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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899689/000089968923000028/fixedincomesupp1q22.jpg


索引
		頁面
	財務亮點和業務發展	3	-	6
	債務和資本化
	無抵押票據契約比率和信用評級	7
	流動性和資本化	8
	調整後淨負債佔息税折舊攤銷前利潤 /債務快照	9
	對衝工具	10
	合併債務到期日	11	-	12
	財產統計
	前 15 名租户	13
	租約到期	14
	開發活動
	賓夕法尼亞大學區活躍開發/重建摘要	15
	附錄：定義和非公認會計準則對賬	i	-	vi

此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述不能保證業績。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，受到許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績存在重大差異。你可以通過在本補充包中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 等詞語來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和再開發項目而言，預計完工日期、估計項目成本、預計增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東分紅和運營合夥企業分配的估計，包括2023年任何股息支付的形式，以及潛在股票回購和/或資產出售的金額和形式。決定這些陳述和其他前瞻性陳述結果的許多因素是我們無法控制或預測的。目前，一些因素包括利率和通貨膨脹率的上升，以及 COVID-19 疫情對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的持續影響，以及這些因素已經和可能繼續對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟和金融市場以及整個房地產市場產生的影響。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第1A項。風險因素” 載於我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告第一部分。對於這些陳述，我們聲稱保護1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述的安全港。提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本補充一攬子計劃發佈之日。隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的書面和口頭前瞻性陳述均受本節包含或提及的警示陳述的全部明確限定。我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本補充包發佈之日之後發生的事件或情況。該補充一攬子計劃包括某些非公認會計準則財務指標，並附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）認為根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）計算和列報的最直接可比的財務指標。其中包括運營資金（“FFO”）、可供分配的資金（“FAD”）、淨營業收入（“NOI”）和房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“eBitdare”）。本補充一攬子計劃中提供了最直接可比的GAAP財務指標與所列非公認會計準則財務指標之間差異的量化對賬。這些非公認會計準則財務指標的定義以及管理層認為非公認會計準則指標為投資者提供有關公司財務狀況和經營業績的有用信息的原因的陳述，以及管理層使用這些指標的目的（如果適用），可在附錄第一頁的本補充一攬子計劃的定義部分中找到。

本補充包應與公司截至2023年3月31日的季度10-Q表季度報告和公司截至2023年3月31日的季度補充運營和財務數據包一起閲讀，兩者均可在公司網站www.vno.com上查閲。

財務摘要和業務發展（未經審計）

2023 年第一季度財務摘要

截至2023年3月31日的季度歸屬於普通股股東的淨收益為5,168,000美元，攤薄每股收益為0.03美元，而去年同期為26,478,000美元，攤薄每股收益為0.14美元。經影響同期可比性的項目調整後，截至2023年3月31日的季度，經調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的淨收益為237.3萬美元，攤薄每股收益為0.01美元，上一季度為31,682,000美元，攤薄每股收益為0.16美元。

截至2023年3月31日的季度，經調整後（非公認會計準則）的息税折舊攤銷前利潤為254,115,000美元，而去年同期為253,996,000美元。

流動性

截至2023年3月31日，我們有32億美元的流動性，包括10億美元的現金和現金等價物和限制性現金，2.77億美元的美國國庫券投資以及25億美元循環信貸額度的19億美元可用流動性。

賓夕法尼亞大學地區發展

截至2023年3月31日，我們已經花費了8.79億美元的現金，估計還有4.21億美元用於賓夕法尼亞大學1、賓夕法尼亞大學2號和賓夕法尼亞大學全區改善工程。無法保證這些項目能夠按計劃或在預算範圍內完成、完成。

2023 年業務發展

股息/股票回購計劃

2023年4月26日，Vornado宣佈將把普通股的分紅推遲到2023年底，屆時，在最終確定其2023年應納税所得額（包括資產出售的影響）後，它將根據董事會的決定，以（i）現金或（ii）現金和證券的組合形式支付2023年的股息。

沃爾納多還宣佈，其董事會已授權根據新制定的股票回購計劃回購高達2億美元的已發行普通股。股息或資產出售中留存的現金將用於減少債務和/或基金份額回購。

有關GAAP與非公認會計準則指標的對賬情況，請參閲附錄。

財務摘要和業務發展（未經審計）

2023 年業務發展-續

公園大道 350 號

2023年1月24日，我們和魯丁家族（“魯丁”）與Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel創始人兼首席執行官（“KG”）的子公司完成了與公園大道350號和東52街40號有關的一系列交易的協議。

