房費用 91,300 93,067 106,982 88,743 食品和飲料費用 34,750 35,248 34,497 32,333 234 其他直接和間接費用 128,202 124,202396 130,470 136,099 127,017 管理費 12,143 12,450 14,362 15,240 11,332 房地產税、保險和其他 34,128 29,797 35,161 40,638 FF&E 儲備金 (11) 1,992 2,252 2,172 1,222 酒店運營費用 302,515 296,427 328,987 2922 186 酒店息税折舊攤銷前利潤 32,281 美元 54,074 美元 78,944 美元 89,997 美元 5,220 美元酒店息税折舊攤銷前利潤率 9.6% 15.4% 19.7% 21.5% 1.8% 酒店運營費用 (GAAP) (1) 299,566 美元 318,266 美元 325,194 美元 290,343 美元加 (減去) 保證金和擔保資金的削減，淨額 (3) 335 — — — — 來自 FF&E 儲備託管酒店運營 (11) 1,992 2,252 2,622 3,172 1,222 其他 (12) 622 621 621 621 酒店運營費用 302,515 美元 296,427 美元 321,509 美元 328,987 美元 292,186 美元酒店息税折舊攤銷前利潤的計算與核對——所有酒店* 見第37頁的附註。* 在本報告所述期間所有酒店的業績，包括 SVC在SVC擁有期間出售的酒店的業績。

37返回目錄簡明合併收益（虧損）表附註以及FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和酒店息税折舊攤銷前利潤（千美元）(1) 截至2023年3月31日，SVC擁有220家酒店。SVC的簡明合併收益（虧損）表包括其所管理酒店的酒店運營收入和支出。（2）SVC在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中分別減少了2448美元和1,973美元，以記錄其某些租約的預定租金變動、與美國旅行中心（TA）簽訂的租賃合同下的遞延租金義務以及租賃下向SVC支付的預計未來付款由 TA 支付直線拆除地下儲罐的費用。(3) 當 SVC 的經理時根據管理協議或其擔保條款，酒店必須為業主優先回報的短缺提供資金，SVC在其簡明的合併收益（虧損）表中將此類資金反映為酒店運營支出的減少。在截至2023年3月31日的三個月中，酒店運營費用淨減少了335美元。在截至2022年3月31日的三個月中，酒店運營費用沒有淨減少。(4) 截至2023年3月31日的三個月中，交易相關成本為887美元，主要由與潛在收購相關的成本組成。截至2022年6月30日的三個月，交易相關成本為743美元，主要包括探索可能的融資交易。截至2022年3月31日的三個月，交易相關成本為1,177美元，主要包括與SVC酒店品牌重塑活動相關的費用。(5) SVC記錄的資產減值虧損為1,269美元，用於在截至2022年12月31日的三個月中將一家酒店和一處淨租賃物業的賬面價值減少至估計的公允價值減去銷售成本；1,172美元，用於將三家酒店和一處淨租賃物業的賬面價值減少至在截至2022年9月30日的三個月中，他們的估計公允價值減去銷售成本，3,048美元在截至2022年6月30日的三個月中，將兩家酒店和四處淨租賃物業的賬面價值降至估計的公允價值減去銷售成本，並將5,500美元的賬面價值降至截至2022年3月31日的三個月中估計的公允價值減去銷售成本。(6) 在截至2023年3月31日的三個月中，SVC在出售18處房地產方面錄得41,898美元的淨收益酒店，在截至2022年12月31日的三個月中，出售房地產的淨收益為3583美元，與之有關出售四家酒店和兩處淨租賃物業，在截至2022年9月30日的三個月中，與出售五家酒店和六處淨租賃物業相關的房地產銷售淨虧損164美元，在截至2022年6月30日的三個月中，出售51家酒店和11處淨租賃物業的房地產銷售淨收益為38,851美元，三個月內出售房地產的淨收益為5,548美元與出售五家酒店和兩處淨租賃物業有關，已於 2022 年 3 月 31 日結束。(7) 未實現損益股權證券，淨額是將SVC投資TA普通股的賬面價值調整為公允價值所需的調整。（8）在截至2023年3月31日的三個月中，SVC因註銷與償還50萬美元無抵押優先票據相關的遞延融資成本而錄得44美元的虧損。在截至2022年6月30日的三個月中，SVC因註銷與信貸協議修正案和償還50萬美元無抵押優先票據相關的遞延融資成本和未攤銷折扣而錄得791美元的虧損。(9) 代表SVC在Sonesta的股權投資中所佔的比例份額。(10) 金額代表SVC受託人、高級管理人員和RMR某些其他僱員的股權報酬. (11) SVC某些酒店總銷售額的不同百分比被託管作為儲備金未來的裝修或翻新，或 FF&E 預留託管。SVC擁有其酒店的所有FF＆E儲備託管權。(12) SVC正在攤銷其在Sonesta的初始投資的公允價值中記錄的負債，以減少簡明合併收益（虧損）表中的酒店運營支出。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，SVC將該負債的酒店運營費用每年減少621美元。

