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新聞稿

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聯繫人：馬修·M·帕特里奇

高級副總裁、首席財務官兼財務主管

(407) 904-3324

mpartridge@alpinereit.com

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佛羅裏達州温特帕克——2023年4月20日——Alpine Income Property Trust, Inc.（紐約證券交易所代碼：PINE）（“公司” 或 “PINE”）今天公佈了截至2023年3月31日的季度經營業績和收益。

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選擇亮點

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首席執行官評論

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“我們從去年年底停下來的2023年開始，強調機會主義的資產回收利用。Alpine Income Property Trust總裁兼首席執行官約翰·奧爾布賴特表示，在第一季度處置房地產之後，我們現在有超過10％的資產是現金和限制性現金，可以利用市場混亂的機會，因為我們希望再投資於在強勁的零售領域以誘人的風險調整後收益率運營的高績效信貸租户。“我們已經建立了一條優先考慮投資等級租户的高質量渠道，將這些租户添加到我們投資組合目前的租户構成中，我們預計到第二季度末，我們的總體投資等級租賃將超過60％。當我們將這種租户信貸質量與我們的資產負債表相結合時，我們的資產負債表目前沒有浮動利率敞口，在2026年之前沒有債務到期，我們就完全有能力在持續動盪的經濟環境中提供穩定的現金流和龐大的、收益充足的股息。”

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季度經營業績摘要

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下表彙總了公司截至2023年3月31日的季度經營業績（以千計，每股數據除外）：

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處置

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在截至2023年3月31日的三個月中，公司出售了10處房產，總處置量為5,620萬美元，加權平均退出現金上限率為6.1％，總收益為450萬美元。

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房地產投資組合

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截至2023年3月31日，該公司的投資組合包括以下內容：

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任何差異都是四捨五入的結果。

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截至2023年3月31日，該公司的投資組合包括以下頂級租户，佔公司年化基本租金總額的2.0％或以上：

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任何差異都是四捨五入的結果。

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截至2023年3月31日，該公司的投資組合包括以下行業：

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任何差異都是四捨五入的結果。

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截至2023年3月31日，該公司的投資組合包括以下州的房產：

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任何差異都是四捨五入的結果。

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資本市場和資產負債表

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在截至2023年3月31日的季度中，公司完成了以下值得注意的資本市場活動：

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下表彙總了公司截至2023年3月31日的長期債務：

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截至2023年3月31日，公司持有公司運營合夥企業Alpine Income Property OP，LP的89.2％權益（“運營合夥企業” 或 “OP”）。截至2023年3月31日，第三方持有的已發行OP單位為1,703,494股，公司已發行普通股為14,064,114股，第三方持有的已發行普通股和運營單位總額為15,767,608股。

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截至2023年3月31日，公司的淨負債佔Pro Forma EBITDA的6.4倍，根據公司信貸協議的定義，公司的固定費用覆蓋率為3.4倍。截至2023年3月31日，該公司的淨負債佔企業總價值的比例為41.3％。公司將企業總價值計算為淨負債與公司已發行普通股和運營單位的市值之和，就好像運營單位已轉換為普通股一樣。

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分紅

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2023年2月22日，公司宣佈2023年第一季度每股0.275美元的現金分紅，將於2023年3月31日支付給截至2023年3月9日營業結束時的登記股東。第一季度

2023年現金分紅比去年同期季度股息增長1.9％，派息率為公司2023年第一季度攤薄後每股FFO和攤薄每股AFFO的76.4％。

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2023 年展望

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公司修訂了2023年的展望，以考慮公司第一季度的業績，並修改了對公司投資活動和預測的資本市場交易的預期。公司對2023年的展望和指導假設經濟活動穩定或改善，與我們的每位租户相關的積極潛在業務趨勢以及其他重要假設。

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公司修訂後的2023年展望如下：

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2023 年第一季度財報電話會議和網絡直播

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公司將於美國東部時間2023年4月21日星期五上午 9:00 舉行電話會議，公佈截至2023年3月31日的季度經營業績。

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電話會議的網絡直播將在公司網站的投資者關係頁面www.alpinereit.com上播出，或通過以下活動詳情中提供的鏈接播出。要通過電話接聽電話，請訪問下方活動詳細信息中提供的鏈接，您將獲得撥號詳細信息。

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網絡直播：https://edge.media-server.com/mmc/p/ctt3g3pc

撥入：https://register.vevent.com/register/BIb052b58feb734833b52949642bab8dbe

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我們鼓勵參與者在預定開始時間前至少十五分鐘撥打電話會議。財報電話會議的重播將存檔，並可通過公司網站www.alpinereit.com的投資者關係部分在線觀看。

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關於 Alpine Income 房地產信託公司

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Alpine Income Property Trust, Inc.（紐約證券交易所代碼：PINE）是一家上市房地產投資信託基金，旨在通過投資、擁有和運營單租户淨租賃商業收益物業的投資組合，提供誘人的風險調整後回報和可靠的現金分紅，這些物業主要出租給高質量的公開交易和信用評級租户。

