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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899689/000089968923000028/supplementalcoversoptions-a.jpg


索引
		頁面
	業務發展	3	-	4
	財務信息
	財務要聞	5
	FFO，如調整後的橋樑	6
	合併資產負債表	7
	歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）（合併和按細分市場劃分）	8	-	9
	每股淨營業收入和每股淨營業收入——現金基礎（按細分市場和子細分市場劃分）	10	-	11
	同一家門店的股市淨資產收益率和同一家門店的股本淨收益率——現金基礎	12

	開發活動
	賓夕法尼亞大學區活躍開發/重建摘要	13
	未來的發展機會	14


	租賃活動和租約到期
	租賃活動	15
	租約到期	16	-	18
	資本支出、租户裝修和租賃佣金	19	-	22
	未合併的合資企業	23	-	24
	債務和資本化
	資本結構	25
	普通股數據	26
	債務分析	27
	對衝工具	28
	合併債務到期日	29
	財產統計
	前 30 名租户	30
	平方英尺	31
	入住率和住宅統計	32
	地面租賃	33
	屬性表	34	-	42
	執行官和研究報道	43
	附錄：定義和非公認會計準則對賬
	定義	i
	對賬	ii	-	十四

此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述不能保證業績。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，受到許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績存在重大差異。你可以通過在本補充包中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 等詞語來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和再開發項目而言，預計完工日期、估計項目成本、預計增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東分紅和運營合夥企業分配的估計，包括2023年任何股息支付的形式，以及潛在股票回購和/或資產出售的金額和形式。決定這些陳述和其他前瞻性陳述結果的許多因素是我們無法控制或預測的。目前，一些因素包括利率和通貨膨脹率的上升，以及 COVID-19 疫情對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的持續影響，以及這些因素已經和可能繼續對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟和金融市場以及整個房地產市場產生的影響。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第1A項。風險因素” 載於我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告第一部分。對於這些陳述，我們聲稱保護1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述的安全港。提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本補充一攬子計劃發佈之日。隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的書面和口頭前瞻性陳述均受本節包含或提及的警示陳述的全部明確限定。我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本補充包發佈之日之後發生的事件或情況。該補充一攬子計劃包括某些非公認會計準則財務指標，並附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）認為根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）計算和列報的最直接可比的財務指標。其中包括運營資金（“FFO”）、可供分配的資金（“FAD”）、淨營業收入（“NOI”）和房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“eBitdare”）。本補充一攬子計劃中提供了最直接可比的GAAP財務指標與所列非公認會計準則財務指標之間差異的量化對賬。這些非公認會計準則財務指標的定義以及管理層認為非公認會計準則指標為投資者提供有關公司財務狀況和經營業績的有用信息的原因的陳述，以及管理層使用這些指標的目的（如果適用），可在附錄第一頁的本補充一攬子計劃的定義部分中找到。

本補充包應與公司截至2023年3月31日的季度10-Q表季度報告和公司截至2023年3月31日的季度補充固定收益數據包一起閲讀，兩者均可在公司網站www.vno.com上查閲。

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業務發展

股息/股票回購計劃

2023年4月26日，Vornado宣佈將把普通股的分紅推遲到2023年底，屆時，在最終確定其2023年應納税所得額（包括資產出售的影響）後，它將根據董事會的決定，以（i）現金或（ii）現金和證券的組合形式支付2023年的股息。

沃爾納多還宣佈，其董事會已授權根據新制定的股票回購計劃回購高達2億美元的已發行普通股。股息或資產出售中留存的現金將用於減少債務和/或基金份額回購。

公園大道 350 號

2023年1月24日，我們和魯丁家族（“魯丁”）與Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel創始人兼首席執行官（“KG”）的子公司完成了與公園大道350號和東52街40號有關的一系列交易的協議。

根據協議，Citadel master在 “原樣” 的基礎上租賃了佔地58.5萬平方英尺的曼哈頓公園大道350號辦公樓，為期十年，初始年淨租金為36,000萬美元。根據租賃條款，沒有提供租户補貼或免費租金。Citadel還將主租賃魯丁位於東52街40號（39萬平方英尺）的鄰近房產。

此外，我們還與魯丁（“Vornado/Rudin”）成立了一家合資企業，以4000萬美元的價格收購了東51街39號，在成立下文所述的KG合資企業後，我們將把該物業與公園大道350號和東52街40號合併，創建一個首屈一指的開發用地（統稱為 “場地”）。此次收購預計將於2023年第二季度完成。

從 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以選擇以下任一選項：

•收購與Vornado/Rudin合資企業60％的權益，該合資企業的估值將達到12億美元（給沃爾納多9億美元，給魯丁3億美元），並根據東中城街區劃建造一座新的170萬平方英尺的辦公大樓（“項目”），由沃爾納多/魯丁擔任開發商。KG將擁有合資企業60％的股份，Vornado/Rudin將擁有40％的股份（沃爾納多擁有36％的股份，魯丁擁有合資企業4％的股份以及沃爾納多/魯丁合資企業的2.5億美元優先股權益）。

◦在合資企業成立時，Citadel或其關聯公司將在該項目中為其位於紐約市的主要辦公室簽訂一份為期15年的錨定租約，並附有續訂選項，該租約佔地約850,000平方英尺（具有擴建和收縮權）；

◦Citadel空間的租金將由基於項目總成本的百分比回報（根據實際資本成本進行調整）的公式確定；

◦主租賃將在預定的拆除開始時終止；

•或者，行使以14億美元（10.85億美元給沃爾納多，3.15億美元給魯丁）收購網站的選擇權，在這種情況下，Vornado/Rudin將不會參與新的開發。

此外，從2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin可以選擇以12億美元（向沃爾納多出售9億美元，向魯丁出售3億美元）將該網站出售給KG。在任何看跌期權成交後的十年內，除非看跌期權是應KG組建合資企業的請求而行使的，或者KG支付了2億美元的終止金，否則如果KG繼續開發本網站，Vornado/Rudin將有權按照上述條款與KG投資合資企業。

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業務發展

處置活動

亞歷山大公司（“亞歷山大”）

2023 年 3 月 8 日，亞歷山大達成協議，以 71,060,000 美元的價格出售位於紐約皇后區的 Rego Park III 地塊，其中包括棕地税收優惠的對價以及迄今為止的計劃、規格和改進費用報銷。亞歷山大預計將在2023年第二季度完成出售，並將確認約5.4億美元的財務報表收益。出售完成後，我們將確認我們在淨收益中所佔的約16,000,000美元。

融資活動

參與西 34 街 150 號貸款

2023 年 1 月 9 日，我們在西 34 街 150 號的2.05億美元抵押貸款中參與的1.05億美元抵押貸款得到償還，這使合併資產負債表上的 “其他資產” 和 “應付抵押貸款淨額” 減少了1.05億美元。剩餘的1億美元抵押貸款餘額的利息為SOFR加1.86％，受利率上限安排的約束，SOFR執行率為4.10％，將於2024年5月到期。

利率套期保值活動

在截至2023年3月31日的三個月中，我們簽訂了以下利率互換協議。有關我們的利率互換和上限協議的更多信息，請參見第28頁：

（金額以千計）

名義金額

全押互換率

互換到期日期

浮動利率利差

加利福尼亞街 555 號（24 年 5 月 24 日生效）

840,000

5.92%

05/26

L+193

無抵押定期貸款 (1)（10 月 23 日生效）

150,000

5.13%

07/25

S+130

____________________

(1) 無抵押定期貸款將於2027年12月到期，在2027年8月之前受各種利率互換安排的約束，詳情見下文：


	交換餘額		全押互換率	未交換餘額（空頭利率在 +130）
直到 10/23	$	800,000	4.05%	$	—
10/23 至 07/25	700,000		4.53%	100,000
07/25 至 10/26	550,000		4.36%	250,000
10/26 至 08/27	50,000		4.04%	750,000

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財務摘要（未經審計）
（金額以千計，每股金額除外）
	在已結束的三個月中
	3月31日						2022年12月31日
	2023			2022
總收入	$	445,923		$	442,130		$	446,940

歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）	$	5,168		$	26,478		$	(493,280)
每股普通股：
基本	$	0.03		$	0.14		$	(2.57)
稀釋	$	0.03		$	0.14		$	(2.57)

調整後歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）	$	2,373		$	31,682		$	19,954
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.01		$	0.16		$	0.10

經調整後，歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換（非公認會計準則）	$	116,288		$	152,313		$	139,041
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.60		$	0.79		$	0.72

歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率（非公認會計準則）	$	119,083		$	154,908		$	176,465
FFO——運營夥伴關係（“OP”）基礎（非公認會計準則）	$	128,229		$	166,379		$	189,572
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.61		$	0.80		$	0.91

每股普通股股息	$	0.375		$	0.53		$	0.53

FFO 派息率（基於歸屬於普通股股東的 FFO 加上調整後的假設轉換）	62.5		%	67.1		%	73.6		%
FAD 支付率	85.2		%	76.8		%	93.0		%

加權平均已發行普通股（房地產投資信託基金基礎）	191,869			191,724			191,831
可轉換單位：
A 類單位	13,933			13,417			13,615
可轉換證券	2,470			1,136			2,182
基於股份的付款獎勵	436			755			381
加權平均已發行普通股（OP 基準）	208,708			207,032			208,009

有關GAAP與非公認會計準則指標的對賬情況，請參閲附錄。

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FFO，經調整後的橋樑——2023 年第一季度與2022 年第一季度（未經審計）
（金額以百萬計，每股金額除外）


	FFO，經調整後
	金額		每股
截至2022年3月31日的三個月，經調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換率	$	152.3	$	0.79

經調整後，FFO減少，原因是：
扣除利息收入增加後的利息支出增加	(30.0)
租户相關物品	(4.6)
出售北方大道 33-00 號、富爾頓街 40 號和街頭零售物業	(2.8)
其他，淨額	(1.3)
	(38.7)
非控股權益在上述項目中的份額以及假定可轉換證券轉換的影響	2.7
淨減額	(36.0)		(0.19)

截至2023年3月31日的三個月，經調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換率	$	116.3	$	0.60

有關GAAP與非公認會計準則指標的對賬情況，請參閲附錄。

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合併資產負債表（未經審計）
（金額以千計）
	截至				增加（減少）
	2023年3月31日		2022年12月31日
資產
按成本計算的房地產：
土地	$	2,451,828	$	2,451,828	$	—
建築物和裝修	9,838,757		9,804,204		34,553
開發成本和在建工程	1,058,518		933,334		125,184
租賃權改善和設備	125,982		125,389		593
總計	13,475,085		13,314,755		160,330
減去累計折舊和攤銷	(3,546,942)		(3,470,991)		(75,951)
房地產，淨額	9,928,143		9,843,764		84,379
使用權資產	685,152		684,380		772
現金、現金等價物、限制性現金和對美國國庫券的投資：
現金和現金等價物	890,957		889,689		1,268
限制性現金	142,882		131,468		11,414
投資美國國庫券	276,645		471,962		(195,317)
總計	1,310,484		1,493,119		(182,635)
租户和其他應收賬款	95,034		81,170		13,864
對部分持股實體的投資	2,633,558		2,665,073		(31,515)

220 個 CPS 公寓單元準備出售	37,644		43,599		(5,955)
租金直線上漲產生的應收賬款	691,271		694,972		(3,701)
遞延租賃成本，淨額	366,960		373,555		(6,595)
已確定的無形資產，淨額	137,161		139,638		(2,477)
其他資產	387,011		474,105		(87,094)
總資產	$	16,272,418	$	16,493,375	$	(220,957)
負債、可贖回的非控制性權益和權益
負債：
應付抵押貸款，淨額	$	5,717,338	$	5,829,018	$	(111,680)
優先無抵押票據，淨額	1,192,342		1,191,832		510
無抵押定期貸款，淨額	793,517		793,193		324
無抵押循環信貸額度	575,000		575,000		—
租賃負債	740,301		735,969		4,332
應付賬款和應計費用	441,741		450,881		(9,140)
遞延收入	37,879		39,882		(2,003)
遞延補償計劃	98,996		96,322		2,674
其他負債	312,107		268,166		43,941
負債總額	9,909,221		9,980,263		(71,042)
可贖回的非控制性權益	430,539		436,732		(6,193)
股東權益	5,691,632		5,839,728		(148,096)
合併子公司的非控股權益	241,026		236,652		4,374
負債、可贖回的非控制性權益和權益總額	$	16,272,418	$	16,493,375	$	(220,957)