根據協議，Citadel master在 “原樣” 的基礎上租賃了佔地58.5萬平方英尺的曼哈頓公園大道350號辦公樓，為期十年，初始年淨租金為36,000萬美元。根據租賃條款，沒有提供租户補貼或免費租金。Citadel還將主租賃魯丁位於東52街40號（39萬平方英尺）的鄰近房產。

此外，我們還與魯丁（“Vornado/Rudin”）成立了一家合資企業，以4000萬美元的價格收購了東51街39號，在成立下文所述的KG合資企業後，我們將把該物業與公園大道350號和東52街40號合併，創建一個首屈一指的開發用地（統稱為 “場地”）。此次收購預計將於2023年第二季度完成。

從 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以選擇以下任一選項：

•收購與Vornado/Rudin合資企業60％的權益，該合資企業的估值將達到12億美元（給沃爾納多9億美元，給魯丁3億美元），並根據東中城街區劃建造一座新的170萬平方英尺的辦公大樓（“項目”），由沃爾納多/魯丁擔任開發商。KG將擁有合資企業60％的股份，Vornado/Rudin將擁有40％的股份（沃爾納多擁有36％的股份，魯丁擁有合資企業4％的股份以及沃爾納多/魯丁合資企業的2.5億美元優先股權益）。

◦在合資企業成立時，Citadel或其關聯公司將在該項目中為其位於紐約市的主要辦公室簽訂一份為期15年的錨定租約，並附有續訂選項，該租約佔地約850,000平方英尺（具有擴建和收縮權）；

◦Citadel空間的租金將由基於項目總成本的百分比回報（根據實際資本成本進行調整）的公式確定；

◦主租賃將在預定的拆除開始時終止；

•或者，行使以14億美元（10.85億美元給沃爾納多，3.15億美元給魯丁）收購網站的選擇權，在這種情況下，Vornado/Rudin將不會參與新的開發。

此外，從2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin可以選擇以12億美元（向沃爾納多出售9億美元，向魯丁出售3億美元）將該網站出售給KG。在任何看跌期權成交後的十年內，除非看跌期權是應KG組建合資企業的請求而行使的，或者KG支付了2億美元的終止金，否則如果KG繼續開發本網站，Vornado/Rudin將有權按照上述條款與KG投資合資企業。

處置活動

亞歷山大公司（“亞歷山大”）

2023 年 3 月 8 日，亞歷山大達成協議，以 71,060,000 美元的價格出售位於紐約皇后區的 Rego Park III 地塊，其中包括棕地税收優惠的對價以及迄今為止的計劃、規格和改進費用報銷。亞歷山大預計將在2023年第二季度完成出售，並將確認約5.4億美元的財務報表收益。出售完成後，我們將確認我們在淨收益中所佔的約16,000,000美元。

財務摘要和業務發展（未經審計）

2023 年業務發展-續

融資活動

參與西 34 街 150 號貸款

2023 年 1 月 9 日，我們在西 34 街 150 號的2.05億美元抵押貸款中參與的1.05億美元抵押貸款得到償還，這使合併資產負債表上的 “其他資產” 和 “應付抵押貸款淨額” 減少了1.05億美元。剩餘的1億美元抵押貸款餘額的利息為SOFR加1.86％，受利率上限安排的約束，SOFR執行率為4.10％，將於2024年5月到期。

利率套期保值活動

在截至2023年3月31日的三個月中，我們達成了以下利率互換安排。有關我們的利率互換和上限安排的更多信息，請參閲第10頁：

（金額以千計）

名義金額

全押互換率

互換到期日期

浮動利率利差

加利福尼亞街 555 號（24 年 5 月 24 日生效）

840,000

5.92%

05/26

L+193

無抵押定期貸款 (1)（10 月 23 日生效）

150,000

5.13%

07/25

S+130

______________________________

(1) 無抵押定期貸款將於2027年12月到期，在2027年8月之前受各種利率互換安排的約束，詳情見下文：


	交換餘額		全押互換率	未交換餘額（空頭利率在 +130）
直到 10/23	$	800,000	4.05%	$	—
10/23 至 07/25	700,000		4.53%	100,000
07/25 至 10/26	550,000		4.36%	250,000
10/26 至 08/27	50,000		4.04%	750,000

