雷克斯福德工業公佈2023年第一季度財務業績

加利福尼亞州洛杉磯——2023年4月19日——專注於通過在南加州填充市場投資和運營工業地產來創造價值的房地產投資信託基金（“REIT”）Rexford Industrial Realty, Inc.（“公司” 或 “雷克斯福德工業”）（紐約證券交易所代碼：REIT）今天公佈了2023年第一季度的財務和經營業績。

2023 年第一季度財務和運營亮點：

•歸屬於普通股股東的淨收益為5,790萬美元，攤薄每股收益為0.30美元，而上一季度為4,390萬美元，攤薄每股收益為0.27美元。

•公司在核心FFO中的份額為1.027億美元，與上一季度相比增長了34.0％。

•公司攤薄後每股核心FFO的份額為0.52美元，與上一季度相比增長8.3％。

•合併投資組合淨營業收入（NOI）為1.423億美元，與上一季度相比增長32.8％。

•與上一季度相比，相同房地產投資組合的NOI增長了7.3％，相同房地產投資組合的現金淨收益增長了10.7％。

•相同物業組合的平均入住率為98.0％。

•按公認會計原則計算，180萬平方英尺的新租和續訂租約的可比租金與先前的租金相比增長了80.2％，按現金計算增長了59.7％。

•完成了七項收購，總收購價為8.043億美元，其中包括在季度末之後關閉的房產。

•本季度末的低槓桿資產負債表，以淨負債與企業價值比率為13.6％衡量。

“我們的團隊在第一季度取得了優異的業績，證明瞭雷克斯福德工業房地產投資組合的高質量以及我們差異化商業模式的優勢，在我們利用動態的市場條件的同時，創造了可觀的價值。公司聯席首席執行官邁克爾·弗蘭克爾和霍華德·施維默表示，我們繼續看到租户需求保持健康水平，而南加州是美國需求最高的工業市場，也是世界第四大工業市場，市場規模僅次於美國、中國和日本的整個國家。“在本季度，與去年相比，我們的團隊將核心FFO增加了34％，攤薄後每股核心FFO增加了8％。我們執行了180萬平方英尺的新租約和續訂租約，按公認會計原則和現金計算的特殊租賃利差分別為80％和60％。今年迄今為止，我們已經完成了8.043億美元的投資，其中85％是在場外或輕度市場的基礎上收購的，從而實現了大大高於市場的投資回報。公司有望實現良好的內部和外部增長，到2024年，將有1150萬平方英尺的到期租約，按淨有效和現金計算，嵌入式按市值計價估計分別為78％和63％，再加上預計將在未來24個月內啟動的360萬平方英尺的重新定位和重建項目，預計總投資將產生6.4％的未償現金收益率。此外，我們的專有、事件和數據驅動的收購採購計劃目前包括合同或已接受報價下的約1.2億美元投資，預計合計穩定未償現金收益率為6.0％，受慣例成交條件的約束。我們的投資等級、低槓桿資產負債表和有針對性的價值創造戰略使公司能夠繼續推動股東的增值增長。”

財務業績：

該公司報告稱，第一季度歸屬於普通股股東的淨收益為5,790萬美元，攤薄每股收益為0.30美元，而上一季度為4,390萬美元，攤薄每股收益為0.27美元。第一季度的淨收入包括1,210萬美元的房地產銷售收益，而上一季度的房地產銷售收益為850萬美元。

該公司公佈的第一季度核心FFO為1.027億美元，與上一季度的7,660萬美元相比增長了34.0％。該公司報告稱，核心FFO為攤薄後每股0.52美元，與上一季度的攤薄每股0.48美元相比增長了8.3％。

在第一季度，公司按公認會計原則和現金計算的合併投資組合淨資產收益均與上一季度相比增長了32.8％。

在第一季度，受相同房地產投資組合租金收入增長6.1％和相同房地產投資組合支出增長2.3％的推動，該公司的相同房地產投資組合NOI與上一季度相比增長了7.3％。與上一季度相比，相同房地產投資組合的現金淨利潤增長了10.7％。