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歸屬於普通股股東的合併淨收益（虧損）（未經審計）
（金額以千計）
	在已結束的三個月中
	3月31日						2022年12月31日
	2023		2022		方差
物業出租 (1)	$	343,152	$	331,359	$	11,793	$	354,453
租户費用報銷 (1)	56,095		43,672		12,423		39,879
收購的低於市場價格的租賃的攤銷，淨額	1,367		917		450		1,390
直線租金	(3,821)		21,335		(25,156)		342
租金收入總額	396,793		397,283		(490)		396,064
費用和其他收入：
建築維護服務（“BMS”）清潔費	35,328		32,691		2,637		35,921
管理和租賃費	3,049		2,769		280		2,872
其他收入	10,753		9,387		1,366		12,083
總收入	445,923		442,130		3,793		446,940
運營費用	(228,773)		(216,529)		(12,244)		(213,477)
折舊和攤銷	(106,565)		(117,443)		10,878		(133,871)
一般和行政	(41,595)		(41,216)		(379)		(31,439)
遞延補償計劃負債的（費用）收益	(3,728)		1,944		(5,672)		(521)
交易相關成本、減值損失及其他	(658)		(1,005)		347		(26,761)
支出總額	(381,319)		(374,249)		(7,070)		(406,069)
來自部分所有實體的收入（虧損）	16,666		33,714		(17,048)		(545,126)
房地產基金投資的（虧損）收入	(19)		5,674		(5,693)		(1,880)
利息和其他投資收入，淨額	9,603		1,018		8,585		10,587
遞延補償計劃資產的收入（虧損）	3,728		(1,944)		5,672		521
利息和債務支出	(86,237)		(52,109)		(34,128)		(88,242)
處置全資和部分擁有資產的淨收益	7,520		6,552		968		65,241
所得税前收入（虧損）	15,865		60,786		(44,921)		(518,028)
所得税支出	(4,667)		(7,411)		2,744		(6,974)
淨收益（虧損）	11,198		53,375		(42,177)		(525,002)
減去歸屬於以下非控股權益的淨虧損（收益）：
合併子公司	9,928		(9,374)		19,302		10,493
運營夥伴關係	(429)		(1,994)		1,565		36,758
歸屬於Vornado的淨收益（虧損）	20,697		42,007		(21,310)		(477,751)
優先股分紅	(15,529)		(15,529)		—		(15,529)

歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）	$	5,168	$	26,478	$	(21,310)	$	(493,280)



資本化支出：
開發工資單	$	2,849	$	2,389	$	460	$	3,838
利息和債務支出	8,857		3,520		5,337		6,990

________________________________

(1) “房地產租金” 和 “租户費用報銷” 是非公認會計準則財務指標，上文與 “租金收入”（根據公認會計原則計算的最直接可比的財務指標）進行了調節。

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分部歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）（未經審計）
（金額以千計）


	在截至2023年3月31日的三個月中
	總計		紐約		其他
物業出租 (1)	$	343,152	$	275,803	$	67,349
租户費用報銷 (1)	56,095		46,663		9,432
收購的低於市場價格的租賃的攤銷，淨額	1,367		1,198		169
直線租金	(3,821)		(4,148)		327
租金收入總額	396,793		319,516		77,277
費用和其他收入：
BMS 清潔費	35,328		37,678		(2,350)
管理和租賃費	3,049		3,173		(124)
其他收入	10,753		3,447		7,306
總收入	445,923		363,814		82,109
運營費用	(228,773)		(188,321)		(40,452)
折舊和攤銷	(106,565)		(84,064)		(22,501)
一般和行政	(41,595)		(13,167)		(28,428)
遞延補償計劃負債產生的費用	(3,728)		—		(3,728)
交易相關成本和其他	(658)		(10)		(648)
支出總額	(381,319)		(285,562)		(95,757)
來自部分所有實體的收入	16,666		14,972		1,694
房地產基金投資的損失	(19)		—		(19)
利息和其他投資收入，淨額	9,603		3,025		6,578
遞延補償計劃資產的收入	3,728		—		3,728
利息和債務支出	(86,237)		(40,500)		(45,737)
處置全資和部分擁有資產的淨收益	7,520		—		7,520
所得税前收入（虧損）	15,865		55,749		(39,884)
所得税支出	(4,667)		(761)		(3,906)
淨收益（虧損）	11,198		54,988		(43,790)
減去歸屬於合併子公司非控股權益的淨虧損	9,928		8,257		1,671
歸屬於Vornado Realty L.P. 的淨收益（虧損）	21,126		$	63,245	$	(42,119)
減去歸屬於運營合夥企業非控股權益的淨收益	(400)
首選單位分佈	(15,558)

歸屬於普通股股東的淨收益	$	5,168
在截至2022年3月31日的三個月中
歸屬於Vornado Realty L.P. 的淨收益（虧損）	$	44,001	$	78,431	$	(34,430)
歸屬於普通股股東的淨收益	$	26,478

________________________________

- 9 -

每股淨營業收入和每股淨營業收入——按分部劃分的現金基礎（非公認會計準則）（未經審計）

（金額以千計）


	在截至2023年3月31日的三個月中
	總計		紐約		其他
總收入	$	445,923	$	363,814	$	82,109
運營費用	(228,773)		(188,321)		(40,452)
NOI-合併	217,150		175,493		41,657
扣除：歸屬於合併子公司非控股權益的NOI	(11,764)		(4,823)		(6,941)
添加：我們在部分控股實體中獲得的NOI份額	68,097		65,324		2,773
NOI at share	273,483		235,994		37,489
對直線租金、收購的低於市場租金的攤銷、淨額和其他的非現金調整	5,052		5,033		19
每股淨資產收益率——現金制	$	278,535	$	241,027	$	37,508


	截至2022年3月31日的三個月
	總計		紐約		其他
總收入	$	442,130	$	358,548	$	83,582
運營費用	(216,529)		(177,535)		(38,994)
NOI-合併	225,601		181,013		44,588
扣除：歸屬於合併子公司非控股權益的NOI	(20,035)		(13,310)		(6,725)
添加：我們在部分控股實體中獲得的NOI份額	78,692		75,964		2,728
NOI at share	284,258		243,667		40,591
對直線租金、收購的低於市場租金的攤銷、淨額和其他的非現金調整	(3,130)		(3,975)		845
每股淨資產收益率——現金制	$	281,128	$	239,692	$	41,436


	截至2022年12月31日的三個月
	總計		紐約		其他
總收入	$	446,940	$	366,699	$	80,241
運營費用	(213,477)		(179,910)		(33,567)
NOI-合併	233,463		186,789		46,674
扣除：歸屬於合併子公司非控股權益的NOI	(18,929)		(12,858)		(6,071)
添加：我們在部分控股實體中獲得的NOI份額	77,221		74,664		2,557
NOI at share	291,755		248,595		43,160
對直線租金、收購的低於市場租金的攤銷、淨額和其他的非現金調整	(2,156)		(4,883)		2,727
每股淨資產收益率——現金制	$	289,599	$	243,712	$	45,887

________________________________

有關股票組成部分 NOI 的詳細信息，請參閲附錄第 vii 頁。

- 10 -

每股淨營業收入和每股淨營業收入——按分部和子分部劃分的現金基礎（非公認會計準則）（未經審計）

（金額以千計）


	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
每股淨收益：
紐約：
辦公室 (1)	$	174,270	$	177,809	$	184,045
零售	47,196		52,105		50,083
住宅	5,458		4,774		4,978
亞歷山大的	9,070		8,979		9,489

紐約總計	235,994		243,667		248,595
其他：
超市	15,409		19,914		21,276
加利福尼亞街 555 號	16,929		16,235		16,641
其他投資	5,151		4,442		5,243
其他合計	37,489		40,591		43,160
NOI at share	$	273,483	$	284,258	$	291,755





每股淨資產收益——現金基礎：
紐約：
辦公室 (1)	$	182,081	$	177,827	$	182,648
零售	44,034		47,393		46,168
住宅	5,051		4,689		4,660
亞歷山大的	9,861		9,783		10,236

紐約總計	241,027		239,692		243,712
其他：
超市	14,675		20,436		23,163
加利福尼亞街 555 號	17,718		16,360		17,672
其他投資	5,115		4,640		5,052
其他合計	37,508		41,436		45,887
每股淨資產收益率——現金制	$	278,535	$	281,128	$	289,599

________________________________

(1) 包括截至2023年3月31日和2022年3月31日以及2022年12月31日的三個月，BMS NOI分別為6,289美元、5,782美元和8,305美元。

- 11 -

同一家門店每股淨收益和同一家門店每股淨收益——現金基礎（非公認會計準則）（未經審計）


	總計		紐約		超市		加利福尼亞街 555 號
同一家門店的淨資產收益份額百分比增加（減少）（1）：
截至2023年3月31日的三個月，與2022年3月31日相比	0.0	%	1.6	%	(22.6)	%	4.3	%

截至2023年3月31日的三個月，與2022年12月31日相比	(4.2)	%	(2.7)	%	(26.9)	%	1.7	%

同一家門店的每股淨資產收益率——現金基礎百分比增長（減少）（1）：
截至2023年3月31日的三個月，與2022年3月31日相比	1.5	%	3.8	%	(28.2)	%	8.3	%

截至2023年3月31日的三個月，與2022年12月31日相比	(3.5)	%	(0.6)	%	(36.1)	%	0.3	%

________________________________

(1) 同一門店的股本淨資產淨值和同一家門店的每股淨資產淨值——現金基礎對賬見附錄中的第八至第十一頁。

- 12 -


賓夕法尼亞區
活躍開發/重建摘要——截至 2023 年 3 月 31 日（未經審計）
（金額以千美元計，平方英尺除外）
		財產可出租 Sq。英尺。		現金金額花費了	剩餘支出		預計增量現金收益率
賓夕法尼亞大學活躍的地區項目	細分市場		預算 (1)			穩定年
PENN 2-擴展後	紐約	1,795,000	750,000	452,509	297,491	2025		9.5%
賓夕法尼亞大學 1（包括 LIRR 大廳零售店）(2)	紐約	2,547,000	450,000	384,843	65,157	不適用		13.2%	(2)(3)
全區改進	紐約	不適用	100,000	42,098	57,902	不適用		不適用
賓夕法尼亞大學地區活躍項目總數			1,300,000	879,450	420,550			10.1%

________________________________

(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 物業的地面租賃期至2098年，已完全展期。公允市場價值重置發生在2023年、2048年和2073年。13.2％的預計回報率是在2023年6月重置地租之前，這可能很重要。

(3) 預計將在重建前租賃的有效期內實現，平均剩餘期限約為3.4年。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

- 13 -

未來發展機遇-截至2023年3月31日（未經審計）

未來的機會

細分市場

財產
分區
Sq。英尺。

（在 100%）

公園大道 350 號

紐約

1,389,000

(1)

賓夕法尼亞酒店網站 (2)

紐約

2,052,000

賓夕法尼亞區-其他多個機會-辦公/住宅/零售

紐約

第十一大道 260 號-辦公室 (3)

紐約

280,000

未開發土地

527 West Kinzie，芝加哥

其他

330,000

第 57 街（50% 的利息）

紐約

150,000

第八大道和第 34 街

紐約

105,000

未開發土地總數

585,000

____________________

(1) 反映整個組合，更多信息參見第 3 頁。

（2）我們已經永久關閉了賓夕法尼亞酒店，並計劃在該場地上開發一座辦公大樓。現有建築結構的拆除工作於2021年第四季度開始。

(3) 該建築物受地面租約的約束，該租約將於 2114 年到期。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。

- 14 -


租賃活動（未經審計）
（以千為單位的平方英尺）

下表中的租賃活動和相關統計數據基於在此期間簽署的租約，無意與根據公認會計原則開始租金收入相吻合。第二代轉租空間代表空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金基於我們在該期間租賃的平方英尺份額。


	紐約									加利福尼亞街 555 號
	辦公室			零售			超市
截至2023年3月31日的三個月
租賃總平方英尺	777			25			79			4
我們在租賃的平方英尺中所佔的份額：	771			20			79			3
初始租金 (1)	$	101.02		$	373.07		$	56.44		$	156.96
加權平均租期（年）	9.5			6.8			6.8			7.0
第二代轉租空間：
平方英尺	677			7			51			—
GAAP 基礎：
直線租金 (2)	$	106.34		$	595.05		$	58.73		$	—
之前的直線租金	$	98.02		$	578.45		$	59.65		$	—
增加（減少）百分比	8.5		%	2.9		%	(1.5)		%	—		%
現金基礎（非公認會計準則）：
初始租金 (1)	$	104.55		$	595.05		$	60.16		$	—
先前上漲的租金	$	102.82		$	581.33		$	65.30		$	—
增加（減少）百分比	1.7		%	2.4		%	(7.9)		%	—		%
租户改善和租賃佣金：
每平方英尺	$	23.53		$	180.46		$	54.65		$	273.50
每年每平方英尺	$	2.48		$	26.54		$	8.04		$	39.07
初始租金的百分比	2.5		%	7.1		%	14.2		%	24.9		%

________________________________

(1) 代表現金基礎加權平均每平方英尺的起始租金，通常表示市場租金。大多數租賃包括免費租金和定期增加的租金，這些不包含在每平方英尺的初始現金基礎租金中，而是包含在公認會計原則基礎的每平方英尺直線租金中。

(2) 代表在相應租賃期內確認的公認會計原則基礎加權平均每平方英尺租金，包括免費租金和定期增加租金的影響。

- 15 -


租約到期（未經審計）紐約段

	租賃期限到期	我們的份額平方英尺即將到期租約 (1)		年化租金上漲即將到期的租約				的百分比按年計算租金上漲
				總計		每平方米英尺。
辦公室：	2023 年第一季度 (2)	61,000		$	2,602,000	$	42.66	0.2	%

	2023 年第二季度	102,000		7,667,000		75.17		0.6	%
	2023 年第三季度	200,000		16,883,000		84.42		1.4	%
	2023 年第四季度	477,000		47,698,000		100.00		4.0	%
	剩餘 2023	779,000		72,248,000		92.74		6.0	%
	2024 年第一季度	160,000		16,668,000		104.18		1.4	%
	剩下的 2024	764,000		70,879,000		92.77		6.0	%
	2025	701,000		57,302,000		81.74		4.8	%
	2026	1,228,000		99,618,000		81.12		8.4	%
	2027	1,158,000		89,024,000		76.88		7.5	%
	2028	994,000		74,231,000		74.68		6.3	%
	2029	1,186,000		94,481,000		79.66		8.0	%
	2030	623,000		51,324,000		82.38		4.3	%
	2031	911,000		81,481,000		89.44		6.9	%
	2032	973,000		94,627,000		97.25		8.0	%
	2033	556,000		46,972,000		84.48		4.0	%
	此後	4,393,000	(3)	334,704,000		76.19		28.2	%