財務摘要和業務發展（未經審計）

截至2023年3月31日的三個月的租賃活動

以下租賃活動和相關統計數據基於在此期間簽署的租約，無意與根據公認會計原則開始租金收入相吻合。第二代轉租空間代表空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金基於我們在該期間租賃的平方英尺份額。

77.7萬平方英尺的紐約辦公空間（每股77.1萬平方英尺），初始租金為每平方英尺101.02美元，加權平均租賃期為9.5年。第二代空間677,000平方英尺的GAAP和現金按市值計價租金的變化分別為正8.5％和1.7％。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺2.48美元，佔初始租金的2.5％。

25,000 平方英尺的紐約零售空間（每股 20,000 平方英尺），初始租金為每平方英尺 373.07 美元，加權平均租賃期為 6.8 年。第二代空間7,000平方英尺的GAAP和現金按市值計價租金的變化分別為正2.9％和2.4％。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺26.54美元，佔初始租金的7.1％。

THE MART佔地79,000平方英尺（全部為股份），初始租金為每平方英尺56.44美元，加權平均租賃期為6.8年。第二代空間51,000平方英尺的GAAP和現金按市值計價租金的變化分別為負1.5％和負7.9％。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺8.04美元，佔初始租金的14.2％。

位於加利福尼亞街555號的4,000平方英尺（每股3,000平方英尺），初始租金為每平方英尺156.96美元，加權平均租賃期為7.0年。4,000 平方英尺是第一代空間。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺39.07美元，佔初始租金的24.9％。


無抵押票據契約比率和信用評級（未經審計）
（金額以千計）		截至
無抵押票據契約比率 (1)	必需	2023年3月31日	十二月三十一日 2022	9月30日 2022	2022年6月30日
未償債務總額/總資產 (2)	低於 65%	50%	48%	47%	47%
有擔保債務/總資產	低於 50%	33%	32%	32%	31%
利息覆蓋率（年化合並息税折舊攤銷前利潤與年化利息支出）	大於 1.50	2.24	2.29	2.53	3.02
未抵押資產/無抵押債務	大於 150%	340%	342%	354%	362%


合併未支配息税折舊攤銷前利潤 (1)（非公認會計準則）：	Q1 2023 按年計算
紐約	$	267,664
其他	98,132
總計	$	365,796

信用評級 (3)：

評級

外表

穆迪

Baa3

負面

標準普爾

BBB-

負面

惠譽

BBB-

負面



(1)			我們的債務契約比率和合並未抵押息税折舊攤銷前利潤是根據我們的優先無抵押票據的條款計算的。用於這些計算的方法可能與其他公司的類似標題的比率和金額有很大不同。有關用於計算這些比率和金額的方法的更多信息，請參閲我們向美國證券交易委員會提交的優先債務契約文件以及適用的招股説明書和招股説明書補充文件。
(2)			根據我們的優先無抵押票據契約條款，總資產包括息税折舊攤銷前利潤，上限為7.0％。
(3)			信用評級僅供參考，不建議買入或賣出我們的證券。


流動性和資本化（未經審計）
（金額以百萬計，每股金額除外）


流動性快照 (1)

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(1)			在2022年6月30日之前，將於2027年到期的12.5億美元循環信貸額度經全面延期，其滿負能力為15億美元。
(2)			列出的債務餘額代表合同債務餘額。參見附錄第四頁合併債務的對賬情況，截至2023年3月31日，合併資產負債表上列報的合併合同債務淨額。
(3)			根據沃爾納多房地產信託基金（紐約證券交易所代碼：VNO）2023年3月31日季度末普通股收盤價為15.37美元。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899689/000089968923000028/chart-9dc9317d62ab4ec4857.jpg


公司市值 (2)：	金額		% 總計
應付合並抵押貸款（100%）	$	5,767	45%
無抵押債務（合同）	2,575		20%
永久優先股/單位	1,223		10%
股權 (3)	3,227		25%
總計	12,792		100%
非合併實體按比例分攤的債務	2,695
減去：非控股權益在合併債務中的份額	(682)
每股總計	$	14,805


調整後，息税折舊攤銷前利潤的淨負債（未經審計）
（金額以百萬計）
	截至截至3月31日的過去十二個月中， 2023			截至截至12月31日的年度中，
				2022			2021			2020
有擔保債務	$	5,767		$	5,878		$	6,099		$	5,608
無抵押債務	2,575			2,575			2,575			1,825
非合併實體按比例分攤的債務	2,695			2,697			2,700			2,873
減去：非控股權益在合併債務中的份額	(682)			(682)			(682)			(483)
公司在總債務中所佔的比例份額	$	10,355		$	10,468		$	10,692		$	9,823
% 無抵押債務	25%			25%			24%			19%