經營業績：

2023 年第一季度的租賃活動表明，雷克斯福德工業的目標南加州填充市場租户需求基本面強勁：

截至2023年3月31日，該公司的相同物業投資組合的入住率為98.0％。第一季度相同物業投資組合的平均入住率為98.0％。截至2023年3月31日，公司的合併投資組合（不包括增值再定位資產）佔用率為97.4％，租賃率為97.6％，公司的合併投資組合，包括增值重新定位資產，已佔用93.8％，租賃率為94.2％。

截至2023年3月31日，2023年剩餘時間的租賃到期總計430萬平方英尺，約佔投資組合可出租平方英尺的9.8％。據估計，剩餘的2023年到期租約的淨有效租約和現金按市值計價分別約為75％和60％。據估計，按淨有效計算，整個投資組合的市值為66％，按現金計算為52％。

交易活動：

在2023年第一季度，公司完成了五項收購，涉及七處房產，佔地99英畝，建築面積為180萬平方英尺，總收購價為7.622億美元。這些投資產生的加權平均未解除初始收益率為5.2％，總投資的預計加權平均初始穩定收益率為5.9％。此外，該公司以1,700萬美元的銷售價格出售了一處房產，產生了16.8％的未償還投資內部收益率。

繼2023年第一季度之後，公司完成了兩次收購，總收購價為4,210萬美元。

•奇諾本森大道13925號位於內陸帝國西部子市場內，通過場外交易，價格為2750萬美元，合每平方英尺95美元。這塊佔地6.6英畝的工業區有蓋土地需要進行為期兩年的售後回租，租金每年增長4％。租約到期後，公司打算將該場地重建為A級物流倉庫。該投資產生的初始未釋放現金收益率為5.0％，預計總投資額為6.3％，將增長至未釋放的穩定現金收益率。根據世邦魏理仕的數據，截至2023年第一季度末，3.36億平方英尺的內陸帝國—西部子市場的空置率為1.8％。

•多明格斯牧場南聖達菲大道19301號，位於洛杉磯-南灣子市場內，售價1460萬美元，合每平方英尺168美元。短期租約到期後，公司打算將這2.0英畝的土地重新定位為工業室外存儲場地。預計該投資將在總投資額中產生6.1％的無限穩定現金收益率。根據世邦魏理仕的數據，截至2023年第一季度末，2.06億平方英尺的洛杉磯-南灣子市場的空置率為1.1％。

資產負債表：

該公司在第一季度末擁有2.536億美元的手頭現金和10億美元的無抵押循環信貸額度。截至2023年3月31日，公司有23億美元的未償債務，平均利率為3.6％，平均到期期限為5.3年。該公司在2024年之前沒有可觀的債務到期日。

2023年第一季度，公司通過以下股權交易發行了11,504,656股普通股，淨收益總額為6.530億美元：

•執行其上市股票發行計劃（“ATM計劃”），通過銷售代理直接出售449,227股普通股，加權平均價格為每股60.84美元，總收益為2730萬美元。

•執行其自動櫃員機計劃，以每股60.85美元的加權平均價格出售2,126,824股受遠期股票銷售協議約束的普通股，總價值為1.294億美元。公司發行了2763,708股普通股，總淨收益為1.632億美元，從而解決了這些遠期股權銷售協議和2022年以來未兑現的自動櫃員機遠期股票出售協議。

•通過發行8,291,721股普通股，結算公司2022年第四季度公開發行中未兑現的遠期股權銷售協議，總淨收益為4.628億美元。

截至2023年3月31日，自動櫃員機計劃的剩餘容量約為11億美元。

2023 年 3 月，公司完成了 2028 年到期 5.000% 優先票據的公開發行，本金為 3.000 億美元（“票據”）。這些票據的定價為本金的98.975％，將於2028年6月15日到期。票據的收益將用於一般管理活動，可能包括為未來的收購提供資金、為重建或重新定位活動提供資金或償還未償債務。

