美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格：
(標記一)
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根據第(13)節提交的年度報告 或15(D) 1934年《證券交易法》 |
截至本財政年度止
或
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根據以下規定提交過渡報告 第13或15(D)條 1934年《證券交易法》 |
在從_
委託文件編號：
(註冊人的確切姓名載於其章程)
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(述明或其他司法管轄權 公司或組織) |
(税務局僱主 識別號碼) |
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(地址或主要執行辦公室) |
(郵政編碼) |
(
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)節登記的證券：
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每個班級的標題 |
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交易代碼 |
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註冊的每個交易所的名稱 |
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Prologis，Inc. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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普羅吉斯，L.P. |
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根據該法第12(G)節登記的證券：
Prologis，Inc.-無
普羅吉斯，L.P.-無
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。
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Prologis，Inc.： |
普洛吉斯，L.P.：美國 |
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。
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Prologis，Inc.：回答是☐ |
普洛吉斯，L.P.：是的☐ |
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用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。Prologis，Inc.：
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用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條要求提交的每個互動數據文件。Prologis，Inc.：
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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則(勾選一項)中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義：
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Prologis，Inc.： |
☑ |
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☐ |
加速文件管理器 |
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規模較小的報告公司 |
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☐ |
非加速文件服務器 |
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新興成長型公司 |
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普洛吉斯，L.P.： |
☐ |
大型加速文件服務器 |
☐ |
加速文件管理器 |
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規模較小的報告公司 |
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☑ |
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新興成長型公司 |
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如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如1934年《證券交易法》第12B-2條所定義)。
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Prologis，Inc.：是 |
普洛吉斯，L.P.：是 |
根據Prologis，Inc.的S普通股在2020年6月30日的收盤價，Prologis，Inc.的非關聯公司持有的有投票權的普通股的總市值為$
截至2021年2月5日，Prologis，Inc.的S普通股流通股數量約為
以引用方式併入的文件
本報告第三部分的部分內容以註冊人為其股東2021年年會提交的最終委託書為參考，或將在以10-K/A表格提交的修正案中提供。
解釋性説明
本報告綜合了Prologis，Inc.和Prologis，L.P.截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告。除非另有説明或上下文另有要求，否則對Prologis，Inc.的引用。或“母公司”指Prologis，Inc.及其合併子公司；以及對“Prologis，L.P.”的引用。或“經營合夥企業”或“OP”指Prologis，L.P.及其合併的子公司。術語“公司”、“序曲”、“我們”、“我們”或“我們”統稱為母公司和運營公司。
母公司是一家房地產投資信託基金(REIT)，也是OP的普通合夥人。截至2020年12月31日，母公司在OP中擁有97.35%的普通合夥人權益，在OP中擁有100%的優先股。其餘2.65%的普通有限合夥權益由非關聯投資者以及母公司的某些現任和前任董事和高管擁有。
我們將母公司和運營部作為一個企業進行運營。父級的管理由與OP的管理相同的成員組成。這些成員是OP或其子公司的母公司和僱員。作為唯一的普通合夥人，母公司通過在日常管理中的完全責任和自由裁量權來控制運營，因此，為了財務報告的目的，整合了運營。由於母公司的唯一重要資產是其在運營公司的投資，因此母公司和運營公司的資產和負債在各自的財務報表上是相同的。
我們相信，將家長和OP的10-K表格年度報告合併到這一單一報告中會產生以下好處：
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• |
加強投資者對母公司和運營公司的瞭解，使投資者能夠以與管理層相同的方式來看待企業的整體，並運營企業； |
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• |
消除重複披露，並提供更精簡和更具可讀性的陳述，因為公司披露的大部分內容同時適用於母公司和運營公司；以及 |
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• |
通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來創造時間和成本效益。 |
在我們如何運營公司的背景下，瞭解母公司和運營人員之間的一些差異是很重要的。母公司本身並不經營業務，只是擔任OP的唯一普通合夥人，並不時發行公開股本。OP直接或間接地持有企業的幾乎所有資產。OP負責企業的運營，其結構為合夥企業，沒有公開交易的股權。除了母公司發行股票的淨收益是用來換取合夥單位的，經營單位通過經營、產生債務和向第三方發行合夥單位來產生業務所需的資本。
非控制性權益、股東權益和合夥人資本的列報是母公司合併財務報表與運營公司合併財務報表的主要差異領域。股東權益和合夥人資本列報的差異是由於母公司和運營公司在股權和資本發行方面的差異造成的。
母公司的優先股、普通股、額外實收資本、累計其他全面收益(虧損)和超過淨收益的分配在母公司的合併財務報表中作為股東權益列示。這些項目代表母公司在OP中持有的普通和優先的普通合夥權益，並在OP的合併財務報表中作為普通合夥人資本在合夥人資本中列報。有限合夥人在OP中持有的普通有限合夥權益在母公司的合併財務報表中顯示為股權中的非控制性權益，在OP的合併財務報表中顯示為有限合夥人資本中的合夥人資本。
為了突出母公司和運營計劃之間的差異，本報告中適用的單獨章節分別討論了母公司和運營計劃，包括單獨的財務報表和單獨的附件31和32證明。在結合披露母公司和OP的部分，本報告將行動或持股稱為Prologis的行動或持股。
目錄
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項目 |
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描述 |
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頁面 |
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第一部分 |
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1. |
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業務 |
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3 |
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“公司”(The Company) |
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3 |
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運營細分市場 |
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5 |
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未來增長 |
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6 |
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道德準則和商業行為準則 |
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9 |
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環境管理、社會責任和治理 |
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9 |
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環境問題 |
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10 |
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政府事務 |
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10 |
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承保範圍 |
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10 |
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1A. |
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風險因素 |
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10 |
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1B. |
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未解決的員工意見 |
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19 |
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2. |
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屬性 |
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19 |
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地理分佈 |
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19 |
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租約期滿 |
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22 |
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共同投資風險投資 |
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23 |
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3. |
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法律訴訟 |
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23 |
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4. |
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煤礦安全信息披露 |
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23 |
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第II部 |
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5. |
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註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券 |
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23 |
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市場信息和持有者 |
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23 |
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優先股分紅 |
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24 |
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出售未經登記的證券 |
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24 |
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購買股票證券 |
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25 |
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根據股權補償計劃獲授權發行的證券 |
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25 |
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其他股東事項 |
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25 |
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6. |
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選定的財務數據 |
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25 |
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7. |
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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 |
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25 |
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管理層概述 |
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經營成果 |
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環境問題 |
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36 |
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流動性與資本資源 |
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36 |
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關鍵會計政策 |
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40 |
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新會計公告 |
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41 |
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可歸屬於普通股股東/單位股東的運營資金 |
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41 |
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7A. |
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關於市場風險的定量和定性披露 |
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43 |
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8. |
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財務報表和補充數據 |
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44 |
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9. |
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會計與財務信息披露的變更與分歧 |
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44 |
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9A. |
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控制和程序 |
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44 |
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9B. |
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其他信息 |
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46 |
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第三部分 |
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10. |
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董事、高管與公司治理 |
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46 |
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11. |
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高管薪酬 |
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46 |
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12. |
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某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項 |
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46 |
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13. |
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某些關係和相關交易，以及董事的獨立性 |
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46 |
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14. |
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首席會計費及服務 |
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46 |
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第四部分 |
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15. |
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展品、財務報表和附表 |
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46 |
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16. |
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表格10-K摘要 |
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47 |
2
本報告中非歷史事實的陳述屬於前瞻性陳述，符合修訂後的1933年《證券法》第27A節和修訂後的1934年《證券交易法》第21E節的規定。這些前瞻性陳述是基於對我們經營的行業和市場的當前預期、估計和預測，以及管理層的信念和假設。這類陳述涉及可能對我們的財務業績產生重大影響的不確定性。諸如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”和“估計”等詞彙，包括此類詞彙和類似表達的變體，旨在識別此類前瞻性陳述，這些陳述通常不具有歷史性。所有涉及我們預期或預期未來將發生的經營業績、事件或發展的陳述--包括有關租金和入住率增長、收購和開發活動、貢獻和處置活動、我們經營地區的一般情況、我們的債務、資本結構和財務狀況、我們組建新的共同投資企業的能力以及現有或新的共同投資企業的資本可用性的陳述-都是前瞻性陳述。這些陳述不是對未來業績的保證，涉及某些難以預測的風險、不確定因素和假設。儘管我們認為任何前瞻性表述中反映的預期都是基於合理的假設，但我們不能保證我們的預期一定會實現，因此實際結果和結果可能與這些前瞻性表述中表達或預測的內容大不相同。一些可能影響結果和結果的因素包括但不限於：(I)國家、國際、地區和當地的經濟和政治氣候；(Ii)全球金融市場、利率和外幣匯率的變化；(Iii)對我們物業的競爭加劇或意想不到；(Iv)與收購、處置和開發物業相關的風險；(V)房地產投資信託基金(REIT)地位的維持、税收結構和所得税法律和税率的變化；(Vi)融資和資本的可用性、我們維持的債務水平和我們的信用評級；(7)與我們對共同投資企業的投資有關的風險，包括我們建立新的共同投資企業的能力；(8)在國際上開展業務的風險，包括貨幣風險；(9)環境不確定性，包括自然災害風險；(10)與冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行有關的風險；(11)項目1A下討論的其他因素。本報告中的風險因素。除非法律要求，我們沒有義務更新本報告中出現的任何前瞻性陳述。
第一部分
項目1.業務
Prologis，Inc.是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金，是Prologis，L.P.的唯一普通合夥人，它通過該合夥人持有幾乎所有的資產。我們將Prologis，Inc.和Prologis，L.P.作為一家企業經營，因此，我們的討論和分析指的是Prologis，Inc.及其合併子公司，包括Prologis，L.P.。我們通過全資子公司和其他實體投資房地產，我們通過這些實體與合作伙伴和投資者共同投資。我們在合資企業中擁有相當大的所有權權益，根據我們對實體的控制水平，這些合資企業可能是合併的，也可能是非合併的。
Prologis，Inc.於1997年開始作為一家完全綜合的房地產公司運營，並選擇根據修訂後的1986年國內税法(“國內税法”或“IRC”)作為房地產投資信託基金徵税。我們相信，目前的組織和運營方法將使Prologis，Inc.能夠保持其作為房地產投資信託基金的地位。Prologis，L.P.也成立於1997年。
我們在擁有和管理(“O&M”)的基礎上經營和管理我們的業務，因此評估我們的O&M投資組合中的物業的經營業績，其中包括我們的合併物業和我們管理的未合併的共同投資企業擁有的物業。我們根據我們的運營與維護組合做出運營決策，因為我們以類似的方式管理物業，而不考慮所有權。我們根據我們對O&M投資組合中每個物業的經濟所有權比例(“我們的份額”)來評估我們的業績，以反映我們在O&M投資組合的財務結果中所佔的份額。
我們在下面的討論中提到了運營資金(“FFO”)和淨營業收入(“NOI”)，這兩項都不是美國公認的會計原則(“GAAP”)。見項目7.管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析普通股股東應佔淨收益在綜合收益表中，我們的FFO措施和NOI與營業收入，最直接可比的GAAP衡量標準。
我們的公司總部位於舊金山1號碼頭，郵編：94111，其他主要辦事處位於阿姆斯特丹、丹佛、盧森堡、墨西哥城、上海、新加坡和東京。
我們的互聯網地址是www.prolog.com.所有須向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交的報告均可查閲，並可通過我們網站的投資者關係部分免費獲取。普洛斯公司的普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“PLD”，是標準普爾500指數(“S”)的成份股。
該公司
我們是物流地產的全球領導者，專注於高門檻、高增長的市場。我們在四大洲的19個國家擁有、管理和發展位置優越的高質量物流設施。我們的本地團隊積極管理我們的投資組合，包括租賃、物業管理、資本部署和機會主義處置。我們的處置活動使我們能夠循環利用資本，並在很大程度上為我們的開發和收購活動提供資金。我們在美國的大部分物業(“美國”)全資擁有，而我們的國際物業主要由我們的合資企業持有，這有利於減輕我們對外匯走勢的風險。
我們的投資組合專注於世界上最具活力的商業中心，我們的規模使我們能夠響應客户對這些地點最高質量建築的需求。我們的房地產出現了兩個新的結構性需求驅動因素：(I)隨着供應鏈強調彈性而不是效率，需要更多的庫存；(Ii)電子商務的加速採用。
3
AS服務時間越來越多地走在全球供應鏈的前沿，推動對物流房地產的需求接近至結束了-消費者。我們投資了位於以下地點的物業N填充和我們的城市區域擁有最大的全球市場同一天訪問(定義為最後一次觸摸®) 然後第二天訪問(定義為城市佈局), 對消費人羣來説。這定位賦予我們獨特的能力，為我們的客户提供合適的房地產解決方案為他們的供應鏈那,反過來,使他們能夠相遇-c耗材消費者送貨期望值。
展望物流地產的未來，我們專注於解決客户的痛點，不斷創新，追求創造性的解決方案和卓越的運營。我們正在傾聽和響應客户對熟練勞動力的需求，通過創建社區勞動力計劃來開發他們的人才庫，利用我們的專有數據和分析來確保高效的分銷解決方案，並就客户需要的常見產品和服務談判更好的定價。我們的客户求助於我們，因為他們知道與Prologis的戰略合作伙伴關係是一種競爭優勢。我們通過聘用不斷成長、擁抱變化並從包容和多樣性中汲取力量的個人來實現所有這一切。
截至2020年12月31日，我們以全資形式或通過合資企業在以下地區擁有或投資了房地產(以十億美元為單位，基於賬面總值和總預期投資(定義如下)和平方英尺(以百萬美元為單位)：
2020年重大事件
2020年1月8日，我們在美國的兩家合資企業，Prologis美國物流風險投資有限責任公司(“USLV”)和Prologis目標美國物流基金(“USLF”)以各自約20億美元的價格收購了工業產權信託公司(“IPT”)的全資房地產資產，我們稱之為“IPT交易”，詳見合併財務報表附註4、5、8和11。該投資組合包括235處物業，總面積3700萬平方英尺，在產品質量、地理位置和增長潛力方面與我們的美國投資組合具有很強的互補性。我們在IPT交易中的總投資為16億美元。
於2020年2月4日，我們透過稱為“Liberty交易”的合併交易收購Liberty Property Trust及Liberty Property Limited Partnership(統稱“Liberty”)，詳情載於綜合財務報表附註3。Liberty投資組合主要由物流房地產資產組成，包括519個運營物業，總面積達1億平方英尺，在產品質量、地理位置和增長潛力方面與我們的美國投資組合具有很強的互補性。該投資組合還包括正在開發的物業、未來開發的土地和寫字樓物業。此次收購擴大了我們在利哈伊谷、芝加哥、休斯頓、賓夕法尼亞州中部、新澤西州和南加州等目標市場的業務。包括交易費用在內的總收購價格約為130億美元，資金來自發行股權和承擔債務。由於緊密協調的投資組合和相似的業務戰略，我們整合了IPT和Liberty物業，同時增加了最低限度的物業管理以及一般和行政費用，進一步擴大了我們的業務規模。
在合併的基礎上，在Liberty交易和IPT交易中都收購了4200萬平方英尺的非戰略性工業物業，賬面價值總額約為30億美元我們不打算長期運營。根據預期的持有期，這些資產被歸類為持有以供出售或出資的資產或境內其他房地產投資房地產投資於收購時記入綜合資產負債表。自收購以來，這些非戰略性工業地產中的一些已被出售。
4
2020年初，新冠肺炎被世界衞生組織定性為全球大流行。自這一次以來，新冠肺炎疫情已經擾亂了金融市場和全球、國家和地方經濟。我們在新冠肺炎環境下的經營業績保持強勁，我們的業務具有彈性。我們預計我們投資組合的運營狀況在2021年將繼續增強。然而，隨着全球持續的不確定性，我們無法預測對我們的業務、未來的財務狀況或經營業績的影響。有關當前經營業績和我們的經營和財務前景的討論，以及我們對幫助保護員工和客户的反應，請參閲項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
在整個討論過程中，我們以美元(我們的報告貨幣)反映金額。這些數額包括以外幣計價的合併和非合併投資，主要是英鎊、歐元和日元，當換算成美元時，這些投資受到匯率波動的影響。我們通過聯合投資企業在美國以外進行投資、借入子公司的功能貨幣並利用衍生金融工具來減少對外幣波動的風險敞口。
運營細分市場
我們的業務包括兩個運營部門：房地產運營和戰略資本。
以下是過去三年我們細分市場內合併活動的彙總信息(單位：百萬)：
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(1) |
房地產業務的NOI直接從我們的合併財務報表中計算為租金收入和開發管理和其他收入較少租金費用和其他費用。 |
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(2) |
當開發的物業滿足我們對穩定的定義時，它將進入運營組合，即建成或90%入住率後一年的較早者。金額代表我們的總預期投資(“TEI”)，包括估計的開發成本、土地成本、建築成本和租賃成本。 |
房地產運營
租來的。 租賃業務構成了我們運營部門的最大組成部分，通常佔我們綜合收入、收益和運營資金(FFO)的85%至90%。我們通過運營租賃向客户收取租金，包括報銷大部分物業運營成本。我們希望通過提高租金、保持較高的入住率和控制開支來實現內部增長。我們收入增長的主要驅動力將是隨着租賃到期，將本地租賃滾動到當前市場租金。我們相信，我們積極的投資組合管理，結合我們的房地產、租賃、維護、資本、能源、可持續性和風險管理團隊的技能，使我們能夠在我們的投資組合中最大限度地提高NOI。我們的大部分綜合租金收入、NOI和現金流都來自美國。
發展。鑑於我們的目標市場缺乏現代物流設施，我們的開發業務為我們提供了建設客户需求的機會。我們開發物業以滿足這些需求，深化我們的市場存在，並保持現代化的投資組合。我們相信，我們擁有競爭優勢是由於(I)我們的土地儲備和重建地點的戰略位置；(Ii)我們當地團隊的開發專長；以及(Iii)我們客户關係的深度。隨着項目的租賃，成功的開發和重建努力提供了顯著的收益增長，創造了收入，並增加了我們房地產運營部門的資產淨值。根據我們目前的估計，我們合併後的土地，包括期權，有潛力支持118億美元的TEI開發新的物流空間。除了我們的土地組合外，我們還投資了其他有潛力進行重新開發以增加價值的物業。一般來説，我們在美國開發房地產是為了長期持有，而在美國以外開發房地產是為了為我們未合併的聯合投資項目做出貢獻。
戰略資本
我們的戰略資本部門使我們能夠與世界上許多最大的機構投資者合作，並通過私募股權投資將我們的業務資本化，主要是永久的、開放式的或長期的合資企業。我們還通過兩個上市工具獲得這一領域的資本：日本的Nippon Prologis REIT，Inc.和墨西哥的FIBRA Prologis。我們通過在我們所有9個未合併的共同投資項目中持有大量所有權權益(從15%到50%不等)，使我們的利益與我們的合作伙伴保持一致，這使我們能夠減少美國以外投資的外匯波動風險。
5
這一部門產生穩定的長期現金流，通常佔我們經常性綜合收入、收益和FFO的10%至15%。我們從我們未合併的共同投資項目中獲得戰略資本收入，主要是通過資產和物業管理服務。我們通過提供租賃、收購、建設、開發和處置服務來賺取額外收入。在某些合資企業中，我們也有能力通過獎勵費用(“推廣”或“推廣收入”)，在企業的生命週期或清算時定期賺取收入。我們計劃通過增加我們在現有或新企業中管理的資產來實現這項業務的有利可圖的增長。大部分戰略資本收入來自美國以外的地區。這一部分的NOI直接從我們的合併財務報表計算，如下所示戰略資本收入較少戰略資本支出並不包括與房地產相關的噪聲。
未來增長
我們相信，我們全球投資組合的質量和規模、我們團隊的專業知識、我們客户關係的深度和我們資產負債表的實力使我們在增長收入、NOI、收益、FFO和現金流方面具有獨特的競爭優勢。
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(1) |
一般和行政(“G&A”)費用是合併財務報表中的一個行項目。調整後的併購費用從我們的合併財務報表中計算為併購費用和戰略資本支出，減去序幕推廣計劃(PPP)下的費用和合資企業擁有的物業的物業級管理費用. |
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• |
租金增長。儘管新冠肺炎疫情和當前的經濟環境，我們預計我們市場的租金將上漲，因為對我們物業的位置和質量的需求。此外，由於過去幾年市場租金增長強勁，我們的就地租賃具有相當大的上行潛力。我們估計，根據我們於2020年12月31日的加權平均擁有權，我們租賃的租金比當前市場低13%。因此，即使市場租金增長持平，續租也可能轉化為未來租金收入的增加，這是在合併的基礎上，或者通過我們基於所有權的未合併的共同投資企業確認的收益。自2013年以來，我們在每個季度都經歷了正的展期租金變化(將新租約的淨有效租金(“NER”)與相同空間的先前租約進行比較)。我們預計，由於我們目前的本地租金低於市價，這一趨勢還將持續幾年。我們還預計，未來市值租金的增長將進一步促進租金收入的增加。 |
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從發展中創造價值。一個成功的開發和重建計劃需要保持對位置良好和有資格的土地和重建地點的控制。我們認為，我們的土地儲備的賬面價值低於其目前的公允價值。由於我們土地儲備的戰略性質、我們團隊的開發專業知識以及我們強大的客户關係，我們希望在建造新物業的過程中創造價值。我們將開發項目的估計價值創造衡量為超出預期開發成本的利潤率。隨着正在開發的物業趨於穩定，我們預計主要通過對未合併的共同投資項目的貢獻和我們運營組合的NOI的增加來實現價值創造。 |
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資產負債表實力。通過收購Liberty和IPT，以及以歷史最低利率進行幾次機會性債務再融資，我們在保持低槓桿率的同時，在2020年進一步增強了我們的財務狀況。截至2020年12月31日，我們的總可用流動資金為48億美元。由於我們的低槓桿率和可用流動性，我們有很大的能力利用增值投資機會，這些機會將轉化為未來的收益增長。 |
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增長帶來的規模經濟。我們使用調整後的G&A費用佔運營與維護投資組合的百分比來衡量和評估我們的間接成本。我們擁有可擴展的系統和基礎設施，能夠以有限的增量G&A費用來擴大我們的整合和運營與維護投資組合。我們相信，我們可以通過增值開發和收購活動，繼續有機地增加NOI和戰略資本收入，同時進一步降低G&A在我們房地產投資中的比例。如上圖所示，對Liberty和IPT投資組合的收購是這一努力的關鍵例子，我們在2020年第一季度將運營和維護投資組合中的房地產投資增加了20%以上，G&A費用的增長微乎其微，這導致了較低的G&A費用占房地產投資的百分比。 |
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• |
保持“領先於下一代™”。 我們正致力於在房地產以外創造價值的舉措，通過改善客户體驗，利用我們的規模來簡化我們的採購活動，為我們和我們的客户談判更好的產品和服務定價，以及通過創新、數據分析和 |
6
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數字化努力。 我們未來的增長戰略背後是我們持續致力於, 和倡議，環境管理、社會責任和治理(“ESG”)。 |
競爭
房地產所有權高度分散，因此我們面臨着來自許多業主和運營商的競爭。價格有競爭力的物流空間可能會影響我們的入住率，並對我們可以收取多少租金產生不利影響，這反過來可能會影響我們的運營業績。在我們的資本部署活動方面，我們可能面臨競爭，包括當地、地區和國家運營商或開發商。在我們的戰略資本業務中，我們還面臨着來自投資經理對機構資本的競爭。
儘管我們可能面臨競爭，但多年來我們的戰略重點使我們具有明顯的競爭優勢，包括：
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• |
一個戰略性的物業組合，位於人口密度大、消費增長和進入門檻高的市場，通常靠近大型勞動力池和廣泛的交通基礎設施，包括我們的Last Touch®設施； |
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• |
對ESG做法進行投資，在提高資產價值的同時改善可持續性績效，包括開發具有可持續設計特點的物流設施，以滿足客户對高質量建築的需求； |
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• |
與我們經驗豐富、反應迅速的本地和地區團隊所服務的客户建立關係； |
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• |
能夠利用我們的組織規模和結構為我們的重點客户提供單點聯繫，通過我們內部的全球客户解決方案團隊滿足他們的需求； |
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• |
成熟的物業管理和租賃專業知識； |
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在我們的戰略資本業務中，與當前和潛在投資者建立關係並取得成功的記錄； |
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• |
位於策略性地點的土地儲備和重建用地； |
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具有開發專業知識的本地團隊；以及 |
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• |
強勁的資產負債表和信用評級，加上大量的流動性和借款能力。 |
顧客
我們廣泛的客户基礎代表了國際、國家、地區和當地的物流用户。截至2020年12月31日，在代表我們綜合物業的房地產運營部門，我們擁有超過3,400名客户，佔據了4.46億平方英尺的物流運營物業。
7
為了提供以客户為中心的選址戰略，我們在我們最大的全球市場中投資了位於填充區和城區的物業，當天和次日都可以接觸到消費者，這些是我們的最後一次接觸®和城市配送設施。為了支持這些配送設施，我們利用位於這些主要填充區和城區邊緣的主要交通樞紐的多市場設施，以及包括通往主要海港和多式聯運港口的門户配送設施。以下是截至2020年12月31日我們合併房地產物業的主要建築商品類別。
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(1) |
NER的計算方法是用租賃期內預計收到的現金總額除以租賃期，以確定每年收到的現金租金的平均金額。以美元以外的貨幣換算的金額是使用上一年的平均匯率換算的。 |
下表詳細介紹了截至2020年12月31日，我們綜合房地產的前25名客户(以百萬平方英尺為單位)：
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頂級客户 |
NER的百分比 |
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總佔用平方英尺 |
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1.收購亞馬遜 |
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6.1 |
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22 |
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2.北京家得寶 |
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1.9 |
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9 |
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3.美國聯邦快遞 |
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1.9 |
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6 |
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4.移動UPS |
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1.2 |
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5 |
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5.中國XPO物流 |
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1.1 |
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5 |
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6.Geodis |
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1.0 |
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5 |
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7.中國的沃爾瑪 |
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0.9 |
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4 |
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8.美國政府 |
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0.9 |
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1 |
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9.中國DHL |
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0.7 |
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3 |
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10.百事公司 |
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0.6 |
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3 |
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排名前十的客户 |
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16.3 |
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63 |
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11.船隊Panalpina A/S |
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0.6 |
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3 |
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12.辦公用品店 |
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0.5 |
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3 |
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13.凱洛格公司 |
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0.5 |
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2 |
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14.史泰博 |
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0.4 |
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3 |
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15.萊德系統公司 |
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0.4 |
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2 |
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16.VF公司 |
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0.4 |
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|
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1 |
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17.伯克希爾哈撒韋公司。 |
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0.4 |
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1 |
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18.Zozo，Inc. |
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0.4 |
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1 |
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19.西巖公司 |
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0.4 |
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1 |
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20.庫恩+納格爾 |
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0.3 |
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1 |
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21.Express Messenger |
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0.3 |
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1 |