38返回目錄本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述可能包括 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 等詞語以及這些或類似表達方式的否定或衍生詞。這些前瞻性陳述包括以下方面的陳述：英國石油公司即將收購TA以及相關交易，包括收購後SVC的預期租賃修正案、現金收益和TA的信貸質量；SVC對其未來業績的預期，包括酒店業務的預期季節性增長；SVC對其淨租賃投資組合現金流的穩定性和穩定性的預期；SVC在解決債務到期問題上的預期流動性和靈活性；SVC 的財產處置和預期收益的使用以及未來分配的金額和時間.前瞻性陳述反映了管理層當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致SVC的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的預期未來業績、業績或成就存在重大差異。可能導致SVC的實際業績、業績或成就與明示或暗示的前瞻性陳述存在重大差異的一些風險、不確定性和其他因素包括但不限於以下內容：Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta成功運營其為SVC管理的酒店的能力；SVC的經理和租户在不利的市場和經濟條件下運營的能力，上升或持續的高利率, 高通貨膨脹, 勞動力市場的挑戰,公共股權和債務市場的混亂和波動、地緣政治不穩定和經濟衰退或衰退；業務過渡性酒店業務是否以及何時會恢復到COVID-19疫情前的歷史水平，以及酒店行業狀況的改善是否會持續、增加或持續；SVC的經理和租户將向SVC支付合同金額的回報、租金或其他義務；商業地產、酒店、交通和旅遊中心內部的競爭以及其他SVC的經理和租户經營的行業，尤其是在SVC房產所在的市場；SVC在債務到期或以其他方式到期時償還或再融資債務的能力；SVC維持足夠流動性的能力，包括循環信貸額度下的借款可用性；SVC支付債務利息和本金的能力；英國石油公司完成債務的風險和條件以及預期收益收購 TA 以及修訂 SVC 與 TA 的租賃和擔保安排；SVC收購實現目標回報的房產的能力；SVC以目標價格出售房產的能力；SVC籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力；SVC的管理協議及其經理和租户可能違約；隨着SVC的租約到期超過其運營支出，SVC提高酒店房價和租賃物業租金並發展業務的能力；SVC的能力增加和維持其物業的酒店客房和淨租賃物業入住率；SVC's向股東支付分配款並增加或維持此類分配金額的能力；供應鏈挑戰或其他市場條件導致的勞動力成本和短缺增加以及大宗商品和其他價格上漲的影響；SVC 對SVC的物業進行具有成本效益的改進，增強其對酒店客人和淨租賃租户的吸引力的能力；SVC以令人滿意的條件為其酒店和淨租賃物業聘請和留住合格經理和租户的能力；SVC的能力使其租金來源多樣化以及提高其現金流安全性的回報；SVC的信用評級；SVC的經理RMR成功管理SVC的能力；與SVC的關聯方，包括其管理受託人、TA、Sonesta、RMR和其他附屬機構的實際和潛在利益衝突；SVC作為IRC下的房地產投資信託基金的納税資格；SVC從規模、地理多樣性中受益的能力，其酒店的位置和服務水平種類；聯邦或州税法的變化；對SVC業務的限制以及它能夠滿足複雜的規則，以保持其作為房地產投資信託基金的納税資格，用於美國聯邦所得税；遵守和修改聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；恐怖主義行為、流行病的爆發或持續或其他重大不利的公共衞生安全事件或條件、戰爭或其他敵對行動、供應鏈中斷、氣候變化或其他無法控制的人為或自然災害；以及其他事項。這些風險、不確定性和其他因素並非詳盡無遺，應與SVC定期文件中包含的其他警示聲明一起閲讀。SVC向美國證券交易委員會提交的文件中包含的信息，包括其定期報告中標題為 “風險因素” 的信息，或其中包含的信息，確定了可能導致與本演示文稿中前瞻性陳述存在差異的重要因素。SVC向美國證券交易委員會提交的文件可在其網站和www.sec.gov上查閲。您不應過分依賴前瞻性陳述。除非法律要求，否則SVC沒有義務更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。關於前瞻性陳述的警告