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SABRA 公佈了 2023 年第一季度業績

加利福尼亞州爾灣，2023年5月3日——Sabra Health Care REIT, Inc.（“Sabra”，“公司” 或 “我們”）（納斯達克股票代碼：SBRA）今天公佈了其2023年第一季度的經營業績。

2023 年第一季度業績和近期事件

•2023年第一季度攤薄後每股普通股業績如下：

•淨虧損：美元 (0.04)

•FFO：0.32 美元

•標準化 FFO：0.33 美元

•AFFO：0.33 美元

•標準化 AFFO：0.34 美元

•EBITDARM 保險摘要：

•熟練護理/過渡護理：1.63 倍

◦1.55倍（不包括提供者救濟基金 “PRF”）——高於上一季度的1.48倍

•老年人住房-已出租：1.14x

•行為健康：1.71 倍

•專科醫院及其他：6.40x

•在2023年第一季度，我們完成了對一個養老住房管理社區的收購，以330萬美元的價格收購了一個養老住房租賃社區，估計穩定現金收益率為8.0％。此外，我們以1,890萬美元的價格收購了一個加拿大高級住房管理社區85％的權益，估計穩定現金收益率為8.0％。

•在2023年第一季度，我們通過處置七個熟練護理機構（包括一個以銷售型租賃給租户的機構）和兩個老年人住房社區創造了1.9億美元的總收益。

•2023年4月4日，CMS發佈了一項關於2024財年熟練護理機構醫療保險費率的擬議規則，與2023財年相比，估計淨增長3.7％。擬議的付款率將於2023年10月1日生效。

•截至2023年3月31日，我們的淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率為5.52倍。我們預計，隨着我們的投資組合繼續恢復運營以及未來任何處置活動的收益，槓桿率將降低。我們繼續致力於在不進入資本市場的情況下維持強勁的資產負債表。

•2023年5月3日，我們的董事會宣佈每股普通股的季度現金分紅為0.30美元。股息將於2023年5月31日支付給截至2023年5月16日營業結束時的登記在冊的普通股股東。

首席執行官兼董事長裏克·馬特羅斯在評論第一季度的業績時説：“我們投資組合的復甦仍在繼續。與上一季度相比，我們的熟練護理和三網老年人住房投資組合的入住率連續增長。勞動力挑戰仍然阻礙着復甦的速度，但是我們看到勞動力趨勢有所改善，儘管進展緩慢。在過去的十二個月和過去的三個月中，我們的熟練護理投資組合中不包括PRF的EBITDARM覆蓋範圍均比上一季度連續增加，實際上在過去的三個月基礎上有所增加。我們仍然預計短期內投資活動將保持清淡，但我們仍然樂觀地認為，無論我們在今年剩餘時間內的投資活動水平如何，我們都將在2024年恢復收益增長。自 5 月 1 日起，我們退出並辭去了 Enlivant 合資企業的成員資格。在適當的時候，我們預計將我們擁有的目前由Enlivant運營的11處高級住房物業過渡到新的運營商。總而言之，我們預計今年將相對平靜，隨着行業繼續從疫情中復甦，我們有能力建設性地向前邁進。我們相信，今年我們投資組合的持續多元化將是創造長期價值的另一個因素，我們的熟練護理風險敞口創下新低。”

流動性

截至2023年3月31日，我們的流動性約為9.540億美元，包括3,350萬美元的無限制性現金和現金等價物以及循環信貸額度下的9.204億美元可用借款。截至2023年3月31日，我們在自動櫃員機計劃下還有5億美元的可用資金。

電話會議和公司信息

將於太平洋時間2023年5月4日星期四上午 10:00 舉行電話會議，同時進行網絡直播，討論2023年第一季度業績。網絡直播的網址是 https://events.q4inc.com/attendee/528327157。美國參與者的撥入號碼為 (888) 880-4448。對於美國以外的參與者，撥入號碼為 (646) 960-0572。會議 ID 號為 1382596。電話會議的數字重播將在公司網站www.sabrahealth.com上播出。公司第一季度的補充信息包也將在公司網站的 “投資者” 部分公佈。