2023 年 3 月，公司簽署了一系列利率互換協議，以管理其受與浮動利率債務相關的SOFR變化的影響。該公司執行了四項與其4億美元定期貸款有關的利率互換協議，這些協議於2023年4月3日生效，並於2025年6月30日到期，並將每日SOFR固定為加權平均利率為3.97％，因此全部固定利率為4.83％。該公司還執行了與其6000萬美元有擔保定期貸款有關的利率互換協議，該協議於2023年4月3日生效，並於2026年7月30日到期，並將1個月期限的SOFR定為3.71％，因此全部固定利率為5.06％。在執行利率互換交易後，該公司沒有浮動利率債務敞口。

分紅：

2023年4月14日，公司董事會宣佈2023年第二季度派發每股0.38美元的股息，將於2023年7月17日以現金支付給截至2023年6月30日的普通股股東和普通單位持有人。

2023年4月14日，公司董事會宣佈向截至2023年6月15日登記在冊的優先股股東派發每股0.367188美元的季度股息，C系列累積可贖回優先股的季度股息為每股0.351563美元，於2023年6月30日以現金支付。

指導

公司正在更新其2023年全年指引，如下所示。核心FFO指南僅提及公司截至2023年4月19日的現有投資組合，不包括任何尚未結束的額外收購、處置或相關資產負債表活動的假設。請參閲公司的補充信息包，以獲取完整的指導清單和2023年指南展期。

(1) 2023年指引代表截至2023年4月19日的現有投資組合，不包括任何尚未結束的潛在收購、處置或相關資產負債表活動的假設。

(2) 2023年相同物業投資組合的期末入住率預計約為98.0％。

(3) 2023年一般和管理支出指導包括估計的3200萬美元非現金股權薪酬支出。非現金股權薪酬包括限制性股票、基於時間的LTIP單位和績效單位，這些單位與公司的整體業績掛鈎，可能根據實際業績實現，也可能不實現。

許多因素可能會影響公司根據其指導取得業績的能力，包括但不限於與利率、通貨膨脹、經濟、工業房地產的供需、公司或潛在房地產收購者的融資可用性和條款以及撤資和投資的時機和收益率相關的潛在影響。無法保證公司能夠取得這樣的業績。

補充信息和投資者簡報：

公司的補充財務報告一攬子計劃以及最新的投資者簡報可在公司的投資者關係網站www.ir.rexfordindustrial.com上查閲。

財報發佈、投資者會議網絡直播和電話會議：

與高級管理層的電話會議將於美國東部時間2023年4月20日星期四下午 1:00 舉行。

要參加實時電話會議，請在開始時間前至少五分鐘撥打以下撥入號碼。

1-877-407-0789（適用於國內來電者）

1-201-689-8562（適用於國際來電者）

電話會議回放將持續到 2023 年 5 月 20 日，可使用以下號碼和密碼 13734481 進行觀看。

1-844-512-2921（適用於國內來電者）

1-412-317-6671（適用於國際來電者）

電話會議的網絡直播和重播也將在www.ir.rexfordIndustrial.com上播出。

關於雷克斯福德工業：

Rexford Industrial通過在南加州投資、運營和再開發工業地產來創造價值。南加州是世界第四大工業市場，也是需求最高、供應量最低的主要市場。該公司的高度差異化戰略通過其專有的價值創造和資產管理能力為內部和外部的增長機會提供了機會。Rexford Industrial的高質量、不可替代的投資組合包括364處房產，其中約有4,400萬平方英尺的可出租平方英尺，由穩定而多樣的租户羣佔用。雷克斯福德工業是一家在紐約證券交易所上市的房地產投資信託基金（REIT），股票代碼為 “REXR”，是標準普爾MidCap 400指數的成員。欲瞭解更多信息，請訪問 www.rexfordIndustrial.com。

