2023 年 4 月投資者推介會

2 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 公司簡介 股票市值 2.47 億美元 企業總價值 (TEV) 4.34 億美元 每平方英尺 TEV 125 美元隱含上限利率 8.1% 淨負債至 TEV1 43% 年化股息收益率 7.0% 普通股 OP 未償單位3 158M 淨租賃物業數量 138 擁有房產的州數 34 投資組合總平方英尺 350 萬 當前入住率 99.4% 年化基本租金 (ABR) 3700 萬美元 來自信用評級租户的 ABR% 2 82% % 來自除非另有説明，否則截至2023年4月14日，MSA 超過一百萬人4 53％ 的ABR來自投資等級租户2 58％ 。 1。淨負債佔企業總價值的比例是公司的未償債務減去公司的現金、現金等價物和限制性現金，佔公司企業價值的百分比。 2。信用評級或投資等級的租户（評級為 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指獲得標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會 (NAIC) 信用評級的租户或租户的母公司。 3。截至2023年4月20日；包括第三方在公司運營合作伙伴關係Alpine Income Property OP，LP中持有的1,703,494個運營單位（“運營合夥企業” 或 “OP”）。 4。根據美國管理和預算辦公室的規定，MSA（大都市統計區）是區域的正式定義，該區域由一個由社會和經濟因素聯繫在一起的城市和周邊社區組成。 為增長做好準備 100% 零售淨租賃投資組合

3 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Investment Highlights Investment Highlights 帶來有意義的估值上行空間 增值資產回收推動投資組合指標的改善 Pure play，通過以有吸引力的價格對主要是 非投資級資產進行增值再投資，再投資側重於投資 等級租户。 通過低於重置成本的投資來保護通貨膨脹 PINE的企業總價值（TEV）為每平方英尺125美元，這使股東能夠以低於重置成本的方式將 投資於植根於美國主要市場 更高增長的投資組合。 Peer Group 的重大折扣 PINE 的交易價格與以投資級別為重點的同行相比大幅折扣， 意味着估值有可觀的上行空間。 穩定且有吸引力的股息 自2020年初以來，PINE的季度股息增長了37.5％，現在 的股息收益率是其淨租賃同行中最高的股息收益率之一。 除非另有説明，否則自2023年4月20日起生效。 $ 以百萬計。 1。所有股息收益率、派息率和2023E FFO倍數均基於2023年4月14日的收盤價，使用Stifel Triple-Net房地產投資信託基金2023年4月16日綜合表中對同行淨租賃公司的當前年化分紅和每股FFO估計。PINE的每股FFO反映了2023年4月20日提供的指導的中點。 2。基於 Esri 提供的 2022 年平均家庭收入（5 英里）和 2022 年總人口（5 英里）數據。 派息率% 72% 7.0% O ADC SRC PINE NTST NNN EPRT 2023E FFO 派息率股息收益率 16.4x 15.7x 15.6x 13.8x 13.2x 10.3x 10.3x ADC FCPT NTST O EPRT NTN PINE SRC 2023E FFO Multiple 1 企業總價值為每平方英尺 125 美元 99,450 美元總投資組合加權平均值 5 英里平均家庭收入2 119,350 個投資組合加權平均值 5 英里總人口2 1 1 PINE的前十名租户現在包括投資 等級行業領導者，例如：

4 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 鑑於截至2023年3月31日的近期股票表現，有吸引力的切入點 ，除非另有説明。 Citadel Securities的 “房地產投資信託基金行業” 報告提供的總回報數據。 (16.0%) (12.0%) (8.0%) (4.0%) 0.0% 8.0% 2023 年 1 月 2023 年 2 月 PINE ADC EPRT PINE 2023 年第一季度的股票 為 投資者提供了歷史上有吸引力的切入點 由於公司 完全有能力通過其資本 回收戰略推動 經風險調整後的豐厚回報 ADC 11.3% 3.5% (2.3%) EPRT 41.2% (14.6%) 7.1% NFCPT 3.4% (7.2%) 4.9% NNN 23.0% (0.1%) NTST (16.8%) 0.8% O 24.1% (7.4%) 1.0% SRC 26.6% (11.6%) 1.5% Peer Avg. 21.6% (7.7%) 1.5% PINE 41.4% 0.9% (10.4%) 2023 年第一季度總回報率 2021 Total Return 2022 Total 2023 年第一季度總回報率

