2023 年第一季度財務補編 20© 2023 Fannie Mae DRAFT S er io us D el in quen cy R at e 0.59% 0.24% 0.05% 0.05% 0.06% 0.98% 0.24% 0.35% 2012 2012 2022 2022 2022 2023 第一季度 0.02% 0.2% 0.8% 1.02% 1.4% 多户家庭信用損失和嚴重犯罪率 0.9% 0.9% 0.9% 0.1% —% *—%* 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% —%* —% * —% *—%* —% 2008 2009 2010 2011 2012 2014 2016 2018 2019 2020 2022 2023 0% 1% 嚴重拖欠率 (37) 累計總信用損失率，淨值為截至2023年第一季度的收購年度 (39) * 按收購年度劃分的淨額佔累計總信用損失率的不到0.05％

© 2023 房利美草稿尾註

2023 年第一季度財務補充文件 22© 2023 Fannie Mae DRAFT (1) 其他費用，淨額包括債務清償損益、喪失抵押品贖回權的財產收入（支出）、合夥投資的損益、住房信託基金支出、貸款子還本付息成本以及與某些減損活動相關的服務費。(2) 根據淨資產除以期末未償資產總額計算。(3) 淨攤銷收入是指抵押貸款和債務的保費和折扣的攤銷合併信託。這些成本基礎調整代表了這些工具的初始公允價值和賬面價值之間的差額，以及房利美在獲得貸款時收到的預付費用。這不包括對衝會計產生的成本基礎調整的攤銷。(4) 單户常規貸款包括：（a）房利美的單户常規抵押貸款和（b）房利美MBS標的單户常規抵押貸款，房利美再證券化的房地美證券標的貸款除外。它不包括房利美不提供擔保的留存抵押貸款投資組合中持有的非房利美單户抵押貸款相關證券。傳統貸款是指未由美國政府或其機構提供全部或部分擔保或保險的抵押貸款和抵押貸款相關證券。(5) 多户家庭擔保業務賬簿包括：（a）房利美的多户抵押貸款；（b）房利美MBS所依據的多户抵押貸款；以及（c）該公司為多户抵押貸款資產提供的其他信貸增強。它不包括房利美不提供擔保的留存抵押貸款投資組合中持有的非房利美多户抵押貸款相關證券。（6）平均估計的按市值抵押貸款比率基於貸款的未付本金餘額除以期末房產的估計當前價值，該公司使用內部估值模型進行計算，該模型估算房屋價值的週期性變化。不包括這些信息不容易獲得的貸款。(7) FICO信用評分是抵押貸款賣方報告的貸款發放時的信用評分。(8) 單户SDQ利率是指逾期90天或更長時間或正在取消抵押品贖回權的單户貸款，根據貸款數量，以佔公司單户傳統擔保業務賬簿的百分比表示。特定類別貸款的單户SDQ利率是指適用類別中的SDQ貸款，除以該類別單户傳統擔保業務賬簿中的貸款數量。(9) 扣除TCA後的基本擔保費收入是擔保業務賬簿的利息收入，不包括根據2011年《臨時工資税減免延續法》於2012年實施的10個基點擔保費上調的影響，並延長《基礎設施投資和就業法》，其增量收入是匯入財政部但未由公司保留。(10) “投資組合淨利息收入” 包括：公司留存抵押貸款投資組合和其他投資組合中持有的資產的利息收入；用於支持貸款人流動性的其他資產的利息收入；以及公司未償公司債務和康涅狄格大道證券® 債務的利息支出。就本財務補充圖表而言，對衝會計的收入（支出）包含在 “投資組合的淨利息收入” 類別中；但是，該公司不將對衝會計的收入（支出）視為投資組合淨利息收入的一部分。