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沃爾納多公佈2023年第一季度財務業績

紐約市 | 2023 年 5 月 1 日

沃爾納多房地產信託基金（紐約證券交易所代碼：VNO）今天報道説：

截至2023年3月31日的季度財務業績

截至2023年3月31日的季度，歸屬於普通股股東的淨收益為5,168,000美元，攤薄每股收益為0.03美元，而去年同期為26,478,000美元，攤薄每股收益為0.14美元。經下表所列影響各期可比性的項目調整後，截至2023年3月31日的季度，經調整後（非公認會計準則）歸屬於普通股股東的淨收益為237.3萬美元，攤薄每股收益為0.01美元，上一季度為31,682,000美元，攤薄每股收益為0.16美元。

截至2023年3月31日的季度，歸屬於普通股股東的運營資金（“FFO”）加上假設轉換率（非公認會計準則）為119,083,000美元，合攤薄每股0.61美元，而去年同期為154,908,000美元，攤薄每股0.80美元。經下頁表格中列出的影響各期可比性的項目調整後，截至2023年3月31日的季度，歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換率（非公認會計準則）為116,288,000美元，攤薄每股0.60美元，上一季度為152,313,000美元，攤薄每股0.79美元。

下表對歸屬於普通股股東的淨收益與調整後歸屬於普通股股東的淨收益（非公認會計準則）進行了對賬：

下表核對了歸屬於普通股股東的FFO加上歸屬於普通股股東的假設轉換（非公認會計準則）再加上調整後的假設轉換（非公認會計準則）：

FFO，作為調整後的橋樑——2023 年第一季度與 2022 年第一季度

下表將截至2022年3月31日的三個月中歸屬於普通股股東的FFO加上調整後（非公認會計準則）的假設轉換與截至2023年3月31日的三個月中歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換（非公認會計準則）聯繫起來：

截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上假設轉換率（非公認會計準則），見第9頁。上文提供了歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上歸屬於普通股股東的假設轉換為FFO加上經調整後的假設轉換。

股息/股票回購計劃：

2023年4月26日，Vornado宣佈將把普通股的分紅推遲到2023年底，屆時，在最終確定其2023年應納税所得額（包括資產出售的影響）後，它將根據董事會的決定，以（i）現金或（ii）現金和證券的組合形式支付2023年的股息。

沃爾納多還宣佈，其董事會已授權根據新制定的股票回購計劃回購高達2億美元的已發行普通股。股息或資產出售中留存的現金將用於減少債務和/或基金份額回購。

公園大道 350 號：

2023年1月24日，我們和魯丁家族（“魯丁”）與Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel創始人兼首席執行官（“KG”）的子公司完成了與公園大道350號和東52街40號有關的一系列交易的協議。

根據協議，Citadel master在 “原樣” 的基礎上租賃了佔地58.5萬平方英尺的曼哈頓公園大道350號辦公樓，為期十年，初始年淨租金為36,000萬美元。根據租賃條款，沒有提供租户補貼或免費租金。Citadel還將主租賃魯丁位於東52街40號（39萬平方英尺）的鄰近房產。

此外，我們還與魯丁（“Vornado/Rudin”）成立了一家合資企業，以4000萬美元的價格收購了東51街39號，在成立下文所述的KG合資企業後，我們將把該物業與公園大道350號和東52街40號合併，創建一個首屈一指的開發用地（統稱為 “場地”）。此次收購預計將於2023年第二季度完成。

從 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以選擇以下任一選項：

•收購與Vornado/Rudin合資企業60％的權益，該合資企業的估值將達到12億美元（給沃爾納多9億美元，給魯丁3億美元），並根據東中城街區劃建造一座新的170萬平方英尺的辦公大樓（“項目”），由沃爾納多/魯丁擔任開發商。KG將擁有合資企業60％的股份，Vornado/Rudin將擁有40％的股份（沃爾納多擁有36％的股份，魯丁擁有合資企業4％的股份以及沃爾納多/魯丁合資企業的2.5億美元優先股權益）。

◦在合資企業成立時，Citadel或其關聯公司將在該項目中為其位於紐約市的主要辦公室簽訂一份為期15年的錨定租約，並附有續訂選項，該租約佔地約850,000平方英尺（具有擴建和收縮權）；

◦Citadel空間的租金將由基於項目總成本的百分比回報（根據實際資本成本進行調整）的公式確定；

◦主租賃將在預定的拆除開始時終止；

•或者，行使以14億美元（10.85億美元給沃爾納多，3.15億美元給魯丁）收購網站的選擇權，在這種情況下，Vornado/Rudin將不會參與新的開發。

此外，從2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin可以選擇以12億美元（向沃爾納多出售9億美元，向魯丁出售3億美元）將該網站出售給KG。在任何看跌期權成交後的十年內，除非看跌期權是應KG組建合資企業的請求而行使的，或者KG支付了2億美元的終止金，否則如果KG繼續開發本網站，Vornado/Rudin將有權按照上述條款與KG投資合資企業。