公司在總債務中所佔的比例份額	$	10,355		$	10,468		$	10,692		$	9,823
減去：現金和現金等價物以及對美國國庫券的投資	(1,168)			(1,362)			(1,760)			(1,624)
減去：託管現金包含在我們資產負債表的限制現金中	(104)			(94)			(131)			(77)
減去：未合併的部分所有實體的現金和現金等價物以及託管現金的按比例份額	(323)			(316)			(291)			(283)
另外：非控股權益在現金和現金等價物中的份額、託管現金和對美國國庫券的投資	93			94			110			51
減去：參與西 34 街 150 號抵押貸款	—			(105)			(105)			(105)
減去：中央公園南220號的預計現金收入	(80)			(90)			(148)			(275)
淨負債	$	8,773		$	8,595		$	8,367		$	7,510
調整後的息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	1,091		$	1,091		$	949		$	910
調整後的淨負債/息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	8.0		x	7.9		x	8.8		x	8.3		x

________________________________

調整後的息税折舊攤銷前利潤和息税折舊攤銷前淨負債的定義見附錄第二頁。參見附錄第五頁淨收益與息税折舊攤銷前利潤的對賬，以及附錄第六頁調整後的息税折舊攤銷前利潤與息税折舊攤銷前利潤的對賬。


債務快照（未經審計）
（金額以百萬計）
	截至2023年3月31日
	總計			變量			已修復
（合同債務餘額）	金額		加權平均值利率	金額		加權平均值利率	金額		加權平均值利率
合併債務	$	8,342	4.11%	$	2,198	5.57%	$	6,144	3.59%
非合併實體按比例分攤的債務	2,695		4.93%	1,247		6.33%	1,448		3.72%
總計	11,037		4.31%	3,445		5.85%	7,592		3.61%
減去：非控股權益在合併債務中的份額（主要是美洲大道1290號和加利福尼亞街555號）	(682)			(682)			—
公司在總債務中所佔的比例份額	$	10,355	4.22%	$	2,763	5.87%	$	7,592	3.61%

________________________________

參見附錄第四頁合併債務的對賬情況，截至2023年3月31日，合併資產負債表上列報的合併合同債務淨額。


截至2023年3月31日的套期保值工具（未經審計）
（金額以千計）
	債務信息				掉期/上限信息
	平衡 at Share		浮動利率利差	到期日 (1)	名義金額 at Share			全押互換率	互換到期日期
利率互換：
合併：
加利福尼亞街 555 號抵押貸款	$	840,000	L+193	05/28	$	840,000
就地交換								2.26%	05/24
遠期互換（自24年5月24日起生效）								5.92%	05/26
770 百老匯抵押貸款	700,000		S+225	07/27	700,000			4.98%	07/27
PENN 11 抵押貸款	500,000		S+206	10/25	500,000			2.22%	03/24
無抵押循環信貸額度	575,000		S+115	12/27	575,000			3.88%	08/27
無抵押定期貸款	800,000		S+130	12/27	800,000		(2)	4.05%	10/23
西 33 街 100 號抵押貸款	480,000		S+165	06/27	480,000			5.06%	06/27
888 第七大道抵押貸款	272,400		S+180	12/25	200,000			4.76%	09/27
4 聯合廣場南抵押貸款	120,000		S+150	08/25	99,550			3.74%	01/25
未合併：
640 第五大道抵押貸款	259,925		L+101	05/24	259,925			3.07%	05/23
列剋星敦大道731號——零售公寓抵押貸款	97,200		S+151	08/25	97,200			1.76%	05/25
50-70 西 93 街抵押貸款	41,667		L+153	12/24	41,168			3.14%	06/24
	$	4,686,192			4,592,843

利率上限：								指數行使率
合併：
美洲大道 1290 號抵押貸款	$	665,000	L+151	11/28	665,000			4.00%	11/23
公園大道一號抵押貸款	525,000		S+122	03/26	525,000		(3)	3.89%	03/25
西 34 街 150 號抵押貸款	100,000		S+186	05/24	100,000			4.10%	05/24
606 百老匯抵押貸款	37,060		S+191	09/24	37,060			4.00%	09/24
未合併：
公園大道 280 號抵押貸款	600,000		L+173	09/24	600,000			4.08%	09/23
第九大道61號抵押貸款	75,543		S+146	01/26	75,543			4.39%	02/24
西 22 街 512 號抵押貸款	75,418		L+185	06/23	75,418			4.00%	06/23
雷哥公園二期抵押貸款	65,624		S+145	12/25	65,624			4.15%	11/24
時尚中心購物中心/華盛頓大廈抵押貸款	34,125		L+294	05/26	34,125			4.00%	05/24
	$	2,177,770			2,177,770		(4)

