附錄 99.1
全球醫療房地產投資信託基金公佈2023年第一季度 財務業績
馬裏蘭州貝塞斯達——2023年5月3日——（BUSINESS WIRE）— 全球醫療房地產投資信託公司（紐約證券交易所代碼：GMRE）（“公司” 或 “GMRE”），一家擁有和收購醫療設施並將這些設施出租給醫生團體和區域 和國家醫療保健系統的淨租賃醫療辦公室實際 房地產投資信託基金（REIT）今天公佈了截至3月的三個月的財務業績 2023 年 31 日。
董事長、首席執行官辦公室 兼總裁傑弗裏·布希表示：“與2022年下半年一樣，在2023年第一季度，我們依靠投資組合的質量和租户 基礎的彈性，繼續應對充滿挑戰的收購和利率環境。我們將繼續密切關注收購市場以尋找增值機會，到2023年迄今為止， 完成了一項收購，收購價為670萬美元，這筆收購主要由我們發行每單位11.00美元的OP Units提供資金。我們繼續將 的重點放在續訂即將到期的租約和租賃空置空間上，我對我們在這些領域取得的進展感到滿意。憑藉充足的 流動性以及與賣家社區的持續對話，我們相信，當 市值利差恢復到有吸引力的水平且市場恢復正常時，我們完全有能力加強收購活動。我要感謝整個團隊的集體努力 和對這些結果的貢獻。”
2023 年第一季度亮點
| · | 歸屬於普通股股東 的淨收益為70萬美元，攤薄每股收益為0.01美元，而去年同期為270萬美元，攤薄每股收益為0.04美元。 |
| · | 運營資金（“FFO”）為1,510萬美元，合每股和每單位0.22美元，而去年同期為1,600萬美元，合每股和每單位0.23美元。 |
| · | 調整後的運營資金（“AFFO”） 為1,600萬美元，合每股和每單位0.23美元，而去年同期為1,680萬美元，合每股和單位0.24美元。 |
| · | 總收入同比增長13.7％ 至3620萬美元，這主要是由公司自去年同期以來的收購活動所推動。 |
| · | 出售了位於佛羅裏達州 傑克遜維爾的一棟醫療辦公樓，總收益為440萬美元，收益為50萬美元。 |
| · | 投資組合的租賃入住率從2022年12月31日的96.5％ 提高到2023年3月31日的97.0％。 |
1
財務業績
2023年第一季度的租金收入同比增長13.7％，達到3620萬美元，反映了公司投資組合的增長。2023 年第一季度的租金收入包括 520 萬美元的淨租賃費用回收額，而去年同期為 400 萬美元。
第一季度的總支出為3,450萬美元，而去年同期為2760萬美元，這主要反映了利息、運營、 折舊和攤銷支出的增加，這是由於自去年同期以來公司投資組合的增長以及持續的高利率環境。
第一季度的利息支出為830萬美元，而去年同期為480萬美元。這一變化反映了與去年同期相比，平均借款增加和 提高利率的影響。
第一季度歸屬於普通股股東 的淨收益總額為70萬美元，攤薄每股收益為0.01美元，而去年同期 為270萬美元，攤薄每股收益為0.04美元。
該公司報告稱，2023年第一季度的FFO為1,510萬美元，合每股和單位0.22美元，AFFO為1,600萬美元，合每股和單位0.23美元，相比之下，FFO 為1,600萬美元，合每股和單位0.23美元，AFFO為1,680萬美元，合每股和單位0.24美元。
投資活動
在2023年第一季度，公司 沒有完成任何收購，而是出售了位於佛羅裏達州傑克遜維爾的一棟醫療辦公樓，總收益為440萬美元，收益為50萬美元。
2023 年 4 月 17 日，公司完成了對加利福尼亞州雷丁兩棟醫療辦公大樓 的收購，收購價為 670 萬美元，主要由我們以每單位價格發行 的 OP Units 提供資金。
投資組合更新
截至2023年3月31日，該公司的投資組合 的佔用率為97.0％，包括490萬平方英尺的可租賃面積，年化基本租金為1.149億美元。截至2023年3月31日， 公司投資組合的加權平均租賃期為6.0年，加權平均年租金上漲率為2.1％， ，公司的投資組合租金覆蓋率為4.1倍。
資產負債表和資本
截至2023年3月31日，未償債務總額，包括信貸額度 未償借款和應付票據（均扣除未攤銷的債務發行成本），為6.922億美元， 公司的槓桿率為47.4％。截至2023年3月31日，該公司的債務的加權平均利率為4.28％ ，加權平均剩餘期限為3.7年。
截至2023年5月3日，公司在信貸額度下的借款 能力為2.445億美元。
在2023年第一季度或從2023年4月1日到2023年5月3日，該公司沒有根據其自動櫃員機計劃發行任何普通股 股。
2