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22.億滋國際 |
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0.3 |
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2 |
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23.Bed Bath&Beyond，Inc. |
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0.3 |
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2 |
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24.Sysco Guest Supply，LLC |
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0.3 |
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2 |
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25.NFI |
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0.3 |
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1 |
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排名前25位的客户 |
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22.1 |
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89 |
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8
在我們的戰略資本部門，我們將合作伙伴和投資者視為我們的客户。截至2020年12月31日，我們的私募股權投資公司約有128名投資者，其中幾家投資於多家公司。
員工
我們相信我們的員工是我們業務中最重要的部分。在吸引、培養和留住人才時，我們尋找擁有不同經驗和觀點的人，以創造一種包容和多樣化的文化和工作場所，使每個員工都能盡其所能，推動我們的集體成功。我們專注於組織每個級別的領導力發展。我們將員工的目標與我們的整體戰略方向保持一致，在個人努力和公司的長期成功之間建立明確的聯繫，然後對他們實現目標的表現提供有效的反饋，以確保他們的增長。我們相信，通過培訓、教育機會和指導來致力於員工的學習和發展，對於我們繼續創新的能力至關重要。通過績效計劃、人才表彰和個人發展規劃，以及獎勵方案，我們提升了我們的人才庫，創建了一個可持續和長期的企業。有關新冠肺炎對員工影響的更多討論，請參見項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
下表彙總了截至2020年12月31日的員工總數：
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地理位置 |
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美國(1) |
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1,091 |
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其他美洲 |
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146 |
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歐洲 |
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458 |
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亞洲 |
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250 |
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總計 |
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1,945 |
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(1) |
這包括在美國工作的員工，但也支持其他地區的員工。 |
我們根據各自投資組合的面積將與提供物業管理和租賃功能相關的人員成本分配給我們的房地產業務和戰略資本部門。僅履行戰略資本職能的人員成本直接分配給該部門。
我們相信，我們與員工的關係很好。除了在巴西，Prologis的員工不是根據集體談判協議組織的，儘管歐洲的一些員工由法定的勞資委員會代表，因此從適用的勞動協議中受益。
道德準則和商業行為準則
本公司維持一套適用於本公司董事會(下稱“董事會”)及所有高級職員及僱員的道德及商業行為守則，包括主要行政人員、主要財務人員及主要會計人員，以及其他執行類似職能的人士。我們的道德和商業行為準則副本可在我們的網站上找到，Www.prologis.com。除了可以通過我們的網站訪問外，還可以通過書面請求向投資者關係部門免費獲取我們的道德和商業行為準則副本，地址為加利福尼亞州舊金山1號碼頭1號碼頭，郵編：94111。對我們的道德和商業行為準則的任何修訂或豁免，如適用於主要高管、主要財務官、主要會計官或其他執行類似職能的人員，以及與S-K法規第406(B)項所列舉的任何事項相關的任何事項，將在我們的網站上披露。
環境管理、社會責任和治理(“ESG”)
我們長期致力於ESG，通過加強我們與客户、投資者、員工和我們開展業務的社區的關係，為公司創造了價值。ESG的原則是我們業務戰略的一個重要方面，在對環境產生積極影響的同時，提供戰略業務優勢。我們利用最先進的技術開發現代化和高效的建築設計，以保持領先於客户的需求，同時提高結構、交通和能源要求。我們投資於可持續發展的設計特點和實踐，例如增加太陽能電池板、涼爽的屋頂、發光二極管(LED)照明、電動汽車充電站、廢物轉化、回收和乾燥，從而為我們的客户節省成本和運營效率，減少能源和水資源消耗，並減少我們投資組合和公司業務的温室氣體排放。 我們有一個全面的碳戰略，其中包括以科學為基礎的目標，以解決我們的全球碳足跡問題。
我們致力於承擔社會責任，通過客户夥伴關係、投資者拓展、社區參與、勞動力解決方案以及包容性和多樣性倡議，加強對我們業務重要的關係，並通過健康和健康計劃以及建築設計關注我們的員工和客户的員工。例如，通過我們的社區勞動力倡議，我們正在幫助為我們的客户建立人才管道，重點是重振職業道路，並在我們運營的社區創造經濟機會。我們制定了一個雄心勃勃的目標，通過與領先的公共部門組織合作，並利用學習技術開發創新的培訓解決方案，到2025年培訓2.5萬人。
我們強有力的治理和監督創造了一種堅定不移的誠信文化。我們的董事會獨立性和多樣性、與股東的公開溝通以及支持我們的投資和流程決策的風險管理框架都是有益的
9
為我們公司降低風險並保值。我們資產負債表和信用評級的實力，保持領先的能力客户需求，和通過道德和反腐敗培訓與我們的員工接觸，以及股東外展，確保財務、運營和聲譽艾爾我們的組織具有長期的復原力。如上所述，我們的做法得到了我們的道德和商業行為準則的加強。
環境問題
我們面臨各種環境風險，可能導致意想不到的損失，並影響我們的經營業績和財務狀況。無論是以前的業主還是我們都對我們收購的大部分物業進行了環境審查，包括土地。雖然其中一些評估導致了進一步的調查和採樣，但沒有一項環境評估揭示了我們認為會產生重大不利影響的環境責任，這些影響超過了截至2020年12月31日的記錄金額。見項目1a中的進一步討論。合併財務報表的風險因素和附註16.財務報表和補充數據
政府事務
我們在運營所在的國家/地區面臨各種監管要求、税收、關税、貿易戰和法律的影響，這些項目的意外變化可能會導致意想不到的損失、不利的税收後果，並影響我們的經營業績和財務狀況。此外，由於貨幣兑換控制規定和轉移定價規定，我們可能會受到非美國子公司在子公司之間分配或以其他方式轉移現金的能力的影響。區域或國家特定經濟不穩定的影響，包括政府停擺或其他內部貿易聯盟或協議，也可能對我們的業務、財務狀況或運營結果產生重大不利影響。見項目1A中的進一步討論。風險因素。
承保範圍
我們為我們的財產投保保險。我們根據我們認為與我們在特定市場的物業所有權和業務運營相關的風險來確定承保類型、保單規格和限制。這類保險通常包括火災、風暴、洪水、地震和恐怖主義等危險造成的財產損失和租金損失保險；商業一般責任保險；以及環境保險。保險是通過商業保險、自我保險和全資專屬自保實體相結合的方式維持的。為我們的物業投保的費用主要通過我們客户的費用報銷來支付。我們相信我們的保險範圍包含類似物業、商業活動和市場慣常的保單規格和保險限額，我們相信我們的物業已獲充分保險。見項目1A中的進一步討論。風險因素。
項目1A.風險因素
我們的業務和結構涉及各種風險，這些風險可能對我們的業務和財務狀況產生不利影響，包括但不限於我們的財務狀況、經營結果、現金流、向證券持有人分配和付款的能力以及我們證券的市場價值。這些風險與Prologis以及我們對合並和非合併實體的投資有關，其中包括：(I)與我們的全球業務有關的風險；(Ii)與我們的業務有關的風險；(Iii)與融資和資本有關的風險；(Iv)與所得税有關的風險；以及(V)一般風險。
與我們的全球運營相關的風險
作為一家全球性公司，我們在許多國家開展業務都面臨着社會、政治和經濟風險。
我們在美國以外開展了很大一部分業務，並僱傭了大量員工。2020年間，我們從美國以外的業務中創造了約4.84億美元的綜合收入，佔我們綜合收入的10.9%。可能對我們產生負面影響的與國際業務相關的情況和發展包括但不限於以下因素：
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• |
在某些地區配置人員和管理國際業務的困難和費用，包括不同的僱用做法和勞工問題； |
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• |
與我們通常的標準和做法不同的當地商業和文化因素； |
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• |
匯率波動和貨幣限制，這可能會阻止資本和利潤轉移到美國； |
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• |
在建立有效的控制和程序以規範不同地區的業務和監測對適用法規的遵守方面面臨的挑戰，例如英國《反海外腐敗法》《反賄賂法》和其他類似法律； |
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• |
我們所在國家的監管要求、税收、關税、貿易戰和法律發生了意想不到的變化； |
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• |
潛在的不利税收後果； |
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• |
有責任遵守多項可能相互衝突的法律，例如關於腐敗行為、就業和許可證的法律； |
10
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• |
區域或國家特定的商業週期和經濟不穩定的影響，包括政府關門、英國的不確定性或進一步退出歐盟或其他國際貿易聯盟或協議； |
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• |
政治不穩定、產權不確定、內亂、販毒、政治激進主義或恐怖分子或Gang活動的繼續或升級； |
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• |
在與有關國家開展業務時對外資所有權的限制；以及 |
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• |
在某些地方，獲得資本的機會可能會受到更多限制，或者無法以優惠條件獲得資金，或者根本無法獲得資金。 |
此外，由於貨幣兑換控制規定、轉移定價規定和潛在的不利税收後果等因素，我們可能會受到我們非美國子公司在子公司之間分紅或以其他方式轉移現金的能力的影響。
遵守或不遵守監管要求可能會導致鉅額成本。
我們被要求遵守不同國家的許多法規，包括(但不限於)《反海外腐敗法》、《英國反賄賂法》和類似的法律法規。我們的酒店還受到各種聯邦、州和地方監管要求的約束，例如《美國殘疾人法》以及州和地方的消防和生命安全要求。不遵守規定可能會導致政府對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。雖然我們認為我們目前在實質上遵守了這些法規要求，但這些要求可能會發生變化，或者可能會實施新的要求，這可能需要我們支付大量意想不到的支出。
全球資本和信貸市場的中斷可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。
在全球金融市場出現動盪的情況下，這場動盪有可能對(I)我們物業的價值產生不利影響；(Ii)我們擁有或預期使用的融資的可用性或條款；(Iii)我們支付本金和利息的能力，或在到期時對任何未償還債務進行再融資的能力；以及(Iv)我們的客户簽訂新的租賃交易或滿足現有租賃下的租金支付的能力。資本和信貸市場的中斷也可能對我們證券的市場價格以及我們向證券持有人分發和付款的能力產生不利影響。
在我們有大量投資的國家，外幣價值的貶值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。
我們在美元不是功能貨幣的國際市場上持有大量房地產投資。截至2020年12月31日，約有86億美元或我們總合並資產的15.3%投資於美元以外的貨幣，主要是英鎊、歐元和日元。截至2020年12月31日的年度，2.89億美元或我們合併部門NOI總額的8.9%，如附註所披露17合併財務報表項目8.財務報表和補充數據，是以美元以外的貨幣計價的。因此，由於外幣與美元匯率的潛在波動，我們受到外幣風險的影響。我們有重大投資的一個或多個國家的外幣價值發生重大變化，可能會對我們的業務產生重大不利影響，特別是對我們以美元報告的財務狀況和運營結果。
我們對外匯和利率風險的對衝可能不會有效地限制我們對其他風險的敞口。
我們試圖通過借入我們有大量投資的貨幣來降低我們的風險，從而提供一種天然的對衝。本公司亦可訂立指定為淨投資對衝的衍生金融工具，因該等金額抵銷對本公司境外投資相關淨資產的換算調整。我們訂立其他外幣合約，例如遠期合約，以減少外幣現金流的波動。與將來的翻譯相關收益我們的國際子公司。儘管我們試圖減輕外幣匯率變化的潛在不利影響，但不能保證這些嘗試一定會成功。 套期保值安排涉及風險，例如外幣或利率的相對價值波動的風險，以及交易對手可能無法履行這些安排下的義務的風險。結算此類安排所需的資金可能很大，這取決於被對衝的外幣的穩定和變動，或標的融資的規模和破裂時的適用利率。未能有效對衝外匯變動或利率變動可能會對我們的業務造成不利影響。
與我們的業務相關的風險
影響我們物業地理集中區域的一般經濟條件和其他事件或事件可能會影響財務業績。
我們暴露在我們擁有物業的當地、區域、國家和國際地理區域的經濟狀況和其他事件和事件中。我們的經營業績進一步受到我們集中物業的特定市場的經濟狀況的影響。
截至2020年12月31日，我們30.9%的綜合運營物業或136億美元(基於綜合賬面價值或折舊前投資)位於加利福尼亞州(中央山谷、舊金山灣區和南加州市場)，
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它代表了26.2我們經營物業總面積的百分比，以及27.1我們噪聲的%。我們位於加州的物業的收入和價值可能會受到當地房地產條件(如物流物業供過於求或需求減少)和當地經濟環境的影響。企業裁員、裁員、行業放緩、人口結構變化和其他因素可能會對加州的經濟環境產生不利影響。由於我們在加州的投資，加州經濟或房地產狀況的低迷，包括州所得税和財產税法律，可能會對我們的業務產生不利影響。
除加州外，我們還在亞特蘭大、芝加哥、達拉斯/沃斯堡、休斯頓、利哈伊谷、新澤西/紐約市、西雅圖和南佛羅裏達等特定市場的運營物業中持有大量股份(定義為折舊前綜合投資總額的3%以上)。在這些市場中，沒有一個市場的貢獻超過我們折舊前綜合投資總額的10%。如果我們集中物業的任何市場的條件變得不那麼有利，我們的經營業績可能會受到不利影響。物流空間供過於求或物流空間需求減少等因素可能會影響運營狀況。任何物流空間的實質性供應過剩或物流空間需求的實質性減少都可能對我們的整體業務產生不利影響。
我們的O&M投資組合包括我們的全資物業和我們共同投資的物業，這些物業集中在上述相同的市場，以及法國、日本、墨西哥和英國的市場，並受這些市場的經濟狀況影響。
房地產投資不像某些其他類型的資產那樣具有流動性，這可能會降低投資者的經濟回報。
房地產投資不像某些其他類型的投資那樣具有流動性，這種流動性的缺乏可能會限制我們對經濟或其他條件的變化做出迅速反應的能力。當情況導致投資收入減少時，與房地產投資相關的重大支出，如擔保抵押債務支付、房地產税和維護成本，通常不會減少。作為房地產投資信託基金，根據IRC，我們只能在正常業務過程中通過應税房地產投資信託基金附屬公司持有物業以供出售，以避免因出售該等物業而產生的任何税收收益招致懲罰性税收。我們可能會處置某些為產生流動性而持有的投資房產。如果我們不能滿足某些避風港的要求，或者我們認為從銷售中獲得的任何税收有太大的懲罰性税收風險，我們可能不會進行此類銷售。
我們可能會決定將物業出售或貢獻給我們某些未合併的共同投資企業，或將物業出售給第三方以產生收益，為我們的資本部署活動提供資金。我們以有利條件出售或貢獻物業的能力受到以下因素的影響：(I)試圖出售其物業的其他物業業主的競爭；(Ii)經濟和市場狀況，包括適用於我們物業的資本化率；以及(Iii)我們無法控制的其他因素。如果我們的競爭對手出售的資產與我們打算在相同市場剝離的資產相似，或者以低於我們對可比資產的估值的估值出售，我們可能無法以有利的價格剝離我們的資產，或者根本無法剝離。可能收購我們物業的未合併的共同投資企業或第三方可能需要在私人和公開市場獲得債務和股權資本，才能從我們手中收購物業。如果他們以優惠條件有限或無法獲得資本，那麼處置和出資可能會被推遲。
如果我們沒有足夠的現金通過我們的運營、出售或貢獻物業或可用信貸安排來繼續我們的業務，我們可能需要尋找其他方法來增加我們的流動性。此類替代方案可能包括但不限於以低於最佳條款的價格剝離物業、產生債務、以較低的租金或低於最佳條款的價格與新客户簽訂租約，或與我們的現有客户續訂租約而不增加租金。然而，不能保證我們會有這樣的替代方法來增加我們的流動性。此外，採取這樣的措施來增加我們的流動性可能會對我們的業務產生不利影響，特別是我們的可分配現金流和債務契約。
我們的投資集中在物流領域，如果該領域的經濟下滑，我們的業務將受到不利影響。
我們對房地產資產的投資集中在物流領域。與我們的商業活動更加多元化相比，這種集中度可能會使我們在更大程度上面臨這一部門的經濟衰退風險。
房地產投資面臨風險，可能會對我們的業務產生不利影響。
房地產投資面臨不同程度的風險。雖然我們尋求通過投資組合的地域多元化、市場研究和資產管理能力將這些風險降至最低，但這些風險是無法消除的。可能影響房地產價值和現金流的因素包括：
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• |
本地情況，如供過於求或需求減少； |
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技術變革，如供應鏈、自動駕駛汽車、機器人、3D打印或其他技術的重新配置； |
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我們的物業對潛在客户的吸引力以及來自其他可用物業的競爭； |
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• |
增加維護、保險、翻新和改善我們物業的成本； |
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我們有能力根據客户的業務和物流需求的變化重新定位我們的物業； |
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• |
我們有能力以優惠的價格租賃物業，並控制可變運營成本；以及 |
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政府法規和環境、分區、使用、税收、關税和其他法律下的相關潛在責任和變化。 |
這些因素可能會影響我們收回物業投資的能力，並導致減值費用。
我們的客户可能無法履行他們的租賃義務，或者我們可能無法在租賃到期時以優惠條件租賃空置空間、續簽租賃或重新租賃空間。
如果我們的大量客户無法履行其租賃義務，我們的經營業績和可分配現金流將受到不利影響。截至2020年12月31日，我們的前十大客户佔我們合併NER的16.3%。如果大量客户違約，我們可能會遇到延誤，並在執行我們作為房東的權利時產生大量成本，我們可能無法重新租賃空間。客户的業務可能出現不景氣，這可能導致客户流失或其財務狀況減弱，導致客户未能按時支付租金或需要進行重組，從而可能減少租賃的現金流。此外，客户可能尋求破產、無力償債或類似法律的保護，這可能會導致該客户的租約被拒絕和終止，從而導致我們的可用現金流減少。
我們還面臨這樣的風險，即租賃期滿後，現有客户可能不會續約，空間可能不會重新出租給新客户，或者續訂或再租賃條款(包括所需的翻新或向客户提供優惠的成本)可能不如當前租賃條款對我們有利。我們的競爭對手可能會以低於當前市場價格或低於我們目前向客户收取的租金的租金提供空間，我們可能會面臨壓力，將租金降低到低於我們目前收取的租金，以便在租賃到期時留住客户，否則我們可能會失去潛在客户。
我們可能會收購涉及風險的物業和公司，這些風險可能會對我們的業務和財務狀況產生不利影響。
我們已經收購了物業，並將繼續通過直接收購房地產、收購擁有房地產的實體或通過額外投資於收購物業的共同投資企業來收購物業。購置財產涉及風險，包括購置的財產不能達到預期效果的風險，以及購置前盡職調查過程中查明的任何修復、重新定位、翻新和改善的實際費用將超過估計的風險。當我們收購物業時，我們可能會面臨與缺乏市場知識或對當地經濟的瞭解、在該地區建立新的商業關係以及不熟悉當地政府和許可程序相關的風險。此外，目前存在，預計將繼續存在對符合我們投資標準的物業的激烈競爭，以及與獲得收購活動融資相關的風險。被收購的財產或實體可能承擔債務，包括税務責任，對於未知的債務可能沒有任何追索權，也可能只有有限的追索權。因此，如果基於我們對任何這些實體或財產的新所有權而對我們提出責任主張，那麼我們可能不得不支付大量資金來了結它。
我們可能無法整合新收購公司的業務並實現預期的協同效應和其他好處，或者無法在預期的時間框架內做到這一點。我們在整合過程中可能遇到的潛在困難包括：(I)無法處置我們專業領域以外的非工業資產或業務；(Ii)與這些交易相關的潛在未知負債和意外增加的費用、延誤或監管條件；以及(Iii)因完成這些交易和整合公司的運營而分散管理層注意力而導致的業績不足。
我們的房地產開發和重建策略可能不會成功。
我們的房地產開發和重建戰略專注於未來通過發展物流設施將土地貨幣化，以根據市場狀況、我們的流動性需求和其他因素進行長期投資、出資或出售給聯合投資企業或第三方。我們可能會增加對開發、翻新和再開發業務的投資，我們預計將完成我們現有開發組合的擴建和租賃。我們也可以在現有或新成立的合資企業中開發、翻新和重新開發物業。房地產開發、改造和再開發業務存在以下重大風險：
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我們可能無法以優惠條件或根本不能獲得發展項目融資； |
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我們可以探索可能會被放棄的發展機會，以及相關的投資受損； |
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我們可能無法獲得或可能在獲得所有必要的分區、土地用途、建築、佔用和其他政府許可和授權方面遇到延誤； |
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我們的建設成本可能超過我們的估計，由於缺陷或其他問題，項目可能無法按計劃完成、交付或穩定； |
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我們可能無法吸引第三方投資於新開發的聯合投資企業或客户對我們的產品有足夠的需求； |
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我們可能會有表現低於預期水平的物業，產生低於預算金額的現金流； |
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我們可能尋求出售某些地塊，但無法找到第三方來獲得這些土地，或者銷售價格不允許我們收回投資，從而產生減值費用； |
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我們可能無法以優惠的條件租賃我們開發的物業，或者根本無法租賃； |
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我們可能無法在預期的時間表上或根本不能捕捉到我們的增值物業所創造的預期增加的價值； |
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如果公眾或政府反對我們的活動，我們可能會遇到延誤(臨時或永久)；以及 |
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我們可能會有大量的翻新、新開發和再開發活動，無論它們最終是否成功，都需要管理層投入大量的時間和精力，分散他們對我們日常運營的注意力。 |
我們在組建共同投資企業、投資新的或現有的共同投資企業、吸引第三方投資以及通過共同投資企業管理物業方面存在風險和責任。
截至2020年12月31日，我們對公共和私人聯合投資企業進行了投資，這些企業擁有賬面總價值約為490億美元的運營物業。我們的組織文件沒有限制我們可以投資於這些合資企業的可用資金數額，我們可能並且目前打算在情況允許的情況下通過共同投資企業和對其他實體的投資來開發和收購物業。然而，我們不能保證我們能夠成立新的共同投資企業，或吸引第三方投資，或對新的或現有的企業進行額外投資，以發展或收購物業。此外，不能保證我們能夠從現有或未來的投資中實現價值。如上所述，影響我們合併投資組合估值的相同因素也會影響共同投資企業持有的投資組合，並可能導致我們的投資暫時減值和手續費收入減少。
我們的共同投資項目涉及一些我們本來不會面臨的額外風險，包括：
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我們的合作伙伴可以分享代表合資企業做出的重大決策的某些審批權； |
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如果我們的合夥人不能提供他們所需出資份額的資金，那麼我們可以選擇出資； |
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我們的合作伙伴可能有與我們的商業利益或目標不一致的經濟或其他商業利益或目標，這將影響我們經營物業的能力； |
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合資企業或其他管理協議通常限制轉讓合資企業中的權益，或可能以其他方式限制我們在需要時或以有利條件出售權益的能力； |
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吾等與合作伙伴的關係一般屬合約性質，並可根據協議條款終止或解散，在此情況下，吾等可能不會繼續管理或投資於該等關係所涉及的資產，導致費用收入減少，或我們可能選擇收購物業以維持對投資組合的投資；以及 |
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我們與合作伙伴之間的糾紛可能會導致訴訟或仲裁，這將增加我們的費用，並阻止我們的高級管理人員和董事將他們的時間和精力集中在我們的業務上，並導致適用的共同投資企業擁有的物業面臨額外風險。 |
我們通常尋求對我們的共同投資項目保持足夠的影響力，以使我們能夠實現我們的業務目標；然而，我們可能不能無限期地繼續這樣做。我們已經形成了公開交易的投資工具，如NPR和FIBRA Prologis，我們擔任這些投資工具的發起人或管理人。這些實體自行承擔與交易市場、外幣匯率和市場需求相關的風險。我們已經，並可能繼續為這些工具貢獻資產。存在我們的管理關係可能被終止的風險。
我們面臨各種環境風險，這些風險可能會導致意外損失，從而影響我們的業務和財務狀況。
根據各種聯邦、州和地方法律、條例和條例，房地產的現任或前任業主、開發商或經營者可能需要承擔移除或補救某些危險或有毒物質的費用。清除或補救這類物質的費用可能是巨大的。這種法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種危險物質的釋放或存在負有責任。此外，第三方可以起訴網站的所有者或運營者，要求其賠償因環境污染而造成的人身傷害、財產損失或其他費用，包括調查和清理費用。
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包括美國在內的一些國家的環境法還要求含有石棉的建築物的業主或運營者妥善管理和維護石棉，充分通知或培訓可能接觸石棉的人，並採取特別預防措施，包括清除或其他消除措施，以防在建築物翻新或拆除過程中石棉受到幹擾。這些法律可對不遵守這些規定的建築物業主或經營者施加罰款和懲罰，並可允許第三者就與暴露於石棉有關的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。眾所周知，我們的一些特性中含有含石棉的建築材料。
此外，我們的一些物業被出租或已部分出租給使用、儲存或以其他方式處理石油產品或其他危險或有毒物質的企業的所有者和經營者，從而產生了釋放此類危險或有毒物質的可能性。此外，我們的某些物業位於、毗鄰或靠近曾經或目前含有石油產品或其他危險或有毒物質的其他物業，或其他人已經從事、正在從事或可能從事可能釋放此類危險或有毒物質的活動。吾等不時可能在已知不利環境狀況下收購物業或物業權益，吾等相信與該等環境狀況相關的環境責任是可量化的，而收購將產生經風險調整後的卓越回報。對於某些已剝離的物業，我們已同意繼續負責補救或監測物業的某些環境狀況，並承擔費用。
我們的保險覆蓋範圍不包括所有潛在的損失。
我們和我們未合併的共同投資公司承保的保險範圍包括因某些危險(如火災和其他危險，如風暴、洪水、地震和恐怖主義)而產生的財產損失和租金損失保險；商業一般責任保險；以及環境保險，視我們每個物業和業務所在的市場而定。保險範圍包括通常為類似財產、商業活動和市場承保的保單規格和保險限額。我們相信我們的財產和我們共同投資企業的財產都有足夠的保險。然而，某些損失，包括洪水、地震、戰爭行為、恐怖主義行為或暴亂和流行病造成的損失，一般不投保或不完全投保，因為這樣做在經濟上是不可行的，也不是審慎的。如果我們的一個或多個物業發生未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會在這些物業的投資資本和未來收入方面遭受重大損失，並可能繼續承擔與該物業相關的任何追索權債務。
此外，我們不能確保保險公司能夠繼續以商業合理的價格提供足夠的保險產品。如果我們的一個或多個財產遭受未投保或超過保險限額的損失，或者如果保險公司在保險損失的情況下未能履行其對我們的承保承諾，那麼我們可能會損失投資於受損財產的資本，以及這些財產的預期未來收入，如果存在追索權債務，我們將繼續承擔與財產相關的任何抵押債務或其他財務義務。任何此類損失或更高的保險費都可能對我們的業務產生不利影響。
我們的許多投資，既有全資擁有的，也有通過共同投資企業擁有的，都位於已知易受地震活動影響的地區。位於地震活躍地區的美國物業包括我們在加利福尼亞州和西雅圖市場的物業。位於地震活躍地區的國際資產包括日本和墨西哥。我們通常為我們位於歷史上易受地震活動影響的地區的物業投保地震保險，如果我們認為這在商業上是合理的，則受承保範圍和免賠額的限制。我們根據目前的行業慣例，通過外部顧問準備的分析，每年評估我們的地震保險範圍，在某些特定情況下，我們選擇根據這一分析自行為我們的地震風險提供保險。基於這一分析，我們決定不為我們在日本的資產投保地震保險。
此外，我們的一些物業位於已知易受颶風或洪水風險影響的地區。我們對我們位於歷史上受颶風和洪水災害影響的地區的所有物業投保颶風和洪水風險保險，如果我們認為這在商業上是合理的，則受承保範圍和免賠額的限制。我們根據目前的行業慣例，通過外部顧問準備的分析，每年對我們的保險範圍進行評估。
與融資和資本相關的風險
我們可能無法為我們的債務進行再融資，或者我們的現金流可能不足以支付所需的債務。
我們受制於通常與債務融資相關的風險，包括我們的現金流不足以支付所需的本金和利息的風險。我們不能保證我們將能夠對任何到期債務進行再融資，不能保證此類再融資的條款與到期債務的條款一樣優惠，也不能保證我們能夠以其他方式通過出售資產或籌集股本來獲得資金，以支付到期債務的必要款項。如果我們無法對到期的債務進行再融資或履行付款義務，我們的業務和財務狀況將受到負面影響，如果到期的債務得到擔保，貸款人可能會取消擔保此類債務的財產的抵押品贖回權。我們的信貸安排和某些其他債務以浮動利率計息。根據這些協議，市場利率的提高將增加我們的利息支出。
我們的信貸協議中的契約可能會限制我們的靈活性，而違反這些契約可能會對我們的財務狀況產生不利影響。
我們各項信貸協議的條款，包括我們的信貸安排、發行優先票據及定期貸款的契約，以及其他票據協議，均要求我們遵守多項慣常的財務契約，例如維持償債覆蓋率、槓桿率、固定收費覆蓋率及其他營運契約，包括維持保險。
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覆蓋範圍。這些公約可能會限制我們經營業務的靈活性，而違反這些公約可能會導致適用債務管理文書的違約。如果我們根據公約條款違約，無法治癒違約、為債務進行再融資或履行付款義務，我們的業務和財務狀況，尤其是我們的可分配現金流可能會受到不利影響。
我們信用評級的不利變化可能會對我們的融資活動產生負面影響。
截至2020年12月31日，我們獲得穆迪和S的信用評級分別為A3和A-，展望均為穩定。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，評級機構可隨時修改或撤回。
我們的優先票據和優先股的信用評級是基於我們的經營業績、流動資金和槓桿率、整體財務狀況以及信用評級機構在對我們進行評級分析時採用的其他因素。我們的信用評級可能會影響我們可以獲得的資本額，以及我們可能產生的任何債務的條款和定價。我們不能保證我們將能夠維持目前的信用評級，如果我們的信用評級被下調，我們可能會產生更高的借貸成本，並可能在獲得額外融資方面遇到困難。此外，我們信用評級的下調可能會在我們的信貸安排和其他債務工具下引發額外的付款或其他負面後果。我們信用評級的不利變化可能會對我們的業務產生負面影響，特別是對我們的再融資和其他資本市場活動、我們管理債務到期日的能力、我們未來的增長以及我們的開發和收購活動。
為了滿足房地產投資信託基金的分配要求，我們可能需要獲得外部資金來源。
要符合REIT的資格，我們每年必須將至少90%的REIT應納税所得額(不考慮派息扣減和剔除任何淨資本收益)分配給我們的股東，如果我們的應税收入沒有完全分配，我們可能需要納税。從歷史上看，我們通過向股東進行現金分配來滿足這些分配要求，然而，我們可能會選擇以股票的形式支付一部分分配。假設我們繼續用現金滿足這些分配要求，我們可能無法從運營保留的現金中為未來的所有資本需求提供資金，包括收購和開發活動，可能不得不依賴第三方資本來源。此外，為了維持我們的REIT地位並不必支付聯邦所得税和消費税，我們可能需要在短期基礎上借入資金，以滿足REIT的分配要求，即使當時的市場狀況對這些借款不利。這些短期借款需求可能是由於實際收到現金和將收入計入聯邦所得税之間的時間差異，或者是不可扣除的資本支出、創建準備金或所需債務或攤銷付款的影響。我們能否以有利的條件獲得債務和股權資本，或根本不能獲得，取決於許多因素，包括一般市場狀況、市場對我們增長潛力的看法、我們當前和潛在的未來收益和現金分配，以及我們證券的市場價格。
負責監管倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)的金融市場行為監管局(“FCA”)宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率，這將需要過渡到另一種參考利率，這可能會對我們要求的債務償付以及我們相關債務和衍生金融工具的價值產生負面影響。
2017年7月，FCA宣佈打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，在美國，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)為其首選的債務和衍生金融工具美元倫敦銀行同業拆借利率的替代利率。2020年11月，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)與多個獨立組織宣佈，某些美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)期限可能繼續公佈至2023年6月。這一變化將允許大多數遺留的美元LIBOR合約在美元LIBOR市場發生中斷之前到期，而不需要將這些合約過渡到SOFR。英鎊LIBOR和日元LIBOR在2021年底的預期過渡不受這一聲明的影響。此外，其他全球監管機構已採取參考利率改革措施，以確定其他銀行同業拆息(“ibor”)的首選替代利率。我們將這些利率統稱為“銀行間同業拆借利率指數”。截至2020年12月31日，我們的浮動利率債務為20億美元，不包括通過利率互換協議對衝的借款。見項目7A。關於市場風險的定量和定性披露，以供關於我們的可變利率債務的進一步討論。
我們的貸款文件包含的條款設想了在無法獲得IBOR指數利率的情況下，確定適用於我們的IBOR指數債務的基本利率的替代方法。此外，如果IBOR指數利率不可用，我們的貸款文件將不會觸發強制性預付款或贖回條款。如果合約沒有過渡到首選的替代利率，而以IBOR為指數的利率被終止，對我們的債務和衍生品金融工具的影響可能會因合同而異。如果與IBOR掛鈎的利率停止，或者如果計算利率的方法發生變化，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利影響。雖然我們目前預計IBOR指數利率將在2021年底之前可用，但在此之前它們可能會變得不可用。
我們預計將使用我們的協議中規定的語言並通過可能修改我們的債務和衍生工具來管理向首選替代利率的過渡，然而，未來的市場狀況可能不允許立即實施所需的修改，並且我們可能會在這樣做的過程中產生重大的相關成本。我們將繼續監測和評估對我們的債務償付以及相關債務和衍生金融工具價值的潛在影響，但我們無法預測與IBOR掛鈎的利率何時停止可用。
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如果我們在運營中發行額外的普通股或單位，我們的股東可能會經歷稀釋。
未來任何普通股或OP單位的額外發行都將減少我們普通股和投資者擁有的單位的百分比。在大多數情況下，股東和單位持有人將無權投票決定我們是否發行額外的普通股或單位。此外，根據我們普通股或運營單位的任何額外發售的條款和定價以及收益的使用，我們的股東和單位持有人可能會經歷普通股或單位的賬面價值和公允價值的稀釋。
所得税相關風險
Prologis，Inc.未能獲得REIT資格將產生嚴重的不利後果。
Prologis，Inc.選擇從截至1997年12月31日的納税年度開始，根據IRC第856至860條作為房地產投資信託基金徵税。我們相信Prologis，Inc.的組織和運營符合IRC下REIT的資格，並相信目前的組織和運營方法符合IRC頒佈的規則和規定，使Prologis，Inc.能夠繼續符合REIT的資格。然而，我們的組織或運營方式可能不允許Prologis，Inc.有資格成為房地產投資信託基金，或者我們未來的運營可能導致Prologis，Inc.不符合資格。作為房地產投資信託基金的資格，要求我們滿足根據IRC高度技術性和複雜的部分建立的許多要求(一些是每年一次，另一些是每季度一次)，對這些部分只有有限的司法和行政解釋，並涉及對各種不完全在我們控制範圍內的事實事項和情況的確定。例如，要有資格成為房地產投資信託基金，Prologis，Inc.在任何一年的總收入中必須至少有95%來自符合條件的來源。此外，Prologis，Inc.每年必須向其股東支付至少90%的應納税所得額的股息(不考慮所支付的股息扣減和不包括資本利得)，並且必須每季度滿足特定的資產測試。從歷史上看，我們通過向股東分配現金來滿足這些分配要求，但我們也可以選擇通過分配現金或其他財產來滿足這些要求，在有限的情況下，包括我們自己的股票。對於Prologis，Inc.來説，IRC和適用的財政部法規中關於REIT資格的條款更加複雜，因為我們通過OP持有幾乎所有的資產。
如果Prologis，Inc.在任何納税年度未能獲得REIT資格，我們將被要求按常規公司税率為應税收入繳納聯邦所得税(包括2018年之前的納税年度的任何適用的替代最低税)。除非我們根據某些法律規定有權獲得減免，否則Prologis，Inc.將在失去資格的下一年的四個納税年度內被取消作為房地產投資信託基金的待遇，如果在連任後的五年內被確認，則將被繳納REIT連任時存在的內置收益的公司税，對於某些州來説，可能是10年。如果Prologis，Inc.失去REIT地位，我們的淨收益將在涉及的每一年大幅減少。此外，我們可能需要借入更多資金或清算一些投資，以支付任何額外的納税義務。因此，可用於投資、業務和分配的資金將減少。
此外，我們擁有某些附屬REITs的直接或間接權益，這些附屬REITs根據IRC第856至860條選擇作為REITs徵税。只要每家附屬REIT都符合REIT的資格，我們在該附屬REIT中的權益將被視為符合REIT資產測試條件的房地產資產，而我們從該附屬REIT獲得的任何股息收入或收益一般將被視為符合REIT 95%和75%毛收入測試條件的收入。若要成為房地產投資信託基金，附屬房地產投資信託基金必須獨立滿足所有房地產投資信託基金的資格要求。如果這樣的子公司REIT不符合REIT的資格，並且某些減免條款不適用，它將被視為正常的應税公司，其收入將被繳納美國聯邦所得税。此外，如果附屬REIT未能符合REIT的資格，將對Prologis，Inc.遵守REIT收入和資產測試的能力產生不利影響，從而影響其符合REIT的資格。
此外，我們可以通過收購擁有該房地產的房地產投資信託基金實體來獲得財產。如賣方或目標公司在該等收購中未以其他方式確認該等資產的收益，而該等實體未能在任何年度符合REIT的要求，則該等實體將在喪失REIT資格的下一年的四個課税年度內被取消視作REIT的資格，而所收購的資產將須就重選REIT時或Prologis收購該等資產時的固有收益繳納公司税。在5年的認證期內出售此類資產，可能會導致鉅額的公司税負擔。某些州可能會在10年內出售此類資產。
某些財產轉讓可能產生被禁止的交易收入，導致對交易收益徵收懲罰性税。
有時，我們可能會轉讓或以其他方式處置我們的一些財產，包括通過將財產貢獻給我們的聯合投資企業。根據IRC，轉讓我們持有的作為庫存或主要用於在正常業務過程中出售給客户的財產所產生的任何收益，將被視為來自被禁止交易的收入，須繳納100%的懲罰性税。我們不認為我們轉讓或處置財產或將財產貢獻給我們的共同投資企業是被禁止的交易。然而，持有財產是否為投資目的是一個事實問題，取決於與特定交易有關的所有事實和情況。美國國税局(IRS)可能會爭辯説，我們對某些財產的轉讓或處置，或將財產貢獻給我們的共同投資企業，是被禁止的交易。雖然我們認為美國國税局不會在任何此類糾紛中獲勝，但如果美國國税局成功地辯稱財產的轉讓、處置或貢獻構成了被禁止的交易，我們將被要求為從被禁止的交易中分配給我們的任何收益支付100%的懲罰性税。此外，來自被禁止交易的收入可能會對我們通過REIT資格收入測試的能力產生不利影響。
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立法或監管行動可能會對我們產生不利影響。
近年來，適用於房地產、房地產投資信託基金、類似實體和投資的美國、州、地方和外國所得税法進行了多次立法、司法和行政方面的修改。未來可能會繼續發生更多的變化，無論是在美國國內還是在美國以外，可能會影響我們或我們股東的税收。 納税義務的任何增加都可能是實質性的，並將減少可用於其他目的的現金量。
遵守REIT的要求可能會限制我們的靈活性或導致我們放棄其他有吸引力的機會。
我們使用應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)，使我們能夠從事非房地產投資信託基金符合資格的業務活動。根據IRC，房地產投資信託基金的資產價值不得超過20%，由一個或多個TRS的證券和其他不符合資格的資產代表。這一限制可能會阻礙我們進行某些有吸引力的投資的能力，包括購買不符合條件的資產、擴大非房地產活動以及對我們TRS將進行的業務的投資，並在一定程度上限制我們的機會。
一般風險
我們的業務可能會受到新冠肺炎全球大流行的影響，受到實質性的不利影響。
2020年3月，世界衞生組織和某些國家和地方政府將新冠肺炎定性為大流行。新冠肺炎疫情擾亂了金融市場以及全球、國家和地方經濟。政府對全球各地的活動都有限制。新冠肺炎的爆發對我們的業務、我們鬆散的聯合投資企業以及我們的長期客户的影響仍然不確定。
鑑於這些情況的持續和動態性質，我們無法預測新冠肺炎大流行的持續可能對我們業務的影響程度，但其影響可能包括：
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• |
我們物流設施的現有客户和潛在客户可能會受到經濟活動減少的不利影響，這反過來可能會擾亂他們的業務，擾亂他們進行新的租賃交易或支付租金的能力； |
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政府、勞工或其他限制可能會阻止我們完成目前正在開發的物業的開發或租賃，或使我們的物業為客户遷入做好準備； |
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我們收回房地產資產投資的能力可能會受到當前市場狀況的影響；以及 |
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我們的員工，包括我們的高管，可能會生病或難以遠程工作，照顧我們的財產和/或客户。 |
任何長期的經濟衰退、疫情的升級或金融市場的混亂，也可能影響我們進入資本市場發行債務或股票證券的能力，以及以有吸引力的價格完成房地產交易的能力。
這些項目可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流和房地產價值產生實質性的不利影響。
如果發生系統故障或網絡安全攻擊，我們的業務和運營可能會受到影響。
儘管我們的內部和託管信息技術系統存在系統宂餘、實施了安全措施以及存在災難恢復計劃，但我們的系統容易受到來自各種來源的損壞，包括能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭、電信故障和網絡安全攻擊，如計算機病毒或未經授權的訪問。任何導致我們運營中斷的系統故障或事故都可能對我們的業務造成實質性的破壞。我們還可能會產生額外的費用，以補救此類中斷造成的損害。對我們安全的任何損害都可能導致違反適用的隱私法和其他法律、未經授權訪問我們和其他人的信息、重大的法律和財務風險、損害我們的聲譽、丟失或濫用信息以及對我們的安全措施失去信心，這可能會損害我們的業務。
與我們依賴關鍵人員相關的風險。
我們依賴於深厚的行業知識以及我們的高管和其他關鍵員工的努力。我們的人員和他們的角色可能會不時發生變化。雖然我們相信我們能夠留住我們的關鍵人才並找到合適的員工來滿足我們的需求，但關鍵人員的流失、他們角色的任何變化或他們的可用性限制都可能對我們的業務產生不利影響。如果我們無法繼續吸引和留住我們的高管，或者如果吸引和留住關鍵員工所需的薪酬成本變得更加昂貴，我們的業績和競爭地位可能會受到重大不利影響。
如果我們在披露控制和程序或財務報告的內部控制方面存在缺陷，我們的業務可能會受到不利影響。
我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的設計和有效性可能無法防止所有錯誤、錯誤陳述或失實陳述。雖然管理層不斷審查我們的披露控制和
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儘管財務報告的程序和內部控制不能保證我們對財務報告的內部控制將始終有效地實現所有的控制目標。我們對財務報告的內部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，這些缺陷可能會導致我們的財務報表錯誤陳述或重述，或導致我們證券價格下跌。
我們面臨着未來氣候變化的潛在影響，這可能會導致意外的損失，可能會影響我們的業務和財務狀況。
我們還面臨着未來可能發生的氣候變化帶來的潛在物理風險。我們的物流設施可能會受到災難性天氣事件的影響，例如嚴重的風暴、火災或洪水。如果極端天氣事件的頻率增加，我們對這些事件的暴露可能會增加。我們目前認為自己不會面臨與氣候變化有關的監管風險，因為我們的建築物的運營通常不會產生大量温室氣體排放。然而，作為房地產開發商，我們未來可能會受到供應鏈潛在影響或商業建築行業更嚴格的能效標準或温室氣體法規的不利影響。我們不能保證其他此類情況不存在或未來可能不會發生。未來氣候變化對我們房地產的潛在影響可能會對我們出租、開發或出售此類物業或以此類物業作為抵押品進行借款的能力產生不利影響。
項目1B：未解決的工作人員意見
沒有。
項目2.酒店物業
地理分佈
我們主要投資於物流設施。我們的特性通常用於消費品的分銷、儲存、包裝、組裝和輕量化製造。我們的絕大多數運營物業被我們的客户用於零售和在線履行以及企業對企業交易。
下表提供了我們的綜合經營物業、土地和開發投資組合以及我們的運營與維護組合的詳細信息。O&M投資組合包括我們合併的物業和我們未合併的共同投資企業擁有的物業，這些物業以100%的金額反映在合資企業的財務報表中，該金額是根據公認會計準則計算的，而不是我們的比例份額。
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我們綜合經營物業的以下營運物業資料包括482幢建築物，主要由我們合併的一間共同投資公司擁有，但我們擁有其中不到100%的股權。截至2020年12月31日，除南加州市場外，沒有任何個別物業或市場佔我們綜合總資產的10%或更多，或產生的收入佔我們截至2020年12月31日的年度綜合總收入的10%或更多。下表中的美元和平方英尺以百萬為單位：
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合併的運營屬性 |
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運營與維護 |
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地理位置 |
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可出租的廣場素材 |
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賬面總值 |
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累贅 (1) |
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可出租的廣場素材 |
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賬面總值 |
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美國： |
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|
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亞特蘭大 |
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24 |
|
|
$ |
1,549 |
|
|
$ |
14 |
|
|
|
30 |
|
|
$ |
1,996 |
|
|
巴爾的摩/華盛頓特區 |
|
|
10 |
|
|
|
1,210 |
|
|
|
12 |
|
|
|
14 |
|
|
|
1,603 |
|
|
中央PA |
|
|
16 |
|
|
|
1,309 |
|
|
|
- |
|
|
|
17 |
|
|
|
1,403 |
|
|
中央山谷 |
|
|
17 |
|
|
|
1,306 |
|
|
|
10 |
|
|
|
19 |
|
|
|
1,440 |
|
|
芝加哥 |
|
|
39 |
|
|
|
3,201 |
|
|
|
9 |
|
|
|
52 |
|
|
|
4,359 |
|
|
達拉斯/堡壘價值 |
|
|
31 |
|
|
|
2,205 |
|
|
|
8 |
|
|
|
38 |
|
|
|
2,732 |
|
|
休斯敦 |
|
|
24 |
|
|
|
2,454 |
|
|
|
5 |
|
|
|
30 |
|
|
|
2,963 |
|
|
利哈伊谷 |
|
|
24 |
|
|
|
2,951 |
|
|
|
- |
|
|
|
27 |
|
|
|
3,228 |
|
|
新澤西州/紐約市 |
|
|
32 |
|
|
|
3,798 |
|
|
|
45 |
|
|
|
41 |
|
|
|
5,059 |
|
|
舊金山灣區 |
|
|
21 |
|
|
|
2,909 |
|
|
|
9 |
|
|
|
26 |
|
|
|
3,562 |
|
|
西雅圖 |
|
|
13 |
|
|
|
2,016 |
|
|
|
- |
|
|
|
22 |
|
|
|
2,873 |
|
|
南佛羅裏達州 |
|
|
13 |
|
|
|
1,677 |
|
|
|
29 |
|
|
|
18 |
|
|
|
2,220 |
|
|
南加州 |
|
|
78 |
|
|
|
9,151 |
|
|
|
16 |
|
|
|
97 |
|
|
|
11,227 |
|
|
剩餘市場-美國(15個市場) (2) |
|
|
80 |
|
|
|
5,728 |
|
|
|
39 |
|
|