每份貸款協議的固定利率債務					2,999,165
浮動利率債務不受利率互換或上限的約束					585,036		(4)
每股債務總額					$	10,354,814

________________________________

(1) 假設行使權利擴展期權。

(2) 無抵押定期貸款在其期限內受各種利率互換安排的約束。有關詳細信息，請參閲第 5 頁。

(3) 2023年3月，我們為52.5萬美元的公園大道一號抵押貸款設定了遠期上限，該貸款將於2025年3月到期，並在現有上限2024年3月到期時生效。遠期上限的SOFR行使率為3.89％。

(4) 我們的現金、現金等價物、限制性現金和美國國庫券投資的利息收入增加，部分緩解了我們在LIBOR/SOFR指數中的敞口。

合併債務到期日（合同餘額）（未經審計）

（金額以百萬計）


截至2023年3月31日的合併債務到期日表 (1) （不包括合資債務的比例份額）(2)

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899689/000089968923000028/chart-685169d18e7647ec83d.jpg


合併（100%）：
安全	$	16			$	291		$	855		$	525		$	1,580		$	2,500
不安全	—				—			450			400			1,375			350
合併債務總額（100%）	$	16			$	291		$	1,305		$	925		$	2,955		$	2,850		(3)
佔合併債務總額的百分比	0.2		%		3.5		%	15.6		%	11.1		%	35.4		%	34.2		%
按份額計算的債務到期日：
合併債務（100%）	$	16			$	291		$	1,305		$	925		$	2,955		$	2,850
非合併實體按比例分攤的債務	309			(4)	1,064			505			581			40			196
減去：非控股權益在合併債務中的份額	—				(37)			—			—			—			(645)
每股債務總額	$	325			$	1,318		$	1,810		$	1,506		$	2,995		$	2,401
佔每股總負債的百分比	3.1		%		12.7		%	17.5		%	14.5		%	28.9		%	23.3		%

_______________________________

(1) 假設行使權利擴展期權。歸類為固定利率的債務包括利率互換安排的影響，該安排可能在債務到期前到期。有關截至2023年3月31日達成的利率互換安排的信息，請參閲上一頁。

(2) Vornado Realty L.P. 為800美元的合資企業債務提供擔保，其中包括西34街7號的300美元抵押貸款和第五大道和時代廣場合資企業中包含的500美元第五大道640號抵押貸款。這800美元不包括在上面列出的時間表中。

(3) 在2027年之後到期的1,310美元浮動利率債務中，645美元歸因於非控股權益。

(4) 2023年包括我們在第五大道697-703號抵押貸款中的189美元份額。2022 年 12 月 21 日，第 697-703 號第五大道 450 美元無追索權抵押貸款到期且未償還，當時貸款機構宣佈違約。2022年12月，貸款機構從本金餘額中提取了29美元的房地產級資金，截至2022年12月31日，貸款餘額為421美元。第五大道和時代廣場合資公司正在與貸款人就重組進行談判，但無法保證這些談判的時機和最終解決方案。