零售：	2023 年第一季度 (2)	131,000		$	5,148,000	$	39.30	2.0	%

	2023 年第二季度	—		—		—		0.0	%
	2023 年第三季度	10,000		5,023,000		502.30		1.9	%
	2023 年第四季度	5,000		382,000		76.40		0.1	%
	剩餘 2023	15,000		5,405,000		360.33		2.0	%
	2024 年第一季度	12,000		6,151,000		512.58		2.3	%
	剩下的 2024	117,000		18,919,000		161.70		7.2	%
	2025	47,000		15,308,000		325.70		5.8	%
	2026	82,000		26,171,000		319.16		10.0	%
	2027	34,000		18,990,000		558.53		7.3	%
	2028	27,000		13,335,000		493.89		5.1	%
	2029	45,000		26,457,000		587.93		10.1	%
	2030	153,000		22,604,000		147.74		8.7	%
	2031	88,000		29,249,000		332.38		11.2	%
	2032	55,000		28,573,000		519.51		10.9	%
	2033	17,000		6,001,000		353.00		2.3	%
	此後	375,000		39,850,000		106.27		15.1	%

________________________________

(1) 不包括存儲、空置等。

(2) 包括按月租約、滯留租户和在本季度最後一天到期的租約。

(3) 假設美國郵局在2038年之前對位於第三大道909號的49.2萬平方英尺行使所有續約選項，因為他們的選擇租金低於市場。

- 16 -


租約到期（未經審計）超市

	租賃期限到期	我們的份額平方英尺即將到期租約 (1)	年化租金上漲即將到期的租約				的百分比按年計算租金上漲
			總計		每平方米英尺。
辦公室/陳列室/零售：	2023 年第一季度 (2)	11,000	$	840,000	$	76.36	0.6	%

	2023 年第二季度	10,000	675,000		67.50		0.5	%
	2023 年第三季度	160,000	8,194,000		51.21		5.7	%
	2023 年第四季度	47,000	2,724,000		57.96		1.9	%
	剩餘 2023	217,000	11,593,000		53.42		8.1	%
	2024 年第一季度	112,000	6,286,000		56.13		4.3	%
	剩下的 2024	119,000	7,066,000		59.38		4.9	%
	2025	200,000	10,889,000		56.13		7.5	%
	2026	300,000	16,858,000		56.19		11.6	%
	2027	189,000	10,096,000		53.42		7.0	%
	2028	689,000	33,629,000		48.81		23.1	%
	2029	111,000	5,487,000		49.43		3.8	%
	2030	37,000	2,211,000		59.76		1.5	%
	2031	294,000	13,804,000		46.95		9.5	%
	2032	374,000	16,548,000		44.25		11.4	%
	2033	14,000	814,000		58.14		0.6	%
	此後	194,000	8,881,000		45.78		6.1	%

________________________________

(1) 不包括存儲、空置等。

(2) 包括按月租約、滯留租户和在本季度最後一天到期的租約。

- 17 -


租約到期（未經審計）加利福尼亞街 555 號

	租賃期限到期	我們的份額平方英尺即將到期租約 (1)	年化租金上漲即將到期的租約				的百分比按年計算租金上漲
			總計		每平方米英尺。
辦公室/零售：	2023 年第一季度 (2)	6,000	$	400,000	$	66.67	0.4	%

	2023 年第二季度	—	—		—		0.0	%
	2023 年第三季度	—	—		—		0.0	%
	2023 年第四季度	—	—		—		0.0	%
	剩餘 2023	—	—		—		0.0	%
	2024 年第一季度	4,000	506,000		126.50		0.5	%
	剩下的 2024	65,000	6,717,000		103.34		6.2	%
	2025	274,000	24,768,000		90.39		22.9	%
	2026	238,000	23,683,000		99.51		21.9	%
	2027	65,000	6,058,000		93.20		5.6	%
	2028	112,000	9,952,000		88.86		9.2	%
	2029	116,000	11,116,000		95.83		10.3	%
	2030	109,000	9,657,000		88.60		8.9	%
	2031	—	—		—		0.0	%
	2032	5,000	645,000		129.00		0.6	%
	2033	15,000	1,737,000		115.80		1.6	%
	此後	173,000	12,992,000		75.10		11.9	%

________________________________

(1) 不包括存儲、空置等。

(2) 包括按月租約、滯留租户和在本季度最後一天到期的租約。

- 18 -


資本支出、租户裝修和租賃佣金（未經審計）
合併
（金額以千計）
	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為資本支出支付的金額：
維護資產的支出	$	25,475	$	85,573	$	75,133
租户改進	22,458		41,934		68,284
租賃佣金	4,328		16,005		36,274
租户的經常性改善、租賃佣金和其他資本支出	52,261		143,512		179,691
非經常性資本支出 (1)	8,982		32,583		19,849
資本支出和租賃佣金總額	$	61,243	$	176,095	$	199,540


	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為開發和重建支出支付的金額（2）：
賓夕法尼亞大學 2	$	71,968	$	266,676	$	105,267
賓夕法尼亞酒店網站	20,601		77,965		54,280
佩恩 1	20,334		102,445		171,824
法利大廈	4,729		224,382		202,414
MART 2.0	4,386		10,130		729
賓夕法尼亞大學全區改進	3,868		11,096		14,116
賓夕法尼亞大學 11	2,996		10,430		418
220 CPS	1,442		10,186		19,351
其他	5,226		24,689		17,541
	$	135,550	$	737,999	$	585,940

________________________________

（1）主要是第一代空間的租户改善和租賃佣金。

(2) 包括資本化利息支出、運營費用和開發工資。

- 19 -


資本支出、租户裝修和租賃佣金（未經審計）
紐約段
（金額以千計）

	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為資本支出支付的金額：
維護資產的支出	$	18,564	$	60,588	$	61,420
租户改進	11,277		27,862		59,522
租賃佣金	3,748		10,465		27,284
租户的經常性改善、租賃佣金和其他資本支出	33,589		98,915		148,226
非經常性資本支出 (1)	8,106		28,992		19,694
資本支出和租賃佣金總額	$	41,695	$	127,907	$	167,920


	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為開發和重建支出支付的金額（2）：
賓夕法尼亞大學 2	$	71,968	$	266,676	$	105,267
賓夕法尼亞酒店網站	20,601		77,965		54,280
佩恩 1	20,334		102,445		171,824
法利大廈	4,729		224,382		202,414
賓夕法尼亞大學全區改進	3,868		11,096		14,116
賓夕法尼亞大學 11	2,996		10,430		418
其他	3,892		20,606		12,220
	$	128,388	$	713,600	$	560,539

________________________________

（1）主要是第一代空間的租户改善和租賃佣金。

(2) 包括資本化利息支出、運營費用和開發工資。

- 20 -


資本支出、租户裝修和租賃佣金（未經審計）
超市
（金額以千計）
	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為資本支出支付的金額：
維護資產的支出	$	4,408	$	18,137	$	7,199
租户改進	11,179		11,977		5,683
租賃佣金	576		2,610		2,047
租户的經常性改善、租賃佣金和其他資本支出	16,163		32,724		14,929
非經常性資本支出 (1)	876		676		155
資本支出和租賃佣金總額	$	17,039	$	33,400	$	15,084


	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為開發和重建支出支付的金額（2）：
MART 2.0	$	4,386	$	10,130	$	729
其他	1,334		4,083		1,068
	$	5,720	$	14,213	$	1,797

________________________________

（1）主要是第一代空間的租户改善和租賃佣金。

(2) 包括資本化利息支出、運營費用和開發工資。

- 21 -


資本支出、租户裝修和租賃佣金（未經審計）
加利福尼亞街 555 號
（金額以千計）

	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為資本支出支付的金額：
維護資產的支出	$	2,503	$	6,848	$	6,514
租户改進	2		2,095		3,079
租賃佣金	4		2,930		6,943
租户的經常性改善、租賃佣金和其他資本支出	2,509		11,873		16,536
非經常性資本支出 (1)	—		2,915		—
資本支出和租賃佣金總額	$	2,509	$	14,788	$	16,536


	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為開發和重建支出支付的金額（2）：
蒙哥馬利街 345 號	$	—	$	—	$	4,253

________________________________

請參閲下面的註釋。


資本支出（未經審計）
其他
（金額以千計）

	截至2023年3月31日的三個月		截至12月31日的年度
			2022		2021
為開發和重建支出支付的金額（2）：
220 CPS	$	1,442	$	10,186	$	19,351

________________________________

（1）主要是第一代空間的租户改善和租賃佣金。

(2) 包括資本化利息支出、運營費用和開發工資。

- 22 -


未合併的合資企業（未經審計）
（金額以千計）
		截至2023年3月31日
合資企業名稱	資產類別	所有權百分比	公司的攜帶金額		公司的按比例債務份額 (1)			100% 的合資債務 (1)		到期日 (2)		利差在倫敦同業拆借利率/SOFR	利率 (3)
第五大道和時代廣場合資企業	零售/辦公	51.5%	$	2,262,393	$	448,473	(4)	$	921,000	各種各樣		各種各樣	各種各樣

亞歷山大的	辦公室/零售	32.4%	82,724		355,280			1,096,544		各種各樣		各種各樣	各種各樣

部分擁有的辦公樓/土地：
西 22 街 512 號	辦公室/零售	55.0%	59,771		75,418			137,124		06/23		L+185	5.85%
西 57 街房產	辦公/零售/土地	50.0%	52,280		—			—		—		—	—%
公園大道 280 號	辦公室/零售	50.0%	48,440		600,000			1,200,000		09/24		L+173	5.81%
第七大道 825 號	辦公室	50.0%	13,228		29,816			59,632		07/23		L+235	7.04%
第九大道 61 號	辦公室/零售	45.1%	4,252		75,543			167,500		01/26		S+146	5.85%
650 麥迪遜大道	辦公室/零售	20.1%	—		161,024			800,000		12/29		不適用	3.49%

其他投資：
獨立廣場	住宅/零售	50.1%	49,604		338,175			675,000		07/25		不適用	4.25%
羅斯林廣場	辦公/住宅	43.7% 到 50.4%	35,832		15,627			31,000		04/23	(5)	S+205	6.72%
其他	各種各樣	各種各樣	25,034		124,427			666,120		各種各樣		各種各樣	各種各樣
			$	2,633,558	$	2,223,783		$	5,753,920
對包含在其他負債中的部分所有實體的投資（6）：
西 34 街 7 號	辦公室/零售	53.0%	$	(65,513)	$	159,000		$	300,000	06/26		不適用	3.65%
第十大道 85 號	辦公室/零售	49.9%	(13,544)		311,875			625,000		12/26		不適用	4.55%
			$	(79,057)	$	470,875		$	925,000

________________________________

(1) 代表合同債務義務。除了西34街7號的30萬美元抵押貸款和第五大道640號的50萬美元抵押貸款（包括第五大道和時代廣場合資企業）外，所有款項均無追索權。

(2) 假設行使權利擴展期權。

(3) 代表截至期末的有效利率，根據合同重置日期的適當參考利率加上合約利差，酌情根據套期保值工具進行調整。

（4）2022年12月21日，第五大道697-703號45萬美元的無追索權抵押貸款到期且未償還，當時貸款機構宣佈違約事件。2022年12月，貸款機構從本金餘額中提取了29,000美元的房地產級資金，截至2022年12月31日，貸款餘額為42.1萬美元。第五大道和時代廣場合資公司正在與貸款人就重組進行談判，但無法保證這些談判的時機和最終解決方案。

(5) 2023年4月6日，我們完成了對羅斯林廣場的2.5萬美元再融資。新貸款將於2026年4月到期，利息為SOFR加2.00％。

(6) 我們的負基差源於超過我們投資的分配。

- 23 -


未合併的合資企業（未經審計）
（金額以千計）
	截至2023年3月31日的所有權百分比	截至3月31日的三個月中，我們在淨收益（虧損）中所佔的份額				截至3月31日的三個月中，我們在NOI（非公認會計準則）中所佔的份額
		2023		2022		2023		2022
合資企業名稱
紐約：
第五大道和時代廣場合資企業：

淨收益中的權益	51.5%	$	10,199	$	16,309	$	29,564	$	36,146
扣除我們在支出中所佔份額後的優先股回報率		9,226		9,226		—		—
		19,425		25,535		29,564		36,146
公園大道 280 號	50.0%	(4,529)		2,329		10,241		10,551
第十大道 85 號	49.9%	(4,194)		(1,375)		1,510		3,957
亞歷山大的	32.4%	3,571		4,671		9,070		8,979
西 34 街 7 號	53.0%	1,085		1,092		3,596		3,624
獨立廣場	50.1%	(497)		(1,139)		5,009		4,476
西 22 街 512 號	55.0%	(355)		127		1,482		1,007
西 57 街房產	50.0%	(168)		(203)		82		88
第九大道 61 號	45.1%	(46)		713		1,848		1,735


其他，淨額	各種各樣	680		294		2,922		5,401
		14,972		32,044		65,324		75,964
其他：
亞歷山大的公司費用收入	32.4%	1,173		1,020		651		496
羅斯林廣場	43.7% 到 50.4%	529		452		1,114		1,114
其他，淨額	各種各樣	(8)		198		1,008		1,118
		1,694		1,670		2,773		2,728