|
107 |
|
|
|
7,630 |
|
|
小計美國 |
|
|
422 |
|
|
|
41,464 |
|
|
|
196 |
|
|
|
538 |
|
|
|
52,295 |
|
|
其他美洲國家： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
巴西 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
10 |
|
|
|
506 |
|
|
加拿大 |
|
|
10 |
|
|
|
882 |
|
|
|
153 |
|
|
|
10 |
|
|
|
882 |
|
|
墨西哥 |
|
|
1 |
|
|
|
53 |
|
|
|
- |
|
|
|
41 |
|
|
|
2,597 |
|
|
小計其他美洲 |
|
|
11 |
|
|
|
935 |
|
|
|
153 |
|
|
|
61 |
|
|
|
3,985 |
|
|
歐洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
法國 |
|
|
1 |
|
|
|
92 |
|
|
|
- |
|
|
|
32 |
|
|
|
2,861 |
|
|
德國 |
|
* |
|
|
|
18 |
|
|
|
- |
|
|
|
25 |
|
|
|
2,397 |
|
|
|
荷蘭 |
|
* |
|
|
|
19 |
|
|
|
- |
|
|
|
23 |
|
|
|
2,314 |
|
|
|
英國 |
|
|
1 |
|
|
|
103 |
|
|
|
- |
|
|
|
26 |
|
|
|
4,031 |
|
|
剩餘國家--歐洲(8個國家) (3) |
|
|
3 |
|
|
|
178 |
|
|
|
- |
|
|
|
82 |
|
|
|
6,675 |
|
|
小計歐洲 |
|
|
5 |
|
|
|
410 |
|
|
|
- |
|
|
|
188 |
|
|
|
18,278 |
|
|
亞洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
中國 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
32 |
|
|
|
2,504 |
|
|
日本 |
|
|
2 |
|
|
|
348 |
|
|
|
199 |
|
|
|
37 |
|
|
|
7,179 |
|
|
新加坡 |
|
|
1 |
|
|
|
144 |
|
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
|
144 |
|
|
亞洲小計 |
|
|
3 |
|
|
|
492 |
|
|
|
199 |
|
|
|
70 |
|
|
|
9,827 |
|
|
總運營組合 (4) |
|
|
441 |
|
|
|
43,301 |
|
|
|
548 |
|
|
|
857 |
|
|
|
84,385 |
|
|
增值物業 (5) |
|
|
5 |
|
|
|
594 |
|
|
|
- |
|
|
|
9 |
|
|
|
983 |
|
|
總運營屬性 |
|
|
446 |
|
|
$ |
43,895 |
|
|
$ |
548 |
|
|
|
866 |
|
|
$ |
85,368 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
用‘*’標記的項目表示小於100萬的金額，四捨五入為零。 |
|
|||||||||||||||||||
20
|
|
|
土地綜合投資 |
|
|
整合-開發組合 |
|
||||||||||||||
|
地理位置 |
|
英畝 |
|
|
估計的建設潛力 (平方英尺) (6) |
|
|
當前投資 |
|
|
竣工後可出租的廣場素材 |
|
|
特伊 (7) |
|
|||||
|
美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
亞特蘭大 |
|
|
344 |
|
|
|
3 |
|
|
$ |
34 |
|
|
* |
|
|
$ |
17 |
|
|
|
巴爾的摩/華盛頓特區 |
|
|
41 |
|
|
|
1 |
|
|
|
16 |
|
|
|
1 |
|
|
|
120 |
|
|
中央PA |
|
|
29 |
|
|
|
1 |
|
|
|
8 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
中央山谷 |
|
|
934 |
|
|
|
16 |
|
|
|
185 |
|
|
|
1 |
|
|
|
80 |
|
|
芝加哥 |
|
|
182 |
|
|
|
3 |
|
|
|
64 |
|
|
|
1 |
|
|
|
36 |
|
|
達拉斯/堡壘價值 |
|
|
108 |
|
|
|
2 |
|
|
|
25 |
|
|
|
1 |
|
|
|
98 |
|
|
休斯敦 |
|
|
197 |
|
|
|
3 |
|
|
|
44 |
|
|
* |
|
|
|
13 |
|
|
|
利哈伊谷 |
|
|
208 |
|
|
|
2 |
|
|
|
82 |
|
|
|
2 |
|
|
|
197 |
|
|
新澤西州/紐約市 |
|
|
26 |
|
|
|
1 |
|
|
|
34 |
|
|
|
1 |
|
|
|
16 |
|
|
舊金山灣區 |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
* |
|
|
|
96 |
|
|
|
西雅圖 |
|
|
41 |
|
|
|
1 |
|
|
|
67 |
|
|
* |
|
|
|
62 |
|
|
|
南佛羅裏達州 |
|
|
183 |
|
|
|
3 |
|
|
|
148 |
|
|
* |
|
|
|
24 |
|
|
|
南加州 |
|
|
116 |
|
|
|
2 |
|
|
|
108 |
|
|
* |
|
|
|
62 |
|
|
|
剩餘市場-美國(15個市場) |
|
|
620 |
|
|
|
9 |
|
|
|
106 |
|
|
|
6 |
|
|
|
633 |
|
|
小計美國 |
|
|
3,029 |
|
|
|
47 |
|
|
|
921 |
|
|
|
13 |
|
|
|
1,454 |
|
|
其他美洲國家： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
巴西 |
|
|
196 |
|
|
|
4 |
|
|
|
16 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
加拿大 |
|
|
162 |
|
|
|
3 |
|
|
|
89 |
|
|
* |
|
|
|
72 |
|
|
|
墨西哥 |
|
|
414 |
|
|
|
7 |
|
|
|
76 |
|
|
|
1 |
|
|
|
44 |
|
|
小計其他美洲 |
|
|
772 |
|
|
|
14 |
|
|
|
181 |
|
|
|
1 |
|
|
|
116 |
|
|
歐洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
法國 |
|
|
263 |
|
|
|
5 |
|
|
|
28 |
|
|
|
1 |
|
|
|
126 |
|
|
德國 |
|
|
66 |
|
|
|
2 |
|
|
|
39 |
|
|
* |
|
|
|
76 |
|
|
|
荷蘭 |
|
|
31 |
|
|
|
1 |
|
|
|
15 |
|
|
|
1 |
|
|
|
98 |
|
|
英國 |
|
|
198 |
|
|
|
4 |
|
|
|
120 |
|
|
|
2 |
|
|
|
328 |
|
|
剩餘國家--歐洲(8個國家) |
|
|
869 |
|
|
|
17 |
|
|
|
183 |
|
|
|
3 |
|
|
|
251 |
|
|
小計歐洲 |
|
|
1,427 |
|
|
|
29 |
|
|
|
385 |
|
|
|
7 |
|
|
|
879 |
|
|
亞洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
日本 |
|
|
76 |
|
|
|
4 |
|
|
|
119 |
|
|
|
7 |
|
|
|
1,320 |
|
|
亞洲小計 |
|
|
76 |
|
|
|
4 |
|
|
|
119 |
|
|
|
7 |
|
|
|
1,320 |
|
|
總土地和發展組合 |
|
|
5,304 |
|
|
|
94 |
|
|
$ |
1,606 |
|
|
|
28 |
|
|
$ |
3,769 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
用‘*’標記的項目表示小於100萬的金額，四捨五入為零。 |
|
|||||||||||||||||||
|
(1) |
我們的某些合併物業被抵押為抵押抵押債務和評估債券的擔保。就本表而言，由一組財產擔保的債務發行的本金餘額總額是根據每項財產的投資餘額在該財產池中的財產之間分配的。除了這裏反映的金額外，我們還有1.01億美元的產權負擔，與合併開發組合中包括的一處預先穩定的物業有關。 |
|
(2) |
在美國境內沒有剩餘的市場佔合併經營物業總賬面價值的2%以上。 |
|
(3) |
歐洲境內沒有一個國家的營業物業的賬面總價值超過2%。 |
|
(4) |
包括在我們的綜合經營資產中的是我們認為為貢獻而持有的資產，並在持有以供出售或出資的資產在綜合資產負債表中。我們將這些物業納入我們的運營組合，因為它們將被貢獻給我們的共同投資項目，並保留在我們的運營和維護投資組合中。截至2020年12月31日，我們在房地產上的投資預計將貢獻給我們未合併的共同投資項目，總額為4.54億美元，總面積為500萬平方英尺。見合併財務報表附註6第8項。財務報表和補充數據持有以供出售或出資的資產。 |
|
(5) |
增值物業是我們以折扣價收購併相信我們可以在穩定後提供更大回報的物業，或者是我們希望重新用於更高和更好用途的物業。 |
|
(6) |
表示在現有地塊上的建築完工後可供租賃的預計完工平方英尺。 |
|
(7) |
TEI是基於目前的預測，可能會發生變化。在2020年第一季度，我們暫停了幾個最近啟動的短期投機性開發項目。大多數暫停的項目在2020年第四季度之前重新啟動。截至2020年12月31日，尚未完成的暫停開發項目的TEI為8200萬美元，仍在我們的綜合開發組合中。如下表所示，我們目前對我們正在進行的開發項目組合的投資為19億美元，不包括暫停的開發項目，剩下約18億美元的額外需要投資。截至2020年12月31日，根據TEI，開發組合中約17%的物業已完工，但未 |
21
|
但仍保持穩定, 69預計有1%的物業將在2021年12月31日及其餘物業我們預計於2022年8月前完工.我們預計我們的發展活動將在2021年加快。 |
下表彙總了我們截至2020年12月31日對合並房地產的投資(單位：百萬)：
|
|
|
折舊前投資 |
|
|
|
經營性財產，不包括為出售或分擔而持有的資產 |
|
$ |
43,508 |
|
|
開發組合，包括土地成本 |
|
|
1,882 |
|
|
土地 |
|
|
1,606 |
|
|
其他房地產投資(1) |
|
|
3,388 |
|
|
合併後的房地產資產總額 |
|
$ |
50,384 |
|
|
(1) |
其他房地產投資包括：(I)在Liberty交易中獲得的、我們不打算長期經營的非戰略性房地產資產；(Ii)我們擁有並出租予第三者的地塊；。(Iii)我們擬重新發展為工業物業的房地產資產；及。(Iv)與潛在收購及未來發展項目有關的成本，包括購買土地的選擇權。 |
租約期滿
我們一般以長期租賃我們的物業(2020年開始租賃的平均期限為64個月，包括新租賃和續簽)。下表彙總了截至2020年12月31日我們的綜合運營組合的租賃到期情況(以美元和平方英尺為單位)：
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
納 |
|
|||||||||
|
|
|
租約數目 |
|
|
佔用平方英尺 |
|
|
美元 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
每平方英尺美元(1) |
|
|||||
|
2021 |
|
|
857 |
|
|
|
51 |
|
|
$ |
298 |
|
|
|
11.2 |
% |
|
$ |
5.84 |
|
|
2022 |
|
|
899 |
|
|
|
68 |
|
|
|
391 |
|
|
|
14.7 |
% |
|
|
5.75 |
|
|
2023 |
|
|
876 |
|
|
|
61 |
|
|
|
368 |
|
|
|
13.8 |
% |
|
|
6.03 |
|
|
2024 |
|
|
759 |
|
|
|
57 |
|
|
|
361 |
|
|
|
13.5 |
% |
|
|
6.33 |
|
|
2025 |
|
|
558 |
|
|
|
50 |
|
|
|
328 |
|
|
|
12.3 |
% |
|
|
6.56 |
|
|
2026 |
|
|
351 |
|
|
|
38 |
|
|
|
242 |
|
|
|
9.1 |
% |
|
|
6.37 |
|
|
2027 |
|
|
171 |
|
|
|
22 |
|
|
|
144 |
|
|
|
5.4 |
% |
|
|
6.55 |
|
|
2028 |
|
|
104 |
|
|
|
15 |
|
|
|
108 |
|
|
|
4.1 |
% |
|
|
7.20 |
|
|
2029 |
|
|
95 |
|
|
|
18 |
|
|
|
119 |
|
|
|
4.5 |
% |
|
|
6.61 |
|
|
2030 |
|
|
73 |
|
|
|
17 |
|
|
|
117 |
|
|
|
4.4 |
% |
|
|
6.88 |
|
|
此後 |
|
|
76 |
|
|
|
25 |
|
|
|
186 |
|
|
|
7.0 |
% |
|
|
7.44 |
|
|
|
|
|
4,819 |
|
|
|
422 |
|
|
$ |
2,662 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
6.31 |
|
|
逐月進行 |
|
|
121 |
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合併總數 |
|
|
4,940 |
|
|
|
426 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
每平方英尺的美元是通過NER除以租約佔用的平方英尺來計算的。 |
22
聯合投資企業
我們的運營與維護投資組合包括合併和未合併的共同投資企業，這些企業持有對房地產的投資，主要是我們也管理的物流設施。我們未合併的合資企業按權益法入賬。未合併合營項目的金額按按公認會計原則計算的合營項目財務報表金額的100%反映，而不是按我們的比例計算。下表彙總了我們截至2020年12月31日的合併和未合併共同投資企業(單位：百萬)：
|
|
|
運營屬性 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
平方英尺 |
|
|
毛收入 賬面價值 |
|
|
投資 在陸地上 |
|
|
開發組合-TEI |
|
||||
|
聯合共同投資合資企業 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis美國物流合資企業(USLV) |
|
|
78 |
|
|
$ |
7,772 |
|
|
$ |
12 |
|
|
$ |
21 |
|
|
總計 |
|
|
78 |
|
|
$ |
7,772 |
|
|
$ |
12 |
|
|
$ |
21 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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未合併的共同投資風險企業 |
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美國： |
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|
|
|
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|
Prologis以美國物流基金(USLF)為目標 |
|
|
117 |
|
|
$ |
10,987 |
|
|
$ |
43 |
|
|
$ |
37 |
|
|
其他美洲國家： |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
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|
|
|
|
FIBRA前言 |
|
|
40 |
|
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2,549 |
|
|
|
6 |
|
|
|
6 |
|
|
Prologis巴西物流合資企業(“PBLV”)和其他合資企業 中國投資了新的合資企業。 |
|
|
11 |
|
|
|
507 |
|
|
|
47 |
|
|
|
188 |
|
|
小計其他美洲 |
|
|
51 |
|
|
|
3,056 |
|
|
|
53 |
|
|
|
194 |
|
|
歐洲： |
|
|
|
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|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
Prologis歐洲物流基金(“PERF”) |
|
|
127 |
|
|
|
12,916 |
|
|
|
10 |
|
|
|
87 |
|
|
Prologis歐洲物流合作伙伴S(“PELP”) |
|
|
53 |
|
|
|
4,400 |
|
|
|
25 |
|
|
|
- |
|
|
Prologis英國物流合資企業(“UKLV”) |
|
|
5 |
|
|
|
779 |
|
|
|
68 |
|
|
|
246 |
|
|
小計歐洲 |
|
|
185 |
|
|
|
18,095 |
|
|
|
103 |
|
|
|
333 |
|
|
亞洲： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
日本房地產投資信託基金(“NPR”) |
|
|
35 |
|
|
|
6,831 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
中國核心物流基金(電訊盈科) |
|
|
25 |
|
|
|
2,128 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
中國物流合資企業序幕 |
|
|
7 |
|
|
|
376 |
|
|
|
13 |
|
|
|
1,276 |
|
|
亞洲小計 |
|
|
67 |
|
|
|
9,335 |
|
|
|
13 |
|
|
|
1,276 |
|
|
總計 |
|
|
420 |
|
|
$ |
41,473 |
|
|
$ |
212 |
|
|
$ |
1,840 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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有關我們未合併和合並的共同投資項目的更多信息，請參閲合併財務報表附註5和附註11項目8.財務報表和補充數據。
第三項：法律訴訟
我們和我們的共同投資企業不時會參與在正常業務過程中產生的各種法律程序。我們相信，就我們目前參與的任何此類事宜而言，任何此類事宜的最終處置不會對我們的業務、財務狀況或經營結果造成重大不利影響。
第二項第四項：煤礦安全披露
不適用。
第II部
第五項：註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
市場信息和持有者
我們的普通股在紐約證券交易所上市，代碼是“PLD”。
股票表現圖表
下圖比較了Prologis，Inc.從2015年12月31日至2020年12月31日的普通股累計股東總回報與S指數和金融時報及證券交易所NAREIT股票REITs指數的累計總回報的變化。這張圖假設我們共同的初始投資為100美元
23
股票及各指數於201年12月31日5，以及按照美國證券交易委員會的要求，將所有紅利再投資。圖中顯示的回報不一定是Ind預示着未來的表演。
本圖表和附文不是“徵集材料”，不被視為已在美國證券交易委員會備案，也不會以引用的方式納入公司根據1933年證券法(修訂本)或1934年證券法(修訂本)提交的任何文件，無論是在本文件日期之前或之後作出的，也不考慮任何此類文件中的一般合併語言。
優先股股息
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們分別擁有130萬股和140萬股QQ系列優先股，清算優先權為每股50美元，將在2026年11月13日或之後以我們的選擇權贖回。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，每股應付股息為4.27美元。
有關股息的更多信息，請參見合併財務報表附註9第8項.財務報表和補充數據。
出售未登記的證券
在2020年，我們發行了70萬股Prologis，Inc.普通股，用於贖回Prologis，L.P.的普通股單位，以及贖回Prologis，L.P.的50萬普通股單位，用於收購財產(見綜合財務報表第8項.財務報表和補充數據中的附註11)，以豁免1933年證券法(經修訂)第4(A)(2)節規定的登記要求。
24
購買股權證券
下表列出了Prologis，Inc.在截至2020年12月31日的一年中購買其普通股的信息：
|
期間 |
購買的股份總數(1) |
|
|
每股平均支付價格(2) |
|
|
作為公開宣佈的計劃的一部分購買的股票總數(3) |
|
|
根據該計劃可能尚未購買的股份的大約美元價值 (單位：百萬)(4) |
|
||||
|
1月1日-1月31日 |
|
- |
|
|
$ |
- |
|
|
|
- |
|
|
$ |
- |
|
|
2月1日-2月29日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
3月1日-3月31日 |
|
539,000 |
|
|
|
64.66 |
|
|
|
539,000 |
|
|
|
965 |
|
|
4月1日-4月30日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
5月1日-5月31日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
6月1日-6月30日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
7月1日-7月31日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
8月1日-8月31日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
9月1日-9月30日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
10月1日-10月31日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
11月1日-11月30日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
12月1日-12月31日 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
總計 |
|
539,000 |
|
|
$ |
64.66 |
|
|
|
539,000 |
|
|
$ |
965 |
|
|
(1) |
2020年3月，董事會批准了一項新的股票回購計劃，在公開市場或私下談判的交易中回購至多10億美元的普通股。本專欄主要代表公開市場股票回購。 |
|
(2) |
每股支付的平均價格是使用總價格計算的加權平均價格，不包括佣金和手續費。 |
|
(3) |
在截至2020年12月31日的一年中，作為公開宣佈的計劃的一部分，購買的股票總價值為3500萬美元。 |
|
(4) |
截至2021年2月5日，仍有9.65億美元的股份回購授權。該計劃沒有預定的到期日，但該計劃可能隨時停止。 |
根據股權補償計劃獲授權發行的證券
有關根據我們的股權補償計劃授權發行的證券的信息，請參閲合併財務報表附註9和附註12項目8.財務報表和補充數據。
其他股東事項
普通股計劃
有關我們股權薪酬計劃的更多信息將在我們2021年的委託書中或在10-K/A表格中提交的修正案中提供。
第6項：精選財務數據
沒有。
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應結合本報告第(8)項“財務報表和補充數據”中所列的合併財務報表以及第(1A)項所述事項一併閲讀。風險因素。
關於我們2020年的財務狀況和與2019年相比的運營結果的討論如下。2018年的信息包括在圖表中，僅用於顯示我們的運營結果和運營指標的同比趨勢。我們2018年的財務狀況以及2018年和2019年的經營業績與2018年相比，可以在項目7下找到。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析，在此作為參考納入我們的年度報告表格10-K截至2019年12月31日的財政年度，於2020年2月11日向美國證券交易委員會提交，並可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov和我們的投資者關係網站www.ir.prolog.com上獲得。
25
管理層概述
2020年綜述
我們的財務狀況和經營業績在新冠肺炎環境下保持強勁，再加上我們在專有數據中看到的需求、收取租金的速度以及與客户的對話，我們的前景在2021年第一季度繼續改善。然而，在我們將新冠肺炎拋諸腦後之前，全球仍存在不確定性，我們無法預測這對我們的業務、未來財務狀況和經營業績的影響。
我們在2020年經歷了當前環境對我們的運營與維護組合運營基本面的最小影響。這是由於我們的房地產投資組合的高質量和地理位置、我們的客户基礎、物流房地產領域有利的市場基本面以及顯著的就地租金與市場租金的價差。電子商務繼續增長，遠遠高於歷史平均水平，滿足日常必需品的客户也在蓬勃發展。受到當前經濟形勢負面影響的客户只佔我們年租金的最低比例。整個2020年，運維投資組合的租賃活動依然強勁，開始租賃的面積為1.5億平方英尺，平均租期為66個月，其中包括第四季度的3700萬平方英尺。我們運營與維護投資組合的租金變化在2020年為21.3%，第四季度為23.8%。我們預計2021年市場租金將繼續增加。自2019年以來，由於一些客户加快了活動速度，從提出租賃到開始租賃的平均天數有所下降。
我們收到了某些客户在2020年期間提出的租金優惠請求，對於那些獲得優惠的客户，我們將租金支付推遲到2020年或2021年的晚些時候。延遲支付租金並不影響從這些租約確認的收入。在2020年間，在運營和維護的基礎上，我們推遲了4500萬美元的租金支付，這隻佔我們運營和維護年化租金收入總額的不到1%。截至2021年1月25日，我們已收到3300萬美元，佔12月31日到期延期付款的98%ST，其餘部分將於2021年到期。儘管新冠肺炎對我們租金收入的影響仍然很小，壞賬趨勢也低於我們最初的預期，但我們可能會遇到壞賬增加的情況。
我們的資本部署和處置活動在這段時間內一直在繼續，我們預計2021年這些活動的數量將加快。到2020年第四季度，我們重啟了第一季度暫停的大部分投機性開發項目。
我們的業務連續性、溝通計劃和技術使我們的所有業務職能在這段時間內順利運作。一般來説，我們的員工根據協議繼續遠程工作或在我們辦公室的某些位置工作，以保持安全的工作環境。我們沒有裁員，我們向有需要的員工提供了財政援助。我們當地的物業和租賃團隊繼續維護我們的物業，並與我們的客户合作，幫助他們適應新的環境，同時遵循既定的措施，幫助確保他們和我們的客户的安全。此外，我們正通過直接現金贈款、物資和捐贈超過100萬平方英尺的形式在全球範圍內提供援助，通過我們的Space for Good計劃。2020年，我們通過普羅吉斯基金會承諾向新冠肺炎救援組織捐贈500萬美元，併為支持種族平等事業提供100萬美元。
我們在2020年完成了合併財務報表附註所述的下列重要活動：
|
• |
今年1月，我們的美國合資企業USLV和USLF分別以20億美元的價格收購了IPT的全資房地產資產，包括承擔和償還債務。由於USLV是一家合併的共同投資企業，我們的運營業績部分包括對收購物業的討論。USLF是一家未合併的聯合投資企業，因此此次收購包括在我們的運營與維護運營組合的討論中。 |
|
• |
今年2月，我們通過發行股票和承擔債務完成了130億美元的Liberty交易。我們承擔了28億美元的債務，加權平均聲明利率為3.8%。我們在2020年2月以較低的利率發行了優先票據，償還了假設債務中的18億美元，詳情如下。 |
|
• |
我們的促銷收入總計2.41億美元(扣除相關費用後淨額為1.64億美元)，主要是在6月份來自我們在美國的未合併的聯合投資企業。 |
|
• |
我們產生了30億美元的淨收益，實現了7.17億美元的淨收益，主要來自對我們在美國、歐洲、墨西哥和日本的未合併共同投資企業的物業貢獻，以及對美國和歐洲的第三方的處置，包括在Liberty交易中獲得的大部分英國投資組合。 |
26
|
• |
此外，我們還完成了以下綜合融資活動，包括髮行62億美元和贖回30億美元的優先票據，本金總額以美元計算。這導致我們將加權平均剩餘期限延長至10年，並將加權平均有效利率降至約1.9%(本金以百萬計)： |
|
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合計本金 |
|
|
發行日加權平均 |
|
|
|
||||||||||
|
|
初始借入日期 |
|
借入貨幣 |
|
|
美元(1) |
|
|
利率(2) |
|
|
術語(3) |
|
|
到期日 |
||||
|
|
二月(4) |
|
€ |
1,350 |
|
|
$ |
1,485 |
|
|
0.6% |
|
|
10.7 |
|
|
2022年2月-2035年 |
||
|
|
二月 |
|
$ |
2,200 |
|
|
$ |
2,200 |
|
|
2.4% |
|
|
|
15.0 |
|
|
2027年4月-2050年 |
|
|
|
二月 |
|
£ |
250 |
|
|
$ |
322 |
|
|
1.9% |
|
|
|
15.8 |
|
|
2035年2月 |
|
|
|
六月(4) |
|
¥ |
41,200 |
|
|
$ |
386 |
|
|
1.0% |
|
|
|
12.4 |
|
|
2027年6月-2050年 |
|
|
|
八月(4) |
|
$ |
1,250 |
|
|
$ |
1,250 |
|
|
1.6% |
|
|
|
18.2 |
|
|
2030年10月-2050年 |
|
|
|
九月 |
|
¥ |
19,700 |
|
|
$ |
187 |
|
|
1.0% |
|
|
|
14.1 |
|
|
2032年9月-2040年 |
|
|
|
十二月 |
|
€ |
300 |
|
|
$ |
365 |
|
|
0.0% |
|
|
|
2.0 |
|
|
2022年12月 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合計本金 |
|
|
贖回日期加權平均 |
|
|
|
||||||||||
|
|
贖回日期 |
|
借入貨幣 |
|
|
美元(1) |
|
|
利率 (2) |
|
|
術語 (3) |
|
|
到期日 |
||||
|
|
一月 |
|
€ |
400 |
|
|
$ |
446 |
|
|
0.0% |
|
|
0.1 |
|
|
2020年1月 |
||
|
|
三月 |
|
€ |
700 |
|
|
$ |
783 |
|
|
1.4% |
|
|
1.2 |
|
|
2021年5月 |
||
|
|
六月 |
|
€ |
213 |
|
|
$ |
238 |
|
|
3.0% |
|
|
1.6 |
|
|
2022年1月 |
||
|
|
六月 |
|
€ |
100 |
|
|
$ |
113 |
|
|
3.4% |
|
|
3.6 |
|
|
2024年2月 |
||
|
|
九月 |
|
$ |
850 |
|
|
$ |
850 |
|
|
4.3% |
|
|
2.9 |
|
|
2023年8月 |
||
|
|
十二月 |
|
€ |
485 |
|
|
$ |
596 |
|
|
3.0% |
|
|
1.1 |
|
|
2022年1月 |
||
|
|
(1) |
用於計算成美元的匯率是結算日的即期匯率。 |
|
|
(2) |
利率是指相關債務發行或贖回日的固定利率或浮動利率。 |
|
|
(3) |
發行日和贖回日加權平均期限分別代表發行或贖回日相關債務的剩餘到期日(以年計)。 |
|
|
(4) |
根據我們的綠色債券框架，發行這些票據的收益中約有15億美元將用於資助可持續和有益於環境的項目和建築。 |
2020年2月，我們完成了對Liberty的兩個系列優先票據的交換要約，總金額為7.5億美元，其中6.9億美元，或總本金的92.0%有效地進行了交換。這些優先票據包括於2026年10月到期的本金總額4億美元，利率為3.3%；以及於2029年2月到期的3.5億美元，利率為4.4%。優先票據被兑換成由一家全資子公司發行並由OP擔保的票據。交換的Liberty高級票據的所有其他條款基本上保持不變。
於2020年12月31日，我們的總可用流動資金為48億美元，主要是由於目前我們信貸安排下的總可用資金為39億美元，以及5.98億美元的無限制現金餘額。
行動的結果
我們根據兩個運營部門的NOI來評估我們的業務運營：房地產運營和戰略資本。按部門劃分的NOI是一項非GAAP業績衡量指標，直接使用我們財務報表中的收入和費用計算。我們認為逐個部門的NOI是衡量我們業績的適當補充指標，因為它有助於管理層和投資者瞭解我們的經營業績。
27
以下是我們的NOI按細分市場的對賬營業收入根據合併財務報表(以百萬計)。每一分部的NOI在下文各自分部的討論中與合併財務報表中的一個項目進行核對。
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
房地產運營-噪聲 |
|
$ |
2,820 |
|
|
$ |
2,091 |
|
|
戰略資本-NOI |
|
|
419 |
|
|
|
307 |
|
|
一般和行政費用 |
|
|
(275 |
) |
|
|
(266 |
) |
|
折舊及攤銷費用 |
|
|
(1,562 |
) |
|
|
(1,140 |
) |
|
扣除房地產交易收益前的營業收入，淨額 |
|
|
1,402 |
|
|
|
992 |
|
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
465 |
|
|
|
468 |
|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
252 |
|
|
|
390 |
|
|
營業收入 |
|
$ |
2,119 |
|
|
$ |
1,850 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
見合併財務報表附註17，以瞭解有關各業務部門的更多信息以及各業務部門的NOI與營業收入和所得税前收益。
房地產運營
這一經營部門主要包括從我們的綜合物業確認的租金收入和租金支出。我們通過以下方式將物業管理和租賃職能的成本分配給房地產運營部門租金費用和戰略資本部門通過戰略資本支出基於相對投資組合的平方英尺。此外，這部分業務還受到我們的開發、收購和處置活動的影響。
以下是直接來自合併財務報表的房地產業務收入、費用和NOI的組成部分(以百萬為單位)。
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
租金收入 |
|
$ |
3,791 |
|
|
$ |
2,832 |
|
|
開發管理和其他收入 |
|
|
11 |
|
|
|
6 |
|
|
租金費用 |
|
|
(952 |
) |
|
|
(734 |
) |
|
其他費用 |
|
|
(30 |
) |
|
|
(13 |
) |
|
房地產運營-噪聲 |
|
$ |
2,820 |
|
|
$ |
2,091 |
|
與2019年相比，2020年房地產運營NOI的變化受到以下項目的影響(以百萬美元為單位)：
|
(1) |
與2019年相比，2020年的收購活動增加了NOI，這主要是由於IPT交易和Liberty交易。 |
|
(2) |
在這兩年，我們經歷了租金的正增長。租金增長是租賃展期(或租金變化)的較高租金和現有租賃的合同租金增加的組合。如果租賃合同的租金上漲是由租賃開始時未知的指標推動的，如消費者物價指數或類似指標，租金上漲不包括在租金水平中，因此會影響我們確認的租金收入。有關合並運營組合的展期租金變化和入住率的關鍵指標，請參見下文。 |
|
(3) |
我們通過比較2019年1月1日或之後完成的開發項目池到2020年12月31日期間的NOI變化，來計算一段時間內開發完成項目的NOI變化。 |
28
以下是我們綜合運營組合的關鍵運營指標，其中不包括非戰略性工業物業。
|
(1) |
2018年8月，我們完成了對DCT Industrial Trust Inc.和DCT Industrial Operating Partnership LP(統稱為DCT或DCT Transaction“)，並收購了物流房地產資產組合總計6800萬平方英尺。2020年1月和2月，我們分別完成了IPT交易和Liberty交易。 |
|
(2) |
對於初始租期為一年或以上的租賃，計算已開始租賃的合併平方英尺和加權平均實際租金變動淨額。 |
發展活動
下表彙總了綜合發展活動(以百萬美元和平方英尺為單位)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
開始： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
期內的新發展項目數目 |
|
|
42 |
|
|
|
74 |
|
|
平方英尺 |
|
|
14 |
|
|
|
25 |
|
|
特伊 |
|
$ |
1,997 |
|
|
$ |
2,741 |
|
|
基於TEI的構建到套裝的百分比 |
|
|
40.0 |
% |
|
|
44.0 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
穩定化： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
在此期間穩定的發展項目數量 |
|
|
66 |
|
|
|
72 |
|
|
平方英尺 |
|
|
23 |
|
|
|
26 |
|
|
特伊 |
|
$ |
2,451 |
|
|
$ |
2,422 |
|
|
基於TEI的構建到套裝的百分比 |
|
|
48.9 |
% |
|
|
36.9 |
% |
|
加權平均穩定收益率(1) |
|
|
6.3 |
% |
|
|
6.3 |
% |
|
竣工時的估計價值 |
|
$ |
3,383 |
|
|
$ |
3,313 |
|
|
估計加權平均邊際 |
|
|
38.0 |
% |
|
|
36.8 |
% |
|
(1) |
假設穩定佔有率除以TEI，我們將加權平均穩定收益率計算為估計的NOI。 |
在2020年第一季度，我們暫停了幾個最近啟動的短期投機性開發項目。大多數暫停的項目在2020年第四季度之前重新啟動。截至2020年12月31日，尚未完成的暫停開發項目的TEI為8200萬美元，仍在我們的綜合開發組合中。其餘正在進行的綜合開發組合，包括正在開發的物業和預先穩定的物業，預計將在2022年8月之前完成，TEI為37億美元，尚有18億美元有待使用，以及61.6%是租賃的。我們預計2021年我們的發展活動將加快。有關我們截至2020年12月31日的開發組合的更多信息，請參閲項目2.物業。
29
資本支出
我們將翻新、改善和租賃營運物業所產生的成本資本化，作為投資基礎的一部分或在其他資產內。下圖彙總了我們每年的總資本支出，不包括開發成本和每平方英尺綜合運營物業的物業改善：
|
(1) |
由於上文討論的收購活動擴大了我們的投資組合，我們的資本支出有所增加。 |
戰略資本
此經營分部包括來自資產及物業管理的收入、提供服務的其他費用及促進從未合併實體賺取的收入。與戰略資本部門相關的收入會因收購和出售資產組合的規模、物業的公允價值以及其他交易活動(包括外幣匯率和促銷時機)的變化而波動。這些收入減去了與這些合資企業擁有的物業的資產和物業管理費用相關的直接成本。我們通過以下方式將物業管理和租賃職能的成本分配給戰略資本部門戰略資本支出和房地產運營部門通過租金費用基於相對投資組合的平方英尺。
以下是直接來自合併財務報表的戰略資本收入、支出和NOI的組成部分(單位：百萬)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
戰略資本收入 |
|
$ |
637 |
|
|
$ |
492 |
|
|
戰略資本支出 |
|
|
(218 |
) |
|
|
(185 |
) |
|
戰略資本-NOI |
|
$ |
419 |
|
|
$ |
307 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以下是我們的戰略資本收入、支出和NOI的更多詳細信息(單位：百萬)：
|
|
|
美國(1) |
其他美洲 |
歐洲 |
亞洲 |
總計 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
||||||||||
|
戰略資本收入(美元) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
經常性費用(2) |
|
|
111 |
|
|
|
75 |
|
|
|
32 |
|
|
|
31 |
|
|
|
120 |
|
|
|
106 |
|
|
|
68 |
|
|
|
56 |
|
|
|
331 |
|
|
|
268 |
|
|
|
交易費(3) |
|
|
16 |
|
|
|
11 |
|
|
|
5 |
|
|
|
5 |
|
|
|
20 |
|
|
|
17 |
|
|
|
26 |
|
|
|
25 |
|
|
|
67 |
|
|
|
58 |
|
|
|
促進收入增長 (4) |
|
|
228 |
|
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
|
5 |
|
|
|
5 |
|
|
|
161 |
|
|
|
5 |
|
|
|
- |
|
|
|
239 |
|
|
|
166 |
|
|
|
戰略資本收入總額(美元) |
|
|
355 |
|
|
|
86 |
|
|
|
38 |
|
|
|
41 |
|
|
|
145 |
|
|
|
284 |
|
|
|
99 |
|
|
|
81 |
|
|
|
637 |
|
|
|
492 |
|
|
|
戰略資本支出(美元)(4) |
|
|
(118 |
) |
|
|
(97 |
) |
|
|
(13 |
) |
|
|
(14 |
) |
|
|
(45 |
) |
|
|
(38 |
) |
|
|
(42 |
) |
|
|
(36 |
) |
|
|
(218 |
) |
|
|
(185 |
) |
|
|
戰略資本-NOI(美元) |
|
|
237 |
|
|
|
(11 |
) |
|
|
25 |
|
|
|
27 |
|
|
|
100 |
|
|
|
246 |
|
|
|
57 |
|
|
|
45 |
|
|
|
419 |
|
|
|
307 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
在美國的支出包括薪酬、人事費和PPP獎勵，這些獎勵是為在美國工作但也支持其他地區的員工提供的。 |
|
(2) |
經常性費用包括資產和物業管理費。美國市場的增長主要是由於IPT交易。 |
|
(3) |
交易費用包括租賃佣金和收購、處置、開發和其他費用。 |
|
(4) |
我們通常根據三年的累計回報直接從合作投資企業的第三方投資者那裏賺取推廣收入。根據PPP的條款，我們賺取的促銷收入中約有40%以現金和股票獎勵的形式支付給我們的員工，並通過戰略資本支出、作為既得利益者。關於購買力平價獎勵的討論，見合併財務報表附註12。 |
30
以下房地產投資是通過我們未合併的共同投資企業根據12月31日的歷史成本(美元和平方英尺，單位為百萬美元)持有的：
|
|
|
美國 |
其他美洲(1) |
歐洲 |
亞洲 |
總計 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||||||||
|
風險投資 |
|
|
1 |
|
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
3 |
|
|
|
9 |
|
|
|
9 |
|
|
運營特性 |
|
|
706 |
|
|
|
605 |
|
|
|
229 |
|
|
|
214 |
|
|
|
768 |
|
|
|
731 |
|
|
|
167 |
|
|
|
144 |
|
|
|
1,870 |
|
|
|
1,694 |
|
|
平方英尺 |
|
|
117 |
|
|
|
99 |
|
|
|
51 |
|
|
|
44 |
|
|
|
185 |
|
|
|
176 |
|
|
|
67 |
|
|
|
59 |
|
|
|
420 |
|
|
|
378 |
|
|
總資產(美元)(2) |
|
|
10,840 |
|
|
|
8,408 |
|
|
|
3,023 |
|
|
|
2,707 |
|
|
|
16,918 |
|
|
|
14,677 |
|
|
|
10,209 |
|
|
|
8,758 |
|
|
|
40,990 |
|
|
|
34,550 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
在本表格中，PBLV和我們的其他巴西合資企業被合併為一家合資企業。 |
|
(2) |
所有地區總資產的增長主要是由於收購，包括美國的IPT，以及外幣匯率的變動。 |
有關我們未合併的共同投資項目的更多信息，請參閲合併財務報表附註5。
併購費用
2020年和2019年的併購支出分別為2.75億美元和2.66億美元。2020年包括向普羅吉斯基金會捐贈500萬美元，用於捐贈給新冠肺炎救援組織。我們將某些內部成本資本化，包括與我們的開發活動直接相關的工資和相關費用。
下表彙總了資本化的併購金額(單位：百萬)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
建築和土地開發活動 |
|
$ |
73 |
|
|
$ |
68 |
|
|
經營樓房改善和其他 |
|
|
23 |
|
|
|
20 |
|
|
資本化併購費用總額 |
|
$ |
96 |
|
|
$ |
88 |
|
|
資本化薪金及相關費用佔薪金及有關費用總額的百分比 |
|
|
20.2 |
% |
|
|
19.5 |
% |
折舊及攤銷費用
2020年和2019年的折舊和攤銷費用分別為16億美元和11億美元。
下表強調了與2019年相比，2020年折舊和攤銷費用的主要變化(百萬美元)：
|
(1) |
收購包括在Liberty交易和IPT交易中獲得的經營物業、其他房地產和相關租賃無形資產。 |
31
房地產交易收益，淨額
下表總結了我們的處置開發物業和土地的收益，淨額，這主要包括對我們未合併實體的貢獻，以及房地產投資的其他處置收益，淨額，其中包括營業物業的銷售和其他房地產交易，截至12月31日的年度(單位：百萬)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
對未合併實體的繳款和對第三方的處置 |
|
$ |
465 |
|
|
$ |
468 |
|
|
處置開發物業和土地的總收益，淨額 |
|
$ |
465 |
|
|
$ |
468 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
對未合併實體的繳款和對第三方的處置 |
|
$ |
252 |
|
|
$ |
255 |
|
|
部分贖回未合併的共同投資企業的投資收益 |
|
|
- |
|
|
|
135 |
|
|
房地產投資其他處置的總收益，淨額 |
|
$ |
252 |
|
|
$ |
390 |
|
我們主要利用這些交易的收益為我們在這兩個時期的資本投資提供資金。有關這些交易的進一步信息，見合併財務報表附註4。
我們的自有和管理(“O&M”)運營組合
我們在運營與維護的基礎上管理我們的業務並審查我們的運營基本面，其中包括由我們全資擁有或由我們的共同投資企業之一擁有的物業。我們相信，通過這種方式審查基本面，管理層可以瞭解對財務報表的整個影響，因為它將影響房地產業務和戰略資本部門，以及我們根據所有權從未合併的共同投資項目中確認的淨收益。根據公認會計準則，吾等並不控制未合併的共同投資合營公司，而合營公司經營資料的呈報並不代表法律上的索償。
我們的營運及維修業務組合不包括我們的開發組合、增值物業、非工業物業或我們無意長期持有的物業，這些物業被歸類為持有以供出售或在其他房地產投資內。增值物業是指預期會重新用途或重新開發以作更高及更佳用途的物業，以及最近收購的可提供創造更大價值的機會的物業。有關我們12月31日的運營和維護業務組合的信息，請參見下面的內容(單位：百萬平方英尺)：
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||||||||||||||||
|
|
物業數量 |
|
|
正方形 腳 |
|
|
佔用百分比 |
|
|
物業數量 |
|
|
正方形 腳 |
|
|
佔用百分比 |
|
||||||
|
已整合 |
|
2,252 |
|
|
|
441 |
|
|
|
96.6 |
% |
|
|
1,882 |
|
|
|
359 |
|
|
|
96.1 |
% |
|
未整合 |
|
1,849 |
|
|
|
416 |
|
|
|
95.9 |
% |
|
|
1,676 |
|
|
|
376 |
|
|
|
96.8 |
% |
|
總計 |
|
4,101 |
|
|
|
857 |
|
|
|
96.2 |
% |
|
|
3,558 |
|
|
|
735 |
|
|
|
96.5 |
% |
32
以下是總結我們運維運營組合的租賃活動的關鍵運營指標。
|
(1) |
對於初始租期為一年或以上的租賃，計算已開始租賃的平方英尺和加權平均實際租金變化淨額。根據每年開始的租賃總面積，我們保留了70%以上的客户。 |
|
(2) |
週轉成本包括外部租賃佣金和租户改善，並指一年以上租賃開始時產生的債務。在2020年和2019年，每平方英尺的週轉成本增加，然而，由於租賃期限較長和租金較高，導致成本佔租賃價值的百分比較低。 |
同店分析
我們相同的商店指標是非GAAP財務指標，這是房地產行業常用的財務指標，從淨有效和現金基礎上看都是金融界的預期。我們使用“同店”分析評估我們擁有和管理的經營物業的表現，因為該分析中的物業數量在不同時期是一致的，這使我們和投資者能夠分析我們正在進行的業務運營。我們在物業NOI上確定我們的同一門店指標，其計算方法為租金收入減去基於我們的所有權權益的合併和非合併物業在同一門店羣體中適用物業的租金支出，如下所述。
我們將截至2020年12月31日的三個月的門店數量定義為我們運營和維護投資組合中的物業，包括合併物業和未合併共同投資企業於2019年1月1日擁有的物業的NOI，以及在2019年和2020年同一三個月期間擁有的物業。我們認為，綜合投資組合的物業NOI的驅動因素對於我們投資的合資企業擁有的物業通常是相同的，因此我們根據Prologis在物業中的所有權(“Prologis Share”)來評估O&M投資組合的相同門店指標。同一門店數量不包括持有供出售給第三方的物業，以及在期初(2019年1月1日)未穩定的開發物業，以及在此期間收購或處置給第三方的物業。為了得出一個適當的衡量期間間經營業績的指標，我們通過使用報告的期末匯率將兩個時期的當地貨幣換算成美元來消除外幣匯率變動的影響。
作為非GAAP財務指標，相同的商店指標作為一種分析工具具有一定的侷限性，可能會因房地產公司而異。因此，我們提供以下對帳租金收入較少租金費用(“物業NOI”)(從我們根據美國公認會計原則編制的綜合財務報表)到我們相同的商店物業NOI衡量標準。
我們每季度評估一次同一家門店的投資組合結果。以下是我們2020年和2019年每個季度的綜合租金收入、租金支出和物業NOI與全年的對賬，包括在合併損益表和合並財務報表附註19中，以及截至12月31日的三個月我們的同一門店投資組合分析中各自的金額(以百萬美元為單位)：
|
|
|
截至三個月 |
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
3月31日， |
|
|
6月30日， |
|
|
9月30日， |
|
|
十二月三十一日， |
|
|
全年 |
|
|||||
|
2020 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
879 |
|
|
$ |
944 |
|
|
$ |
980 |
|
|
$ |
988 |
|
|
$ |
3,791 |
|
|
租金費用 |
|
|
(228 |
) |
|
|
(232 |
) |
|
|
(245 |
) |
|
|
(247 |
) |
|
|
(952 |
) |
|
物業噪音 |
|
$ |
651 |
|
|
$ |
712 |
|
|
$ |
735 |
|
|
$ |
741 |
|
|
$ |
2,839 |
|
|
2019 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
697 |
|
|
$ |
701 |
|
|
$ |
711 |
|
|
$ |
723 |
|
|
$ |
2,832 |
|
|
租金費用 |
|
|
(188 |
) |
|
|
(181 |
) |
|
|
(181 |
) |
|
|
(184 |
) |
|
|
(734 |
) |
|
物業噪音 |
|
$ |
509 |
|
|
$ |
520 |
|
|
$ |
530 |
|
|
$ |
539 |
|
|
$ |
2,098 |
|
33
|
|
截至三個月 十二月三十一日， |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