分紅
2023年3月10日，董事會（ “董事會”）宣佈向截至2023年3月24日的普通股股東和單位持有人發放每股0.21美元的現金分紅， 已於2023年4月11日支付，代表公司2023年第一季度的股息支付。董事會還宣佈向截至2023年4月15日的公司A系列優先股的登記持有人派發每股 0.46875美元的現金分紅，該股息已於2023年5月1日支付。該股息代表了公司在 2023 年 1 月 31 日至 2023 年 4 月 29 日期間的 A 系列優先股的季度分紅。
補充信息
有關這些業績的詳細信息可在公司網站 “投資者關係” 部分的 補充財務一攬子計劃中找到，網址為 http://investors.globalmedicalreit.com/。
電話會議和網絡直播信息
公司將於美國東部時間2023年5月4日星期四上午 9:00 舉辦網絡直播和電話會議 。網絡直播位於 公司網站的 “投資者關係” 部分，網址為 http://investors.globalmedicalreit.com/。
要通過電話參與，請執行以下操作：
在開始時間前至少五分鐘撥打電話 並參考環球醫療房地產投資信託基金公司
國內：1-877-704-4453
國際：1-201-389-0920
重播：
電話會議的音頻重播將發佈在公司網站上 。
非公認會計準則財務指標
普通的
管理層認為某些非公認會計準則財務 指標是衡量公司經營業績的有用補充指標。對於公司而言，非公認會計準則指標包括房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益 （“ebitdare” 和 “調整後的息税折舊攤銷前利潤”）、FFO 和AFFO。非公認會計準則財務指標通常被定義為旨在衡量財務業績、財務狀況 或現金流的指標，但不包括或包括根據公認會計原則 確定的最具可比性的衡量標準中不會進行如此調整的金額。公司之所以報告非公認會計準則財務指標，是因為管理層認為這些指標也是房地產投資信託基金行業和行業分析師用來評估房地產投資信託基金的 最主要的指標之一。出於這些原因，管理層認為披露和討論這些非公認會計準則財務指標是適當的。
3
由於並非所有房地產 公司都使用相同的定義，因此此處提出的非公認會計準則財務指標不一定與其他房地產公司提出的相同。這些指標不應被視為淨收益的替代方案，也不應被視為衡量公司財務業績的指標，也不應將其視為衡量公司流動性的經營活動現金流的替代方案， 也不一定表示有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。管理層認為， 為了便於清楚地瞭解公司的歷史合併經營業績， 應將這些指標與本文其他地方列出的淨收入和運營現金流一起進行審查。
FFO 和 AFFO
FFO和AFFO是美國證券交易委員會（“SEC”）規則所指的 所指的非公認會計準則財務指標。該公司認為FFO和AFFO 是衡量其經營業績的重要補充指標，並認為證券分析師、投資者、 和其他利益相關方在評估房地產投資信託基金時經常使用FFO，其中許多房地產投資信託基金在報告業績時都會出現 FFO。根據 全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）的定義，FFO是指根據公認會計原則（OP）和LTIP單位持有人在扣除非控股權益之前計算的淨收益或虧損，不包括財產和特殊物品銷售 的收益（或虧損）、減去優先股股息，加上與房地產相關的折舊和攤銷（不包括 債務發行的攤銷）成本和高於和低於市場租約的攤銷），以及未合併合夥企業的調整後 和合資企業。由於FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷（債務發行成本的攤銷 以及高於和低於市場租賃攤銷支出的攤銷費用除外），因此公司認為，FFO提供的績效衡量標準與同期比較，反映了入住率、租金率、運營成本、開發活動 和利息成本趨勢對運營的影響，從最接近的公認會計原則衡量標準來看，這一視角尚不明顯，淨收入或虧損。
AFFO是許多投資者 和分析師使用的一項非公認會計準則指標，通過消除未反映正在進行的 房地產運營的項目的影響，來衡量房地產公司的經營業績。管理層通過修改NAREIT對FFO的計算方法來計算AFFO，方法是針對某些現金和非現金 項目以及某些經常性和非經常性項目進行調整。對於公司而言，這些項目包括：（a）經常性收購和處置成本， （b）清償債務損失，（c）經常性直線遞延租金收入，（d）經常性股票薪酬支出， （e）高於和低於市場租賃的經常性攤銷，（f）債務發行成本的經常性攤銷，（g）經常性租賃佣金， 和（h）其他項目。