總計		$	16,666	$	33,714	$	68,097	$	78,692

- 24 -


資本結構（未經審計）
（金額以千計，每股和每單位金額除外）
				截至
				2023年3月31日
債務（合同餘額）：
合併債務 (1)：
應付抵押貸				$	5,767,215
高級無抵押票據				1,200,000
8億美元無抵押定期貸款				800,000
2.5 億美元的無抵押循環信貸額度				575,000
				8,342,215
非合併實體按比例分攤的債務				2,694,658
減去：非控股權益在合併債務中的份額（主要是美洲大道 1290 號和加利福尼亞街 555 號）				(682,059)
				10,354,814		(A)

	股票/單位	清算偏好
永久首選：
3.25% 首選單位 (D-17)（141,400 個單位 @ 每單位 25.00 美元）				3,535
5.40% L 系列優先股	12,000	$	25.00	300,000
5.25% M 系列優先股	12,780	25.00		319,500
5.25% N 系列優先股	12,000	25.00		300,000
4.45% O 系列優先股	12,000	25.00		300,000
				1,223,035		(B)

	已轉換股份	2023 年 3 月 31 日普通股價格
股權：
普通股	191,881	$	15.37	2,949,211
A 類單位	13,619	15.37		209,324
可轉換股票等價物：
股權獎勵-單位等價物	1,198	15.37		18,413
D-13 系列首選單位	3,037	15.37		46,679
G-1 至 G-4 系列的首選單位	190	15.37		2,920
A 系列優先股	25	15.37		384
				3,226,931		(C)
總市值 (A+B+C)				$	14,804,780

________________________________

(1) 參見附錄第十二頁合併債務的對賬，截至2023年3月31日，合併負債表上列報的合併合同債務淨額。

- 25 -


普通股數據（紐約證券交易所代碼：VNO）（未經審計）

Vornado Realty Trust普通股在紐約證券交易所（“紐約證券交易所”）上市，代碼為VNO。以下是VNO普通股的業績和分紅摘要（基於紐約證券交易所的價格）：


	2023 年第一季度			2022 年第四季度			2022 年第三季度			2022 年第二季度
價格高	$	26.76		$	26.28		$	30.90		$	45.84
價格低廉	$	12.53		$	20.03		$	22.83		$	27.64
收盤價-季度末	$	15.37		$	20.81		$	23.16		$	28.59

每股年度化季度分紅	$	1.50		$	2.12		$	2.12		$	2.12

年化股息收益率——按收盤價計算	9.8		%	10.2		%	9.2		%	7.4		%

已發行股份、A類單位和轉換後的可轉換優先單位（以千計）	209,950			208,678			208,220			207,814





已發行股票、A類單位和可轉換優先單位的收盤市值	$	3.2	十億	$	4.3	十億	$	4.8	十億	$	5.9	十億

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債務分析（未經審計）
（金額以千計）
	截至2023年3月31日
	總計			變量			已修復
（合同債務餘額）	金額		加權平均值利率	金額		加權平均值利率	金額		加權平均值利率
合併債務 (1)	$	8,342,215	4.11%	$	2,197,665	5.57%	$	6,144,550	3.59%
非合併實體按比例分攤的債務	2,694,658		4.93%	1,247,201		6.33%	1,447,457		3.72%
總計	11,036,873		4.31%	3,444,866		5.85%	7,592,007		3.61%
減去：非控股權益在合併債務中的份額（主要是美洲大道1290號和加利福尼亞街555號）	(682,059)			(682,059)			—
公司在總債務中所佔的比例份額	$	10,354,814	4.22%	$	2,762,807	5.87%	$	7,592,007	3.61%

債務契約比率：(2)

2025 年、2026 年和 2031 年到期的優先無抵押票據

無抵押循環信貸額度
和無抵押定期貸款

必需

實際的

必需

實際的

未償債務總額/總資產 (3)

低於 65%

50%

低於 60%

36%

有擔保債務/總資產

低於 50%

33%

低於 50%

26%

利息覆蓋率（年化合並息税折舊攤銷前利潤與年化利息支出）

大於 1.50

2.24

不適用

固定費用保險

不適用

大於 1.40

2.13

未抵押資產/無抵押債務

大於 150%

340%

不適用

無抵押債務/未抵押資產的上限價值

不適用

低於 60%

21%

未支配覆蓋率

不適用

大於 1.50

6.73


合併未支配息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）：
	Q1 2023 按年計算
紐約	$	267,664
其他	98,132
總計	$	365,796

________________________________

(1) 參見附錄第十二頁合併債務的對賬，截至2023年3月31日，合併負債表上列報的合併合同債務淨額。

(2) 我們的債務契約比率和合並未抵押息税折舊攤銷前利潤是根據我們的優先無抵押票據、無抵押循環信貸額度和無抵押定期貸款（如適用）的條款計算的。用於這些計算的方法可能與其他公司的類似標題的比率和金額有很大不同。有關用於計算這些比率的方法的更多信息，請參閲我們向美國證券交易委員會提交的循環信貸額度、優先債務契約以及適用的招股説明書和招股説明書補充文件。

(3) 總資產包括2025、2026年和2031年到期的優先無抵押票據的息税折舊攤銷前利潤上限為7.0％，無抵押循環信貸額度和無抵押定期貸款的息税折舊攤銷前利潤上限為6.0％。

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截至2023年3月31日的套期保值工具（未經審計）
（金額以千計）
	債務信息				掉期/上限信息
	平衡 at Share		浮動利率利差	到期日 (1)	名義金額 at Share			全押互換率	互換到期日期
利率互換：
合併：
加利福尼亞街 555 號抵押貸款	$	840,000	L+193	05/28	$	840,000
就地交換								2.26%	05/24
遠期互換（自24年5月24日起生效）								5.92%	05/26
770 百老匯抵押貸款	700,000		S+225	07/27	700,000			4.98%	07/27
PENN 11 抵押貸款	500,000		S+206	10/25	500,000			2.22%	03/24
無抵押循環信貸額度	575,000		S+115	12/27	575,000			3.88%	08/27
無抵押定期貸款	800,000		S+130	12/27	800,000		(2)	4.05%	10/23
西 33 街 100 號抵押貸款	480,000		S+165	06/27	480,000			5.06%	06/27
888 第七大道抵押貸款	272,400		S+180	12/25	200,000			4.76%	09/27
4 聯合廣場南抵押貸款	120,000		S+150	08/25	99,550			3.74%	01/25
未合併：
640 第五大道抵押貸款	259,925		L+101	05/24	259,925			3.07%	05/23
列剋星敦大道731號——零售公寓抵押貸款	97,200		S+151	08/25	97,200			1.76%	05/25
50-70 西 93 街抵押貸款	41,667		L+153	12/24	41,168			3.14%	06/24
	$	4,686,192			4,592,843

利率上限：								指數行使率
合併：
美洲大道 1290 號抵押貸款	$	665,000	L+151	11/28	665,000			4.00%	11/23
公園大道一號抵押貸款	525,000		S+122	03/26	525,000		(3)	3.89%	03/25
西 34 街 150 號抵押貸款	100,000		S+186	05/24	100,000			4.10%	05/24
606 百老匯抵押貸款	37,060		S+191	09/24	37,060			4.00%	09/24
未合併：
公園大道 280 號抵押貸款	600,000		L+173	09/24	600,000			4.08%	09/23
第九大道61號抵押貸款	75,543		S+146	01/26	75,543			4.39%	02/24
西 22 街 512 號抵押貸款	75,418		L+185	06/23	75,418			4.00%	06/23
雷哥公園二期抵押貸款	65,624		S+145	12/25	65,624			4.15%	11/24
時尚中心購物中心/華盛頓大廈抵押貸款	34,125		L+294	05/26	34,125			4.00%	05/24
	$	2,177,770			2,177,770		(4)

每份貸款協議的固定利率債務					2,999,165
浮動利率債務不受利率互換或上限的約束					585,036		(4)
每股債務總額					$	10,354,814

____________________

(1) 假設行使權利擴展期權。

(2) 無抵押定期貸款在其期限內受各種利率互換安排的約束。有關詳細信息，請參見第 4 頁。

(3) 2023年3月，我們為52.5萬美元的公園大道一號抵押貸款設定了遠期上限，該貸款將於2025年3月到期，並在現有上限2024年3月到期時生效。遠期上限的SOFR行使率為3.89％。

(4) 我們的現金、現金等價物、限制性現金和美國國庫券投資的利息收入增加，部分緩解了我們在LIBOR/SOFR指數中的敞口。

- 28 -


合併債務到期日為 100%（合同餘額）（未經審計）
（金額以千計）
財產	成熟度日期 (1)	分散過來 LIBOR/SOFR	利息費率 (2)		2023		2024		2025		2026		2027		此後		總計
有擔保債務：
第七大道 435 號	02/24	L+130	6.00%		$	—	$	95,696	$	—	$	—	$	—	$	—	$	95,696
西 34 街 150 號	05/24	S+186	5.96%		—		100,000		—		—		—		—		100,000
606 百老匯（50.0% 的利息）	09/24	S+191	5.91%		—		74,119		—		—		—		—		74,119
4 聯合廣場南	08/25		4.15%		—		—		120,000		—		—		—		120,000
賓夕法尼亞大學 11	10/25		2.22%		—		—		500,000		—		—		—		500,000
第七大道 888 號	12/25		5.21%		16,200		21,600		234,600		—		—		—		272,400
公園大道一號	03/26	S+122	5.11%		—		—		—		525,000		—		—		525,000
公園大道 350 號	01/27		3.92%		—		—		—		—		400,000		—		400,000
西 33 街 100 號	06/27		5.06%		—		—		—		—		480,000		—		480,000
770 百老匯	07/27		4.98%		—		—		—		—		700,000		—		700,000
加利福尼亞街 555 號（70.0% 的利息）	05/28		3.36%		—		—		—		—		—		1,200,000		1,200,000
美洲大道 1290 號（70.0% 的利息）	11/28	L+151	5.51%		—		—		—		—		—		950,000		950,000
第三大道 909 號	04/31		3.23%		—		—		—		—		—		350,000		350,000
有擔保債務總額					16,200		291,415		854,600		525,000		1,580,000		2,500,000		5,767,215
無抵押債務：
2025 年到期的優先無抵押票據	01/25		3.50%		—		—		450,000		—		—		—		450,000
12.5 億美元的無抵押循環信貸額度	04/26	S+119	0.00%		—		—		—		—		—		—		—
2026年到期的優先無抵押票據	06/26		2.15%		—		—		—		400,000		—		—		400,000
12.5 億美元的無抵押循環信貸額度	12/27		3.88%	(3)	—		—		—		—		575,000		—		575,000
8億美元無抵押定期貸款	12/27		4.05%	(3)	—		—		—		—		800,000		—		800,000
2031年到期的優先無抵押票據	06/31		3.40%		—		—		—		—		—		350,000		350,000
無抵押債務總額					—		—		450,000		400,000		1,375,000		350,000		2,575,000
債務總額					$	16,200	$	291,415	$	1,304,600	$	925,000	$	2,955,000	$	2,850,000	$	8,342,215
加權平均匯率					6.47%		6.00%		3.34%		3.83%		4.38%		4.07%		4.11%

固定利率債務 (4)					$	—	$	—	$	1,249,550	$	400,000	$	2,955,000	$	1,540,000	$	6,144,550
固定加權平均利率即將到期					0.00%		0.00%		3.21%		2.15%		4.38%		2.74%		3.59%
浮動利率債務					$	16,200	$	291,415	$	55,050	$	525,000	$	—	$	1,310,000	$	2,197,665
浮動加權平均利率即將到期					6.47%		6.00%		6.35%		5.11%		0.00%		5.62%		5.57%

________________________________

(1) 假設行使權利擴展期權。

(2) 代表截至期末的有效利率，根據合同重置日期的適當參考利率加上合約利差，酌情根據套期保值工具進行調整。有關截至2023年3月31日達成的利率互換和利率上限安排的信息，請參閲上一頁。

(3) 2023年4月，通過實現某些關鍵績效指標，我們有資格對2027年12月到期的無抵押定期貸款和12.5億美元無抵押循環信貸額度進行可持續利潤率調整，這將使我們的利率降低0.01％。我們此前有資格將2026年4月到期的12.5億美元無抵押循環信貸額度減少0.01％。

(4) 歸類為固定利率的債務包括利率互換安排的影響，該安排可能在債務到期前到期。有關截至2023年3月31日達成的利率互換安排的信息，請參閲上一頁。

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前 30 名租户（未經審計）

（金額以千計，平方英尺除外）


租户	正方形鏡頭在分享時	按年計算租金上漲 At share (1)		佔年化每股上升租金總額的百分比
元平臺有限公司	1,451,153	$	160,479	9.0	%
IPG 及其關聯公司	967,552	64,173		3.6	%
城堡	585,460	62,498		3.6	%
紐約大學	685,290	47,605		2.6	%
谷歌/摩托羅拉移動（由谷歌擔保）	759,446	41,129		2.3	%
彭博社有限責任公司	306,768	40,256		2.2	%
公平金融人壽保險公司	335,356	35,378		2.0	%
亞馬遜（包括其全食子公司）	312,694	30,349		1.7	%
美國斯沃琪集團	14,949	28,693		1.6	%
紐伯格·伯曼集團有限責任公司	306,612	27,283		1.5	%
麥迪遜廣場花園及其附屬機構	411,923	27,107		1.5	%
AMC Networks, Inc.	326,717	25,391		1.4	%
LVMH 品牌	65,060	24,908		1.4	%
美國銀行	247,459	24,521		1.4	%
蘋果公司	412,434	24,077		1.3	%
維多利亞的祕密	33,156	19,501		1.1	%
普華永道	241,196	19,148		1.1	%
梅西百貨	242,837	17,886		1.0	%
雅虎公司	161,588	16,688		0.9	%
快速零售（優衣庫）	47,167	13,636		0.8	%
庫什曼和韋克菲爾德	127,485	13,113		0.7	%
紐約市	232,010	11,837		0.7	%
足部儲物櫃	149,987	11,456		0.6	%
AbbVie Inc.	168,673	11,152		0.6	%
阿克森資本	93,127	10,720		0.6	%
Alston & Bird LLP	126,872	10,161		0.6	%
伯靈頓外套廠	108,844	10,038		0.6	%
WSP 美國	172,666	9,882		0.5	%
Kirkland & Ellis LLP	106,751	9,231		0.5	%
Foley & Lardner LLP	103,970	9,108		0.5	%
				47.9	%