關於 SABRA

截至2023年3月31日，Sabra的投資組合包括持有的396處待投資房產（包括（i）258處熟練護理/過渡護理機構，（ii）47個老年人住房社區（“老年住房——租賃”），（iii）59個由第三方物業經理根據物業管理協議（“管理的老年住房”），（iv）17個行為健康設施和（v）15個專科醫院和其他設施), 13項應收貸款投資 (包括兩筆抵押貸款和11筆其他貸款)，六項優先股權投資和三項對未合併合資企業的投資。截至2023年3月31日，薩布拉持有的待投資房地產包括39,264張牀位/單元，分佈在美國和加拿大。

前瞻性陳述安全港

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性” 陳述。任何與歷史或當前事實或事項無關的陳述均為前瞻性陳述。這些陳述可以無限制地通過使用 “期望”、“相信”、“打算”、“應該” 或類似術語或其否定詞來識別。前瞻性陳述的示例包括所有關於我們對近期和待定投資和處置的預期的陳述；我們對勞動力趨勢的預期；我們對短期內投資活動將緩和的預期；我們預計Enlivant運營的老年人住房設施將在適當的時候過渡到新的運營商；我們對今年投資組合的持續多元化將創造長期價值的預期；我們預計2023年將是相對平靜的一年對我們公司而言；我們對疫情持續復甦和2024年潛在收益增長的預期；以及我們對未來財務狀況、經營業績、現金流、流動性、業務戰略、增長機會、潛在投資和處置以及未來運營和融資活動的計劃和目標的其他預期。

由於各種因素，我們的實際業績可能與我們的前瞻性陳述的預測或設想存在重大差異，其中包括：流行病或流行病，包括 COVID-19，以及對租户、借款人和老年人住房管理社區的相關影響；勞動力成本增加和失業率處於歷史最低水平；市場利率和通貨膨脹上升；我們的養老住房——管理社區的運營風險；我們行業的競爭狀況；關鍵損失管理人員；影響我們財產的未投保或投保不足的損失；與我們的資產會計相關的潛在減值費用和調整；2016-02 年會計準則更新（“ASU”），租賃導致我們報告的租金和相關收入的潛在變動，如

經隨後的華碩修訂；與我們在未合併合資企業中的投資相關的風險；災難性天氣和其他自然或人為災害、氣候變化對我們財產的影響以及未能實施可持續和節能措施；運營成本增加以及租户、借款人和老年住房管理社區的競爭；醫療保健監管和執法加強；我們的租户對政府和其他第三方付款人計劃報銷的依賴；我們的租户的影響，宣佈破產或破產的運營商或借款人；我們尋找替代租户的能力以及購置新房產時不可預見的成本的影響；訴訟和保險成本上漲對租户業務的影響；醫療保健物業轉讓所需的監管批准的影響；與我們擁有的房地產相關的環境合規成本和負債；我們的租户、借款人或運營商未能遵守適用的隱私和數據安全法，或對我們的重大違規行為或者我們的租户、借款人或運營商的信息技術；我們專注於醫療房地產行業，尤其是熟練護理/過渡護理機構和老年人住房社區，這使得我們的盈利能力比投資多個行業更容易受到特定行業下滑的影響；大量債務和償還債務的能力；債務協議中可能限制我們支付股息、投資、承擔額外債務和租賃能力的契約為債務融資優惠條款；我們信用評級的不利變化；我們使股息分配達到預期水平的能力；我們通過股權和債務融資籌集資金的能力；宏觀經濟狀況的變化和不確定性以及金融市場的混亂；與我們在美國境外擁有財產相關的風險，包括貨幣波動；房地產投資的流動性相對較差；我們在聯邦税法下維持房地產投資信託基金（“REIT”）地位的能力；遵守房地產投資信託基金與我們的房地產投資信託基金地位相關的要求和某些税收和税收監管事項；影響房地產投資信託基金的税法和法規的變化；我們的管理文件和馬裏蘭州法律中的所有權限制和收購防禦措施，這可能會限制控制權變更或業務合併機會；以及我們章程中的專屬論壇條款。