更改百分比 |
|
|||
|
合併物業NOI與同一門店物業NOI措施的對賬： |
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
$ |
988 |
|
|
$ |
723 |
|
|
|
|
|
|
租金費用 |
|
(247 |
) |
|
|
(184 |
) |
|
|
|
|
|
合併物業噪音 |
$ |
741 |
|
|
$ |
539 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
調整以獲得相同的商店結果： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
物業NOI來自不包括在同一商店投資組合中的合併物業和 *其他調整 (1)(2) |
|
(253 |
) |
|
|
(61 |
) |
|
|
|
|
|
來自同一家門店內未合併的共同投資企業的物業NOI 投資組合中的投資組合 (1)(2) |
|
515 |
|
|
|
493 |
|
|
|
|
|
|
第三方從同一商店組合中包括的物業中獲得的物業NOI份額(1)(2) |
|
(415 |
) |
|
|
(403 |
) |
|
|
|
|
|
同一門店物業序號份額NOI-Net生效 (2) |
$ |
588 |
|
|
$ |
568 |
|
|
|
3.5 |
% |
|
綜合物業直線租金和公允價值租賃調整 在同一家商店的產品組合中包括了這些產品(3) |
|
(11 |
) |
|
|
(9 |
) |
|
|
|
|
|
非合併合營企業直線租金和公允價值租賃 **包括在同一家門店投資組合中的調整 (3) |
|
(11 |
) |
|
|
(7 |
) |
|
|
|
|
|
第三方在直線租金和公允價值租賃調整中的份額包括 他們在同一家商店的投資組合中 (2)(3) |
|
9 |
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
同一門店物業的序幕份額-現金 (2)(3) |
$ |
575 |
|
|
$ |
558 |
|
|
|
3.0 |
% |
|
|
(1) |
我們不包括為出售給第三方而持有的物業，以及在期初未穩定的開發物業，以及在期內收購或出售給第三方的物業。我們還剔除了淨終止和重新談判費用，以便我們能夠評估每個物業租金收入的增長或下降，而不考慮不能表明物業經常性經營業績的一次性項目。淨終止和重新談判費用是指為允許客户終止或重新談判其租賃而談判的總費用，但被因調整租賃期內的直線租金而記錄的資產註銷所抵消。根據向每個物業提供的物業管理服務(一般是根據收入的百分比)，對同一商店物業NOI進行調整，以包括我們綜合物業的物業管理費用分配。在合併時，這些金額將被扣除，提供物業管理服務的實際成本被確認為我們合併租金支出的一部分。 |
|
|
(2) |
我們根據我們對基礎物業的投資，包括合併物業和共同投資企業擁有的物業的同一商店投資組合的物業NOI。為了從我們擁有少於100%股份的共同投資項目中計算我們在同一門店物業NOI中的份額，我們使用共同投資項目的基礎物業NOI作為同一門店投資組合的基礎物業NOI，並將我們在2020年12月31日的所有權百分比應用於兩個時期的物業NOI，包括在此期間貢獻的物業。我們通過減去第三方在合併和未合併的共同投資企業中的份額來調整共同投資企業的同一門店投資組合的總財產NOI. |
在本報告所述期間，某些全資擁有的物業被貢獻給一家共同投資企業，幷包括在同一商店投資組合中。無論是我們的綜合業績，還是共同投資企業的綜合業績，當單獨來看時，都不能在相同的存儲基礎上進行比較，這是因為各自投資組合的構成在不同時期發生了變化(例如，出資物業的結果根據我們在期末的所有權權益，計入我們截至出資日期的綜合業績，以及在出資日期之後的合資企業業績)。因此，只有標記為“Prologis Share of Same Store Property NOI”的行項目在一段時間內是可比較的。
|
|
(3) |
我們進一步剔除了根據美國公認會計原則編制的財務報表中包含的某些非現金項目(直線租金和公允價值租賃調整的攤銷)，以反映相同的Store Property NOI-Cash衡量標準。 |
我們管理我們的業務，並根據我們的運營與維護投資組合的相同商店結果100%補償我們的高管，因為我們在所有權盲目的基礎上管理我們的投資組合。我們通過將100%的物業包括在我們的同一商店投資組合中來計算這些結果。
收入(費用)的其他組成部分
來自未合併實體的淨收益
我們確認未合併實體的淨收益(使用權益法核算)在2020年和2019年分別為2.97億美元和2億美元。我們確認的收益可能受到以下因素的影響：(I)每個企業的收入和支出的差異；(Ii)每個企業擁有的物業組合的規模和入住率；(Iii)物業處置和債務清償的收益或損失；(Iv)我們在每個企業的所有權權益；以及(V)用於將我們在淨收益中的份額換算成美元的外幣匯率波動。
34
有關我們在已確認淨收益中所佔份額的進一步細分，請參閲上文戰略資本部分討論和合並財務報表附註5中關於我們的未合併實體的討論。
利息支出
下表詳細説明瞭我們的淨利息支出(百萬美元)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
總利息支出 |
|
$ |
348 |
|
|
$ |
271 |
|
|
債務貼現攤銷和債務發行成本淨額 |
|
|
9 |
|
|
|
17 |
|
|
資本化金額 |
|
|
(42 |
) |
|
|
(48 |
) |
|
淨利息支出 |
|
$ |
315 |
|
|
$ |
240 |
|
|
年內加權平均實際利率 |
|
|
2.2 |
% |
|
|
2.4 |
% |
與2019年相比，由於2020年債務餘額增加，利息支出增加，這主要是由於發行優先票據和Liberty交易中承擔的債務，部分減少是由於我們在2020年摘要部分討論的再融資活動導致利率下降。
有關我們的債務和借款成本的進一步討論，請參閲綜合財務報表附註8和流動性和資本資源部分。
外幣和衍生工具收益(損失)淨額
我們面臨着與我們在外國投資的投資和收益相關的外匯兑換風險。我們可以使用衍生金融工具來管理外幣匯率風險。吾等確認未指定衍生工具合約在未實現損益中的公允價值變動。在結算這些交易時，我們確認已實現的收益或損失。
我們主要通過借入我們投資的貨幣來對衝外匯風險，從而提供了一種天然的對衝。我們發行了一種與借款實體的功能貨幣不同的債務，並將部分債務指定為非衍生品淨投資對衝。我們確認對債務的未對衝部分和未實現損益的應計利息進行重新計量和結算。
下表詳細説明瞭我們的外幣和衍生工具收益(虧損)，淨收益包括在收益中(以百萬為單位)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
已實現外幣和衍生工具收益(虧損)，淨額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未指定衍生品結算的收益(損失) |
|
$ |
(6 |
) |
|
$ |
28 |
|
|
與第三方的交易結算收益 |
|
|
- |
|
|
|
1 |
|
|
已實現外幣和衍生工具收益(損失)淨額 |
|
|
(6 |
) |
|
|
29 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未實現外幣和衍生工具收益(損失)，淨額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未指定衍生工具及未對衝債務的公允價值變動虧損 |
|
|
(152 |
) |
|
|
(74 |
) |
|
重新計量某些資產和負債的收益(損失) |
|
|
(9 |
) |
|
|
3 |
|
|
未實現外幣和衍生工具損失合計，淨額 |
|
|
(161 |
) |
|
|
(71 |
) |
|
外幣和衍生工具損失合計，淨額 |
|
$ |
(167 |
) |
|
$ |
(42 |
) |
有關我們的外幣和衍生金融工具政策的更多信息，請參閲綜合財務報表附註2；有關我們的衍生和非衍生交易的更多信息，請參閲綜合財務報表附註15。
提前清償債務損失，淨額
如上所述，在2020年期間，我們發行了62億美元的優先票據，本金總額為美元，並將所得資金用於在到期前贖回某些利率較高的債務。這導致我們將加權平均剩餘期限延長至10年，並於2020年12月31日將加權平均有效利率降至約1.9%，並於2020年確認提前清償1.88億美元債務的損失。損失包括在Liberty交易和IPT交易中承擔的債務的清償，即提前還款罰金超過承擔債務時記錄的保費。2019年，我們確認了1600萬美元的提前清償債務損失。有關債務回購的更多信息，請參見合併財務報表附註8和流動性和資本資源部分。
所得税費用
我們確認與我們的應税REIT子公司以及我們運營所在的地方、州和外國司法管轄區相關的所得税支出。我們目前的所得税支出主要根據我們的應納税所得額的時間段而波動，包括
35
財產的處置和貢獻收益 及合營企業所得費用。。遞延所得税支出(收益)一般是由於該期間的臨時差額以及以前在應税子公司中確認為遞延所得税資產的前幾年產生的淨營業虧損的利用所致。
下表彙總了我們的所得税支出(福利)(單位：百萬)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
當期所得税支出： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税費用 |
|
$ |
83 |
|
|
$ |
48 |
|
|
處置所得税支出 |
|
|
41 |
|
|
|
15 |
|
|
與獲得性税收負債相關的處置所得税費用 |
|
|
6 |
|
|
|
- |
|
|
當期所得税支出總額 |
|
|
130 |
|
|
|
63 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
遞延所得税費用(福利)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税費用 |
|
|
6 |
|
|
|
12 |
|
|
與獲得性税收負債相關的處置的所得税優惠 |
|
|
(6 |
) |
|
|
- |
|
|
遞延所得税支出總額 |
|
|
- |
|
|
|
12 |
|
|
所得税總支出 |
|
$ |
130 |
|
|
$ |
75 |
|
我們的所得税在綜合財務報表附註13中有更詳細的討論。
可歸因於非控股權益的淨收益
這一數額是指第三方投資者在我們不擁有100%股權的合併實體產生的收益中所佔的份額，減去應支付給我們的第三方費用或推廣份額，並在此期間賺取。 2020年和2019年，我們的非控股權益淨收益分別為1.35億美元和1.29億美元。這些數額包括2020年和2019年可歸因於Prologis，L.P.共同有限合夥單位持有人的淨收益分別為4200萬美元和4700萬美元。
有關我們非控股權益的進一步信息，請參閲合併財務報表附註11。
其他全面收益(虧損)
有關外幣及衍生金融工具政策的詳情，請參閲綜合財務報表附註2；有關衍生及非衍生交易及其他全面收益(虧損)的詳情，請參閲綜合財務報表附註15。
環境問題
有關環境負債的進一步資料，見合併財務報表附註16。
流動資金和資本資源
概述
我們認為，我們從經營活動、我們共同投資企業的分配、財產的貢獻和處置以及可用的融資來源中產生現金的能力足以滿足我們預期的未來開發、收購、運營、償債、股息和分配需求。
近期本金現金來源及用途
除了分紅和分配，我們預計我們的主要現金需求將包括以下內容：
|
• |
完成我們正在進行的綜合開發組合中物業的開發和租賃(截至2020年12月31日，我們開發組合中的82個物業已租賃61.6%，當前投資為19億美元，建成和租賃後的TEI為37億美元，剩餘18億美元的估計額外所需投資)； |
|
• |
開發我們可能長期持有的新物業，或隨後為未合併的共同投資企業提供資金，包括在某些市場獲得土地； |
|
• |
我們經營組合中物業的資本支出和租賃成本； |
|
• |
2021年償還債務和預定本金支付3.76億美元； |
|
• |
對當前和未來未合併的共同投資企業和其他企業的額外投資； |
36
|
• |
收購營運物業或營運物業組合(視乎市場及其他情況而定)，以便在我們的綜合投資組合中作直接長期投資(這可能包括從我們的共同投資項目收購)；及 |
|
• |
通過現金購買、公開市場購買、私下協商的交易、要約收購或其他方式回購我們的未償還債務或股權證券(取決於當時的市場狀況、我們的流動性、合同限制和其他因素)。 |
我們預計我們的現金需求主要來自以下來源(視市場情況而定)：
|
• |
財產業務的現金流量淨額； |
|
• |
為共同投資企業提供的服務所賺取的費用，包括推廣費； |
|
• |
從共同投資企業獲得的分配； |
|
• |
將財產、地塊或者其他投資出售給第三人的所得； |
|
• |
將財產出資給當前或未來的合資企業所得的收益； |
|
• |
可用無限制現金餘額(2020年12月31日為5.98億美元)； |
|
• |
根據我們目前的信貸安排和多幣種定期貸款的借款能力(截至2020年12月31日可用42億美元)； |
|
• |
發行債券所得款項；及 |
|
• |
出售我們在共同投資企業中的部分投資所得收益，以實現長期所有權目標。 |
我們也可以根據市場情況，通過發行股權證券來獲得收益。
債務
下表按幣種彙總了截至12月31日我們的合併債務信息(以百萬美元為單位)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||||||||||||||||
|
|
|
加權平均 利率 |
|
|
金額 傑出的 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
加權平均 利率 |
|
|
金額 傑出的 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
||||||
|
英鎊，英鎊 |
|
|
2.2 |
% |
|
$ |
1,019 |
|
|
|
6.1 |
% |
|
|
2.3 |
% |
|
$ |
657 |
|
|
|
5.5 |
% |
|
加元 |
|
|
2.7 |
% |
|
|
286 |
|
|
|
1.7 |
% |
|
|
3.4 |
% |
|
|
280 |
|
|
|
2.3 |
% |
|
歐元 |
|
|
1.4 |
% |
|
|
6,550 |
|
|
|
38.8 |
% |
|
|
1.9 |
% |
|
|
6,129 |
|
|
|
51.5 |
% |
|
日元 |
|
|
0.8 |
% |
|
|
2,877 |
|
|
|
17.1 |
% |
|
|
0.7 |
% |
|
|
2,329 |
|
|
|
19.6 |
% |
|
美元 |
|
|
2.8 |
% |
|
|
6,117 |
|
|
|
36.3 |
% |
|
|
4.4 |
% |
|
|
2,511 |
|
|
|
21.1 |
% |
|
債務總額(1) |
|
|
1.9 |
% |
|
$ |
16,849 |
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
% |
|
$ |
11,906 |
|
|
|
|
|
|
(1) |
截至2020年12月31日和2019年12月31日的未償債務加權平均期限分別為122個月和94個月。在截至2020年12月31日的未償債務中，有136億美元將在2025年後到期。我們在2020年的再融資活動顯著延長了優先票據的到期日。 |
截至2020年12月31日，我們的信用評級為穆迪A3級，標準普爾A-級，展望均為穩定。這些評級使我們能夠以有利的利率借款。我們信用評級的不利變化可能會對我們的業務產生負面影響，特別是對我們的再融資和其他資本市場活動、我們管理債務到期日的能力、我們未來的增長以及我們的開發和收購活動。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，評級機構可隨時修改或撤回。
截至2020年12月31日，我們遵守了所有金融債務契約。這些公約包括關於總債務、擔保債務和固定費用覆蓋率的慣例財務公約。
有關我們債務的進一步討論，請參閲合併財務報表附註8。
與某些共同投資企業有關的股權承諾
某些聯合投資項目得到了我們和我們的風險夥伴的股權承諾。我們的合資夥伴用現金履行他們的股權承諾。我們可以通過出資財產或現金來履行我們的股權承諾。
37
下表彙總了截至2020年12月31日的剩餘股權承諾(單位：百萬)：
|
|
|
股權承諾(1) |
|
|
|
|||||||||
|
|
|
序曲 |
|
|
風險投資夥伴 |
|
|
總計 |
|
|
到期日 |
|||
|
Prologis瞄準美國物流基金 |
|
$ |
- |
|
|
$ |
763 |
|
|
$ |
763 |
|
|
2023 (2) |
|
Prologis歐洲物流基金 |
|
|
- |
|
|
|
1,813 |
|
|
|
1,813 |
|
|
2022 – 2023 (2) |
|
Prologis英國物流合資企業 |
|
|
8 |
|
|
|
49 |
|
|
|
57 |
|
|
2024 |
|
中國核心物流基金前言 |
|
|
- |
|
|
|
115 |
|
|
|
115 |
|
|
2022 – 2023 |
|
中國物流合資企業序幕 |
|
|
289 |
|
|
|
1,636 |
|
|
|
1,925 |
|
|
2021 – 2028 |
|
Prologis巴西物流合資企業 |
|
|
49 |
|
|
|
195 |
|
|
|
244 |
|
|
2026 – 2027 |
|
總計 |
|
$ |
346 |
|
|
$ |
4,571 |
|
|
$ |
4,917 |
|
|
|
|
(1) |
以與美元不同的功能貨幣運營的合資企業的股權承諾使用2020年12月31日的外幣匯率計算。 |
|
(2) |
風險合作伙伴可以選擇在最初承諾日期後18個月內取消其股權承諾。 |
有關我們在未合併的共同投資項目中的投資活動的更多信息，請參閲下面的現金流量摘要。
未合併的共同投資風險債務
截至2020年12月31日，我們在未合併的聯合投資企業中的投資和預付款為67億美元。截至2020年12月31日，以下列出的企業的第三方債務總額為118億美元。我們的某些企業沒有第三方債務，因此被排除在外。這筆債務對Prologis和共同投資企業中的其他投資者沒有追索權，在2020年12月31日到期並計息如下(以百萬美元為單位)：
|
|
|
總計(1) |
|
|
加權平均利率 |
|
|
賬面總值(1) |
|
|
所有權百分比 |
|
||||
|
Prologis瞄準美國物流基金 |
|
$ |
3,129 |
|
|
3.2% |
|
|
$ |
11,395 |
|
|
25.6% |
|
||
|
FIBRA前言 |
|
|
854 |
|
|
3.4% |
|
|
|
2,573 |
|
|
46.8% |
|
||
|
Prologis歐洲物流基金 |
|
|
3,389 |
|
|
2.1% |
|
|
|
12,941 |
|
|
24.3% |
|
||
|
Prologis英國物流合資企業 |
|
|
613 |
|
|
3.1% |
|
|
|
990 |
|
|
15.0% |
|
||
|
日本房地產投資信託基金 |
|
|
2,504 |
|
|
0.7% |
|
|
|
6,831 |
|
|
15.1% |
|
||
|
中國核心物流基金前言 |
|
|
721 |
|
|
5.6% |
|
|
|
2,128 |
|
|
15.8% |
|
||
|
中國物流合資企業序幕 |
|
|
606 |
|
|
2.9% |
|
|
|
1,208 |
|
|
15.0% |
|
||
|
總計 |
|
$ |
11,816 |
|
|
|
|
|
|
$ |
38,066 |
|
|
|
|
|
|
(1) |
截至2020年12月31日，所有未合併的共同投資企業的加權平均貸款與價值比率為27.4%。貸款與價值之比是一種非公認會計準則的衡量指標，計算方法為每個合資企業的第三方債務總額占房地產賬面總值的百分比，並根據所有未合併的共同投資企業的累計賬面總值進行加權。 |
截至2020年12月31日，我們不為未合併的共同投資企業的任何第三方債務提供擔保。作為管理人或發起人，我們與共同投資企業合作，以保持充足的流動性，併為其到期債務進行再融資。不能保證聯合投資企業能夠以與到期債務一樣優惠的條款為任何到期債務進行再融資，或者根本不能保證。如果合資企業無法通過新發行的債務對到期債務進行再融資，他們可以通過我們和我們的合作伙伴的自願出資或出售資產的方式獲得資金。我們的某些合資企業也有信貸安排，即未抵押財產，這兩者都可以用來獲得資金。
現金流摘要
下表彙總了我們的現金流活動(單位：百萬)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
經營活動提供的淨現金 |
|
$ |
2,937 |
|
|
$ |
2,264 |
|
|
用於投資活動的現金淨額 |
|
$ |
(3,074 |
) |
|
$ |
(685 |
) |
|
用於融資活動的現金淨額 |
|
$ |
(372 |
) |
|
$ |
(840 |
) |
|
現金和現金等價物淨增加(減少)，包括外國 人民幣兑美元匯率 |
|
$ |
(491 |
) |
|
$ |
745 |
|
38
經營活動
業務活動提供的現金，不包括應收款和應付款的變動，受到下列重大活動的影響：
|
• |
房地產業務。我們通過房地產業務部門的淨收入獲得大部分運營現金。有關我們的房地產運營部門的進一步解釋，請參閲上面的運營結果部分。這一部門的收入包括2020年和2019年直線租金的非現金調整，以及高於和低於市場租賃的1.26億美元和9800萬美元的攤銷。 |
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• |
戰略資本。 我們還通過我們的戰略資本部門為我們未合併的共同投資企業提供資產和物業管理及其他服務，從而產生運營現金。有關我們戰略資本部門淨收入的主要驅動因素，請參閲上面的運營業績部分。包括在戰略資本收入是指在收到現金期間在經營活動中確認的第三方投資者因推廣而欠下的份額。 |
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併購費用和基於股權的薪酬獎勵。2020年和2019年，我們分別產生了2.75億美元和2.66億美元的併購成本。我們確認了2020年和2019年基於股權的非現金薪酬支出分別為1.1億美元和9800萬美元，這些支出計入租金費用在房地產運營領域，戰略資本支出在戰略資本部分和併購費用。 |
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來自未合併實體的營業分配。 我們在2020年和2019年分別從未合併實體的運營產生的現金流中獲得了4.51億美元和3.47億美元的分配，作為我們投資的回報。 |
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為利息支付的現金，扣除資本化的金額。 我們在2020年和2019年分別支付了3.09億美元和2.14億美元的利息(扣除資本化金額)。關於這項活動的進一步信息，見合併財務報表附註8。 |
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• |
支付所得税的現金，扣除退款後的淨額。 我們在2020年和2019年分別繳納了1.01億美元和6200萬美元的所得税(扣除退税)。有關這項活動的進一步資料，見合併財務報表附註13。 |
投資活動
投資活動提供的現金是由貢獻和處置房地產的收益驅動的。用於投資活動的現金主要是由我們投資於房地產開發、收購和資本支出的資本部署活動推動的。有關這些活動的進一步資料，見合併財務報表附註4。此外，以下重大交易也影響了我們在投資活動中提供或使用的現金：
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自由交易，扣除獲得的現金後的淨額. 我們在2020年支付了2900萬美元的淨現金來完成Liberty交易，這主要是因為交易成本。此次收購的資金來源是發行股票和承擔債務。這筆債務的一部分已在收購後償還，如下文融資活動部分所述。有關這項交易的更多信息，請參閲合併財務報表附註3。 |
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• |
IPT交易，扣除獲得的現金後的淨額。我們的合併共同投資企業USLV從IPT手中收購了房地產資產，現金收購價為17億美元。我們在USLV的合作伙伴貢獻了他們在購買價格中的份額9.17億美元，顯示在非控股權益供款參與融資活動。所承擔的所有債務已在收購後償還，如下文融資活動部分所述。有關這項交易的更多信息，見合併財務報表附註4和附註11。 |
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• |
對我們未合併實體的投資和預付款。我們將現金投資於我們的未合併實體，佔我們的比例份額，2020年和2019年分別為3.86億美元和2.76億美元。這些合資企業將資金用於購買房產、開發和償還債務。有關我們未合併的共同投資項目的更多細節，請參閲合併財務報表附註5。 |
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• |
投資回報。我們在2020年和2019年分別從未合併實體獲得了2.57億美元和3.89億美元的投資回報。這些金額包括來自風險投資活動的分派，包括物業銷售收益、債務再融資和贖回我們在某些未合併實體的投資。 |
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• |
淨投資套期保值結算。我們在2020年和2019年每年支付了700萬美元的淨現金來結算淨投資對衝。有關衍生工具交易的進一步資料，請參閲綜合財務報表附註15。 |
39
融資活動
融資活動提供和使用的現金主要來自信貸和其他債務的收益和付款，以及普通股和優先股的股息以及非控制性利息的貢獻和分配。 此外，以下重大交易也影響了我們在融資活動中提供或使用的現金：
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• |
回購普通股和優先股。2020年，我們分別支付了3500萬美元和700萬美元回購普通股和Q系列優先股。 |
我們的債務回購和付款以及發行債務所得包括以下活動(以百萬計)：
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2020 (1) |
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2019 |
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債務的回購和償付(包括清償費用) |
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定期計劃的債務本金支付和到期付款 |
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$ |
10 |
|
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$ |
29 |
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|
有擔保的抵押債務 |
|
|
565 |
|
|
|
433 |
|
|
高級筆記 |
|
|
4,856 |
|
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|
669 |
|
|
定期貸款 |
|
|
1,351 |
|
|
|
2,171 |
|
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總計 |
|
$ |
6,782 |
|
|
$ |
3,302 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
發行債券所得款項 |
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|
|
|
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|
|
有擔保的抵押債務 |
|
$ |
155 |
|
|
$ |
250 |
|
|
高級筆記 |
|
|
6,170 |
|
|
|
2,053 |
|
|
定期貸款 |
|
|
1,500 |
|
|
|
1,674 |
|
|
總計 |
|
$ |
7,825 |
|
|
$ |
3,977 |
|
|
(1) |
我們完成了該公司於2020年收購了Liberty，並承擔了28億美元的債務，其中18億美元用發行優先票據的收益償還。USLV在IPT交易中承擔了3.42億美元的債務，這些債務在交易完成時全部清償。債務的承擔沒有列入上表。更多信息見合併財務報表附註8。 |
分派及派息規定
我們對普通股的股息政策是分配我們現金流的一定比例，以確保我們將滿足IRC的股息要求，相對於保持我們的REIT地位，同時仍允許我們保留現金，為資本改善和其他投資活動提供資金。
根據IRC，REITs可能需要繳納某些聯邦所得税和未分配的應税收入的消費税。
我們在2020年和2019年分別支付了每股普通股0.58美元和0.53美元的季度現金股息。我們未來的普通股股息，如已公佈，可能會有所不同，並將由董事會根據當時的情況(包括我們的財務狀況、經營業績和房地產投資信託基金的分配要求)決定，並可能在年內由董事會酌情調整。
我們對已發行的普通有限合夥單位按與我們的普通股股息相同的單位金額進行分配。作業中的A類單位有權獲得相當於每單位0.64665美元的季度分配，只要普通單位的季度分配至少為每單位0.4美元。在2020年和2019年，我們為每個A類單位支付了0.64665美元的季度現金分配。
截至2020年12月31日，我們有130萬股Q系列優先股流通股，清算優先權為每股50美元。年度股息率為每股8.54%，股息按季度拖欠支付。根據我們優先股的條款，我們被限制宣佈或支付關於我們普通股的任何股息，除非和直到所有關於優先股的累計股息已經支付，並且已經為關於優先股的相關股息期間宣佈的股息預留了足夠的資金。
其他承諾
我們一直在就收購或處置個別物業或物業組合進行不同階段的談判。
關鍵會計政策
關鍵會計政策是一項涉及主觀估計或假設的政策，需要管理層對本質上不確定且對實體的財務狀況和經營結果具有實質性影響的事項的影響做出判斷。管理層的判斷考慮了歷史和當前的經濟狀況以及對未來的預期。估計的變化可能會影響我們的財務狀況和經營業績中的特定項目，股東、潛在投資者、行業分析師和貸款人在評估我們的業績時會使用這些項目。綜合財務附註2所討論的主要會計政策
40
聲明，下面列出的聲明被我們確認為符合要考慮的標準關鍵會計政策。請參閲備註E 2，瞭解有關這些關鍵會計的更多信息政策。
資產收購
我們一般將單一物業或物業組合的收購視為資產收購。通過資產收購獲得的房地產資產按其成本或交換的總代價計量，任何額外的對價或討價還價購買金額按相對公允價值分配給房地產物業和相關租賃無形資產。我們不打算長期持有的資產按公允價值記錄。在物業層面，我們將公允價值分配給組成部分，包括建築、土地、改善以及與收購租賃相關的無形資產或負債。分配中最重要的部分是建築和土地，需要使用基於市場的估計和假設。
購買價格分配基於物業的預期未來現金流和物業所在市場的各種特徵，採用收益法方法，可以是貼現現金流分析或將資本化率應用於物業的估計NOI。主要假設包括市場租金、增長率、折扣率和資本化率。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢以及市場和經濟狀況。我們根據最近的交易和其他市場數據按市場確定折扣率和資本化率，並在必要時根據物業特徵進行調整。土地的公允價值通常基於相關的市場數據，例如將目標地塊與最近出售或目前在市場上出售的類似地塊進行比較。使用不同的假設對所收購的物業進行估值，並在建築物和土地之間分配物業價值的最重要部分，可能會影響我們在估計剩餘使用年限內確認的費用。
房地產資產的可回收性
每當事件或環境變化顯示我們的長期資產的賬面價值可能無法完全收回時，我們就評估該等資產的賬面價值。這項評估主要是基於我們在短期內出售物業的意向發生變化而導致的預期持有期縮短。我們有流程來監控我們的投資意向以及與當前賬面價值相比的估計處置價值。若吾等對潛在觸發事件的評估顯示，預期於短期內出售的物業的賬面價值不可收回，吾等會就賬面價值超出物業當前估計公允價值的金額確認減值費用。吾等根據出售所得收益釐定物業的公允價值，而出售所得收益是基於報價市值、第三方評估或利用物業未來淨租金收入及預期市值比率的貼現現金流模型估計的。預計未來現金流的使用是基於與我們對未來預期的估計以及我們用來管理基礎業務的戰略計劃相一致的假設。經濟和經營狀況的變化可能會影響我們在確定可能導致未來減值的公允價值時所使用的意圖和假設。
新會計公告
見合併財務報表附註2。
普通股股東/單位持有人應佔業務資金(“FFO”)
FFO是一種非公認會計準則的財務指標，通常用於房地產行業。與FFO最直接可比的GAAP指標是淨收益。
全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)將FFO定義為根據GAAP計算的收益，以剔除銷售先前折舊物業的歷史成本折舊和損益，以及減值費用。我們也不計入收購控股權時股權投資的重估收益和部分出售我們的投資所確認的收益，因為這些收益類似於出售以前折舊的物業的收益。我們從我們未合併的實體和第三方在我們合併的共同投資企業中的份額中排除了類似的調整。
我們的FFO措施
我們的FFO衡量標準始於NAREIT的定義，我們進行了一定的調整，以反映我們的業務以及管理層計劃和執行我們的業務戰略的方式。雖然並非罕見或不尋常，但我們在計算時調整的附加項目FFO，由Prologis修改和核心FFO，兩者都會在不同時期受到重大波動的影響。雖然這些項目可能會對我們的運營產生實質性影響，並反映在我們的財務報表中，但剔除這些項目的影響使我們能夠更好地瞭解我們物業的長期核心運營表現。這些項目對我們在與我們的長期前景無關的不一致和不可預測的方向上的運營結果既有積極的短期影響，也有消極的短期影響。
我們根據我們在未合併和合併合資企業中的比例所有權份額來計算我們的FFO衡量標準，如下所述。我們通過將期間的平均所有權百分比逐個實體地應用於適用的對賬項目來反映我們在針對未合併企業的FFO計量中所佔的份額。我們通過調整我們的FFO措施，根據我們在適用期間的平均所有權百分比，剔除適用對賬項目的非控股權益份額，以反映我們對於不擁有100%股權的合併企業的份額。
41
這些FFO指標被管理層用作經營業績的補充財務指標，我們認為，股東、潛在投資者和財務分析師瞭解管理層使用的指標是很重要的。我們沒有，也不應該將我們的FFO指標用作根據GAAP計算的淨收益的替代指標，作為我們經營業績的指標，作為根據GAAP計算的經營活動現金的替代指標，或者作為我們為現金需求提供資金的能力的指標。
我們主要通過房地產租金收入和戰略資本業務收入來分析我們的經營業績，扣除運營、行政和融資費用後的收入。這一收入流不會直接受到我們在房地產或債務證券投資的市場價值波動的影響。
FFO，經Prologis修改，歸因於普通股股東/單位持有人(“FFO，經Prologis修改”)
到達，到達FFO，由Prologis修改，我們調整NAREIT定義的FFO衡量標準，以排除與外幣相關的項目和遞延税項的影響，具體而言：
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• |
子公司確認的遞延所得税優惠和遞延所得税費用； |
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• |
與收購中被記錄為遞延税項負債的已獲得税項負債相關的當期所得税支出，以不包括在我們定義的FFO衡量標準之外的收益中的遞延所得税收益來抵消；以及 |
|
• |
(I)吾等與境外機構之間的債務交易，(Ii)用於對衝吾等在境外機構的投資的第三方債務，(Iii)與任何該等債務交易有關的衍生金融工具，以及(Iv)與其他衍生金融工具相關的按市值計價調整所產生的外幣匯兑損益。 |
我們用FFO，由Prologis修改，以便管理層、分析師和投資者能夠對照其他在美國以外司法管轄區沒有類似業務或業務的REITs來評估我們的業績。
普通股股東/單位持有人的核心FFO(“核心FFO”)
除了……之外FFO，由Prologis修改，我們還使用核心FFO。到達，到達核心FFO，我們調整FFO，由Prologis修改中直接識別的下列經常性和非經常性項目FFO，由Prologis修改:
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• |
處置旨在出資或者出售的土地和開發物業的損益； |
|
• |
與出售房地產投資有關的所得税費用； |
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• |
確認的減值費用與我們在房地產上的投資有關，通常是因為我們改變了貢獻或出售這些財產的意圖； |
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• |
提前清償債務、贖回和回購優先股的收益或損失；以及 |
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• |
與自然災害有關的費用。 |
我們用核心FFO(I)與其他房地產公司相比，評估我們的經營業績；(Ii)對照以往期間的預期結果和結果，評估我們的業績和物業的表現；(Iii)評估我們管理層的業績；(Iv)預算和預測未來業績，以協助資源分配；(V)為金融市場提供指引，以瞭解我們的預期經營業績；及(Vi)評估特定潛在投資將如何影響我們未來的業績。
對使用我們的FFO措施的限制
雖然我們認為我們修改後的FFO指標是重要的補充指標，但NAREIT和我們的FFO指標都不應單獨使用，因為它們排除了根據GAAP計算的淨收益的重要經濟組成部分，因此作為分析工具的作用有限。因此，這些只是我們在分析業務時使用的眾多衡量標準中的一小部分。其中一些限制是：
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• |
不包括在我們修改後的FFO措施中的當前所得税費用代表應繳税款。 |
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• |
房地產資產的折舊和攤銷是不包括在FFO之外的經濟成本。FFO是有限的，因為它沒有反映未來替換房地產資產可能需要的現金需求。此外，維持物流設施運營業績所需的資本支出攤銷和租賃費用沒有反映在FFO中。 |
|
• |
物業處置的損益及與預期處置有關的減值費用代表物業價值的變動。通過剔除這些損益，FFO不計入因市場狀況變化而產生的已處置財產價值的已實現變化。 |
42
|
• |
從我們修改後的FFO措施中剔除的遞延所得税收益和費用是由於產生了遞延所得税資產或負債，可能必須在未來某個時候結清。我們修改後的FFO措施目前不反映此類和解可能產生的任何收入或費用。 |
|
• |
我們修改後的FFO措施不包括的外幣匯兑損益一般是根據外幣匯率在特定時間點的變動情況確認的。我們的外幣淨資產的最終結算在時間和金額上都是無限期的。我們的FFO指標是有限的，因為它們沒有反映這些淨資產因週期性的外幣匯率變動而產生的當期變化。 |
|
• |
我們從核心FFO中排除的債務或優先股清償的收益和損失可能會為我們提供收益或成本，因為我們可能會以低於或高於未來債務的價格來清償債務。 |
|
• |
我們從Core FFO中剔除的自然災害費用是我們已經發生的成本。 |
我們在作出決策時，只將我們的FFO指標與根據GAAP計算的淨收益結合使用，以彌補這些限制。這些信息應與我們根據公認會計原則編制的完整合並財務報表一起閲讀。為了幫助投資者彌補這些限制，我們將我們修改後的FFO指標與根據GAAP計算的淨收益進行調整，如下所示(以百萬為單位)：
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2020 |
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2019 |
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普通股股東應佔淨收益與FFO措施的對賬： |
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|
普通股股東應佔淨收益 |
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$ |
1,473 |
|
|
$ |
1,567 |
|
|
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|
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|
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|
|
|
添加(減去)NAREIT定義的調整： |
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與房地產相關的折舊和攤銷 |
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1,523 |
|
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1,102 |
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|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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(252 |
) |
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(390 |
) |
|
與非控制性權益相關的項目對賬 |
|
|
(57 |
) |
|
|
(8 |
) |
|
我們在與未合併實體相關的收益中所佔的對賬項目份額 |
|
|
268 |
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246 |
|
|
NAREIT定義了歸屬於普通股股東/單位持有人的FFO |
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2,955 |
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2,517 |
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加上(扣除)我們定義的調整： |
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未實現外幣和衍生工具損失，淨額 |
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161 |
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69 |
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|
遞延所得税費用 |
|
|
- |
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12 |
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|
與獲得税負債相關的處置的當期所得税支出 |
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|
6 |
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|
- |
|
|
與非控制性權益相關的項目對賬 |
|
|
(2 |
) |
|
|
- |
|
|
我們在與未合併實體相關的收益中所佔的對賬項目份額 |
|
|
- |
|
|
|
(7 |
) |
|
FFO，經序言修改，歸因於普通股股東/單位持有人 |
|
|
3,120 |
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|
2,591 |
|
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|
調整以達到核心FFO： |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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|
(465 |
) |
|
|
(468 |
) |
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資產處置當期所得税支出 |
|
|
41 |
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|
15 |
|
|
提前清償債務、優先股回購和其他損失，淨額 |
|
|
199 |
|
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16 |
|
|
與非控制性權益相關的項目對賬 |
|
|
(3 |
) |
|
|
- |
|
|
我們在與未合併實體相關的收益中所佔的對賬項目份額 |
|
|
(28 |
) |
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10 |
|
|
可歸因於普通股股東/單位持有人的核心FFO |
|
$ |
2,864 |
|
|
$ |
2,164 |
|
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨與外匯相關的波動和收益波動對我們的外國投資和利率變化的影響。請參閲第1A項中的風險因素。風險因素，特別是與我們全球業務相關的風險以及與融資和資本相關的風險。另見綜合財務報表第8項“財務報表及補充數據”附註2及附註15，以瞭解有關本公司海外業務及衍生金融工具的更多資料。
我們使用敏感性分析來監控我們的市場風險敞口。我們的敏感度分析估計，假設2020年12月31日外幣匯率或利率出現10%的不利變化，對市場風險敏感型工具的敞口。敏感度分析的結果彙總在以下幾節中。敏感性分析的預測價值有限。因此，收入和支出以及我們在外幣匯率和利率波動方面的最終實現收益或虧損將取決於未來一段時間內出現的風險敞口、當時的對衝策略以及現行的外幣匯率和利率。
外幣風險
我們面臨着與我們在外國投資的投資和收益相關的外幣匯率波動。外匯市場風險是指由於外幣匯率的變化，我們的經營業績或財務狀況可能比計劃的更好或更差。我們主要通過借入我們投資的貨幣來對衝外匯風險，從而提供了一種天然的對衝。此外，我們還通過衍生金融工具來對衝外匯風險。
43
儀器我們指定的作為淨投資對衝，因為這些金額抵消了我們外國投資基礎淨資產的換算調整。20年12月31日20，在考慮了我們的以我們投資的外幣借款的能力，以及附註1中討論的衍生和非衍生金融工具5合併財務報表，我們擁有以美元以外的貨幣計價的最低淨股本。
在截至2020年12月31日的一年中，4.42億美元或我們總合並收入的10.0%是以外幣計價的。我們訂立其他外幣合約，例如遠期合約，以減少外幣的波動。與我們國際子公司未來收益的換算相關。我們擁有未被指定為套期保值的遠期合約，主要以英鎊、加拿大元、歐元和日元計價，名義總金額為12億美元，以緩解與以這些貨幣計價的子公司未來收益換算相關的風險。結算這些合同的收益或損失包括在我們的收益中，並抵消我們以美元以外的貨幣計價的投資收益的較低或較高折算。儘管通過這些貨幣換算的美元收益增加，對淨收益的影響有所緩解，但美元對這些貨幣貶值10%可能導致在這些合同結算時支付1.16億美元的現金。
利率風險
我們還面臨利率變化對未來收益和現金流的影響。為了緩解這種風險，我們通常通過固定利率債務借款，我們可能會使用衍生品工具來固定可變利率債務的利率。截至2020年12月31日，我們的債務中有149億美元按固定利率計息，因此這些工具的公允價值受到市場利率變化的影響。截至2020年12月31日，我們的債務中有20億美元以浮動利率計息。下表彙總了2020年12月31日的未來償債情況和計劃本金支付情況(單位：百萬美元)：
|
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此後 |
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總計 |
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公允價值 |
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|||||||
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固定利率債務(1) |
$ |
271 |
|
|
$ |
196 |
|
|
$ |
34 |
|
|
$ |
869 |
|
|
$ |
13,505 |
|
|
$ |
14,875 |
|
|
$ |
16,034 |
|
|
加權平均利率(2) |
|
1.8 |
% |
|
|
0.6 |
% |
|
|
4.5 |
% |
|
|
4.2 |
% |
|
|
2.0 |
% |
|
|
2.1 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
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|
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|
可變利率債務 |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
信貸安排 |
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
172 |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
- |
|
|
$ |
172 |
|
|
$ |
172 |
|
|
有擔保的抵押債務 |
|
105 |
|
|
|
63 |
|
|
|
- |
|
|
|
136 |
|
|
|
- |
|
|
|
304 |
|
|
|
304 |
|
|
高級筆記 |
|
- |
|
|
|
368 |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
368 |
|
|
|
370 |
|
|
定期貸款 |
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- |
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- |
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134 |
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- |
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1,067 |
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1,201 |
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1,204 |
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浮動利率債務總額 |
$ |
105 |
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$ |
431 |
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$ |
306 |
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$ |
136 |
|
|
$ |
1,067 |
|
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$ |
2,045 |
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$ |
2,050 |
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(1) |
截至2020年12月31日，我們達成了利率互換協議，以固定1.5億歐元(1.65億美元)的浮動利率歐元優先票據和2.5億美元的多貨幣定期貸款，這兩項貸款都包括在固定利率債務中。 |
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(2) |
利率是指未償債務在2020年12月31日的實際利率(包括債務發行成本的攤銷和非現金溢價和折扣)。. |
截至2020年12月31日，我們的浮動利率債務的加權平均有效利率為0.5%。利率的變化會導致我們的可變利率債務的利息支出出現波動。根據我們的敏感性分析，我們的平均未償還浮動利率債務餘額的利率每增加10%，將導致截至2020年12月31日的年度額外利息支出100萬美元，這相當於我們的平均未償還浮動利率債務餘額的利率變化5個基點，我們的平均總債務組合餘額的利率變化1個基點。
項目8.財務報表和補充數據
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.於2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.的合併收益表，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.的綜合全面收益表，Prologis，Inc.的合併權益表，Prologis，L.P.的資本合併報表，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.的現金流量表合併報表綜合財務報表附註及附表三--房地產及累計折舊，連同獨立註冊會計師事務所畢馬威會計師事務所的報告，載於本報告第(15)項，並以參考方式併入本報告。精選的未經審核季度財務數據自願列報於綜合財務報表附註19。
第9項會計和財務披露方面與會計師的變更和分歧
沒有。
項目9A.控制和程序
控制和程序(Prologis，Inc.)