管理層認為，除了向FFO報告 之外，還向AFFO報告 是投資界在比較基礎上評估公司經營業績時使用的有用的補充衡量標準。
息税折舊攤銷前利潤（ebitdare）
我們計算息税折舊攤銷前利潤回覆根據 符合 NAREIT 制定的標準並定義息税折舊攤銷前利潤回覆根據公認會計原則計算的淨收益或虧損加上折舊 和攤銷、利息支出、出售投資物業的收益或虧損以及減值損失（如適用）。
我們定義調整後的息税折舊攤銷前利潤回覆按息税折舊攤銷前利潤回覆加上 非現金股票補償費用、與高於和低於市場租約相關的非現金無形攤銷、收購前費用 和其他正常化項目。管理層考慮息税折舊攤銷前利回覆和調整後的息税折舊攤銷前利回覆重要的措施，因為它們 提供了更多信息，使管理層、投資者以及我們的當前和潛在債權人能夠評估和比較我們的核心 經營業績和償還債務的能力。
4
租金覆蓋率
為了計算我們的投資組合加權平均值 EBITDARM 覆蓋率（“租金覆蓋率”），我們排除了財務 報表未提供或不夠詳細的信用評級租户或其子公司。這些比率僅基於最新的可用信息。大多數租户 財務報表未經審計，我們尚未獨立驗證任何租户財務信息（已審計或未經審計），因此， 我們無法向您保證此類信息的準確或完整。某些其他租户（約佔我們投資組合的20％） 被排除在計算之外，原因是（i）缺乏可用的財務信息或（ii）租户規模小。此外，在未申報的租户中，有20％的 包括Pipeline Healthcare, LLC，該公司於 2022 年 10 月申請了第 11 章的破產保護。 此外，我們的租金保險比率增加了醫生的分配和補償。管理層認為所有調整都是合理的 且是必要的。
年化基本租金
年化基本租金等於 2023 年 3 月的月基本租金 乘以 12（或租賃總額房產的扣除年化支出的基本租金）。因此，該方法 計算的是截至某個時間點的年化金額，但沒有考慮到未來 (i) 合同租金費率的上漲、(ii) 租賃活動或 (iii) 租賃到期。此外，在現金收取基礎上核算的租賃不包含在 年化基本租金中。
資本化率
收購的資本化率（“上限率”） 是通過將當前的年化基本租金除以合同購買價格計算得出的。對於投資組合資本化 比率，對合同購買價格進行了某些調整，包括對後續投資資本的調整。
5
前瞻性陳述
根據1995年《私人證券訴訟改革法》，此處包含的某些陳述可能被視為 所指的 “前瞻性陳述”， 公司的意圖是任何此類陳述都受到由此建立的安全港的保護。這些前瞻性 陳述是通過使用諸如 “預期”、“相信”、“可以”、“預期”、“打算”、“可能”、“打算”、“可能”、“應該”、“計劃”、“預測”、“項目”、“將”、“繼續” 等術語和短語來識別的，包括 對未來結果假設和預測的引用。除歷史信息外，此處列出的報表包括但不限於有關我們的收益、流動性、租户向我們支付租金的能力、 預期財務業績（包括與新租户或現有房產擴建相關的未來現金流）、 未來分紅或其他財務項目的報表；與我們對 未來運營和未來投資組合入住率的計劃、戰略、目標和預期的任何其他陳述，我們的收購機會渠道以及預期的收購活動， ，包括任何收購的時間和/或成功完成以及這些房產的預期租金收入，我們預期的 處置活動，包括任何處置的時間和/或成功完成以及由此產生的收益的預期用途 ，以及任何關於未來經濟狀況或業績的陳述，均為前瞻性陳述。這些 前瞻性陳述基於我們當前的預期、估計和假設，受某些風險和 不確定性的影響。儘管公司認為其前瞻性 陳述中反映的預期、估計和假設是合理的，但實際業績可能與公司任何 前瞻性陳述中的預測或假設存在重大差異。有關我們和我們的業務的其他信息，包括可能 對我們的財務業績產生重大不利影響的其他因素，包括但不限於第一部分第1A項——風險 因素、我們的10-K表年度報告、我們的10-Q表季度報告以及我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中描述的風險。 提醒你不要過分依賴前瞻性陳述。公司不打算也不承擔任何義務 更新任何前瞻性陳述。
投資者關係聯繫人：
斯蒂芬·斯威特
stephen.swett@icrinc.com
203.682.8377
6
環球醫療房地產投資信託公司
簡明合併資產負債表
（未經審計，以千計， 面值除外）
| 截至 | ||||||||
| 2023 年 3 月 31 日 | 十二月三十一日 2022 | |||||||
| 資產 | ||||||||