合併債務到期日為 100%（合同餘額）（未經審計）
（金額以千計）
財產	成熟度日期 (1)	分散過來 LIBOR/SOFR	利息費率 (2)		2023		2024		2025		2026		2027		此後		總計
有擔保債務：
第七大道 435 號	02/24	L+130	6.00%		$	—	$	95,696	$	—	$	—	$	—	$	—	$	95,696
西 34 街 150 號	05/24	S+186	5.96%		—		100,000		—		—		—		—		100,000
606 百老匯（50.0% 的利息）	09/24	S+191	5.91%		—		74,119		—		—		—		—		74,119
4 聯合廣場南	08/25		4.15%		—		—		120,000		—		—		—		120,000
賓夕法尼亞大學 11	10/25		2.22%		—		—		500,000		—		—		—		500,000
第七大道 888 號	12/25		5.21%		16,200		21,600		234,600		—		—		—		272,400
公園大道一號	03/26	S+122	5.11%		—		—		—		525,000		—		—		525,000
公園大道 350 號	01/27		3.92%		—		—		—		—		400,000		—		400,000
西 33 街 100 號	06/27		5.06%		—		—		—		—		480,000		—		480,000
770 百老匯	07/27		4.98%		—		—		—		—		700,000		—		700,000
加利福尼亞街 555 號（70.0% 的利息）	05/28		3.36%		—		—		—		—		—		1,200,000		1,200,000
美洲大道 1290 號（70.0% 的利息）	11/28	L+151	5.51%		—		—		—		—		—		950,000		950,000
第三大道 909 號	04/31		3.23%		—		—		—		—		—		350,000		350,000
有擔保債務總額					16,200		291,415		854,600		525,000		1,580,000		2,500,000		5,767,215
無抵押債務：
2025 年到期的優先無抵押票據	01/25		3.50%		—		—		450,000		—		—		—		450,000
12.5 億美元的無抵押循環信貸額度	04/26	S+119	0.00%		—		—		—		—		—		—		—
2026年到期的優先無抵押票據	06/26		2.15%		—		—		—		400,000		—		—		400,000
12.5 億美元的無抵押循環信貸額度	12/27		3.88%	(3)	—		—		—		—		575,000		—		575,000
8億美元無抵押定期貸款	12/27		4.05%	(3)	—		—		—		—		800,000		—		800,000
2031年到期的優先無抵押票據	06/31		3.40%		—		—		—		—		—		350,000		350,000
無抵押債務總額					—		—		450,000		400,000		1,375,000		350,000		2,575,000
債務總額					$	16,200	$	291,415	$	1,304,600	$	925,000	$	2,955,000	$	2,850,000	$	8,342,215
加權平均匯率					6.47%		6.00%		3.34%		3.83%		4.38%		4.07%		4.11%

固定利率債務 (4)					$	—	$	—	$	1,249,550	$	400,000	$	2,955,000	$	1,540,000	$	6,144,550
固定加權平均利率即將到期					0.00%		0.00%		3.21%		2.15%		4.38%		2.74%		3.59%
浮動利率債務					$	16,200	$	291,415	$	55,050	$	525,000	$	—	$	1,310,000	$	2,197,665
浮動加權平均利率即將到期					6.47%		6.00%		6.35%		5.11%		0.00%		5.62%		5.57%

________________________________

(1) 假設行使權利擴展期權。

(2) 代表截至期末的有效利率，根據合同重置日期的適當參考利率加上合約利差，酌情根據套期保值工具進行調整。有關截至2023年3月31日達成的利率互換和利率上限安排的信息，請參閲第10頁。

(3) 2023年4月，通過實現某些關鍵績效指標，我們有資格對2027年12月到期的無抵押定期貸款和12.5億美元無抵押循環信貸額度進行可持續利潤率調整，這將使我們的利率降低0.01％。我們此前有資格將2026年4月到期的12.5億美元無抵押循環信貸額度減少0.01％。

(4) 歸類為固定利率的債務包括利率互換安排的影響，該安排可能在債務到期前到期。有關截至2023年3月31日達成的利率互換安排的信息，請參閲第10頁。


前 15 名租户（未經審計）
（金額以千計，平方英尺除外）
	分享時的平方英尺	年化租金上漲 At share (1)		佔年化上升租金總額的百分比在分享時
元平臺有限公司	1,451,153	$	160,479	9.0	%
IPG 及其關聯公司	967,552	64,173		3.6	%
城堡	585,460	62,498		3.6	%
紐約大學	685,290	47,605		2.6	%
谷歌/摩托羅拉移動（由谷歌擔保）	759,446	41,129		2.3	%
彭博社有限責任公司	306,768	40,256		2.2	%
公平金融人壽保險公司	335,356	35,378		2.0	%
亞馬遜（包括其全食子公司）	312,694	30,349		1.7	%
美國斯沃琪集團	14,949	28,693		1.6	%
紐伯格·伯曼集團有限責任公司	306,612	27,283		1.5	%
麥迪遜廣場花園及其附屬機構	411,923	27,107		1.5	%
AMC Networks, Inc.	326,717	25,391		1.4	%
LVMH 品牌	65,060	24,908		1.4	%
美國銀行	247,459	24,521		1.4	%
蘋果公司	412,434	24,077		1.3	%
				37.1	%