5 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 增值資產回收 5.8% 5.5% 5.8% 6.5% 6.1% 2022年第三季度2022年第三季度2022年第四季度零售處置上限率 截至2023年3月31日已售出的零售物業 。 PINE 一直表現出以有吸引力的估值出售零售物業的能力，無論租户信貸質量如何 ，推動對以投資等級為主的租户的增量收購，零售處置率和零售收購上限率之間的平均正利差超過 120 個基點

6 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 有機會以低於重置成本進行投資 高質量投資組合的估值上行空間 PINE 的企業總價值 (TEV) 為每平方英尺 125 美元，允許 股東以低於估計的重置成本為基礎的投資組合， 投資組合植根於更高的增長， 美國各大市場的租户與以投資級別為重點的淨租約相當同行。 Stickier Tenants 可以提高安全邊際 每平方英尺的平均現金租金為10.55美元，鑑於 建築成本的通貨膨脹壓力，PINE 投資組合租户的入住成本 明顯低於市場上所能獲得的水平，這表明租户在到期時更有可能行使 續訂期權。 給同行集團帶來巨大估值折扣 相似的租户風險敞口和可比或更好的市場， 每平方英尺的標的房地產估值比同行 的平均水平低54％。 通過資本回收實現價值 PINE 提高了處置指導，以便以 私募市場估值獲利，在大多數情況下，私募市場估值優於其當前隱含的公開市場估值。 1。價值基於每家同行淨租賃公司的企業總價值，來自Stifel Triple-Net 房地產投資信託基金2023年4月16日Comp Sheets報告。 2。投資組合規模基於總平方英尺，來自每家公司截至2023年4月19日可通過每家公司網站發佈的信息中的可用信息。PINE的投資組合信息截至2023年3月31日。 FCPT NNN EPRT O ADC NTST SRC PINE $0 100 200 300 $400 500 50 100 150 250 Value 2 投資組合規模（平方英尺）2 人均價 270 美元

7 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 顯著的隱含估值上行空間 16.4x 15.7x 13.8x 10.3x 10.3x ADC FPT NNN SRC 2023E FFO Multiply 1 PINE 的交易價格比以 投資等級為導向 的同行平均水平高出 5.6倍 倍數折扣， 意味着 估值有很大的上行空間 以投資等級為中心的同行平均值 15.9x 68% 61% 63% 58% 不 披露了截至2023年4月20日的41％ 18％ 。 $ 以百萬計。 1。所有股息收益率、派息率和2023E FFO倍數均基於2023年4月14日的收盤價，使用Stifel Triple-Net房地產投資信託基金2023年4月16日綜合表中對同行淨租賃公司的當前年化分紅和每股FFO估計。PINE的每股FFO反映了2023年4月20日提供的指導的中點。 2。基於 Esri 提供的 2022 年平均家庭收入（5 英里）和 2022 年總人口（5 英里）數據。 IGRATED IGRATED

8 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 相對超額就地股息收益率 1。所有股息收益率和派息率均基於2023年4月14日的收盤價，使用Stifel Triple-Net房地產投資信託基金2023年4月16日綜合表中對同行淨租賃公司的當前年化分紅和每股FFO的估計。PINE的2023E FFO 反映了2023年4月20日提供的指導的中點。 83% 75% 73% 72% 72% 70% 68% 5.3% 5.3% 4.4% 7.0% 5.2% 4.6% O ADC PINE NTST NNN EPRT 2023E FFO 派息率分紅收益率 Peer Average br} PINE 的股息得到了保守派息率和高度關注房地產 房地產基本面和長期穩定的投資組合的有力支持。