| 投資房地產： | ||||||||
| 土地 | $ | 167,285 | $ | 168,308 | ||||
| 建築 | 1,077,340 | 1,079,781 | ||||||
| 網站改進 | 22,024 | 22,024 | ||||||
| 租户改進 | 66,375 | 65,987 | ||||||
| 收購的租賃無形資產 | 148,249 | 148,077 | ||||||
| 1,481,273 | 1,484,177 | |||||||
| 減去：累計折舊和攤銷 | (213,690 | ) | (198,218 | ) | ||||
| 房地產投資，淨額 | 1,267,583 | 1,285,959 | ||||||
| 現金和現金等價物 | 4,603 | 4,016 | ||||||
| 限制性現金 | 9,378 | 10,439 | ||||||
| 租户應收賬款，淨額 | 7,402 | 8,040 | ||||||
| 應向關聯方收取的款項 | 321 | 200 | ||||||
| 託管存款 | 8,625 | 7,833 | ||||||
| 遞延資產 | 30,322 | 29,616 | ||||||
| 衍生資產 | 27,428 | 34,705 | ||||||
| 善意 | 5,903 | 5,903 | ||||||
| 其他資產 | 7,473 | 6,550 | ||||||
| 總資產 | $ | 1,369,038 | $ | 1,393,261 | ||||
| 負債和權益 | ||||||||
| 負債： | ||||||||
| 信貸額度，扣除截至2023年3月31日和2022年12月31日分別為8,704美元和9,253美元的未攤銷債務發行成本 | $ | 634,796 | $ | 636,447 | ||||
| 應付票據，扣除截至2023年3月31日和2022年12月31日的未攤銷債務發行成本分別為413美元和452美元 | 57,367 | 57,672 | ||||||
| 應付賬款和應計費用 | 12,604 | 13,819 | ||||||
| 應付股息 | 15,854 | 15,821 | ||||||
| 保證金 | 4,688 | 5,461 | ||||||
| 其他負債 | 8,226 | 7,363 | ||||||
| 收購的租賃無形負債，淨額 | 7,028 | 7,613 | ||||||
| 負債總額 | 740,563 | 744,196 | ||||||
| 承付款和或有開支 | ||||||||
| 股權： | ||||||||
| 優先股，面值0.001美元，已授權1萬股；截至2023年3月31日和2022年12月31日分別發行和流通了3,105股（截至2023年3月31日和2022年12月31日，清算優先權分別為77,625美元） | 74,959 | 74,959 | ||||||
| 普通股，面值0.001美元，已授權50萬股；截至2023年3月31日和2022年12月31日，已發行和流通的股票分別為65,530股和65,518股 | 66 | 66 | ||||||
| 額外的實收資本 | 722,113 | 721,991 | ||||||
| 累計赤字 | (211,794 | ) | (198,706 | ) | ||||
| 累計其他綜合收益 | 27,410 | 34,674 | ||||||
| 全球醫療房地產投資信託基金公司股東權益總額 | 612,754 | 632,984 | ||||||
| 非控股權益 | 15,721 | 16,081 | ||||||
| 權益總額 | 628,475 | 649,065 | ||||||
| 負債和權益總額 | $ | 1,369,038 | $ | 1,393,261 | ||||
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環球醫療房地產投資信託公司
運營簡明合併報表
（未經審計，以千計， 除每股金額外）
| 截至3月31日的三個月 | ||||||||
| 2023 | 2022 | |||||||
| 收入 | ||||||||
| 租金收入 | $ | 36,199 | $ | 31,852 | ||||
| 其他收入 | 31 | 23 | ||||||
| 總收入 | 36,230 | 31,875 | ||||||