________________________________

(1) 表示免租金加上租户報銷額之前的每月合同基本租金乘以 12。按股計算的年化租金包括已簽訂但尚未開始的租約或同一空間的空置租户。

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平方英尺（未經審計）
（以千為單位的平方英尺）
		在 Vornado 的分享下
	在 100%		正在開發或不可出租	服役中
		總計		辦公室	零售	陳列室	其他
分段：
紐約：
辦公室	19,918	17,220	1,170	15,867	—	183	—
零售	2,540	2,102	280	—	1,822	—	—
住宅——1,664 個單元	1,499	766	—	—	—	—	766
亞歷山大（32.4% 的權益），包括312套住宅單元	2,454	795	—	305	408	—	82
	26,411	20,883	1,450	16,172	2,230	183	848

其他：
超市	3,898	3,889	264	2,061	102	1,247	215
加利福尼亞街 555 號（70% 的利息）	1,819	1,274	—	1,240	34	—	—
其他	2,845	1,346	144	212	879	—	111
	8,562	6,509	408	3,513	1,015	1,247	326

截至2023年3月31日的總平方英尺	34,973	27,392	1,858	19,685	3,245	1,430	1,174

截至2022年12月31日的總平方英尺	34,974	27,394	1,927	19,644	3,200	1,449	1,174

停車場（上面不包括在內）：	平方英尺	的數量車庫	的數量空間
紐約	1,635	9	4,804
超市	558	4	1,643
加利福尼亞街 555 號	168	1	453
羅斯林廣場	411	4	1,094
截至2023年3月31日的總計	2,772	18	7,994

- 31 -


入住率（未經審計）

	紐約		超市		加利福尼亞街 555 號
入住率為：
2023年3月31日	89.9	%	80.3	%	94.9	%
2022年12月31日	90.4	%	81.6	%	94.7	%
2022年3月31日	91.2	%	88.9	%	94.2	%


住宅統計（未經審計）

		沃爾納多的所有權權益
	單位數量	單位數量	入住率	每月平均值每單位租金
紐約：
2023年3月31日	1,976	941	96.8%	$3,914
2022年12月31日	1,976	941	96.7%	$3,882
2022年3月31日	1,983	948	97.1%	$3,771

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地面租賃（未經審計）
（金額以千計，平方英尺除外）

財產	當前年度按共享出租				下一個期權續訂日期		完全擴展租約到期		租金上漲和其他信息
合併：
紐約：
法利大廈（95% 的利息）		$	4,750			沒有		2116		沒有
佩恩 1:
土地		2,500				2073		2098		一個按公允市場價值（“FMV”）計算的25年續訂期權。FMV 租金重置發生在 2023 年和 2048 年。2023年6月生效的FMV租金重置尚未確定。
長島鐵路大廳零售		—		(1)		2048		2098		兩個 25 年續訂選項。租金的增長速度基於總收入的增加減去房地產税和運營支出的增加。下一次租金上漲發生在2028年，此後每十年增加一次。
第十一大道 260 號		4,383				沒有		2114		租金每年以消費者價格指數或複合1.5％中的較低者為準。我們有可在未來某個日期行使的購買期權，價格為11萬美元，按消費者價格指數或複合1.5％中較低者增加。
第七大道 888 號		3,350				2028		2067		FMV 有兩個 20 年續訂選項。
92 和 94 號碼頭		1,000				2060		2110		沒有
西 34 街 330 號- 65.2% 的地面租賃		10,265		(2)		2051		2149		FMV 有兩個 30 年期續訂期和一個 39 年續訂期選項。
第三大道 909 號		1,600				2041		2063		一個按當前年租金計算的22年續訂選項。
第三大道 962 號（東 58 街 150 號附樓）——地面出租 50.0%		666				沒有		2118		租金每十年重置為FMV。
其他：
韋恩鎮中心		5,374				2035		2064		兩個 10 年續訂選項和一個 9 年續訂選項。租金每年以消費者價格指數或6％中較大者為準。
安納波利斯		650				沒有		2042		固定租金在2032年增加到每年750美元。
未合併：
第九大道 61 號（45.1% 的利息）		3,635				沒有		2115		根據消費者價格指數，2023年4月以及此後每三年增加一次租金，但有上限。在2051、2071年和2096年，如果超過CPI的重置，則租金將根據扣除房地產税後的物業總收入的增長進行重置。
法拉盛（亞歷山大）（32.4% 的利息）		259				2027		2037		一個以FMV的90％為標準的10年續訂選項。

________________________________

(1) 2020年12月，我們與大都會交通管理局（“MTA”）達成協議，監督賓夕法尼亞車站長島鐵路大廳（“大廳”）的重建。在重建方面，我們與MTA達成了一項協議，該協議將擴大大廳以緩解人滿為患的情況，並將15,000平方英尺的後臺空間換成22,000平方英尺的零售臨街空間。

(2) 代表仲裁小組的租金重置決定。我們向紐約最高法院提交了撤銷或修改仲裁裁決的申請，但我們的申請被駁回。上訴法院維持了下級法院的裁決。我們正在評估上訴法院的裁決。

- 33 -


紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)			主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約：
賓夕法尼亞區：
佩恩 1
（地面租賃至 2098 年）**															思科、哈特福德火災保險、帝國健康選擇保險公司、美聯航
-辦公室	100.0	%	81.4	%	$	74.08			2,229,000	2,229,000	—				醫療服務公司、西門子移動、美國WSP、Gusto Inc.、三星*
-零售	100.0	%	100.0	%	168.82				318,000	77,000	241,000				美國銀行、星巴克、藍瓶咖啡公司、Shake Shack*
	100.0	%	82.0	%	77.61		$	158,700	2,547,000	2,306,000	241,000	$	—

賓夕法尼亞大學 2
-辦公室	100.0	%	100.0	%	61.54				1,577,000	407,000	1,170,000				麥迪遜廣場花園，EMC
-零售	100.0	%	100.0	%	618.21				43,000	4,000	39,000				摩根大通
	100.0	%	100.0	%	66.81		27,300		1,620,000	411,000	1,209,000	575,000		(4)

法利大廈（通過2116租賃的地面和建築物）**
-辦公室	95.0	%	100.0	%	110.40				730,000	730,000	—				元平臺有限公司
-零售	95.0	%	24.1	%	403.20				116,000	116,000	—				Duane Reade、Magnolia Bakery、星巴克、Birch Coffee、H&H 百吉餅
	95.0	%	89.8	%	120.96		91,700		846,000	846,000	—	—

賓夕法尼亞大學 11

-辦公室	100.0	%	100.0	%	71.22				1,110,000	1,110,000	—				蘋果公司、麥迪遜廣場花園、AMC Networks, Inc.、梅西百貨
-零售	100.0	%	80.1	%	148.57				39,000	39,000	—				PNC 銀行全國協會，星巴克
	100.0	%	99.3	%	73.39		78,300		1,149,000	1,149,000	—	500,000

西 33 街 100 號
-辦公室	100.0	%	91.5	%	67.46				859,000	859,000	—				IPG 及其關聯公司
-零售	100.0	%	16.8	%	54.94				255,000	255,000	—				Aeropostale，Candytopi
	100.0	%	75.1	%	66.84		54,600		1,114,000	1,114,000	—	480,000

西 34 街 330 號
（65.2% 通過 2149 租賃了地面）**															結構色調，
-辦公室	100.0	%	75.4	%	74.97				702,000	702,000	—				德意志公司、Web.com、Footlocker、HomeAdvisor, Inc.
-零售	100.0	%	91.1	%	127.42				22,000	22,000	—				星巴克
	100.0	%	75.7	%	76.41		40,500		724,000	724,000	—	100,000		(5)

第七大道 435 號
-零售	100.0	%	100.0	%	35.22		1,500		43,000	43,000	—	95,696			永遠 21

西 34 街 7 號
-辦公室	53.0	%	100.0	%	80.16				458,000	458,000	—				亞馬遜
-零售	53.0	%	100.0	%	359.77				19,000	19,000	—				亞馬遜、Lindt、Naturalizer（由 Caleres 擔保）
	53.0	%	100.0	%	91.97		43,000		477,000	477,000	—	300,000

第七大道 431 號
-零售	100.0	%	100.0	%	248.87		1,100		9,000	9,000	—	—			埃森

西 32 街 138-142
-零售	100.0	%	100.0	%	107.82		500		8,000	8,000	—	—

西 34 街 150 號
-零售	100.0	%	100.0	%	112.53		8,800		78,000	78,000	—	100,000			老海軍

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紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)			年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產										總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約（續）：
賓夕法尼亞學區（續）：
西 33 街 137 號
-零售	100.0	%	100.0	%	$	74.78		$	200	3,000	3,000	—	$	—

西 33 街 131-135 號
-零售	100.0	%	100.0	%	60.19			1,400		23,000	23,000	—	—

其他（3 棟建築物）
-零售	100.0	%	100.0	%	190.38			2,600		16,000	16,000	—	—

賓夕法尼亞大學分區總數								510,200		8,657,000	7,207,000	1,450,000	2,150,696

中城東區：
第三大道 909 號
（地面租賃截至 2063 年）**															IPG 及其附屬機構、AbbVie Inc.、美國郵局、
-辦公室	100.0	%	95.0	%	65.08		(6)	59,600		1,352,000	1,352,000	—	350,000		蓋勒公司、Morrison Cohen LLP、Sard Verbinnen


東 58 街 150 號 (7)
-辦公室	100.0	%	88.0	%	79.98					541,000	541,000	—			哈蘭城堡，Tournesol Realty LLC（彼得·馬裏諾）
-零售	100.0	%	100.0	%	96.27					3,000	3,000	—
	100.0	%	88.1	%	80.07			37,800		544,000	544,000	—	—

列剋星敦大道 715 號
-零售	100.0	%	100.0	%	194.78			4,300		22,000	22,000	—	—		Orangetheory Fitness、Casper、桑坦德銀行、Blu

第三大道 966 號
-零售	100.0	%	100.0	%	103.17			700		7,000	7,000	—	—		麥當勞

第三大道 968 號
-零售	50.0	%	100.0	%	181.97			1,200		7,000	7,000	—	—		富國銀行

中城東部總部								103,600		1,932,000	1,932,000	—	350,000

中城西區：
第七大道 888 號
（地面租賃截至 2067 年）**															Axon Capital LP、孤星美國收購有限責任公司、Top-New York, Inc.
-辦公室	100.0	%	90.6	%	97.05					872,000	872,000	—			聯合人才局沃爾納多行政總部
-零售	100.0	%	100.0	%	285.48					15,000	15,000	—			Redeye Grill L.P.
	100.0	%	90.7	%	98.90			78,600		887,000	887,000	—	272,400

第 57 街-2 棟建築物
-辦公室	50.0	%	85.4	%	61.25					81,000	81,000	—
-零售	50.0	%	42.5	%	118.14					22,000	22,000	—
	50.0	%	78.3	%	66.39			5,000		103,000	103,000	—	—

第七大道 825 號
-辦公室	50.0	%	79.6	%	59.02					169,000	169,000	—			Young Adult Institute Inc.，兒童新替代品公司*
-零售	100.0	%	48.6	%	73.27					4,000	4,000	—
			78.9	%	59.23			7,900		173,000	173,000	—	59,632

中城西部總部								91,500		1,163,000	1,163,000	—	332,032

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紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約（續）：
公園大道：
公園大道 280 號														Cohen & Steers Inc.、富蘭克林鄧普頓公司有限責任公司，
-辦公室	50.0	%	98.8	%	$	110.03			1,237,000	1,237,000	—			PJT Partners、Investcorp Inc.、GIC Inc.、富國銀行
-零售	50.0	%	93.8	%	62.29				28,000	28,000	—			星巴克，法薩諾餐廳
	50.0	%	98.7	%	109.03		$	135,300	1,265,000	1,265,000	—	$	1,200,000

公園大道 350 號
-辦公室	100.0	%	100.0	%	106.75		62,500		585,000	585,000	—	400,000		城堡

公園大道總部							197,800		1,850,000	1,850,000	—	1,600,000
中央大酒店：
公園大道 90 號														Alston & Bird、Capital One、普華永道、美國萬通公司、
-辦公室	100.0	%	96.3	%	81.85				938,000	938,000	—			Factset Research Systems Inc.、Foley & L
-零售	100.0	%	72.8	%	167.91				18,000	18,000	—			花旗銀行、星巴克
	100.0	%	95.9	%	83.04		73,500		956,000	956,000	—	—