處置：

亞歷山大公司（“亞歷山大”）

2023 年 3 月 8 日，亞歷山大達成協議，以 71,060,000 美元的價格出售位於紐約皇后區的 Rego Park III 地塊，其中包括棕地税收優惠的對價以及迄今為止的計劃、規格和改進費用報銷。亞歷山大預計將在2023年第二季度完成出售，並將確認約5.4億美元的財務報表收益。出售完成後，我們將確認我們在淨收益中所佔的約16,000,000美元。

融資：

參與西 34 街 150 號貸款

2023 年 1 月 9 日，我們在西 34 街 150 號的2.05億美元抵押貸款中參與的1.05億美元抵押貸款得到償還，這使合併資產負債表上的 “其他資產” 和 “應付抵押貸款淨額” 減少了1.05億美元。剩餘的1億美元抵押貸款餘額的利息為SOFR加1.86％，受利率上限安排的約束，SOFR執行率為4.10％，將於2024年5月到期。

融資-續：

利率套期保值活動

在截至2023年3月31日的三個月中，我們簽訂了以下利率互換協議。有關我們的利率互換和上限安排的更多詳情，請參閲我們截至2023年3月31日的季度補充運營和財務數據包的第28頁。

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(1) 無抵押定期貸款將於2027年12月到期，在2027年8月之前受各種利率互換安排的約束，詳情見下文：

截至2023年3月31日的三個月的租賃活動：

以下租賃活動和相關統計數據基於在此期間簽署的租約，無意與根據公認會計原則開始租金收入相吻合。第二代轉租空間代表空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金基於我們在該期間租賃的平方英尺份額。

•77.7萬平方英尺的紐約辦公空間（每股77.1萬平方英尺），初始租金為每平方英尺101.02美元，加權平均租賃期為9.5年。第二代空間677,000平方英尺的GAAP和現金按市值計價租金的變化分別為正8.5％和1.7％。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺2.48美元，佔初始租金的2.5％。

•25,000平方英尺的紐約零售空間（每股20,000平方英尺），初始租金為每平方英尺373.07美元，加權平均租賃期為6.8年。第二代空間7,000平方英尺的GAAP和現金按市值計價租金的變化分別為正2.9％和2.4％。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺26.54美元，佔初始租金的7.1％。

•THE MART佔地79,000平方英尺（全部共享），初始租金為每平方英尺56.44美元，加權平均租賃期為6.8年。第二代空間51,000平方英尺的GAAP和現金按市值計價租金的變化分別為負1.5％和負7.9％。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺8.04美元，佔初始租金的14.2％。

•位於加利福尼亞街555號的4,000平方英尺（每股3,000平方英尺），初始租金為每平方英尺156.96美元，加權平均租賃期為7.0年。4,000 平方英尺是第一代空間。租户裝修和租賃佣金為每年每平方英尺39.07美元，佔初始租金的24.9％。

同店每股淨營業收入（“NOI”）：

以下是我們的紐約分部THE MART和加利福尼亞街555號的同店淨資產淨值和同店淨資產淨值的增長（下降）百分比——現金基礎。

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(1) 同一門店的股票淨資產淨值和同一家門店的股淨資產淨值——現金基礎對賬見第11至14頁。

NOI At Share：

截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月以及2022年12月31日的三個月中，我們的紐約和其他國家淨資產淨值的要素彙總如下。

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請參閲下面的註釋。

每股淨資產收益率——現金基礎：

截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，以及2022年12月31日的三個月，我們的紐約和其他國家淨資產淨值——現金基礎的要素彙總如下。

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(1) 包括截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月以及2022年12月31日的建築維護服務淨利潤分別為6,289美元、5,782美元和8,305美元。

賓夕法尼亞大學區-截至2023年3月31日的活躍開發/重建摘要

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(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 物業的地面租賃期至2098年，已完全展期。公允市場價值重置發生在2023年、2048年和2073年。13.2％的預計回報率是在2023年6月重置地租之前，這可能很重要。

(3) 預計將在重建前租賃的有效期內實現，平均剩餘期限約為3.4年。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

電話會議和音頻網絡直播

正如先前宣佈的那樣，公司將在美國東部時間（ET）2023年5月2日星期二上午 10:00 舉辦季度財報電話會議和音頻網絡直播。撥打833-816-1409（國內）或412-317-0502（國際）並要求運營商加入Vornado Realty Trust電話會議即可參加電話會議。電話會議的網絡直播將在Vornado的網站www.vno.com的 “投資者關係” 部分播出，電話會議結束後將在網站上提供網絡直播的在線播放。