________________________________

(1) 表示免租金加上租户報銷額之前的每月合同基本租金乘以 12。按股計算的年化租金包括已簽訂但尚未開始的租約或同一空間的空置租户。

租約到期（未經審計）

（金額以千計）


我們在即將到期租約的平方英尺中所佔的份額截至2023年3月31日

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899689/000089968923000028/chart-289ed40534414c79bed.jpg



紐約辦公室	840	924	701	1,228	1,158	994	1,186	623	911	973	556	4,393
紐約零售	146	129	47	82	34	27	45	153	88	55	17	375
超市	228	231	200	300	189	689	111	37	294	374	14	194
加利福尼亞街 555 號	6	69	274	238	65	112	116	109	—	5	15	173
總計	1,220	1,353	1,222	1,848	1,446	1,822	1,458	922	1,293	1,407	602	5,135
佔總數的百分比	6.2%	6.9%	6.2%	9.4%	7.3%	9.2%	7.4%	4.7%	6.6%	7.1%	3.1%	25.9%

_______________________________

(1) 包括按月租約、滯留租户和在本季度最後一天到期的租約。


賓夕法尼亞區
活躍開發/重建摘要——截至 2023 年 3 月 31 日（未經審計）
（金額以千美元計，平方英尺除外）
		財產可出租 Sq。英尺。		現金金額花費了	剩餘支出	穩定年	預計的增量現金收益率
賓夕法尼亞大學活躍的地區項目	細分市場		預算 (1)
PENN 2-擴展後	紐約	1,795,000	750,000	452,509	297,491	2025		9.5%
賓夕法尼亞大學 1（包括 LIRR 大廳零售店）(2)	紐約	2,547,000	450,000	384,843	65,157	不適用		13.2%	(2)(3)
全區改進	紐約	不適用	100,000	42,098	57,902	不適用		不適用
賓夕法尼亞大學地區活躍項目總數			1,300,000	879,450	420,550			10.1%

___________________

(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 物業的地面租賃期至2098年，已完全展期。公允市場價值重置發生在2023年、2048年和2073年。13.2％的預計回報率是在2023年6月重置地租之前，這可能很重要。

(3) 預計將在重建前租賃的有效期內實現，平均剩餘期限約為3.4年。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

附錄

定義和非公認會計準則對賬

固定收益補充定義

固定收益補貼包括各種非公認會計準則財務指標。這些非公認會計準則指標的描述如下。本補充一攬子計劃中提供了這些非公認會計準則指標與最直接可比的GAAP指標的對賬情況。

ebitdare——ebitdare（即房地產公司的息税折舊攤銷前利潤）是全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的一項非公認會計準則財務指標，它可能無法與未根據NAREIT定義計算息税折舊攤銷前利潤的其他房地產投資信託基金報告的息税折舊攤銷前利潤相提並論。NAREIT將ebitdare定義為GAAP淨收益或虧損，加上利息支出，加上所得税支出，加上折舊和攤銷，加上（減去）處置折舊財產的虧損和收益，包括控制權變更的損失，加上合資企業折舊財產價值下降導致的折舊財產和未合併實體投資的減值減記，加上為反映該實體在息税折舊攤銷前利潤中所佔份額而進行的調整未合併實體的DA。公司之所以將ebitdare包括在內，是因為它是其他房地產投資信託基金使用的績效指標，因此可以為投資者提供有用的信息，將Vornado的表現與其他房地產投資信託基金的表現進行比較。

調整後的淨負債與息税折舊攤銷前利潤的比率——調整後的淨負債與息税折舊攤銷前利潤的比率。淨負債的計算方法為（i）公司的合併債務減去非控股權益在合併債務中的份額加上公司在未合併實體債務中的比例份額減去（ii）公司的合併現金和現金等價物、託管中的現金和美國國庫券投資減去非控股權益在這些金額中的份額加上公司在未合併實體這些金額中的按比例份額。託管中持有的現金是指根據貸款協議託管的現金，包括用於還本付息、房地產税、財產保險和資本改善，公司無法指導使用這筆現金。不能假設有現金和現金等價物可用於減債，因為公司可能會將其現金和現金等價物用於其他目的。此外，公司可能無法指導使用其按比例分配的未合併實體的現金和現金等價物份額。經調整後，公司披露了ebitdare的淨負債，因為管理層認為作為評估公司資產負債表槓桿率的補充衡量標準，這對投資者很有用。經調整後，息税折舊攤銷前的淨負債可能無法與其他公司採用的類似標題的指標相提並論。