Prologis，Inc.於2020年12月31日在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對披露控制和程序(如1934年《證券交易法》(以下簡稱《交易法》)第13a-15(E)條所界定)的有效性進行了評估。根據這項評估，行政長官
44
首席財務官和首席財務官已得出結論，披露控制和程序是有效的，以確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告。在之後十二月三十一日，2020此外，內部控制或其他可能對這些控制產生重大影響的因素沒有發生重大變化，包括針對重大缺陷和重大弱點採取的任何糾正行動。
財務報告內部控制的變化
在截至2020年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制(該術語在《交易法》下的規則13a-15(F)和15(D)-15(F)中定義)沒有發生重大影響或合理地很可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
管理層財務報告內部控制年度報告
我們有責任按照《交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)條規則的規定，建立和維護對財務報告的充分內部控制。
在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制--綜合框架》(2013年)中描述的標準，於2020年12月31日對財務報告內部控制的有效性進行了評估。根據這一評估，管理層確定，在2020年12月31日，財務報告內部控制是有效的。
我們截至2020年12月31日的財務報告內部控制已由獨立註冊會計師事務所畢馬威有限責任公司審計，其認證報告中陳述了這一點，該報告包含在本文中。
控制措施有效性的侷限性
管理層的評估包括對財務報告內部控制設計的評價和對財務報告內部控制運作有效性的測試。財務報告的內部控制是一個旨在為財務報告的可靠性和根據公認會計準則編制外部財務報表提供合理保證的過程。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
控制和程序(Prologis，L.P.)
Prologis，L.P.於2020年12月31日在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對披露控制和程序(定義見交易所法案第13a-15(E)條)的有效性進行了評估。基於這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論，披露控制和程序是有效的，以確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告。在2020年12月31日之後，內部控制或其他可能顯著影響這些控制的因素沒有重大變化，包括針對重大缺陷和重大弱點的任何糾正行動。
財務報告內部控制的變化
在截至2020年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制(該術語在《交易法》下的規則13a-15(F)和15(D)-15(F)中定義)沒有發生重大影響或合理地很可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
管理層財務報告內部控制年度報告
我們有責任按照《交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)條規則的規定，建立和維護對財務報告的充分內部控制。
在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制--綜合框架》(2013年)中描述的標準，於2020年12月31日對財務報告內部控制的有效性進行了評估。根據這一評估，管理層確定，在2020年12月31日，財務報告內部控制是有效的。
控制措施有效性的侷限性
管理層的評估包括對財務報告內部控制設計的評價和對財務報告內部控制運作有效性的測試。財務報告內部控制是一個過程
45
旨在為財務報告的可靠性和根據公認會計準則為外部目的編制財務報表提供合理保證。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
第9B項：其他資料
沒有。
第III部
項目10.董事、高管和公司治理
本項目所要求的信息以參考方式併入本文，包括我們2021年委託書中的相關章節，標題為：董事會和公司治理；高管；高管薪酬；董事薪酬；擔保所有權；股權薪酬計劃和其他信息；或將在提交給Form 10-K/A的修正案中提供。
項目11.高級管理人員薪酬
本項目要求的信息通過參考我們2021年委託書中的相關章節納入，標題為：董事會和公司治理；高管；高管薪酬和董事薪酬；或將在提交給Form 10-K/A的修正案中提供。
第12項：某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項
本項目所要求的信息在此通過參考我們的2021年委託書中的相關章節併入，標題為證券所有權和股權補償計劃，或將在10-K/A表格中的修正案中提供。
第13項：建立某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
本項目所要求的信息在此通過參考我們的2021年委託書中的相關章節併入，標題為“董事會和公司治理”，或將在10-K/A表格的修正案中提供。
項目14.主要會計費和服務費
本項目所要求的信息在此通過參考我們的2021年委託書中的相關章節合併在題為審計事項的標題下，或將在Form 10-K/A提交的修正案中提供。
第IV部
項目15.各種展品、財務報表和附表
以下文件作為本報告的一部分提交：
(A)財務報表和附表：
1.財務報表：
見本報告第48頁綜合財務報表索引和附表三，在此併入作為參考。
2.財務報表明細表：
附表III--房地產和累計折舊
由於所需信息已在合併財務報表和相關附註中列報或不適用，因此省略了所有其他附表。
(B)展品：S-K法規第601項要求的展品列於本報告第103至112頁的展品索引中，通過引用併入本文。
(C)財務報表：見本報告第48頁合併財務報表索引和附表三，通過引用併入本報告。
46
第16項：表格10-K摘要
不適用。
47
合併財務報表和附表三的索引
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頁碼 |
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Prologis，Inc.和Prologis，L.P. |
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獨立註冊會計師事務所報告 |
49 |
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Prologis，Inc.： |
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合併資產負債表 |
52 |
|
合併損益表 |
53 |
|
綜合全面收益表 |
54 |
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合併權益表 |
55 |
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合併現金流量表 |
56 |
|
普洛吉斯，L.P.： |
|
|
合併資產負債表 |
57 |
|
合併損益表 |
58 |
|
綜合全面收益表 |
59 |
|
合併資本報表 |
60 |
|
合併現金流量表 |
61 |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P. |
|
|
合併財務報表附註 |
62 |
|
注1.業務描述 |
62 |
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附註2.主要會計政策摘要 |
62 |
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注3.收購 |
69 |
|
注4.房地產 |
71 |
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注5.未合併實體 |
73 |
|
附註6.持有以供出售或分擔的資產 |
76 |
|
附註7.其他資產和其他負債 |
76 |
|
注8.債務 |
77 |
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注9.Prologis，Inc.的股東權益 |
81 |
|
注10.Prologis合夥人資本，L.P. |
82 |
|
附註11.非控股權益 |
82 |
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附註12.長期薪酬 |
83 |
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注13.所得税 |
86 |
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附註14.普通股或單位每股收益 |
89 |
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附註15.金融工具和公允價值計量 |
90 |
|
附註16.承付款和或有事項 |
93 |
|
注17.業務細分 |
94 |
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附註18.補充現金流量信息 |
96 |
|
注19.選定的季度財務數據(未經審計) |
98 |
|
附表III--房地產和累計折舊 |
100 |
48
獨立註冊會計師事務所報告
致股東和董事會
Prologis，Inc.：
對合並財務報表的幾點看法
我們已經審計了Prologis，Inc.及其子公司(本公司)截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日的合併資產負債表，截至2020年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益和現金流量表，以及相關附註和財務報表附表III(統稱為合併財務報表)。我們認為，合併財務報表在所有重大方面都公平地反映了公司截至12月31日、2020年和2019年12月31日的財務狀況。以及截至2020年12月31日的三年內每年的運營結果和現金流，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月10日的報告對公司財務報告內部控制的有效性發表了無保留意見。
會計原則的變化
如合併財務報表附註2及附註4所述，本公司已於2019年1月1日更改其租賃會計方法，原因是採用會計準則編纂專題842，租契.
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
Liberty交易
如合併財務報表附註3所述，於2020年2月4日，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.以130億美元收購了Liberty Property Trust和Liberty Property Limited Partnership(統稱為“Liberty交易”)，交易作為資產收購入賬。於資產收購中，本公司根據其成本或交換的總代價計量所收購的房地產資產，任何額外代價按相對公允價值分配給房地產物業，但不包括已確認為待出售的物業。收購的組成部分包括對基於公允價值收購的房地產的投資進行初始分配，以及將該公允價值初始分配給建築物和土地。
我們認為，在Liberty交易中評估分配給購置的房地產投資的公允價值，包括將財產公允價值分配給土地和建築物，是一項重要的審計事項。評估本公司在分配中估計的公允價值金額具有計量不確定性，需要專業技能和知識。具體地説，測試與房地產投資有關的市場租金和資本化率的重大假設，以及測試房地產公允價值對土地和建築的分配。
以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們對公司房地產、土地和建築投資的公允價值評估過程中的某些內部控制的設計進行了評估，並測試了其運行效果。這包括與確定分配給土地和建築物的數額有關的控制，以及用於估計房地產投資的公允價值的重大假設。對於房地產投資的選擇，我們聘請了具有專業技能和知識的估值專業人員，他們協助1)將公司對房地產投資的公允價值的確定與可用物業銷售的銷售價格進行比較，2)將公司在確定房地產投資的公允價值時使用的重要假設與現有的租賃信息、行業研究出版物和市場參與者的查詢進行比較，3)將公司對土地公允價值的確定與根據可用土地銷售的銷售價格進行比較，以及4)將公司對建築物公允價值的確定與基於市場數據的估計範圍進行比較。例如，用於制定替代建築價值的行業指南。
評估公司對經營性物業預期持有期的評估
如附註2和4所述，截至2020年12月31日，該公司擁有435.08億美元的營業物業。每當事件或情況變化(包括縮短該等資產的預期持有期)顯示該等資產的賬面金額可能無法收回時，本公司會測試營運物業的可收回程度。
我們將本公司對經營物業預期持有期的評估確定為一項重要的審計事項。本公司用以評估其預期持有期的相關事件或環境變化，須由核數師作出主觀判斷。預期持有期的縮短可能意味着潛在的減值。
以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們對設計進行了評估，並測試了針對公司經營資產回收流程的某些內部控制的操作有效性，包括與確定預期持有期和任何相關變化有關的控制。我們通過向本公司查詢預期持有期的變化、考慮與當前經濟環境相關的某些因素、閲讀本公司董事會會議紀要、閲讀與投資者和分析師的對外溝通以及分析本公司準備的關於擬議房地產交易和潛在觸發事件的文件，來評估本公司的預期持有期。
/s/畢馬威律師事務所
自2002年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
科羅拉多州丹佛市
2021年2月10日
49
獨立註冊會計師事務所報告
致Prologis，L.P.合夥人和Prologis，Inc.董事會：
對合並財務報表的幾點看法
我們已審計了Prologis、L.P.及其附屬公司(經營合夥企業)截至2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三年期間各年度的相關綜合收益表、全面收益表、資本及現金流量表，以及相關附註及財務報表附表III(統稱為綜合財務報表)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了經營夥伴關係截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年期間每年的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
會計原則的變化
如合併財務報表附註2和附註4所述，由於採用會計準則編纂專題842，自2019年1月1日起，經營合夥企業已改變其租賃會計方法。租契.
意見基礎
這些合併財務報表是經營夥伴關係管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家公共會計師事務所，在上市公司會計監督委員會(美國)(PCAOB)根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。經營合夥企業不需要對其財務報告的內部控制進行審計，我們也沒有被聘請進行審計。作為我們審計的一部分，我們被要求瞭解財務報告的內部控制，但不是為了對運營夥伴關係的財務報告內部控制的有效性發表意見。因此，我們不表達這樣的意見。
我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是合併後的當期審計產生的事項 已向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的財務報表：(1)涉及對合並公司具有重大意義的賬目或披露 財務報表和(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對合並的意見 財務報表作為一個整體，我們不會通過傳達以下關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨意見。
Liberty交易
如合併財務報表附註3所述，於2020年2月4日，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.以130億美元收購了Liberty Property Trust和Liberty Property Limited Partnership(統稱為“Liberty交易”)，交易作為資產收購入賬。於資產收購方面，經營合夥企業根據收購的房地產資產的成本或交換的總代價計量收購的房地產資產，任何額外的代價按相對公允價值分配給房地產物業，但不包括那些被確認為持有以供出售的物業。收購的組成部分包括對根據公允價值收購的房地產的投資的初始分配，以及對建築物和土地的公允價值的初始分配。
我們認為，在Liberty交易中評估分配給購置的房地產投資的公允價值，包括將財產公允價值分配給土地和建築物，是一項重要的審計事項。評估經營夥伴在分配中估計的公允價值金額具有計量不確定性，需要專業技能和知識。具體地説，測試與房地產投資有關的市場租金和資本化率的重大假設，以及測試房地產公允價值對土地和建築的分配。
以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們對設計進行了評估，並測試了經營合夥企業對房地產、土地和建築投資的公允價值評估過程中某些內部控制的運作效果。這包括與確定分配給土地和建築物的數額有關的控制，以及用於估計房地產投資的公允價值的重大假設。對於房地產投資的選擇，我們聘請了具有專業技能和知識的估值專業人員，他們協助1)將運營合夥企業確定房地產投資的公允價值與可用物業銷售的銷售價格進行比較，2)將運營合夥企業在確定房地產投資公允價值時使用的重要假設與可用的租賃信息、行業研究出版物和市場參與者的詢問進行比較。3)比較運營夥伴對土地公允價值的確定與可用土地銷售的銷售價格，以及4)將運營夥伴對建築物公允價值的確定與基於市場數據的估計範圍進行比較，例如用於制定替代建築價值的行業指南。
評估經營夥伴關係對經營財產預期持有期的評價
如附註2和4所述，截至2020年12月31日，經營合夥企業擁有435.08億美元的經營物業。每當事件或情況變化(包括縮短該等資產的預期持有期)顯示該等資產的賬面金額可能無法收回時，經營合夥企業便會測試該等資產的可收回程度。
我們將營運合夥企業對營運物業預期持有期的評估確定為一項重要審計事項。經營合夥企業用來評估其預期持有期的相關事件或情況變化需要主觀的核數師判斷。預期持有期的縮短可能意味着潛在的減值。
以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們對設計進行了評估，並測試了對經營合夥企業的經營物業回收過程的某些內部控制的操作有效性，包括與確定預期持有期和任何相關變化有關的控制。我們評估營運合夥公司的預期持有期，包括向營運合夥公司查詢預期持有期的變動，考慮與當前經濟環境有關的某些因素，閲讀Prologis，Inc.董事會會議紀要，閲讀與投資者和分析師的對外溝通，以及分析營運合夥公司準備的有關擬議房地產交易和潛在觸發事件的文件。
/s/畢馬威律師事務所
自2002年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
科羅拉多州丹佛市
2021年2月10日
50
獨立註冊會計師事務所報告
致股東和董事會
Prologis，Inc.：
財務報告內部控制之我見
我們已經審計了Prologis，Inc.及其子公司(本公司)截至2020年12月31日的財務報告內部控制，基於內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有重大方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益和現金流量表，以及相關附註和財務報表附表III(統稱為合併財務報表)，我們於2021年2月10日的報告對該等合併財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/畢馬威律師事務所
科羅拉多州丹佛市
2021年2月10日
51
Prologis，Inc.
合併資產負債表
(單位為千，每股數據除外)
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十二月三十一日， |
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2020 |
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2019 |
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資產 |
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房地產投資 |
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減去累計折舊 |
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房地產投資淨額 |
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對未合併實體的投資和墊款 |
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持有以供出售或分擔的資產 |
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租賃使用權資產 |
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現金和現金等價物 |
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其他資產 |
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總資產 |
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負債和權益 |
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負債： |
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債務 |
$ |
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$ |
|
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租賃負債 |
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|
應付賬款和應計費用 |
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其他負債 |
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總負債 |
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股本： |
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Prologis，Inc.股東權益： |
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Q系列優先股，規定清算優先股為$ 分別為2019年和2010年。 |
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普通股；美元 分別是2019年和2019年 |
|
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額外實收資本 |
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累計其他綜合損失 |
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( |
) |
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( |
) |
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超過淨收益的分配 |
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( |
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Total Prologis，Inc.股東權益 |
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非控制性權益 |
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總股本 |
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|
負債和權益總額 |
$ |
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$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
52
Prologis，Inc.
合併損益表
(以千為單位，每股除外)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|||
|
收入： |
|
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租賃 |
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$ |
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戰略資本 |
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開發管理和其他 |
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總收入 |
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費用： |
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|
租賃 |
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|
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|
戰略資本 |
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|
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|
|
一般和行政 |
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|
|
|
折舊及攤銷 |
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|
|
|
|
|
|
其他 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
總費用 |
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
扣除房地產交易收益前的營業收入，淨額 |
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|
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|
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|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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|
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|
其他收入(支出)： |
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來自未合併實體的淨收益 |
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利息支出 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
利息和其他收入，淨額 |
|
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外幣和衍生工具收益(損失)淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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提前清償債務損失，淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
其他收入(費用)合計 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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所得税前收益 |
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所得税總支出 |
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合併淨收益 |
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|
可歸因於非控股權益的淨收益減少 |
|
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|
可歸因於控股權益的淨收益 |
|
|
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優先股股息減少 |
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優先股回購虧損 |
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普通股股東應佔淨收益 |
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$ |
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加權平均已發行普通股-基本 |
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加權平均已發行普通股-稀釋 |
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普通股股東每股淨收益--基本 |
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普通股股東應佔每股淨收益-稀釋後 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
53
Prologis，Inc.
綜合全面收益表
(單位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
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|
2018 |
|
|||
|
合併淨收益 |
|
$ |
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|
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$ |
|
|
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$ |
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|
|
其他全面收益(虧損)： |
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外幣折算收益(虧損)，淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
綜合收益 |
|
|
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|
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|
|
可歸因於非控股權益的淨收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可歸因於非控股權益的其他綜合損失(收益) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
普通股股東應佔綜合收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
54
Prologis，Inc.
合併權益表
(單位：千)
|
|
|
|
|
|
普通股 |
|
|
|
|
|
|
累計 |
|
|
分配 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
數 |
|
|
|
|
|
|
其他內容 |
|
|
其他 |
|
|
超過 |
|
|
非- |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
擇優 |
|
|
的 |
|
|
帕爾 |
|
|
已繳費 |
|
|
全面 |
|
|
網絡 |
|
|
控管 |
|
|
總計 |
|
||||||||
|
|
庫存 |
|
|
股票 |
|
|
價值 |
|
|
資本 |
|
|
收入(虧損) |
|
|
收益 |
|
|
利益 |
|
|
權益 |
|
||||||||
|
2018年1月1日的餘額 |
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
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( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
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|
|
|
$ |
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|
|
合併淨收益 |
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|
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股權補償計劃的效力 |
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- |
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DCT交易，扣除發行成本 |
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|
出資 |
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- |
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- |
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贖回非控制性權益 |
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- |
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( |
) |
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- |
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- |
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( |
) |
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( |
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|
外幣折算損失，淨額 |
|
- |
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- |
|
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|
- |
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|
|
- |
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( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
|
- |
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|
- |
|
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|
- |
|
|
|
- |
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|
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( |
) |
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- |
|
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|
( |
) |
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|
股權重新分配 |
|
- |
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- |
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|
|
- |
|
|
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( |
) |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
股息(美元) *和其他發行版本 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
2018年12月31日的餘額 |
$ |
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|
|
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
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( |
) |
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( |
) |
|
$ |
|
|
|
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合併淨收益 |
|
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- |
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|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
股權補償計劃的效力 |
|
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- |
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出資 |
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購買非控股權益 |
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|
|
|
- |
|
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|
- |
|
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
贖回非控制性權益 |
|
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|
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|
|
- |
|
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|
- |
|
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( |
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|
|
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對巴西合資企業的貢獻 |
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|
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|
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- |
|
|
|
- |
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|
|
- |
|
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|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
外幣折算收益，淨額 |
|
- |
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|
|
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|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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股權重新分配 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
股息(美元) *和其他發行版本 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
2019年12月31日的餘額 |
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|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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|
|
$ |
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合併淨收益 |
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|
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- |
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股權補償計劃的效力 |
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Liberty交易，扣除發行成本 |
|
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|
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
發行與收購有關的單位 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
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普通股回購 |
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( |
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- |
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( |
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優先股回購 |
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- |
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( |
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出資 |
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贖回非控制性權益 |
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|
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( |
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|
( |
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|
外幣折算損失，淨額 |
|
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|
|
|
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|
|
|
- |
|
|
|
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|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
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|
( |
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|
衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
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- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
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|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
股權重新分配 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
股息(美元) *和其他發行版本 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
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( |
) |
|
|
- |
|
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( |
) |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
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2020年12月31日餘額 |
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|
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
55
Prologis，Inc.
合併現金流量表
(單位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|||
|
經營活動： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合併淨收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
將淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
直線式租金和高於和低於市值租賃的攤銷 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
基於股權的薪酬獎勵 |
|
|
|
|
|
|
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|
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折舊及攤銷 |
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來自未合併實體的淨收益 |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
來自未合併實體的營業分配 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
來自未合併實體的營業應收賬款減少(增加) |
|
|
|
|
|
|
|
|
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( |
) |
|
債務折價攤銷和債務發行成本淨額 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
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|
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
未實現外幣和衍生工具損失(收益)，淨額 |
|
|
|
|
|
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|
( |
) |
|
提前清償債務損失，淨額 |
|
|
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|
遞延所得税費用 |
|
|
|
|
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應收賬款、租賃使用權資產和其他資產增加 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
應付賬款和應計費用、租賃負債和其他負債增加 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
經營活動提供的淨現金 |
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投資活動： |
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房地產開發 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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房地產收購 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
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|
( |
) |
|
自由交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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|
( |
) |
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|
IPT交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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|
( |
) |
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|
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|
|
|
|
|
|
DCT交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
租户改善和先前租賃空間的租賃佣金 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
物業改善 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
不動產處分和出資所得 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
對未合併實體的投資和墊款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
未合併實體的投資回報 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
償還房地產支持的應收票據的收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
淨投資套期保值結算收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
淨投資套期保值結算的付款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
用於投資活動的現金淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
融資活動： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
發行普通股所得款項 |
|
|
|
|
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|
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|
普通股回購和註銷 |
|
|
( |
) |
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|
|
|
優先股回購 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
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|
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|
|
普通股和優先股支付的股息 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
非控股權益供款 |
|
|
|
|
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|
|
|
非控制性利益分配 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
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( |
) |
|
非控制性權益的結算 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
為代扣代繳的股票繳納的税款 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
已支付的債務和股權發行成本 |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
信貸淨收益(支付) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
債務的回購和償付 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
發行債券所得款項 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
用於融資活動的現金淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
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|
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|
外幣匯率變動對現金的影響 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
( |
) |
|
現金及現金等價物淨增(減) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
現金和現金等價物，年初 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
現金和現金等價物，年終 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
關於非現金投資和融資活動的信息以及其他信息，見附註18。
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
56
普羅吉斯，L.P.
合併資產負債表
(單位：千)
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
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|
資產 |
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|
|
|
|
|
|
|
房地產投資 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
減去累計折舊 |
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產投資淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
對未合併實體的投資和墊款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
持有以供出售或分擔的資產 |
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產淨投資 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
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|
租賃使用權資產 |
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|
|
現金和現金等價物 |
|
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|
|
|
其他資產 |
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|
|
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|
總資產 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
負債和資本 |
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|
負債： |
|
|
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|
債務 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
租賃負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
應付賬款和應計費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
其他負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
總負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
資本： |
|
|
|
|
|
|
|
|
合夥人資本： |
|
|
|
|
|
|
|
|
普通合夥人-優先考慮 |
|
|
|
|
|
|
|
|
普通合夥人-普通合夥人 |
|
|
|
|
|
|
|
|
有限責任合夥人-共同 |
|
|
|
|
|
|
|
|
有限責任合夥人-A類普通股 |
|
|
|
|
|
|
|
|
合夥人資本總額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
非控制性權益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
總資本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
總負債和資本總額 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
57
普羅吉斯，L.P.
合併損益表
(除按單位金額外，以千計)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
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2018 |
|
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|
收入： |
|
|
|
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|
|
|
租賃 |
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$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
戰略資本 |
|
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|
|
|
|
|
|
|
開發管理和其他 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
總收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租賃 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
戰略資本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
一般和行政 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
折舊及攤銷 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
總費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
扣除房地產交易收益前的營業收入，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
處置開發財產和土地的收益，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產投資的其他處置收益，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
營業收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他收入(支出)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
來自未合併實體的淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
利息支出 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
利息和其他收入，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
外幣和衍生工具收益(損失)淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
提前清償債務損失，淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
其他收入(費用)合計 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
所得税前收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税總支出 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合併淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可歸因於非控股權益的淨收益減少 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可歸因於控股權益的淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
不太受歡迎的單位分佈 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
優先股回購虧損 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
普通股持有人應佔淨收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加權平均未清償公共單位--基本單位 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加權平均未清償公用事業單位--稀釋 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可歸因於普通單位持有人的單位淨收益--基本 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可歸因於普通單位持有人的單位淨收益-攤薄 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
58
普羅吉斯，L.P.
綜合全面收益表
(單位：千)
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|||
|
合併淨收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
其他全面收益(虧損)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
外幣折算收益(虧損)，淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
綜合收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可歸因於非控股權益的淨收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可歸因於非控股權益的其他綜合損失(收益) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
共同單位持有人的全面收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
59
普羅吉斯，L.P.
合併資本報表
(單位：千)
|
|
普通合夥人 |
|
|
有限合夥人 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
擇優 |
|
|
普普通通 |
|
|
普普通通 |
|
|
A類常見 |
|
|
非控制性 |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
|
單位 |
|
|
金額 |
|
|
單位 |
|
|
金額 |
|
|
單位 |
|
|
金額 |
|
|
單位 |
|
|
金額 |
|
|
利益 |
|
|
總計 |
|
||||||||||
|
2018年1月1日的餘額 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
合併淨收益 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
股權補償計劃的效力 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
DCT交易，扣除發行成本 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出資 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
贖回非控制性權益 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
贖回有限合夥單位 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
外幣折算損失，淨額 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
資本再配置 |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
分發($ |
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
2018年12月31日的餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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購買非控股權益 |
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贖回非控制性權益 |
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贖回有限合夥單位 |
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對巴西合資企業的貢獻 |
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外幣折算收益，淨額 |
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衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
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資本再配置 |
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2019年12月31日的餘額 |
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合併淨收益 |
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股權補償計劃的效力 |
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Liberty交易，扣除發行成本 |
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發行與收購有關的單位 |
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回購普通單位 |
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優先回購單位 |
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出資 |
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贖回有限合夥單位 |
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外幣折算收益(虧損)，淨額 |
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衍生工具合約未實現虧損，淨額 |
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資本再配置 |
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分發($ |
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2020年12月31日餘額 |
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|
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
60
普羅吉斯，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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經營活動： |
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合併淨收益 |
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將淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整： |
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直線式租金和高於和低於市值租賃的攤銷 |
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基於股權的薪酬獎勵 |
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折舊及攤銷 |
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來自未合併實體的淨收益 |
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來自未合併實體的營業分配 |
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來自未合併實體的營業應收賬款減少(增加) |
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債務折價攤銷和債務發行成本淨額 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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未實現外幣和衍生工具損失(收益)，淨額 |
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( |
) |
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提前清償債務損失，淨額 |
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遞延所得税費用 |
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應收賬款、租賃使用權資產和其他資產增加 |
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( |
) |
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( |
) |
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應付賬款和應計費用、租賃負債和其他負債增加 |
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經營活動提供的淨現金 |
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投資活動： |
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房地產開發 |
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房地產收購 |
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自由交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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IPT交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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DCT交易，扣除獲得的現金後的淨額 |
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租户改善和先前租賃空間的租賃佣金 |
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物業改善 |
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不動產處分和出資所得 |
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對未合併實體的投資和墊款 |
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未合併實體的投資回報 |
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償還房地產支持的應收票據的收益 |
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淨投資套期保值結算收益 |
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淨投資套期保值結算的付款 |
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用於投資活動的現金淨額 |
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融資活動： |
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發行共同夥伴關係單位的收益，以換取 **Prologis，Inc. |
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普通單位的回購和退役 |
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優先回購單位 |
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按普通單位和優先單位支付的分配 |
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非控股權益供款 |
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非控制性利益分配 |
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非控制性權益的結算 |
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贖回共同有限合夥單位 |
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為被扣繳的母公司股份支付的税款 |
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已支付的債務和股權發行成本 |
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信貸淨收益(支付) |
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債務的回購和償付 |
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發行債券所得款項 |
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用於融資活動的現金淨額 |
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外幣匯率變動對現金的影響 |
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現金和現金等價物，年初 |
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現金和現金等價物，年終 |
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關於非現金投資和融資活動的信息以及其他信息，見附註18。
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
61
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
合併財務報表附註
注1.業務描述
Prologis，Inc.(或“母公司”)於1997年開始作為一家完全綜合的房地產公司運營，根據修訂後的1986年國內税法(“國內税法”或“IRC”)選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税，並相信目前的組織和運營方法將使其能夠保持其作為房地產投資信託基金的地位。母公司是Prologis，L.P.(或“運營合夥企業”或“OP”)的普通合夥人。通過OP，我們致力於物流設施的所有權、收購、開發和管理，重點放在四大洲19個國家的關鍵市場。我們通過全資子公司和其他實體投資房地產，我們通過這些實體與合作伙伴和投資者共同投資。我們在這些合資企業中保持着相當大的所有權水平，根據我們對實體的控制水平，這些合資企業可能是合併的，也可能是非合併的。我們目前的業務戰略包括
對於母公司發行的每一股優先股或普通股，OP將視情況向母公司發行相應的優先股或普通股單位，以換取股票發行收益的貢獻。在2020年12月31日，母公司擁有一家
作為OP的唯一普通合夥人，母公司在OP的日常管理和控制方面擁有完全的責任和自由裁量權，我們將母公司和OP作為一個企業進行運營。父級的管理由與OP的管理相同的成員組成。這些成員是OP或其子公司的母公司和僱員。作為控制OP的普通合夥人，母公司是主要受益者，因此鞏固了OP。由於母公司的唯一重要資產是其在運營公司的投資，因此母公司和運營公司的資產和負債在各自的財務報表上是相同的。
關於面積、建築物數量和土地面積的信息未經審計。
附註2.主要會計政策摘要
陳述的基礎。*隨附的綜合財務報表根據美國(“美國”)和公認會計原則(“GAAP”)編制，並以我們的報告貨幣美元列報。與合併實體之間的公司間交易已被取消。
整合。我們合併所有全資擁有的實體和我們擁有的實體
估計的使用。《公認會計原則》要求我們作出估計和假設，以影響報告期內資產和負債的報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內的收入和費用。儘管我們相信我們作出的假設和估計是合理和適當的，正如綜合財務報表各適用章節中所討論的那樣，不同的假設和估計可能會對我們報告的結果產生重大影響。
62
對外行動部。*美元是我們在美國和墨西哥運營的合併子公司和未合併實體的功能貨幣。本公司於其他國家經營的綜合附屬公司及非綜合實體的功能貨幣為實體的資產、負債、收入及開支所用的主要貨幣，可能不同於註冊國家的當地貨幣或實體進行業務的地方貨幣。美國和墨西哥以外實體的本位幣通常包括巴西雷亞爾、英鎊、加元、人民幣、歐元、日元、新加坡元和瑞典克朗。我們參與以這些貨幣和我們經營的其他當地貨幣計價的商業交易。
對於功能貨幣不是美元的合併子公司，我們在合併這些子公司的財務報表時將其財務報表折算為美元。一般而言，資產和負債按資產負債表日的有效匯率換算。由此產生的翻譯調整包含在累計其他綜合收益(虧損)(“發稿：青西/L“)在綜合資產負債表內。某些資產負債表項目，主要是與權益和資本有關的賬户，按歷史匯率反映。損益表賬户使用該期間的平均匯率換算，代表重大非經常性交易的損益表賬户按交易日期的有效匯率換算。我們按期間的平均匯率換算我們的未合併實體的淨收入或虧損份額，而未合併實體的重大非經常性交易按交易日期的有效匯率換算。
我們和我們的某些合併子公司有公司間和第三方債務，這些債務不是以實體的本位幣計價的。當債務相對於實體的功能貨幣進行重新計量時，可能會產生收益或損失。由此產生的調整反映在外幣和衍生工具收益(損失)淨額在綜合收益表中，除非被視為長期性質的公司間債務或被指定為非衍生淨投資對衝的第三方債務，然後將調整反映為累計換算調整發稿：青西/L.