該公司在2023年第一季度有2.32億美元的對衝會計費用。(11) 反映了公司在每個期末的總負債，以未付本金餘額計算，不包括成本基礎調整和合並信託債務的影響。(12) 現金等價物由隔夜回購協議和在收購之日到期日為三個月或更短的美國國債（如果有）組成。（13）參考根據房地美的初級抵押貸款，改為美國每週平均固定利率抵押貸款利率市場調查®。這些比率是使用給定時期的最新可用數據報告的。(14) 2023年之前時期的美國國內生產總值（“GDP”）年增長（下降）率基於經濟分析局計算的 “從一年前第四季度到第四季度的百分比變化”，可能會進行修訂。2023年第一季度的國內生產總值是基於經濟分析局於2023年4月27日發佈的2023年第一季度（預先估計）得出的年化國內生產總值率。尾註

2023 年第一季度財務補編 23© 2023 房利美草案尾註 (15) 房價估算基於收購房妮-房地美的收購交易以及截至2023年3月底的公共契約數據。包括後續數據可能會導致截然不同的結果。房價增長率未經季節性調整。UPB 的估計基於截至 2023 年 3 月底的可用數據，UPB 按降序報告排名前 10 的州。一年期房價增長率為截至2023年3月31日的12個月期間。(16) 按年計算，表示在此期間為公司單户住宅常規擔保安排收取的基本擔保費總額，加上根據收購時的估計平均壽命確認的與這些擔保安排相關的任何預付現金款項。2022 年第四季度，該公司改進了用於估算收購時平均貸款期限的方法。本財務補編對以往各期報告的收費進行了更新，以反映這一更新的方法。不包括根據TCCA實施的10個基點的擔保費上調的影響，該增量收入匯給財政部，不由公司保留。(17) 不包括這些信息不容易獲得的貸款。該公司不時修改其確定借款人DTI比率的指導方針。借款人報告的用於抵押貸款的收入金額可能不代表借款人的總收入；因此，報告的DTI比率可能高於借款人的實際DTI比率。(18) 指HomeReady® 抵押貸款，這是該公司提供的低首付抵押貸款產品，專為信譽良好的低收入借款人而設計。HomeReady允許為購房提供高達97％的貸款價值比率融資。該公司提供其他非HomeReady貸款的低首付抵押貸款產品；因此，該類別並不能代表所示期限內獲得的所有高LTV比率單户貸款，也不能代表單户傳統擔保業務簿中的所有高LTV比率單户貸款。有關獲得的單户貸款或發放LTV比率大於95％的單户傳統擔保企業賬簿中的信息，請參閲 “OLTV比率> 95％” 類別。（19）“Refi Plus” 是指在房利美的Refi Plus計劃下獲得的貸款，該計劃為在該計劃2018年12月31日落日之前申請的符合條件的房利美借款人提供了再融資靈活性。Refi Plus對最大LTV比率沒有限制，為LTV比率大於80％的貸款提供了抵押貸款保險靈活性。（20）根據每類單户貸款的未償本金餘額總額除以單户傳統擔保業務賬簿中貸款的未償本金餘額總額計算得出。具有多種產品特徵的貸款包含在所有適用類別中。(21) 由截至2023年3月31日處於有效寬容狀態的貸款組成。(22) 單户傳統擔保業務賬簿中以未付本金餘額衡量的貸款百分比包含在用於通過要求抵押品、信用證、抵押貸款保險、公司擔保、納入信用風險轉移交易參考池或其他規定的協議中降低信用風險的協議中房利美的薪酬在某種程度上是與貸款相關的財務損失事件。(23) 故意留空。(24) 包括抵押貸款池保險交易，涵蓋截至2023年3月31日未償本金餘額約為13億美元的貸款。(25) 指協議中包含的貸款，該協議要求主要抵押貸款保險、抵押品、信用證、公司擔保或其他協議向實體提供一定程度的補償，以降低信用風險財務損失事件。不包括信用風險轉移交易所涵蓋的貸款，除非此類貸款也由初級抵押貸款保險承保。(26) 未償未付本金餘額代表基礎貸款餘額，不同於CAS和某些貸款機構風險分擔交易的參考池餘額。(27) 基於截至期末單户傳統擔保業務賬簿的未償本金餘額。(28) 從借款人最後一次支付的抵押貸款分期付款到增加相關房產時計量致該公司的首席執行官在截至2023年3月31日的三個月內完成的止贖清單。住房和城市發展部承保的房屋淨值轉換抵押貸款不包括在此計算中。