9 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 紀律投資策略 強調有吸引力的供需市場動態 以全國為重點，重點關注表現出有吸引力的 人口趨勢、商業友好型政策和強勁的潛在供需基本面 房地產基礎和分析驅動的承保 利用消費者位置數據分析進行以房地產為導向的承保，競爭 , 市場租金基準和綜合風險評估 行業領先的租户和表現良好的運營行業 專注於與在關鍵業務領域運營的租户保持一致，顯示穩定且 有彈性的運營趨勢和/或具有前瞻性思維的全渠道戰略 通過長期關係進行相對資產價值投資 以及管理層在 高度分散的交易市場中發現高質量風險調整機會的能力

10 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 周到投資執行 47 $75 99 117 220 275 377 442 486 564 2020年第一季度 2021 年第二季度第三季度 2021 年第 3 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 3 季度第 2022 季度第 3 季度首次公開募股 2021 年第 4 季度以來累計投資活動 IPO 2022 PINE 謹慎地將資金投資於具有吸引力的基礎房地產和強勁的人口結構的穩定租户。 截至 2023 年 3 月 31 日。 2023

11 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 自2023年3月31日起提高投資組合規模、多樣性和質量 。 1。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指獲得標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的母公司。 2019（IPO） 淨租賃物業數量 20 48 113 148 138 擁有房產的州數量 12 18 32 34 34 總投資組合平方英尺 900 萬 160 萬 330 萬 330 萬美元 370M 年化基本租金 (ABR) 1330 萬美元 210 萬美元 3690 萬美元 3700 萬美元 最大租户佔比 ABR 21% 富國銀行 (標準普爾：A+) 15% 富國銀行（標準普爾：A+） 8% 富國銀行（標準普爾：A+） 11% 沃爾格林（標準普爾：BBB） 佔比 21% 的頂級行業 金融服務 15% 普通商品 br} 12% 家居擺設 13% 體育用品 15% SportingGoods 在 ABR 中所佔百分比最高的州 26% 佛羅裏達 21% 佛羅裏達 18% 德克薩斯州 10% 來自信用評級租户的 ABR% 1 89% 89% 83% 74% 82% % 來自 IG 評級租户的 ABR 1 36% 46% 45% 54% 8% % 的 ABR 來自辦公物業 43% 27% 8%-% 2020 2021 2022 2023

12 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 主要市場淨租賃投資組合 ▪ 專注於主要市場的地域多元化投資組合受益於 的人口變化和有吸引力的供需動態 ▪ 53% 的 ABR 來自人口超過一百萬的大都市統計區1 ▪ 24% 的 ABR 來自德克薩斯州、佛羅裏達州、北卡羅來納州等高增長州和 Georgia 賓夕法尼亞州費城 6% 密歇根州底特律 6% 德克薩斯州休斯頓 5% 喬治亞州亞特蘭大 5% 紐約州羅切斯特 5% 俄亥俄州坎頓 3% 佛羅裏達州坦帕 3% 紐約州紐約 3% 西弗吉尼亞州洛根 2% 塔爾薩，OK 2% 德克薩斯州達拉斯 2% 馬裏蘭州巴爾的摩 2% 裏諾，俄亥俄州代頓 2% 馬薩諸塞州波士頓 2% 表示人口超過一百萬的 MSA； 粗體表示 a 各州排名前 30 位的 ULI 市場2 年化基本租金的百分比 5%-7% > 7% 2%-5%

13 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 優秀的投資組合人口統計 賓夕法尼亞州費城 6% 密歇根州底特律 6% 喬治亞州亞特蘭大 5% 伊利諾伊州芝加哥 3% 佛羅裏達州紐約 3% 紐約州 3% 西弗吉尼亞州洛根 2% 俄克拉何馬州塔爾薩 2% 德克薩斯州達拉斯 2% 明尼蘇達州德盧斯 2% 內華達州里諾 2% 俄亥俄州代頓 2% 表示人口超過一百萬的 MSA； 粗體表示前 30 名 ULI Market2 投資組合加權平均值 5 英里家庭平均收入 999 美元 ,450 3 總計截至2023年3月31日，投資組合加權平均值 5 英里總人口 119,350 3。 1。根據美國管理和預算辦公室的規定，MSA（大都市統計區）是區域的正式定義，該區域由一個由社會和經濟因素聯繫在一起的城市和周邊社區組成。為了便於參考，已將 的名稱縮短了。 2。正如城市土地研究所和普華永道在 “2023年房地產新興趨勢” 出版物中排名的那樣。 3。基於 Esri 提供的 2022 年平均家庭收入（5 英里）和 2022 年總人口（5 英里）數據。 ▪ 40% 的投資組合 ABR 來自排名前十的 msaS1，其中 50% 以上 來自費城、休斯頓、亞特蘭大、坦帕和紐約等需求旺盛的市場 ▪ 排名前十的房產的加權平均 5 英里家庭平均收入 為 115,8003 美元 ▪ 3