第五大道 510 號
-零售	100.0	%	25.2	%	387.00		5,900		65,000	65,000	—	—		北臉

Total Gran							79,400		1,021,000	1,021,000	—	—

Madison/Fifth：
第五大道 640 號														富達投資，雅培資本管理公司，
-辦公室	52.0	%	91.6	%	104.45				246,000	246,000	—			Avolon Aerospace，Houlihan Lokey Advisors 母公司
-零售	52.0	%	96.2	%	1,061.78				69,000	69,000	—			維多利亞的祕密，戴森
	52.0	%	92.3	%	255.96		70,800		315,000	315,000	—	500,000

第五大道 666 號
-零售	52.0	%	100.0	%	425.94		44,500		114,000(8)	114,000	—	—		快速零售（優衣庫）、Hollister、天梭

麥迪遜大道 595 號														LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton Inc.
-辦公室	100.0	%	84.7	%	79.75				301,000	301,000	—			Albea 美容解決方案，Aerin LLC
-零售	100.0	%	100.0	%	734.66				30,000	30,000	—			Fendi、Berluti、Christofle Silver Inc.
	100.0	%	85.6	%	128.18		37,500		331,000	331,000	—	—

650 麥迪遜大道														蘇富比國際房地產公司、BC Partners Inc.、
-辦公室	20.1	%	85.8	%	114.62				564,000	564,000	—			Polo Ralph Lauren，威利特顧問有限責任公司（彭博慈善機構）
-零售	20.1	%	94.7	%	1,051.05				37,000	37,000	—			Moncler USA Inc.、Tod's、Celine、Balmain
	20.1	%	86.1	%	155.88		77,100		601,000	601,000	—	800,000

第五大道 689 號
-辦公室	52.0	%	100.0	%	87.80				81,000	81,000	—			雅馬哈藝術家服務公司、Brunello Cucinelli USA Inc.
-零售	52.0	%	100.0	%	910.82				17,000	17,000	—			MAC 化粧品，加拿大鵝
	52.0	%	100.0	%	184.99		16,900		98,000	98,000	—	—

第五大道 655 號
-零售	50.0	%	100.0	%	285.76		16,900		57,000	57,000	—	—		菲拉格慕

697-703 第五大道
-零售	44.8	%	100.0	%	2,438.56		42,200		26,000	26,000	—	421,000		美國斯沃琪集團，海瑞温斯頓

Total Madison/第五名							305,900		1,542,000	1,542,000	—	1,721,000

- 36 -


紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約（續）：
中城南部：
770 百老匯
-辦公室	100.0	%	85.7	%	$	110.18			1,077,000	1,077,000	—			Meta Platforms, Inc.、雅虎公司
-零售	100.0	%	92.0	%	91.81				106,000	106,000	—			美國銀行 N.A.、Wegmans Food Markets
	100.0	%	86.2	%	108.55		$	109,000	1,183,000	1,183,000	—	$	700,000

公園大道一號
														紐約大學，BMG 版權管理有限責任公司，
-辦公室	100.0	%	95.4	%	70.36				867,000	867,000	—			羅伯特 A.M. 斯特恩建築師
-零售	100.0	%	90.1	%	81.44				78,000	78,000	—			巴羅達銀行、花旗銀行、Equinox
	100.0	%	95.0	%	71.22		62,500		945,000	945,000	—	525,000






4 聯合廣場南
-零售	100.0	%	100.0	%	132.03		27,000		204,000	204,000	—	120,000		伯靈頓、Whole Foods Market、DSW、絲芙蘭

692 百老匯
-零售	100.0	%	64.4	%	68.52		1,600		36,000	36,000	—	—		春分

中城南部總部							200,100		2,368,000	2,368,000	—	1,345,000

洛克菲勒中心：
1290 美洲大道														公平金融人壽保險公司、Hachette Book Group Inc.
														布萊恩·凱夫律師事務所、紐伯格·伯曼集團有限責任公司、SSB Realty LLC、
														庫什曼和韋克菲爾德、哥倫比亞大學、LinkLaters、Venable LLP、
-辦公室	70.0	%	100.0	%	92.41				2,043,000	2,043,000	—			fubotv Inc
-零售	70.0	%	73.7	%	310.89				77,000	77,000	—			杜安·裏德、摩根大通銀行、主權銀行、星巴克
	70.0	%	99.3	%	96.86		198,500		2,120,000	2,120,000	—	950,000

蘇活區：
606 百老匯（東休斯頓街 19 號）
-辦公室	50.0	%	100.0	%	128.90				30,000	30,000	—			WeWork
-零售	50.0	%	100.0	%	692.85				6,000	6,000	—			滙豐銀行、哈曼國際
	50.0	%	100.0	%	203.08		7,100		36,000	36,000	—	74,119

443 百老匯
-零售	100.0	%	100.0	%	62.16		900		16,000	16,000	—	—		Blick 藝術材料

運河街 304 號
-零售	100.0	%	100.0	%	58.18				4,000	4,000	—			恆星作品
-住宅（4 個單位）	100.0	%	0.0	%					9,000	9,000	—
	100.0	%					200		13,000	13,000	—	—

運河街 334 號
-零售	100.0	%	0.0	%	—				4,000	4,000	—
-住宅（4 個單位）	100.0	%	0.0	%					10,000	10,000	—
	100.0	%					—		14,000	14,000	—	—

春街 148 號
-零售	100.0	%	42.4	%	355.19		1,000		8,000	8,000	—	—		馬滕斯博士

- 37 -


紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約（續）：
SoHo（續）：


春街 150 號
-零售	100.0	%	74.2	%	$	109.31			6,000	6,000	—
-住宅（1 個單位）	100.0	%	100.0	%					1,000	1,000	—
	100.0	%					$	400	7,000	7,000	—	$	—

道達爾蘇活區							9,600		94,000	94,000	—	74,119

時代廣場：
1540 百老匯														Forever 21，迪士尼，太陽鏡小屋，
-零售	52.0	%	79.9	%	169.92		22,300		161,000	161,000	—	—		MAC 化粧品，U.S. Polo

1535 百老匯
-零售	52.0	%	100.0	%	1,165.61				45,000	45,000	—			T-Mobile、Invicta、Swatch Group USA、Levi's、Sephora
-劇院	52.0	%	100.0	%	16.08				62,000	62,000	—			荷蘭-侯爵劇院
	52.0	%	100.0	%	447.95		44,400		107,000	107,000	—	—

時代廣場總部							66,700		268,000	268,000	—	—

上東區：
第三大道 1131 號
-零售	100.0	%	100.0	%	207.25		4,700		23,000	23,000	—	—		耐克、Crunch LLC、Jill

759-771 麥迪遜大道（東 66 街 40 號）
-住宅（4 個單位）	100.0	%	100.0	%					10,000	10,000	—
									10,000	10,000	—	—

上東區總數							4,700		33,000	33,000	—	—





切爾西/肉類包裝區：
第十一大道 260 號
（通過2114租賃的地面）**
-辦公室	100.0	%	100.0	%	48.76		10,200		209,000	209,000	—	—		紐約市

第十大道 85 號														谷歌、Telehouse 國際公司、
-辦公室	49.9	%	80.4	%	92.62				595,000	595,000	—			Clear Secure, Inc.*
-零售	49.9	%	75.7	%	70.80				43,000	43,000	—			La Brasseria
	49.9	%	80.1	%	91.36		46,200		638,000	638,000	—	625,000

西 26 街 537 號
-零售	100.0	%	100.0	%	161.89		2,800		17,000	17,000	—	—		切爾西工廠公司

第九大道 61 號（2 棟建築）
（通過 2115 租賃的地面）**
-辦公室	45.1	%	100.0	%	142.23				171,000	171,000	—			安泰人壽保險公司、蘋果公司
-零售	45.1	%	100.0	%	361.17				23,000	23,000	—			星巴克
	45.1	%	100.0	%	156.63		32,400		194,000	194,000	—	167,500

西 22 街 512 號														華納媒體、Next Jump、Pura Vida 投資公司、
-辦公室	55.0	%	84.5	%	119.42				165,000	165,000	—			摩羯座投資集團
-零售	55.0	%	100.0	%	103.84				8,000	8,000	—			Galeria Nara Roesler，《哈珀的書》
	55.0	%	85.2	%	118.57		17,400		173,000	173,000	—	137,124

切爾西/肉類包裝區道達爾							109,000		1,231,000	1,231,000	—	929,624

- 38 -


紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約（續）：
上西區：
西 93 街 50-70 號
-住宅（324 個單位）	49.9	%	98.4	%	$	—	$	—	283,000	283,000	—	$	83,500

翠貝卡：
獨立廣場
-住宅（1,327 個單元）	50.1	%	96.3	%					1,186,000	1,186,000	—
-零售	50.1	%	55.0	%	73.67				72,000	72,000	—			杜安·雷德
	50.1	%					2,800		1,258,000	1,258,000	—	675,000

格林威治街 339 號
-零售	100.0	%	100.0	%	74.17		300		8,000	8,000	—	—		Sarabeth's

Total Tribeca							3,100		1,266,000	1,266,000	—	675,000
新澤西州：
帕拉姆斯
-辦公室	100.0	%	83.0	%	25.10		2,600		129,000	129,000	—	—		沃爾納多的行政總部






待開發房產：
賓夕法尼亞酒店網站
-土地	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—

第 57 街
-土地	50.0	%	—		—		—		—	—	—	—

第八大道和第 34 街
-土地	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—

紐約辦公室：

總計			92.0	%	$	86.81	$	1,441,000	19,918,000	18,748,000	1,170,000	$	8,641,656

沃爾納多的所有權權益			91.8	%	$	84.25	$	1,189,300	17,220,000	16,050,000	1,170,000	$	6,174,826

紐約零售：

總計			76.5	%	$	262.50	$	441,500	2,540,000	2,260,000	280,000	$	810,815

沃爾納多的所有權權益			74.2	%	$	216.66	$	291,800	2,102,000	1,822,000	280,000	$	541,304

紐約住宅：

總計			96.8	%					1,499,000	1,499,000	—	$	758,500

沃爾納多的所有權權益			96.8	%					766,000	766,000	—	$	379,841

- 39 -


紐約段
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
紐約（續）：
亞歷山大公司:
紐約：
曼哈頓列剋星敦大道 731 號
-辦公室	32.4	%	100.0	%	$	132.12			939,000	939,000	—	$	500,000	彭博有限責任公司
-零售	32.4	%	90.3	%	254.52				140,000	140,000	—	300,000		家得寶、衚衕、Capital One
	32.4	%	98.9	%	144.85		$	152,500	1,079,000	1,079,000	—	800,000


皇后區雷哥公園一號（4.8 英畝）	32.4	%	77.0	%	50.12		13,000		338,000	338,000	—	—		伯靈頓、Bed Bath & Beyond、馬歇爾、宜家

雷哥公園二期（毗鄰雷哥公園一號），
皇后區（6.6 英畝）	32.4	%	67.9	%	64.97		26,900		615,000	615,000	—	202,544		Costco、Kohl's、TJ Maxx

皇后區法拉盛（租用至 2037 年 1.0 英畝土地）**	32.4	%	100.0	%	32.08		5,400		167,000	167,000	—	—		新世界購物中心有限責任公司

亞歷山大公寓塔，
紐約州皇后區雷哥公園
-住宅（312 個單位）	32.4	%	97.4	%					255,000	255,000	—	94,000

雷哥公園三世（毗鄰雷哥公園二期），
紐約州皇后區（3.2 英畝）(9)	32.4	%	—				—		—	—	—	—

亞歷山大道爾	32.4	%	86.9	%	104.36		197,800		2,454,000	2,454,000	—	1,096,544


紐約總計			90.1	%	$	102.14	$	2,080,500	26,411,000	24,961,000	1,450,000	$	11,307,515

沃爾納多的所有權權益			89.9	%	$	95.28	$	1,586,400	20,883,000	19,433,000	1,450,000	$	7,451,251

________________________________

* 租賃尚未開始。

** 期限假設所有續訂期權已行使（如果適用）。

(1) 辦公物業的加權平均每平方英尺年租金的上升百分比不包括車庫和最低存儲空間。零售業每平方英尺的加權平均年租金上漲不包括非銷售空間。

(2) 表示免租金加上租户報銷額之前的每月合同基本租金乘以 12。按股計算的年化租金包括已簽訂但尚未開始的租約或同一空間的空置租户。包括存儲空間和其他非銷售空間的租金，不包括住宅單元的租金。

(3) 代表合同債務義務。

(4) 循環信貸額度未償還的擔保金額。

(5) 金額代表沃爾納多擁有34.8％的土地上的債務。

(6) 不包括美國郵局49.2萬平方英尺的租約。

(7) 包括通過2118**租賃的第三大道962號（東 58 街 150 號的附樓），50.0% 的地面租金。

(8) 75,000平方英尺是從第五大道666號辦公公寓租來的。

(9) 2023年3月8日，亞歷山大簽訂了出售雷哥公園三號地塊的協議。亞歷山大預計銷售將在2023年第二季度完成。

- 40 -


其他部分
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺			拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(3)		主要租户
財產									總計財產	服役中	正在開發中或不可用用於出租
超市：
芝加哥瑪特														摩托羅拉移動（由谷歌擔保），
														1871 年，ANGI Home Services, Inc.、Yelp Inc.、Paypal, Inc.
														Allscripts Healthcarth、
														芝加哥職業心理學院，康納格拉食品公司
														創新發展研究所有限公司、Avant LLC、
														Allstate 保險公司、Medline Industries,
-辦公室	100.0	%	86.4	%	$	47.98	$	86,100	2,117,000	2,061,000	56,000			Steelcase、Baker、Knapp & Tubbs、Holly Hunt Ltd.