有關可能影響我們業務的風險和不確定性的更多信息，請參閲我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的文件，包括我們截至2022年12月31日的10-K表年度報告的第一部分第1A項。除非法律要求，否則我們無意更新任何前瞻性信息以反映本新聞稿發佈之日之後的事件或情況或反映意外事件的發生，我們也沒有義務這樣做。

租户和借款人信息

本新聞稿包括有關向我們和借款人租賃房產的某些租户的信息，其中大多數不受美國證券交易委員會報告要求的約束。本新聞稿中提供的與我們的租户和借款人相關的信息由此類租户和借款人提供或源自這些租户和借款人提供的信息。我們尚未獨立驗證此信息。我們沒有理由認為此類信息在任何實質性方面都是不準確的。我們提供的這些數據僅供參考。

關於非公認會計準則財務指標的説明

本新聞稿包括美國證券交易委員會定義為非公認會計準則財務指標的以下財務指標：調整後的息税折舊攤銷前利潤、淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤、淨營業收入（“NOI”）、現金淨收益率、年化現金淨收益率、運營資金（“FFO”）、標準化AFFO、攤薄後每股普通股標準化FFO、AFFO 攤薄後每股普通股和攤薄後每股普通股的標準化AFFO。這些指標可能與其他公司使用的非公認會計準則財務指標不同，這些指標的列報無意孤立地考慮，也不能替代根據美國公認的會計原則編制和列報的財務信息。對這些非公認會計準則財務指標的解釋包含在本新聞稿的 “報告定義” 下，這些非公認會計準則財務指標與我們認為最具可比性的GAAP財務指標的對賬包含在我們網站的 “投資者” 部分，網址為 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。

聯繫

投資者和媒體查詢：(888) 393-8248 或 investorinquiries@sabrahealth.com

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合併（虧損）收益表

（千美元，每股數據除外）

(1) 有關租金和相關收入的更多詳細信息，請參閲第 5 頁。

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合併（虧損）收益表——補充信息

（以千計）

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合併資產負債表

（以千美元計，每股數據除外）

 

 

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合併現金流量表

（以千計）

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

運營資金（FFO），標準化FFO，

調整後的運營資金（AFFO）和正常化的AFFO

（千美元，每股數據除外）

(1) FFO和AFFO的其他正常化項目包括扣除回收後的三淨運營費用。

調整後的息税折舊攤銷前利潤*

調整後的息税折舊攤銷前利潤按扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“EBITDA”）計算，不包括合併相關成本、公司長期股權獎勵計劃下的股票薪酬支出和貸款損失準備金的影響。調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量經營業績的重要非公認會計準則補充指標。

年化現金淨營業收入（“年化現金淨收益率”）*

公司認為，公認會計原則所定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為年化現金淨資產收益率是一項重要的補充指標，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。公司將年化現金淨資產收益定義為年化收入減去運營支出和非現金收入和支出。年化現金淨收益不包括淨收益中包含的所有其他財務報表金額。

年化收入

根據截至報告期末的投資金額和適用條款，租賃項下的年度合同租金收入以及公司應收貸款和其他投資產生的利息和其他收入。年化收入不包括租户收回的款項或額外租金，經調整為：(i) 反映了在截至相應期限結束的十二個月內收到的不再按應計制核算的租賃的實際付款，(ii) 不包括公司與Genesis簽訂的2017年諒解備忘錄規定的先前資產出售中應向Sabra支付的剩餘租金；(iii) 反映了自2022年2月1日起生效的Avamere年度基本租金的下降。

行為健康

包括為精神健康問題、化學依賴或藥物成癮患者提供住院和門診護理的行為醫院以及提供化學依賴和藥物成癮治療服務的成癮治療中心，其中可能包括住院護理、門診護理、醫療排毒、治療和諮詢。

現金淨營業收入（“Cash NOI”）*

公司認為，公認會計原則所定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為現金淨資產收益是一項重要的補充指標，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。公司將現金淨資產收益定義為總收入減去運營支出和非現金收入和支出。現金淨收益不包括淨收益中包含的所有其他財務報表金額。