14 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 極好的租户信用透明度 58% 未評級 18% 體育用品 15% Dollar Stores 14% 家居裝修 8% 雜貨 6% 娛樂 5% General 商品 5% 消費類電子產品 4% 便利店 4% 其他 16% 100% ABR% 截至 2023 年 3 月 31 日。 1。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指獲得標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的母公司。 ▪ 82% 的 ABR 來自租户或 獲得信用評級的租户的父母1 ▪ 80% 的 ABR 來自租户或 公開交易的租户的父母 ▪ 3% 的 ABR 來自 PINE 擁有 土地的地面租賃資產，租户在 改進 領域進行了有意義的投資

15 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 強大而穩定的頂級租户基礎 Credit Rating1 BB 13% BB 13% BB 13% BB 8% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB br} 100% ABR% 其他 1% 6% 2% 3% 8% 8% 13% 租賃展期表 百分比 加權 截至 2023 年 3 月 31 日剩餘的平均租期 。 1。信用評級或投資等級的租户（評級為 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指獲得標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會 (NAIC) 信用評級的租户或租户的母公司。

16 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 高品質頂級租户羣 披露了截至2023年3月31日投資級租户的租金百分比1,2 rated 68% 63% 63% 61% 58% 20% ，除非另有説明。 1。信用評級或投資等級（“IG”）評級的租户（評級為 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指獲得標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會信用評級的租户或租户的母公司。 2。根據截至2023年4月19日每家公司網站上發佈的信息，排名前十的租户以及與投資等級租户相關的租金百分比。 沒有 已披露 43%

17 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 持續股息增長 ▪ 2023 年指導方針當前的中點意味着 2022 年每股 FFO 的股息支付率為 72% ▪ 自首次公開募股以來增加了七次 ，在過去兩年中增加了四次 ▪ 季度現金分紅增長37.5％ 除非另有説明，否則自2020年初以來，截至2023年4月14日，每股年化現金分紅收益率為1.10美元 7.0% 。 1. 根據2023年4月20日發佈的PINE的每股FFO的2022E，是指引的中點。 0.060 0.200 0.200 0.200 0.220 0.240 0.250 0.255 0.270 0.270 0.270 0.275 0.275 2019年第一季度 2020 年第 3 季度 2020 年第 4 季度 2021 年第 3 季度 2022 年第 4 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第一季度 2022 年第 4 季度首次公開募股 2019 年第 4 季度每股已派息 2021 2022 2023

18 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 研究報道 獨立分析師評為近乎一致買入或跑贏大盤 Baird Wes Golladay 跑贏大盤 22.00 美元 B Riley Craig Kucera 買入 23.50 美元 BIG Mike Gorman 買入 23.00 美元高力牛津買入 25.00 美元 EF Hutton Gaurav Mehta 買入 23.00 美元 Janney Stevenson 買入 19.00 美元瓊斯傑森·斯圖爾特買入 24.00 美元雷蒙德·詹姆斯 RJ Milligan 跑贏大盤 20.00 美元 Stifel Simon Yarmak 買入 21.25 美元 Truist Anthony Hau 持有總計 19.00 美元/平均 90% 21.98 38% 隱含價格 截至2023年4月19日的機構覆蓋分析師評級目標價格 。