收購。我們應用篩選測試來評估所收購物業的公允價值是否基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產中，以確定交易是否計入資產收購或業務合併。由於我們的大多數房地產收購都集中在一項或一組類似的可識別資產上，我們的房地產交易通常被計入資產收購，這允許將交易成本資本化到收購財產的基礎上。我們根據資產收購獲得的房地產資產的成本或交換的總代價來計量，任何額外的對價或討價還價購買金額按相對公允價值分配給房地產和相關的租賃無形資產。。假設的所有其他資產和負債，包括債務和我們不打算長期經營的房地產資產，都按公允價值入賬。在物業層面，我們將公允價值分配給組成部分，包括建築、土地、改善以及與收購租賃相關的無形資產或負債。企業合併的收購價格分配按公允價值入賬。
當吾等取得未合併實體的控制權，而收購符合業務合併的資格時，吾等將按照分階段實現的業務合併的指引對收購進行會計處理。我們按收購日的公允價值重新計量我們之前持有的未合併實體的權益，並確認任何由此產生的收益收益或虧損。
我們主要使用2級和3級投入(在下面的公允價值計量中進一步定義)來分配購買價格，如下所示：
房地產投資。我們對運營物業的估值就像是空置的一樣。我們採用損益法估計公允價值，方法是使用貼現現金流分析或將資本化率應用於物業的估計淨營業收入(“NOI”)。主要假設包括市場租金、增長率、折扣率和資本化率。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢以及市場和經濟狀況。我們根據最近的交易和其他市場數據按市場確定折扣率或資本化率，並在必要時根據物業特徵進行調整。土地的公允價值通常基於相關的市場數據，例如將目標地塊與最近出售或目前在市場上出售的類似地塊進行比較。在房地產層面，我們將公允價值分配給土地和建築。
租賃無形資產。我們將購買價格中與收購的原址租賃相關的部分確定為無形資產和負債如下：
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高於和低於市值租約。我們根據我們對適用市場當前市場租金的估計，確認租金有利或不利的資產或負債。高於或低於市值租賃的無形資產採用貼現現金流量法進行估值，通過該方法，我們確認現場租金與市值租金之間的現金流差額的現值。該值記錄在任一項中其他資產或其他負債，並於有關租約的剩餘期限內攤銷，包括任何議價續期選擇，攤銷至租金收入。 |
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放棄租金。我們計算每個適用市場在合理租賃期內放棄的收入和收回成本的價值，就像空間是空置的一樣。這些值記錄在其他資產並在各自租約的剩餘壽命內攤銷，作為攤銷費用。 |
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租賃佣金。我們根據我們對適用市場租賃空間成本的估計，確認用於租賃佣金的資產。該值記錄在其他資產並在各自租約的剩餘壽命內攤銷，作為攤銷費用。 |
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對未合併實體的投資。我們採用與綜合房地產財產和債務類似的估值方法來估計實體的公允價值。我們將我們的所有權百分比應用於實體的估計資產淨值，以確定我們投資的公允價值。
債務。我們估計債務的公允價值是基於使用借款利差和市場利率貼現的合同未來現金流，我們可以用來發行類似期限和剩餘期限的債務。在公開交易債務的情況下，我們根據現有的市場數據估計公允價值。本金的任何折讓或溢價計入賬面價值，並在相關債務的剩餘期限內按實際利息法攤銷為利息支出。
非控制性權益。我們根據合併淨資產(主要是房地產和債務)的公允價值估計第三方擁有的淨資產的公允價值部分。
營運資金。我們使用可獲得的最佳信息估計其他收購資產和承擔負債的公允價值。
公允價值計量。公允價值的目標是確定在計量日期在市場參與者之間的有序交易中出售一項資產或支付轉移一項負債將收到的價格(退出價格)。我們使用可獲得的市場信息和我們認為適合這些目的的估值方法來估計公允價值。在制定這些估計時，涉及到相當大的判斷和高度的主觀性，因此，它們不一定表明我們在處置時將實現的金額。公允價值層次結構由三個大的層次組成：
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第1級-在活躍市場上對實體在計量日期可以獲得的相同資產或負債的報價(未調整)。 |
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第2級--除第1級內的報價外，資產或負債可直接或間接觀察到的其他投入。 |
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第3級-資產或負債的不可觀察的輸入。 |
公允價值按經常性計量。我們使用我們認為適合這些目的的現有市場信息和估值方法來估計我們金融工具的公允價值。
我們使用被廣泛接受的估值技術來確定我們衍生金融工具的公允價值，包括對每一種衍生工具的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線、外匯匯率和隱含波動率。我們使用市場標準方法來確定利率掉期的公允價值，該方法是將未來固定現金收入或付款折現以及預期可變現金支付折現。可變現金支付的基礎是對未來利率的預期，或來自可觀察到的市場利率曲線的遠期曲線。我們的淨投資套期保值的公允價值基於期末現貨匯率與初始執行價格相比的變化。
我們納入信用估值調整，以在公允價值計量中適當反映我們和各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以應對非履行風險的影響時，我們會考慮淨額結算和任何適用的信用增強的影響，例如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
我們已確定，用於對我們的衍生品進行估值的大部分投入屬於公允價值等級的第二級。儘管與我們衍生品相關的信用估值調整利用第三級投入，例如當前信用利差的估計來評估我們和我們的交易對手違約的可能性，但我們評估了信用估值調整對我們衍生品頭寸的整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們的衍生品的整體估值並不重要。
公允價值按非經常性基礎計量。按公允價值按非經常性基礎計量的資產一般包括房地產資產和未合併實體的投資，該等資產須支付與我們出售投資意向的改變有關的減值費用，以及通過下文討論的我們的可收回分析。我們根據市場預期銷售價格(第二級)或應用收益法方法使用貼現現金流分析(第三級)來估計公允價值。
金融工具的公允價值。就披露而言，吾等根據相同(第一級)或類似(第二級)債券的報價市價，就披露目的估計優先票據的公允價值。我們估計我們的信貸安排、定期貸款、有擔保抵押債務和評估債券的公允價值，方法是使用我們目前可用的利率和借款利差對未來現金流進行貼現(第3級)。
房地產資產。*房地產資產按折舊成本入賬。我們將開發、翻新、修復和改善房地產資產產生的成本資本化，作為投資基礎的一部分。我們按所發生的費用來支付維修和維護費用。
折舊和攤銷。我們將房地產資產的折舊部分在各自的估計使用年限內按直線計入折舊費用。
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成本資本化。在符合資格的項目的土地開發和建設期間，我們將利息成本、保險、房地產税以及進行開發、翻新和修復的人員的一般和行政成本資本化；如果該等成本是遞增的，並且可以確定為特定活動做好準備，資產將用於其預期用途。我們將與收購土地相關的交易成本資本化，以供未來開發和運營符合資產收購資格的物業。我們將成功發起租約所產生的增量成本資本化，該租約直接源於獲得租約，如果沒有獲得租約就不會產生這些成本。隨着2019年1月1日採用新的租賃標準，我們不再將與我們的租賃活動相關的內部成本資本化。在截至2018年12月31日的年度內，我們將
房地產資產的可回收性每當事件或環境變化顯示我們的長期資產的賬面價值可能無法完全收回時，我們就評估該等資產的賬面價值。這項評估主要是基於我們在短期內出售物業的意向發生變化而導致的預期持有期縮短。我們有流程來監控我們的投資意向以及與當前賬面價值相比的估計處置價值。若吾等對潛在觸發事件的評估顯示，預期於短期內出售的物業的賬面價值不可收回，吾等會就賬面價值超出物業當前估計公允價值的金額確認減值費用。我們根據處置所得收益來確定物業的公允價值，而處置收益是基於報價市值、第三方評估或利用物業未來租金收入和預期市值比率的貼現現金流模型估計的。預計未來現金流的使用是基於與我們對未來預期的估計以及我們用來管理基礎業務的戰略計劃相一致的假設。經濟和經營狀況的變化可能會影響我們在確定可能導致未來減值的公允價值時所使用的意圖和假設。
除了監測觸發事件外，我們還通過將賬面金額與估計的未來未貼現現金流進行比較來衡量資產的可回收性。我們根據我們的意圖估計未來的未貼現現金流量和公允價值如下：
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對於我們打算長期持有的房地產；包括持有的開發用地、目前正在開發的物業和經營性物業；可收回能力是根據經營該物業的估計未貼現未來租金收入淨額和終端價值(包括預期的開發成本)評估的； |
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對於我們打算出售的房地產，包括目前正在開發的物業和運營中的物業；可回收性是根據出售所得收益評估的，這些收益是基於物業未來的淨租金收入、預期市值比率和預期開發成本估計的； |
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對於我們打算出售的土地，我們會根據出售所得的估計收益評估可收回的程度；以及 |
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就潛在收購土地及營運物業及未來發展項目所產生的成本而言，可回收性乃根據收購或發展可能於計量日期發生的可能性而評估。 |
持有以供出售或出資的資產。根據公認會計原則，當滿足某些標準時，我們將房產歸類為持有以供出售或貢獻。分類為待售的資產預計將出售給第三方，而分類為待出資的資產通常是我們打算在12個月內出資給未合併的共同投資企業的新開發資產。當符合這些標準時，相應的資產和負債將在綜合資產負債表中單獨列報，不確認折舊。持有以供出售或出資的資產，以賬面值或估計公允價值減去出售成本中較低者為準。
對未合併實體的投資。我們根據權益法列報我們對某些實體的投資。當我們有能力對合資企業的經營和財務政策施加重大影響，但不能控制實體時，我們就使用權益法。根據權益法，我們初步確認這些投資(包括墊款)在資產負債表中的成本，包括形成成本和物業貢獻的遞延收益淨額(如適用)。與權益法投資形成相關的交易成本也被資本化。我們隨後調整帳目，以反映我們在已確認和累計的淨收益或虧損、收到的分配、作出的貢獻、我們投資的銷售和贖回以及某些其他適當的調整中所佔的比例。當情況顯示股權投資的價值可能有所減少時，我們會評估價值損失是否是暫時的。如果我們得出結論認為它不是暫時的，我們確認減值費用以按公允價值反映股權投資。
關於來自非合併實體的分配，我們選擇了分配方法的性質，因為我們可以獲得信息來確定產生分配的基本活動的性質。根據……的性質
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按照分配法，非合併實體經營產生的現金流分為投資回報(經營活動產生的現金流入)和物業銷售產生的現金流。s、債務再融資或出售和贖回我們的投資被歸類為投資回報(來自投資活動的現金流入)。
現金和現金等價物。我們將所有手頭現金、金融機構活期存款以及原始到期日為三個月或以下的短期高流動性投資視為現金等價物。我們的現金和現金等價物是面臨集中信用風險的金融工具。我們將現金投資於高信用質量的機構。現金餘額可以投資於沒有保險的貨幣市場賬户。我們沒有意識到這類現金投資或賬户的任何損失，並相信我們沒有面臨任何重大的信用風險。
衍生金融工具。我們主要通過借入我們投資的貨幣來對衝外匯風險。我們可以使用衍生金融工具，如外幣遠期合約和期權合約來管理與我們的外國投資和相關收益相關的外幣匯率風險。此外，我們偶爾會使用利率掉期和遠期合約來管理利率風險，並限制未來利率變化對收益和現金流的影響，主要是通過可變利率債務。
我們不將衍生金融工具用於交易或投機目的。每筆衍生品交易都是定製的，不是交易所交易的。我們以公允價值確認項目內的所有衍生產品。其他資產或其他負債。就資產負債表列報及披露而言，我們並不按交易對手計算衍生產品倉位淨值。管理層定期審查我們的衍生品頭寸、整體風險管理戰略和對衝計劃。我們只進行我們認為在抵消潛在風險方面將非常有效的交易。我們使用衍生工具涉及交易對手可能在衍生工具合約上違約的風險；因此，我們：(I)為每一交易對手設定風險上限，以儘量減少這種風險，並提供交易對手多元化；(Ii)與長期信用評級為A級或更高的交易對手訂立合約；(Iii)訂立主協議，一般容許將某些風險淨額計算在內；從而大幅減少交易對手未能履行其合約義務時所招致的實際損失；及(Iv)設定隨着衍生金融工具期限的延長而變得更嚴格的最低信貸標準。基於這些因素，我們認為交易對手違約的風險微乎其微。
指定衍生品。我們可以選擇指定我們的衍生金融工具，通常是外幣遠期，以對衝我們在海外業務中的淨投資，或利率掉期，以對衝未來可變債務的利息支付。於交易開始時，吾等將衍生金融工具正式指定及記錄為特定標的風險、風險管理目標及進行對衝交易的策略的對衝工具。我們在開始時以及之後至少每季度正式評估我們對衝交易的有效性。由於對衝工具與被對衝的相關風險之間的高度有效性，衍生金融工具價值的波動一般將被被對衝的基礎風險的現金流或公允價值的變化所抵消。此外，套期保值工具的盈利影響的列報將在報告套期保值項目的盈利影響的同一個損益表項目中確認。
被指定為我們海外業務的淨投資對衝和現金流量對衝的衍生工具的公允價值變動記錄在發稿：青西/L。對於淨投資套期保值，這些金額抵消了我們外國投資的基礎淨資產的換算調整，並記錄在發稿：青西/L。這包括以不同於借款實體的功能貨幣發行的債務，我們可能會將其指定為非衍生淨投資對衝。我們首先將境外投資的淨股本與指定為淨投資套期保值的衍生金融工具進行比較，然後是任何非衍生淨投資套期保值。如果衍生工具和非衍生工具淨投資套期保值的名義總額超過可用淨股本，則該超出部分被視為未套期保值並確認為外幣和衍生工具收益(損失)淨額.
對於現金流量套期保值，我們將收益或虧損的有效部分報告為AOCI/L，並將其重新分類為合併損益表中適用的行項目，一般利息支出，在標的套期保值項目的相應期間。衍生金融工具的公允價值變動中的無效部分一般在收益中確認。利息支出，在無效發生時。在一定程度上，與我們的利率掉期相關的債務的對衝預測利息支付得到償還，剩餘餘額在發稿：青西/L是公認的 在……裏面利息支出在綜合損益表中。
未指定的衍生品。我們還使用未被指定為套期保值的衍生品，如外幣遠期合約和期權合約，以管理與我們的經營業績換算相關的外幣匯率風險。未被指定為套期保值工具的這些衍生工具的公允價值變動立即在項目內的收益中確認。外幣和衍生工具收益(損失)淨額。這些收益或損失通常被較低或較高的收益所抵消，這是由於換算匯率與我們的預期不同而導致的。此外，我們可以選擇不指定我們的利率互換合約。如果掉期合約沒有被指定為套期保值工具，這些工具的公允價值變動立即在項目內的收益中確認。利息支出在綜合損益表中.
非控制性利益。*非控股權益指由第三方擁有的合併實體的份額。吾等確認各非控股持有人於成立或收購日各自應佔淨資產估計公允價值的份額。非控股權益隨後根據非控股持有人在各有關合並實體的淨收益或虧損中所佔的額外貢獻、分派及其份額進行調整。我們根據期間內的加權平均所有權權益將淨收入分配給非控制性權益。不屬於我們的淨收入反映在行項目中。可歸因於非控股權益的淨收益。我們不確認與我們不擁有的合併實體進行的交易的損益。
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某些有限合夥權益，包括OP單位，可以交換為我們的普通股。因交換持有人的非控股權益而發行的普通股，按已交出的有限合夥權益的賬面價值入賬，已發行普通股的賬面價值與公允價值之間的差額計入額外實收資本。
收入確認。
租金收入和回收。我們根據被歸類為運營租賃的協議將我們的運營物業出租給客户。我們以直線方式確認租約規定的最低租賃付款總額。一般來説，根據我們的租賃條款，我們的大部分租金費用都是從客户那裏收回的，包括公共區域維護、房地產税和保險。通過從客户那裏收到的退款收回的租金費用確認為租金收入在綜合損益表中。我們將客户報銷的金額(“追回租金”)記錄為發生相關費用期間的收入。我們將租金收入和租金收回作為一個單獨的組成部分進行核算和列報租金收入由於確認的時間相同，我們將物業使用權和相關服務轉讓給承租人的模式都是直線基礎上的，我們的租賃符合經營租賃的資格。我們在執行租約之前對客户進行信用分析，並持續對每個單獨的租約進行這些分析，以確保租金收入的可收集性。我們確認收入的程度是，金額被確定為可收回的。
戰略資本收入。戰略資本收入包括我們向未合併實體提供管理服務所獲得的收入。該等費用根據每項安排的特定條款釐定，可能包括經常性費用，例如物業及資產管理費或提供租賃、收購、發展、建造、融資及税務服務的交易費用。我們在提供服務時或在開發費用的成本基礎上確認這些費用。
我們也可以根據一家企業在一段時間內的累計回報來賺取激勵性回報(“促進”或“促進收入”)，這些回報由企業的經營業績和房地產估值決定，包括高度可變的投入，如資本化率、市場租金、利率和外幣匯率。由於這些關鍵投入的波動性很大且不受我們的控制，而且這種波動性可能會對我們的促銷期產生重大影響，我們確認在業績期末或接近業績期末時促進收入。我們通常直接從合資企業的第三方投資者那裏賺取推廣收入。我們將第三方投資者在促銷活動中的份額包括在戰略資本收入。
我們還從我們合併的合資企業中賺取費用。合併後，這些費用將從我們的收益中扣除，第三方投資者在這些費用中的份額被確認為減少非控股權益應佔淨收益。
開發管理和其他收入。開發管理和其他收入主要包括開發和建設管理費，並在我們提供服務時或按成本確認。
房地產交易收益，淨額。
T編制合併財務報表附註，房地產交易收益，淨額集體地 指處置開發物業和土地的收益，淨額和房地產投資的其他處置收益，淨額.
當確認標準已達到時，我們確認處置房地產的收益，通常是在風險和回報及所有權轉移時，我們不再實質性地持續參與出售的房地產。我們在知道的情況下確認房地產處置的損失。
自2018年1月1日採用新的收入確認指引以來，我們確認了房地產對未合併實體的貢獻所帶來的全部收益。我們先前只在收購物業的未合併實體的第三方所有權範圍內確認出資收益，並通過減少我們在適用未合併實體的投資來遞延與我們的所有權相關的部分收益。我們調整了我們在未來期間確認的淨收益或虧損的比例，以反映實體記錄的折舊費用，就像它是根據我們在貢獻財產中較低的基礎而不是實體的基礎計算的一樣。 對於在採用之前記錄的部分銷售的遞延收益，我們繼續在標的房地產的壽命內或在出售給第三方時確認這些收益。如果我們在未合併實體中的所有權權益減少，並且預計減少將是永久性的，我們將確認與先前遞延收益相關的金額，以與我們的新所有權權益相一致。
出售發展物業及土地的收益，淨額。我們根據出售或貢獻的房地產類型單獨列報收益。我們將銷售給第三方的收益或對我們未合併實體的貢獻列示為處置開發物業和土地的收益，淨額當房產被納入我們的土地組合時，或者當我們開發房產意圖出售或貢獻時。
房地產投資的其他處置收益，淨額。*我們將出售給第三方的所有其他收益或對我們的未合併實體的未開發物業(主要是經營性物業)和其他房地產交易的貢獻列報為房地產投資的其他處置收益，淨額。我們亦計入收購控股權後按公允價值重新計量股權投資的收益或虧損，交易被視為收購一項業務，以及部分贖回或出售吾等在未合併實體的投資的收益或虧損。
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房租費用。*租金支出主要包括物業管理人員、水電費、維修保養、財產保險、房地產税及管理物業的其他成本。從2019年1月1日開始，某些間接成本，如從事我們物業租賃活動的員工的工資和相關成本，現在通過以下方式支出房租費用。我們也是租約下的土地和寫字樓的承租人，這些租約一般符合作為經營租約入賬的標準。
戰略資本支出。*戰略資本支出一般包括分配到我們戰略資本部門的員工提供的與共同投資企業的資產管理相關的直接費用，以及基於賺取的推廣的序幕推廣計劃(PPP)的成本。有關購買力平價的進一步討論，請參閲附註12。此外，為了實現效率和規模經濟，我們所有的物業管理和租賃功能都由分配到我們房地產運營部門的物業管理和租賃人員提供。這些人對我們擁有和管理的投資組合中的物業進行物業級管理和租賃，其中包括我們合併的物業和我們管理的由未合併的共同投資企業擁有的物業。我們將物業管理和租賃團隊的成本分配給我們整合的物業(包括租金費用)和未合併的共同投資企業擁有的財產(包括戰略資本支出)使用各自投資組合擁有的平方英尺。
基於股權的薪酬。我們通過衡量員工服務的成本來核算基於股權的薪酬，以換取基於授予日授予的公平價值的股權工具。我們在要求員工提供服務以換取獎勵的期間內，通常是授權期內，以直線方式確認獎勵的成本。
所得税。根據IRC的規定，如果房地產投資信託基金進行分配，通常不需要繳納聯邦所得税
我們已經為我們的一些合併子公司選擇了應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)的地位。這使我們能夠提供原本被認為是REITs不允許的服務。我們開展業務的許多外國國家不承認房地產投資信託基金，或者沒有根據各自的税法將房地產投資信託基金的地位授予在其管轄範圍內運營的我們實體。在美國，我們在某些經營業務的州徵税。因此，我們確認由我們的TRS產生的聯邦和州所得税的所得税費用、某些州和外國司法管轄區發生的税收以及與我們未確認的税收優惠債務相關的利息和罰款。
我們根據《所得税不確定性會計解釋》對合並財務報表中的納税狀況進行評估。作為評估的結果，只有在税務機關審查後更有可能維持税收狀況的情況下，我們才可能確認來自不確定税收狀況的税收優惠。
我們在某些應税實體中確認遞延所得税。出於聯邦所得税的目的，某些收購被視為免税交易，導致資產和負債的結轉基礎。如上文所述，就財務報告而言，並根據購入會計，我們按購入當日的相對公允價值記錄所有購入資產及承擔負債。對於我們的應税子公司，包括某些國際司法管轄區，我們確認遞延所得税負債，該負債代表了在收購之日結轉的計税基準與有形和無形資產的公允價值之間的差額的税收影響。與這些收購相關記錄的遞延所得税負債的任何後續增加或減少都反映在收益中。
若該等附屬公司產生應課税收入，我們確認因沖銷先前於收購日期記錄的遞延所得税負債而產生的收益收益，並記錄代表全部當期所得税負債的當期所得税開支。如果遞延所得税負債的沖銷是由於出售或貢獻資產而產生的，則沖銷到綜合收益表的分類是基於交易的應税程度。如果出售或貢獻的是房地產資產，並導致了一項應納税交易，則沖銷記錄為遞延所得税利益。如果出售或貢獻是對擁有資產的實體的處置，則通過收益記錄沖銷。
遞延所得税支出一般是由於該期間的暫時性差異(為税務目的而與財務報告目的不同地處理的項目)以及對以前年度產生的以前已確認為遞延所得税資產的税項淨營業虧損(“NOL”)的利用的函數。如果我們認為遞延所得税資產的全部或部分可能無法變現，我們將為遞延所得税資產計提估值撥備。因環境變化而導致相關遞延所得税資產變現的估計能力發生變化而導致的估值準備的任何增加或減少計入遞延税項支出。
環境成本。我們產生了某些環境補救成本，包括清理成本、環境研究和調查的諮詢費、監測成本以及與清理、訴訟辯護和追究責任第三方有關的法律成本。我們支出與經營性物業和以前出售的物業相關的費用。我們將與未開發土地相關的成本資本化為開發成本，並計入收購時任何預期的未來環境責任。吾等對因未開發土地、收購的營運物業及先前出售的物業而預計將產生的環境補救估計成本負上責任，吾等會在獲得資料後作出適當調整。
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新的會計公告。
採用新的會計準則
計入與冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行影響有關的租賃優惠。2020年4月，美國財務會計準則委員會發布了一份工作人員問答報告，澄清與新冠肺炎效果相關的租賃優惠是否需要在我們於2019年1月1日採用的新租賃準則下適用租賃修改指導意見。對於在截至2020年12月31日的年度內授予的延遲租金，我們允許客户推遲到比最初根據租約簽訂的合同更晚的期間支付租金，以換取應收票據，我們將繼續確認期間的租金收入。根據問答，吾等選擇不將契約修訂指引應用於導致遞延租金的特許權，因為經修訂租賃協議所需的現金流量總額與原始租賃所需的現金流量實質相同，而代價並無重大變動。在2020年期間，我們推遲了大約$
中間價改革。2017年7月，金融市場行為監管局和其他獨立組織宣佈，他們打算在2021年後停止強制銀行提交倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的計算利率。因此，在美國，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)為其首選的債務和衍生金融工具美元LIBOR的替代利率。此外，其他全球監管機構已採取參考利率改革措施，以確定其他銀行同業拆息(“ibor”)的首選替代利率。LIBOR和IBOR在這裏都被稱為“IBOR指數利率”。2020年11月，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)與多個獨立組織宣佈，某些美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)期限可能繼續公佈至2023年6月。這一變化將允許大多數遺留的美元LIBOR合約在美元LIBOR市場發生中斷之前到期，而不需要將這些合約過渡到SOFR。
2020年3月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)，提供了實用的權宜之計，以解決現有的關於合同修改和對衝會計的指導，因為預計市場將從以IBOR為指數的利率過渡到替代參考利率，例如LIBOR的SOFR。我們將這種轉變稱為“參考匯率改革”。
ASU內的第一個實際權宜之計是，如果滿足某些標準，公司可以選擇不對受參考利率改革影響的債務、衍生品和租賃合同應用某些修改會計要求。這些標準包括：(1)合同引用了一個預期將被終止的與IBOR掛鈎的匯率；(2)修改後的條款直接取代或有可能取代預期將被終止的與IBOR掛鈎的匯率；(3)任何改變或可能改變合同現金流數額和時間的其他條款的同時變化，都必須與替換與IBOR掛鈎的匯率有關。如果合同符合所有三個標準，則不要求在修改日期重新計量合同或重新評估以前的會計確定。
第二個實際的權宜之計允許公司在衍生品對衝文件中改變參考利率和其他與參考利率改革相關的關鍵術語，而不必取消指定對衝關係。這使得公司能夠繼續將對衝會計應用於現有的現金流和淨投資對衝。
ASU從2020年1月1日開始在預期的基礎上發行時生效，並可能隨着參考匯率改革活動的進行而隨着時間的推移而當選。然而，我們迄今尚未修改任何合同，我們將評估未來修改的任何債務、衍生品和租賃合同，以確保它們有資格獲得修改減免，並根據需要應用實際的權宜之計。
注3.收購
Liberty交易
在……上面
Liberty交易以$完成。
通過Liberty交易，我們獲得了一個主要由物流房地產資產組成的投資組合，包括
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屬性在綜合資產負債表中。此外，我們還獲得了
總股本對價計算如下(單位：百萬，不包括每股價格)：
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2020年2月4日Liberty股票和單位轉換後發行的Prologis股票和單位數 |
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乘以Prologis在2020年2月3日的普通股價格 |
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已發行股份和單位的公允價值 |
$ |
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我們將Liberty交易作為資產收購入賬，因此，交易成本為#美元。
在購置會計項下，購買總價按相對公允價值分配給Liberty房地產和相關的租賃無形資產。所有其他獲得的資產和承擔的負債，包括債務和我們不打算長期經營的房地產資產，按公允價值記錄如下(以百萬為單位)：
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房地產淨投資 |
$ |
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無形資產，扣除無形負債的淨額 (1) |
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現金和其他資產 |
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債務 |
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( |
) |
|
應付賬款、應計費用和其他負債 |
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( |
) |
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非控制性權益 |
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( |
) |
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採購總價，包括交易成本 |
$ |
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(1) |
美元的無形資產 |
DCT交易
WE收購了DCT Industrial Trust Inc.和DCT Industrial Operating Partnership LP(統稱為DCT)
DCT交易以$完成。
通過DCT交易，我們獲得了一個物流房地產資產組合，其中包括
總股本對價約為$
|
2018年8月21日DCT股票及單位轉換髮行序數 |
|
|
|
|
乘以2018年8月21日Prologis的普通股價格 |
$ |
|
|
|
已發行股份和單位的公允價值 |
$ |
|
|
我們將DCT交易作為資產收購入賬，因此交易成本為#美元。
在收購會計項下，總購買價格按相對公允價值分配給DCT房地產和相關租賃無形資產。所有其他獲得的資產和承擔的負債，包括債務和我們不打算長期經營的房地產資產，按公允價值記錄如下(以百萬為單位)：
|
房地產淨投資 |
$ |
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無形資產，扣除無形負債的淨額 |
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現金和其他資產 |
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債務 |
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( |
) |
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應付賬款、應計費用和其他負債 |
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( |
) |
|
非控制性權益 |
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( |
) |
|
採購總價，包括交易成本 |
$ |
|
|
70
注4.房地產
截至12月31日，對房地產的投資包括以下內容(美元和平方英尺，以千計)：
|
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平方英尺 |
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建築物數目 |
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2020 (1) |
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2019 |
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|
2020 (1) |
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2019 |
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|
2020 (1) |
|
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2019 |
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||||||
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操作屬性： |
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建築物和改善措施 |
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$ |
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$ |
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改良土地 |
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開發組合，包括土地成本： |
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預穩 |
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正在開發的物業 |
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土地(2) |
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其他房地產投資(3) |
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房地產投資總額 |
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減去累計折舊 |
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房地產投資淨額 |
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$ |
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$ |
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(1) |
包括在2020年12月31日從Liberty交易中獲得的房地產。有關更多信息，請參見注釋3。 |
|
(2) |
在2020年12月31日和2019年12月31日，我們的土地由 |
|
(3) |
其他房地產投資包括：(1)在Liberty交易中獲得的非戰略性房地產資產我們不打算長期經營；(Ii)我們擁有並出租給第三方的地塊；(Iii)我們打算重新發展為工業物業的房地產資產；及(Iv)與潛在收購和未來發展項目相關的成本，包括購買土地的選擇權。 |
截至2020年12月31日，我們在美國和其他美洲(巴西、加拿大和墨西哥)、歐洲(比利時、捷克共和國、法國、德國、匈牙利、意大利、荷蘭、波蘭、斯洛伐克、西班牙、瑞典和英國(英國))投資了房地產資產。和亞洲(中國、日本和新加坡)。
收購
下表彙總了截至12月31日的年度內我們的房地產收購活動，不包括附註3中討論的Liberty交易和DCT交易(以美元和平方英尺為單位)：
|
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2020 (1) |
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2019 |
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2018 |
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運營物業的數量 |
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平方英尺 |
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英畝土地 |
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房地產淨投資購置成本(2) |
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$ |
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$ |
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$ |
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(1) |
2020年，我們在美國的兩家聯合投資企業，Prologis Target U.S.物流基金(USLF)和Prologis美國物流風險投資有限責任公司(USLV)，以#美元收購了工業產權信託公司(IPT)的全資房地產資產。 |
|
(2) |
包括歸類為其他房地產投資的財產購置費用#美元 |
71
性情
下表彙總了我們對截至12月31日的年度房地產淨投資的處置情況(以千美元和平方英尺為單位)：
|
|
2020 |
|
|
2019 |
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2018 |
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|
開發財產和土地的處置，淨值(1) |
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物業數量 |
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平方英尺 |
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淨收益 |
$ |
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$ |
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$ |
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|
繳款和處分收益，淨額 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
處置開發物業和土地的總收益，淨額 |
$ |
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$ |
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$ |
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|
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房地產投資的其他處置，淨額 (2) |
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物業數量 |
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平方英尺 |
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淨收益 |
$ |
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$ |
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|
|
$ |
|
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|
繳款和處分收益，淨額 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
部分贖回未合併的共同投資的投資收益 這是一家合資企業。(3) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
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|
房地產投資其他處置的總收益，淨額 |
$ |
|
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(1) |
我們在以下方面認識到的收益處置開發物業和土地的收益，淨額主要是由於新開發物業對我們未合併的共同投資項目的貢獻。 |
|
(2) |
2019年，我們與一名合作伙伴成立了Prologis巴西物流風險投資公司(“PBLV”)，這是一家巴西未合併的聯合投資企業。我們向PBLV貢獻了最初的房地產投資組合，其中包括 |
|
(3) |
2019年，我們贖回了我們在一家歐洲未合併的聯合投資企業中的部分投資。 |
租契
我們於2019年1月1日採用了新的租賃標準，並將其應用於作為出租人和承租人的Prologis在生效日期生效的租賃。我們從2019年1月1日開始的報告期內的業績是根據新的租賃標準公佈的。我們選擇了一攬子實際的權宜之計，在通過時不需要重新評估以下事項：(I)到期或現有合同是否符合租賃的定義；(Ii)2019年1月1日現有租賃的租賃分類；以及(Iii)以前作為初始直接成本資本化的租賃成本是否將繼續攤銷。
作為出租人
我們根據主要被歸類為運營租賃的協議將我們的運營物業出租給客户。我們以直線方式確認租約規定的最低租賃付款總額。我們的加權平均剩餘租期是
下表彙總了我們的客户應支付的最低租賃付款，這些租賃的原始租賃期限超過一年，用於我們的運營物業、預穩定和開發中的物業、其他房地產投資以及截至2020年12月31日待售或貢獻的資產的空間(以千為單位)：
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2021 |
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$ |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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2025 |
|
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|
|
|
此後 |
|
|
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|
|
總計 |
|
$ |
|
|
該等金額並不反映續訂或更換現有租約所帶來的未來租金收入，亦不包括未固定的營運開支及租金增長的償還。
72
作為承租人
我們有大約
下表彙總了截至2020年12月31日租賃已開始的固定、未來最低租金付款(不包括變動成本)，其中金額以我們的遞增借款利率貼現，以計算租賃的租賃負債(以千為單位)：
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2021 |
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$ |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
|
|
|
|
|
2025 |
|
|
|
|
|
此後 |
|
|
|
|
|
未貼現的租金付款總額 |
|
|
|
|
|
扣除計入的利息 |
|
|
|
|
|
租賃總負債 |
|
$ |
|
|
這些租約的加權平均剩餘租期為34年及
注5.未合併實體
投資摘要
我們通過各種合資企業對實體進行投資。我們與合作伙伴和投資者共同投資於擁有多個物業的實體，併為這些實體提供資產和物業管理服務，我們稱之為共同投資企業。這些實體可以合併或取消合併，具體取決於結構、合作伙伴的參與和其他權利以及我們對實體的控制級別。本附註詳述吾等於未合併共同投資合營公司的投資，該等合營公司為關聯方，並採用權益會計方法核算。有關我們並非全資擁有的綜合投資的更多詳情，請參閲附註11。
我們在其他合資企業中也有投資，通常是與一個合作伙伴，但我們不管理這些投資，我們使用股權方法核算這些投資。我們將我們在未合併的共同投資企業和其他合資企業的投資統稱為未合併的實體。
下表彙總了截至12月31日我們對未合併實體的投資和預付款(單位：千)：
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2020 |
|
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2019 |
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|
未合併的聯合投資企業 |
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$ |
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|
$ |
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其他風險投資 (1) |
|
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|
未合併實體合計 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(1) |
2020年，我們完成了Liberty交易，並獲得了股權方法投資 |
73
未合併的共同投資風險企業
下表彙總了截至12月31日我們在單個聯合投資企業中的投資(以千美元為單位)：
|
|
|
所有權 百分比 |
|
|
投資於 並前進到 |
|
||||||||||
|
共同投資風險投資 |
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||
|
Prologis以美國物流基金(USLF)為目標 |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
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$ |
|
|
|
$ |
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|
FIBRA前言(1) |
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|
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% |
|
|
|
% |
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|
|
|
|
|
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|
|
Prologis歐洲物流合作伙伴S(“PELP”)(2) |
|
|
|
% |
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|
|
% |
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|
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|
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|
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Prologis歐洲物流基金(“PERF”) |
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% |
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|
|
% |
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|
|
|
|
|
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|
|
Prologis英國物流合資企業(“UKLV”)(2) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
日本Prologis REIT，Inc.(“NPR”)(3) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis中國核心物流基金有限責任公司(“電訊盈科”) |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
中國物流合營一、合夥 北京：(《中國物流創業企業序幕》)(2) |
|
|
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% |
|
|
|
% |
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|
|
|
|
|
|
|
|
Prologis巴西物流合資企業(“PBLV”)和其他合資企業(2) |
|
|
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% |
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|
|
% |
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|
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總計 |
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$ |
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$ |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們從NPR獲得的應收賬款為$
中確認的金額戰略資本收入和來自未合併實體的淨收益取決於未合併的共同投資企業的規模、業務和交易、通過推廣和交易費用賺取收入的時間、以及外幣匯率和我們的所有權權益的波動。我們認識到戰略資本支出用於與這些合資企業的資產管理相關的直接成本，以及為合資企業擁有的物業分配的物業級管理和租賃成本。
下表彙總了戰略資本收入我們在合併損益表中確認了與我們未合併的共同投資項目有關的收益(以千計)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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經常性費用 |
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$ |
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$ |
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$ |
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交易費 |
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促進收入增長(1) |
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未合併的共同投資企業的戰略資本收入總額(2) |
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$ |
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$ |
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$ |
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(1) |
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(2) |
|
74
下表彙總了我們未合併的合資企業的主要財產信息、財務狀況和經營信息(不是我們的比例份額)，以及我們在12月31日和截至12月31日的年度的合併財務報表中確認的與我們的未合併的共同投資企業有關的金額(以百萬美元和平方英尺為單位)：
|
|
美國 |
其他美洲(2) |
歐洲 |
亞洲 |
總計 |
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截止日期： |
2020 (1) |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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|
2019 |
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2020 |
|
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2019 |
|
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2020 |
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|
2019 |
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||||||||||
|
關鍵屬性信息： |
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風險投資 |
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運營特性 |
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平方英尺 |
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財務狀況： |
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總資產(美元) |
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第三方債務(美元) |
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總負債(美元) |
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我們的投資餘額(美元) (3) |
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我們的加權平均所有權 (4) |
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% |
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% |
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% |
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% |
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|
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% |
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% |
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% |
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|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
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美國 |
|
|
其他美洲 |
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歐洲 |
|
|
亞洲 |
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總計 |
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運營信息： |
2020 (1) |
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2019 |
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2018 |
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2020 (2) |
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2019 (2) |
|
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2018 |
|
|
2020 |
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
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|||||||||||||||
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截至以下年度： |
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總收入(美元) |
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淨收益(美元) |
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我們未合併的收益 包括兩家合資企業，淨額(美元) |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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(4) |
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與某些未合併的共同投資合資企業有關的股權承諾
某些未合併的聯合投資企業擁有我們和我們的風險合作伙伴的股權承諾。我們的合資夥伴用現金履行他們的股權承諾。我們可以通過出資財產或現金來履行我們的股權承諾。捐款一般用於購置或開發財產，但也可用於償還債務或其他一般用途。該合資企業可能獲得用於購買財產的融資，因此，該合資企業可能進行的額外投資的收購價格可能超過股權承諾。根據市場狀況、合資企業的投資目標、我們的流動資金需求和其他因素，我們可能會在這些合資企業中作出額外的財產貢獻或額外的現金投資。
截至2020年12月31日，我們的未償還股權承諾為
75
附註6.持有以供出售或分擔的資產
我們在某些房地產上的投資符合在2020年12月31日和2019年12月31日被歸類為持有出售或出資的標準。在分類時，這些物業預計將出售給第三方或最近穩定下來，並預計在12個月內貢獻給未合併的共同投資企業。其中包含的金額持有以供出售或出資的資產代表房地產投資餘額以及每項財產的相關資產和負債。
截至12月31日，持有的待出售或捐贈的資產，包括通過Liberty交易和IPT交易獲得的某些財產，包括以下資產(美元和平方英尺，以千計)：
|
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2020 |
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2019 |
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運營物業的數量 |
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平方英尺 |
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持有以供出售或分擔的總資產 |
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$ |
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$ |
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|
與持有以待出售或出資的資產有關的總負債--包括其他負債 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
附註7.其他資產和其他負債
下表彙總了截至12月31日我們的其他資產，如果適用，扣除攤銷和折舊後的淨額(單位：千)：
|
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2020 |
|
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2019 |
|
||
|
已獲得的租賃無形資產 |
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$ |
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$ |
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租金水平 |
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租賃佣金 |
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應收賬款 |
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應收增值税 |
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預付資產 |
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固定資產 |
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其他應收票據 |
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管理合同 |
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遞延所得税 |
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衍生資產 |
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其他 |
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|
總計 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
下表彙總了我們在12月31日的其他負債，如果適用，扣除攤銷後的淨額(單位：千)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||
|
租户保證金 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
已獲得的租賃無形資產 |
|
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|
未賺取的租金 |
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|
所得税負債 |
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|
環境責任 |
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|
|
|
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|
|
賠償責任 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
衍生負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
應繳增值税 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
與持有以供出售或分擔的資產有關的負債 |
|
|
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|
遞延收入 |
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其他 |
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總計 |
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$ |
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|
$ |
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|
下表彙總了租賃佣金和放棄租金(包括在上文收購的租賃無形資產中)在未來攤銷為攤銷費用以及高於和低於市場租賃(包括在上文收購的租賃無形資產中)以及將淨資產租金調整為租金收入的預期未來攤銷，所有這些都基於2020年12月31日的餘額(以千為單位)：
|
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|
攤銷費用 |
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淨減(增)至 租金收入 |
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2021 |
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$ |
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$ |
( |
) |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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2025 |
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|
此後 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
總計 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
76
注8.債務
所有債務都由OP或其合併子公司承擔。
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||||||||||||||
|
|
加權平均 |
|
|
金額 |
|
|
加權平均 |
|
|
金額 |
|
||||||||||
|
|
利率 (1) |
|
|
術語(2) |
|
|
傑出的(3) |
|
|
利率 (1) |
|
|
術語(2) |
|
|
傑出的(3) |
|
||||
|
信貸安排 |
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|
$ |
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|
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$ |
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高級筆記(4)(5) |
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|
定期貸款和無擔保其他貸款(4) |
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擔保抵押貸款(4)(6)(7) |
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總計 |
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$ |
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$ |
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(1) |
所列利率代表期末未償債務的實際利率(包括債務發行成本的攤銷及非現金溢價或折扣)，幷包括指定利率互換的影響，該利率互換實際上固定了某些浮動利率債務的利率。 |
|
(2) |
加權平均期限代表期末未償債務的剩餘到期日(以年計)。 |
|
(3) |
我們借入我們所投資國家的功能貨幣。截至12月31日的未償餘額中包括以下列貨幣計價的借款： |
|
|
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|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
加權平均利率 |
|
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未清償金額 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
|
加權平均利率 |
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|
未清償金額 |
|
|
佔總數的百分比 |
|
||||||
|
|
英鎊，英鎊 |
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
% |
|
|
加元 |
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|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
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|
|
|
% |
|
|
歐元 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
日元 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
美元 |
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|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
總計 |
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
(4) |
通過Liberty交易，我們假設了$ |
|
|
|
(5) |
優先票據到期日期為 |
|
|
|
(6) |
通過IPT交易，USLV假設為$ |
|
(7) |
有擔保的抵押貸款債務由 |
信貸安排
我們有一項全球高級信貸安排(“全球信貸安排”)，根據該安排，我們可以提取英鎊、加拿大元、歐元、日元、墨西哥比索和美元，以循環方式計算，最高可達$
我們還有一把日元左輪手槍(左輪手槍)，我們在2020年7月擴大了尺寸，總承諾額為人民幣
我們將全球貸款和左輪車統稱為我們的“信貸安排”。
77
流動性
下表彙總了有關我們可用流動資金的信息(以百萬美元為單位)：
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|||
|
截至12月31日止年度： |
|
|
|
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|
加權平均每日利率 |
|
|
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% |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
加權平均日借款 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
任何月底的未償還借款最高限額 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
12月31日： |
|
|
|
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|
|
貸款人承諾總額 |
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信貸安排 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
更少： |
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|
|
未償還借款 |
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未償信用證 |
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|
|
|
當前可用性 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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可用定期貸款 |
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|
現金和現金等價物 |
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總流動資金 |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
高級附註
優先票據是無抵押的，我們的債務在某些方面實際上從屬於我們通過不動產留置權擔保的任何債務，但以該不動產的價值為限。優先票據要求每季度、每半年或每年支付利息。大部分優先票據可隨時按我們的選擇贖回，但須受一定的提前還款懲罰。此類回購和其他條款受契約協議、各種票據購買協議或信託契約的規定管轄。
下表彙總了2020年優先票據的發行和贖回情況(本金以千計)：
|
|
|
合計本金 |
|
|
發行日加權平均 |
|
|
|
||||||||||
|
初始借入日期 |
|
借入貨幣 |
|
|
美元(1) |
|
|
利率(2) |
|
|
術語 (3) |
|
|
到期日 |
||||
|
二月(4)(5) |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
二月(4) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
二月 |
|
£ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
六月 (5)(6) |
|
¥ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
八月(5)(7) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
九月 |
|
¥ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
十二月 |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合計本金 |
|
|
贖回日期加權平均 |
|
|
|
||||||||||
|
贖回日期 |
|
借入貨幣 |
|
|
美元(1) |
|
|
利率(2) |
|
|
術語 (3) |
|
|
到期日 |
||||
|
一月 |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
三月 (4) |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
六月 (6) |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
六月 (6) |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
九月(7) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
十二月 |
|
€ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
用於換算成美元的匯率是結算日的即期匯率。 |
|
(2) |
利率是指相關債務發行或贖回日的固定利率或浮動利率。 |
|
(3) |
發行日和贖回日加權平均期限分別代表發行或贖回日相關債務的剩餘到期日(以年計)。 |
|
(4) |
我們利用這些發行的收益贖回了$ |
78
|
(5) |
大約$ |
|
(6) |
我們用發行日圓優先債券所得款項贖回€ |
|
(7) |
我們用這次發行的收益來贖回$ |
|
|
2020年2月，我們完成了交換要約
定期貸款
下表彙總了截至12月31日的未償還定期貸款(美元和借款貨幣，以千為單位)：
|
定期貸款 |
借入貨幣 |
|
初始借入日期 |
|
2020年的貸款人承諾 |
|
|
2020年的未償還金額 |
|
|
2019年未償還金額 |
|
|
利率 |
|
|
到期日 |
|||||||
|
|
|
|
|
|
借入貨幣 |
|
美元 |
|
|
美元 |
|
|
美元 |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
2017年定期貸款(1) |
美元、歐元、 日元和英鎊 |
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2015加拿大 提供長期貸款。 |
計算機輔助設計 |
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2017年3月日元 提供長期貸款。 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0.9%和1.0% |
|
|
2027年3月-2028年 |
|
|
2017年10月日元 提供長期貸款。 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0.9% |
|
|
|
|
|
2018年12月日元 提供長期貸款。 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2%和日元倫敦銀行間同業拆借利率+0.7% |
|
|
|
|
|
2019年1月日元 提供長期貸款。 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2019年3月日元 提供長期貸款。 |
日元 |
|
|
|
¥ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
小計 |
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
債務發行成本，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
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定期貸款總額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
2020年間，我們將多幣種定期貸款(“2017年定期貸款”)的期限延長了一年，直至 |
長期債務到期日
截至2025年12月31日的每一年我們的債務的預定本金付款如下：
|
|
不安全 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
信用 |
|
|
高年級 |
|
|
定期貸款 |
|
|
安全 |
|
|
|
|
|
||||
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成熟性 |
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設施 |
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備註 |
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以及其他 |
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抵押貸款 |
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總計 |
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2021 (1)(2) |
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2022 |
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2023 (3) |
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2024 |
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2025 |
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此後 |
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小計 |
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保費(折扣)，淨額 |
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債務發行成本，淨額 |
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總計 |
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79
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(1) |
我們預計將償還到期的款項 |
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(2) |
2021年到期的貸款包括2017年的定期貸款，可以延長到2022年。 |
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(3) |
2023年的到期日包括可以延長到2024年的全球融資機制。 |
利息支出
下表彙總了截至12月31日的年度的利息支出構成(單位：千)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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總利息支出 |
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債務折價(保費)攤銷淨額 |
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( |
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債務發行成本攤銷淨額 |
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資本化前利息支出 |
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資本化金額 |
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淨利息支出 |
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$ |
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$ |
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$ |
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為利息支付的現金總額，扣除資本化金額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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提前清償債務
在過去的三年裏，我們在到期日之前回購或償還了某些債務，以努力降低我們的借貸成本，延長我們的債務到期日。因此，已記錄的債務(包括保費、折扣和相關債務發行成本)與我們為償還債務而支付的對價(包括費用)之間的差額被確認為損益。與符合修改標準的債務重組相關的費用，以及現有的未攤銷溢價或貼現和債務發行成本，在新債務期限內攤銷。.