| 開支 | ||||||||
| 一般和行政 | 3,804 | 4,197 | ||||||
| 運營費用 | 7,536 | 5,372 | ||||||
| 折舊費用 | 10,494 | 9,402 | ||||||
| 攤銷費用 | 4,395 | 3,777 | ||||||
| 利息支出 | 8,271 | 4,801 | ||||||
| 收購前費用 | 42 | 40 | ||||||
| 支出總額 | 34,542 | 27,589 | ||||||
| 出售投資物業的收益前收入 | 1,688 | 4,286 | ||||||
| 出售投資物業的收益 | 485 | — | ||||||
| 淨收入 | $ | 2,173 | $ | 4,286 | ||||
| 減去：優先股分紅 | (1,455 | ) | (1,455 | ) | ||||
| 減去：歸屬於非控股權益的淨收益 | (45 | ) | (170 | ) | ||||
| 歸屬於普通股股東的淨收益 | $ | 673 | $ | 2,661 | ||||
| 歸屬於普通股股東的每股淨收益——基本收益和攤薄後收益 | $ | 0.01 | $ | 0.04 | ||||
| 加權平均已發行股票——基本和攤薄後 | 65,525 | 65,302 | ||||||
8
環球醫療房地產投資信託基金公司
淨收入與FFO和AFFO的對賬
(未經審計，以千計，每股 和單位金額除外)
| 截至3月31日的三個月 | ||||||||
| 2023 | 2022 | |||||||
| 淨收入 | $ | 2,173 | $ | 4,286 | ||||
| 減去：優先股分紅 | (1,455 | ) | (1,455 | ) | ||||
| 折舊和攤銷費用 | 14,861 | 13,151 | ||||||
| 出售投資物業的收益 | (485 | ) | — | |||||
| FFO | $ | 15,094 | $ | 15,982 | ||||
| 上述市場租賃的攤銷，淨額 | 291 | 199 | ||||||
| 直線遞延租金收入 | (763 | ) | (1,195 | ) | ||||
| 股票薪酬支出 | 688 | 1,287 | ||||||
| 債務發行成本的攤銷及其他 | 601 | 515 | ||||||
| 收購前費用 | 42 | 40 | ||||||
| AFFO | $ | 15,953 | $ | 16,828 | ||||
| 歸屬於普通股股東的每股淨收益——基本收益和攤薄後收益 | $ | 0.01 | $ | 0.04 | ||||
| 每股和每單位的FFO | $ | 0.22 | $ | 0.23 | ||||
| 每股和每單位的AFFO | $ | 0.23 | $ | 0.24 | ||||
| 加權平均已發行股票和單位——基本和攤薄 | 69,830 | 69,319 | ||||||
| 加權平均已發行股票和單位： | ||||||||
| 加權平均普通股 | 65,525 | 65,302 | ||||||
| 加權平均操作單位 | 1,667 | 1,672 | ||||||
| 加權平均 LTIP 單位 | 2,638 | 2,345 | ||||||
| 加權平均已發行股票和單位——基本和攤薄 | 69,830 | 69,319 | ||||||
9
環球醫療房地產投資信託基金公司
淨收益與息税折舊攤銷前利潤的對賬回覆 和調整後的息税折舊攤銷前利潤回覆
（未經審計， 以千計)
| 截至3月31日的三個月 | ||||||||
| 2023 | 2022 | |||||||
| 淨收入 | $ | 2,173 | $ | 4,286 | ||||
| 利息支出 | 8,271 | 4,801 | ||||||
| 折舊和攤銷費用 | 14,889 | 13,179 | ||||||
| 出售投資物業的收益 | (485 | ) | — | |||||
| 税前利潤回覆 | $ | 24,848 | $ | 22,266 | ||||
| 股票薪酬支出 | 688 | 1,287 | ||||||
| 上述市場租賃的攤銷，淨額 | 291 | 199 | ||||||
| 收購前費用 | 42 | 40 | ||||||
| 調整後 EBITDA回覆 | $ | 25,869 | $ | 23,792 | ||||
10