19 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Financial Strength PINE 已證明可以獲得資金，專注於維持合理的槓桿率，並已完全修復其 有吸引力的債務成本。 股票市值1 2.47億美元 未償淨負債 1,2 1.87 億美元 企業總價值 (TEV) 1 4.34 億美元 資本充足的資產負債表 2023 年第一季度 41% 6.4x 2022 年第四季度 47% 2022 年第四季度 50% 2021 年第四季度 8.1x 沒有短期資本市場敞口 提高槓杆率 50 美元 100 美元 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2028 2029 2030 循環信貸額度無抵押定期貸款 Welletgered 債務到期日表 淨負債到 Pro forma EBITDA4 未償債務 1 5 ▪ PINE 在 2026 年 5 月之前沒有債務到期 ▪目前沒有浮動利率敞口 ▪ 除非另有説明，否則截至2023年3月31日，通過現金、限制性現金 和未提取的循環信貸額度承諾獲得的潛在流動性超過2.6億美元1。 $ 以百萬計；任何差異都是四捨五入的結果。 1。截至2023年4月14日。 2。未償淨債務是公司的未償債務，減去公司的現金、現金等價物和限制性現金。 3。淨負債對TEV（企業總價值）是公司的未償債務減去公司的現金、現金等價物和限制性現金，佔公司企業價值的百分比。 4。有關淨收益與非公認會計準則財務指標的討論和對賬，請參閲本演示文稿末尾的 “非公認會計準則財務信息” 部分和表格。 5。反映了公司2.5億美元優先無抵押循環信貸額度下的5,000萬美元未償還額；該公司的高級無抵押循環信貸額度將於2027年1月到期，包括為期一年的延期期權，但須滿足某些 條件；所反映的到期日假設公司行使一年延期期權。

20 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 2023 指導區間 收購 1 億美元——1.5 億美元 —— 處置 2,500 萬美元——5,500 萬美元 —— 攤薄後每股 1.52 美元 — AFFO 攤薄後每股 1.52 美元-1.57 1.52 美元-1.57 美元 — — 攤薄後加權平均值 已發行股數 1,600 萬股-1,640 萬股 1,580 萬股-1,630 萬-(020) 萬 Low High 公司 2023 年修訂後的指導方針採取考慮了公司年初至今的業績，以及對公司投資活動、預測的資本市場交易以及其他 重要假設的修訂後的 預期。 2023 年指導方針是在公司 2023 年 4 月 20 日提交的 2023 年第一季度經營業績新聞稿中提供的。 Low High Low High 先前指導修訂後的指導方針增加（減少）

21 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 企業責任 Alpine Income Property Trust 通過其外部經理致力於可持續發展、強有力的公司治理、 和有意義的企業社會責任計劃。 Commited Focus 致力於維護具有環保意識的文化，使用 環保和可再生產品，促進可持續業務 實踐 與具有強大可持續發展計劃和 舉措的環保租户保持一致 社會責任 環境責任公司治理 ▪ 獨立董事會主席和 6 名董事中的 5 名董事 被歸類為獨立的 ▪所有董事的年度選舉 ▪ 董事會年度評估 ▪ 所有董事的股票所有權要求 ▪ 禁止套期保值和質押 Alpine Income Property Trust 股票 ▪ 批准關聯方 交易的嚴格政策和程序 ▪ 選擇退出《馬裏蘭州通用公司法》中的業務合併和控制股權收購法規 ▪ 所有團隊成員都遵守全面的守則 of 商業行為和道德政策 包容性和支持性的公司文化 致力於於包容性和支持性的辦公環境充滿了不同的背景 和視角，對財務、心理和身體健康做出了明確的承諾 值得注意的社區外聯項目 眾多多樣的社區宣傳計劃，為社區中的環境、藝術、公民 和社會組織提供支持

22 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 外部管理調整 截至 2023 年 2 月 9 日。 Aligned Ownership CTO 目前擁有 PINE 約 15% 的權益，這意味着其利益與 PINE 股東保持一致 獨立董事會 PINE 擁有自己的獨立董事會，無需相應的 G&A 支出，即可在由 26 名成員組成的首席技術官團隊中實現顯著的規模經濟 Shadow Pipeline for Externator Growth PINE 憑藉其優先權，在 CTO 投資組合中擁有潛在的影子管道拒絕所有 CTO 單租户淨租賃資產銷售 Horizon Internatization 預計未來當公司接近或超過臨界質量時，PINE 的管理將實現內部化 合作機會 PINE 審查了 CTO 收購工作所產生的交易機會 和關係 福利和外部管理調整 重要管理協議條款 初始期限為五年（最初於 2024 年 11 月到期），之後有為期一年的延期選項 ▪ 季刊 ▪管理費為0.375％，按淨值計算，扣除股票回購和發行成本 ▪ 可終止，一次性支付前24個月年化平均管理費的3倍 Alpine Income Property Trust由CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）根據一項協議， 結合首席技術官在PINE的所有權，提供了規模經濟、顯著的股東協調和 靈活/可摺疊結構。