我們確認了1美元的損失
金融債務契約
我們有一塊錢
財務附屬債務的擔保
作為我們在歐洲(Prologis Euro Finance LLC)、日本(Prologis Yen Finance LLC)和英國(Prologis Sterling Finance LLC)業務的一部分，我們擁有金融子公司，目的是通過借入我們投資的貨幣來降低我們的外匯風險。這些實體都是
注9.Prologis，Inc.的股東權益
授權的股份
2020年，我們的股東批准了對我們公司章程的一項修正案，將授權股份的數量從
80
普通股
2020年，我們加入了一項新的市場計劃，允許我們銷售高達
2020年2月4日，我們發佈了
根據2020年長期激勵計劃，我們的某些員工和外部董事能夠參與基於股權的薪酬計劃。有關股權薪酬計劃的其他資料，請參閲附註12。
購股計劃
2020年，董事會批准了一項新的股票回購計劃，用於在公開市場或私下談判的交易中回購我們普通股的流通股，總購買價格最高可達$
優先股
在2020年，我們回購了大約
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的Q系列已發行優先股的股息率為
所有權限制
對於我們來説，有資格成為房地產投資信託基金，五個或更少的個人擁有的財產可能不超過
一個人或一羣人持有的股票超過這些限制，我們將進行贖回。如果董事會大多數成員在確定我們作為REIT的聯邦所得税目的不會受到損害後，根據其唯一和絕對的酌情決定權放棄此類限制，則本條款不適用。
分紅
為了符合IRC的REIT要求，我們通常被要求向我們的股東發放普通股和優先股股息(資本收益分配除外)，其金額加起來至少等於(I)和(A)之和。
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我們的股息應納税情況如下。由於我們截至2020年12月31日的年度的納税申報單尚未提交，因此2020年支付的股息的應税是基於管理層的估計。由於訴訟時效一般為三年，我們某些年度的納税申報單仍須接受審查，因此股息的應課税可能會發生變化。
81
在2020年、2019年和2018年，我們所有的分紅都是現金支付的。
以下彙總了截至12月31日的年度的普通股和優先股股息的應税情況：
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2020 (1) |
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2019 |
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2018 |
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普通股： |
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普通收入 |
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合格股息 |
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資本利得 |
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總經銷 |
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優先股-系列問題： |
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普通收入 |
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合格股息 |
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資本利得 |
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總股息 |
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$ |
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$ |
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(1) |
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就聯邦所得税而言，普通股股息的特徵是普通收入、合格股息、資本利得、免税資本回報或這四種股息的組合。普通股股利超過我們當前和累積的收益和利潤(出於納税目的計算)，構成資本回報而不是股息，通常會減少普通股的股東基礎。如果股息超過當前和累積的收益和利潤以及股東在普通股中的基礎，它通常將被視為出售或交換該股東的普通股的收益。每年年初，我們都會通知股東上一年支付的普通股股息的納税情況。
根據我們優先股的條款，我們被限制宣佈或支付關於我們普通股的任何股息，除非和直到所有關於優先股的累計股息已經支付，並且已經為關於優先股的相關股息期間宣佈的股息預留了足夠的資金。
注10.Prologis，L.P.合夥人資本
對普通有限合夥企業單位支付的股息，以及這些分配的應納税義務，類似於上文披露的母公司普通股支付的股息。
2020年2月4日，我們發佈了
2015年，我們通過收購一個物業組合，在OP中發佈了A類單位。A類單位通常與OP現有的普通有限合夥單位具有相同的權利，但A類單位有權獲得等同於#美元的季度分配。
附註11.非控股權益
普羅吉斯，L.P.
我們報告了與我們合併的幾個實體相關的非控股權益，但我們並不擁有這些實體100%的股權。這些實體包括兩家房地產合夥企業，它們向第三方發行了有限合夥單位。根據具體的合夥協議，這些有限合夥單位可以贖回為現金，或根據我們的選擇，贖回為母公司普通股的股票，通常按
82
如附註1所述，家長有完全的責任、權力和自由裁量權來管理作業的日常管理。母公司通過其多數股權，有權從運營中獲得利益並遭受損失。此外，OP既沒有實質性的清算權，也沒有實質性的無緣無故的踢出權，也沒有可以由簡單多數非控制性利益行使的實質性參與權。這種權利的缺乏使運營成為一種VIE。因此，父母是主要受益者，因此合併了業務操作。
Prologis，Inc.
母公司的非控制性權益包括上述針對OP的非控制性權益，以及OP中不屬於母公司所有的有限合夥單位。根據適用的合夥協議條款，未償還的有限合夥單位將獲得相當於我們普通股支付的季度股息的季度現金分配。
下表彙總了截至12月31日我們的所有權百分比和非控股權益以及合併實體的總資產和總負債(以千美元為單位)：
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我們的擁有率 |
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非控制性權益 |
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總資產 |
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總負債 |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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Prologis美國物流合資企業 (1) |
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% |
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% |
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$ |
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$ |
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其他合併實體 (2) |
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普羅吉斯，L.P. |
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Prologis，L.P.有限合夥人(3)(4) |
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Prologis，Inc. |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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(1) |
如附註4所述，2020年，USLV收購了 |
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(2) |
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(3) |
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(4) |
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附註12.長期薪酬
2020長期激勵計劃
2020年，我們的股東批准了2020年長期激勵計劃(“2020 LTIP”)，取代了2012年的長期激勵計劃(“2012 LTIP”)。於2020 LTIP獲批後，根據2012 LTIP不能再作出任何獎勵，而根據獎勵條款，先前根據2012 LTIP已批出的未完成獎勵將繼續未予支付。
2020年LTIP規定向母公司或其子公司的高級管理人員、董事、員工和顧問授予獎勵。獎勵的形式可以是：全價值獎勵、股票增值權和股票期權(非合格期權和激勵性股票期權)。全額獎勵一般包括：(I)普通股；(Ii)限制性股票單位(“RSU”)；(Iii)營運長期投資計劃單位(“LTIP單位”)；及(Iv)前言優異表現計劃(“POP”)營運長期投資計劃單位(“POP LTIP單位”)。根據2020年LTIP，基於股權的薪酬計劃和可以進行獎勵的計劃沒有改變。可根據2020年長期信託投資計劃作出裁決，直至該計劃被董事會終止或該計劃生效之日起十週年為止。
這些獎勵是根據我們的股權薪酬計劃和計劃的以下組成部分於2020年12月31日頒發的：(I)POP；(Ii)Prologis促銷計劃(“PPP”)；(Iii)年度長期激勵(“LTI”)股權獎勵計劃(“年度LTI獎”)；以及(Iv)年度獎金交換計劃。在所有這些組成部分下，某些員工可以選擇以RSU或母公司或運營公司LTIP單位的其他股權的形式獲得股權獎勵支出。
在2020年12月31日，我們有
83
基於股權的薪酬計劃和方案
Prologis卓越表現計劃(“POP”)
我們在民研計劃下為參與者分配參與點數或薪酬總額的百分比，以對應於績效期間從每年1月1日開始。獎勵的公允價值在授予日期計量，並在獎勵授予日期至獎勵授予日期之間的期間攤銷，範圍為
2016-2018年和2017-2019年業績期間，獎勵(“初始獎勵”)，總計不超過#美元
從2018-2020年執行期及其後的執行期開始，該計劃要求絕對最高限額為#美元
根據分配給參與者的參與點數，每個參與者有資格獲得總補償池的一定百分比，對於我們的近地天體，有資格獲得補償池的一定百分比。如果符合績效標準，參與者的點數或薪酬池百分比將以普通股、限制性股票單位或POP LTIP單位的形式支付，由參與者選擇。參加者每年可交換他們的參與積分或補償組合百分比，以換取發展計劃長期投資頭寸單位。如未能符合表現標準，參賽者的積分、薪酬組合百分比及長期薪酬投資收益單位將會被沒收。
截至2020年12月31日，所有獎項均為股權分類。初始估值是使用蒙特卡羅估值模型計算的。
下表詳細説明瞭根據贈款發放的年份(以千美元為單位)對每筆贈款所採用的假設：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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無風險利率 |
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% |
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% |
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預期波動率 |
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% |
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% |
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公允價值合計 |
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$ |
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$ |
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$ |
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截至2020年12月31日，與民意測驗相關的剩餘薪酬成本總額為
在初始階段結束時，達到了2018-2020年、2017-2019年和2016-2018年業績期間的業績標準在業績期間，分別在2021年1月、2020年1月和2019年1月以下列獎項的形式獲得了獎項。有關這些業績週期(美元、股票和單位，以千計，平均價格除外)的詳細信息，請參閲以下內容：
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2018 – 2020 |
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2017 – 2019 (1) |
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2016 – 2018 (1) |
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性能池 |
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$ |
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$ |
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$ |
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普通股 |
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限制性股票單位 |
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POP LTIP單元和LTIP單元 |
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用於確定獲獎數量的平均價格 |
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$ |
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$ |
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$ |
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84
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(1) |
這些考績期間數額包括在初始考績期間之後獲得的與超出初始獎勵的薪酬池有關的獎勵。 |
其他基於股權的薪酬計劃和方案
根據以下基於股權的補償計劃和計劃，獎勵可在參與者選舉時以RSU或LTIP單位的形式頒發。RSU和LTIP單位根據授予日母公司普通股的市場價格進行估值，授予日的價值計入服務期內的補償費用。服務期一般為
序幕推廣計劃(“PPP”)
在購買力平價計劃下，我們為某些僱員設立了一個薪酬池，最高可達
LTI年度股權獎勵計劃(“年度LTI獎”)
年度LTI獎規定，根據我們與最近一年業績相關的基準指數，向某些員工提供獎勵。
年度獎金交換計劃
根據我們的獎金交換計劃，我們的所有員工通常可以選擇以股權形式獲得全部或部分年度現金獎金。通過紅利交換授予的股權獎勵的估值高於三年內交換和授予的現金紅利，不包括近地天體。由於我們的近地天體不會因參與紅利交換計劃而獲得紅利交換溢價，因此它們在交換現金紅利時獲得的股權沒有轉讓期。
頒獎活動總結
RSU
每個RSU代表有權獲得母公司的一股普通股。
下表彙總了截至2020年12月31日的RSU活動(單位為千)：
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未歸屬的RSU |
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加權平均授予日期公允價值 |
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2020年1月1日的餘額 |
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$ |
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授與 |
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既得和分配 |
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( |
) |
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被沒收 |
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( |
) |
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2020年12月31日餘額 |
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$ |
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授予和歸屬的股票獎勵的公允價值為$
截至2020年12月31日，與未償還的RSU相關的剩餘補償費用總額為#美元
LTIP單位
LTIP單位代表業務中的合夥利益。在歸屬和滿足某些條件後，LTIP單位可以交換為OP中的普通有限合夥單位，然後根據我們的選擇贖回普通股或現金份額。
85
下表彙總了截至2020年12月31日的LTIP單位的活動(單位以千為單位)：
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歸屬的LTIP單位 |
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未歸屬的LTIP單位 |
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未歸屬加權平均授予日期公允價值 |
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2020年1月1日的餘額 |
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授與 |
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被沒收 |
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- |
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- |
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- |
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歸屬的LTIP單位 |
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( |
) |
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歸屬POP LTIP單元 |
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- |
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不適用 |
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未授權的POP LTIP單元 |
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- |
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已轉換 |
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( |
) |
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- |
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|
不適用 |
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2020年12月31日餘額 |
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$ |
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已授予和已歸屬的單位獎項的公允價值為$，不包括流行音樂獎項
截至2020年12月31日，與LTIP單位有關的剩餘補償成本總額，不包括人口普查，為#美元
其他計劃
2020年，對序言401(K)計劃(“401(K)計劃”)進行了修訂，規定新的匹配僱主繳款為#美元。
我們有一個非合格儲蓄計劃，允許高薪員工有機會推遲收取超過401(K)計劃所允許金額的一定比例的薪酬並繳納所得税。在截至2020年12月31日的三年期間，該計劃內沒有與之匹配的僱主。
注13.所得税
所得税前收益的組成部分
下表彙總了截至12月31日的年度所得税前收益的組成部分(單位：千)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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國內 |
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$ |
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國際 |
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所得税前收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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86
當期所得税和遞延所得税彙總表
下表彙總了12月31日終了年度所得税準備金的構成部分(單位：千)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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當期所得税支出： |
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美國聯邦政府 |
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$ |
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國際 |
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州和地方 |
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當期所得税支出總額 |
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遞延所得税費用(福利)： |
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美國聯邦政府 |
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( |
) |
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( |
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( |
) |
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國際 |
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遞延所得税支出總額 |
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所得税總支出 |
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$ |
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|
$ |
|
|
|
$ |
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現行所得税
我們確認當期所得税支出為聯邦和州所得税，由我們的TRSS以及在某些州和外國司法管轄區發生的税收。當期所得税支出主要根據我們應納税所得額的時間段而波動。過去三年產生的應課税收入主要由於以下原因：(I)房地產對我們未合併的共同投資企業的貢獻和對第三方的銷售；(Ii)賺取的經常性和交易費；以及(Iii)來自未合併的共同投資企業的應納税收益。
在截至2020年12月31日的年度內，我們確認當期税項支出為
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，支付所得税的現金(扣除退款)為#美元
遞延所得税
2020、2019年和2018年確認的遞延所得税支出主要是由於臨時差異和NOL使用的變化。
下表彙總了截至12月31日的遞延所得税資產和負債(單位：千)：
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2020 |
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2019 |
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遞延所得税總資產： |
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不結轉 |
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基差-房地產 |
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基差--股權投資 |
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第163(J)條權益限制 |
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資本損失結轉 |
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其他--暫時性差異 |
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遞延所得税總資產總額 |
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估值免税額 |
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( |
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遞延所得税總資產，扣除估值免税額 |
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遞延所得税負債總額： |
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基差-房地產 |
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基差--股權投資 |
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其他--暫時性差異 |
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遞延所得税總負債總額 |
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遞延所得税淨負債 |
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$ |
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$ |
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87
截至2020年12月31日，我們的NOL結轉情況如下(以千為單位)：
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美國 |
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歐洲 |
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墨西哥 |
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日本 |
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其他 |
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淨額結轉總額 |
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受税務影響的NOL結轉 |
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估值免税額 |
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( |
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( |
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遞延税項淨資產-NOL結轉 |
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有效期 |
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截至2020年12月31日的遞延税項資產估值準備足以將遞延税項資產總額減少至我們估計更有可能實現的金額。
對不確定税務狀況的責任
於截至2020年12月31日、2019年12月31日及2018年12月31日止年度內，我們相信已遵守房地產投資信託基金的要求。我們的納税申報單的訴訟時效一般為三年。因此，我們仍須審查的報税表將主要是2017年及以後的報税表。
在截至2020年12月31日的年度內，我們確認了
88
注14.普通股或單位每股收益
我們根據期間內已發行的普通股或單位的加權平均數來確定每股或單位的基本收益。我們根據已發行股份或單位的加權平均數，加上所有已發行的潛在攤薄工具的遞增加權平均效應，計算每股或單位攤薄收益。
截至12月31日的年度，我們的每股和單位基本收益和攤薄收益計算如下(單位為千，不包括每股和單位金額)：
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Prologis，Inc. |
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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普通股股東應佔淨收益--基本 |
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$ |
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可交換有限合夥單位的淨收益(1) |
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調整後普通股股東應佔淨收益-攤薄 |
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加權平均已發行普通股-基本 |
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有限合夥單位交換的增量加權平均效應(1) |
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股權獎勵的增量加權平均效應 |
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加權平均已發行普通股-稀釋(2) |
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普通股股東每股淨收益： |
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基本信息 |
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稀釋 |
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$ |
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$ |
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普羅吉斯，L.P. |
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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$ |
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$ |
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A類單位應佔淨收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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普通股持有人應佔淨收益--基本 |
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A類單位應佔淨收益 |
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可交換的其他有限合夥單位的淨收益 |
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調整後普通股持有人應佔淨收益-攤薄 |
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$ |
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$ |
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$ |
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未償還的加權平均普通合夥單位--基本單位 |
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增量式加權平均對A類機組交易的影響 |
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對其他有限合夥單位交換的遞增加權平均影響 |
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Prologis，Inc.股權獎勵的增量加權平均效應。 |
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加權平均未清償公用事業單位--稀釋 (2) |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益： |
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基本信息 |
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$ |
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稀釋 |
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$ |
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$ |
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$ |
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(1) |
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(2) |
截至12月31日的年度內，我們的總加權平均潛在攤薄股票和單位包括： |
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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甲類單位 |
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其他有限合夥單位 |
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股權獎勵 |
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普羅吉斯，L.P. |
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共同有限合夥單位 |
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Prologis，Inc. |
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89
附註15.金融工具和公允價值計量
衍生金融工具
在正常的業務過程中，我們的業務面臨市場風險，包括外幣匯率和利率變化的影響。我們可以訂立衍生金融工具，以抵銷這些潛在的市場風險。有關我們的衍生金融工具政策，請參閲注2。
下表顯示我們確認的衍生金融工具的公允價值。其他資產和其他負債截至12月31日的綜合資產負債表(單位：千)：
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2020 |
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2019 |
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資產 |
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負債 |
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資產 |
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負債 |
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未指定衍生品 |
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外幣合同 |
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*向前推進 |
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*巴西雷亞爾 |
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*英鎊 |
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美元兑加元。 |
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*人民幣 |
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歐元 |
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人民幣兑日元升值。 |
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瑞典克朗，瑞典克朗。 |
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指定衍生工具 |
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外幣合同 |
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*增加淨投資對衝 |
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*英鎊 |
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美元兑加元。 |
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利率互換 |
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**現金流對衝 |
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衍生工具公允價值總額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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未指定的衍生金融工具
外幣合同
下表彙總了截至12月31日的年度中我們的非指定外幣合約的活動情況(單位：百萬，但不包括加權平均遠期匯率和有效合約數量)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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日元 |
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塞克 |
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其他 |
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總計 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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日元 |
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塞克 |
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其他 |
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總計 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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日元 |
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其他 |
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總計 |
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名義金額為 *1月1日(美元) |
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新合同(美元) |
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到期、過期或 已經敲定的合同(美元) |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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( |
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( |
) |
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) |
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( |
) |
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) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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) |
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名義金額為 --12月31日(美元) |
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加權平均 **遠期利率 *截止日期：12月31日 |
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有效合同數量為 日期：12月31日 |
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下表彙總了#年行使的未指定衍生金融工具及相關的已實現和未實現收益(虧損)。外幣和衍生工具收益(損失)淨額在12月31日終了年度的綜合收益表中(除已行使的合同數外，以百萬計)：
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2020 |
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2018 |
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行使合同 |
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到期、到期或結算合同的已實現收益(虧損) |
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( |
) |
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未實現合同公允價值變動的未實現收益(損失) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
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90
指定衍生金融工具
外幣合同
下表彙總了我們指定為淨投資對衝的外幣合約的活動。截至十二月三十一日止的年度(單位：百萬，不包括加權平均遠期匯率和有效合同數)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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計算機輔助設計 |
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英鎊 |
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總計 |
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BRL |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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總計 |
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BRL |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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英鎊 |
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總計 |
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1月1日的名義金額(元) |
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新合同(美元) |
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到期、到期或已結算的合同(美元) |
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( |
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( |
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( |
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( |
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( |
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) |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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12月31日的名義金額(元) |
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加權平均遠期匯率 *截止日期：12月31日 |
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截至12月31日的有效合約 |
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利率互換
下表彙總了我們指定為現金流對衝的利率掉期交易。截至十二月三十一日止的年度(單位：百萬)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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歐元 |
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總計 |
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歐元 |
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總計 |
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計算機輔助設計 |
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歐元 |
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美元 |
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總計 |
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1月1日的名義金額(元) |
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新合同(美元)(1)(2)(3)(4)(5) |
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到期、到期或已結算的合同(美元)(2)(4)(5)(6) |
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12月31日的名義金額(元) |
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(1) |
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(3) |
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(4) |
在2020年間，我們進入了 |
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(5) |
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(6) |
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指定的非衍生金融工具
下表彙總了我們的債務和應計利息，指定作為對12月31日我們在國際子公司的淨投資的對衝(單位：百萬)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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英鎊，英鎊 |
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$ |
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歐元 |
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$ |
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$ |
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$ |
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91
下表彙總了#年的未實現收益(虧損)外幣和衍生工具收益(損失)淨額關於重新計量截至12月31日的年度我們的債務和應計利息的未對衝部分(單位：百萬)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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未對衝部分的未實現收益(虧損) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
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其他全面收益(虧損)
中國經濟的變化其他全面收益(虧損)於所列期內，綜合全面收益表內的綜合全面收益表是由於我們的功能貨幣不是美元的綜合附屬公司的綜合財務報表換算成美元所致。我們的衍生金融工具中被指定為淨投資對衝和現金流量對衝的有效部分的公允價值變動，以及我們債務的對衝部分的換算，如上所述，也包括在其他全面收益(虧損)。
下表列出了以下更改其他全面收益(虧損)截至12月31日的年度(以千計)：
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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衍生淨投資套期保值 |
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$ |
( |
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$ |
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被指定為非衍生工具淨投資對衝的債務 |
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累計平移調整 |
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( |
) |
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外幣折算收益(損失)合計(淨額) |
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$ |
( |
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現金流對衝 (1)(2) |
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( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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我們從未合併的共同投資項目中獲得的衍生品份額 |
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( |
) |
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( |
) |
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衍生工具合約未實現虧損合計(淨額) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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其他綜合收益(虧損)合計變動 |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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(1) |
我們估計額外費用為#美元。 |
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(2) |
包括在截至2020年12月31日的財年中 |
公允價值計量
我們已使用我們認為適合這些目的的現有市場信息和估值方法來估計我們金融工具的公允價值。在制定這些估計時，涉及到相當大的判斷和高度的主觀性，因此，它們不一定表明我們在處置時將實現的金額。有關我們的公允價值計量政策的更多信息，請參閲附註2。
公允價值經常性計量
於2020年12月31日及2019年12月31日，除上文討論的衍生工具外，我們並無在綜合財務報表中按公允價值經常性計量的重大金融資產或金融負債。我們在2020年12月31日和2019年12月31日持有的所有衍生品都被歸類為公允價值等級的第二級。
公允價值非經常性計量
收購的物業及我們預期出售或貢獻的資產為符合按公允價值按非經常性基礎計量的準則的重大非金融資產，詳見我們附註2的會計政策。於2020年12月31日、2020年及2019年12月31日，我們使用公允價值體系中的第2級或第3級資料估計物業的公允價值。請參閲附註3和4中有關我們收購的物業的更多信息，以及附註6中為出售或貢獻而持有的資產的更多信息。
金融工具的公允價值
於2020年12月31日及2019年12月31日，若干金融工具的賬面金額，包括現金及現金等價物、應收賬款及票據、應付賬款及應計開支，均代表其公允價值。
我們債務的公允價值與下表中賬面價值的差異是由於我們在2020年12月31日和2019年12月31日可獲得的利率或借款利差與發行或假設債務時的利率或借款利差存在差異，包括由於我們的信用評級而導致借款利差的減少。由於與我們優先票據的加權平均利率較高相比，市場上的債券收益率下降，優先票據的公允價值在2020年有所增加。優先票據和許多有擔保抵押債務的發行包含提前還款罰金或收益率維持條款，這可能會使以較低利率為債務再融資的成本超過這樣做所帶來的好處。我們對此進行持續評估，並已抓住機會以更低的利率和更長的期限對我們的一些債務進行再融資，如附註8所述。
92
下表反映了截至12月31日我們債務的賬面金額和估計公允價值(以千為單位)：
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2020 |
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2019 |
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賬面價值 |
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公允價值 |
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賬面價值 |
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公允價值 |
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信貸安排 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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高級筆記 |
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定期貸款和無擔保其他貸款 |
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擔保抵押貸款 |
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總計 |
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$ |
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附註16.承付款和或有事項
環境問題
我們收購的大部分物業，包括土地，都會接受我們或前業主的環境審查。此外，我們可能會產生與我們在開發土地時獲得的某些地塊相關的環境補救費用。我們收購了某些可能已出租給或以前由排放危險材料的公司擁有的財產。我們在收購時確定了一項負債，以支付此類成本，並在獲得更多信息時適當調整負債。我們將我們的環境責任記錄在其他負債。我們購買各種環境保險單，以減輕我們對環境責任的敞口。我們不知道有任何環境責任會對我們的業務、財務狀況或經營結果產生重大不利影響。
賠償協議
我們已經簽訂了協議，根據這些協議，我們向美國以外的某些共同投資企業或我們的風險合作伙伴支付可能對我們為這些合資企業貢獻的某些財產進行評估的税款。我們對這些合資企業的出資通常是以擁有房地產資產的公司的股票出資的形式。因此，出於税務目的，與相關房地產資產價值上升相關的資本收益將按貢獻遞延並轉移。我們通常對這些合資企業進行賠償，只要這些合資企業因直接銷售而產生資本利得或預扣税款。協議將我們對每件財產的賠償金額限制為
這些協議下的結果是不確定的，因為這取決於相關合資企業解散的方法和時間或該合資企業處置任何財產的方式和時間。我們將與賠償協議有關的責任記錄在其他負債。我們繼續監測這些協議以及出售資產的可能性，這些資產將導致確認，並將根據事實和情況調整未來的潛在負債。
表外負債
我們已經為某些開發項目簽發了履約保證金和保證金以及備用信用證。公共機構通常要求房地產開發商提供履約和保證金。履約保證金和保證金可續期，並在改善和基礎設施完成時到期。在2020年12月31日和2019年12月31日，我們有
我們可能會根據資本承諾被要求，或我們可能會選擇向我們的某些未合併實體提供額外的資本金，代表我們按比例擁有的權益，如果需要額外的資本金來支付開發或收購成本、償還債務或運營缺口。有關對我們未合併的共同投資企業的股權承諾的進一步討論，請參閲附註5。
訴訟
我們不時地參與在日常業務過程中出現的各種法律程序。我們相信，就我們目前參與的任何該等事宜而言，任何該等事宜的最終處置將不會對我們的業務、財務狀況或經營業績造成重大不利影響。
93
注17.業務細分
我們目前的業務戰略包括
|
• |
房地產業務部。這一運營部門代表着運營物業的所有權和發展，是我們收入和收益的最大組成部分。我們通過運營租賃向客户收取租金，包括報銷大部分物業運營成本。每項營運物業均被視為具有相似經濟特徵的個別營運分部；該等物業根據地理位置合併於可申報業務分部內。我們的房地產業務部門還包括導致租賃業務的開發活動，包括為開發而持有的土地和目前正在開發的物業。在這項業務中，我們利用了以下幾點：(I)我們的土地儲備；(Ii)我們當地團隊的開發專業知識；以及(Iii)我們的客户關係。我們根據土地租約擁有並出租給客户的土地，以及我們出租的土地和建築物，也包括在這一部分。 |
|
• |
戰略資本。這一經營部門代表對未合併的共同投資企業的管理。我們主要通過資產管理和物業管理服務從我們未合併的共同投資項目中獲得戰略資本收入，並通過提供租賃、收購、建設、開發、融資和處置服務獲得額外收入。根據合資企業的結構和提供給合作伙伴的回報，我們還可以在合資企業的生命週期內或在清算時通過定期推廣來賺取收入。我們管理的每個未合併的共同投資合資企業被視為具有相似經濟特徵的單獨運營部門；這些合資企業根據地理位置合併在可報告的業務部門內。 |
對賬如下：(1)將每個可報告業務部門從外部客户的收入總收入；(Ii)將每個可報告業務部門的淨營業收入從外部客户轉移到營業收入和所得税前收益；及(Iii)將每個須報告業務分部的資產總資產。我們的首席運營決策者主要依靠淨營業收入和類似的衡量標準來做出關於分配資源和評估部門業績的決定。的適用組件總收入、營業收入、所得税前收益和總資產分配給每個可報告業務部門的收入、淨營業收入和資產。不能直接分配到一個部門的項目，如某些公司收入和支出，不分配，但反映為對賬項目。
94
以下對賬以千元為單位：
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截至十二月三十一日止的年度， |
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2020 |
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2019 |
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2018 |
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收入： |
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房地產運營部門： |
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美國 |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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整體房地產運營部門 |
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戰略資本細分市場： |
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美國 |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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戰略資本部分合計 |
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總收入 |
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部門淨營業收入： |
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房地產運營部門： |
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美國(1) |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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整體房地產運營部門 |
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戰略資本細分市場： |
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美國(1) |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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戰略資本部分合計 |
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總部門淨營業收入 |
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對帳項目： |
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一般和行政費用 |
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折舊及攤銷費用 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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來自未合併實體的淨收益 |
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利息支出 |
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利息和其他收入，淨額 |
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外幣和衍生工具收益(損失)淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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提前清償債務損失，淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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所得税前收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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95
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十二月三十一日， |
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2020 |
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2019 |
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細分資產： |
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房地產運營部門： |
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美國 |
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$ |
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其他美洲 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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整體房地產運營部門 |
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戰略資本段(2): |
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美國 |
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歐洲 |
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亞洲 |
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戰略資本部分合計 |
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部門總資產 |
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對帳項目： |
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對未合併實體的投資和墊款 |
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持有以供出售或分擔的資產 |
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租賃使用權資產 |
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現金和現金等價物 |
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其他資產 |
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對賬項目合計 |
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總資產 |
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$ |
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(1) |
這包括位於美國但也支持其他地區的員工的薪酬、人事成本和購買力平價獎勵。 |
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(2) |
代表與戰略資本分部相關的業務合併所記錄的管理合同和商譽。商譽是$ |
附註18.補充現金流量信息
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我們的重要非現金投資和融資活動包括：
|
• |
我們在2020年2月4日完成了Liberty交易，交易金額為 |
|
• |
作為2020年期間處置物業組合的部分對價，買方承擔了#美元的債務。 |
|
• |
WE被認可租賃使用權(“ROU”)資產和租賃負債在綜合資產負債表上，包括2020年的新租賃、續簽和修改 |
|
• |
我們將美元大寫 |
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• |
我們收到了$ |
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• |
我們對未合併的共同投資企業的分配進行了再投資，金額為$ |
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• |
我們發佈了 |
|
• |
我們發佈了 |
96
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• |
我們收到了$ |
|
• |
我們和我們在Prologis中國物流創業I，LP的現有合作伙伴在2019年獲得了新成立的盈科拓展基金的股權，以換取現有資產組合的貢獻。 |
|
• |
我們通過以#美元的價格分配經營物業，購買了我們合夥人在一家合併企業中的權益。 |
|
• |
我們成立了一家合併的企業，我們的合夥人出資$。 |
|
• |
我們於2018年8月22日以1美元的價格完成了DCT交易 |
97
注19.選定的季度財務數據(未經審計)
下表詳細介紹了我們選定的季度財務數據(單位為千，不包括每股和單位數據)：
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截至三個月 |
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Prologis，Inc. |
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3月31日， |
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6月30日， |
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9月30日， |
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十二月三十一日， |
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2020: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股股東應佔淨收益 |
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每股淨收益可歸因於普通股 *股東--基礎版(1) |
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每股淨收益可歸因於普通股 *股東--稀釋(1)(2) |
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2019: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股股東應佔淨收益 |
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每股淨收益可歸因於普通股 *股東--基礎版 (1) |
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每股淨收益可歸因於普通股 *股東--稀釋 (1)(2) |
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普羅吉斯，L.P. |
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2020: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *基礎版(1) |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *稀釋後(1)(2) |
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2019: |
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租金收入 |
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總收入 |
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租金費用 |
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處置開發財產和土地的收益，淨額 |
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房地產投資的其他處置收益，淨額 |
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營業收入 |
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合併淨收益 |
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普通股持有人應佔淨收益 |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *基礎版 (1) |
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可歸因於普通單位持有人的單位淨收益- *稀釋後 (1)(2) |
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(1) |
每股普通股的季度收益或單位金額的總和可能不等於在計算基本和稀釋後的股份或單位時因四捨五入和加權平均普通股或已發行單位數量的變化而產生的年度總額。 |
98
|
(2) |
分配給非母公司持有的可交換運營單位的收入已計入分子，可交換運營單位已計入分母，以計算所有期間的稀釋每股收益，因為每股和單位相同。 |
99
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
附表三--房地產和累計折舊
2020年12月31日
(如適用，以千美元為單位)
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的初始成本 序曲 |
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費用 大寫 |
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結轉的總金額 2020年12月31日 |
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描述 |
不是的。BLDGS的。 |
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Encum- 布朗斯 |
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土地 |
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建築和 改進 |
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|
後續 至 採辦 |
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|
土地 |
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|
建築和 改進 |
|
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總計 (a、b) |
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|
累計 折舊 (c) |
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日期 建築業/ 採辦 |
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經營性質(D) |
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美國市場 |
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亞特蘭大 |
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|
(d) |
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( |
) |
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奧斯汀 |
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( |
) |
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巴爾的摩/華盛頓特區 |
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(d) |
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( |
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中央PA |
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( |
) |
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中央山谷 |
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(d) |
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( |
) |
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夏洛特 |
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(d) |
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|
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( |
) |
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|
芝加哥 |
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(d) |
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|
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( |
) |
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|
辛辛那提 |
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(d) |
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( |
) |
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哥倫布 |
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(d) |
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( |
) |
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達拉斯/沃斯堡 |
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(d) |
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|
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( |
) |
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丹佛 |
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( |
) |
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|
休斯敦 |
|
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|
(d) |
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|
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|
( |
) |
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|
印第安納波利斯 |
|
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|
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|
|
|
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|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
傑克遜維爾 |
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
拉斯維加斯 |
|
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|
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|
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|
( |
) |
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|
|
利哈伊谷 |
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|
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|
( |
) |
|
|
|
|
路易斯維爾 |
|
|
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
納什維爾 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
新澤西州/紐約市 |
|
|
|
(d) |
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|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
( |
) |
|
|
|
|
奧蘭多 |
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
鳳凰城 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
波特蘭 |
|
|
|
(e) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
裏諾 |
|
|
|
(d) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
聖安東尼奧 |
|
|
|
(d) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
舊金山灣區 |
|
|
|
(d) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
西雅圖 |
|
|
|
(e) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
南佛羅裏達州 |
|
|
|
(d) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
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南加州 |
|
|
|
(D)(E) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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( |
) |
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美國市場小計： |
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|
( |
) |
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|
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|
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|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他美洲市場 |
|
|
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|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加拿大 |
|
|
|
(d) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
墨西哥 |
|
|
|
|
|
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|
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|
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|
|
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|
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|
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( |
) |
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|
小計其他美洲市場： |
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( |
) |
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歐洲市場 |
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法國 |
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德國 |
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西班牙 |
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英國 |
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歐洲市場小計： |
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亞洲市場 |
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日本 |
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(d) |
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新加坡 |
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亞洲市場小計： |
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總運營屬性 |
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( |
) |
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100
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.