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我們鼓勵您查看我們最新的投資者演講，該演講可在我們的網站 http://www.alpinereit.com 上查閲。

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安全港

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本新聞稿可能包含 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括可能用 “可能”、“可能”、“將”、“可能”、“可能”、“預期”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“估計”、“期望”、“繼續”、“項目” 等詞語來識別的陳述，也可以通過包含預測或預測來識別。前瞻性陳述基於公司當前對資本市場狀況、公司業務、經濟和其他未來狀況的預期和假設。由於前瞻性陳述與未來有關，因此就其性質而言，它們受到難以預測的固有不確定性、風險和情況變化的影響。因此，公司的實際業績可能與前瞻性陳述所設想的業績存在重大差異。可能導致實際業績與前瞻性陳述中存在重大差異的重要因素包括總體商業和經濟狀況、信貸市場和整個金融市場的持續波動和不確定性、房地產業務固有的風險，包括租户違約、與環境問題有關的潛在責任、房地產投資的流動性不足和自然災害造成的潛在損失、流行病或流行病（例如 COVID-19 疫情及其變體）對公司的影響業務及其租户的業務以及此類流行病或流行病對美國經濟和總體市場狀況的影響，公司或其租户無法控制的影響公司業務或租户業務的其他因素，以及公司截至2022年12月31日的10-K表年度報告中 “風險因素” 下列出的因素以及公司文件中不時討論的其他風險和不確定性與美國證券交易委員會合作。本新聞稿中的任何前瞻性陳述僅代表其發佈之日。公司沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來發展還是其他原因。

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非公認會計準則財務指標

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我們報告的業績是根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）列報的。我們還披露了運營資金（“FFO”）調整後的運營資金（“AFFO”）和扣除利息、税項、折舊和攤銷前的預計收益（“Pro Forma EBITDA”），所有這些都是非公認會計準則財務指標。我們認為這些非公認會計準則財務指標對投資者有用，因為它們是分析師和投資者用來比較房地產投資信託基金經營業績的廣泛接受的行業指標。

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FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於為現金需求提供資金的現金；因此，不應將它們視為作為績效指標的淨收益或作為流動性衡量標準在現金流量表中報告的運營現金流的替代品，應考慮作為公認會計原則財務指標的補充而不是代替公認會計原則財務指標。

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我們根據全國房地產投資信託協會（NAREIT）理事會通過的定義計算FFO。NAREIT將FFO定義為經調整後的GAAP淨收益或虧損，不包括特殊項目（定義見公認會計原則）、出售折舊房地產資產的淨收益或虧損、與折舊房地產資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括未合併子公司此類調整的按比例份額。

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為了得出AFFO，我們修改了NAREIT對FFO的計算，將與非現金收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整包括在內，例如債務清償損失、與市場上和低於市場租賃相關的無形資產的攤銷、直線租金收入、遞延融資成本攤銷、非現金薪酬以及其他非現金收入或支出。此類項目可能會導致淨收入的短期波動，但對運營現金流或長期經營業績沒有影響。在制定企業目標時，我們使用AFFO作為衡量我們績效的標準之一。

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為了得出預計息税折舊攤銷前利潤，對GAAP淨收益或虧損進行了調整，以排除特殊項目（定義見GAAP）、出售折舊房地產資產的淨收益或虧損、與之相關的減值減記

折舊的房地產資產和與房地產相關的折舊和攤銷，包括未合併子公司此類調整的按比例份額、非現金收入和支出，例如直線租金收入、遞延融資成本攤銷、債務清償損失、與市場上和低於市場租賃相關的無形資產、非現金薪酬以及其他非現金收入或支出。現金利息支出也被排除在Pro Forma EBITDA中，GAAP淨收益或虧損根據收購、處置和其他類似活動的年化影響進行了調整。

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管理層、投資者和分析師使用FFO來促進對不同時期之間和同行之間的經營業績進行有意義的比較，這主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益或虧損對銷售的影響，後者基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值，而不是根據現有市場狀況波動。我們認為，AFFO是投資者可以考慮的另一項有用的補充指標，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到其他非現金收入或支出造成的扭曲。我們還認為，Pro Forma EBITDA是投資者可以考慮的另一項有用的補充指標，因為它可以更好地評估我們的經營業績，而不會出現其他非現金收入、支出或公司資本結構對我們經營業績的某些影響所造成的扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA可能無法與其他公司採用的類似標題的指標相提並論。

Alpine Income 房地產信託有限公司

合併資產負債表

（以千計，股票和每股數據除外）

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Alpine Income 房地產信託有限公司

合併運營報表

（未經審計）

（以千計，股票、每股和股息數據除外）

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Alpine Income 房地產信託有限公司

非公認會計準則財務指標

運營資金和調整後的運營資金

（未經審計）

（以千計，每股數據除外）

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Alpine Income 房地產信託有限公司

非公認會計準則財務指標

淨負債與預計息税折舊攤銷前利潤的對賬

（未經審計）

（以千計）

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