23 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 董事會 我們的董事會觀點和經驗非常均衡，並維持相關政策，確保 股東一致、風險管理、企業監督和最高道德標準。 Andrew C. Richardson 董事會主席、獨立董事 現任 RMC Living 的首席執行官。 Waypoint Real Estate Investments前首席運營官、iStar, Inc.（紐約證券交易所代碼：STAR）首席財務官兼土地和 開發總裁、霍華德 休斯公司（紐約證券交易所代碼：HHC）首席財務官兼NorthStar Realty Finance Corp. 董事會主席兼審計委員會主席。 Mark O. Decker Jr 獨立董事 現任 Centerspace （紐約證券交易所代碼：CSR）的高級顧問兼董事會成員。CenterSpace前總裁、首席執行官兼首席投資官 ，BMO Capital Markets前董事總經理兼美國房地產 投資和企業銀行業務負責人。 審計和治理委員會成員。 Jeffrey S. Yarckin 獨立董事 現任 TriGate Capital, LLC 的創始人、總裁兼首席運營官。歐力士資本市場有限責任公司前聯席總裁兼首席執行官。孤星基金前 創始合夥人。 薪酬委員會主席兼治理 委員會成員。 John P. Albright 總裁兼首席執行官 現任 Alpine Income Property Trust （紐約證券交易所代碼：PINE）和 CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）的總裁兼首席執行官。高盛旗下Archon Capital前聯席主管兼董事總經理 ；摩根士丹利 商業銀行——投資管理執行董事；Crescent Real Estate（紐約證券交易所代碼：CEI）管理董事 。 Rachel Elias Wein 獨立董事 現任 WeinPlus 的創始人兼首席執行官。曾任森布勒公司開發 高管，安永會計師事務所 房地產諮詢業務高級合夥人。 審計委員會和薪酬委員會成員。 M. Carson Good 獨立董事 現任 Good Capital Group 總裁。仲量聯行（紐約證券交易所代碼：JLL）前董事總經理兼佛羅裏達州唱片經紀人，現任大奧蘭多機場管理局（GOAA） 董事會主席。 治理委員會主席兼薪酬 委員會成員

24 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Key Takeaways 向同行集團提供大幅折扣 這是有意義的上行機會，因為PINE是其淨租賃同行羣體中2023年度FFO倍數最低的國家之一。 穩定且不斷增長的股息 自2020年初以來，PINE的季度股息增長了37.5％，目前有效率的2023E FFO1隱含派息率約為72％。 小型資產基礎是實現超大規模增長的機會 小資產分母意味着管理層相對於淨租賃同行可以推動超額增長。 紀律投資策略 房地產和以信貸為重點的承保，目標投資表現出強勁的人口趨勢，租賃給高質量、行業領先的租户。 高質量、透明且不斷增長的投資組合 100% 的零售投資組合植根於公開交易/信用評級的租户，更大的市場意味着有高質量、穩定的資產基礎， 有機會增加各種新租户、市場和行業。 金融穩定 資產負債表具有充足的流動性且沒有短期債務到期日，可提供金融穩定性和靈活性。 Aligned 贊助與管理 由CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）外部管理，CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）是一家擁有PINE15％股份的上市房地產投資信託基金，並承諾在達到臨界質量後將 管理層內部化。 除非另有説明，否則自2023年4月20日起生效。 1. PINE的每股FFO為2023E，這是2023年4月20日提供的指導的中點。