2023 年第一季度財務補充文件 24© 2023 房利美草案 (29) 包括還款計劃和止贖替代方案。還款計劃僅反映與拖欠60天或更長時間的貸款相關的計劃。從截至2020年12月31日的年度開始，已完成的寬容安排不包括在內。(30) 截至2023年3月31日，在試行修改期內約有16,200筆貸款尚未完成。(31) 代表以未付本金餘額衡量的已簽訂貸款人風險分擔協議的貸款百分比。(32) 根據委託承保和服務（“DUS”）計劃，房利美從特別批准的個人抵押貸款中收購了新發放的個人抵押貸款使用DUS承保標準和/或DUS貸款文件的DUS貸款機構。由於DUS貸款機構通常與房利美共同承擔損失風險，因此他們無需經過公司預先審查即可發放、承保、完成和償還大部分貸款。(33) 包括任何承保的純息期限低於貸款期限的貸款，無論該貸款目前是否處於純息期。(34) 有關定義，請參閲 https://multifamily.fanniemae.com/financing-options。具有多種產品特徵的貸款包含在所有適用類別中。(35) 小額餘額貸款是指全國範圍內原始未付餘額不超過600萬美元的多户貸款。(36) 我們對當前DSCR的估計基於涵蓋12個月期間的最新可用收入信息，這些信息來自這些房產的季度和年度報表，包括相關的還本付息。如果年度報表是最新的可用報表，則使用年度報表。當運營報表信息不可用時，使用承保的 DSCR。合作貸款不包括在該指標中。(37) 多户家庭嚴重拖欠率是指逾期60天或以上的多户家庭貸款，根據未付本金餘額，以公司多户家庭擔保業務賬簿的百分比表示。特定類別（例如收購年度、資產類別或目標負擔得起的細分市場）貸款的多户家庭嚴重拖欠率是指適用類別中的嚴重拖欠貸款，除以該類別多户家庭擔保業務賬簿中貸款的未償本金餘額。（38）多户家庭平價商業頻道側重於為簽訂提供長期負擔能力的協議下的房產融資，例如有租金補貼或收入限制的房產。（39) 累計淨信用損失利率是截至2023年3月31日在適用期內收購的多户家庭貸款的累計淨信貸損失（收益）佔適用期內收購的多户家庭貸款已收購的未償本金餘額總額的百分比。淨信貸損失包括獨立虧損分擔安排的預期收益，主要是多户家庭DUS貸款機構風險分擔交易。2014年收購的信貸損失率主要是由2023年第一季度老年人住房投資組合的註銷推動的。(40) 違約包括取消貸款抵押品贖回權、賣空、取消抵押品贖回權時向第三方出售和代替取消抵押品贖回權的契約。累積違約率等於擔保業務賬簿中發放於指定年份的違約單户常規貸款總數除以擔保業務賬簿中發放於指定年度的單户常規貸款總數。截至2023年3月31日的數據不一定表明貸款的最終表現，未來一段時期的表現可能會發生重大變化。（41）批評貸款代表被歸類為 “特別提名”、“不合格” 或 “可疑” 的貸款。歸類為 “特別提及” 的貸款是指表現不錯但存在潛在弱點的貸款，如果不加以糾正，可能會導致借款人全額還款能力下降。歸類為 “不合格” 的貸款有一個明確的弱點，會危及及時的全額還款。“可疑” 是指存在弱點的貸款，根據現有條件和價值，全額收款或清算非常可疑且不太可能。尾註