前瞻性陳述：

本新聞稿可能包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述，這些陳述基於當前的預期、預測和假設，涉及可能導致實際結果和結果存在重大差異的風險和不確定性。前瞻性陳述涉及預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢以及有關非歷史事實的類似表述。在某些情況下，您可以使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如 “可能”、“將”、“應該”、“期望”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測” 或 “潛在”，或者這些單詞和短語的否定詞或類似的詞語或短語，這些詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，而不僅僅與歷史問題有關。儘管前瞻性陳述反映了公司的真誠信念、假設和預期，但它們並不能保證未來的業績。此外，由於包括上述因素在內的各種因素，對我們未來業績以及我們運營所在行業未來業績的預測、假設和估計必然會受到高度的不確定性和風險的影響。這些因素和其他因素可能導致結果與我們的估計和信念以及獨立各方編制的估算中表達的結果存在重大差異。有關可能導致公司未來業績與任何前瞻性陳述存在重大差異的這些因素和其他因素的進一步討論，請參閲公司向美國證券交易委員會提交的報告和其他文件，包括公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他文件。公司不承擔任何義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。

定義/討論非公認會計準則財務指標：

運營資金（FFO）：我們根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO。FFO 代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括出售折舊運營財產的收益（或虧損）、出售我們業務附帶資產的收益（或虧損）、折舊運營財產或附帶資產的減值損失、與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷和高於/低於市場租賃無形資產的攤銷）以及調整後的調整後的收益（不包括遞延融資成本的攤銷和高於/低於市場租賃無形資產的攤銷）未合併的合資企業。管理層使用FFO作為補充績效衡量標準，因為在不包括與房地產相關的折舊和攤銷、財產處置的損益（未合併房地產實體的臨時減值以及我們的房地產投資減值除外）時，它提供的績效衡量標準可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，作為其他房地產投資信託基金使用的廣泛認可的業績衡量標準，FFO可以被投資者用作將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映因使用或市場狀況而導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產運營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法像我們一樣根據NAREIT的定義計算或解釋FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO不應被用作衡量我們流動性的指標，也不表示有資金可以滿足我們的現金需求，包括我們支付股息的能力。FFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。下文財務報表和對賬部分列出了淨收益（與FFO最接近的GAAP等價物）的對賬。“FFO的公司股份” 反映了歸屬於普通股股東的FFO，其中不包括可分配給非控股權益、參與證券和優先股股東的金額。

核心運營資金（Core FFO）：我們通過調整非可比項目的FFO來計算核心FFO，該表位於 “財務報表和對賬部分” 中的 “淨收益與運營資金對賬” 表中。我們認為，核心FFO是一項有用的補充指標，通過調整公司認為不屬於其持續經營業績的項目，可以更有意義和一致地比較公司的同期運營和財務業績。由於這些調整對我們的財務狀況和運營業績產生了實際的經濟影響，因此Core FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金可能無法以一致的方式計算核心FFO。因此，我們的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的核心FFO相提並論。核心FFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。“核心FFO的公司份額” 反映了歸屬於普通股股東的核心FFO，其中不包括可分配給非控股權益、參與證券和優先股股東的金額。

攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益指引與攤薄後每股核心FFO指引中公司份額的對賬：

以下是公司2023年攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益指導區間（最直接可比的前瞻性GAAP財務指標）與公司攤薄後每股核心FFO份額的對賬情況。

淨營業收入（NOI）：NOI是一項非公認會計準則指標，其中包括直接歸因於我們房地產的收入和支出。NOI的計算方法是房地產業務的租金收入減去房地產支出（扣除利息支出、折舊和攤銷）。我們使用NOI作為補充績效指標，因為在不包括房地產折舊和攤銷費用以及財產處置產生的收益（或損失）時，它提供了一種績效指標，與同比相比，可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，NOI將對投資者有用，可以作為比較我們的基礎

與其他房地產投資信託基金的經營業績。但是，由於NOI不包括折舊和攤銷費用，既沒有反映使用或市場狀況導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產運營業績所需的資本支出和租賃佣金水平（所有這些都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響），因此NOI作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法以類似的方式計算NOI，因此，我們的淨資產收益可能無法與其他房地產投資信託基金的淨資產收益相提並論。因此，NOI只能被視為淨收入的補充，以衡量我們的業績。NOI不應被用作衡量我們流動性的指標，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。

根據公認會計原則，NOI不應被用作經營活動現金流的替代品。我們使用NOI來幫助評估整個公司的業績，以及我們相同房地產投資組合的業績。下文的 “財務報表和對賬” 部分列出了我們相同房地產投資組合的NOI的計算以及相同房地產投資組合的淨收益與NOI的對賬。