EBITDARM

在本報告所述期間，特定設施的利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的收益（“EBITDARM”）應計給該物業的運營商/租户（非公司）。公司使用 EBITDARM 來確定息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍。EBITDARM 作為分析工具存在侷限性。EBITDARM不反映設施資本支出或合同承諾的歷史現金支出或未來現金需求。此外，息税折舊攤銷前利潤不代表房產的淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。公司利用息税折舊攤銷前利潤率（EBITDARM）通過取消管理費來評估物業的核心業務，管理費可能因運營商/租户和運營結構而異，並作為衡量公司運營商/租户和相關擔保人創造足夠流動性以履行對公司的相關義務的能力的補充衡量標準。

息税折舊攤銷前利潤覆蓋率

代表報告期內自有設施（不包括老年住房——管理社區）的息税折舊攤銷前利潤與現金租金的比率。EBITDARM 承保範圍是衡量物業為運營商/租户（非公司）創造現金流以支付運營商/租户對公司的相關現金租金和其他義務的能力的補充指標。但是，除其他外，其用處受到限制 EBITDARM 用處的相同因素的限制。EBITDARM 覆蓋範圍僅包括穩定的設施，不包括數據不可用或沒有意義的設施。

運營資金（“FFO”）和調整後的運營資金（“AFFO”）*

公司認為，公認會計原則所定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。公司還認為，根據全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）使用的定義定義定義的運營資金或FFO，以及調整後的運營資金或AFFO（及相關的每股金額）是衡量公司經營業績的重要非公認會計準則補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例要求直線折舊（土地除外），因此這種會計列報方式意味着

隨着時間的推移，房地產資產的價值會以可預見的方式減少。但是，由於房地產價值歷來隨着市場和其他條件的上漲或下跌，因此使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績陳述可能不那麼詳細。因此，納雷特創建了FFO，作為衡量房地產投資信託基金經營業績的補充指標，根據公認會計原則，該信託基金將歷史成本折舊和攤銷等項目排除在淨收益中。FFO的定義是根據公認會計原則計算的淨收益，不包括房地產處置的損益和公司在與未合併合資企業相關的房地產處置的收益或損失中所佔的份額，加上扣除與非控股權益相關的金額的房地產折舊和攤銷份額，加上公司與未合併合資企業相關的折舊和攤銷份額以及合併和未合併實體的房地產減值費用減值是直接的歸因於該實體持有的折舊房地產價值的減少。AFFO的定義為FFO，不包括合併和收購成本、股票薪酬支出、非現金租金及相關收入、非現金利息收入、非現金利息支出、債務清償損失的非現金部分、貸款損失和其他儲備金、非現金租賃終止收入和遞延所得税，以及其他非現金收入和支出項目（包括衍生工具的無效收益/虧損）以及與非現金相關的非現金收入和支出金額控股權益）以及公司的份額與其未合併的合資企業相關的非現金調整。公司認為，使用FFO和AFFO（以及相關的每股金額），加上必要的公認會計原則陳述，可以增進投資者對公司經營業績的理解，使房地產投資信託基金之間經營業績的比較更有意義。公司認為FFO和AFFO是審查比較運營和財務業績的有用指標，因為通過排除上述適用項目，FFO和AFFO可以幫助投資者比較公司不同時期或與其他公司的經營業績。儘管FFO和AFFO是衡量房地產投資信託基金經營業績的相關且廣泛使用的指標，但它們並不代表公認會計原則所定義的運營現金流或淨收益，在評估公司的流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。FFO和AFFO也沒有將與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本視為與公司房地產資產相關的成本，也不表示有現金可用於滿足公司未來的現金需求。此外，公司對FFO和AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO和AFFO相提並論，這些信託基金沒有根據目前的納雷特定義來定義FFO，也沒有對當前納雷特定義的解釋或對AFFO的定義與公司不同。