25 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 免責聲明 本演示文稿可能包含 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括可能用 “可能”、“可能”、“可能”、 “將”、“可能”、“預期”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“相信”、“估計”、“期望”、“繼續”、“項目” 等詞語識別的陳述，或者通過包含 預測或預測來識別。前瞻性陳述基於公司當前對資本市場狀況、公司 業務、經濟和其他未來狀況的預期和假設。由於前瞻性陳述與未來有關，因此就其性質而言，它們受固有的不確定性、風險 和難以預測的情況變化的影響。因此，公司的實際業績可能與前瞻性 陳述所設想的業績存在重大差異。可能導致實際業績與前瞻性陳述中存在重大差異的重要因素包括一般商業和經濟狀況 、信貸市場和更廣泛的金融市場的持續波動和不確定性、房地產業務固有的風險，包括租户違約、 與環境問題有關的潛在責任、房地產投資的流動性不足和自然災害造成的潛在損失、COVID-19 疫情 及其變體對公司業務的影響以及租户的業務及其對美國經濟和總體市場狀況的影響，影響公司或其租户業務的超出公司或其租户控制範圍的其他因素，以及公司 截至2022年12月31日的10-K表年度報告中 “風險因素” 下列出的因素以及公司向美國提交的文件中不時討論的其他風險和不確定性。 證券交易委員會。本演示文稿中的任何前瞻性陳述僅代表其發表之日。公司不承擔公開更新或修改任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來發展還是其他原因。 本演示文稿中的參考文獻： 1.除非另有説明，否則所有信息均截至2023年3月31日。 2。年化直線基本租金（“ABR” 或 “租金”）和基於ABR的統計數據是根據我們截至2023年3月31日的當前投資組合計算得出的。 3。股息由董事會設定並按季度申報，無法保證未來分紅的可能性或金額。 4。信用評級或投資等級的租户（評級為 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高的租户）是標普全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會 (NAIC) 信用評級 的租户或租户的父母。 5。合同基本租金（“CBR”）代表根據所述當時的租賃協議條款應向公司支付的款項。

26 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com non-GAAP 財務信息 我們報告的業績是根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）列報的。我們還披露了 運營資金（“FFO”）、調整後的運營資金（“AFFO”）和扣除利息、税項、折舊和攤銷前的預計收益（“Pro Forma EBITDA”），所有這些都是非公認會計準則財務指標。我們認為這些非公認會計準則財務指標對投資者有用，因為它們是 分析師和投資者用來比較房地產投資信託基金經營業績的廣泛接受的行業指標。 FFO、AFFO 和 Pro Forma EBITDA 不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金； 因此，不應將它們視為作為績效指標的淨收入或運營現金流的替代品，正如我們在現金流量表中報告的 流動性衡量標準，應考慮作為公認會計原則財務指標的補充而不是代替 GAAP 財務指標。 我們根據全國房地產投資信託協會（NAREIT）理事會採用的定義計算 FFO。NAREIT 將FFO定義為經調整後的GAAP淨收益或虧損，不包括特殊項目（定義見公認會計原則）、出售折舊房地產資產的淨收益或虧損、與折舊房地產資產相關的 減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括未合併子公司此類調整的比例份額 。 為了得出AFFO，我們修改了NAREIT對FFO的計算，將與非現金收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整包括在內，例如 清償債務的損失、超市和低於市場租賃相關無形資產的攤銷、直線租金收入、遞延融資成本攤銷、非現金 薪酬以及其他非現金收入或支出。此類項目可能會導致淨收入的短期波動，但對運營現金流或長期 經營業績沒有影響。在制定企業目標時，我們使用AFFO作為衡量我們績效的標準之一。 為了得出預計息税折舊攤銷前利潤，對GAAP淨收益或虧損進行了調整，以排除特殊項目（定義見GAAP）、出售折舊房地產 資產的淨收益或虧損、與折舊房地產資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括未合併子公司的 調整的比例份額、非現金收入和直線租金等支出收入、遞延融資成本攤銷、 清償債務造成的損失，高於市場和低於市場與租賃相關的無形資產、非現金薪酬和其他非現金收入或支出。現金利息支出也不包括在Pro Forma EBITDA中，GAAP淨收益或虧損根據收購、處置和其他類似活動的年化影響進行了調整。管理層、投資者和分析師使用 FFO 來促進對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，這主要是因為 它排除了房地產折舊和攤銷的影響以及淨收益或虧損對銷售的影響，後者基於歷史成本，隱含地假設 房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值，而不是根據現有市場狀況波動。我們認為，AFFO是投資者可以考慮的另一項有用的補充措施 ，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到其他非現金收入或支出造成的扭曲。我們 還認為，Pro Forma EBITDA是投資者可以考慮的另一項有用的補充指標，因為它可以更好地評估我們的經營業績 ，而不會出現其他非現金收入、支出或公司資本結構對我們經營業績的某些影響所造成的扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA可能無法與其他公司採用的類似標題的指標相提並論。