-陳列室/貿易展	100.0	%	72.4	%	55.95		58,500		1,462,000	1,462,000	—
-零售	100.0	%	68.2	%	45.73		2,700		92,000	92,000	—
	100.0	%	80.3	%	50.81		147,300		3,671,000	3,615,000	56,000	$	—

其他 (2 個房產)	50.0	%	93.9	%	50.55		900		19,000	19,000	—	27,620
Total THE MART，							148,200		3,690,000	3,634,000	56,000	27,620


92 和 94 號碼頭（紐約）（通過2110 租賃的地面和建築物）**	100.0	%	—		—		—		208,000	—	208,000	—

待開發房產：
527 West Kinzie，芝加哥	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—


Total THE			80.4	%	$	50.81	$	148,200	3,898,000	3,634,000	264,000	$	27,620

沃爾納多的所有權權益			80.3	%	$	50.81	$	147,800	3,889,000	3,625,000	264,000	$	13,810

加利福尼亞街 555 號：
加利福尼亞街 555 號	70.0	%	99.2	%	$	92.27	135,400		1,506,000	1,506,000	—	$	1,200,000	美國銀行、N.A.、道奇和考克斯、高盛公司，
														Jones Day、Kirkland & Ellis LLP、摩根士丹利公司公司，
														麥肯錫公司、瑞銀金融服務、
														KKR Financial、微軟公司、
														Fenwick & West LLP，Sidley Austin

蒙哥馬利街 315 號	70.0	%	99.7	%	86.23		19,900		235,000	235,000	—	—		美國銀行，北卡羅來納州，雷格斯，Ripple Labs Inc.，藍盾，貸款房屋公司

蒙哥馬利街 345 號	70.0	%	0.0	%	—		—		78,000	78,000	—	—

加利福尼亞街總計 555 號			94.9	%	$	91.46	$	155,300	1,819,000	1,819,000	—	$	1,200,000

沃爾納多的所有權權益			94.9	%	$	91.46	$	108,700	1,274,000	1,274,000	—	$	840,000

________________________________

* 租賃尚未開始。

** 期限假設所有續訂期權已行使（如果適用）。

(1) 每平方英尺的加權平均遞增年租金不包括地租、倉儲租金和車庫。

(3) 代表合同債務義務。

- 41 -


其他部分
屬性表
（按年遞增的租金金額，以千計）	% 所有權		% 佔用率		加權平均值已上升年租金 PSF (1)		年化租金上漲 (2)		平方英尺				拖欠款（非公認會計準則）（以千計）(4)		主要租户
財產									總計財產	服役中		正在開發中或不可用用於出租
										由... 擁有公司	由... 擁有租户 (3)
其他：
弗吉尼亞州：
羅斯林廣場
-辦公室-4 棟建築	46.2	%	62.3	%	$	53.23			736,000	432,000	—	304,000			內森聯合公司執行董事會
-住宅-2 棟建築物（197 個單元）	43.7	%	93.4	%					253,000	253,000	—	—
	45.6	%					$	13,795	989,000	685,000	—	304,000	$	31,000

時尚中心購物中心/華盛頓塔
-辦公室	7.5	%	75.0	%	55.92				170,000	170,000	—	—	42,300		蘭德公司
-零售	7.5	%	93.4	%	39.84				868,000	868,000	—	—	412,700		梅西百貨、諾德斯特龍
	7.5	%	90.4	%	42.03		51,687		1,038,000	1,038,000	—	—	455,000

新澤西州：
韋恩市中心，韋恩（地面租賃截至 2064 年）**	100.0	%	100.0	%	31.11		14,774		690,000	243,000	443,000	4,000	—		jcPenney、Costco、Dick's Sports Goods、
															Nordstrom Rack，UFC FIT

大西洋城（在 2070 年之前租給了 VICI 的 11.3 英畝土地博爾加塔酒店部分房產和賭場綜合體）	100.0	%	100.0	%	—		—		—	—	—	—	—		VICI 地產（地面承租人）

馬裏蘭州：
安納波利斯（租賃至2042年的地面和建築物）**	100.0	%	100.0	%	11.70		1,577		128,000	128,000	—	—	—		家得寶

其他合計			88.5	%	$	40.49	$	81,833	2,845,000	2,094,000	443,000	308,000	$	486,000

沃爾納多的所有權權益			92.4	%	$	30.22	$	26,600	1,346,000	759,000	443,000	144,000	$	49,753

________________________________

** 期限假設所有續訂期權已行使（如果適用）。

(1) 每平方英尺的加權平均遞增年租金不包括地租、倉庫租金、車庫和住宅。

（3）由租户在從公司租賃的土地上擁有。

(4) 代表合同債務義務。

- 42 -

投資者信息

公司高管：

史蒂芬·羅斯

董事會主席兼首席執行官

邁克爾·佛朗哥

總裁兼首席財務官

Glen J. Weiss

執行副總裁-辦公租賃-房地產聯席主管

巴里·S·蘭格

執行副總裁-開發-房地產聯席主管

Haim Chera

執行副總裁-零售主管

託馬斯·J·薩內利

執行副總裁-財務兼首席行政官

研究報道

卡米爾·邦內爾

Caitlin Burrows/Julien Blouin

羅納德·卡姆德姆

美國銀行/美國銀行證券

高盛

摩根士丹利

416-369-2140

212-902-4736/212-357-7297

212-296-8319

約翰·P·金

迪倫·布爾津斯基

亞歷山大戈德法布/康納·米切爾

BMO 資本市場

綠街顧問

派珀·桑德勒

212-885-4115

949-640-8780

212-466-7937/203-861-7615

邁克爾·格里芬

安東尼·保隆/雷鍾

尼古拉斯·尤利科

花旗銀行

摩根大通

斯科舍資本（美國）公司

212-816-5871

212-622-6682/212-622-5411

212-225-6904

德里克·約翰斯頓

馬克·斯特里特/伊恩·斯奈德

邁克·劉易斯

德意志銀行

摩根大通固定收益

信託證券

212-250-5683

212-834-5086/212-834-3798

212-319-5659

史蒂夫·薩克瓦

維克拉姆·馬爾霍特拉

Evercore IS

瑞穗證券（美國）有限公司

212-446-9462

212-282-3827

研究報道-作為一項服務提供給相關方，而不是對任何報告的認可，或對其中包含的任何信息的準確性的陳述。分析師報告中表達的觀點、預測和其他前瞻性陳述如有更改，恕不另行通知。

- 43 -

附錄

定義和非公認會計準則對賬


財務補助定義

財務補充文件包括各種非公認會計準則財務指標。這些非公認會計準則指標的描述如下。以下頁面提供了這些非公認會計準則指標與最直接可比的GAAP指標的對賬情況。

每股淨營業收入（“NOI”）和每股淨收益——現金基礎——每股淨收益代表總收入減去運營支出，包括我們在部分持股實體的份額。每股淨收益-現金基礎表示經調整後的每股淨資產淨收益，不包括直線租金收入和支出、低於和超過市場租賃的收購攤銷、淨額和其他非現金調整。我們認為，每股淨資產收益率——現金基礎是做出決策和評估各細分市場未釋放業績的主要非公認會計準則財務指標，因為它與總資產回報率有關，而不是槓桿式股本回報率。由於房地產是根據每股淨資產收益率-現金基礎進行買入和賣出的，因此我們利用這種衡量標準來做出投資決策，並將我們的資產表現與同行的表現進行比較。每股淨資產收益和每股淨資產收益——現金基礎不應被視為淨收入或運營現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準進行比較。

Same Store share and share share and Share sare — 同門店每股淨資產淨利潤代表本年度和上一年度報告期內在役業務的每股淨盈利指數。同一家門店的每股淨資產淨利潤——現金基礎是調整後的同一家門店的每股淨收益，不包括直線租金收入和支出、低於和超過市場租約的收購攤銷、淨額和其他非現金調整。我們提出這些非公認會計準則指標是為了（i）便於對我們的房地產和細分市場的運營業績進行有意義的比較，（ii）就是否購買、出售或再融資房地產做出決定，以及（iii）將我們的房地產和細分市場的表現與同行的表現進行比較。同一家門店的股本淨收益和同一家門店的每股淨收益——現金基礎不應被視為運營淨收入或現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準相提並論。

運營資金（“FFO”）——FFO是根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）理事會通過的定義計算的。NAREIT將FFO定義為經調整後的GAAP淨收益或虧損，不包括某些房地產資產銷售的淨收益、房地產減值損失、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他特定項目，包括未合併子公司此類調整的按比例份額。FFO和攤薄後每股FFO是管理層、投資者和分析師使用的非公認會計準則財務指標，用於促進對各期之間和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，後者基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值，而不是根據現有市場狀況波動。公司還使用歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率，並根據影響各期FFO可比性的某些項目進行了調整，作為確定高級管理層基於績效的薪酬的幾個標準之一。FFO 不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應將其視為績效衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的現金流的替代方案。FFO 可能無法與其他公司採用的類似標題的措施相提並論。

可供分配的資金（“FAD”）——FAD的定義是FFO減去（i）現金基礎經常性租户改善、租賃佣金和資本支出，（ii）收購的低於市場租金的直線租金和攤銷，淨額和（iii）其他非現金收入，以及（iv）其他非現金收入。FAD 是一項非公認會計準則財務指標，無意代表現金流，也不表示根據公認會計原則確定的經營活動提供的現金流。FAD僅作為補充披露提出，管理層認為該披露提供了有關公司為股息提供資金能力的有用信息。

房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“ebitdare”）——ebitdare（即房地產公司的息税折舊攤銷前利潤）是NAREIT制定的一項非公認會計準則財務指標，它可能無法與未根據NAREIT定義計算息税折舊攤銷前利潤的其他房地產投資信託基金報告的息税折舊攤銷前利潤相提並論。NAREIT將ebitdare定義為GAAP淨收益或虧損，加上利息支出，加上所得税支出，加上折舊和攤銷，加上（減去）處置折舊財產的虧損和收益，包括控制權變更的損失，加上合資企業折舊財產價值下降導致的折舊財產和未合併實體投資的減值減記，加上為反映該實體在息税折舊攤銷前利潤中所佔份額而進行的調整未合併實體的DA。公司之所以將ebitdare包括在內，是因為它是其他房地產投資信託基金使用的績效指標，因此可以為投資者提供有用的信息，將Vornado的表現與其他房地產投資信託基金的表現進行比較。

- i -


非公認會計準則對賬歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）與歸屬於普通股股東的淨收益的對賬，經調整（未經審計）
（金額以千計，每股金額除外）
	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）	$	5,168	$	26,478	$	(493,280)
攤薄後每股	$	0.03	$	0.14	$	(2.57)

影響歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）的某些（收入）支出項目：
出售220套CPS公寓的税後淨收益	(6,173)		(5,412)		(29,773)
我們在法利大廈（通過應納税房地產投資信託基金子公司持有）的投資的遞延所得税負債	2,875		3,173		3,482
全資和部分自有資產的非現金房地產減值損失	—		—		595,488
其他	288		7,829		(17,706)
	(3,010)		5,590		551,491
非控股權益在上述調整中所佔的份額	215		(386)		(38,257)
影響歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）的某些（收入）支出項目總額	$	(2,795)	$	5,204	$	513,234


調整後歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）	$	2,373	$	31,682	$	19,954
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.01	$	0.16	$	0.10

-二-


非公認會計準則對賬歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）與歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上假設轉換（未經審計）
（金額以千計，每股金額除外）
	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）與歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上假設轉換率（非公認會計準則）：
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）	$	5,168	$	26,478	$	(493,280)
攤薄後每股	$	0.03	$	0.14	$	(2.57)

FFO 調整：
不動產的折舊和攤銷	$	94,792	$	105,962	$	121,900
房地產減值損失	—		—		19,098
出售房地產的淨收益	—		(551)		(30,397)
為得出FFO而對部分控股實體的淨收益（虧損）中的權益調整所佔的比例份額：
不動產的折舊和攤銷	27,469		32,139		32,243


房地產減值損失	—		—		576,390
	122,261		137,550		719,234
非控股權益在上述調整中所佔的份額	(8,746)		(9,506)		(49,894)
FFO 調整數，淨額	$	113,515	$	128,044	$	669,340


歸屬於普通股股東的FFO（非公認會計準則）	$	118,683	$	154,522	$	176,060
攤薄型可轉換證券的假定轉換的影響	400		386		405
歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率（非公認會計準則）	119,083		154,908		176,465
重新添加分配給運營合夥企業非控股權益的FFO	9,146		11,471		13,107
歸屬於A類單位持有人的FFO（非公認會計準則）	$	128,229	$	166,379	$	189,572
攤薄後每股FFO（非公認會計準則）	$	0.61	$	0.80	$	0.91

-iii-


非公認會計準則對賬經調整後，歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上可歸於普通股股東的假定轉換為FFO加上假設的轉換（未經審計）
（金額以千計，每股金額除外）
	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率（非公認會計準則）	$	119,083	$	154,908	$	176,465
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.61	$	0.80	$	0.91

影響歸屬於普通股股東的FFO的某些（收入）支出項目加上假設的轉換率：
出售220套CPS公寓的税後淨收益	$	(6,173)	$	(5,412)	$	(29,773)
我們在法利大廈（通過應納税房地產投資信託基金子公司持有）的投資的遞延所得税負債	2,875		3,173		3,482
其他	288		(549)		(13,923)
	(3,010)		(2,788)		(40,214)
非控股權益在上述調整中所佔的份額	215		193		2,790
影響歸屬於普通股股東的FFO的某些（收入）支出項目總額加上假設轉換率，淨額	$	(2,795)	$	(2,595)	$	(37,424)
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	(0.01)	$	(0.01)	$	(0.19)