非公認會計準則對賬歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的淨收益的對賬，經調整（未經審計）
（金額以千計，每股金額除外）
	在已結束的三個月中
	3月31日
	2023		2022
歸屬於普通股股東的淨收益	$	5,168	$	26,478
攤薄後每股	$	0.03	$	0.14

影響歸屬於普通股股東的淨收益的某些（收入）支出項目：
出售中央公園南220套（“220 CPS”）公寓單元的税後淨收益	$	(6,173)	$	(5,412)
我們在法利大廈（通過應納税房地產投資信託基金子公司持有）的投資的遞延所得税負債	2,875		3,173
其他	288		7,829
	(3,010)		5,590
非控股權益在上述調整中所佔的份額	215		(386)
影響歸屬於普通股股東的淨收益的某些（收入）支出項目總額	(2,795)		5,204

調整後歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）	$	2,373	$	31,682
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.01	$	0.16

iii


非公認會計準則對賬合併負債，淨額至合併合同債務（未經審計）
（金額以千計）
	截至2023年3月31日
	合併債務，淨額		延期融資成本、淨額和其他		合併合同債務
應付抵押貸	$	5,717,338	$	49,877	$	5,767,215
高級無抵押票據	1,192,342		7,658		1,200,000
8億美元無抵押定期貸款	793,517		6,483		800,000
2.5 億美元的無抵押循環信貸額度	575,000		—		575,000
	$	8,278,197	$	64,018	$	8,342,215

非公認會計準則對賬

淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤的對賬（未經審計）

（金額以千計）


	在截至3月31日的三個月中，				在過去的十二個月裏		在截至12月31日的年度中，
	2023		2022		2023年3月31日		2022		2021		2020
淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）的對賬：
淨收益（虧損）	$	11,198	$	53,375	$	(424,789)	$	(382,612)	$	207,553	$	(461,845)
減去歸屬於合併子公司非控股權益的淨虧損（收益）	9,928		(9,374)		25,039		5,737		(24,014)		139,894
歸屬於運營夥伴關係的淨收益（虧損）	21,126		44,001		(399,750)		(376,875)		183,539		(321,951)
每股息税折舊攤銷前利潤調整：
折舊和攤銷費用	123,492		139,315		577,499		593,322		526,539		532,298
利息和債務支出	111,117		70,190		403,248		362,321		297,116		309,003
所得税支出（福利）	4,954		7,591		20,767		23,404		(9,813)		36,253
出售房地產的淨收益	—		(551)		(58,369)		(58,920)		(15,675)		—
房地產減值損失	—		—		595,488		595,488		7,880		645,346


分享息税折舊攤銷前利潤	260,689		260,546		1,138,883		1,138,740		989,586		1,200,949
歸屬於合併子公司非控股權益的息税折舊攤銷前利潤	12,186		23,897		60,075		71,786		75,987		(91,155)
息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	272,875	$	284,443	$	1,198,958	$	1,210,526	$	1,065,573	$	1,109,794


非公認會計準則對賬調整後的息税折舊攤銷前利潤與息税折舊攤銷前利潤的對賬（未經審計）
（金額以千計）
	在截至3月31日的三個月中，				在過去的十二個月裏		在截至12月31日的年度中，
	2023		2022		2023年3月31日		2022		2021		2020
息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	272,875	$	284,443	$	1,198,958	$	1,210,526	$	1,065,573	$	1,109,794

歸屬於合併子公司非控股權益的息税折舊攤銷前利潤	(12,186)		(23,897)		(60,075)		(71,786)		(75,987)		91,155

影響息税折舊攤銷前利潤的某些（收入）支出項目：
出售 220 個 CPS 公寓單元和輔助設施的收益	(7,520)		(6,001)		(43,393)		(41,874)		(50,318)		(381,320)
處置全資和部分擁有資產的淨收益	(129)		—		(17,501)		(17,372)		(643)		—
我們在房地產基金投資的（收入）損失中所佔的份額	(220)		(1,710)		(181)		(1,671)		(3,757)		63,114
賓夕法尼亞酒店虧損	—		—		—		—		11,625		31,139
其他	1,295		1,161		12,875		12,741		2,483		(3,589)
影響息税折舊攤銷前利潤的某些（收入）支出項目總額	(6,574)		(6,550)		(48,200)		(48,176)		(40,610)		(290,656)

調整後的息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	254,115	$	253,996	$	1,090,683	$	1,090,564	$	948,976	$	910,293