27 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 運營聲明 Alpine Income Property Trust, Inc. 合併運營報表 （以千計，股票、每股和股息數據除外） 截止三個月 2022 年 3 月 31 日收入： 總計 11,166 美元 10,799 美元收入 11,166 10,799 運營費用： 房地產費用 1,434 1,092 一般和管理費用 1,515 1,431 折舊和攤銷 6,335 5,672 總運營費用 9,284 8,195 收益資產處置 4,453 — 清償債務的收益 23 — 運營淨收益 6,358 2,604 利息支出 2,613 1,680 淨收益 3,745 924 減去：歸屬於非控股權益的淨收益 (406) (118) 每股普通股淨收益 3,339 美元 806 美元數據： 淨收益 基本0.24美元0.07美元攤薄後0.21美元 0.06加權平均普通股數量： Basic 14,000,553 11,662,697 攤薄後1 15,704,047 13,366,191 已申報和支付的股息 0.275 美元 0.275 美元 1.包括標的運營單位1,703,494股股票的加權平均影響，包括（i）向CTO Realty Growth, Inc.發行的1,223,854股標的OP Units和（ii）向無關第三方發行的479,640股標的運營單位股票。

28 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 非公認會計準則財務指標對賬 截至 2023 年 3 月 31 日淨收益 3,745 美元 924 美元折舊和攤銷 6,335 572 美元資產處置收益 (4,453) — 運營資金 5,627 美元 6,596 美元調整： 滅火收益 of Debt (23) — 無形資產和負債攤銷佔租賃收入的比例 (87) (101) 直線租金調整 (165) (294) COVID-19 租金還款 — 23 非現金補償 80 79 攤銷遞延融資成本佔利息支出 174 125 其他非現金支出 29 24 經常性資本支出 — 調整後的運營資金 5,635 美元 6,452 美元攤薄後每股 0.36 美元 0.49 AFFO 美元 0.36 美元 0.48 AFFO 美元 0.36 美元 0.48 AFFO。 非公認會計準則財務指標 （未經審計） （未經審計） （未經審計） （千人），每股數據除外）

29 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Net Debt-to-EBITDA Pro Forma Reconciliation Alpine Income Property Trust, Inc. Non-GAAP Financial Measures Reconciliation of Net Debt to Pro Forma EBITDA (Unaudited) (In thousands) Three Months Ended March 31, 2023 Net Income $ 3,745 Adjustments: Depreciation and Amortization 6,335 Gains on Disposition of Assets (4,453) Gain on Extinguishment of Debt (23) Straight-Line Rent Adjustment (165) Non-Cash Compensation 80 Amortization of Deferred Financing Costs to Interest Expense 174 Amortization of Intangible Assets and Liabilities to Lease Income (87) Other Non-Cash (Income) Expense 29 Interest Expense, net of Deferred Financing Costs Amortization 2,439 EBITDA $ 8,074 Annualized EBITDA $ 32,296 Pro Forma Annualized Impact of Current Quarter Acquisitions and Dispositions, Net1 (3,072) Pro Forma EBITDA $ 29,224 Total Long-Term Debt 248,957 Financing Costs, Net of Accumulated Amortization 1,450 Cash and Cash Equivalents (4,290) Restricted Cash (59,269) Net Debt $ 186,848 Net Debt to Pro Forma EBITDA 6.4x 1. Reflects the pro forma annualized impact on Annualized EBITDA of the Company’s acquisition and disposition activities during the three months ended March 31, 2023.

Investor Inquiries: Matthew M. Partridge, Chief Financial Officer, (407) 904-3324, mpartridge@alpinereit.com