聯繫我們

託馬斯·J·薩內利

(212) 894-7000

補充數據

有關運營業績、物業和租户的更多詳細信息可在公司網站www.vno.com上查閲。Vornado Realty Trust是一家完全整合的股權房地產投資信託基金。

此處包含的某些陳述可能構成1995年《私人證券訴訟改革法》所指的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述不能保證業績。它們代表着我們的意圖、計劃、期望和信念，受到許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績存在重大差異。你可以通過在本新聞稿中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 等詞語來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和再開發項目而言，預計完工日期、估計項目成本、預計增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東分紅和運營合夥企業分配的估計，包括2023年任何股息支付的形式，以及潛在股票回購和/或資產出售的金額和形式。有關可能對我們的前瞻性陳述結果以及未來業績和財務狀況產生重大影響的因素的討論，請參閲我們截至2022年12月31日的10-K表年度報告第一部分第1A項中的 “風險因素”。目前，一些因素包括利率和通貨膨脹率的上升，以及 COVID-19 疫情對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的持續影響，以及這些因素已經和可能繼續對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟和金融市場以及整個房地產市場產生的影響。

VORNADO 房地產信託基金

合併資產負債表

VORNADO 房地產信託基金

經營業績

FFO是根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）理事會通過的定義計算的。NAREIT將FFO定義為經調整後的GAAP淨收益或虧損，不包括某些房地產資產銷售的淨收益、房地產減值損失、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他特定項目，包括未合併子公司此類調整的按比例份額。FFO和攤薄後每股FFO是管理層、投資者和分析師使用的非公認會計準則財務指標，用於促進對各期之間和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，後者基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值，而不是根據現有市場狀況波動。公司還使用歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換率，並根據影響同期FFO可比性的某些項目進行了調整，作為確定高級管理層基於績效的薪酬的幾個標準之一。FFO 不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應將其視為績效衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的現金流的替代方案。FFO 可能無法與其他公司採用的類似標題的措施相提並論。除了歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換外，我們還披露了經調整後歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換情況。儘管這項非公認會計準則指標與NAREIT對FFO的定義明顯不同，但我們認為它為運營業績提供了有意義的表述。下頁提供了歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上假設的轉換。本新聞稿第2頁提供了歸屬於普通股股東的FFO的對賬加上歸屬於普通股股東的假設轉換為FFO的對賬以及經調整後的假設轉換。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬

下表將歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換進行了核對：

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年3月31日和2022年3月31日以及2022年12月31日的三個月的淨收益（虧損）與每股淨收益和每股淨資產收益的對賬——現金制。

每股淨資產收益代表總收入減去運營支出，包括我們在部分持股實體的份額。每股淨收益-現金基礎表示經調整後的每股淨資產淨收益，不包括直線租金收入和支出、低於和超過市場租賃的收購攤銷、淨額和其他非現金調整。我們認為，每股淨資產收益率——現金基礎是做出決策和評估各細分市場未釋放業績的主要非公認會計準則財務指標，因為它與總資產回報率有關，而不是槓桿式股本回報率。由於房地產是根據每股淨資產收益率-現金基礎進行買入和賣出的，因此我們利用這種衡量標準來做出投資決策，並將我們的資產表現與同行的表現進行比較。每股淨資產收益和每股淨資產收益——現金基礎不應被視為淨收入或運營現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準進行比較。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

同一家門店的淨資產淨收益率代表本年度和上一年度報告期內在役業務的每股淨資產淨收益率。同一家門店的每股淨資產淨利潤——現金基礎是調整後的同一家門店的每股淨收益，不包括直線租金收入和支出、低於和超過市場租約的收購攤銷、淨額和其他非現金調整。我們提出這些非公認會計準則指標是為了（i）便於對我們的房地產和細分市場的運營業績進行有意義的比較，（ii）就是否購買、出售或再融資房地產做出決定，以及（iii）將我們的房地產和細分市場的表現與同行的表現進行比較。同一家門店的股本淨收益和同一家門店的每股淨收益——現金基礎不應被視為運營淨收入或現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準相提並論。

以下是截至2023年3月31日的三個月中，與2022年3月31日相比，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的每股淨資產淨收益與同一家門店的每股淨資產淨利潤對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年3月31日的三個月中，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的每股淨資產淨值——現金基礎與同一家門店的每股淨資產淨值——現金基礎與2022年3月31日的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年3月31日的三個月中，與2022年12月31日相比，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的每股淨資產淨收益與同一家門店的每股淨資產淨利潤對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2023年3月31日的三個月中，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的每股淨資產淨值——現金基礎與同一家門店的每股淨資產淨值——現金基礎與2022年12月31日的對賬情況。