經調整後，歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率（非公認會計準則）	$	116,288	$	152,313	$	139,041
攤薄後每股（非公認會計準則）	$	0.60	$	0.79	$	0.72

-iv-


非公認會計準則對賬歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上假設轉換為FAD（未經審計）
（金額以千計）
		在已結束的三個月中
		3月31日						2022年12月31日
		2023			2022
歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率（非公認會計準則）	(A)	$	119,083		$	154,908		$	176,465

為得出FAD（非公認會計準則）而進行的調整：
某些會影響 FAD 的物品		(3,010)			(2,788)			(40,214)
租户的經常性改善、租賃佣金和其他資本支出		(60,601)			(36,757)			(42,282)
股票薪酬支出		11,714			13,155			6,362
債務發行成本的攤銷		8,840			5,555			7,358
個人財產折舊		1,231			1,214			1,381
對直線租金、收購的低於市場租金的攤銷、淨額和其他的非現金調整		5,052			(3,130)			(2,156)
運營合夥企業在上述調整中所佔份額中的非控股權益		2,541			1,572			4,657
FAD 調整，淨額	(B)	(34,233)			(21,179)			(64,894)

FAD（非公認會計準則）	(A+B)	$	84,850		$	133,729		$	111,571

FAD 支付率 (1)		85.2		%	76.8		%	93.0		%

________________________________

(1) 由於現金支出時間的波動、新租約的開始以及我們運營的季節性，按季度計算的FAD支付比率不一定代表全年的金額。

- v -

非公認會計準則對賬

淨收益（虧損）與每股淨營業收入和每股淨營業收入的對賬——現金制（未經審計）

（金額以千計）


	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
淨收益（虧損）	$	11,198	$	53,375	$	(525,002)
折舊和攤銷費用	106,565		117,443		133,871
一般和管理費用	41,595		41,216		31,439
交易相關成本、減值損失及其他	658		1,005		26,761
部分所有實體的（收入）損失	(16,666)		(33,714)		545,126
房地產基金投資的虧損（收入）	19		(5,674)		1,880
利息和其他投資收入，淨額	(9,603)		(1,018)		(10,587)
利息和債務支出	86,237		52,109		88,242
處置全資和部分擁有資產的淨收益	(7,520)		(6,552)		(65,241)
所得税支出	4,667		7,411		6,974
來自部分持股實體的NOI	68,097		78,692		77,221
歸屬於合併子公司非控股權益的NOI	(11,764)		(20,035)		(18,929)
NOI at share	273,483		284,258		291,755
對直線租金、收購的低於市場租金的攤銷、淨額和其他的非現金調整	5,052		(3,130)		(2,156)
每股淨資產收益率——現金制	$	278,535	$	281,128	$	289,599

-六-

非公認會計準則對賬

每股淨營業收入和每股淨營業收入的組成部分——現金基礎（未經審計）

（金額以千計）


	在截至3月31日的三個月中，
	總收入				運營費用				NOI				非現金調整 (1)				NOI-現金基礎
	2023		2022		2023		2022		2023		2022		2023		2022		2023		2022
紐約	$	363,814	$	358,548	$	(188,321)	$	(177,535)	$	175,493	$	181,013	$	9,796	$	(17,445)	$	185,289	$	163,568
其他	82,109		83,582		(40,452)		(38,994)		41,657		44,588		92		688		41,749		45,276
合併總計	445,923		442,130		(228,773)		(216,529)		217,150		225,601		9,888		(16,757)		227,038		208,844
非控股權益在合併子公司中的份額	(56,815)		(53,867)		45,051		33,832		(11,764)		(20,035)		(5,614)		14,635		(17,378)		(5,400)
我們在部分持股實體中的份額	115,526		122,558		(47,429)		(43,866)		68,097		78,692		778		(1,008)		68,875		77,684
沃爾納多的份額	$	504,634	$	510,821	$	(231,151)	$	(226,563)	$	273,483	$	284,258	$	5,052	$	(3,130)	$	278,535	$	281,128


	截至2022年12月31日的三個月
	總收入		運營費用		NOI		非現金調整 (1)		NOI-現金基礎
紐約	$	366,699	$	(179,910)	$	186,789	$	3,047	$	189,836
其他	80,241		(33,567)		46,674		2,913		49,587
合併總計	446,940		(213,477)		233,463		5,960		239,423
非控股權益在合併子公司中的份額	(58,108)		39,179		(18,929)		(6,517)		(25,446)
我們在部分持股實體中的份額	125,031		(47,810)		77,221		(1,599)		75,622
沃爾納多的份額	$	513,863	$	(222,108)	$	291,755	$	(2,156)	$	289,599

________________________________

(1) 包括對直線租金、收購的低於市場租金的攤銷、淨額和其他的調整。

-七-


非公認會計準則對賬
與2022年3月31日相比，截至2023年3月31日的三個月中，股本淨資產收益與同一家門店的每股淨資產淨利潤的對賬（未經審計）
（金額以千計）


	總計			紐約			超市			加利福尼亞街 555 號			其他
截至2023年3月31日的三個月淨資產淨值	$	273,483		$	235,994		$	15,409		$	16,929		$	5,151
減少來自以下來源的股本淨收益：
處置	134			134			—			—			—
開發房產	(7,545)			(7,545)			—			—			—
其他非同一家門店（收入）支出，淨額	(1,487)			3,664						—			(5,151)
截至2023年3月31日的三個月中，同一家門店的每股淨資產負債率	$	264,585		$	232,247		$	15,409		$	16,929		$	—

截至2022年3月31日的三個月淨資產淨值	$	284,258		$	243,667		$	19,914		$	16,235		$	4,442
減少來自以下來源的股本淨收益：
處置	(3,232)			(3,232)			—			—			—
開發房產	(7,440)			(7,440)			—			—			—
其他非同店收入，淨額	(8,918)			(4,476)			—			—			(4,442)
截至2022年3月31日的三個月中，同一家門店的淨資產收益率	$	264,668		$	228,519		$	19,914		$	16,235		$	—

（減少）同一家門店的每股淨資產淨值增加	$	(83)		$	3,728		$	(4,505)		$	694		$	—

同店每股淨資產收益增長百分比（減少）	0.0		%	1.6		%	(22.6)		%	4.3		%	0.0		%

-八-


非公認會計準則對賬
與2022年3月31日相比，截至2023年3月31日的三個月的每股淨資產收益率——現金基礎與同一家門店的每股淨資產收益——現金基礎的對賬（未經審計）
（金額以千計）


	總計			紐約			超市			加利福尼亞街 555 號			其他
每股淨資產收益——截至2023年3月31日的三個月的現金基礎	$	278,535		$	241,027		$	14,675		$	17,718		$	5,115
減去每股淨資產收益——現金基礎來自：
處置	134			134			—			—			—
開發房產	(6,770)			(6,770)			—			—			—
其他非同店收入，淨額	(6,070)			(955)			—			—			(5,115)
同一家門店的每股淨資產收益——截至2023年3月31日的三個月的現金基礎	$	265,829		$	233,436		$	14,675		$	17,718		$	—

每股淨資產收益——截至2022年3月31日的三個月的現金基礎	$	281,128		$	239,692		$	20,436		$	16,360		$	4,640
減去每股淨資產收益——現金基礎來自：
處置	(3,252)			(3,252)			—			—			—
開發房產	(6,756)			(6,756)			—			—			—
其他非同店收入，淨額	(9,332)			(4,692)			—			—			(4,640)
同一家門店的每股淨資產收益率——截至2022年3月31日的三個月的現金基礎	$	261,788		$	224,992		$	20,436		$	16,360		$	—

同一家門店的每股淨資產收益增加（減少）——現金制	$	4,041		$	8,444		$	(5,761)		$	1,358		$	—

同一家門店的每股淨資產淨值增加（減少）百分比——現金制	1.5		%	3.8		%	(28.2)		%	8.3		%	0.0		%

-ix-


非公認會計準則對賬
與2022年12月31日相比，截至2023年3月31日的三個月中，股本淨資產收益與同一家門店的每股淨資產淨利潤的對賬（未經審計）
（金額以千計）


	總計			紐約			超市			加利福尼亞街 555 號			其他
截至2023年3月31日的三個月淨資產淨值	$	273,483		$	235,994		$	15,409		$	16,929		$	5,151
減少來自以下來源的股本淨收益：
處置	134			134			—			—			—
開發房產	(7,545)			(7,545)			—			—			—
其他非同一家門店（收入）支出，淨額	(1,189)			3,962			—			—			(5,151)
截至2023年3月31日的三個月中，同一家門店的每股淨資產負債率	$	264,883		$	232,545		$	15,409		$	16,929		$	—

截至2022年12月31日的三個月淨資產淨值	$	291,755		$	248,595		$	21,276		$	16,641		$	5,243
減少來自以下來源的股本淨收益：
處置	(1,499)			(1,499)			—			—			—
開發房產	(5,423)			(5,423)			—			—			—
其他非同店收入，淨額	(8,201)			(2,756)			(202)			—			(5,243)
截至2022年12月31日的三個月中，同一家門店的淨資產收益率	$	276,632		$	238,917		$	21,074		$	16,641		$	—

（減少）同一家門店的每股淨資產淨值增加	$	(11,749)		$	(6,372)		$	(5,665)		$	288		$	—

同店每股淨資產收益增長百分比（減少）	(4.2)		%	(2.7)		%	(26.9)		%	1.7		%	0.0		%

- x -


非公認會計準則對賬
與2022年12月31日相比，截至2023年3月31日的三個月的每股淨資產收益率——現金基礎與同一家門店的每股淨資產收益——現金基礎的對賬（未經審計）
（金額以千計）


	總計			紐約			超市			加利福尼亞街 555 號			其他
每股淨資產收益——截至2023年3月31日的三個月的現金基礎	$	278,535		$	241,027		$	14,675		$	17,718		$	5,115
減去每股淨資產收益——現金基礎來自：
處置	134			134			—			—			—
開發房產	(6,770)			(6,770)			—			—			—
其他非同店收入，淨額	(5,709)			(594)			—			—			(5,115)
同一家門店的每股淨資產收益——截至2023年3月31日的三個月的現金基礎	$	266,190		$	233,797		$	14,675		$	17,718		$	—

每股淨資產收益——截至2022年12月31日的三個月的現金基礎	$	289,599		$	243,712		$	23,163		$	17,672		$	5,052
減去每股淨資產收益——現金基礎來自：
處置	(1,184)			(1,184)			—			—			—
開發房產	(4,555)			(4,555)			—			—			—
其他非同店收入，淨額	(8,075)			(2,821)			(202)			—			(5,052)
同一家門店的每股淨資產收益率——截至2022年12月31日的三個月的現金基礎	$	275,785		$	235,152		$	22,961		$	17,672		$	—

同一家門店的每股淨資產淨值增加（減少）——現金制	$	(9,595)		$	(1,355)		$	(8,286)		$	46		$	—

同門店每股淨資產收益增長百分比（減少）——現金收益	(3.5)		%	(0.6)		%	(36.1)		%	0.3		%	0.0		%

-十一-


非公認會計準則對賬
合併負債淨額與合併合同債務的對賬（未經審計）
（金額以千計）

	截至2023年3月31日
	合併債務，淨額		延期融資成本、淨額和其他		合併合同債務
應付抵押貸	$	5,717,338	$	49,877	$	5,767,215
高級無抵押票據	1,192,342		7,658		1,200,000
8億美元無抵押定期貸款	793,517		6,483		800,000
2.5 億美元的無抵押循環信貸額度	575,000		—		575,000
	$	8,278,197	$	64,018	$	8,342,215

-十二-

非公認會計準則對賬

淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤的對賬（未經審計）

（金額以千計）


	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）的對賬：
淨收益（虧損）	$	11,198	$	53,375	$	(525,002)
減去歸屬於合併子公司非控股權益的淨虧損（收益）	9,928		(9,374)		10,493
歸屬於運營夥伴關係的淨收益（虧損）	21,126		44,001		(514,509)
每股息税折舊攤銷前利潤調整：
折舊和攤銷費用	123,492		139,315		155,524
利息和債務支出	111,117		70,190		111,848
所得税支出	4,954		7,591		7,913
房地產減值損失	—		—		595,488

出售房地產的淨收益	—		(551)		(30,397)
分享息税折舊攤銷前利潤	260,689		260,546		325,867
歸屬於合併子公司非控股權益的息税折舊攤銷前利潤	12,186		23,897		18,137
息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	272,875	$	284,443	$	344,004

-十三-


非公認會計準則對賬調整後的息税折舊攤銷前利潤與息税折舊攤銷前利潤的對賬（未經審計）
（金額以千計）
	在已結束的三個月中
	3月31日				2022年12月31日
	2023		2022
息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	272,875	$	284,443	$	344,004

歸屬於合併子公司非控股權益的息税折舊攤銷前利潤	(12,186)		(23,897)		(18,137)

影響息税折舊攤銷前利潤的某些（收入）支出項目：
出售 220 套 CPS 公寓單元的收益	(7,520)		(6,001)		(34,844)
處置全資和部分擁有資產的淨收益	(129)		—		(17,372)
其他	1,075		(549)		7,620
影響息税折舊攤銷前利潤的某些（收入）支出項目總額	(6,574)		(6,550)		(44,596)

調整後的息税折舊攤銷前利潤（非公認會計準則）	$	254,115	$	253,996	$	281,271

-十四-