附表三--房地產和累計折舊
2020年12月31日
(如適用，以千美元為單位)
|
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|
的初始成本 序曲 |
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費用 大寫 |
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結轉的總金額 2020年12月31日 |
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日期 |
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描述 |
不是的。BLDGS的。 |
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Encum- 布朗斯 |
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土地 |
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建築和 改進 |
|
|
後續 至 採辦 |
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|
土地 |
|
|
建築和 改進 |
|
|
總計 (a、b) |
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|
累計 折舊 (c) |
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|
建築業/ 採辦 (f) |
||||||||
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開發組合 |
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美國市場 |
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亞特蘭大 |
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巴爾的摩/華盛頓 |
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中央山谷 |
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芝加哥 |
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辛辛那提 |
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達拉斯/堡壘價值 |
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丹佛 |
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休斯敦 |
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印第安納波利斯 |
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拉斯維加斯 |
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利哈伊谷 |
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路易斯維爾 |
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納什維爾 |
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新澤西州/紐約市 |
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奧蘭多 |
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鳳凰城 |
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波特蘭 |
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裏諾 |
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舊金山灣區 |
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西雅圖 |
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南佛羅裏達州 |
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南加州 |
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美國市場小計： |
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其他美洲市場 |
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加拿大 |
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墨西哥 |
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小計其他美洲市場： |
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歐洲市場 |
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捷克共和國 |
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法國 |
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德國 |
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意大利 |
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2020 |
|
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荷蘭 |
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波蘭 |
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斯洛伐克 |
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英國 |
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歐洲市場小計： |
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亞洲市場 |
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|
|
日本 |
|
|
|
(d) |
|
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|
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亞洲市場小計： |
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總開發組合 |
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總計 |
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|
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|
|
( |
) |
|
|
附表III-腳註
|
(a) |
下表對合並資產負債表第8項.截至2020年12月31日的財務報表和補充數據中的房地產資產進行了核對(單位：千)： |
|
|
附表III中的總經營物業和開發項目組合 |
|
$ |
|
|
(g) |
|
|
土地 |
|
|
|
|
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|
|
其他房地產投資(i) |
|
|
|
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|
|
每個合併資產負債表的合計 |
|
$ |
|
|
|
|
|
(i) |
其他房地產投資包括在Liberty交易中獲得的非長期投資持有的非戰略性資產，以及截至2020年12月31日的此類資產的賬面淨值。 |
|
(b) |
截至2020年12月31日，出於聯邦税收目的，我們房地產資產的總成本約為$ |
101
|
(c) |
房地產資產(不包括土地餘額)在其預計使用年限內折舊。基本設施改善的使用年期一般為5至7年，標準租户改善為10年，折舊土地改善為15至25年，根據樓齡購入的營運物業為25至35年，而我們發展的營運物業則為40年。 |
下表核對了綜合資產負債表第8項.截至2020年12月31日的財務報表和補充數據中附表三的累計折舊(單位：千)：
|
|
按附表III累計折舊合計 |
|
$ |
|
|
(g) |
|
|
其他房地產投資累計折舊 |
|
|
|
|
|
|
|
每個合併資產負債表的合計 |
|
$ |
|
|
|
|
(d) |
未折舊總成本為#美元的物業 |
|
(e) |
評估債券：#美元 |
|
(f) |
建設日期是為開發組合中已完成但尚未穩定的物業提供的。 |
|
(g) |
下表彙總了截至12月31日的年度我們的房地產資產和附表三中的累計折舊(單位：千)： |
|
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|||
|
|
房地產資產： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
年初餘額 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
收購和改善經營物業、開發 外匯匯率和其他匯率變動的影響活動和淨影響 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
被處置的經營性質的基礎 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
發展組合餘額的變化，包括收購 這些物業的價值 |
|
|
|
|
|
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轉移至持有以供出售和分擔的資產 |
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處置經營財產時報廢的餘額和淨影響 **關注外匯匯率和其他因素的變化 |
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轉移至持有以供出售和分擔的資產 |
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102
茲提交下列文件中的某些文件。根據規則12B-32，先前已向美國證券交易委員會提交的下列某些其他文件通過引用併入本文。
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2.1a |
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修訂和重新簽署了截至2019年8月20日工業產權信託公司、Prologis、L.P.和Rockies Acquisition LLC之間的合併協議和計劃。(通過引用Prologis於2019年8月23日提交的8-K/A當前報告的附件2.2併入)。
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2.2a |
|
協議和合並計劃，日期為2019年7月15日，由Prologis，L.P.，Rockies Acquisition LLC和Industrial Property Trust Inc.(通過引用Prologis於2019年7月15日提交的8-K當前報告的附件2.1合併而成)。
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|
2.3a |
|
協議和合並計劃，日期為2019年10月27日，由序言黨和自由黨簽署並在其之間簽署。(通過引用Prologis於2019年10月27日提交的當前報告表格8-K的附件2.1併入)。
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3.1 |
|
Prologis公司章程(參照1997年9月18日提交的Prologis公司註冊説明書S-11(編號：333-35915)附件3.1)。
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3.2 |
|
確立和確定Prologis系列累積可贖回優先股的權利和優惠的補充條款(通過參考2011年6月2日提交的Prologis的Form 8-A註冊聲明的附件3.4併入)。
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3.3 |
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馬裏蘭州新南瓜公司與馬裏蘭州公司Prologis，Inc.合併的條款，將“AMB Property Corporation”的名稱更改為“Prologis，Inc.”，於2011年6月2日提交給馬裏蘭州評估和税務部，並於2011年6月3日生效(合併內容通過引用2011年6月8日提交的Prologis當前表格8-K報告的附件3.1)。
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3.4 |
|
修正條款(參考2012年5月8日提交的Prologis當前報告8-K表的附件3.1併入)。
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3.5 |
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第十三條經修訂和重新簽署的《經營合夥有限合夥協議》(通過參考2011年6月8日提交的Prologis目前的8-K表格報告附件83.6併入)。
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3.6 |
|
2014年2月27日修訂和重新簽署的《Prologis，L.P.有限合夥協議第十三修正案》(通過引用2014年2月27日提交的Prologis當前報告的表格8-K的附件3.1併入)。
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3.7 |
|
2015年10月7日《Prologis，L.P.有限合夥企業第十三次修訂和重新簽署的協議》第二修正案(通過引用Prologis於2015年10月13日提交的當前8-K表格報告的附件3.1併入)。
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3.8 |
|
修訂和重新發布的《經營合夥有限合夥企業證書》(通過參考2011年6月8日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件3.7併入)。
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3.9 |
|
2014年4月3日的補充條款(通過引用2014年4月3日提交的Prologis當前報告的8-K表的附件3.1併入)。
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3.10 |
|
Prologis，Inc.第八次修訂和重新制定的章程(通過參考Prologis於2016年9月23日提交的Form 8-K當前報告的附件3.1合併而成)。
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3.11 |
|
第十三次修訂和重新簽署的Prologis，L.P.有限合夥協議的第三修正案(通過引用Prologis於2020年2月4日提交的Form 8-K當前報告的附件3.1併入)。
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|
3.12 |
|
Prologis，Inc.修訂條款，日期為2020年5月4日(通過引用於2020年5月4日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件3.1併入)。 |
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4.1† |
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根據1934年《證券交易法》第12條登記的註冊人證券説明。 |
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4.2 |
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Prologis普通股證書格式(參考2011年4月12日提交的Prologis註冊説明書S-4/A(編號：333-172741)附件4.1併入)。
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4.3 |
|
Prologis Q系列累計可贖回優先股證書格式(參考2011年4月28日提交的Prologis註冊説明書S-4/A表格(第333-172741號)附件4.2)。
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4.4 |
|
契約，日期為2011年6月8日，由經營合夥公司作為發行人、Prologis作為擔保人和美國銀行協會作為受託人(通過參考2011年9月30日提交的Prologis-3表格註冊聲明(第333-177112號)附件4.2合併而成)。
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103
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4.5 |
|
第五補充契約，日期為2013年8月15日，由Prologis，Inc.、Prologis，L.P.和美國銀行全國協會(通過引用Prologis於2013年8月15日提交的Form 8-K當前報告的附件4.1合併而成)。
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4.6 |
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Prologis，Inc.，Prologis，L.P.、Elavon Financial Services Limited、英國分行、Elavon Financial Services Limited和美國銀行全國協會之間的第六份補充契約表格(通過參考Prologis於2013年12月2日提交的Form 8-K當前報告的附件4.1併入)。
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4.7 |
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Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，Elevon Financial Services Limited，英國分行，Elevon Financial Services Limited和美國銀行全國協會之間的第七份補充契約表格(通過參考2014年2月18日提交的Prologis當前報告的8-K表格的附件4.1合併)。
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4.8 |
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Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，U.S.Bank National Association和Elevon Financial Services DAC英國分行之間的第八份補充契約表格(通過參考Prologis於2017年6月6日提交的當前報告Form 8-K的附件4.1併入)。
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4.9 |
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Prologis Euro Finance LLC、Prologis，L.P.和美國銀行全國協會作為受託人於2018年8月1日簽署的契約(通過參考Prologis於2018年8月1日提交的Form 8-K/A表格註冊聲明的附件4.1合併)。
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4.10 |
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Prologis Euro Finance LLC，Prologis，L.P.，U.S.Bank National Association，作為受託人、轉讓代理和證券登記員，以及Elavon Financial Services DAC英國分行作為支付代理，於2018年8月1日簽署的第一份補充契約(通過參考2018年8月1日提交的Prologis的8-K/A表格註冊聲明的附件4.2合併)。
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4.11 |
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Prologis Yen Finance LLC、Prologis，L.P.和作為受託人的美國銀行全國協會(Prologis Yen Finance LLC，Prologis，L.P.和美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)作為受託人)截至2018年9月25日的假牙表格(通過引用Prologis於2018年9月24日提交的當前報告Form 8-K/A的附件4.9合併)。
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4.12 |
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美國銀行全國協會Prologis Yen Finance LLC，Prologis，L.P.截至2018年9月25日的第一份補充契約表格，作為受託人、轉讓代理、支付代理和證券登記員(通過參考Prologis於2018年9月24日提交的當前報告Form 8-K/A的附件4.10併入)。
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4.13 |
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Prologis Yen Finance LLC、Prologis，L.P.和美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)作為受託人、轉讓代理、支付代理和證券登記員的第二份補充契約，日期為2019年3月26日(通過參考Prologis於2019年4月23日提交的當前報告Form 8-K的附件4.1合併)。 |
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4.14 |
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2019年到期的2.750%債券的表格(通過參考2013年8月15日提交的Prologis當前報告的附件4.4併入)。
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4.15 |
|
2023年到期的4.250%票據的表格(通過參考2013年8月15日提交的Prologis當前8-K表格報告的附件4.5併入)。
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4.16 |
|
2021年到期的3.350%票據(通過參考2013年11月1日提交的Prologis當前報告的8-K表的附件4.2併入)。
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4.17 |
|
2022年到期的3.000%票據的表格(通過參考2013年12月2日提交的Prologis當前報告的8-K表格的附件4.2併入)。
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4.18 |
|
2024年到期的3.375%票據的表格(通過引用2014年2月18日提交的Prologis當前報告的附件4.3併入)。
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4.19 |
|
2026年到期的3.00%票據的表格(通過參考2014年5月28日提交的Prologis當前報告的8-K表格的附件4.2併入)。
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4.20 |
|
2020年到期的1.375%債券的表格(通過參考Prologis於2014年10月6日提交的當前8-K表格報告的附件4.2併入)。
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|
4.21 |
|
2021年到期的1.375%票據的表格(通過引用Prologis於2015年5月12日提交的當前8-K表格報告的附件4.2併入)。
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4.22 |
|
2025年到期的3.750%票據的表格(通過引用Prologis於2015年10月30日提交的當前8-K表格報告的附件4.2併入)。
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4.23 |
|
2020年到期的浮動利率票據表格(通過引用於2018年1月26日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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104
|
4.24 |
|
2029年到期的2.250%票據表格(通過引用2017年6月6日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.3併入)。
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4.25 |
|
2020年到期的浮動利率票據表格(通過引用於2018年1月26日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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4.26 |
|
2028年到期的3.875%票據的表格(通過參考2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.1併入)。
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4.27 |
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2048年到期的4.375%票據表格(通過引用2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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4.28 |
|
2029年到期的1.875%票據表格(通過參考2018年7月31日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.4併入)。
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4.29 |
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2025年到期的0.652%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.1併入)。
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4.30 |
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2028年到期的0.972%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.2併入)。
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4.31 |
|
2030年到期的1.077%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.3併入)。
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4.32 |
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2038年到期的1.470%票據的表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.4併入)。
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4.33 |
|
2039年到期的1.15%票據表格(通過參考2019年4月23日提交的Prologis當前報告表格10-Q的附件4.2併入)。 |
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4.34 |
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2027年到期的0.250%債券表格9參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12b的附件4.1併入)。 |
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4.35 |
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2031年到期的0.625%債券的表格(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12b的附件4.4併入)。 |
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4.36 |
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2049年到期的1.500%債券的表格(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12b的附件4.6併入)。 |
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4.37 |
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與2024年到期的3.375%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2014年2月18日提交的Prologis當前報告的表格8-K的附件4.2併入)。
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4.38 |
|
與2026年到期的3.00%債券有關的高級船員證書格式(通過參考2014年5月28日提交的Prologis當前報告的表格8-K的附件4.1併入)。
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4.39 |
|
與2020年到期的1.375%債券相關的高級船員證書格式(參考2014年10月6日提交的Prologis當前報告的附件4.1)。
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4.40 |
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與2021年到期的1.375%債券相關的高級船員證書格式(通過參考Prologis於2015年5月12日提交的8-K表格當前報告的附件4.1併入)。
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4.41 |
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與2025年到期的3.750%債券有關的高級船員證書格式(通過參考2015年10月30日提交的Prologis當前報告的表格8-K的附件4.1併入)。
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|
4.42 |
|
與2029年到期的2.250%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2017年6月6日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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4.43 |
|
與2020年到期的浮動利率票據相關的高級船員證書表格(通過參考於2018年1月26日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.1併入。
|
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4.44 |
與2028年到期的3.875%票據相關的高級船員證書表格(通過參考2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.3併入)。
|
|
|
4.45 |
與2048年到期的4.375%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2018年6月20日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.4併入)。
|
|
105
|
4.46 |
與2025年到期的0.652%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.5併入)。
|
|
|
4.47 |
與2028年到期的0.972%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.6併入)。
|
|
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4.48 |
與2030年到期的1.077%債券相關的高級船員證書格式(參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A的附件4.7).
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|
|
4.49 |
與2038年到期的1.470%債券相關的高級船員證書格式(參考2018年9月24日提交的Prologis當前報告表格8-K/A附件4.8).
|
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|
4.50 |
與2029年到期的1.875%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2018年8月1日提交的Prologis註冊聲明的附件4.3併入表格8-K/A)。
|
|
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4.51 |
與2039年到期的1.15%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年4月23日提交的Prologis當前報告表格10-Q的附件4.3併入)。
|
|
|
4.52 |
與2027年到期的0.250%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12B的附件4.1併入)。
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4.53 |
與2031年到期的0.625%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12B的附件4.3併入)。
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|
|
4.54 |
與2049年到期的1.500%債券相關的高級船員證書格式(通過參考2019年9月10日提交的Prologis註冊聲明8-A12B的附件4.5併入)。
|
|
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4.55 |
與2028年到期的0.375%債券相關的高級船員證書格式(參考於2020年2月10日提交的表格8-A12B的S註冊説明書附件4.1併入)。
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4.56 |
2028年到期的0.375%債券的表格(通過參考於2020年2月10日提交的表格8-A12B的S註冊説明書附件4.2併入)。
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|
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4.57 |
與2035年到期的1.000%債券相關的高級船員證書格式(參考於2020年2月10日提交的表格8-A12B的S註冊説明書附件4.3併入)。
|
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4.58 |
2035年到期的1.000%債券的表格(通過參考於2020年2月10日提交的表格8-A12B的S註冊説明書附件4.4併入)。
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4.59 |
與2022年到期的浮動利率票據有關的高級船員證書表格(於2020年2月10日提交的表格8-A12B的S登記聲明附件4.5併入)。
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4.60 |
2022年到期的浮動利率票據的格式(通過參考2020年2月10日提交的Prologis L.P.的S註冊説明書附件4.6併入)。
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4.61 |
與2026年到期的3.250%債券有關的高級船員證書表格(參考S於2020年2月14日提交的當前報告表格8-K的附件4.1併入)。
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4.62 |
2026年到期的3.250%債券的表格(通過參考S於2020年2月14日提交的Prologis L.P.當前報告的附件4.2併入)。
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4.63 |
與2029年到期的4.375%債券有關的高級船員證書表格(參考S於2020年2月14日提交的當前報告表格8-K的序言附件4.3併入)。
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4.64 |
2029年到期的4.375%票據表格(合併於2020年2月14日提交的S當前報告表附件4.4)。
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4.65 |
與2027年到期的2.125%債券有關的高級船員證書表格(參考S於2020年2月14日提交的當前報告表8-K的附件4.5併入)。
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4.66 |
2027年到期的2.125%票據表格(合併於2020年2月14日提交的S當前報告表附件4.6)。
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4.67 |
與2030年到期的2.250%債券有關的高級船員證書表格(參考S於2020年2月14日提交的當前報告表8-K的附件4.7併入)。
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106
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4.68 |
2030年到期的2.250%票據表格(合併於2020年2月14日提交的S當前報告表附件4.8)。
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4.69 |
與2050年到期的3.000%債券有關的高級船員證書表格(參考S於2020年2月14日提交的當前報告表格8-K的前言附件4.9併入)。
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4.70 |
2050年到期的3.000%票據的表格(通過引用附件4.10併入於2020年2月14日提交的序言公司的S當前報告表格8-K)。
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4.71 |
與2027年到期的0.589%債券相關的高級船員證書表格(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.1併入)。
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4.72 |
2027年到期的0.589%票據表格(通過引用2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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|
4.73 |
與2030年到期的0.850%債券有關的高級船員證書表格(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.3併入)。
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|
|
4.74 |
2030年到期的0.850%票據表格(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.4併入)。
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|
|
4.75 |
與2032年到期的1.003%債券有關的高級船員證書表格(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.5併入)。
|
|
|
4.76 |
2032年到期的1.003%票據表格(通過引用2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.6併入)。
|
|
|
4.77 |
與2035年到期的1.222%債券有關的高級船員證書表格(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.7併入)。
|
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|
4.78 |
2035年到期的1.222%票據的表格(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.8併入)。
|
|
|
4.79 |
與2050年到期的1.600%債券有關的高級船員證書格式(通過參考2020年6月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.9併入)。
|
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|
4.80 |
2050年到期的1.600%票據表格(通過引用附件4.10併入Prologis於2020年6月23日提交的當前報告表格8-K)。
|
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4.81 |
與2030年到期的1.250%債券有關的高級船員證書格式(通過參考2020年8月19日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.1併入)。
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4.82 |
2030年到期的1.250%票據表格(通過參考2020年8月19日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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4.83 |
與2050年到期的2.125%債券有關的高級船員證書表格(通過參考2020年8月19日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.3併入)。
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4.84 |
2050年到期的2.125%票據表格(通過參考2020年8月19日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.4併入)。
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4.85 |
與2022年到期的浮動利率票據相關的高級船員證書格式(通過參考2020年12月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.1併入)。
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4.86 |
2022年到期的浮動利率票據表格(通過引用2020年12月23日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件4.2併入)。
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|
根據S-K登記第601(B)(4)(3)(A)項省略的其他債務工具。應要求，此類票據的副本將提供給證券交易委員會。
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10.1 |
|
修訂和重新簽署的ProLogis Fraser，L.P.有限合夥協議，日期為2004年8月4日(通過引用附件10.1併入信託公司截至2004年9月30日的10-Q表格季度報告)。
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107
|
10.2 |
|
第15次修訂和重新簽署的《Prologis 2有限合夥協議》，L.P.(f/k/a AMB Property II，L.P.)日期為2010年2月19日(通過參考Prologis截至2009年12月31日的Form 10-K年度報告附件10.6併入)。
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10.3* |
|
修訂並重新修訂了2002年非限定延期補償計劃(通過參考2006年10月4日提交的Prologis當前報告的表8-K的附件10.2併入和也通過引用附件10.2併入經營夥伴關係目前提交的表格8-K中(2006年10月4日提交)。
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10.4* |
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修改和重訂的AMB Property Corporation和AMB Property，L.P.的2002年股票期權和激勵計劃(通過參考2007年5月15日提交的Prologis當前報告的附件10.1併入和也通過引用附件10.1併入經營夥伴關係2007年5月15日提交的表格8-K的當前報告中)。
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10.5* |
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Prologis卓越表現計劃(通過參考Prologis於2011年12月22日提交的Form 8-K當前報告的附件10.1併入)。
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10.6* |
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Prologis，Inc.2016年優異表現計劃(通過引用Prologis於2016年8月16日提交的Form 8-K當前報告的附件10.1併入)。
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10.7* |
|
Prologis，Inc.2016年卓越表現計劃LTIP單位獎勵協議的表格(通過引用Prologis於2016年8月16日提交的Form 8-K當前報告的附件10.2併入)。
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10.8* |
|
參賽點表格和LTIP單位獎勵協議(通過參考2014年2月27日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.9* |
|
第二次修訂和重新修訂的序言促進計劃(通過參考2014年8月1日提交的序言的當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.10* |
|
Prologis，Inc.第二次修訂和重新修訂的Prologis促進計劃LTIP單位獎勵協議(通過引用Prologis於2014年8月18日提交的Form 8-K當前報告的附件10.1併入)。
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10.11* |
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Prologis，Inc.長期激勵計劃LTIP單位獎勵協議(一般)的表格(通過引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.3併入)。
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10.12* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃限制性股票單位協議(LTIP單位選舉)(通過引用Prologis截至2015年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.27併入)。
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10.13* |
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Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃限制性股票單位協議的表格(通過引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.5併入)。
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10.14* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃限制性股票單位協議(獎金交換)(通過引用Prologis截至2014年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.6併入)。
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10.15* |
|
Prologis 2006長期激勵計劃(通過引用附件10.2併入信託基金2006年6月2日提交的當前8-K表格報告中)。
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10.16* |
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ProLogis 2006長期激勵計劃的第一修正案(通過引用附件10.1併入信託截至2010年3月31日的季度10-Q表格季度報告中)。
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10.17* |
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ProLogis 2006長期激勵計劃的第二次修正(通過引用附件10.1併入信託公司於2010年5月19日提交的8-K表格的當前報告中)。
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10.18* |
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ProLogis 2006長期激勵計劃的第三次修訂(通過引用附件10.1併入信託截至2010年9月30日的季度10-Q表格季度報告中)。
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10.19* |
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非限制性股票期權獎勵條款；信託2006年長期激勵計劃(通過引用附件10.25併入信託截至2009年12月31日止年度的10-K表格年報)。
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10.20* |
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限制性股份獎勵條款表格；ProLogis 2006長期獎勵計劃(通過引用附件10.27併入信託截至2009年12月31日止年度的10-K表格年報)。
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10.21* |
|
業績分享獎勵條款表格；ProLogis 2006長期獎勵計劃(參考附件10.26併入信託截至2009年12月31日止年度的10-K表格年報)。
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10.22* |
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Prologis 2000-面向外部受託人的股票期權計劃(經修訂並於2008年12月31日重新生效)(通過參考ProLogis截至2008年12月31日的10-K表格中的附件10.13併入)。
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108
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10.23* |
|
Prologis受託人遞延費用計劃(經修訂並於2010年5月14日生效)(通過參考2010年5月19日提交的ProLogis Form 8-K中的附件10.3併入)。
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10.24* |
|
ProLogis與某些董事和高管之間的賠償協議表(通過引用2011年6月8日提交的Prologis當前報告的附件10.1併入Prologis當前的Form 8-K表)。
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10.25* |
|
限制性股票單位協議表；Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃(通過參考Prologis截至2012年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.1併入)。
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10.26* |
|
Prologis，Inc.2012年長期激勵計劃(通過引用Prologis公司2012年5月8日提交的Form 8-K當前報告的附件10.1併入)。
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10.27* |
|
董事遞延股票股獎勵條款表格(合併內容參考Prologis於2012年5月8日提交的當前8-K表格報告的附件10.2)。
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|
10.28* |
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Prologis，Inc.及其高管之間的控制變更和競業禁止協議表(通過參考Prologis於2013年8月16日提交的Form 8-K當前報告的附件10.2併入)。
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10.29* |
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Prologis，Inc.長期激勵計劃LTIP單位獎勵協議表格(一般表格2015)(通過引用Prologis截至2014年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.57併入)。
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|
10.30* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃LTIP單位獎勵協議(獎金交換)的表格(通過引用Prologis截至2015年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.2併入)。
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10.31* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃長期激勵計劃單位獎勵協議(一般表格2016)(通過引用Prologis截至2015年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.48併入)。
|
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10.32* |
|
Prologis，Inc.卓越表現計劃LTIP單位交換獎勵協議的表格(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.58併入)。
|
|
10.33* |
|
Prologis，Inc.長期激勵計劃股權交換要約LTIP單位獎勵協議的表格(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.59併入)。
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10.34* |
|
修訂和重述Prologis，Inc.2011年名義賬户遞延補償計劃(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.60併入)。
|
|
10.35* |
|
修訂和重申了Prologis，Inc.非限定遞延補償計劃(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.61併入)。
|
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10.36* |
|
第二次修訂和重新修訂Prologis 2005非限定遞延補償計劃(通過引用Prologis截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.62併入)。
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10.37* |
|
Prologis，Inc.2018年優異表現計劃(通過引用於2018年1月18日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.38* |
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Prologis，Inc.修訂和重新發布了2018年的卓越表現計劃(通過參考2018年3月27日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.39* |
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Prologis，Inc.2018年表現優於計劃LTIP單位獎勵協議修正案(通過引用2018年3月27日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.2併入)。
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10.40* |
|
修改和重新啟動了董事遞延股票獎勵條款(通過引用Prologis於2018年5月7日提交的當前8-K表格報告的附件10.1併入)。
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10.41 |
|
哈米德·莫哈達姆分時協議表(參考2018年10月22日提交的Prologis當前報告10-Q表的附件10.1)。
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10.42* |
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Prologis，Inc.第二次修訂和重申2018年表現優異計劃(通過引用附件10.1併入Prologis於2018年8月28日提交的當前報告表8-K)。
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10.43* |
|
優勝者計劃LTIP單位獎勵協議表格(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.2併入)。
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|
10.44* |
|
LTIP單位獎勵協議表(獎金交換)(通過參考2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.3併入)。
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109
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10.45* |
|
LTIP單位獎勵協議表(Omnibus)(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.4併入)。
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10.46* |
|
RSU協議表(全球)(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表8-K的附件10.5併入)。
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10.47* |
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RSU協議表(LTIP單位選舉)(通過引用於2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.6併入)。
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10.48* |
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NEO退休資格豁免表格(通過參考2018年8月28日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.7併入)。
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10.49 |
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Prologis GK Holdings Y.K.作為借款人，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.為擔保人，簽署頁上所列銀行，以及三井住友銀行作為行政代理(通過參考Prologis於2016年8月22日提交的當前8-K表格報告的附件10.1合併)，於2016年8月18日簽訂的定期貸款協議。
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10.50 |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.作為擔保人，三井住友銀行作為行政代理，於2016年8月18日為日期為2016年8月18日的定期貸款協議(通過參考Prologis於2016年8月22日提交的當前8-K表格報告的附件10.2併入)不時當事方的銀行提供的截至2016年8月18日的付款擔保。
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10.51 |
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Prologis，Inc.和Hamid R.Moghadam之間於2017年2月3日簽署的信函協議(通過引用Prologis於2017年2月3日提交的當前報告表格8-K的附件10.1併入)。
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10.52 |
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第五次修訂和重新簽署的循環信貸協議，日期為2017年2月16日，Prologis Marunouchi Finance Investment Limited Partnership為初始借款人，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.為擔保人，簽名頁上列出的貸款人，以及行政代理三井住友銀行(通過引用Prologis於2017年2月21日提交的當前報告表8-K的附件10.1合併而成)。
|
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10.53 |
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付款擔保，日期為2017年2月16日，Prologis，Inc.和Prologis，L.P.作為擔保人，三井住友銀行作為行政代理，為日期為2017年2月16日的第五項修訂和重新啟動的循環信貸協議(通過引用Prologis於2017年2月22日提交的當前報告表8-K的附件10.2併入)不時當事方的銀行提供付款擔保。
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10.54 |
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修訂並重新簽署了截至2017年5月4日的Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，Prologis，L.P.，多家附屬公司之間的高級定期貸款協議，以及作為行政代理的美國銀行(通過引用Prologis的當前報告表格8-K於2017年5月8日的附件10.1併入)。
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10.55 |
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第二次修訂和重新簽署的全球高級信貸協議，日期為2019年1月16日，由Prologis，Inc.，Prologis，L.P.，Prologis，L.P.的多家附屬公司，多家貸款人和作為全球行政代理的美國銀行(通過引用Prologis當前報告表格8-K於2019年1月16日的附件10.1併入)。
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10.56 |
|
Prologis GK Holdings Y.K.(作為借款人)、Prologis，L.P.(作為擔保人)和三井住友銀行(作為行政代理)於2019年3月4日簽訂的定期貸款協議(通過參考Prologis於2019年3月6日提交的當前報告Form 8-K的附件10.1併入)。
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10.57 |
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作為擔保人的Prologis L.P.和作為行政代理的三井住友銀行之間於2019年3月4日為貸款人提供的截至2019年3月4日的付款擔保(通過引用Prologis於2019年3月6日提交的當前報告表格8-K的附件10.2併入)。 |
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10.58 |
|
修訂並重新簽署了Prologis，Inc.與Hamid R.Moghadam於2019年4月30日簽訂的《變更控制和競業禁止協議》(通過引用Prologis於2019年5月3日提交的8-K的當前報告的附件10.1併入)。 |
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10.59 |
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哈米德·莫哈達姆退休資格豁免修正案表格(通過引用2019年12月10日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。 |
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10.60 |
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指定執行官員(哈米德·莫哈丹除外)的退休資格豁免修正案表格(通過參考2019年12月10日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.2併入)。 |
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10.61 |
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Prologis，Inc.2020年長期激勵計劃(通過引用於2020年5月4日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.1併入)。 |
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110
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10.62 |
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第六次修訂和重新簽署的循環信貸協議，日期為2020年7月10日，由Prologis Marunouchi Finance Investment Limited Partnership作為初始借款人，Prologis，L.P.作為擔保人，簽名頁上列出的貸款人，以及三井住友銀行作為行政代理(通過參考Prologis於2020年7月14日提交的當前報告表格8-K的附件10.1合併而成)。 |
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10.63 |
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作為擔保人的Prologis L.P.和作為行政代理的三井住友銀行之間的付款擔保，日期為2020年7月10日，用於不時成為第六個修訂和重新簽署的循環信貸協議(通過引用Prologis於2020年7月14日提交的當前報告表格8-K的附件10.2併入)當事方的銀行的付款擔保。 |
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10.64* |
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修訂和重訂的Prologis，Inc.2011年名義賬户遞延補償計劃第一修正案表格(通過引用附件10.1併入Prologis於2020年9月25日提交的當前報告Form 8-K)。 |
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10.65* |
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LTIP單位獎勵協議表(Omnibus 2020)(通過引用於2020年9月25日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.2併入)。 |
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10.66* |
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LTIP單位獎勵協議表(2020年獎金交換)(通過引用附件10.3併入Prologis於2020年9月25日提交的當前報告表8-K)。 |
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10.67* |
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優秀表現計劃LTIP單位指定高管獎勵協議表(2020年)(通過引用附件10.4併入Prologis於2020年9月25日提交的當前報告表8-K)。 |
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10.68* |
|
優勝者計劃LTIP單位獎勵協議表格(2020年一般)(通過引用於2020年9月25日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.5併入)。 |
|
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10.69* |
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遞延補償LTIP單位獎勵協議表(2020年)(通過引用附件10.6併入Prologis於2020年9月25日提交的當前報告表8-K)。 |
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10.70* |
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RSU協議表(全球2020)(參考2020年9月25日提交的Prologis當前報告表8-K的附件10.7併入)。 |
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10.71* |
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RSU協議表(2020年獎金交換)(通過引用附件10.8併入Prologis於2020年9月25日提交的當前報告表8-K)。 |
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10.72* |
|
RSU協議表(2020年LTIP單位選舉)(通過參考2020年9月25日提交的Prologis當前報告表格8-K的附件10.9併入)。 |
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21.1† |
|
Prologis，Inc.和Prologis，L.P.的子公司
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23.1† |
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畢馬威有限責任公司同意Prologis，Inc.
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23.2† |
|
畢馬威有限責任公司同意Prologis，L.P.
|
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24.1† |
|
Prologis，Inc.的授權書(包括在本年度報告的簽名頁中)。
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|
24.2† |
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Prologis，L.P.的授權書(包括在本年度報告的簽名頁內)。
|
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31.1† |
|
Prologis，Inc.首席執行官證書
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|
31.2† |
|
Prologis，Inc.首席財務官證書
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31.3† |
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Prologis首席執行官證書，L.P.
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31.4† |
|
Prologis，L.P.首席財務官證書
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32.1† |
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根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條，對Prologis公司的首席執行官和首席財務官進行認證。
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|
32.2† |
|
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條，對Prologis，L.P.的首席執行官和首席財務官進行認證。
|
|
99.1 |
|
美國聯邦所得税補充考慮因素(通過引用Prologis於2016年6月20日提交的8-K表格當前報告的附件99.1併入)。
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99.2 |
|
提供給Prologis董事和高管的停電通知。(通過引用Prologis於2019年11月22日提交的Form 8-K當前報告的附件99.1併入)。
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111
|
101.INS† |
|
內聯XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
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101.SCH† |
|
內聯XBRL分類擴展架構
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101.CAL† |
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內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫
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101.定義† |
|
內聯XBRL分類擴展定義Linkbase
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101.Lab† |
|
內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase
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101.Pre† |
|
內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase |
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104 |
|
封面頁交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)。 |
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* |
管理合同或補償計劃或安排 |
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† |
隨函存檔 |
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a |
Prologis已根據S-K法規第601(B)(2)項遺漏了某些時間表和展品，並應美國證券交易委員會的要求補充美國證券交易委員會的任何遺漏的時間表和展品的副本。 |
112
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
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Prologis，Inc. |
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發信人： |
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/S/哈米德·R·莫加丹 |
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哈米德·R·莫加丹 |
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首席執行官 |
日期：2021年2月10日
授權委託書
謹此通知所有人，我們，以下籤署的Prologis，Inc.高級職員和董事，特此分別組成Hamid R.Moghadam、Thomas S.Olinger和Edward S.Nekritz，以及他們中的每一個人，我們的真實和合法的代理人對他們有完全的權力，他們每個人都單獨代表我們並以我們的名義以下列身份簽署隨函提交的10-K表格以及對上述表格10-K的任何和所有修訂，並以我們的名義和我們作為高級職員和董事的身份進行所有該等事情，以使Prologis，Inc.能夠遵守1934年證券交易法的規定，和美國證券交易委員會的所有要求，在此批准和確認我們的簽名，因為我們的上述律師或他們中的任何人可能會簽署上述表格10-K及其任何和所有修正案。
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
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簽名 |
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標題 |
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日期 |
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/S/哈米德·R·莫加丹 |
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董事會主席兼首席執行官 |
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2021年2月10日 |
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哈米德·R·莫加丹 |
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/S/託馬斯·S·奧林格 |
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首席財務官 |
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2021年2月10日 |
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託馬斯·S·奧林格 |
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||
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/S/洛裏·A·帕拉佐洛 |
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董事董事總經理兼首席財務官 |
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2021年2月10日 |
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洛裏·A·帕拉佐洛 |
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||
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/S/克里斯蒂娜·G·比塔 |
|
董事 |
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2021年2月10日 |
|
克里斯蒂娜·G·比塔 |
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/S/喬治·L·福蒂亞茲 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
|
喬治·L·福蒂亞茲 |
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||
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/S/莉迪亞·H·肯納德 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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莉迪亞·H·肯納德 |
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/S/歐文·F·里昂三世 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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歐文·F·里昂三世 |
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/S/阿維德·莫傑塔拜 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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阿維德·莫傑塔拜 |
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/S/David P.O‘Connor |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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David·P·奧康納 |
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/S/奧利維爾·皮亞尼 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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奧利維爾·皮亞尼 |
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/S/傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
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/S/卡爾·B·韋伯 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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卡爾·B·韋伯 |
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/S/威廉·D·佐拉斯 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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威廉·D·佐拉斯 |
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113
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
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普羅吉斯，L.P. |
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發信人： |
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Prologis，Inc.，其普通合夥人 |
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發信人： |
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/S/哈米德·R·莫加丹 |
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哈米德·R·莫加丹 |
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首席執行官 |
日期：2021年2月10日
授權委託書
根據此等文件，我們，以下籤署的Prologis，L.P.高級職員和董事，特此分別組成Hamid R.Moghadam，Thomas S.Olinger和Edward S.Nekritz，以及他們每一個人，我們的真實和合法的代理人，他們每個人，以下列身份代表我們並以我們的名義簽署隨函提交的10-K表格以及對上述表格10-K的任何和所有修改，並以我們的名義和我們作為高級職員和董事的身份進行所有此類事情，以使Prologis能夠，L.P.遵守1934年《證券交易法》的規定，以及美國證券交易委員會的所有要求，在此批准並確認我們的簽名，因為我們的上述律師或他們中的任何一人可能會簽署上述表格10-K及其任何和所有修正案。
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
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簽名 |
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標題 |
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日期 |
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/S/哈米德·R·莫加丹 |
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董事會主席兼首席執行官 |
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2021年2月10日 |
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哈米德·R·莫加丹 |
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/S/託馬斯·S·奧林格 |
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首席財務官 |
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2021年2月10日 |
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託馬斯·S·奧林格 |
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/S/洛裏·A·帕拉佐洛 |
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董事董事總經理兼首席財務官 |
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2021年2月10日 |
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洛裏·A·帕拉佐洛 |
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/S/克里斯蒂娜·G·比塔 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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克里斯蒂娜·G·比塔 |
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/S/喬治·L·福蒂亞茲 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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喬治·L·福蒂亞茲 |
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/S/莉迪亞·H·肯納德 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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莉迪亞·H·肯納德 |
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/S/歐文·F·里昂三世 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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歐文·F·里昂三世 |
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/S/阿維德·莫傑塔拜 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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阿維德·莫傑塔拜 |
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/S/David P.O‘Connor |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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David·P·奧康納 |
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/S/奧利維爾·皮亞尼 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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奧利維爾·皮亞尼 |
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/S/傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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傑弗裏·L·斯凱爾頓 |
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/S/卡爾·B·韋伯 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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卡爾·B·韋伯 |
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/S/威廉·D·佐拉斯 |
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董事 |
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2021年2月10日 |
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威廉·D·佐拉斯 |
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114