補助金收入

補助金收入由與疫情相關的州或聯邦政府專門支付給我們的養老住房——管理投資組合中社區的資金組成，這些資金是在原本為居民提供醫療服務時獲得的金額基礎上增加的。

淨債務*

公司合併財務報表中報告的公司循環信貸額度、定期貸款、優先無抵押票據和有擔保債務的本金餘額，扣除公司合併財務報表中報告的現金和現金等價物。

淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤*

淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的計算方法是淨負債除以年化調整後的息税折舊攤銷前利潤，後者是調整後的息税折舊攤銷前利潤，使在相應時期內完成的收購和處置生效，就好像此類收購和處置在報告所述期間開始時已完成一樣。

淨營業收入（“NOI”）*

公司認為，公認會計原則所定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為NOI是一項重要的補充指標，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。公司將NOI定義為總收入減去運營支出。NOI 不包括淨收入中包含的所有其他財務報表金額。

標準化 FFO 和標準化 AFFO *

標準化FFO和標準化AFFO分別代表FFO和AFFO，根據公司認為不代表其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了調整。公司認為，標準化FFO和標準化AFFO是評估公司不包括這些收入和支出項目的經營業績的有用指標，可幫助投資者比較公司不同時期或與其他公司的經營業績。標準化FFO和標準化AFFO不代表運營產生的現金流或淨收入，定義如下

在評估公司的流動性或經營業績時，GAAP 不應被視為這些衡量標準的替代方案。標準化FFO和標準化AFFO也沒有考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不表示可用於為公司未來的現金需求提供資金。此外，公司對標準化FFO和標準化AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的標準化FFO和標準化AFFO相提並論，這些信託基金沒有根據當前的納雷特定義來定義FFO，也沒有解釋當前的Nareit定義，也沒有對FFO和AFFO或標準化FFO的定義與公司不同。

佔用百分比

佔用百分比代表設施在指定期間的平均運營佔用率。百分比的計算方法是將實際人口普查與所示時期的實際人口普查除以同期的可用牀位/單位。佔用率僅包括穩定的設施，不包括數據不可用或沒有意義的設施。

振興

REVPOR代表所述期間老年人住房管理社區每個已佔用單位每月產生的平均收入。其計算方法是居民費用和服務收入（不包括補助金收入）除以每月平均佔用單位天數。REVPOR 僅包括穩定的設施。

老年住房

老年人住房社區包括獨立生活、輔助生活、持續護理、退休和記憶護理社區。

老年人住房-託管

由第三方物業經理根據物業管理協議運營的老年人住房社區。

熟練混音

Skilled Mix的定義為特定時期內熟練護理/過渡護理機構的醫療保險和非醫療補助管理式護理患者總收入除以熟練護理/過渡護理機構的總收入。Skilled Mix 僅包括穩定的設施，不包括數據不可用或沒有意義的設施。

熟練護理/過渡護理

熟練護理/過渡護理機構包括熟練護理、過渡護理、多牌照認證和心理健康機構。

專科醫院和其他

包括急性護理、長期急性護理和康復醫院、提供寄宿服務的設施（可能包括日常生活活動援助）以及其他未歸類為熟練護理/過渡護理、老年人住房或行為健康的設施。

穩定的設施

在收購時，公司將每個設施歸類為穩定設施或非穩定設施。此外，收購後，公司可能會將設施歸類為不穩定設施。可能導致設施被歸類為非穩定設施的情況包括新建的開發項目、正在進行重大翻新或增建的設施、設施被重新定位或過渡到新的運營商，以及租户商業模式的重大過渡。此類設施通常在保持穩定入住率（專業護理/過渡護理機構為85％，老年住房社區為90％）或歸類為非穩定設施之日起24個月後被重新歸類為穩定設施。穩定設施不包括 (i) 待售設施、(ii) 戰略處置候選設施、(iii) 向新運營商過渡的設施、(iv) 從公司租賃過渡到由公司運營的設施，以及 (v) 在本報告所述期間之前的三個月內收購的租賃設施。

*非公認會計準則財務指標

關於本新聞稿中使用的非公認會計準則財務指標的用處和侷限性的對賬、定義和重要討論可在 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results 找到。