現金淨收益：現金淨資產收益是一項非公認會計準則指標，我們通過加減淨資產淨值來計算：（i）公允價值租賃收入和（ii）直線租金調整。我們使用現金淨利潤和淨資產收益作為補充績效衡量標準。現金淨資產收益不應用作衡量我們的流動性，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。現金淨收益不應用作根據公認會計原則計算的經營活動產生的現金流的替代品。我們使用Cash NOI來幫助評估整個公司的業績，以及我們相同房地產投資組合的表現。下文的財務報表和對賬部分列出了我們相同房地產投資組合的現金淨收益的計算以及相同房地產投資組合的淨收益與現金淨收益的對賬。

相同的房地產投資組合：我們的2023年相同房地產投資組合是我們合併投資組合的一部分，包括我們在2022年1月1日至2023年3月31日期間全資擁有的房產，不包括（i）在2022年1月1日至2023年3月31日期間收購或出售的房產，以及（ii）在2022年1月1日之前收購的被歸類為重新定位/重建（當前和未來）或出租的房產在 2022 年和 2023 年進行 aseup，並在 “其他重新定位” 中選擇建築物，我們認為會這樣做在比較期間，會顯著影響房產的業績。截至2023年3月31日，我們的2023年相同房地產投資組合包括總面積為32,601,949平方英尺的建築物，佔我們的257處房產。

正在重新定位的物業和空間：通常定義為大量空置空間的物業或單元，其目的是進行資本改進，以改善該空間的功能（不包括基本翻新，即油漆和地毯）、現金流和價值。一旦投資已完全部署或接近完全部署並且物業可供入住，通常認為重新定位已完成。我們認為重新定位的物業應在以下兩項中較早的條件下保持穩定：（i）入住率達到90％或（ii）自重新定位施工工作完成之日起一年。

淨負債與企業價值：截至2023年3月31日，我們的合併負債為23億美元，反映出淨負債與企業價值的比重約為13.6％。我們的企業價值定義為已發行優先股和優先單位的清算優先權加上不包括非歸屬限制性股票在內的普通股的市場價值，再加上我們不擁有的普通單位的總價值，再加上我們的淨負債價值。我們的淨負債定義為我們的合併負債減去現金和現金等價物。

聯繫人：

investorrelations@rexfordindustrial.com

財務報表和對賬：

雷克斯福德工業地產有限公司

合併資產負債表

（除股票數據外，以千計）

雷克斯福德工業地產有限公司

合併運營報表

（未經審計，以千計，每股數據除外）

雷克斯福德工業地產有限公司

相同的物業投資組合入住率、淨資產收益率和現金淨收益率

（未經審計，千美元）

 

 

(1) 按2023年第一季度和2022年12月每個月末的平均入住率（2023年第一季度）以及2022年第一季度和2021年12月（2022年第一季度）每個月末的平均入住率計算。

雷克斯福德工業地產有限公司

淨收益與NOI、現金淨收益率、相同房地產投資組合淨資產淨利潤的對賬以及

相同的房地產投資組合 Cash NOI

（未經審計，以千計）

(1) 截至2023年3月31日的三個月中，低於市場租賃無形資產的攤銷額包括註銷1,318美元，這筆註銷歸因於低於市場的固定利率續訂期權，該期權因初始租賃期結束時租賃終止而未行使。

雷克斯福德工業地產有限公司

淨收入與運營資金和運營核心資金的對賬

（未經審計，以千計，每股數據除外）

 

(1) 非控股權益涉及公司運營合夥企業中的權益，由公司以外的單位持有人擁有的運營夥伴關係中合夥權益的普通單位和優先單位（系列1、2和3CPO單位）代表。

(2) 參與證券包括限制性股票的未歸屬股份、未歸屬的LTIP單位和未歸屬的績效單位。

(3) 反映了因初始租賃期結束時租賃終止而未行使的低於市場價格的固定利率續訂期權的無形租賃部分的註銷。